De Hooghe Heerlyckheid

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Al enkele jaren heeft de gemeente Albrandswaard een herontwikkeling van het centrum van Rhoon voor ogen. In eerste instantie lag hier een relatief grote rol voor de gemeente, maar die is, gezien de veranderende marktomstandigheden en de terugtrekkende rol van de overheid, niet meer zo vanzelfsprekend. Bij het vaststellen van het bestemmingsplan Rhoon Dorp in 2014 is er dan ook voor gekozen om de herontwikkeling over te laten aan initiatiefnemers uit de markt, waarbij de gemeente de regie houdt.

Om die reden is in dit bestemmingsplan, voor de gronden die onderdeel uitmaken van het centrumgebied, een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Marktinitiatieven kunnen zo getoetst worden aan de ambities van de gemeente voor het centrum.

De Hooghe Heerlyckheid Rhoon CV heeft het plan opgevat om op hoek van de Dorpsdijk en Rijsdijk woningbouw te ontwikkelen in combinatie met centrumfuncties op de begane grond. Het project heeft de naam 'De Hooghe Heerlyckheid' gekregen.

Figuur 1.1 Situatie bestaand (bron: bing maps)

1.2 Geldende planologische regeling

Ter hoogte van het projectgebied geldt het bestemmingsplan 'Rhoon Dorp, vastgesteld op 14 juli 2014. Ter plaatse geldt de bestemming 'dienstverlening', 'centrum' en 'verkeer-verblijfsgebied'. Op deze gronden is binnen de bestemming 'dienstverlening', dienstverlening en wonen toegestaan. Binnen de bestemming 'centrum' zijn onder meer de functies dienstverlening, detailhandel, horeca, wonen en kantoren toegestaan. De bestemming 'verkeer-verblijfsgebied' is bedoeld voor verblijfsfuncties zoals wegen, pleinen en voet- en fietspaden. De bestemmingen 'detailhandel' en 'centrum' hebben een bouwvlak (centrum deels) waarbinnen bebouwing is toegestaan. De maximale bouwhoogte ligt binnen de bestemming 'detailhandel' op 8 meter en binnen 'centrum' op 9 meter.

Voor de gronden geldt tevens een wijzigingsbevoegdheid. Deze bevoegdheid maakt het mogelijk, om binnen de wijzigingsregels, de bestemmingen te wijzigen in één of een combinatie van de bestemmingen 'bedrijf', 'centrum', 'detailhandel', 'dienstverlening', 'groen', 'kantoor', 'maatschappelijk', 'tuin/tuin- 1', 'verkeer-verblijfsgebied', 'water' en/of 'wonen'.

De beoogde ontwikkeling is niet rechtstreeks mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan. Wel is de ontwikkeling mogelijk op basis van de wijzigingsbevoegdheid. Op grond daarvan is voorliggend wijzigingsplan opgesteld.

Figuur 1.2 Uitsnede geldend bestemmingsplan Rhoon Dorp

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het plangebied en de toekomstige ontwikkeling beschreven. Ook wordt hier getoetst aan de wijzigingsregels uit het bestemmingsplan Rhoon Dorp. In hoofdstuk 3 wordt de ontwikkeling getoetst aan het relevante beleid waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking. In hoofdstuk 4 vind toetsing aan de sectorale aspecten plaats In hoofdstuk 5 worden de regels toegelicht en tot slot wordt in hoofdstuk 6 de uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Ontwikkeling

2.1 Huidige situatie

Het plangebied wordt omsloten door de Rijsdijk, Dorpsdijk, Sibeliusstraat en (gedeeltelijk) Tsjaikovskistraat en staat ook wel bekend onder de naam 'Rabobank-strip', zie figuur 2.1.

De Dorpsdijk is een belangrijke centraal gelegen dijk binnen het plangebied. Er is sprake van een gemengd karakter met naast woonfuncties eveneens commerciële voorzieningen en dienstverlening. Aan de zuidzijde van het plangebied takt de Rijsdijk aan op de Dorpsdijk. De directe omgeving wordt gekenmerkt door bebouwing in twee lagen al dan niet met een kap. De bebouwing is in verschillende perioden gebouwd tussen eind 19e eeuw en eind 20e eeuw. Hierdoor is er een zeer gevarieerd straatbeeld ontstaan, wat de stedenbouwkundig samenhang niet ten goede is gekomen. Aan de overzijde van het plangebied bevindt zich het autogaragebedrijf (Palsgraaf B.V.) en een voormalige boerderij 'Het Boerderijtje' (Dorpsdijk 116). Deze bebouwing is wat lager, één bouwlaag met kap.

Aan de achterzijde, aan de oostkant van de Sibeliusstraat is omstreeks 2008 het appartementencomplex 'Het Licht' opgeleverd. Dit complex bestaat uit vier bouwlagen en heeft een eigentijdse moderne uitstraling.

Figuur 2.1 Ligging plangebied (bron: bing maps)

Het plangebied ligt aan de rand van het winkelgebied van Rhoon. Mede vanwege haar ligging op de hoek Dorpsdijk met de Rijsdijk is hier sprake van een entree van het winkelgebied. In onderstaande figuur is het totale winkelgebied weergegeven.

Figuur 2.2 Winkelgebied centrum Rhoon

2.2 Toekomstige situatie

Vertrekpunt bij de herontwikkeling van de 'Rabobank-strip' is om de Dorpsdijk haar 'centrale' rol als winkelstraat weer terug te geven met behoud van het dorpse karakter Daarnaast is aandacht besteed aan versterking van de aantrekkelijkheid van het bestaande winkelgebied door onder andere een doorsteek te maken vanaf de Tsjaikovskistraat naar de Dorpsdijk. Door het creëren van een aantrekkelijke (winkel)plint in combinatie met een karakteristieke historiserende architectuur ontstaat ter hoogte van het plangebied een kwalitatieve en levendig centrum.

 

Het totale bouwvolume telt 31 luxe appartementen van verschillende groottes en vormt, gezien vanaf de Rijsdijk, samen met het naastgelegen appartementencomplex 'Het Licht' een aaneengesloten volume binnen het centrum van Rhoon. De huidige expeditiestraat (Sibeliusstraat) geeft toegang tot een parkeervoorziening van de appartementen. Het dak van de parkeervoorziening kan worden ingericht als daktuin voor de bewoners.

 

Het idee achter het plan is om de kleinschaligheid van de totale plan te benadrukken. Dit is onder andere gedaan door te kiezen voor een verticale geleding en een afwisseling in kleurstelling. Daarnaast is de hoogte van de bebouwing aan de Dorpsdijk beperkt tot drie lagen (plint – woonlaag - kap). Aan de Rijsdijk is dit één laag hoger (plint - 2 woonlagen - kap). De vierde toplaag met penthouse is beperkt en bovendien is de voorgevel terugliggend geplaatst, waardoor de bovenste appartementen vanaf de Dorpsdijk aan het oog worden onttrokken. Op de hoek van de Rijsdijk en Dorpsdijk bevindt zich de entree van de appartementen en is een hoogte accent in gedachte om het begin van het winkelgebied te markeren.

Alle appartementen worden via een galerij aan de binnenzijde van het complex ontsloten. In de verdeling van de woningen is verder gestreefd naar een mix van prijsklassen en doelgroepen met een accent op senioren.

Figuur 2.3 Voorlopige impressie bouwplan toekomstige situatie

Het beoogde bouwplan past prima binnen de ambitie van Rhoon om het winkelgebied te vernieuwen en te versterken. De verouderde bebouwing wordt gesloopt en maakt plaats voor een nieuw gebouw met een eigen karakter. Door in de architectuur enerzijds aansluiting te zoeken bij de historische bebouwing aan de Dorpsdijk en anderzijds bij de nieuwbouw aan de Sibeliusstraat wordt een verbindende schakel gecreëerd. Ook het entreegebied wordt duidelijker gemarkeerd zodat het voor de bezoekers van het centrum duidelijk is dat zij het centrum betreden.

De bouwhoogte is hoger dan in de huidige situatie het geval is. De getrapte benadering in de architectuur zorgt ook hier voor een vloeiende overgang tussen bestaand en nieuw.

Bezonningstudie

Om de effecten van de nieuwbouw op de omliggende bebouwing in kaart te brengen is een bezonningstudie uitgevoerd. Deze studie is opgenomen in bijlage 4 bij de toelichting. De bezonningstudie gaat uit van de planologische mogelijkheden. Omdat het beoogde bouwplan niet de maximale planologische mogelijkheden benut zal de feitelijke situatie iets verschillen ten opzichte van de berekende situatie.

Afhankelijk van het jaargetijde ontstaat er als gevolg van de nieuwbouw in de ochtend schaduwwerking op de bebouwing aan de overzijde van de Dorpsstraat en in de middag op de noordelijk gelegen bebouwing. De omliggende bebouwing heeft hoofdzakelijk een centrumfunctie en geen woonfunctie. De schaduwwerking is echter niet zo groot dat er sprake is van een onacceptabele situatie.

In de middag en avond veroorzaakt de nieuwbouw schaduwwerking op het woongebouw 'Het Licht'. De schaduwwerking treedt op aan de westzijde van het complex. Dit betreft de kopse kant waar geen gevelopeningen aanwezig zijn. Om die reden wordt de schaduwwerking als gevolg van de nieuwbouw dan ook niet als onacceptabel beschouwd.

2.3 Stedenbouwkundige uitgangspunten

Het beoogde bouwplan gaat uit van 31 koopappartementen in de midden en dure sector, alsmede maximaal 529 m² commerciële ruimte op de begane grond. Het oppervlak van de appartementen varieert van 80 m² tot 181 m². Het plan voorziet verder in de aanleg van 75 parkeerplaatsen waarvan 67 op eigen terrein en 8 in de openbare ruimte. Van de in totaal 75 parkeerplaatsen zijn er 51 parkeerplaatsen besloten en 24 parkeerplaatsen openbaar toegankelijk.

De bebouwing komt grotendeels op dezelfde plek te staan als de huidige bebouwing op de hoek Dorpsdijk en Rijsdijk.

Het voorlopige bouwplan heeft globaal de vorm van een 'C' met de lange zijde gericht op de Dorpsdijk. De commerciële ruimte is geconcentreerd in de noordwestelijke plint van het gebouw. Op het resterende deel van de begane grond zijn bergingen, verkeersruimtes en twee appartementen beoogd. Op de verdiepingen zijn de overige appartementen gesitueerd.

De bebouwing bestaat uit vier bouwlagen, waarbij de vierde laag aan de zijde van de Dorpsdijk terug is gelegd ten opzichte van de voorgevel. Op de hoek Rijsdijk met de Dorpsdijk is een hoogteaccent beoogd. De maximale bouwhoogte van het hoogteaccent ligt op circa 15 meter. Voor het overige deel zal de bouwhoogte op maximaal 13,8 meter liggen.

Het terrein binnen de 'C' wordt ingericht voor parkeren op maaiveld. Hier is ruimte voor 67 parkeerplaatsen. Het terrein wordt ontsloten via de Tsjaikovskistraat en de Sibeliusstraat.

Figuur 2.4 Situatieschets begane grond bouwplan

Beeldkwaliteitsplan Rhoon Centrum

Op 19 december 2016 heeft de gemeenteraad het 'Beeldkwaliteitsplan Rhoon Centrum' vastgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan vormt een kapstok om de verschillende ontwikkelingen in het centrum van Rhoon te toetsen op samenhang. Het beeldkwaliteitsplan is richtingegevend voor wat betreft stedenbouwkundige structuur, inrichting van de openbare buitenruimte en de architectuur van gebouwen. Daarvoor zijn de volgende randvoorwaarden opgenomen in het beeldkwaliteitsplan:

Figuur 2.5 Randvoorwaarden bebouwing beeldkwaliteitsplan Rhoon Centrum

In het ontwerp voor de Hooghe Heerlyckheid is rekening gehouden met de randvoorwaarden die zijn gesteld in het beeldkwaliteitsplan. De ontwikkeling draagt dan ook bij aan de vernieuwing van het centrum waarbij de bestaande en gewenste kwaliteiten van het centrum worden versterkt.

2.4 Toetsing wijzigingsregels

Geconstateerd wordt dat het bouwplan strijdig is met het vigerend bestemmingsplan 'Rhoon Dorp'. Voor het centrum van Rhoon is echter een wijzigingsbevoegdheid opgenomen op basis waarvan voorliggend wijzigingsplan is opgesteld. De beoogde ontwikkeling is getoetst aan de wijzigingsregels.

