Bolnes Maasoever - Oost

5.4 De bestemmingen

In het bestemmingsplan zijn verschillende bestemmingen gegeven aan het plangebied. Hieronder wordt ingegaan op de inhoud van deze bestemmingen. Voor het consoliderende gedeelte van het plan is uitgangspunt dat de vigerende bestemmingen zijn overgenomen. Het huidige gebruik moet dit wel toestaan. Voor het ontwikkelingsgerichte gedeelte is uiteraard een van het op dit moment geldende regime afwijkende bestemming (en regeling) opgenomen.

Bedrijf

Op de gronden met de bestemming 'Bedrijf' worden de bestaande bedrijfsmatige activiteiten geregeld. Met betrekking tot de toelaatbaarheid van de bedrijfsactiviteiten is rekening gehouden met de afstand tot gevoelige bestemmingen, in dit geval woningen. Voor zover bedrijven in een hogere categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten vallen dan op grond van het algemene toelatingsbeleid mogelijk, is de toelaatbaarheid geregeld via een aanduiding. Hierdoor zijn ter plaatse van de aanduiding tevens de specifieke activiteiten van het bedrijf uit een hogere categorie toegestaan. Indien het bedrijf ter plaatse zijn toegestane zwaardere bedrijfsactiviteit beëindigt, mag deze bedrijfsactiviteit wel worden vervangen door een gelijke bedrijfsactiviteit, maar niet door een andere bedrijfsactiviteit uit die hogere categorie. Voor een nadere toelichting op de bedrijven en milieuzonering wordt verwezen naar paragraaf 4.3.

De geluidsbelasting vanwege de bedrijven op de woningen is geregeld in een zonebeheerplan. Vanwege het aspect geluidshinder is de locatie waar met een mobiele kraan mag worden gewerkt op de kade aangeduid. Binnen de bestemming 'Water' zijn de activiteiten die op en aan schepen mogen worden verricht nader vastgelegd. Er zijn specifieke gebruiksregels die bepaalde activiteiten uitsluiten of beperken.

Groen

De bestemming 'Groen' ligt voornamelijk op de kenmerkende groenstroken bij de dijk. Binnen deze bestemming zijn beplanting, geluidswerende voorzieningen, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden toegestaan. Binnen de bestemming is ook water toegestaan.

Maatschappelijk - Religie

De bestemming 'Maatschappelijk - Religie' is opgenomen ten behoeve van het kerkje aan het Laantje.

Verkeer

Wegen met een stroomfunctie (over het algemeen 50 km/h-wegen) inclusief bijbehorende voet- en fietspaden zijn voorzien van de bestemming 'Verkeer'.

Verkeer - Verblijfsgebied

De wegen met een verblijfsfunctie (over het algemeen 30 km/h-wegen) daarentegen hebben de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Deze laatste is gericht op het verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen.

Verkeer - Verblijfsgebied - 1 en Verkeer - Verblijfsgebied - 2

De bestemmingen V-VB - 1 en V-VB - 2 zijn gelegd op de gronden waarop de ontsluiting van het nieuwe woongebied dient plaats te vinden. Juist omdat deze ontsluiting nog tot stand moet worden gebracht, is in de regeling expliciet bepaald welke breedte de beide ontsluitingswegen in ieder geval moeten krijgen. Hierbij is enige flexibiliteit beoogd in de uiteindelijke ligging van de ontsluiting. Zo is het ook toegestaan dat de beoogde breedte voor een deel binnen de bestemming Woongebied wordt gerealiseerd.

Water

In het algemeen zijn de gronden aangewezen voor 'Water' bestemd voor waterlopen ten behoeve van de waterhuishouding en het verkeer te water. Binnen de bestemming en wel ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van water-1' is de ligplaats van het bunkerwinkelschip. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van water-2' is geregeld welke bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan op het water. Het betreft onderhoudswerkzaamheden die in overeenstemming dienen te zijn met het zonebeheerplan zodat de geluidsbelasting op de nabijgelegen woningen aanvaardbaar is.

Wonen

Aan de noordoostzijde van het plangebied is de bestemming 'Wonen' opgenomen. De bijbehorende regels zorgen voor een zekere flexibiliteit in gebruiks- en bouwmogelijkheden. Op de verbeelding zijn de bouwmogelijkheden aangegeven door middel van maatvoeringaanduidingen. Ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' wordt uitsluitend gestapelde woningbouw mogelijk gemaakt. Tevens zijn binnen deze bestemming aan-huis-gebonden beroepen en aan-huis-gebonden bedrijven toegestaan. De functie wonen wordt als hoofdfunctie gehandhaafd. Daarom zijn aan deze activiteiten een maximale omvang en specifieke gebruiksregels verbonden.

