1e Herziening Stadscentrum/Dorpsstraat

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Ligging en begrenzing plangebied

Dit bestemmingsplan betreft een partiële (gedeeltelijke) herziening van het bestemmingsplan Stadscentrum/Dorpsstraat, zoals vastgesteld op 24 juni 2013 en een gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid zoals vastgesteld op 10 juni 2013.

Het bevat een geactualiseerde regeling voor de gedeelten van het Stadscentrum die zijn bestemd voor Centrum - 1, Centrum - 2, Horeca en Gemengd - 2. Het omvat daarmee het grootste deel van het Stadscentrum van Zoetermeer.

Daarnaast bevat de herziening een nieuwe regeling voor het complex Stadhuis. Dat wordt bestemd voor Centrum - 4.

En de regeling voor Centrum - 3 (de Dorpsstraat) wordt aangepast aan de actueel vastgestelde Horecavisie 2017. Ook de Markt en het gebied rondom de Dobbe en het Nicolaasplein bevatten een aangepaste regeling in lijn van het vastgestelde beleidskader Centraal Park Visie Dobbe.

Het gaat met name om de delen Stadscentrum-West, Stadscentrum-Midden, de Stadshartpassage, het Stadhuisplein, het Stadhuis, de aanloopstraten en het complex aan het Oostwaarts waarin o.m. bioscoop Utopolis is gevestigd.

Het plangebied van deze herziening van het Stasdcentrum wordt globaal begrensd door:

• a. aan de westzijde: het busstation Centrum-West;
• b. aan de noordzijde: het Buitenom, Brusselstraat, Belgiëlaan en Warande;
• c. aan de oostzijde: Denemarkenlaan en het bestemmingsplan Stadscentrum- Oost/Cadenza;
• d. en aan de zuidzijde: de Nederlandlaan, Bovenlangs, Amsterdamstraat en de Markt, Marseillepad, Dobbe en Nicolaasplein.

En het gebied van Centrum - 3 betreft het grootste deel van de bestaande bebouwing rondom de Dorpsstraat.

Zie onderstaande figuren voor de ligging in Zoetermeer en directe omgeving.

Figuur 1.1: Ligging plangebied in Zoetermeer.

Figuur 1.2: De begrenzing van het plangebied en ligging in directe omgeving.

1.2 Aanleiding planherziening

Op 16 december 2013 heeft de gemeenteraad van Zoetermeer het structuurplan Upgrade Stadshart vastgesteld.

Bij het opstellen van het Structuurplan zijn De Goede Woning, BV Beleggingsmaatschappij Stadscentrum Zoetermeer, TDV Vastgoed, Unibail Rodamco, Vestia en Vidomes betrokken geweest.

Het structuurplan is een verdere uitwerking van de "Visie Binnenstad 2030, een sfeervolle en bruisende binnenstad" d.d. 16 januari 2012. Het doel ervan is om te trachten de negatieve spiraal waarin het Stadshart van Zoetermeer als gevolg van de economische crisis terecht is gekomen, te doorbreken.

Dalende bezoekersaantallen, leegstand in zowel winkels als kantoren, een sobere verblijfskwaliteit en de grote ambities van belangrijke concurrenten als Den Haag en Leidschenhage, wijzen op een afnemend concurrentievermogen.

Het structuurplan Upgrade Stadshart is gericht op de korte termijn en richt zich op positionering, de organisatie van functies, herkenbaarheid en entrees, openbare ruimte, uitstraling van de gebouwde omgeving, bewoners- en bezoekersfaciliteiten. Het structuurplan legt de hoofdlijnen vast, is kaderstellend en geeft beelden van mogelijke uitwerkingen.

Het geldende bestemmingsplan Stadscentrum/Dorpsstraat is op 24 juni 2013 vastgesteld. Het voornaamste doel van dat bestemmingsplan was het tijdig bieden van een wettelijk verplicht digitaal juridisch-planologisch kader, ter vervanging van de tientallen wijzigings- en bestemmingsplannen die de afgelopen decennia zijn vastgesteld voor de ontwikkeling van het Stadscentrum. In dat bestemmingsplan zijn de gewenste ontwikkelingen zoals opgenomen in de recent vastgestelde Structuurvisie Upgrade Stadshart vanzelfsprekend nog niet meegenomen.

Om de gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken dient het bestemmingsplan Stadscentrum/Dorpsstraat op onderdelen aangepast te worden. Ook dient een klein gedeelte van het bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid, waarin het Stadhuiscomplex ligt, meegenomen te worden. Zodoende kan een aantal gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in en rond het Stadhuis juridisch- planologisch geregeld worden.

De veranderingen betreffen zowel aanpassingen aan de planregels als de plankaart.

De meeste ontwikkelingen ter verbetering van de uitstraling van de openbare ruimte of betere bewoners- en bezoekersfaciliteiten, zijn niet in strijd met het geldige bestemmingsplan. Deze kunnen ook zonder dit nieuwe plan uitgevoerd worden.

Enkele andere gewenste ontwikkelingen zijn wel in strijd met het geldige bestemmingsplan. Het betreft hoofdzakelijk het transformeren van leegstaande kantoorruimten op de verdiepingen, naar woningen en/of overige functies zoals detailhandel, dienstverlening of leisure, het bebouwen van een aantal donkere hoeken en onderdoorgangen, het mogelijk maken van serre's op het Stadhuisplein, het bebouwen van een deel van de arcades en het mogelijk maken van luifels en hogere winkelfacades.

Voorts wordt op grond van de nieuw vastgestelde Horecavisie 2017 het aantal toegestane m2 horeca in de Dorpsstraat uitgebreid en leidt het vastgestelde beleidskader Centraal Park Visie Dobbe (september 2017) tot aanpassingen aan de regeling voor het Nicolaasplein.

Tot slot is in deze herziening de regeling voor evenementen op de Markt aangepast. .

Deze ontwikkelingen worden in hoofdstuk 4 verder toegelicht.

1.3 Huidige juridische planregelingen

Voor het plangebied zijn op dit moment de volgende juridische plannen van kracht:

Tabel 1.1: Overzicht geldende bestemmingsplannen

Nr.		IMRO	Bestemmingsplan	Vaststelling Raad
17		NL.IMRO.0637.BP00017-0004	Stadscentrum/Dorpsstraat	24 juni 2013
8		NL.IMRO.0637.BP00008-0004	Stadscentrum-Zuid	10 juni 2013

Figuur 1.3 Overzicht geldende planologische regelingen.

Hoofdstuk 2 Beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Barro (2011) en Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) van kracht geworden. Het Barro heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. De kaders van het nieuwe rijksbeleid zijn opgenomen in de ontwerp Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Aan artikel 3.6.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is op 1 oktober 2012 de Ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd. Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. In dat kader bepaalt het Bro dat voor onder meer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. In de paragrafen 2.2.2 en 4.7 is dit nader toegelicht en uitgewerkt.

Het plangebied maakt onderdeel uit van bestaand stedelijk gebied. De ontwikkelingen die in het plan zijn voorzien, zijn een verdere intensivering en verdichting van het stedelijke gebied. De mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, zijn niet in strijd met de nationale belangen op grond van het Barro en de SVIR.

2.1.2 Nota "Anders omgaan met water" (2000)

In de Nota "Anders omgaan met water; waterbeleid in de 21ste eeuw" onderschrijft het kabinet de noodzaak om te anticiperen op de verwachte klimaatsverandering en bodemdaling. De veiligheid moet gewaarborgd blijven, de kans op overstromingen mag niet toenemen. Meer ruimte voor water naast technische maatregelen en taakstellende afspraken tussen verschillende overheden zijn essentieel voor het slagen van dit beleid. Tevens moet een "watertoets" voorkomen dat de bestaande ruimte voor water geleidelijk afneemt.

In paragraaf 5.5 Water van deze plantoelichting wordt ingegaan op welke wijze in dit plan rekening is gehouden met de waterhuishouding.

2.1.3 Ladder voorr duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. Besluit ruimtelijke ordening)

De Ladder voor duurzame verstedelijking is gewijzigd per 1 juli 2017. De Ladder als motiveergrond voor ruimtelijke plannen blijft, maar wordt lichter in het gebruik. De Laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De toelichting van het bestemmingsplan moet een beschrijving bevatten van de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt. Daarbij is het niet relevant of het plangebied binnen of buiten bestaand stedelijk gebied ligt.

In de nieuwe Ladder is het woord 'regionale' niet meer aanwezig. De aard en omvang van de stedelijke ontwikkeling bepaalt op welk niveau de afweging moet worden gemaakt.

Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.

In paragraaf 4.7 van de plantoelichting wordt nader ingegaan op de Laddertoets voor de nieuwe stedelijke ontwikkelingen die in het bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Visie Ruimte en Mobiliteit 2014 en Actuallisering 2016

Provinciale Staten (PS) hebben op 9 juli 2014 de Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) vastgesteld, welke in 2016 is geactualiseerd (Actualisering 2016). In de VRM beschrijft de provincie haar doelstellingen en geeft zij haar kijk op de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling binnen de provincie. Vier rode draden staan centraal in de Visie Ruimte en Mobiliteit, afgestemd op de specifieke kansen en opgaven in Zuid-Holland:

1. het beter benutten en opwaarderen van bestaande netwerken en bebouwde gebieden;

2. het versterken van het stedelijk gebied (vergroten van de agglomeratiekracht);

3. het versterken van de ruimtelijke kwaliteit;

4. het bevorderen van een water- en energie-efficiënte samenleving.

De provincie Zuid-Holland wil de groei van de bevolking, de mobiliteit en de economische activiteit hoofdzakelijk opvangen in de bestaande netwerken en bebouwde gebieden. 'Beter benutten en opwaarderen' betekent in het stedelijk gebied vooral verdichten, herstructureren en transformeren. Bestaande netwerken, gebieden of complexen kunnen door gerichte investeringen hun waarde behouden of verhogen zonder in oppervlakte uit te breiden.

Het vergroten van de agglomeratiekracht vraagt om verbindingen en ruimtelijke kwaliteiten die de ontmoeting tussen mensen en de uitwisseling van goederen en informatie mogelijk maken. Dit vraagt in de eerste plaats om interactie: tussen bedrijven en kennisinstellingen, onderwijs en arbeidsmarkt, maar ook tussen de economische complexen onderling. De provincie wil kwaliteiten van de stedelijke agglomeratie versterken door woon- en werkfuncties en voorzieningen op excellent bereikbare knooppunten te clusteren en concentreren. Daarbij wil de provincie ruimte bieden voor functiemenging.

De essentie van het verbeteren van ruimtelijke kwaliteit is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving en anderzijds specifieke kwaliteiten er aan toevoegen die te maken hebben met de samenleving van vandaag. De Visie Ruimte en Mobiliteit bevat een nieuw handelingskader voor ruimtelijke kwaliteit. Behoud én ontwikkeling van kwaliteiten staan hierin centraal. De provincie past het toe op de gehele groene ruimte: het gebied buiten de steden en dorpen, maar ook de groen- en waterstructuur binnen de steden – de haarvaten van het landschap, die zo belangrijk zijn voor de leefbaarheid in de stad.

Zuid-Holland maakt zich sterk voor de overgang naar een energie-efficiënte samenleving. Dat is een samenleving die zo veel mogelijk draait op duurzame energiebronnen en zo spaarzaam mogelijk omgaat met de beschikbare energie. Zuid-Holland zet daar met de Visie Ruimte en Mobiliteit vol op in, door de opbouw van kennis en coalities die de toepassing van duurzame energie bevorderen, door ruimtelijke reserveringen te maken voor de benodigde netwerken en via haar vergunningen- en concessiebeleid.

Kaart ruimtelijke hoofdstructuur
De kaart van de ruimtelijke hoofdstructuur combineert de huidige ruimtelijke situatie, de vier rode draden en de strategische doelstellingen. Op deze kaart maakt het plangebied onderdeel uit van het stedelijk systeem van diensten en kenniseconomie en is daarbinnen aangeduid als 'stedelijk centrumgebied' en 'verdichten binnen stedelijke agglomeratie'. Binnen dergelijk gebieden ligt het accent op het beter benutten van de bebouwde ruimte door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie.

Binnenstedelijk verdichting is in h3et plangebied mogelijk. Voor de nog onbebouwde locaties worden de geldende bouwmogelijkheden uit het huidige bestemmingsplan wederom overgenomen in dit bestemmingsplan.

Woningbouw
Bij de ontwikkeling van de woningbouwopgave zijn zowel de Ladder voor Duurzame Verstedelijking vanuit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) als de Ladder voor Duurzame verstedelijking uit de provinciale Verordening Ruimte en Mobiliteit uitgangspunt bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Daarbij geldt dat de stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte, die regionaal is afgestemd. En het principe dat in die behoefte wordt voorzien binnen het bestaand stads- en dorpsgebied door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins.

In 2013 heeft het Stadsgewest Haaglanden de notitie 'actueel en realiseerbaar woningbouwprogramma 2013' opgesteld. Deze notitie bevat regionale afspraken over het te bouwen percentage sociale woningbouw, een realistisch kwantitatief programma en de daarbij behorende woonmilieus. Per brief van 24 januari 2014 heeft Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland laten weten de inhoud van de notitie te aanvaarden als kader voor de verantwoording van woningbouwopgaven in bestemmingsplannen.

Het bestemmingsplan maakt binnen het bestaand stedelijk gebied het transformeren van leegstaande kantoorruimte naar onder meer woningen mogelijk. Het betreft hierbij in totaal zo'n 9.900 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) aan bestaande kantoorruimte die getransformeerd zou kunnen worden naar bijvoorbeeld een woonfunctie. In dit stadium is echter nog niet exact te bepalen om welk type woningen het gaat. Ook is nog niet bekend welk deel van die 9.900 m2 bvo uiteindelijke echt benut zal worden voor wonen, dan wel voor bijvoorbeeld detailhandel, dienstverlening of in gebruik blijft als kantoorruimte. Gezien deze afhankelijkheden (onzekerheden) is in het kader van dit bestemmingsplan een bandbreedte bepaald, uitgaande van een aantal varianten (scenario's). Deze worden in paragraaf 4.3 nader toegelicht.

De transformatie van leegstaande kantoorruimten in het Stadscentrum naar woningen sluit aan op de kwantitatieve en kwalitatieve ambities uit de gemeentelijke Woonvisie (2015) en de Woningbouwagenda en Woningbouwprogrammering Zoetermeer (2017). In de Woningbouwagenda en Woningbouwprogrammering is een groeiopgave opgenomen van 10.000 woningen tot 2030 op binnenstedelijke locaties, waarvan zo'n 2.000 woningen in het centrumgebied van Zoetermeer. Daarmee wordt voorzien in een toenemende behoefte aan woningen in centrumstedelijke milieus.

Stedelijke detailhandelsstructuur
De provincie wil de bestaande detailhandelsstructuur zoveel als mogelijk versterken, vooral in de stedelijke centra, stadsdeel- en wijkcentra. Dit moet vooral gestalte krijgen door deze centra kwalitatief te verbeteren en de beschikbaarheid en bereikbaarheid van detailhandelsvoorzieningen te garanderen. Het Stadshart van Zoetermeer is binnen de VRM en bijbehorend Programma Ruimte aangeduid als 'te ontwikkelen centra'. Voor deze categorie centra binnen de hoofdstructuur wordt gestreefd naar een opwaardering van de detailhandelsfunctie in termen van kwaliteit (winkelbestand en openbare ruimte), parkeren, bereikbaarheid en imago/beleving. Onder voorwaarden van het toepassen van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking kan voor deze categorie sprake zijn van uitbreiding van het winkelareaal. In het Programma Ruimte (behorende bij de VRM) is opgenomen dat binnen de regio Haaglanden tot 2030 nog ontwikkelmogelijkheden zijn voor 342.000m2 winkeloppervlak voor reguliere detailhandel.

Om een actueel beeld te krijgen van de ontwikkelingen in de detailhandel heeft de Provincie Zuid-Holland in 2017 de discussienota detailhandel Zuid Holland opgesteld. Deze discussienota vormt één van de bouwstenen voor de Wijziging VRM, Verordening en Programma Ruimte 2018. De discussienota, die gebaseerd is op de meest recente cijfers en plannen, laat voor de regio Haaglanden tot het jaar 2020 kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden zien van zo'n 229.000 m2 nieuwe detailhandel.

Het bestemmingsplan voorziet in uitbreiding van het winkelareaal binnen de bestaande winkelconcentratie in het Stadshart, onder meer door transformatie en functieverruiming van leegstaande kantoorruimten, het uitbreiden van bestaande winkelruimten en het bebouwen van een deel van de ruimten onder de bestaande arcades in het gebied. In het kader van dit bestemmingsplan is in opdracht van de gemeente Zoetermeer door BRO onderzoek verricht naar de ontwikkelingsmogelijkheden en effecten van optimalisering van detailhandel in het Stadshart van Zoetermeer. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 1. Uit het onderzoek komt naar voren dat er binnen het Stadshart nog ontwikkelruimte is voor toevoeging van zo'n 15.000 tot 20.000 m2 bvo aan detailhandel. Dit is ruim voldoende voor het realiseren van de beoogde plannen, die in totaal zo'n 12.500 m2 bvo detailhandel bedragen.

Kantorenlocaties
Zuid-Holland zet in op een sterke, internationaal concurrerende economie en de daarbij behorende positie op de kantorenmarkt. De oplopende problematiek op de kantorenmarkt (oplopende structurele leegstand, overmaat aan veelal harde plancapaciteit) heeft veel kantorenlocaties onder druk gezet. Terughoudendheid in nieuwbouw draagt bij aan actief beheer van de voorraad kantoren door bijvoorbeeld duurzame renovatie en transformatie naar andere bestemmingen. Voor locaties die zijn opgenomen in geldende bestemmingsplannen of locaties waarvoor de planontwikkeling ver gevorderd is en waarover met de provincie bestuurlijke overeenstemming bestaat is een afwijking mogelijk en kunnen kantoorontwikkelingen conform de afspraak plaats vinden.
Binnen het plangebied zijn geen ontwikkellocaties opgenomen die voorzien in nieuwe kantoorontwikkeling. De bestaande kantoorruimten binnen het plangebied zijn in dit bestemmingsplan positief bestemd, met uitzondering van een deel van de kantoorruimten die aangemerkt is voor wijziging naar woningen. Het betreft hierbij 2.800 m2 aan bestaande kantoorruimten die gelegen is op de verdiepingen van bebouwing rondom het Stadhuisplein. De kantoorbestemming op deze locaties is binnen dit bestemmingsplan komen te vervallen.

Verder wordt met dit bestemmingsplan een functieverruiming mogelijk gemaakt binnen een groot deel van de bestaande kantoorruimten. Het betreft hierbij ruim 18.000 m2 bvo aan bestaande kantoorruimte die ook benut kan worden voor o.a. detailhandel, leisure, dienstverlening of wonen. In hoofdstuk 4 wordt hierop nader ingegaan.

Conclusie
Het bestemmingsplan past binnen de stedelijke ontwikkeling zoals deze is voorzien in de Visie Ruimte en Mobiliteit.

2.2.2 Verordening en programma Ruimte (2014)

De provinciale belangen, zoals opgenomen in de Visie Ruimte en Mobiliteit en bijbehorend Programma Ruimte, zijn verankerd in de Verordening Ruimte. Deze is net als de VRM op 9 juli 2014 door provinciale staten van Zuid-Holland vastgesteld en in 2016 geactualiseerd (Actualisering 2016).

In het kader van dit bestemmingsplan zijn de artikelen 2.1.1 (Ladder voor duurzame verstedelijking), 2.1.2 (Kantoren) en 2.1.4 (Detailhandel) uit de Verordening van belang. Per artikel worden de gevolgen voor het bestemmingsplan aangegeven.

Artikel 2.1.1 stelt dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voldoet aan de volgende eisen:

• a. de stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte die regionaal is afgestemd;
• b. in die behoefte wordt binnen het bestaand stads- en dorpsgebied voorzien door benutting van de beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, of;
• c. indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stads- en dorpsgebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, gebruik wordt gemaakt van locaties die,
  i. gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld;
  ii. passen in de doelstelling en richtpunten van de kwaliteitskaart van de Visie Ruimte en Mobiliteit zoals uitgewerkt in het Programma Ruimte,
  iii. en zijn opgenomen in het Programma Ruimte, voor zover het gaat om locaties groter dan 3 hectare.

Uit het Programma Ruimte en de notitie 'actueel en realiseerbaar woningbouwprogramma 2013' van het Stadsgewest Haaglanden blijkt dat zowel op regionaal als lokaal niveau een groeiende behoefte aanwezig is voor wonen binnen centrummilieus. Ook binnen de gemeentelijk Woonvisie, de Woningbouwagenda en Woningbouwprogrammering Zoetermeer en de Visie Binnenstad wordt hierop ingespeeld. De transformatie van leegstaande kantoorruimten in het Stadscentrum naar woningen sluit goed aan op de kwantitatieve en kwalitatieve ambities uit deze gemeentelijke visies. Daarin is onder meer een groeiopgave opgenomen van 10.000 woningen tot 2030 op binnenstedelijke locaties, waarvan zo'n 2.000 woningen in het centrumgebied van Zoetermeer. Met de transformatie van leegstaande kantoorruimten in het centrum naar woningen wordt voorzien in een aanwezige en toenemende lokale behoefte aan woningen in een centrumstedelijk milieu.

Zoals ook in voorgaande paragraaf is aangegeven is het aantal woningen dat via transformatie of functieverruiming kan worden toegevoegd in dit stadium nog niet exact te bepalen. Dit is onder meer afhankelijk van de uiteindelijke woontypen/typologieën die worden gerealiseerd (onder meer de grootte van de woningen is daarbij van belang), de bouwkundige mogelijkheden en de omvang van detailhandel die binnen deze ruimten wordt gerealiseerd.

Echter, uitgaande van een maximale benutting van bestaande kantoorruimten voor wonen, zijn via transformatie en functieverruiming van bestaande kantoorruimten in totaal maximaal nog ca. 308 woningen mogelijk. Zie hiervoor paragraaf 4.3.

Het indicatieve woonprogramma dat met de transformatie en functieverruiming van deze ruimten gerealiseerd kan worden maakt (nog) geen onderdeel uit van het regionaal afgestemde woningbouwprogramma. Het indicatieve woonprogramma is daarom in regionaal verband voorgelegd en besproken. De regiogemeenten hebben aangegeven geen bezwaar te hebben met het woonprogramma dat het bestemmingsplan mogelijk maakt. Het maximale aantal woningen dat dit bestemmingsplan mogelijk maakt (308) is opgenomen in het regionale en door de provincie goedgekeurde woningbouwprogramma. Omdat het een toevoeging betreft die in hoofdzaak gericht is op het voorzien in de eigen woningbehoefte, zal in regionaal verband dan ook niet direct sprake zijn van een concurrerend plan, welke van invloed is op het regionale woningbouwprogramma.

Artikel 2.1.2 Kantoren: Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe kantoorlocaties mogelijk. De bestaande kantoorruimten binnen het plangebied zijn in dit bestemmingsplan positief bestemd, met uitzondering van de kantoorruimten die gewijzigd zijn naar wonen. De kantoorruimten die positief bestemd zijn betreffen voor een belangrijk deel ruimten voor kleinschalige kantoren met een lokaal verzorgingsgebied. Het behoud van dergelijke kantoorruimten is van belang voor de diversiteit en werkgelegenheid binnen zowel het stadscentrum als Zoetermeer als geheel. Het draagt bij aan een goede mix en balans tussen wonen, werken en voorzieningen in het centrumgebied. Deze kantoorruimten maken ook onderdeel uit van het regionale aanbod aan kantoorruimten zoals is opgenomen in de regionale kantorenstrategie van de MRDH.

Wel is in dit bestemmingsplan de mogelijkheid gecreëerd om deze bestaande kantoorruimten ook voor andere functies te kunnen benutten, zoals detailhandel, wonen, leisure en dienstverlening. Hierdoor wordt meer flexibiliteit geboden voor de invulling van het bestaande vastgoed in het stadscentrum, waarmee ook sneller ingespeeld kan worden op veranderende behoeften vanuit de markt en een efficiënte benutting in geval van langduriger leegstand.

Hiermee wordt ook verdere invulling gegeven aan de Transformatiestudie (2008) en het Uitvoeringsplan transformatie kantoorlocaties Zoetermeer (2011), alsmede de afspraken met de provincie Zuid-Holland, waarbij een reductie van het kantoorareaal binnen Zoetermeer is beoogd. In dat kader is recentelijk ook gestart met de transformatie van een tweetal kantoorgebouwen binnen het stadscentrum (net buiten de grenzen van het bestemmingsplangebied), die omgevormd worden naar jongerenwoningen. Ook is in de afgelopen jaren al op diverse plekken in het stadscentrum de functie van bestaande kantoorruimten verruimd ten behoeve van andere stedelijke (centrum)functies, waarmee een invulling is gegeven aan de veelal moeilijk verhuurbare vierkante meters op deze plekken.

Artikel 2.1.4 Detailhandel: Het plangebied is gelegen binnen de bestaande winkelconcentratie in het centrum van de stad. Op grond van artikel 2.1.4 lid 2 sub b geldt dat bestemmingsplannen, die detailhandelsontwikkelingen van meer dan 2.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) mogelijk maken binnen bestaande winkelconcentraties in stadscentra, vergezeld moeten gaan van een distributie planologisch onderzoek. Uit het onderzoek moet blijken dat er geen sprake is van ontwrichting van de detailhandelsstructuur. Ook is in dat geval advies nodig van de Adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland.

Het bestemmingsplan 1e Herziening Stadscentrum/Dorpsstraat maakt maximaal 12.500 m2 bvo aan detailhandelsontwikkelingen mogelijk. In dat kader is in opdracht van de gemeente Zoetermeer door BRO een onderzoek uitgevoerd naar de ontwikkelingsmogelijkheden en effecten van optimalisering van detailhandel in het Stadshart van Zoetermeer (zie Bijlage 1). Dit onderzoek is vergelijkbaar met een distributieplanologisch onderzoek. In het onderzoek zijn de mogelijkheden en behoefte voor verdere uitbreiding van het winkelareaal zowel kwantitatief als kwalitatief nader onderbouwd. Uit het onderzoek komt naar voren dat er binnen het Stadshart nog ruimte is voor de toevoeging van zo'n 20.000 m2 bvo aan detailhandel. Met een uitbreiding van deze omvang wordt het bestaande woon- en leefklimaat niet aangetast en ontstaat er geen onaanvaardbare leegstand. In hoofdstuk 4 is hierover een nadere toelichting opgenomen.

Over de uitbreiding met meer dan 2.000 m2 bvo detailhandel is advies gevraagd aan de Adviescommissie Detalhandel Zuid-Holland.

2.2.3 Provinciale Cultuurhistorische Hoofdstructuur

Het plangebied Stadscentrum is op de provinciale kaart van de Cultuurhistorische hoofdstructuur niet aangemerkt als een gebied met een trefkans op archeologische sporen en ligt niet in één van de zestien topgebieden die zijn aangewezen als Cultureel Erfgoed Zuid-Holland.

Dat geldt wel voor de Dorpsstraat doch daar blijft de bestaande regeling voor behoud van de cultuurhistorische waarden intact.

 

2.3 Regionaal beleid

2.3.1 Notitie actueel en realiseerbaar woningbouwprogramma 2017

De negen regiogemeenten binnen de woningmarkt Haaglanden maken, via de bestuurlijke tafel Wonen, ieder jaar hun 'actuele en realiseerbare' woningbouwprogramma aan de provincie Zuid-Holland kenbaar. De provincie heeft tot nog toe altijd ingestemd met dit programma, ook dit jaar. De huidige instemming geldt op grond van de provinciale Verordening Ruimte en Mobiliteit tot 1 juli 2018. Het woningbouwprogramma wordt door de gemeenten jaarlijks geactualiseerd.

Het maximale aantal woningen dat dit bestemmingsplan mogelijk maakt (308) is opgenomen in het regionale en door de provincie goedgekeurde woningbouwprogramma.

2.3.2 Hoogheemraadschap van Rijnland

Het plangebied ligt binnen de beheersgrenzen van het Hoogheemraadschap van Rijnland.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland is in het plangebied het bevoegd gezag voor het beheer van waterkeringen, oppervlaktewater en (ondiep) grondwater. De drie hoofddoelen van dit beheer zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water.

Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten en te beheren. Daarbij wil Rijnland dat watergangen en kunstwerken zoals gemalen op orde en toekomstbestendig worden gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Rijnlands taken en bevoegdheden op het gebied van gezond water betreffen het zuiveren van afvalwater en het reguleren van lozingen op oppervlaktewater. Europese regelgeving (de Kaderrichtlijn Water) is hierbij kaderstellend. Het voorkómen van verontreiniging en een goede inrichting van oppervlaktewateren dragen in belangrijke mate bij aan gezond water. Met het oog op het zuiveren van afvalwater beheert Rijnland rioolgemalen, persleidingen en zuiveringsinstallaties.

Aan de hand van het Waterbeheersplan (2016-2021) werkt Rijnland aan zijn ambities. In het proces van ruimtelijke planvorming heeft Rijnland een adviserende rol. In de uitvoerings- en beheersfase van ruimtelijke plannen heeft Rijnland een regelgevende rol.

Keur en beleidsregels 2015
Op grond van de Waterwet is Rijnland als waterschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Hierbij kan gedacht worden aan handelingen in of nabij:

• Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),
• Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken),
• Andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen),
• De bodem van kwelgevoelige gebieden,

Maar ook aan:

• Onttrekken en lozen van grondwater,
• Het aanbrengen van verhard oppervlak.

Per 1 juli 2015 is een nieuwe Keur in werking getreden met daarbij horende uitvoeringsregels. De Keur gaat uit van een Ja, tenzij benadering; handelingen met een klein risico vallen onder de zorgplicht en kunnen zonder vergunning of melding worden uitgevoerd. Voor handelingen met een groter risico of in expliciet benoemde situaties zijn er algemene regels met voorwaarden van kracht of wordt een watervergunning geëist. De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen.

Hemelwater
Indien een toename van het verhard oppervlak plaats vindt, dient de initiatiefnemer een oppervlak ter grootte van minimaal 15% van het nieuw aan te leggen verhard oppervlak te reserveren voor extra open water. Het nieuwe open water moet aangesloten worden op het bestaande watersysteem. Uitgangspunt is dat de aanleg van verhard oppervlak geen negatieve gevolgen mag hebben op het watersysteem.

In overleg met het hoogheemraadschap is het mogelijk om de compensatie-eis voor verhard oppervlak te verminderen door alternatieve maatregelen toe te passen.

Riolering en afkoppelen  |
Voor zover het bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is het van belang dat er met Rijnland afstemming plaatsvindt over het omgaan met afvalwater en hemelwater. Overeenkomstig het rijksbeleid gaat Rijnland uit van een voorkeursvolgorde voor de omgang met deze waterstromen. Deze houdt in dat allereerst geprobeerd moet worden het ontstaan van (verontreinigd) afvalwater te voorkomen, bijvoorbeeld door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen en het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en chemische onkruidbestrijding. Vervolgens is het streven vuil water te scheiden van schoon water, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van gemengde rioolstelsels. De laatste stap in de voorkeursvolgorde is het zuiveren van het afvalwater. De doelmatigheid daarvan wordt vergroot door het scheiden van de schone en de vuile stromen.

De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP), waarin de uiteindelijke afweging wordt gemaakt en waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat

Bij ontwikkelingen waar meer dan 500 m2 wordt verhard, dient voor compensatie te worden gezorgd, dikwijls door aanleg van wateroppervlak in de nabije omgeving. In pararaaf 5.5 Water wordt nader ingegaan op de compensatie.

Waterplan Zoetermeer
Het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft in samenwerking met de gemeente Zoetermeer en het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard en het Waterschap Wilck en Wiericke het Waterplan Zoetermeer opgesteld dat in februari 2002 door de gemeenteraad is vastgesteld. Het plan wordt in paragraaf 2.4.14 Waterplan Zoetermeer (2002) nader toegelicht.

2.4 Gemeentelijk beleid

2.4.1 Stadsvisie 2030

De Stadsvisie 2030, die op 15 december 2008 is vastgesteld door de gemeenteraad van Zoetermeer, verwoordt een negental opgaven die in de periode tot 2030 moeten worden opgepakt om als stad voldoende perspectief op een welvarende ontwikkeling te behouden. Daarnaast geeft de Stadsvisie aan welke kansen de gemeente wil benutten om de stad extra perspectief te geven.

Eén van de opgaven van de Stadsvisie is het Stadscentrum doorontwikkelen tot een sfeervolle, bruisende, veilige binnenstad. Een binnenstad moet ruimtelijk en functioneel een eenheid vormen. Een bruisende stad heeft een sterk dynamisch winkelcentrum nodig, compleet met sfeervolle pleinen, horeca, culturele voorzieningen, werkgelegenheid en dienstverlening en een stadhuis.

Daarnaast moeten de mogelijkheden van het bestaande Stadscentrum beter worden benut door intensivering van het grondgebruik. Ook moet het Stadscentrum beter geëtaleerd worden. Het is teveel naar binnen toe gekeerd en de komende jaren wordt ingezet op het transformeren van het Stadscentrum van een introvert naar een extravert gebied. Als laatste uitwerking van de opgave wordt het versterken van het kerngebied genoemd.

De ontwikkelingen die binnen dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt voorzien in een verdere intensivering en upgrade van het Stadshart. De uitvoering van het bestemmingsplan draagt daarmee direct bij aan ambities om het Stadscentrum verder door te ontwikkelen tot een sfeervolle, bruisende, veilige binnenstad.

