De Hoogt

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel bestemmingsplan

Woningcorporatie Vieya wil de locatie 'De Hoogt' in Dongen (grotendeels) herontwikkelen tot woongebied, met behoud van de belangrijkste cultuurhistorische elementen van deze locatie. Basis voor deze ontwikkeling vormt het door A3 Architecten opgesteld stedenbouwkundig plan 'Behoud van oud' (zie bijlage 4), wat het resultaat is van een intensief samenwerkingsproject tussen Vieya, gemeente Dongen, de Heemkundekring Heerlyckheit Dongen en CIER Architecten.

Op 5 maart 2013 heeft het college van B&W van de gemeente Dongen een positief besluit genomen over het stedenbouwkundig plan. Op basis daarvan wil de gemeente Dongen planologische medewerking verlenen aan de herontwikkeling van locatie 'De Hoogt'.

Figuur 1.1. Ligging plangebied

De beoogde herontwikkeling tot woongebied is niet mogelijk op grond van de geldende bedrijfsbestemming zoals vastgelegd in het bestemmingsplan 'Centrum' (vastgesteld in 1999 en goedgekeurd in 2000). Ook op basis van de herziening van het bestemmingsplan Centrum die momenteel in procedure is, is de ontwikkeling niet mogelijk. Om de gewenste planologische medewerking te kunnen verlenen aan het woningbouwinitiatief is daarom het voorliggende bestemmingsplan 'De Hoogt' opgesteld.

1.2 Opzet plantoelichting

De opbouw van de toelichting op dit bestemmingsplan is als volgt.

• In hoofdstuk 2 worden het plangebied en de ontwikkeling toegelicht (op basis van de in bijlage 2 opgenomen volledige versie van stedenbouwkundig plan).
• Hoofdstuk 3 omvat de toetsing van de beoogde ontwikkeling aan de ruimtelijke, planologische en milieuaspecten.
• In hoofdstuk 4 wordt een toelichting gegeven op de bestemmingsregeling (verbeelding en regels).
• In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op het verplichte kostenverhaal en de financiële uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.
• Hoofdstuk 6 ten slotte bevat de resultaten van het overleg met instanties en met de bevolking van Dongen. Na de terinzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan is het bouwplan op ondergeschikte onderdelen aangepast. Als gevolg hiervan behoefde ook het bestemmingsplan aanpassing. Die aanpassingen zijn eveneens in dit hoofdstuk vermeld.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Analyse plangebied en omgeving

Het plangebied bevindt zich globaal tussen de Hoge Ham, de Bolkensteeg, de Min. Aalberselaan en de (achtererven van de bebouwing langs de) Mgr. Poelsstraat (zie figuur 2.1).

Functionele karakteristiek

De planlocatie grenst aan uiteenlopende centrumfuncties. Het gemeentebestuur is dan ook van oordeel dat de omgeving waarin het plangebied ligt, kan worden aangemerkt als een gemengd gebied. Het plangebied zelf omvat een voor hergebruik beschikbaar bedrijventerrein. Op het terrein bevinden zich onder andere leegstaande fabriekshallen en een auto garage. Voorheen was hier een schoenfabriek gevestigd. Zuidoostelijk in het plangebied zijn nog twee oude gebouwen als opslagruimte in gebruik. In de noordrand van het plangebied is langs de Min. Aalberselaan een kantoorgebouw aanwezig maar deze is niet meer als zodanig nog in gebruik.

Buiten het plangebied is direct daaraan grenzend aan de westzijde op het perceel Bolkensteeg 4 een tankstation aanwezig. Verspreid rond het plangebied bevinden zich voorts woningen en diverse maatschappelijke en religieuze functies (zoals een klooster, het gemeentehuis en een kerk). Door de ligging nabij het centrumgebied van Dongen zijn nabij het plangebied aan de Hoge Ham ook diverse centrumfuncties aanwezig, waaronder een kapsalon, horecabedrijven en een bouwmarkt.

Ruimtelijke karakteristiek

De oorspronkelijke verkavelingstructuur uit de late middeleeuwen is nog herkenbaar in het plangebied. De nog aanwezige structuur van het gebied bestaat uit een 14e eeuws ontginningslandschap met structuurdragers in de vorm van parallel lopende formele stichten en halve hoevegrenzen die haaks aansluiten op de Hoge Ham. Daarnaast is er ook een informele structuur in het plangebied aanwezig: een sticht die geleidelijk is ontstaan uit een erfpad van een ontginningshoeve.

De grens tussen het tankstation en de voormalige schoenfabriek is een vervallen sticht, de huidige sticht naast café-gasterij Den Hamse Bok vormt een oude grens tussen twee verkavelingstroken. Voorts is er nog een leerlooierij aanwezig en staat nog een stuk overeind van een voorheen aanwezige ontginningshoeve (de kelder en delen van de buitengevels zijn geïntegreerd in een vervallen woonhuis met bedrijfsgedeelte) aan de rechterkant van de sticht aan de oostzijde van het plangebied.

Figuur 2.1. Luchtfoto plangebied e.o. (Bron: Google Maps)

Ook de ruimtelijke karakteristiek van het plangebied en de omliggende straten is divers (zie ook figuur 2.2).

De Hoge Ham vormt de stedelijke as en in de beeldvorming de meest karakteristieke ruimtelijke drager in de hoofdstructuur van Dongen. De grote gebouwen (kerken, gemeentehuis, klooster en dergelijke) liggen verspreid aan deze straat, zijn belangrijke oriëntatiepunten in de ruimtelijke structuur en tonen een grote variatie in architectuur, ouderdom, type en functie. Statige gevels liggen met kleine sprongen in de rooilijn direct aan de weg of hebben een kleine privé-stoep. Het groen heeft een individueel karakter. Ondanks de verscheidenheid in architectuur is er een sterke samenhang in de bebouwing langs de Hoge Ham. Deze samenhang zit met name in schaal, ritmiek en materiaalgebruik.

De Bolkensteeg heeft een tweezijdig karakter. Aan de kloosterkant een sterk formeel en lineair karakter langs een gebouwde erfscheiding, aan de andere kant de informele invulling, welke deels aansluit op de invulling en functie van het binnengebied, met grootschaliger industriële bebouwing.

De Min. Aalberselaan vormt een doorzetting van de groenzone naar de Bolkensteeg. In tegenstelling tot de groenzone is het groen niet openbaar, maar wordt gevormd door de stevige voortuinen. De schralere (na-oorlogse) woningbouw ligt verder terug ten opzichte van de erfgrens.

De Mgr. Poelsstraat heeft meer het karakter van een laan, met twee mooie hoekbebouwingen op het eind. In de straat is een sterke openbare groenstructuur aanwezig, welke de meer open bebouwing bindt tot een laan.

De bebouwing op en rond het plangebied vertoont duidelijk verschillen in schaalgrootte. De kleine korrel zit langs de Hoge Ham en de Min. Aalberslaan. Grotere formele elementen (stadhuis, klooster, kerk, school) zijn aanwezig langs de Bolkensteeg en delen van de Hoge Ham. De veelal daarin aanwezige geleding in bouw- en kapvormen beperkt in beeld de grote schaal en verkleint daarmee de beleving van de korrelgrootte. Ook de in het plangebied aanwezige bedrijfsgebouwen direct grenzend aan de Hoge Ham, de Bolkensteeg en de Min. Aalberselaan zijn relatief grote gebouwen. Het binnengebied van het plangebied is divers in karakter en vorm en heeft daarmee een meer kleinschalig en informeel karakter.

Figuur 2.2. Ruimtelijke karakteristiek plangebied e.o. (bron: A3 Architecten, zie bijlage 2 )

Hier is de historie nog duidelijk voelbaar. De twee kleine arbeidershuisjes, de Looierij en de Pannekoekhal (naar ontwerp van ir. Pannekoek) ademen een eigen sfeer en tijdsgeest uit. Daarnaast bepalen met name kappen en bijbouwen, en een aantal grootschalige elementen de sfeer in het binnengebied.

Het plangebied ligt op een markante plek met veel zichtpunten. Vanuit het plangebied zijn in de omgeving aanwezige landmarks zoals de torentjes bij het klooster, het gemeentehuis en de koepelkerk duidelijk waarneembaar. Deze punten verankeren het plangebied in zijn omgeving en vormen belangrijke herkenningspunten. De aanwezige zichtlijnen (zie figuur 2.3) zijn belangrijke elementen binnen het plangebied. Ze geven een handvat om het plangebied te verankeren in de omgeving. Tegelijk begeleiden de zichtlijnen met richting de Hoge Ham de historische structuur van het plangebied.

Figuur 2.3. Zichtlijnen (bron: A3 Architecten, zie bijlage 2 )

2.2 Projectbeschrijving

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is door A3 Architecten op basis van een door de heemkundekring uitgevoerde cultuurhistorische verkenning (zie bijlage 3) een stedenbouwkundig plan opgesteld (zie figuur 2.4).

Structuur - randvoorwaarden 

In figuur 2.4 zijn de belangrijke elementen uit de analyse verwerkt tot een structuurkaart, welke de randvoorwaarden schetst. De noord-zuid structuur (gevormd door de tussen de Hoge Ham en de Min. Aalberselaan) is dominant. De oostwest verbinding is hieraan ondergeschikt. Een verbinding voor langzaam verkeer met de Bolkensteeg is wel wenselijk. De openbare ruimte sluit aan bij het karakter van het binnengebied: geen strenge assen maar informele routes met interessante doorzichten en plekjes, welke zicht geven op de verschillende schaalgroottes en verschijningsvormen van de bebouwing. De bebouwing in het binnengebied mag ook wat divers in karakter en vorm zijn. De openbare ruimte en het materiaalgebruik vormen het bindmiddel hiervan. Zichtlijnen verankeren het binnengebied met de omgeving. Aandacht voor doorzichtjes is dan ook een belangrijk aandachtspunt. De drie randen van het plangebied en het karakter van het binnengebied zelf zijn totaal anders van karakter. Door het aansluiten van de nieuwbouw bij deze bestaande karakters worden de straatwanden hersteld en versterkt, en krijgt het plan de diversiteit die erbij past.

Figuur 2.4. Structuur - randvoorwaarden (bron: A3 Architecten, zie bijlage 2 )

(Indicatieve) uitwerking 'behoud van Oud"

Binnen de geschetste structuur (randvoorwaarden) zijn diverse verkavelingsmodellen opgesteld. Van elk model zijn de onderdelen beoordeeld en bediscussieerd in het planteam. Gedurende het proces kwamen de ruimtelijke, historische en architectonische kwaliteiten van de Looierij al snel naar voren. Mede dankzij het oriënteren van de tuinen op de oostkant kon met behoud van de looierij ook een efficiënte verkaveling gemaakt worden, waarbij ook het karakter van het pleintje tussen de twee stichten versterkt werd. Uiteindelijk is dan ook gekozen voor het verkavelingsontwerp "Behoud van Oud".

Het uitgangspunt voor de structuur zijn de twee stichten tussen de Hoge Ham en de Min. Aalberselaan. Deze twee stichten organiseren op een informele manier de buitenruimte, die bestaat uit lijnen met verbredingen, kleine pleintjes en interessante doorzichten. Belangrijk zijn de zichtlijnen op de Laurentiuskerk, het klooster en het gemeentehuis.

Voor het karakter is het belangrijk dat de openbare ruimte de sfeer van het binnengebied blijft ademen. Deze sfeer wordt niet alleen bepaald door de vorm van de openbare ruimte, maar ook door het karakter van de randen en de bebouwing van het binnengebied.

Langs de randen van het plangebied worden het stedelijk weefsel en de groenstructuur hersteld. Ter plaatse van het binnengebied refereert het plan aan de oorspronkelijke historische ontwikkeling van de bebouwing in de binnengebieden. Achter de Hoge Ham is een aantal kleinschalige woningen gesitueerd, welke refereren aan de eerste achtererf-invullingen. De Looierij blijft behouden, en sluit aan op een blok met bijzondere woningtypes (bijvoorbeeld patiowoningen) om de buitenruimte op een logische manier op te lossen.

Een strakker blok, wat groter van schaal, komt langs de contouren van de pannekoekhal.

De groenstructuur begeleidt zichtlijnen en op belangrijke plekken komt een aantal bijzondere bomen. De erfscheidingen worden zorgvuldig mee ontworpen en sluiten aan op het karakter van het binnengebied, waarbij harde en groene erfscheidingen elkaar afwisselen.

De Looierij staat centraal. Door het versterken van de stichtenstructuur komt de Looierij zowel binnen het plangebied, als gezien vanaf de randen, in het centrum te staan. De bebouwing leidt de informele sticht over het plein als route voor de looierij langs, terwijl de formele sticht de Min. Aalberselaan via het plangebied koppelt aan de Hoge Ham.