De wijzigingsregels luidden als volgt:

35.3 wetgevingszone - wijzigingsgebied 2

Burgemeester en wethouders kunnen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 2' de bestemmingen van de gronden wijzigen in bestemmingen 'Bedrijf', 'Centrum', 'Detailhandel', 'Dienstverlening', 'Groen', 'Kantoor', 'Maatschappelijk', 'Tuin/ Tuin- 1', 'Verkeer - Verblijfsgebied', 'Water' en/of 'Wonen', onder voorwaarden dat:

• a. vooraf een bouwplan met inrichtingsplan is opgesteld;
• b. het dorpskarakter behouden blijft;
• c. een duidelijke relatie gelegd wordt tussen de Julianastraat, Dorpsdijk en Strawinskyplein om één centrum te creëren;
• d. de toegestane situering en de toegestane goothoogten en/of bouwhoogte van de bebouwing gehandhaafd blijven;
• e. in afwijking van het bepaalde onder d is een andere situering en bouwhoogte tot 15 m toegestaan, mits uit een inrichtings- en of verkavelingsplan blijkt dat de nieuwbouw stedenbouwkundig zorgvuldig wordt afgestemd op de omgeving:
• f. in aanvulling van het bepaalde onder e dient in geval van een ontwikkeling nabij/ter plaatse het garagebedrijf Dorpsdijk 120 te Rhoon tevens het volgende in acht genomen te worden:
  • 1. de privacy van bewoners van de woning aan Werkersdijk 3 mag niet onevenredig worden geschaad (overeenkomstig de uitspraak van de Raad van State (datum 04-08-2010, nr. 200908404/1/R1)), dit dient door de initiatiefnemer(s) van de ontwikkeling te zijn aangetoond;
  • 2. de bewoners van de woning aan Werkersdijk 3 worden betrokken bij de plannen voor de ontwikkeling;
  • 3. ter voorkoming van ernstige gevolgen voor het woongenot van de bewoners van de Werkersdijk 3 dient bij een ontwikkeling ter plaatse rekening gehouden te worden met een bouwhoogte die, in combinatie met de afstand tot de woning Werkersdijk 3 aanvaardbaar is en niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening zodat privacy, bezonning en waarde van de woning gehandhaafd blijven. Indien hier, al dan niet in overleg met de bewoners van de Werkersdijk 3, van afgeweken wordt zal hiervoor planschade vergoedt worden aan de bewoners van de Werkersdijk.
• g. in aanvulling van het bepaalde onder e dient in geval van een ontwikkeling nabij/ter plaatse het garagebedrijf Dorpsdijk 120 te Rhoon tevens het volgende in acht genomen te worden:
• h. de privacy van bewoners van de woning aan Werkersdijk 3 mag niet onevenredig worden betekent voor het centrum;
• i. de vestiging van detailhandel aan de looproute wordt gesitueerd zoals opgenomen in de toelichting van dit bestemmingsplan;
• j. in afwijking van het bepaalde onder f geldt dat de vestiging van detailhandel buiten de looproute mag worden gesitueerd, mits dit een meerwaarde betekent voor het centrum;
• k. geen onevenredige hinder (bezonning en privacy) optreedt voor de omliggende bestaande woningen;
• l. de maximale uitbreiding van het vloeroppervlak ten opzichte van de bestaande situatie volgens onderstaande verdeling plaatsvindt;
  • 1. 1.416 m2 t.b.v. van dagelijkse voorzieningen;
  • 2. 1.020 m2 t.b.v. niet dagelijkse artikelen;
  • 3. 707 m2, t.b.v. horeca;
  • 4. 758 m2 t.b.v. overige functies;
• m. het bestaande garagebedrijf mag worden gehandhaafd dan wel binnen de bestemming 'Bedrijf' worden verplaatst, mits geen uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten plaatsvindt en de hinder voor de omgeving niet toeneemt;
• n. bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid voldoende afstand tot het bestaande garagebedrijf wordt gehouden waarbij voor de milieuzonering toepassing zal worden gegeven aan bijlage 1;
• o. voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid zoals in het CROW is opgenomen;
• p. toepassing wordt gegeven aan het bepaalde in lid 35.10;
• q. een gefaseerde toepassing van de wijzigingsbevoegdheid is toegestaan.

Toetsing wijzigingsregels

• a. Een bouwplan inclusief inrichting is opgesteld.
• b. Het bouwplan heeft als uitgangspunt het behoud van het dorpse karakter en het versterken van de Dorpsdijk als winkelstraat.
• c. De nieuwe bebouwing komt op nagenoeg dezelfde plaats te staan als de huidige bebouwing. De nieuwbouw grenst direct aan het recent gebouwde appartementencomplex 'Het Licht'.
• d. Het voorlopige bouwplan overschrijdt de huidige toegestane goot- en bouwhoogten. Zie verder de regels onder e.
• e. Het bouwplan is zorgvuldig ingepast in de omgeving (paragraaf 2.2) en sluit aan op recente nieuwbouwprojecten in het centrum. Het dorpse karakter blijft behouden. De maximale bouwhoogte van 15 meter wordt niet overschreden.
• f. Het bouwplan bevindt zich tegenover de garage aan de Dorpsdijk 120. De regels onder lid f 1, 2 en 3 hebben betrekking op een herontwikkeling ten aanzien van het garagebedrijf. Voorliggend plan ziet hier niet op zodat deze regels verder niet van toepassing zijn. Overigens blijkt op basis van de uitgevoerde bezonningsstudie (bijlage 4) dat er geen sprake is van een nadeligere situatie voor de bewoners van Werkersdijk 3.
• g. Zie de toetsing onder punt f.
• h. Zie de toetsing onder punt f.
• i. In het bouwplan is detailhandel gesitueerd aan de looproute voor het centrum zoals beschreven in de toelichting op het bestemmingsplan 'Rhoon Dorp'.
• j. Zie punt i, dit onderdeel is verder niet van toepassing.
• k. Op basis van de uitgevoerde bezonningstudie, bijlage 4, blijkt dat er geen sprake is van een onaanvaardbare nadelige situatie voor omwonenden. Zie voor een verdere toelichting paragraaf 2.2.
• l. Het bouwplan gaat uit van 529 m² bvo. Er is in de bestaande situatie meer vierkante meter bedrijfsruimte aanwezig. Aan dit aspect wordt dus voldaan. Overigens is er nog (beperkt) planologische uitbreidingsruimte voor commerciële ruimten in het centrum van Rhoon, zodat een eventuele beperkte uitbreiding evenwel mogelijk is.
• m. Het bestaande garagebedrijf maakt geen onderdeel uit van het plangebied.
• n. Er wordt voldaan aan de richtafstanden, zie toetsing omgevingsaspecten in paragraaf 4.4.
• o. In het wijzigingsplan is vastgelegd dat moet worden voldaan aan de parkeernormen voor Rhoon centrum zoals door de gemeente vastgesteld. Deze normen zijn gebaseerd op het CROW. Indien niet kan worden voldaan aan de parkeernormen dan kan de ontwikkeling geen doorgang vinden. Op basis daarvan kan worden geconcludeerd dat het wijzigingsplan voldoende waarborgen biedt om bij ontwikkeling van de gronden voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid.
• p. Artikel 35.10 beschrijft dat de ontwikkeling dient te worden getoetst aan relevante omgevingsaspecten. Zie hiervoor de toetsing aan omgevingsaspecten in hoofdstuk 4. De economische uitvoerbaarheid is verder verzekerd met het vastleggen van een anterieure overeenkomst tussen ontwikkelaar en de gemeente, zie hoofdstuk 6.
• q. Van deze mogelijkheid wordt gebruik gemaakt.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het beoogde bouwplan past binnen de wijzigingsregels. Op basis daarvan is voorliggend wijzigingsplan opgesteld.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

SVIR en Barro

Op rijksniveau zijn de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) vastgesteld. Vanwege de kleinschaligheid van de voorgenomen ontwikkeling is er geen sprake van strijd met het Barro, die gekenmerkt wordt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Relevant onderdeel van de SVIR is het toetsen van een beoogde ontwikkeling aan de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Dit is de reden dat in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de “ladder voor duurzame verstedelijking” is opgenomen. De bouw van nieuwe woningen wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarom is in deze verkenning de behoefte, locatiekeuze en ontsluiting onderbouwd aan de hand van de ladder.

Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro)

De ladder bestaat uit de volgende drie treden:

• a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Toetsing initiatief aan rijksladder

Trede 1: behoefte

De bouw van meer dan 12 woningen binnen bestaand stedelijk gebied wordt (op basis van actuele jurisprudentie) gezien als stedelijke ontwikkeling. De realisatie van appartementen voorziet in een actuele regionale behoefte. De relevante woonregio is de (voormalige stads)regio Rotterdam en de subregio Zuidrand.

De behoefte is in diverse beleidsstukken die hierna worden behandeld onderbouwd. Daaruit blijkt dat er in de relevante regio behoefte is aan appartementen in het dorpse woonmilieu die de doorstroming kunnen bevorderen en geschikt zijn voor senioren. Het aantal appartementen in Albrandswaard is beperkt. Het plan draagt daarmee bij aan het realiseren van de provinciale en regionale doelstelling om te voorzien in een meer gevarieerd aanbod aan woonmilieus. Het realiseren van appartementen in het middeldure en dure segment draagt bij aan het vasthouden van de hogere inkomens. De appartementen geven daarnaast invulling aan de behoefte van senioren en brengen de doorstroming op gang.

De behoefte aan maximaal 529 m2 commerciële ruimte is niet nader onderzocht, omdat in de huidige situatie al ruim 300 m2 commerciële ruimte en ruim 400 m2 dienstverlening feitelijk aanwezig is. De hoeveelheid commerciële ruimte neemt in de nieuwe situatie toe en de hoeveelheid dienstverlening neemt af. Bovendien is op basis van de wijzigingsbevoegdheid (Artikel 35.3 wetgevingszone - wijzigingsgebied 2) in het vigerende bestemmingsplan een toename van commerciële ruimte mogelijk.

Trede 2: locatiekeuze

De locatie is een binnenstedelijke transformatielocatie. Op de locatie staat nu verouderde bebouwing (winkels, woningen, voormalige bank, garageboxen).

Op basis van het bestemmingsplan zijn op een groot deel van de locatie al stedelijke functies mogelijk met een bouwhoogte van 8 meter en deels met een goothoogte van 6 meter en een nokhoogte van 9 meter.

Binnen de centrumbestemming is op de begane grond detailhandel, dienstverlening en horeca mogelijk. Vanaf de eerste verdieping is wonen mogelijk. In de zuidwestelijke hoek van het plangebied is dienstverlening mogelijk.

Een deel van de nieuwe bebouwing valt binnen de bestemming verkeer.

In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de herontwikkeling van het gebied mogelijk te maken. Op basis hiervan kan de woonfunctie en commerciële functie gerealiseerd worden en is deels een hogere bouwhoogte van 15 meter mogelijk.

Om het bouwplan - met hogere bebouwing en ook wonen in de zuidwesthoek van het plangebied - mogelijk te maken is gebruikmaking van de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid of afwijking van het bestemmingsplan noodzakelijk.

In de gemeentelijke structuurvisie is een grote markt geconstateerd voor centraal gelegen seniorenappartementen. Het plangebied is een geschikt woonmilieu voor 'ondernemende senioren' door de ligging in het centrum, nabij voorzieningen.

Met de keuze voor intensiever ruimtegebruik op een binnenstedelijke transformatielocatie in het centrum wordt voldaan aan de voorkeursvolgorde voor verstedelijking.

Trede 3: ontsluiting

Omdat de locatie voldoet aan stap 2 is toetsing aan de derde trede niet noodzakelijk. Dat neemt echter niet weg dat de locatie passend is ontsloten voor de woonfunctie en commerciële functies. De locatie ligt in het voorzieningencentrum van Rhoon. De locatie ligt op loopafstand van een bushalte (circa 300 meter) en op circa 400 meter van een metrohalte.

Op de locatie worden voldoende parkeerplaatsen aangelegd om te kunnen voorzien in de parkeerbehoefte.

Conclusie
Uit de bovenstaande toetsing en de nadere onderbouwing in paragraaf 3.5 blijkt dat met de ontwikkeling sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de rijksladder voor duurzame verstedelijking. Het rijksbeleid staat de ontwikkeling niet in de weg.

