Hoek Karel Doormanstraat-Julianastraat, Rijen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Voorliggende herziening van het bestemmingsplan betreft het bestemmingsplan "Hoek Karel Doormanstraat-Julianastraat, Rijen" van de gemeente Gilze en Rijen.

1.1.1 Aanleiding

Op de hoek Karel Doormanstraat - Julianastraat, de zogenaamde Broerslocatie, staat sinds 2008 een bedrijfspand leeg. Ontwikkelaar J. Verhulst BV heeft sindsdien in overleg met de gemeente meerdere plannen opgesteld. Door de economische crisis is de voortgang van de planontwikkeling vertraagd. Recentelijk heeft de ontwikkelaar een principeverzoek ingediend voor een aangepast plan, inhoudende de bouw van zeven starterswoningen. Het college van burgemeester en wethouders heeft op 7 augustus 2012 besloten in principe, onder voorwaarden, medewerking te verlenen voor de bouw van zeven starterswoningen op genoemde locatie.

1.1.2 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het bieden van een actuele planologische basis voor de aanvraag van een omgevingsvergunning voor de bouw van deze woningen.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Topografische ligging
Navolgende afbeelding geeft de topografische ligging weer. Het plangebied ligt in de oksel van de Karel Doormanstraat en de Julianastraat, de zuidelijke toegangsweg naar de kern Rijen.

TOPOGRAFISCHE SITUATIE

Kadastrale situatie
Navolgende afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

KADASTRALE SITUATIE

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Gilze en Rijen, sectie A. Onderstaande tabel bevat de perceelnummers, oppervlakten en eigenaren.

perceelnummer		oppervlakte (m²)	eigenaar
3611 (ged.)		37		Gemeente Gilze en Rijen
5168 (ged.)	284		Gemeente Gilze en Rijen
7129 *	5		M.J.P.M. Gijsbrechts
8846 (ged.)	23		J. Verhulst BV
8854	319		J. Verhulst BV
8856	254		J. Verhulst BV

* Perceel 7129 is geen eigendom van J. Verhulst BV, maar vormt onderdeel van het plangebied omdat voor het perceel de bestemming 'Gemengd' vigeert.

De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt 922 m².

NB Ten behoeve van de ontsluiting van de percelen 2964 en 2965 is een recht van overpad van toepassing. Dit recht is privaatrechtelijk en aangepast aan onderhavig bestemmingsplan.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Binnen het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Woongebied Rijen":

• vastgesteld door de gemeenteraad op 4 februari 2013;
• in werking getreden op 23 mei 2013.

Navolgende afbeelding geeft een uitsnede van de plankaart. De ligging van het plangebied is aangeduid.

UITSNEDE VERBEELDING BESTEMMINGSPLAN "WOONGEBIED RIJEN"

Toetsing van het plan aan het bestemmingsplan "Woongebied Rijen"
Binnen het plangebied liggen de bestemmingen 'Gemengd', 'Groen', 'Verkeer' en 'Wonen'. Binnen de bestemming 'Gemengd' zijn alleen bedrijfswoningen toegestaan. Om de geplande woningen te kunnen realiseren dienen deze bestemmingen omgezet te worden in de bestemming 'Wonen'.
Ten behoeve van de inrit naar het achterperceel bij de woning Julianastraat 101 wordt een klein deel van de bestemming 'Wonen' uit het bestemmingsplan "Woongebied Rijen" omgezet in de bestemming 'Verkeer'.

Ten behoeve van de parkeerplaatsen langs de Karel Doormanstraat wordt een klein deel van de bestemming 'Groen' uit het bestemmingsplan "Woongebied Rijen" omgezet in de bestemming 'Verkeer'.

Conclusie
Voor het plan wordt een bestemmingsplanprocedure doorlopen.

1.4 Bij het plan behorende stukken

• Verbeelding: op de verbeelding zijn de bestemmingen in het plangebied weergegeven. Deze bestemmingen zijn gerelateerd aan de in de planregels opgenomen juridische regeling.
• Planregels: in de planregels is het toegestane gebruik van de binnen het plangebied gelegen gronden en opstallen juridisch geregeld.
• Toelichting: in de toelichting zijn de aan het plan ten grondslag liggende beleidsuitgangspunten, randvoorwaarden en de uitkomsten van de benodigde onderzoeken opgenomen. Hiermee wordt een onderbouwing gegeven van de aanvaardbaarheid van het plan in de omgeving.

1.5 Inhoud van de toelichting

Het vervolg van deze toelichting is als volgt ingedeeld.

In hoofdstuk 2 wordt, voor zover relevant, het actuele beleid beschreven van het Rijk, de provincie en de gemeente.

Hoofdstuk 3 bevat de beschrijving van de bestaande situatie.

In hoofdstuk 4 zijn de randvoorwaarden en uitgangspunten beschreven waar het plan aan moet voldoen.

Hoofdstuk 5 geeft een overzicht van de relevante uitvoeringsaspecten betreffende milieu, waarden en water.

In hoofdstuk 6 wordt de stedenbouwkundige inpassing beschreven.

De financiële aspecten worden in hoofdstuk 7 beschreven.

De gekozen bestemmingen worden toegelicht in hoofdstuk 8.

Tot slot wordt in hoofdstuk 9 het procedureverloop beschreven.

Hoofdstuk 2 Beleid

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het vigerende beleid, voor zover relevant voor dit kleinschalige herstructureringsplan.

Het beleidskader voor onderhavig plan komt overeen met het beleidskader dat van toepassing is voor het bestemmingsplan "Woongebied Rijen" dat op 23 mei 2013 in werking is getreden.

Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• 1. nationaal niveau
• 2. provinciaal niveau
• 3. gemeentelijk niveau

2.1 Nationaal niveau

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudige regelgeving.

De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Conclusie
Het plan is niet in strijd met het beleid in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Het plangebied is niet gelegen in een deel van de nationale ruimtelijke hoofdstructuur en betreft ook niet een specifiek aandachtsgebied van het rijksbeleid.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De in de SVIR opgenomen 13 nationale belangen krijgen een wettelijke grondslag in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

De werking van het Barro is naar plaats beperkt. Onderhavig plangebied ligt niet binnen een gebied waarbinnen het Barro van toepassing is.

Conclusie
Het Barro is niet rechtstreeks van toepassing op het plan.

2.1.3 Besluit ruimtelijke ordening

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is van toepassing op het plan. Specifiek aandachtspunt is het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 2, waarin de verplichting is opgenomen om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen bepaalde duurzaamheidsaspecten van het voornemen te motiveren: de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarbij moet achtereenvolgens worden aangetoond of:

• er een actuele regionale behoefte is (trede 1), De 7 woningen in dit plan zijn opgenomen in het gemeentelijke programma Woonvisie 2011 - 2021.
• deze behoefte in bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen (trede 2); Het plangebied vormt bestaand stedelijk gebied.
• en - in geval van een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied - of de locatie multimodaal is of kan worden ontsloten (trede 3); Deze 3e regel is niet van toepassing..

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening en aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

2.1.4 Besluit Geluidsbelasting Grote Luchtvaart (BGGL) en het Besluit Militaire Luchthavens (BML)

De invloed van de vliegbasis Gilze-Rijen is beschreven in paragraaf 2.4 van deze toelichting.

2.1.5 Overig nationaal beleid

Het overige nationale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

2.2 Provinciaal niveau

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Structuurvisie Ruimtelijke Ordening
• Verordening ruimte 2014

Het plan wordt aan deze twee documenten getoetst.

2.2.1 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010, partiële herziening 2014 in werking getreden. De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid van het provinciale bestuur op de ontwikkeling van Noord-Brabant.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de plankaart. Onderhavig plangebied is aangeduid.

UITSNEDE PLANKAART STRUCTUURVISIE RUIMTELIJKE ORDENING

Analyse
Het plangebied ligt binnen de aanduiding 'stedelijk concentratiegebied'. Hierbinnen wordt het merendeel van de verstedelijkingsopgaven in Brabant opgevangen. Voor onderhavige ontwikkeling is met name de 'concentratie van verstedelijking' van toepassing. Bij de opgave voor wonen wordt het accent verlegd van kwantiteit naar kwaliteit, herstructurering en beheer van bestaand stedelijk gebied, in plaats van uitbreidingen. Voorliggend plan betreft een kleinschalige herstructurering met zeven nieuwe woningen binnen bestaand stedelijk gebied.

Conclusie
Voorliggend plan past in de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening.

2.2.2 Verordening ruimte 2014

Op 19 maart 2014 is de Verordening ruimte 2014 in werking getreden. Deze Verordening stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de kaart stedelijke ontwikkeling. Onderhavig plangebied is aangeduid.

UITSNEDE KAART STEDELIJKE ONTWIKKELING - VERORDENING RUIMTE 2014

Het plan betreft de bouw van zeven woningen als een herontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Voor het plan zijn specifiek de artikelen 4.2 en 4.3 van toepassing.

"Artikel 4.2 - Stedelijke ontwikkeling

Een bestemmingsplan dat voorziet in een stedelijke ontwikkeling is uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied.

Artikel 4.3 - Regels voor nieuwbouw van woningen

• 1. De toelichting bij een bestemmingsplan gelegen in bestaand stedelijk gebied dat voorziet in nieuwbouw van woningen bevat een verantwoording over de wijze waarop:
  • a. de afspraken die daarover zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg, bedoeld in artikel 37.4, onder b, worden nagekomen;
  • b. de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de afspraken bedoeld onder a, en tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw."

Analyse

ad art. 4.2

Onderhavig plan betreft een stedelijke ontwikkeling en ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.

ad art. 4.3

De gemeente Gilze en Rijen ligt binnen de regio Breda-Tilburg. De regio Breda-Tilburg heeft ongeveer 632.000 inwoners. Dit aantal zal naar verwachting ook na 2015 blijven toenemen. Voor de komende periode ligt er een behoorlijke woningbouwopgave. De woningvoorraad zal tot 2020 met zo’n 29.000 woningen moeten toenemen om de verwachte groei van het aantal huishoudens op te vangen en woningtekorten terug te dringen. Deze regionale opgave is verwerkt in de gemeentelijke nota Woonvisie 2011-2021. Het besluit van het college van burgemeester en wethouders tot medewerking aan dit plan is op deze woonvisie gebaseerd. Aan deze voorwaarde wordt derhalve voldaan.

Conclusie
Het plan is niet in strijd met de provinciale Verordening ruimte 2014.

2.2.3 Overig provinciaal beleid

Het overige provinciale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

2.3 Gemeentelijk niveau

2.3.1 Structuurplan Rijen

In het Structuurplan Rijen (april 2006) wordt richting gegeven aan de ruimtelijke en functionele ontwikkeling van de kern Rijen en wordt in het bijzonder aangestuurd op de ontwikkeling van de structuurplandeelgebieden 'De OOR-zone (Oostelijke Ontsluitingsweg Rijen), Sportpark Vijf Eiken en de Vliegende Vennen Oostflank. Deze drie ontwikkelingsgebieden vormen het plangebied van het Structuurplan voor Rijen.
Het Structuurplan gaat hoofdzakelijk in op de drie grote projecten. In het Structuurplan zijn ook projecten opgenomen waarvoor het planologische kader nog niet is vastgesteld. Het Structuurplan gaat er vanuit dat de projecten in het studiegebied worden doorgezet.
In het programma van het Structuurplan zijn de woningbouwplannen opgenomen, waarmee aan de ambitie van de gemeente kan worden voldaan.

In het Structuurplan is de ontwikkeling van de hoek Karel Doormanstraat-Julianastraat niet opgenomen.

2.3.2 Woonvisie 2011-2021

Navolgende cursieve teksten zijn een citaat uit de Woonvisie 2011-2021.

