Westerwal

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voor de Westerwal, het deels braakliggend terrein en deels industriegebied tegen het historische centrum van Oudewater is in 2019 een stedenbouwkundige visie opgesteld, welke na een zorgvuldig en integraal proces in mei 2020 is vastgesteld door de raad. Het gebied wordt ontwikkeld onder andere ten behoeve van 98 woningen, circa 175 parkeerplaatsen, twee sloepenhavens met botenhelling, een botenloods en bijbehorende ontsluitingen.

Aangezien dit niet mogelijk is binnen de regels van het geldende bestemmingsplan is onderhavig bestemmingsplan opgesteld om dit alsnog mogelijk te maken.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied zoals op onderstaande afbeelding is weergegeven is gelegen nabij het historische centrum van Oudewater.

Ligging plangebied in Oudewater

Navolgende afbeelding geeft de situatie anno 2021 weer, met in het midden van de cirkel het terrein en de bebouwing van de Machinefabriek De Hollandsche IJssel.

Luchtfoto plangebied

1.3 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan "Westerwal" bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (tek. nr.NL.IMRO.0589.BPWesterwal-VA01);
• regels;
• en deze toelichting bij de verbeelding en regels.

De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en moeten samen worden "gelezen". Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld om de uitgangspunten van het bestemmingsplan zeker te stellen. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen en doet verslag van het onderzoek dat aan het bestemmingsplan vooraf is gegaan. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

1.4 Geldend planologisch kader

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan "Stadskern 1980". Voor het plangebied gelden de bestemmingen 'BEDRIJVEN', 'WATER', 'VERKEER', GROENVOORZIENINGEN' en 'WOONDOELEINDEN'.

 

Uitsnede geldend bestemmingsplan

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de voorgenomen plannen. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Om tot een gedegen planontwikkeling te komen zijn diverse onderzoeken uitgevoerd, die inzicht geven in de ontwikkelingsmogelijkheid van het gebied. Hoofdstuk 4 geeft een samenvatting van de uitgevoerde onderzoeken. Hoofdstuk 5 gaat in op de bijbehorende planologisch-juridische regeling en hoofdstuk 6 gaat tot slot in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Cultuurhistorie

Oudewater is een historische Utrechtse stad met meer dan 750 jaar stadsrechten, een uitgebreid historisch verleden en een rijk centrum. De stad is ontstaan waar de rivier de Linschoten meanderend uitkomt in de Hollandsche IJssel. Aan de westkant van de Hollandse IJssel ligt de Westerwal, ten tijde van de Oude Hollandsche Waterlinie de westkant van de fortificatie en de wallenstructuur, die zo vormend is gebleken voor Oudewater.

De Westerwal is sinds lange tijd ook een industrieel gebied en verschilt daarmee van karakter met de kleinschaliger binnenstad. Vele industriële functies hebben bijgedragen aan het industriële karakter van het gebied. De Westerwal is een nu deels braakliggend terrein en deels een industriegebied. Op dit moment wordt een deel van het plangebied gebruikt als werkterrein voor de Machinefabriek den Hollandsche IJssel, de fabriek die sinds 1875 op deze locatie is gevestigd. Het plangebied is via de smalle straat Westerwal (1.) met de binnenstad verbonden en via een small landhoofd (2.) met de Zwier Regelinkstraat.

Aan de Hollandsche IJssel heeft Oudewater haar meest publieke zijde en is haar geschiedenis zichtbaar verbonden met de belangrijke rivier. Vanuit het zuiden is het perspectief op de kerktoren aan het water pittoresk, bijzonder en van een constante waarde gedurende meerdere eeuwen. Komend over de rivier vanaf de noordzijde ontvouwt zich via de Westerwal een prachtig en heel ander perspectief tot dit binnenstedelijk hart. Dit perspectief over het water maakt het vesting-verleden voelbaar en de industriële geschiedenis logisch en tastbaar. Zie voor meer informatie Bijlage 1 Cultuurhistorie Westerwal.

Westerwal 17 - Gemeentelijk monument

Het pand Westerwal 17 betreft het huidige kantoor van de Machinefabriek de Hollandsche IJssel. Het pand is rond 1911 gebouwd als elektriciteitscentrale. In 1947 is het pand verbouwd tot kantoor en is tot op heden in gebruik als kantoorpand van BV Machinefabriek De Hollandsche IJssel.

Het gebouw betreft een in rode baksteen opgetrokken eenlaags pand, onder gekoppelde schilddaken. Het linkerdeel is de voormalige woning. Midden boven de goot zit een dakkapel. Naast de woning bevindt zich de voormalige machinekamer.

Het gebouw is aangewezen als gemeentelijk monument.

In hoofdstuk 4.1 wordt nader ingegaan op de cultuurhistorie in relatie tot het beschermd stadsgezicht en het gemeentelijk monument.

