Hotel Duinoord

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Door de aantrekkende economie en de structurele groei van het aantal buitenlandse toeristen wordt de potentiële bezettingsgraad van hotels in de regio hoger. Ook de wensen en verwachtingen van de gasten ten aanzien van comfort veranderen. Hotel Duinoord wil graag op deze trends en ontwikkelingen inspelen door uitbreiding van de capaciteit van het hotel en door een kwaliteitsslag van de huidige voorzieningen. Na uitbreiding biedt het hotel een groter en gedifferentieerder aanbod van hotelkamers. Daarnaast wordt het voorzieningenniveau van het hotel uitgebreid.

De uitbreiding van Hotel Duinoord behoort tot één van de initiatieven die het gebied rondom de Fort den Haakweg in Vrouwenpolder een kwaliteitsimpuls kan geven.

De voorgenomen uitbreiding van het Hotel Duinoord wijkt af van de regels zoals opgenomen in het geldende bestemmingsplan. In 2012 was de uitbreiding van het hotel al voorzien en er is om die reden een wijzigingsbevoegdheid opgenomen in het actualisatieplan Kom Vrouwenpolder. Hoewel de beoogde ontwikkeling voldoet aan de voorwaarden zoals opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid, is vanwege de huidige wetgeving ten aanzien van het aspect stikstof, voor een andere ruimtelijk instrument met bijbehorende procedure gekozen.

De beoogde ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt door middel van een omgevingsvergunning voor het afwijken van het vigerende bestemmingsplan. Bij de aanvraag om omgevingsvergunning zal de voorliggende ruimtelijke onderbouwing worden gevoegd, waarin het voornemen wordt getoetst aan het huidige beleidskader en bestaande wet- en regelgeving.

1.2 Ligging projectlocatie

Hotel Duinoord ligt aan Breezand 65 in Vrouwenpolder. Het hotel ligt aan het eind van de Fort den Haakweg, onderaan de duinen en de voet van de Veerse Dam, nabij de Noordzee, tussen het Veerse Meer en het natuurgebied Oranjezon. Het hotel ligt op het knooppunt waar de routes naar het strand en duinen, Vrouwenpolder en het Veerse meer samen komen. De omgeving is relatief rustig en groen. De locatie is gelegen tussen de duinen, het natuurgebied en voormalig fort 'Fort den Haak', recreatieterrein Breezand en een parkeerterrein dat wordt gebruikt door zowel hotelgasten, strandgangers als bezoekers van omliggende functies.

Figuur 1.1 Ligging projectlocatie

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 worden de huidige en de nieuwe situatie beschreven. Het van toepassing zijnde ruimtelijk beleidskader is opgenomen in hoofdstuk 3. De beoogde ontwikkeling wordt vervolgens in hoofdstuk 4 getoetst aan alle relevante omgevingsaspecten.

Tot slot wordt in hoofdstuk 5 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het project aangetoond.

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Hotel Duinoord is een familiehotel gelegen direct achter de duinen van Breezand in de waterkeringszone. Het hotel heeft momenteel 21 kamers in het goedkope segment, een restaurant met terras en bijbehorende keuken. In het hoogseizoen zijn alle kamers verhuurd en is er een grote aanloop van strandgasten op het zonnige terras.

Karakteristiek is het hoofdgebouw, met een goede situering en herkenbare materialisatie: wit gekeimd metselwerk en een rood overstekend dak.

De ligging nabij de Noordzee, het Veerse Meer, het natuurgebied Oranjezon, de Veerse dam met de Deltawerken, de kernen Vrouwenpolder, Veere en Domburg maakt de omgeving aantrekkelijk voor wandelaars, fietsers, strandbezoekers en watersporters.

Ten zuiden van het hotel ligt een parkeerplaats voor bezoekers (zie figuren 1.1 en 1.2).

Figuur 2.1 Huidige situatie (Dymanus Architectuur)

2.2 Beoogde situatie

Met een uitbreiding wil Duinoord een hoogwaardig hotel worden waarbij alle kamers gelijkvloers en binnendoor bereikt worden met een eigen - op de natuur georiënteerde - buitenruimte. Het voorzieningenniveau wordt daarbij uitgebreid, zodat naar verwachting ook in voor- en naseizoen een goed draaiend hotel kan ontstaan.

De beoogde uitbreiding kan enkel zuidwaarts plaatsvinden, vanwege de ligging van de waterkeringszone ter plaatse van de locatie van het huidige hotel. Het zuidelijk en buiten de waterkeringszone gelegen parkeerterrein is in het vigerende bestemmingsplan via een wijzigingsbevoegdheid reeds aangewezen als potentiële uitbreidingslocatie voor Hotel Duinoord.

Programma

Het aantal hotelkamers zal worden uitgebreid naar in totaal 46 kamers. Daarbij wordt een deel van de bestaande bebouwing en kamers afgebroken en wordt het terrein opnieuw ingericht.

Het bestaande restaurant wordt uitgebreid met een ruime ontbijtzaal. Het hotel biedt naast een restaurant ook vergaderruimte voor intern en extern gebruik. Speciaal voor de hotelgasten worden nieuwe ondersteunende voorzieningen toegevoegd waaronder een wellness- en eventueel ook een fitnessruimte.

Beoogde bebouwing

De hoofdgebouwen met het restaurant en de keuken blijven in de nieuwe situatie behouden. De borstwering zal worden vervangen. Aansluitend op het bestaande gebouw wordt een nieuw, transparant paviljoen met een representatieve entree en lobby toegevoegd. Deze transparante bebouwing zal in één bouwlaag worden uitgevoerd. Aan de zijde van het huidige parkeerterrein zullen de nieuwe hotelkamers in drie compartimenten worden gebouwd, passend bij het volume van de huidige bebouwing. De bouwhoogte van het hoogste (en meest naar achter gelegen) compartiment zal 12,7 m bedragen. De overige nieuwbouw bestaat uit maximaal drie bouwlagen met een bijbehorende maximum bouwhoogte van 9,8 m.

Figuur 2.2 Beoogde situatie (Dymanus Architectuur, 22-03-2017)

Doordat het zuidelijke gebouw wordt vervangen door een nieuw transparant gebouw, wordt er een doorkijk gecreëerd naar het achterliggende landschap.

Omliggend terrein

Het voorterrein wordt hoogwaardig en representatief ingericht. Het terrein aan de achterzijde van de nieuwbouw wordt opnieuw beplant en kan straks weer onderdeel uitmaken van het natuur- en recreatief landschap.

Het parkeren op het voorterrein geschiedt op maaiveldniveau, in groene eilandjes welke door heggen zijn omgeven. Ten zuiden van de huidige parkeerplaats is een openbare parkeerplaats die wordt geëxploiteerd door het waterschap. Een deel van de parkeerplaatsen voor Duinoord zal op dit parkeerterrein worden gerealiseerd. In het kader van het integrale plan Park Fort den Haak wordt een nieuw openbare parkeergelegenheid aangelegd, om de bestaande openbare parkeergelegenheid te compenseren.

Het stedenbouwkundig ontwerp, het nieuwe aanzicht van het hotel, de architectonische uitstraling en de landschappelijke inpassing zijn nader uitgewerkt in de rapportages zoals bijgevoegd in bijlagen 1 en 2.

Op 20 april 2017 heeft de raad het landschapsplan voor de uitbreiding van Duinoord vastgesteld. Het landschapsplan zoals het is vastgesteld is opgenomen in Bijlage 3. Bij de vaststelling is een eindadvies geschreven. Dit eindadvies is toegevoegd als Bijlage 4.

Figuur 2.3. Landschappelijke inpassing hotel Duinoord (Bosch Slabbers Landschapsarchitecten, 20-11-2016).

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleid

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling getoetst aan het relevante beleidskader. Daarbij wordt getoetst of de ontwikkeling past binnen het geldende ruimtelijk beleid. Achtereenvolgens worden het beleid van het Rijk, de provincie Zeeland, het regionaal beleid en het beleid van de gemeente Veere uitgelicht.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Beleidskader

Het Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna: het SVIR) bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid van het rijk. Met het SVIR kiest het rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en de waterveiligheid. Voor deze belangen is het rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Uitwerking vindt plaats in wetgeving zoals de toekomstige Omgevingswet.

Toetsing

Voor de beoogde ontwikkeling is vooral het nationale belang waterveiligheid relevant. Het Rijk beschermt de primaire waterkeringen (dijken, dammen, kunstwerken en duinen) die in beheer zijn bij het Rijk beschermt evenals het kustfundament. Ook stelt het Rijk de normen voor de primaire waterkeringen, ook die in beheer bij waterschappen.