"De huidige ontwikkelingen maken dat de woningmarkt geruime tijd verder zal moeten zonder grote waardestijgingen en daarmee vervalt een belangrijke aanjager van de koopwoningmarkt. De koopwoningmarkt verschuift steeds meer van een aanbod- naar een vragersmarkt. De rol van de woonconsument wordt sterker.
Het woningbouwprogramma moet dan ook zoveel mogelijk tegemoet komen aan de effectieve vraag. Verder is het gedoseerd brengen van nieuwbouwwoningen op de markt van belang. Bij een overaanbod aan plannen houden deze elkaar gevangen.
De woningmarkt is steeds meer een regionale markt. Regionale afspraken gaan niet aleen over het aantal te bouwen woningen maar ook over prijsklasse en woningtypes. Daarbij spelen ook factoren als de samenhang met noodzakelijke stedelijke transformatieprocessen en ambities met betrekking tot stedenbouwkundige kwaliteit en locatiespecifieke uitgangspunten een rol van betekenis.
In het meerjarig woningbouwprogramma moet dan ook de nadruk liggen op kansrijke plannen die goed afzetbaar zijn. Uit het woningbehoefteonderzoek komt de vraag naar relatief goedkope eengezinswoningen in de huur- en koopsector naar voren.

Rijen
Uit het woningbehoefteonderzoek blijkt dat inwoners van Rijen tevreden zijn over hun woonplaats en de daar gelegen voorzieningen. De tevredenheid blijkt ook uit het actieve verenigingsleven in het dorp. Bewoners zijn betrokken bij hun woonplaats en omgeving.

Rijen kent volgens de Woonvisie Gilze en Rijen 2011-2021 geen specifieke probleemwijken of -buurten. Grote fysieke ingrepen of herstructureringsopgaven zijn daarom niet aan de orde. Een aandachtpunt voor de kern Rijen is dat er beperkte mogelijkheden zijn voor starters. De meeste jongeren uit Rijen lijken weg te trekken.
Rijen kent een aantal grote complexe uitbreidingslocaties. Door de complexiteit van de opgave bestaat het risico dat realisatie langer duurt dan gepland.

Veel aandacht wordt besteed aan kansen van jongeren en starters op de woningmarkt in Gilze en Rijen. Maatregelen die worden toegepast om kansen voor jongeren te verbeteren zijn:

• aanbieden van startersleningen;
• realiseren van CPO projecten;
• verkoop van bestaande huurwoningen;
• aanpassen van randvoorwaarden voor bouwlocaties, zodat er meer in het middensegment gerealiseerd kan worden.

De komende jaren zal de inzet voor de doelgroep jongeren en starters worden voortgezet. De gemeente wil zich de komende vijfjaarsperiode richten op de onderstaande punten en zoekt daarbij de samenwerking met de corporaties:

• realiseren van een aanzienlijk deel van de productie in de bereikbare/goedkope en betaalbare/middeldure huursector en de bereikbare/goedkope koopsector. Volgens het woningbouwprogramma 2011 - 2016 wordt 44% van de productie in deze sectoren gerealiseerd;
• blijven aanbieden van startersleningen door de gemeente;
• blijven verkopen van woningen door de corporaties via een MGE-constructie als Koopgarant, als dat binnen de nieuwe regelgeving mogelijk is;
• realiseren van een nieuw CPO project;
• blijven monitoren van toewijzingen van huurwoningen aan starters en jongeren, met het doel zicht te houden op de slaagkansen van deze doelgroep(en) in de huursector."

Conclusie
Voorliggend plan betreft een particulier initiatief voor de bouw van zeven starterswoningen, waarmee het goed past in het beleid zoals opgenomen in de Woonvisie 2011-2021.

2.3.3 Duurzaam bouwen

"Gemeente Gilze en Rijen heeft een specifieke ambitie voor duurzaam bouwen. Bij deze ambitie wordt gebruik gemaakt van de GPR methodiek (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn) voor projectmatige nieuwbouw van woningen. Voor het thema 'Energie' wordt een rapportcijfer van minimaal 7,5 aangehouden. Voor de overige thema's (Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde) wordt een gemiddeld cijfer van 7,5 verwacht. Voor projectmatige renovatie van bestaande bouw geldt dat het een klasse C score moet behalen van het energielabel."

Conclusies

• 1. Zoals in paragraaf 1.1.1 Aanleiding beschreven, vormt de aanleiding voor dit plan de medewerking van het college van burgemeester en wethouders aan de bouw van zeven starterswoningen. Daarmee is het plan in overeenstemming met de Woonvisie.
• 2. Het beleid met betrekking tot duurzaam bouwen moet een doorwerking krijgen in de aanvraag omgevingsvergunning voor het feitelijke bouwplan.

2.3.4 Verbreed gemeentelijk rioleringsplan 2016-2020

"De gemeente Gilze en Rijen is wettelijk verplicht om een GRP op te stellen (Wet milieubeheer artikel 4.22). Het maken van goede beleidsafwegingen op het terrein van bescherming van bodem- en waterkwaliteit en de rioleringszorg wordt steeds belangrijker. De Wet gemeentelijke watertaken maakt het mogelijk ook de gemeentelijke watertaak betreffende zorgplicht hemelwater en zorgplicht grondwater uit te voeren en de kosten te financieren uit een verbrede waterheffing die in de plaats van het rioolrecht komt. Deze watertaken voor de gemeente Gilze en Rijen zijn expliciet gemaakt in de Waternotitie die in 2007 samen met het Waterschap Brabantse Delta is opgesteld.

Doel
Het gemeentelijk rioleringsplan (GRP) is een beleidsmatig planningsinstrument. Het GRP verduidelijkt de samenhang tussen de doelstellingen en de opgave die bestaat uit activiteiten op het gebied van de riolering. Ook brengt het in beeld welke middelen (kosten, personeel) benodigd zijn en wat dat betekent voor de financiering (niveau rioolheffing).

Het GRP vormt daarmee de verbindende schakel tussen de gemeentelijke begroting, het BasisRioleringPlan (BRP) en het beheer van de riolering. In dit technische rapport komen zaken aan de orde als aangesloten verhard oppervlak, berging, benodigde pompcapaciteit, afvoercapaciteit, water op straat en vuilemissie."

Aanpak
"In het GRP wordt de huidige situatie van de riolering beschreven, zoals die ontstaan is na uitvoering van het rioleringsbeleid van de afgelopen periode. Na een evaluatie worden de doelstellingen geactualiseerd en indien nodig op basis van de evaluatie bijgesteld of aangevuld. Voor zover daaraan niet wordt voldaan, wordt in het GRP aangegeven op welke wijze die doelen bereikt zullen worden. De totale opgave voor de komende planperiode wordt uitgewerkt in concrete maatregelen. Van deze maatregelen worden de personele en financiële consequenties in beeld gebracht. De reikwijdte van deze maatregelen is in het GRP aangegeven. Een nadere uitwerking van de in het GRP beschreven opgave vindt jaarlijks plaats in Operationele Rioleringsplannen (ORP's). Deze uitwerking heeft tot doel concreet aan te geven welke voorzieningen worden aangelegd in het komende jaar, welke onderzoeken worden uitgevoerd en welke maatregelen aan de bestaande voorzieningen worden getroffen."

Maatregelen
Algemeen geldt de zorgplicht afvalwater, hemelwater en grondwater.

Maatregelen met als doel inzamelen afvalwater (1a) en transport van afvalwater:

• Uitwerking in waterhuishoudings- en rioleringsplan in samenhang met opstellen stedenbouwkundig plan. Hierbij aandacht voor vloerpeilen van minimaal 0,15 - 0,30 m boven de weghoogte.

Maatregelen met als doel inzamelen hemelwater, verwerken hemelwater, voorkomen belemmering bestemming door grondwater:

• Systeemkeuze in de watertoets: Alle nieuwbouw- en herstructureringsprojecten worden in principe waterneutraal uitgevoerd. In eerste instantie wordt geprobeerd te voorkomen dat er negatieve effecten op grond- en oppervlaktewater zijn. Dit wil zeggen:
  • 1. Hemelwater zo mogelijk bovengronds te bergen en te infiltreren om verdroging te voorkomen.
  • 2. Hemelwater eventueel te bergen en vertraagd af te voeren naar oppervlaktewater.
  • 3. In inbreidingsgebieden is een infiltratievoorziening van 20-40 mm vereist door de gemeente. Een infiltratievoorziening van 20 mm raakt ongeveer eens per 2 jaar vol en zodoende neemt de kans op water op straat in de benedenstroomse riolering niet toe bij een toetsing van eens per 2 jaar. In gebieden waar wateroverlast wordt geconstateerd kan door de gemeente worden afgeweken en een grotere berging worden gevraagd. In onderhavig plan wordt door de gemeente 40 mm berging gevraagd. Het waterschap vraagt bij watertoetsprocedures geen compensatie in de berging indien de toename van het verhard oppervlak minder dan 2000 m² bedraagt. Bij een grotere toename worden ook door het waterschap eisen gesteld;.
  • 4. In uitbreidingsgebieden dient waterneutraal gebouwd te worden en wordt dus 40 mm berging in een infiltratievoorziening of in oppervlaktewater geëist.
  • 5. Als dit binnen het plangebied niet mogelijk is wordt er pas buiten het plangebied gecompenseerd. Eventueel zou de berging ook kunnen worden gerealiseerd in de vorm van een waterbergingsbank, (uitruil van waterberging tussen verschillende plannen) als de nieuwbouw niet leidt tot wateroverlast.
  • 6. Bij nieuwbouw zonder watertoets dient in principe 20 mm neerslag op eigen terrein of binnen het plangebied te worden geborgen in een infiltratievoorziening die ongeveer eens per 2 jaar vol mag raken. In gebieden waar wateroverlast wordt geconstateerd kan door de gemeente worden afgeweken en een grotere berging worden gevraagd van 40 mm berging.
  • 7. Ter bescherming van bodem en grondwater dient infiltratie van water vanaf wegen een zuiverende stap te ondergaan (b.v. zandfilter of lavakoffer). Bij lozing op oppervlaktewater gelden de lozingseisen van Waterschap Brabantse Delta.
  • 8. Controle gescheiden aanlevering van hemelwater en afvalwater en het vloerpeil bij het verlenen van de omgevingsvergunningen voor het bouwen.

Conclusie
Voor de uitwerking van het beleid Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan, zie de waterparagraaf in hoofdstuk 5.

2.3.5 Integraal Kwaliteitsbeheer Openbare Ruimte

"In dit plan heeft de gemeente het beeld vastgelegd dat zij met het beheer van de openbare ruimte nastreeft. Bij het vaststellen van dit gewenste beeld hebben burgers en politiek hun steentje bijgedragen. In dit groenstructuurplan is rekening gehouden met de kaders die in het IBOR plan zijn opgesteld, zodat de ontwikkeling van de groenstructuur ook leidt tot een beheerbare groenstructuur."

Conclusie
Voor de doorwerking van dit beleid, zie hoofdstuk 6.

2.3.6 Welstandsbeleid

"Welstandstoezicht
De gemeente Gilze en Rijen hanteert sinds 1 januari 2011 een welstandstoezichtbeleid voor zijn gehele grondgebied. Het welstandstoezichtbeleid is verbeeld op een ambitiekaart waarop het gehele grondgebied is verdeeld in groene, gele en rode gebieden. Voor de groene gebieden geldt geen voorafgaand toezicht, alleen nog een 'vangnetregeling' achteraf voor bijzondere gevallen. Voor de gele gebieden geldt een beperkt aantal algemene voorschriften en wordt het welstandsadvies gevraagd aan een stadsbouwmeester. Voor de rode gebieden geldt de Welstandsnota Gilze en Rijen en wordt het welstandsadvies gevraagd aan de commissie van Welstand en Monumenten.

