Hoge Hoek

Artikel 10 Wonen-1

10.1 Bestemmingsomschrijving

10.1.1 Functie

De voor ´Wonen-1´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen, met dien verstande dat er sprake is van grondgebonden woningen;
• b. bouwwerken van algemeen nut.

10.1.2 Aanduidingen

Ter plaatse van de aanduiding:

• a. garage (ga),

zijn de voor ´Wonen-1´ aangewezen gronden mede bestemd ten behoeve van de stalling van auto´s en de opslag van goederen.

10.1.3 Bijbehorende voorzieningen

De voor ´Wonen-1´ aangewezen gronden zijn tevens bestemd voor:

• a. aan- en uitbouwen en bijgebouwen;
• b. tuinen en erven;
• c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
• d. parkeer-, stallings- en verkeersvoorzieningen;
• e. groen- en speelvoorzieningen;
• f. objecten voor beeldende kunst;
• g. een beroepsmatige activiteit als een aan huis verbonden beroep,

voor zover deze voorzieningen behoren bij en ondergeschikt zijn aan de onder 10.1.1 en 10.1.2 genoemde functies.

10.2 Bouwregels

10.2.1 Algemeen

• a. bij het realiseren van de toegelaten bestemming en/of functies en/of wijzigingsbevoegdheid moet worden voldaan aan de van toepassing zijnde vastgestelde hogere grenswaarde (Bijlage 3) en de daarin opgenomen voorwaarden;
• b. van het onder a bepaalde kan afgeweken worden indien voldoende aannemelijk is dat de vereiste geluidreducerende voorzieningen (geluidsscherm en raildempers) daadwerkelijk gerealiseerd worden. Dit moet blijken uit een schriftelijke overeenkomst met Prorail waarin afspraken gemaakt zijn over de te realiseren voorzieningen. Het geluidsscherm en de raildempers dienen in ieder geval gerealiseerd te zijn voordat de eerste woningen in gebruik genomen worden;
• c. bestaande bebouwing welke krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk is opgericht en in overeenstemming is met de bestemming volgens dit plan, maar afwijkend van één of meer bebouwingsregels, wordt geacht aan het plan te voldoen. Hieronder wordt tevens vergunde bebouwing verstaan, die nog moet worden opgericht.

10.2.2 Hoofdgebouwen

Voor het bouwen gelden de volgende algemene regels:

• a. hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
• b. in afwijking van het bepaalde onder a. mogen ondergeschikte delen van een bouwwerk, voor zover gelegen binnen het bestemmingsvlak, het bouwvlak overschrijden;
• c. ten minste 40% van de voorgevel van het hoofdgebouw moet in de voorgevelrooilijn worden gebouwd;
• d. het bebouwingspercentage mag 100 bedragen, tenzij anders met een maatvoeringsaanduiding is aangegeven;
• e. de maximale bouwhoogte bedraagt 10 m;
• f. de maximale goothoogte in de voor- en achtergevelrooilijn bedraagt 6 m;
• g. de dakhelling van een hoofdgebouw mag niet meer dan 60° en niet minder dan 30º bedragen;
• h. het bouwen van ondergrondse bouwwerken in het bouwvlak is toegestaan.

