| Plan: | Bedrijventerrein Enschotsebaan |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0855.BSP2009002-e001 |
Naast algemeen beleid van de gemeente Tilburg, welke generiek van toepassing is binnen de gemeente, is ten aanzien van de ontwikkeling van de Overhoek Enschotsebaan en daarbinnen het plangebied ook sprake van specifiek beleid. Dit beleid is vervat in de verschillende plannen betreffende de Overhoeken welke tot nu toe zijn opgesteld, in casu het bestemmingsplan “Enschotsebaan” uit 1999, het Ontwikkelingsplan Overhoeken Berkel-Enschot en het Stedenbouwkundig plan Overhoeken. Het bestemmingsplan is reeds in paragraaf 2.2.1 behandeld. Deze paragraaf gaat nader in op het beleid dat is vastgesteld in het ontwikkelingsplan en stedenbouwkundig plan en gerelateerde plannen en visies.
Daar deze plannen direct ten grondslag liggen aan de voorgenomen ontwikkeling, is het overbodig om expliciet per plan te benoemen op welke wijze rekening is gehouden met de inhoud van het betreffende plan. Veeleer dient het voorliggende initiatief gezien te worden als concrete uitwerking van de onderstaande plannen.
Structuurvisie Noordoost 2020
Op 14 december 2009 heeft de gemeenteraad van Tilburg de Structuurvisie Tilburg Noordoost 2020 vastgesteld. Puntsgewijs bevat deze structuurvisie de volgende hoofdlijnen:
De Structuurvisie Noordoost 2020 geeft op hoofdlijnen aan welke ruimtelijke ontwikkelingen in het noordoosten van Tilburg wenselijk zijn. Deze structuurvisie is de herziening van de verouderde Structuurvisie Noordoost uit 1995, en een nadere uitwerking van de Ruimtelijke Structuurvisie Tilburg 2020 die door de Raad is vastgesteld op 31 januari 2005.
De Structuurvisie Noordoost 2020 geeft richting aan beslissingen over locatie- en bestemmingsvragen op basis van actuele inzichten en recent beleid. De visie kijkt vooruit tot 2020, net zoals de Ruimtelijke Structuurvisie Tilburg 2020 en de Interim structuurvisie van Noord-Brabant. De structuurvisie is tot stand gekomen door de opgaven voor wonen, werken en groen af te stemmen met de ruimtelijke mogelijkheden van het gebied.
De ambitie
Tilburg is een 'stad van contrasten'. De gemeente kenmerkt zich zowel door haar dorpse karakter, met veelal kleinschalige elementen, als haar stedelijk karakter. Tilburg kiest voor een balans tussen de stedelijkheid enerzijds en de kleinschaligheid anderzijds.
Tevens kiest Tilburg ervoor om binnen de tangenten en in de bestaande stad in het bijzonder intensief te bouwen en buiten de tangenten de nadruk te leggen op het zoveel mogelijk handhaven en benutten van bestaande landschappelijke, historische en dorpse kwaliteiten.
De visie
Noordoost is een uniek stukje Tilburg waar kansen liggen om het stedelijke en dorpse karakter van Tilburg nog meer in evenwicht te brengen. Samen met het zuidwestelijke gebied van Tilburg is Noordoost het enige grote open buitengebied binnen de gemeentegrenzen van Tilburg. Een gebied om welbewust mee om te gaan.
Noordoost is een gebied dat een toegevoegde waarde heeft voor de stad Tilburg. Het gebied onderscheidt zich door zijn verscheidenheid, de dorpen, de rust en de landschappelijke uitstraling met een relatieve openheid. Het gebied vormt als zodanig, zeker op de lange termijn, een belangrijk ruimtelijk contrast met de grote moderne stad.
De uitwerking van de visie
Het noordelijk deel van het plangebied behoudt zijn functie: hoofdzakelijk natuur, recreatie en landbouw. In het plangebied worden voorts drie gebieden onderscheiden:
de Stadsrand, de Dorpsrand, en het Landschapspark de Nieuwe Warande.
De Enschotsebaan valt binnen het gebied de Dorpsrand en dient volgens de structuurvisie conform het stedenbouwkundig plan Overhoeken gerealiseerd te worden. De ontwikkeling binnen onderhavig plangebied is binnen deze structuurvisie Noordoost een gegeven.
Ontwikkelingsplan Overhoeken Berkel-Enschot
De voor de verschillende Overhoeken opgestelde bestemmingsplannen dienen uitgewerkt te worden in zogenaamde uitwerkingsplannen op basis waarvan reeds in de Overhoeken aanwezige marktpartijen de gemeente kunnen verzoeken medewerking te verlenen aan door hen ingediende bouwplannen.
Teneinde niet onvoorbereid medewerking te moeten verlenen aan in te dienen bouwplannen dient de gemeente randvoorwaarden te formuleren waarbinnen deze bouwplannen ontwikkeld kunnen worden. Deze zijn in het Ontwikkelingsplan (september 2002) verwoord.