Welstandsnota Gilze en Rijen (2009)
De welstandsnota voor de gemeente Gilze en Rijen betreft het gehele gemeentelijke grondgebied. In de wet is bepaald dat bouwwerken dienen te voldoen aan "redelijke eisen van welstand". Dit houdt in dat aan de plaatsing en het uiterlijk van bouwwerken eisen gesteld kunnen worden, ten aanzien van het bouwwerk zelf en in relatie tot de omgeving, teneinde bij te dragen aan een aantrekkelijkere leefomgeving. Een gemeente mag alleen dergelijke eisen opleggen indien deze vooraf onderbouwd zijn opgenomen in een vastgestelde welstandsnota. In de nota zijn tevens regels opgenomen over de samenstelling en de rapportering van de welstandscommissie. Naast algemene voorwaarden over aan- en uitbouwen, dakkapellen en dergelijke, zijn er per deelgebied specifieke eigenschappen en eisen benoemd."

WELSTANDSNOTA 2009 - DORPSLINT

Het plangebied maakt deel uit van het dorplint Julianastraat, zoals in de Welstandsnota opgenomen, zie voorgaande afbeelding. De volgende citaten zijn van belang voor onderhavig plan.

"Gebiedsbeschrijving
Het dorpslint loopt vanaf de vliegbasis aan de Rijksweg tot het open agrarisch gebied aan de noordzijde van Rijen en bestaat uit de Julianastraat, Stationsstraat, Hoofdstraat en de Dongenseweg. Het lint wordt gekenmerkt door een relatief smal straatprofiel met een geasfalteerde rijbaan, aan weerszijden begeleid door een fietsstrook, een haagje en een verhoogd trottoir van aardkleurige straatklinkers of kleine betontegels. Ter hoogte van kruisingen zijn drempels, en op een aantal plaatsen versmallingen in de rijbaan aangebracht. Het straatmeubilair, voornamelijk lantarenpalen uitgevoerd in roodkleurige tinten en ter hoogte van de kerk met een afwijkende vormgeving uitgevoerd in zwart, zijn opvallende elementen in het straatbeeld.

De stedenbouwkundige structuur wordt gekenmerkt door een licht gebogen straatprofiel. Ter hoogte van de belangrijkste kruisingen met de Rijksweg, het spoor en de Mariastraat is sprake van verrruiming van het profiel en ontstaan zichtlijnen dwars op de het dorpslint. Het dorpslint bestaat ruimtelijke gezien grofweg uit drie delen: het eerste deel tussen de Rijksweg en de Saksen Weimarstraat, het tweede vanaf de Weimarstraat tot de Van Hogendorpstraat/Hoekstraat en het derde deel vanaf de Van Hogendorpstraat/Hoekstraat tot de noordzijde van de kern.

Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid
Het dorpslint Julianastraat/Stationsstraat/Hoofdstraat/Dongenseweg vertegenwoordigde als historische route waaraan Rijen is ontstaan en als huidige (hoofd)ontsluitingsroute een belangrijk element in de stedenbouwkundige structuur van Rijen. Het karakter van het dorpslint wordt bepaald door een smal straatprofiel met relatief gesloten gevelwanden met gedifferentieerde geschakelde en vrijstaande bebouwing direct aan de openbare ruimte gepositioneerd.

Op een aantal plaatsen vindt er een verbreding aan het lint plaats en ontstaan ruimtes met verbijzonderingen in bouwmassa's, functies en architectuur. Het is van belang de autonome ligging en herkenbare ruimtelijke karakteristiek van het organisch gegroeide bebouwingslint tussen de planmatige uitbreidingen te behouden. De gevoeligheden binnen het dorpslint liggen dan ook in contextloze vervangende nieuwbouw. De oorspronkelijke diversiteit in het gevelbeeld vormt een belangrijk aandachtspunt voor het welstandsbeleid. Hierin is het mogelijk om gerelateerd aan de bestaande context gericht nieuwe elementen toe te voegen, rekeninghoudend met mogelijke accenten op stedenbouwkundig geëigende locaties.

Welstandsniveau
Het dorpslint Julianastraat/Stationsstraat/Hoofdstaat/Dongenseweg is vanwege het historische karakter en de functie als belangrijkste ontsluitingsroute beeldbepalend voor de kern Rijen en daarom aangewezen als bijzonder welstandsgebied, waarbij het welstandsbeleid is gericht op het behoud en waar mogelijk versterken van de bebouwingskarakteristiek.

Aandachtspunten voor welstandstoezicht

• Cultuurhistorische herkenbaarheden behouden
• As-werking, continuïteit en zichtlijnen
• Positionering met verspringingen t.o.v. de rooilijn
• Diversiteit versus samenhang in gevelwanden
• Identiteit van de individuele bebouwing
• Massa en maatvoering
• Bouwstijl en architectuur
• Materialen en kleuren
• Reclametoepassingen

Welstandscriteria
Onderstaande criteria vloeien voort uit de bestaande aanwezige karakteristieken en het gewenste beeld. De welstandscriteria dienen altijd in samenhang met de hiervoor behandelde beschrijving, waardebepaling en beleidsrichting van het gebied gehanteerd te worden.

Situering

• Behouden van de autonome ligging en uitstraling van het dorpslint tussen planmatige uitbreidingen.
• Behouden/versterken van de aanwezige zichtlijnen, zorgt voor continuïteit en as-werking in het dorpslint.
• Interpreteren van de gesloten karakteristiek in straatwanden.
• Interpreteren van positionering in de voorgevellijn of met verspringingen binnen de uitersten van de belendende bebouwing.

Massa en vorm

• Interpreteren van de maat en schaal van de bebouwing gerelateerd aan de bebouwde omgeving (m.a.w. maat en schaal binnen de marges van bestaande bebouwing).
• Interpreteren van dakvorm en -richting van de bebouwing in de directe omgeving.
• Herkenbaarheid van individuele gevels en panden in het totale straatbeeld interpreteren
• Interpreteren van nieuwbouw vormgegeven als een compacte, op zichzelf staande hoofdmassa.
• Accentuering van stedenbouwkundige geëigende situaties is wenselijk.

Gevelkarakteristiek

• Interpreteren van diversiteit in het straatbeeld door individuele vormgeving en architectonisch verschil met de belendende bebouwing.
• Interpreteren van authentieke detailleringen zoals overstekken,.geaccentueerde daklijsten en siermetselwerk door rolbogen en speklagen.
• Geen dichte gevels (muren) op voetgangerssniveau. Visuele toegankelijkheid door transparante vormgeving is wenselijk.

Kleur en materiaal

• Uitsluiten van sterk met de omgeving contrasterende kleuren en materialen.

Overige

• Voor toetsing van reclame-uitingen wordt verwezen naar welstandscriteria voor reclame-uitingen onder specifieke objecten in hoofdstuk 6;
• Voor toetsing van bouwaanvragen die vallen onder de zogenaamde kleine bouwwerken wordt verwezen naar de sneltoetscriteria voor veel voorkomende kleine bouwwerken in hoofdstuk 7."

Conclusie
Onderhavig plan ligt binnen het bijzondere welstandsgebied van het dorpslint Julianastraat. In hoofdstuk 6 wordt hier nader op ingegaan.

2.4 Vliegbasis Gilze - Rijen

Onderhavig plangebied ligt op circa 600 meter afstand van de vliegbasis Gilze-Rijen. Ten behoeve van de vliegveiligheid is op de vliegbasis een aantal technische systemen in gebruik. Om deze systemen optimaal te laten functioneren worden beperkingen gesteld aan de situering en hoogte van de bebouwing in de omgeving. Per systeem gelden andere beperkingen.

Inner Horizontal and Conical Surface (IHCS)
Binnen de IHCS mag bebouwing niet hoger reiken dan de onderkant van de IHCS. Deze loopt binnen het plangebied in een horizontaal vlak op 56 m +NAP. Het maaiveld ter plaatse van het plangebied ligt op circa 10,5 m +NAP. Dit leidt tot een maximale bebouwingshoogte van 45,5 m boven maaiveld. De bouwhoogte van de geplande woningen blijft ruimschoots onder deze hoogte.

Instrument Landing System (ILS)
Vliegbasis Gilze-Rijen beschikt voorts over ILS-apparatuur om landingen in minder gunstige weersomstandigheden mogelijk te maken. Het ILS kan door bebouwing van een bepaalde hoogte in de omgeving worden verstoord. Om dat te voorkomen moet bebouwing die hoger reikt dan de onderkant van de ILS-vlakken (zijnde een horizontaal en een oplopend vlak) nader getoetst worden op de aanvaardbaarheid c.q. het voorkomen van onevenredige verstoring van de ILS.

Onderhavig plangebied ligt niet binnen het ILS-vlak. Er zijn geen beperkingen vanwege de ILS.

Ke-contouren

De vliegbasis heeft een geluidsinvloed, die wordt uitgedrukt in Kosteneenheden (Ke). Binnen deze geluidsbelaste gebieden gelden beperkingen ten aanzien van gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden. De Ke-contouren zijn niet van toepassing op het plangebied.

Grondgebonden geluid

Op de vliegbasis Gilze-Rijen is een proefdraai-installatie toegestaan. Een dergelijke installatie moet worden aangemerkt als een geluidzoneringsplichtige inrichting (een zogenaamde 'grote lawaaimaker') en is als zodanig voorzien van een 50 dB(A)-contour.

Binnen de 50 dB(A)-contour zijn nieuwe geluidgevoelige bestemmingen niet zonder meer toegestaan. Het plangebied ligt buiten de 50 dB(A)-contour.

Conclusies

• 1. De ILS-contour, de Ke-contouren en de 50 dB(A)-contour hebben geen invloed op het plangebied.
• 2. Wat betreft de IHCS is er een beperking in de bebouwingshoogte, maar de bouwhoogte van de geplande woningen blijft ruimschoots onder deze hoogte. De IHCS-zone is voor de volledigheid wel opgenomen in de regels en verbeelding van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Achtereenvolgens komen de wijdere omgeving en de directe omgeving en het plangebied aan de orde.

3.1 Wijdere omgeving

Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied in de wijdere omgeving weer.

WIJDERE OMGEVING

Algemene ontwikkeling
Sprake is van dorpsgebied dat 40 à 50 jaar oud is, en een geleidelijke ontwikkeling doormaakt. In de wijk Rijen-Zuid is de dorpse schaal tot op heden bewaard gebleven. Langs het zuidelijke deel van de Julianastraat zijn in de afgelopen jaren appartementen gebouwd.

Ontsluiting
De Julianastraat vormt een gebiedsontsluitingsweg van de kern Rijen en sluit aan op de Rijksweg [N282]. De Karel Doormanstraat is een buurtontsluitingsweg in de wijk Rijen-Zuid.

Ruimtelijk-functioneel
Het plangebied ligt in een omgeving met gemengde functies. De Julianastraat is een oud lint met een menging van wonen en niet-wonen. Aan de zijde van de Rijksweg liggen bedrijven. Aan de zijde van het centrum liggen horeca en winkels. Aan weerszijden van de Karel Doormanstraat liggen traditionele rijwoningen in twee lagen met kap. Op de hoek met de Julianastraat staat een modern appartementengebouw in twee lagen met kaplaag. Overigens staan er langs de Karel Doormanstraat vooral rijwoningen.

De omgeving heeft een groen karakter door de ruime plantsoenen en de vele bomen.

3.2 Directe omgeving en plangebied

Kaartbijlage 1 en de foto's geven de bestaande toestand van de directe omgeving en het plangebied weer.

APPARTEMENTEN RIJWONINGEN PLANTSOEN MET BOMEN

3.2.1 Ontsluiting en parkeren

Het plangebied wordt thans ontsloten via een parallelweg die aansluit op de Julianastraat en de Karel Doormanstraat. In noordelijke richting loopt de Julianastraat over in de Stationsstraat, de Hoofdstraat en de Dongenseweg. In het noorden vindt deze hoofdroute aansluiting met de kern Dongen.

In zuidelijke richting loopt de Julianastraat richting het bedrijventerrein De Haansberg en de vliegbasis in het zuiden van Rijen. Tevens staat deze route in verbinding met de provinciale weg N282. De N282 leidt in westelijke richting naar Breda. In oostelijke richting leidt de N282 naar Tilburg.

De panden Julianastraat 97 en 99 zijn ontsloten vanaf de Julianastraat.

