Hoge Hoek

Artikel 11 Wonen-Gestapeld

11.1 Bestemmingsomschrijving

11.1.1 Functie

De voor ´Wonen-Gestapeld´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen, met dien verstande dat er sprake is van gestapelde woningen;
• b. bouwwerken van algemeen nut.

11.1.2 Bijbehorende voorzieningen

De voor ´Wonen-Gestapeld´ aangewezen gronden zijn tevens bestemd voor:

• a. aan- en uitbouwen en bijgebouwen;
• b. tuinen en erven;
• c. bouwwerken, geen gebouw zijnde;
• d. parkeer-, stallings- en verkeersvoorzieningen;
• e. groen- en speelvoorzieningen;
• f. objecten voor beeldende kunst;
• g. een beroepsmatige activiteit als een aan huis verbonden beroep.

voor zover deze behoren bij en ondergeschikt zijn aan de onder 11.1.1 genoemde functies.

11.2 Bouwregels

11.2.1 Algemeen

• a. bij het realiseren van de toegelaten bestemming en/of functies moet worden voldaan aan de van toepassing zijnde vastgestelde hogere grenswaarde (Bijlage 3) en de daarin opgenomen voorwaarden;
• b. van het onder a bepaalde kan afgeweken worden indien voldoende aannemelijk is dat de vereiste geluidreducerende voorzieningen (geluidsscherm en raildempers) daadwerkelijk gerealiseerd worden. Dit moet blijken uit een schriftelijke overeenkomst met Prorail waarin afspraken gemaakt zijn over de te realiseren voorzieningen. Het geluidsscherm en de raildempers dienen in ieder geval gerealiseerd te zijn voordat de eerste woningen in gebruik genomen worden;
• c. bestaande bebouwing welke krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk is opgericht en in overeenstemming is met de bestemming volgens dit plan, maar afwijkend van één of meer bebouwingsregels, wordt geacht aan het plan te voldoen. Hieronder wordt tevens vergunde bebouwing verstaan, die nog moet worden opgericht.
• d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding – brandwerende gevel' dient de brandwerendheid van de gevels aan de woningen zodanig te worden uitgevoerd zodat deze voldoet aan de beschermingseis gedurende 60 minuten;

11.2.2 Hoofdgebouwen

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

• a. hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
• b. in afwijking van het bepaalde onder a. mogen ondergeschikte delen van een bouwwerk, voor zover gelegen binnen het bestemmingsvlak, het bouwvlak overschrijden;
• c. het bebouwingspercentage mag 100 bedragen;
• d. de maximale bouwhoogte bedraagt 15 meter, met dien verstande dat binnen het bouwvlak een accent is toegestaan van ten hoogste 120 m² waarbij in dat geval de bouwhoogte maximaal 18 meter mag bedragen;
• e. de maximale goothoogte bedraagt 10 meter, met dien verstande dat binnen het bouwvlak een accent is toegestaan van ten hoogste 120 m² waarbij in dat geval de goothoogte maximaal 13 meter mag bedragen;
• f. de dakhelling van een hoofdgebouw mag niet meer dan 60° en niet minder dan 45º bedragen;
• g. per bestemmingsvlak is niet meer dan het op de plankaart aangegeven maximum aantal woningen toegestaan;
• h. het bouwen van ondergrondse bouwwerken is toegestaan.

11.2.3 Aan- en uitbouwen en bijgebouwen

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

• a. aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en in het erf worden gebouwd met dien verstande dat wanneer deze bouwwerken binnen het bouwvlak worden gebouwd, de afstand tot de (verlengde) voorgevel van het hoofdgebouw minimaal 3 m moet bedragen;
• b. aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen uit maximaal 1 bouwlaag bestaan;
• c. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een hoofdgebouw in het erf mag niet meer dan 40% van het erf bedragen, tenzij anders met de maatvoeringsaanduiding is aangegeven;
• d. ten aanzien van de hoogte:
  • 1. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen met een platte afdekking mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van de hoofdbebouwing vermeerderd met een dakconstructie van maximaal 0,5 m, met een maximale totale hoogte van 4,5 m;
  • 2. de bouwhoogte van vrijstaande bijgebouwen met een platte afdekking mag ten hoogste 3 m bedragen, tenzij anders met de maatvoeringsaanduiding is aangegeven;
  • 3. de goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen met een schuine kap mag ten hoogste 3 m bedragen en de bouwhoogte ten hoogste 4,5 m waarbij de dakhelling maximaal 45° mag bedragen, tenzij anders met de maatvoeringsaanduiding is aangegeven. Deze afschuining geldt niet:
    • in die gevallen waarbij op het naastgelegen perceel in de perceelscheiding al een gebouw met een zelfde of hogere hoogte aanwezig is dan wel gelijktijdig wordt opgericht,
    • ten aanzien van topgevels.

11.2.4 Bouwwerken van algemeen nut

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

• a. bouwwerken van algemeen nut mogen binnen het gehele bestemmingsvlak worden opgericht;
• b. de maximale hoogte van bouwwerken van algemeen nut bedraagt 3,5 m;
• c. de maximale oppervlakte van bouwwerken van algemeen nut bedraagt 50 m².

11.2.5 Bouwwerken, geen gebouw zijnde

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

• a. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen op het onbebouwd erf niet meer dan 1 m mag bedragen;
• b. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouw zijnde mag in het bouwvlak en in het erf niet meer dan 3 m en in het onbebouwd erf niet meer dan 1 m bedragen.

