Dillenburg

4.2 Stedenbouwkundige visie

Uitgangspunten

Uitgangspunt van de stedenbouwkundige visie is:

• het herstellen en versterken van de parkstructuur in combinatie met het realiseren van de uitbreiding van het d’Oultremontcollege;
• kantoor- en bedrijfsruimten in een gemengde zone langs de Lipsstraat;
• maatschappelijke voorzieningen; en
• woningbouw.

Naast sporten en recreëren vormen het park en de aansluitende groenstructuren de dragers voor het totale plan (zie figuur 4.1). De volgende ruimtelijke elementen zijn voorzien:

• (op termijn) verplaatsen tracé Prins Hendrikstraat;
• realisering nieuwe functies in park;
• (op termijn) woonfuncties;
• een gemengde zone (bedrijven en kantoren) langs de Lipsstraat.

Figuur 4.1. Ruimtelijke visie Dillenburglocatie (Bron: Stedenbouwkundig plan Dillenburglocatie, Van den Oever Zaaijer & P- architecten, november 2010)

Verplaatsen tracé Prins Hendrikstraat

De Prins Hendrikstraat vormt momenteel een barrière tussen ondermeer de school en het park en daardoor ook tussen het park en de te ontwikkelen Dillenburglocatie. De weg heeft een 50km/h-regime, met een breed profiel met vrijliggende fietspaden en aan beide zijde hagen. Hierdoor is de weg maar op een beperkt aantal plaatsen oversteekbaar.

De belangrijkste ingreep om het beoogd eindbeeld te bereiken is het in zuidelijke richting verleggen van het tracé van de huidige Prins Hendrikstraat. Op de Lipsstraat zal een nieuwe rotonde worden aangelegd, die tevens de nieuwe aansluiting voor bedrijventerrein Groenewoud vormt. De nieuwe weg loopt vervolgens tussen de bestaande school en het politiebureau door, deels over het profiel van de huidige Tinie de Minnukstraat, en sluit aan op de Dillenburgstraat.

Deze ontwikkeling is voorzien op het moment dat het woongebied (zie hierna) wordt gerealiseerd. Tot die tijd blijft de huidige situatie behouden.

Realisering nieuwe functies in park

Met het verleggen van de weg wordt het park ruimtelijk vergroot in zuidelijke richting. Er ontstaat een zone met een campusachtige opzet, waarin de verschillende functies in een parkachtige setting zijn gesitueerd en een directe relatie hebben met het sportpark en recreatiepark.

• De bestaande school komt aan of zelfs in het park te liggen.
• Tegen of naast de school wordt een multifunctionele accommodatie gerealiseerd, met ondermeer mogelijk een nieuwe sporthal.
• Tevens is een nieuw zorgcluster voorzien.

Woonfuncties

Ten zuiden van de nieuwe weg wordt (op termijn) het nieuwe woongebied gerealiseerd.

Gemengde zone (bedrijven en kantoren) Lipsstraat

De komende periode wordt langs de Lipsstraat een zone met kleinschalige kantoren en bedrijven ontwikkeld. Ten zuiden van de nieuwe weg worden, naast de nieuwe maatschappelijke voorzieningen, ook enkele bedrijfspercelen beoogd. Ook in deze plandelen is het landschap (groen en water) de drager. De structuren sluiten binnen de openbare ruimte zowel visueel als fysiek aan op het park.

Uitwerking stedenbouwkundige visie

Sport en onderwijs

Ruimtelijke opzet

De sporthal Onder de Bogen wordt in de toekomst gesloopt en wordt vervangen door een nieuwe sporthal (ten oosten van de school). Voorts wordt ruimte geboden voor (beperkte) uitbreiding van de school.

In het stedenbouwkundig plan is de maximale ruimte aangeven. De volgende uitgangspunten worden gehanteerd.