3.2.2 Bebouwing en functies

De aanwezige bebouwing betreft het voormalige pand van het bedrijf Broers Metaalwaren en Fietsen. Het bedrijf is in 2008 beëindigd. Het gebouw staat sindsdien leeg. Het is een bakstenen gebouw in twee lagen met schuine pannendaken. Het gebouw heeft geen bijzondere architectonische waarden.

3.2.3 Beplanting

De gemeente heeft een onderzoek gedaan naar de kwaliteit van de bomen in het plangebied, zie bijlage 2.De bestaande bomen zijn ingetekend met een aanduiding van de bestaande kruinen c.q. het wortelstelsel. Daarbij zijn 'beschermwaardige' en 'niet-beschermwaardige' bomen onderscheiden. Deze zijn op de kaart Bestaande toestand in bijlage 1 aangegeven.

Binnen het plangebied staan een groep dennen gemerkt 20 t/m 23 die als beschermwaardig zijn aangeduid. De buren Karel Doormanstraat 10 hebben klachten tegen deze dennen geuit.

Voorts staat er een zomereik, gemerkt 19, met de onderhoudskwalificatie 'slecht'en niet behoudenswaardig.

Het aangrenzende openbare plantsoen biedt een aangename groene ambiance.

3.2.4 Spoorweg Breda - Tilburg

Het plangebied ligt binnen de onderzoekszone spoorweglawaai van 800 meter van de spoorweg Breda - Tilburg. De effecten ervan op de voorgenomen woningbouw worden in paragraaf 5.1 beschreven.

3.2.5 Geluidszone Julianastraat en Stationsstraat

Het plangebied ligt binnen de onderzoekszone wegverkeerslawaai van 200 meter van de Julianastraat en de Stationsstraat. De effecten ervan op de voorgenomen woningbouw worden in paragraaf 5.1 beschreven.

3.2.6 Bestaande beeldkwaliteiten

Zoals in hoofdstuk 3 reeds beschreven maakt het plangebied deel uit van het dorpslint Julianastraat, dat in de Welstandsnota is opgenomen als onderdeel van het bijzondere welstandsgebied Dorpslinten. Meer in het bijzonder zijn de beeldkwaliteiten op en rond het plangebied tweeledig.

Architectonisch
De panden Julianastraat 97 en 99 zijn gebouwd begin 1900 in de traditionele architectuur van toen. Deze architectuur is relatief gaaf gebleven. De panden zijn stedenbouwkundig van belang vanwege de cultuurhistorische uitstraling c.q. het tijdsbeeld (What time is this place, Kevin Lynch). Dit is de reden dat de gemeente besloten heeft de verschijningsvorm van deze panden te behouden.

Stedenbouwkundig
Het patroon van straten bestaande uit de Julianastraat met parallelweg en groenstrook, de Karel Doormanstraat die wegbuigt en de plantsoenen van de openbare ruimte geven de plek een levendig en gevarieerd stedenbouwkundig beeld. De Karel Doormanstraat vormt onderdeel van een interessant, rationeel stratenpatroon, zoals de luchtfoto in paragraaf 2.1 toont.

Groenstructuur
Sprake is van een mooie royale groenplek met een rijk bomenbestand.

Er is een mooi samenspel van ruimten. Vanaf het noorden (spoorlijn) heeft de Julianastraat het historische profiel met een breedte van ca. 12,5 meter, Vanaf de Karel Doormanstraat in zuidelijke richting is langs de Julianastraat een parallelweg aangelegd als onderdeel van de tuinwijk Rijen-Zuid. Het profiel van de Julianastraat bedraagt hier circa 30 meter. Langs de parallelweg is de historische lintstructuur feitelijk verdwenen.

De Karel Doormanstraat heeft ter plaatse van de aansluiting op de Julianastraat een breedte van 30 meter. De tuinwijk is als een eigenstandig stedenbouwkundig blok aan de Julianastraat gelegen.

De aansluiting Karel Doormanstraat - Julianastraat vormt een belangrijke knoop in de ruimtelijke organisatie. De royale straatprofielen met laanbeplanting van de Julianastraat met parallelweg en de Karel Doormanstraat, zijn gecreëerd als onderdeel van de tuinwijk.

Onderhavig plangebied ligt op de hoek waar de Julianastraat het oorspronkelijke historische smalle profiel heeft. Het plangebied markeert daardoor de overgang van de tuinwijk naar de historische lintstructuur. Het plangebied vormt een soort 'kam' in het historische lint en behoort daardoor meer tot het lint dan tot de tuinwijk.

De bebouwing op de hoek bestaat uit panden van een laag met kap in de stijl van de eclectische architectuur uit de periode rond 1900. Na de aanleg van de Karel Doormanstraat is achter deze panden het bestaande blokje met winkel en magazijn / werkplaats gebouwd. Door de zuidoriëntatie en de vele volwassen bomen is sprake van een vriendelijke, informele dorpssfeer.

De historische lintstructuur kent een variatie aan individuele panden. De tuinwijk daarentegen bestaat uit uniforme straatblokken met dezelfde architectuur uit de 50er-/60er jaren uit de vorige eeuw. Deze architectuur is nog relatief gaaf aanwezig. Alleen op de hoek Karel Doormanstraat - parallelweg Julianastraat is rond het jaar 2000 een appartementenblok gebouwd. Dit blok is prominent aanwezig in de ruimtelijke opbouw van de knoop Julianastraat - Karel Doormanstraat.

Conclusies
Sprake is van een sterke, royale stedenbouwkundige context. Belangrijk is dat een “stevige” straatwand wordt teruggebouwd. Een stevige straatwand is nodig voor de begeleiding van de (historische) straat. De nieuwbouw van de starterswoningen moet zich hierin voegen. Mede door de zuidoriëntatie is het logisch de woningen royale ramen te geven aan de zijde Karel Doormanstraat. Dit als vervolg op de bestaande transparantie van de winkelpuien.

Als geheel is sprake van een kwalitatief belangrijke stedenbouwkundige knoop. Voor de uitwerking ervan in dit plan, zie hoofdstuk 6.

3.3 Conclusies gebiedsanalyse

De gebiedsanalyse leidt tot de volgende relevante punten voor de planontwikkeling.

• 1. Sterk is de stedenbouwkundige ligging: er is sprake van een stedenbouwkundige zichtlocatie op een voor de openbare ruimte representatieve hoek aan de Julianastraat, die een hoofdstraat van Rijen vormt.
• 2. Zwak is de kaveldiepte. Daarom is besloten een strook van de bestaande parallelweg aan de woonpercelen toe te voegen.

Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden en uitgangspunten

Na voorgaande inventarisatie en analyse volgt in dit hoofdstuk de beschrijving van de randvoorwaarden en uitgangspunten. Randvoorwaarden zijn harde eisen, gebaseerd op regelgeving en het geldende beleid (hoofdstuk 2). De uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling zijn geïnspireerd op de gebiedskenmerken (hoofdstuk 3) en het ambitieniveau voor de ontwikkelingen.

Randvoorwaarden
De gemeente heeft de volgende randvoorwaarden vastgesteld:

• 1. Maximaal zeven (starters)woningen zijn toegestaan.
• 2. De parkeernorm bedraagt twee parkeerplaatsen per woning.
• 3. De panden Julianastraat 97 en 99 worden gehandhaafd. De erfafscheiding op de hoek Karel Doormanstraat moet onderdeel van het architectonisch ontwerp vormen.
• 4. De beukmaat bedraagt minimaal 5,40 meter.
• 5. De goothoogte bedraagt minimaal 5 meter en maximaal 6 meter. De nokhoogte minimaal 8 meter en maximaal 10 meter.
• 6. De panden moeten worden vormgegeven in aan de traditie gerelateerde baksteenarchitectuur.
• 7. Het hemelwater wordt op eigen terrein geïnfiltreerd, tenzij technisch niet mogelijk. Zie de waterparagraaf 5.4.

Uitgangspunten

• 1. Het plan moet qua maat en schaal passen in de bestaande omgeving.
• 2. De beeldkwaliteiten moeten voldoen aan de welstandsnota, categorie 'Dorpslinten'.
• 3. Een deel van de ventweg wordt bij de woonpercelen betrokken.
• 4. Het bestaande groen in de openbare ruimte wordt gehandhaafd.
• 5. De woningen moeten een hoge kwaliteit op het gebied van duurzaamheid hebben met inbegrip van lage woonlasten.

Hoofdstuk 5 Milieugegevens en -onderzoek

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de in voorliggend bestemmingsplan opgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten. Deze worden in dit hoofdstuk beschreven. Het doel is om het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. Achtereenvolgens komen aan de orde:

• 1. Milieu
• 2. Waarden
• 3. Waterhuishouding

5.1 Relatie met de Wet geluidhinder

5.1.1 Inleiding

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de regelgeving inzake geluidhinder. In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt in verkeerslawaai en industrielawaai. In de Wgh zijn normen voor maximaal toelaatbare geluidsbelasting op de (gevels van) geluidgevoelige objecten vastgelegd.

5.1.2 Analyse

Het plan omvat nieuwe geluidgevoelige objecten in de vorm van woningen.

Verkeerslawaai

Het plangebied ligt binnen de onderzoekszones van:

• de Julianastraat;
• de Stationsstraat;
• de spoorweg Breda - Tilburg.

Om de gevelbelasting op de nieuwe woningen inzichtelijk te maken heeft Cauberg-Huygen een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is als bijlage 6 aan deze toelichting toegevoegd. Het onderzoek dateert van 8 februari 2013, maar de situatie is sindsdien ongewijzigd. Het onderzoek is derhalve nog actueel. De conclusies zijn hieronder geciteerd.

"bouwlaag 1 en 2

Uit het onderzoek zijn de volgende conclusies getrokken:

• spoorweglawaai

Ten gevolge van het spoorwegverkeer op traject 650 (Tilburg-Breda) wordt op de 1e en 2e bouwlaag van de woningen de voorkeursgrenswaarde van 55 dB niet overschreden. Door de Wet geluidhinder worden voor deze weg geen restricties gesteld.

• wegverkeerslawaai

Ten gevolge van het wegverkeer op de Stationsstraat wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden. Door de Wet geluidhinder worden voor deze weg geen restricties gesteld;

Ten gevolge van het wegverkeer op de Julianastraat wordt de voorkeursgrenswaarde op de zuidgevels van alle 7 woningen overschreden op de 1e en 2e bouwlaag. De maximaal berekende geluidbelasting bedraagt 56 dB. Omdat het treffen van bron- en overdrachtsmaatregelen naar alle waarschijnlijkheid stuit op zowel financiële, verkeerskundige en stedenbouwkundige bezwaren, dient bij de gemeente Gilze en Rijen een hogere waarde procedure te worden gevolgd voor deze weg.

bouwlaag 3 / kaplaag
Uit de aanvullende berekeningen naar de derde bouwlaag kunnen de navolgende conclusies worden getrokken:

• spoorweglawaai

Ten gevolge van het spoorwegverkeer op traject 650 (Tilburg-Breda) wordt op de 3e bouwlaag van de woningen de voorkeursgrenswaarde van 55 dB overschreden. De maximaal berekende geluidbelasting bedraagt 59 dB. Omdat het treffen van bron- en overdrachtsmaatregelen naar alle waarschijnlijkheid stuit op zowel financiële, verkeerskundige en stedenbouwkundige bezwaren, dient bij de gemeente Gilze en Rijen een hogere waarde procedure te worden gevolgd voor deze spoorweg;

Indien de derde bouwlaag aan de noordzijde ‘doof’ wordt uitgevoerd, behoeft niet aan de eisen uit de Wet geluidhinder te worden getoetst en is een hogere waarde procedure niet noodzakelijk. Het ‘doof’ uitvoeren van de noordgevel betekent dat er geen te openen delen (ramen en deuren) in gerealiseerd mogen worden.