2.2 Historie

Oudewater: een prachtige, historische Utrechtse stad met meer dan 750 jaar stadsrechten en een rijk historisch verleden van industrie, handel, scheepsvaart en militairen. Met een pittoresk centrum waar de rivier de Linschoten doorheen meandert en dat grenst aan de Hollandsche IJssel. Aan de westkant van de Hollandse IJssel ligt de Westerwal, de naam zegt het al: in tijden van de Oude Hollandsche Waterlinie de westkant van de fortificatie en wallenstructuur die kenmerkend is voor Oudewater. De Westerwal is sinds lange tijd ook een industrieel gebied en verschilt daarmee van karakter met de kleinschaliger binnenstad aan de andere kant van het water. De olieslagerij/koekenfabriek, veevoerbedrijf, scheepswerf en de machinefabriek hebben bijgedragen aan het industriële karakter van het gebied. De nabijheid van de binnenstad en de rijke historie van de Westerwal maken het tot een gebied met grote potentie om de binnenstad te verrijken met een gebied met een eigen karakter in een combinatie van wonen, verblijven, werken en industrie.

Waterstructuur

Voor Oudewater als vestingstad, is de historische waterstructuur van grote cultuurhistorische waarde. Op de afbeeldingen is te zien dat het plangebied Westerwal onderdeel was van de vestingwerken rondom Oudewater. Sinds de vestingwallen werden afgebroken tussen 1870 en 1880 en een industriële periode aanbrak met de Machinefabriek, de Olieslagerij en later de Brinkers veevoer fabriek, is op een aantal plekken de historische waterstructuur verstoord geraakt door demping of verplaatsing van het water.

Situatie in 2002 met reconstructie van de vestingwerken na 1672 (groen) en 1746 (geel). Hier is te zien welke terreinen niet vergraven zijn. Ook onder de wallen (geel en groen) kan ongeroerde grond liggen. (BBA,2002)

Historisch-ruimtelijke ontwikkeling

In de 16e eeuw maakte het plangebied nog geen deel uit van de stad. Het grensde aan de westzijde van de stad bij de brug over de Hollandse IJssel, ervan gescheiden door de Hollandse IJssel. Na de verwoesting door de Spaanse troepen in 1575 werd de stad voorzien van fortificaties met bastions en ravellijnen. Daarbij werd, als onderdeel van de versterking voor de toegang naar de stad over de IJssel, het deel van de Westerwal aangelegd waar de bedrijfsgebouwen van o.a. Brinkers zouden verrijzen. Een klein verdedigingswerk als uitbreiding van de versterking de Westerwal kwam in het laatste kwart van de 17e eeuw tot stand op de IJsseldijk, waar de IJssel de omwalling kruiste. In 1816, bij de opheffing van de Oude Hollandse Waterlinie, werd de vesting rondom Oudewater opgeheven en overgedragen aan Domeinen, en vervolgens in 1826 aan de stad, op voorwaarde dat de vestingwerken binnen een bepaalde tijd gesloopt zouden worden. Kort na 1850 werd begonnen met de afbraak van de poorten en wallen en werden de grachten gedeeltelijk gedempt.

Industriële ontwikkeling

Met de opkomst van de industriële bedrijvigheid in de 2e helft van de 19e eeuw trad een ontwikkeling naar meer grootschalige productie in. In de periode 1851 tot 1862 werd de Hollandse IJssel boven Gouda tot de doorslag (Nieuwegein) gekanaliseerd, waardoor de aanliggende steden een scheepvaartverbinding stroomopwaarts naar Utrecht en stroomafwaarts met Capelle aan de IJssel en Rotterdam kregen.

In Oudewater vormde de touwslagerij als min of meer industriële activiteit tot circa 1860 een belangrijke inkomstenbron. Omstreeks 1880 kwam in Oudewater nieuwe bedrijvigheid tot ontwikkeling die gebruik maakte van stoomkracht. Westerwal had over water een uitstekende ontsluiting via de Hollandse IJssel. Het terrein kende al bebouwing; woonpanden langs de toegangsweg en aan de kade de scheepswerf Stofberg en soldatenbarakken. Aan de Westerwal werden rond 1900 gevestigd de machine fabriek 'De Jongh & Co'(1872), olieslagerij 'Fa. H.W. Verloop & Co' (1880; vanaf 1955 overgegaan in Brinkers), de stoomwasserij 'Fa. de Jongh en Co' (1884) en de graanmaalderij 'Six' (1913). In deze eeuw hebben diverse uitbreidingen en vernieuwingen en samenvoegingen van de fabrieken plaatsgevonden. Dit is ten koste gegaan van enige woonbebouwing ter plekke: een in 1873 gebouwde notariswoning aan de Westerkade moest in 1936 plaats maken voor een loods. De soldatenbarakken werden bedrijfsruimte van Six.

