| Plan: | Emmasingelkwadrant - Fellenoord 2013 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0772.80173-0301 |
De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels.
De Inleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels.
In de Begrippen ( Artikel 1 ) wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels gebruikte begrippen niet in dit artikel voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik.
In het artikel over de Wijze van meten ( Artikel 2 ) worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.
De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.
Bestemming Centrum (Artikel 3 Centrum)
Deze bestemming is gelegd op het pand aan de Boschdijktunnel 1. Dit pand grenst aan de binnenstad en heeft een directe verbinding met het Piazza. Binnen de bestemming Centrum zijn meerder functies toegestaan, die onderling uitwisselbaar zijn.
Bestemming Gemengd (Artikel 4 Gemengd)
Deze bestemming voorziet in een veelheid aan functies, die onderling uitwisselbaar zijn. Het betreft (clusters van) panden waarbij een diversiteit aan functies gewenst is.
Bestemming Groen (Artikel 5 Groen)
De grootste groengebieden van het plangebied zijn voorzien van de bestemming Groen. Omwille van de flexibiliteit bij infrastructurele wijzigingen zijn de kleinere groengebieden niet apart bestemd, deze vallen binnen de bestemming Verkeer. Verder omvat de bestemming Groen ook kleinere waterpartijen.
Bestemming Horeca (Artikel 6 Horeca)
Deze bestemming is gelegd op de solitair gelegen horecavestigingen in het plangebied. Naar analogie van de Lijst van bedrijfsactiviteiten bij de bestemming Gemengd is bij deze bestemming gebruik gemaakt van een Lijst van horeca-activiteiten. Deze is gebaseerd op basis van het Horecabeleidsplan ´Kwaliteit door differentiatie´. De Wet milieubeheer en de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) bieden onvoldoende mogelijkheden om alle relevante vormen van hinder ten gevolge van de aanwezigheid van horeca-inrichtingen te voorkomen. De Lijst van horeca-activiteiten, behorende bij de regels van het bestemmingsplan wordt gehanteerd als een aanvulling op de reikwijdte van beide genoemde instrumenten en ter uitvoering van het Horecabeleidsplan.
Bestemming Kantoor (Artikel 7 Kantoor)
Deze bestemming is gelegd op de specifieke kantoorvestigingen in het plangebied. Binnen de bestemming is ook zakelijke dienstverlening toegestaan.
Het pand aan de Professor Doctor Dorgelolaan 2 heeft de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 1'. Hier is een telefooncentrale van KPN gevestigd. Met de aanduiding wordt op deze locatie een telecommunicatiebedrijf toegestaan. Dit valt onder SBI-code 61.A.
Voor het pand aan de Gagelstraat 1 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Door het vertrek van Philips Lighting, komt dit kantoor in 2014 leeg te staan. Het gaat hier om 40.000m2. De nieuwe functie voor het gebouw is nog niet bekend. Gelet op de overprogrammering en crisis wordt daarom voor de gronden een wijzigingsbevoegdheid naar een aantal andere bestemmingen opgenomen. De gemeente wil graag meewerken aan transformatie van panden, maar nieuwe ontwikkelingen moeten overwogen worden. Zo moet een ontwikkeling maatschappelijk uitvoerbaar zijn. Met andere woorden er moet behoefte (vraag) zijn aan de gewenste ontwikkeling. Voor het pand aan de Vonderweg 11 is een wijzigingsbevoegdheid naar de bestemming Wonen opgenomen, waarvan minimaal 70% voor studentenhuisvesting.
Bestemming Maatschappelijk (Artikel 8 Maatschappelijk)
Het betreft hier een “verzamelbestemming” ten behoeve van medische, sociaal-culturele, religieuze, educatieve en openbare dienstverlenende (non-profit) instellingen en voorzieningen ten behoeve van sport. Concreet gaat het hier om voorzieningen als kerken, scholen, buurtcentra, sporthallen, bejaardenhuizen, welzijnsvoorzieningen, medische (groeps)praktijken e.d., al dan niet in combinatie met (boven)woningen. Gekozen is voor een flexibele regeling, zodat uitwisseling van alle functies die passen binnen de omschrijving mogelijk is. De grenzen van de bouwvlakken zijn dusdanig gesitueerd en/of er is gekozen voor een dusdanig maximaal bebouwingspercentage en/of een dusdanige maximale hoogte dat enige uitbreiding van de bebouwing mogelijk is.