• wegverkeerslawaai

Ten gevolge van het wegverkeer op de Stationsstraat wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden. Door de Wet geluidhinder worden voor deze weg geen restricties gesteld;

Ten gevolge van het wegverkeer op de Julianastraat wordt de voorkeursgrenswaarde op de zuidgevels van alle 7 woningen overschreden op de 3e bouwlaag / kaplaag. De maximaal berekende geluidbelasting bedraagt 56 dB. Omdat het treffen van bron- en overdrachtsmaatregelen naar alle waarschijnlijkheid stuit op zowel financiële, verkeerskundige en stedenbouwkundige bezwaren, dient bij de gemeente Gilze en Rijen een hogere waarde procedure te worden gevolgd voor deze weg.

Geluidluwe gevels
Alle 7 woningen waarvoor een hogere waarde procedure gevolgd dient te worden, beschikken over een geluidluwe noordgevel op de 1e en 2e bouwlaag. Geadviseerd wordt om zoveel mogelijk verblijfsruimten aan deze geluidluwe gevel te situeren. De buitenruimten van de woningen zijn ook aan deze gevel gesitueerd."

NB De Karel Doormanstraat is een 30-km/h weg en daarmee niet zone-plichtig. Cauberg Huygen heeft deze weg niet in het akoestisch onderzoek opgenomen, mede vanwege het ontbreken van verkeersintensiteiten. In het kader van het verlenen van de omgevingsvergunning moet worden berekend in hoeverre aan het Bouwbesluit kan worden voldaan.

5.1.3 Conclusies

Op delen van het bouwplan worden volgens het akoestisch onderzoek in ieder geval de voorkeursgrenswaarden overschreden.

• a. Voor bouwlaag 1 en 2: er dient een hogere waarde procedure te worden doorlopen voor de zuidgevel vanwege het geluid van de Julianastraat tot een maximale geluidsbelasting van 56 dB.
• b. Voor bouwlaag 3, de kaplaag: op de noordgevel wordt de voorkeurswaarde overschreden vanwege het spoorweglawaai; op de zuidgevel wordt de voorkeurswaarde overschreden vanwege het verkeerslawaai Julianastraat.
  Voor deze bouwlaag 3, de kaplaag zijn er twee opties.
  • 1. Er dient een hogere waarde procedure te worden doorlopen voor de verblijfsruimten: met name de noordzijde van de kap vanwege het geluid van de spoorweg Breda - Tilburg, tot een maximale geluidsbelasting van 59 dB; en de zuidzijde van de kap vanwege het geluid van de Julianastraat, tot een maximale geluidsbelasting van 56 dB.
  • 2. Of één of beide dakvlakken geluiddoof uitvoeren.
• c. Tegelijk met de procedure bestemmingsplan wordt/is de procedure hogere waarden gevoerd voor de zuidgevel van de 1e en 2e bouwlaag.
• d. Voorts is gekozen voor een regeling geluiddove uitvoering van de 3e bouwlaag (kaplaag).
• e. Ten behoeve van de hogere waarde procedure moet aanvullend ook het geluid van de Karel Doormanstraat worden ingevoerd. Praktisch gezien zijn de intensiteiten dusdanig laag dat bovenstaande conclusies tav de bouwlagen in principe onveranderd blijven.

Algemene conclusie

Vanwege de hogere waarde procedure voor bouwlaag 1 en 2 en uitvoering van bouwlaag 3 met dove gevels vormt het aspect geluidhinder geen belemmering voor dit plan.

5.2 Luchtkwaliteit

5.2.1 Inleiding

Het aspect luchtkwaliteit heeft betrekking op ruimtelijke ontwikkelingen die een negatieve bijdrage leveren aan de luchtkwaliteit en op ruimtelijke ontwikkelingen die gevoelig zijn voor een slechte luchtkwaliteit.

Om mensen tegen de negatieve gevolgen van luchtverontreiniging op de gezondheid te beschermen, zijn in de Wet milieubeheer normen opgenomen voor bepaalde stoffen. In de praktijk blijken vooral de normen voor fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) aan de orde te zijn.

Daarnaast is het in het kader van een goede ruimtelijke ordening van belang aan te tonen dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

5.2.2 Analyse

In de Regeling NIBM zijn categorieën van gevallen (voor woningen, kantoren en inrichtingen) opgenomen die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtkwaliteit. Een woningbouwlocatie van minder dan 1500 woningen met één ontsluitingsweg draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtkwaliteit. Voorliggend plan betreft de bouw van zeven extra woningen en valt (ruimschoots) binnen één van de in de Regeling NIBM aangewezen gevallen. Het project draagt dus 'niet in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Aan de hand van de NSL-monitoringstool (www.rijksoverheid.nl) kan worden beoordeeld of ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Onderstaande afbeeldingen geven de resultaten van de monitoringstool voor de stoffen PM10 en NO2 voor het jaar 2020 weer. De blauwe stippen zijn de rekenpunten waarop de concentraties PM10 en NO2 berekend zijn. De blauwe kleur duidt op een concentratie van minder dan 35 µg/m³. Een concentratie lager dan 35 µg/m³ betekent dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat wat betreft het aspect luchtkwaliteit.

Uit de monitoringstool volgt dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied.

5.2.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.3 Bodem- en grondwateronderzoek

5.3.1 Bodemkwaliteit

5.3.1.1 Inleiding

Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet inzichtelijk worden gemaakt of de bodemkwaliteit past bij deze nieuwe functie.

5.3.1.2 Analyse

Lankelma Geotechniek Zuid B.V. heeft een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie. Het onderzoeksrapport is opgenomen als bijlage 4. Het onderzoek dateert van 11 maart 2013, maar de situatie is sindsdien ongewijzigd. Het onderzoek is derhalve nog actueel. De conclusies en aanbevelingen uit het verkennend bodemonderzoek zijn hierna integraal opgenomen.

"Aanleiding voor het onderzoek is de door de opdrachtgever voorgenomen nieuwbouw van zeven woonhuizen. Doel van het verkennend bodemonderzoek is de in het kader van de Woningwet en de hieraan gerelateerde gemeentelijke bouwverordening opgelegde verplichting tot het, middels een steekproef vaststellen van de actuele bodemkwaliteit ter plaatse.

Het verkennend bodemonderzoek is uitgevoerd overeenkomstig de richtlijnen zoals beschreven in de Nederlandse norm NEN 5740:2009 "Strategie voor het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek".

Tijdens de uitvoering van de veldwerkzaamheden is geen aanvullende informatie naar voren gekomen welke tot een aanpassing van de onderzoeksstrategie heeft geleid.

In onderstaande tabel zijn de resultaten samengevat weergegeven:

TABEL: SAMENVATTING RESULTATEN

Medium	Verontreinigingen
	Parameter	Toetsing
bovengrond
MM1	lood, zink, PAK	> achtergrondwaarde
ondergrond
MM2	-	-
grondwater
B1	-	-

- = geen overschrijding

Daar lood, zink en PAK in de bovengrond de desbetreffende achtergrondwaarde overschrijden, dient de onderzoekshypothese "onverdacht" te worden verworpen.

Formeel gezien is de bodem op de locatie niet geheel vrij van bodemverontreiniging. Gezien de aard en mate van de aangetroffen verontreiniging, is nader onderzoek niet noodzakelijk. Er bestaan uit bodemkwaliteitsoogpunt geen beperkingen ten aanzien van de geplande nieuwbouw. De gemeente is in deze echter het bevoegd gezag.

In het kader van dit onderzoek is geen specifiek onderzoek (conform NEN 5707) verricht naar het voorkomen van asbest in de grond en op het maaiveld. Wel heeft een terreininspectie plaatsgevonden. In de vrijkomende grond en op het maaiveld zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen.

Opgemerkt wordt dat een bodemonderzoek niet kan worden gebruikt voor het bepalen van de kwaliteit van een partij vrijkomende grond. Hiertoe dient formeel een partijkeuring uitgevoerd te worden."

5.3.1.3 Conclusie

Het aspect bodemkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.4 Waterparagraaf

5.4.1 Inleiding

De waterparagraaf bevat een beschrijving van zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het Waterschap Brabantse Delta.

5.4.2 Beleid

Het gemeentelijk beleid met betrekking tot de waterhuishoudkundige aspecten is beschreven in hoofdstuk 2.

Het beleid van het waterschap is beschreven in het rapport "Watertoetsadvies Herontwikkeling K. Doormanstraat - Julianastraat te Rijen" van Lankelma, d.d. 10 november 2015. Het rapport is als bijlage 8 bij deze toelichting opgenomen.

5.4.3 Analyse

De waterparagraaf is opgesteld door Bureau Lankelma, Rapport "Watertoetsadvies Herontwikkeling K. Doormanstraat - Julianastraat te Rijen", d.d. 10 november 2015. Het rapport is als bijlage 8 bij deze toelichting opgenomen. De samenvatting en conclusies zijn hieronder geciteerd.

"Samenvatting, conclusie en interpretatie

• Gepland is de herontwikkeling van de locatie, waarbij de bestaande bebouwing wordt vervangen door 7 rijwoningen. Het verhard oppervlak zal hierdoor met maximaal 230 m² toenemen (mits de tuinen geheel worden verhard).
• Doordat het verhard oppervlak toeneemt met minder dan 2.000 m² worden door het waterschap geen bergingseisen gesteld. Door de gemeente wordt wel een bergingseis gesteld van 40 mm per m² verhard oppervlak, omdat de locatie gelegen is in het hoofdbemalingsgebied waar een bergingstekort heerst.
• De bodem biedt, gezien de diepe grondwaterstand en de goede doorlatendheid, goede mogelijkheden voor infiltratie van hemelwater.
• Technisch gezien kan het hemelwater (deels) worden geïnfiltreerd in de bodem door toepassing van infiltratiekratten in de achtertuinen van de woningen. Gezien de te verwachten problemen met beheer en onderhoud van individuele krattensystemen, wordt geadviseerd uit te gaan van een gezamenlijke voorziening onder het trottoir dat voor de huizen wordt aangelegd.
• Uitgaande van de beschikbare ruimte wordt geadviseerd een systeem toe te passen van Q-bic elementen of gelijkwaardig in 1 rij van dubbele elementen (of in 2 rijen van enkelvoudige elementen)."

5.4.3.1 Berekening bergingscapaciteit

De benodigde bergingscapaciteit is berekend met behulp van de gemeentelijke bergingseis van 40 mm.

In paragraaf 5.3.2 van het rapport van Lankelma is beschreven dat is uitgegaan van een totaal verhard oppervlak (daken + tuinen, inclusief de percelen Julianastraat 97 en 99) van 1.010 m². Dit komt neer op circa 40,4 m³ berging (1.010 m² x 0,04). Lankelma is ervan uitgegaan dat de tuinen geheel verhard worden aangelegd. De in het rapport voorgestelde systemen zijn berekend op basis van deze bergingscapaciteit.

5.4.3.2 Ontwerp bergingsvoorziening

In het rapport van Lankelma is het volgende opgenomen voor de voorziening:

"Uitgaande van een beschikbare ruimte voor de aanleg van een voorziening van circa 60 m1  wordt geadviseerd een systeem toe te passen van Q-bic elementen of gelijkwaardig in een dubbele rij óf een IT-riool ø 600 mm in een lavabed van circa 0,4 m³/m1. De definitieve keuze van het systeem wordt in een later stadium gemaakt."

Beide beschreven systemen hebben een capaciteit van minimaal 40,4 m³.

5.4.4 Conclusies

De volgende conclusies kunnen worden getrokken

• 1. Het verhard oppervlak neemt met circa 230 m² toe. De gemeente heeft een bergingseis van 40 mm voor het totale verharde oppervlak.
• 2. Er wordt geadviseerd om het hemelwater middels een systeem van Q-bic elementen of een IT-riool onder het trottoir in de bodem te laten infiltreren, of een gelijkwaardige infiltratiewijze.
• 3. Het afvalwater wordt op het bestaande riool onder de Karel Doormanstraat geloosd.
• 4. Er worden geen uitlogende materialen gebruikt.