11.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van:

• a. de situering en afmeting van gebouwen, bouwwerken van algemeen nut en bouwwerken geen gebouw zijnde ten behoeve van:
  • 1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
  • 2. de verkeersveiligheid;
  • 3. de sociale veiligheid;
  • 4. de brandveiligheid;
  • 5. de milieusituatie;
  • 6. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• b. werken ten behoeve van nutsvoorzieningen (waaronder kabels en leidingen), verkeers- en vervoersvoorzieningen en groenvoorzieningen;
• c. de vorm, afmetingen en plaatsing van de bebouwing boven een hoogte van 10 m boven het straatpeil in een strook ter diepte van 3 m achter de voorgevelrooilijn in verband met een goede ruimtelijke afstemming op het overwegend aanwezige straatbeeld;

11.4 Afwijken van de bouwregels

11.4.1 Binnenplans afwijken t.b.v. bouwen in het onbebouwd erf

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van de voorwaarden in 11.4.3, omgevingsvergunning te verlenen voor het binnenplans afwijken van:

• a. het bepaalde in 11.2.5 sub b, voor de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouw zijnde, die naar hun aard en bestemming op een onbebouwd erf toelaatbaar zijn, met een maximum van 5 m;
• b. het bepaalde in 11.2.5 sub b voor vlaggenmasten in het onbebouwd erf tot een hoogte van maximaal 10 m.
• c. het bepaalde in 11.2.2 sub a, voor bouwwerken ten behoeve van gevelrenovatie met een maximum van 0.10 m;
• d. het bepaalde in 11.2.3 voor ondergrondse bouwwerken, zoals kelders en kelderingangen mits de bovenzijde daarvan niet hoger gelegen is dan het straatpeil;
• e. het bepaalde in 11.2.3 sub a, voor erkers met dien verstande dat:
  • 1. op de begane grond:
    • de breedte maximaal 2/3 deel van de breedte van de voorgevel bedraagt,
    • de diepte maximaal 1,5 m bedraagt,
    • de hoogte één bouwlaag of maximaal 3 m betreft ;
  • 2. de uitbouw transparant moet worden uitgevoerd;
  • 3. op de perceelscheiding dan wel op maximaal 2 m uit de perceelscheiding sprake kan zijn van een ondoorzichtige wand;
• f. het bepaalde in 11.2.2, voor balkons en galerijen van maximaal 1,5 m diepte;
• g. het bepaalde in 11.2.2, voor trappenhuizen, buitentrappen en liftschachten en hijsinrichtingen;
• h. het bepaalde in 11.2.2, voor overbouwingen ten dienste van de verbinding tussen twee bouwwerken;
• i. het bepaalde in 11.2.3 onder a voor entrees, aan- en uitbouwen en bijgebouwen, met in achtneming van het bepaalde in artikel 14.7;
• j. de in 11.2.5 opgenomen maximum hoogte van erfafscheidingen bij bijzondere in stedenbouwkundig opzicht afwijkende situaties met een maximum van 2 m.

11.4.2 Binnenplans afwijken t.b.v. bouwen in het erf

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van de voorwaarden in 11.4.3, omgevingsvergunning te verlenen voor het binnenplans afwijken:

• a. van het bepaalde in 11.2.5 sub b voor de opgenomen maximum hoogte voor andere bouwwerken, geen gebouw zijnde, tot een maximum van 5 m hoogte, voor antennes die van de voet af gemeten een hoogte hebben van meer dan 5 m, respectievelijk antennes, voor zover gelegen achter een woning of een ander gebouw, met een doorsnede groter dan 2 m en een hoogte van meer dan 3 m, gemeten vanaf het aansluitend terrein.
• b. De in 11.4.1 onder b, c, e, f, g en h genoemde mogelijkheden voor binnenplans afwijken zijn van overeenkomstige toepassing in het erf.

11.4.3 Voorwaarden

Omgevingsvergunningen als bedoeld onder 11.4.1 en 11.4.2 worden slechts verleend indien:

• a. de bebouwingskarakteristiek van de straat niet onevenredig wordt geschaad;
• b. gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden beperkt;
• c. de brandveiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
• d. de milieusituatie niet onevenredig wordt aangetast
• e. de sociale veiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
• f. de verkeersveiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
• g. de ruimtelijke inpasbaarheid is aangetoond;
• h. vanuit stedenbouwkundig oogpunt in beginsel rekening wordt gehouden met eventuele zichthoeken vanuit belendende percelen.

11.5 Specifieke gebruiksregels

11.5.1 Strijdig gebruik

Tot een gebruik van gronden en bouwwerken strijdig met de bestemming ´Wonen-Gestapeld´, wordt in elk geval gerekend:

• a. het gebruik van (vrijstaande) bijgebouwen als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte;
• b. het gebruik van een woning voor de huisvesting van meer dan 5 personen in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur} anders dan toegelaten op grond van 11.1.1;
• c. de uitoefening van enige tak van handel, nijverheid of dienstverlening daaronder begrepen een ambachtelijk of industrieel bedrijf, met uitzondering van uitoefening van beroepsmatige activiteiten als bedoeld in 11.1.2;
• d. het storten van puin en afvalstoffen, tenzij dit ter realisering en/of handhaving van de bestemming dient;
• e. opslag van gerede of ongerede goederen, zoals vaten, kisten bouwmaterialen, werktuigen, machines en onderdelen hiervan, tenzij dit ter realisering en/of handhaving van de bestemming dient;
• f. opslag van gebruiksklare of onklare voer- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
• g. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens;
• h. het gebruik van gronden en bouwwerken voor zelfstandige kantoren of zelfstandige kantoorruimten;
• i. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van handel, anders dan bedoeld in 11.1.2.

11.6 Afwijken gebruiksregels

11.6.1 Binnenplans afwijken t.b.v. meest doelmatig gebruik

Burgemeester en wethouders verlenen omgevingsvergunning voor het binnenplans afwijken van het bepaalde in 11.5.1, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.