Het kustfundament omvat het gehele zandgebied, nat én droog, dat als geheel van belang is als drager van functies in het kustgebied. Aan de landzijde omvat het kustfundament alle duingebieden én alle daarop gelegen harde zeeweringen. De landwaartse grens valt bij smalle duinen en dijken samen met de grens van de waterkering uitgebreid met de ruimtereservering voor tweehonderd jaar zeespiegelstijging en omvat daar waar de duinen breder zijn dan de waterkering het gehele duingebied.

In figuur 3.1 is een uitsnede van de bij het SVIR behorende kaart Nationale ruimtelijke hoofdstructuur opgenomen voor het projectgebied en de directe omgeving daarvan. Op deze uitsnede is met een lichtblauw vlak het kustfundament aangeduid. De exacte begrenzing van het kustfundament is uitgewerkt en vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (zie paragraaf 3.2.2).

Het beleid voor het kustfundament is om de hoogte daarvan te laten meegroeien met de zeespiegelstijging door zand toe te voegen wordt doorgezet. Om dit systeem integraal te kunnen beheren, wordt het kustfundament ruimtelijk beschermd met een 'ja-mits, nee-tenzij'-regime (conform Nationaal Waterplan).

Figuur 3.1 Uitsnede kaart Nationale ruimtelijke hoofdstructuur met in lichtblauw het kustfundament (bron: SVIR)

Uit figuur 3.1. blijkt dat het noordelijk deel van de projectlocatie ligt binnen het gebied dat is aangemerkt als kustfundament. Voor de toetsing van het initiatief aan het kustfundament wordt verwezen naar paragraaf 3.2.2 en 4.10.

Voor het overige is in de SVIR geen concreet beleid op nationaal niveau geformuleerd dat van belang is voor het voorliggend project.

Conclusie

Het SVIR heeft een hoog abstractieniveau en is voor de beoogde ontwikkeling geen concreet toetsingskader. De in de SVIR genoemde nationale belangen worden door de voorgenomen ontwikkeling overigens niet geschaad.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Beleidskader

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de juridische vertaling op rijksniveau van het beleid dat geschetst is in het SVIR. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals het SVIR wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Vanuit het Barro zijn het Kustfundament (Titel 2.3 van het Barro) en Primaire waterkeringen buiten het kustfundament (Titel 2.11. van het Barro) relevant voor het voorliggend project. Op deze 2 onderdelen wordt hierna ingegaan.

Kustfundament

Het bestaande Hotel Duinoord ligt in het kustfundament buiten stedelijk gebied. Ook een deel van de beoogde nieuwbouw ligt daarbinnen. Een en ander is weergegeven in figuur 3.2.

Figuur 3.2 Kustfundament uit het Barro geprojecteerd over luchtfoto

Voor het kustfundament gelden de volgende regels:

• Artikel 2.3.2.: geen activiteiten mogelijk mogen worden gemaakt die een belemmering vormen voor het uitzicht op de vrije horizon vanaf de gemiddelde hoogwaterlijn met de blik op zee;
• Artikel 2.3.4.: er mogen geen belemmeringen ontstaan voor de instandhouding of versterking van het zandige deel van het kustfundament, of het onderhoud, de veiligheid of mogelijkheden voor versterking van de primaire waterkering;
• Artikel 2.3.5.: een plan dat betrekking heeft op gronden buiten het stedelijk gebied ten opzichte van het daaraan voorafgaande geldende bestemmingsplan maakt geen nieuwe bebouwing mogelijk. Deze bepaling is niet van toepassing op:
  • 1. bouwwerken ten behoeve van tijdelijke of seizoensgebonden activiteiten;
  • 2. herbouw of verbouw van een bestaand bouwwerk waarbij een eenmalige uitbreiding van het grondoppervlak met ten hoogste tien procent is toegestaan;
  • 3. bouwwerken voor het openbaar belang voor zover deze bouwwerken niet buiten het kustfundament tot stand gebracht kunnen worden;
  • 4. nieuwe bebouwing die bijdraagt aan versterking van het zandige deel van het kustfundament.

Primaire waterkeringen buiten het kustfundament

Naast het kustfundament loopt er een primaire waterkering met de daarbij behorende beschermingszone door het projectgebied (zie figuur 4.4. in paragraaf 4.10; de waterparagraaf).

• Voor zover deze buiten het kustfundament liggen is deze titel van het Barro toepassing. Daarin worden regels gesteld ten aanzien van onderhoud, de instandhouding of de versterking van de primaire waterkering inclusief de daarbij behorende beschermingszone als bedoeld in artikel 1.1 van de Waterwet.
• In artikel 2.11.2. is vastgelegd dat een primaire waterkering en de gronden die deel uitmaken van een beschermingszone in een bestemmingsplan worden opgenomen en beschermd.
• In artikel 2.11.3. is bepaald dat op de hiervoor bedoelde gronden een nieuwe ontwikkeling mogelijk is voor zover er geen belemmeringen ontstaan voor het onderhoud, de instandhouding of de versterking van de primaire waterkering.

Toetsing

Voor de nieuwbouw geldt van een bestaand bouwwerk een eenmalige uitbreiding van het grondoppervlak met ten hoogste tien procent is toegestaan. In bijlage 5 zijn berekeningen opgenomen waaruit blijkt dat aan deze regel wordt voldaan. Het grondoppervlak van het bestaande hotel binnen het kustfundament bedraagt 1.066 m2. In de nieuwe situatie (na realisatie) heeft het hotel voor dat deel dat ligt binnen het kustfundament een oppervlakte van 1.084 m2. Dit een toename van 1,69%. Deze toename valt ruim binnen de hiervoor genoemde maximum uitbreidingsruimte van 10%.

De primaire waterkering buiten het kustfundament inclusief de daarbij behorende beschermingszone zijn in dit bestemmingsplan opgenomen en beschermd. In paragraaf 4.10 is gemotiveerd dat de beoogde ontwikkeling geen belemmeringen oplevert voor het onderhoud, de instandhouding of de versterking van de primaire waterkering.

Conclusie

Vanuit het Barro zijn het Kustfundament en Primaire waterkeringen buiten het kustfundament relevant voor de uitbreiding van het hotel. Voor de nieuwbouw geldt van een bestaand bouwwerk een eenmalige uitbreiding van het grondoppervlak met ten hoogste tien procent is toegestaan. Ook ten aanzien van de regels rondom de primaire waterkering buiten het kustfundament wordt voldaan aan het Barro. De beoogde ontwikkeling levert geen belemmeringen op voor het onderhoud, de instandhouding of de versterking van de primaire waterkering. De waterkering inclusief de daarbij behorende beschermingszone zijn in dit bestemmingsplan opgenomen en beschermd.

3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

Beleidskader

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat voor ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken, de treden van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking moeten worden doorlopen. Doel van de ladder is zorgvuldig ruimtegebruik. Daarbij wordt getoetst:

• 1. of de voorgenomen ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• 2. als dat het geval is, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• 3. indien de ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Op basis van de Handreiking Ladder voor Duurzame verstedelijking van het ministerie van Infrastructuur en Milieu vallen recreatieve ontwikkelingen onder 'overige stedelijke voorzieningen'. Daarmee zou het realiseren van hotelkamers op basis van artikel 1.1.1. onder 1i van het Besluit ruimtelijke ordening kunnen worden beschouwd als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit is mede afhankelijk van het aantal nieuwe bouwwerken en de bouw- en gebruiksmogelijkheden die het geldende bestemmingsplan op de beoogde locatie al biedt. Gezien het grondoppervlak van het huidige hotel verdubbeld, kan de uitbreiding van het hotel worden gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling die getoetst moet worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Toetsing behoefte, locatiekeuze en ontsluiting

Trede 1 (behoefte)

Naar verwachting neemt de vraag in de regio naar hotelaccommodatie verder toe. Na een goed 2015 (tot 5% groei van de vraag) zal de vraag naar logies in 2016 verder groeien met circa 3%. Deze groei komt door de aantrekkende economie en de structurele groei van het aantal buitenlandse toeristen. Van dit laatste profiteren vooral de regio Amsterdam en de kustgebieden (bron: Rabobank Cijfers & Trends, 2016). Anderzijds neemt ook het aanbod aan hotelfaciliteiten in de regio toe en is AirBnB inmiddels een serieuze factor in de markt. De trends in de hotelbranche kunnen als volgt worden samengevat (Rabobank Cijfers & Trends, 2016):

• Pricing en beleving worden steeds belangrijker: de consument van nu wil een zo goed mogelijk kwalitatief product tegen een zo scherp mogelijke prijs. Enkel voor een uniek product dat een bijzondere herinnering of beleving creëert, is de consument nog bereid om een meerprijs te betalen. Het gevolg van deze trend is dat er sprake is van een opkomst van hotels zonder horeca of bijzondere voorzieningen. Als tegenreactie hierop zijn er steeds meer hotels met meer beleving, thematisering en luxe.
• Branchevervlechting en –vervaging. In toenemende mate vervagen grenzen tussen branches, met name tussen dag- en verblijfsrecreatie. Pretparken bieden hotelkamers aan, dierentuinen bungalowovernachtingen, terwijl hotelondernemingen juist weer diverse vormen van recreatie aanbieden om de gast die unieke beleving te bieden. Aan de onderkant van de markt groeit het kleinschalige particuliere aanbod (bed & breakfast, kamerverhuur, huisruil).
• Het particulier verhuren van verblijfsaccommodaties wint terrein.