5.5 Flora en fauna

5.5.1 Inleiding

Ten behoeve van de bescherming van zeldzame of kwetsbare planten en dieren zijn twee wetten van toepassing. Middels de Natuurbeschermingswet 1998 worden waardevolle natuurgebieden beschermd. De Flora- en faunawet bevat een soortenbescherming.

5.5.2 Analyse

Het plangebied bestaat uit bebouwing, gelegen aan de straat, met een weinig onderhouden ondiepe achtertuin. Op de grens met de achtertuin staat een bedrijfsloods.

Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet binnen een beschermd gebied, zoals opgenomen in Natura 2000 en de ecologische hoofdstructuur.

De Natuurbeschermingswet 1998 kent tevens een zogenaamde 'externe werking', wat betekent dat ook projecten buiten Natura 2000-gebieden vergunningplichtig kunnen zijn wanneer zij een negatief effect hebben op deze gebieden. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ligt op 7.750 m afstand (Ulvenhoutse Bos).
Gezien de aard en de beperkte omvang van het plan, is het niet aannemelijk dat het plan negatieve effecten heeft op natuurgebieden.

Soortenbescherming
Het onderzoek soortenbescherming is uitgevoerd door Oranjewoud in de lenteperiode 2013. Het onderzoeksrapport "Nader onderzoek Karel Doormanstraat/Julianastraat" (definitief, 4 november 2013) is als bijlage 7 bij de toelichting gevoegd. De conclusies uit het onderzoek zijn hierna weergegeven.

5.5.3 Conclusies

Vleermuizen
Tijdens het onderzoek zijn drie soorten vleermuizen waargenomen:

• gewone dwergvleermuis;
• ruige dwergvleermuis;
• laatvlieger.

Een ontheffing moet worden aangevraagd om effecten op vleermuizen vooraf te voorkomen. Hiertoe moeten mitigerende maatregelen worden getroffen zoals in het hiervoor genoemde rapport opgenomen.

Gierzwaluw en huismus
In het plangebied zijn tijdens de veldbezoeken geen vaste rust- en/of verblijfplaatsen van de huismus en gierzwaluw aangetroffen. Nestlocaties van huismus en gierzwaluw zijn tijdens de veldbezoeken niet aangetroffen. Het is dan ook onwaarschijnlijk dat deze zich binnen het plangebied bevinden. Voor wat betreft huismus en gierzwaluw zijn er geen belemmeringen te verwachten ten aanzien van de Flora- en faunawet.

5.6 Archeologie en cultuurhistorie

5.6.1 Archeologie

5.6.1.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische monumenten.

5.6.1.2 Analyse

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de gemeentelijke archeologische verwachtingenkaart. Het plangebied is aangeduid.

UITSNEDE ARCHEOLOGISCHE BELEIDSKAART GEMEENTE

De aanduidingen betekenen het volgende:

• 1. Het plangebied ligt binnen de aanduiding categorie 6, gebied met lage archeologische verwachting. Een onderzoek is vereist bij ingrepen met een oppervlakte van meer dan 2,5 ha en tevens dieper dan 40 cm onder maaiveld.
• 2. Buiten het plangebied is een klein gedeelte wit ingekleurd, waar eerder een archeologisch onderzoek is uitgevoerd.
• 3. Voor de kruisarcering is de verwachting dat de bodem al eerder flink verstoord is. Ook voor deze aanduiding geldt dat onderzoek vereist is bij ingrepen groter dan 2,5 ha en tevens dieper dan 40 cm onder maaiveld.
  

Het plangebied heeft een omvang van circa 922 m². De nieuwe bebouwing heeft een oppervlakte van circa 440 m². De bodemingreep heeft derhalve een veel kleinere oppervlakte dan 2,5 ha. Een archeologisch onderzoek ten behoeve van het plan is daarom niet vereist.

5.6.1.3 Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.6.2 Cultuurhistorie

5.6.2.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

5.6.2.2 Analyse

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.

UITSNEDE CULTUURHISTORISCHE WAARDENKAART NOORD-BRABANT

Binnen het plangebied zelf zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. Wel is de Julianastraat aangeduid als een historisch lijnelement van redelijk hoge waarde. Daarnaast behoort de bebouwing langs de Spoorlaan Zuid, net ten noorden van het plangebied, tot een ensemble van zeer hoge historische stedenbouwkundige waarde. Het plan tast deze waardevolle elementen niet aan.

5.6.2.3 Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.7 Hinder bedrijvigheid

5.7.1 Inleiding

Om te voorkomen dat als gevolg van het plan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten optreedt moet worden getoetst of:

• de voorgenomen ontwikkeling van invloed is op omliggende milieugevoelige objecten (woningen etc.) c.q. of de voorgenomen ontwikkeling een belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van omliggende inrichtingen;
• bestaande milieubelastende inrichtingen (bedrijven) van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling.

Basis voor deze toetsing vormt de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, Den Haag, 2009), waarin richtafstanden zijn opgenomen voor diverse bedrijfstypen.

5.7.2 Analyse

Aard plangebied
Het plangebied ligt in de zone tussen het lint van de Julianastraat en het woongebied daarachter. De Julianastraat heeft de functie van gebiedsontsluitingsweg. Er zijn gemengde functies aan gelegen. Ook de nabijgelegen spoorlijn draagt bij aan de relatieve drukte in de directe omgeving van het plangebied. Het gebied ten zuiden van de Karel Doormanstraat en ten westen van het plangebied heeft echter overwegend een woonfunctie. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat het plangebied ligt in de overgang van "gemengd gebied" naar "rustig woongebied".

• 1. Invloed plan op de omgeving

Het plan behelst de bouw van nieuwe woningen. Deze veroorzaken geen milieubelasting op de omgeving.

• 2. Invloed omliggende inrichtingen op plan

In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de bedrijven in de directe omgeving, de SBI-code, de milieucategorie en de bijbehorende richtafstand (voor rustig woongebied), alsmede de werkelijke afstand tot het dichtstbijzijnde milieugevoelige object binnen het plangebied.

SCHEMA BEDRIJVEN IN OMGEVING PLANGEBIED

bedrijf	SBI- code	cate- gorie	richtafstand voor rustig woongebied		werkelijke afstand (in meters)
Julianastraat 103, Van der Steen showroom keukeninrichting, parket	47A	1	10				7,0
Julianastraat 106a, 't Smulleke, cafetaria	561	1	10				34,0
Julianastraat 107, er zijn geen bedrijfsactiviteiten. Bestemming Bedrijf staat hindercategorieën 1 en 2 toe.	-	2	30				26,0
Julianastraat 112, Rijens Vat, horeca, zaal	563	1	10				38,5
Haansbergseweg 69c Heftrucks verkoop, verhuur	773	3.1	50				61,0

Op onderstaande afbeelding zijn de richtafstanden van de inrichtingen op basis van een "rustig woongebied" weergegeven.

RICHTAFSTANDEN

Uitgaande van een rustig woongebied ligt het plangebied binnen de richtafstanden van twee bedrijven in de omgeving. Hierna is de milieusituatie van deze bedrijven aan de Julianastraat 103 en 107 nader omschreven.

Julianastraat 103 - Van der Steen keukens en parket
Aan de Julianastraat 103 ligt het bedrijf Van der Steen keukens en parket. De feitelijke activiteit behelst een showroom voor keukens en parket. Daardoor is de activiteit qua hinder gelijk te stellen met detailhandel, met een richtafstand van 10 meter.

De bestemming van het perceel is 'Gemengd', met de specifieke aanduiding 'detailhandel in volumineuze goederen'. Toegestaan zijn overigens kantoren, publiek verzorgend ambacht en dienstverlening en maatschappelijke dienstverlening. De erbij behorende richtafstand bedraagt 10 meter.

De nieuwe woningen liggen op 7,0 meter van de bestemming 'Gemengd' voor het bedrijf van Van der Steen.

De activiteiten van Van der Steen vinden overwegend inpandig plaats. De entree voor bezoekers en voor laden en lossen van goederen zit aan de Julianastraat en veroorzaakt dus geen geluidsoverlast bij de geplande woningen. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat dit bedrijf ter plaatse van de woningen geen afbreuk doet aan een goed woon- en leefklimaat en dat het bedrijf niet wordt belemmerd in zijn bedrijfsvoering.

Julianastraat 107 - Voorheen Oomen groothandel in leder en schoonmaakartikelen
Voorheen was hier het bedrijf Oomen, groothandel in leder en schoonmaakartikelen gevestigd. Het bedrijf is in 2006 verhuisd naar Dongen. Sinds die tijd zijn er geen bedrijfsactiviteiten.

De vigerende bestemming 'Bedrijf' staat alleen bedrijfsactiviteiten toe in de milieucategorieën 1 en 2. Voor rustig woongebied is de daarbij behorende richtafstand 30 meter, voor gemengd gebied 10 meter. Het plangebied ligt op 26 meter.

Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat deze bedrijfssituatie ter plaatse van de woningen geen afbreuk doet aan een goed woon- en leefklimaat en dat het bedrijf niet wordt belemmerd in zijn bedrijfsvoering.

Haansbergseweg 69c - Heftrucks verkoop, verhuur
De richtafstand van dit bedrijf voor rustig woongebied is 50 meter, en blijft op voldoende afstand van het plangebied.

5.7.3 Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.8 Externe veiligheid

5.8.1 Inleiding

Externe veiligheid heeft betrekking op locaties waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, waardoor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit om het leven zouden kunnen komen. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden aangetoond dat geen nieuwe kwetsbare objecten binnen de plaatsgebonden risicocontour van 10-6 per jaar worden gerealiseerd en moet een eventuele toename van het groepsrisico verantwoord worden.

5.8.2 Analyse

Het plan omvat nieuwe kwetsbare objecten in de vorm van woningen. De Risicokaart Nederland geeft een overzicht van de ligging van risicovolle activiteiten (inrichtingen, buisleidingen en transportroutes). Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de risicokaart.

UITSNEDE RISICOKAART

Uit de risicokaart volgt dat in de omgeving van het plan risicovolle activiteiten aan de orde zijn in de vorm van:

• buisleidingen (deze gasleiding zal volgens opgave van de Gasunie in 2014 buiten gebruik worden gesteld);
• transport van gevaarlijke stoffen op het spoor.

Een nadere toetsing aan het aspect externe veiligheid is uitgevoerd door Cauberg-Huygen. Het rapport is als bijlage 5 toegevoegd aan deze toelichting. Het resultaat van het onderzoek wordt hieronder geciteerd.

"Uit de quickscan blijkt dat in de omgeving van het plangebied één risicobron aanwezig is welke in het kader van externe veiligheid nadere aandacht verdient. Dit betreft het spoortraject Tilburg – Breda op een afstand van circa 80 meter ten noorden van het plangebied.

De 10-6 /jaar PR contour van het spoor blijft binnen de veiligheidszone van maximaal 8 meter tot het spoor. Het plangebied is ruim buiten de veiligheidszone van het spoor gelegen. De genoemde PR behelst derhalve geen belemmering voor de planontwikkeling.

Ten behoeve van het bestemmingsplan Woongebied Rijen is als onderdeel van een onderzoek externe veiligheid in november 2012 een QRA uitgevoerd voor de risicobron spoor.

In de uitgevoerde berekeningen is ten aanzien van de personendichtheid in het gebied, naast een bouwplan aan de Stationsstraat en een bedrijventerrein aan de Mary Zeldenrustlaan, ook reeds rekening gehouden met een bouwplan aan de Julianastraat.

Uit de berekeningen komt voort dat het groepsrisico ten gevolge van de 3 ontwikkelingen marginaal toeneemt en ruimschoots beneden de oriëntatiewaarde blijft. Alhoewel het aandeel van het bouwplan Karel Doormanstraat-Julianastraat in die berekende marginale toename niet inzichtelijk is gemaakt, is er geen toegevoegde waarde van een afzonderlijke verantwoording voor het woningbouwplan ten opzichte van de verantwoording van het groepsrisico voor het gehele woongebied."