3.2 Provinciaal beleid

Visie ruimte en mobiliteit (2014)

Vier rode draden geven richting aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie:

• beter benutten en opwaarderen van wat er is,
• vergroten van de agglomeratiekracht,
• verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit,
• bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

De aantrekkingskracht van de stedelijke agglomeratie wordt niet alleen bepaald door schaal- en clustervoordelen. Een groene dooradering van de steden en een aantrekkelijke groene ruimte buiten de steden zijn voorwaarden voor een duurzaam woon- en leefklimaat en een wervend vestigingsklimaat binnen het stedelijk gebied.

De provincie beschikt al enige tijd over een kwaliteitskaart die de kwaliteitsambities van de provincie toont en in een geactualiseerde vorm onderdeel is van deze Visie ruimte en mobiliteit. De kwaliteitskaart staat met de bijbehorende uitwerking in richtpunten aan de basis van de gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit, die een handreiking vormen voor het gebiedsspecifiek omgaan met ruimtelijke kwaliteit.

Toetsing initiatief aan de Visie ruimte en mobiliteit

Het projectgebied is op de kaart 'Beter benutten bebouwde ruimte' aangewezen als bestaand stads- en dorpsgebied. Het project geeft dan ook invulling aan de rode draad 1 en 3.

Verordening ruimte (geconsolideerde versie 4 februari 2016)

In samenhang met de Visie Ruimte en Mobiliteit is de Verordening ruimte 2014 opgesteld. De regels in deze verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke bestemmingsplannen. Het volgende is relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Artikel 2.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

Lid 1 Ladder voor duurzame verstedelijking

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:

• 1. de stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte, die zo nodig regionaal is afgestemd;
• 2. in die behoefte wordt binnen het bestaand stads- en dorpsgebied voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, of
• 3. indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stads- en dorpsgebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt gebruik gemaakt van locaties die,
  • a. gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld,
  • b. passen in de doelstellingen en richtpunten van de kwaliteitskaart van de Visie ruimte en mobiliteit, waarbij artikel 2.2.1 van toepassing is, en
  • c. zijn opgenomen in het Programma ruimte, voor zover het gaat om locaties groter dan 3 hectare.

Lid 2 Bestaand stads- en dorpsgebied

Onder bestaand stads- en dorpsgebied als bedoeld in het eerste lid, onder b, wordt verstaan: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing, met inbegrip van daartoe bouwrijp gemaakte terreinen, ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid (uitgezonderd glastuinbouw), detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.

Lid 3 Toepassing ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau

Gedeputeerde Staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid, kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie als motivering of gedeeltelijke motivering dat de stedelijke ontwikkeling voldoet aan het eerste lid.

Toetsing initiatief aan provinciale ladder

De realisatie van woningen wordt gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling die getoetst moet worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 1.1.1 Bro). De relevante regio voor toetsing is de regio Rotterdam.

Lid 1

1 De actuele regionale behoefte aan woningen is nader onderbouwd in hoofdstuk 2. (zie ook de toetsing aan de rijksladder in paragraaf 3.1).

2 In dit geval wordt gebruik gemaakt van een binnenstedelijke transformatielocatie. Daarom is toetsing aan lid 1 sub 3 niet noodzakelijk.

Lid 2

De locatie valt onder de provinciale definitie van bestaand stads- en dorpsgebied. Het plangebied is in de Visie Ruimte en Mobiliteit aangemerkt als 'beter benutten bebouwde ruimte'. Het plan geeft hier invulling aan omdat sprake is van een intensievere benutting van stedelijk gebied.

Figuur 3.1 Uitsnede kaart BSD en uitsnede visiekaart 'beter benutten bebouwde ruimte'(bron: provincie Zuid-Holland)

Lid 3

De regionale woonvisie is door de provincie aanvaard. De locatie is met 34 woningen in 2018 opgenomen in de regionaal afgestemde planning (locatie 'Centrum Rhoon (Rabobank-locatie)').

Conclusie

De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de provinciale ladder. Het provinciaal beleid staat de ontwikkeling niet in de weg.

3.3 Regionaal beleid

Gebiedsprofiel IJsselmonde

Voor het gebied IJsselmonde is in navolging van vele andere gebieden in de provincie, een gebiedsprofiel opgesteld. Dit gebiedsprofiel omvat een beschrijving van karakteristieken, ontwikkelingen, kwaliteiten en ambities in het gebied. Het opgestelde gebiedsprofiel IJsselmonde grenst aan de kern van Rhoon. Enkele belangrijke uitwerkingen die voortkomen uit het gebiedsprofiel en van toepassing zijn op Rhoon zijn de volgende:

• a. Rhoon wil zich ontwikkelen tot een chic, modern en duurzaam dorp. Dit komt tot uitdrukking door een hoogwaardige inrichting van met name de omgeving van het kasteel, het dorpshart met de Groene Brink en het recreatiegebied rondom de jachthaven.
• b. De verschillende sleutellocaties van het dorp worden goed en logisch met elkaar en met het buitengebied verbonden. Hierbij fungeert het centrum als concentratiepunt voor routes en attracties en draagt bij aan de aantrekkelijkheid van Stadslandschap IJsselmonde.
• c. Er wordt ingezet op het behoud en de versterking van de historische dijklinten. Er is hier beperkt ruimte voor nieuwe ontwikkelingen, vanwege de dichtheid van het dijklint. Bij de inpassing van (vervangende) nieuwbouw wordt rekening gehouden met de huidige korrel, de nokrichting, het profiel en variatie in bebouwing.
• d. Nieuwe ontwikkelingen worden zoveel mogelijk gerealiseerd binnen bestaand bebouwd gebied. Hierbij worden waardevolle patronen en elementen herkenbaar opgenomen in de structuur van de ontwikkeling. Waar mogelijk wordt de relatie met het omliggende landschap opgezocht door nieuwe (zicht)relaties.

Toetsing initiatief aan het regionaal beleid

De ontwikkeling draagt bij aan een moderner en duurzaam centrum van Rhoon. De ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand bebouwd gebied en geeft zo invulling aan stap 1 en 4 van het Gebiedsprofiel IJsselmonde.

Conclusie

De ontwikkeling geeft invulling aan het gebiedsprofiel IJsselmonde. Het regionaal beleid staat de ontwikkeling niet in de weg.

3.4 Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie Albrandswaard 2025

De Toekomstvisie Albrandswaard 2025 is vastgesteld op 15 april 2013. In de toekomstvisie wordt aangegeven hoe de gemeente zich op het gebied van werken, wonen, onderwijs, recreatie en bestuur wil ontwikkelen, om aan te sluiten bij de wensen en de opvattingen van huidige en toekomstige generaties. De gewenste ontwikkelingsrichting is gevat in vijf o's: Ondernemen (werken), Ontspannen (recreëren), Ontmoeten (wonen), Ontplooien (leren) en Ontketenen (besturen). In de Toekomstvisie en het bijbehorend Ingrediëntenboek zijn initiatieven en ideeën bijeengebracht om te laten zien op welke manieren de gewenste ontwikkelingsrichting bereikt kan worden. Concrete keuzes moeten de komende jaren door de burgers van Albrandswaard zelf gemaakt worden. De gemeente heeft de taak om initiatieven van burgers, organisaties en bedrijven te ondersteunen en de gewenste ontwikkelingsrichting van de visie te bewaken. Aan initiatieven en ideeën die passen in de maatschappelijke en economische omstandigheden op weg naar 2025 worden door de gemeente

medewerking verleend.

De vastgestelde toekomstvisie is ook vertaald in een gemeentelijke structuurvisie. Deze structuurvisie is hierna nader beschreven.

Structuurvisie Albrandswaard

De Structuurvisie Albrandswaard is op 15 april 2013 vastgesteld. Deze structuurvisie is een uitwerking van de Toekomstvisie Albrandswaard 2025. De structuurvisie kent een kernkoers. Deze kernkoers is gericht op vijf pijlers, te weten:

• 1. Van meer naar beter: In plaats van uitbreiden wordt de aandacht verplaatst naar het verbeteren van de gebieden die er al zijn.
• 2. Identiteit dorpen versterken: Ieder dorp vanuit zijn eigen uitstraling en identiteit versterken. De omliggende polders worden hierbij betrokken.
• 3. Clusteren: Elk dorpskern gaat een aantrekkelijke berstemming vormen met een eigen maatschappelijk en commercieel voorzieningenpakket. Slimme clusters zorgen ervoor dat verschillende functies van elkaars aanwezigheid kunnen profiteren.
• 4. Recreatie verbeteren: Verzilver de potentie van de strategisch gelegen plekken. In wordt gezet op de recreatieve economie.
• 5. Uitstraling en beleving verbeteren: etaleer Albrandswaard en ondersteun ondernemerschap.

Het dorpscentrum van Rhoon wordt versterkt door te investeren in een duurzame, dorps chique uitstraling van de openbare ruimte en het groen en door ruimte te bieden aan horeca en winkels die zich profileren met beleving en smaak. Het dorpshart krijgt een hogere verblijfskwaliteit. De centrumfunctie wordt verder versterkt door de winkels uit te breiden met horeca en de realisatie van een Multi Functionele Accommodatie (MFA) in een vernieuwd 't Centrum. Het realiseren van voldoende en comfortabele parkeergelegenheid is een belangrijk onderdeel van deze opgave. In oost-westrichting worden via de dorpse verbindingen de recreatieve mogelijkheden in de polder Albrandswaard en Het Buijtenland van Rhoon beter bereikbaar gemaakt. Zo weet Rhoon niet alleen meer eigen inwoners aan zich te binden, maar krijgt het centrum ook meer bezoekers.

Toetsing

Het initiatief draagt bij aan het verbeteren en verduurzamen van het centrum van Rhoon en geeft daarmee invulling aan het beleid zoals beschreven in de Toekomstvisie en Structuurvisie Albrandswaard.

Conclusie

De ontwikkeling levert een positieve bijdrage aan het gemeentelijk beleid voor het centrum van Rhoon.

3.5 Onderbouwing behoefte

3.5.1 Algemeen

Vertrekpunt: huidige woningvoorraad

Vertrekpunt voor het beantwoorden van de vraag is of het beoogde woonmilieu met appartementen iets toevoegt/niet onnodig concurreert met de bestaande voorraad. De huidige kenmerken van de woningvoorraad in Albrandswaard zijn (CBS, kerncijfers wijken en buurten 2014):

Tabel 3.1 Huidige woningvoorraad

De gemiddelde woningwaarde is (mede door de crisis op de woningmarkt) van tussen 2010 en 2014 gedaald van 287.000 naar 255.000 euro.

Er zijn in de regio ook andere nieuwbouwplannen. Het percentage nieuwbouw ten opzichte van de huidige woningvoorraad blijft echter zeer beperkt.

Conclusie

Het aanbod aan appartementen is beperkt en het plan met appartementen in het middeldure en dure segment versterkt daarmee de diversiteit in de woningvoorraad.

3.5.2 Nadere onderbouwing behoefte

Voor het bepalen van de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte zijn provinciale prognoses en regionale afspraken leidend. Hiervoor zijn drie rapporten relevant. Daarop is hierna ingegaan.

A. Woningbehoefteraming 2013 (WBR)

Uit de actuele provinciale woningbehoefteraming blijkt dat er in de Stadsregio Rotterdam behoefte is aan ruim 27.000 woningen tot 2020. In Albrandswaard wordt uitgegaan van een behoefte van iets meer dan 350 woningen. De regionale opgave is hierop afgestemd. Dit project is in de regionaal afgestemde planning opgenomen met 34 woningen (locatie 'Centrum Rhoon (Rabobank-locatie)').

Tabel 3.2 Woningbehoefteraming

B. Op weg naar een gezonde woningmarkt, Verstedelijkingsscenario 2020 Regio Rotterdam (2010)

Kwantitatieve behoefte

In 2010 gingen de gemeenten in de stadsregio nog uit van 65.000 nieuw te bouwen woningen tot 2020. Dit programma is herzien op basis van de laatste ontwikkelingen op de woningmarkt (zie Dat spreken we af! hierna).

Kwalitatieve behoefte

In de nota Rosetta-methode, een gemeenschappelijke taal voor woonmilieus in de regio, die tegelijk met het Verstedelijkingsscenario 2020 is uitgebracht, is een negental woonmilieus binnen de regio gedefinieerd. Deze milieus sluiten aan op de leefstijlen van bewoners en bevatten niet alleen kenmerken van de woningen maar ook van de woonomgeving, zoals de dichtheid van bebouwing, de woningtypen en de menging daarvan, de (sociale) samenhang in de buurt, de ligging in de stad en de nabijheid van voorzieningen. Hoog lede is aan te merken als suburbaan grondgebonden woonmilieu.