De structuur van de stichten, de bebouwing, en de looierij differentiëren de openbare ruimte: er ontstaat een ruimer plein met een verbinding naar de Bolkensteeg, en een klein, intiemer plein aan de zuidkant van de Looierij.

Figuur 2.5. Behoud van Oud (bron: A3 Architecten, zie bijlage 2 )

Aan de randen van het plangebied sluit de bebouwing aan op het karakter van de straten.

Bolkensteeg

Langs de Bolkensteeg wordt een appartementenblok gerealiseerd met een bouwvolume dat refereert aan de grootschalige historische bebouwing, aan de industriële opbouw en architectuur, aansluitend op het volume van het tegenover gelegen klooster. Voorts biedt het ruimte voor een sterke as naar het gemeentehuis. Uitgegaan wordt van vier bouwlagen op een half verdiepte parkeerkelder. Hierbij wordt gedacht aan een verticale geleding haaks op de Bolkensteeg, een differentiatie in goothoogte en een terug liggende laag en schuine kappen.

Min. Aalberselaan

Langs de Min. Aalberselaan wordt de woonbebouwing doorgezet met 2-1 kappers, waarbij de huidige rooilijn wordt aangehouden. De straat heeft een groen, ingetogen karakter. Het volume van de bebouwing sluit aan op de bestaande korrel, twee lagen met (schuine) kap.

Hoge Ham 

De kavel aan de Hoge Ham krijgt een invulling aansluitend bij het individuele karakter van de panden aan de Hoge Ham. De bebouwing sluit wat betreft volume, materialisatie en kapvorm aan op de hier aanwezige korrelstructuur: twee of drie lagen met (schuine) kap.

Behoud van Oud

De Looierij en de (resten van de) ontginningshoeve blijven behouden en vormen de wanden van de twee in het ontwerp geplande pleintjes. Op de footprint van de gevel van twee arbeidershuisjes komen drie sociale woningen.

Stichten

De formele sticht wordt begeleid door 2-1 kappers met parkeren op eigen terrein, en door twee sociale woningen. De informele sticht wordt ook begeleid door 2-1 kappers, echter op individuele manier geschakeld. Op deze manier is er een sterke relatie tussen wonen en de stichten, en komt het parkeren buiten de stichten te liggen. Het volume van de bebouwing is haaks op de sticht verkaveld, twee lagen met (schuine) kap.

De Kop

Op de kop van het plein is een bijzonder woningtype gesitueerd, welke het kavel Min. Aalberselaan afsluit en het plein afmaakt. Het volume sluit aan in twee lagen aan de kant van de Looierij.

Aan de kant van de sticht is een hoogteaccent van drie lagen (met kap) mogelijk.

Programma stedenbouwkundig ontwerp

Het stedenbouwkundig ontwerp gaat uit van een gedifferentieerd woningaanbod met diverse woningtypen. Er zijn appartementen, eengezinswoningen, twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen voorzien.

Programma bestemmingsplan

Om adequaat te kunnen inspelen op de nu nog onbekende kwalitatieve woningbouwvraag in de komende 10 jaar zijn in dit bestemmingsplan maximaal 53 woningen mogelijk gemaakt (meer dan in het hiervoor beschreven stedenbouwkundig ontwerp). In figuur 2.6 is het voorgestane maximum aantal wooneenheden per gebiedsdeel weergegeven (in de lichtblauwe gebieden is het woningaantal gelijk gebleven aan die in het stedenbouwkundig ontwerp). Deze aantallen en verdeling per deelgebied zijn als zodanig geregeld in artikel 5 van de regels en op de verbeelding van dit bestemmingsplan.

Figuur 2.6. Maximum toegestane aantal woningen per gebiedsdeel

In het appartementenblok langs de Bolkensteeg zijn maximaal 26 appartementen beoogd. In de overige deelgebieden zijn in totaal 27 woningen mogelijk en wordt analoog aan het stedenbouwkundig ontwerp een diversiteit in woningtypen voorgestaan.

Uitgangspunt hierbij is dat wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen. Daartoe zijn in artikel 5 Wonen van de regels van dit bestemmingsplan parkeernormen opgenomen die voldoende parkeercapaciteit waarborgen voor het uiteindelijke woningbouwprogramma.

2.3 Planologische verantwoording

De beoogde herontwikkeling tot woongebied is planologisch en ruimtelijk aanvaardbaar en beleidsmatig gewenst. Het plangebied wordt intensief bebouwd, met respect voor en behoud van cultuurhistorische waarden en elementen en sluit wat betreft functie (wonen) goed aan op de omgeving. De ontwikkeling past binnen het ruimtelijk beleidskader van de provincie en de gemeente (zie hoofdstuk 3) en er zijn geen milieubelemmeringen voor de beoogde ontwikkeling (zie hoofdstuk 3). Voor de ontwikkeling van het project heeft de gemeente met de initiatiefnemer een privaatrechtelijke (anterieure) overeenkomst gesloten waarin de (financiële en kwalitatief inhoudelijke en procedurele) afspraken over het project zijn vastgelegd, inclusief kostenverhaal. De ontwikkeling is financieel uitvoerbaar.

Hoofdstuk 3 Toetsen

3.1 Beleidskader

Het relevante beleidskader voor de beoogde ontwikkeling is weergegeven in onderstaande tabellen. In de tweede kolom van de tabel zijn de relevante beoordelingsaspecten uit de beleidsdocumenten weergegeven en in de derde kolom is de afweging hiervan weergegeven.

Tabel 3.1.   Toetsing aan relevante beleidskader

overheid en kader	beoordelingsaspect	afweging
Rijk
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)	Verstedelijkings- en landschapsbeleid laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei geënt op het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen.	Zie hierna

overheid en kader	beoordelingsaspect		afweging
Provincie Noord Brabant
Structuurvisie Ruimtelijke ordening Noord-Brabant (2011)	In het stedelijk concentratiegebied wordt de verstedelijkingsbehoefte opgevangen.		Dongen is aangewezen als stedelijk concentratiegebied.
	Binnen de stedelijke structuur zijn ambities geformuleerd: 1. Concentratie van verstedelijking. 2. Inspelen op demografische ontwikkelingen. 3. Zorgvuldig ruimtegebruik. 4. Meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit. 5. Betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur.		De beoogde ontwikkeling betreft een herstructurering van een bedrijvenlocatie in bestaand stedelijk gebied, waarbij belangrijke cultuurhistorische waarden en structuren worden gerespecteerd. De cultuurhistorische waardevolle bebouwing van de voormalige Looierij en het nog aanwezige deel van een voormalige ontginningshoeve blijven gehandhaafd en worden geschikt gemaakt voor wonen. De overige bedrijfsgebouwen worden gesloopt en vervangen door nieuwe woningen. Alle woningen in het worden afgestemd op hedendaagse woon- en kwaliteitseisen en op de actuele markt- c.q. woningbehoefte. Daarmee is sprake van zorgvuldig gebruik van de ruimte binnen de kern Dongen, herinrichting van de locatie welke naadloos aansluit op de omliggende woonomgeving en ook van een kwalitatieve waarborging van de woon- en leefkwaliteit van het betreffende omliggende woongebied gebied.
	Woningbouw dient regionaal te worden afgestemd.		De beoogde ontwikkeling is afgestemd op de regionale woningbouwplanning.
Verordening ruimte Noord-Brabant	Bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling zijn uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied of in kernen in het landelijk gebied.		De projectlocatie ligt in het bestaand stedelijk gebied.
	Beoogde nieuwbouw moet aansluiten op de afspraken genoemd in de gemeentelijke woningbouwplanning.		De beoogde ontwikkeling past binnen de gemeentelijke woningbouwplanning (zie onderstaande tabel met toelichting op de gemeentelijke woningbouwplanning).

overheid en kader	beoordelingsaspect	afweging
Gemeente Dongen
Structuurvisie Dongen 2020	Algemeen Met betrekking tot wonen moet het aanbod goed aansluiten bij de specifieke vraag binnen de gemeente Dongen en afgestemd zijn op het regionale bouwprogramma. Zorgvuldige en selectieve verdichting en herstructurering gaan voor uitbreiding Hoge Ham – Bolkensteeg Achter de bebouwing van de Hoge Ham ter hoogte van het gemeentehuis ligt een 'verborgen schat' in de vorm van een oude leerlooierij en bebouwingselementen. Op deze locatie kan een inbreiding met woningbouw plaatsvinden waarbij de 'verborgen schat' wordt behouden en gepresenteerd en waarbij tevens de aansluiting en uitstraling naar de Hoge Ham en de Bolkensteeg van belang is.	De beoogde ontwikkeling is in overeenstemming met het in de structuurvisie vastgelegde beleid. Het past binnen de regionale- en gemeentelijke woningbouwplanning (zie hierna: toelichting op de gemeentelijke woningbouwplanning). Sprake is van een zorgvuldige ruimtelijke inpassing op een in de structuurvisie specifiek benoemde herstructureringslocatie (tevens inbreidingslocatie). Het betreft immers de herontwikkeling van de aangegeven locatie aan de Hoge Ham - Bolkensteeg (een binnenstedelijk gelegen bedrijventerrein) tot woongebied. Bij de planontwikkeling en daarmee ook in dit bestemmingsplan is met respect voor aanwezige cultuurhistorische waarden (structuren en elementen, waaronder bijvoorbeeld de leerlooierij) voor deze locatie uitgegaan van een stedenbouwkundige invulling en een bebouwingsbeeld die recht doen aan de karakteristieken van het plangebied en de omgeving.
Dongense Woonvisie 2011-2022	Binnen de woonvisie wordt uitgegaan van een woonverdeling van 35% sociaal, 35% middelduur en 30% duur.	Uitgangspunt is een verdeling van 35% sociaal, 35% middelduur en 30% duur. De woonvisie staat flexibiliteit toe met betrekking tot de verdeling sociaal, middelduur en duur. In combinatie met het project Binnenhoven wordt deze verdeling benaderd.
Welstandsnota Gemeente Dongen (2004)	Het beleid is enerzijds gericht op het behouden en versterken van diversiteit in bebouwing en uiterlijk en anderzijds op het aanmoedigen van contrasten.	De bouwplannen (zullen) worden getoetst aan de gestelde eisen uit het welstandsbeleid.
Woningbouwplanning	De gemeente beschikt over een door de provincie goedgekeurd woningbouwprogramma, dat in de periode 2012-2022 voorziet in de bouw van in totaal 1.122 woningen.	De ontwikkeling van de woningen past in het gemeentelijk woningbouwprogramma.

Conclusie

De herontwikkeling tot woongebied past binnen het geldende rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

3.2 Verkeer en parkeren

Verkeersontsluiting en verkeersveiligheid

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer
De woningen aan de randen van plangebied zijn voor autoverkeer bereikbaar via de Hoge Ham, Bolkensteeg en de Min. Aalberselaan. De woningen in het binnengebied zijn bereikbaar vanaf de Min. Aalberselaan. De rond het plangebied aanwezige wegen sluiten goed aan op de gemeentelijke hoofdontsluitingsstructuur. De ontsluiting van het plangebied is voor autoverkeer daarom goed. De inrichting van genoemde wegen zijn in overeenstemming met de eisen van Duurzaam Veilig.

Ontsluiting langzaam verkeer

Voor langzaam verkeer is het gehele plangebied goed bereikbaar vanaf de Hoge Ham, Bolkensteeg en de Min. Aalberselaan: voor deze verkeersdeelnemers zijn diverse doorgaande verbindingen opgenomen. De inrichting van deze wegen is in overeenstemming met de eisen van Duurzaam Veilig. De Min. Aalberselaan beschikt niet over aparte fietsvoorzieningen. De Hoge Ham en de Bolkensteeg kennen hogere verkeersintensiteiten. Deze wegen zijn daarom aan beide zijde van de weg voorzien van fietssuggestiestroken, waardoor de fietser een duidelijke plek heeft op de rijbaan.

Ontsluiting openbaar vervoer

De ontsluiting van het plangebied met het openbaar vervoer is goed. Mede door de ligging nabij het centrumgebied zijn op loopafstand 3 bushaltes aanwezig met buslijnen in de richting van onder andere Tilburg, Breda, 's Gravenmoer en Rijen. In Rijen wordt aangesloten op het nationale railnetwerk. Vanaf hier rijden treinen naar Tilburg en Breda.