Stedenbouwkundige aspecten

Binnen de totale stedelijke structuur van Oudewater is het gebied de Westerwal perifeer, maar nog juist binnen het stedelijk gebied gelegen. Het beeld van de Westerwal wordt bepaald door 19e en 20e eeuwse bedrijfspanden.

De IJssel vormt een belangrijk bindend element tussen de Westerwal en het oudere stadsgebied, zowel in visueel-ruimtelijk als in structurerend opzicht. Daarbij speelt het karakter van de Noord IJsselkade als gebied waar eveneens watergebonden bedrijvigheid (pakhuizen e.d.) was gevestigd een bindende rol. De Westerwal onderscheidt zich van deze bedrijvigheid zowel door de aard als door een grotere schaal van de bebouwing. Beide hallen van de machinefabriek domineren door hun bouwhoogte en -volume sterk het beeld vanaf de IJssel.

2.3 Huidige situatie

De locatie is gelegen nabij het historische centrum van Oudewater. De Westerwal bestaat deels uit braakliggend terrein en deels uit industriegebied.

Foto's bestaand gebied

2.4 Beoogde ontwikkeling

Voor het plan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld (Bijlage 3).

Industrieel erfgoed

De Westerwal kenmerkt zich vanuit de historie door zijn militaire en industriële karakter. Een plek van handel, verdediging en productie. Initiatiefnemers hebben daarom de kans aangegrepen om voor de herinrichting van de Westerwal, het rijke verleden van de Westerwal ervaarbaar maken.

Uitgangspunten van het ontwerp

De uitgangspunten bij het ontwerp zijn:

• 1. Vergroten leesbaarheid van de oorspronkelijke waterstructuur.
• 2. Een groene zoom met een verbindend vesting pad.
• 3. In beleving en bereikbaarheid onderdeel van de binnenstad.
• 4. Geleding in drie eigen karakteristieke gebieden.

Voor het plan zijn de architectenbureaus HansBeen Architecten en Monadnock in samenwerking met West 8, gevraagd de plannen verder uit te werken. De plannen van de architecten zijn door Mooisticht op hoofdlijnen zeer positief beoordeeld. Het plangebied is verdeeld in vier deelplannen: Brinkers, de Blekersgracht, het Industrieel Kwartier en de Scheg (zie navolgende afbeelding).

Het plangebied is in te delen in een drietal karakters.

• De Brinkers locatie.
• Het Industrieel kwartier samen met het deelgebied Blekersgracht.
• De Scheg.

Elk van deze gebieden krijgt een eigen accent in de inrichting van de openbare ruimte.

Oevers

Het herstel van een deel van de oude waterstructuur is het krachtigste middel om de cultuurhistorie van het gebied zichtbaar te maken. Door de lijnen van de voormalige vestingwerken zoveel mogelijk zichtbaar te maken, wordt de historische waterstructuur die zo kenmerkend is voor Oudewater weer zichtbaar. Door het realiseren van een insteekhaventje en het publiek toegankelijk maken van kades, worden de recreatieve waarden van het gebied verhoogd.

De brug

Met een vaste brug wordt de Westerwal stevig verbonden met de binnenstad.. Het zal op die manier zowel Westerwal als de binnenstad versterken.

Cultuurhistorische elementen

De lange geschiedenis van de Machinefabriek den Hollandsche IJssel krijgt een plek in het gebied door sculpturale objecten uit de fabrieksgeschiedenis te tonen.

Architectuur

Vier deelgebieden met ieder hun eigen karakter worden onderscheiden in het plan. In het Beeldkwaliteitsplan wordt weergegeven wat de uitgangspunten per deelgebied zijn.

2.5 Duurzaamheid

Toetsingskader

Het provinciaal beleid is gericht op een energieneutrale leefomgeving in 2040. In de Omgevingsvisie Provincie Utrecht (2021) en het Programmaplan Energietransitie 2020-2025 zijn de plannen en ambities beschreven. Verder zijn maatregelen en doelstellingen in de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (Herijking 2016). Hierin staat voor nieuwe ontwikkelingen binnen het stedelijk gebied dat het ruimtelijk plan een beschrijving moet bevatten van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Bij zowel bouw als renovatie is het van belang dat nagedacht wordt over het gebruik van alternatieve vormen van energie en energiebesparende technieken. Hiermee dragen ruimtelijke plannen bij aan het doel van 10% duurzame energiegebruik in 2020 zoals verwoord in de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (Herijking 2016).

Gemeentelijk beleid

De gemeenteraad van Oudewater heeft op 11 juli 2019 de Energie Agenda Oudewater aangenomen in de raad. Hierin is onder andere het uitgangspunt Energieneutraal bij nieuwbouw opgenomen.