• Uitgangspunt is een bouwvolume met een maximale bouwhoogte van drie lagen (bouwhoogte maximaal 11 meter).
• Voor wat betreft de stedenbouwkundige inpassing is van belang dat het bouwvolume een alzijdige oriëntatie heeft. Er is geen duidelijke achterzijde of voorzijde.
• De entree bevindt zich aan de zuidzijde aan de nieuwe ontsluitingsweg, naast of gecombineerd met de entree van de school.

Zorgcluster

Ten oosten van de school is ook het zorgcluster gepositioneerd. Hiervoor gelden de zelfde set stedenbouwkundige criteria als voor de sporthal. De volgende uitgangspunten zijn geformuleerd.

• De entreezijde aan de nieuwe ontsluitingsweg.
• Bebouwing aan het park.
• Er geldt een bebouwingspercentage van 50%.
• De bouwhoogte bedraagt maximaal 12 meter.
• Parkeren wordt opgelost op eigen terrein. Uitgangspunt is uitwisseling van parkeerplaatsen tussen de verschillende functies in het gebied, waardoor per saldo minder parkeerplaatsen gerealiseerd hoeven te worden.
• Aan beide zijden van het zorgcluster is ruimte voor een groen- en/ of waterstructuur, met daarin (fiets)paden, waardoor (op termijn) de relatie tussen het park en de nieuwe woonwijk gewaarborgd is.

Programma

Het gezondheidscentrum heeft een footprint van ongeveer 2.000 m2. De parkeerbehoefte bedraagt 80-120 parkeerplaatsen en wordt (in principe) op eigen terrein opgelost. Dubbelgebruik van een deel van de parkeerplaatsen met de naastgelegen functies wordt nagestreefd. De gemeente hanteert de kentallen van het CROW en de gemeentelijke nota Parkeernormen Heusden voor het bepalen van de parkeervraag.

Woongebied

Algemeen

Ten zuiden van de nieuw te ontwikkelen ontsluiting wordt op termijn een nieuw woongebied voor 130 woningen ontwikkeld. Door Van den Oever, Zaaijer & Partners architecten (OZ&P) is een stedenbouwkundig Masterplan vervaardigd en zijn de beeldregiekaders voor de ontwikkeling van Dillenburg opgesteld. Deze stukken dienen als grondslag voor het voorliggende bestemmingsplan. Navolgend wordt de kern van deze stedenbouwkundige visie aangehaald. Uitdrukkelijk wordt vermeld dat gekozen is voor een wijzigingsbevoegdheid om te komen tot uitvoering van het plan (woningbouw en de ontsluiting van het woongebied).

De hierna vermelde uitgangspunten zijn op hoofdlijnen vertaald in de wijzigingsregels. Afwijkingen ten opzichte van het hieronder geschetste ruimtelijke beeld in de realisering zijn hierdoor mogelijk.

Raamwerk

De nieuwe woonwijk zal worden gekenmerkt door verschillende lineaire structuren, gebaseerd op de huidige structuur van het landschap. De lineaire structuur wordt gevormd door de openbare ruimte (verkeer, parkeren en groen) en vormt hierdoor een ruimtelijk raamwerk (figuur 4.2). Dit raamwerk is zodanig opgezet dat hierbinnen ‘woonvelden’ ontstaan die min of meer vrij (binnen bepaalde randvoorwaarden, zie paragraaf 4.3) met diverse woningtypen kunnen worden ingevuld.

Figuur 4.2. Raamwerk Dillenburglocatie (Bron: Stedenbouwkundig plan Dillenburglocatie, Van den Oever Zaaijer & Partners- architecten, november 2010)

Ontsluiting

Vrijwel alle woningen worden door middel van een lusvormig stratenpatroon ontsloten vanaf de nieuwe hoofdontsluiting. Daarmee zijn aansluitingen op bijvoorbeeld de Hogeweg en de Dillenburgstraat niet nodig, waardoor deze straatprofielen onaangetast kunnen blijven. Tevens wordt ‘sluipverkeer’ door de wijk voorkomen.

