Kom Vlierden, 1e herziening

4.3 Ontwikkelingslocaties

Binnen de kern liggen enkele ontwikkelingslocaties waar in de planperiode een verandering in de functionele en/of ruimtelijke structuur aan de orde is. Op kaart 2, Ontwikkelingsschets zijn de betreffende locaties aangeduid. De ontwikkelingen op de locaties worden hierna kort toegelicht.

4.3.1 Ontwikkelingslocatie O1 - MFA

Een belangrijke ontwikkeling in het dorp betreft het realiseren van een multifunctionele dorpsaccommodatie (MFA) in combinatie met de bestaande café- zaal Thijssen.

mogelijke inrichtingsschets MFA-locatie

Voor ontwikkelingslocatie O1 MFA gelden de volgende uitgangspunten:

• Oriëntatie naar de Pastoriestraat, om levendigheid te vergroten;
• Oplossen van het (nijpende) gebrek aan verenigingaccommodatie;
• Flexibele invulling, om in te spelen op nieuwe functies en activiteiten;
• Mengen van doelgroepen;
• Openbaarheid;
• Realiseren van voldoende parkeerplaatsen, zonder overlast in het centrum en omliggende woonbuurten.

De opzet van de ontwikkeling houdt in:

• De MFA wordt gekoppeld aan de bestaande horeca, met hotelfunctie, waarbij de zaal wordt afgebroken;
• De MFA zal o.a. ruimte bieden aan de school (gymzaal), de harmonie, de toneelvereniging, de KBO en nog verschillende andere verenigingen;
• De sportzaal/ multifunctionele zaal zal bereikbaar zijn vanuit de bestaande horeca en via de MFA;
• Aan de Pastoriestraat wordt de straatwand hersteld; hoogte bebouwing twee lagen plus schuine kappen;
• De groenstructuur in de Pastoriestraat wordt zoveel mogelijk aangevuld;
• De Edisonstraat krijgt een groene inrichting;
• In het parkeren wordt voorzien door ca. 13 parkeerplaatsen op het MFA-terrein en ca. 18 op het parkeerterrein van de school in de Edisonstraat (dubbelgebruik). Het definitieve aantal parkeerplaatsen is, conform het gemeentelijke parkeerbeleid, afhankelijk van het totale programma.
  

4.3.2 Ontwikkelingslocatie O2 - Huize De Vliert

Het gemeentelijke monument Huize De Vliert fungeert momenteel als dagverblijf voor kinderen met een verstandelijke en/of lichamelijke handicap voor St. ORO. Het gebouw voldoet echter niet meer en daarom vertrekt St. ORO uit dit pand. Het pand met de aangrenzende grond heeft de bestemming "Centrum" met de aanduiding 'maatschappelijk'. Om ook een andere invulling van het pand met aangrenzende grond mogelijk te maken, is het als ontwikkelingslocatie opgenomen.

Belangrijke stedenbouwkundige uitgangspunten voor de ontwikkeling van deze locatie zijn:

• behoud van het gemeentelijk monument;
• realisatie parkeren op eigen terrein.

Daarnaast dient er een ontwikkelingsplan, bestaande uit inrichtingsschets en haalbaarheidsstudie opgesteld te worden.

4.3.3 Ontwikkelingslocatie O3 - JAV-gebouw

Het JAV-gebouw, Schooteindseweg 2, komt voor herontwikkeling in aanmerking, omdat de nieuwe MFA ook ruimte gaat bieden als jeugdaccommodatie. De mogelijke verkaveling is onderstaand afgebeeld.

mogelijke inrichtingsschets JAV-gebouw

Het ontwerp is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• De bebouwingsvorm is gebaseerd op de traditionele typologie van langgevel(boerderij)gebouwen in Vlierden. De bouwmassa bestaat uit één laag met kap. Ook voor de architectuur staat de traditionele architectuur van boerderijgebouwen model.
• De bomen op het voorterrein blijven gehandhaafd, gebouwen worden minimaal 2 m uit de kroon van de bestaande bomen geprojecteerd.
• Het parkeren vindt in principe plaats op eigen terrein. Het kioskplein biedt aanvullend ruimte voor bezoekers.
• Totaal zijn maximaal 6 grondgebonden woningen mogelijk, geschikt voor starters, gezinnen en senioren.
  