Energie neutrale nieuwbouw

Er worden geen woningen meer gebouwd die niet aan de gestelde bouweisen in het duurzaamheidsbeleid voldoen. Er worden daarom slechts nog vergunning verstrekt voor de bouw van nieuwbouwwoningen die energie-neutraal zijn of dat met kleine aanpassingen kunnen worden. Dit houdt in dat tijdens het ontwerp en de bouw van woningen reeds rekening gehouden moet worden met de mogelijkheid tot plaatsing van (extra) duurzame oplossingen zoals zonnepanelen, een warmtepomp et cetera. Het doel hiervan is om voortaan slechts nog gasloze, nul-op-de-meter nieuwbouw te realiseren. Om dit te bereiken wordt een duurzaamheidstoets in de bouwvergunning opgenomen.

Onderzoek en conclusie

All-Electric & Bijna Energie Neutrale woningen

Alle woningen worden gasloos en All-Electric gerealiseerd.

De woningen worden in basis volgens de BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw) normen gerealiseerd. Dit wordt bereikt door de woningen te voorzien van:

• Een goed geïsoleerde schil, met hoge isolatiewaardes en goede kierdichting.
• Een slim ventilatie systeem, bijvoorbeeld balansventilatie of CO2-gestuurde ventilatie.
• Vloerverwarming ook geschikt voor koeling in de zomer.
• D.m.v. een luchtwarmtepomp wordt warm tapwater en warmte / koeling voor de vloerverwarming opgewekt.
• Opwekking van elektriciteit uit duurzame zonne-energie d.m.v. PV-panelen.

De startersappartementen worden All-Electric gerealiseerd, met verwarming door elektrische radiatoren en een efficiënt systeem voor de opwekking van warm tapwater door middel van een doorstroomtoestel in combinatie met douche WTW, waarmee de warmte uit het gebruikte douche-water wordt teruggewonnen.

Optioneel kunnen kopers ook nog kiezen voor bijvoorbeeld extra PV-panelen, waardoor de woningen conform de BENG berekening kunnen voorzien in het zelf opwekken van de gebouw gebonden energie, en daarmee energieneutraal zijn volgens de BENG-normering.

Doordachte bouwkundige en architectonisch inpassing van installaties

Waar mogelijk worden woningen gerealiseerd met een (gedeeltelijk) plat dak, zodat daarop de benodigde installaties, zoals zonnepanelen en de buitenunit voor de warmtepomp, zoveel mogelijk uit het zicht (vanaf ooghoogte op de straat) kunnen worden aangebracht.

Er wordt onderzocht hoe het dak van de parkeerloods, die wordt gerealiseerd ter plaatse van het huidige terrein van de Machinefabriek, zoveel mogelijk benut kan worden om PV-panelen op aan te brengen voor de omliggende woningen.

Circulair bouwen

Bij de bouw van de woningen wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van bio-based of herwinbare materialen en veel voorkomende grondstoffen. Dat wil zeggen materialen die een natuurlijke oorsprong hebben en een zo laag mogelijke milieubelasting, zoals kalkzandsteen, hout en metselwerk (klei).

Bij sloop van de bestaande gebouwen worden materialen gerecycled/ hergebruikt. Zo kunnen de stalen rails en stalen spanten van de bestaande hallen (gedeeltelijk) worden hergebruikt in de woningen en/of bijvoorbeeld bij de inrichting van het groene binnengebied dat zal worden aangelegd ter plaatse van het huidige terrein van de Machinefabriek. (Gezeefd) puin en beton kunnen worden verwerkt als ophoog materiaal, puinverharding onder wegen of als grondstof voor nieuw beton. Bij de aanvraag omgevingsvergunning zal een MilieuPrestatieBerekening worden toegevoegd.

De onderstaande duurzaamheidsmaatregelen worden in ieder geval genomen:

• Zo veel mogelijk Biobased materialen.
• Toepassen van recyclebare materialen (steenwol, kalkzandsteen en sandwichelementen in hellend dak)
• Beperken van materiaalgebruik (onder andere door extra hoge geluidsisolatie tussen de verblijfsruimtes door een scheidingswand met een hoger soortelijke gewicht toe te passen)
• Efficiënt ruimtegebruik
• Prefab elementen zoals geprefabriceerde dakelementen, bergingen, kapla kozijnen, etc.

Klimaatadaptatie

Het huidige Machinefabriekterrein is grotendeels verhard en niet publiek toegankelijk. In het nieuwe plangebied wordt een groen binnengebied gerealiseerd.

Het groene binnengebied wordt zoveel mogelijk klimaatadaptief ingericht. Daarnaast zal de inrichting het thema "natuurlijk spelen" stimuleren. Door het toepassen van een wadi, een hand bedienbare waterpomp voor het oppompen van regenwater en speelgroen zoals klauterstruiken, klimbomen en speelboomstammen kunnen kinderen op een natuurlijke manier spelen in hun eigen leefomgeving. Hiermee wordt bovendien voorzien in waterberging op eigen terrein en wordt oververhitting van de wijk tegengegaan.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Inleiding

De gemeente is in principe vrij in de keuze van het te voeren beleid. De wetgeving in Nederland gaat er wel vanuit dat er rekening wordt gehouden met het beleid van hogere overheden, vooral daar waar het bovenlokale of regionale belangen betreft. De gemeente is niet verplicht om dit beleid te volgen, maar een afwijking daarvan moet wel duidelijk gemotiveerd worden. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op relevant rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) “Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig” opgesteld. Het bijbehorende Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (Barro / Amvb Ruimte) is in werking getreden op 17 december 2011. Hierna wordt kort de doelstelling van dit nieuwe beleid samengevat.

Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker vooropzet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Dit doet het Rijk samen met andere overheden. Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijks betrokkenheid.

Een actualisatie van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid is nodig om die nieuwe aanpak vorm te geven. De verschillende beleidsnota’s op het gebied van ruimte en mobiliteit zijn gedateerd door nieuwe politieke accenten en veranderende omstandigheden zoals de economische crisis, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen die onder andere ontstaan omdat groei, stagnatie en krimp gelijktijdig plaatsvinden. Deze structuurvisie geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de ‘kapstok’ voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In 2020 is, ter voorbereiding op de Omgevingswet, de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI geeft een 'Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving' en richt zich op een aantal urgente maatschappelijke opgaven. Daarbij wordt met name gericht op grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw.

Prioriteiten liggen bij klimaatbestendige keuzes, bijvoorbeeld op het gebied van het watergebruik. Versterken van de economie. Bouwen aan aantrekkelijke en gezonde steden. Versterking van de natuur en landbouw.

Toets aan Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en aan de Nationale Omgevingsvisie

Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van de provincies en gemeenten zitten en laat verstedelijkings- en landschapsbeleid over aan de provincies en gemeenten. De SVIR gaat niet in op inbreidingsmogelijkheden van individuele initiatieven waarvan in het onderhavige geval sprake is.

In de NOVI wordt deze lijn min of meer gevolgd, waarbij wel meer sprake is van samenwerking tussen Rijk, provincies en gemeenten. De binnenstedelijke ontwikkeling, rekening houdend met duurzaamheid, klimaatbestendigheid en aantrekkelijkheid past goed binnen de uitgangspunten van de NOVI.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) regelt de doorwerking van nationale belangen op ruimtelijk gebied in gemeentelijke bestemmingsplannen door het stellen van de juridische kaders. Het Barro is ook wel bekend als de AMvB Ruimte. Het besluit is per 17 december 2011 in werking getreden. In het Barro zijn opgenomen:

• het Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• militaire terreinen en -objecten;
• de Wadden;
• de kust (inclusief primaire kering);
• de grote rivieren;
• de Werelderfgoederen.
• reserveringen uitbreidingen weg en spoor;
• veiligheid vaarwegen;
• het netwerk voor elektriciteitsvoorziening;
• de buitendijkse uitbreidingsruimte in het IJsselmeer;
• bescherming van de (overige) primaire waterkeringen;
• reservering voor rivierverruiming Maas;
• de Nationaal Natuur Netwerk (NNN).

Toets aan Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Voor het plangebied gelden geen nationale belangen waarmee rekening gehouden hoeft te worden. Dit bestemmingsplan voldoet aan het Barro.

3.2.3 Ladder van duurzame verstedelijking - Woningbouwprogramma

In de SVIR wordt tevens de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij dient de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling te worden aangetoond.

Voorheen bestond de ladder uit drie treden die doorlopen moesten worden ter verantwoording van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, maar per 1 juli 2017 zijn er enkele wijzigingen van kracht geworden. Eén van de belangrijkste is dat de drie treden worden losgelaten. Feitelijk is er nog maar één trede: "er dient gemotiveerd worden dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte." In paragraaf 4.2 wordt hier nader op ingegaan.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Provinciale Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening (2021)

Op 10 maart 2021 stelden Provinciale Staten de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening vast. Beiden zijn in werking getreden op 1 april 2021. De Interim Omgevingsverordening is nodig omdat de Omgevingsverordening alleen onder de Omgevingswet in werking kan treden. Met de Interim Omgevingsverordening kunnen plannen en ambities eerder vorm gegeven worden. De Omgevingsverordening zal rond de zomer van 2021 ter inzage liggen en eind 2021 vastgesteld worden.

In de Omgevingsvisie staat hoe de provincie er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie geeft richting aan de toekomstige en fysieke leefomgeving. Dit is alles op, boven en onder de grond en inclusief de sociale aspecten zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. In de Interim Omgevingsverordening staan de regels en instructieregels die daarvoor nodig zijn. Provincie Utrecht geeft bij de onderstaande 7 thema's de provinciale belangen aan die verplichtingen met zich mee brengen. Dat geeft al een doorkijk naar deze instructieregels.