10.2.3 Aan- en uitbouwen en bijgebouwen

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

• a. aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en in het erf worden gebouwd met dien verstande dat wanneer deze bouwwerken binnen het bouwvlak worden gebouwd, de afstand tot de (verlengde) voorgevel van het hoofdgebouw minimaal 3 m moet bedragen;
• b. aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen uit maximaal 1 bouwlaag bestaan;
• c. tenzij anders met de maatvoeringsaanduiding is aangegeven mag de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen in het erf niet meer dan bedragen dan:
  • 1. 20 m² indien de oppervlakte van het erf 50 m² of minder bedraagt;
  • 2. 40% van het oppervlak van het erf met een maximum van 60 m², indien de oppervlakte van het erf meer dan 50 m² en niet meer dan 500 m² bedraagt.
  • 3. 80 m² indien de oppervlakte van het erf meer dan 500 m² en niet meer dan 1000 m² bedraagt;
  • 4. 100 m² indien de oppervlakte van het erf meer dan 1000 m² bedraagt;
• d. ten aanzien van de hoogte:
  • 1. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen met een platte afdekking mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van de hoofdbebouwing vermeerderd met een dakconstructie van maximaal 0,5 m, met een maximale totale hoogte van 4,5 m;
  • 2. de bouwhoogte van vrijstaande bijgebouwen met een platte afdekking mag ten hoogste 3 m bedragen, tenzij anders met de maatvoeringsaanduiding is aangegeven;
  • 3. de goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen met een schuine kap mag ten hoogste 3 m bedragen en de bouwhoogte ten hoogste 4,5 m waarbij de dakhelling maximaal 45° mag bedragen, tenzij anders met de maatvoeringsaanduiding is aangegeven. Deze afschuining geldt niet:
    • in die gevallen waarbij op het naastgelegen perceel in de perceelscheiding al een gebouw met een zelfde of hogere hoogte aanwezig is dan wel gelijktijdig wordt opgericht;
    • ten aanzien van topgevels;
• e. indien sprake is van het bouwen van een garage dient er een minimale opstelruimte van 5 x 2,5m voor een auto aanwezig te zijn.

10.2.4 Bouwwerken van algemeen nut

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

• a. bouwwerken van algemeen nut mogen binnen het gehele bestemmingsvlak worden opgericht met uitzondering van de gronden gelegen voor de (verlengde) voorgevelrooilijn;
• b. de maximale hoogte van bouwwerken van algemeen nut bedraagt 3,5 m;
• c. de maximale oppervlakte van bouwwerken van algemeen nut bedraagt 50 m².

10.2.5 Bouwwerken, geen gebouw zijnde

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

• a. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen op het onbebouwd erf niet meer dan 1 m mag bedragen;
• b. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag in het bouwvlak en in het erf niet meer dan 3 m en in het onbebouwd erf niet meer dan 1 m bedragen;
• c. (openlucht) zwembaden, vijvers en daarmee gelijk te stellen bij een tuin behorende voorzieningen mogen uitsluitend in het bouwvlak en het (on)bebouwd erf worden opgericht, met dien verstande dat de totale oppervlakte niet meer mag bedragen dan 40% van het erf en de hoogte niet meer mag bedragen dan 0,5 m.

10.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van:

• a. de situering en afmeting van gebouwen, bouwwerken van algemeen nut en bouwwerken geen gebouw zijnde ten behoeve van:
  • 1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
  • 2. de verkeersveiligheid;
  • 3. de sociale veiligheid;
  • 4. de brandveiligheid;
  • 5. de milieusituatie;
  • 6. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
  • 7. parkeergelegenheid op eigen terrein.
• b. werken ten behoeve van nutsvoorzieningen (waaronder kabels en leidingen), verkeers- en vervoersvoorzieningen en groenvoorzieningen;
• c. de vorm, de afmetingen en de plaatsing van de derde bouwlaag boven een hoogte van 6 m boven het straatpeil in verband met een goede ruimtelijke afstemming op het overwegend aanwezige straatbeeld.

10.4 Afwijken van de bouwregels

10.4.1 Binnenplans afwijken t.b.v. bouwen in het bouwvlak

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van de voorwaarden in 10.4.4, omgevingsvergunning te verlenen voor het binnenplans afwijken van:

• a. de met de maatvoeringsaanduiding aangegeven goothoogte van hoofdgebouwen in de achtergevelrooilijn, onder voorwaarde dat de goothoogte niet meer mag bedragen dan eenmaal de helft van de afstand tot de tegenoverliggende achtergevelrooilijn in hetzelfde bouwblok, vermeerderd met 1 m, met een maximum van 10 m. Bij het ontbreken van een tegenoverliggende achtergevelrooilijn geldt een maximum van 10 m;
• b. de met de maatvoeringsaanduiding aangegeven goothoogte van hoofdgebouwen in de voorgevelrooilijn, onder voorwaarde dat de goothoogte niet meer mag bedragen dan eenmaal de afstand tot de tegenoverliggende voorgevelrooilijn, vermeerderd met 1 m, met een maximum van 10 m. Bij het ontbreken van een tegenoverliggende voorgevelrooilijn geldt een maximum van 10 m;
• c. het bepaalde in 10.2.2 onder c, voor zover dit het stedenbouwkundige beeld ter plaatse ten goede komt.