2.4.2 Verkenningennota Structuurvisie 2030

Op 15 december 2008 heeft de gemeenteraad de Stadsvisie 2030 vastgesteld. In de Stadsvisie is aangegeven dat deze een ruimtelijke vertaling krijgt in een Structuurvisie.

In de Structuurvisie geeft het gemeentebestuur antwoord op de vraag waar de benodigde ruimte in de stad gevonden kan worden voor de plannen en toekomstambities die Zoetermeer heeft. De Verkenningennota is een belangrijk basisdocument op weg naar de uiteindelijke Structuurvisie voor Zoetermeer.

De Verkenningennota is het resultaat van een brede inventarisatie. Uit een groot aantal vastgestelde beleidsdocumenten zijn de belangrijkste onderdelen gehaald die voor de ruimtelijke toekomst van Zoetermeer van belang zijn. Het gaat dan bijvoorbeeld om beleid op het gebied van wonen, werken, groen, duurzaamheid en mobiliteit.

Daarnaast zijn in de Verkenningennota de belangrijkste ruimtelijke opgaven, kansen en vraagstukken in beeld gebracht. Dit geheel vormt de ruimtelijke onderlegger voor de Structuurvisie. De Structuurvisie brengt alle ruimtelijke aspecten en keuzen van het bestaande beleid samen. Daarmee is het een integrale en samenhangende visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Zoetermeer. De Verkenningennota is op 12 september 2011 vastgesteld.

Het Stadscentrum is in de verkenningennota getypeerd als een hoogdynamisch gebied waar ruimte is voor transformatie en intensivering. Voor dit bestemmingsplan zijn vooral de wensbeelden ten aanzien van de thema's 'wonen', 'economie en werken' en 'maatschappelijke voorzieningen' van belang.
Het Stadscentrum wordt vanuit het thema 'wonen' gezien als een (studie)gebied voor transformatiemogelijkheden van kantoren naar wonen en voor verdere verdichting en invulling van braakliggende locaties voor o.m. woningen.
Voor het thema 'economie en werken' is het centrum eveneens een belangrijk gebied. Accent ligt hierbij op het ontwikkelen en uitbreiden van horeca- en hotelmogelijkheden en het intensiveren en toevoegen van consumentverzorgende functies in de overgangsgebieden van het centrum naar de omliggende wijken.
Binnen het thema 'maatschappelijke voorzieningen' richt het wensbeeld voor het centrumgebied zich vooral op het toevoegen en intensiveren van kunst- en culturele voorzieningen.

Dit bestemmingsplan draagt bij aan de ambities en kansen die in de Verkenningennota zijn genoemd, mede door transformatie en functieverruiming van bestaande kantoorruimten mogelijk te maken.

2.4.3 Visie Binnenstad (2012)

Om te bezien hoe de binnenstad van Zoetermeer 'bruisender' kan worden is de Visie Binnenstad opgesteld. De Visie Binnenstad is in januari 2012 vastgesteld door de gemeenteraad. In de visie zijn vijf ambities geformuleerd die uiteindelijk moeten leiden tot een bruisende, sfeervolle binnenstad, te weten:

• 1. bijzondere plekken realiseren;
• 2. binnenstad verbinden;
• 3. binnenstadscultuur ontwikkelen;
• 4. inzetten op stedelijke woonmilieus;
• 5. binnenstad presenteren.

Per deelgebied en voor de binnenstad als geheel is bezien hoe de ambities vertaald kunnen worden. Sommige ontwikkelingen die moeten bijdragen aan het verwezenlijken van de ambities zijn reeds uitgevoerd, andere worden via dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt of zullen zo nodig via separate ruimtelijke procedures mogelijk gemaakt worden.

2.4.4 Structuurplan Upgrade Stadshart (2013)

Het structuurplan Upgrade Stadshart is een verdere verdieping van de "Visie Binnenstad 2030" en is in december 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. Het doel ervan is te trachten de negatieve spiraal waarin het Stadshart van Zoetermeer als gevolg van de economische crisis terecht is gekomen, te doorbreken.

Het structuurplan Upgrade Stadshart is gericht op de korte termijn en richt zich op positionering, de organisatie van functies, herkenbaarheid en entrees, openbare ruimte, uitstraling van de gebouwde omgeving, bewoners en bezoekersfaciliteiten. Het structuurplan legt de hoofdlijnen vast, is kaderstellend en geeft beelden van mogelijke uitwerkingen.

Uitgangspunt voor dit bestemmingsplan is het mogelijk maken van de ontwikkelingen zoals deze in het Structuurplan Upgrade Stadshart zijn opgenomen. De meeste ontwikkelingen ter verbetering van de uitstraling van de openbare ruimte of betere bewoners- en bezoekersfaciliteiten, zijn niet in strijd met het geldige bestemmingsplan. Deze kunnen ook zonder deze bestemmingsplanherziening uitgevoerd worden.

De voornaamste voorziene ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt zijn het transformeren van leegstaande kantoorruimte naar woningen en/of detailhandelsfuncties, het bebouwen van een aantal dode hoeken en onderdoorgangen, het mogelijk maken van serre's op het Stadhuisplein, het bebouwen van een deel van de arcades, het mogelijk maken van hoge winkelfacades en uitbreiding van het aantal toegestane evenementen.

Deze ontwikkelingen worden in hoofdstuk 4 verder toegelicht.

2.4.5 Transformatiestudie Kantoren (2008) en Uitvoeringsplan transformatie kantoorlocaties Zoetermeer (2011)

Op 8 december 2008 heeft de gemeenteraad de Transformatiestudie Kantoren vastgesteld. In de Transformatiestudie is een scan uitgevoerd naar de mogelijkheden voor transformatie van kantoorlocaties en naar functiemenging op bedrijventerreinen. Op basis van een analyse van de kantorenmarkt in Zoetermeer en de afspraken die binnen Haaglanden zijn gemaakt, is een transformatieopgave voor kantoren benoemd. Tevens is bij de behandeling van de bestuursovereenkomst Bleizo in 2008 gevraagd naar de mogelijkheden om bestaande kantoorlocaties binnen de gemeente Zoetermeer als het ware te “schuiven” naar het gebied Bleizo. Daarmee kan de ontwikkeling van Bleizo een impuls krijgen en kunnen kantoorlocaties binnen Zoetermeer mogelijk worden vrijgespeeld voor andere functies zoals woningbouw, voorzieningen, leisure en dergelijke. Binnen de Transformatiestudie is aangegeven dat met name in en rondom het Stadscentrum winst te behalen valt bij het transformeren van bestaande kantorenlocaties/-ruimten naar andere functies.

Het Uitvoeringsplan is de concrete uitwerking van de vastgestelde Transformatiestudie. Het benoemt de maatregelen en acties die nodig zijn om als gemeente transformaties binnen de stad te stimuleren, faciliteren en in de komende jaren daadwerkelijk de gewenste resultaten te kunnen boeken. In het Uitvoeringsplan is een zonering en prioritering aangegeven voor de uitvoering van de transformatieopgave.

De bestaande kantoorruimten binnen het plangebied zijn in dit bestemmingsplan positief bestemd, met uitzondering van een deel van de kantoorruimte rondom het Stadhuisplein die gewijzigd is naar wonen. Van de kantoorverdiepingen die nog als zodanig zijn bestemd en die (deels) nog zijn bezet door kantoren, kan de kantoorbestemming niet verwijderd worden. Daar is de bestemming wel verruimd zodat de leegstaande ruimte ook met andere functies zou kunnen worden ingevuld, zoals woningen, detailhandel en/of leisure. Ook wordt het mogelijk om zodoende flexibel om te gaan met het positioneren van kantoren en andere functies over de verschillende verdiepingen, zodat snel kan worden ingespeeld op vestigingsverzoeken. Op die manier wordt een bijdrage geleverd aan verdere transformatie van leegstaande kantoorruimte.

Daar waar concrete ontwikkelingen op het gebied van kantoortransformatie gaande zijn, danwel reeds hebben plaatsgevonden, wordt de kantoorbestemming geschrapt. Hiermee wordt verdere invulling gegeven aan de Transformatiestudie (2008) en het Uitvoeringsplan transformatie kantoorlocaties Zoetermeer (2011), waarin een reductie van het kantoorareaal binnen Zoetermeer is beoogd.
Binnen het plangebied zijn geen ontwikkellocaties opgenomen die voorzien in nieuwe kantoorontwikkeling.

2.4.6 Woonvisie Zoetermeer (2015)

Op 8 juni 2015 heeft de gemeenteraad de Zoetermeerse Woonvisie 'samen aan de slag op de nieuwe woningmarkt' vastgesteld. Deze Woonvisie is een actualisatie van de gemeentelijke woonvisie uit 2009 en was noodzakelijk omdat de crisis op de woningmarkt ook niet aan Zoetermeer voorbij is gegaan. De keuzes uit die eerdere woonvisie zijn de afgelopen jaren echter bepalend geweest voor het woonbeleid van de stad. Op hoofdlijnen blijven deze keuzes ook in de toekomst het uitgangspunt. De nieuwe Woonvisie biedt daarentegen het kader van de gemeente om in de komende jaren in deze situatie een goed en actueel woonbeleid voor de stad te voeren. De Woonvisie vormt tevens de basis voor regionale afstemming en nieuwe prestatieafspraken met de lokaal actieve woningcorporaties. Om de woonkwaliteit van de stad te koesteren, uit te bouwen en kwaliteit toe te voegen zijn in de Woonvisie zes ambities benoemd;

• duurzaam bouwen en renoveren;
• betaalbare woningen voor iedereen aanbieden;
• extra jongerenwoningen toevoegen en woonruimten voor studenten;
• Zoetermeer levensloop bestendig maken;
• prettige en gewilde woonwijken in stand houden en realiseren;
• consument gericht bouwen.

Dit bestemmingsplan draagt bij aan de opgaven en ambities die in de Woonvisie zijn genoemd, mede door transformatie en functieverruiming van bestaande kantoorruimten naar woningen mogelijk te maken.

Uit de Transformatiestudie Kantoren (zie paragraaf 2.4.5) is gebleken dat er in de komende twintig jaar een aantal bestaande kantoorlocaties (met name in en rondom het Stadscentrum van Zoetermeer) in aanmerking kan komen voor transformatie naar een andere functie, zoals bijvoorbeeld een woonfunctie. Een eerste grove schatting maakt duidelijk dat het transformeren van kantoorlocaties of kiezen voor een woonfunctie op nu nog voor kantoren ingeplande locaties, kansen biedt om ongeveer 450 tot 500 woningen (veelal appartementen) te realiseren. De daadwerkelijke mogelijkheden zullen afhangen van de financiële haalbaarheid, alsook de wensen en eisen die er op de verschillende locaties gelden op het gebied van lucht- en geluidkwaliteit.

2.4.7 Woningbouwagenda en Woningbouwprogrammering Zoetermeer (2017)

Op 13 februari 2017 heeft de gemeenteraad de Woningbouwagenda Zoetermeer vastgesteld. De Woningbouwagenda voorziet in een leidraad voor de gemeente om de komende 15 jaar richting te geven aan de kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwopgave van de stad. Als ambitie geldt daarbij het inspelen op de toenemende Zoetermeerse woonbehoefte (jaarlijks circa 700 woningen) en het realiseren van de doelen uit de Woonvisie Zoetermeer.

Als uitwerking van de Woningbouwagenda heeft de gemeenteraad op 11 september 2017 ingestemd met het Woningbouwprogramma Zoetermeer. Dit programma maakt het mogelijk om in de toekomst te kunnen blijven voorzien in de woningbehoeften van de stad. Het toevoegen van kwaliteit staat daarbij hoe dan ook voorop. In het Woningbouwprogramma is een woningbouwproductie(opgave) opgenomen van 10.000 woningen tot 2030 en heeft de raad als opdracht aan het college meegegeven om te onderzoeken of het mogelijk is om het woningbouwprogramma nog verder op te hogen tot 16.000 woningen.

Dit bestemmingsplan draagt bij aan de opgaven en ambities die in de Woningbouwagenda en Woningbouwprogrammaring zijn genoemd, mede door transformatie en functieverruiming van bestaande kantoorruimten naar woningen mogelijk te maken.

2.4.8 Stedelijk Beleidskader Economie (2011)

Op 10 januari 2011 heeft de gemeenteraad het beleidsdocument Stedelijk Beleidskader Economie vastgesteld.

Het document vormt de actualisatie van het economische beleidskader uit 2005 en de uitwerking van de Stadsvisie 2030 op het onderdeel economie. Het is een overkoepelend kader waarbinnen andere economische deelbeleidsnota's – onder andere op het gebied van leisure, detailhandel en horeca – samenkomen. Waar het beleidskader niet geheel in lijn is met een bestaande deelbeleidsnota voorziet aparte besluitvorming door de Zoetermeerse gemeenteraad in het aanpassen van deze deelbeleidsnota's.

Het beleid heeft drie doelstellingen:

• 1. het creëren van werkgelegenheid door middel van het aantrekken van nieuwe bedrijven voor Zoetermeer kansrijke sectoren, het stimuleren van (innovatieve) startende bedrijvigheid, het behouden van bestaande bedrijvigheid en het verbinden van onderwijs met het bedrijfsleven;
• 2. het realiseren van een aantrekkelijk, gevarieerd en duurzaam vestigingsmilieu voor bedrijven;
• 3. het aanbieden van een brede, kwalitatief goede en op de toekomst gerichte voorzieningenstructuur (leisure, horeca en detailhandel) in Zoetermeer.

Voor deze doelstellingen zijn afzonderlijk beleidsmaatregelen geformuleerd die ten uitvoer worden gebracht. Voor het plangebied zijn met name de beleidsmaatregelen die zich richten op het vergroten van het horeca aanbod en de versterking van de detailhandelsstructuur in de binnenstad van belang. Door het verruimen van de mogelijkheden binnen de bestaande kantoorruimten en het loslaten van een maximum aan het aantal m2 horeca wordt hierop ingespeeld.

2.4.9 Actieplan Economie 2015

De top 10 in het Actieplan Economie 2015 (vastgesteld op 6 juli 2015) is in 4 thema's verdeeld. Niet ontworpen vanuit de traditionele beleidsterreinen, maar vanuit de economische kansen die Zoetermeer rijk is. Beleid volgt kans. Dat is de gedachte.

1. Ruimte voor ondernemen: excellent accountmanagement en dienstverlening

2. Ruimte voor pionieren: de ondernemer centraal

3. Ruimte voor excelleren: de economische specialisaties

4. Ruimte voor samenwerken: stad zonder grenzen

Excellent accountmanagement en dienstverlening is de basis. Daarbij geeft het centraal stellen van de ondernemersambities ruim baan aan de nieuwe economie en dus groei. De specialisaties zorgen voor een krachtig economisch cluster en een heldere positionering. En bij dit alles opent de regionale samenwerking nieuwe deuren voor de Zoetermeerse én metropolitaanse economie.

2.4.10 Beleidskader Leisure (2003)

Het beleidskader Leisure geeft de hoofdrichting aan voor het Leisurebeleid in Zoetermeer. Gericht investeren in leisure versterkt de identiteit en de economie van de stad. Het beleidskader geeft de kansen weer die in de stad aanwezig zijn en de plekken en voorzieningen waar de aandacht op moet worden gericht.

Het bestemmingsplangebied maakt deel uit van het gebied dat binnen het beleidskader Leisure gedefinieerd is als de “Stedelijke Driehoek”. Voor dat gebied geldt dat de binnenstedelijke sfeergevoelige leisure (sfeervolle evenementen, horeca, cultuur en funshoppen) centraal staat. Een versterking van het culturele, horeca- en detailhandelsaanbod is daarbinnen gewenst.

Binnen de bestemmingen 'Centrum-1, -2, -3, en -4', die voor een groot deel van het bestemmingsplangebied zijn opgenomen, is een groei (in m2 bvo) van het horeca-aanbod en detailhandel (waaronder fun-shoppen) mogelijk. Het bestemmingsplan biedt daarmee ruimte voor de uitwerking van de ambities uit het beleidskader Leisure.

2.4.11 Structuurvisie Detailhandel 2006-2010

Met de Structuurvisie Detailhandel 2006-2010 geeft de gemeente aan welke ontwikkelingen nodig zijn om de detailhandel gezond te houden en de fijnmazige winkelstructuur in stand te houden. Ontwikkelingen in de detailhandel kunnen daarbij zowel verbeteringen als uitbreidingen betreffen, waardoor de bestaande ruimtelijk-economische winkelstructuur gehandhaafd blijft en waar mogelijk versterkt kan worden. Onder meer door uitbreiding en modernisering van de stedelijke winkelcentra Stadshart, Woonhart en Dorpsstraat wordt gestreefd naar een toename van het (recreatief) winkelen in het centrumgebied van de stad. De bestemmingen 'Centrum-1, -2, -3, en -4', die voor een groot deel van het bestemmingsplangebied gelden, laten in de winkelstraten detailhandel toe.

In opdracht van de gemeente Zoetermeer is door BRO een onderzoek uitgevoerd naar de ontwikkelingsmogelijkheden en effecten van optimalisering van detailhandel in het Stadshart van Zoetermeer. In het onderzoek zijn de mogelijkheden en behoefte voor verdere uitbreiding van het winkelareaal zowel kwantitatief als kwalitatieve nader onderbouwd. Uit het onderzoek komt naar voren dat er binnen het Stadshart nog ruimte is voor de toevoeging van 12.500 m2 bvo aan detailhandel. Met deze uitbreiding wordt het bestaande woon- en leefklimaat niet onevenredig aangetast en ontstaat er geen onaanvaardbare leegstand. In hoofdstuk 4 is hierover een nadere toelichting opgenomen.

Met dit bestemmingsplan wordt een bijdrage geleverde aan het versterken van de detailhandelsfunctie en daarmee positionering van het Stadshart, passend binnen de bestaande ruimtelijk-economische winkelstructuur.

2.4.12 Horecavisie 2017

Om de aanbodontwikkeling in de horecasector in Zoetermeer ook de komende jaren te kunnen faciliteren is een actueel ontwikkelperspectief meer dan wenselijk. Het oude ontwikkelkader uit de Horecanota 2004 is onvoldoende toegesneden op nieuw vastgestelde stedelijke beleidskaders zoals de Visie Binnenstad. Mede ingegeven door de gewenste schaalsprong die Zoetermeer de komende decennia zal ondergaan, dient de marktruimte en een actuele ontwikkelrichting opnieuw te worden vastgesteld, in samenhang met actuele beleidskaders voor stedelijke ontwikkeling.

Diverse ambities in recent door de raad vastgestelde beleidskaders zijn aanleiding voor een nieuw ontwikkelperspectief voor horeca in Zoetermeer; meer bruis en beleving voor meer huishoudens en doelgroepen en ruimte voor nieuwe concepten in het horeca aanbod.

De ambitie uit de Nota Vrije Tijd (2015) luidt om het aanbod in vrijetijdsvoorzieningen in Zoetermeer de komende tien jaar in evenwicht te brengen met het marktpotentieel dat past bij een ontwikkelstad die in omvang en samenstelling in beweging blijft;

In de recent door de raad vastgestelde Woningbouwagenda (2017) heeft Zoetermeer de ambitie uitgesproken om door te groeien van gezinsstad naar complete stad met -naast gezinnen- ook voldoende woningaanbod voor jonge en oudere huishoudens;

In het door de raad vastgestelde Actieplan Economie (2015) is de concrete actie opgenomen om in samenwerking met Koninklijke Horeca Nederland (KHN), afdeling Zoetermeer-Oostland, en in samenspraak met branchevertegenwoordigers, horeca ondernemers, bewoners en overige belanghebbenden een nieuwe horecavisie op te stellen.

Dat er voldoende in Zoetermeer is te beleven zorgt voor bruis in de stad en draagt bij aan een gezond leefklimaat voor cultuur, verenigingen, onderwijsinstellingen en bedrijven. Beleving maakt de stad ook voor jongeren aantrekkelijker om in te wonen en er te blijven. Hier ligt een belangrijke uitdaging voor uitgaan en horecabeleving. De Horecavisie 2017 speelt hierop in en faciliteert ontwikkelruimte voor horeca aanbod waar mogelijk en waar passend. In aanvulling op de juridische beleidskaders voor horeca - zoals het bestemmingsplan en de apv - is de horecavisie een richtinggevend en adviserend ontwikkelperspectief, waarmee bijvoorbeeld een wijziging van een bestemmingsplan kan worden onderbouwd of op grond waarvan beleid op aangrenzende terreinen zoals ruimtelijke inrichting, toegankelijkheid en veiligheid aangepast kan worden.

Een van de consequenties is de wens om in de herziening van het bestemmingsplan Stadscentrum/Dorpsstraat het maximum aantal m2 horeca voor het Stadshart en de Dorpsstraat uit te breiden. Het maximum aantal m2 horeca voor het Stadshart uit het oude bestemmingsplan biedt geen mogelijkheden meer en is al een aantal keer overschreden door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan. De berekende marktruimte biedt nog uitbreidingsmogelijkheden.

Voor het Stadshart betekent dit een uitbreiding met 2.500 m2 bvo horeca en voor de Dorpsstraat wordt de hoeveelheid toegestane m2 bvo horeca met 2.000 m2 verruimd.

2.4.13 de Groenkaart en visie Biodiversiteit (2013)

De Groenkaart vormt een integraal afwegingskader voor groenfuncties in Zoetermeer en zet in op: groen op elk niveau van de stad, het waarderen van (de kwaliteit van het) groen en het verbinden van groen. Hierbij wordt een set spelregels gevoegd voor het omgaan met het groen. Onderdelen van het bomenbeleid vormen input voor het opstellen van de Groenkaart. Gelijktijdig met de Groenkaart is ook de Visie Biodiversiteit vastgesteld. De ambitie van de visie Biodiversiteit is om de biodiversiteit, en de waardering van de inwoners hiervoor, op peil te houden en waar mogelijk te vergroten. Dat moet gebeuren binnen de (afnemende) financiële mogelijkheden van de gemeente. Er wordt een stimulerende koers aangehouden gericht op samenwerking, inspiratie en communicatie, binnen de huidige budgetten.

In de Groenkaart is het plangebied aangeduid als hoogdynamisch stadsgroen. Hoogdynamische gebieden kenmerken zich door de aanwezigheid van grootschalige functies, zoals woningbouw, voorzieningen, kantoren, of zijn gebieden die in aanmerking komen voor herstructurering en dergelijke. Groencompensatie gaat in dergelijke gebieden in eerste instantie om het investeren in een goede openbare ruimte met sterke verbindingen en meer geconcentreerd groen met een hogere kwaliteit.

2.4.14 Waterplan Zoetermeer (2002)

Het Waterplan Zoetermeer is opgesteld door de gemeente Zoetermeer tezamen met het voormalige waterschap Wilck en Wiericke (dat inmiddels deel uitmaakt van het Hoogheemraadschap van Rijnland) en het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. De doelstelling van het Waterplan Zoetermeer is het behouden en versterken van een duurzaam watersysteem. In het Waterplan Zoetermeer is afgesproken dat bij herontwikkeling gestreefd wordt naar het realiseren van extra water in het gebied dat (her)ontwikkeld wordt. In het stedelijk gebied wordt daarnaast ingezet op het vertragen van piekafvoeren, onder meer door het toepassen van open verharding of het realiseren van vegetatiedaken.

Een ander aandachtspunt uit het Waterplan is de waterkwaliteit. De kaderrichtlijn water (KRW) voorziet in het verbeteren van de waterkwaliteit. Er wordt gestreefd naar een waterkwaliteit, die minimaal voldoet aan de landelijk geldende normen en ook een aantrekkelijk leefgebied vormt voor plant en dier. Hiervoor is het van belang dat geen uitlogende, milieubelastende materialen, zoals zink, koper en lood, worden toegepast in oppervlakken welke direct of via het schoonwaterriool afwateren naar het oppervlaktewater.

In paragraaf 5.5 wordt nader ingegaan op de waterhuishouding binnen het bestemmingsplangebied.

2.4.15 Integrale kaderstellende beleidsnotitie parkeren Zoetermeer (2012)

De Integrale kaderstellende beleidsnotitie (auto)parkeren Zoetermeer, die 21 mei 2012 door de gemeenteraad is vastgesteld, geeft uitwerking aan het parkeerbeleid. Als basis voor het nieuwe parkeerbeleid in Zoetermeer geldt: 'vraagvolgend' waar dat kan en 'sturend' waar dat moet. Met andere woorden: parkeerplaatsen realiseren op die plaatsen waar daar behoefte aan is én er de mogelijkheden zijn (ruimtelijk en financieel) en sturen op het gebruik van beschikbare parkeerplaatsen waar de vraag naar parkeercapaciteit groter is dan het aanbod en uitbreiding van parkeercapaciteit niet aan de orde is. In deze beleidsnotitie is vastgelegd op welke wijze wordt omgegaan met parkeervraagstukken in de bestaande stad. Daarbij wordt onderscheid gemaakt naar verschillende gebruikersgroepen zoals bewoners, bezoekers en werknemers. 

2.4.16 Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels (2012)

Tegelijk met de Integrale kaderstellende beleidsnotitie parkeren Zoetermeer is de Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels vastgesteld. Op grond van de beleidsnotitie parkeren geldt voor nieuwe ontwikkelingen dat in beginsel op eigen terrein in voldoende parkeergelegenheid moet worden voorzien.

In de Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels zijn voor uiteenlopende functies en voorzieningen parkeernormen opgenomen. Bij de parkeernormen is veelal sprake van een bandbreedte en kan per situatie bepaald worden welke norm binnen de bandbreedte het meest geschikt is. De parkeernormen worden toegepast bij nieuwe ontwikkelingen. Het parkeernormenbeleid van de gemeente Zoetermeer is dan ook bedoeld om parkeeroverlast door nieuwe ontwikkelingen te voorkomen. Er zijn echter altijd situaties die enige flexibiliteit vragen in de toepassing van de parkeernormen. Hiertoe bevat de nota uitvoeringsregels welke kunnen worden toegepast. De parkeernormen gelden voor nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente. Indien nader onderbouwd, bestaat de mogelijkheid om af te wijken van de parkeernormen. Bij nieuwe ontwikkelingen geldt dat parkeercapaciteit zoveel mogelijk binnen de ontwikkelkavel (op eigen terrein) moet worden aangelegd. Als dat in alle redelijkheid en billijkheid niet lukt, dan kan gekeken worden of de gemeente binnen de kaders van de overige beleidsuitgangspunten de restvraag aan parkeerplaatsen in het openbare gebied kan realiseren.

De parkeernormen zijn gelieerd aan de bouwverordening. Bij de toetsing van bouwplannen dient altijd getoetst te worden aan de bouwverordening en daarmee aan de parkeernormen. In het nieuwe parkeerbeleid is een overgangsregeling opgenomen die, kort gezegd, bepaalt dat voor bouwplannen/ initiatieven waarover reeds overeenstemming is met de gemeente, de parkeernormen uit 2005 van toepassing zijn. Dit bestemmingsplan omvat geen (nieuwe) ontwikkelingen waarop deze overgangsregeling van toepassing is.

In paragraaf4.8 wordt nader ingegaan op het aspect parkeren.

2.4.17 Mobiliteitsvisie Zoetermeer (2017)

Eind 2017 heeft de gemeenteraad de Mobiliteitsvisie Zoetermeer vastgesteld. In de Mobiliteitsvisie is beschreven hoe Zoetermeer de komende jaren wil omgaan met zaken als vervoer, parkeren, fietsvoorzieningen en verkeersveiligheid en op welke manier verkeer bijdraagt aan een vitaal en leefbaar Zoetermeer.

In de paragrafen 3.3 en 4.8 wordt nader ingegaan op de mobiliteitsaspecten binnen dit bestemmingsplan.

2.4.18 Actieplan Fiets 2014

Zoetermeer kent een fijnmazig uitgebouwd fietsroutenetwerk. de gekozen stedenbouwkundige opzet van de stad zorgt voor een solitair, vrijliggend en barrièrevrij fietsnetwerk en daardoor een voor fietsers snelle, verkeersveilige en comfortabele bereikbaarheid van de voorzieningen, winkel- en werkgebieden, onderwijslocaties en woonwijken onderling. Desondanks bestaan er nog diverse hindernissen die de gemeente graag wegneemt.
Met het Actieplan Fiets wil Zoetermeer de bewuste keuzemogelijkheden voor de verschillende vervoerswijzen vergroten door de laatste hindernissen weg te nemen en het fietsgebruik onder zowel bestaande als nieuwe inwoners en bezoekers verder stimuleren.

De fietspaden in het plangebied maken integraal onderdeel uit van het netwerk van fietspaden in de stad. Binnen het plangebied bevinden zich geen 'ontbrekende schakels' in dit netwerk. Wel is in het Actieplan Fiets een herijking van het fietsregime met venstertijden voorgesteld in het Stadshart, omdat dit gebied tijdens winkeltijdens moeilijk doordringbaar is en daarmee voor een deel van de fietsers als een (tijdelijke) barrière wordt ervaren. Ook wordt ingezet op het kwalitatief en kwantitatief verbeteren van het fietsparkeren binnen het Stadshart. Het Nachtnet Fiets is verder uitgewerkt in het Actieplan. Het plangebied is direct aangesloten op dit Nachtnet.

Het grootste deel van de fietspaden binnen het plangebied ligt in de bestemmingen 'Groen' en/of 'Verkeer'.

2.4.19 Beleidskader Spelen 2005-2015

In het Beleidskader Spelen 2005-2015 zijn per wijk inventarisaties opgenomen en een indicatieve opgave geformuleerd voor het realiseren van speelvoorzieningen voor verschillende leeftijdsgroepen. Uit de inventarisatie blijkt dat er in het Stadscentrum en de omgeving van de Dorpsstraat weinig speelvoorzieningen zijn.

Voor het Stadscentrum en de Dorpsstraat is naar aanleiding van de inventarisatie een indicatieve opgave omschreven. De bestaande speelplek op de Plaats in het Stadscentrum wordt gehandhaafd en er wordt meer speelgelegenheid gecreëerd. In de Dorpsstraat is een speellocatie voor 0 tot 11-jarige gerealiseerd.

In het bestemmingsplan worden in bijna elke bestemming speelvoorzieningen mogelijk gemaakt.

2.4.20 Welstandsnota

De Welstandsnota is in april 2012 vastgesteld. In de Welstandsnota staan de criteria waarop de Stadsbouwmeester zijn advies over bouwplannen baseert. Er worden drie beleidsniveaus onderscheiden, die aan een gebied kunnen worden toegekend, te weten; intensief, regulier en een luw welstandsbeleid. Deze drie niveaus geven de kwalitatieve ambities en de mate van vrijheid aan in het omgaan met de bestaande structuur en het bebouwingsbeeld, stedenbouwkundig en architectonisch. Ze zijn vertaald in algemene criteria, die naar gelang het niveau hoger is, uitgebreider worden.

Voor het Stadscentrum is in de Welstandsnota ook een gebiedsbeschrijving opgenomen met aanvullende specifieke (gebieds)criteria ten aanzien van het ontwerp en de relatie tot de omgeving.

Het Stadscentrum vormt een compacte driehoekige ruimte in het centrum van Zoetermeer, dat werd ingevuld na de bouw van de eerste zes wijken van de groeikern. Het plangebied maakt onderdeel uit van het gedeelte van het Stadscentrum waarvoor een intensief welstandbeleid geldt.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Ontstaansgeschiedenis

In de jaren '70 begon de planvorming voor de bouw van een nieuw stadscentrum. Er werd gekozen voor een structuur van een historische binnenstad. Smalle straten met beschutte plekken met een mix van winkels, woningen, bedrijven en recreatieve voorzieningen. Een bijzonder element in het plan was een maaiveld op palen voor het langzaam verkeer en winkelend publiek. Het autoverkeer, het parkeren en de Zoetermeerse stadslijn kregen een plek onder het verhoogde maaiveld en aan de randen van het centrum. In 1978 ging de eerste paal voor het centrum in de grond. Ondanks de voortvarende start dreigde de landelijke crisis voor problemen te zorgen. Bezuinigingen hebben geleid tot het niet uitvoeren van enkele waardevolle planonderdelen. De toegepaste architectuur is sober gehouden. De oorspronkelijk geplande winkels in de plinten van de bebouwing rondom de markt zijn niet doorgegaan en de bebouwingshoogte van de plinten is verlaagd.

Vanaf begin jaren' 80 vorderde de bouw van het nieuwe stadscentrum gestaag. Naast het winkelgebied met erboven gelegen woningen en kantoren werd aan de oostzijde een nieuwe woonbuurt gebouwd; de Griekse buurt. In de jaren '90 volgde de bouw van het stadstheater, de bioscoop, de realisatie van verschillende woontorens en een winkelgalerij langs de Warande. Al deze centrumontwikkelingen kregen de naam 'Stadshart Zoetermeer'. In de tweede helft van de jaren '90 kwam min of meer los van het Stadshart nog een nieuwe centrumontwikkeling tot stand: het Woonhart aan de Europaweg. Het Woonhart bestaat uit een concentratie van grootschalige detailhandelszaken gericht op het thema 'wonen' met daarboven een aantal appartemententorens.

De bouw van het Stadscentrum is ook na de laatste eeuwwisseling doorgegaan. Aan de westkant van het Stadshart is Spazio gerealiseerd, een moderne uitbreiding met winkels, appartementen en kantoren. In 2017 is het Stadscentrum ook aan de oostzijde 'afgehecht' door realisering van Cadenza, bestaande uit een mix van horecafuncties rondom een nieuw plein, een grote supermarkt, parkeergarage en jongerenwoningen.

