Eikendonk

7.2 Regels

In deze paragraaf wordt ingegaan op de opzet van de regels bij het bestemmingsplan. De afzonderlijke bestemmingen worden hier besproken.

Hoofdstuk 1: Algemene en technische regels (artikelen 1 en 2)
In artikel 1 aangegeven wat in de overige regels verstaan wordt onder bepaalde begrippen en in artikel 2 hoe bij toepassing van de regels moet worden gemeten.

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels (artikelen 3 tot en met 8)
Per bestemming zijn de daarop van toepassing zijnde regels weergegeven. Daarbij is, al naar gelang de bestemming, onderscheid gemaakt in verschillende onderdelen. In lid 1, de bestemmingsomschrijving, wordt, gerelateerd aan de verbeelding, aangegeven voor welke doeleinden de desbetreffende gronden bestemd zijn. In lid 2, 3 en 4 de bouwregels, afwijking bouwregels en nadere eisen, wordt bepaald in hoeverre de grond mag worden bebouwd. Daarin worden regels gesteld ten aanzien van de situering, al dan niet gekoppeld aan bouwvlakken en de maatvoering van de bebouwing. In lid 5 en 6 zijn de gebruiksregels en de mogelijke afwijking daarvan opgenomen.

Bedrijf (Artikel 3)
Aan autobedrijf Hol aan de Maastrichtseweg is de bestemming 'bedrijf' toegekend. Aangezien hier naast autohandel ook reparatiewerkzaamheden plaatsvinden is voor dit perceel ook een specifieke aanduiding aangegeven (specifieke vorm van bedrijf - autoherstelinrichting).

Gemengd (Artikel 4)
In het plangebied zijn een aantal locaties bestemd tot 'gemengd'. Dit betreffen locaties waar nu reeds andere dan woonfuncties zitten en waar een omzetting van de ene naar de andere functie ruimtelijk geen problemen oplevert. Conform het bestaande gebruik is voor de automaterialenhandel Roda bv. de aanduiding 'detailhandel' opgenomen en voor het café aan de Maastrichtseweg een aanduiding 'horeca'. Omzetting naar een woonfunctie of een dienstverlenende functie behoort hier tot de mogelijkheden.
Ook het architectenbureau aan de Maastrichtseweg heeft de bestemming 'gemengd' gekregen.

In de nieuwbouw in het middenblok worden aan de zijde van de Zuid-Willemsvaart kleinschalige bedrijfsactiviteiten mogelijk gemaakt. Ook hier is daarom de bestemming 'gemengd' toegekend. Binnen dit blok is het ook mogelijk gemaakt om de cafetaria terug te laten komen.

Groen (Artikel 5)
Binnen deze bestemming is het structuurbepalende groen langs de Zuid-Willemsvaart en een gedeelte van het Eikendonkplein opgenomen. Bouwmogelijkheden binnen deze bestemming zijn zeer beperkt. De aanleg van fiets- en voetpaden, speel- en sportvoorzieningen zijn binnen deze bestemming toegelaten.

Verkeer (Artikel 6)
Deze gronden zijn primair bestemd voor voorzieningen van verkeer. Wegen, parkeerplaatsen en fiets- en voetpaden mogen binnen deze bestemming worden gerealiseerd.

Water (Artikel 7)
Het gedeelte van de Zuid-Willemsvaart dat is gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan heeft de bestemming 'water' gekregen.

Wonen (Artikel 8)
Deze bestemming omvat het grootste gedeelte van het plangebied. Binnen deze bestemming is wonen de hoofdfunctie. Voor de woningen zijn bouwvlakken opgenomen, waarbinnen de hoofdmassa gebouwd dient te worden. Per bouwvlak is de woningtypologie en de maximale nok- en goothoogte aangegeven.

Door middel van een functieaanduiding is de locatie voor de parkeergarage in het middenblok aangegeven.
Ook is middels een aanduiding in het middenblok aangegeven waar een woonzorgvoorziening gerealiseerd kan worden.

Binnen de woonbestemming is de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit toegestaan, mits deze ondergeschikt blijft aan de woonfunctie. Dit betekent onder meer dat maximaal 35% van de oppervlakte van de begane grond van de opstallen, tot ten hoogste 50 m², mag worden gebruikt voor deze activiteit.
Indien de aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit publieksaantrekkend is, is deze slechts na ontheffing mogelijk. Hierbij is eveneens de voorwaarde opgenomen, dat dit niet mag leiden tot een onaanvaardbare verkeersafwikkeling c.q. een onaanvaardbare parkeerdruk.

De bijgebouwenregeling is opgenomen conform de binnen de gemeente geldende erfbebouwingsregeling. Dit betekent dat alle hoofdgebouwen zoveel mogelijk binnen het bouwvlak zijn gebracht. Conform de erfbebouwingsregeling geldt voor bijgebouwen een maximum oppervlak van 75 m².