Om voor te sorteren op de toekomst richt de Omgevingsvisie zich op een aantal ontwikkelingen:

• a. extra woningen die gebouwd moeten worden;
• b. toename van werkgelegenheid;
• c. toename van verkeer;
• d. energietransitie;
• e. klimaatverandering;
• f. verandering in de landbouw;
• g. versterking van natuur en recreatief groen.

Provincie Utrecht vindt het daarbij belangrijk om de bestaande kwaliteiten te behouden, te versterken en in balans te laten zijn met deze ontwikkelingen. De ruimte voor ontwikkelingen is beperkt, terwijl de vraag naar ruimte groot is.

Uitwerking beleid in 7 thema's

De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving en voor het mogelijk maken van lokale afwegingen als een veilige en gezonde leefomgeving daarbij gebaat is. Het beleid voor de gezonde en veilige leefomgeving is beschreven in 7 thema's:

1. Stad en land gezond

Dit thema gaat over milieu, gezondheid, recreatie en toerisme. Provincie Utrecht wil graag voor de woon-, werk-, en leefgebieden bereiken dat deze gezond zijn en uitnodigen tot bewegen. In en rondom steden en dorpen moeten voldoende groene gebieden zijn om te recreëren.

2. Klimaatbestendig en waterrobuust

Dit thema gaat over een duurzaam en robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er bescherming is tegen overstromingen, een tekort aan zoetwater of de gevolgen van extreem weer (wateroverlast en hitte).

3. Duurzame energie

Dit thema gaat over het stimuleren van energiebesparing en het opwekken van duurzame energie uit wind, zon, bodem en water.

4. Vitale steden en dorpen

Dit thema gaat over ruimte voor wonen en leven en ruimte voor werken en winkelen. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat nieuwe woningen en bedrijven vooral komen op plekken binnen de bebouwde kom. Ook is het belangrijk dat deze plekken goed bereikbaar zijn met trein, bus, tram en fiets. Prioritaire locaties voor grootschalige integrale ontwikkeling zijn onder meer Leidsche Rijn, Utrecht Centraal Station (Beurskwartier / Lombokplein en Merwedekanaalzone), Lunetten-Koningsweg en Utrecht Science Park / Rijnsweerd.

5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar

Dit thema gaat over een goed bereikbare provincie, ontwikkeling bij knooppunten en optimalisatie van netwerken, wegen, OV en fiets. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er nieuwe verbindingen voor openbaar vervoer en (snel)fietspaden komen tussen de woon-, werk-, en leefgebieden. Daarbij moet er beter gebruik gemaakt worden van bestaande wegen.

6. Levend landschap, erfgoed en cultuur

Dit thema gaat over aantrekkelijke landschappen en een toegankelijke cultuur en waardevol erfgoed. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat veel mensen kunnen genieten van de landschappen, waterlinies, forten, kastelen en buitenplaatsen. Ook is belangrijk dat het cultuuraanbod (zoals festivals en musea) meegroeit met het aantal inwoners.

7. Toekomstbestendige natuur en landbouw

Dit thema gaat over een robuuste natuur met hoge biodiversiteit en een duurzame landbouw. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat de natuur wordt beschermd en nieuwe natuurgebieden worden aangelegd die elkaar verbinden. Verder worden boeren geholpen om een omslag te maken naar kringlooplandbouw.

Alle thema's moeten in samenhang bekeken worden. Dat betekent dat niet alles overal kan. Met het uitgangspunt slim combineren en concentreren kan de groei van inwoners en bedrijven en een gezonde leefomgeving in balans blijven. Het concentreren richt zich bijvoorbeeld op het bouwen van nieuwe woningen dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Op die manier blijft er op andere plekken voldoende ruimte voor bewegen, groen, water en natuur.

Uitvoering

In drie regio's werkt Provincie Utrecht het beleid verder uit. De samenhang tussen de thematische ambities krijgt hier aandacht. Voor Oudewater is de regio U16 van belang. In deze uitwerking gaat het over de verstedelijkingsstrategie. De verwachting is dat er tot 2040 in de regio ongeveer 99.000 tot 125.000 extra woningen nodig zijn. Na 2040 tot 2050 is er verdere ruimte voor woningbouw onder meer over ontwikkelingen langs de A12 tussen knooppunten Lunetten en Oudenrijn en het benutten van bestaande OV-knooppunten in de regio.

Plangebied

Dit bestemmingsplan maakt een toename van het aantal woningen binnenstedelijk mogelijk. Dit sluit aan bij een belangrijke beleidsopgave.

3.3.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

Op 12 december 2016 hebben Provinciale Staten van Utrecht de Provinciale Ruimtelijke Verordening Utrecht 2013 (Herijking 2016) vastgesteld (afgekort PRV). Deze verordening is gebaseerd op artikel 4.1, eerste lid, van de Wro. Doel van de verordening is om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. De verordening bevat daartoe bepalingen die bij het opstellen van gemeentelijke bestemmingsplannen in acht moeten worden genomen. De verordening heeft alleen betrekking op nieuwe plannen en besluiten.