Voor de woningen aan de Hogeweg is het mogelijk de kavels vanaf de Hogeweg te ontsluiten, om daarmee het karakter van de lintbebouwing te versterken. Het gaat slechts om een tiental woningen, waardoor de verkeerbelasting van de Hogeweg minimaal is en het karakter van de weg niet zal veranderen.

Groenstructuur

Haaks op de wegenstructuur loopt van west naar oost een groenstructuur, bestaand uit ‘groene kamers’, die het groene profiel van de Dillenburgstraat verbindt met de nieuwe water- en groenstructuur tussen de Hogeweg en het park. De groenstructuur biedt ruimte voor spelen in de buurt. Tevens zijn mogelijkheden voor wandelen in de buurt (bijvoorbeeld met de hond).

Programma

Binnen de woonwijk is aansluitend op de Woonvisie van de gemeente ruimte voor grondgebonden woningen, in verschillende categorieën en typologieën, zoals rijwoningen, 2 onder 1-kap-woningen en vrijstaande woningen.

Er is door OZ-P een proefverkaveling gemaakt, waarbij rekening is gehouden met het volgende programma (zie tabel).

	aantal	gemiddelde kaveloppervlak	verdeling koop/huur
Grondgebonden koop			66%
geschakelde 3^1 kap (projectmatige koopwoningen)	12	220
geschakelde 2^1 kap (projectmatige koopwoningen)	54	220
vrijstaand/vrije kavels	18	920
Grondgebonden huur			34%
goedkoop (bereikbare huurwoningen)	28	132
verruimd (bereikbare huurwoningen)	12	152
bereikbaar (bereikbare huurwoningen)	4	240
totaal woningbouw	128

Bedrijvenzone

Ruimtelijke opzet bedrijvenzone

Parallel aan de Lipsstraat, zowel ten noorden als ten zuiden van de nieuwe ontsluitingsweg, is de bedrijvenzone gesitueerd. Dit deelgebied wordt de komende periode gerealiseerd. Binnen de zone komen kavels voor bedrijven en kantoren met een milieucategorie A, B of C (zie ook 5.8.2 voor een toelichting op de categorieën).

De volgende uitgangspunten worden gehanteerd voor het programma.

• Kleinschalig qua opzet, met bebouwing aan de zuidzijde (Hogeweg) van maximaal twee lagen, tot maximaal drie bouwlagen rond de beoogde nieuwe rotonde (na planwijziging).
• In de bedrijvenzone worden kavels uitgegeven voor bedrijven met een milieucategorie A, B of C. Tevens zijn kantoorfuncties mogelijk. De kavels zijn ontsloten via een interne ontsluitingsweg.
• Het bebouwingspercentage voor de kavels ligt tussen 50% en 70%.
• Parkeren en logistiek vinden plaats op de eigen kavel.
• Van een deel van de kavels is de voorzijde georiënteerd op de Lipsstraat en de nieuwe rotonde en hoofdontsluiting. De kavels aan de noordzijde zijn gericht op het park en het zorgcluster, de kavels aan de zuidzijde op de nieuwe woonwijk.

Programma bedrijvenzone

Er is een proefverkaveling gemaakt, waarbij rekening is gehouden met circa 7 bedrijfskavels.

Groenstructuur en park

Groenstrook met waterberging

Als afscherming is tussen de bedrijvenstrook en het beoogde nieuwe woongebied een brede groenstrook met waterpartij voorzien, die in combinatie met bomenrijen en solitaire bomen in een aantrekkelijke overgangszone resulteert. De waterpartijen hebben tevens de functie van waterberging. De doorgaande fiets- en wandelroute vanaf de Hogeweg richting (sport)park loopt langs deze zone.

Park

Voor het bestaande sportpark gelden de volgende uitgangspunten.

• Padenstructuur herstellen en waar mogelijk uitbreiden, zodat het park zowel door sporters als door omwonenden optimaal kan worden gebruikt.
• Groene bufferzone tussen woningen Chrysantenstraat en park herstellen en versterken.
• Ter plaatse van de te slopen sporthal Onder de Bogen en het bijbehorende parkeerterrein de parkstructuur herstellen.
• Sociale veiligheid vergroten door middel van goede verlichting langs paden en op het parkeerterrein.

