Woongebieden

3.17 Wonen – Woningen

Status: alleen aan de regels zoals genoemd in Artikel 17 Wonen - Woningen  kunnen rechten worden ontleend.

Hoofdstuk 1 Een nieuw bestemmingsplan

Hoofdstuk 2 Uitgangspunten bestemmingsplan

Hoofdstuk 3 Bestemmingen

Hoofdstuk 4 Dubbelbestemmingen en overige bepalingen

Hoofdstuk 5 Handhaving

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Achtergronden van het bestemmingsplan

Voor welke gebieden en percelen is de bestemming Wonen - Woningen (Artikel 17) opgenomen?

• De woongebieden liggen rondom het centrum van Oisterwijk, grenzend aan het bedrijventerrein Kerkhoven, bedrijvenpark Laarakkers en sportpark D'n Donk.
• Hierbinnen bevindt zich ook lintbebouwing, zoals Gemullehoekenweg en Tilburgseweg.
• Het Ruimte voor Ruimte-project Hoog Heukelom 17 heeft belangrijke overeenkomsten met reguliere woonbuurten. Dit projectgebied is dan ook binnen deze bestemming opgenomen en niet binnen de bestemming Artikel 16 Wonen - Ruimte voor Ruimte. Voor de onderbouwing, onderzoeken en relevante besluiten wordt verwezen naar de betreffende documenten die op dit project betrekking heeft, waaronder de Ruimtelijke onderbouwing Hoog Heukelom 17 (2009). Voor het project is een artikel 19 WRO-procedure gevolgd.
• Het nieuwbouwproject aan de Pastoor van der Meijdenstraat is vooralsnog buiten het bestemmingsplan gelaten. Hiervoor wordt een afzonderlijke planprocedure gevolgd. Het is denkbaar dat dit gebied in een later stadium aan dit bestemmingsplan wordt toegevoegd.

Welke functies zijn toegestaan?

• Wonen is de hoofdfunctie van het woongebied. Daarnaast zijn in woningen ook andere functies als ondergeschikte activiteit toegestaan.
• In de praktijk neemt het aantal situaties toe waarin sprake is van een aan-huis-gebonden-beroep, ondergeschikte dienstverlening en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. In ruimtelijk-functioneel opzicht bestaan hiertegen geen bezwaren voor zover dit kleinschalig is en geen nadelige effecten heeft op de omgeving en/of voor de centrumgebieden. De regeling bevat hiervoor regels.
• De activiteiten kunnen worden toegestaan in de woning (hoofdgebouw met aan en uitbouwen), maar niet in een bijgebouw (vrijstaand). Dit kan namelijk verzelfstandiging van de activiteit tot gevolg hebben. Bijlage 2 bevat een nadere toelichting.
• Het bestemmingsplan komt tegemoet aan de behoefte van huisvesting voor mantelzorg. Op basis hiervan kan een "afhankelijke woonruimte" worden toegestaan.
• Bijzondere woonvormen die verwantschap hebben met een regulier huishouden passen binnen de woonbestemming. Andere bijzondere woonvormen kunnen in diverse situaties worden toegestaan via een wijzigingsmogelijkheid. Een nadere toelichting is opgenomen in bijlage 6. Een aanduiding voor een bijzondere woonvorm is voor de Boy Ecurystraat opgenomen conform de bestaande situatie (negen eenheden).
• Op enkele percelen ten zuiden van de spoorlijn, westelijk van de Moergestelseweg, zijn enkele bijgebouwen achterop het perceel als kantoor- en praktijkruimtes in gebruik. Door de omvang hiervan zijn deze bestaande situaties specifiek bevestigd.
• Logies en ontbijt zijn onder voorwaarden toegestaan in de vorm van 2 logieseenheden in een woning.

Wat mag er worden gebouwd en hoeveel?

• Voor alle percelen wordt op de kaart (digitale verbeelding) aangegeven waar, gezien vanaf de straat, de woningen mogen worden gesitueerd (minimale afstand vanaf de voorste perceelsgrens).
• In de bouwregels zijn maatvoeringen opgenomen, zoals hoogtes, afstanden en oppervlaktematen. Voor de maatvoeringseisen zijn de volgende aspecten relevant.
  • 1. De meeste bepalingen met betrekking tot de omvang van gebouwen zijn overgenomen van het vigerende bestemmingsplan.
  • 2. Voorop staat het behoud van het karakter van de dorpskern. De bouwregels zorgen ervoor dat de bebouwing blijft passen in de omgeving.
  • 3. Deze bouwregels bieden tegelijkertijd voldoende uitbreidingsmogelijkheden voor een passend woonmilieu zodat wordt voldaan aan de behoefte gedurende de planperiode.
  • 4. Uniformering van met name de hoogtematen en de ligging van de voorste bouwgrenzen.
  • 5. Behoud van de ruimtelijke karakteristiek van de woonbuurt.
  • 6. De aanduidingen voor het woningtype zijn op de buurt afgestemd.
• Voor de volgende woonbuurten zijn afwijkingen van de maatvoeringen opgenomen ten opzichte van andere, grotere delen van het plangebied.
  • 1. In enkele buurten is destijds op structuurniveau gekozen voor een beperkte goothoogte (4 meter). In die buurten is dan ook 4 meter als goothoogte als maximum gesteld in plaats van 6 meter. Het betreft woningen in de prinsessenbuurt.
  • 2. De patiowoningen aan de Gemullehoekenweg/Kivitslaan en de kwadrantwoningen aan de Gebroeders Schutstraat zijn als zodanig aangeduid. Hiervoor zijn bouwregels opgenomen die zijn afgestemd op dit woningtype.
• Voor de hoofdgebouwen wordt een dieptemaat opgenomen, veelal 12,5 meter. Daarachter kan erfbebouwing worden gerealiseerd of vergroot.
  • 1. Voor percelen kleiner dan 1.600 m2 bedragen de oppervlaktematen 50 m2 tot 60 m2.
  • 2. Voor percelen tussen 1.600 m2 en 4.000 m2 bedraagt de oppervlaktemaat voor erfbebouwing 75 m2.
  • 3. Voor percelen groter dan 4.000m² bedraagt de oppervlaktemaat voor erfbebouwing ten hoogste 100 m².
  • 4. De balans tussen bebouwing en open ruimte op het achtererf wordt gewaarborgd door een bebouwingspercentage van maximaal 50% te hanteren voor de kleinste categorie percelen.

