Geerpark fase 2B-2

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Aan de westrand van Vlijmen wordt fasegewijs de woonwijk Geerpark gerealiseerd van circa 800 woningen. Op 26 maart 2013 is het deels globale bestemmingsplan Geerpark vastgesteld. Ondertussen is aan delen invulling gegeven.

Het voorliggende uitwerkingsplan Geerpark fase 2B-2 voorziet in de gedeeltelijk invulling van het oostelijk deel van het plangebied. De planvorming voor dit gebied is dermate gevorderd dat deze door middel van een uitwerkingsplan vastgelegd kan worden. De locatie Geerpark fase 2B-2 is bedoeld voor de bouw van circa 75 woningen. Deze woningbouwontwikkeling wordt op grond van dit uitwerkingsplan mogelijk gemaakt.

Ligging plangebied (rood vlak), bron: Open Topo

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Geldende regelingen

Bestemmingsplan Geerpark (vastgesteld op 26 maart 2013) en Geerpark planherziening 1 (vastgesteld op 14 juli 2015) vormt het geldende plan voor het uitwerkingsplan Geerpark fase 2B-2. Er is sprake van een enkele geldende bestemming, te weten 'Wonen - Uit te werken - 2', zie onderstaande afbeelding.

De volgende uitwerkingsregels zijn van toepassing:

Uitwerkingsregels uitwerkingsgebied 2

Het bevoegd gezag werkt de omschreven bestemming uit met inachtneming van de volgende regels:

• in het uitwerkingsplan mogen de bestemmingen Tuin, Verkeer - Verblijfsgebied en Wonen worden opgenomen;
• woningen mogen worden gebouwd;
  • 1. in stroken: uitsluitend grondgebonden;
  • 2. in het hof: grondgebonden en gestapeld;
• woningen mogen worden gebouwd op bouwpercelen in stroken of een hof met in achtneming van de volgende regels:
  • 1. een hof wordt aan ten minste drie zijden door de bestemming Groen omsloten;
• van de woningen mag worden gebouwd:
  • 1. aaneengebouwd: niet meer dan 60%;
  • 2. gestapeld: niet meer dan 10%
• voor het bouwen van hoofdgebouwen, geen patiowoningen zijnde, in stroken gelden de volgende regels:
  • 1. de afstand van een vrijstaand en een halfvrijstaand hoofdgebouw tot de voorste of de achterste perceelsgrens mag niet meer bedragen dan 15 m en niet minder dan 2 m;
  • 2. de afstand van een aaneengebouwd hoofdgebouw tot de voorste perceelsgrens mag niet meer bedragen dan 5 m en niet minder dan 2 m;
  • 3. de maximale diepte van een hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 15 m;
  • 4. de breedte van een vrijstaand hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, mag niet meer bedragen dan 15 m en de breedte van een halfvrijstaand of een aaneengebouwd hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, niet meer dan 10 m;
• Voor het bouwen van hoofdgebouwen, geen patiowoningen zijnde, in een hof gelden de volgende regels:
  • 1. niet meer dan 35% van de woningen in het hof mag worden georiënteerd op de buitenzijde van het hof;
  • 2. niet minder dan 65% van de woningen in het hof wordt geörienteerd op de binnenzijde van het hof;
  • 3. de centraal openbaar toegankelijke ruimte aan de binnenzijde van het hof wordt aan vier zijden voor niet minder dan 65% van de omtrek van de openbaar toegankelijke ruimte omsloten door de voorzijde van hoofdgebouwen;
  • 4. de oppervlakte van de centraal openbaar toegankelijke ruimte aan de binnenzijde in het hof mag niet minder bedragen dan 900 m²;
  • 5. de maximale diepte van een hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, mag niet meer bedragen dan 15 m;
  • 6. de breedte van een vrijstaand hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, mag niet meer bedragen dan 15 m;
  • 7. de breedte van een halfvrijstaand of een aaneengebouwd hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 10 m;
• voor het bouwen van patiowoningen gelden de volgende regels:
  • 1. de diepte van een patiowoning bedraagt maximaal 20 m;
  • 2. de breedte van een patiowoning bedraagt maximaal 15 m;
  • 3. de bouwhoogte bedraagt maximaal 3,3 m, met dien verstande dat een dakopbouw van maximaal 36 m² tot een bouwhoogte van 7 m is toegestaan;
  • 4. de oppervlakte van de patio bedraagt minimaal 25 m²;
• voor aaneengebouwde woningen en patiowoningen mogen per woning niet minder dan 1,8 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, waarvan niet minder dan 1,0 parkeerplaats in de openbare ruimte;
• voor halfvrijstaande woningen mogen per woning niet minder dan 2,0 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, waarvan niet minder dan 1,0 parkeerplaats in de openbare ruimte;
• voor vrijstaande woningen mogen per woning niet minder dan 2,0 parkeerplaatsen worden gerealiseerd op eigen terrein;
• voor gestapelde woningen mogen per woning niet minder dan 1,8 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, waarvan niet minder dan 0,8 parkeerplaatsen in de openbare ruimte;
• op eigen terrein wordt voorzien in niet minder dan 1,5 m³ waterberging.