3.2 Ruimtelijke en functionele analyse plangebied

3.2.1 Stedenbouwkundige opzet

Het Stadscentrum vormt een compacte driehoekige ruimte in het centrum van Zoetermeer, dat werd ingevuld na de bouw van de eerste zes wijken. Het bestaat uit een centraal winkelgebied, aangeduid met de niet-officiële term Stadshart, een woonbuurt, een kantorenstrook en een centrum voor grootschalige detailhandel (het Woonhart). Het bestemmingsplan 1e herziening Stadscentrum/Dorpsstraat heeft betrekking op het centrale winkelgebied, aangevuld met het gebied waarin het o.m. het Stadstheater en de bioscoop zijn gelegen alsmede het Stadhuiscomplex, dat in 2017 een metamorfose ondergaat.

Het Stadscentrum / Stadshart

Het Stadscentrum omvat een mix aan stedelijk functies, waaronder wonen, winkels, horeca, kantoren, een bibliotheek, het Stadhuis, maar ook een busstation en haltes van RandstadRail. Uniek aan het Stadscentrum is dat het deels verhoogd is aangelegd. De aanleiding daarvan was tweeërlei. Aan de noordelijke zijde werd een halfverdiepte tunnelbak voor doorgaand autoverkeer aangelegd, als onderdeel van de Europaweg, waardoor de trottoirs van de Europaweg en dus ook de gebouwen daarlangs een meter of drie (een verdiepingshoogte) boven het bestaande maaiveld kwamen te liggen. Aan de zuidelijke zijde van het Stadscentrum lag de spoorbaan van RandstandRail op maaiveld, zodat het langzaam verkeer van en naar het Stadscentrum daar ongelijkvloers overheen geleid moest worden.
Door dit niveauverschil ontstond er als vanzelfsprekend een verkeersvrij winkel- en verblijfsgebied op een hoger niveau, met daaronder op het oorspronkelijke maaiveld functies als autoverkeer, vrachtverkeer ten behoeve van de bevoorrading, parkeren en de winkelmagazijnen. Het hoger gelegen winkel- en verblijfsgebied werd deels gebouwd op grote betonnen platen op pijlers, en waar mogelijk via grondophoging (om boomplaatsing in het winkel-/voetgangersgebied mogelijk te maken).

Binnen het Stadscentrum vormt het Stadshart het winkelgebied. Dit winkelgebied wordt aan de westelijke zijde begrensd door Centrum-West (“Spazio”) en aan de oostelijke zijde sinds 2017 door het complex Cadenza.

Het ontwerpuitgangspunt voor het Stadshart is die van een 'historische binnenstad', terugkomend is het kleinschalige karakter van de straten, waar behalve winkels ook andere voor een stedelijke samenleving belangrijke voorzieningen een plek hebben. Er is een hoofdwinkelas, Westwaarts/ Promenade/Oostwaarts, die in oost-westrichting door het Stadshart loopt en een aantal secundaire straten. Het stratenverloop is geknikt en wordt onderbroken door kleine pleintjes. De gebouwen staan aaneengesloten langs smalle straten. Er is gebruik gemaakt van arcades, die van de ene kant van de straat naar de andere verspringen, zodat er altijd overdekte wandelmogelijkheden aanwezig zijn.

Figuur 3.2 Promenade met arcades

Het architectuurbeeld van het Stadscentrum, maar ook binnen het plangebied is niet homogeen, mede als gevolg van het feit dat er nog steeds ontwikkelingen plaatsvinden. Het grootste deel van het plangebied is in de jaren '80 gebouwd. Deze architectuur staat in het teken van versobering en verzakelijking. De jaren negentig-architectuur en de architectuur van het eerste decennium van deze eeuw zijn minder sober en kleurrijker en gaan meer de hoogte in. Woontorens doorbreken het aanvankelijk horizontale beeld. Door die opzet is het Stadshart en een deel van het Stadcentrum een naar binnen gekeerd centrum geworden met een gesloten buitenrand, die vooral bestemd is voor bevoorrading.

Figuur 3.3 Spazio

3.2.2 Wonen

Een groot deel van de woningen in het plangebied betreft appartementen met een (hoog)stedelijk karakter, zoals de appartementen boven de winkels in het Stadshart en de appartementen in de woontorens die op een aantal plekken aan de randen van en tussen de winkelgebieden in staan.

3.2.3 Bedrijven, voorzieningen en werkgelegenheid

In het Stadshart is vanzelfsprekend veel detailhandel, horeca en dienstverlening gevestigd. Het aantal vestigingen en werkzame personen zal naar verwachting de komende jaren verder toenemen als gevolg van de transformatie en functieverruiming van bestaande kantoorruimte naar detailhandel, horeca, leisure, wonen en dienstverlening.

Buiten deze voorzieningen zijn er in het bestemmingsplangebied geen ambachtelijke bedrijvigheid of (grote) maatschappelijk voorzieningen aanwezig. Wel is aan de westkant van het plangebied (Spazio) een fitnesscentrum gevestigd, aan het Noordwaarts een overdekte fietsenstalling en aan de oostkant het Stadstheater en een bioscoop.

3.3 Verkeer en vervoer

3.3.1 Autoverkeer

In Zoetermeer worden de wegen volgens het principe van Duurzaam Veilig vormgegeven. Dit is vastgelegd in de Nota Duurzaam Veilig 1e fase uit 1998, de Nota Mobiliteit uit 2005 en het Actieplan Verkersveiligheid 2013. Het betekent dat wegen worden verdeeld in categorieën. Aan deze categorieën zijn functie, vormgeving en gebruik gekoppeld. Doel is het verhogen van de herkenbaarheid en de verkeersveiligheid. De wegen zijn onderverdeeld in verschillende categorieën (zie figuur 3.8):

Stroomwegen
Stroomwegen zijn onderdeel van het hoofdwegenstelsel van Zoetermeer. De wegen hebben als functie het snel afwikkelen van grote hoeveelheden doorgaand verkeer. Deze wegen verbinden wijken met elkaar en leiden het verkeer naar de rijksweg A12 en de provinciale wegen. De maximum toegestane snelheid op stroomwegen bedraagt waar mogelijk 70 km/uur en anders 50 km/uur. De gemeentelijke stroomwegen ten behoeve van de ontsluiting van het Stadshart zijn in de eerste plaats de Europaweg en Afrikaweg, en wat verder weg gelegen, de Oostweg en de Australiëweg. Daarnaast fungeert de rijksweg A12 als stroomweg op het schaalniveau van het Rijk. Langzaam verkeer wordt niet via de stroomwegen afgewikkeld en kruist de stroomwegen uitsluitend ongelijkvloers of via verkeerslichten.

Gebiedsontsluitingswegen
Gebiedsontsluitingswegen hebben als functie het verdelen en verzamelen van verkeer en het bereikbaar maken van wonen en bedrijven. Voor fietsers zijn er vrijliggende fietspaden of fietsstroken. De maximum snelheid bedraagt 50 km/uur. Het betreffen o.a. de Denemarkenlaan, Italiëlaan, Duitslandlaan, Luxemburglaan, Nederlandlaan, Canadalaan en de in het plangebied gelegen Amsterdamstraat en Onderlangs.

Erftoegangswegen
Dit type wegen is onderdeel van een woon- of verblijfsgebied en heeft als belangrijkste functie het rechtstreeks ontsluiten van particuliere en openbare percelen. Op erftoegangswegen staat de verblijfsfunctie voorop en niet de verkeersfunctie. Er is geen sprake van een hoog percentage doorgaand verkeer. Fietsers rijden in principe over de rijbaan. Dit type wegen heeft een 30 km/uur regime of is een (woon)erf.

Figuur 3.4 Wegencategorisering

3.3.2 Fietsverkeer

Het gemeentelijk fietsbeleid heeft tot doel het bevorderen van het fietsgebruik in en rondom Zoetermeer en het verbeteren van de kwaliteit van het netwerk van fietspaden. Het Actieplan Fiets 2014 geeft een integrale visie op de fietsroutes in Zoetermeer, waarbinnen onder andere voorstellen worden gedaan ter verbetering van het fietsnetwerk in Zoetermeer en welke nieuwe plannen voor het fietsverkeer ontwikkeld kunnen worden. In het Actieplan Fiets is het fietsnetwerk onderverdeeld in drie functies: hoofdnetwerk/regionaal netwerk, verbindend netwerk en ontsluitend netwerk. Zie figuur 3.9 voor het overzicht.

Het regionale fietsnetwerk verbindt Zoetermeer met de omliggende gemeenten. Overwest en de fietspaden langs de Europaweg maken onderdeel uit van het regionale fietsnetwerk en vormen een belangrijke ontsluiting van het plangebied voor het fietsverkeer.
Het hoofdnetwerk zorgt voor een goede bereikbaarheid binnen Zoetermeer en kan een schakel binnen het regionale netwerk zijn. Daarnaast ontsluiten de hoofdfietsroutes het centrumgebied en verzorgen ze verbindingen met de rest van Zoetermeer.

De overige routes maken onderdeel uit van het verbindend en ontsluitend fietsnetwerk. Het verbindend netwerk ondersteunt het hoofdnetwerk en verdeelt het fietsverkeer verder de wijk in. Dit draagt ertoe bij dat voorzieningen ook per fiets vlot en veilig bereikbaar zijn. Dit netwerk bestaat uit de schakels in en tussen het Stadscentrum en het hoofdfietsnetwerk.

Figuur 3.5 Fietsnetwerk

3.3.3 Openbaar vervoer

Railgebonden openbaar vervoer

De dragers van het openbaar vervoer in Zoetermeer zijn de spoorlijn Den Haag – Gouda en de Randstadraillijnen 3 en 4. De stations aan de spoorlijn Den Haag – Gouda liggen buiten het bestemmingsplangebied.
RandstadRail is een netwerk van sneltramverbindingen in de regio Haaglanden/Rotterdam. Met de dienstregeling die is ingegaan per 12 december 2011 rijdt in Zoetermeer lijn 3 over de "krakeling" en lijn 4 rijdt naar Oosterheem. Op zowel de "krakeling" als de tak naar Oosterheem is sprake van een hoge frequentie in de spitsuren en een lagere frequentie in de daluren. In of direct grenzend aan het plangebied liggen de RandstadRail haltes: 'Centrum West' en 'Stadhuis'.

Busvervoer
Centrum West is het knooppunt van het regionale openbaar vervoer in Zoetermeer. Hier ligt niet alleen een RandstadRail halte maar komen tevens alle busverbindingen samen. Langs de Europaweg en de Afrikaweg liggen busstroken zodat de lijnbusdiensten geen hinder van congestie ondervinden.

Over de Afrikaweg en Europaweg rijden diverse buslijnen. Een busroute loopt via de Luxemburglaan, Duitslandlaan, Italiëlaan naar de Dorpsstraat (en verder). Een andere busroute loopt via de Denemarkenlaan, Italiëlaan naar de Dorpsstraat (en verder).

3.3.4 Parkeren

De parkeervoorzieningen in het plangebied bestaan voornamelijk uit grootschalige parkeergarages en openbare parkeerplaatsen. In de parkeergarages mag de eerste twee uur gratis geparkeerd worden. Op maaiveld dient vanaf het eerste uur betaald te worden. In een schil rondom het Stadshart ligt een blauwe zone om uitwijkgedrag tegen te gaan. Bewoners in de blauwe zone kunnen bij de gemeente een ontheffing aanvragen om in de blauwe zone te mogen parkeren.

Parkeeronderzoek
In juni 2016 heeft Mobycon een parkeeronderzoek uitgevoerd naar alle openbare parkeerplaatsen in het Stadshart en omliggende gebieden. Momenteel zijn er 3.848 openbare parkeerplaatsen in het Stadshart aanwezig, waarvan 3.125 parkeerplaatsen in de parkeergarages en 723 op maaiveld.

Van vrijdagavond tot zondagavond zijn ook de privé parkeerterreinen van de RDW, CRI en Abn-Amro openbaar toegankelijk. De parkeercapaciteit neemt hierdoor op deze momenten toe met 202 parkeerplaatsen tot 4.050 parkeerplaatsen.

Uit het parkeeronderzoek is naar voren gekomen dat de hoogste parkeerdruk zich voordoet op de zaterdagmiddag (zie onderstaande tabel). De parkeerdruk bedraagt dan 67%. Op andere dagen/momenten is de parkeerdruk aanzienlijk lager.

Tabel 3.1: parkeerdruk Stadshart

	Capaciteit juni 2016	Parkeertelling juni 2016	Parkeerdruk juni 2016
Doordeweeks ochtend	3.848	1.579	41%
Doordeweeks middag	3.848	1.848	48%
Koopavond	4.050	1.863	46%
Zaterdag middag	4.050	2.695	67%
Zaterdag avond	4.050	1.124	28%
Zondag middag	4.050	2.401	59%

Bron: parkeeronderzoek Mobycon 2016

De resultaten van het parkeeronderzoek vormen de basis voor de berekening van de parkeerbehoefte (parkeerbalans) bij dit bestemmingsplan. In paragraaf 4.8.4 wordt hierop nader ingegaan.

3.4 Cultuurhistorie en archeologie

3.4.1 Cultuurhistorische hoofdstructuur Zuid-Holland

Het Stadshart bevat geen archeologische waarden. Ook behoort het plangebied niet tot de Topgebieden Cultureel Erfgoed Zuid-Holland.

De Dorpsstraat bevat wel archeologische waarden. Ter bescherming van deze waarden is een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen in artikel 12 van de planregels.

Figuur 3.8 Uitsnede uit de provinciale Kaart Cultuurhistorische Atlas

3.4.2 Archeologisch waardevolle gebieden

Het Stadscentrum is niet aangewezen als archeologisch waardevol gebied. Voor de ontwikkelingsgebieden in het Stadscentrum hoeft geen aanvullend archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden.

Voor het deelgebied Dorpsstraat, dat wel hoge archeologische waarden heeft, worden met deze herziening geen nieuwe bouwmogelijkheden opgenomen, die van invloed zouden kunnen zijn op deze waarden. De bestaande planregeling ter bescherming van de archeologische waarden in de Dorpsstraat, bestaande uit de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', blijft van kracht en wordt overgenomen.

3.4.3 Rijks- en gemeentelijke monumenten

Het Stadscentrum bevat geen Rijks-, provinciale of gemeentelijke monumenten. De Dorpsstraat bevat wel verschillende Rijks- en gemeentelijke monumenten. Deze worden beschermd door het stelsel van de Monumentenwet en de gemeentelijke Erfgoedverordening.

Hoofdstuk 4 Beschrijving plan

4.1 Inleiding

Om uitvoering te kunnen geven aan het Structuurplan Upgrade Stadshart, welke op 16 december 2013 door de gemeenteraad van Zoetermeer is vastgesteld, dienen delen van het geldende bestemmingsplan Stadscentrum/Dorpsstraat en het bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid te worden aangepast.

Bij het opstellen van het Structuurplan zijn De Goede Woning, BV Beleggingsmaatschappij Stadscentrum Zoetermeer, TDV Vastgoed, Unibail Rodamco, Vestia en Vidomes betrokken geweest. Voor bewoners, ondernemers uit het Stadshart en belanghebbenden, zoals de eigenaren en winkeliers uit de Dorpsstraat en het Woonhart, belangenverenigingen en culturele instellingen zijn er diverse bijeenkomsten geweest om zo optimaal bij het Structuurplan betrokken te worden.

Het Structuurplan is een verdere verdieping van de "Visie Binnenstad 2030, een sfeervolle en bruisende binnenstad" d.d. 16 januari 2012. Het doel ervan is om te trachten de negatieve spiraal waarin het Stadshart van Zoetermeer als gevolg van de economische crisis terecht is gekomen, te doorbreken.

Uitgangspunt voor de herziening is het mogelijk maken van de ontwikkelingen zoals deze in het Structuurplan Upgrade Stadshart zijn opgenomen.

De ontwikkelingen met betrekking tot het vernieuwen van het Stadhuisplein, het station RandstadRail en het stadhuiscomplex zijn opgenomen.

Ook leidt de vaststelling van de Horecavisie 2017 en het beleidskader Centraal Park Visie Dobbe, tot aanpassingen aan het bestemmingsplan.

Als laatste is ook een nieuwe bestemming voor het pand Dorpsstraat 7 (Rijksmonument) opgenomen omdat het stadsmuseum uit het pand wordt verplaatst naar het Stadhuiscomplex. Het wordt nu mogelijk gemaakt om in het pand een woonfunctie, een horecafunctie of een sociaal/culurele functie te realiseren).

Deze nieuwe ontwikkelingen worden in onderstaande paragraaf nader toegelicht.

4.2 Retail ontwikkelingen

4.2.1 Bebouwen deel van de arcades en aanbrengen luifels

In het Stadshart zijn in bijna alle winkelstraten éénzijdig arcades aanwezig. Deze arcades bieden een overdekte wandelmogelijkheid. De meeste arcades in het Stadshart zijn relatief laag en daarmee ook donker. Daardoor vormen deze arcades als het ware een aparte ruimte die geen deel uitmaakt van het straatprofiel. Bovendien zijn de achter de arcades gelegen winkels minder goed zichtbaar. De etalages zijn laag, liggen in het donker en het zicht erop wordt deels geblokkeerd door de aanwezige kolommen van de arcades. Dit vormt een reden voor sommige retailers om zich niet te vestigen in het Stadshart.

In het Structuurplan Upgrade Stadshart is voorgesteld om de arcades te bebouwen door de winkelfronten naar de straat toe te brengen. De winkels worden op die manier beter zichtbaar gemaakt. Bovendien wordt hiermee nieuwe, extra winkelruimte geboden aan de bestaande winkels. Ook wordt de presentatie van de winkels naar de winkelstraat aanzienlijk verbeterd en verdwijnt de huidige tweedeling in het straatprofiel (de straat en de arcade).

Figuur 4.1: Impressie bebouwde arcade

Bron: Structuurplan Upgrade Stadshart (2013)

In dit bestemmingsplan is ervoor gekozen om niet alle arcades te voorzien van bebouwingsmogelijkheden. Alleen voor de arcades langs de primaire winkelroute (Promenade/ en Westwaarts) en langs de Duitslandlaan wordt de mogelijkheid opgenomen om het winkelfront naar voren te brengen (zie in rood aangegeven in onderstaand kaartbeeld). De arcades ter plaatse van de aanloopstraten blijven intact.

De totale (bedrijfsvloer)oppervlakte van de arcades, die op grond van dit bestemmingplan bebouwd mag worden (rechtstreeks, danwel na wijziging van de bestemming) bedraagt circa 1.500 m2 bvo.

De arcades die deel uitmaken van de Stadshartpassage mogen niet rechtstreeks bebouwd worden. Hiervoor is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Pas nadat een wijzigingsplan is vastgesteld kunnen de arcades bebouwd worden. Dit komt omdat er nog geen anterieure overeenkomst is getekend met de eigenaar ten aanzien van deze ontwikkeling zodat de economische haalbaarheid nog niet is verzekerd.

Om de gebruikers van het Stadshart te beschermen tegen de (weers)elementen zoals regen, hagel, wind e.d. is in dit bestemmingsplan de mogelijkheid opgenomen voor het aanbrengen van (nieuwe) luifels aan de gevels. Hiermee kan het comfort voor de bezoeker voldoende worden geborgd. De maatvoering van de luifels is vastgelegd in de planregels.

4.2.2 Transformatie en functieverruiming van (leegstaande) kantoorruimten

Het Stadshart kampt al geruime tijd met een toenemende structurele leegstand in met name de kleinere kantoorpanden/ -units. Dat wordt enerzijds veroorzaakt door de geringe vraag naar kantoren op specifieke locaties in het Stadshart. De algemene trend is dat kantoren zich in toenemende mate vestigen op locaties langs belangrijke infrastructuur, zoals snelwegen, of direct op of rondom multimodale knooppunten waar verschillende vervoerwijzen bij elkaar komen. Anderzijds speelt mee dat de kantoren in het Stadshart kwalitatief niet (goed) meer kunnen concurreren met nieuwe kantoren en kantoorlocaties op het gebied van comfort, uitstraling en duurzaamheid.

Door transformatie en functieverruiming van (leegstaande) kantoorpanden naar woningen en/of detailhandel kan het aanbod aan kantoren in het Stadshart weer in overeenstemming gebracht worden met de vraag. Tegelijkertijd kan daarmee worden voorzien in de sterke behoefte aan meer woningen en grotere winkelruimtes (over twee verdiepingen) in het Stadshart. Bovendien kan met de transformatie van deze kantoorruimten een verdere invulling worden gegeven aan de opgave uit de Transformatiestudie, om tot een reductie van het kantoorareaal binnen het Stadscentrum (en Zoetermeer als geheel) te komen.

Hierdoor ontstaat een nieuw evenwicht tussen de verschillende functies van de binnenstad. De transformatie en verruiming van functies zal uiteindelijk per blok en per verdieping gestalte gaan krijgen en wordt in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt op twee manieren:

• i. Daar waar nog immer (delen van) verdiepingen in bestaande blokken in gebruik zijn als kantoor, is de kantoorfunctie nog steeds toegelaten maar zijn nu ook andere functies toegelaten.
• ii. Daar waar verdiepingen leeg staan en waar concrete plannen bestaan om de kantoren om te zetten naar een andere functie, is de kantoorfunctie wegbestemd.

In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de bestaande kantoorruimte, waarvan in dit bestemmingsplan de bestemming is verruimd of gewijzigd. De nummering verwijst naar het bijbehorende kaartje.

Belangrijk hierbij te vermelden is het feit dat de hoeveelheid m2 bvo die daadwerkelijk omgezet kan worden naar detailhandel, is gemaximeerd tot 6.900 m2 bvo. Zie hiervoor ook paragraaf 4.6

Tabel 4.1: Overzicht transformatie en functieverruiming bestaande (kantoor)ruimten

	Blok /adres	Verdiep-ingen	Bestemming verruimd/gewijzigd naar:	Kantoor- functie wegbestemd	Aantal m2 bvo
Winkelgebied
1	Blok Westwaarts even	deels 2/ deels 3	verruimd naar wonen, detailhandel, dienstverlening, leisure	nee	3.100 m2
2	Blok Westwaarts oneven	deels 2/ deels 3	verruimd naar wonen, detailhandel, dienstverlening, leisure	nee	3.600 m2
3	Blok Promenade even	deels 2/ deels 3	verruimd naar wonen, detailhandel, dienstverlening, leisure	nee	950 m2
4	Blok Het Rond	2	verruimd naar wonen, detailhandel, dienstverlening, leisure	nee	2.000 m2
5	Blok Promenade- plein	2	verruimd naar wonen, detailhandel, dienstverlening, leisure	nee	1.400 m2
6	Kantoortoren Spazio	7	verruimd met wonen	nee	± 4.000 m2
7	Sportcentrum boven Westwaarts	1	verruimd met detailhandel, dienstverlening en leisure	nvt	350 m2
Stadhuis en Stadhuisplein
8	Blok westzijde Stadhuisplein	2	gewijzigd naar wonen	ja	1.000 m2
9	Blok oostzijde Stadhuisplein (boven Clooney)	deels 2/ deels 3	gewijzigd naar wonen	ja	1.800 m2
10	Stadhuiscomplex (toren)	6e t/m 15e	gewijzigd naar wonen	ja	± 4.150 m2
11	Stadhuiscomplex	3	verruimd met museum, detailhandel en horeca	nee	± 17.000 m2

4.2.3 Dubbelhoge winkelfronten

Eén van de opgaven uit het Structuurplan Upgrade Stadshart is het verhogen van de kwaliteit van het winkelaanbod. Geconstateerd is dat veel winkels niet de uitstraling van hoogwaardige kwaliteit hebben die de consument tegenwoordig verwacht. Een hoogwaardige uitstraling van winkels draagt echter bij aan de algehele kwaliteitsbeleving van de gebruikers en bezoekers van het Stadshart. Eén van de maatregelen die in het Structuurplan is voorgesteld om het aanbod te verbreden, de uitstraling te verhogen en daarmee ook de leegstand te doen verminderen is het realiseren van dubbelhoge winkelfronten.

Winkelfronten over twee lagen geven een merk veel meer ruimte om zich goed te positioneren en het merk/imago naar de bezoekers toe te promoten. Op die manier kunnen de winkels zich beter presenteren naar het winkelend publiek en de herkenbaarheid van de winkels wordt vergroot. Hoge winkelfronten dragen bovendien positief bij aan de aantrekkelijkheid van het totale straatbeeld. Om dubbel hoge façades te kunnen realiseren moet een gedeelte van de eerste verdieping daarvoor gebruikt en verbouwd kunnen worden.

Langs een deel van de primaire winkelstraten binnen het plangebied wordt het mogelijk gemaakt om winkelpuien over twee bouwlagen te realiseren. Het betreft hierbij panden waar nu op de eerste verdieping (lege) kantoorruimten of reeds winkelruimte aanwezig is. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om (leegstaande) kantoorruimten op de eerste verdieping samen te voegen met de winkelfunctie op de begane grond. Daartoe is voor een aantal blokken de kantoorbestemming van de verdiepingen verruimd met o.m. detailhandel.

Figuur 4.2: Impressie dubbelhoog winkelfront en luifel Westwaarts

Bron: Structuurplan Upgrade Stadshart (2013)

4.2.4 Mogelijkheden voor bebouwing op/onder Stadhuisplein

Het Stadhuisplein ondergaat momenteel een grote metamorfose. Vele ontwikkelingen zijn inmiddels uitgevoerd of in voorbereiding.

• 1. De afgelopen jaren heeft de gemeente medewerking verleend, via Wabo- afwijkingsprocedures, aan het realiseren van een 3-tal serres op het Stadhuisplein en het Oostwaarts ten behoeve van horecabedrijven. Ten behoeve van deze serre's is het bouwvlak ter plaatse vergroot.
• 2. Vanwege de herinrichting van het Stadhuisplein is een mogelijkheid opgenomen om op het Stadhuisplein maximaal twee liftinstallaties tot 4 m hoog met bijbehorende voorzieningen te realiseren ten behoeve van een betere bereikbaarheid van de onderliggende perrons van de RandstadRail. Deze liftinstallaties worden momenteel gerealiseerd. Op termijn kunnen de trappen aan de oostzijde van het Stadhuisplein komen te vervallen zodat die ruimte bebouwd kan worden. Daarom is een bouwmogelijkheid ten behoeve van horeca opgenomen in het verlengde en ten zuiden van de serre van Clooney.
• 3. Voor de verbouwing van het stadhuis is het bouwvlak op de hoogte van het perron gelijk getrokken met de nieuwe, gebogen gevel van het stadhuis.
• 4. Achter restaurant Pavarotti aan het Stadhuisplein heeft een uitbreiding van de horecagelegeheid plaatsgevonden. Deze omgevingsvergunning is in het bestemmingsplan verwerkt.
• 5. Naast het stadhuis (ter hoogte van het parkeerterrein aan de Frankrijklaan) is een nieuwe fietsenstalling gerealiseerd voor het personeel van het Stadshuis Forum. Hiervoor is een bouwvlak opgenomen met een bebouwingsregeling.

4.2.5 Bebouwen van onderdoorgangen

In het Structuurplan Upgrade Stadshart is opgenomen om diverse onderdoorgangen, die zich nu op verschillende plaatsen in het winkelfront bevinden, te sluiten, door middel van bebouwing van deze ruimtes.

De onderdoorgangen zijn niet noodzakelijk, vormen een verzamelplaats voor zwerfvuil, worden gebruikt om te urineren na het stappen en zijn niet echt sociaal veilig. Ze vormen daardoor een dissonant in het winkelfront. Nu het doel is om de winkelfronten een upgrade te geven kunnen niet alle onderdoorgangen blijven bestaan. De ruimte kan worden toegevoegd aan de naastgelegen winkelruimtes.

De volgende onderdoorgangen kunnen worden opgeheven en bebouwd worden:

• 1. de onderdoorgang van Westwaarts naar de laad/loszone Andorralaan;
• 2. de onderdoorgang aan de Promenade, naast de McDonald's richting Plaats;
• 3. de onderdoorgang van de Plaats naar de Brusselstraat;
• 4. de onderdoorgang van Promenade naar het Onderlangs, nabij Driekant;

De onderdoorgangen vanuit het Rond en Promenade naar het Onderlangs, blijven intact, net als de onderdoorgang vanuit Promenade richting parkeergarage aan de Amsterdamstraat en vanuit Promenade richting Bovenlangs. In totaal betreft het ca. 145 m2 bvo dat wordt toegevoegd aan het winkelareaal.

4.2.6 Diverse uitbreidingsmogelijkheden

Verder zijn in het bestemmingsplan diverse uitbreidingsmogelijkheden mogelijk gemaakt voor bestaande detailhandel, waarvan sommige alleen via een wijzigingsbevoegdheid. Deze uitbreidingsmogelijkheden worden onderstaand kort toegelicht, waarbij de nummering verwijst naar het bijbehorende kaartje.

• 1. Wijzigingsbevoegdheid WE. Aan de achterzijde van de WE aan de Promenade 54, is boven het Onderlangs een bevoegdheid opgenomen voor B&W om de Verkeersbestemming te wijzigen en een bouwmogelijkheid op te nemen voor Centrumdoeleinden. Hier kan dan het Onderlangs door middel van een overkluizing overbouwd worden met één bouwlaag. Zodoende kan de winkelruimte waar nu de WE in is gehuisvest, vergroot worden. De mogelijkheid is niet rechtstreeks opgenomen. Een bouwplan moet voldoen aan een aantal voorwaarden (veiligheid, milieu, economische haalbaarheid, etc.). Daarna kan B&W een wijzigingsplan in procedure brengen en vaststellen. Het betreft ongeveer 375 m2 bvo nieuwe winkelruimte.
• 2. Aan de achterzijde van de Hema is een mogelijkheid opgenomen om een extra bouwlaag toe te voegen, bovenop de lage bebouwing aan de Amsterdamstraat. Het betreft ca. 1.250 m2 bvo dat hier kan worden toegevoegd aan het winkelareaal.
• 3. Om de kwaliteit en het functioneren van het Burg. Wegstapelplein, als aantrekkelijk verblijfsgebied, verder te versterken en te benutten, is inmiddels een bouwplan voor een horeca kiosk gerealiseerd. De kiosk is nu opgenomen in het bestemmingsplan met een bouwvlak (bestemming Horeca) aan de noordzijde van het plein met een grootte van ca. 200 m2 bvo.
• 4. Voor een gewenste doorontwikkeling van het gebied rond de Plaats is een uitbreidingsmogelijkheid opgenomen aan de achterzijde van de McDonald's. De huidige uitstraling van de gevels (achterkanten) en openbare ruimte is enigszins gedateerd. Om het gebied een betere uitstraling te geven worden mogelijkheden opgenomen om de achterkantsituatie (bevoorrading McDonald's en kantoren), om te draaien, door bebouwing toe te voegen. Zodoende kan een levendiger uitstraling van de blinde gevels ten zuiden van de Plaats verkregen worden. Het betreft bebouwing in maximaal 2 bouwlagen (max. 8 m hoog), over de gehele breedte van het pand en ca. 5 m. diep. In totaal kan hier ca. 150 m2 bvo x 2 lagen = 300 m2 bvo worden toegevoegd aan het winkelareaal.
• 5. De steeg ter plaatse van de Promenade richting Bovenlangs kan bebouwd worden. Het betreft hier ca. 80 m2 bvo.
• 6. Een deel van de winkels aan het Westwaarts, die grenzen met de achtergevel aan de Andorralaan, zijn relatief niet zo diep en mogen aan de achterzijde uitbreiden. Hier kunnen maximaal 2 bouwlagen worden toegevoegd. Het betreft hier ca. 160 m2 bvo x 2 lagen = 320 m2 bvo.
• 7. Een deel van het gebouw aan Westwaarts 29, waar de FootLocker is gevestigd, heeft een lage bouwhoogte. Deze bouwhoogte kan worden gelijk getrokken met het gebouw waar FootLocker is gevestigd,12 m, waardoor een extra laag kan worden toegevoegd. Het betreft ca. 100 m2 bvo. 
• 8. Bouwmogelijkheid overkluizing Onderlangs ter plaatse van Warande. Boven het Onderlangs is een bouwvlak opgenomen voor Centrumdoeleinden. Hier kan het Onderlangs door middel van een overkluizing overbouwd worden zodat winkelruimte wordt toegevoegd. Deze nieuwe bebouwing verbindt een paar winkelruimtes aan de Promenade met de leegstaande winkelruimtes aan de Warande zodat er grote, diepe ruimtes ontstaan die de verhuurbaarheid vergroten. Dit biedt kansen om nieuwe retailers aan te trekken. Het betreft ongeveer 450 m2 bvo nieuwe winkelruimte.

4.2.7 Verbetering entrees Stadshart

Ter plaatse van vijf entrees van het Stadshart, te weten bij Centrum-West/Spazio, het Bovenlangs, de twee entrees aan de Belgiëlaan en de entree aan de Europaweg ter plaatse van de grote fietsenstalling, worden mogelijkheden opgenomen om bijvoorbeeld door middel van overkappingen, in combinatie eventueel met straatmeubilair of anderszins, entrees te realiseren met een betere uitstraling.

