Centrum Kopspijker

2.5 Toekomstige situatie

2.5.1 Centrumontwikkelingen

In het kader van de opwaardering van het centrum zijn of worden rondom het plangebied diverse projecten uitgevoerd, onder meer de opwaardering van de Voorstraat; de realisatie van het Havenplein en de herontwikkeling van De Stoep/Breestoep zijn reeds afgerond. De afronding van het centrum wordt gevormd door de ontwikkeling van het Stadsplein, direct ten oosten van het plangebied. In dit gebied wordt een ontwikkeling voorgestaan die de beoogde centrumgroei moet vervolmaken. Vanuit de Noordkade zullen twee winkelstraten uitkomen op een stedelijk plein. Hierbij zal het water deels teruggebracht worden. De bebouwing aan deze straten en aan het plein wordt opgericht in drie tot vier bouwlagen en krijgt een stedelijk karakter.

Het programma van het Stadsplein bestaat uit 14.000 m2 winkeloppervlak en een theater. Daarnaast zal de afgebroken discotheek teruggebracht worden in een nieuw concept en zal de supermarkt, die voorheen was gevestigd in De Kopspijker, terugkeren. Binnen het Stadsplein wordt voorzien in een parkeergarage met 750 parkeerplaatsen.

2.5.2 Ontwikkelingen plangebied

Appartementen Kopspijker
Omdat het winkelcentrum De Kopspijker door de herontwikkeling van het centrum, en met name de realisatie van het Stadsplein, een andere positie krijg, en omdat het winkelcentrum niet meer aansluit bij de eisen van deze tijd, is de eigenaar voornemens De Kopspijker te herontwikkelen.

De uitbreiding bestaat uit diverse onderdelen, die tot doel hebben de aantrekkelijkheid van het centrum te verhogen en de positie in het centrum te versterken. Aan de Noordkade zal een nieuwe entree worden gerealiseerd. Met deze entree verandert de oriëntatie van het winkelcentrum De Kopspijker en verandert van een eindpunt in de winkelroute door het centrum in een schakel tussen het bestaande centrum en het nieuw te ontwikkelen Stadsplein. Belangrijk aandachtspunt bij het ontwerp van de entree is de overgang van het hoogteverschil.

Om deze entree te realiseren, dient de entree van de bestaande parkeergarage te verdwijnen. Omdat in het plandeel Stadsplein voldoende nieuwe parkeerplaatsen worden gerealiseerd, is besloten de parkeergarage Kopspijker niet meer in te richten als openbare parkeergarage. Er is voor gekozen de garage in te richten als hoogwaardige fietsenstalling voor circa 1.000 plaatsen, waardoor dit een belangrijk bronpunt voor het centrum wordt. Verder worden in de bestaande parkeergarage opslagruimtes voor de bovengelegen winkels voorzien, en wordt een gedeelte gereserveerd als stallinggarage voor auto's van werknemers van De Kopspijker en bewoners uit de directe omgeving.

Met de realisatie van de nieuwe entree wordt de entree aan de Oostkade opgeheven. Aan deze zijde wordt het winkelcentrum uitgebreid tot in de rooilijn van de Oostkade. Deze uitbreiding compenseert het verlies aan winkelruimte die vervalt voor realisatie van de nieuwe entree. Deze onderdelen van de herontwikkeling van De Kopspijker zijn al planologisch mogelijk.

Dit bestemmingsplan maakt de realisatie van circa 24 appartementen op de uitbreiding van De Kopspijker planologisch mogelijk. Deze appartementen worden in drie bouwlagen gerealiseerd.

Tussen de bestaande achtergevel van De Kopspijker en de nieuwe appartementen zal een binnentuin op een opgetild maaiveld gerealiseerd worden. Hierdoor ontstaat een besloten binnengebied dat gebruikt kan worden door de bewoners van de omliggende appartementen. Door de bouw van de nieuwe appartementen ontstaat aan de Oostkade een gevelwand, opgebouwd uit vier bouwlagen met kap. Deze wand sluit aan op het vloeiende verloop van de bestaande rooilijn. Bovendien zal deze wand een verbinding gaan vormen tussen enerzijds de bestaande panden aan de Oostkade en de nieuwe bebouwing van het Stadsplein. Door de bouwhoogte wordt een gevelwand gerealiseerd die in verhouding staat tot de maat van de openbare ruimte van het grachtenprofiel met aan weerszijden kades.