Geldend bestemmingsplan met ligging uitwerkingsgebied (vet rood omlijnd gebied)

2.2 Uitwerking

De stedenbouwkundige uitgangspunten die in de toelichting en verbeelding van het moederplan zijn opgenomen, vormen de basis voor het voorliggende uitwerkingsplan Geerpark fase 2B-2. Voor een uitgebreide toelichting op stedenbouwkundige aspecten wordt daarom verwezen naar het bestemmingsplan Geerpark. In dit plan wordt het tweede gedeelte van de bestemming 'Wonen - Uit te werken - 2' uitgewerkt.

Voor Geerpark is een Masterplan opgesteld waarin de hoofdstructuur voor de wijk is vastgelegd. Deze bestaat uit een 'parkkamer', het park, en langgerekte structuur in noord-zuidrichting afgewisseld met hoven. In deze structuur ligt de waterslinger die zorgt dat het regenwater goed kan worden afgevoerd. Daarbij is deze bijzondere slinger een kwaliteit voor de wijk. Zoveel mogelijk mensen genieten van de beleving van en het zicht op deze brede waterslinger.

Fase 2B-2 betreft de tweede fase van de ontwikkeling van deelgebied Tot Morgen en betreft de oostelijk gelegen lange strook ten noorden van het park, richting de Tuinbouwweg. Deze fase betreft een uitwerking om een ontwikkeling mogelijk te maken voor een gedifferentieerd woningprogramma in Geerpark.

Deze fase wordt als een samenhangende ontwikkeling gezien waarbij openbare ruimte en woningbouw en de woningen onderling een eenheid vormen. Het dient dus gezien te worden als ensemble dat een herkenbare toevoeging vormt voor Geerpark.

Deze ontwikkeling gaat meer richting het agrarisch land van Vlijmen/Heusden en het is de wens om qua beeldkwaliteit daarom langzaam te verkleuren van dorpse identiteit in het zuiden en oosten naar meer agrarisch richting de noordzijde. Dit gebied vormt de overgang en zal qua architectuur hier invulling aan geven door landelijke elementen toe te voegen aan de bebouwing.

In onderstaande afbeelding wordt een beeld gegeven van de verkaveling en nadere inrichting van dit deelgebied.

Afbeelding: indicatieve verkaveling fase 2B-2

Verkeer en parkeren

Conform de basisbeginselen van Geerpark ligt er langs de waterslinger een ontsluitingsweg. Dit is een tweerichtingsweg met groene bermen, zonder parkeren. Hiermee is het onderhoud van de waterslinger gewaarborgd en krijgt die het gewenste openbare karakter. In het binnengebied rondom het plantsoen is de auto te gast. Hierop is de kleurstelling en materialisering afgestemd.

Parkeren is zoveel mogelijk uit het straatbeeld gehouden en daarmee in parkeerpockets geplaatst.

