Grasrijk

6.4 Planregels

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, in bestemmingsregels, in algemene regels en in overgangs- en slotregels.

De bestaan uit begrippen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels.

In de Inleidende regels (Artikel 1 Begrippen) wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als gebruikte begrippen niet in deze lijst voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het dagelijks taalgebruik.

In het artikel over de "Wijze van meten" (Artikel 2 Wijze van meten) worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.

De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

Bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening' (artikel 3)

Deze bestemming is bedoeld voor nutsvoorzieningen groter dan de vergunningsvrije nutsvoorzieningen.

Bestemming 'Gemengd' (artikel 4)

Deze bestemming voorziet in een veelheid aan functies, die onderling uitwisselbaar zijn. Het betreft panden / clusters van panden waarbij een diversiteit aan functies gewenst is. Op de verdieping kan gewoond worden. De gemengde doeleinden zelf zijn uitsluitend op de begane grond mogelijk.

Bestemming `Groen” (artikel 5)

Het groen dat in de uitwerking van het gemeentelijke Groenbeleidsplan is aangemerkt als “structureel groen op stedelijk niveau” en “structureel groen op wijk- en buurtniveau” is in het voorliggende plan expliciet voorzien van de bestemming `´. Deze bestemming omvat ook kleinere waterpartijen.

Bestemming 'Maatschappelijk' (artikel 6)

Het betreft hier een “verzamelbestemming” ten behoeve van medische, sociaal-culturele, religieuze, educatieve en openbare dienstverlenende (non-profit) instellingen. Concreet gaat het hier om voorzieningen als kerken, scholen, buurtcentra, bejaardenhuizen, welzijnsvoorzieningen, medische (groeps)praktijken e.d. al dan niet in combinatie met (boven)woningen. Gekozen is voor een flexibele regeling, zodat uitwisseling van alle functies die passen binnen de omschrijving mogelijk is. De grenzen van de bouwvlakken zijn dusdanig gesitueerd en/of er is gekozen voor een dusdanig maximaal bebouwingspercentage en/of een dusdanige maximale hoogte dat enige uitbreiding van de bebouwing mogelijk is. Binnen de bestemming `Maatschappelijk´ is horeca uitsluitend toegestaan ondergeschikt aan dan wel ter ondersteuning van de desbetreffende maatschappelijke functie(s). Dat wil (zoals vermeld in het gemeentelijke Horecabeleidsplan) zeggen dat de openingstijden van de horeca-activiteit niet ruimer mogen zijn dan die van de hoofdactiviteit, dat de horecavoorziening geen eigen toegang mag hebben en dat er geen separate reclame-uitingen zijn toegestaan.

De maatschappelijke functie is toegekend aan een basisschool in het plangebied.

Bestemming `Verkeer' (artikel 7)

Deze bestemming is geprojecteerd op de wegen die primair gericht zijn op de afwikkeling van het doorgaande verkeer.

Bestemming `Verkeer - Verblijfsgebied'(artikel 8)

Het gaat bij deze bestemming om de wegen die primair dienen c.q. zullen dienen voor de ontsluiting van de aangrenzende of nabijgelegen gronden, zoals winkelerven, pleinen, woonstraten, woonerven en paden. Ook is deze bestemming bedoeld voor de parkeerterreinen en voor de groenstrookjes die een onderdeel zijn van de straatinrichting.

Bestemming `Water´ (artikel 9)

Binnen deze bestemming vallen de grotere oppervlaktewateren c.q. die oppervlaktewateren die een functie hebben in het watersysteem.

Bestemming `Wonen” (artikelen 10 tot en met 15)

Deze bestemming is gelegd op de in het plangebied gelegen gronden met woningen en de bijbehorende voor- en achtererven (al dan niet met ondergeschikte beroeps- of bedrijfsuitoefening aan huis; zie ook hiernavolgende).