• De nieuwe woningen aan Ten Bijgaarde zijn uitgevoerd met een dove gevel in verband met het railverkeerslawaai. Dit is in de regeling opgenomen.
• Nieuwe woningen zijn alleen toegestaan na afweging en toetsing, dus via een wijzigingsbevoegdheid. Het is niet uitgesloten dat buiten het bestemmingsplan om alsnog afzonderlijke procedures worden gevoerd voor specifieke veranderingen die ingrijpender zijn (meerdere woningen, appartementenbouw) en dus een bredere afweging vragen.
• Voor hoekpercelen wordt het in enkele gevallen mogelijk gemaakt om de bouwgrenzen te overschrijden. Zo kan een bouwwerk, dat niet hoger is dan 3 meter en voldoende achter de voorgevel van het hoofdgebouw is gesitueerd, het straatbeeld niet erg verstoren.

Welke veranderingen worden verwacht?

• Een verbreding van de woonfunctie is de komende periode te verwachten. Hiervoor zijn specifieke regels opgenomen die daarin voorzien.
• Er zijn niet zo veel locaties waar nog woningbouw is te realiseren. Waar dit aanvaardbaar is, kan hieraan worden meegewerkt.

Wat zijn de belangrijkste verschillen met de vigerende bestemmingsregeling?

• In de nieuwe regeling is een zekere mate van uniformiteit sterker doorgevoerd. Dit komt tot uitdrukking in bouwgrenzen die nu als doorlopende lijn zijn opgenomen voor lintbebouwing in plaats van allerlei inspringingen. Een belangrijke overweging is dat tegen een aanvraag met voor een bouwplan dichter op de weg, in lijn met naburige woningen, altijd zal worden gehonoreerd. In de praktijk zal hiervan zeer incidentele gebruik worden gemaakt, zodat de structuur toch wordt behouden.
• De oppervlaktemaat voor erfbebouwing op percelen is enigszins verruimd, zodat aan de hedendaagse wensen kan worden meegewerkt. De balans tussen bebouwing en open ruimte op het achtererf wordt gewaarborgd door een bebouwingspercentage van maximaal 50% te hanteren.
• De mogelijkheden voor verbreding van de woonfunctie (activiteiten, mantelzorg, bijzondere woonvormen) zijn verruimd. Immers, in het coalitieakkoord is vastgelegd dat naast de professionele hulp, ook het vrijwilligerswerk en de mantelzorgers worden gestimuleerd en ondersteund.

Hoe ziet de regeling voor Pannenschuur Buiten er uit?

• Voor Pannenschuur Buiten is een artikel 19 WRO-procedure gevolgd. Op basis hiervan beschikt de gemeente over directe bouwtitels. Die directe bouwtitels zijn bevestigd met bestemming Wonen - Woningen. Voor de afzonderlijke woonpercelen zijn op de verbeelding de bijpassende aanduidingen voor het bouwen opgenomen: 'bouwvlak', 'maximum aantal wooneenheden', 'vrijstaand', 'twee-aaneen', 'maximale goothoogte (m)', 'maximale bouwhoogte (m)'. Dit is afgeleid uit het Beeldkwaliteitsplan Pannenschuur IV (Inbo architecten Woudenberg; 26 november 2008) en ontleend aan de verleende vergunningen.
• De hoofdopzet van de inrichting van het woongebied en daarmee ook de situering van de woningen is vervolgens specifiek vastgelegd door overeenkomstig het Beeldkwaliteitsplan de openbare ruimte als zodanig te bestemmen (Groen, Verkeer, Water).
• Voor parkeergelegenheid rondom een nog te bouwen appartementencomplex is een aanduiding opgenomen en is het aantal parkeerplaatsen gemaximeerd. Hiermee is duidelijk dat deze parkeerbehoefte ook in de groenvoorziening kan worden opgevangen.
• Toegevoegd is een nadere eisenregeling die ertoe kan leiden dat realisering of uitbreiding van bebouwing aan de achterzijde van de bestaande bebouwing plaatsvindt, in het belang van de beoogde beeldkwaliteit van het woongebied. Ook andere eisen kunnen op basis van het beeldkwaliteitsplan worden gesteld.
• Voor de onderbouwing, onderzoeken en relevante besluiten wordt verwezen naar het vrijstellingsbesluit ex artikel 19 lid 1 WOR (2 juli 2007) met de daarbij behorende bijlagen, waaronder het stedenbouwkundig plan (2006), de Ruimtelijke Onderbouwing 'afronding Pannenschuur IV te Oisterwijk' (2007) en het Beeldkwaliteitsplan Pannenschuur IV (2008).

Wie is verantwoordelijk voor onderhoud, beheer en ontwikkeling?

• De gronden zijn in particulier bezit. Dat betekent dat de eigenaren verantwoordelijk zijn voor onderhoud, beheer en ontwikkeling.
• In het geval van excessen of overtreding van het bestemmingsplan of andere wet- of regelgeving kan een beroep worden gedaan op de gemeente of een ander bevoegd overheidsorgaan.