Parkeren

Stedenbouwkundig plan

Bij het bepalen van de parkeervraag is uitgegaan van de gemeentelijke parkeernormen van de gemeente Dongen die gelden voor een ligging in het centrumgebied. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar het prijssegment van de verschillende woningen. Voor woningen in het dure prijssegment geldt een parkeernorm van 1,5 parkeerplaatsen per woning, voor woningen in het middeldure prijssegment geldt een norm van 1,3 parkeerplaatsen per woning en voor woningen in het goedkope prijssegment geldt een norm van 1,2 parkeerplaatsen per woning. Binnen deze normen is een aandeel van 0,3 parkeerplaatsen per woning opgenomen ten behoeve van het parkeren door bezoekers. Op basis van deze parkeernormen is voor het stedenbouwkundig plan 'behoud van oud' en het daarin opgenomen aantal woningen per woningtype/prijssegment (zie paragraaf 2.2) een berekening gemaakt van de parkeerbehoefte.

Uit de berekening blijkt een totale parkeerbehoefte van 62 parkeerplaatsen. Hiervan dienen minimaal 14 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden in het openbaar gebied voor het bezoekersparkeren.

Bestemmingsplan

Bestemmingsplanmatig zijn maximaal 53 woningen mogelijk gemaakt. In dit verband zijn ter waarborging van de realisatie van voldoende parkeerplaatsen c.q. de benodigde afstemming tussen het aantal parkeerplaatsen en het uiteindelijke woningbouwprogramma tevens parkeernormen opgenomen in artikel 5 van de regels van dit bestemmingsplan. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning mag uitsluitend verleend mag worden indien in het plangebied en/of in de directe nabijheid voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid.

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

Nieuwe woningen zorgen voor een toename van het verkeer. Voor de ontwikkelingen binnen het plangebied is deze verkeersgeneratie bepaald aan de hand van kencijfers uit CROW publicatie 317 ('Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', Ede 2012). Hierbij is rekening gehouden met het in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte maximum aantal van 53 woningen.  Uitgaande van een matig stedelijke omgeving (bron: CBS) en een ligging het gebiedstype 'schil centrum' geldt voor deze woontypen een maximale verkeersgeneratie van respectievelijk 7,3 mvt/weekdagetmaal, 7,3 mvt/weekdagetmaal en 8,0 mvt/weekdagetmaal per woning. Op grond van deze kencijfers bedraagt de totale verkeersgeneratie circa 400 mvt/weekdagetmaal. Deze weekdagwaarde kan gehanteerd worden ten behoeve van milieuonderzoeken (wegverkeerslawaai en luchtkwaliteit). Voor het beoordelen van de verkeersafwikkeling dient echter uitgegaan te worden van de verkeersintensiteiten op een werkdag. De weekdagintensiteiten kunnen omgerekend worden naar werkdag op basis van een omrekenfactor van 1,11. De totale verkeersgeneratie op een werkdag bedraagt zodoende circa 450 mvt/etmaal. Er is geen verdeling van deze voertuigen over het wegennet bekend. Er is uitgegaan van een 'worst-case' situatie waarbij de verkeersintensiteiten op alle relevante wegen met dit aantal verkeersbewegingen toeneemt (zie tabel 3.2.).

Tabel 3.2.   Verkeersintensiteiten relevante wegen (in mvt/werkdagetmaal)

weg	intensiteiten bronjaar	intensiteiten 2024	Verkeers- generatie	Intensiteiten 2024 incl. ontwikkeling
Hoge Ham	3.155*	3.555	450	4.000
Min. Aalberselaan	2.601**	3.204	450	3.700
Bolkensteeg	-	3.500****	450	3.900
Ontsluitingsroute Mgr. Schaepmanlaan / Mgr. Poelsstraat / Gasthuisstraat	8.200***	8.703	450	9.100
*	telgegevens 2012
**	telgegevens 2010
***	gegevens verkeersmodel, prognosejaar 2020
****	schatting op basis van ligging binnen verkeersstructuur en intensiteiten Hoge Ham en Min. Aalberselaan

De werkelijke verkeerstoename ten opzichte van de huidige situatie zal lager liggen dan in bovenstaande berekening is weergegeven. Binnen de huidige verkeersgegevens is namelijk ook de verkeersgeneratie van de huidige aanwezige functie opgenomen. Omdat niet exact bekend is wat voor type functies zullen verdwijnen en dus niet bekend is welke correctie dient te worden toegepast, zijn de huidige verkeersintensiteiten aangehouden. Ook in deze zin betreft de beschreven situatie zodoende een worstcase situatie.

De in elkaars verlengde liggende Mgr. Schaepmanlaan, Mgr. Poelsstraat en Gasthuisstraat zijn onderdeel van de hoofdontsluiting van de gemeente Dongen. Op deze ontsluitingsroute neemt de intensiteit op een werkdag toe tot maximaal 9.100 mvt/etmaal. De wegen die behoren tot de hoofdontsluitingsstructuur zijn ingericht om grotere hoeveelheden verkeer te kunnen verwerken. De ontwikkeling zal op deze wegen niet tot capaciteitsproblemen leiden. De wegen die direct rondom de ontwikkeling liggen (Hoge Ham, Bolkensteeg en Min. Aalberselaan) hebben een beperktere ontsluitende functie. Voor deze wegen geldt een maximale intensiteit van 5.000 tot 6.000 mvt/etmaal. Op deze wegen neemt de intensiteit op werkdagen toe tot maximaal 4.000 mvt/etmaal. In de toekomstige situatie wordt deze richtlijn niet overschreden De inrichting van de wegen biedt voldoende capaciteit.

3.3 Bedrijven en omliggende functies

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de realisering van de woningen (milieugevoelige functies):

• een goed woon- en leefmilieu kunnen worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de eventueel in de omgeving aanwezige bedrijven/inrichtingen.

Om in dit bestemmingsplan de belangenafweging tussen een goed woon- en leefklimaat en de bedrijfsvoering goed mee te nemen wordt voor dit plan gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze uitgave is een lijst opgenomen met allerhande activiteiten en bijbehorende richtafstanden die gehanteerd worden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Naarmate de milieubelasting van de activiteiten groter is, wordt uitgegaan van een grotere richtafstand. In geval van een omgevingstype 'gemengd gebied' mag worden uitgegaan van een kleinere richtafstand. De richtafstanden vormen een eerste indicatie van de aanvaardbaarheid in de situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende activiteiten worden gesitueerd. Bouwen binnen de richtafstanden is eveneens aanvaardbaar, indien uit onderzoek blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening waarbij milieuhinder voorkomen wordt.

Onderzoek

De woningen worden gerealiseerd langs de Bolkensteeg en de Hoge Ham, beide belangrijke gemeentelijke wegen. Daarnaast zijn er diverse functies aan de rand van het plangebied gelegen zoals een tankstation, een kapper, horeca en een Middelbare school. Het gebied kan getypeerd worden als een gemengd gebied, daarom mag de richtafstand met één afstandsstap worden gereduceerd.

Kapper (Hoge Ham 29)

Op dit adres is een kapper gevestigd. Deze kapper beschikt conform de VNG-brochure over een richtafstand van 0 meter ten opzichte van woningen in gemengd gebied. De kapper vormt daarmee geen belemmering voor de ontwikkeling omgekeerd vormt de beoogde woningbouw ook geen belemmering voor de kapper.

Café Den Hamse Bok (Hoge Ham 45)

Op dit adres is de horecagelegenheid Den Hamse Bok gelegen. De richtafstand voor een dergelijke inrichting betreft 0 meter ten opzichte van woningen in gemengd gebied. De Hamse Bok vormt daarmee geen belemmering voor de ontwikkeling omgekeerd vormt de beoogde ontwikkeling ook geen belemmering voor de bedrijfsvoering van de horecagelegenheid.

Janssen en Janssen Horecagelegenheid (Hoge Ham 59)

Op dit adres is de horeca gelegenheid Janssen en Janssen gevestigd. Voor deze horecagelegenheid bedraagt de richtafstand eveneens 0 meter, en ook deze horecagelegenheid vormt daarmee geen belemmering voor de ontwikkeling. Omgekeerd vormt de beoogde ontwikkeling ook geen belemmering voor de bedrijfsvoering van de horecagelegenheid.

Voor beide horecagelegenheden geldt tevens dat er bestaande woningen op kortere afstand zijn gelegen. Deze woningen betreffen de bepalende woningen voor de horeca gelegenheden. Daarom vormt de ontwikkeling geen belemmering voor de horeca.

Hubo (Hoge Ham 49)

Aan de Hoge Ham 49 is de Hubo gelegen. Dit betreft detailhandel met een richtafstand van 10 meter ten opzichte van woningen in gemengd gebied. Aan deze richtafstand wordt voldaan. De woningen worden op ongeveer 27 meter gerealiseerd ten opzichte van de Hubo en op ongeveer 12 meter en meer uit het bijbehorende parkeerterrein. Daarmee vormt de Hubo geen belemmering voor de ontwikkeling. Omgekeerd vormt de beoogde ontwikkeling ook geen belemmering voor de bedrijfsvoering van Hubo.

Total tankstation (Bolkensteeg 4)

Aan de Bolkensteeg 4 is een tankstation gelegen. Voor een tankstation geldt conform de VNG-brochure een richtafstand van 10 meter ten opzichte van woningen in gemengd gebied. Aan deze richtafstand wordt voldaan. De woningen staan op 10 meter afstand van het tankstation. Daarmee vormt het tankstation geen belemmering voor de ontwikkeling en de beoogde woningbouw geen belemmering voor de bedrijfsvoering van het tankstation.

Akoestisch onderzoek tankstation en Hubo

Om te kunnen bepalen in hoeverre de bedrijven mogelijk in de bedrijfsvoering worden belemmerd is in overleg met de gemeente Dongen voor de twee nabijgelegen bedrijven; het tankstation en de Hubo een akoestisch onderzoek uitgevoerd (Akoestisch onderzoek woningbouwplan De Hoogt Dongen, geluid omliggende bedrijven: Total tankstation en Hubo, projectnummer: 262106, d.d. 21 mei 2013).

Uit het uitgevoerde onderzoek blijkt dat het tankstation in het plan de Hoogt voldoet aan de grenswaarden conform het Activiteitenbesluit. Het bedrijf wordt voor zover met betrekking tot het aspect geluid niet belemmerd in haar bedrijfsvoering door de ontwikkeling van de woningen.

Voor Hubo geldt dat op één gevel van een woning het maximale geluidniveau hoger is dan op grond van het Activiteitenbesluit is toegestaan. Het betreft een bouwvlak met de aanduiding gemengd. Binnen dit vlak is de functie wonen niet toegestaan. Hiermee vormt de Hubo in relatie tot geluid en het Activiteitenbesluit geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Omgekeerd wordt Hubo ten gevolge van de beoogde ontwikkeling niet in haar bedrijfsvoering belemmerd.

Conclusie

Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat ter plaatse van de te realiseren woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. De bedrijven worden niet belemmerd in haar bedrijfsvoering. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

3.4 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Onderzoek

Inrichtingen

Conform de risicokaart blijkt dat in (de nabije omgeving) van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn.

Transport gevaarlijke stoffen

In de nabije omgeving van het plangebied worden conform de risicokaart op geen enkele wijze gevaarlijke stoffen vervoerd.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.5 Kabels, leidingen en straalverbindingen

Binnen het plangebied en in de directe omgeving daarvan zijn geen planologisch relevante leidingen, hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen aanwezig. Het aspect kabels, leidingen en straalverbindingen vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

3.6 Cultuurhistorie en archeologie

Archeologie

Archeologische beleidsadvieskaart gemeente Dongen 2011

De archeologische beleidskaart is vastgesteld door de gemeenteraad op 10 februari 2011 en moet gelezen worden in relatie tot de vastgestelde Erfgoedverordening.

Voor gebieden met op de AMK en IKAW een middelhoge of hoge verwachtingswaarde is het uitgangspunt dat onderzoek wordt uitgevoerd als ruimtelijke ingrepen worden uitgevoerd of gepland die de eventuele archeologische waarden kunnen aantasten. Archeologisch onderzoek is nodig bij gebieden groter dan 100 m2 en bij een diepte van meer dan 50 cm.

Toetsingskader

Op de gemeentelijke beleidsadvieskaart zijn de gronden aangeduid met een hoge een hoge en middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Indien voor deze gronden een bodemingreep dieper gaat dan 50 cm en het planoppervlak is 100 m2 of meer is een omgevingsvergunning verplicht.

Figuur 3.1. Kaartfragment Archeologische beleidskaart

Toetsing / beoordeling

Archeologisch Bureauonderzoek en een Inventariserend Veldonderzoek

Omdat de beoogde ontwikkeling een oppervlakte heeft van meer dan 100 m2 en de bodemingreep dieper zal zijn dan 50 cm, is archeologisch onderzoek in beginsel nodig. Om inzicht te krijgen in de daadwerkelijke archeologische waarden op de locatie heeft Artefact! Advies en Onderzoek in Erfgoed in april 2013 een Archeologisch Bureauonderzoek en een Inventariserend Veldonderzoek door middel van boringen uitgevoerd. Voor een volledig inzicht in de onderzoeksresultaten wordt verwezen naar het onderzoeksrapport dat is opgenomen in bijlage 4 van dit bestemmingsplan. In deze paragraaf wordt volstaan met de volgende daarin opgenomen samenvatting met conclusie en advies voor een uit te voeren vervolgonderzoek.