In de regels is onderscheid gemaakt tussen enerzijds hoofdgebouwen en anderzijds bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen. Het gebouw dat door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken, wordt beschouwd als het hoofdgebouw. Bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen zijn in architectonisch opzicht te onderscheiden van, en ondergeschikt aan, het hoofdgebouw.

Hoofdgebouwen moeten binnen de aangegeven bouwvlakken worden gebouwd. Binnen een bouwvlak geldt geen beperking ten aanzien van het oppervlak dat mag worden bebouwd. De bouwvlakken mogen dus volledig worden benut.

De bestemming 'Wonen' is onderverdeeld in een 6-tal bestemmingen om zo verschillende type woningen aan te geven.

'Wonen - 1' is bestemd voor vrijstaande woningen.

'Wonen - 2 ' is bestemd voor aaneengeschakelde woningen.

'Wonen - 3' is bestemd voor patiowoningen.

'Wonen - 4' is bestemd voor gestapelde woningen

'Wonen - 5'is bestemd voor een woonboerderij in het plangebied.

'Wonen - 6'is bestemd voor een stukje plangebied waar nog geen woningen zijn gerealiseerd.

Bij de verschillende woningtypes is uitgegaan van de huidige situatie waarop het bouwvlak gebaseerd is.

Geen uitbreiding mogelijk aan voorgevel

De voorzijde van woningen bepaalt in hoge mate het straatbeeld evenals de onderlinge samenhang van de gevels en het straatmeubilair. Een rommelig gevelbeeld zal afbreuk doen aan de belevingswaarde van het straatbeeld. Daarom zal bij een goed stedenbouwkundig plan altijd worden uitgegaan van een helder en evenwichtig gevelbeeld zodat de gevels van de afzonderlijke woningen gezamenlijk een aantrekkelijk ensemble opleveren. Daarbij dient ook samenhang te ontstaan tussen de afmetingen van het profiel van de openbare ruimte en de gevelhoogten en gevelbreedten.

Bij substantiële uitbreidingsmogelijkheden aan de voorgevels van bebouwing, dus de gevels die zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte, bestaat het risico dat de bestaande ruimtelijke kwaliteit van het desbetreffende openbare gebied verstoord wordt. Dit is zeker het geval indien bij individuele gebouwen de voorgevels worden gewijzigd zonder dat sprake is van samenhang met de aanliggende gevels. Het ensemble van de gevels kan dan door een individuele gevelaanpassing in negatieve zin veranderd worden. Om deze ongewenste situatie te voorkomen wordt het in het kader van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk gemaakt substantiële uitbreidingen aan de voorgevels te doen.

Voor de achtergevels, dus de gevels die veelal niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte, geldt de bovenstaande beperking niet. Een substantiële uitbreiding aan deze gevels is wel mogelijk omdat deze gevel niet beeldbepalend is voor de openbare ruimte. Uiteraard zal in het kader van de bouwvergunning altijd gecontroleerd dienen te worden of een substantiële uitbreiding van de achtergevel bouwtechnisch en esthetisch verantwoord is.

Bepaling situering bijgebouwen en garages

Om te waarborgen dat de bebouwing aan de openbare ruimte voldoende esthetische kwaliteit behoudt wordt gekozen voor een duidelijk onderscheid tussen hoofd- en bijgebouwen c.q. hoofdgebouwen en garages. Dit onderscheid wordt geconcretiseerd door bijgebouwen gelegen aan de openbare ruimte, zoals garages e.d., terug te leggen ten opzichte van de hoofdgebouwen. Hierdoor vallen de hoofdgebouwen extra op en de bijgebouwen, die doorgaans esthetisch minder aantrekkelijk zijn, vallen minder op.

De bijgebouwen en garages dienen minimaal 3 m terug te liggen ten opzichte van de voorgevel (de gevel die aan de openbare ruimte ligt). Om het vlak aan te geven waarbinnen aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen worden gebouwd wordt de bouwaanduiding 'bijgebouwen' gebruikt.

