| Plan: | Coudewater |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0796.0002161-1501 |
7.3 Bestemmingsregels
In de bestemming 'Gemengd' is zowel het bestaande gebruik als de bestaande juridische mogelijkheden opgenomen. Het gebied wordt momenteel voor een groot deel gebruikt als akkerbouwgebied. Een kleiner deel is in gebruik als golfbaan. Dit gebruik is als zodanig bestemd. Daarnaast zijn de bestaande juridische rechten overgenomen. Medische en paramedische voorzieningen en welzijnsvoorzieningen zijn mogelijk gemaakt. Ook behoud, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke en natuurwaarden is toegestaan.
Het gebied dat is bestemd als 'Gemengd' is momenteel niet bebouwd met gebouwen. Wel zijn de bestaande juridische rechten overgenomen. Binnen twee bestemmingsvlakken mogen gebouwen worden gebouwd op niet meer dan 40% van het bouwvlak tot een maximale hoogte van 15 meter. In afwijking daarvan mogen voor niet meer dan 10% van het bebouwd oppervlak gebouwen worden opgericht tot een hoogte van 25 meter.
De belangrijke structuurbepalende groenvoorzieningen zijn bestemd als 'Groen'. Kleine groenvoorzieningen als bermen zijn onderdeel van de bestemming 'Verkeer'. Onder andere de parkachtige tuin voor het hoofdgebouw dat aangewezen is als rijksmonument, is bestemd als 'Groen'.
Binnen de groenbestemming is aan de Peter de Gorterstraat een volkstuinencomplex gelegen. Binnen dit complex mag per individuele tuin maximaal één gebouw worden gebouwd. De oppervlakte hiervan mag niet meer dan 10 vierkante meter zijn en de hoogte niet meer dan 2,5 meter.
Parkeren is binnen de groenbestemming niet toegestaan. Uitzondering hierop vormt het vlak dat is aangeduid met de aanduiding 'gemengd'. Deze gronden worden gebruikt om te parkeren door bezoekers van het hondenoefenterrein en de reddingsbrigade.
Overeenkomstig de bestaande rechten is het grootste deel van het plangebied bestemd als 'Maatschappelijk'. Binnen deze bestemming zijn de bestaande zorgvoorzieningen toegestaan. Bestaande kantoren, een dansschool, begraafplaats en golfbaan, die niet door GGZ Oost-Brabant in gebruik zijn, zijn op de verbeelding aangeduid met functieaanduidingen. De bestaande bouwrechten zijn zoveel mogelijk gerespecteerd, ook indien hier nog geen gebruik van is gemaakt.
Gebouwen mogen binnen bouwvlakken worden gebouwd op maximaal 46% van het bouwvlak tot een maximale hoogte van 15 meter. In afwijking daarvan mogen voor niet meer dan 10% van het bebouwd oppervlak gebouwen worden opgericht tot een hoogte van 25 meter. Voor het bouwvlak met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen – woonvoorziening' geldt een specifieke regeling. Hier mogen uitsluitend woonvoorzieningen ten behoeve van verplegend personeel worden gerealiseerd tot een hoogte van 15 meter. Voor niet meer dan 1/3 deel van het bebouwd oppervlak mogen gebouwen worden opgericht tot een hoogte van 25 meter.
De zones die zijn aangewezen als Ecologische Hoofdstructuur of Ecologische Verbindingszone zijn bestemd als 'Natuur'. Binnen deze bestemming is het niet toegestaan om gebouwen op te richten. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan tot een hoogte van 3 meter en een gezamenlijke oppervlakte van 100 m2. Terrein- en erfafscheidingen mogen maximaal 2 meter hoog zijn.
De Peter de Gorterstraat is bestemd als 'Verkeer'. In beginsel is op deze wegen zowel doorgaand verkeer als bestemmingsverkeer toegestaan en zowel gemotoriseerd verkeer als langzaam verkeer. Maatwerk vindt plaats door middel van verkeersbesluiten. De bebouwingsregeling is toegespitst op de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Kleine, ondergeschikte voorzieningen zoals nutsvoorzieningen kunnen via een afwijking mogelijk worden gemaakt.
Artikel 8 Verkeer - Verblijfsgebied
De wegen op landgoed Coudewater zijn gericht op bestemmingsverkeer. Daarom zijn deze wegen bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Binnen deze bestemming zijn voet- en fietspaden, parkeerplaatsen, speelvoorzieningen en wegen ten behoeve van de aan de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' grenzende bestemmingen toegestaan. Ook hier geldt dat de bebouwingsregeling is toegespitst op de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en dat kleine, ondergeschikte voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen via een afwijking mogelijk kunnen worden gemaakt.
De grotere waterpartijen zijn bestemd als 'Water'. Omdat de grens tussen water en groen soms diffuus is, zijn binnen deze bestemming naast water en waterberging ook groenvoorzieningen toegestaan, zoals oevers, en daaraan ondergeschikte voorzieningen zoals oeverbeschoeiingen.
Op enkele plaatsen in het kampenlandschap en de boszone langs de Peter de Gorterstraat staan woningen. Deze zijn bestemd als 'Wonen'. Er is voor gekozen de bestaande woonfuncties als zodanig vast te leggen. Dat houdt in dat in beginsel geen andere functies dan de woonfunctie binnen deze bestemming zijn toegestaan. Binnen de woonbestemming is wel de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijfs- of beroepsactiviteit toegestaan, mits deze ondergeschikt blijft aan de woonfunctie. Dit betekent onder meer dat maximaal 35% van de oppervlakte van de begane grond van de opstallen, tot ten hoogste 50 m², mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroepsactiviteit.