Deze ontwikkelingsvoorwaarden hebben betrekking op enerzijds de Overhoeken als entiteit binnen Noordoost en anderzijds de Overhoeken afzonderlijk. Dit totaal aan voorwaarden wordt in het ontwikkelingsplan beschreven.
Deze voorwaarden worden vervolgens vertaald in een Stedenbouwkundig Plan voor de Overhoeken als geheel en stedenbouwkundige plannen voor de afzonderlijke Overhoeken. Daarnaast dient per Overhoek een inrichtingsplan voor de openbare ruimte te worden opgesteld. Het Ontwikkelingsplan dient bij deze plannen als toetskader.
Het Ontwikkelingsplan noemt vijf fysieke elementen die het basiskapitaal van de Overhoeken vormen:
De kleinschaligheid van het landschap met laanbeplanting in een agrarisch gebied (waardevolle landschapselementen) en enkele monumentale waardevolle boerderijen. De ligging van de Overhoeken in het buitengebied maar toch op steenworp afstand van de stad.
De als gevolg van deze ligging goede openbaar vervoer voorzieningen, welke in de toekomst mogelijk nog uitgebouwd worden met een voorstadhalte, waardoor de ruimte van het dorp nog sneller verbonden wordt met de voorzieningen van de stad.
Het monumentale klooster Koningsoord, dat op afzienbare tijd vrijkomt voor andere functies.
De relatief korte verbindingen voor langzaam en snel verkeer met zowel de kern Berkel-Enschot, als ook met de stad Tilburg en het omringende waardevolle landschap.
Bouwprogramma
In het Ontwikkelingsplan wordt uitgegaan van een realisatie in het gebied Bedrijventerrein Enschotsebaan van circa 9 – 10 hectare netto uitgeefbaar voor bedrijven.
Randvoorwaarden voor verdere ontwikkeling
Het Ontwikkelingsplan geeft ruimtelijke en milieukundige randvoorwaarden mee, die het kader vormen in de verdere planvorming. Deze randvoorwaarden zijn hieronder samengevat.
Wijkanalyse Berkel-Enschot
In het verlengde van het Ontwikkelingsplan,dat met name geldt voor de Overhoeken, iseen wijkanalyse opgesteld voor Berkel-Enschot. Dewijkanalyse geeft inzicht in het huidige en toekomstiggewenste woon-, werk- en leefklimaat inBerkel-Enschot. Vandaar dat ook de toekomstigeontwikkelingen in de Overhoeken zijn meegenomen.De aspecten in de wijkanalyse van belangvoor de Overhoeken zijn vervolgens meegenomenals voorwaarden in de opstelling van het voorliggendestedenbouwkundig plan voor deOverhoeken.
Een groot aantal zaken uit de wijkanalysewas reeds voorzien in hetOntwikkelingsplan.
De belangrijkste programmapuntenuit de wijkanalyse voor de Overhoekenhebben betrekking op de sociale omgeving, het(dorps) wonen, de openbare ruimte, veiligheid eneconomie.
Er dient gestreefd te worden naarmultifunctionele, levendige Overhoeken metaandacht voor woningen voor verschillendebevolkingsgroepen, kleinschalige bedrijvigheiden faciliteiten voor sociaal culturelezaken en sport en recreatie.
Een belangrijk aspect in de openbare ruimtevormt een goed functionerende ontsluitingvan Berkel-Enschot en zijn Overhoeken.Historische landwegen dienen gehandhaafd teblijven. Er moeten goede verbindingen zijnvoor de fiets en het openbaar vervoer.
Een ander belangrijk aspect in de (openbare)ruimte vormt de gewenste interactie tussendorp en platteland. Het dorp en platteland alseenheid.
Inzake veiligheid zijn van belang veiligeautowegen zonder drempels, goed verlichtefietsroutes en functiemenging met woningen(winkels en andere vormen van bedrijvigheid).
Er wordt gepleit voor een nieuw winkelcentrum dat meer als hart van Berkel-Enschotmoet gaanfunctioneren met daarbijbehorende voorzieningen. Daarnaast wordtaandacht gevraagd voor de stijgende vraagnaar woonwerkeenheden.
Stedenbouwkundig plan Overhoeken Berkel-Enschot
In navolging van het Ontwikkelingsplan is in 2003 een Stedenbouwkundig plan opgesteld, welke een nadere ruimtelijke en stedenbouwkundige invulling op hoofdlijnen geeft van de ontwikkeling van de Overhoeken als geheel. Het Stedenbouwkundig plan vormt samen met het ontwikkelingsplan de basis voor het uitwerken van de verschillende Overhoeken in concrete verkavelingsplannen: in het stedenbouwkundig plan wordt aangegeven welke functies / woningcategorieën waar gesitueerd zouden moeten worden.
De visie in het stedenbouwkundig plan
De visie achter het stedenbouwkundig plan is opgebouwd uit vier onderdelen:
De grenzen van Berkel-Enschot. Op basis van een analyse zijn de grenzen van het gebied vastgesteld. Dit zijn de Burgemeester Bechtweg in het zuiden, de spoorlijn Tilburg –
Den Bosch in het westen, de N65 in het oosten en (niet zichtbaar) de leidingenstraat in het noorden. Binnen deze grenzen ligt de kern Berkel-Enschot, welke stedenbouwkundig niet verbonden mag worden met Tilburg of Udenhout.