10.4.2 Binnenplans afwijken t.b.v. bouwen in het onbebouwd erf

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van de voorwaarden in 10.4.4, omgevingsvergunning te verlenen voor het binnenplans afwijken van:

• a. het bepaalde in 10.2.5 sub b, voor de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouw zijnde, die naar hun aard en bestemming op een onbebouwd erf toelaatbaar zijn, met een maximum van 5 m;
• b. het bepaalde in 10.2.5 sub b voor vlaggenmasten in het onbebouwd erf tot een hoogte van maximaal 10 m.
• c. het bepaalde in 10.2.2 sub a, voor bouwwerken ten behoeve van gevelrenovatie met een maximum van 0.10 m;
• d. het bepaalde in 10.2.3 sub a, voor ondergrondse bouwwerken, zoals kelders en kelderingangen mits de bovenzijde daarvan niet hoger gelegen is dan het straatpeil;
• e. het bepaalde in 10.2.3 voor erkers, met dien verstande dat:
  • 1. op de begane grond:
    • de breedte maximaal 2/3 deel van de breedte van de voorgevel bedraagt,
    • de diepte maximaal 1,5 m bedraagt,
    • de hoogte één bouwlaag of maximaal 3 m betreft;
  • 2. de uitbouw transparant moet worden uitgevoerd;
  • 3. op de perceelscheiding dan wel op maximaal 2 m uit de perceelscheiding sprake kan zijn van een ondoorzichtige wand;
• f. het bepaalde in 10.2.2 sub a, voor balkons van maximaal 1,5 m diep;
• g. het bepaalde in 10.2.3 onder a voor entrees, aan- en uitbouwen en bijgebouwen, met in achtneming van het bepaalde in artikel 14.7;
• h. de in 10.2.5 sub a opgenomen maximum hoogte van erfafscheidingen bij bijzondere in stedenbouwkundig opzicht afwijkende situaties met een maximum van 2 m.

10.4.3 Binnenplans afwijken t.b.v. bouwen in het erf

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van de voorwaarden in 10.4.4, omgevingsvergunning te verlenen voor het binnenplans afwijken van:

• a. het bepaalde in 10.2.3 voor het bouwen van afhankelijke woonruimte ten behoeve van mantelzorg met inachtneming van het bepaalde in artikel 9.6.1 met dien verstande dat 15 m² aaneengesloten onbebouwd terrein op het bouwperceel aanwezig blijft met een maximum van:
  • 1. 80 m² mits de oppervlakte van het erf kleiner is dan 500 m²;
  • 2. 100 m² mits de oppervlakte van het erf groter is dan 500 m² en indien de volledige woonfunctie (woon-/eetkamer, keuken, badkamer, slaapkamer) op de begane grond wordt gesitueerd;
• b. het bepaalde in 10.2.5 sub b voor de opgenomen maximum hoogte voor overige bouwwerken, geen gebouw zijnde, tot een maximum van 5 m hoogte, voor antennes die van de voet af gemeten een hoogte hebben van meer dan 5 m, respectievelijk antennes, voor zover gelegen achter een woning of een ander gebouw, met een doorsnede groter dan 2 m en een hoogte van meer dan 3 m, gemeten vanaf het aansluitend terrein;
• c. de in 10.4.2 onder b, c, en e genoemde mogelijkheden voor binnenplans afwijken zijn van overeenkomstige toepassing in het erf.
• d. het bepaalde in 10.2.3 sub e ten behoeve van de minimale opstelruimte van 5 x 2,5 m vóór de garage mits de parkeerruimte elders op het eigen terrein wordt gerealiseerd of het perceel gelegen is aan een interne ontsluitingsweg.

10.4.4 Voorwaarden

Omgevingsvergunningen als bedoeld onder 10.4.1, 10.4.2 en 10.4.3 worden slechts verleend indien:

• a. de bebouwingskarakteristiek van de straat niet onevenredig wordt geschaad;
• b. gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast;
• c. de brandveiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
• d. de milieusituatie niet onevenredig wordt aangetast
• e. de sociale veiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
• f. de verkeersveiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
• g. de ruimtelijke inpasbaarheid is aangetoond;
• h. vanuit stedenbouwkundig oogpunt in beginsel rekening wordt gehouden met eventuele zichthoeken vanuit belendende percelen.