Concreet betekent dit dat de bouwaanduiding ´bijgebouwen', aan de zijde van de openbare ruimte, tussen de hoofdbebouwing 3 m terug ligt ten opzichte van de voorgevelrooilijn. Bij vrijstaande woningen is door middel van een specifieke bouwaanduiding een zone aangegeven waarbinnen geen bijgebouwen. Dit wordt aangeduid als onbebouwde zijde. Dit om te voorkomen dat visueel een dichte wand ontstaat en het straatbeeld veranderd. Vanuit de straat kan dan het beeld ontstaan van aaneengesloten woningen terwijl het vrijstaande woningen betreft.

Bebouwingspercentage bouwaanduiding ´bijgebouwen´

Om te voorkomen dat het vlak van de aanduiding ´bijgebouwen´ volledig volgebouwd wordt met bijgebouwen is een maximaal bebouwingspercentage van 70% opgenomen. Dit resulteert in de mogelijkheid dat bij relatief kleine percelen met een beperkte aanduiding 'bijgebouwen' minder dan de genormeerde oppervlakte van 75 m2 aan bijgebouwen, uitbouwen en aanbouwen kan worden gerealiseerd.

Ingeval van grotere bouwpercelen van 750 m2 en groter geldt een maximum van 10%. Vaak staan op dergelijke grote kavels vrijstaande woningen.

Aan- en uitbouwen en bijgebouwen voorzover binnen het bouwvlak gerealiseerd, worden niet in mindering gebracht op de in het voorgaande genoemde maten en percentages.

De gronden met de aanduiding ´bijgebouwen´ zijn primair gelegen aan de achterzijde van de hoofdbebouwing. In de gevallen waarin reeds sprake is van bijgebouwen, uitbouwen en aanbouwen aan de voorzijde/straatzijde dan wel de kopse zijde van de woning, zijn deze eveneens meegenomen binnen de begrenzing ´bijgebouwen´.

Bouw- en nokhoogten

De maximale (goot)bouwhoogte is verschillend bij de woningtypes. Hierbij is gekeken naar de bestaande situatie. In de regels is per artikel een standaard bouwhoogte en nokhoogte opgenomen. Indien hiervan afgeweken wordt, is er op de verbeelding een maatvoering opgenomen.

Aan huis-gebonden-beroepen

Het gebruik van ruimten voor aan huis verbonden beroepen is binnen de woonbestemming toegestaan (tot maximaal 50 m2). Met een ontheffing is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 75 m² vloeroppervlak te benutten voor aan huis gebonden beroepen. Tevens is het na ontheffing onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 30 m2 te benutten voor kleinschalige bedrijvigheid. Indien sprake is van beroeps- c.q. bedrijfsuitoefening aan huis dan is deze meegenomen in de bestemming `Wonen´.

Uit te werken bestemming 'Woongebied - Uit te werken' (artikel 16)

Ten behoeve van een nog te ontwikkelen locatie in het plangebied is er een uit te werken bestemming opgenomen. In de regels zijn uitwerkingsregels opgenomen waarbinnen het gebied ontwikkeld kan worden. Verder zijn de uitgangspunten opgenomen in het stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan van belang. Deze is opgenomen in van de regels.

Dubbelbestemming `Leiding - Gas ´ (artikel 17)

Deze bestemming heeft betrekking op een aardgas hogedrukleiding in het gebied.

Onder Hoofdstuk 3 Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel , de Algemene bouwregels, Algemene gebruiksregels en de Algemene afwijkingsregels.

In Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrecht  en de  Slotregel opgenomen.

Voorts zijn aanduidingen opgenomen voor:

• 5. Borringsvrije zone; voor de gronden in kwestie zijn de desbetreffende bepalingen van de Provinciale milieuverordening Noord-Brabant van toepassing;