De regio gebruikt de woonmilieus van Rosetta om de regionale opgave te formuleren en om met gemeenten, corporaties en marktpartijen het gesprek aan te kunnen gaan over vormen van woningbouw die iets toevoegen aan het regionale aanbod.

Figuur 3.2 Rosetta indeling

Uit een inventarisatie van bestaande woonmilieus en lopende bouwprojecten, uitgevoerd via gesprekken met alle regiogemeenten, ontstaat een beeld van het regionale aanbod van woonmilieus, de richting waarin zich dat ontwikkelt en de kansen en opgaven die zich binnen specifieke woonmilieus aandienen. Over het algemeen komt een behoefte naar voren aan meer woningen in zeven van de negen woonmilieus: grootstedelijk, rustig en exclusief stedelijk, grondgebonden en exclusief suburbaan, landelijk en dorps. Het overschot zit in de levendig-stedelijke milieus en de compact-suburbane milieus.

Tabel 3.3

In grote lijnen blijken de opgaven in de regio zich te groeperen in drie zones. De gemeente Albrandswaard maakt deel uit van de suburbane zone (blauw) die zich oostelijk rondom Rotterdam buigt. Suburbane woonmilieus domineren hier, zowel in de bestaande woningvoorraad als in de actuele nieuwbouwplannen.

Hier spelen nadrukkelijk de behoeften aan meer diversiteit in woonmilieus en aan een trendbreuk in de herstructurering: van compact-suburbaan naar grondgebonden suburbaan. Daar is een heroriëntatie op meer uitgesproken woonmilieus voor nodig, een nieuwe opgave waar nog geen aanpak voor klaar ligt.

Figuur 3.3. Regio indeling

Zuidrand/IJsselmonde

De bestuurlijke agenda omvat het zoeken naar maatregelen en projecten om:

• stedelijke, grondgebonden suburbane, exclusief suburbane, landelijke en dorpse woonmilieus uit te bouwen (en nieuwe compacte suburbane milieus te voorkomen),
• het regiopark c.q. provinciaal landschapspark IJsselmonde en het Zuidelijke Randpark beter bij het woonmilieu te betrekken,
• de woonmilieuontwikkeling af te stemmen met de plan ontwikkeling in het programma Deltapoort (landschapsontwikkeling en bedrijventerreinen),
• de bereikbaarheid af te stemmen op de kwaliteit van het woonmilieu (niet-stedelijk, maar met de stedelijke voorzieningen op korte afstand),
• per gemeente het benodigde aandeel sociale huurwoningen in de woningvoorraad te bereiken,
• een onderscheidend aanbod te realiseren ten opzichte van met name de woningmarkt van Drechtsteden.

Uitgesplitst naar gemeenten ziet de opgave er als volgt uit:

Tabel 3.4

Rhoon is door de regio onderscheiden als een dorps woonmilieu.

figuur 3.4

Conclusie

Het project is een binnenstedelijk plan in het dorpse woonmilieu, waar behoefte aan is.

C. Dat spreken we af!, Woningmarktstrategie en Woonvisie Regio Rotterdam 2014-2020 (2014)

De gemeenten en de woningcorporaties in de regio Rotterdam hebben afspraken gemaakt om de bouw van woningen af te stemmen op de vraag van de inwoners.

Kwantitatieve behoefte

Het woningbouwprogramma bouwt voort op het Verstedelijkingsscenario van de Stadsregio Rotterdam uit 2010. Dit programma is herzien op basis van de laatste ontwikkelingen op de woningmarkt.

Door de crisis op de woningmarkt was het nodig flink te schrappen in de lijst met plannen voor nieuwbouwwoningen die in 2010 was opgesteld. Toen gingen de gemeenten in de stadsregio nog uit van 65.000 nieuw te bouwen woningen tot 2020. Zij hebben die planvoorraad verlaagd tot 39.000 woningen. 11.000 van deze woningen zijn in de periode tot 2013 gebouwd, waardoor nog een planvoorraad van 28.000 woningen tot 2020 resteert. In die periode zullen ook 6.000 woningen worden gesloopt.

Tot 2030 is sprake van bevolkingsgroei in alle (deel)gemeenten. Barendrecht en Albrandswaard laten voortgaande vergrijzing zien en (bescheiden) toename van het aantal huishoudens onder de 30 jaar; overigens niet per se met kinderen.

Kwalitatieve behoefte

Het grootste deel van de planvoorraad van 28.000 woningen in de periode 2013-2020 bestaat uit woningen in het suburbaan grondgebonden woonmilieu (8.500 woningen). Dit is een woonmilieu waar nog steeds behoefte aan is binnen de regio. Barendrecht een dorps woonmilieu. In het dorpse woonmilieu is behoefte aan ongeveer 6.000 woningen.

Figuur 3.5

Subregio Zuidrand

De Zuidrand van de stadsregio is een samenhangende woningmarkt, met duidelijke verhuisstromen tussen Rotterdam-Zuid en de gemeenten Barendrecht, Albrandswaard, Ridderkerk en Spijkenisse. Starters uit de buurgemeenten komen naar Rotterdam en (aankomende) gezinnen verlaten de stad. Dat was al zo voordat de vinex operatie van start ging. Het zogeheten nabijheidsprincipe speelt hierbij een belangrijke rol; mensen verhuizen doorgaans over een beperkte afstand, gemeentegrenzen zijn geen grote belemmering. Niettemin vindt het grootste deel van de verhuizingen doorgaans binnen de eigen gemeente plaats.

Inzet in de gemeenten van de Zuidrand is om te voorkomen dat zij minder aantrekkelijk worden voor mensen met hogere inkomens. Het planaanbod zal worden aangepast en concurrentie zal worden vermeden. Daarnaast zal de woningvoorraad worden afgestemd op de omvang van de primaire doelgroep, met extra aandacht voor de effecten van verkoop en huurverhogingen van de corporatiewoningen. Ook zullen duurzaamheidsmaatregelen worden genomen.

De gemeenten Barendrecht, Albrandswaard en Ridderkerk streven ernaar dat zij, ondanks die mogelijke vraag uit Rotterdam-Zuid, in de huisvestingsvraag van de sociale doelgroep uit hun eigen gemeenten kunnen voorzien.

Voor dit plan relevante afspraken subregio

• Gemeenten en corporaties in subregio Zuidrand delen hun lokale woonvisies/prestatieafspraken, analyseren gezamenlijk waar lokale afspraken elkaar ondersteunen en waar deze afspraken elkaar tegenwerken. Over deze ongewenste concurrentie maken partijen gezamenlijk afspraken.
• Gemeenten en corporaties in subregio Zuidrand hebben het gezamenlijk doel om de kwaliteit van het wonen in de subregio te verbeteren door een betere woonmilieubalans.
• Er worden woningen in woonmilieus toegevoegd waar een tekort aan is en woningen onttrokken in woonmilieus waar een overschot aan is, zoals vastgelegd in het Verstedelijkingsscenario 2020 Regio Rotterdam. Demografische trends en ontwikkelingen dienen hierbij nadrukkelijk meegenomen te worden. In de BAR-gemeenten betekent dit een beperkte toename van grondgebonden suburbaan, landelijk en dorps wonen. Uitzonderingen zijn mogelijk, mits het om een zeer specifieke opgaven gaat, zoals de (suburbaan compacte) centrumontwikkelingen in de BAR-gemeenten, die specifiek bedoeld zijn om de doorstroming van de lokale (oudere) bevolking op gang te brengen.
• Partijen constateren dat er in beperkte mate sprake is van een kwantitatief overaanbod in de Zuidrand. Kwalitatief is er op veel plekken wel sprake van een mismatch (bijvoorbeeld meer vraag naar huur). Gemeenten richten hun aandacht dan ook volledig op de kwaliteit, financierbaarheid en betaalbaarheid van de nieuwbouw. De demografische ontwikkeling (meer ouderen, meer eenpersoonshuishoudens) vertalen gemeenten en corporaties eveneens in hun kwalitatieve bouwprogramma. Dit zal in sommige gevallen moeten leiden tot herbezinning van de huidige woningbouwplannen.
• Uitgangspunt is het bouwen voor eigen (demografische) behoefte. Partijen streven ernaar per project zo goed mogelijk de beoogde doelgroep te definiëren.
• Partijen actualiseren hun planvoorraad jaarlijks per 1 maart, stellen een shortlist op van de woningbouwplannen met een subregionale doelgroep en bespreken vervolgens welke (faserings)afspraken voor ongewenst concurrerende plannen zinvol zijn.
• Gemeenten en corporaties onderschrijven het uitgangspunt uit het Verstedelijkingsscenario van een goede spreiding van de sociale voorraad binnen de subregio. Gemeenten moeten de eigen behoefte aan sociale huisvesting van de doelgroep in hun woningvoorraad kunnen bedienen. De gemeenten Albrandswaard en Barendrecht en de daar werkzame corporaties leveren een uiterste inspanning om de sociale voorraad minimaal op peil te houden t.o.v. 2010, om hun sociale doelgroep te huisvesten. In Albrandswaard gaat het om 2.630 woningen, 26,9% van de toenmalige totale woningvoorraad.

Conclusie

Het plan voorziet in het toevoegen van niet grondgebonden woningen in een dorps woonmilieu in Rhoon. Het plan draagt daarmee bij aan het realiseren van de provinciale en regionale doelstelling om te voorzien in een meer gevarieerd aanbod aan woonmilieus. Het realiseren van appartementen in het middeldure en dure segment draagt bij aan het vasthouden van de hogere inkomens. De appartementen geven daarnaast invulling aan de behoefte van senioren en brengen de doorstroming op gang.

In dit project wordt geen sociale woningbouw gerealiseerd omdat het plangebied in het centrum juist kansrijk is voor senioren en het project de doorstroming kan bevorderen.

D. Woonvisie gemeente Albrandswaard 2009-2013 (2009)

Uit de woonvisie volgt dat de gemeente zich extra wil inzetten voor de 'kwetsbare' huishoudens, onder andere:

• Lagere inkomensklassen (sociale huur);
• Starters op de woningmarkt;
• Senioren (aangepaste woningen); en
• Mensen met een hulpvraag (wonen- zorgcombinatie).

In 2016 wordt een nieuwe woonvisie opgesteld.

Conclusie

Het project richt zich op het bevorderen van de doorstroming en het huisvesten van senioren.

E. Structuurvisie Albrandswaard (2013)

In de gemeentelijke structuurvisie is versterking van het dorpshart van Rhoon opgenomen: Maatschappelijke voorzieningen clusteren in een schil rond de winkelvoorzieningen. Versterken verblijfskwaliteit door in te zetten op een groene, duurzame en dorps chique uitstraling in het centrum en het beter benutten van het park als 'Groene Brink' voor het centrum. Bereikbaarheid voor het langzaam verkeer versterken via de historische routes.

Figuur 3.6 Uitsnede structuurvisiekaart

Het projectgebied is deels ingedeeld in het woonmilieu 'bijzonder wonen' en deels niet ingedeeld omdat hier nu geen woningen zijn.

Figuur 3.7 Uitsnede kaart woonmilieus Albrandswaard

Figuur 3.8 Uitsnede kaart leefstijlen Albrandswaard

Door de doorstroming van senioren naar kleinere woningen, komen grote woningen vrij voor de volgende generatie. Senioren laten zich lastig verleiden om te verhuizen, doen dit dus beperkt en alleen als de woning hun echt aanspreekt. Het is dus relevant om te weten welk type woning bij welk type ouderen past. Voor Albrandswaard gaat het om drie typen senioren.

Sociale Senioren hebben een inkomen onder of rond modaal en wonen grotendeels in huurwoningen in het bezit van de woningbouwcorporatie. De verhuisbereidheid van Sociale Senioren huurders is aan te moedigen door kleine huur-appartementen (of patiowoningen) voor hen te bouwen. De vrijgekomen grondgebonden rijwoningen kunnen dan door de volgende generatie startende huurders worden bewoond. Dit proces in gang zetten is niet eenvoudig, het lijkt makkelijker direct voor de starters te bouwen. Door bij nieuwbouw uit te gaan van het principe dat de woonlasten per saldo gelijk blijven, omdat de stijging van de huurkosten wordt gecompenseerd door een daling van de energiekosten, kan een verhuizing worden aangemoedigd.