De verkeersontsluiting. Voor Berkel-Enschot is het knooppunt bij de Druiventros de belangrijkste auto-ontsluiting. Daarnaast fungeert de route richting N65 (bij knooppunt Quatre Bras) als (informele) tweede ontsluiting. Om te voorkomen dat deze twee punten overbelast raken als gevolg van ontwikkeling van de Overhoeken, zijn twee nieuwe gebiedsontsluitingsroutes voorzien: in het zuiden komt een aantakking op de Burgemeester Bechtweg, in het noorden komt een nieuwe gebiedsontsluitingsweg richting knooppunt Quatre Bras. Daarnaast komt er een nieuwe HOV-halte ter hoogte van de Overhoek Spoorzone.
Water en groen. Het is van belang dat schoon hemelwater zo veel mogelijk geïnfiltreerd wordt in het hele gebied tussen Tilburg, Berkel-Enschot en Udenhout. Uitgangspunt is daarom een verspreide diffuse infiltratie van regenwater in de Overhoeken. Waar dit niet mogelijk is, bijvoorbeeld als gevolg van een storende leemlaag, dient het water getransporteerd te worden naar plekken waar een natuurlijke verwerking kan plaatsvinden. Oude aanwezige cultuurhistorische en landschappelijke linten vervullen een belangrijke rol in het stedenbouwkundig plan; deze linten dienen, inclusief omliggende cultuurhistorische waarden zoals gebouwen, behouden te blijven en waar mogelijk versterkt te worden.
Programma. Binnen de hiervoor geschetste ruimtelijke kaders dient het programma zoals omschreven in het Ontwikkelingsplan een plek te krijgen in het gebied. Bedrijvigheid dient te worden gesitueerd in de buurt van de uitvalswegen van Berkel-Enschot. Dit kan op de locaties Enschotsebaan (ca. 6,5 ha), Heikant (ca. 4,5 ha) en Rhijnkant (ca 1,5 ha).
Daarnaast dient er, additioneel aan het Ontwikkelingsplan, ruimte gereserveerd te worden voor de ontwikkeling van groene functies. Dit is mede van belang om het platteland rondom de Overhoeken te behouden.
Uitwerking voor Enschotsebaan
Het Stedenbouwkundig plan geeft per Overhoek een nadere uitwerking, waaronder de Enschotsebaan.
Essentieel aan de gekozen stedenbouwkundige opzet voor Enschotsebaan is het creëren van een sterke interne kwaliteit van het gebied waaraan deze Overhoek in de toekomst haar identiteit kan ontlenen. Aan de basis van dit ruimtelijk concept staan twee ontwerpbeslissingen:
De Enschotsebaan is en blijft de interne drager van het gebied. Aan deze weg zijn al woonwerk kavels gesitueerd, eerst als boerderij en later ook in andere vormen, en dat blijft zo.
Van zuidoost naar noordwest loopt een bijna verdwenen waterloop, welke de ontwerpaanleiding is geweest voor het maken van een centrale groene zone aan weerszijden van de Enschotsebaan. Hiermee kan zowel ruimte worden geboden aan de wensen voor de opvang, infiltratie en/of afvoer van het regenwater als aan de noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen de bedrijvigheid en de woonfuncties.
In de opzet van de hoofdstructuur is het tracé van de hoogspanningsleiding zoveel mogelijk genegeerd. Uiteraard wordt wel rekening gehouden met de vereiste bebouwingsvrije zones. In de verbinding tussen beide plandelen aan weerszijden van de Enschotsebaan speelt de interne groenstructuur een belangrijkere rol. De structuurlijn van de Enschotsebaan wordt niet helemaal 'uitverkaveld'.
Onderbrekingen in de bebouwing zorgen voor doorzichten naar achtergelegen gebieden.
De functie bedrijvigheid is logischerwijs gesitueerd in de geluidsbelaste locaties langs het spoor en de Noordoost tangent. Met betrekking tot het spoorweglawaai zal de bedrijfsbebouwing als geluidsscherm voor de woonfunctie dienen. De bestaande bebouwingsranden worden gerespecteerd en afgebouwd. De Overhoek Enschotsebaan wordt ter hoogte van de Rauwbrakenweg aangesloten op de gebiedsontsluitingsweg. Daarnaast zal de Enschotsebaan een ontsluitende functie richting Tilburg blijven houden. Ingeval van een calamiteit beschikt het westelijk deel van deze Overhoek over een extra ontsluiting op de Enschotsebaan. De Rauwbrakenweg zal ter hoogte van het nieuwe woongebied voorzien worden van een 'knip' om te voorkomen dat vrachtverkeer vanaf de Noordoost tangent door de woonbuurten van het huidige dorp gaat rijden. Overigens is het verkeer van en naar het bedrijventerrein gescheiden van het verkeer voor de woonbuurt. In het westen van het plangebied wordt een ecologische verbindingszone gerealiseerd.