10.5 Specifieke gebruiksregels

10.5.1 Strijdig gebruik

Tot een gebruik van gronden en bouwwerken strijdig met de bestemming ´Wonen-1´, wordt in elk geval gerekend:

• a. het gebruik van (vrijstaande) bijgebouwen als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte;\
• b. het gebruik van een woning voor de huisvesting van meer dan 5 personen in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur} anders dan toegelaten op grond van 10.1.1 en 10.1.2;
• c. de uitoefening van enige tak van handel, nijverheid of dienstverlening daaronder begrepen een ambachtelijk of industrieel bedrijf, met uitzondering van uitoefening van beroepsmatige activiteiten als bedoeld in 10.1.3 sub g;
• d. het gebruik van gronden en bouwwerken als geluidshinderlijke inrichting of risicovolle inrichting;
• e. het splitsen van een (grondgebonden) woning in twee of meer zelfstandige woonruimten.
• f. het storten van puin en afvalstoffen, tenzij dit ter realisering en/of handhaving van de bestemming dient;
• g. opslag van gerede of ongerede goederen, zoals vaten, kisten bouwmaterialen, werktuigen, machines en onderdelen hiervan, tenzij deze ter realisering en/of handhaving van de bestemming is;
• h. opslag van gebruiksklare of onklare voer- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
• i. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens.
• j. het gebruik van gronden en bouwwerken voor zelfstandige kantoren of zelfstandige kantoorruimten;
• k. voor de uitoefening van enige tak van handel inclusief detailhandel, nijverheid en dienstverlening anders dan volgens het bepaalde in 10.1.

10.6 Afwijken van de gebruiksregels

10.6.1 Binnenplans afwijken t.b.v. afhankelijke woonruimte (mantelzorgregeling)

• a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd omgevingsvergunning te verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde in 10.5.1 ten behoeve van het tijdelijk in gebruik nemen van een (vrijstaand) bijgebouw dan wel aan - of uitbouwen als afhankelijke woonruimte, mits:
  • 1. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg (zie ook onder b en c);
  • 2. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonende en bedrijven;
  • 3. maximale oppervlakte welke in aanmerking komt voor afhankelijke woonruimte 80 m² bedraagt. In uitzonderlijke gevallen kan deze worden vergroot tot 100 m2 mits de oppervlakte van het erf groter is dan 500 m2 en indien de volledige woonfunctie (woon-/eetkamer, keuken, badkamer, slaapkamer) op de begane grond wordt gesitueerd;
  • 4. de aanvrager een overeenkomst met de gemeente Tilburg afsluit, waaruit blijkt dat de aanvrager - en zijn rechtverkrijgenden middels een op te nemen kettingbeding - zich verplicht(en) de mantelzorgruimte niet afgesplitst van de woning aan derden te verkopen met daaraan gekoppeld een door de gemeente direct opeisbare boete van € 100.000,-- bij niet nakoming;
• b. Naast de onder a genoemde voorwaarden gelden als aanvullende voorwaarden dat:
  • 1. de zorgvrager deel gaat uitmaken van de huishouding van de mantelzorger(s);
  • 2. de zorgbehoefte minimaal 8 uur per week betreft en verder een periode van minimaal 3 maanden zal beslaan;
  • 3. de mantelzorger(s) in staat is/zijn om minimaal 8 uur per week in de zorgbehoefte te voorzien en dat ook zal/zullen doen.
• c. Alvorens burgemeester en wethouders beslissen op een verzoek om omgevingsvergunning wordt advies ingewonnen bij het Expertisecentrum Familiezorg.
• d. Burgemeester en wethouders nemen in een te verlenen omgevingsvergunning op dat als de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van de betreffende ruimte als afhankelijke woonruimte wordt beëindigd en dit ook wordt gemeld aan de gemeente Tilburg en dat in dat geval indien die woonruimte een aan - of uitbouw betreft het keukenblok met de daarbij beho-rende leidingen dient te worden verwijderd of indien de mantelzorgruimte een (vrijstaand) bijgebouw betreft het keukenblok en de badkamerinrichting met bijbehorende leidingen dienen te worden verwijderd.