De Ondernemende Senioren wonen comfortabel in een koopwoning, soms al in een koopappartement. Bij een passend aanbod van vrije sector huurappartementen in het hart van de kern zullen Ondernemende Senioren vroeger of later de verhuisstap zetten, vooral als de groep aangesproken wordt door goed uitgeruste appartementen in kleinschalige projecten nabij supermarkt en nabij zorg. Dat de woning die ze verkopen niet de waarde van rond 2008 oplevert, wordt voldoende gecompenseerd door de riante overwaarde. Een groot deel van deze groep zal een verhuizing uitstellen, voorzieningen in het huis maken en pas verhuizen als het echt niet meer gaat. Dat is dan vaak direct naar een verzorgingshuis.

De Bemiddelde Verzilveraars koopt thuiszorg in en zal pas op een hoge leeftijd een stap naar een exclusieve kleinschalige zorgwoning (moeten) maken. Bij deze groep is de kwaliteit van het woon- en zorgprogramma leidend. Voor woonzorg zijn ze gericht op comfort en luxe in het dorpshart. De binding met de kern speelt een wat minder grote rol.

Uit onderzoek blijkt dat de effecten van woonservicegebieden op het welzijn van de senioren positief is. Vooral de behoefte aan gezelligheid valt op. Ouderen in dergelijke gebieden blijven langer zelfstandig wonen. Dit betekent dat seniorenwoningen bij voorkeur ontwikkeld worden rond dergelijk centraal gelegen gebieden met de voorzieningen en activiteiten, (zorg)diensten en winkels direct om de hoek. Bij de keuze van een woonzorginstelling of appartement is vooral de 'gezellige sfeer' doorslaggevend. Menselijk maat, geborgenheid, gezellig koffiedrinken in een grand café in plaats van zitten in een hal met een ziekenhuis uitstraling. Slechts 14% van de 80-plussers woont in een woonzorginstelling waardoor er een grote markt is voor centraal gelegen senioren appartementen.

Conclusie

Het plangebied is een geschikt woonmilieu voor 'ondernemende senioren' door de ligging in het centrum, nabij voorzieningen. In de structuurvisie is een grote markt geconstateerd voor centraal gelegen seniorenappartementen.

Hoofdstuk 4 Sectorale aspecten

4.1 Cultuurhistorie en archeologie

Beleid

Op grond van de Erfgoedwet (2016) en Wet op de Archeologische Monumentenzorg (2007) dient rekening te worden gehouden met het archeologisch bodemarchief ter plekke.

Cultuurhistorie

Bewoningsgeschiedenis

Bewoningssporen uit de vroege prehistorie zijn op IJsselmonde aangetroffen op rivierduinen (donken) en stroomgordelafzettingen. Volgens de geologische kaart zijn er in het bestemmingsplangebied geen donken in de diepere ondergrond aanwezig (de dichtstbijzijnde donk bevindt zich op korte afstand van het plangebied, direct ten noorden van de Kleidijk). In Rhoon Essendael - een vindplaats ten zuidoosten van het plangebied - zijn in stroomgordelafzettingen onder het veen (Afzettingen van Calais) archeologica uit het 4e millennium voor Chr. aangetroffen. Het vondstmateriaal, houtskool, verbrand en onverbrand bot, een viswervel, wijst op menselijke aanwezigheid in het gebied in de Midden-Steentijd. Het niveau met archeologische indicatoren bevindt zich op circa 4 meter beneden het maaiveld (4,20 meter -NAP).De vindplaats is opgenomen in de Cultuurhistorische Hoofdstructuur van de Provincie Zuid-Holland (CHS) als terrein van hoge archeologische waarde (monumentnummer 16102).

Op IJsselmonde zijn weinig vindplaatsen uit de IJzertijd bekend. Mogelijk waren er vanuit landschappelijk oogpunt weinig geschikte locaties, maar wellicht zijn veel sporen uit de IJzertijd en Romeinse tijd uitgewist door middeleeuwse overstromingen. De vondst van aardewerk uit de Romeinse tijd (50 voor Chr.- 400 na Chr.) in een grondboring nabij de Viaductweg geeft in ieder geval aan dat het gebied in die periode werd bewoond. In de loop van de 3e eeuw na Chr. kwam een eind aan de bewoning op IJsselmonde door vernatting van het gebied (vorming van veenmoerassen).

Rond het jaar 1000 werden de veengebieden op IJsselmonde ontgonnen. Door het graven van sloten werd het veen ontwaterd waardoor het gebied geschikt werd voor bewoning en landbouw.

Vanaf rond 1000 na Chr. worden de veengebieden en wellicht ook klei-op-veengebieden op IJsselmonde - dus ook in het areaal van het plangebied - systematisch ontgonnen. Het plangebied maakte in de Late Middeleeuwen deel uit van de Riederwaard, een rondom bedijkt gebied dat een groot deel besloeg van het huidige IJsselmonde.

In 1373-1375 gaat de Riederwaard door overstromingen ten onder, waarna het gebied in fasen wordt herbedijkt. Het gebied ‘de Meylle’ ter hoogte van de niet overstroomde polder Oud Rhoon wordt in 1411 ingedijkt. De nieuwe polder wordt begrensd door de Dorpsdijk, de Rijsdijk en de Molendijk en krijgt de naam Nieuw Roden.

In de polder lag - buiten het plangebied - tegen de Molendijk het kasteel van de heren van Rhoon dat na de overstromingen bewoond is gebleven. Mogelijk gaat het om het kasteel dat Biggo van Duiveland mocht bouwen toen graaf Dirk VII hem in 1199 begunstigde met een leengoed waaruit Rhoon is ontstaan. Het stuk Dorpsdijk tussen de polders Oud Rhoon en Nieuw Rhoon (Roden) - en wellicht ook de stukken ten noorden en ten zuiden daarvan - maakte zeer waarschijnlijk deel uit van de ringdijk om de Riederwaard voor 1373. De polders Kiefhoek, Ghijseland en Buitenland van Rhoon - waarvan zich ook delen in het plangebied bevinden - zijn gevormd in respectievelijk 1464, 1475 en 1580.

Rhoon ontwikkelt zich eeuwenlang op een rustige, geleidelijke wijze. De landbouw, tuinbouw en veeteelt vormen de voornaamste bestaansbronnen van de bevolking. Later gaan de inwoners van Rhoon ook in de haven en in de petrochemische industrie werken.

Na de Tweede Wereldoorlog maken zowel Rhoon als Poortugaal een enorme groei door. En die groei zet voorlopig, bijvoorbeeld met de ontwikkeling van de wijken Portland en Essendael, nog even door.

De bestaande bebouwing in het plangebied is opgericht in de jaren tachtig van de vorige eeuw.

Monumenten

In het plangebied zijn geen monumenten aanwezig. Wel zijn in de directe omgeving twee panden aangeduid als karakteristiek, te weten Dorpsdijk 112 en 116.

Archeologie

AWK Albrandswaard

Volgens de Archeologische Waardenkaart (AWK) Albrandswaard is het plangebied gelegen in een gebied met een hoge archeologische verwachting. De archeologische waarden zijn te verwachten vanaf een diepte van 50 cm onder het maaiveld. Grondwerkzaamheden (inclusief heien) die een oppervlakte beslaan van meer dan 200 m² en tevens dieper reiken dan 50 cm beneden het maaiveld dienen te worden getoetst op de noodzaak van archeologisch onderzoek.

Archeologische Monumentenkaart Zuid-Holland

Volgens de Archeologische Monumentenkaart (AMK) Zuid-Holland, opgenomen in kaart 1b (Archeologie waarden) van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zuid-Holland (Provincie Zuid-Holland 2007), bevinden zich binnen het plangebied geen terreinen van hoge archeologische waarde, geen terreinen van zeer hoge archeologische waarde en geen terreinen van zeer hoge archeologische waarde (tevens wettelijk beschermd). Wel zijn twee AMK-monumenten nabij het plangebied gesitueerd. Het gaat om AMK-monumentnummers 6475 een terrein van hoge archeologische waarde met bewoningssporen Late Middeleeuwen, en 16102 een terrein van hoge archeologische waarde met resten uit het Midden-Neolithicum.

Vigerend bestemmingsplan Rhoon Dorp

Op basis van het bovenstaande is In het vigerende bestemmingsplan 'Rhoon Dorp' een bouwregeling en een omgevingsvergunning voor alle bouw- en graafwerkzaamheden met een oppervlak groter dan 200 m² en die tevens dieper reiken dan 50 cm beneden maaiveld (Dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 2) opgenomen. Op basis van deze dubbelbestemming is het uitvoeren van archeologisch onderzoek noodzakelijk. Feitelijk onderzoek is echter pas mogelijk als de bestaande bebouwing gesloopt is. Om die reden is in dit wijzigingsplan de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 overgenomen. Overigens is al wel een plan van aanpak (voor archeologisch onderzoek) opgesteld in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning.

4.2 Verkeer en parkeren

Verkeersontsluiting

Gemotoriseerd verkeer

Het plangebied ligt tussen de wegen Rijsdijk, Dorpsdijk, Tsjaikovskistraat en Sibeliusstraat. De ontsluiting van de (inpandige) parkeervoorziening (die in het plangebied voorzien is) wordt ontsloten vanaf de Sibeliusstraat. De Sibeliusstraat loopt in oostelijke richting over in de Tsjaikovskistraat. Beide wegen zijn gecategoriseerd als erftoegangsweg met een maximumsnelheid van 30 km/h en hebben een verblijfsfunctie. De Tsjaikovskistraat sluit aan op de Viaductweg. In zuidelijke richting sluit de Viaductweg aan op de Rijsdijk. Vanaf de Rijsdijk is in oostelijke richting de Groene Kruisweg en Rhoonse Baan te bereiken. Deze wegen sluiten aan op het regionale wegennetwerk. Ten noorden kruist de Viaductweg de Groene Kruisweg en metrobaan ongelijkvloers en is het noordelijk gelegen deel van de kern Rhoon bereikbaar. De zuidelijk gelegen deel van de kern Rhoon is via de Dorpsdijk te bereiken. De Viaductweg, Rijsdijk en Dorpsdijk zuid zijn gecategoriseerd als suboptimale gebiedsontsluitingsweg met een minimaal profiel. De Rijsdijk en Viaductweg beschikken over fietssuggestiestroken en een rijloper. Deze wegen zijn uitgevoerd in asfaltverharding. De route heeft een maximumsnelheid van 50 km/h. De Dorpsdijk ten noorden van de Rijsdijk heeft gemengd verkeer en een maximumsnelheid van 30 km/h. Deze weg is gecategoriseerd als erftoegangsweg en sluit door middel van een voorrangskruispunt aan op de Rijsdijk – Dorpsdijk Zuid. De voorzijde van het plangebied is in de hoek van dit kruispunt gelegen.

Fietsverkeer

Het fietsverkeer maakt binnen de kern Rhoon gebruik van hetzelfde wegennetwerk als het gemotoriseerde verkeer. De gebiedsontsluitingswegen Rijsdijk en Viaductweg, waar de verkeerintensiteit en maximumsnelheid hoger liggen dan de overige omliggende wegen, zijn voorzien van fietsvoorzieningen (fietssuggestiestroken).

Openbaar vervoer

Op circa 100 meter afstand van het plangebied is de bushalte Dorpsdijk gelegen. Bij deze halte halteert één RET lijnbus. Deze lijnbus rijdt van metrostation Poortugaal via Poortugaal, Rhoon en Portland naar Smitshoek. Op minder dan 500 meter afstand is metrostation Rhoon te bereiken. Op dit metrostation halteert metrolijn D, die onderdeel uitmaakt van het metronetwerk Rotterdam.