De groei van het aanbod in hotels is een direct gevolg van de groei van het aantal toeristen. Dit blijkt ook uit gegevens van het Kenniscentrum Kusttoerisme. In tabel 3.1 is de toename van het aantal gasten in Zeeland te zien over de jaren 2012, 2013 en 2014. In het vakantiejaar 2014 brachten Nederlanders 1,27 miljoen vakanties in Zeeland door. Dit is iets meer dan in 2013 (aantal vakanties 1,15 miljoen). De vakanties duren daartegenover wel iets korter. Het aantal buitenlandse gasten is toegenomen met 16%. Het aantal gasten uit eigen land is toegenomen met 12%.

Tabel 3.1 Aantal gasten in Zeeland (Kenniscentrum Kusttoerisme, 2014)

In tabel 3.2 is de ontwikkeling van het aantal overnachtingen in Zeeland weergegeven. Ook hier is een duidelijke stijging in waar te nemen. Het aantal buitenlandse overnachtingen is toegenomen met 15%, ten opzichte van een stijging van 5% van overnachtingen uit eigen land.

Tabel 3.2 Aantal overnachtingen in Zeeland (Kenniscentrum Kusttoerisme, 2014)

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de vraag naar hotelaccommodatie toeneemt. De groei zit niet zozeer in het traditionele hotelconcept, maar veel meer in vernieuwende concepten, met meer luxe, comfort, privacy en identiteit.

Het toevoegen van hotelkamers is kansrijk in de toeristisch populaire regio's, zeker wanneer sprake is van een onderscheidend concept. Het projectgebied maakt deel uit van een toeristische regio.

Het hotelconcept sluit naadloos aan op deze vraagontwikkeling.

Trede 2 en 3 (locatiekeuze en ontsluiting)

De ontwikkeling is gericht op kwaliteitsverbetering van een bestaand hotel en maakt onderdeel uit van het integrale plan om de overgangszone gelegen tussen de kern Vrouwenpolder en de kust met grote recreatieve potenties - in lijn met de recreatiekansenkaart van het provinciale omgevingsplan - uit te werken als regionale recreatieve 'hotspot'. De beoogde ontwikkeling maakt gebruik van de bestaande kwaliteiten in dit gebied en benut de recreatieve potentie ervan.

Op de multimodale ontsluiting is nader ingegaan in paragraaf 4.8. Het projectgebied wordt passend ontsloten.

3.3 Provinciaal en regionaal beleid

3.3.1 Omgevingsplan Zeeland 2012-2018

Beleidskader

Het provinciaal ruimtelijk beleid is neergelegd in het Omgevingsplan Zeeland. Prioriteit in het economisch-ruimtelijke beleid is het vernieuwen van de toeristische sector.

De Provincie wil de toeristisch-recreatieve potenties van Zeeland optimaal benutten. De provincie stimuleert toekomstgerichte verblijfsrecreatieve ontwikkelingen, op - vanuit economische opzicht en vanuit landschappelijk oogpunt - wenselijke en goed bereikbare locaties. De recreatiekansenkaart vormt de onderlegger voor het recreatiebeleid. Op deze kaart wordt onderscheid gemaakt in “hotspots”, kustzone, regionale ontwikkelingslocaties en overig Zeeland. De nadruk ligt daarbij op kwaliteitsverbetering en productinnovatie.

Uitgangspunt voor de hotspots is dat meerdere kansrijke (verblijfs)recreatieve ontwikkelingen worden gecombineerd tot initiatieven met een economische meerwaarde voor het gebied. Per hotspot wordt op de recreatiekansenkaart inzichtelijk gemaakt welke kansen er voor het betreffende gebied liggen.

Toetsing

Hotspot

Hotel Duinoord is gelegen in een van de 'hotspots' zoals aangegeven op de recreatiekansenkaart. Een hotel, recreatiewoningcomplex en een camping behoren hier volgens het marktonderzoek tot de kansrijke initiatieven. De beoogde ontwikkeling omvat de uitbreiding van het Hotel Duinoord en maakt onderdeel uit van het integrale plan voor Park Fort den Haak, waarin diverse recreatieve ontwikkelingen het gebied tussen de kern Vrouwenpolder en de duinen een meer aantrekkelijk gebied voor zowel dagtoerisme als verblijfstoerisme maken.

Figuur 3.3 Uitsnede recreatiekansenkaart (bron: provincie Zeeland)

Kustzone

Revitalisering vormt de belangrijkste opgave voor het bestaande verblijfsrecreatieve aanbod in de kustzone. Bestaande bedrijven worden gestimuleerd om - al dan niet in combinatie met een (beperkte) uitbreiding - tot kwaliteitsverbetering of productinnovatie te komen.

Hotel Duinoord zal door middel van de beoogde uitbreiding een aantrekkelijker aanbod van haar hotelkamers én bijbehorende voorzieningen creëren voor haar gasten.

Meer informatie over de ruimtelijke inpassing is het vinden in hoofdstuk 2. De paragraaf verkeer en parkeren in hoofdstuk 4 geeft meer inzicht in de verkeersaantrekkende werking van de ontwikkeling.

Verevening

Op het voornemen om de capaciteit van het hotel uit te breiden, is het principe van verevening van toepassing. De gemeente en initiatiefnemer leggen de verplichtingen rondom verevening vast in een overeenkomst.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen het provinciaal ruimtelijk beleid zoals neergelegd in het Omgevingsplan Zeeland.

3.3.2 Verordening ruimte Provincie Zeeland

Beleidskader

In de Verordening ruimte provincie Zeeland die op 28 september 2012 vastgesteld en op 11 maart 2016 gedeeltelijk is gewijzigd, worden regels gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. Met de Verordening Ruimte maakt de provincie vooraf duidelijk welke onderdelen van het provinciale beleid bindende betekenis hebben voor gemeentelijke plannen.

Toetsing

• Artikel 2.16 (afwegingszone natuurgebieden) stelt dat binnen 100 meter van natuurgebieden aannemelijk moet worden gemaakt dat er geen negatieve effecten op het natuurgebied te verwachten zijn.
• In Artikel 2.17 (landschap en erfgoed) zijn regels opgenomen ter bescherming van landschappen, landschapselementen of cultuurhistorische elementen.

In paragraaf 4.1.2, 4.11 en 4.12 van deze ruimtelijke onderbouwing wordt rekening gehouden met de eisen uit de verordening. Er is geen sprake van aantasting van natuurlijke, landschappelijke of cultuurhistorische waarden.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen de regels die zijn opgenomen in provinciale verordening.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Bestemmingsplan Kom Vrouwenpolder (2012)

Beleidskader

Ter plaatse van het projectgebied geldt het bestemmingsplan 'Kom Vrouwenpolder' (vastgesteld op 19 april 2012). De gronden zijn bestemd als 'Horeca', 'Verkeer' en 'Waarde-Hydrologische bufferzone'. Daarnaast is de aanduiding 'Gebiedsaanduiding wro-zone - wijzigingsgebied 4' opgenomen. Dit houdt in dat de huidige bestemming van het parkeerterrein mag worden gewijzigd naar 'Horeca tot en met categorie 1c van de Staat van Horeca-activiteiten', Groen' en 'Verkeer' met inachtneming van de volgende regels:

• de wijzigingsbevoegdheid dient in één keer voor het gehele gebied te worden toegepast;
• de wijzigingsbevoegdheid wordt niet toegepast indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken;
• voldaan wordt aan stedenbouwkundige voorwaarden;
• het opstellen van een stedenbouwkundig plan past binnen de stedenbouwkundige voorwaarden;
• er voldaan wordt aan landschappelijke inpassing;
• er voldaan wordt aan het op het CROW geadviseerde norm voor parkeervoorzieningen;
• via een ruimtelijke onderbouwing wordt aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening;
• de economische uitvoerbaarheid dient te worden aangetoond;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken worden niet onevenredig aangetast.

Figuur 3.4 Uitsnede verbeelding van het bestemmingsplan 'Kom Vrouwenpolder' (2012 vastgesteld)

Toetsing en conclusie

Hoewel de beoogde ontwikkeling voldoet aan de voorwaarden zoals opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid, is vanwege de huidige wetgeving ten aanzien van het aspect stikstof, voor een ander ruimtelijk instrument met bijbehorende procedure gekozen.