4.2.8 Samenvatting

Uit het voorgaande blijkt dat er op verschillende plekken ruimte is om bebouwing toe te voegen. Zo kan er ca. 1.500 m2 arcade bebouwd worden ten behoeve van verschillende functies waaronder detailhandel. Daarnaast kan er nog op verschillende plekken in totaal ca. 2.570 m2 bvo toegevoegd worden ten behoeve van o.a. detailhandelsfuncties. Verder is het theoretisch mogelijk om door transformatie en functieverruiming van leegstaande kantoorruimte zo'n 28.000 m2 bvo aan bestaande bebouwing te benutten voor o.a. detailhandelsfuncties.

Tezamen maakt dit in totaal ca. 32.000 m2 bvo die theoretisch met andere functies ingevuld zou kunnen worden.

Op basis van het rapport van BRO (zie Bijlage 1) is een totaal aantal m2 uitbreidingsruimte voor detailhandel in het Stadscentrum berekend van 19.400 m2 bvo. Zie ook paragraaf 4.7. Dit is ruim voldoende om de nu bekende 'harde en zachte' plannen voor uitbreiding van detailhandel in het plangebied te realiseren. Om die reden is er in de planregels een beperking opgenomen voor de hoeveelheid m2 detailhandel die maximaal in het plangebied kan worden toegevoegd. Gekozen is voor een begrenzing van maximaal 12.500 m2 bvo. Hiermee kunnen namelijk de 'harde' en de 'zachte' plannen binnen het plangebied gerealiseerd worden en blijft er nog ruimte over voor mogelijke toekomstige detailhandelsontwikkelingen buiten het plangebied. De extra marktruimte die nog resteert is daarmee niet in dit bestemmingsplan planologisch verankerd.

De uitbreidingsmogelijkheid van maximaal 12.500m2 bvo in het plangebied is als volgt opgebouwd:

• 1. Uitbreiding / vergroten van bestaande winkels. Totaal 2.566 m2 bvo. Bestaande uit:

• bebouwen van bestaande arcades;
• bebouwen van een aantal onderdoorgangen tussen bestaande winkels;
• uitbreiding achterzijde Plaats en Westwaarts;
• overbrugging van het Onderlangs nabij de Warande.

• 2. Uitbreiding van op verdieping van bestaande winkels. Totaal ca. 1.650 m2 bvo :

• Op de verdiepingen worden rechtstreeks uitbreidingen mogelijk gemaakt op achterzijde Plaats en Westwaarts, verdieping op Westwaarts 29 en achterzijde Hema.

• 3. Herbestemmen van onbenutte plancapaciteit. Totaal circa 1.400 m2 bvo:

• In de Stadshartpassage ligt volgens het vigerende bestemmingsplan nog ruimte om ca. 1.400 m2 bvo toe te voegen door (delen van) de huidige verkeersruimte te bebouwen. Het gaat hierbij om bestaande nog onbenutte plancapaciteit. Deze bestaande plancapaciteit wordt in dit bestemmingsplan weer overgenomen.

In totaal wordt daarmee 5.626 m2 bvo rechtstreeks, door o.a. verruiming van bouwvlakken op de plankaart, mogelijk gemaakt. Het gaat hier primair om uitbreiding van bestaande winkels en geen toevoeging van nieuwe winkels/winkelunits.

• 4. Transformatie van bestaande kantoorruimten. Totaal circa 6.900m2 bvo :

• De maximale uitbreidingsruimte verminderd met de onder 1 t/m 3 genoemde uitbreidingen levert een restant aan uitbreidingsruimte op van 6.874 m2 bvo (12.500 m2 - 5.626 m2 = afgerond 6.900 m2 bvo). Dit wordt in de planregels opgenomen als zijnde het maximum aan detailhandel dat in het plangebied kan worden toegevoegd op de verdiepingen boven de bestaande winkels door transformatie van leegstaande kantoorruimte, en voor eventuele toevoeging van detailhandel in het Stadhuiscomplex. Het gaat ook hierbij hoofdzakelijk om het uitbreiden cq. vergroten van bestaande winkelruimten. Daarbij dient te worden opgemerkt dat de ruimte op de verdiepingen ook ingezet kan worden voor opslag in plaats van vergroten van de daadwerkelijke winkelruimte.

Tabel 4.2: Totaal overzicht van ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt

	Huidige bestemming - gebruik (cf bestemmingsplan Stadscentrum/Dorpsstraat 2013)	Nieuwe bestemming - gebruik, zoals mogelijk gemaakt met 1e herziening	Betreft
1.	1.000 m² bvo kantoor	1.000 m² wonen (±18 appartementen)	Functiewijziging ruimte boven voormalig pand Hypotheker aan Stadhuisplein
2.	1.800 m² bvo kantoor	1.800 m² wonen (80 jongerenwoningen)	Functiewijziging ruimten boven horeca Clooney Stadhuisplein (inmiddels gerealiseerd)
3.	1.500 m² verkeer/ verblijfsgebied (verspreid door Stadshart)	1.500 m² detailhandel	Bebouwing van arcades
4.	145 m² verkeer/verblijfsgebied (verspreid door Stadshart)	145 m² detailhandel	Bebouwing van onderdoorgangen
5.	2.425 m² verkeer/ verblijfsgebied	2.425 m² detailhandel/ horeca/leisure/dienstverlening	Diverse uitbreidingen / op- en aanbouwen van bestaande winkelpanden.
6.	200 m2 verkeer/verblijfsgebied	200 m2 horeca	kiosk Wegstapelplein (inmiddels gerealiseerd)
7.	± 11.000 m² bvo bestaande kantoorruimten (verspreid door Stadshart)	± 11.000 m² bvo kantoor/ detailhandel /wonen/ leisure/dienstverlening	Functieverruiming, waarvan maximaal 5.900 m² voor wonen (= max. 200 woningen) of maximaal 6.900 m2 detailhandel (als onderdeel van totaal), of een mix van wonen en overige functies.
8.	4.000 m² bvo bestaande kantoorruimte Spazio	4.000 m² kantoren en/of wonen (maximaal 50 woningen)	Functieverruiming. Maximaal 50 woningen
9.	350 m² bvo Sportcentrum	350 m² sport/dienstverlening/ detailhandel/leisure	Functieverruiming
10	4.150 m² bvo kantoor (toren Stadhuis)	4.150 bvo m² wonen (max. 40 woningen)	Functiewijziging 6e t/m 15 verdieping
11	± 17.000 m² stadhuiscom- plex*: kantoor, detailhandel (max 1.100 m² ), horeca (max. 200 m² ), maatschappelijke voorzieningen, ambachtelijke bedrijvigheid, dienstverlening	Conform huidige bestemming, aangevuld met museumfunctie (max. 1.200 m² bvo), detailhandel en horeca	Functieverruiming, waarbij de m2 detailhandel onderdeel zijn van het maximum van 6.900m2 bvo totaal
12	± 450 m² verkeersgebied	Een gebouwde fietsenstalling	Fietsenstalling (gerealiseerd)
13	225 m2 verkeersgebied	225 m² horeca	Uitbreiding restaurant Pavarotti, Stadhuisplein (gerealiseerd)
14	± 250 m² verkeersgebied	± 250 m² horeca	Uitbreidingsmogelijkheid horeca Stadhuisplein (gerealiseerd)

* Stadhuiscomplex: de functieverruiming wordt alleen mogelijk gemaakt op de begane grondlaag, de 1e en de 2e verdieping van het complex. Het genoemde aantal m2 is bij benadering en heeft alleen betrekking op deze drie bouwlagen.

4.3 Wonen

In dit bestemmingsplan zijn mogelijkheden opgenomen om leegstaande kantoorruimte binnen Spazio en op verdiepingen boven de winkels te transformeren naar o.m. woningen. Zie hiervoor ook paragraaf 4.2.2. Op basis van de informatie van de eigenaar van deze verdiepingen boven de winkels (Unibail) wordt uitgegaan van een maximale verruiming van ca. 5.900 m2 bvo ten gunste van o.a. het wonen. Deze m2 mogen echter ook gebruikt worden voor andere functies zoals detailhandel, dienstverlening of leisure. Tezamen met de transformatiemogelijkheden van de kantoorruimte in Spazio komt dit neer op een totaal van zo'n 9.900 m2 bvo.

Het maximale aantal woningen dat via transformatie en functieverruiming kan worden toegevoegd is onder meer afhankelijk van de uiteindelijke woontypen/typologieën die worden gerealiseerd (onder meer de grootte van de woningen is daarbij van belang), de bouwkundige mogelijkheden en de omvang van detailhandel, leisure of dienstverlening die binnen deze ruimten wordt gerealiseerd. Ook is niet duidelijk welke deel van de ca. 9.900 m2 uiteindelijk echt benut zal worden voor wonen, dan wel voor de andere genoemde functies.

Gezien de bovengenoemde afhankelijkheden (onzekerheden) is een bandbreedte bepaald, waarbij is uitgegaan van een maximum scenario waarin alle 9.900 m2 benut wordt voor wonen (het betreft dus hier een worst-case situatie).

Voor het bepalen van de bandbreedte is uitgegaan van de volgende varianten:

• i. Variant met alleen jongerenwoningen (gemiddelde oppervlakte van 30 m2 per woningen): de toevoeging betreft in dat geval ca.197 woningen;
• ii. Variant met middelgrote appartementen (80 m2): de toevoeging betreft in dat geval ca. 73 woningen;
• iii. Variant met grote appartementen (120 m2): de toevoeging betreft dan ca. 49 woningen.

Dit levert op basis van de mogelijke transformatie en functieverruiming van leegstaande kantoorruimte een bandbreedte op tussen de 50 en 200 woningen (appartementen).

Verder worden in het bestemmingsplan nog de volgende ontwikkelingen voor woningbouw opgenomen:

• iv. Verruiming van de bestemming van de bestaande kantoortoren boven Spazio ten gunste van wonen. Er is uitgegaan van een toevoeging van maximaal 50 woningen (appartementen). Dit is in de planregels vastgelegd.
• v. Transformatie en uitbreiding van het voormalige kantoor boven de voormalige Hypotheker aan het Stadhuisplein naar 'wonen' en het verhogen van de bouwhoogte naar 16 mt. Hier is een plan ingediend voor het realiseren van 18 woningen van ca. 100 m2.
• vi. Opnemen van de onherroepelijke omgevingsvergunning waarmee de voormalige kantoorruimte boven horecabedrijf Clooney aan het Stadhuisplein inmiddels naar 'wonen' is getransformeerd. Het betreft hier de realisatie van 80 jongerenwoningen
• vii. Transformatie van de kantoorbestemming van een deel van het stadhuiscomplex (toren van het stadhuis) naar maximaal 40 woningen.

Uitgaande van bovengenoemde ontwikkelingen maakt het bestemmingsplan het mogelijk om zo'n 158 tot 308 nieuwe woningen toe te voegen, afhankelijk van de grootte van de appartementen, en alleen indien alle leegstaande ruimte omgezet wordt in een woonfunctie. Voor de onderbouwing dient derhalve te worden uitgegaan van het maximale aantal van ca. 308 woningen.

Voor deze nieuwe woonfuncties is een akoestisch onderzoek uitgevoerd om te bezien of een hogere grenswaarde geluid nodig is. Het resultaat hiervan is opgenomen in paragraaf 5.2.

4.4 Horeca

In de visie Binnenstad (2012) en het Structuurplan Upgrade Stadshart (2013) is de ambitie uitgesproken om meer horeca en meer diversiteit in het aanbod aan te brengen binnen het Stadshart. Het horecabeleid is er dan ook op gericht om het aantal voorzieningen verder uit te breiden. Het gemiddelde aanbod in steden met meer dan 100.000 inwoners dient daarbij als voorbeeld.

In het bestemmingsplan Stadscentrum/Dorpsstraat (2013) is nog een maximum opgenomen ten aanzien van het aantal m2 horeca dat in het Stadshart mag worden toegevoegd. In de afgelopen jaren is echter gebleken dat de aantrekkingskracht van het Stadshart voor nieuwe horeca is toegenomen. Zo hebben zich recentelijk diverse nieuwe horecavoorzieningen gevestigd in het Stadshart, zowel horeca met een specifieke winkel ondersteunende functie (voornamelijk daghoreca) als zelfstandige horeca die zich ook richt op de avonduren. Dit is onder meer het gevolg van het aantrekken van de economie en de investeringen die in het kader van de Visie Binnenstad de afgelopen jaren zijn gedaan om de aantrekkelijkheid en positie van de binnenstad te versterken. Daarmee is ook het toegestane maximum aantal m2 horeca bereikt en zelfs al licht overschreden.

De verwachting is dat het aanbod van nieuwe horecavoorzieningen ook in de komende jaren verder zal toenemen, waarbij ook nieuwe formules en combinaties tussen horeca en detailhandel zich in toenemende mate zullen aandienen. Dit is in lijn met de Visie Binnenstad en de Upgrade Stadshart en belangrijk om de aantrekkelijkheid, de levendigheid en de concurrentiepositie van het Stadshart te verbeteren.

De vastgestelde Horecavisie 2017 speelt hierop in en bevat het horecabeleid voor de komende planperiode. Om de benodigde ruimte en flexibiliteit te bieden wordt in het bestemmingsplan 1e herziening Stadscentrum/Dorpsstraat het aantal toegestane m2 horeca voor het Stadshart uitgebreid met 2.500 m2 bvo.

In de Horecavisie 2017 wordt op basis van de Marktscan 2016 een uitbreidingsruimte van 4.000 à 5.000 m2 horeca voor het Stadshart benoemd. Daarbij is rekening gehouden met het realiseren van 2.000 m2 horea op het Cadenzaplein. Zodoende wordt nu 2.500 m2 aan het Stadshart toegevoegd. Daarmee komt het nieuwe maximum aantal m2 horeca dat binnen het Stadshart is toegestaan op 11.000 m2. Dat aantal is in de planregels opgenomen.

Volgens de inventarisatie van bestaande horecabedrijven Stadscentrum/Dorpsstraat (peildatum februari 2019), zie Bijlage 2, is er momenteel ca. 7.230 m2 bvo horeca aanwezig binnen de Centrum-1, -2, -4 bestemming in het Stadshart. Tevens is binnen de Horeca bestemmingen ca. 1.500 m2 bvo horeca toegestaan. In totaal is er op de peildatum februari 2019 ca. 8.730 m2 bvo horeca aanwezig in het Stadshart. Dat betekent dat er nog ca. 2.300 m2 kan worden toegevoegd.

Voor de Dorpsstraat e.o. wordt conform de Horecavisie 2017 de hoeveelheid toegestane m2 bvo horeca verrruimd met 2.000 m2 tot 8.644 m2 totaal, om de levendigheid en de aantrekkingskracht van de Dorpsstraat te behouden danwel te versterken.

Volgens de inventarisatie van bestaande horecabedrijven Stadscentrum/Dorpsstraat, (peildatum februari 2019), zie Bijlage 2, is er binnen de Centrum-3 bestemming 4.171 m2 bvo horeca aanwezig en binnen de Horeca bestemming 2.640 m2 bvo. (Totaal 6.811 m2)

Alle panden gelegen binnen een Horeca-bestemming mogen gebruikt worden door uitsluitend horecabedrijven. Dat betekent dat binnen de Centrum-3 bestemming en de bestemming 'Cultuur en Ontspanning' alleen het restant (8.644 m2 - 2.640 m2 = ) 6.004 m2 horeca is toegelaten. Dit aantal is in de planregels opgenomen.

Een en ander resulteert in ruimte voor nog ca. 1.800 m2 bvo aan mogelijke uitbreiding van horeca (t/m categorie 2) in de Dorpsstraat (8644 - 6.811 = 1.833 m2).

In het pand Vlamingstraat 1-3 wordt het Centrum voor Beeldende Kunst gevestigd waarin tevens een zelfstandig horecabedrijf mogelijk wordt gemaakt. Dit pand krijgt een bestemming 'Cultuur en Ontspanning' met de aanduiding 'horeca'.

Ruimtelijk gezien zijn er geen relevante belemmeringen voor deze aanpassingen. In het bestemmingsplan Stadscentrum/Dorpsstraat (2013) is binnen de 'Centrumbestemmingen" horeca t/m categorie 2 reeds algemeen mogelijk gemaakt op de begane grond van de aanwezige bebouwing (met uitzondering van het gebied rondom de Stadstuin waar maximaal horecacategorie 1 is toegestaan).

Ook binnen de Visie Binnenstad en het Structuurplan Upgrade Stadshart zijn geen specifieke locaties uitgesloten van horeca. Bovendien geldt voor horecabedrijven dat deze voor bepaalde milieuaspecten (waaronder geluid) moeten voldoen aan de normen van het Activiteitenbesluit, waarmee hinder voor omliggende geluidgevoelige functies zoveel mogelijk kan worden voorkomen.

De verwachting is dat het nieuwe maximum aan m2 horeca in het Stadshart geen noemenswaardig effect zal hebben op de parkeerbalans/ parkeerdruk binnen het centrumgebied. Nieuwe horeca is binnen de "Centrumbestemmingen" immers alleen toegestaan op de begane grond, waar thans hoofdzakelijk al detailhandelsfuncties zijn gevestigd. Dit betekent dat het toevoegen van nieuwe horeca altijd in de plaats zal komen van bestaande functies met een reeds bestaande parkeernorm. Bovendien zal een belangrijk deel van de nieuwe horeca ondersteunend zijn aan het winkelaanbod. Dit blijkt ook uit de horecavoorzieningen die zich in de afgelopen jaren hebben gevestigd in het Stadshart. Deze zogenoemde winkel ondersteunende horeca (daghoreca) genereert niet tot nauwelijks een extra verkeersaantrekkende of parkeervraag werking ten opzichte van de huidige situatie, omdat het merendeel van de bezoekers het bezoek aan de horeca combineert met andere doeleinden (zoals winkelen, werken, recreatie) in het Stadshart. In het geval van specifieke avondhoreca geldt dat de bezettingsgraad van de parkeergelegenheden in het stadscentrum in de avonduren zodanig laag is dat de parkeervraag binnen het huidige aanbod kan worden opgevangen.

4.5 Centraal Park Visie Dobbe

Op 11 september 2017 heeft de gemeenteraad ingestemd met een nieuwe Visie voor het gebied rondom de Dobbe. Zie Bijlage 3 voor de Visie.

Daarmee is definitief afscheid genomen van de plannen inzake de Culturele As. De Visie is op het hoogste samenspraakniveau (co-creatie) tot stand gekomen. Een breed samengestelde werkgroep met o.a. culturele organisaties, ondernemers, eigenaren en bewoners uit het gebied hebben in samenspraak met de rest van de stad de visie Centraal Park opgesteld.

Doel is nog steeds om Stadscentrum en Dorpsstraat beter te verbinden, en meer bruis rondom de Dobbe te realiseren,  maar nu niet zozeer door het toevoegen van een aantal (gebouwde) functies maar vooral door het beter benutten en versterken van de bestaande kwaliteiten van het gebied. Zo zal het Nicolaasplein aantrekkelijker worden ingericht voor verblijf en het beter kunnen beleven van natuur en evenementen.

Onderdeel van de Visie is daarom dat de geldende bouwmogelijkheden op het Nicolaasplein en Dobbe-eiland, zoals die nu in het bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid zijn opgenomen, niet meer terugkomen.

Het betreft de mogelijkheden voor bebouwing van het Nicolaasplein met 3 appartementen- gebouwen en een ondergrondse parkeergarage. Het gebied wordt bestemd voor Verkeers- en verblijfsgebied, waarop geparkeerd mag worden, en waarop evenementen georganiseerd mogen worden. Ten behoeve van het faciliteren van het succesvolle evenement 'Zondag in het Park' is een overkapping op het Nicolaasplein gebouwd. Gezien het permanente karakter van deze overkapping is deze in het bestemmingsplan opgenomen.

Op het Dobbe-eiland vervalt de bouwmogelijkheid voor een gebouw met gemengde functies. Het wordt nu bestemd voor Groen waarop evenementen mogen worden georganiseerd.

Voor de evenementenregeling wordt verwezen naar hoofdstuk 4.6.

In lijn met de Visie is ook de warenmarkt verplaatst naar het Marseillepad. Dat betekent dat de aanduiding 'warenmarkt' van de Markt is geschrapt en alleen nog geldt op het Marseillepad.

De mogelijkheid voor de bouw van een horecagebouw op het Marseillepad blijft ongewijzigd, zoals ook is opgenomen in de Visie.

4.6 Evenementenregeling Markt e.o. en Nicolaasplein

Evenementenregeling Markt en omgeving

Als gevolg van de Visie Binnenstad en de gemeentelijke wens om het Stadscentrum van Zoetermeer beter te positioneren, meer bruis en meer evenementen in de Binnenstad te bewerkstelligen, zien we momenteel een stijging van het aantal evenementen op het Nicolaasplein en de Markt plaatsvinden. Dit heeft ook andere oorzaken dan alleen het stimuleren, ondersteunen en aanjagen van evenementen vanuit de gemeente.

Zo is het Stadhuisplein niet meer beschikbaar als evenemententerrein voor de grotere evenementen, waardoor bijvoorbeeld een groot evenement als Halloween nu naar de Markt is verplaatst.

Tevens geven een aantal organisatoren van relatief kleine evenementen een te verwachten bezoekersaantal op van 1.000 of meer bezoekers. Vaak wordt dit aantal bezoekers niet gehaald maar toch dient een dergelijk evenement dan te worden gekwalificeerd als een 'groot' evenement. Zodoende is het maximum aantal toegestane 'grote' evenementen op de Markt (zijnde 10) in 2017 overschreden. Ook voor 2018 zal dit maximum aantal worden overschreden gezien het aantal vooraankondigingen.

En als laatste is in 2017 een nieuw evenement van start gegaan, waarbij gedurende 30 dagen een ijsbaan op de Markt wordt gerealiseerd. Dit is in strijd met de geldende regeling. Hiervoor is echter een omgevingsvergunning verleend waarbij is afgeweken van het bestemmingsplan.

Zonder aanpassing van de regeling zal telkens bij elk evenement dat niet past in de regeling, een separate afweging moeten worden gemaakt in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning. Dit is niet wenselijk en vraagt om evaluatie en aanpassing van de regeling aan de nieuwe situatie.

Volgens de oude regeling zijn maximaal 26 kleine evenementen (max. 1.000 bezoekers en max. 2 dagen) en 10 grote evenementen toegestaan (1.000 tot 15.000 bezoekers en max. 5 dagen) op de Markt.

Uit de evaluatie is gebleken dat veel evenementen die volgens opgave meer dan 1.000 bezoekers verwachten, dit aantal niet halen. Toch dienen deze evenementen als 'groot' te worden aangemerkt en vallen dus in dezelfde categorie als bijvoorbeeld het echt grote evenement 'Bevrijdingsfestival'. Dit is niet reëel.

Door het maximale aantal bezoekers van een klein evenement te vergroten naar 2.500 bezoekers, vallen er meer evenementen binnen deze categorie 'klein'.

De kleine evenementen zijn vaak evenementen die 1 of 2 dagen duren. De capaciteit van de Markt is dusdanig groot (maximaal 15.000 bezoekers gelijktijdig) dat met een maximum van 2.500 bezoekers nog steeds van een kleinschalig evenement kan worden gesproken.

Het aantal toegestane kleine evenementen blijft ongewijzigd.

Er is maatschappelijk een tendens waarneembaar van groei van het aantal georganiseerde evenementen. In de Visie Binnenstad is ook opgenomen dat meer bruis wenselijk is, o.a. door groei van het aantal evenementen. Als gevolg van verschuiving van een aantal grote evenementen van Stadhuisplein naar de Markt én door de autonome groei van het aantal grote evenementen, staat de teller van het aantal aangemelde grote evenementen in Dobbegebied voor 2018 op 21 (stand december 2017) (volgens opgave meer dan 1.000 bezoekers). Een deel hiervan blijft onder de 2.500 bezoekers en zal volgens de nieuwe regeling onder een klein evenement gaan vallen.

Voorts wordt in deze herziening het toegestane aantal grote evenementen in het gebied Markt e.o. verhoogd naar maximaal 15. Dit is naar verwachting voldoende om de gewenste groei van het aantal grote evenementen te kunnen opvangen. De Markt wordt met de Upgrade van het Stadshart meer en meer het centrale plein van de Stad. Van oudsher vinden hier al de grotere evenementen plaats gezien de centrale ligging in het Stadshart en de geschiktheid van de locatie. De locatie kan ook de groei van het aantal evenementen aan.

Er is voldoende parkeergelegenheid in en rondom het centrum voor de bezoekersvan het evenement en voor de gebruikers van het parkeerterrein Markt. In paragraaf 4.8.4 wordt hier specifiek op ingegaan naar aanleiding van een parkeeronderzoek 'de Markt en Dobbe' van Mobycon van 7 november 2018.

En via de evenementenvergunning worden grenzen gesteld aan o.a. de geluidsproduktie van de eventuele (muziek) installaties. Medio 2018 is tevens een nieuw aansluitpunt voor stroom op de Markt gerealiseerd zodat de organisatoren een alternatieve stroomvoorziening wordt geboden voor de dieselgeneratoren. Op deze manier kan de mogelijke overlast van de generatoren voor omwonenden zoveel als mogelijk worden beperkt.

Al met al zijn op basis van de voorgaande overwegingen de gevolgen voor het woon- en leefklimaat van omwonenden aanvaardbaar.

De maximale duur van de kleine en grote evenementen in het Dobbe-gebied blijft ongewijzigd, met uitzondering van één evenement dat maximaal 30 dagen mag duren. Uit de advisering in het kader van de vergunningverlening voor de Winterfair 2017 blijkt dat dit evenement van 30 dagen ruimtelijk aanvaardbaar is.

Tevens is de definiëring van een 'evenement' aangepast zodat alleen die evenementen kunnen worden toegestaan die bijdragen aan de gewenste bruis in het Stadscentrum danwel de sociale cohesie bevorderen. Om te voorkomen dat de schaarse vergunningen voor de Markt moeten worden vergeven aan bijvoorbeeld rommelmarkten of kofferbaksales, zijn deze typen evenementen uitgesloten. Deze zijn in strijd met het het evenementenbeleid dat vooral ziet op het faciliteren van evenementen die bijdragen aan de gewenste bruis.

Evenementenregeling Nicolaasplein

Het Nicolaasplein is reeds bestemd als evenemententerrein maar viel nog onder de regeling die ook geldt voor Markt, Marseillepad en Dobbe-eiland. Gezien de ligging en de directe koppeling van Nicolaasplein met de Dorpsstraat, is het logischer om voor de evenementenregeling aan te sluiten bij de bestaande regeling voor de Dorpsstraat.

Die bestaande regeling behoeft qua hoeveelheid toegestane evenementen niet aangepast te worden. Die biedt voldoende ruimte. Het maximum aantal toegestane evenementen voor de Dorpsstraat (zijnde 45 kleine en 15 middelgrote evenementen per jaar, met een duur van max. 1 dag) blijft gelijk.

4.7 Ladder duurzame verstedelijking, artikel 3.1.6, lid 2 Besluit ruimtelijke ordening

Op 1 juli 2017 is de 'nieuwe' Ladder voor duurzame verstedelijking ' in werking getreden. In artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro is deze motiveringsplicht opgenomen. Deze zogenaamde Laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd:

'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.'

De toelichting van het bestemmingsplan moet een beschrijving bevatten van de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt. Daarbij is het niet relevant of het plangebied binnen of buiten bestaand stedelijk gebied ligt.

4.7.1 Nieuwe stedelijke ontwikkeling

In paragraaf 4.3 is bepaald dat door functieverruiming/transformatie van leegstaande kantoorverdiepingen er maximaal 308 woningen kunnen worden toegevoegd in het plangebied. Ook zijn mogelijkheden opgenomen om nieuwe detailhandel, leisure en dienstverlening te realiseren door middel van transformatie, functieverruiming en nieuwbouw (uitbreiding bestaande winkelpanden). Op basis daarvan wordt gesteld dat hier sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, waardoor de motiveringsplicht uit artikel 3.1.6, lid 2 Bro noodzakelijk is. De motivering is hieronder opgenomen.

4.7.2 Beschrijving van de behoefte

Detailhandel behoefte
Uit het onderzoek van BRO naar de ontwikkelingsmogelijkheden en effecten van optimalisering van detailhandel in het Stadshart (zie Bijlage 1) komt naar voren dat er in het Stadshart distributieve ruimte bestaat voor uitbreiding van het winkelaanbod met 19.400 m2 bvo tot 2025. In de berekening van deze uitbreidingsruimte is al rekening gehouden met reeds aanwezig leegstand en bestaande (onbenutte) plancapaciteit. De ontwikkelmogelijkheden zijn bovendien ingestoken vanuit een voorzichtige ambitie. Er is op gemeenteniveau uitgegaan van een behoud, of lichte afname van de koopstromen. Daarnaast is rekening gehouden met een toename van afvloeiing als gevolg van de effecten van internetwinkelen. Tot slot is uitgegaan van een beperkte groei van het inwonertal. Zo zijn de effcten van de woningbouwopgave van 10.000 woningen tot 2030 (en een zoekopgave tot 16.000 woningen) niet in de berekening meegenomen. Ditzelfde geldt voor het forse regionale woningbouwprogramma dat zal leiden tot een substantiële toename van het aantal inwoners in de regio (en daarmee ook in het verzorgingsgebied van het Stadshart van Zoetermeer).

De berekende uitbreidingsruimte van 19.400 m2 bvo is meer dan voldoende om de nu bekende 'harde en zachte' plannen voor uitbreiding van detailhandel in het plangebied te realiseren. Om die reden is de uitbreidingsruimte voor nieuwe detailhandel in dit bestemmingsplan begrensd op maximaal 12.500 m2 bvo (dit aantal is opgebouwd uit een optelsom van bekende harde en zachte plannen en reeds bestaande onbenutte plancapaciteit).

Het invullen van deze kwantitatieve uitbreidingsruimte is voor het Stadshart noodzakelijk om ook op termijn voldoende koopkracht te kunnen trekken. Zonder uitbreiding kan het aanbod op termijn verschralen, waardoor de aantrekkelijkheid verminderd en de toekomstbestendigheid van het Stadshart onder druk komt te staan.

De boogde (kwantitatieve) uitbreidingsruimte wordt niet ingezet om het aantal winkelunits substantieel uit te breiden, maar vooral om de bestaande hoofdwinkelas en bijbehorende winkelruimten verder te optimaliseren. Dit komt tegemoet aan de kwalitatieve behoefte vanuit de (gevestigde) retailers en de consument:

• Door kantoorruimte op verdieping om te zetten in detailhandel en het (deels) bebouwen van de arcades kunnen er dubbelhoge winkelfronten worden gerealiseerd waardoor er meer zichtbaarheid ontstaat voor de retailer en de algehele uitstraling van de gevel aanzienlijk wordt verbeterd. Hiermee wordt voorzien in een nadrukkelijke vraag van gevestigde en eventueel toekomstige retailers en wordt de algehele omgevingskwaliteit en verblijfskwaliteit van het Stadshart verbeterd.
• Door het uitbreiden van bestaande winkelruimten (o.a. het bebouwen van arcades en onderdoorgangen) wordt er ingespeeld op de vraag naar ruimere winkelunits. De algemene trend is dat retailers doorgaans een steeds groter winkelvloeroppervlak nodig hebben om te kunnen inspelen op 'het nieuwe winkelen'. Retailers hebben steeds meer fysieke ruimte nodig voor een ruime opzet en comfort, een betere en attractievere presentatie van producten en het integreren van beleving c.q. branding. Winkels moeten het verhaal van het merk vertellen in een omgeving waar de consument het merk beleeft en waar de internetbeleving tastbaar gemaakt wordt. Hierbij kan gedacht worden aan aparte zones ingericht voor 'try & buy', 'taste & buy', 'experience & buy', afhaalpunten etc. Schaalvergroting is hiermee een antwoord op de vraag van de consument, die zeker bij recreatief winkelen steeds gevoeliger wordt voor beleving en uitstraling. Verder wordt door Unibail Rodamco benadrukt dat door het moderniseren en naar voren halen van de winkelpuien ook wordt ingezet op beleving en uitstraling van de retailers zelf. Het kunnen laten zien van de eigen identiteit wordt steeds belangrijker in het winkellandschap.
• Door de ontwikkelingsmogelijkheden in te zetten op de hoofdwinkelas wordt een verdere verdichting van de commerciële functies in het kernwinkelgebied bereikt. Dit beantwoord de vraag van de consument die wil winkelen in compacte centrumgebieden met een sterke clustering van winkels en ondersteunende horeca.

Effect op bestaande detailhandelsstructuur
Vanwege de aard van de uitbreidingen is het effect op de wijk- en buurtcentra verwaarloosbaar. In de bestaande wijkwinkelcentra ligt het accent vooral op detailhandel in de dagelijkse sector. De beoogde uitbreidingsruimte in het Stadshart heeft daarentegen hoofdzakelijk betrekking op detailhandel in de niet-dagelijkse sector (uit het onderzoek van BRO blijkt dat er met name mogelijkheden zijn voor uitbreiding van het modisch segment, huishoudelijke en luxe-artikelen). Voor de wijk- en buurtcentra geldt daarmee dat deze een ander bezoekdoel dienen.

Doordat de ontwikkeling van het Stadshart inzet op modisch aanbod, zal dit geen effect hebben op eventuele negatieve leegstandsontwikkeling in het Woonhart. Beide winkelgebieden kennen een ander brancheprofiel en dienen een ander bezoekdoel. Deze zijn complementair aan elkaar.