Verkeersgeneratie

Het voornemen gaat uit van 31 koopappartementen in de midden en dure sector, alsmede maximaal 529 m² commerciële ruimte op de begane grond. De ontwikkeling leidt tot een toename van verkeer. Op basis van kencijfers van het CROW (publicatie 317) kan de verkeersgeneratie worden berekend. Daarbij wordt uitgegaan van de kencijfers voor koopappartementen in centrumgebied in een weinig stedelijke gemeente en buurt- en dorpscentrum. Omdat voor die laatstgenoemde functie geen kencijfers voor 'centrumgebied' bekend zijn, wordt uitgegaan van 'schil centrum' in een weinig stedelijke gemeente. Woningen uit het dure segment hebben een hogere verkeersgeneratie dan woningen uit een lager segment. Voor het bepalen van de verkeersgeneratie is voor dit voornemen uitgegaan van een verdeling met 23 appartementen uit het dure segment en 8 appartementen uit het midden segment. De verkeersgeneratie bedraagt respectievelijk 7,2 motorvoertuigen (mvt) per woning en 5,8 mvt/woning. Voor buurt- en dorpscentrum is de verkeersgeneratie 51,9 mvt/100 m2 bvo. Voor beide functies is uitgegaan van het gemiddelde kencijfer, dat gebaseerd is op het gemiddelde autobezit in de gemeente ten opzichte van het landelijk gemiddelde (bron: Centraal bureau voor statistiek).

In de huidige situatie zijn enkele woningen en winkels aanwezig die verdwijnen, waardoor de verkeerstoename in de praktijk lager ligt. Vanuit de worstcase benadering wordt de huidige verkeersaantrekkende werking niet met de verkeerstoename verrekend.

In onderstaand tabel is de verkeersgeneratie weergegeven.

Tabel 4.1 Berekening verkeersgeneratie nieuwe ontwikkeling

functie	aantal	kencijfer	verkeersgeneratie
Appartementen – koop duur	23	7,2 mvt/woning	166mvt/etmaal
Appartementen – koop midden	8	5,8 mvt/woning	46 mvt/etmaal
Buurt- en dorpscentrum	529 m2 bvo	51,9 mvt/100 m2 bvo	275 mvt/etmaal
totaal			487 mvt/etmaal

Verkeersafwikkeling

De verkeersintensiteit op de Rijsdijk (op basis van tellingen uit 2011) is in onderstaand tabel weergegeven. Deze intensiteit is met een autonome groei van 1% per jaar doorgerekend naar het prognosejaar 2030. Van de Dorpsdijk zijn geen verkeersintensiteiten bekend. Daarom wordt aangesloten bij de verkeersintensiteiten op de Rijsdijk. Voor de verkeersverdeling wordt van het volgende uitgegaan:

• 40% via de Rijsdijk in oostelijke richting;
• 40% via de Dorpsdijk in noordelijke richting;
• 20% via de Dorpsdijk in zuidelijke richting.

Tabel 4.2 Verkeersintensiteiten Rijsdijk en Dorpsdijk (mvt/weekdagetmaal)

Wegvak	2011 (mvt)	2030 excl. ontwikkeling (mvt)	Verkeersgeneratie (mvt)	2030 incl. ontwikkeling* (mvt)
Rijsdijk	2.500	3.000	202	3.200
Dorpsdijk ten noorden van Rijsdijk	-	3.000	202	3.200
Dorpsdijk ten zuiden van Rijsdijk	-	3.000	101	3.100

*afgerond op 100-tallen

Op basis van het bovenstaande tabel bedraagt de verkeersintensiteit inclusief ontwikkeling circa 3.200 mvt/etmaal. Volgens de richtlijnen van het CROW (publicatie 230) kunnen dergelijke wegen probleemloos 4.000-5.000 mvt/etmaal afwikkelen. De verkeersafwikkeling van de ontwikkeling zal dan ook niet tot problemen leiden.

Aan de achterzijde van de ontwikkeling is de supermarkt MCD gevestigd. De bevoorradende vrachtwagen maakt van/naar de Rijsdijk gebruik van de route via de Viaductweg via Tsjaikovskistraat via Sibeliusstraat. Het betreft een éénrichtingsroute zodat er geen conflictsituaties ontstaan tussen passerende voertuigen. Er is voldoende ruimte voor vrachtverkeer om de draai vanuit de Tsjaikovskistraat naar de Sibeliusstraat te maken.

Parkeren

De nieuwe functies hebben een parkeerbehoefte. Voor het bepalen van de parkeerbehoefte, zie bijlage 5, is gebruik van de ''Parkeernormen Rhoon centrum'', juli 2016, bijlage 1 bij de regels van dit wijzigingsplan. In onderstaand tabel is de parkeerbehoefte van de ontwikkeling weergegeven.

Tabel 4.3 Parkeerbehoefte nieuwe ontwikkeling

functie	aantal	kencijfer	parkeerbehoefte
Appartement duur	23	1,7 pp./woning	39,1 pp.
Appartement midden	8	1,5 pp./woning	12 pp.
Wijk/buurt/dorpscentrum en supermarkt	529 m2 bvo	min 3,0 - max 4,5 pp. /100 m2 bvo	min 15,9 - max 23,8 pp.
totaal (afgerond naar boven)			min 67 - max 75 pp.

Uit het bovenstaande tabel blijkt dat de maximale parkeerbehoefte van de ontwikkeling 75 parkeerplaatsen bedraagt. Het plan voorziet in 51 besloten parkeerplaatsen en 24 openbare. Van de in totaal 75 parkeerplaatsen worden er 67 op eigen terrein gerealiseerd en 8 in de openbare ruimte. Daarmee wordt aan de maximale parkeerbehoefte voldaan. Het aspect verkeer en parkeren vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het project.

4.3 Wegverkeers- en industrielawaai

Toetsingskader wegverkeerslawaai

Normstelling

Langs alle wegen (met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven) bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones. Voor geluidsgevoelige functies die binnen deze geluidszones mogelijk worden gemaakt dient akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van een binnen- of buitenstedelijke ligging. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij 30 km/h-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting te worden onderbouwd. De geluidshinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Nieuwe situaties

Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidsbelasting aan de gevel van geluidsgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Deze hogere grenswaarde mag de uiterste grenswaarde niet te boven gaan. Voor de beoogde binnenstedelijke ontwikkeling geldt een uiterste grenswaarde van 63 dB. De geluidswaarde binnen de woningen (binnenwaarde) dient in alle gevallen te voldoen aan de in het Bouwbesluit neergelegde norm van 33 dB. Krachtens artikel 110g van de Wet geluidhinder mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. De voor onderhavig plan relevante wegen kennen allen een maximum snelheid van minder dan 70 km/h. Op basis daarvan is in alle gevallen een aftrek van 5 dB gehanteerd.

Gemeentelijk beleid

De gemeente Albrandswaard heeft geluidbeleid opgesteld voor hogere waarden in 'Beleidsregel vaststellen hogere waarde gemeente Albrandswaard'. Dit beleid is vastgesteld op 1 mei 2007 door het college van Albrandswaard. Het college verbindt aan het vaststellen van hogere grenswaarden ontheffingscriteria.

Toetsingskader industrielawaai

Volgens de Wet geluidhinder dienen alle industrie- en bedrijventerreinen, waarop inrichtingen zijn of kunnen worden gevestigd die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken, gezoneerd te zijn. Bedoelde inrichtingen – vroeger ook wel 'A-inrichtingen' genoemd – worden nader genoemd in het Besluit omgevingsrecht. Rondom deze industrieterreinen dient een geluidszone te worden vastgesteld en vastgelegd in bestemmingsplannen. Buiten deze zone mag de geluidsbelasting als gevolg van het industrieterrein niet meer dan 50 dB(A) bedragen. Bij het mogelijk maken van nieuwe geluidsgevoelige functies dient rekening te worden gehouden met de zonering van industrielawaai. Nieuwe geluidsgevoelige functies (zoals woningen) binnen de zonegrens zijn niet zonder meer toegestaan. Indien er binnen de 50 dB(A)-contour, de zonegrens van het industrieterrein, geluidsgevoelige functies (bijvoorbeeld woningen) mogelijk worden gemaakt, geldt een onderzoeksplicht. Wanneer er voor een locatie binnen de zone industrielawaai wordt aangetoond dat de geluidsbelasting onder de 50 dB(A) ligt, is de bouw van geluidsgevoelige functies op die locatie toegestaan. Bij een geluidsbelasting van meer dan 50 dB(A) kan door burgemeester en wethouders een hogere grenswaarde worden vastgesteld tot maximaal 55 dB(A).

Onderzoek

Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd conform de Standaard Rekenmethode II uit het Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder 2012 (RMG 2012). Het overdrachtsmodel is opgesteld in het softwareprogramma Geomilieu versie 3.11 van DGMR. Het akoestisch onderzoek in opgenomen in bijlage 1.

Conclusie

Wegverkeerslawaai

In het akoestisch onderzoek worden ten aanzien van wegverkeerslawaai de onderstaande conclusies getrokken:

• ten gevolge van het verkeer op de gezoneerde wegen, de Rijsdijk en de Dorpsdijk Zuid, wordt niet voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De overschrijding vindt met name plaats bij de west- en zuidgevel van het gebouw en bedraagt maximaal 11 tot 13 dB;
• maatregelen om de geluidbelasting te reduceren zijn niet doeltreffend of stuiten op bezwaren van stedenbouwkundige, financiële, verkeers- en vervoerskundige of praktische aard;
• de geluidsbelasting vanwege de niet gezoneerde weg, de Dorpsdijk Noord, bevindt zich tussen de richtwaarde van 48 dB en de maximaal aanvaardbare waarde van 63 dB, waarmee sprake is van een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat;
• cumulatie van de geluidbelasting vanwege wegverkeer levert in geringe mate een toename van geluid op, de maximale gecumuleerde geluidbelasting bedraagt 65 dB samen (exclusief aftrek ex artikel 3.4 RMG 2012) en is slechts op één toetspunt van toepassing;
• er is bij elk appartement ten minste één geluidluwe gevel of buitenruimte aanwezig, te weten de gevel aan het binnenterrein;
• op nagenoeg het hele plangebied is sprake van een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat, uitzondering daarop vormen de appartementen aan de zuidgevel op begane grond en 1e en 2e verdiepingshoogte en het meest noordelijke appartement op de 1e verdiepingshoogte aan de westgevel.

Voor de geluidsgevoelige functies dient het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Albrandswaard een hogere waarden vast te stellen conform de onderstaande tabel.

Tabel 4.5 Ontheffingswaarde wegverkeerslawaai

Omschrijving locatie	Ontheffingswaarde	Bron
Appartementen 'De Hooghe Heerlyckheid', Rhoon	59 dB	Rijsdijk
Appartementen 'De Hooghe Heerlyckheid', Rhoon	61 dB	Dorpsdijk (zuid)

Industrielawaai

In het akoestisch onderzoek wordt ten aanzien van industrielawaai de onderstaande conclusie getrokken:

• Het plangebied ligt binnen de geluidszone van industrieterrein 'Waal-/Eemhaven', de geluidszone is vastgesteld in 1993. Uit het uitgevoerde akoestisch onderzoek komt naar voren dat de geluidbelasting tussen de 52 en 53 dB(A) op de geluidbelaste gevel bedraagt, voor de vierde bouwlaag bedraagt de geluidbelasting 54 dB(A). Voor industrielawaai dienen de ontheffingswaarden te worden vastgesteld conform onderstaande tabel.

Tabel 4.6 Ontheffingswaarde industrielawaai

Omschrijving locatie	Ontheffingswaarde
Appartement 2, 5 en 27	51 dB(A)
Appartementen 3, 4 en 6 tot en met 24, 28 en 29	53 dB(A)
Appartementen 25, 26, 30 en 31	54 dB(A)

De hogere waarde wordt in het kadaster vastgelegd.

4.4 Bedrijven en milieuhinder

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Bij een gemengd gebied kunnen de richtafstanden met één afstandsstap worden verlaagd.

Onderzoek en conclusie

Het plangebied ligt in het centrum van Rhoon. In de directe omgeving zijn dan ook diverse kleinschalige centrum functies aanwezig. Vanwege de ligging in het centrum kan dit gebied getypeerd worden als gemengd gebied. De beoogde ontwikkeling voorziet in ruimte voor detailhandel op de begane grond met daarboven 31 appartementen.