3.3.3 Toets aan de Provinciale Structuurvisie en Verordening

Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie van 98 woningen mogelijk binnen het bestaand stedelijk gebied van Oudewater. Het woningaanbod zal bestaan uit:

• 17 appartementen
• 6 levensloopbestendige appartementen
• 73 gezinswoningen
• 2 vrijstaande woningen

Tevens worden circa 175 autoparkeerplaatsen, twee gebouwde stallingsvoorzieningen voor fietsen en twee sloephavens met botenhelling en botenloods gerealiseerd.

Het openbaar gebied wordt ingericht, rekening houdend met cultuurhistorische waarden, door groene oevers, bomen en groene hagen.

De verandering van het gebied draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. De nieuw te bouwen woningen zullen voldoen aan de nieuwste duurzaamheidseisen, zoals aardgasvrij bouwen, waardoor de belangrijkste, eerste stap is gezet naar CO2-neutraal/nul-opmeter. Uit oogpunt van klimaatbestendigheid wordt zo veel mogelijk groen en waterberging gerealiseerd. Ook wordt de hemelwaterafvoer afgekoppeld van het rioolstelsel en aangesloten op het oppervlakte water. Gezien het voorgaande zorgt de nieuwe situatie voor een kwaliteitsverbetering in het binnenstedelijk gebied, waarmee het plan past in het provinciaal beleid.

3.3.4 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten zoals verwoord in de Provinciale Structuurvisie 2013-2028 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Oudewater 2005-2025

De structuurvisie beschrijft de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de periode 2005-2015. Hoewel de visie gedateerd is bevat deze nog wel relevantie informatie over te realiseren woonfuncties. Zo wordt gesteld dat de jaarlijkse nieuwbouw erg laag is en dat er zeer weinig woningen zijn die volledig zijn toegespitst op senioren. In de looptijd van de structuurvisie is behoefte aan ongeveer 500 woningen, wat neerkomt op 25 tot 30 woningen per jaar. Het merendeel van deze woningen moet gerealiseerd worden door middel van herontwikkeling en inbreiding.

Toets aan de Structuurvisie Oudewater

Dit plan maakt 98 woningen mogelijk door middel van inbreiding. Het plan is dus passend in de Structuurvisie.

3.4.2 Woonvisie Oudewater 2020 - 2025

In de woonvisie heeft de gemeente haar ambitie, doelstellingen en beleid vastgelegd voor het wonen. In de woonvisie is aandacht voor die doelgroepen waarvoor niet zomaar de juiste woning beschikbaar is. De woonvisie Oudewater biedt het kwantitatieve en kwalitatieve kader voor verfijning, monitoring en indien nodig bijstelling van de woningbouwplanning voor Oudewater.

In de gemeente Oudewater is de druk op de woningmarkt de laatste jaren sterk toegenomen. De koop-prijzen zijn sterk gestegen en de wacht- en zoektijd voor een sociale huurwoning neemt toe. Er kan nauwelijks gebouwd worden voor doelgroepen die op zoek zijn naar een woning, als gevolg van de strenge voorwaarden die de provincie aan woningbouw stelt. Mensen met een laag- en middeninkomen komen daardoor maar moeilijk aan een woning en zijn soms zelfs, tegen hun wil, genoodzaakt om naar buiten Oudewater te verhuizen.

Uit de woonvisie komt duidelijk naar voren dat het noodzakelijk is om de plancapaciteit van af 2023 te vergroten. Dit kan op een aantal manieren:

• Binnenstedelijk bouwen: dit zijn locaties in de kernen waarvan de functie verdwenen is (bijvoorbeeld bedrijven, showrooms) of waarin functies zitten die beter op een anderen plek kunnen zitten (bijvoorbeeld in de buurt van uitvalswegen).
• Kansen voor woningbouw aan de randen van de kernen: buiten de rode contour.
• Verdichting van woningbouwplannen met oog voor de Oudewaterse maat.
• Mogelijkheden in de bestaande bouw in de binnenstad.

In paragraaf 4.2 wordt nader ingegaan op de woningbehoefte en het woningprogramma.

Goedkope koopwoningen

In navolging op het gemeentelijk beleid is in het project specifiek aandacht besteed aan goedkope koopwoningen voor starters, deze doelgroep vraagt specifieke aandacht om een kans te maken op eigen huisvesting. In de anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de realisatie en instandhouding van deze goedkope koopwoningen.

3.4.3 Welstandsnota Oudewater

In de welstandsnota staat aan welke regels een bouwaanvraag moet voldoen. In de hele gemeente Oudewater gelden welstandsregels. Voor monumenten en panden binnen het beschermd stadsgezicht zijn deze regels strenger.