In het Archeologisch Bureauonderzoek is informatie over de huidige situatie, de aardwetenschappelijke, de historische situatie en bekende archeologische waarden binnen het plangebied verworven. Het plangebied ligt in het Brabantse zandgebied op een dekzandrug met hoge enkeerdgronden waarop volgens 19de eeuwse kadastrale kaarten in het zuidwestelijke deel van het plangebied bebouwing aanwezig is. Op basis van het Archeologisch Bureauonderzoek kan volgende archeologische verwachtingswaarde worden gesteld:

• Lage (voor het zuidwestelijke deel) tot middelhoge verwachting (voor het noordelijke deel van het plangebied) voor archeologische waarden uit de prehistorie, Romeinse tijd en vroege middeleeuwen, afhankelijk van de mate van verstoring
• Hoge (voor het zuidwestelijke deel) tot middelhoge verwachting (voor het noordelijke deel van het plangebied) voor archeologische waarden uit de late middeleeuwen en nieuwe tijd.

Het gespecifieerde archeologisch verwachtingsmodel is met 6 boringen getoetst. Het maaiveld ligt tussen 3,82 en 4,32 meter +NAP. Tijdens het booronderzoek is een A-C-bodemprofiel vastgesteld met bovenin een opgebracht zandpakket van gemiddeld 0,35 meter dik, met hieronder een oude bouw voor (A-horizont) en een onderliggende, oudere antropogene cultuurlaag (esdek, Apb-horizont) die gekoppeld kan worden aan bewoning en grondgebruik in de nieuwe tijd en mogelijk ook de late middeleeuwen. In boringen 1, 2 en 4 werden in deze cultuurlagen veel archeologische indicatoren waargenomen, boring 3 werd op een diepte van 0,30 meter beneden maaiveld gestuit. In de toplaag van het onderliggende pleistocene dekzand (C-horizont) zijn geen archeologische indicatoren uit de prehistorie aangetroffen, maar de aanwezigheid van vindplaatsen vanaf het Paleolithicum tot de vroege middeleeuwen kan op basis van de boorresultaten niet uitgesloten worden. In boring 4 is één vuursteenfragment verzameld uit een antropogene cultuurlaag uit de Nieuwe tijd. Op basis van de veldgegevens kan de archeologische verwachting worden gehandhaafd.

Omdat booronderzoek geen geschikte prospectietechniek bij lage vondstdichtheden en vindplaatsen zonder grondsporenniveau is en omdat graafwerkzaamheden die dieper reiken dan 0,50 meter beneden maaiveld eventuele archeologische waarden kunnen verstoren, wordt verder archeologisch onderzoek noodzakelijk geacht om de aanwezigheid, aard en de waarde van deze resten nader te bepalen. Er is geadviseerd om als vervolgonderzoek een inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven te laten uitvoeren op de locaties waar de bodem dieper dan 0,50 meter beneden maaiveld verstoord zal worden. De precieze ligging, grootte en afmetingen van de proefsleuven dienen op basis van de definitieve bouwplannen en verstoringsdieptes in een door de bevoegde overheid goedgekeurd Programma van Eisen (PvE) vastgelegd te worden."

Inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven

Ten behoeve van het proefsleuvenonderzoek is een Programma van Eisen opgesteld. Zie bijlage 5. Het proefsleuvenonderzoek wordt uitgevoerd na sloop van de opstallen en is naar verwachting gereed voor vaststelling van het bestemmingsplan.

Meldingsplicht ex artikel 53 Monumentenwet 1988

Er bestaat altijd de mogelijkheid dat er tijdens graafwerkzaamheden ten behoeve van de realisering van de beoogde ontwikkeling toch (nog) losse sporen en vondsten worden aangetroffen. Op grond van artikel 53 van de Monumentenwet 1988 dient zo spoedig mogelijk melding te worden gemaakt van een eventuele vondst bij de Minister (de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed: ARCHISmeldpunt, telefoon 033-4227682), de gemeente of de provinciaal archeoloog.

Overige cultuurhistorische waarden

Op de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie (zie figuur 3.2) is aangeven dat het plangebied onderdeel uitmaakt van het cultuurhistorisch landschap Langstraat en in de zuidwestelijke randzone van de lintbebouwing Dongen (historische stedenbouw). De op de kaart als overige bouwkunst aangegeven waardevolle bebouwing (waaronder Hoge Ham 39 en 45) maken geen deel uit van het plangebied.

Figuur 3.2. Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart provincie Noord-Brabant

Vanwege de aanwezige cultuurhistorische belangen in het plangebied heeft de Heemkundekring Heerlyckheit Dongen in het kader van voorliggende planontwikkeling een uitvoerige cultuurhistorische verkenning uitgevoerd (de rapportage hiervan is opgenomen in bijlage 3). Voor een volledig inzicht in de aanwezige cultuurhistorische structuur en overige waarden (waaronder industrieel erfgoed) van het plangebied wordt hiernaar verwezen. De resultaten van deze verkenning hebben een belangrijke input geleverd bij de ruimtelijke invulling van het plangebied (zie ook bijlage 2). Zo vormen bijvoorbeeld de historische structuur en ontwikkeling van het plangebied de onderlegger voor de nieuwe structuur en blijven de Looierij en de (resten van de) bijbehorende ontginningshoeve behouden c.q. zijn deze geïntegreerd in het voorliggende stedenbouwkundige plan.

Conclusie

Uit het archeologisch onderzoek blijkt dat in het plangebied rekening moet worden gehouden met de aanwezigheid van archeologische artefacten. Nader onderzoek in de vorm van proefsleuvenonderzoeken wordt nog uitgevoerd. De resultaten daarvan zijn vóór de vaststelling van het onderhavige bestemmingsplan beschikbaar. Op basis daarvan zal worden besloten om archeologische bescherming in het bestemmingsplan nog nodig is of dat er voorwaarden moeten worden gesteld aan de planontwikkeling.

3.7 Bodem

Algemeen

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient de bodemkwaliteit ter plaatse te worden onderzocht. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. In de Wet bodembescherming is bepaald dat, indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Onderzoek

Ten behoeve van de voorliggende ontwikkeling zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de bodem verontreinigd is en er een bodemsanering uitgevoerd moet worden. Hiervoor is door BK een uitvoeringsplan gemaakt met kenmerk: PEZO/131732.RO1/MAWU d.d. 25-4-2013. Na uitvoering van dit uitvoeringsplan kan de ontwikkeling gerealiseerd worden. Door de provincie is voor dit plan een saneringsbeschikking afgegeven. De verontreinigingen in de bodem zullen geheel worden verwijderd. Er blijft geen restverontreiniging achter.
Voor uitgebreide informatie over de onderzoeksresultaten wordt verwezen naar de rapportages die opgenomen zijn in het uitvoeringsplan (zie bijlage6).

Conclusie

Het aspect bodem vormt na de uitvoering van de bodemsanering zoals deze opgenomen is in het uitvoeringsplan voor het verwijderen van de (sterk) verontreinigde grond geen belemmering voor de voor de beoogde ontwikkeling. De bodemkwaliteit is na sanering geschikt voor de beoogde functie.

3.8 Water

Waterbeheer en watertoets

De watertoets is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Bij het tot stand komen van deze paragraaf is overleg gevoerd met de waterbeheerder. De opmerkingen van de waterbeheerder zijn verwerkt in deze waterparagraaf.

 

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, alle met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan 2010-2015

Waterschapsbeleid

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente. Het gaat dan om het waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer, de waterkeringzorg, waterzuivering, het grondwaterbeheer, het waterbodembeheer en vaak ook het scheepvaartbeheer.

Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het waterbeheersplan 2010-2015, dat is afgestemd op Europees, nationaal en provinciaal beleid. Speerpunten uit het waterbeheerplan zijn veiligheid, droge voeten, voldoende water, gezonde natuur, schoon water, genieten van water en het waterschap als calamiteitenorganisatie.

Het waterschap heeft in een toetsingskader RO 'De ruimte blauw geordend' aangegeven wat de ruimtelijke consequenties zijn van het waterbeleid.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel hydraulische randvoorwaarden 2009'.

Huidige situatie

Bodem en grondwater

Het plangebied ligt in het centrum van Dongen, tussen de Bolkensteeg, Hoge Ham en de Min. Aalberselaan in. Binnen het plangebied zijn nu oude bedrijfsgebouwen aanwezig. De bodem bestaat ter plaatse van het plangebied uit zandgronden. Ter plaatse van het plangebied is sprake van grondwatertrap VI. Dat wil zeggen dat er een gemiddelde laagste grondwaterstand is van 1,2 meter beneden maaiveld en de gemiddelde hoogste grondwaterstand varieert van 0,4 tot 0,8 meter onder maaiveld. Het maaiveld ter plaatse ligt op circa 4 meter boven NAP.

Waterkwantiteit

In het plangebied liggen geen watergangen. Daarnaast ligt het plangebied niet in een grondwaterbeschermingsgebied.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet in de kern-/beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op een gemengd rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

De ontwikkeling in het plangebied bestaat uit de sloop van de bedrijfsgebouwen en de realisering van een nieuw woongebied c.q. nieuwe woningen op het vrijkomende terrein.

Waterkwantiteit

Bij een toename van verharding dient deze gecompenseerd te worden door de aanleg van open water. In de huidige situatie is het plangebied vrijwel geheel verhard. De ontwikkeling bestaat uit het slopen van deze verharding en de aanleg van nieuwe woningen met tuin. De totale verharding zal niet toenemen ten opzichte van de huidige situatie. Indien de tuinen niet allemaal volledig verhard worden is er zelfs sprake van een afname in verhard oppervlak. Watercompensatie is daarom niet noodzakelijk.

Om wateroverlast in toekomst te voorkomen dient de infiltratiecapaciteit van de bodem inzichtelijk gemaakt te worden. Hierbij rekening houdend met de benodigde berging bij een bui van T=10 en T=100.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling is niet van invloed op de waterveiligheid in het plangebied.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en geldend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt.
Vanuit de woningen wordt een gescheiden stelsel aangelegd. Hiermee kan worden aangesloten op een gescheiden rioolstelsel wanneer in de toekomst het bestaande gemengde rioolstelsel wordt vervangen.

Hiervoor wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Toepassing bouwmaterialen

Om het hemelwater schoon te houden wordt gebruik gemaakt van milieuvriendelijke bouwmaterialen en worden uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC vermeden.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

3.9 Ecologie

Quickscan flora en fauna

De beoogde ontwikkeling is door Oranjewoud – wat ecologie betreft – getoetst aan de Natuurbeschermingswet 1998 (gebiedsbescherming) en de Flora- en faunawet (soortbescherming). De uitkomsten en de conclusies daarvan zijn vastgelegd in het rapport "Quickscan flora en fauna De Hoogt te Dongen - Onderzoek naar beschermde natuurwaarden". Dit rapport is opgenomen in bijlage 7. Voor een volledig inzicht in de resultaten van dit onderzoek wordt hiernaar verwezen.

In deze paragraaf wordt volstaan met het vermelden van de daarin opgenomen conclusies en aanbevelingen.

Conclusie Natuurbeschermingswet 1998 (gebiedsbescherming)

Omdat het projectgebied geen onderdeel uitmaakt van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), "is het beschermingsregime van de EHS niet van toepassing op het plangebied. Ook de beschermingsstatus van Natura 2000gebieden is ook niet van toepassing op het plangebied. Er is ook geen sprake van indirect ruimtebeslag. Eventuele indirecte gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling mogen geen aantasting van de wezenlijke kenmerken of waarden van de EHS of Natura 2000]gebied tot gevolg hebben. Gezien de ruime afstand tussen plangebied en de beschermde gebieden, worden deze effecten niet verwacht."

Conclusie Flora en Fauna (soortbescherming)

Kort samengevat is het resultaat van de natuurtoets dat in het projectgebied mogelijk nesten van strikt beschermde dieren voorkomen. Het betreft de gierzwaluw, de huismus en vleermuizen. Deze kunnen de voorgenomen planontwikkeling De Hoogt wezenlijk beïnvloeden. Geadviseerd wordt om een vervolgonderzoek uit te voeren naar gierzwaluwen, huismussen en vleermuizen, om de effecten van aantasting of verstoring te kunnen inschatten. Nader onderzoek naar vleermuizen kan worden uitgevoerd in de periode april t/m oktober. Nader onderzoek naar de huismus en de gierzwaluw kan hiermee worden gecombineerd.