3.4.2 Dorpsplan Vrouwenpolder (2012)

Beleidskader

De herontwikkeling van het Fort den Haakweg-gebied is als projectmaatregel opgenomen in de ruimtelijk-economische agenda van het dorpsplan. Aangeven is dat er voor deze ontwikkeling een Masterplan wordt opgesteld dat bestaat uit een integrale ontwikkelingsvisie, inclusief toeristisch-economische verkenning, voor de Fort den Haakweg en het gebied tussen dit bebouwde lint en de N57. Naast een ruimtelijke structuurschets en -ontwerp zal ook een financiële strategie worden ontwikkeld.

De uitbreiding van hotel Duinoord is al vervolguitwerking opgenomen in het Dorpsplan Vrouwenpolder. De uitbreiding moet gepaard gaan met een kwaliteitsslag op programmatische en ruimtelijke aspecten. Voor wat betreft het programma wordt ingezet op een groter en gedifferentieerder aanbod van hotelkamers en op de realisatie van wellnessvoorzieningen.

De ruimtelijke kwaliteitsslag moet op stedenbouwkundig niveau resulteren in een hoogwaardige, landschappelijke inpassing van het complex en de bijbehorende parkeervoorzieningen. Vanwege de ligging op een prominente locatie als scharnierpunt tussen kustzone en achterland, zal een uitgebreid hotel, meer dan nu, een beeldbepalend element zijn in de omgeving. Er zullen daarom eisen gesteld worden aan de architectonische expressie van dit bijzondere object.

Toetsing en conclusie

De voorwaarden zoals opgenomen in het Dorpsplan zijn als basis genomen bij de verder uitwerking van het plan. De extra bebouwing biedt ruimte aan een groter en gedifferentieerder aanbod van hotelkamers en op de realisatie van wellnessvoorzieningen. De beoogde landschappelijke inpassing is onderbouwd in paragraaf 4.12 en de architectonische expressie is weergegeven in bijlage 2.

3.4.3 Structuurvisie gemeente Veere 2025 (2012)

Beleidskader

De participatie, bestaand beleid (lokaal, provinciaal, landelijk) en de opgaven hebben geleid tot vier uitgangspunten die aan de basis staan van de structuurvisie Veere 2025. Deze uitgangspunten zijn:

1. De bestaande kwaliteiten van de gemeente;

2. Duurzaamheid;

3. Zuinig ruimtegebruik wat betreft de ruimtelijke opgave;

4. Integrale structuurversterking wat betreft de functionele opgave.

Het karakter van de kustzone wordt in de structuurvisie beschreven als afwisselend, verscheiden, kleinschalig en evenwichtig. De aantrekkingskracht van dit gebied is bijzonder groot. Het is de belangrijkste toeristische troef van de gemeente Veere en daarnaast een zeer aantrekkelijk gebied om te wonen en werken.

In de gemeente Veere is duurzaamheid sinds jaar en dag een van de speerpunten van het gemeentelijk beleid. De nadruk ligt daarbij op duurzaam bouwen en het vergroten van duurzaamheid binnen de eigen leefomgeving.

De verblijfsrecreatie in Veere bestaat in totaal uit circa 18.560 eenheden (kampeerplaatsen, hotelkamers, zomerhuizen e.d.). Ontwikkeling en herontwikkeling van verblijfsrecreatie vindt plaats bij de huidige toeristische concentraties en kustplaatsen in de kustzone. Ruimte voor uitbreiding in eenheden en oppervlakte is geen automatisme. Zuinig en verantwoord duurzaam ruimtegebruik is het uitgangspunt en kwaliteitsverbetering vindt primair plaats door herstructurering, opwaardering of transformatie. Andere belangrijke kaders voor de ontwikkeling van de verblijfsrecreatieve sector zijn integrale structuurversterking, duurzaamheid, nichemarkten en jaarrond-exploitatie. Met name dit laatste heeft een positief effect op extra structurele werkgelegenheid en levert wellicht nieuwe inwoners op.

Toetsing en conclusie

Het hotel Duinoord ligt in de kustzone. Met uitbreiding van het hotel wordt het toeristisch aanbod versterkt. De uitbreiding maakt onderdeel uit van het integrale plan Park Fort den Haak dat in samenhang voor meer ruimtelijke en economische kwaliteit in het gebied zal zorgen.

3.4.4 Masterplan (2015)

Beleidskader

Gebiedsvisie (oktober 2014)

De gebiedsvisie omvat een marktanalyse en een ruimtelijke verkenning van de mogelijkheden van het gebied aan de oostzijde van de Fort den Haakweg.

Vanuit deze marktverkenning is een gebiedscoalitie voor het Fort den Haakweg-gebied opgericht. Dit is een samenwerkingsvorm die als doel heeft in samenhang de herontwikkeling van het gebied te realiseren en de economische en ruimtelijke structuur te versterken.

Ontwikkelplan (oktober 2015)

Op basis van het dorpsplan en de gebiedsvisie is in het ontwikkelplan het globale structuurbeeld geconcretiseerd. Per ontwikkellocatie zijn stedenbouwkundige en landschappelijke randvoorwaarden opgenomen.

Nota supervisie (juni 2015)

De stedenbouwkundige en landschappelijke kaders zijn in de nota supervisie kwalitatief beoordeeld en geoptimaliseerd. Dit heeft geleid tot een verbeterd ruimtelijk en landschappelijk raamwerk. Deze nota heeft tot doel te komen tot een toekomstige ruimtelijk en landschappelijk kwalitatieve gebiedsontwikkeling van de Fort den Haakweg die een sociaal-economische impuls geeft aan Vrouwenpolder en omgeving. Op basis van deze nota wordt het vigerende bestemmingsplan aangepast waardoor de gebiedsontwikkeling gerealiseerd kan worden.

Toetsing en conclusie

De uitbreiding van Hotel Duinoord vormt een van de nader uit te werken ontwikkellocaties zoals opgenomen in het Masterplan, waarmee de economische en ruimtelijke structuur van het gebied kan worden versterkt. Door de ruimte die wordt geboden voor herontwikkeling kan ter plaatse een kwaliteitsslag plaatsvinden in zowel ruimtelijke als landschappelijke zin.

3.4.5 Nota Ruimtelijke Kwaliteit (2016) en de structuurvisie Cultuurhistorie (2016)

Beleidskader

De Nota Ruimtelijke Kwaliteit vervangt de welstandsnota uit 2012, waarbij meer ingezet wordt op versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De zorgplicht ligt niet meer uitsluitend bij de gemeente, maar is een gezamenlijke inspanning tussen initiatiefnemer, ontwerper, de gemeente en direct betrokkenen. De gewenste integrale ruimtelijke kwaliteit gaat over de bebouwing, de buitenruimte, het verleden maar ook de toekomst. De richtlijnen vormen samen met een eventuele locatieverkenning of een beeldkwaliteitsplan de basis voor de beoordeling van een bouwplan. De richtlijnen gaan in op de situering van het hoofdgebouw, de gevels, het dak, de detaillering en het materiaal, kleurgebruik en textuur.'

In de structuurvisie Cultuurhistorie beschrijft de gemeente hoe zij wil omgaan met de aanwezige cultuurhistorie. Uitgangspunt is 'behoud door ontwikkeling'.

Toetsing en conclusie

De richtlijnen zoals opgenomen in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit zijn als basis genomen bij de verder uitwerking van het plan. De extra bebouwing biedt ruimte aan een groter en gedifferentieerder aanbod van hotelkamers en op de realisatie van wellnessvoorzieningen. De beoogde landschappelijke inpassing is onderbouwd in paragraaf 4.12 en de architectonische expressie is weergegeven in bijlage 2.

De projectlocatie heeft geen hoge cultuurhistorische waarden. De aanwezige waarden in de directe omgeving, zoals het cultuurhistorisch landschap, zijn als kernwaarden meegewogen bij de integrale planvorming voor de uitbreiding van Hotel Duinoord. De aangestelde supervisor zorgt dat de alle kernkwaliteiten, waaronder het cultuurhistorisch landschap, worden meegewogen bij de verdere uitwerking van de planvorming. Daarbij wordt ook het adviesteam Ruimtelijke Kwaliteit betrokken.

3.4.6 Duurzaamheidsplan (2016)

Beleidskader

De gemeente Veere hecht veel waarde aan het aspect duurzaamheid bij nieuwe ontwikkelingen. Op het niveau van ruimtelijke besluiten is vooral de duurzame combinatie tussen water en ruimtelijke ontwikkeling van belang. Op dit aspect wordt in paragraaf 4.10 ingegaan. De overige thema's spelen vooral op het niveau van bouwplannen een rol. In het gemeentelijke Duurzaamheidsplan is de ambitie uitgesproken dat de gemeente energieneutraal is in 2050. Uitgangspunt om te komen tot een energieneutrale gemeente is de Trias Energetica:

Figuur 3.5 Trias Energetica

Verder moeten gebouwen volgens het Bouwbesluit voldoen aan een EnergiePrestatieCoëfficiënt (EPC).