De Dorpsstraat kan getypeerd worden als een dwaalmilieu met een sterke mix aan functies met de nadruk op lokale aanbieders. Het Stadshart richt zich sterk op formule-aanbod. De beoogde uitbreiding/versterking van het Stadshart richt zich hoofdzakelijk op (modische) ketens, die enkel een voorkeur hebben voor een locatie binnen de hoofdwinkelas. Dergelijke ketens zijn niet geïnteresseerd in een locatie die daarbuiten ligt. Hierdoor zijn beide gebieden voor een belangrijk deel complementair aan elkaar en zal uitbreiding van het Stadshart de ontwikkeling van de Dorpsstraat niet bijten en geen effect hebben op eventuele negatieve leegstandsontwikkeling.

Voor de secundaire (aanloop-)straten binnen het Stadshart geldt dat de leegstand een langdurig/structureel probleem is: deze locaties zijn niet meer in trek bij winkelformules om zich daar te vestigen. Dit betekent ook dat eventuele versterking van het (modisch) ketenaanbod in het hoofdwinkelcircuit (door middel van het vergroten van bestaande winkelpanden) niet tot gevolg heeft dat de leegstand in de secundaire straten gaat toenemen. Om de leegstand in de secundaire straten tegen te gaan wordt onder meer ingezet op het aantrekken van andere / nieuwe centrumvoorzieningen en formules, die een bijdrage kunnen leveren aan de bruis en levendigheid van het Stadscentrum, en daarmee ondersteunend kunnen zijn aan het winkelaanbod.

De versterking van het Stadshart is dan ook niet bedoeld om meer omzet uit de regio aan te trekken, maar om de huidige verzorgingsfunctie ook in de toekomst vast te houden. Het Stadshart wordt daarom ook niet 'naar buiten toe' uitgebreid, maar er wordt gekozen voor inbreiding (zie bovenstaande) en versterking van het bestaande winkelaanbod. Daarnaast is het gevolg van dalende koopstromen dat er in de toekomst minder omzet vanuit de regio toevloeit naar het Stadshart in plaats van meer. De winkelgebieden in de regio zullen daardoor niet direct effect ondervinden van de versterkingen van het Stadshart.

De uitbreidingsruimte voor detailhandel in het Stadshart wordt ook vanuit de regionale behoefte onderschreven:

• Zo is in het Programma Ruimte van de provincie Zuid-Holland opgenomen dat binnen de regio Haaglanden tot 2030 nog ontwikkelmogelijkheden zijn voor 342.000 m2 winkeloppervlak voor reguliere detailhandel. En de recente Discussienota detailhandel van de Provincie laat voor de regio Haaglanden tot het jaar 2020 kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden zien van zo'n 229.000 m2 nieuwe detailhandel. De Provincie Zuid-Holland plaatst het Stadshart Zoetermeer in de categorie 'te ontwikkelen centra'. Voor deze categorie wordt gestreefd naar een opwaardering van de detailhandelsfunctie in termen van kwaliteit (winkelbestand en openbare ruimte), parkeren en bereikbaarheid en imago/beleving. Onder voorwaarde van het toepassen van de Ladder voor duurzame verstedelijking, kan voor deze categorie sprake zijn van uitbreiding van het winkelareaal.
• Eerder al is in het detailhandelsbeleid van Stadsgewest Haaglanden vastgelegd dat er gestreefd wordt naar versterking en uitbreiding van het winkelaanbod in de regio, om ruimte te bieden aan (de groei van) de vraag vanuit Haaglanden en omgeving. In het beleid is er voor Stadshart Zoetermeer meer dan 10.000 m² wvo theoretische uitbreidingsruimte geraamd.
• Op 22 september 2017 heeft de Bestuurscommissie Economisch Vestigingsklimaat van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) ingestemd met het plan voor uitbreiding van detailhandel in het Stadshart van Zoetermeer met 12.500 m2 bvo. De Bestuurscommissie onderschrijft de conclusie dat de effecten op de overige winkelgebieden beperkt zijn en geeft aan dat de plannen voor het Stadshart passen binnen de beleidsrichtlijnen, zoals omschreven in de Agenda Detailhandel.

Het bestemmingsplan maakt aldus de toevoeging van nieuwe detailhandel mogelijk door enerzijds uitbreiding van bestaande winkels, anderzijds door verruiming van de functie/bestemming van een deel van de bestaande kantoorruimten in het Stadshart. Van de in totaal beschikbare ruimte (ca. 32.000 m2 bvo) waarbinnen onder meer door transformatie nieuwe detailhandel toegevoegd zou kunnen worden (zie ook paragraaf 4.2) wordt, gelet op de uitkomst van het onderzoek van BRO, in de regels bij dit bestemming een beperking voor het plangebied Stadscentrum opgenomen van maximaal 12.500 m2.

Vanwege de flexibele bestemming die voor de verdiepingen is opgenomen, kan de (resterende) ruimte evenwel ook benut worden voor nieuwe woonfuncties, leisure of dienstverlening.

Woningbehoefte
Zowel op provinciaal, regionaal als lokaal niveau blijkt de woningbehoefte nog steeds evident. Binnen het Programma Ruimte van de provincie Zuid-Holland is voor de regio Haaglanden een woningbehoefte raming opgenomen van zo'n 100.000 nieuwe woningen in de periode 2012-2029. De vraag en het accent ligt daarbij voor een belangrijk deel op toevoeging van nieuwe woningen in centrum stedelijke woonmilieus.

Eerder is in het Regionaal Structuurplan Haaglanden al opgenomen dat om aan de groei van het aantal huishoudens te voldoen en de woningvoorraad kwalitatief op peil te houden, in de periode tot 2020 binnen de regio nog 75.000 tot 80.000 woningen gerealiseerd moeten worden. Vooralsnog hebben de afzonderlijke gemeenten bij elkaar ongeveer 63.000 woningen in hun plannen opgenomen. Hieruit blijkt dat de woningbehoefte, zelfs na realisering van alle woningbouwplannen van de afzonderlijke gemeenten in de regio Haaglanden, ook na 2020 nog aanwezig is.

In de gemeentelijke Woonvisie staat dat in het bijzonder die woonmilieus die voorzien in 'stedelijk wonen' en 'dorps wonen', voor Zoetermeer kansrijke en gewilde woonmilieus zijn. Deze woonmilieus zijn op dit moment nog weinig voorhanden in Zoetermeer en vormen een gewenste aanvulling. Zoetermeer heeft na het voltooien van de nieuwbouwwijk Oosterheem geen uitleglocaties meer om op grote schaal nog nieuwe woningen aan de voorraad te kunnen toevoegen. Om toch aan de woningbehoefte te kunnen voldoen is het daarom nodig om binnenstedelijk – op plekken waar dit verantwoord kan – tot toevoegingen te komen.
In de gemeentelijke Woonvisie is aangegeven dat er tot 2020 (en verder) ruimte is voor het toevoegen van zo'n 1.450 appartementen en 600 eengezinswoningen op binnenstedelijke locaties. De appartementen dienen wel aan te sluiten bij de behoefte: kwaliteit is voor de woningzoekenden van groot belang. Vooral jongeren vinden het belangrijk dat hun (toekomstige) woonruimte dichtbij voorzieningen en hoogwaardig openbaar vervoer is gesitueerd. Ook voor ouderen kan nabijheid van voorzieningen van waarde zijn door de kortere loopafstanden.

Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om een substantieel deel van de bestaande kantoorruimte in het Stadhart om te vormen tot nieuwe woningen (appartementen), waaronder ook appartementen die als alternatief kunnen worden gezien voor een grondgebonden woning. Dit is in de Woonvisie ook als gemeentelijke ambitie genoemd. In dit bestemmingsplan is ervan uitgegaan dat op de verschillende locaties via transformatie en functieverruiming nog maximaal ca. 308 woningen mogelijk zijn. Dit aantal past ruim binnen de regionaal en lokaal bepaalde woningbehoefte. De ruimte voor deze nieuwe woningen is bovendien gesitueerd te midden van (stedelijke) voorzieningen en in de directe nabijheid van hoogwaardig openbaar vervoer. Er is dus sprake van een invulling met een woningbouwprogramma die aansluit op zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte. Dit aantal woningen is afgestemd in de regio en opgenomen in het regionale woningbouwprogramma (zie ook 2.3.1).

Kantoorbehoefte
De oplopende problematiek op de kantorenmarkt, zoals de structurele leegstand en een overmaat aan plancapaciteit, heeft veel kantorenlocaties onder druk gezet. Terughoudendheid in nieuwbouw is nodig. Het bestemmingsplan maakt dan ook geen nieuwe kantoorlocaties mogelijk, maar voorziet juist in een reductie van 2.800 m2 aan bestaande kantoorruimte (deze is wegbestemd in dit bestemmingsplan) alsmede functieverruiming binnen een groot deel van de bestaande kantoorruimten in het Stadshart (zo'n 15.000 m2 bvo) ten behoeve van andere functies. Verder blijft een deel van de bestaande kantoorruimten alleen bestemd voor kantoren.

Omdat het hier gaat om het herbestemmen van bestaande kantoorruimte hoeft deze formeel niet getoetst te worden aan de Ladder voor Duurzame verstedelijking. Wel behoeft het herbestemmen van deze kantoorruimten in het kader van een goede ruimtelijke ordening een nadere toelichting.

De kantoorruimten die positief bestemd zijn betreffen voor een belangrijk deel ruimten voor kleinschalige kantoren met een lokaal verzorgingsgebied. Een groot deel van deze kantoorruimten is thans ook verhuurd. Het behoud van dergelijke kantoorruimten is van belang voor de diversiteit en werkgelegenheid binnen het stadscentrum van Zoetermeer. Het draagt bij aan een goede mix en balans tussen wonen, werken en voorzieningen in het centrumgebied. Deze kantoorruimten maken ook onderdeel uit van het regionale aanbod aan kantoorruimten zoals is opgenomen in de huidige en in voorbereiding zijnde regionale kantorenstrategie van de MRDH.

Wel is in dit bestemmingsplan de mogelijkheid gecreëerd om een groot deel van deze bestaande kantoorruimten ook voor andere functies te kunnen benutten, zoals detailhandel, wonen, leisure en dienstverlening. Hierdoor wordt meer flexibiliteit geboden voor de invulling van het bestaande vastgoed in het stadscentrum, waarmee ook sneller ingespeeld kan worden op veranderende behoeften vanuit de markt en een efficiënte benutting in geval van langduriger leegstand.

Hiermee wordt ook verdere invulling gegeven aan de Transformatiestudie (2008) en het Uitvoeringsplan transformatie kantoorlocaties Zoetermeer (2011), alsmede de afspraken met de provincie Zuid-Holland, waarbij een reductie van het kantoorareaal binnen Zoetermeer is beoogd. In dat kader is recentelijk ook gestart met de transformatie van een tweetal kantoorgebouwen binnen het stadscentrum (net buiten de grenzen van het bestemmingsplangebied), die omgevormd worden naar jongerenwoningen. Ook is in de afgelopen jaren al op diverse plekken in het stadscentrum de functie van bestaande kantoorruimten getransformeerd of verruimd ten behoeve van andere stedelijke (centrum)functies, waarmee een invulling is gegeven aan de veelal moeilijk verhuurbare vierkante meters op deze plekken.

Horecabehoefte
Voor de horecasector zijn de ontwikkelingsmogelijkheden kwantitatief niet zo hard in kaart te brengen als voor de detailhandelssector omdat het succes van dergelijke ondernemingen sterk afhankelijk is van de gekozen formule en de kracht van de onderneming. Wel kan er op basis van eerdere onderzoeken en benchmarks (o.a. in het kader van de Horecanota en het bestemmingsplan Stadscentrum-Dorpsstraat (2013) en de analyse die BRO heeft gemaakt als onderdeel van het onderzoek naar de ontwikkelingsmogelijkheden en effecten van optimalisering van detailhandel in het Stadshart, geconcludeerd worden dat het horeca- aanbod in Zoetermeer erg beperkt is ten opzichte van referentie-steden en dat vanuit die optiek versterking gewenst is. Een uitgebreid aanbod aan (winkelondersteunende) horeca en mengformules van horeca en detailhandel zijn noodzakelijk om verblijfskwaliteit en beleving te creëren en het Stadshart aantrekkelijker en bruisender te maken voor bezoekers. Horeca vormt hierbij een basiseis om de moderne consument te blijven boeien en binden aan het Stadshart. Om daarvoor de benodigde ruimte en flexibiliteit te bieden wordt in deze herziening de maximale toegestane hoeveelheid m2 horeca uitgebreid met 2.500 m2 tot maximaal 11.000 m2 horeca in het Stadshart (zie paragraaf 4.4).

Conclusie trede 1
Uit het bovenstaande blijkt dat de nieuwe ontwikkelingen die binnen dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt passen binnen de regionale behoefte, zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht.

Trede twee: behoefte binnen bestaand stedelijk gebied.

Specifiek voor trede 2 is in de toelichting bij het Bro-artikel aangegeven dat het bij detailhandel moet gaan om het aangeven in hoeverre bestaande leegstaande panden via transformatie of herstructurering de ontwikkeling kunnen huisvesten.

Een groot deel van de ontwikkeling wordt ingezet om bestaande (leegstaande) kantoorruimte binnen het bestaand stedelijk gebied te transformeren naar detailhandel, wonen, dienstverlening en leisure, waardoor minder courante of kansarme kantorenvoorraad uit de markt wordt genomen. Hiermee wordt transformatie nagestreefd en wordt leegstand ingezet om tot revitalisering te komen. Daarnaast wordt met de beperkte uitbreiding van bestaande commerciële ruimten ingezet op kwaliteitsverbetering van een bestaand, enigszins verouderd winkelcentrum in plaats van het ontwikkelen van een nieuwe locatie. De geconstateerde regionale behoefte wordt hiermee opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied door revitalisering en beperkte uitbreiding van bestaande commerciële ruimten in het Stadshart. Zoetermeer kent voor wat betreft winkelruimte een laag leegstandsniveau. Zowel op gemeenteniveau als in het Stadshart ligt het leegstandspercentage in winkelvloeroppervlak circa 3% onder het landelijke gemiddelde en het gemiddelde in de benchmark. De structurele leegstand van winkelruimten in het centrum van Zoetermeer en omgeving bevindt zich in de secundaire straten van het Stadshart en in omliggende gebieden zoals de Dorpsstraat. Deze straten kunnen de beoogde ontwikkeling niet huisvesten omdat deze niet tegemoet komen aan de vestigingseisen van (modische) winkelformules. Zij willen over het algemeen op A1-niveau gevestigd zijn. Dit gebied beperkt zich in Zoetermeer tot de hoofdwinkelas van het Stadscentrum. De secundaire straten en gebieden zoals de Dorpsstraat bieden mogelijkheden voor hoge diversiteit aan functies: een specialistisch lokaal winkelaanbod, horeca, dienstverlening, wonen en zorg. Het is op voorhand niet uit te sluiten dat er als gevolg van de beperkte veranderde concurrentieverhoudingen effecten voor bestaand aanbod kunnen zijn en dat er hierdoor elders enige leegstand zal ontstaan. Maar op grond van het onderzoek van BRO kan geconcludeerd worden dat voor de detailhandelsstructuur en de consumentenverzorging in totaal, geen onaanvaardbare effecten optreden. In het geheel is de kans op structureel onaanvaardbare leegstand zeer klein, zeker met het oog op de regionale marktbehoefte. Van duurzame negatieve effecten op de woon-, leef en ondernemersklimaat zal daarom naar verwachting geen sprake zijn. Voor het Stadshart geldt dat een uitbreiding met een verbetering van de uitstraling tot een algehele kwaliteitsverbetering zal leiden. Dit zal een reden zijn voor andere aanbieders om zich ook in het Stadshart te vestigen. De beperkte leestand zal hierdoor eerdere verminderen dan toenemen.

Conclusie trede 2 
Gezien het bovenstaande wordt voldaan aan de tweede trede.

4.8 Toekomstige situatie verkeer en vervoer

4.8.1 Autoverkeer

Het bestemmingsplan voorziet in diverse nieuwe ontwikkelingen, waaronder uitbreiding van bestaande winkelruimten en functieverruiming / transformatie van bestaande kantoorruimten. Om inzicht te krijgen in het effect van deze nieuwe ontwikkelingen op de verkeersaantrekkende werking is onderzoek gedaan naar de verwachte verkeersintensiteiten.

De mobiliteitseffecten van dit bestemmingsplan zijn onderzocht met behulp van het verkeersmodel van Zoetermeer. Dit is gedaan voor 2017 (basisjaar), 2027 (autonome ontwikkeling) en 2027 (bestemmingsplan). De mobiliteitseffecten van dit bestemmingsplan zijn bij die van de autonome ontwikkeling opgeteld.

Als autonome ontwikkeling (reeds gerealiseerd) zijn meegenomen:

- De realisering van een horecagebouw (200 m2) op het Burgemeester Wegstapelplein.

- De transformatie van 1.800 m2 kantoorruimte naar 80 jongerenwoningen aan het Stadhuisplein.

- De realisering van Cadenza aan het Oostwaarts.

De berekening van de gevolgen voor de verkeersintensiteit voor werkdag-etmaal intensiteiten staat in Bijlage 4 opgenomen. De invloed van de autonome ontwikkelingen is eerst uitgerekend, daaronder staat de invloed van de ontwikkelingen in het bestemmingsplan op de verkeersintensiteiten.

De verkeersintensiteiten van het Zoetermeerse wegennet zijn terug te vinden in PDF-formaat die in Bijlage 5 zijn opgenomen. Gepresenteerd zijn de volgende situaties:

• 2017:
  • 1. Ochtendspits (werkdag, intensiteiten per uur);
  • 2. Avondspits (werkdag, intensiteiten per uur);
  • 3. Etmaal (werkdag);
• 2027 (autonome ontwikkelingen):
  • 1. Ochtendspits (werkdag, intensiteiten per uur);
  • 2. Avondspits (werkdag, intensiteiten per uur);
  • 3. Etmaal (werkdag);
  • 4. Etmaal (weekdag);
• 2027 (bestemmingsplan):
  • 1. Ochtendspits (werkdag, intensiteiten per uur)
  • 2. Avondspits (werkdag, intensiteiten per uur);
  • 3. Etmaal (werkdag);
  • 4. Etmaal (weekdag);
• Verschilplot bestemmingsplan t.o.v. autonome ontwikkelingen (2027, werkdag-etmaal, absoluut);
• Verschilplot bestemmingsplan t.o.v. autonome ontwikkelingen (2027, werkdag-etmaal procentueel);
• Verschilplot bestemmingsplan t.o.v. autonome ontwikkelingen (2027, weekdag-etmaal procentueel).

Conclusie

De gevolgen op de verkeersintensiteit van de A12 zijn marginaal en eigenlijk niet waarneembaar. Het betreft een afname met enkele tientallen motorvoertuigen per richting per etmaal op een totaal van 75.000 à 80.000 motorvoertuigen per richting per etmaal. Oftewel het betreft een afname met enkele tienden van een procent.

De gevolgen op de verkeersintensiteit van de aansluitingen van de A12 zijn marginaal en eigenlijk niet waarneembaar. Het betreffen toe- of afnames met enkele tientallen motorvoertuigen per richting per etmaal op een totaal van 10.000 à 20.000 motorvoertuigen per richting per etmaal. Oftewel het betreffen toe- en afnames met enkele tienden van procenten.

De gevolgen op de verkeersintensiteit op het onderliggend wegennet buiten het centrum van Zoetermeer zijn marginaal. Het betreffen toe- of afnames met 1 à 2%. Dit heeft geen effect op de afwikkeling van het verkeer.

De gevolgen op de verkeersintensiteit op het onderliggend wegennet in het centrum van Zoetermeer lopen uiteen van een afname met 10% tot een toename met 10%. In absolute zin gaat het echter om lage verkeersintensiteiten, waarbij een toe- of afname met enkele tientallen motorvoertuigen per richting per etmaal een relatief groot verschil uitmaakt. De grootste toename van de verkeersintensiteit is 312 motorvoertuigen extra op de noordelijke parallelbaan van de Europaweg, een toename van 2,5% t.o.v. de autonome ontwikkelingen. Deze wijzigingen in de verkeersintensiteit hebben geen effect op de afwikkeling van het verkeer.

De conclusie luidt dat dit bestemmingsplan geen negatieve effecten heeft op de afwikkeling van het verkeer.

4.8.2 Fietsverkeer

In het plangebied vinden geen veranderingen plaats aan de fietsroutes.

4.8.3 Openbaar vervoer

Voor de bereikbaarheid per openbaar vervoer geldt dat het lijnennet en de dienstregeling altijd onderhevig kunnen zijn aan wijzigingen. Deze worden opgelegd door de vervoersautoriteit.

4.8.4 Parkeren

Bij de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt is het van belang dat er voldoende beschikbare parkeergelegenheid wordt geboden. Om inzicht te krijgen in het effect van de nieuwe ontwikkelingen binnen dit bestemmingsplan is een parkeerberekening (parkeerbalans) opgesteld. De Parkeerbalans is opgenomen in Bijlage 6.

Uitgangspunten parkeerberekening
In juni 2016 heeft Mobycon parkeertellingen uitgevoerd in het Stadshart en omliggende gebieden (zie paragraaf 3.3.4). Deze tellingen geven een beeld van de huidige parkeersituatie en vormen de basis voor de berekening van de parkeerbehoefte. Aanvullend moet er rekening gehouden worden met (locatie)ontwikkelingen in het Stadshart die weliswaar geen deel uitmaken van het bestemmingsplan, maar wel van invloed zijn op de parkeerdruk (de zogenaamde autonome ontwikkelingen). Het gaat hierbij om:

• Het tijdelijke parkeerterrein aan de Denemarkenlaan. Dit terrein is een nog onbenutte bouwlocatie. Op basis van het geldende bestemmingsplan kunnen (combinaties van) verschillende functies gerealiseerd worden. Vanwege deze bebouwingsmogelijkheden is de capaciteit van dit parkeerterrein niet in de parkeerberekening meegenomen. De verhoging van de parkeerdruk t.g.v. de herontwikkeling is ook niet meegenomen. Het beleid in Zoetermeer is dat iedere voorziening in principe zijn parkeervraag op eigen terrein oplost.
• De ontwikkelingen van Cadenza aan de oostkant van het Stadshart. De bestaande parkeerbalans die voor dat project is opgesteld is als uitgangspunt in de berekening meegenomen.
• Het privé parkeerterrein aan het Onderlangs. Deze wordt openbaar toegankelijk.
• De onbenutte bouwlocatie ter hoogte van Centrum-west. Op basis van het geldende bestemmingsplan kunnen onder meer woningen worden gerealiseerd. Uitgangspunt voor de parkeerberekening is dat het parkeren bij deze ontwikkeling op eigen terrein wordt opgelost.

De toename van de parkeerbehoefte door de autonome ontwikkelingen en het effect daarvan op de parkeerdruk zijn in onderstaande tabel opgenomen. Deze aantallen en percentages vormen uitgangspunt voor de parkeerberekening binnen dit bestemmingsplan.

	Capaciteit juni 2016	Parkeertelling juni 2016	Toename parkeerbehoefte t.g.v. autonome ontwikkelingen	Parkeerdruk
Doordeweeks ochtend	3.848	1.579	+81	41%
Doordeweeks middag	3.848	1.848	+113	48%
Koopavond	4.050	1.863	+216	46%
Zaterdag middag	4.050	2.695	+163	67%
Zaterdag avond	4.050	1.124	+201	28%
Zondag middag	4.050	2.401	+113	59%

Bandbreedte toekomstige ontwikkelingen binnen bestemmingsplangebied
In dit bestemmingsplan wordt ruimte geboden voor enige fysieke uitbreidingsruimte van gebouwen en transformatie van functies (met name kantoren) naar detailhandel/leisure/ dienstverlening en /of wonen. Die mogelijkheden vormen uitgangspunt voor de berekening van de parkeerbehoefte.

Het bestemmingsplan creëert meer flexibiliteit voor de invulling van de bestaande kantoorruimten. Vanwege die flexibiliteit is de exacte invulling van deze ruimten, en daarmee ook de exacte parkeerbehoefte, op voorhand niet te bepalen. De invulling kan bijvoorbeeld volledig detailhandel zijn, maar deels ook wonen of bijvoorbeeld leisure etc. Gezien deze onzekerheden (afhankelijkheden) is voor de berekening van de parkeerbehoefte uitgegaan van een aantal mogelijke varianten:

• Variant 1 gaat ervan uit dat de transformatieruimte maximaal wordt benut voor detailhandel en de resterende ruimte voor wonen;
• In variant 2 is de transformatieruimte maximaal ingevuld voor wonen en de resterende ruimte voor detailhandel;
• En in variant 3 is de transformatieruimte ingevuld met een substantieel deel leisure, 1/3 deel wonen en de resterende ruimte voor detailhandel;

In ieder van de varianten is ook een vast deel opgenomen. Het betreft hierbij uitbreidingen of functiewijzigingen die geen flexibele invulling kennen, maar waar slechts één enkele functie is toegestaan. In Bijlage 6 van de plantoelichting zijn de varianten nader toegelicht.

Uitkomsten parkeerberekening
Op grond van de gemeentelijke nota Parkeren mag in het Stadshart de bestaande hoeveelheid parkeerplaatsen volledig (100%) benut worden. Uit de doorrekening van de varianten komt naar voren dat in alle gevallen de toekomstige parkeerdruk beneden de 85% ligt. De ontwikkelingen die in het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt leiden daarmee niet tot een onaanvaardbare toename van de parkeerdruk en kunnen opgevangen worden binnen het bestaande aanbod aan parkeervoorzieningen.

Parkeren en evenementen

Vanwege het aanpassen van de evenementenregeling, zoals in paragraaf 4.6 is verwoord, is een parkeeronderzoek gehouden naar de Markt en Dobbe, om te bezien hoe groot de parkeerdruk is in het gebied Markt en Dobbe vóór en tijdens een evenement. Zodoende kan bezien worden of al dan niet sprake is van parkeerexcessen tijdens evenementen, zoals in de zienswijzefase aan de orde is gesteld. Het onderzoek van Mobycon nr. 6217-R-E, 7 november 2018, is opgenomen in Bijlage 7.

Uit het onderzoek is gebleken dat op alle onderzoeksdagen gemiddeld genomen voldoende parkeergelegenheid aanwezig is om aan de huidige vraag te voldoen. Dus zelfs tijdens een groot evenement is geen sprake van parkeerexcessen in de omgeving van de Markt.

Op meerdere dagen en weekends in september 2018 is de parkeerdruk gemeten door de bezetting van alle openbare parkeerplaatsen af te zetten tegen de beschikbare openbare parkeercapaciteit.

Tijdens het weekend van 29/30 september 2018 was de Markt niet beschikbaar als parkeerterrein vanwege het grote evenement Historisch Festival. Uit het onderzoek blijkt dat in de omliggende woonwijken Engelse en Franse buurt, (deelgebieden 4 en 5) op 29/30 september 2018, nog voldoende openbare parkeerplaatsen beschikbaar waren. De parkeerdruk varieert tussen de 20% en 58%. Excessen zouden pas ontstaan als het overal 100% vol zou staan waardoor er zoekverkeer ontstaat, wildparkeren of onveilige situaties, ed. Dit is niet het geval.

Veel bezoekers van een evenement komen op de fiets of met het OV, mede gezien het grote aantal geparkeerde fietsen. Ook de dichtbij gelegen parkeergarages (bijv. Cadenza en P-9) vangen veel auto's op omdat ze op loopafstand van de Markt liggen en er de eerste 2 uur gratis geparkeerd kan worden, terwijl in gebied 4 en 5 betaald parkeren geldt.

Daarbij komt dat bijna alle omwonenden van de Markt, zowel in de Franse als Engelse buurt over een eigen parkeerplaats beschikken op eigen terrein. Omwonenden van de Markt beschikken tijdens evenementen dus altijd over een eigen parkeerplaats. Deze plekken zijn vanzelfsprekend niet in het parkeeronderzoek van Mobycon meegenomen. Sommige omwonenden beschikken zelfs over 2 privé parkeerplaatsen op eigen terrein.

De huishoudens zonder privé parkeerplaats of die met een tweede auto, hebben een vergunning om in openbaar gebied te parkeren. Het is dus alleen deze beperkte groep die tijdens een evenement moet uitwijken naar een andere parkeerplaats dan de Markt.

Dat het hier om een kleine groep gaat blijkt ook uit het onderzoek van Mobycon. Op zaterdag 22 september 2018, zijn slechts 18 van de 195 beschikbare parkeerplaatsen op de Markt bezet (zowel om 10.00 uur als 14.00 uur. Om 16.00 uur zijn het er slechts 13. Op zondag 23 september 2018 zijn het er nog minder). Geconcludeerd kan worden dat in een normaal weekend de Markt nauwelijks gebruikt wordt door omwonenden om te parkeren.

De vergunning die bewoners met een tweede auto krijgen is in het gehele Stadscentrum gebied geldig en tijdens evenementen kan men wat verder van huis altijd wel een parkeerplaats vinden. Dat geldt ook voor bezoekers van bewoners.

Hoofdstuk 5 Milieu en leefkwaliteit

5.1 M.e.r.-beoordeling

Gezien het feit dat het plan onder meer de realisering (in bestaande bebouwing) van circa 300 woningen mogelijk maakt en de realisering van maximaal 12.500 m2 bvo detailhandel, wordt uitgegaan van de realisering een stedelijk ontwikkelingsproject.

Derhalve dient getoetst te worden aan de drempelwaarden uit het Besluit milieueffectrap- portage. In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. De drempel voor een formele mer-beoordlingsplicht ligt bij 100 ha, 2.000 woningen of 200.000 m2 bvo. In dit geval worden deze drempels niet overschreden waardoor geconcludeerd kan worden dat er geen milieueffectrapport behoeft te worden opgemaakt.
Dat neemt echter niet weg dat als de activiteiten onder de drempelwaarden blijven, er toch bezien moet worden of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling (een zogenaamde 'vormvrije mer-beoordeling'). Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

In dit hoofdstuk 5 wordt weergegeven hoe het plan zich verhoudt tot de diverse relevante milieukaders (zoals geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodem, archeologie, ecologie en water). De conclusie luidt dat de in dit bestemmingsplan voorziene ontwikkelingen haalbaar en uitvoerbaar zijn. Het gebied, dat bestaat uit het stadscentrum en de Dorpsstraat, heeft geen bijzondere ecologische functie. Ook ten aanzien van overige (milieu-)aspecten (geluid, verkeer, luchtkwaliteit, externe veiligheid, water) zijn geen nadelige gevolgen te verwachten.
Voorts kan gesteld worden dat het bestemmingsplan betrekking heeft op bestaand stedelijk gebied en liggen er geen kwetsbare gebieden in of in de nabijheid van het plangebied.

De woningen die mogelijk worden gemaakt en de extra detailhandel of overige functies, zullen hoofdzakelijk door transformatie van leegstaande kantoorverdiepingen in het stadscentrum gerealiseerd worden. Er vindt dus geen extra ruimtebeslag plaats dan alleen het bebouwen van de arcades of enkele kleine uitbreidingen aan de achterzijde van bestaande gebouwen. Deze ruimte is echter reeds geheel verhard.

Geconstateerd kan worden dat niet is gebleken van feiten en omstandigheden (waarbij onder meer rekening is gehouden met de criteria in bijlage III bij de m.e.r.-richtlijn (richtlijn 85/337/EEG) die maken dat de uitvoering van dit plan kan leiden tot belangrijke nadelige milieugevolgen die het verrichten van vervolgmilieuonderzoek (eventueel in de vorm van een milieueffectrapportage) noodzakelijk maken.

Gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Voor het bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r. Voorafgaand aan het in procedure brengen van het ontwerp- bestemmingsplan dient een mer-beoordelingsbesluit te worden genomen door de gemeente Zoetermeer.

5.2 Geluidhinder

De Wet geluidhinder, en het hierop gebaseerde Besluit geluidhinder, bevatten normen en regels ter voorkoming of beperking van geluidhinder ten gevolge van wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai afkomstig van een gezoneerd industrieterrein. Aangegeven wordt welke objecten bescherming genieten tegen geluid. Naast woningen gaat het onder meer om scholen, kinderdagverblijven, ziekenhuizen, verpleeghuizen en psychiatrische ziekenhuizen. Woonwagenstandplaatsen en verblijfsterreinen bij psychiatrische ziekenhuizen worden aangemerkt als geluidsgevoelig terrein.

Verplichting tot akoestisch onderzoek
Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient een akoestisch onderzoek te worden verricht, waarin wordt aangetoond dat aan de geluidnormen krachtens de Wet geluidhinder wordt voldaan. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen bestaande en nieuwe situaties. Voor nieuwe situaties gelden er strengere normen dan voor bestaande.
Omdat de geluidbelasting afneemt bij een toenemende afstand en uiteindelijk niet meer relevant is, zijn er bij wet geluidzones gedefinieerd. Deze zones zijn te beschouwen als aandachts- of onderzoeksgebieden, waarbinnen akoestisch onderzoek moet worden verricht.

Geluidzones
Wegen, spoorwegen en zoneringsplichtige industrieterreinen kennen geluidzones. Dit zijn afgebakende gebieden waarbinnen de normen en grenswaarden van de Wet geluidhinder en de daarbij behorende uitvoeringsbesluiten van toepassing zijn. De omvang van de geluidzones is vastgelegd in de wet. Voor wegverkeer is de zonebreedte afhankelijk van de ligging van de weg (in stedelijk – of buitenstedelijk gebied) en van het aantal rijstroken. Bij railverkeer wordt de zonebreedte bepaald door het type spoor, het aantal sporen en de intensiteit.
Het bestemmingsplangebied ligt binnen de zones van diverse binnenstedelijke wegen en voor een klein gedeelte binnen de zone van traject 542 van de RandstadRail. Het gebied ligt niet binnen de zone van de rijksweg A12, de HSL of de spoorlijn Den Haag-Gouda, omvat geen zoneringsplichtige industrieterreinen en ligt ook niet binnen de geluidzone van een vliegveld.