Door de werkzaamheden in het projectgebied zijn negatieve effecten op een aantal algemeen voorkomende beschermde soorten te verwachten. Door een zorgvuldige werkwijze en het nemen van mitigerende maatregelen (o.a. juiste periode van uitvoering) kan schade worden voorkomen en blijven negatieve effecten beperkt. Voor de effecten op de algemeen voorkomende beschermde soorten hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd. Voor de algemene soorten geldt een vrijstelling, de zorgplicht blijft wel van kracht.

Zorgplicht

Voor alle beschermde soorten, dus ook voor de soorten die zijn vrijgesteld van de ontheffingsplicht, geldt wel een zogenaamde ‘algemene zorgplicht’ (art. 2 Flora en faunawet). Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan beschermde soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het niet verontrusten of verstoren in de kwetsbare perioden zoals de winterslaap, de voortplantingstijd en de periode van afhankelijkheid van de jongen.

Werken buiten kwetsbare periode

De kwetsbare perioden voor de verschillende soortgroepen zijn niet allen gelijk. Als ‘veilige’ periode voor alle groepen geldt in het algemeen de periode van half augustus tot half november, de periode waarin de voortplantingstijd achter de rug is en dieren als vleermuizen, overige zoogdieren en amfibieën nog niet in winterslaap zijn. Indien voorbereidende werkzaamheden, bijvoorbeeld bouwrijp maken, in die periode worden uitgevoerd, kan daarna gedurende het winterseizoen en het daarop volgende voorjaar probleemloos worden gewerkt.

Werken in kwetsbare periode

Indien vooraf bekend is dat werkzaamheden moeten worden uitgevoerd binnen de kwetsbare perioden van de soorten, is het zaak ervoor te zorgen dat het gebied tegen die tijd ongeschikt is als leefgebied voor die soorten. Zo kan bijvoorbeeld vegetatie gedurende het groeiseizoen worden verwijderd, zodat er geen vogels gaan broeden en het tegen de winter ook ongeschikt is voor kleine zoogdieren die in winterslaap gaan.

Indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden beschermde soorten worden waargenomen dienen maatregelen te worden genomen om schade aan deze individuen zo veel mogelijk te voorkomen."

Naar aanleiding van de quickscan is nader veldonderzoek uitgevoerd naar gierzwaluwen, huismussen en vleermuizen. Verwezen wordt naar bijlage 8.

Uit het onderzoek (adviesbureau Mertens BV - december 2013') komt naar voren dat De Hoogt en directe omgeving foerageergebied is voor gewone dwergvleermuis en ruige dwergvleermuis en dat er enkele baltsplaatsen voorkomen. Gedurende en na de realisatie van de plannen kunnen vleermuizen gewoon blijven foerageren, vliegen en baltsen. Effecten op de vleermuizen worden daarom uitgesloten.

Er komt tevens één paarplaats voor boven de entree van het te slopen kantoorpand aan de minister Aalberselaan. Aangezien deze verblijfplaats wordt gerekend als een vaste rust- en verblijfplaats (LNV, 2009a,b) die ook nadelig wordt beïnvloed door de plannen (sloop), is een ontheffing van de Flora- en faunawet vereist. Een dergelijke ontheffingsaanvraag is, voorzien van een Activiteitenplan (zie bijlage 9), ingediend en op 12 december 2013 in goede orde ontvangen door Dienst Regelingen van het ministerie van Economische zaken. De ontheffing zal naar verwachting voor vaststelling van het bestemmingsplan worden verleend, waarna de sloop van het kantoorpand kan worden voltooid.

Ter plaatse van en direct rond De Hoogt komen geen vogels voor met vaste rust- en verblijfplaatsen (die ook buiten het broedseizoen zijn beschermd). Wel broedt de gekraagde roodstaart in de bebouwing. In verband hiermee wordt geadviseerd om werkzaamheden uit te voeren buiten het broedseizoen of op een manier dat vogels niet tot nestelen komen. Effecten op vogels zijn dan uitgesloten.

Conclusie

Wat de gebiedsbescherming betreft wordt geconcludeerd dat zowel de Natuurbeschermingswet 1998 na ontvangst van ontheffing van de Flora- en faunawet als de EHS geen beletsel vormen voor de ontwikkeling.

3.10 Wegverkeerslawaai

Onderzoek

Het plan omvat de bouw van maximaal 53 woningen. Woningen zijn volgens de Wet geluidhinder geluidgevoelige functies en dienen daarom in dat kader getoetst te worden aan de wettelijke geluidnormen. Deze toetsing is vastgelegd in de rapportage 'Akoestisch onderzoek De Hoogt' (RBOI, 2013). Deze rapportage is opgenomen in bijlage 10. Binnen het akoestisch model is de geluidbelasting per bouwblok uit het stedenbouwkundig plan bepaald (zie figuren 2.5 en 2.6). In het akoestisch model zijn de daarin aangeven bouwblokken C en D als één bouwblok opgenomen.

Resultaat en conclusie

Uit de berekeningen blijkt dat op de bouwblokken A en B de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden ten gevolge van wegverkeer op de Bolkensteeg. Daarnaast wordt op bouwblok C/D de voorkeursgrenswaarde overschreden ten gevolge van wegverkeer op de Min. Aalberselaan. Ten slotte vindt ten gevolge van wegverkeer op de Hoge Ham een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde plaats op bouwblok H. Op geen van de bouwblokken is sprake van een overschrijding ten aanzien van meerdere bronnen. De uiterste grenswaarde van 63 dB wordt nergens overschreden.

Geconcludeerd wordt dat verdere maatregelen niet mogelijk zijn om de geluidbelasting te reduceren of stuiten op overwegende bezwaren van financiële, stedenbouwkundige, landschappelijke, verkeerskundige of vervoerskundige aard stuiten. Er dient dan ook een verzoek tot vaststelling van hogere waarden te worden gedaan, zoals opgenomen in tabel 3.3. De verleende hogere waarden zullen in het kadaster worden vastgelegd.

Tabel 3.3 Ontheffingswaarden wegverkeerslawaai

bouwblok	geluidbelasting (dB)	geluidbron
A	61	Bolkensteeg
B	52	Bolkensteeg
C/D	61	Min. Aalberselaan
H	60	Hoge Ham

3.11 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. De Wet milieubeheer bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 3.4.weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet.

Tabel 3.4 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof	toetsing van	grenswaarde	geldig
stikstofdioxide (NO2) 1)	jaargemiddelde concentratie	60 µg/m³	2010 tot en met 2014
	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 2015
fijn stof (PM10) 2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 11 juni 2011
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³	vanaf 11 juni 2011

• 1. De toetsing van de grenswaarde voor de uurgemiddelde concentratie NO 2 is niet relevant aangezien er pas meer overschrijdingsuren dan het toegestane aantal van 18 per jaar zullen optreden als de jaargemiddelde concentratie NO 2 de waarde van 82 µg/m³ overschrijdt. Dit is nergens in Nederland het geval.
• 2. Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007).

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden, die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan), uitoefenen indien:

• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);
• de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);
• bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c);
• het voorgenomen besluit is genoemd in of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van ruimtelijke plannen uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied.

Besluit niet in betekenende mate

In het Besluit niet in betekenende mate (NIBM) is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Dit is bijvoorbeeld het geval indien een project een effect heeft van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m3), of indien een project in een specifieke categorie valt (zoals woningbouw met 1 ontsluitingsweg en minder dan 1.500 woningen, of 2 ontsluitingswegen en minder dan 3000 woningen).

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling van maximaal 53 woningen valt ruimschoots binnen de categorie 'woningbouw minder dan 1.500 woningen'. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie luchtverontreinigende stoffen en dat toetsing aan de grenswaarden vanuit de wetgeving niet nodig is.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is op basis van de Monitoringstool luchtkwaliteit in de omgeving van het plangebied in beeld gebracht. Uit de monitoringstool blijkt dat in 2011 langs de maatgevende weg in de omgeving van het plangebied (de Gasthuisstraat) de concentratie stikstofdioxide en fijn stof aanzienlijk minder bedraagt dan de grenswaarden: 34,2 µg/m3 voor stikstofdioxide en 29,0 µg/m3 voor fijn stof. Het aantal overschrijdingsdagen van het 24-uurs gemiddelde voor fijn stof bedraagt maximaal 18 dagen. Hiermee wordt in 2011 reeds op alle fronten voldaan aan de grenswaarden die gesteld worden in de Wet Milieubeheer. Bekend is overigens dat de luchtkwaliteit in Nederland in de loop der jaren zal verbeteren (onder andere door het gebruik van schonere auto's en geavanceerde technieken).

Conclusie

Er wordt ruimschoots voldaan aan de normen die gelden voor luchtkwaliteit. De Wet luchtkwaliteit staat de uitvoering van de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

3.12 Duurzaamheid

Tussen de gemeente Dongen en Vieya zijn prestatieafspraken (d.d. 23-08-2011) gemaakt met betrekking tot duurzaamheid en duurzaam bouwen. Bij de ontwikkeling van de woningen wordt voldaan aan de eisen zoals vastgelegd in prestatieafspraken.

3.13 Conclusie

Uit de toetsing aan de sectorale aspecten blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkeling.

Hoofdstuk 4 Beschrijving juridische regeling

In dit hoofdstuk wordt allereerst aandacht besteed aan de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening en de bindende afspraken die dan bij het opstellen van bestemmingsplannen moeten worden gehanteerd: de wettelijke eisen (paragraaf 4.1). Daarna wordt ingegaan op de opzet van de bestemmingsregeling voor het plan (paragraaf 4.2) en vervolgens wordt een toelichting gegeven op de gehanteerde bestemmingen, de algemene regels en de overgangs- en slotregels (paragraaf 4.3, 4.4 en 4.5).

4.1 Wettelijke eisen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat alle nieuwe ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe wettelijk verplicht gestelde standaarden. Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar.

Daarnaast is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, wijze van meten, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling. Belangrijke eis is dat het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn.

Ook de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is van belang voor bestemmingsplannen.

4.2 Opzet van de bestemmingsregeling

Ten aanzien van de opzet van de bestemmingsregeling is het volgende van belang.

Opzet verbeelding

Belangrijke eis is dat het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn. In aansluiting hierop en in relatie tot de digitale verplichting verdient het de voorkeur zoveel mogelijk onderdelen van de regeling op de verbeelding zichtbaar te maken en de regels zo transparant mogelijk te houden.

Voorts zijn de volgende eisen van toepassing:

• de ondergrond waarop de verbeelding is gebaseerd, geeft informatie over de actuele (kadastrale) situatie;
• op de verbeelding wordt met de bestemming en de aanduidingen aangegeven of, en zo ja welke bebouwing is toegestaan;
• op het renvooi wordt de betekenis aangegeven van de bestemmingen en de aanduidingen;
• de volgorde van de bestemmingen in het renvooi komt overeen met de volgorde zoals van de regels (alfabetisch).

Tevens wordt in een onderhoek op de (analoge) verbeelding de naam van het bestemmingsplan aangegeven, de datum van terinzagelegging, vaststelling en (eventueel) van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ook is het identificatienummer van het bestemmingsplan en het kaartblad aangegeven. De kaart bestaat uit 1 kaartblad op een schaal van 1:1.000.

De bestemming wordt door middel van hoofdletters aangeduid, zoals 'W' voor 'Wonen'. Verder geldt het volgende:

• hoofdgebouwen mogen (uitsluitend) binnen het op de verbeelding aangeduide 'bouwvlak' worden opgericht;
• maatvoeringsaanduidingen zoals de maximum goot- of boeibordhoogte worden aangegeven door middel van een matrix bij het bouwvlak;
• ten slotte kunnen er op de verbeelding aanduidingen, zoals een plangrens of een gebied met wijzigingsbevoegdheid worden aangegeven.

Opzet regels

De indeling in hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen, kent de volgende vaste volgorde.

• In hoofdstuk 1 Inleidende regels worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald.
• In hoofdstuk 2 Bestemmingsregels worden in alfabetische volgorde van de naam van de bestemmingen de regels gegeven waarmee die bestemmingen zoals die op de verbeelding voorkomen, nader worden omschreven.
• Hoofdstuk 3 Algemene regels bevat een aantal regels (voorheen bepalingen genoemd) die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelbepaling of de bepaling welke wettelijke regeling van toepassing).
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels ten slotte geven overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.

Op grond van de wettelijke standaarden moet bij de opstelling van een bestemmingsbepaling (Hoofdstuk 2 van de regels) de volgende vaste volgorde gebruikt worden:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• wijzigingsbevoegdheid.