4.3.4 Ontwikkelingslocatie O4 - Keesomstraat

Omdat de bestaande sportzaal in het MFA-complex wordt opgenomen, komt er op die locatie ruimte beschikbaar voor woningbouw.

Een en ander kan leiden tot een ontwikkelingsplan zoals onderstaand weergegeven.

mogelijke inrichtingsschets Keesomstraat

Dit plan is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• Sloop van de bestaande sportzaal.

• Handhaven en mogelijk iets verschuiven van het basketbalveld.
• Mogelijkheid voor zowel vrijstaande woningen, halfvrijstaande en/of rijenwoningen in het plangebied, afhankelijk van de woningbehoefte.
• Bij herontwikkeling is het uitgangspunt dat de bestaande Keesomstraat gehandhaafd wordt.
• De wens is om in de Einsteinstraat en Keesomstraat het straatgroen te versterken.
• De bouwmassa's van de woningen kunnen aansluiten op de bestaande woningen in de buurt. Maximaal twee lagen plus schuine kap.
• De locatie biedt ruimte aan maximaal 6 nieuwe woningen. De te realiseren woningtypen worden gekozen op basis van de behoeften.
  

4.3.5 Ontwikkelingslocatie O5 - Hoge Zijdeweg

Aan de Hoge Zijdeweg is sprake van een afronding van het plan Dorpsakkers, conform onderstaande afbeelding.

mogelijke inrichtingsschets

De uitgangspunten voor dit plan zijn:

• Aansluiten op het verkavelingspatroon van de nieuwbouwzone noordrand Hoge Zijdeweg.
• Maximaal 18 kavels voor vrijstaande, halfvrijstaande woningen, en/of drie-onder-één-kap woningen (kleine rij).
• Ruimte voor dorpspad naar Oude Aa.
  

4.3.6 Ontwikkelingslocatie O6 - Binnengebied Vlierdenseweg

De gemeente heeft de gronden van het stucadoorsbedrijf Van den Heuvel verworven. De grote gestucte bedrijfsbebouwingd die, zoals eerder opgemerkt, niet aansluit op het kleinschalige karakter van het dorpslint wordt gesloopt. Deze locatie wordt herontwikkeld en op deze gronden, met een aansluitend perceel van de gemeente, wordt een kleine woningbouwlocatie ontwikkeld. Het verkavelingsplan is hierna afgebeeld. Tezamen met de hiervoor genoemde ontwikkelingslocaties is voldoende ruimte beschikbaar gekomen om in de woningbehoefte in de komende planperiode te voldoen.

mogelijke inrichtingsschets binnengebied Vlierdenseweg

De verkaveling is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• Auto-ontsluiting vanaf de Vlierdenseweg;
• Langzaamverkeersontsluiting via historische weg (afbeelding in paragraaf 3.2.2) vanaf de Pastoriestraat;
• Bouwen buiten de milieucontour van het LPG-brandstoffenverkooppunt Vlierdenseweg 232;
• Bouwen buiten de geurcontour van het agrarisch bedrijf Haamakkersweg 2
• Bouwen buiten de milieucontour hondenpension, Vlierdenseweg 238;
• Bouwen buiten de milieucontour van het garagebedrijf, Vlierdenseweg 203;
• Behoud bestaande houtsingel;
• Een flexibel aanbod van vrijstaande, halfvrijstaande en rijwoningen;
• De omvang, bouwmassa's en architectuur van de woningen komen overeen met de bestaande woningen in Vlierden;
• In straatwand Vlierdenseweg bouwen in lintstructuur.
• In totaal is sprake van maximaal 25 woningen;
• Qua hoogte rekening houden met molenbiotoop.
  

4.3.7 Verspreide kavels

Het algemene beleid voor zuinig ruimtegebruik - eerst verdichten en daarna pas uitbreiden - heeft ook gevolgen voor het bouwen binnen de oude lintstructuren. Binnen het dorpscentrum en de dorpslinten is een verdere verdichting in principe aanvaardbaar.