10.6.2 Binnenplans afwijken t.b.v. onzelfstandige wooneenheden

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd omgevingsvergunning te verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde in 10.5.1 sub b ten behoeve van het maximaal aantal gehuisveste personen in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur) - in een woning - indien:

• a. de betreffende woning zodanig is gesitueerd dat bewoning door meer dan 5 personen in onzelfstandige wooneenheden aanvaardbaar is, dit in relatie tot omliggende woningen;
• b. voldoende is of kan worden voorzien in parkeergelegenheid voor de bewoners van de betreffende woning;
• c. aannemelijk is dat op geen enkele andere wijze overlast wordt veroorzaakt.

10.6.3 Binnenplans afwijken t.b.v. bedrijfsmatige activiteiten

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd omgevingsvergunning te verlenen voor het binnenplans afwijken van het bepaalde in 10.5.1 ten behoeve van de uitoefening van bedrijfsmatige activiteiten zoals genoemd in milieucategorie 1 en 2 van de lijst van bedrijfsactiviteiten zoals opgenomen in de bij de regels behorende bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten, in de woning en/of bijgebouw(en) met dien verstande dat:

• a. degene die de activiteit uitoefent, tevens de bewoner is van de woning;
• b. de bedrijfsuitoefening in zijn uiterlijke verschijningsvorm ondergeschikt is aan de woning en de woonomgeving.
• c. geen omgevingsvergunning wordt verleend voor het uitoefenen van bedrijvigheid welke op grond van artikel 2.1, lid 1, onder e. van de Wabo vergunningplichtig is, tenzij het betreffende gebruik door middel van het stellen van voorwaarden wel verantwoord is;
• d. geen sprake is van ontoelaatbare publieks- of verkeersaantrekking, mede in verband met eventueel reeds in de directe omgeving aanwezige beroepsvestigingen;
• e. op geen enkele andere wijze overlast wordt veroorzaakt.
• f. voldoende is of kan worden voorzien in parkeergelegenheid voor werknemers en bezoekers;
• g. geen detailhandel plaatsvindt, anders dan in ter plaatse vervaardigde goederen.
• h. maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning en de daarbij behorende bijgebouwen ten behoeve van beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten in gebruik mag zijn, met een maximum van 80 m².

10.6.4 Binnenplans afwijken t.b.v. meest doelmatig gebruik

Burgemeester en wethouders verlenen omgevingsvergunning voor het binnenplans afwijken van het bepaalde in 10.5.1, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd

10.7 Wijzigingsbevoegdheid wro-zone-wijzigingsgebied 1

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming 'Wonen-1' wijzigen, zodanig dat vijf vrijstaande woningen worden toegevoegd. Ten behoeve van de ontwikkeling kunnen eventueel meerdere (maximaal vijf) separate wijzigingsplannen worden opgesteld of één totaal wijzigingsplan. Van deze wijzigingsbevoegdheid kan gebruik worden gemaakt in de navolgende gevallen:

• a. de gronden zijn gelegen binnen de de 'wro-zone - wijzigingsgebied 1' ;
• b. het bouwplan past binnen het beeldkwaliteitsplan zoals vastgesteld op de gemeenteraad op 11 april 2011;
• c. er mag maximaal 1 woning per kadastraal perceel, zoals geregistreerd per 1 januari 2010, worden gebouwd;
• d. er voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd op eigen terrein;
• e. de vrijstaande woningen zijn uit oogpunt van een milieuhygiënisch verantwoord woon- en leefklimaat milieuhygiënisch inpasbaar;
• f. de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelgrens dient aan beide zijden minimaal 3 meter te bedragen;
• g. de afstand van het hoofdgebouw tot het aangrenzend bestemmingsvlak 'Verkeer -Verblijf' dient ten minste 4 meter te bedragen;
• h. de voorgevelrooilijn van de woningen dient onderling tenminste 1 meter te verspringen;
• i. burgemeester en wethouders verklaren op de gewijzigde bestemming ter plaatse van de nieuwbouw van de woningen de regels van het plan met betrekking tot de bestemming 'Wonen' die gelden voor vrijstaande woningen van overeenkomstige toepassing;