Toetsing en conclusie

De inzet is om van het hotel een hoogwaardig, duurzaam gebouw te maken. Dit wordt onderschreven door een hoog ambitieniveau voor wat betreft de scores op duurzame keurmerken als GPR Gebouw. In bijlage 6 zijn de scores weergegeven.

Er wordt gebruik gemaakt van hoogwaardige, eerlijke materialen, gebruik van de laatste stand van de techniek (installaties) en duurzaamheidsbevorderende maatregelen. Ten behoeve van de omgevingsvergunning voor het bouwen is een energie prestatienormberekening uitgevoerd. Het gebouw krijgt een Energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 1. Op een deel van het dak van de uitbreiding worden zonnepanelen gelegd.

Het nieuwe hotel-restaurant zal voldoen aan alle voorwaarden met betrekking tot duurzaamheid uit het Bouwbesluit.

Hoofdstuk 4 Omschrijving deelaspecten

4.1 Archeologie en Cultuurhistorie

4.1.1 Archeologie

Beleid en normstelling

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Wet op de archeologische monumentenzorg vervangen door de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk ruimtelijk plan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden van het projectgebied.

Toetsing

Het projectgebied ligt in de zogenaamde Nieuwe Polder die pas in de laatste eeuwen van de middeleeuwen is droog gelegd. Daarvoor was het gebied altijd zee en/of schorrengebied.

Aan de oostzijde van het projectgebied ligt het archeologische waardevol terrein met resten van Fort den Haak (zie onderstaande figuur in oranje). In 1588 werd Fort den Haak gebouwd om de toegang van het Veerse Gat onder controle te houden. In het natuurgebied zijn nog contouren van delen van het fort herkenbaar.

Figuur 4.1 Bovenaanzicht Fort den Haakweg, projectlocatie ligt binnen rode cirkel (Bron: Bernard Meijlink, Walcherse Archeologische Dienst)

Conclusie

Op de projectlocatie zijn geen archeologische waarden te verwachten.

De aanwezigheid van archeologische sporen of resten kan nooit volledig worden uitgesloten. Indien tijdens de geplande werkzaamheden toch archeologische waarden worden aangetroffen, geldt een meldingsplicht. Bodemvondsten kunnen telefonisch worden gemeld bij Walcherse Archeologische Dienst (B. Silkens 06-50850164 / B. Meijlink 06-52552925).

4.1.2 Cultuurhistorie

Beleid en normstelling

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening worden gehouden met de cultuurhistorische waarden. In de Structuurvisie Cultuurhistorie Veere 2015 (2015) beschrijft de gemeente hoe zij wil omgaan met de aanwezige cultuurhistorie. Uitgangspunt is 'behoud door ontwikkeling'.

Voor de uitvoering van dit beleid beschikt de gemeente over een beleidswaardenkaart die aangeeft waar de materiële overblijfselen uit het verleden zich bevinden, waar deze in het huidige landschap tastbaar en zichtbaar zijn.

Figuur 4.2 Uitsnede Beleidswaardenkaart (Structuurvisie Cultuurhistorie, gemeente Veere, 2015). De ligging van de projectlocatie is met een rode contour aangegeven.

Toetsing

De gehele projectlocatie is aangeduid als gebied met 'Beperkte waarde'. Het vestingswerk Fort den Haak direct ten oosten van de projectlocatie is specifiek aangeduid. De projectlocatie heeft geen hoge cultuurhistorische waarden. De aanwezige waarden in de directe omgeving, zoals het cultuurhistorisch landschap, zijn als kernwaarden meegewogen bij de integrale planvorming voor de uitbreiding van Hotel Duinoord. De aangestelde supervisor zorgt dat de kernkwaliteiten, waaronder het cultuurhistorisch landschap, worden meegewogen bij de verdere uitwerking van de planvorming. Daarbij wordt ook het adviesteam Ruimtelijke Kwaliteit betrokken.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het cultuurhistorisch beleid van de gemeente. Bij de ontwikkeling van het Hotel Duinoord wordt rekening gehouden met cultuurhistorische landschapswaarden in de directe omgeving.

4.2 Bodem

Beleid en normstelling

In verband met de uitvoerbaarheid van een project dient rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het projectgebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

Toetsing

Uit de bodemkwaliteitskaart van Zeeland (www.zeeuwsbodemvenster.nl) blijkt dat ter plaatse van het projectgebied de kwaliteit 'Achtergrondwaarde' geldt. Dit betekent dat sprake is van een schone grond. Op basis hiervan wordt het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan niet noodzakelijk geacht om bodemonderzoeken uit te voeren.

In het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen dient een actueel bodemonderzoek te worden overlegd. Door middel van een verkennend bodemonderzoek wordt inzicht verkregen in de bodemkwaliteit ter plaatse van projectgebied. Daarnaast geldt het advies om de grond binnen het projectgebied te hergebruiken en bij afvoer naar een andere locatie eerst een partijkeuring te doen.

Conclusie

Het aspect bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.3 Niet-gesprongen explosieven

Beleid en normstelling

Op veel locaties in Nederland bevinden zich nog explosieven uit de Tweede Wereldoorlog in de grond. Wanneer er aanwijzingen zijn dat zich op de projectlocatie conventionele explosieven kunnen bevinden is een historisch onderzoek aan te bevelen. Of en wanneer een historisch onderzoek moet plaatsvinden, is afhankelijk van diverse factoren en locatiespecifieke omstandigheden. Onderzoek is nodig wanneer op een locatie gegraven of gebouwd gaat worden en niet kan worden uitgesloten dat er een verhoogde kans bestaat op de aanwezigheid van explosieven in de ondergrond.

Toetsing

De projectlocatie ligt niet in een gebied dat bij de gemeente Veere bekend staat als risicovol gebied (zie onderstaande figuur).

Figuur 4.3 Uitsnede explosievenkaart

Van de gebieden die wit zijn op de explosievenkaart is het uit historisch oogpunt niet bekend dat hier oorlogshandelingen hebben plaatsgevonden. Uit historisch oogpunt is het aannemelijk dat hier geen vliegtuigbommen liggen.

Wanneer er binnen deze gebieden grondroerende werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, hoeft vooraf aan de werkzaamheden geen vooronderzoek te worden uitgevoerd conform de bestaande regelgeving. Wel is het protocol Toevalstreffer CE uit de WO II van toepassing, omdat nog niet uitgesloten is dat hier conventionele explosieven liggen.

Conclusie

Er is geen nader onderzoek naar niet gesprongen explosieven noodzakelijk. Het aspect niet gesprongen explosieven vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.4 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om de belangenafweging in voldoende mate mee te nemen, wordt gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'.

Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Toetsing

Richtafstanden

De projectlocatie omvat Hotel Duinoord en een parkeerterrein. In de directe omgeving van de projectlocatie zijn recreatiewoningen gelegen. Ten oosten van de projectlocatie, op circa 320 meter ligt de N57. Verder naar het zuiden liggen diverse andere functies, zoals een parkeervoorziening, woningen, horecagelegenheid, tennisbanen, pitch & putt-baan, outdoorpark en een schietbaan. Vanwege de aanwezigheid van diverse functies in dit gebied en de nabijheid van de N57 kan het getypeerd worden als 'gemengd gebied'.

Beoordeling 

Overeenkomstig de VNG-publicatie geldt voor hotels een richtafstand van 0 m ten opzichte van een gemengd gebied. Het hotel zal daarom geen milieuhinder veroorzaken voor de omliggende (recreatie)woningen. Ter plaatse van deze (recreatie)woningen is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Overeenkomstig de Wet geluidhinder is een hotel geen geluidgevoelig object. Desgewenst kunnen gevelmaatregelen getroffen worden tegen de optredende geluidbelasting ten gevolge van de parkeervoorziening.

Conclusie

Ter plaatse van de omliggende milieugevoelige functies zal sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.5 Luchtkwaliteit

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.1 weergegeven.

Tabel 4.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof		toetsing van	grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
		24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)		jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000  2 bij twee ontsluitingswegen.

Toetsing

De verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling bedraagt circa 50 mvt/etmaal. Uit de nibm-tool blijkt dat de maximale bijdrage NO2 0,05 µg/m³ bedraagt en de maximale bijdrage voor PM10 0,01 µg/m³. Hierdoor heeft de beoogde ontwikkeling een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³). De beoogde ontwikkeling draagt dan ook 'niet in betekende mate' bij aan de concentratie luchtverontreinigende stoffen en is vrijgesteld aan het toetsen aan de grenswaarden. Er wordt dus voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van de projectlocatie gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2015 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de N57 Vrouwenpolderseweg. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van de projectlocatie het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling op de projectlocatie. Ter plaatse is sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat.