Een bestemmingsregel behoeft niet al deze elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

4.3 Toelichting op de gehanteerde bestemmingen

Horeca (Artikel 3)

De bestemming Horeca is opgenomen voor het achterste deel van de steeg tussen de panden Hoge Ham 45/45A en 47, een perceel achter het café de Hamse Bok waar alleen een fietsenstalling is toegestaan (geen gebruik als horecaterras) en een perceel met opslagruimte achter de woning met huisnummer 47. Dit perceel behoort bij het café. Op dit perceel mag uitsluitend opslag plaatsvinden ten behoeve van het café en de woning boven dit café.

Verkeer-Verblijfsgebied (Artikel 4)

De toegangsweg, parkeerplaatsen en het plantsoen zijn bestemd tot 'Verkeer - Verblijfsgebied'. De inrichting is niet gedetailleerd vastgelegd. Hiermee is ondergeschikte herinrichting van de openbare ruimte mogelijk zonder dat, onnodig, gedetailleerde bepalingen van het bestemmingsplan dergelijke ontwikkelingen in de weg staan.

Wonen ( Artikel 5)

De gronden waar de woningen worden gesitueerd', zijn bestemd voor wonen en hierbij behorende tuinen en erven. Beroepsmatige en / of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn toegestaan, mits dit het woonperceel in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Dat betekent onder andere dat de omvang beperkt moet blijven.

In de zuidoosthoek van het plangebied is met de functieaanduiding 'gemengd' geregeld dat hier garageboxen, bergingen, opslag, atelier, kantoor en ruimten voor dienstverlening zijn toegestaan.

Binnen de bestemming 'Wonen' is door middel van een bouwvlak aangegeven waarbinnen hoofdgebouwen en overkappingen zijn toegestaan en de functieaanduiding 'erf' de indeling van het woonperceel tot uitdrukking gebracht. Woningen behoeven niet geheel binnen bouwvlakken voor hoofdgebouwen te worden gebouwd. Ook op vlakken met de aanduiding 'erf' mogen bijgebouwen en aan- of uitbouwen in gebruik worden genomen als woonruimten. De hoofdgebouwen langs de Min. Aalberselaan met de voorgevel moeten worden gebouwd in de aangegeven gevellijn.

Ter plaatse van het beoogde appartementengebouw is met een functieaanduiding geregeld dat hier uitsluitende gestapelde woningen kunnen worden gerealiseerd. Op overige locaties is het woningtype vrijgelaten.

Per bouwvlak is het maximum aantal woningen geregeld met een maatvoeringsaanduiding. De maximale goothoogte is eveneens met een maatvoeringsaanduiding geregeld, met uitzondering van bouwgroep A (zie figuur 2.5. en bijlage 2) waar een maximum bouwhoogte (nokhoogte) is vastgelegd.

Voor gebouwen waar een maximum goothoogte is vastgelegd, mag de bouwhoogte maximaal 4 m meer bedragen dan de maximale goothoogte.

Voorts is een regeling opgenomen ter waarborging van voldoende parkeerplaatsen in het plangebied (zie 5.2.1 onder g).

Met een afwijkingsbevoegdheid wordt de mogelijkheid geboden om een deel van de woning, of een bijgebouw, te gebruiken voor het verlenen van mantelzorg. Het gaat hier uitsluitend om een afwijking van het gebruik. Er mag niet extra worden gebouwd ten behoeve van mantelzorg. Na beëindiging van de mantelzorg kan tegen 'gewone' bewoning van een bijgebouw worden opgetreden omdat in de gebruiksbepalingen is opgenomen dat bewoning van bijgebouwen niet is toegestaan.

Waarde - Archeologie - 1 (Artikel 6)

Dit artikel heeft betrekking op een zogenoemde dubbelbestemming. De dubbelbestemming is met een arcering (kruizen) op de verbeelding weergegeven. De bestemming valt samen met een aantal andere bestemmingen. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem. Hiervoor is het beleid zoals dat is vermeld in paragraaf 3.6 leidend.

Voordat er ten behoeve van een samenvallende bestemming (bijvoorbeeld Wonen) een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Om deze afweging mogelijk te maken is het bouwen afhankelijk gemaakt van een omgevingsvergunning.

Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig. Deze wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

In het artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het verwijderen van de bestemming als (door middel van archeologisch onderzoek) is aangetoond dat geen archeologische waarden aanwezig zijn.

4.4 Toelichting op de algemene regels

Deze algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, bepalingen.

Anti-dubbeltelregel ( Artikel 7)

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Om hiervan een voorbeeld te geven: binnen de bestemming Wonen mag een bepaald percentage van het erf worden bebouwd. Indien het absolute oppervlak (uitgedrukt in m²) niet is bereikt, kan door het bijkopen van een stuk erf van het aangrenzend perceel extra bebouwing tot dit maximum worden gerealiseerd. De anti-dubbeltelbepaling voorkomt dat het overgedragen erf nog eens in de beoordeling van de bouwmogelijkheden op het oorspronkelijk deel erf kan worden betrokken.

Algemene bouwregels (Artikel 8)

Overschrijding bouwgrenzen (artikel 8.1)

Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de kaart aangeduid met een dikke lijn.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 9)

Voor ondergeschikte afwijkingen van de bestemmingsplanbepalingen (de bouwregels) zijn algemene afwijkingsregels opgenomen. Burgemeester en wethouders zijn hierbij bevoegd om 10% af te wijken van de afmetingen zoals deze in de bouwregels van de bestemmingsregels zijn opgenomen.

Overige regels (Artikel 10)

Dit artikel bevat één bepaling, namelijk "Werking wettelijke regeling". In een (toenemend) aantal gevallen wordt in de regels van bestemmingsplannen verwezen naar een (andere) wettelijke regeling of wordt een procedure, begrip en / of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard). Ook in de begripsbepalingen komen die verwijzingen voor. Op grond van jurisprudentie mag een bestemmingsplan slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd. Het impliciet wijzigen van een bestemmingsplan door wijzigingen in wetgeving in de bepalingen waarnaar wordt verwezen is niet toegestaan. Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold. Uit praktische overwegingen is er voor gekozen in dit hoofdstuk van de regels een artikel "Wettelijke regelingen" op te nemen, waarin is bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Hierdoor behoeft niet meer telkens te worden verwezen naar publicaties in het staatsblad.

4.5 Toelichting op de overgangs- en slotbepalingen

Op grond van artikel 7.10 Wro is het verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. In artikel 11 van de regels is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 11.1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen.

In lid 11.2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen. Van de mogelijkheid die artikel 3.2.3 Bro biedt om hieraan een persoonsgebonden overgangsrecht te koppelen, is geen gebruik gemaakt.

Hoofdstuk 5 Financiële aspecten

5.1 Wet ruimtelijke ordening en grondexploitatie

Wettelijk kader

In de Wet ruimtelijke ordening zijn regels opgenomen over de grondexploitatie. Deze regels verplichten tot kostenverhaal door de gemeente. Doel hiervan is om bij de ontwikkeling van bouwlocaties een eerlijke verdeling van kosten en opbrengsten voor publieke voorzieningen af te dwingen. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. De kosten worden verhaald via een omgevingsvergunning voor het bouwen. Het exploitatieplan is in feite een publiekrechtelijke terugvaloptie; privaatrechtelijk kan meer geregeld worden.

Kostenverhaal dient te worden verzekerd bij een bestemmingsplan dat rechtstreeks bouwplannen mogelijk maakt.

Een exploitatieplan is niet vereist indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld door het sluiten van overeenkomsten van grondexploitatie met alle eigenaren in het exploitatiegebied, waar bouwmogelijkheden gerealiseerd kunnen worden of volledig grondeigendom).

In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3. tot en met 6.2.5. Bro) als er één of meerdere woningen mogelijk worden gemaakt.

Welke kosten verhaalbaar zijn (kostensoortenlijst) is ook in het Bro geregeld (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5).

Nieuwe ontwikkeling

Het voorliggende bestemmingsplan maakt een ontwikkeling mogelijk die wordt aangemerkt als bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro.
Voor de ontwikkeling van het project heeft de gemeente met de initiatiefnemer een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten waarin de (financiële en kwalitatief inhoudelijke en procedurele) afspraken over het project zijn vastgelegd, inclusief kostenverhaal: verzekerd is dat alle kosten van de kostensoortenlijst uit het Bro (kunnen) worden verhaald op de initiatiefnemer. Zo maken bijvoorbeeld een planschadeovereenkomst en afspraken over aansprakelijkheden onderdeel uit van deze overeenkomst. Voor de gemeente zijn aan de uitvoering van het plan geen financiële risico's verbonden omdat alle aan de planontwikkeling verbonden kosten voor rekening van de initiatiefnemer zijn.
Deze overeenkomst wordt aangemerkt als anterieure overeenkomst (artikel 6.24 Wro). Dit betekent dat voor dit bestemmingsplan geen exploitatieplan behoeft te worden vastgesteld.

5.2 Financiële uitvoerbaarheid

Voor de ontwikkelingen die thans rechtstreeks planologisch-juridisch mogelijk worden gemaakt heeft de initiatiefnemer gegevens overlegd aan de gemeente waaruit blijkt dat deze de investeringen financieel kan dragen. Gelet op het vertrouwelijke karakter zijn de financiële gegevens niet in deze paragraaf opgenomen. De gemeente heeft inzicht gehad in de financiële gegevens en is tot de conclusie gekomen dat de ontwikkelingen financieel uitvoerbaar zijn.

De financiële uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is met het oog op het voorgaande afdoende gewaarborgd.

Hoofdstuk 6 Resultaten overleg en inspraak en ambtshalve aanpassingen

6.1 Inleiding

Vooraankondiging

Overeenkomstig artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is de vooraankondiging van het voorontwerpbestemmingsplan gepubliceerd in de Informatiekrant van 31 oktober 2013 en op de gemeentelijke website.

Inspraak

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft van 18 oktober tot en met 28 november 2013 ter inzage gelegen bij de balie Bouwen en Milieu in de centrale hal van het gemeentehuis. De inwoners zijn via de Informatiekrant Dongen (huis-aan-huis blad) en de internetsite van de gemeente alsmede via een bewonersbrief geïnformeerd. Het bestemmingsplan kon tevens worden ingezien via de gemeentelijke website of via de website www.ruimtelijkeplannen.nl (IMRO-nummer NL.IMRO.0766.BP2014000025-VO01). Tegelijkertijd is het plan aan diverse instanties en bestuursorganen, waaronder de provincie Noord-Brabant, voorgelegd voor commentaar/advies.

Informatieavond

Op 5 november 2013 heeft er in de Centrale Hal van het gemeentehuis een inloopavond plaatsgevonden.

6.2 Resultaten overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van artikel 3.1.1 Bro is het voorontwerpbestemmingsplan 'De Hoogt' toegezonden aan de volgende instanties en organisaties:

• Waterschap Brabantse Delta;
• Provincie Noord-Brabant;
• Brandweer Midden- en West-Brabant.

In deze paragraaf worden de ingebrachte overlegreacties kort weergegeven en beantwoord. Iedere reactie wordt besloten met een advies waarin wordt aangegeven of en in hoeverre aanpassing/aanvulling van het bestemmingsplan noodzakelijk is.

Brandweer Midden- en West-Brabant (cluster Dongen, Loon op Zand en Waalwijk), Postbus 3208, 5003 DE Tilburg.

Bij brief van 20 november 2013 (ingekomen 16 december 2013) heeft de Brandweer een advies uitgebracht. Met betrekking tot bluswater heeft men het volgende advies uitgebracht:

Advies primair bluswater:

Op een afstand van maximaal 40 meter van een door de brandweer te gebruiken toegang van een gebouw moet een ondergrondse brandkraan aangebracht worden.

De capaciteit van de brandkraan dient minimaal 30³/uur bij gelijktijdig gebruik van twee brandkranen te zijn.

Rondom de brandkranen moet altijd een obstakelvrije ruimte aanwezig zijn met een diameter van 1,8 meter. Brandkranen in trottoirs moeten ten minste 0,35 m. van de trottoirband liggen, indien langsparkeren wordt toegepast. Bij gestoken parkeren moet die afstand 0,75 m. zijn. Brandkranen moeten binnen een afstand van maximaal 15 meter goed door blusvoertuigen kunnen worden benaderd.

Advies secundair bluswater:

Op ongeveer 100 meter van het object ligt een secundaire bluswatervoorziening. Deze afstand is acceptabel.

Antwoord/reactie gemeente

De opmerkingen zijn planologisch niet relevant, maar in het kader van de uitvoering zal met het advies van de brandweer wel rekening worden gehouden.

Conclusie:

Deze overlegreactie geeft geen aanleiding tot het aanpassen van het bestemmingsplan.

