Afrikaweg en omgeving

7.1 Financiële uitvoerbaarheid

7.1.1 Grondexploitatie (artikel 6.12 Wro)

Op grond van het bepaalde in artikel 6.12,  lid 1 Wro is de gemeenteraad verplicht bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen.

Het Bro schrijft voor dat er sprake is van een bouwplan indien het bestemmingsplan in de volgende mogelijkheden voorziet:

• a. de bouw van een of meer woningen;
• b. de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
• c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m2 bvo of met een of meer woningen;
• d. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1500 m2 bvo bedraagt;
• f. de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m2 bvo.

In het onderhavige bestemmingsplan zijn bouwplannen als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voorzien.

In afwijking van het bepaalde in artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening bepaalt lid 2 van dit artikel dat de gemeenteraad kan besluiten bij de vaststelling van het bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• 1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld via gronduitgifte, een anterieure overeenkomst over grondexploitatie);
• 2. het niet noodzakelijk is een tijdvak voor de exploitatie, dan wel een fasering in de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen vast te stellen;
• 3. het stellen van eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied, dan wel het stellen van regels omtrent het uitvoeren van die werkzaamheden, dan wel een uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid niet nodig is.

Bovendien bepaalt artikel 9.1.20 van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening dat de verplichting om op basis van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan vast te stellen niet geldt voor de gronden waarvoor de nog onbenutte bouwruimte uit het voorgaande bestemmingsplan ongewijzigd wordt overgenomen in een nieuwe bestemmingsplan.

Voor de gronden waarop in het onderhavige bestemmingsplan bouwplannen als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening zijn voorzien, geldt het volgende. De bouwplannen waren reeds op basis van het geldende bestemmingplan mogelijk. Hiervoor geldt dat sprake is van het ongewijzigd overnemen van onbenutte bouwruimte. Met in achtneming van artikel 9.1.20 van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening is het niet mogelijk om een exploitatieplan vast te stellen voor deze locaties.

Gezien het voorgaande kan bij de vaststelling van dit bestemmingsplan worden besloten geen exploitatieplan vast te stellen, omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd is.

7.1.2 Economische uitvoerbaarheid

De gronden waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft is bestaand stedelijk gebied, waarbinnen een aantal locaties ligt waar ontwikkelingen zijn te verwachten.

De ontwikkellocaties zijn benoemd en omschreven in paragraaf 4.2.1. Voor zover de ontwikkellocaties in eigendom zijn bij de gemeente, zijn de ontwikkelingen financieel uitvoerbaar. Het betreft gronden die in de feitelijke situatie nog niet zijn ingevuld. Deze gronden zullen door de gemeente verkocht worden aan particuliere ontwikkelaars. Voor alle gronden wordt verwacht dat de grondverkoopopbrengsten de plankosten, de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken en de eventuele kosten voor planschade en bodemsanering zullen dekken.

Voor zover de ontwikkellocaties in particulier eigendom zijn, zijn de ontwikkelingen eveneens financieel uitvoerbaar. Het betreft private ontwikkelingen, waarbij de risico's worden gedragen door voldoende draagkrachtige partijen.

De infrastructurele aanpassingen in het plangebied (zie paragraaf 4.2.2 Verkeerseffecten als gevolg van planontwikkeling) worden gedekt uit gemeentelijke middelen.

De financiële haalbaarheidsstudies, de grondexploitaties en overeenkomsten met betrekking tot bovengenoemde ontwikkelingen zijn vertrouwelijk. Deze informatie geeft namelijk inzicht in alle kosten en opbrengsten. Daarin zijn alle te maken kosten, zoals diverse bijdragen van zowel publieke als private partijen opgenomen. De kosten van eventuele planschadevergoedingen en andere vormen van nadeelcompensatie zijn daarin meegenomen.

Op basis van de haalbaarheidsstudies, grondexploitaties en overeenkomsten en nog te sluiten overeenkomsten met verschillende partijen, zijn de op ontwikkeling gerichte delen van het bestemmingsplan financieel uitvoerbaar.

7.1.3 Planschade

Tot slot is door middel van een risicoanalyse de mogelijke planschade onderzocht. De conclusie is dat er geen sprake is van planschade ten gevolge van de toekomstige inwerkingtreding van het bestemmingsplan Afrikaweg en omgeving. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar bijlage 9 van deze toelichting.