Normstelling
De Wet geluidhinder bevat normen ten aanzien van de maximaal toegestane geluidbelasting. Deze normen zijn alleen van toepassing op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen of op de grens van geluidgevoelige terreinen. Er wordt onderscheid gemaakt in voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Voor alle (nieuwe) geluidgevoelige bestemmingen wordt de voorkeursgrenswaarde nagestreefd. Realisatie hiervan is echter niet altijd mogelijk. De wet biedt de mogelijkheid om ontheffing te verkrijgen van de voorkeursgrenswaarde tot de maximale ontheffingswaarde. Boven de maximale ontheffingswaarde is het ontwikkelen van geluidgevoelige bestemmingen niet mogelijk.

Hogere waarde procedure
Als uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidbelasting de voorkeursgrenswaarde overschrijdt, moet worden onderzocht of er maatregelen mogelijk zijn om het geluidniveau terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde. Hierbij moet eerst worden gekeken naar mogelijke maatregelen bij de bron (bijv. geluidsreducerend wegdek, aangepaste verkeerscirculatie of het verlagen van de rijsnelheid), dan in de overdracht (bijvoorbeeld geluidschermen of een aangepaste verkaveling) en dan pas bij het 'ontvangend' object (bijvoorbeeld een vliesgevel). Voor het verkrijgen van een ontheffing voor een hogere grenswaarde dient een hogere waarde procedure te worden gevoerd.

5.2.1 Akoestisch onderzoek

In deze herziening van het bestemmingsplan Stadscentrum / Dorpsstraat wordt voor 9 locaties de mogelijkheid voor transformatie van (kantoor)gebouwen naar woningbouw mogelijk gemaakt. De transformatie locaties zijn aangegeven in de onderstaande figuren.

In opdracht van de gemeente Zoetermeer is door Peutz b.v. een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Hierbij is onderzoek gedaan naar de toekomstige geluidbelasting op de gevels van de mogelijk te transformeren kantoorgebouwen. Dit heeft geresulteerd in een onderzoeksrapport voor het hele plangebied, onderzoek naar het akoestische leefklimaat en de luchtkwaliteit d.d. 5 april 2017, rapportnummer FR 15508-1-RA-001. Het bovengenoemde rapport is opgenomen in Bijlage 8.

De belangrijkste resultaten en conclusies uit het onderzoek zijn hieronder beschreven.

Wegverkeer

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat het mogelijk is woningen op de gewenste planlocaties te realiseren binnen de kaders van de Wet geluidhinder. Het bestemmingsplan geeft op hoofdlijnen een invulling van de beoogde transformatie locaties. Het detailniveau is te beperkt om in dit stadium te kunnen toetsen of aan de aanvullende voorwaarden van het hogere waardenbeleid wordt voldaan. Wel worden de aanvullende voorwaarden in het Besluit hogere waarden onverminderd van toepassing verklaard op de verdere uitwerking van het plan. Hiermee voldoen de te verlenen hogere waarden aan het 'Hogere waarden beleid'.

De voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai wordt bij zeven van de negen planlocaties overschreden waardoor een hogere waarden procedure doorlopen dient te worden omdat maatregelen onvoldoende effect sorteren en/of op bezwaren stuiten van stedenbouwkundige, verkeerskundige en/of financiële aard. De maximale ontheffingswaarde wordt nergens overschreden (63 dB voor wegverkeer).

Voor locatie 4 en 7 wordt de voorkeursgrenswaarde niet overschreden.

Voor locatie 8 en 9 (aan het Stadhuispleinen de voormalige Stadhuistoren), wordt op verzoek van de initiatiefnemers een separate Wabo-procedure gevolgd om de transformatie mogelijk te maken. In deze toelichting worden deze locaties dan ook niet meegenomen.

De relevante berekende waarden zijn weergegeven in de onderstaande tabel met planlocaties waar ten gevolge van gezoneerde wegen de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden.

Planlocatie	Geluidbron (weg)	Maximaal te verlenen hogere waarden in dB
1 Spazio	Europaweg	61
2 Westwaarts	Europaweg	55
3 Westwaarts boven AH	Nederlandlaan	54
5 Het Rond	Belgiëlaan Europaweg	55 51
6 Promenade- plein	Amsterdamstraat Bovenlangs	53 50

Locaties.

Met het verlenen van hogere waarden voor wegverkeerslawaai worden voor deze planlocaties op basis van het gemeentelijke hogere waarden beleid aanvullende eisen gesteld aan onder andere de geluidwering van de gevel en de indeling van de te realiseren woonruimten. In het bestemmingsplan is dit in de planregels in artikel 21.7 Nieuwe geluidgevoelige objecten geborgd.

Op 27 november 2018 heeft het college van burgemeester en wethouders het Besluit hogere waarden geluid vastgesteld. Het Besluit hogere waarde geluid is opgenomen in Bijlage 9.

Railverkeer

Uit de berekeningen blijkt dat de voorkeursgrenswaarde voor railverkeer op geen enkele planlocatie wordt overschreden. Daarmee vormt de RandstadRail geen belemmering voor het realiseren van woningen op de planlocaties.

Terrasgeluid

Hoewel de optredende geluidniveaus relatief hoog zijn, met name op het Stadhuisplein, zijn deze niet ongewoon in (binnen)stedelijke omgevingen. Dit is met name van belang voor de locatie 8, waarvoor een separate Wabo-procedure is gevoerd.

De optredende geluidbelastingen ten gevolge van het terrasgeluid vormen derhalve geen directe aanleiding om woningbouw niet toe te staan.

Industrielawaai

Het plangebied ligt niet binnen de zone van een gezoneerd industrieterrein volgens de Wet geluidhinder. Voor de overige inrichtingen rondom het plangebied is de geluiduitstraling geregeld middels de Wet milieubeheer / Activiteitenbesluit.

De geplande woonbestemmingen zijn voornamelijk gelegen op korte afstand van kantoren, winkels en overige bedrijven voornamelijk daghoreca. Voor deze functies gelden richtafstanden uit de publicatie 'bedrijven en milieuzonering' voor geluid van ten hoogste 10 m voor rustig gebied met een bijbehorende geluidbelasting van 45 dB(A). Voor een gemengd, stedelijk centrumgebied, zou een geluidbelasting van 50 dB(A) zonder meer kunnen worden aangehouden. Hiermee is geen sprake meer van een relevante richtafstand en is woningbouw toelaatbaar direct aanpandig aan voornoemde functies. Hierbij moet wel rekening gehouden worden met de grenswaarden voor het geluid in de woningen.

De geplande woonbestemmingen aan de winkelstraat “Promenade” zijn tevens op relatief korte afstand gelegen van de horeca bedrijven aan het Stadhuisplein welke in de dag-, avond- en nachtperiode geopend zijn. De optredende geluidbelasting ten gevolge van deze horeca-gelegenheden wordt echter beperkt door de direct boven of naast voornoemde horeca-bedrijven gelegen bestaande woningen. De geplande woningen zijn derhalve niet

beperkend voor de bedrijfsactiviteiten van de horeca bedrijven en ook de optredende geluidbelasting zal automatisch voldoen aan de geluidgrenswaarden uit het Activiteitenbesluit milieubeheer.

Voor planlocatie 3 aan het Westwaarts zijn de geplande woningen niet zonder meer mogelijk en zijn maatregelen noodzakelijk. Deze geplande woningen zijn op korte afstand gelegen van het parkeerdek van parkeergarage “Bovenlangs” (P2).

Deze parkeergarage is 24 uur per dag geopend. De optredende maximale geluidniveaus ten gevolge van het dichtslaan van autoportieren op het autodek zullen ter plaatse van de geplande woonbestemmingen circa 75 dB(A) bedragen. Dergelijke optredende geluidniveaus zijn hoger dan de standaard geluidgrenswaarden uit het Activiteitenbesluit waaronder de parkeergarage valt van 70, 65 en 60 dB(A) geldend voor de dag-, avond- en nachtperiode.

Onder voornoemde geplande woningen is een Albert Heijn XL (AH) gelegen. Ook de geluidniveaus ten gevolge van de AH, laden / lossen, rijden rolcontainers en winkelend publiek, kunnen mogelijk meer bedragen dan de geluidgrenswaarden uit het Activiteitenbesluit. Bij realisatie van de woningen is nader onderzoek noodzakelijk naar de te verwachten optredende geluidniveaus ten gevolge van de AH en het parkeerdek van parkeergarage P2 en eventueel noodzakelijke (bouwkundige) maatregelen om aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit te kunnen voldoen. Voor deze locatie is dus geen rechtstreekse mogelijkheid opgenomen om te transformeren naar woningbouw, doch alleen via een wijzigingsbevoegdheid. De wijzigingsbevoegdheid kan alleen worden toegepast als uit een akoestisch onderzoek blijkt dat door het treffen van specifieke bouwkundige maatregelen kan worden voldaan aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit. Dit is in het bestemmingsplan in artikel 3.7 gewaarborgd.

Cumulatie

Bij het vaststellen van hogere waarden geluid moet rekening worden gehouden met het eventueel optreden van cumulatie van geluid. Ter bescherming van (toekomstige) bewoners mag de gecumuleerde geluidbelasting niet onaanvaardbaar hoog worden.

In die gevallen waarbij sprake is van cumulatie van geluid moet worden beoordeeld of de toekomstige gecumuleerde geluidbelasting aanvaardbaar is, door de gecumuleerde geluidbelasting te vergelijken met de niet-gecumuleerde geluidbelasting. Daarbij moet echter worden bedacht dat de normen zijn gesteld voor toetsing van een bron afzonderlijk, zodat letterlijke toepassing van de normen bij de beoordeling van cumulatie niet aan de orde is.

De cumulatieve geluidbelasting als gevolg van verkeerslawaai van de relevante wegvakken, railverkeerslawaai ten gevolge van de RandstadRail en de terrassen op het Promenadeplein en het Stadhuisplein bedraagt ten hoogste 66 dB op de gevels van het gebouw van planlocatie 1 (zonder aftrek ex artikel 110g van de Wet Geluidhinder). Bij het dimensioneren van de gevelisolatie moet rekening worden gehouden met de gecumuleerde geluidbelasting.

De gecumuleerde geluidbelasting wordt voor binnenstedelijke situaties als aanvaardbaar beschouwd.

Gezien het bovenstaande is er sprake van een acceptabele ruimtelijke ordening.

5.2.2 Conclusie

Vanuit akoestisch oogpunt bezien zijn er geen directe belemmeringen voor de ontwikkeling van het bestemmingsplan.

5.3 Bodemkwaliteit

Mede ter beoordeling van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is inzicht vereist in de kwaliteit van de bodem. Omdat de bodemkwaliteit medebepalend is voor de vraag welke nieuwe functies in een gebied realiseerbaar zijn, is onderzoek naar eventuele beperkingen aan het bodemgebruik noodzakelijk. Hiertoe dient bodemonderzoek te worden verricht.

5.3.1 Bodemonderzoek

Het Stadshart wordt beschouwd als een gebied waar weinig bodembedreigende activiteiten plaatsvinden of hebben gevonden. Dit wordt bevestigd door de resultaten uit de inventarisatie van de bodemonderzoeken die heeft plaatsgevonden in het kader van het huidige, recentelijk vastgestelde bestemmingsplan Stadscentrum-Dorpsstraat.

In het plangebied bevinden zich geen locaties waar nog bodembedreigend activiteiten plaatsvinden. Ook bevinden zich geen onbenutte bouwlocaties binnen het plangebied.

Wel kan het zijn dat bij herontwikkeling en de aanvraag van bepaalde bouwaanvragen, voor zover dat nog niet gedaan is, mogelijk toch bodemonderzoek conform de NEN 5470 plaats dient te vinden. Dit moet per locatie bepaald worden. Naar verwachting zullen er geen belemmeringen aangetoond worden ten aanzien van (her)ontwikkeling van locaties. Ook wat betreft het omvormen van locaties, bijvoorbeeld van kantoorbestemming naar woonbestemming worden geen risico's verwacht met betrekking tot bodemverontreiniging.

5.3.2 Conclusies

Volgens de bodemzoneringskaart van de gemeente Zoetermeer is het grootste gedeelte van het plangebied ingedeeld in zone G1. Dit houdt in dat de bodem over het algemeen niet tot plaatselijk licht verontreinigd is.

Voor de nieuwe ontwikkelingen die binnen de 1e herziening van het bestemmingsplan Stadscentrum-Dorpsstraat mogelijk worden gemaak hoeft in het kader van het bestemmingsplan geen aanvullende bodemonderzoek uitgevoerd te worden.

5.4 Luchtkwaliteit

5.4.1 Luchtkwaliteitseisen

De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vastgelegd in Titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer, ook wel de Wet luchtkwaliteit genoemd. Deze wijziging van de Wet milieubeheer is op 15 november 2007 in werking getreden en vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. De wijziging houdt in dat de in Nederland toegepaste koppeling tussen ruimtelijke ordening en luchtkwaliteit voor een deel wordt ontkoppeld. Dit maakt het mogelijk om niet voor elk ruimtelijk plan te hoeven toetsen aan de normen. Hierbij is met name het begrip 'in betekende mate' (NIBM) van belang.

In de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Sinds de verlening van derogatie door de Europese Unie en de inwerkingtreding van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) per 1 augustus 2009 is de definitie van NIBM een bijdrage van niet meer dan 3% aan de jaargemiddelde concentratie fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 microgram/m3 van zowel PM10 als NO2.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk gemaakt kan worden dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit achterwege blijven. Om versnippering van ‘in betekenende mate’ projecten in meerdere NIBM-projecten te voorkomen is een anti-cumulatieartikel opgenomen. De bijdrage van NIBM-projecten aan de luchtverontreiniging wordt binnen het NSL gecompenseerd met algemene maatregelen.

Het NSL is de kern van de Wet luchtkwaliteit. Het NSL bevat zowel alle ruimtelijke ontwikkelingen die 'in betekenende mate' bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit als een bundeling van alle maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit. Deze maatregelen, zowel rijksmaatregelen als lokale, meer gebiedsgerichte, maatregelen, moeten leiden tot een verbetering van de luchtkwaliteit waardoor de 'in betekenende mate' ontwikkelingen alsnog doorgang kunnen vinden.

Op basis van bovenstaande volgt dat bestuursorganen een ruimtelijk plan kunnen vaststellen als:

• wordt voldaan aan de in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarden, of
• een plan (per saldo) niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit, of
• een plan 'niet in betekenende mate' bijdraagt, of
• een beperkte verslechtering van de luchtkwaliteit als gevolg van een ontwikkeling wordt gecompenseerd met een verbetering door een als gevolg van dat plan optredend effect of een met het besluit samenhangende maatregel (saldering zoals bedoeld in art. 5.16 lid 1 onder b Wet milieubeheer), of
• de ontwikkeling is opgenomen in het NSL.

5.4.2 Luchtkwaliteitsonderzoek

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ter plaatse van de transformatie locaties in het plangebied door middel van onderzoek inzicht gegeven in de (gevolgen voor de) luchtkwaliteit. Het onderzoek van bureau Peutz b.v. naar de luchtkwaliteit d.d. 5 april 2017, rapportnummer FR 15508-1-RA-001 is opgenomen in Bijlage 8.

Na transformatie van de kantoren naar woningen is het de verwachting dat de hoeveelheid verkeer van en naar het plangebied afneemt. Volgens CROW-publicatie 317 “parkeren en verkeersgeneratie” is de verkeersaantrekkende werking van woningen lager dan van kantoren.

Dit betekent dat naar verwachting de hoeveelheid verkeersbewegingen zal afnemen waarmee de luchtkwaliteit verbetert.

Uit de rekenresultaten wordt geconcludeerd dat zowel voor stikstofdioxide als fijn stof ruimschoots wordt voldaan aan de wettelijke grenswaarden voor luchtkwaliteit.

5.4.3 Conclusie

Vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

5.5 Water

5.5.1 Beschrijving huidige situatie

Het plangebied valt binnen de beheergrenzen van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het Hoogheemraadschap beheert de kwantiteit en kwaliteit van het water.

Binnen het plangebied zijn geen watergangen aanwezig. Wel zijn in het Stadscentrum waterpartijen aanwezig (waarvan één onder een parkeergarage in een bassin) die onderling verbonden zijn door een buizenstelsel. Dit systeem vangt het regenwater op en reguleert hiermee het oppervlakte water. De waterpartij in de Stadstuin fungeert als opvangbassin bij overvloedige regenval. Deze waterpartij valt buiten het plangebied.

Het Stadscentrum, en daarmee het plangebied, valt geheel in de Nieuwe Driemanspolder van het Hoogheemraadschap van Rijnland en heeft een polderpeil van - 5,82 N.A.P. Het Stadscentrum heeft een gescheiden rioolstelsel.

5.5.2 Ontwikkelingen in het plan in relatie tot water

In het beheergebied van het Hoogeemraadschap geldt dat indien er sprake is van een toename van verhard oppervlak met meer dan 500 m² ten opzichte van de huidige situatie, deze toename gecompenseerd moet worden door het realiseren van aanvullende waterberging. Uit een inventarisatie van de beoogde ontwikkelingen blijkt dat op geen van de locaties sprake zal zijn van toename van de verharding. Alle locaties waar bebouwing is gepland zijn op dit moment al volledig verhard, of het gaat om transformatie binnen bestaande bebouwing. Om deze reden hoeft niet te worden voorzien in extra waterberging.

5.6 Bedrijven en milieuzonering

5.6.1 Begrip milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven zodat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

5.6.2 VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering

Uitgave Bedrijven en milieuzonering
Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen om zodoende de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde uitgave Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Scheiding van functies versus functiemenging
Scheiding van milieubelastende en milieugevoelige functies met behulp van milieuzonering is in de omgeving van sterk milieubelastende activiteiten zonder meer noodzakelijk. Een vergaande scheiding van functies kan echter ook leiden tot inefficiënt ruimtegebruik en een verlies aan ruimtelijke kwaliteit. Een gemengd gebied met een mix van wonen en werken, winkels en horeca stimuleert een levendig straatbeeld, een hogere sociale veiligheid en extra draagvlak voor voorzieningen. Vanuit het oogpunt van efficiënt ruimtegebruik verdient het de voorkeur om functiescheiding binnen een gemengd gebied niet verder door te voeren dan met het oog op een goed woon- en leefklimaat noodzakelijk is.

Richtafstandenlijsten
De twee belangrijkste bouwstenen voor milieuzonering zijn de twee richtafstandenlijsten in bijlage 1 van de VNG-uitgave. Voor een scala aan milieubelastende activiteiten (lijst 1) en opslagen en installaties (lijst 2) zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige woonwijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Twee omgevingstypen: rustige woonwijk en gemengd gebied
De richtafstanden in bijlage 1 van de VNG-uitgave zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype (zoals een rustig buitengebied, een stiltegebied of een natuurgebied). Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven of kantoren) voor.

Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, kunnen gemotiveerd kleinere richtafstanden worden aangehouden bij het omgevingstype gemengd gebied, dat gezien de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke wegen al een hogere milieubelasting kent. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. De richtafstanden uit bijlage 1 van de VNG-uitgave gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. De afstanden kunnen, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandsstap worden verlaagd indien sprake is van omgevingstype gemengd gebied (zie tabel 6).

Tabel 6

Milieu- categorie	Richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied	Richtafstand tot omgevingstype gemengd gebied
1	10 m	0 m
2	30 m	10 m
3.1	50 m	30 m
3.2	100 m	50 m
4.1	200 m	100 m
4.2	300 m	200 m
5.1	500 m	300 m
5.2	700 m	500 m
5.3	1.000 m	700 m
6	1.500 m	1.000 m

Functiemenging

De richtafstanden ten opzichte van de omgevingstypen rustige woonwijk, rustig buitengebied en gemengd gebied gaan uit van het principe van functiescheiding. Door het hanteren van richtafstanden tussen een bedrijventerrein of bedrijfslocatie en een gebied met een variatie aan functies (zoals wonen, horeca en kleine bedrijvigheid), wordt de toelaatbaarheid van milieubelastende functies beoordeeld.

Binnen gemengde gebieden kan echter ook sprake zijn van functiemenging. Dit betekent dat op gebouwniveau meerdere functies gecombineerd zijn, zoals wonen boven winkels. In de VNG-uitgave "Bedrijven en milieuzonering" is voor gebieden met functiemenging een aparte lijst (bijlage 4 VNG-uitgave) opgenomen. Bij functiemengingsgebieden kan gedacht worden aan:

• stadscentra, winkelcentra en winkelgebieden met dorpskernen;
• horecaconcentratiegebieden;
• woon-werkgebieden met kleinschalige, vooral ambachtelijke bedrijvigheid;
• gebieden langs stadstoegangswegen met meerdere functies;
• lintbebouwing in buitengebied met veel agrarische en andere bedrijvigheid.

In tegenstelling tot rustige woonwijken zijn in dergelijke levendige gebieden desgewenst ook milieubelastende activiteiten op kortere afstand van woningen mogelijk. Het kan gaan om gebieden met functiemenging en om gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd, bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen.

5.6.3 Milieuzonering in het plan

Het plangebied maakt onderdeel uit van het Stadscentrum van Zoetermeer. Het Stadscentrum van Zoetermeer bestaat voornamelijk uit diverse centrumfuncties, waaronder detailhandel, dienstverlening, horeca, maatschappelijke functies en woningen. Het Stadscentrum is op te delen in 2 deelgebieden. Grofweg ten westen van de Onderlangs is het plangebied bestemd voor 'Centrum - 1'. Dit gebied bestaat uit een 'beneden-' en een 'bovenwereld'. De 'benedenwereld' is het gebied op maaiveld dat hoofdzakelijk bestaat uit doorgaande wegen, parkeerruimte, parkeergarages, bergingen en magazijnen. Daarboven, in de 'bovenwereld', zijn de winkels, kantoren, woningen en overige voorzieningen alsmede de openbare pleinen en de voetgangerszone gerealiseerd. Het gebied grofweg ten oosten van de Onderlangs is bestemd voor 'Centrum - 2'. Dit gebied bestaat uit hoofdzakelijk de Stadshartpassage, alsmede twee gebouwen (parkeergarages) aan de Luxemburglaan en de fietsenstalling aan de Europaweg. In het kader van de milieuzonering worden deze gebieden aangemerkt als 'gebied met functiemenging'. In onderstaande tabel 7 is het omgevingstype voor het plangebied aangegeven:

Tabel 7

Gebied met functiemenging:

Het gehele plangebied

Milieuzonering bedrijven

In gebieden met functiemenging gelden geen richtafstanden. Om aan te geven welke lichthinderlijke bedrijfsactiviteiten in (gemengde) gebieden met functiemenging zijn toegestaan, is in het bestemmingsplan een specifieke Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging opgenomen. Zie Bijlage 2 bij de regels. Deze is gebaseerd op lijst 4 van de VNG-brochure en specifiek gemaakt voor de functies die op grond van opgenomen bestemmingen zijn toegestaan binnen het bestemmingsplan.

De activiteiten in de Staat van bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging bestaan uit de categorieën A, B of C met de volgende betekenis voor de toelaatbaarheid:

• categorie A: activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen -in gebieden met functiemenging- kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit zijn daarbij toereikend;
• categorie B: activiteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden;
• categorie C: de activiteiten zoals genoemd onder B, waarbij door de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

Voor het toestaan van deze activiteiten gelden de volgende randvoorwaarden:

• 1. het gaat om kleinschalige, ambachtelijke bedrijvigheid;
• 2. productie en/of laad- en loswerkzaamheden vinden alleen in de dagperiode plaats;
• 3. de activiteiten (inclusief opslag) vinden hoofdzakelijk inpandig plaats;
• 4. activiteiten uit categorie C beschikken daarnaast over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur.

Concreet betekent dit dat binnen dit bestemmingsplan ervoor gekozen is om op percelen waar op gebouwniveau wonen gecombineerd kan worden met ander functies alleen activiteiten bij recht zijn toegelaten die behoren tot categorie A van de Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging.

Uitzondering hierop is dat binnen de Centrumbestemmingen ook detailhandel uit categorie B (supermarkten en warenhuizen) is toegestaan. Wat detailhandel betreft vallen supermarkten en warenhuizen in categorie B. In het plangebied zijn reeds supermarkten en warenhuizen gevestigd in combinatie met wonen. Bovendien is de aanwezigheid van supermarkten en warenhuizen in het Stadshart/Stadscentrum van groot belang.

Op overige percelen -waar wonen en andere functies niet gecombineerd, maar naast elkaar voorkomen- zijn ook activiteiten toelaatbaar die behoren tot categorie B. Nieuwe functies/activiteiten die behoren tot categorie C zijn binnen het plangebied niet zonder meer toegestaan. Bestaande functies/activiteiten uit categorie C hebben een passende bestemming gekregen (het gaat hier onder andere om parkeergarages, theater en bioscoop).

Afwijken van de gebruiksregels
Voor percelen waar op gebouwniveau wonen gecombineerd mag worden met andere functies geldt dat bij recht functies die behoren tot categorie A zijn toegestaan. In het geval van functies die vallen onder categorie B of C, dan wel functies die niet genoemd zijn, mag hiervan afgeweken worden, mits aangetoond is dat de milieuhinder niet groter is dan bij functies die vallen onder categorie A. In het plangebied worden warenhuizen en supermarkten uit categorie B direct toegelaten onder en naast woningen omdat de menging van deze functies in een centrumgebied gewenst is.

Voor overige percelen geldt dat bij recht functies die behorende tot maximaal categorie B zijn toegestaan. In het geval van functies die vallen onder categorie C, dan wel functies die niet genoemd zijn, mag hiervan afgeweken worden, mits aangetoond is dat de milieuhinder niet groter is dan bij functies die vallen onder categorie B.

Inventarisatie functies
De in het plangebied voorkomende milieuhinderlijke activiteiten zijn geïnventariseerd. Hieruit blijkt dat de bestaande dienstverlening, detailhandel en maatschappelijke voorzieningen over het algemeen passen binnen de algemene toelaatbaarheid van maximaal categorie A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging direct naast woningen en maximaal categorie B uit dezelfde Staat voor bedrijven die niet gecombineerd zijn met woningen. Er worden echter ook warenhuizen en supermarkten uit categorie B mogelijk gemaakt waar ook direct naast/onder woningen mogelijk zijn. Deze menging van functies wordt gewenst geacht binnen het het Stadshart en hebben dus geen specifieke aanduiding binnen dit bestemmingsplan. Tot slot zijn de bestaande parkeergarages uit categorie C van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging toegestaan.

Ontwikkelingen
Het bestemmingsplan voorziet in diverse nieuwe ontwikkelingen, waaronder uitbreiding van bestaande winkelruimten en functieverruiming / transformatie van bestaande kantoorruimten naar detailhandel, wonen, dienstverlening en leisure. Deze functies/activiteiten vallen in principe onder categorie A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging 1e herziening Stadscentrum/Dorpsstraat, zoals opgenomen in de regels bij het bestemmingsplan. Het betreft hierbij immers functies/activiteiten die zodanig weinig belastend zijn voor hun omgeving dat deze zelfs aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd, een situatie die zich feitelijk binnen het overgrote deel van de bestaande bebouwing in het Stadshart al voordoet. Het realiseren van de beoogde woningen (appartementen) binnen de bestaande kantoorruimten zal in combinatie met de aanwezigheid van een van deze functies in beginsel dan ook geen belemmering vormen.

5.6.4 Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect bedrijven en milieuzonering de vaststelling van het plan niet in de weg staat. Door het toepassen van een milieuzonering wordt een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd.

5.7 Horeca

5.7.1 Staat van Horeca-activiteiten

De Wet milieubeheer en de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) bieden onvoldoende mogelijkheden om alle relevante vormen van hinder ten gevolge van de aanwezigheid van horeca-inrichtingen te voorkomen. Een Staat van Horeca-activiteiten behorende bij de regels van een bestemmingsplan kan worden gehanteerd als een aanvulling op de reikwijdte van beide genoemde instrumenten.

Voor een indicatie van de mate van hinder veroorzaakt door horecabedrijven biedt de zoneringlijst uit de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) een goed vertrekpunt. De daarin gehanteerde grove benadering behoeft echter voor de opstelling van een in de praktijk bruikbare Staat van Horeca-activiteiten aanvulling en nadere motivering.

Bij de opstelling van de Staat van Horeca-activiteiten zijn de volgende vormen van hinder in aanmerking genomen:

• geluidhinder (zowel door afzonderlijke inrichtingen als cumulatief);
• verkeersaantrekkende werking;
• parkeerdruk.

In aanvulling op de gegevens uit de VNG-uitgave is voorts gebruik gemaakt van de volgende ruimtelijk relevante aspecten:

• de voor de verschillende soorten horecabedrijven over het algemeen gebruikelijke openingstijden die voor het optreden van hinder relevant zijn (het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer hanteert immers voor de dag-, avond- en nachtperiode verschillende normen);
• de mate waarin een bedrijfstype naar verwachting bezoekers en in het bijzonder bezoekers per auto, brommer of scooter aantrekt.

Op grond hiervan worden drie categorieën onderscheiden in de Staat van Horeca-activiteiten, die is opgenomen als bijlage bij de regels:

Categorie 1 "Lichte horeca"
Horecabedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds geopend zijn (in hoofdzaak verstrekking van etenswaren en maaltijden) en daardoor slechts beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken.

Categorie 2 "Middelzware horeca"
Horecabedrijven die normaal gesproken ook 's nachts geopend zijn en daardoor aanzienlijke hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken, zoals cafés, bars of zalenverhuur. Tevens vallen onder deze categorie horecabedrijven die in beginsel overdag en 's avonds geopend zijn met een grote verkeersaantrekkende werking.

Categorie 3 "Zware horeca"
Horecabedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts geopend moeten zijn en tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder met zich mee kunnen brengen (verkeersaantrekkende werking en daarmee gepaard gaande hinder op straat alsmede parkeeroverlast). Hieronder vallen o.m. dancings, discotheken en partycentra.

5.7.2 Milieuzonering van Horeca-activiteiten

Horecabeleid
Horeca vormt een belangrijk onderdeel van de centrumfuncties van het Stadscentrum en de Dorpsstraat. Overeenkomstig het bestemmingsplan Stadscentrum/Dorpsstraat uit 2013 mag in het gehele plangebied van deze herziening binnen de bestemmingen 'Horeca', 'Centrum -1', 'Centrum -2', 'Centrum-3', 'Centrum-4' en 'Gemengd 2' in principe horeca tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten worden gevestigd, met uitzondering van;

• de locaties waar nu reeds horecabedrijven uit categorie 3 zitten;
• de gebouwen met een 'Centrum -1' bestemming rondom de Stadstuin (aan de Warande). Daarvoor geldt dat uitsluitend horecabedrijven uit categorie 1 zijn toegestaan;
• een deel van de ruimte binnen de 'Gemengd 2' bestemming. Daar kunnen horecabedrijven uit categorie 3 worden toegelaten.

Horeca was al in het gehele plangebied aanpandig aan woningen toegestaan. Daarbij geldt overigens wel dat (nieuwe) horeca activiteiten zullen moeten voldoen aan de daarvoor geldende normen uit het Activiteitenbesluit. Indien noodzakelijk zal voor nieuwe horeca ontwikkelingen middels een akoestisch onderzoek ook aangetoond moeten worden dat deze aanvaardbaar is en niet zal leiden tot een onevenredige aantasting van het woon- en leefmilieu ter plaatse.

Afwijken van de gebruiksregels voor horeca
Er mag niet worden afgeweken van de beperking tot categorie 1 van de Staat van Horeca-activiteiten. Er mag wel worden afgeweken van de beperking tot categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten, voor de vestiging van horeca-activiteiten uit categorie 3 van de Staat van horeca-activiteiten, mits:

• 1. de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen heeft verleend;
• 2. de gebruiksmogelijkheden van belendende percelen niet in onevenredige mate worden aangetast;

En voor horeca-activiteiten die niet zijn genoemd in de bij deze regels opgenomen Staat van Horeca-activiteiten, kan ook worden afgeweken van de algemeen toelaatbare horeca-activiteiten, mits die activiteiten naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieuaspecten) geacht kunnen worden te behoren tot de toegelaten horecacategorie.

Reeds aanwezige horeca uit een hogere categorie
Reeds aanwezige horeca(mogelijkheden) uit een hogere categorie dan de algemene toelaatbaarheid en ter plaatse van andere bestemmingen wordt mogelijk gemaakt via een specifieke aanduiding. Het gaat hierbij om een danscafé/partycentrum (Bovenlangs 1), een nachtclub (Amsterdamstraat 14) en een dancing (Oostwaarts 13). Deze horecavoorzieningen behoren tot categorie 3 en krijgen een specifieke aanduiding, waarbij geldt dat ter plaatse horeca uit ten hoogste categorie 3 van de Staat van Horeca-activiteiten is toegestaan.

5.7.3 Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect horeca de vaststelling van het plan niet in de weg staat. Door het toepassen van een milieuzonering wordt een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd.