Vooroverleg reactie van het college van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, Postbus 90151, 5200 MC 's-Hertogenbosch.

Overlegreactie

Het onderhavige voorontwerpbestemmingsplan geeft het college van Gedeputeerde Staten geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

Antwoord/reactie gemeente

De vooroverlegreactie van het college van Gedeputeerde Staten neemt de gemeente voor kennisgeving aan.

Conclusie:

Deze reactie geeft geen aanleiding tot het aanpassen van het voorontwerpbestemmingsplan.

Wateradvies van het dagelijks bestuur van het waterschap De Brabantse Delta, Postbus 5520 4801 DZ Breda.

Overlegreactie

Het dagelijks bestuur verzoekt het gemeentebestuur bij de nadere planuitwerking te sturen op het vasthouden en infiltreren van hemelwater op de planlocatie en adviseert positief.

Antwoord/reactie gemeente :

Bij de nadere planuitwerking wordt rekening gehouden met het verzoek van het waterschap.

Conclusie:

Deze reactie geeft geen aanleiding tot het aanpassen van het voorontwerpbestemmingsplan.

6.3 Resultaten inspraak

In deze paragraaf worden de ingebrachte inspraakreacties kort weergegeven en beantwoord. Iedere reactie wordt besloten met een advies waarin wordt aangegeven of en in hoeverre aanpassing/aanvulling van het bestemmingsplan noodzakelijk is.

Inspreker 1 (de heer P. van der Pluijm, Minister Aalberselaan 14, 5103 BA Dongen.)

Reactie

• a. Inspreker vraagt de nieuwe in- en uitritten vanuit het plangebied op de minister Aalberselaan te voorzien van een verhoogd kruisingsvlak waardoor de snelheid van het gemotoriseerd verkeer op de minister Aalberselaan wordt vertraagd.
• b. Voorts pleit hij er voor om van de minister Aalberselaan een echte 'laan' te maken met wegversmallingen en het planten van bomen.
• c. Daarnaast geeft hij aan voorstander te zijn van het maken van parkeerplaatsen aan de Aalberselaan (het zogenoemde haaks parkeren) naast het 'Cambreurcollege'.
• d. Ten slotte verzoekt inspreker om een ander verkeerscirculatieplan. Hij is van mening dat veel verkeer vanuit de wijk 'De Beljaart' via de minister Aalberselaan richting het centrum van Dongen gaat en vreest dat de toekomstige bewoners van het beoogde appartementencomplex in het plangebied De Hoogt eveneens die weg zullen kiezen.

Antwoord

• a. De beoogde planontwikkeling brengt met zich mee dat er vanaf de minister Aalberselaan twee mogelijkheden ontstaan om het plangebied in te rijden. De eerste -komende vanaf de Bolkensteeg richting het centrum- wordt een eenrichtingsweg en krijgt de vorm van een reguliere inrit. De tweede -komende vanaf de Bolkensteeg- wordt een tweerichtingsweg en krijgt een verhoogd kruisingsvlak. Gelijktijdig met genoemd kruisingsvlak wordt ook het kruisingsvlak van de kruising minister Aalberselaan- Mgr. Schaepmanlaan verhoogd zodat er als het ware één groot verhoogd kruisingsvlak ontstaat. Wij gaan er vanuit dat deze maatregelen de snelheid voldoende zullen vertragen.
• b. In het verkeersbeleidsplan wordt de minister Aalberselaan gedefinieerd als gebiedsontsluitingsweg en heeft daarmee een doorgaande functie.
• c. Nog los van de vraag of het aanleggen van parkeerplaatsen naast het 'Cambreurcollege' bestemmingsplanmatig kan, is geconstateerd dat voor zowel langsparkeren als voor het haaksparkeren in het openbaar gebied onvoldoende ruimte is.
• d. Het verkeersbeleidsplan is recent vastgesteld en actueel

Conclusie

Deze inspraakreactie geeft geen aanleiding tot het aanpassen van het voorontwerpbestemmingsplan.

Inspreker 2( Mevrouw A. van Boesschoten, Kerkstraat 4, 5101 BC Dongen.)

Reactie

Inspreekster vraagt om een hand-out van de presentatie zoals die op 5 november 2013 is gehouden.

Antwoord:

Op 6 november 2013 is aan de inspreekster een hand-out per post toegezonden.

Conclusie

Deze inspraakreactie geeft geen aanleiding tot het aanpassen van het voorontwerpbestemmingsplan.

Inspreker 3 (De heer N. Gille, Minister Aalberselaan 3, 5103 BA Dongen.)

Reactie

Inspreker vraagt of de eerste weg het plangebied in -komend vanaf de Bolkensteeg- een éénrichtingsweg is.

Antwoord:

Ja deze weg wordt een éénrichtingsweg dat betekent dat via die betreffende weg men alleen vanaf de Aalberselaan het plangebied in kan rijden.

Conclusie:

Deze inspraakreactie geeft geen aanleiding tot het aanpassen van het voorontwerpbestemmingsplan.

Inspreker 4 (De heer E. Kuppens, Minister Aalberselaan 16, 5103 BA Dongen.)

Reactie

De inspreker wenst op de hoogte te worden gehouden via een nieuwsbrief. Is daarnaast tevreden over het plan en spreekt in dat verband over een "mooi ontspannen stedenbouwkundig plan" en een 'prima presentatie". Daarnaast vindt hij dat er sprake is van een goede aanzet qua architectuur en inrichting van de openbare ruimte.

Antwoord

Wij danken de inspreker voor zijn complimenten. Over de verdere stappen die in het kader van deze gebiedsontwikkeling worden gezet, wordt volop gecommuniceerd via eventuele nieuwsbrieven en zeker via de geëigende kanalen zoals de gemeentelijke website www.dongen.nl, de website www.dehoogtdongen.nl maar ook via de gemeentelijke infokrant.

Conclusie:

Deze inspraakreactie geeft geen aanleiding tot het aanpassen van het voorontwerpbestemmingsplan.

Inspreker 5 (De heer P. en mevrouw J. van Overveld, Hoge Ham 47z, 5104 JB Dongen.)

Reactie

Parkeren

Insprekers stellen dat in een berekening in de toelichting van het voorontwerpbestemmingsplan wordt aangetoond dat er, op basis van 45 woningen (9 woningen sociaal, 13 woningen middelduur en 23 woningen duur) een parkeerbehoefte bestaat van 63 parkeerplaatsen. (Tabel 3.1 van de toelichting van het voorontwerpbestemmingsplan.)

Aangezien het planologisch mogelijk is dat er maximaal 53 woningen (14 woningen sociaal, 25 woningen middelduur en 14 woningen duur) worden gerealiseerd (zie tabel 3.2.) geeft de toelichting aan dat er 71 parkeerplaatsen nodig zijn.

Insprekers vinden het merkwaardig dat in tabel 3.1. wordt gesproken over 23 woningen in de categorie duur terwijl in tabel 3.2 staat aangegeven dat het om 14 woningen in de categorie duur zou gaan. Zij vinden dan ook dat het aantal van 23 woningen in de categorie ook in tabel 3.1 moet worden gehanteerd en dat de overige categorieën naar beneden moeten worden bijgesteld.

Voorts hebben zij moeite met het feit dat voor de categorie middeldure woningen een uitzondering wordt gemaakt op de CROW-norm van 1,4 en een norm van 1,3 wordt gehanteerd.

In beide varianten, zo geven zij aan, dient er aanspraak gemaakt te worden op (bestaande) parkeerplaatsen buiten het plangebied. Zij achten dit onaanvaardbaar vanwege de hoge parkeerdruk die nu al wordt ervaren. Zij pleiten er voor om het aantal woningen te maximaliseren op 45 woningen en het aantal parkeerplaatsen te minimaliseren op 64.

Daarenboven zo stellen zij, is er met betrekking tot de parkeernormering geen rekening gehouden met de mogelijkheid tot het vestigen van de zogenoemde aan huis gebonden beroepen.

Horeca

In de begripsbepalingen ontbreekt een definitie van het begrip opslag. Zij willen dat graag alsnog opgenomen zien. Daarnaast wordt in het voorontwerpbestemmingsplan niets gezegd over het bouwen buiten de bebouwingsvlakken. Het opnemen van een bouwverbod buiten de bebouwingsvlakken zou een 'must' moeten zijn. Voorts zijn de insprekers van mening dat in artikel 3.3. een specifieke gebruiksregel horeca moet worden opgenomen dat het gebruik van de gronden niet mogen worden gebruikt als terras.

Wonen artikel 5

De insprekers geven aan dat beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn toegestaan en dat op gronden met de bestemming 'erf' bijgebouwen en aan- of uitbouwen zijn toegestaan die gebruikt kunnen worden als woonruimte waardoor het lijkt dat dat op de betreffende kavels 'extra woonruimte' zou kunnen worden gerealiseerd.

Verder vragen insprekers welke parkeerbehoefte wordt toegerekend voor de mogelijkheid tot het hebben van een zogenoemd aan huis gebonden beroep.

Verder zo stellen zij, is in artikel 8 opgenomen dat het bevoegd gezag mag afwijken van de maten, met een maximum van 10%. Dit kan inhouden dat de maximale hoogte van bijvoorbeeld het appartementengebouw naar 16,5 meter mag worden gebouwd en dat dan de parkeervoorziening op maaiveldhoogte wordt gerealiseerd zonder dat het aantal appartementen afneemt.

Overigens vinden insprekers dat het appartementencomplex sowieso aan de hoge kant is. Dit klemt temeer omdat de gevelopeningen (kozijnen en balkons) voornamelijk in de gevel zijn geprojecteerd die de privacy van de insprekers schendt.

In het dakvlak van het oude industriële complex (adres Hoge Ham 45G) is een balkon gesitueerd met een rechtstreeks uitzicht op de achtertuin van insprekers. Zij maken hier tegen bezwaar en achten het ook niet nodig omdat aan de andere kant van het dakvlak ook ruimte is om de benodigde buitenruimte te realiseren.

Ten slotte vragen insprekers - in het besef dat die kwestie buiten de reikwijdte van onderhavig voorontwerpbestemmingsplan valt- aandacht voor de overlast van de fietsen van de bezoekers van het nabij gelegen café 'De Hamse Bok'.

Antwoord:
Parkeren

Uitgangspunt is dat het parkeren binnen de grenzen van het plangebied wordt gerealiseerd. De verschillen in de tabellen 3.1 en 3.2 van de toelichting ontstaan doordat er verschuiving optreedt in aantallen als het gaat om de type woningen/categorie. (Overigens zijn beide tabellen uit de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan geschrapt.)

Vooropgesteld moet worden dat de CROW-norm een richtlijn (bandbreedte) is en geen harde norm. Bij het opstellen van onderhavig voorontwerpbestemmingsplan is gekeken naar de toenmalige parkeernota van de gemeente Dongen. Deze is inmiddels geïntegreerd in het recent geactualiseerde verkeersbeleidsplan. Uit beleidsmatige overwegingen is er geen noodzaak deze normering aan te passen en blijven dus uitgaan van de norm van 1,3 voor de middeldure woningen.

Tabel 6.1 Parkeernormen afgezet tegen woningtype

woningtype	parkeernorm zonder parkeerplaatsen op eigen terrein	parkeernorm met garage en enkele oprit	parkeernorm met garage en lange oprit
sociaal	1,2	0	0
middelduur	1,3	0,3	0
duur	1,5	0,5	0,2

Zoals verder op in onze reactie wordt aangegeven, heeft de ontwikkelaar er voor gekozen tegemoet te komen aan de inspraakreactie van de heer en mevr. Van Overveld door de twee woningen aan het adres Hoge Ham 45G terug te brengen naar één woning. Voorts is verder kritisch gekeken naar de verhouding qua woningtypen en dat heeft geleid tot aanpassing van de berekening en dat ziet er als volgt uit:

Tabel 6.2 Parkeerberekening De Hoogt

De toelichting is dienovereenkomstig aangepast. Hiermee worden de benodigde parkeerplaatsen binnen het plangebied geborgd. Voor het overige merken wij op dat in de regels in artikel 5.2.1 onder g. is geregeld dat "een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen uitsluitend kan worden verleend indien in het plangebied overeenkomstig het beleid ten minste het vereiste totaal aantal parkeerplaatsen is geborgd.

Horeca.