NB. Bovenstaand onderzoek dateert van 6 februari 2013, maar de situatie is sindsdien ongewijzigd. Het onderzoek is derhalve nog actueel. Op 1 april 2015 treedt de regelgeving inzake het Basisnet in werking. Het Basisnet is een landelijk aangewezen netwerk voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. In het onderzoek is reeds rekening gehouden met deze nieuwe regelgeving.

5.8.3 Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.9 Kabels en leidingen

Op 15 mei 2012 is een Klic-melding uitgevoerd. De aanwezige leidingen zijn op onderstaande afbeelding aangegeven, met name:

• de voedingsleidingen: gas, middenspanning, riool, water, KPN en Ziggo;
• de huisaansluitingen voor het bestaande pand: gas, laagspanning, KPN en Ziggo.

In het kader van dit plan is besloten de voedingsleidingen onveranderd te laten liggen. Voor de exacte ligging van de kabels en leidingen wordt verwezen naar de leidinggegevens van de diverse leidingbeheerders.

GEGEVENS KABELS EN LEIDINGEN (KLIC)

5.10 Vliegbasis Gilze - Rijen

Zoals in paragraaf 2.4 reeds toegelicht, hebben vanwege de vliegbasis Gilze - Rijen, zowel de ILS als de Ke-countouren geen invloed op het plangebied. Alleen wat betreft de IHCS is een beperking in de bouwhoogte, maar de bouwhoogte van de geplande woningen blijft ruim onder deze hoogte. De IHCS-zone is voor de volledigheid wel opgenomen in de regels en de verbeelding van dit bestemmingsplan.

5.11 Milieueffectrapportage

5.11.1 Inleiding

Het instrument milieueffectrapportage (m.e.r.) is ontwikkeld om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. In de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de gevallen opgenomen waarvoor een m.e.r.-plicht of een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Alle andere vormen van ontwikkeling zijn in principe niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig, maar er kan hiervoor wel een nadere motivering vereist zijn.

5.11.2 Analyse

Het plan valt onder de activiteit woningbouw zoals genoemd in de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage, code D11.2.

code		activiteit	drempelwaarde
woningbouw
D11.2	De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.	In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:
		1. 2.	een oppervlakte van 100 hectare of meer; een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat;

De omvang van het plan voor maximaal 7 woningen blijft dermate ruim onder de drempelwaarde van voor m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten, dat zonder nader onderzoek kan worden geconcludeerd dat het plan geen belangrijke nadelige milieugevolgen heeft. Een nadere motivering is niet noodzakelijk.

5.11.3 Conclusie

Het plan is niet m.e.r.(-beoordelings)plichtig. Het plan heeft geen belangrijke nadelige milieugevolgen.

Hoofdstuk 6 Planbeschrijving

In dit hoofdstuk volgt de beschrijving van het feitelijke plan. Achtereenvolgens komen aan de orde:

• 1. Stedenbouwkundige visie
• 2. Relatie met omgeving
• 3. Bebouwingsstructuur
• 4. Groen en water
• 5. Ontsluiting
• 6. Parkeren
• 7. Beeldkwaliteit
• 8. Duurzaamheid
• 9. Fasering

6.1 Stedenbouwkundige visie

De randvoorwaarden en uitgangspunten zijn genoemd in hoofdstuk 4. Deze zijn nader uitgewerkt in het stedenbouwkundig plan, zoals op kaartbijlage 3 weergegeven. Te onderscheiden zijn: ontsluiting en parkeren, bebouwing en groen.

Het plan is een klein vernieuwingsplan dat geheel gevoegd wordt in de bestaande stedelijke structuur. Het bestaande pand heeft een vergelijkbare massa als de bestaande woonblokken langs de Karel Doormanstraat. Maximaal zijn 7 aaneengebouwde woningen toegestaan. Dit leidt maximaal tot een vergelijkbaar blok als het bestaande pand c.q. de blokken van de rijwoningen. Qua situering en bouwmassa verandert er ruimtelijk weinig. De verandering is functioneel. De vigerende bestemming 'Gemengd' wordt vervangen door de bestemming 'Wonen'.

6.2 Relatie met omgeving

Voor wat betreft de directe omgeving speelt het volgende.

Het bestaande pand van Broers wordt gesloopt, evenals de achterbouw van pand Julianastraat 97. De ventweg wordt vervangen door een trottoir met een breedte van circa 2 meter. Een strook van 2,60 meter van de huidige ventweg wordt bij de woonpercelen gevoegd. De bestaande haag langs de ventweg en de bomen blijven gehandhaafd.

De openbare ruimte van de bestaande ventwegsituatie verandert in een loopstrook voor de woningen.

6.3 Bebouwingsstructuur

De nieuwbouw is alleen bestemd voor starterswoningen. De zeven woningen zijn opgenomen in één blok. Hiervoor is gekozen vanwege de beschikbare ruimte en de wens om goedkopere woningen te realiseren. Het nieuwe blok komt overeen met de bestaande bouwmassa van de voormalige winkel en de bestaande blokken rijwoningen langs de Karel Doormanstraat. Bovendien past het blok in het rationele stedenbouwkundige karakter van de buurt.

De woningen krijgen als uitgangspunt een stramienmaat van minimaal 5,40 meter, een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter. Een verbijzondering vormt de westelijke kopwoning, met de mogelijkheid van ramen (erker) in de kopgevel.

De zijdelingse erfafscheiding van de woning Julianastraat 97 wordt uitgevoerd als een bakstenen muurtje met een ezelsrug, passend bij de traditionele architectuur van de woning.

6.4 Groen en water

De nieuwe woningen liggen direct aan het trottoir en hebben uitzicht op het bestaande openbare groen. De zijtuin van het pand Julianastraat 97 blijft onbebouwd en wordt afgescheiden met een laag stenen muurtje met ezelsrug. Het nieuwe blok woningen staat los van de panden aan de Julianastraat.

Binnen het plangebied en de directe omgeving is geen oppervlaktewater.

De bestaande bomen en hagen in de openbare ruimte blijven gehandhaafd, behalve twee bomen, op bijlage 2 gemerkt 116 en 119, ter hoogte van de nieuwe achterontsluiting. Dit vloeit voort uit de optimalisatie van het voorzien in de benodigde parkeerplaatsen en de aanpassing van de achterontsluiting voor de percelen Julianastraat.

Binnen het plangebied vervallen de bestaande dennenbomen, gemerkt 20 t/m 23, die op het terrein van de initiatiefnemer staan tegenover de kop van de rijwoning Karel Doormanstraat 10, in verband met de aanpassing van de achterontsluiting. Ook de buren Karel Doormanstraat 10 hebben eerder klachten geuit tegen de aanwezigheid ervan. Ook vervalt de niet beschermwaardige zomereik, gemerkt 19.

Voor de beschermwaardige bomen moet het vergunningentraject doorlopen worden.

6.5 Ontsluiting

De ontsluiting voor de nieuwe woningen geschiedt vanaf de Karel Doormanstraat. Ook het dienstverkeer, zoals vuilnisophaal, ambulances en dergelijke rijden via de Karel Doormanstraat.

De ontsluiting van de brandgang achter de bestaande woningen Karel Doormanstraat 10, 12, etc., en de achterpercelen van de panden aan de Julianastraat, vindt eveneens plaats vanaf de Karel Doormanstraat. Deze ontsluiting blijft onveranderd.

De ontsluiting naar de achterpercelen Julianastraat verschuift enkele meters. Deze oplossing sluit in hoge mate aan bij de bestaande situatie ter plaatse.

Verkeerskundige effecten
Volgens de kengetallen CROW, publicatie 256 "Verkeersgeneratie woongebieden", genereren rijwoningen in een dorpscentrumgebied 8 bewegingen per werkdagetmaal. Voor onderhavig plan betekent dat 7 x 8 = 56 bewegingen per etmaal.

Hiertegenover staan de vervallen bewegingen van en naar de voormalige winkel. Verkeerskundig is het plan voor de zeven woningen aanvaardbaar.

6.6 Parkeren

Per woning zijn op basis van de Parkeerkencijfers uit het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan 2008 - 2015, twee parkeerplaatsen in principe op eigen terrein vereist, zie ook bijlage 2 bij de regels.

Het plan voorziet in 11 nieuwe parkeerplaatsen langs de Karel Doormanstraat, op het stedenbouwkundig plan aangegeven met de aanduiding 'Pn'. De overige 14 - 11 = 3 plaatsen zijn beschikbaar in de omgeving vanwege het vervallen van de winkel.

De plaats van de parkeerplaatsen is weergegeven op bijlage 3, Stedenbouwkundig plan. De nieuwe parkeerplaatsen zijn als volgt gesitueerd:

• ten zuiden van de Karel Doormanstraat: 2 plaatsen;
• ten noorden van de Karel Doormanstraat: 6 plaatsen;
• langs de achterontsluiting: 3 plaatsen, waarvan 2 op uit te geven grond/eigen terrein.

Omdat op eigen terrein niet voldoende ruimte voor parkeren beschikbaar is, is in de regels een afwijkingsbevoegdheid van de eis voor parkeren op eigen terrein opgenomen.In de bestemming Wonen is een specifieke regeling opgenomen ter waarborging van de beschikbaarheid van de 2 parkeerplaatsen op 'eigen terrein'.

NB. Naar aanleiding van de ingekomen inspraakreacties, waarin bezwaar wordt gemaakt tegen het vervallen van 9 parkeerplaatsen op de huidige ventweg, heeft de gemeente een nader parkeeronderzoek uit laten voeren door bureau DUFEC (november 2013). Dit onderzoek is als bijlage 9 opgenomen.

Uit het onderzoek blijkt dat er voldoende ruimte is in de directe omgeving om deze 9 auto’s op een andere locatie te parkeren. Met name horecabezoekers (in de avonduren) zullen wellicht iets verder moeten lopen, maar uiteraard wel een aanvaardbare afstand. De bouw van de woningen zal dan ook niet leiden tot het ontstaan van parkeerproblemen.

6.7 Beeldkwaliteit

Het bestemmingsplan legt het ruimtelijk-functionele kader vast. Het gewenste ruimtelijk beeld wordt vastgelegd in een beeldkwaliteitplan. In het voorgaande zijn verspreid reeds beeldaspecten genoemd. In de volgende paragrafen wordt het gewenste beeld in samenhang beschreven.

Het beeldkwaliteitplan dient als leidraad voor het bereiken van de gewenste stedenbouwkundige ruimtelijke samenhang en kwaliteit. Het beeldkwaliteitplan is een stedenbouwkundig instrument en blijft beperkt tot díe elementen en aspecten die het beeld van de openbare ruimte inclusief de verschijningsvorm van aangrenzende percelen en bebouwing bepalen.

Een kwalitatief goede gemeenschappelijke ruimte is ook winst voor het individu. Een mooi huis in een fraaie straat heeft meerwaarde.

Leidend voor het gewenste beeld is het welstandsbeleid van de gemeente Gilze en Rijen, zie hiervoor ook hoofdstuk 2.

In de Welstandsnota 2009 zijn gebieden met een bepaald welstandsniveau onderscheiden.

UITSNEDE WELSTANDSNOTA 2009

Het plangebied ligt op de hoek Karel Doormanstraat - Julianastraat. Er is sprake van een ruime groene plek (knoop) aan het dorpslint van de Julianastraat. Het plangebied ligt binnen de aanduiding 'dorpslint'. Hiervoor worden bijzondere eisen aan de architectuur gesteld.

6.7.1 Criteria beeldkwaliteiten

Hierna worden de verschillende criteria voor de gewenste beeldkwaliteiten beschreven.