In de zo genaamde buitenlinten wordt als algemeen uitgangspunt gekozen daar geen nieuwbouwlocaties te situeren.

Op verspreide kavels binnen de bestaande bebouwingsstructuur is ruimte voor de bouw van enkele woningen. Deze bouwlocaties zijn op de kaart 'ontwikkelingsschets' aangeduid als 'individuele bouwkavel'.

Voor een drietal kavels waar in het thans geldende bestemmingsplan al de mogelijkheid voor één nieuwe woning (in vigerend plan aangeduid met 1 extra woning (-1w-)) is opgenomen, wordt deze mogelijkheid in het nieuwe bestemmingsplan overgenomen. Dit betreft de adressen:

• Vlierdenseweg 170,
• Vlierdenseweg 184 en
• het perceel (548) tussen Vlierdenseweg 220 en 228.

Daarnaast zijn op het volgende adres twee nieuwe woningen opgenomen:

• Vlierdenseweg 172, betreft 2 appartementen boven de hier gevestigde cafetaria.

Tot slot is op twee plaatsen nog een mogelijkheid voor een nieuwe woning opgenomen via een wijzigingsbevoegdheid; dit betreft de percelen:

• Oude Torenweg 2
• achter Pastoriestraat 12 (hoek Van Leeuwenhoekstraat / Huygenssstraat).
  

4.3.8 Ruimte voor Ruimte-woningen / BiO-woningen

Aanvullend op bovengenoemde locaties voor de reguliere woningbouw zijn in potentie in de kom Vlierden twee locaties aanwezig voor de bouw van woningen in het kader van het provinciale 'Rood voor groen beleid'. Dit zijn de zogenaamde Ruimte voor Ruimte-woningen en de BiO-woningen. Het rendement van deze woningen komt ten goede aan de ruimtelijke kwaliteit, in de vorm van de sloop van (agrarische) stallen en de aanleg van groenelementen, alsmede aan het financieel mogelijk maken van verplaatsing.
Binnen voorliggend plan komen de volgende twee locaties voor een dergelijke ontwikkeling in aanmerking.
De locatie Belgerenseweg 4-6 is thans een agrarisch bedrijf (intensieve veehouderij). De gemeente is voornemens dit bedrijf te verplaatsen en te bezien of deze locatie in aanmering komt voor de 'ruimte-voor-ruimte-regeling'. Daardoor vervalt de milieucontour van dit bedrijf. Dit zal leiden tot een belangrijke verbetering van het woonmilieu in dat deel van Vlierden.
De locatie aan de Waagweg betreft het perceel waarop eerder het bedrijf Driessen was gevestigd. Deze locatie is door het bedrijf nu nog in gebruik voor opslag. Over de aankoop van deze gronden door de gemeente is overeenstemming bereikt. Hierdoor verdwijnt bedrijvigheid uit het centrum en de verkeersveiligheid neemt toe ten gevolge van de vermindering van het aantal vrachtauto's.

Tevens spant de gemeente zich in om van het voormalige agrarische bedrijf Waagweg 3 gronden aan te kopen en de hierop nog staande bedrijfsstallen te slopen. Verkend wordt of deze locatie (op termijn) ook in aanmerking kan komen voor Ruimte voor Ruimte- en/of BiO-woningen. Een dergelijke ontwikkeling zou leiden tot een aanzienlijke ruimtelijke verbetering van de zuidrand van Vlierden. Thans is sprake van een verrommeld gebied.

Win-win situatie

Uit bovenstaande toelichting blijkt dat ontwikkeling van de twee locaties voor Ruimte voor Ruimte- en/of BiO-woningen goed is voor:

• het provinciale beleidsstreven inzake de verbetering van het Brabantse landschap;
• de ontwikkeling van het dorp Vlierden.
  

Apart bestemmingsplan

Voor beide locaties is de stand van de planvorming nog in een te prematuur stadium om in voorliggend plan reeds een regeling voor de genoemde ontwikkeling op te nemen. Te zijner tijd zal voor de twee locaties een aparte bestemmingsplanprocedure worden gevolgd.