Het opnemen van een begripsbepaling voor opslag is niet nodig. Opslag zal altijd moeten samenhangen met de hoofdfunctie/bestemming van het perceel. Andere opslag is per definitie strijdig met de bestemming. Omdat de horecafunctie onvoldoende in de regels van het voorontwerpbestemmingsplan was geborgd, is de bestemmingsomschrijving van de horecabestemming aangevuld. Daarbij is aangesloten bij de systematiek zoals die in het bestemmingsplan Centrum en ook de andere bestemmingsplannen in de gemeente is opgenomen. In afwijking van de regels zoals die elders gelden, is in de specifieke gebruiksregels van de bestemming Horeca het gebruik van het erf als horecaterras nadrukkelijk niet mogelijk gemaakt. Evenmin mogen op de gronden achter het café mogen - voor zover deze in het bestemmingsplan De Hoogt zijn opgenomen - erfgebouwen worden gebouwd. Alleen een fietsenstalling en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn mogelijk gemaakt.

Wonen artikel 5

In de jurisprudentie met betrekking tot het fenomeen van de aan huis gebonden beroepen komt als rode draad naar voren dat de woonfunctie in overwegende mate behouden dient te blijven. In de begripsbepalingen is een definitie gegeven van een aan huisgebonden beroep. Daarin staat ook de woonfunctie centraal maar wordt tevens aangegeven dat de ruimtelijke uitstraling in overeenstemming dient te zijn met de woonfunctie. Hieruit volgt dat de parkeernormering gebaseerd wordt op woningen.

De zorg van de insprekers dat beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn toegestaan delen wij niet; de aan huis gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten daargelaten. In die gevallen dient echter de ruimtelijke uitstraling in overeenstemming te zijn met de woonfunctie. In paragraaf 4.3 van de toelichting van het voorontwerpbestemmingsplan komt dat echter onvoldoende tot uitdrukking. De formulering is daarom aangepast.

Dat de mogelijkheid tot het bouwen van bijgebouwen en/of aan- en uitbouwen leidt tot 'extra woonruimte' zien wij niet. Dat aan- en uitbouwen mogelijk moeten zijn, lijkt ons evident en kunnen dus betrokken worden bij de woning zelf. Voor bijgebouwen geldt dat deze vrij dienen te staan van het hoofdgebouw en niet mogen worden gebruikt voor wonen en werken.

Het gebruik door het college van de facultatieve afwijkingsmogelijkheid als bedoeld in artikel 8 van de planregels gaat in elk geval niet gebruikt worden om het half verdiepte parkeren onder het appartementencomplex alsnog op maaiveldniveau te laten plaatsvinden. In samenspraak met de ontwikkelaar is er juist voor gekozen om het parkeren half verdiept onder het appartementencomplex te laten plaatsvinden. Temeer omdat daardoor de totale bouwhoogte binnen aanvaardbare perken kan blijven.

Hoewel eerdere plannen een hogere bebouwingsgraad kenden en in dat opzicht het plan in neerwaartse richting (zowel qua bouwhoogte als in aantallen woningen) is bijgesteld, ontkennen wij niet dat het appartementencomplex een fors gebouw is dat echter in zijn maat en schaal wel past in zijn stedelijke omgeving. Uit esthetische overwegingen is de bouwhoogte van enkele kapjes verhoogd naar 16,5 meter maar dat heeft geen gevolgen voor schending van de privacy. Daarenboven zijn wij van mening dat de woning van de insprekers op relatief forse afstand (50 meter) ligt. Uit constante jurisprudentie blijkt evenwel dat niemand in Nederland een gerechtvaardigd beroep kan doen op een blijvend vrij uitzicht.

De privacy van de insprekers wordt niet geschaad door het balkon van het voormalige industriële complex (adres Hoge Ham 45G). De ontwikkelaar heeft er inmiddels voor gekozen het pand niet op te splitsen in twee woningen maar hier één woning van te maken zodat de noodzaak tot het maken van een buitenruimte op verdiepingsniveau niet meer aan de orde is.

Het is het college niet ontgaan dat het (parkeer)gedrag van de fietsende bezoeker van het café 'De Hamse Bok' niet altijd even gestructureerd plaatsvindt. In samenspraak met de uitbater zal bezien worden welke mogelijkheden er in concreto bestaan om de situatie te verbeteren.

Conclusie:

• In het bestemmingsplan wordt alsnog geregeld dat het huidige terras van café 'De Hamse Bok' planologisch niet verder kan worden vergroot.
• In artikel 3 Horeca wordt een regeling opgenomen voor de gronden achter het café 'De Hamse Bok', Hoge Ham 45/45A. In lid 3.1 zijn twee nieuwe bepalingen a en b opgenomen en in lid 3.3 is de bepaling onder a gewijzigd. Het gebruik van de betreffende gronden als horecaterras is niet mogelijk gemaakt. De bestaande bepalingen in lid 3.1 zijn vernummerd. Uit oogpunt van uniformiteit met de andere bestemmingsplannen is de horecabestemming gekoppeld aan de Staat van Horeca-activiteiten, die dan ook aan het bestemmingsplan is toegevoegd.
• Paragraaf 4.3 van de toelichting wordt aangepast als het gaat om de beschrijving met betrekking tot beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten in de woning.
• Ook worden paragraaf 3.2 Verkeer en parkeren en 4.3 Toelichting op de gehanteerde bestemmingen van de toelichting aangepast.
• Het gemeentebestuur zal niet akkoord gaan met het realiseren van een parkeervoorziening onder het appartementencomplex op maaiveldniveau.

6.4 Ambtshalve aanpassingen

Na de inspraak en overlegprocedure zijn de volgende ambtshalve aanpassingen ten opzichte van het voorontwerpbestemmingsplan doorgevoerd.

Aanpassingen verbeelding

• De steeg tussen de panden Hoge Ham 45/45A en 47 is opgenomen in het plangebied. Deze steeg heeft in het bestemmingsplan Centrum een bedrijfsbestemming. Omdat de bedrijfsbestemming van het achterliggende gebied door de ontwikkeling van De Hoogt is gewijzigd, verdient het aanbeveling ook de bedrijfsbestemming van de steeg te wijzigen. Omdat de steeg geen openbare weg is, maar in eigendom bij de aangrenzende percelen (met recht van overpad) zijn hieraan de bestemming Wonen en Horeca toegekend waarop geen gebouwen of overkappingen zijn toegestaan.
• Voor het gehele plangebied is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 1 opgenomen. Het archeologisch onderzoek dat ten behoeve van de ontwikkeling van De Hoogte is opgesteld, is namelijk nog niet afgerond. Er zal nog een proefsleuvenonderzoek worden uitgevoerd. Afhankelijk van de uitkomsten van dat onderzoek kan worden besloten om de dubbelbestemming (bij de vaststelling van het bestemmingsplan alsnog) geheel of gedeeltelijk te schrappen of voorwaarden te stellen aan de planontwikkeling. De dubbelbestemming kwam nog niet voor in het voorontwerpbestemmingsplan.
• De aanduiding gevellijn is alleen aan de zijde van de Min. Aalberselaan gehandhaafd. De overige zijn verwijderd.
• Aan de noordoostzijde van het appartementengebouw (de entreezijde van bouwgroep A, zie figuur 2.5. en bijlage 2) zijn over een breedte van 11 m het bestemmingsvlak voor Wonen en de daarmee samenhangende aanduidingsvlakken 0,5 m vergroot. Ook zijn voor dit gebouw de zuidelijke begrenzing van het bouwvlak en de 'specifieke bouwaanduiding -1' iets verruimd vanwege een aanpassing van de toegang tot de parkeerkelder.
• Aan de zuidwestzijde van bouwgroep E (zie figuur 2.5. en bijlage 2) zijn over een breedte van 7,5 m het bestemmingsvlak voor Wonen en de daarmee samenhangende aanduidingsvlakken 0,3 m vergroot.
• Op bouwgroep A (het appartmentengebouw) is aan twee zijden een dakopbouw met een maximum bouwhoogte van 16,5 m mogelijk gemaakt.

Aanpassingen regels

• Aan artikel 1 Begrippen zijn 5 nieuwe subleden toegevoegd: archeologisch deskundige, archeologisch onderzoek, archeologische waarde, atelier en Staat van Horeca-activiteiten. De subleden zijn op alfabetische volgorde ingevoegd; voor zover noodzakelijk zijn de eerder opgenomen begripsbepalingen vernummerd. De archeologische begripsbepalingen zijn noodzakelijk omdat er in het plan de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 1 is opgenomen. Het begrip atelier wordt gebruikt in artikel 5 Wonen, lid 5.1 onder c.
• Van artikel 1 Begrippen zijn lid 1.23 (gevellijn) en 1.24 (hoofdgebouw) (beide volgens de nieuwe nummering) opnieuw geredigeerd.
• Van artikel 3 Horeca lid 3.3 is de oorspronkelijke bepaling onder a geschrapt omdat wonen per definitie strijdig is met een horecabestemming.
• Uit oogpunt van uniformering met andere bestemmingsplannen zijn in artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied jongerenontmoetingsplaatsen alsnog geregeld.

• Van artikel 5 Wonen is lid 5.2.1 Gebouwen geschrapt, omdat er overlappingen en tegenstrijdigheden zijn met de leden 5.2.3. en 5.2.4. In verband hiermee zijn de subleden 5.2.2. tot en met 5.2.5 vernummerd in 5.2.1. tot en met 5.2.4 en zijn de leden 5.2.1. onder b en 5.2.2 onder f (beide nieuwe nummering) aangepast.
• Van artikel 5 Wonen lid 5.2.2 (nieuwe nummering) is de regeling dat de maximum goothoogte over maximaal 60% van de breedte van de voorgevel van een woning 9 meter mag bedragen, komen te vervallen. In plaats daarvan is geregeld dat ter plaatse van de bouwgroepen D en E trappenhuizen zijn toegestaan met een goothoogte van ten hoogste 9 m mits de oppervlakte van een trappenhuis niet meer bedraagt dan 15 m2 en mits deze niet in de voorste bouwgrens worden gebouwd.
• In artikel 5 Wonen, lid 5.2.3 (nieuwe nummering) inzake aan- en uitbouwen, bijgebouwen, overkappingen en garages is de maximum goothoogte gewijzigd in 3,5 m omdat vanwege het huidige Bouwbesluit geen aanbouw kan worden gerealiseerd binnen een hoogtemaat van 3 m. Voor bouwgroep E is deze bouwhoogte niet toereikend omdat hier bebouwing in 2 bouwlagen is voorzien. Met behulp van de 'specifieke bouwaanduiding - 2' is geregeld dat de goothoogte hier gelijk mag zijn aan die van het hoofgebouw, ofwel maximaal 7 m. De maximum goothoogte is gelijk ook de maximum bouwhoogte.
• Aan hoofdstuk 2 is een nieuw artikel 6 Waarde - Archeologie - 1 toegevoegd. De opvolgende artikelen en de onderlinge verwijzingen zijn aangepast.

Aanpassingen toelichting en bijlagen

• Paragraaf 3.1 Beleidskader: Inde tabel is de tekst met betrekking tot de Prestatieafspraken Dongen 2011 t/m 2015 geschrapt omdat bij deze ontwikkeling geen sprake is van preferent partnerschap.
• Paragraaf 3.2 Verkeer en parkeren: De tekst met betrekking tot het parkeren is aangepast (afgestemd op de meest actuele versie van het stedebouwkundig plan).
• Paragraaf 3.6 Cultuurhistorie en archeologie is aangevuld met een passage over het Programma van Eisen dat ten behoeve van het proefsleuvenonderzoek wordt opgesteld.
• Paragraaf 3.9 Ecologie is aangevuld met de resultaten van het nader veldonderzoek dat is uitgevoerd naar het voorkomen van gierzwaluwen, huismussen en vleermuizen en met een activiteitenplan voor de bescherming van vleermuizen in het gebied.
• In paragraaf 4.3 Toelichting op de gehanteerde bestemmingen is de toelichting op de bestemming Wonen geactualiseerd naar aanleiding van diverse aanpassingen in de regeling. Ook is een toelichting opgenomen op de bestemming Waarde – Archeologie – 1 in verband met het opnemen van deze bestemming
• De volgorde van de Bijlagen bij de toelichting met sectorale toetsen en onderzoeken is in overeenstemming gebracht met de volgorde van de paragrafen in Hoofdstuk 3 Toetsen. De bijlagen zijn daarnaast aangevuld met:
  • 1. het programma van eisen voor het archeologisch onderzoek;
  • 2. veldonderzoek in het kader van de Flora en faunawet en het activiteitenplan dat daarmee samenhangt.

De aanpassingen van de toelichting hebben geen juridische betekenis.

Hoofdstuk 7 Bij de vaststelling aangebrachte wijzigingen

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan De Hoogt door de gemeenteraad op 3 juli 2014 is naar aanleiding van een ingediende zienswijze de volgende wijziging aangebracht.

• Voor het bouwvlak dat is opgenomen tussen de huisnummers Hoge Ham 29 en Hoge Ham 39 is de aanduiding waarmee het maximum aantal woningen is geregeld, gewijzigd van 2 in 1.