4.6 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke projecten dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een project moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes waarbinnen beperkingen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Voor het groepsrisico geldt op grond van het Bevt slechts een oriënterende waarde en alleen in bepaalde gevallen is het doen van een verantwoording van een toename van het GR verplicht.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Toetsing

Overeenkomstig de professionele risicokaart (https://nederlandprof.risicokaart.nl) is op circa 700 m ten westen van de projectlocatie een kampeerterrein gelegen (De Zandput), welke vanwege de aanwezigheid van een propaantank op het terrein als risicovolle inrichting wordt beschouwd. Deze inrichting valt niet onder het Bevi. Gezien de ruime afstand tot de projectlocatie vormt de inrichting geen extern veiligheidsrisico. Verder zijn in de directe omgeving van de projectlocatie geen risicovolle inrichtingen gelegen.

Conform de professionele risicokaart vindt in de directe omgeving van de projectlocatie geen vervoer plaats van gevaarlijke stoffen over het spoor, water of door buisleidingen. Wel ligt op circa 340 m ten oosten van de projectlocatie de N57 (Vrouwenpolderseweg) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Vanwege het vervoer van brandbare gassen bedraagt het maatgevende invloedsgebied voor het groepsrisico 355 m. De projectlocatie valt deels binnen het invloedsgebied. Echter, omdat de projectlocatie op meer dan 200 m afstand ligt van de weg hoeven volgens Basisnet in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van de projectlocatie. Vanwege de ligging binnen het invloedsgebied is een verantwoording noodzakelijk. Gezien de afstand en omvang van de ontwikkeling wordt geen relevante toename van het groepsrisico verwacht. Daarom wordt volstaan met een beknopte verantwoording.

Beknopte verantwoording van het groepsrisico

Zelfredzaamheid

De beoogde ontwikkeling voorziet in de uitbreiding van een hotel. De aanwezige personen zullen over het algemeen dan ook zelfredzaam zijn. Aanwezige kinderen en ouderen worden wel beschouwd als verminderd zelfredzame personen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de ouders, verzorgers en personeel de kinderen en ouderen kunnen begeleiden.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Zowel voor de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn.

De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van en incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/ adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Tevens speelt een snelle alarmering ten allen tijde een belangrijke rol.

De projectlocatie wordt in de huidige situatie ontsloten op de Fort den Haakweg. Deze weg is van de risicobron (N57) afgelegen.

Conclusie

De projectlocatie ligt binnen het invloedsgebied van de N57. Vanwege de geringe omvang en afstand tot de N57 zal het groepsrisico niet relevant toenemen. Uit de beknopte verantwoording blijkt daarnaast dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van de projectlocatie als voldoende worden beschouwd. Verder zijn in de directe omgeving van de projectlocatie geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.7 Kabels, leidingen en telecommunicatieverbindingen

Beleid en normstelling

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

Toetsing

Binnen de projectlocatie en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig.

Conclusie

Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.8 Verkeer en parkeren

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient er sprake te zijn van een goede ontsluiting en voldoende parkeer gelegenheid in en om de projectlocatie.

Toetsing

Verkeersontsluiting

Het projectgebied wordt in de huidige situatie ontsloten via de Fort den Haakweg. De weg kent tussen hotel Duinoord en de kruising met de Noorddijk een maximum snelheid van 50 km/u en is ingericht met een enkele rijloper. De maximum snelheid wordt in de toekomst teruggebracht naar 30 km/u. Parallel aan het westzijde van het wegvak ligt een vrijliggend fietspad. In zuidelijke richting loopt de Fort den Haakweg naar de Dorpsdijk. Tussen het kruispunt met de Noorddijk en de Dorpsdijk geldt een maximum snelheid van 30 km/u. Hier zijn tussen de Noorddijk en de Monnikendijk fietsstroken aanwezig. Verder naar de Dorpsdijk is de weg uitgevoerd in een enkele rijloper zonder specifieke fietsvoorzieningen. De Dorpsdijk en Monnikendijk vormen samen een ringstructuur rondom het dorpscentrum van Vrouwenpolder. In oostelijke richting wordt aangesloten op de parallelweg van de N57. Via deze parallelweg (60 km/u) wordt enerzijds aangesloten op de hoofdrijbanen van de N57 en anderzijds verzorgt deze de ontsluiting in noordelijke richting naar het parkeerterrein bij het strand en in zuidelijke richting naar het buitengebied. De N57 zelf verzorgt de regionale ontsluiting naar onder andere de A58, Middelburg en Vlissingen in het zuiden en de N59 en de Randstad in noordelijke richting.

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

De ontwikkeling binnen de projectlocatie trekt nieuwe bezoekers en daardoor meer verkeer aan. De verkeersgeneratie is berekend op basis van kencijfers van het CROW, zoals opgenomen in publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' (2012). Hierbij geldt als uitgangspunt de ligging van het projectgebied in een niet stedelijke omgeving (bron: CBS). De kencijfers geven een bandbreedte (minimum en maximum). Er is een gemiddelde binnen deze bandbreedte aangehouden.

Tabel 4.2 Berekening verkeersgeneratie

adres			ontwikkeling	verkeers- generatie weekdag (mvt/etmaal)	verkeers- generatie werkdag (mvt/etmaal)
Breezand 65 (kadastrale nummers 816, 2121 en 3411)			Kwaliteitsverbetering herontwikkeling en uitbreiding hotel “Duinoord”	51	56

Op het noordelijk deel van de Fort den Haakweg geldt een maximaal wenselijke intensiteit van 3.000 mvt/etmaal. Deze capaciteitsgrens zal ook in de meest drukke situatie niet worden overschreden.

Parkeren

Voor hotel Duinoord worden parkeervoorzieningen gerealiseerd, hoofdzakelijk op eigen terrein. Bij het bepalen van het aantal parkeerplaatsen voor de functies wordt gebruik gemaakt van de parkeerkencijfers van het CROW. Op basis van de programmering van de nieuwe functies is de parkeerbehoefte bepaald, zoals te zien in tabel 4.3.

Tabel 4.3 Berekening parkeerbehoefte

gegevens	parkeerbehoefte	totaal
Hotelkamers 46, 4-sterren	1,0 per kamer	46
Restaurant 132 m² bvo	14,0 p.p / 100 m² (alleen gerekend voor personeel, dus 20%)	4
Vergaderruimte 110 m²	6,0 p.p / 100 m²	7
Totaal		57

Uit de tabel blijkt dat voor kwaliteitsverbetering van het hotel minimaal 57 parkeerplekken benodigd zijn. De parkeerbehoefte is berekend voor een worst-case scenario, waarbij alle functies tegelijktertijd hun maximale parkeerbehoefte nodig hebben. In de praktijk zal er sprake zijn van dubbel gebruik van een deel van de parkeerplaatsen. Een deel van de parkeerplaatsen wordt gerealiseerd op het bestaande openbare parkeerterrein van het Waterschap Scheldestromen. Hiervoor sluiten Duinoord en het waterschap een huurovereenkomst.

Conclusie

Er is sprake van een goede ontsluiting en uit de parkeerbalans blijkt dat voor kwaliteitsverbetering van het hotel circa 21 extra parkeerplaatsen benodigd zijn. Op het zuidelijk gelegen parkeerterrein wordt voorzien in het benodigd aantal parkeerplaatsen.

4.9 Geluid

Beleid en normstelling

Een hotel is geen geluidgevoelige functie in het kader van de Wet geluidhinder (Wgh). Ook vanuit het huidig beleidskader worden voor hotels geen kaderstellende normen gesteld ten aanzien van aspect geluid. Akoestisch onderzoek kan dan ook achterwege blijven.

Toetsing en conclusie

Het aspect geluid staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.10 Water

Beleid en normstelling

Ten behoeve van een ruimtelijke ontwikkeling dient met de watertoets aangetoond te worden dat dit geen negatieve gevolgen heeft voor de waterkwaliteit. De initiatiefnemer dient in dat kader in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijk project. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het waterschap Scheldestromen, waar het projectgebied binnen valt maakt gebruik van een watertoetstabel. Hieruit moet blijken of de beoogde ontwikkeling strijdig is met waterdoelstellingen c.q. noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen.

Toetsing

Voor de totale herontwikkeling van het gebied Fort den Haakweg is in februari 2016 overleg gevoerd met het Waterschap Scheldestromen. Het advies van het waterschap is in de watertoetstabel opgenomen, zie bijlage 7.