Ten behoeve van de realisatie van voldoende parkeerplaatsen zijn hiervoor bepalingen in de regels opgenomen.

Duurzaamheid

Geerpark wordt een duurzame wijk. Alle projectmatige (koop en huur)woningen worden 'nul-op-meter'-woningen. Voor vrije kavels geldt een aangescherpte EPC. Bij 'nul-op-meter'-woningen zijn de in- en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie (o.a. ruimteverwarming, -koeling, warm tapwater gebruik) en het gebruik van huishoudelijke apparatuur op jaarbasis per saldo nul, onder standaard klimaatcondities zoals die gelden in Nederland en bij gemiddeld gebruik van de woning, zoals vastgelegd in de ontwerpuitgangspunten en onderbouwd door Nederlandse normen.

Geerpark is daarbij ook een gasloze wijk en heeft als uitgangspunt aangehouden dat er geen hemelwater huisaansluitingen worden gemaakt. Het hemelwater wordt gedeeltelijk op eigen terrein opgevangen en verder oppervlakkig afgevoerd naar de weg van waar het uitloopt in de waterslinger.

Bij de uitvoering van de architectuur en de openbare ruimte wordt rekening gehouden met deze duurzaamheidsambitie en –uitgangspunten.

2.3 Juridische regeling

Het uitwerkingsplan legt vervolgens de ruimtelijke invulling van het plangebied op hoofdlijnen juridisch-planologisch vast. De flexibele bestemming 'Wonen' is toegekend om de woningen en openbare ruimte te kunnen realiseren. In de bouwregels is aangesloten bij de uitwerkingsregels, zoals opgenomen in het geldend bestemmingsplan.

Voor de inleidende regels en algemene regels wordt verwezen naar het geldende bestemmingsplan. Het is daarom niet noodzakelijk om een maximum aantal woningen vast te leggen. Dit is reeds voor heel Geerpark geregeld in artikel 17.3 van het bestemmingsplan Geerpark planherziening 1.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

3.1 Gevolgen van het uitwerkingsplan

Alle onderzoeken die in het kader van het bestemmingsplan Geerpark zijn verricht (o.a. verkeersonderzoeken, watertoets, geluidsonderzoeken en onderzoek luchtkwaliteit), zijn gebaseerd op maximaal 800 te bouwen woningen in Geerpark. Dit maximum aantal wijzigt niet, zodat de resultaten van de eerder genoemde onderzoeken onverkort van toepassing blijven. Voor de Ladder voor duurzame verstedelijking en water geldt het navolgende.

3.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) staat dat bij stedelijke ontwikkelingen ook moet worden gekeken naar de behoefte van een project.

De planontwikkeling past binnen de regionale kwantitatieve woningbouwplanning van de Regio Noordoost-Brabant. Daarnaast zijn in de 'Monitor Wonen De Langstraat' (oktober 2016) de woningbouwontwikkelingen van de gemeenten Heusden, Waalwijk en Loon op Zand in beeld gebracht en vergeleken met de regionale vraag. Hierbij is de ontwikkeling van Geerpark meegenomen. Daarbij is uitgegaan van een gefaseerde ontwikkeling (Gemeente Heusden, Woningbouwplanning 2019 en verder). Verder is uitgegaan van een divers woningbouwprogramma. Uit de monitor komt een beeld naar voren dat het woningbouwaanbod in de drie gemeenten in de huidige situatie complementair aan elkaar is: dit geldt in geografische zin (spreiding), naar marktsegment en naar fasering. Hiermee wordt geconcludeerd dat sprake is van een regionale kwantitatieve behoefte.

Dit bouwplan voldoet aan artikel 3.1.6 lid 2 Bro.

3.1.2 Waterparagraaf

In het kader van het geldende bestemmingsplan is de watertoetsprocedure doorlopen. Voor Geerpark geldt:

• de waterslinger en waterbergingscapaciteit (bestemd als Groen met aanduiding 'waterberging';
• de wens van de gemeente ten minste 1,5 m³ per woning op eigen terrein te bergen (opgenomen in de specifieke gebruiksregels bij Wonen).