Voor het realiseren van erfbebouwing op zijerven van hoekpercelen is een aparte afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen. Dit is gedaan omdat hoekpercelen met de daarop aanwezige hoofdbebouwing zeer (beeld)bepalend kunnen zijn voor de bebouwingskarakteristiek van de aanwezige stedenbouwkundige opzet. Dit wordt mede veroorzaakt door het feit dat de percelen overhoekst (van twee zijden) waarneembaar zijn en de bebouwing bijzonder van aard kan zijn. Verder geldt dat vanuit verkeersveiligheid erfbebouwing op hoekpercelen niet wenselijk kan zijn.

Onder een zijerf wordt verstaan een gedeelte van een perceel gelegen naast een woning en aan een hoek van twee wegen c.q. het openbaar gebied. In het onderstaande figuur wordt met de oranje/bruine kleur het te bebouwen hoekperceel aangegeven in een standaard situatie.

Voorwaarden voor erfbebouwing op hoekpercelen:

• de oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen;
• de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden geschaad;
• de bebouwing dient te worden opgericht achter de denkbeeldige (verlengde) lijn die het snijpunt van de voorgevellijn en de zijgevellijn raakt en ligt onder een hoek van 45° ten opzichte van de voorgevellijn, maar niet door het bouwvlak van het betreffende hoofdgebouw heen gaat;
• de voorgevel van een aangebouwd bijgebouw dient evenwijdig te zijn aan de voorgevel van de hoofdbebouwing;
• de breedte van een aangebouwd bijgebouw bedraagt maximaal 3 meter.

Naast de bovenstaande voorwaarden kunnen er nadere eisen worden gesteld aan de minimale afstand van het bijgebouw tot de naar de openbare weg gekeerde zijdelingse perceelsgrens vanuit stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.

Op een hoekperceel is, net als voor woningen die niet op een hoekperceel zijn gelegen, een afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen om onder voorwaarden voor de voorgevellijn te kunnen bouwen (bijvoorbeeld een erker).

Voorwaarden voor de afwijkingsmogelijkheid:

• de oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen;
• de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden geschaad;
• de stedenbouwkundige opzet van de omgeving mag niet onevenredig worden aangetast.

De maximale oppervlakte van de bebouwing van 25 m² geldt voor het gehele voorerfgebied. Dit betekent dat de oppervlakte van alle bebouwing naast het hoofdgebouw (naast de zijgevellijn) en alle bebouwing voor de voorgevellijn tezamen niet meer dan 25 m² mag bedragen.

Hoofdstuk 3: Algemene regels (artikelen 9 tot en met 12)
Deze regels gelden voor het gehele bestemmingsplan. De algemene afwijkingsregels voorzien in de bevoegdheid van burgemeester en wethouders om af te wijken van het in de regels bepaalde ten behoeve van (zeer) ondergeschikte veranderingen zoals: geringe maatafwijkingen, het beloop van (de aansluiting van) wegen, het oprichten van kunstwerken en zend-, ontvang- en/of siermasten en plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers en lichtkappen. In artikel 9 is een anti-dubbeltelregel opgenomen. Ook is voor het plangebied een algemeen aanlegvergunningstelsel opgenomen ter bescherming van de mogelijk in de plangebied voorkomende archeologische waarden.

In artikel 10 is een algemene bouwregel opgenomen. Hoewel in het bestemmingsplan zorgvuldige bouwregels zijn opgenomen ter waarborging van de (woon)kwaliteit in het gebied, doen zich in het plangebied nu reeds situaties voor, waarbij er meer bebouwing aanwezig is dan op grond van de regeling mogelijk zou zijn. Dit heeft te maken met het feit dat Eikendonk een oude wijk betreft en het in het plangebied geldend planologisch regime uitsluitend is gevormd door de Bouwverordening en niet door een bestemmingsplan.
Daarnaast is het van belang dat de vanuit het verleden ontstane bebouwingssituatie in deze wijk geen aanleiding geeft tot ingrijpen. De erven zijn over het algemeen niet zodanig volgebouwd dat de woonkwaliteit hierdoor onder grote druk is komen te staan. Aangezien daardoor de doelstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen bebouwingsregeling (behoud woonkwaliteit) overeind blijft, is er vanuit doelmatigheidsoverwegingen niet voor gekozen de bebouwingssituatie voor elk perceel afzonderlijk te inventariseren. Er is een algemene bouwregel opgenomen, die aangeeft dat bestaande bebouwing die op het moment van vaststelling van dit bestemmingsplan middels een daartoe verleende vergunning binnen het plangebied aanwezig/opgericht is dan wel mag worden opgericht, maar in strijd is met dit bestemmingsplan, wordt geacht aan dit bestemmingsplan te voldoen.

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels (artikelen 13 en 14)
Hierin zijn de overgangs- en slotregels opgenomen.