In de architectonische uitwerking hiervan zal aangesloten worden bij de historische bebouwing aan het Havenplein, waardoor de stedenbouwkundige structuur ter plekke versterkt zal worden. Bovendien zal de gevel een open karakter krijgen. In combinatie met de vulling van de plint en het woonprogramma op de verdiepingen, zal de gevel ten opzichte van de bestaande situatie een levendiger uitstraling krijgen en daarmee de belevingswaarde van het Havenplein vergroten. Aan de Oostkade worden nieuwe appartementen boven de winkeluitbreiding ontsloten middels een gezamelijke entree met lift en trappenhuis. Tevens wordt de fietsenstalling vanaf de Oostkade toegankelijk.

Het nieuwe woningblok zal ten noorden van de bestaande appartementen worden gerealiseerd. Dat betekent dat de bestaande woningen nagenoeg geen schaduwwerking zullen ondervinden van de nieuwe ontwikkeling.

Ontwikkeling Oostkade
Het beleid is erop gericht om als vervolg op De Kopspijkeruitbreiding in de toekomst (binnen de planperiode) het naastgelegen deel van de Oostkade te herontwikkelen. De achterliggende visie is om functioneel de Oostkade meer dan nu het geval is, onderdeel te laten zijn van het centrumwinkelgebied, en een koppeling tot stand te brengen tussen de Nieuwstraat en de Noordkade. De verschijningsvorm van de huidige bebouwing alsmede de kantoor- en maatschappelijke functies dragen hier onvoldoende aan bij.

Op de begane grond moeten centrum en centrumafgeleide functies opgenomen kunnen worden. Zoals overal in het centrum zullen boven de begane grondfuncties, in maximaal 3 lagen woningen worden opgenomen die voorzien in de behoefte aan relatief kleine appartementen voor jongeren, starters en ouderen.

De ruimtelijk-functionele visie gaat ervan uit dat de huidige Erfstraat ook in de toekomst gehandhaafd blijft om de erachter gelegen Kopspijkerwinkels te bevoorraden en te voorzien in de bereikbaarheid van restaurant de Ganzengors. Onderdeel van de geschetste visie is dat de tot stallinggarage omgebouwde kelder onder De Kopspijker vanaf de Oostkade toegankelijk wordt gemaakt.

Om deze toekomstige ontwikkeling mogelijk te maken, is in dit bestemmingsplan ter plaatse van de panden aan de Oostkade een wijzigingsgebied opgenomen. Voor dit gebied geldt een wijzigingsbevoegdheid, waarmee het mogelijk is de bouwhoogte te wijzigen naar 15 m, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Omdat een bouwhoogte van 15 meter niet wenselijk is op de hoek van de Oostkade en de Kaaistraat, wordt op dit kavel een wijzigingsgebied opgenomen voor de mogelijkheid de bouwhoogte te wijzigen naar 10 meter. Ook hier dient te worden voldaan aan bepaalde voorwaarden. Op het moment dat er een wijzigingsplan is vastgesteld, zijn deze ontwikkelingen planologisch mogelijk.

2.5.3 Planologische verandering

Voor de gronden waarop de appartementen voorzien zijn, is een vrijstelling gevoerd, waarmee de uitbreiding van winkelcentrum De Kopspijker in één bouwlaag mogelijk gemaakt is. Dit bestemmingsplan maakt de bouw van appartementen mogelijk. Hiermee wordt voor de betreffende gronden een grotere bebouwingshoogte mogelijk gemaakt en wordt een ander gebruik toegestaan. In de toelichting van dit bestemmingsplan wordt aangetoond dat met deze wijziging geen belangen of waarden worden geschaad en dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.