De projectlocatie ligt binnen de beschermingszone A en B van de primaire waterkering langs de Noordzee. In beide beschermingszones neemt de oppervlakte gebouwen toe. In beschermingszone A hanteert het Waterschap de 20%-regel voor uitbreiding. Als de bouwdiepte in beschermingszone B niet dieper reikt dan 5 meter beneden maaiveld, is daarvoor geen verdere toetsing nodig in het kader van de waterwetvergunning.

Figuur 4.4 Zonering keur Waterkeringen met begrenzing Kustfundament

Het bouwplan is getoetst aan de 20% regel voor uitbreiding van bebouwing binnen beschermingszone A. De berekeningen zijn eveneens opgenomen in bijlage 7. Een en ander is samengevat in het overzicht hierna:

Tabel 4.4 Overzicht oppervlakten en volumes bestaande en toekomstige situatie binnen beschermingszone A

Conclusie

De projectlocatie ligt binnen de beschermingszone A en B van de primaire waterkering langs de Noordzee . Binnen beschermingszone A hanteert het Waterschap de regel dat de uitbreiding niet meer dan 20% mag bedragen. Uit oppervlakte- en volumeberekeningen van de bestaande en de toekomstige bebouwing blijkt dat deze drempel niet wordt overschreden. De bebouwing voldoet daarmee aan het beleid van het Waterschap.

4.11 Ecologie

Beleid en normstelling

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• a. Natura-2000 gebieden;
• b. Bijzondere nationale natuurgebieden;
• c. Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Daarvan zijn de Natura-2000-gebieden en het Natuurnetwerk Zeeland (als onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland van belang).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• a. soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• b. soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en
• c. de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden. In de provincie Zeeland geldt voor ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden en bestendig beheer en onderhoud een vrijstelling voor een groot deel van de “overig” beschermde soorten. Deze lijst is in de provincie Zeeland ongeveer vergelijkbaar met de “Tabel 1-soorten”, dus de meest algemene soorten amfibieën en zoogdieren. Voor de Europees beschermde soorten (Vogel- en Habitatrichtlijn) is er overigens geen beleidsruimte en blijft de bescherming onveranderd

Programma Aanpak Stikstof (PAS)

Sinds 1 juli 2015 is het PAS van kracht. Met het PAS is gezocht naar ontwikkelingsruimte voor projecten en handelingen. Tegenover deze ontwikkelingsruimte staan maatregelen die zijn opgenomen in de Beheerplannen voor Natura 2000-gebieden. Voor projecten die een bijdrage hebben van minder dan 1 mol N/ha/jr geldt een vrijstelling van de vergunningplicht van Wet natuurbescherming. Voor dergelijke projecten kan worden volstaan met een melding, indien de toename meer dan 0,05 mol N/ha/jr bedraagt. Projecten die betrekking hebben op landbouw, industrie en infrastructuur of die minder dan 0,05 mol/ha/jr extra depositie veroorzaken, zijn vrijgesteld van deze meldingsplicht.

Toetsing

Gebiedsbescherming

De projectlocatie grenst aan het Natura 2000-gebied de Manteling van Walcheren, tevens onderdeel van het Natuurnetwerk Zeeland (NNZ). Volgens het provinciale beleid moet binnen een straal van 100 meter rond een gebied worden beoordeeld of ontwikkelingen gevolgen hebben voor de natuurwaarden.

Figuur 4.5 Ligging projectgebied (rode cirkel) t.o.v. Natura 2000 gebieden en Natuurnetwerk Zeeland (NNZ) (bron: geo-loket provincie Zeeland)

De Manteling van Walcheren is een kalkarm duingebied aan de noordwestrand van Walcheren. Doordat de kust zich hier al gedurende enkele eeuwen terugtrekt, zijn de primaire duinen zeer smal en reiken de oudere duinen tot vlak bij de kustlijn. Het gebied kenmerkt zich verder westwaarts door de aanwezigheid van een aantal oude buitenplaatsen. Behalve duingraslanden en vochtige duinvalleien zijn het vooral bossen en duinstruwelen die het aanzien van het landschap bepalen.

De Manteling van Walcheren is aangewezen in het kader van de Habitatrichtlijn. Het gebied heeft instandhoudingsdoelstellingen voor verschillende habitattypen en de nauwe korfslak. In de directe omgeving van het projectgebied komen de habitattypen Grijze duinen (kalkarm) H2130B en Duindoornstruwelen H2160 voor. Het Natura 2000-gebied is gevoelig voor ingrepen in de geomorfologie, afname van konijnen begrazing en stikstofdepositie en verzuring. Ook door de mens veroorzaakte processen zorgen voor verstoring zoals betreding en bemesting door honden. De kwalificerende soort, nauwe korfslak, komt voor in de duindoornstruwelen. Het leefgebied van de soort is gevoelig voor stikstof, maar de KDW van duindoornstruwelen van 2000 ligt ruim onder de totale depositie. Voor deze soort is derhalve geen herstelstrategie uitgewerkt in de gebiedsanalyse van Manteling van Walcheren.

Effecten op beschermde natuurgebieden

De projectlocatie ligt buiten beschermde natuurgebieden maar grenst aan het Natuurnetwerk Zeeland (NNZ) Fort den Haak en Natura 2000-gebied Manteling van Walcheren. De locatie ligt dan ook binnen de 100 meter afwegingszone van het NNZ. Aangezien het Natuurnetwerk hier samen valt met het Natura 2000-gebied wordt de effectbepaling samen genomen.

In de 100 meter afwegingszone van het NNZ is het natuurbeheerdoeltype Vochtig hooiland (N10.02) aanwezig. Het beheerdoeltype Vochtig hooiland en is met name van belang voor vlinders, struweelvogels en kleine zoogdieren. Het Natura 2000-gebied Manteling van Walcheren is aangewezen voor verscheidene habitattypen en de nauwe korfslak. Het natuurgebied heeft de status Habitatrichtlijn en is gevoelig voor versnippering, areaalverlies, verandering van de waterhuishouding, betreding en toename van stikstof.

Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen op voorhand worden uitgesloten aangezien de ontwikkeling niet plaats vindt binnen natuurgebied. Ten behoeve van de ontwikkeling is geen aangepast waterbeheer nodig. Verandering van de waterhuishouding treedt dan ook niet op. De uitbreiding van het hotel zal niet zorgen voor extra verstoring in de vorm van betreding en bemesting door honden, huisdieren zijn namelijk niet toegestaan in de hotelkamers. Er zijn geen verstoringsgevoelige soorten aangewezen voor dit gebied, van verstoring door verhoogde recreatiedruk zal derhalve geen sprake zijn.

Vanwege de gevoeligheid voor stikstofdepositie is een berekening met AERIUS Calculator uitgevoerd. Daarbij is rekening gehouden met de realisatie van de nieuwe verbindingsweg tussen de parallelweg van de N57 en Fort den Haakweg. Er zijn vier varianten van deze nieuwe verbindingsweg doorgerekend. Deze varianten zijn in paragraaf verkeer en parkeren (4.8) beschreven. In bijlage 8 is de Aerius berekening opgenomen. Uit de berekening blijkt dat voor alle varianten de depositie 0,19 mol N/ha/jr bedraagt. Omdat het project een bijdrage heeft van minder dan 1 mol N/ha/jr geldt een vrijstelling van de vergunningplicht van de Wet natuurbescherming. Ook valt een hotel niet onder de meldingsplichtige categorieën waarvoor een meldingsplicht geldt. In het kader van het Programma Aanpak Stikstof (PAS) voor het Natura 2000-gebied is voldoende ontwikkelingsruimte beschikbaar. Als gevolg van de herstelstrategieën en maatregelen die in het kader van het PAS worden genomen zal de ecologische situatie in het Natura 2000-gebied en het natuurgebied van het NNZ verbeteren.

De ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen voor het Natura 2000-gebied of de wezenlijke kenmerken van het NNZ.

Soortenbescherming

Door Adviesbureau Mertens is in 2016 een quick scan flora en fauna uitgevoerd voor bestemmingsplan Park Fort den Haak (bijlage 9). Daarbij is ook de projectlocatie onderzocht (tabel 4.5). Uit de quickscan blijkt dat ter plaatse van het projectgebied algemene broedvogels voorkomen. In verband met het voorkomen van algemene broedvogels is het noodzakelijk om te starten met werken buiten het broedseizoen of te werken op een manier dat vogels niet tot broeden komen. Verder komen algemene zoogdieren en amfibieën voor zoals de mol en de gewone pad. De mol is niet beschermd onder de Wet natuurbescherming. Voor de overige algemene soorten bestaat in provincie Zeeland een vrijstelling van de verbodsbepalingen.