Met de combinatie van centrale waterberging in de waterslinger en retentie op eigen terrein geeft het plan Geerpark op eigentijdse wijze invulling aan de duurzaamheidsprincipes van integraal waterbeheer en het principe van hydrologisch neutraal ontwikkelen. Voor meer informatie wordt verwezen naar het moederplan.

Met betrekking tot de benodigde waterberging worden in dit uitwerkingsplan in artikel 2.5.3 nadere eisen gesteld aan de verlening van een omgevingsvergunning voor het realiseren van bouwwerken, overeenkomstig het geldende bestemmingsplan.

3.1.3 Geluid

In het kader van de planontwikkeling Geerpark is akoestisch onderzoek verricht (zie bijlagen 17 en 18 van het bestemmingsplan Geerpark). Rondom het plangebied liggen een aantal wegen die wat betreft geluidbelasting door verkeer van invloed kunnen zijn op het leefklimaat ter plaatse van de te bouwen woning. In de rapportage in de bijlage worden het wettelijk kader, de uitgangspunten en het onderzoek naar het verkeerslawaai van de omliggende wegen beschreven.

Ten gevolge van het verkeer op de Rijksweg A59, de Wolput en de Tuinbouwweg is de geluidbelasting ter plaatse van enkele bebouwingsvlakken hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Het bevoegd gezag heeft reeds een ontheffing van de voorkeursgrenswaarden verleend voor een deel van de woningen gelegen in dit uitwerkingsplan, vanwege de Tuinbouwweg. De hogere waarden zijn per bebouwingsvlak en per weg weergegeven in onderstaande tabel. Woonblok 67 is het deel dat gelegen is in dit uitwerkingsplan.

Tabel: Benodigde hogere waarde per bouwvlak per gevel (inclusief aftrek artikel 110g Wgh)

Vanwege diverse aanpassingen rondom de Tuinbouwweg is de geluidsbelasting ten opzichte van de ontheffingswaarde opnieuw berekend. Uit dit onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting gelijk of maximaal 1 dB hoger is, zie onderstaande afbeelding.

Geluidsbelasting vanwege de Tuinbouwweg, De Roever Omgevingsadvies

Uit het hiervoor genoemde onderzoek blijkt dat een aantal te realiseren woningen niet voldoen aan de wettelijke eisen wat betreft het wegverkeerslawaai. De overschrijding van de reeds verleende ontheffingswaarde wordt met maximaal 1 dB overschreden. De maximaal te ontheffen waarde wordt niet overschreden.

Om de realisatie van deze woningen mogelijk te maken, dient het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden hogere waarden te verlenen c.q. de verleende hogere waarden aan te passen.

3.1.4 Natuur

Om de uitvoerbaarheid van het plan te toetsen is aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) noodzakelijk.

In het kader van de nieuwbouw is de depositie van stikstof ten gevolge van de bouw en het gebruik van de woningen berekend. Uit dit onderzoek (zie bijlage 1) blijkt dat er door de stikstofdepositie geen negatief effect op in het kader van de Wnb beschermde Natura 2000-gebieden. Een vergunning op grond van de Wnb is in het kader van de stikstofdepositie dan ook niet nodig.

3.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor Geerpark is een exploitatieplan vastgesteld. Dit uitwerkingsplan past binnen de kaders van het exploitatieplan.

3.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerp van uitwerkingsplan 'Geerpark fase 2B-2' heeft vanaf 2 januari 2020 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn twee zienswijzen ingediend. Voor de reacties en beantwoording wordt verwezen naar bijlage 2. Het uitwerkingsplan is niet aangepast. Wel is er een ambtshalve aanpassing doorgevoerd. Dat betreft het kunnen realiseren van geschakelde vrijstaande woningen in het plan. Voor deze wijziging wordt verwezen naar de Nota wijzigingen, zie bijlage 3.