• aard / karakter woonbuurt
• openbare ruimte van straten, pleinen, groen
• bebouwingstypologie
• massaopbouw
• situering en oriëntatie bebouwing
• kapvorm
• materiaal en kleur
• voortuinen en erfafscheidingen

Deze criteria worden hierna toegelicht

6.7.2 Karakter plangebied

Het plangebied ligt op de overgang van het oude dorpslint Julianastraat naar de tuinwijk Rijen-zuid uit de 60-er jaren van de vorige eeuw. Het dorpslint wordt gekenmerkt door een organisch gebogen verloop van de straatruimte met gevarieerde bebouwing en gemengde functies. De tuinwijk Rijen-Zuid heeft een rationeel, open stratenpatroon met rechtstanden van 50 - 60 meter. De buurt dateert van vóór de periode van buurten met de woonerven (de zogenaamde bloemkoolwijken).

6.7.3 Openbare ruimte

De openbare ruimte omvat enerzijds de relatief drukke Julianastraat en anderzijds de relatief rustige Karel Doormanstraat. In de Julianastraat in zuidelijke richting ligt tussen de rijbaan en de ventweg een groenstrook met fiets- en voetpad. Langs de rijbanen van de Karel Doormanstraat liggen brede grasbermen met daarin volwassen, opgaande bomen. In de bermen zijn ook parkeervakken gelegen. De omgeving ademt een royale groene sfeer.

PLANTSOEN

6.7.4 Bebouwing

Langs de Julianastraat staat bebouwing met gevarieerde architectuur uit verschillende tijdsperioden vanaf 1900. De woningen zijn overwegend vrijstaand, halfvrijstaand en aaneengebouwd, en opgebouwd uit één of twee lagen met kap. De recentere appartementen langs de Julianastraat hebben hoogten van drie lagen met kap.

Langs de Karel Doormanstraat staan strakke woonblokken van twee lagen met kap.

6.7.5 Bebouwingstypologieën

Op de buurpercelen Julianastraat 97 en 99 staan aaneengebouwde woningen van één laag met mansardekap in traditionele baksteenarchitectuur uit het begin van de 20-ste eeuw.

De woonblokken langs de Karel Doormanstraat zijn uitgevoerd in eenvoudige, maar verzorgde baksteenarchitectuur van na 1950 volgens de zogenaamde Delftse School. Het decoratieve bestaat uit een risaliet en fries in lichte baksteenverspringing (klezoor) en een omlijsting van de voordeur.

WOONLBLOK KAREL DOORMANSTRAAT

Voorliggend plan komt qua massa, schaal en materiaalgebruik overeen met de bestaande woonblokken. Vanwege de kosten voor starterswoningen wordt de architectuur ook eenvoudig. Roodbruine baksteen, rode pannen en raamopeningen in de trant van de Delftse School.

6.7.6 Voortuinen en erfafscheidingen

De bestaande woningen, zowel langs de Julianastraat als langs de Karel Doormanstraat, staan direct aan het trottoir. Aan de Karel Doormanstraat zijn ze van de rijbaan gescheiden met een haag en grasbermen.

Voorliggend plan voor de nieuwe woningen komt overeen met de situatie bij de bestaande woningen langs de Karel Doormanstraat. De nieuwe woningen krijgen geen voortuinen c.q. erfafscheidingen.

Het bestaande pand Julianastraat 97 heeft overigens wel een zijtuin. Deze wordt conform de randvoorwaarde van de gemeente gehandhaafd en verbreed met een deel van de op te heffen ventweg, met een traditioneel muurtje met ezelsrug op de erfgrens.

JULIANASTRAAT 97

6.8 Duurzaamheid

De duurzaamheidsaspecten betreffen de stedenbouwkundige situering en het feitelijke bouwplan.

6.8.1 Stedenbouwkundige situering

Het plan betreft de herontwikkeling van een bestaande bebouwde kavel. Door de vorm van de kavel en het programma van zeven starterswoningen is de speelruimte voor variaties in de situering beperkt. De kavel ligt sterk oost-west gericht. De voorgevel is de zuidgevel en ligt het gehele jaar door volledig in de zon. De achtergevel is de noordgevel. De achtertuinen zijn ondiep. In de zomerperiode komt de achtergevel volledig in de zon. In de winterperiode schijnt in de achtertuinen geen zon.

6.8.2 Bouwplan

Energie
In 2010 is op initiatief van de provincie Noord-Brabant een studie verricht naar de mogelijkheden van duurzaam bouwen, in het bijzonder wat betreft de goedkopere bouwcategorieën. In het bijzonder is daarbij de energie bezien. Het resultaat is de zogenaamde 'Brabantwoning', een modelwoning van de omvang van een starterswoning zoals in voorliggend bouwplan voorzien. Deze modelwoning zal een voorbeeld vormen voor het ontwerp van de woningen in voorliggend bouwplan.

Hemelwater
Technisch is berging in de vorm van ondergrondse infiltratiekratten in de achtertuinen mogelijk. Dit leidt echter tot moeilijkheden op het gebied van beheer en onderhoud. Daarom wordt onder het trottoir aan de voorzijde van de woningen een gezamenlijk IT-riool aangelegd.

6.9 Fasering

Voor de maximaal zeven woningen is geen fasering van toepassing.

Hoofdstuk 7 Financiële haalbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Het plan betreft een particulier initiatief, waarvan alle kosten en risico's voor rekening van de initiatiefnemer komen. De intentie van de ontwikkelaar is het realiseren van woningen (starterswoningen) in het segment "bereikbare (sociale) woningen". Deze passen in het gemeentelijke woningbouwprogramma. De crisis van de afgelopen jaren heeft het plan opgehouden. Zodra de woningmarkt herstelt zal de ontwikkeling worden vervolgd. Tot die tijd komt het bestaande pand in aanmerking voor verhuur op basis van de bestemming 'Gemengd' in het vigerende bestemmingsplan "Woongebied Rijen". Het plan wordt economisch uitvoerbaar geacht.

7.2 Kostenverhaal

Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend bestemmingsplan opgenomen ontwikkelingen behoren tot de in het Bro genoemde bouwactiviteiten.

Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaren een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is dan ook niet vereist.

Hoofdstuk 8 De bestemmingen

8.1 Het juridische plan

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting
• de planregels
• de verbeelding

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening SVBP2012 en het Handboek ruimtelijke plannen Rijen.

8.2 Beschrijving van de bestemmingen

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)
In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2)
In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

De standaard opbouw van de bestemmingsregels conform de SVBP2012 is als volgt:

• Bestemmingsomschrijving
• Bouwregels
• Nadere eisen
• Afwijken van de bouwregels
• Specifieke gebruiksregels
• Afwijken van de gebruiksregels
• Wijzigingsbevoegdheid

Per bestemming kunnen onderdelen, voor zover niet relevant, ontbreken.

In voorliggend bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen opgenomen:

Verkeer (artikel 3)

Een bijzonderheid vormt de kleine aanpassing van de ontsluiting van het achterterrein van de woning Julianastraat 101. Dit als gevolg van grondruil ten behoeve van een aanpassing van de ontsluiting naar het achterterrein in dit plan. Daarnaast liggen een deel van het nieuwe voetpad en parkeerplaatsen in de vigerende groenbestemming. De aangepaste ontsluiting van het achterterrein inclusief het recent gesloten recht van overpad, een deel van het voetpad en de parkeerplaatsen zijn in de bestemming 'Verkeer' opgenomen.

Wonen (artikel 4 )

Deze bestemming is gekozen voor de nieuw te bouwen woningen. Uitgangspunt is dat maximaal zeven aaneengebouwde eengezinshuizen, starterswoningen, zijn toegestaan.

Dezemoeten worden gebouwd binnen het bouwvlak. De westelijke begrenzing van het

bouwvlak is afgestemd op het recht van overpad vanaf de achterzijde van het perceel Julianastraat 101. Met een specifieke bouwaanduiding is geregeld dat de 3e bouwlaag/kaplaag als een 'dove gevelconstructie' moet worden uitgevoerd.

Binnen de bestemming zijn twee verplichte parkeerplaatsen opgenomen. De overige vereiste parkeerplaatsen zijn binnen de bestemming 'Verkeer' opgenomen, omdat deze in de openbare ruimte van de Karel Doormanstraat voorzien zijn. Het parkeren wordt door middel van een privaatrechtelijke overeenkomst geregeld.

Een aan huis verbonden beroep is rechtstreeks toegestaan. Op basis van een afwijking zijn meergeneratiewoningen, mantelzorg en een aan huis verbonden bedrijf toegestaan.

NB. Perceel 7129 is niet in eigendom van J. Verhulst BV. Het krijgt de bestemming 'Wonen', zoals het aangrenzende perceel 2965.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 5)
In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels (artikel 6)
Dit artikel bevat regels ten aanzien van afwijkende bestaande bebouwing en ondergeschikte bouwdelen.

Algemene aanduidingsregels (artikel 7)

Deze aanduiding heeft betrekking op de Inner Horizontal and Conical Surface (IHCS) zonering als gevolg van de ligging van het plangebied nabij de vliegbasis. Deze zonering brengt bouwhoogtebeperkingen met zich mee. De hoogtebeperkingen worden, in tegenstelling tot andere bepalingen met betrekking tot bouwhoogten, niet gemeten vanaf peil, maar ten opzichte van NAP.

De bouwhoogten zoals toegestaan in dit bestemmingsplan ondervinden geen beperkingen als gevolg van de IHCS.

Algemene afwijkingsregels (artikel 8)
In dit artikel zijn een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages.

Algemene gebruiksregels (artikel 9)
In dit artikel is het strijdige gebruik opgenomen.

Algemene wijzigingsregels (artikel 10)

In dit artikel zijn algemene wijzigingsregels opgenomen voor het college van burgemeester en wethouders om het bouwen van gebouwtjes van openbaar nut, het overschrijden van bebouwingsgrenzen, beperkte verschuivingen van de bestemmingsgrenzen en het oprichten van masten en antennes tot een bepaalde bouwhoogte mogelijk te maken.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 11)
Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen.
Het gebruik van de bebouwing daarentegen wordt indien mogelijk positief bestemd of indien noodzakelijk door handhaving aan de gebruiksregels van de betreffende bestemming aangepast.

Slotregel (artikel 12)
Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 9 Procedures

Het bestemmingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:

• 1. Inspraak
• 2. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
• 3. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
• 4. Vaststelling door gemeenteraad
• 5. Terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan

9.1 Inspraak en overleg

Het plan heeft ter visie gelegen vanaf 22 augustus tot en met 2 oktober 2013. In totaal zijn er 2 mondelinge inspraakreacties en 1 (schriftelijke) vooroverlegreactie van het Waterschap Brabantse Delta binnengekomen. De inspraakreacties zijn ontvankelijk. De samenvatting ingekomen reacties en de beantwoording ervan zijn opgenomen in de 'Nota van inspraak en vooroverleg bestemmingsplan 'Hoek Karel doormanstraat-Julianastraat, Rijen'', die als bijlage 10 is opgenomen.

De inspraak en overleg hebben aanleiding gegeven tot de volgende aanpassingen / aanvullingen.

• 1. Er is een nader onderzoek parkeren uitgevoerd. 'Parkeeronderzoek Karel Doormanstraat, november 2013', zoals opgenomen in bijlage 9.
• 2. Het rapport “Watertoetsadvies Herontwikkeling K. Doormanstraat-Julianastraat te Rijen”, is aangepast, zoals opgenomen in bijlage 8.
• 3. In artikel 3.1 Bestemmingsomschrijving Verkeer is toegevoegd: "bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals, water en waterhuishoudkundige voorzieningen".

9.2 Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 6 augustus tot en met 16 september 2015 terinzage gelegen. In deze periode zijn twee zienswijzen ingekomen. Het verslag van de terinzagelegging en de beantwoording van de zienswijzen is opgenomen als bijlage 11.

De zienswijzen hebben niet geleid tot een aanpassing van het bestemmingplan. Wel zijn twee kleine ambtshalve aanpassingen aangebracht, zoals beschreven in bijlage 11.

9.3 Vaststelling door gemeenteraad

Op 21 december 2015 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld. Het vaststellingsbesluit is bijgevoegd.