Binnen de bestemming Maatschappelijk is horeca uitsluitend toegestaan ondergeschikt aan dan wel ter ondersteuning van de desbetreffende maatschappelijke functie(s). Dat wil (zoals vermeld in het gemeentelijke Horecabeleidsplan) zeggen dat de openingstijden van de horeca-activiteit niet ruimer mogen zijn dan die van de hoofdactiviteit, dat de horecavoorziening geen eigen toegang mag hebben en dat er geen separate reclame-uitingen zijn toegestaan.
Bestemming Verkeer (Artikel 9 Verkeer)
Deze bestemming is geprojecteerd op de wegen die primair gericht zijn op de afwikkeling van het doorgaande verkeer.
Bestemming Verkeer - Garagebox (Artikel 10 Verkeer - Garagebox)
In verband met de specifieke verschijningsvorm is voor solitair staande garageboxen een aparte bestemming opgenomen.
Bestemming Verkeer - Railverkeer (Artikel 11 Verkeer - Railverkeer)
Deze bestemming is gelegd op de spoorlijn die door het plangebied loopt.
Bestemming Verkeer - Verblijfsgebied (Artikel 12 Verkeer - Verblijfsgebied)
Het gaat bij deze bestemming om de wegen die primair dienen c.q. zullen dienen voor de ontsluiting van de aangrenzende of nabijgelegen gronden, zoals winkelerven, pleinen, woonstraten, woonerven en paden. Ook is deze bestemming bedoeld voor de parkeerterreinen en voor de groenstrookjes die een onderdeel zijn van de straatinrichting. De parkeergarage aan de Mathildelaan valt ook binnen deze bestemming.
Bestemming Water (Artikel 13 Water)
Binnen deze bestemming vallen de grotere oppervlaktewateren c.q. die oppervlaktewateren die een functie hebben in het watersysteem.
Bestemming Wonen (Artikel 14 Wonen)
Deze bestemming is gelegd op de in het plangebied gelegen gronden met woningen en de bijbehorende voor- en achtererven. In de regels is onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen en bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen. Het gebouw dat door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken, wordt beschouwd als het hoofdgebouw. Bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen zijn in architectonisch opzicht te onderscheiden van, en ondergeschikt aan, het hoofdgebouw.
Hoofdgebouwen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd waarbij de bouwvlakken volledig mogen worden bebouwd. Op een aantal locaties is op de begane grond 'Gemengd' toegestaan. Deze locaties zijn apart aangeduid.
Aan huis-verbonden-beroepen
Het gebruik van ruimten voor aan huis verbonden beroepen is binnen de woonbestemming toegestaan (tot maximaal 50 m2). Met een ontheffing is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 75 m² vloeroppervlak te benutten voor aan huis gebonden beroepen. Tevens is het op basis van een ontheffing onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 30 m2 te benutten voor kleinschalige bedrijvigheid.
Bestemming Waarde - Archeologie (Artikel 15 Waarde - Archeologie)
Deze dubbelbestemming is gelegd op de gronden met archeologische waarden. Behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en) zijn deze gronden mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden. Ter bescherming van archeologische waarden zijn regels opgenomen over het bouwen. Daarnaast geldt er een verbod voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden behoudens vergunning van burgemeester en wethouders (vergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden aan de grond).
Bestemming Waarde - Ecologie (Artikel 16 Waarde - Ecologie)
Deze bestemming is een dubbelbestemming over de onderliggende basisbestemmingen dat gericht is op bescherming van de aanwezige waarden, i.c. de ecologische waarden van rivier De Dommel en de oevers van de rivier. In dit verband wordt ten aanzien van het bouwen beperkingen gesteld. Daarnaast geldt er een verbod voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden behoudens vergunning van burgemeester en wethouders (vergunning vor het uitvoeren van werken geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden).
Onder de Algemene regels (Hoofdstuk 3) zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel (Artikel 17), de Gebruiksregels (Artikel 18), Algemene aanduidingsregels (Artikel 19), Algemene afwijkingsregels (Artikel 20) en de Overige regels (Artikel 21).
In de Overgangs- en slotregels (Hoofdstuk 4) zijn het Overgangsrecht (Artikel 22)en de Slotregel (Artikel 23)opgenomen.