Woongebied

Het nieuwe woongebied heeft een globale bestemming opgedeeld in drie zones. Het woongebied bestaat uit voornamelijk grondgebonden woningen en twee appartementengebouwen (twee accenten aan de Nieuwe Maas op oost- en westhoek). De twee locaties van de gestapelde woningen liggen vast. Het totale gebied heeft een directe bouwtitel voor maximaal 190 woningen, waarvan maximaal 50 gestapeld. Binnen de bestemming moeten diverse doorgangen voor autoverkeer en of langzaam verkeer worden gerealiseerd. Dit is per zone vastgelegd.

Door middel van specifieke bouwaanduidingen is de omvang van de hoofdbebouwing vastgelegd. Voor hoofdbebouwing is hierbij relevant dat de eenmaal gerealiseerde maat leidend is voor de toegestane maat. De ruimte die de regeling in eerste instantie aan hoofdgebouwen biedt wordt zodoende ingewisseld voor de eenmaal gerealiseerde maat.

De minimale afstand van grondgebonden woningen tot de voorste perceelsgrens is vastgelegd. Ook zijn specifieke regels gesteld aan het bouwen nabij het griend. Voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zijn bouwregels opgenomen. De toegestane hoeveelheid erfbebouwing is hierbij afhankelijk gesteld van de perceelsgrootte.

De omgeving van het woongebied is bepalend voor de mogelijkheden tot woningbouw. Enkele aspecten hebben tot nadere eisen geleid.

• Rivier: de noodzakelijke afstand van woongebouwen tot de rivier is vastgelegd door een bouwgrens op de plankaart. Buiten die grens mogen wel balkons, terrassen en tuinen worden gerealiseerd.
• Overstroming: vanuit het aspect overstromingsgevaar is voorts een minimum vloerpeil voor de begane grond opgenomen. Bebouwing dient vanaf 4,45 +NAP te worden opgericht.

• Externe veiligheid: verder zijn specifieke regels opgenomen voor bebouwing binnen een afstand van 40 m uit de oever in verband met externe veiligheid. Deze regels zijn opgenomen in hoofdstuk 3 van de regels (artikel 17 lid 2). In grote lijnen behelst deze regeling dat de gevels van woningen - afhankelijk van de warmtestraling - moeten worden voorzien van extra brandwerende materialen.
• Hoogspanningsmasten: daarnaast zorgt de hoogspanningsmast net buiten het plangebied voor een beperking van de realisatie van woningen vanaf een hoogte van 20 m, juist op de locatie waar één van de appartementengebouwen is voorzien. Om die reden is een extra aanduiding (sba-4) op de verbeelding opgenomen, waarbij is bepaald dat boven de 20 m enkel verblijfsruimtes mogen worden gerealiseerd, indien deze zich buiten de 0,4 microTesla magneetveldzone bevinden (zie paragraaf 4.10 voor uitleg hieromtrent). Andere ruimtes van het appartementengebouw, zoals een liftschacht, zijn ter plaatse wel toegestaan.

Het is toegestaan woningen te gebruiken voor kantoor- en/of praktijkruimte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen en bedrijven. Om te zorgen dat de hoofdfunctie wonen blijft, zijn aan deze activiteiten specifieke gebruiksregels verbonden.

Voor het plangebied is een beeldkwalteitplan opgesteld. Dit plan wordt gekoppeld aan de overeenkomst tussen de ontwikkelaar en de gemeente. Omdat het bestemmingsplan globale regels voor de bebouwing toestaat, zijn bouwmogelijkheden vaak ruimer dan het beeldkwaliteitplan toelaat. Mede daarom is in de regeling opgenomen dat de maatvoering van gerealiseerde hoofdgebouwen niet mag worden gewijzigd.

Waterstaat - Waterkering (dubbelbestemming)

In verband met de aanwezigheid van een waterkering in het plangebied is op enkele bestemmingen een dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' gelegd, waardoor de belangen van de waterbeheerder worden veiliggesteld. Binnen deze zone is de Keur van kracht. Alle bouw- en graafwerkzaamheden zijn verboden zonder vergunning. Aangevraagde activiteiten dienen te worden getoetst door het waterschap of deze de stabiliteit van de waterkering kunnen aantasten, voordat een watervergunning wordt afgegeven.