Binnen de woonbestemming is een erfbebouwingsregeling opgenomen ten behoeve van bijgebouwen (hieronder worden aanbouwen, uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen verstaan).
De belangrijkste kenmerken van de erfbebouwingsregeling zijn:
- Bebouwing op het erf, niet zijnde het voorerf en buiten het bouwvlak: dit betekent dat de regeling van toepassing is op het gebied op 1 meter achter de voorgevel van de woning.
- De hoogte bedraagt maximaal 3 meter, tenzij wordt gebouwd met hellende dakvlakken: de goothoogte bedraagt dan maximaal 3 meter en de nokhoogte bedraagt dan maximaal 4,5 meter.
- Er mag maximaal 75 m² aan erfbebouwing worden opgericht, met dien verstande dat niet meer dan 50% van het erf, niet zijnde het voorerf mag worden bebouwd.
- Van het erf, niet zijnde het voorerf en niet zijnde het bouwvlak dient ten minste 25 m2 aaneengesloten onbebouwd te blijven.
De bovengenoemde punten vormen de belangrijkste onderdelen van de erfbebouwingsregeling. Er zijn echter diverse beperkingen en afwijkingsmogelijkheden in de regels opgenomen, waardoor de genoemde onderdelen kunnen worden beperkt of uitgebreid.
Voor de bebouwing van hoekpercelen is een aparte afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen. Dit is gedaan omdat bebouwing op hoekpercelen vaak een speciaal stedenbouwkundig karakter heeft (aanzicht vanaf zowel de voorkant als de zijkant en hoekpercelen vormen de afronding van een rij woningen) en vanuit verkeersoogpunt (inkijk in de zijstraat om aanrijdingen te voorkomen).
Onder een hoekperceel wordt verstaan een perceel, gelegen aan een hoek van twee wegen c.q. het openbaar gebied. In het onderstaande figuur wordt met de oranje/bruine kleur het te bebouwen hoekperceel aangegeven in een standaard situatie.
Voorwaarden:
- de oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen;
- de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden geschaad;
- de bebouwing dient te worden opgericht achter de denkbeeldige (verlengde) lijn die het snijpunt van de voorgevellijn en de zijgevellijn raakt en ligt onder een hoek van 45° ten opzichte van de voorgevellijn, maar niet door het bouwvlak van het betreffende hoofdgebouw heen gaat;
- de voorgevel van een aangebouwd bijgebouw dient evenwijdig te zijn aan de voorgevel van de hoofdbebouwing;
- de breedte van een aangebouwd bijgebouw bedraagt maximaal 3 meter.
Naast de bovenstaande voorwaarden kunnen er nadere eisen worden gesteld aan de minimale afstand van het bijgebouw tot de naar de openbare weg gekeerde zijdelingse perceelsgrens vanuit stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.
Op een hoekperceel is, net als voor woningen die niet op een hoekperceel zijn gelegen, een afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen om onder voorwaarden voor de voorgevellijn te kunnen bouwen (bijvoorbeeld een erker).
Voorwaarden:
- de oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen;
- de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden geschaad;
- de stedenbouwkundige opzet van de omgeving mag niet onevenredig worden aangetast.
De maximale oppervlakte van de bebouwing van 25 m² geldt voor het gehele voorerf. Dit betekent dat de oppervlakte van alle bebouwing naast het hoofdgebouw (naast de zijgevellijn) en alle bebouwing voor de voorgevellijn tezamen niet meer dan 25 m² mag bedragen.
De dubbelbestemming 'Leiding - Gas' ligt in het oosten van het plangebied en is opgenomen ten behoeve van een gastransportleiding. De bouwbepalingen beschermen de gastransportleiding. Indien het functioneren van de leiding niet wordt ondermijnd, dan kan, onder voorwaarden, worden afgeweken van het bestemmingsplan om de in de basisbestemming toegestane gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te realiseren.
Artikel 12 Waarde - Archeologie - 1 en Artikel 13 Waarde - Archeologie - 2
Ten behoeve van de bescherming en veiligstelling van archeologische of te verwachten archeologische waarden zijn - zoals nader toegelicht in paragraaf 5.8 van deze toelichting - aan gronden in dit bestemmingsplan de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 1' en 'Waarde - Archeologie - 2' toegekend.
Binnen deze artikelen zijn een verbod tot bouwen beneden maaiveld en een vereiste van een omgevingsvergunning voor slopen en het uitvoeren van werkzaamheden, geen bouwwerkzaamheden zijnde, opgenomen. Na een verplichte rapportage, waarin de archeologische waarden zijn vastgelegd kan afgeweken worden van het bouwverbod, respectievelijk een omgevingsvergunning voor uitvoering van werkzaamheden, geen bouwwerkzaamheden zijnde of slopen worden verleend. Hieraan kunnen voorwaarden worden verbonden ten behoeve van behoud van archeologische waarden in de bodem of , indien dit redelijkerwijs niet mogelijk is, verplichtingen worden opgelegd als het doen van opgravingen of een verplichting de uitvoering van werken of werkzaamheden te laten begeleiden door een erkend archeoloog. Het overleggen van een rapportage ter vastlegging van de archeologische waarden is niet nodig, indien - naar het oordeel van burgemeester en wethouders - de archeologische waarde in andere beschikbare informatie afdoende is vastgelegd.