5.8 Externe Veiligheid

5.8.1 Besluit externe veiligheid inrichtingen

Op 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. Dit besluit beoogt de veiligheid van mensen buiten inrichtingen (bedrijven) zoveel mogelijk te beschermen voor rampen als gevolg van menselijk handelen met gevaarlijke stoffen. De werkingssfeer van het Bevi heeft geen betrekking op bijvoorbeeld verkeersveiligheid of natuurrampen.

Wetgeving externe veiligheid is niet alleen gegeven om menselijke slachtoffers en menselijk leed te voorkomen, maar ook ter voorkoming van maatschappelijke ontwrichting. In die zin wordt gestreefd naar een (meer) integrale benadering van preventie (waaronder ruimtelijke ordeningsaspecten), maar ook van vergunningverlening en hulpverlening achteraf.

Het Bevi is van toepassing op milieuvergunningplichtige risicovolle inrichtingen (hierna: Bevi-inrichtingen) in relatie tot nabij gelegen risicogevoelige objecten, onderverdeeld in kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Het instrument van de ruimtelijke ordening en daarmee het bestemmingsplan wordt ingezet in het regelen van de vestiging, omvang en zonering van (beperkt) kwetsbare objecten binnen de invloedssfeer van risicovolle inrichtingen.

De toetsing van de toelaatbaarheid van Bevi-inrichtingen blijft beperkt tot het zogenaamde invloedsgebied van die inrichtingen door het plaatsgebonden en het groepsrisico te bepalen. Binnen dat gebied moet worden gekeken naar de aanwezigheid van kwetsbare objecten en beperkt kwetsbare objecten.

Voor het bestemmingsplan is in de eerste plaats van belang om te inventariseren welke bestaande Bevi-inrichtingen in het plangebied aanwezig zijn, dan wel van welke inrichtingen het invloedsgebied het plangebied overlapt. Daarnaast is het de vraag of en zo ja, welke en waar het bestemmingsplan de vestiging van nieuwe Bevi-inrichtingen mogelijk maakt. Uitgangspunt voor de toetsing is het invloedsgebied van de inrichting. Binnen dat gebied wordt eerst de 10-6-contour van het PR bepaald. Daarbinnen mogen zich geen nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten bevinden. Voor bestaande kwetsbare objecten geldt dat deze zich uiterlijk op 1 januari 2010 niet meer binnen de PR-zone van 10-6 mogen bevinden. Dit laatste geldt niet voor beperkt kwetsbare projecten.

Binnen het invloedsgebied wordt vervolgens op vergelijkbare wijze gekeken naar het groepsrisico voor het plangebied. Groepsrisico (GR) is de kans per jaar dat in één keer een groep mensen komt te overlijden bij een ongeval met gevaarlijke stoffen. Anders dan bij plaatsgebonden risico is hier geen sprake van harde grenswaarden, maar van een verantwoordingsplicht ten opzichte van een oriënterende waarde. Uitgangspunt voor de toelaatbaarheid van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is dat het GR niet de oriënterende waarde mag overschrijden. De aanvaardbaarheid van een bepaald GR in een concrete situatie zal echter uiteindelijk afhangen van een maatschappelijke afweging van alle betrokken belangen.

Een en ander kan in concrete gevallen niet los worden gezien van de wenselijkheid en de mogelijkheid om maatregelen te treffen in de sfeer van risicobeperking.

5.8.2 Inrichtingen

In het plangebied bevinden zich geen inrichtingen of contouren van inrichtingen waarop het Bevi van toepassing is. Ook vallen er geen (delen van) risicocontouren van buiten het plangebied gelegen Bevi-inrichtingen, binnen het plangebied.

5.8.3 Transport gevaarlijke stoffen

Alle rijkswegen en de meeste provinciale wegen zijn aangewezen als route voor gevaarlijke stoffen. Gemeenten mogen voor de zogenaamde routeplichtige stoffen gemeentelijke wegen binnen hun grenzen aanwijzen waarover deze gevaarlijke stoffen mogen worden vervoerd.

De gemeente Zoetermeer heeft geen route gevaarlijke stoffen vastgesteld, wat tot gevolg heeft dat het vervoer van gevaarlijke stoffen in principe altijd via de snelste weg moet gebeuren. Uitgaande van de huidige ligging van tankstations binnen Zoetermeer mag aangenomen worden dat op de Europaweg vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt ten behoeve van de bevoorrading van maximaal 6 tankstations, waarvan maximaal 1 LPG-tankstation. Het betreffende LPG-tankstation is gevestigd aan de Voorweg 208. Bekend is dat de Afrikaweg voor dit LPG-station dienst doet als primaire bevoorradingsweg. Het gebruik van de Europaweg als bevoorradingsweg voor dit LPG-station is niet aannemelijk.

Voor een indicatie van het aantal transportstromen is gebruik gemaakt van de aannames en vuistregels die gehanteerd zijn in de “Evaluatie routering gevaarlijke stoffen”, d.d. 25 februari 2011 van Bureau Externe Veiligheid Haaglanden.

Tabel: indicatie van transporten

Aantal tankstations in gemeente	Aantal transporten LPG	Aantal transporten benzine	Aantal transporten diesel
2	52	104	104
4	104	208	208
8	208	416	416

Bron: “Evaluatie routering gevaarlijke stoffen', Bureau EV Haaglanden, 25 feb. 2011.

Op grond van de daarin vermelde indicatie van transportstromen (op jaarbasis) voor 2, 4, of 8 tankstations kan worden geconcludeerd dat deze in rekenprogramma's geen contouren geven die beperkingen opleggen aan de omgeving (PR-contouren) of een groepsrisico te zien geven in een grafiek.

Nader onderzoek naar de gevolgen van dit bestemmingsplan voor het groepsrisico door middel van een RBMII berekening wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.

Vervoer van giftige stoffen over de Europaweg vindt niet plaats. Er bevinden zich namelijk geen inrichtingen met dergelijke stoffen aan de noordwestkant van de gemeente Zoetermeer. .

5.8.4 Buisleidingen

In of nabij het plangebied zijn geen buisleidingen gelegen met een druk hoger dan 16 bar.

5.8.5 Vuurwerkopslag

Binnen het plangebied bevinden zich geen locaties met opslag van consumentenvuurwerk. .

5.9 Natuurwaarden

5.9.1 Flora- en faunawet en Natuurbeschermingswet 1998

Op 1 april 2002 is de Flora- en faunawet in werking getreden. Deze wet biedt een integraal wettelijk kader voor de bescherming van dier- en plantensoorten. Met deze wet is het soorten beschermingsbeleid van de Europese Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving verwerkt. De Flora- en faunawet kent geen formele koppeling met het ruimtelijke ordeningsbeleid. Dat doet niet af aan het feit dat bezien moet worden of de Flora- en faunawet de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in de weg staat.

Natuurgebieden of andere gebieden die belangrijk zijn voor flora en fauna kunnen op basis van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn aangewezen worden in het kader van Natura 2000. Deze gebieden zijn in Nederland opgenomen in de Natuurbeschermingswet 1998. Hierin zijn ook de reeds bestaande Natuurmonumenten opgenomen. Er geldt een verbod om handelingen te verrichten of projecten te realiseren die, gelet op instandhoudingsdoelstelling, de kwaliteit van deze richtlijngebieden kunnen verslechteren of een verstorend effect kunnen hebben op de soorten die in dit gebied leven.

Bij nieuwe ontwikkeling in het plangebied (bijvoorbeeld een nieuwe woning) moet in principe altijd gekeken worden naar de ecologische aspecten. Er moet worden getoetst of er sprake is van mogelijke negatieve effecten op beschermde soorten zoals de Flora- en Faunawet die geeft. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd. Voorts moet bekeken worden of er effecten zijn op aangewezen gebieden zoals in de Vogel- en/of Habitatrichtlijn.

5.9.2 Onderzoeken beschermde natuurwaarden Stadscentrum/Dorpsstraat

Binnen de 1e herziening van het bestemmingsplan Stadscentrum/Dorpsstraat worden diverse nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Het merendeel van deze ontwikkeling heeft betrekking op transformatie of functieverruiming binnen bestaande bebouwing. Hiervoor zullen alleen inpandige aanpassingen plaatsvinden. Daarnaast wordt op diverse locaties uitbreiding van bestaande bebouwing mogelijk gemaakt, door aan- of opbouw bij bestaande bebouwing. Het bestemmingsplan omvat geen onbenutte bouwlocaties.

In 2012 en 2013 zijn ten behoeve van het bestemmingsplan Stadscentrum/Dorpsstraat door Bureau Stadsnatuur (bSR) uit Rotterdam twee onderzoeken uitgevoerd naar de potentiële natuurwaarden in het Stadscentrum en de Dorpsstraat en de nog onbenutte bouwmogelijkheden die in dat bestemmingsplan zijn opgenomen. Deze onderzoeken zijn bijgevoegd in Bijlage 10 en Bijlage 11 van de plantoelichting. Voor de locaties waar in de 1e herziening van het bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt geldt dat op grond van deze eerder uitgevoerde onderzoeken geen beschermde soorten zijn aangetroffen of worden verwacht, met uitzondering van de Huismus. Deze vormt met name bij de aanwezige arcades in het plangebied een aandachtssoort. Voor de Huismus kan, afhankelijk van de aantallen, specifieke locatie en omgeving, een spectrum aan maatregelen overwogen worden. De effectiviteit of nut van een maatregel dient per locatie te worden beoordeeld. Daarbij dient de Gedragscode Flora- en faunawet van de gemeente Zoetermeer gevolgd te worden.

Actualisatie / quick-scan natuurwaarden Stadshart (veldonderzoek 2016)
Begin 2016 is de Nationale Databank Flora & Fauna (NDFF) geraadpleegd en in februari 2016 heeft een ecoloog van buro Stadsnatuur (Bsr) het plangebied opnieuw gecontroleerd op aanwezigheid van wettelijk beschermde plantensoorten, aanwezige vogelsoorten, potentiële broedplaatsen en potenties voor vleermuizen. Dit ter aanvulling en actualisatie van de eerder uitgevoerde onderzoeken. Verder zijn eerdere beschouwingen van de beschermde natuurwaarden in het gebied bestudeerd om inzicht te krijgen in mogelijke veranderingen die zich ten opzichte daarvan hebben voorgedaan. De resultaten daarvan zijn opgenomen in het onderzoek 'actualisatie natuurwaarden Stadshart', welke bijgevoegd is in Bijlage 12 van de plantoelichting.

Op basis van de onderzoeken kan worden geconcludeerd dat de vigerende natuurwetgeving, in dit geval de Flora- en faunawet als het gaat om de soortenbescherming, de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat. Bij eventuele sloop en renovatie zijn de Slechtvalk, Huismus, Gierzwaluw en enkele beschermde soorten vleermuizen aandachtspunten voordat aan een activiteit begonnen wordt. Hoewel potenties aanwezig zijn is de kans op het aantreffen van een beschermde verblijfplaats van deze soorten erg klein. Daarnaast vormt de aanwezigheid van Tongvaren en Gele helmbloem een aandachtspunt bij de eventuele sloop van oude bebouwing en muren, maar de quick-scan heeft uitgewezen dat de kans om in aanraking te komen met deze soorten in het Stadshart zeer gering is. Wanneer voor de specifieke locaties geschikte mitigerende maatregelen uit de soortenstandaards van het Ministerie van EZ worden opgenomen, of de mitigerende maatregelen getoetst worden door Dienst Regelingen, dan is het aannemelijk dat een ontheffing ex artikel 75 van de Flora- en faunawet wordt verkregen. De specifieke maatregelen dienen vanzelfsprekend te worden afgestemd op de daadwerkelijk voorkomende aantallen en locaties. In ieder geval dienen maatregelen te worden getroffen zowel voorafgaand aan, als tijdens de werkzaamheden.

Mitigerende maatregelen Huismus en Gierzwaluw
De gekozen maatregelen kunnen worden opgenomen in een mitigatie-/compensatieplan. Het is bekend dat Huismussen en Gierzwaluwen kunstmatige broedvoorzieningen zoals speciale dakpannen en neststenen kunnen accepteren. In de nieuwbouw kunnen speciale voorzieningen worden gebruikt, zodat er vervangende broedgelegenheid ontstaat. Indien de nieuwbouw (met nieuwe broedgelegenheid) nog niet gerealiseerd is voor aanvang van het nieuwe broedseizoen, kunnen er ook tijdelijke mussenkasten of nestkasten van houtbeton op geschikte plaatsen in de nabije omgeving worden opgehangen. Verspreid over het plangebied zijn in de afgelopen jaren al diverse mussen- en nestkasten opgehangen. Voor de instandhouding van een populatie Huismussen is het ook essentieel om voldoende dekking in de vorm van struiken in de omgeving in stand te houden of te realiseren.

Mitigerende maatregelen vleermuizen|
Voor vleermuizen kan, afhankelijk van de aantallen, locatie en omgeving, een spectrum aan maatregelen overwogen worden. De effectiviteit of het nut van een maatregel dient per locatie te worden beoordeeld. De gekozen maatregelen kunnen worden opgenomen in een mitigatie-/ compensatieplan.

Natuurbeschermingswet 1998
De Natuurbeschermingswet 1998 is niet van toepassing.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

Dit bestemmingsplan betreft een partiële (gedeeltelijke) herziening van de bestemmings- plannen "Stadscentrum/Dorpsstraat" uit 2013 en "Stadscentrum-Zuid" uit 2013.

Ten opzichte van het bestemmingsplan "Stadscentrum/Dorpsstraat" worden de bestemmingen Centrum - 1, Centrum - 2, Centrum - 3, Gemengd - 2, Horeca en Verkeer opnieuw vastgesteld.

Ten aanzien van het bestemmingsplan "Stadscentrum-Zuid" wordt het stadhuiscomplex opnieuw bestemd en onder de werking van de bestemming Centrum - 4 gebracht. Tevens wordt het Nicolaasplein en de Markt met omgeving opgenomen en onder de werking van de bestemming Verkeer- Verblijfsgebied gebracht, met een aangepaste evenementenregeling.

Tevens is de bestemming Water opgenomen en het Dobbe-eiland met een Groenbestemming en de aangepaste evenementenregeling.

Om de gewenste ontwikkelingen zoals omschreven in hoofdstuk 4 mogelijk te maken, zijn de plankaart en de planregels aangepast. Voor deze nieuwe ontwikkelingen heeft het bestemmingsplan een programmafunctie. Ook fungeert het bestemmingsplan als toetsingskader voor bouwplannen ten behoeve van deze nieuwe ontwikkelingen en in aangegeven gevallen voor andere (aanleg)werkzaamheden.

In deze "1e partiële herziening bestemmingsplan Stadscentrum/Dorpsstraat" is gebruik gemaakt van de landelijke richtlijn Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Hierin zijn verplichtingen opgenomen ten aanzien van de opbouw en presentatie van het bestemmingsplan.

6.1 Inleidende regels

6.1.1 Begrippen

In artikel 1 worden de begrippen die in de regels worden gebruikt omschreven.

6.1.2 Wijze van meten

In artikel 2 wordt onder andere aangegeven hoe de in de regels opgenomen maten voor dakhelling, goothoogte, (bouw)hoogte, inhoud of oppervlakte van een bouwwerk moeten worden gemeten. Ook wordt aangegeven welke bouwdelen buiten beschouwing kunnen worden gelaten.

6.2 Bestemmingsregels

6.2.1 Centrum

Het onderscheid dat is gemaakt tussen 'Centrum - 1' en 'Centrum - 2', in het bestemmingsplan Stadscentrum/Dorpsstraat, blijft gehandhaafd.

Beide gebieden bevatten een mix aan functies die kenmerkend zijn voor een centrumgebied, maar vanwege een onderscheid in het te hanteren peil wordt voor een deel van het Stadscentrum een bestemming 'Centrum - 1' gehanteerd, en voor een ander deel de bestemming 'Centrum - 2'.

De bestemming 'Centrum -3' die geldt voor het grootste gedeelte van de Dorpsstraat is opnieuw opgenomen omdat op basis van de Horecavisie 2017 het aantal toegestane m2 bvo horeca wordt uitgebreid met 2.000 m2 tot een maximum van 8.644 m2 bvo.

Als laatste wordt voor het stadhuiscomplex, dat in deze herziening is opgenomen, de bestemming 'Centrum - 4' geïntroduceerd.

Centrum - 1

Het gebied dat is bestemd voor 'Centrum - 1' betreft het kernwinkelgebied van het Stadscentrum. Het kenmerkt zich door het feit dat het bestaat uit twee gescheiden werelden, een 'onder-' en een 'bovenwereld'. De 'onderwereld' is het gebied op maaiveld dat hoofdzakelijk bestaat uit doorgaande wegen, parkeerruimte, parkeergarages, bergingen en magazijnen, met op enkele plekken nog centrumfuncties. Daarboven, in de 'bovenwereld', zijn de winkels, kantoren, woningen en overige centrumvoorzieningen alsmede de openbare pleinen en de voetgangerszone gerealiseerd.

In het bestemmingsplan geldt voor 'Centrum - 1' dat voor het te hanteren peil wordt uitgegaan van het niveau van het bestaande voetgangersniveau, ter plaatse van de hoofdentrees van de winkels. Dat niveau vormt het uitgangspunt in het geval er geschreven of gesproken wordt van de begane grond, de 1e verdieping of bouwhoogtes, etc. Dit onderscheid is ook omschreven en gedefinieerd in de definitiebepaling van het begrip 'peil'.

Binnen 'Centrum - 1' zijn bouwvlakken aangeduid rondom de bestaande én toekomstige bebouwing. Binnen de bouwvlakken is het uitgangspunt dat op het voetgangersniveau (peil), dus op de begane grond, verschillende centrumfuncties zijn toegestaan zoals ambachtelijke bedrijven, detailhandel, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en horeca tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten.

Daar waar horecabedrijven van alleen categorie 1 zijn toegestaan, zoals rond de Stadstuin, is een aanduiding 'horeca van categorie 1' opgenomen.

Buiten de bouwvlakken mag de grond gebruikt worden als verblijfsgebied met terrassen en bijbehorende functies zoals omschreven in de planregels.

Binnen de bouwvlakken zijn maatvoeringsaanduidingen opgenomen waarin de maximaal toelaatbare bouwhoogtes zijn opgenomen. Deze corresponderen met de bestaande bouwhoogtes, danwel de op die locatie gewenste bouwhoogte, en dienen vanaf het peil te worden gemeten.

Boven de begane grondlaag met gemengde functies zijn in principe overal woningen (eventueel met aan huis verbonden beroep of bedrijf) toegelaten. Daar waar dat niet het geval is, is een aanduiding 'wonen uitgesloten' opgenomen. Daar waar zich nu nog op de verdiepingen (leegstaande) kantoren bevinden, is in deze herziening de mogelijkheid opgenomen om ook andere functies te realiseren.

Zo mogen binnen de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - gemengd 1', naast de woon- of kantoorfunctie, de verdiepingen tevens gebruikt worden voor detailhandel, dienstverlening en leisure. Onder leisure vallen functies zoals wellnes, speel- en attractievoorzieningen, fitness en dansscholen.

Binnen de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - gemengd 2' geldt hetzelfde als voor gemengd 1, met uitzondering van de kantoorfunctie. Die is hier niet toegelaten.

Voor de 'ufo' in Centrum-West/Spazio, is de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - gemengd 3' opgenomen. De toegelaten functies zijn hier verruimd en, naast een sport- en/of fitnesscentrum, zijn nu tevens detailhandel, leisure en horeca t/m categorie 2 toegelaten.

En voor de bebouwing aan de Amsterdamstraat/Bovenlangs is de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - gemengd 4' opgenomen. Hierbinnen is ook een verruiming opgenomen van toegelaten functies alsmede een mogelijkheid voor het realiseren van een verdieping op het gebouw aan de Amsterdamstraat. Daarom is de maximale bouwhoogte hier verhoogd naar 9 m. Hierbinnen zijn, naast een sport- en/of fitnesscentrum, tevens een speelautomatenhal, horeca t/m categorie 3, leisure en detailhandel toegelaten. In de nieuwe verdieping is alleen detailhandel, dienstverlening en horeca uit categorie 3 toegelaten.

Het maximum aantal m2 aan horeca binnen de bestemmingen Centrum-1, -2, en -4 is op basis van de Horecavisie 2017 uitgebreid en bedraagt nu totaal 11.000 m2. Er is reeds ca. 8.600 m2 bvo horeca aanwezig dus er resteert nog ca 2.400 m2 voor toevoeging van nieuwe horecabedrijven.

In Bijlage 2 van deze Toelichting is een inventarisatie opgenomen van het bestaande aantal m2 bvo horecabedrijven in de Dorpsstraat en Stadshart, zodat duidelijk is hoeveel m2 bvo er nog kan worden toegevoegd binnen deze bestemming.

Uit het onderzoeksrapport van BRO, naar de ontwikkelingsmogelijkheden en effecten van optimalisering van detailhandel in het Stadshart (zie Bijlage 1), blijkt dat er in het Stadshart distributieve ruimte bestaat voor uitbreiding van het winkelaanbod met maximaal 21.000 m2 bvo tot 2025. Er is een keuze gemaakt om slechts een deel hiervan, zijnde 12.500 m2 bvo op te nemen in deze herziening voor het Stadscentrum, zodat het restant beschikbaar blijft voor eventuele toekomstige ontwikkelingen, gelegen buiten dit plangebied.

Een deel van de 12.500 m2 bvo (ca. 5.600 m2) wordt via ruimere bouwvlakken (bijv. arcades) of wijzigingsbevoegdheden toebedeeld aan bepaalde locaties en al dan niet rechtstreeks opgenomen in het bestemmingsplan. Het restant, ca. 6.900 m2 bvo, is in de planregels opgenomen als zijnde het maximum dat nog kan worden toegevoegd door middel van transformatie van leegstaande kantoorverdiepingen of in het te verbouwen Stadshuiscomplex.

Op de plankaart en in de bouwregels zijn drie (specifieke) bouwaanduidingen opgenomen om de arcades, overkappingen en onderdoorgangen te regelen.

Alleen daar waar de arcades intact (onbebouwd) moeten blijven, zijn deze voorzien van een aanduiding op de plankaart. Die ruimte ter plaatse van de arcades dient op voetgangersniveau (peil) onbebouwd te blijven. De ruimte boven de arcades is bebouwd waardoor de arcades deel uitmaken van de bouwvlakken. De arcades die niet zijn voorzien van een aanduiding op de plankaart, mogen bebouwd worden.

Een aantal onderdoorgangen kunnen opgeheven worden en mogen bebouwd worden. Deze zijn niet meer met een specifieke aanduiding opgenomen. De overige onderdoorgangen dienen intact te blijven en zijn daarom aangeduid op de plankaart. Aangezien de ruimte boven de onderdoorgangen is bebouwd, vallen de aanduidingen 'onderdoorgang' binnen de bouwvlakken.

En ter plaatse van Spazio is een grote overkapping gerealiseerd. Dit is aangeduid door een 'specifieke bouwaanduiding - overkapping'. De ruimte boven de overkapping is eveneens onbebouwd dus gekozen is om de aanduiding buiten het bouwvlak te laten. Er is alleen een overkapping toegestaan. De ruimte eronder dient eveneens onbebouwd te blijven.

Voor een aantal entrees van het Stadscentrum is het mogelijk gemaakt om overkappingen te realiseren zodat deze entrees aantrekkelijker vormgegeven kunnen worden.

Het is logisch om, gezien de ontwikkelingen op het Stadhuisplein, het gehele plein, dat voorheen in het bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid lag, nu in deze herziening op te nemen.

De 2 nieuwe liftinstallaties op het Stadhuisplein zijn nu opgenomen en bestemd in het bestemmingsplan.

De evenementenregeling voor het Stadscentrum blijft ongewijzigd.

Wijzigingsbevoegdheid

Wijzigingsgebied 1:

Voor de mogelijke transformatie van de kantoorverdiepingen op de locatie aan het Westwaarts (boven de AH) naar wonen, is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Op deze locatie is het transformeren naar woningen niet rechtstreeks mogelijk gemaakt aangezien uit het akoestisch onderzoek blijkt dat er nog belemmeringen zijn vanwege het geluid van de parkeergarage. De wijzigingsbevoegdheid kan alleen worden toegepast als uit een nader akoestisch onderzoek blijkt dat door het treffen van specifieke bouwkundige maatregelen kan worden voldaan aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit.

Centrum - 2

Het gebied dat is bestemd voor 'Centrum - 2' bestaat hoofdzakelijk uit de bebouwing van de Stadshartpassage. Het peil voor deze bestemming ligt op het aangrenzende maaiveld ter plaatse van de Luxemburglaan/Duitslandlaan. Hiervoor is gekozen omdat de hoofdtoegang van de Stadshartpassage op het niveau van de Duitslandlaan ligt. Op dit niveau bevindt zich tevens een volwaardige winkellaag. Via een centrale trap en lift bereikt men de eerste verdieping, eveneens een volwaardige winkellaag, die op het niveau van het Stadhuisplein ligt. Er is hier dus geen sprake van een 'onder-' en een 'bovenwereld' zoals bij 'Centrum - 1' wel het geval is.

Binnen 'Centrum - 2' is een bouwvlak opgenomen rondom de bestaande bebouwing. Door de bouw van de serres aan de horecabedrijven op het Stadhuisplein, is het bouwvlak van de Stadshartpassage ter plaatse vergroot. Ook voor de horecazaken aan het Oostwaarts zijn nu mogelijkheden opgenomen voor de bouw van serres.

Boven de eerste twee bouwlagen van de Stadshartpassage met de genoemde centrumfuncties, dat wil zeggen vanaf de tweede verdieping, zijn uitsluitend woningen toegelaten (eventueel met aan huis verbonden beroep of bedrijf), behalve daar waar de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - gemengd 1' is opgenomen. Daar zijn ook detailhandel, dienstverlening, leisure en kantoren op de tweede verdieping mogelijk.

Ter plaatse van het Oostwaarts is de aanduiding 'horeca' opgenomen aangezien hier op de eerste verdieping (zijnde het voetgangersniveau ter plaatse van Stadhuisplein) uitsluitend horecafuncties (tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten) zijn toegelaten.

Het maximum aantal m2 aan horeca binnen de bestemmingen Centrum-1, -2, en -4 is op basis van de Horecavisie 2017 uitgebreid en bedraagt nu totaal 11.000 m2.

In Bijlage 2 van deze Toelichting is een inventarisatie opgenomen van het bestaande aantal m2 bvo horecabedrijven in de Dorpsstraat en Stadshart, zodat duidelijk is hoeveel m2 bvo er nog kan worden toegevoegd binnen deze bestemming.

Wijzigingsbevoegdheid.

Wijzigingsgebied 2:

De bestaande arcades aan de Promenade en de Duitslandlaan zijn als zodanig aangeduid. Aangezien deze arcades volgens de Visie Binnenstad in principe bebouwd mogen worden is het college bevoegd om de aanduiding te schrappen onder een aantal voorwaarden zoals de economische haalbaarheid.

Centrum - 3

De bestemming 'Centrum - 3' is opgenomen voor (het grootste deel van) de bebouwingsstrook die grenst aan weerszijden van de Dorpsstraat. Het is een winkelstraat met een grote diversiteit aan (publieks)functies waarbij de nadruk ligt op detailhandel, dienstverlening en horeca. Daarnaast bevinden zich in de Dorpsstraat van oudsher diverse vormen van lichte bedrijvigheid en woningen. De Dorpsstraat heeft, mede dankzij het historische karakter, een grote aantrekkingskracht op bewoners uit de gehele stad. De grote diversiteit aan functies en aantrekkingskracht op bewoners uit de gehele stad maakt dat de Dorpsstraat ook als een deel van het Stadscentrum functioneert. Dit verklaart de keuze voor een bestemming 'Centrum'. Deze bestemming wordt apart van de twee Centrum-bestemmingen voor het Stadscentrum geregeld vanwege het historische karakter van de Dorpsstraat een een daarop toegesneden regeling.

Het deelgebied Dorpsstraat valt volgens de kaart Cultuurhistorische Hoofdstructuur van de provincie Zuid-Holland in een zone met een zeer grote kans op de aanwezigheid van archeologische sporen. Op grond van de Erfgoedwet 2016 is de gemeente verplicht om archeologische waarden te beschermen. Zodoende is voor dit gebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. Dit houdt in dat deze grond primair is bestemd voor het behoud en bescherming van aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Daarnaast, secundair, is de grond bestemd voor de andere voorkomende bestemmingen.

Vanwege de nabijheid van de traditionele windmolen aan de Eerste Stationsstraat 37A, is een molenbiotoop opgenomen, waardoor bij bouwplannen rekening moet worden gehouden met de windvang van de molen.

De Dorpsstraat en omgeving is door de gemeenteraad van Zoetermeer aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Dit vereist een op dat historische karakter toegesneden planregelset. In de planregels wordt zoveel als mogelijk getracht het historische karakter van de Dorpsstraat te beschermen.

Het Beeldkwaliteitsplan Dorpsstraat is onderdeel van de Welstandsnota en vervult zodoende een rol in het kader van de toetsing door de Stadsbouwmeester van bouwaanvragen voor de Dorpsstraat.

In lijn met het nieuwe horecabeleid zoals vastgelegd in de Horecavisie 2017, wordt de maximaal toegestane hoeveelheid horeca (in m2 bvo) in de Dorpsstraat uitgebreid tot 8.644 m2 bvo. Binnen de Horecabestemmingen in de Dorpsstraat is 2.640 m2 bvo mogelijk. Het restant, zijnde 6.004 m2 bvo, is als maximum opgenomen in de planregels voor Centrum-3.

In Bijlage 2 van deze Toelichting is een inventarisatie opgenomen van het bestaande aantal m2 bvo horecabedrijven in de Dorpsstraat en Stadshart, zodat duidelijk is hoeveel m2 bvo er nog kan worden toegevoegd binnen deze bestemming.

Een aantal panden heeft een Horeca bestemming. Deze mogen volledig en uitsluitend benut worden ten behoeve van horecafuncties.

Voor de panden Dorpsstraat 7 en Dorpsstraat 10 is de bestemming gewijzigd naar Centrum-3 met de aanduiding 'wonen' zodat deze panden nu geheel als woning kunnen worden gebruikt.

Daarbij heeft Dorpsstraat 10 tevens een aanduiding 'horeca' en 'maatschappelijk' gekregen, zodat het pand, voormalig stadsmuseum dat momenteel te koop wordt aangeboden door de gemeente, eventueel ook zijn openbare functie kan behouden en daarmee toegankelijk blijft voor de Zoetermeese bevolking. De maatschappelijke functie is beperkt tot uitsluitend sociaal/culturele functies. (Het maximum van 300 m2 per vestiging geldt niet voor dit pand).

Voor het pand Vlamingstraat 1-3 (voormalige Kwik Fit garage) is de bestemming 'Cultuur en Ontspanning' opgenomen vanwege de voorgenomen vestiging van het Centrum voor Beeldende Kunst. Het betreft hier hoofdzakelijk een expositieruimte met ateliers, in combinatie met zelfstandige horeca uit categorie 1.

De benadering van winkelzone (bebouwingszone), de achterliggende erfzone en de tuinzone blijft in hoofdlijnen ongewijzigd. Daar waar volgens het geldende bestemmingsplan nog mogelijkheden liggen in de erfzone voor de bouw van een tweede woning, zijn die mogelijkheden overgenomen.

De hoofdbebouwing grenzend aan de Dorpsstraat is omsloten door bouwvlakken. Deze bouwvlakken mogen geheel worden bebouwd. De toegelaten bouwhoogtes blijven ongewijzigd voor deze strook en bedragen maximaal 8 m voor de goothoogte en maximaal 13 m voor de bouwhoogte, tenzij anders is aangeduid. De gebouwen binnen het bouwvlak moeten worden afgedekt met een kap waarvan de dakhelling maximaal 50 graden mag bedragen dan wel 75 graden bij toepassing van een mansardekap.

Binnen het bouwvlak zijn uitsluitend op de begane grond ambachtelijke bedrijven, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en horeca tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening' is tevens dienstverlening op de begane grond toegelaten. Conform de geldende regeling wordt ten behoeve van het behoud van de kleinschaligheid per vestiging een maximum bedrijfsvloeroppervlak opgenomen van 300 m2. Deze functietoedeling is gericht op het streven naar een zo groot mogelijk aaneengesloten winkelfront, afgewisseld met andere publieksgerichte functies, wat bijdraagt aan de aantrekkelijkheid van een centrum.

De beperking tot 300 m2 bvo per vestiging geldt niet voor supermarkten.

Op de verdiepingen zijn uitsluitend woningen toegelaten (eventueel met aan huis verbonden beroep of bedrijf). Wonen op de verdiepingen zorgt 's avonds en in de weekends voor aanwezigheid in het gebied, wat een zekere sociale controle biedt op het aangrenzende openbaar gebied. Dit levert op zich weer een positieve bijdrage aan de sociale veiligheid en levendigheid in het centrum.

Entrees en stijgpunten ten behoeve van de bovenwoningen mogen zich vanzelfsprekend wel op de begane grond bevinden.

De van oudsher bestaande woningen op de begane grond zijn ook toegelaten. Deze zijn opgenomen in Bijlage 3 van de planregels.

Omwille van het behoud van de kleinschaligheid en het historische karakter blijft de maximaal toegestane breedte van 8 m van een binnen een bouwvlak gelegen hoofdgebouw, intact.

Voor de erfbebouwing, gelegen buiten het bouwvlak, geldt dat die gronden voor maximaal 50 % tot maximaal 50 m2 bebouwd mogen worden.

Ter plaatse van die locaties waar zich horeca op de eerste verdieping bevindt, is een aanduiding 'horeca' opgenomen. Hier is tevens horeca tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten toegelaten.