Aangezien het plangebied in de huidige staat niet geschikt is voor de rugstreeppad en de soort enkel wordt verwacht in het natuurgebied, wordt geen nader onderzoek naar deze soort uitgevoerd. In het natuurgebied zijn namelijk geen ontwikkelingen voorzien. Door het treffen van maatregelen, het bouwterrein afschermen met paddenschermen, wordt de aantrekking van de soort door bouwwerkzaamheden voorkomen. Effecten op de rugstreeppad kunnen hierdoor op voorhand worden uitgesloten.

De aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen met de daaraan gekoppelde vliegroutes en van vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen in de bebouwing kan niet worden uitgesloten. Op grond hiervan is ten behoeve van de uitvoering een gerichte veldinventarisatie naar vleermuizen en vogels met jaarrond beschermde nesten noodzakelijk. Het inventariserend onderzoek is inmiddels gestart. Het nazomeronderzoek voor vleermuizen moet nog worden afgerond, uit dit onderzoek kan blijken dat het gebied/gebouw geschikt is voor andere functies (balts-,  paar- foerageerlocaties).

Indien uit het onderzoek naar voren komt dat in de te slopen bebouwing verblijfplaatsen aanwezig zijn voor vleermuizen, een essentiële vliegroute aanwezig is en/of nesten van vogels jaarrond beschermde nesten aanwezig zijn, worden maatregelen genomen. Indien verblijfplaatsen of functies van huismus/vleermuizen verloren gaan dient een ontheffing te worden aangevraagd. Het plangebied biedt voldoende ruimte om effectief bewezen maatregelen te nemen waarbij het ecologisch functioneren ven een nest of verblijfplaats ten alle tijden kan worden gewaarborgd.

Door het treffen van effectief bewezen maatregelen waarbij de functionaliteit van een nest of verblijfplaats te allen tijde kan worden gewaarborgd, is onder bovenstaande werkwijze geen ontheffing nodig van art. 3.1, lid 2, 3.5, lid 4 of 3.10, lid 1 onderdeel b van de Wet natuurbescherming. Deze werkwijze wordt momenteel gehanteerd door het Ministerie van Economische Zaken in de voorlichting over de wet (brochure Soortenbescherming bij ruimtelijke ingrepen) en verschillende besluiten van Rijksdienst voor ondernemend Nederland (RVO) op ontheffingsaanvragen. De RVO is bevoegd gezag voor ontheffingen Wnb voor grootschalige projecten.

Het plangebied biedt voldoende ruimte om effectief bewezen maatregelen te nemen waarbij het ecologisch functioneren ven een nest of verblijfplaats te allen tijde kan worden gewaarborgd.

Tabel 4.5 Overzicht van de te onderzoeken soort(groep)en, waaronder de sloop- en uitbreiding van het hotel

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden. Met betrekking tot soortenbescherming is nader onderzoek noodzakelijk naar vleermuizen en vogels met jaarrond beschermde nesten. Indien verblijfplaatsen worden aangetroffen, worden maatregelen genomen om de functionaliteit te waarborgen waardoor negatieve effecten kunnen worden uitgesloten.

4.12 Landschap

Beleid en normstelling

Het landschap rondom Vrouwenpolder wordt gekenmerkt door een dijkenstructuur die ontstaan is met de inpoldering van het voormalige schorrengebied. Veel dijken zijn als hoogteverschil inmiddels verdwenen, maar onder andere de Dorpsdijk en de Noorddijk zijn nog steeds herkenbaar aanwezig. De Noorddijk vormde ooit de overgang tussen het 'natte duinbos' en het kleinschalig open agrarisch landschap, dat gekenmerkt werd door meidoornhagen rondom percelen en langs wegen. De meidoornhagenstructuur is grotendeels verdwenen en de overgang tussen duinbos en agrarisch landschap is noordelijker te komen liggen (ter hoogte van Breezand II).

De projectlocatie is gelegen nabij de Duinen van Breezand. Deze maken onderdeel van het natuurgebied Oranjezon (400 ha) en het natuurmonument 'de manteling van Walcheren'. In Oranjezon is meer dan 100 jaar water onttrokken voor de drinkwatervoorziening van Middelburg en Walcheren. De waterwinning vond plaats door open waterwinkanalen en bronnen. Inmiddels is deze waterwinning gestopt; vanaf 1995 zal Oranjezon alleen nog in geval van ernstige calamiteiten drinkwater leveren.

Ter versterking van deze karakteristieken is - in het kader van de Nota supervisie Ontwikkelplan Fort den Haakweg - naast het stedenbouwkundig kader ook een landschappelijk raamwerk ontwikkeld, dat bestaat uit vier onderdelen:

• 1. Bestaande landschappelijk eenheden versterken.
• 2. Inrichten als een 'Poort van Walcheren'.
• 3. Aantrekkelijkheid van de route dorp – strand versterken.
• 4. Bestaande bebouwings-karakteristiek versterken.

De nieuwbouw dient zich qua uitstraling (schaal, maat, dakvorm en materialisering) te relateren aan het landschappelijk raamwerk en de bestaande bebouwing, met bijzondere aandacht voor het daklandschap.

Toetsing

Het is vanwege deze bijzondere situering dat in het Dorpsplan Vrouwenpolder staat dat het hotel mag worden uitgebreid tot “een beeldbepalend element in de omgeving”, natuurlijk met inachtneming van de landschappelijke inpassing. De locatie is één van de steppingstones tussen het duingebied en de kern Vrouwenpolder.

Een transparant paviljoen vormt de nieuwe entree van het hotel, waardoor de duinrand al vanaf het voorterrein zichtbaar wordt. Door de nieuwbouw te presenteren als drie verschillende bouwdelen, past de korrelgrootte ervan beter bij de bestaande bouw, en met de zo ontstane doorzichten houdt de hotelgast zijn oriëntatie op de omgeving. Het voorterrein verandert in een landschapsparking en de benodigde parkeercapaciteit wordt gevonden op het naastgelegen waterschapsterrein. Aldaar worden de auto’s middels meidoornhagen aan het oog onttrokken, geheel passend bij het beoogde kleinschalige coulissenlandschap.

De ontwikkeling van hotel Duinoord maakt onderdeel uit van het masterplan voor het Fort den Haakweggebied. In het Landschappelijk inpassingsplan Park fort den Haak, Vrouwenpolder (Bosch Slabbers Landschapsarchitecten, 20 november 2016) is een uitwerking opgenomen voor de landschappelijke inpassing van de uitbreiding van Duinoord. Het terrein aan de achterzijde van de nieuwbouw wordt opnieuw beplant en kan straks weer onderdeel uitmaken van het natuur- en recreatief landschap. Het landschappelijk inrichtingsplan garandeert samenhang in het gebied. Het geeft zicht op de realisatie van een kwalitatief vrijetijdslandschap, dat één geheel vormt en waarbinnen alle afzonderlijke ontwikkelingen zijn ingebed. In het eindadvies van de supervisor wordt mede op basis daarvan een positief advies gegeven. Op 20 april 2017 nam de raad het eindadvies van de supervisor over en is het landschapsplan vastgesteld. Bijlage 3 bevat het landschapsplan en bijlage 4 het eindadvies van de supervisor.

De nadere uitwerking van de nieuwbouw is opgenomen in bijlage 1 en 2.

Conclusie

De nieuwbouw zal voldoende aansluiting vinden bij het omringende landschap en bijdragen aan het beoogde landschappelijke raamwerk dat voor nieuwe kwaliteit gaat zorgen in Park Fort den Haak.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid en kostenverhaal

In de voorliggende onderbouwing wordt een ontwikkeling voorzien die wordt aangemerkt als bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro.

De initiatiefnemer (tevens eigenaar van de gronden) heeft met de gemeente op 11 mei 2017 een zogeheten "anterieure" exploitatieovereenkomst gesloten. Daarmee is verzekerd dat kosten van de kostensoortenlijst uit het Bro alle projectgebonden kosten worden verhaald op de initiatiefnemers.

Een exploitatieplan is dan ook niet vereist, omdat het kostenverhaal 'anderszins' is verzekerd.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De voorliggende ruimtelijke onderbouwing 'Hotel Duinoord' is toegezonden aan de volgende instanties en organisaties:

• provincie Zeeland;
• Rijkswaterstaat;
• Waterschap Scheldestromen;
• Staatsbosbeheer;
• Stichting Duinbehoud;
• Delta;
• dorpsraad Vrouwenpolder;
• ondernemersvereniging Vrouwenpolder.

De overlegreacties zijn beoordeeld. Het heeft geleid tot enkele aanpassingen in deze ruimtelijke onderbouwing (de paragrafen 3.2.1, 3.2.2 en 4.10). In samenhang daarmee zijn ook bijlagen aangevuld (nieuwe bijlage 5 en aangevulde bijlage 7).