Aan de overkant van de Dorpsdijk is een garagebedrijf aanwezig. Dit type bedrijf valt in categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Op basis van de VNG-publicatie geldt hiervoor een richtastand van 10 m in een gemengd gebied. De afstand tussen de beoogde woningen en het bedrijf bedraagt circa 15 m. Er wordt hiermee voldaan aan de richtafstand. Verder zijn er in de directe omgeving diverse centrumfuncties aanwezig. Op basis van de VNG-publicatie geldt voor de detailhandel/ centrumfuncties in de directe omgeving van het plangebied en de beoogde detailhandel binnen het plangebied een richtafstand van 0 m ten opzichte van een gemengd gebied. Omdat de richtafstand in een gemengd gebied 0 m is, zal ter plaatse van de omliggende en beoogde woningen ook na de ontwikkeling sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

4.5 Ecologie

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Normstelling

Provinciale Verordening

Het rijksbeleid ten aanzien van de bescherming van soorten (flora en fauna) en de bescherming van de leefgebieden van soorten (habitats) is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De uitwerking van dit nationale belang ligt bij de provincies. De bescherming van gebieden die deel uitmaken van de EHS (nu Natuurnetwerk Nederland genoemd), alsmede de bescherming van belangrijke weidevogelgebieden, is geregeld via de provinciale Verordening Ruimte. Wanneer er ruimtelijke ontwikkelingen in gebieden plaatsvinden die onderdeel zijn van de EHS of in belangrijke weidevogelgebieden, geldt het nee, tenzij-principe. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet compensatie plaatsvinden, wanneer er effecten optreden.

Flora- en faunawet

Voor de soortenbescherming is de Flora- en faunawet (hierna Ffw) van toepassing. Deze wet is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Ffw bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Ffw niet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Economische Zaken. Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• er sprake is van een wettelijk geregeld belang;
• er geen alternatief is;
• geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient in het geval van zwaar beschermde soorten of broedende vogels overtreding van de Ffw voorkomen te worden door het treffen van maatregelen, aangezien voor dergelijke situaties geen ontheffing kan worden verleend.

Met betrekking tot vogels hanteert het Ministerie van Economische Zaken de volgende interpretatie van artikel 11:

De verbodsbepalingen van artikel 11 beperken zich bij vogels tot alleen de plaatsen waar gebroed wordt, inclusief de functionele omgeving om het broeden succesvol te doen zijn, én slechts gedurende de periode dat er gebroed wordt. Er zijn hierop echter verschillende uitzonderingen, te weten:

Nesten die het hele jaar door zijn beschermd

Op de volgende categorieën gelden de verbodsbepalingen van artikel 11 van de Ffw het gehele seizoen.

• 1. Nesten die, behalve gedurende het broedseizoen als nest, buiten het broedseizoen in gebruik zijn als vaste rust- en verblijfplaats (voorbeeld: steenuil).
• 2. Nesten van koloniebroeders die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing of biotoop. De (fysieke) voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak zeer specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: roek, gierzwaluw en huismus).
• 3. Nesten van vogels, zijnde geen koloniebroeders, die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing. De (fysieke) voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: ooievaar, kerkuil en slechtvalk).
• 4. Vogels die jaar in jaar uit gebruikmaken van hetzelfde nest en die zelf niet of nauwelijks in staat zijn een nest te bouwen (voorbeeld: boomvalk, buizerd en ransuil).

Nesten die niet het hele jaar door zijn beschermd

In de 'aangepaste lijst jaarrond beschermde vogelnesten' worden de volgende soorten aangegeven als categorie 5. Deze zijn buiten het broedseizoen niet beschermd.

• 5. Nesten van vogels die weliswaar vaak terugkeren naar de plaats waar zij het hele jaar daarvoor hebben gebroed of de directe omgeving daarvan, maar die wel over voldoende flexibiliteit beschikken om, als de broedplaats verloren is gegaan, zich elders te vestigen. De soorten uit categorie 5 vragen soms wel om nader onderzoek, ook al zijn hun nesten niet jaarrond beschermd. Categorie 5-soorten zijn namelijk wel jaarrond beschermd als zwaarwegende feiten of ecologische omstandigheden dat rechtvaardigen.

De Ffw is voor dit bestemmingsplan van belang, omdat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Natuurbeschermingswet 1998

Uit het oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998 van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

• a. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• b. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen beschermde natuurmonumenten;
• c. door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van Gedeputeerde Staten of de Minister van EZ). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan. De speciale beschermingszones (a) hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Hetzelfde geldt voor de ecologische doelen van de beschermde natuurmonumenten (b), voor zover deze gebieden niet overlappen met Natura 2000.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Natuurbeschermingswet 1998 de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet 1998 zal kunnen worden verkregen.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). In de omgeving zijn ook geen belangrijke weidevogelgebieden aanwezig. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de Oude Maas en ligt ruim 1 km ten zuiden van het plangebied.

Vanwege de afstand zijn directe effecten zoals areaalverlies, versnippering, verandering van de waterhuishouding en verstoring op voorhand uitgesloten. De beoogde ontwikkeling heeft ten opzichte van de huidige situatie een beperkte toename van het verkeer tot gevolg. Dit kan leiden tot vermesting/verzuring als gevolg van stikstofdepositie. Het Natura 2000-gebied Oude Maas is niet gevoelig voor stikstofdepositie. Andere stikstofgevoelige Natura-2000 gebieden en beschermde natuurmonumenten liggen op meer dan 10 km afstand van het plangebied Vanwege de afstand tot de natuurgebieden en de zeer beperkte toename van de verkeersgeneratie wordt uitgesloten dat in de natuurgebieden een meetbare toename van de stikstofdepositie optreedt. Vermesting/verzuring als gevolg van stikstofdepositie wordt dan ook uitgesloten. Significant negatieve effecten worden uitgesloten. De Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Figuur 4.1 Ligging plangebied (rode cirkel) t.o.v. beschermde natuurgebieden (bron: geo-loket provincie Zuid-Holland)

Soortenbescherming

De huidige ecologische waarden zijn vastgesteld aan de hand van een quick scan, uitgevoerd op 14 juni 2016 (zie bijlage 2). In tabel 4.7 staat aangegeven welke beschermde soorten er binnen het plangebied (naar verwachting) aanwezig zijn en onder welk beschermingsregime deze vallen.

Tabel 4.7 Naar verwachting aanwezige beschermde soorten binnen het plangebied en het beschermingsregime (niet limitatief voor tabel 1 soorten)

	Nader onderzoek nodig
Vrijstellingsregeling Ffw	tabel 1		Pad en bruine kikker	nee
Ontheffingsregeling Ffw	tabel 2
	tabel 3	bijlage 1 AMvB
		bijlage IV HR	Vleermuizen	ja
	vogels	cat. 1 t/m 4	Huismus, gierzwaluw	ja

De benodigde werkzaamheden ten behoeve van deze ontwikkeling kunnen leiden tot aantasting van te beschermen natuurwaarden.

• Er is geen ontheffing nodig voor de tabel 1-soorten van de Ffw omdat hiervoor een vrijstelling geldt van de verbodsbepalingen van de Ffw. Uiteraard geldt wel de algemene zorgplicht. Dat betekent dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving.
• Het plangebied biedt broedplekken aan algemeen voorkomende vogels als merel, roodborst en winterkoning. Aan de waterrand kunnen broedvogels voorkomen zoals meerkoet en waterhoen. In verband met het voorkomen van deze algemene broedvogels dient tijdens de werkzaamheden rekening te worden gehouden met het broedseizoen. Verstoring van broedende vogels is verboden. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van vogels wordt voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. In het kader van de Ffw wordt geen standaardperiode gehanteerd voor het broedseizoen. Van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op het moment dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn, is overtreding van de wet niet aan de orde. De meeste vogels broeden overigens globaal tussen 15 maart en 15 juli (bron: website vogelbescherming).
• Het voorkomen van verblijfplaatsen van vleermuizen kan niet worden uitgesloten. De te slopen bebouwing bezit spouwgaten en kieren onder de dakrand, hier kunnen vleermuizen verblijven in de spouwmuren of onder het dak. Het gebouw biedt hierdoor potentie als verblijfplaats, kolonie- en paarverblijfplaats, voor vleermuizen als laatvlieger, gewone dwergvleermuis en ruige dwergvleermuis. De gebouwen zijn niet geschikt als winterverblijfplaats, daar er sprake is van teveel weersinvloeden. Aangezien de bebouwing als verblijfplaats kan dienen en de bebouwing een lijnvormig aaneengesloten element vormen, kan het voorkomen van vliegroutes niet op voorhand worden uitgesloten. Het plangebied sluit niet aan op grootschalige landschapselementen als dijken en vaarten waardoor de aanwezigheid van migratieroutes kan worden uitgesloten. De ontwikkeling heeft geen invloed op de hoeveelheid groen, effecten op foerageermogelijkheden kunnen worden uitgesloten. De bebouwing biedt potentie als verblijfplaats aan jaarrond beschermde nesten van vogelsoorten als gierzwaluw en huismus. Tijdens het veldbezoek is de aanwezigheid van de huismus aangetoond.

Gerichte veldinventarisatie naar nesten van jaarrondbeschermde vogels en vleermuizen (verblijfplaats en vliegroute) is van belang om eventuele negatieve effecten te kunnen beoordelen. Een dergelijk veldonderzoek wordt in het najaar van 2016 en voorjaar van 2017 uitgevoerd. Na afronding van dit veldonderzoek kan worden bepaald of verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet worden overtreden en of ontheffing Flora- en faunawet is vereist. Overtreding van de Flora- en faunawet kan bijvoorbeeld worden voorkomen door mitigerende en compenserende maatregelen te treffen.

Conclusie

De provinciale verordening en de Natuurbeschermingswet 1998 vormen geen belemmering voor de uitvoering van het plan. In het kader van de Flora- en faunawet is nader onderzoek naar het voorkomen van vleermuizen en nesten van jaarrondbeschermde vogelsoorten uitgezet. Sinds 1 januari 2017 is de Wet Natuurbescherming van kracht. Deze wet vervangt de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. De nieuwe wet heeft echter geen gevolgen voor de onderzoeksresultaten. Het nader onderzoek dat nog loopt houdt rekening met de gewijzigde wetgeving. De eerste resultaten laten zien dat er geen vleermuizen en (nesten van) jaarrond beschermde vogels aanwezig zijn. Het aspect ecologie staat de uitvoering van het wijzigingsplan dan ook niet in de weg.

4.6 Bodem

Beleid en Normstelling

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd.

Onderzoek en conclusie

Ten behoeve van de realisatie van nieuwbouw is er een vooronderzoek uitgevoerd (zie bijlage 3). Het doel van dit onderzoek is om te bepalen of er aanleiding bestaat tot het uitvoeren van een bodemonderzoek conform de NEN 5740. Op basis van het uitgevoerde onderzoek zijn er geen aanwijzingen gevonden die aanleiding zijn om een asbestverontreiniging op de onderzoekslocatie verwachten. Uit het onderzoek komt naar voren dat er sprake is een verdachte locatie met diffuse bodembelasting en een heterogene verontreiniging op schaal van monsterneming. Op basis van het vooronderzoek en de terreininspectie kan gesteld worden dat er geen milieuhygiënische belemmeringen te verwachten zijn. Indien graafwerkzaamheden plaatsvinden, verdient het de aanbeveling om de loodverontreiniging in de bodem te saneren conform het plan vak aanpak van de gemeente Albranswaard. In het kader van de omgevingsvergunning wordt geadviseerd om een verkennend bodemonderzoek uit te voeren na de sloop van de bestaande bebouwing. Er wordt geconcludeerd dat het aspect bodem de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

4.7 Luchtkwaliteit

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 4.8 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
Stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
Fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 ìg / m³
Fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate (nibm)

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek en conclusie

De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van nieuwbouw en leidt tot een toename van verkeer van 487 mvt/etmaal (weekdaggemiddelde). Hierbij wordt uitgegaan van een aandeel vrachtverkeer van 2%. Uit de nimb-tool blijkt dat deze verkeerstoename zorgt voor een toename van het gehalte stikstof in de lucht van 0,61 µg/m³ en van fijn stof van 0,10 µg/m³ (zie figuur 4.2). Beide toenames blijven beneden de 1,2 µg/m³. Het project draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt dus voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Figuur 4.2 Berekening effect extra verkeer NIBM-tool

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang om een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied te geven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2015 (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort (zie figuur 4.3). Hieruit blijkt dat zowel in 2015 als in 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de Dorpsdijk (maatgevende doorgaande weg langs het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer zijn gelegen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedragen in 2015; 28,3 ìg/m³ voor NO2, 22,4 ìg/m³ voor PM10 en 14,2ìg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedraagt 11 dagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Figuur 4.3 Rekenpunten met NO2-concentratie in nabijheid van het plangebied (rode cirkel)

4.8 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicorelevante inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft. Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het BEVT vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water.

Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het plaatsgebonden risico en de hoogte van het groepsrisico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Onderzoek en conclusie

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig die van invloed zijn op de externe veiligheidssituatie in het plangebied. Tevens blijkt dat er in de omgeving geen sprake is van vervoer van gevaarlijke stoffen over het water en spoor dat van invloed is op de externe veiligheidssituatie in het plangebied. Langs de N492 vindt er vervoer van gevaarlijke stoffen plaats, parallel aan deze weg ligt een hogedruk aardgasleiding.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg

De Groene Kruisweg (N492) ligt op circa 250 m afstand ten noorden van het plangebied. Uit de risicokaart blijkt dat er over deze weg vervoer van gevaarlijke stoffen plaats vindt. Er is geen sprake van een plaatsgebonden risicocontour (PR 10-6-contour). Vanwege het vervoer van brandbare gassen (GF3) bedraagt het invloedsgebied 355 m. Het plangebied is dan ook gelegen binnen het invloedsgebied. Omdat de projectlocatie is gelegen op meer dan 200 m afstand vanaf de rand van de transportroute, hoeven er geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het plangebied. Een berekening van het groepsrisico is niet noodzakelijk.
Vanwege de ligging binnen het invloedsgebied dient wel een beknopte verantwoording te worden opgesteld waarbij wordt ingegaan op de aspecten zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid. Deze verantwoording is aan het einde van deze paragraaf opgenomen.

Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Parallel aan de Groene Kruisweg is een gasleiding gelegen. Uit de risicokaart blijkt dat er sprake is van een plaatsgebonden risicocontour van 0 meter. De leiding mag op maximaal 12 bar bedreven worden en is zodanig beveiligd dat de druk niet hoger dan 13,2 bar kan worden. Dit betekent dat op grond van het Bevb geen berekening of verantwoording voor deze leiding afgelegd hoeft te worden. Vanuit deze leiding gelden geen belemmeringen voor het plangebied.

Het aspect externe veiligheid staat de boogde ontwikkeling niet in de weg.

Beknopte verantwoording groepsrisico N492

Vanwege de ligging binnen het invloedsgebied van de N492 dient op grond van artikel 8 van het Besluit externe veiligheid transportroutes het groepsrisico te worden verwantwoord. In deze verantwoording wordt ingegaan op de aspecten zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid.

In het kader van het wettelijk vooroverleg zal aanvullend advies gevraagd worden aan de veiligheidsregio.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten, in hoeverre zij in staat zijn hun taken goed uit te kunnen voeren en om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/ adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen, maar ook de brandweerzorgnorm wordt hier onder geschaard. Ten aanzien van de aspecten bereikbaarheid en bluswatervoorziening hanteert de regionale brandweer de richtlijnen zoals beschreven in de NVBR publicatie “Handleiding bluswatervoorziening en bereikbaarheid”.

Uit bovengenoemde handreiking volgt het advies dat het plangebied goed bereikbaar moet zijn voor de hulpverleningsdiensten via twee van elkaar onafhankelijke aanvalswegen, waardoor in geval van werkzaamheden of calamiteiten het plangebied goed bereikbaar is. Het plangebied wordt in oostelijke richting ontsloten door de Rijsdijk en in noord- en zuidelijke richting door de Dorpsdijk die vervolgens in het noorden aansluit op de N492. Deze route kan gebruikt worden als vluchtroute voor de aanwezige personen. Hiermee kunnen zij van de bron af vluchten. Gelet op bovenstaande zijn de bestrijdbaarheid en bereikbaarheid voor hulpdiensten goed te noemen.

Zelfredzaamheid

Het uitganspunt is dat de meerderheid van de aanwezige personen binnen het plangebied zelfredzaam zullen zijn. Aanwezige kinderen en ouderen worden beschouwd als minder zelfredzame personen. Er wordt uitgegaan van het feit dat de ouders/verzorgers de kinderen en ouderen kunnen begeleiden. In het kader van een effectieve zelfredzaamheid kan het hulpsysteem 'Hartveilig Wonen' gehanteerd worden waarbij vrijwilligers opgeroepen kunnen worden om iemand te reanimeren in afwachting van een ambulance.

4.9 Water

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Hollandse Delta, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. De initiatiefnemer heeft het waterschap geïnformeerd door gebruik te maken van de Digitale Watertoets. Deze is uitgevoerd op 26 juli 2016. De toetsing heeft ertoe geleid dat de verkorte watertoetsprocedure is toegepast, het plan heeft een geringe invloed op de belangen van het waterschap. Er zijn geen aandachtspunten naar voren gekomen die aanleiding geven tot nader overleg met het waterschap.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, alle met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap Hollandse Delta nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Waterschapsbeleid

In het Waterbeheerprogramma (WBP) (2016-2021) staan de doelen van het waterschap Hollandse Delta voor de taken waterveiligheid (dijken en duinen), voldoende water, schoon water en de waterketen (transport en zuivering van afvalwater). Ook wordt aangegeven welk beleid gevoerd wordt en wat het waterschap in de planperiode wil doen om de doelen te bereiken. De maatregelen voor de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) zijn onderdeel van het plan.

Uit het oogpunt van waterkwaliteit moet schoon hemelwater bij voorkeur worden afgekoppeld en direct worden geloosd op oppervlaktewater. Dit vermindert de vuiluitworp uit het gemengde rioolstelsel en verlaagt de belasting van de afvalwaterzuivering. De toename van verhard oppervlak leidt tot een zwaardere belasting van het oppervlaktewatersysteem en leidt met regelmaat tot wateroverlast stroomafwaarts. Om de zwaardere belasting van het oppervlaktewatersysteem onder normale omstandigheden tegen te gaan is het brengen van hemelwater vanaf verhard oppervlak op het oppervlaktewaterlichaam specifiek vergunningplicht gesteld. Bij een toename van aaneengesloten verhard oppervlak van 500 m² of meer in stedelijk gebied of 1500 m2 of meer in landelijk gebied dient een vergunning aangevraagd te worden in het kader van de Keur. De versnelde afvoer als gevolg van de toename aan verharding moet volledig worden gecompenseerd door het aanbrengen van een gelijkwaardige vervangende voorziening (compensatieplicht), met een oppervlakte van 10% van de toename van verharding. Het waterschap geeft in volgorde de voorkeur aan de volgende gelijkwaardige voorzieningen:

• Nieuw te graven oppervlaktewater in de directe nabijheid van de verhardingstoename;
• Nieuw te graven oppervlaktewater binnen hetzelfde peilgebied;
• Nieuw te graven oppervlaktewater in het benedenstrooms gelegen peilgebied of een eventueel alternatief.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit bebouwing met daaromheen terreinverharding. Omdat het plangebied in het bebouwde gebied van Rhoon ligt, is het plangebied niet gekarteerd. Volgens de bodemkaart van Nederland (www.bodemdata.nl) bestaat de bodem ten noordwesten van het plangebied uit zavel met homogeen profiel. Hier is sprake van grondwatertrap VI. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand tussen de 0,4 en 0,8 m beneden het maaiveld ligt en dat de gemiddelde laagste grondwaterstand lager dan 1,2 m beneden het maaiveld ligt.

Waterkwantiteit en –kwaliteit

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen watergangen aanwezig, er gelden dan ook geen beperkingen. Ten oosten van het plangebied ligt een verduikerde watergang (T40951).

Figuur 4.4 Uitsnede Legger Waterschap Hollandse Delta (www.wshd.nl)

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- of beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op het gemeentelijk rioleringsstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van nieuwbouw. Bij een toename aan verhard oppervlak van meer dan 500 m2 in stedelijk gebied dient er volgens het beleid van waterschap Hollandse Delta, 10% van de toename aan functioneel open water gerealiseerd te worden. Er is geen sprake van toename in verharding, er hoeft dan ook geen watercompensatie plaats te vinden.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in)filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de 'Keur'. Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de 'Keur'. Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.10 Kabels en leidingen

Afwegingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18”;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18”.

Onderzoek

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden. Dit aspect vormt dan ook geen belemmering.

4.11 Vormvrije mer-beoordeling

Beleid en Normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is indien (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2);

• de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat).

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 31 appartementen en commerciële ruimte (529 m2) in de plint van het gebouw. De activiteiten overschrijden de opgestelde drempelwaarden niet.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de vorige paragrafen zijn opgenomen. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

In het vigerende bestemmingsplan 'Rhoon Dorp' is een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Op basis van deze bevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders het plan binnen de wijzigingsregels wijzigen door middel van een wijzigingsbesluit. In de volgende paragrafen wordt uiteengezet welke regels op het plangebied van het wijzigingsbesluit van toepassing zijn.

5.2 Onderdeel van vigerend bestemmingsplan

Dit wijzigingsplan maakt, na inwerkingtreding, onderdeel uit van het bestemmingsplan 'Rhoon Dorp'. Daarnaast zijn de volgende artikelen uit het bestemmingsplan 'Rhoon Dorp' op het plangebied van toepassing:

• artikel 4 Centrum;
• artikel 17 Verkeer - Verblijfsgebied
• artikel 25 Waarde - Archeologie 2;
• Inleidende regels (hoofdstuk 1);
• algemene regels (hoofdstuk 3);
• overgangsregels (hoofdstuk 4).

Verbeelding

Dit wijzigingsplan wijzigt het vigerende bestemmingsplan ter hoogte van het plangebied van de huidige bestemmingen 'Centrum', 'Detailhandel' en 'Verkeer - Verblijfsgebied' naar uitsluitend de bestemmingen 'Centrum' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Het bouwvlak blijft wordt gewijzigd op basis van het definitief ontwerp voor de toekomstige bebouwing. De bouwhoogte is ten hoogste 15 m, dit conform de wijzigingsregels.

Regels

Ten aanzien van het wijzigingsplan zijn geen nieuwe bestemmingen opgenomen. Wel is binnen de bestemming Centrum een aanduiding opgenomen voor het toestaan van woningen op de begane grond. Op basis van de regels van Rhoon Dorp zijn woningen op de begane grond alleen toegestaan als ze daar al zaten ten tijde van vaststelling. Omdat het bouwplan ook enkele woningen mogelijk maakt op de begane grond waar die nu nog niet zitten is het dus noodzakelijk om dat specifiek aan te duiden. Verder zijn horecabedrijven zoals die zijn toegestaan binnen de bestemming Centrum niet toegestaan.

Tot slot is in de algemene regels een regel opgenomen dat moet worden voldaan aan de parkeernormen voor Rhoon centrum zoals vastgelegd in bijlage 1 bij de regels.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De ontwikkeling betreft een aangewezen bouwplan zoals aangewezen in artikel 6.12 Wro. Dit betekent dat in principe kosten van gemeentewege dienen te worden verhaald. Dit kan ofwel via een exploitatieplan ofwel via een anterieure overeenkomst. Omdat het project in casu volledig door de ontwikkelaar zal worden uitgevoerd, waardoor van gemeentewege nihile kosten hoeven te worden gemaakt, is voor dit project de uitzonderingsgrond (zoals bedoeld in artikel 6.12 lid 2 Wro) ten aanzien van het kostenverhaal van toepassing. De gemeente zal om deze reden geen exploitatieplan vaststellen.

De economische uitvoerbaarheid van het project is gewaarborgd:

• Alle gronden van de locatie zijn in eigendom van de initiatiefnemer.
• Met het afsluiten van de overeenkomst met de ontwikkelaar zijn de financiële risico's voor de gemeente beperkt en beheersbaar.
• De gemeente heeft daarnaast vastgesteld dat de initiatiefnemer beschikt over specifieke kennis, ervaring, capaciteit en financiële middelen die noodzakelijk zijn voor de beoogde ontwikkeling.

Voor de ontwikkeling van de locatie is tussen de gemeente en de initiatiefnemer een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten waarin de (financiële) afspraken over het project zijn vastgelegd, inclusief kostenverhaal. Deze overeenkomst wordt aangemerkt als anterieure overeenkomst (artikel 6.24 Wro).

In de overeenkomst worden onder meer de volgende aspecten geregeld:

• het bouwplan wordt gerealiseerd en bekostigd door de initiatiefnemer;
• de initiatiefnemer(s) draagt (dragen) de kosten voor de procedurele aspecten (zoals plankosten, onderzoeken en procedures);
• een planschadeovereenkomst maakt ook onderdeel uit van deze overeenkomst.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerp wijzigingsplan heeft gedurende zes weken (van 13 januari tot en met 23 februari 2017) ter inzage gelegen. In deze periode konden belanghebbenden een zienswijze op het plan geven. Er zijn drie zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn samengevat en van een beantwoording voorzien in de Nota zienswijzen. Deze nota is als bijlage 6 bij de toelichting opgenomen.