Ter plaatse van een rij garageboxen nabij de supermarkt Hoogvliet is de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - garageboxen' opgenomen.

Ter plaatse van de vuurwerkopslag ten behoeve van de verkoop van consumentenvuurwerk, op het perceel achter Dorpsstraat 66, is de aanduiding 'detailhandel in brand en explosiegevaarlijke goederen' opgenomen.

Voorts zijn afwijkingsbevoegdheden opgenomen voor beperkte afwijkingen van de bouwregels. In de afweging dient rekening te worden gehouden met de beeldkwaliteit van de Dorpsstraat. Hiertoe kan het advies van de Stadsbouwmeester worden betrokken die het Beeldkwaliteitsplan Dorpsstraat hanteert bij de toetsing van bouwaanvragen. Het college mag hier alleen met zwaarwegende argumenten van afwijken.

Ook zijn een aantal mogelijkheden opgenomen om af te kunnen wijken van de gebruiksregels, om zodoende, onder voorwaarden, wat meer m2 bedrijfsvloeroppervlakte per vestiging toe te staan, een hogere milieucategorie toe te staan, een hogere horecacategorie toe te staan, een andere dan de woonfunctie op de verdieping toe te staan of om een functie in meer dan één gebouw toe te kunnen staan.

Het betreft beperkte afwijkingen waaraan alleen kan worden meegewerkt als wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden. Zodoende kan flexibel worden ingespeeld op de kleine, beperkte ontwikkelingen die zich veelvuldig in een dynamisch centrumgebied voordoen. Voor de grotere ontwikkelingen, die buiten de kaders van deze afwijkingsmogelijkheden liggen, dient separaat onderzoek te worden verricht naar de mogelijkheden. Daarvoor kan eventueel buiten het bestemmingsplan om (buitenplanse afwijking), via een aparte procedure, medewerking aan worden verleend.

Ter voorkoming van langdurige kaalslag door sloopwerkzaamheden, is als voorwaarde voor sloop een eis voor een omgevingsvergunning opgenomen.

Centrum - 4

Het gebied dat is bestemd voor 'Centrum - 4' bestaat uit het vernieuwde StadsForum, waarin zich onder meer het stadhuis, horeca en de bibliotheek bevinden. Na de verbouwing zal het stadhuis samen met de bibliotheek in afgeslankte vorm nog maar een deel van het complex in gebruik nemen. De vrijkomende ruimte komt beschikbaar voor nieuwe functies zoals horeca en het stadsmuseum.

Voor het bepalen van het peil wordt aangesloten bij het peil van de bestemming Centrum - 2. Dat betekent dat de begane grondlaag ligt op de hoogte van de RandstadRail waar ook de nieuwe raadzaal is gepland. De laag erboven, dus de eerste verdieping, ligt op de hoogte van het Stadhuisplein.

De vrijkomende ruimte zal aan de zijde van het Stadhuisplein op de eerste verdieping hoofdzakelijk worden ingevuld met horeca. Ook wordt de komst van het stadsmuseum mogelijk gemaakt door een museumfunctie tot maximaal 1.200 m2 bvo algemeen toelaatbaar te maken. Voor het stadsmuseum dient een klein deel van de arcade bebouwd te worden.

Naast horecafuncties tot en met horecacategorie 2, zijn ook ambachtelijke bedrijven, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen (zoals de bibliotheek), dienstverlening en kantoren algemeen toelaatbaar gemaakt, uitsluitend op de aangegeven verdiepingen.

Het maximum aantal m2 aan horeca binnen de bestemmingen Centrum-1, -2, en -4 is op basis van de Horecavisie 2017 uitgebreid en bedraagt nu totaal 11.000 m2.

Op grond van de geldende bestemming is in het stadhuiscomplex maximaal 1.100 m2 bvo detailhandel toegelaten. Deze beperking is in dit bestemmingsplan losgelaten, met dien verstande dat het totaal aantal m2 detailhandel binnen het complex moet passen binnen de maximale uitbreidingsruimte van 6.900 m2 bvo detailhandel zoals die voor het Stadshart is opgenomen. De huidige toegelaten 1.100 m2 bvo detailhandel gaat daarmee dus op in de maximale uitbreidingsruimte voor detailhandel in het Stadshart.

Binnen de bouwvlakken zijn maatvoeringsaanduidingen opgenomen waarin de maximaal toelaatbare bouwhoogtes zijn opgenomen. Deze corresponderen met de bestaande bouwhoogtes, danwel de op die locatie gewenste bouwhoogte, en dienen vanaf het peil te worden gemeten.

De toren van het huidige stadhuiscomplex zal vanaf de 6e verdieping worden verkocht zodat daar woningen in gerealiseerd kunnen worden. Hiervoor is de aanduiding 'wonen' opgenomen waarbinnen vanaf de 6e verdieping maximaal 40 woningen mogen worden gerealiseerd. De bouwhoogte blijft ongewijzigd.

Tevens is binnen de bestemming van het stadhuiscomplex een deel van het parkeerterrein aan de Frankrijklaan gevoegd, alwaar een nieuwe fietsenstalling is gebouwd. Hiervoor is een bouwvlak opgenomen dat geheel bebouwd mag worden. De bouwhoogte wordt maximaal 7 m. Hiervoor is de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - fietsenstalling' opgenomen.

De trap aan de zijde van de Frankrijklaan die toegang geeft tot het Stadhuisplein blijft intact maar de andere trap aan de overzijde komt te vervallen indien de in aanbouw zijnde liften op het Stadhuisplein gereed zijn. De ruimte grenzend aan de nieuwe horecagelegenheid in het voormalige stadhuis kan bebouwd worden tot aan de trap naar de Frankrijklaan. De arcade ter plaatse mag bebouwd worden.

Op de plankaart en in de bouwregels zijn twee (specifieke) bouwaanduidingen opgenomen om de arcades en overbouwing te regelen.

Alleen daar waar de arcades intact (onbebouwd) moeten blijven, zijn deze voorzien van een aanduiding op de plankaart. Die ruimte ter plaatse van de arcades dient op voetgangersniveau (peil) onbebouwd te blijven. De ruimte boven de arcades is bebouwd waardoor de arcades deel uitmaken van de bouwvlakken. De arcades die niet zijn voorzien van een aanduiding op de plankaart, mogen bebouwd worden.

Het Zuidwaarts is niet meer bestemd voor een warenmarkt. Die vindt tegenwoordig plaats op het Marseillepad.

6.2.2 Cultuur en Ontspanning

Vanwege de herontwikkeling van het pand Vlamingstraat 1-3 ten behoeve van de vestiging van het Centrum voor Beeldende Kunst/Terra Projects, is het pand van de voormalige KwikFit-garage herbestemd voor Cultuur en Ontspanning. Hierbinnen zijn expositieruimtes en ateliers toegestaan. Tevens is daaraan ondergeschikte detailhandel en kantoorruimte ten behoeve van de toegelaten functies toegelaten. Ook is zelfstandige horeca tot maximaal categorie 1 en maximaal 300 m2 bvo toegelaten, ter plaatse van de aanduiding 'horeca'.

6.2.3 Gemengd 2

De bioscoop Utopolis en het filmtheater zijn gevestigd in een gebouw aan het Oostwaarts waarvoor de bestemming 'Gemengd 2' is opgenomen. In dat gebouw zijn tevens een parkeergarage, een kantoor en horeca gevestigd.

Een deel van de (voormalige kantoor-) ruimte in het gebouw staat al geruime tijd leeg. Dit is inmiddels voor een deel ingevuld door vestiging van het restaurant Shabu Shabu.

Een ander deel aan het Oostwaarts staat nog leeg. Daar was o.a een sport-/fitnessruimte toegestaan. Om ook hier andere functies toe te laten, die een bijdrage kunnen leveren aan het versterken van de oostelijke entree van het Stadshart en het nieuwe horecaplein van Cadenza, wordt hier een aanduiding 'gemengd' opgenomen waarbinnen zich horeca- (tot en met categorie 3), leisure- en dienstverleningsfuncties mogen vestigen.

Teneinde mee te kunnen werken aan een noodzakelijke verhoging van de toneeltoren is de toegestane bouwhoogte voor een deel verhoogd naar 25 m.

6.2.4 Groen

Het Dobbe-eiland is opnieuw bestemd met een Groen-bestemming. De bouwmogelijkheden die nog golden conform het bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid worden geschrapt, in lijn van de vastgestelde Visie Centraal Park Dobbe. De (aangepaste) evenementenregeling zoals deze ook geldt voor de Markt blijft geldig.

6.2.5 Horeca

De concentratie horecabedrijven ten oosten van het Stadhuisplein, in de hoek Oostwaarts/Stadhuisplein, vallen onder de bestemming 'Horeca'. Hierbinnen zijn uitsluitend horecabedrijven tot en met categorie 2 toegelaten. Ter plaatse van discotheek Spetters is een categorie-3 aanduiding opgenomen.

Omdat inmiddels de leegstaande kantoorverdiepingen boven de horecabedrijven zijn verbouwd tot woningen, is de kantooraanduiding geschrapt en vervangen door een aanduiding 'wonen'. Op de verdiepingen zijn dus uitsluitend nog woningen toelaatbaar. De gerealiseerde serre van Clooney is toegevoegd aan het bouwblok op de plankaart en de onbebouwde ruimte in het begin van het Oostwaarts, waar nu nog de trappen naar het perron van de RandstadRail leiden, mag in de toekomst bebouwd worden als deze trappen komen te vervallen.

De gerealiseerde horecagelegenheid op het Burg. Wegstapelplein heeft eveneens een Horeca bestemming gekregen.

Restaurant Bo&Ro wordt opgenomen met een Horeca-bestemming en de mogelijkheid voor een nieuw horecagebouw op het Marseillepad blijft ongewijzigd.

Ook in de Dorpsstraat zijn een aantal lovcaties aangewezen en bestemd voor uitsluitend Horeca.

6.2.6 Verkeer

Deze bestemming regelt de verkeersweg Onderlangs die deels onder het plangebied door loopt.

Ter plaatse van de Warande is een directe bouwmogelijkheid opgenomen om een overkluizing mogelijk te maken van het Onderlangs ter plaatse van de Warande.

Wijzigingsbevoegdheid

Wijzigingsgebied 3:

Ter plaatse van de winkel WE kan onder voorwaarden het Onderlangs overkluist worden, zodat het pand waar momenteel de WE in is gevestigd, kan worden uitgebreid.

De voorwaarden om tot wijziging over te gaan zijn onder meer een positief advies van de Brandweer (Veiligheidsregio Haaglanden), het voorkomen van een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden en de economische haalbaarheid moet zijn aangetoond.

6.2.7 Verkeer-Verblijfsgebied

Zowel het Nicolaasplein als de Markt vallen onder deze bestemming. Beide worden meegenomen in deze planherziening gezien de ontwikkelingen op Nicolaasplein en de Markt.

Voor het Nicolaasplein zijn de nieuwbouwmogelijkheden die waren voorzien in het kader van de 'Culturele As', en waren opgenomen in het bestemmingsplan 'Stadscentrum-Zuid', geschrapt. Het plein wordt nu meer als een evenementenlocatie gepositioneerd. Met name het succesvolle evenement 'Zondag in het Park' is nu specifiek opgenomen en geregeld in de evenementenregeling voor het Nicolaasplein.

Voor de Markt en omgeving is een aangepaste evenementenregeling opgenomen, reden waarom de Markt is toegevoegd aan deze herziening. De nieuwe regeling laat meer grote evenementen toe (15 in plaats van 10) en de grens van een 'klein' evenement is vergroot van 1.000 bezoekers naar 2.500 bezoekers.

De aanduiding 'markt' is geschrapt van de Markt en ligt nu alleen nog op het Marseillepad. Dit is conform de vastgestelde Visie Centraal park Dobbe. Onder een markt wordt een warenmarkt verstaan maar het kan ook een stoffenmarkt of een braderie zijn, waarbij door middel van kraampjes goederen aan de man worden gebracht. Deze markten vallen niet onder de evenementen.

6.2.8 Water

De Dobbe is opnieuw bestemd voor Water met de aangepaste evenementenregeling zoals die ook geldt voor de Markt.

6.2.9 Wonen

De woonbestemming is opgenomen om het pand Vlamingstraat 4 opnieuw te bestemmen. Het bijgebouw valt nu ook binnen de Woonbestemming..

6.2.10 Dubbelbestemmingen

6.2.10.1 Leiding - Water

In het plangebied ligt één planologisch relevante leiding. Het betreft een waterleiding met een diameter van 1.000 mm.

De gronden met deze dubbelbestemming zijn primair aangewezen voor een ondergrondse watertransportleiding. Waar deze leiding samenvalt met andere bestemmingen, geldt dat deze andere bestemmingen ondergeschikt zijn aan de bestemming 'Leiding - Water'.

Bouwwerken zijn in beginsel slechts toegestaan voor zover deze ten dienste staan van de watertransportleiding. Bouwwerken ten behoeve van de samenvallende bestemmingen zijn slechts toegestaan na een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan. Voorwaarde hierbij is dat dit niet ten koste gaat van de belangen van de watertransportleiding en dat hierover vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de leidingbeheerder. Voor een aantal nader genoemde werkzaamheden die een risico zou kunnen inhouden voor de leiding, geldt het vereiste van een aanlegvergunning.

6.2.10.2 Waarde-Archeologie

Het deelgebied Dorpsstraat valt volgens de kaart Cultuurhistorische Hoofdstructuur van de provincie Zuid-Holland in een zone met een zeer grote kans op de aanwezigheid van archeologische sporen.

Op grond van de Monumentenwet 1988 is de gemeente verplicht om archeologische waarden te beschermen.

Zodoende is voor dat gebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. Dit houdt in dat deze grond primair is bestemd voor het behoud en bescherming van aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Daarnaast, secundair, is de grond bestemd voor de andere voorkomende bestemmingen.

In de regels is als uitgangspunt opgenomen dat er in principe niet mag worden gebouwd of werken mogen worden uitgevoerd, dan alleen na het verlenen van een omgevingsvergunning door burgemeester en wethouders.

Er mag alleen worden gebouwd, of een werk uitgevoerd, als de aanvrager een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden aanvraagt én een nader archeologisch onderzoek overlegt waarin de archeologische waarde van het terrein is vastgesteld. De gemeente beoordeelt een ingediend archeologisch rapport en bepaalt of de archeologische waarde van het terrein in voldoende mate is vastgesteld.

Afhankelijk van de inhoud van het rapport en de conclusies kan de gemeente verschillende vervolgstappen nemen. Deze legt de gemeente vast in een zogenaamd selectiebesluit.

Dit kan inhouden dat:

- bij de voorgenomen werkzaamheden geen rekening behoeft te worden gehouden met archeologische waarden (bijvoorbeeld omdat die er simpelweg niet zijn);

- het voorgenomen werk niet mag worden uitgevoerd (de vergunning wordt dus geweigerd);

- het uitvoeren van de werkzaamheden alleen mag plaatsvinden wanneer de uitvoerders zich houden aan bepaalde verplichtingen die de gemeente in de vorm van regels aan de vergunning kan verbinden.

Regels die aan een omgevingsvergunning kunnen worden verbonden, zijn opgenomen in artikel Artikel 16 Waarde - Archeologie. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat er eerst een opgraving moet plaatsvinden voordat er gebouwd mag worden. Dit is afhankelijk van de inhoud van het nader archeologisch onderzoek.

De kosten van het archeologisch onderzoek zijn voor rekening van de aanvrager. Dat is een uitvloeisel van het principe dat de verstoorder betaalt, zoals is vastgelegd in de Monumentenwet.

6.2.10.3 Waterstaat-Waterkering

De gronden met de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' zijn primair bestemd voor de bescherming, de instandhouding en het onderhoud van de waterkeringen. Deze bestemming valt samen met andere bestemmingen. Omdat de waterstaatkundige functie primair is, geldt dat andere samenvallende bestemmingen ondergeschikt zijn aan de bestemming 'Waterstaat - Waterkering'.

Bouwwerken zijn in beginsel slechts toegestaan voor zover deze ten dienste staan van de waterkering. Bouwwerken ten behoeve van de samenvallende bestemmingen zijn slechts toegestaan na een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan. Voorwaarde hierbij is dat dit niet ten koste gaat van de belangen van de waterkering en dat hierover vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de beheerder van de waterkering.

6.3 Algemene regels

6.3.1 Antidubbeltelregel

De antidubbeltelregel uit Artikel 18 strekt er toe dat gronden die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning zijn meegenomen, niet nogmaals als zodanig kunnen worden gebruikt. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als (onderdelen van) één bouwvlak van verschillende eigenaars is, of wanneer gronden zijn doorverkocht.

6.3.2 Algemene aanduidingsregel

In dit bestemmingsplan is in Artikel 19 één algemene aanduidingsregel opgenomen. Het betreft de vrijwaringszone rondom de korenmolen 'De Hoop' ten behoeve van een vrije windvang en het zicht op de molen. Om de vrije windvang van en het zicht op de korenmolen aan de Eerste Stationsstraat 37A te garanderen is een molenbiotoop (vrijwaringszone) opgenomen waarbinnen beperkingen gelden ten aanzien van de toegestane bouwhoogtes. De molen zelf ligt buiten het plangebied, maar de molenbiotoop, zijnde een cirkel met een straal van 400 meter rond de molen, ligt gedeeltelijk over het plangebied.

De regeling geldt voor alle bestemmingen die binnen de molenbiotoop liggen.

Er is een afwijkingsbevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders opgenomen om onder voorwaarden af te kunnen wijken van de hoogtebeperkingen.

6.3.3 Algemene afwijkingsregels

Artikel 20 bevat de algemeen gebruikelijke afwijkingsmogelijkheden. Het betreft mogelijkheden voor beperkte afwijkingen van de regels van het bestemmingsplan die gelden voor het gehele plangebied.

Artikel 20.2 is opgenomen, om nadere eisen te kunnen stellen die moeten voorkomen dat een teveel aan GSM-masten en installaties een stedenbouwkundig onwenselijke situatie oplevert. Daarnaast spelen op de achtergrond (in planologisch opzicht niet relevant) klachten op het gebied van de volksgezondheid. Hoewel de meetbare straling voldoende in kaart is gebracht en aan voldoende objectieve normen kan worden getoetst, lijken (nog) niet alle aspecten op het gebied van gezondheid glashelder in beeld te zijn. Vooralsnog heeft de gemeente Zoetermeer besloten vast te houden aan de thans beschikbare wetenschappelijke kennis en het rijksstandpunt. Het beleid voor telecommunicatie is hierop gebaseerd. De afwijkingsregels houden in dat het - onder voorwaarden - mogelijk is om een omgevingsvergunning te verlenen voor het plaatsen van een antennemast met een maximum hoogte van 40 m;

De genoemde omgevingsvergunningen kunnen alleen worden verleend na een belangenafweging zoals opgenomen in artikel 20.3.

6.3.4 Overige regels

In artikel 21.1 is een rangorde aangegeven tussen de dubbelbestemmingen, voor het geval voor dezelfde gronden meerdere dubbelbestemmingen gelden.

Artikel 21.2 bevat een nadere regeling ten aanzien van de verhouding tussen de regels bij dit bestemmingsplan en de regels in de gemeentelijke Bouwverordening. Gebruik is gemaakt van de mogelijkheid die artikel 9, lid 2 Woningwet biedt, om in het bestemmingsplan de aanvullende werking van een aantal regels van stedenbouwkundige aard uit te sluiten. De bepaling bestaat uit een limitatieve opsomming van de regels uit de Bouwverordening die nog wel van toepassing zijn.

 

In artikel 21.3 is een nieuwe regeling voor het parkeren op eigen terrein opgenomen omdat dit niet meer via de Bouwverordening kan worden afgedwongen. Sinds juli 2017 is het toegestaan om een dergelijke regeling in het bestemmingsplan op te nemen.

Bouwplannen kunnen alleen doorgang vinden als de parkeerbehoefte op eigen terrein wordt opgelost. Als dat niet mogelijk is kan bezien worden of er voldoende ruimte is in openbaar gebied in de nabijheid van de locatie, conform de Nota Parkeernormen en uitvoeringsregels.

In artikel 21.7 is een nieuwe regeling opgenomen waarmee een koppeling wordt gelegd tussen nieuwbouw van geluidgevoelige functies en de Wet Geluidhinder zodat zeker wordt gesteld dat alleen een omgevingsvergunning wordt verleend als het bouwplan voldoet aan de voorkeursgrenswaarden van de Wet geluidhinder, dan wel aan het besluit hogere grenswaarden geluid, dat bij dit bestemmingsplan is gevoegd.

6.4 Overgangs- en slotregels

6.4.1 Overgangsrecht

De artikelen 22 en 23 regelen de bebouwing en het gebruik van gronden en opstallen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan in strijd zijn met de bouwregels, gebruiksregels of beide.

6.4.2 Slotregel

In artikel 24 wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Financiële uitvoerbaarheid

7.1.1 Grondexploitatie (artikel 6.12 Wro)

Op grond van het bepaalde in artikel 6.12,  lid 1 Wet ruimtelijke ordening is de gemeenteraad verplicht bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In het onderhavige bestemmingsplan zijn een aantal bouwplannen als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voorzien.

In afwijking van het bepaalde in artikel 6.12, lid 1 Wet ruimtelijke ordening bepaalt lid 2 van dit artikel dat de gemeenteraad kan besluiten bij de vaststelling van het bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• 1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld via gronduitgifte, een anterieure overeenkomst over grondexploitatie);
• 2. het niet noodzakelijk is een tijdvak voor de exploitatie, dan wel een fasering in de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen vast te stellen;
• 3. het stellen van eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijpmaken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied, dan wel het stellen van regels omtrent het uitvoeren van die werkzaamheden, dan wel een uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid niet nodig is.

Een deel van de gronden waarop in het onderhavige bestemmingsplan een bouwplan, als bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, is voorgenomen, is in eigendom bij de gemeente. Het betreft hoofdzakelijk de grond onder de arcades. Het verhaal van kosten van grondexploitatie is hierdoor anderszins verzekerd via de gronduitgifte.

Indien er een noodzaak bestaat om (nadere) locatie-eisen of een fasering vast te stellen, dan zal dit eveneens worden gedaan via de gronduitgifte.

Voor de locaties die niet in eigendom zijn bij de gemeente en waarop in het onderhavige bestemmingsplan een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, is voorgenomen, wordt een anterieure overeenkomst opgesteld tussen gemeente en eigenaar. Het verhaal van de kosten is zodoende anderszins verzekerd.

Met Unibail Rodamco, de eigenaar van het grootste deel van het vastgoed in het Stadscentrum, is een anterieure overeenkomst gesloten ten behoeve van de ontwikkelingen op gronden van Unibail Rodamco.

Op overige locaties in het plangebied, waar voor andere eigenaren bouwplannen zijn voorzien als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro, zijn vooralsnog wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Op dit moment zijn er nog geen overeenkomsten gesloten met die eigenaren. Middels deze wijzigingsbevoegdheden kan flexibel worden ingesprongen op marktontwikkelingen. Het is niet noodzakelijk om ten behoeve van een wijzigingsbevoegdheid een exploitatieplan op te stellen. De economische uitvoerbaarheid van deze locaties zal bij het opstellen van het betreffende wijzigingsplan worden aangetoond.

Gezien het voorgaande is vaststelling van een exploitatieplan bij dit bestemmingsplan niet vereist.

7.1.2 Economische uitvoerbaarheid

Het betreft een herziening van het bestemmingsplan Stadscentrum/Dorpsstraat waarin o.a. transformatie van leegstaande kantoorruimte naar woningen en andere functies mogelijk wordt gemaakt alsmede uitbreiding van bebouwing wordt mogelijk gemaakt.

Voorts is er indirect een aantal ontwikkelingslocaties in het bestemmingsplan opgenomen via een wijzigingsbevoegdheid. Deze ontwikkelingen kunnen pas uitgevoerd worden nadat er een wijzigingsplan is vastgesteld en onherroepelijk is. De economische uitvoerbaarheid van deze locaties zal worden aangetoond in de toelichting behorende bij het wijzigingsplan dat te zijner tijd zal worden opgesteld.

Alle ontwikkellocaties zijn (of komen) in eigendom bij private partijen. Het betreft private ontwikkelingen waarbij de financiële risico's worden gedragen door voldoende draagkrachtige partijen.

De projecten worden op particulier initiatief gerealiseerd. De kosten in verband met de transformatie en uitbreidingen zijn dan ook voor rekening van de initiatiefnemers. De projecten worden gefinancierd uit eigen middelen van de initiatiefnemers.

Eventuele planschadekosten gerelateerd aan de plannen van Unibail-Rodamco, worden afgewenteld op de ontwikkelaar Unibail/Rodamco, zoals is overeengekomen in de grondexploitatie- en realisatieovereenkomst tussen de gemeente Zoetermeer en Unibail/Rodamco.

Eventuele planschadekosten gerelateerd aan plannen van de andere eigenaren in het plangebied zijn gekoppeld aan een wijzigingsbevoegdheid. De wijzigingsbevoegdheid kan pas worden toegepast indien de economische uitvoerbaarheid is aangetoond.

Geconcludeerd kan worden dat de uitvoerbaarheid voldoende is verzekerd.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op 29 maart 2016 is op grond van artikel 2, lid 4 van de Samenspraakverordening besloten om samenspraak te houden op het voorontwerpbestemmingsplan. Dit besluit is gepubliceerd op 7 april 2016 op de gemeentelijke website, het Streekblad en het digitale Gemeenteblad.

Op 7 april 2016 heeft ook de aankondiging plaatsgehad van de verplichte kennisgeving ex artikel 1.3.1. Bro.

Gedurende een periode van zes weken, tot en met 19 mei 2016, bestond de mogelijkheid om samenspraakreacties op het voorontwerp in te dienen. De reacties zijn opgenomen in de Nota van Beantwoording Samenspraak- en overlegreacties. De nota is bijgevoegd in Bijlage 13. Van de mogelijkheid om tegen het samenspraakbesluit bezwaar te maken is geen gebruik gemaakt.

Tevens is op 29 maart 2016 besloten om het voorontwerpbestemmingsplan op grond van artikel 3.1.1. Bro te zenden aan de overleginstanties. De resultaten van het overleg zijn opgenomen in de reeds genoemde Nota van Beantwoording Samenspraak- en overlegreacties.

Op 21 april 2016 is in het kader van de samenspraakprocedure een inloopavond georganiseerd waarvoor alle bewoners en gebruikers van het Stadshart zijn uitgenodigd. Tijdens deze avond konden de plannen worden ingezien, vragen worden gesteld, een toelichting worden verkregen en reacties worden ingediend.

Medio 2017 is gebleken dat de regionale afstemming over de toename van het aantal m2 detailhandel op regionaal niveau diende te worden afgestemd in de nieuw opgerichte Metropool Regio Den Haag-Rotterdam (MRDH). Op 22 september 2017 heeft de Bestuurscommissie Economisch Vestigingsklimaat van de MRDH ingestemd met de uitbreiding van detailhandel in het Stadshart Zoetermeer.

Op 29 november 2017 heeft de Adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland een negatief advies gegeven over de uitbreiding met detailhandel. Van dit advies kan gemotiveerd worden afgeweken.

Op 29 maart 2016 is tevens besloten om het voorontwerpbestemmingsplan te verzenden aan de raadscommissie Stad om aandachtspunten mee te geven. De raadscommissie Stad kan aandachtspunten meegeven die vervolgens worden betrokken bij het opstellen van het ontwerpbestemmingsplan. De commissie heeft geen aandachtspunten meegegeven.

Op 15 mei 2018 heeft het college het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpbesluit hogere waarde geluid met bijbehorende stukken vastgesteld.

Het college heeft op 15 mei 2018 tevens besloten om voor het bestemmingsplan geen milieueffectrapport op te stellen, omdat er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten zijn. In de plantoelichting is in paragraaf 5.1 een vormvrije m.e.r.-beoordeling opgenomen. Hieruit blijkt dat gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, er geen belangrijke negatieve gevolgen zullen optreden voor het milieu.

Het B&W-besluit van 15 mei 2018 is bijgevoegd in Bijlage 14.

Het ontwerpbestemmingsplan is vervolgens op 24 mei 2018 gepubliceerd en heeft vanaf 25 mei 2018 gedurende 6 weken ter inzage gelegen.

Er zijn 5 zienswijzen ingediend. Het college van B&W heeft op 27 november 2018 ingestemd met het raadsvoorstel tot vaststelling van de 1e partiële herziening bestemmingsplan Stadscentrum/Dorpsstraat en het Besluit hogere waarden geluid vastgesteld.

Op 21 januari 2019 heeft de hoorzitting plaatsgehad in de Commissie Stad waarbij de indieners van een zienswijze in de gelegenheid zijn gesteld om hun zienswijze nader toe te lichten. Op 4 februari 2019 heeft de raadscommissie Stad het raadsvoorstel inhoudelijk besproken.

Op 18 februari 2019 heeft de gemeenteraad een besluit over de ingediende zienswijzen genomen en het bestemmingsplan "1e partiële herziening Stadscentrum/Dorpsstraat" gewijzigd vastgesteld. Het raadsbesluit is bijgevoegd in Bijlage 15.

De zienswijzen zijn opgenomen en beantwoord in de Nota van Beantwoording Zienswijzen, februari 2019. Deze is opgenomen in Bijlage 16.

De wijzigingen die de raad ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan heeft aangebracht, en enige kleine ambtelijke aanpassingen, zijn opgenomen in de Nota van Aanpassingen, februari 2019. De Nota van Aanpassingen is opgenomen in Bijlage 17.

Hoofdstuk 8 Handhaving

In februari 2011 heeft de gemeenteraad van Zoetermeer de beleidsnota 'Niet alleen Handhaven', Handhavingsbeleid 2011-2014 vastgesteld. Dit beleid ziet onder meer op het handhaven van bestemmingsplannen. Een belangrijk uitgangspunt in dit beleid is de dubbele regelkring. Dit betekent dat er van wordt uitgegaan dat toezicht en handhaving niet alleen wettelijke taken zijn, maar vooral ook instrumenten om beleidsdoelen te realiseren.

Voor de handhaving is een prioritering ingevoerd. Daarbij zijn weegfactoren benoemd op basis waarvan de onderwerpen die het belangrijkst worden gevonden, het zwaarst worden gewogen. Fysieke veiligheid geldt als belangrijkste weegfactor. Natuur en duurzaamheid is de minst zware weegfactor. Vervolgens zijn voor de handhaving per taakveld bouwen, milieu en openbare ruimte prioriteiten gesteld. De handhaving van bestemmingsplannen valt onder het taakveld bouwen. Bij elk taakveld is een rangschikking ontstaan van zeer grote risico's naar zaken die nauwelijks risico's in zich herbergen. De prioritering wordt vervolgens in jaarlijkse handhavingsuitvoeringsprogramma's vertaald naar aandachtsgebieden, bijvoorbeeld extra aandacht voor illegale dakopbouwen, dakkapellen of illegaal gebruik.

Handhaving kan plaatsvinden via de publiekrechtelijke, privaatrechtelijke en strafrechtelijke weg. Het college van Burgemeester en Wethouders is bevoegd om met bestuursrechtelijke sancties op te treden tegen overtredingen van regels van bestemmingsplannen. De bestuursrechtelijke sancties bestaan uit de bestuursdwang en het opleggen van last onder dwangsom. Door middel van het privaatrecht kan de gemeente op indirecte wijze het bestemmingsplan handhaven. Dat kan door gebruikmaking van haar bevoegdheden als eigenaar of van contractuele bevoegdheden.

De strafrechtelijke vervolging is afhankelijk van het Openbaar Ministerie. Overtredingen op grond van bestemmingsplanregels vallen met ingang van 13 september 2004 onder de Wet op de economische delicten. Strafrechtelijk optreden is gewenst bij overtredingen waarvan de gevolgen niet meer ongedaan gemaakt kunnen worden. De Wet op de economisch delicten biedt verder de mogelijkheid bij het opleggen van de straf rekening te houden met het economisch voordeel dat de overtreder heeft behaald. Ook biedt de wet de mogelijkheid de verplichting op te leggen om op eigen kosten de gevolgen van het delict goed te maken.

Bijlagen

Bijlage 1 Mogelijkheden en effecten optimalisering detailhandel Stadshart Zoetermeer

Bijlage 2 Inventarisatie bestaande horeca-bedrijven Stadscentrum Dorpsstraat

Bijlage 3 Visie Centraal Park Dobbe

Bijlage 4 Berekening verkeersintensiteiten

Bijlage 5 Verkeersintensiteiten

Bijlage 6 Parkeerbalans Stadshart

Bijlage 7 Parkeeronderzoek Markt en Dobbe, Mobycon

Bijlage 8 Akoestisch en luchtkwaliteitsonderzoek

Bijlage 9 Besluit hogere waarde geluid

Bijlage 10 Quick-scan natuurwaarden Stadscentrum-Dorpsstraat

Bijlage 11 Aanvullend overzicht beschermde natuurwaarden Stadscentrum-Dorpsstraat

Bijlage 12 Actualisatie natuurwaarden Stadshart

Bijlage 13 Nota van Beantwoording Samenspraak en overlegreacties

Bijlage 14 B&W-besluit 15 mei 2018

Bijlage 15 Raadsbesluit 18 februari 2019

Bijlage 16 Nota van Beantwoording Zienswijzen

Bijlage 17 Nota van Aanpassingen

Bijlage 18 Uitspraak Raad van State d.d. 16-10-2019