• Vergroten van de bestaande parkeercapaciteit bij de sportverenigingen, door uitbreiden van het bestaande parkeerterrein. Er komt op termijn ruimte vrij door het verleggen van de Prins Hendrikstraat.
• In de noordwesthoek van het park, nabij de A59 een voorziening voor waterbuffer en –retentie realiseren.
• Grasvelden behouden ten behoeve van sport en spel en eventueel speeltoestellen of speelaanleidingen plaatsen.

Overige (ruimtelijke) ingrepen

Naast de genoemde stedenbouwkundige voorstellen zijn tevens enkele ondergeschikte wijzigingen in de bestaande stedenbouwkundige structuur voorzien. Het betreft de volgende.

• Ter plaatse van het voormalige benzinestation op de hoek Chrysantenstraat-Prins Hendrikstraat kunnen in de toekomst, aansluitend op de schaal en maat van de vrije kavels aan de Chrysantenstraat, twee vrijstaande woningen worden gerealiseerd. De bestaande trafo zal behouden blijven en worden opgenomen in de groenstructuur tussen de woningen;
• Nabij de entree van de school en het gezondheidscentrum wordt aan de nieuwe ontsluitingsweg een bushalte gepositioneerd. De exacte busroute wordt in een later stadium bepaald.

Parkeren

Ruimtelijke uitwerking

De geparkeerde auto’s mogen geen negatieve uitstraling hebben op het openbaar gebied. Voorts wordt uitgegaan van een evenredig over het stedenbouwkundig plan verdeeld aantal parkeerplaatsen. Bovendien wordt gestreefd naar praktische en laagdrempelige oplossingen, zodat de parkeerdruk niet gaat verschuiven. Parkeren wordt op de eigen kavels, in parkeerkoffers (haaks ingestoken parkeerplaatsen) en in de vorm van langsparkeren in de straten opgelost (zie figuur 4.3).

Het parkeren in de openbare ruimte wordt, mede gezien het ambitieniveau van de inrichting van het openbaar gebied, zorgvuldig ingepast. Parkeren wordt daarom geïntegreerd met de verschillende groenoplossingen, zoals hagen en boomstructuren. Daarbij worden geen concessies gedaan aan de praktische randvoorwaarden. Als parkeerplaatsen zijn ingepast langs bijvoorbeeld het trottoir of in de groene zone, is de situatie optimaal. De ruimte wordt als het ware visueel toegevoegd aan het openbaar gebied.

Figuur 4.3. parkeren woongebied Dillenburg (Bron: Stedenbouwkundig plan Dillenburglocatie, Van den Oever Zaaijer & P- architecten, november 2010)

Programma

Bewoners parkeren grotendeels op eigen terrein. Bezoekers parkeren op openbaar gebied. Voor de parkeerbalans zijn de volgende randvoorwaarden opgenomen.

• Voor de woningen langs de Hogeweg en aan het water parkeren 2 auto’s op eigen terrein (in garage en op oprit). Bezoekers parkeren op straat.
• Uitgangspunt is minimaal 2 parkeerplaatsen per woning (bewoners en bezoekers):
  • 1. vrijstaande en 2 onder 1-kapwoningen: 1 parkeerplaats op eigen terrein en 1 parkeerplaats in openbaar gebied;
  • 2. rijwoningen: 2 parkeerplaatsen in het openbaar gebied
• Gemeente hanteert de kentallen van het CROW voor het bepalen van de parkeervraag.

Er is een proefverkaveling gemaakt, hetgeen heeft geresulteerd in de volgende aantallen parkeerplaatsen.

woningtype	parkeerplaatsen in openbaar gebied (o.g.):	parkeerplaatsen op eigen terrein
40 rijwoningen	80	-
76 2 onder 1 kap woningen en vrijstaande woningen	76	76
vrijstaande woningen Hogeweg	10	20
Totaal	166	96

In de wijzigingsregels is