De planlocatie valt binnen gebiedsklasse C van de Welstandsnota. Hiervoor geldt dat het gebied van belang is vanwege de hoofdstructuur van het stratennet, benevens de hoogte van de bebouwing. Het heeft een bijzonder niveau van welstand.

Nieuwe ontwikkelingen dienen zich in het historische stratenpatroon te voegen en zich voor wat betreft de hoogte aan de bestaande bebouwing aan te passen. Voor nieuwbouw geldt dat eigentijdse architectuur met hoge kwaliteit de voorkeur heeft boven traditionele architectuur.

De belangrijkste welstandscriteria voor de bouwmassa zijn:

• de hoofdbebouwing is georiënteerd op de straat en staat in een rechte, de weg volgende rooilijn;
• streven naar afwisselende bouwhoogtes, passend in de omgeving en het toepassen van een zicht- baar hellende kap;
• de bebouwingswand is samengesteld uit in maatvoering verschillende bouwmassa’s;
• accenten op straathoeken toegestaan In aanvulling op de welstandsnota is het mogelijk om een beeldkwaliteitsplan op te stellen voor een ontwikkellocatie. Voor dit gebied is een beeldkwaliteitsplan vastgesteld

Toets aan de Welstandsnota

Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie van een nieuw wooncomplex mogelijk binnen het bestaand stedelijk gebied van Oudewater. Voor deze ontwikkeling (zie Bijlage 3).

3.4.4 Conclusie

Het gemeentelijk beleid staat de planontwikkeling niet in de weg. De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten zoals verwoord in de structuurvisie, woonvisie en welstandsnota en is vastgelegd in een vastgesteld Beeldkwaliteitsplan.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Beschermd stadsgezicht

De historische stedenbouwkundige totaliteit van Oudewater, bepaald de oorspronkelijke structuur en de historische bebouwing heeft er voor gezorgd dat Oudewater is aangewezen op basis van de Monumentenwet als beschermd stadsgezicht.

Het totale stadsgezicht is onder te verdelen in drie klassen (A, B en C) waaraan voor elk gebied een verschil in waardering voor het historisch karakter en schoonheid is toe te kennen.

Voor Westerwal geldt klasse C. De waardering voor klasse C is als volgt gewaardeerd:

gebied van belang vanwege de hoofdstructuur van het stratennet, benevens de hoogte van de bebouwing.

Nieuwe ontwikkelingen moeten zich in het bestaande stratenpatroon voegen en zich voor wat betreft de hoogte aan de bestaande bebouwing aanpassen.

Met de voorwaarden van het beschermd stadsgezicht is bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan, het beeldkwaliteitsplan en het voorliggend bestemmingsplan nadrukkelijk rekening gehouden. De bebouwingshoogte van de nieuw te realiseren bebouwing vormt zich in het stedelijk weefsel en doet geen afbreuk aan de historische kwaliteit van het beschermd stadsgezicht. In de nieuwbouwplannen is aansluiting gezocht op eerder aanwezige panden, zoals bijvoorbeeld het terugbouwen van het pand de Olieslager.

Rondom het gemeentelijk monument Westerwal 17 ontstaat in de nieuwe gebiedsindeling een passende ruimte, waarin de kwaliteit van het gemeentelijk monument meer tot zijn recht komt. De nieuwe woonbebouwing is op een andere wijze vormgegeven dan de oude combinatie van industriële bebouwing. In plaats van een samengesteld cluster van verschillende gebouwen, in verschillende hoogtes, is nu gekozen voor een meer eenduidige vormgeving, op wat grotere afstand van het gemeentelijk monument. Daardoor ontstaat voor het monument een breder straatprofiel. Verder draagt het herstel van een deel van de oude waterstructuur bij aan de kwaliteit van deze plek en de zichtbaarheid van het gemeentelijk monument. De monumentale waarden worden hiermee niet geschaad.

De straat Westerwal is goed ingepast in de ontwikkeling en krijgt door het opnemen van twee min of meer haakse bochten weliswaar een enigszins gewijzigde ligging, maar voegt zich daarmee nog steeds goed naar de hoofdstructuur van het stratennet en doet daarmee geen afbreuk aan het beschermd stadsgezicht.

De ligging van de brug over de Hollandsche IJssel is nog niet precies bekend. De positionering en de vormgeving van deze brug zal worden afgestemd op het beschermd stadsgezicht. In het voorliggende bestemmingsplan zijn hier regels voor opgenomen.

Het nieuwe plan houdt rekening met de hoogte van bebouwing en de hoofdstructuur van het stratennet, daarmee wordt voldaan aan de voorwaarden voor klasse C van het beschermd stadsgezicht. Het plan doet met deze nieuwe invulling geen afbreuk aan het beschermd stadsgezicht.

Voor meer informatie zie Bijlage 2 Beschermd stadsgezicht.

4.2 Woningbehoefte

Vanuit Rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid komt het belang van woningbouw naar voren. Op deze locatie is met 98 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied.

In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de woningbehoefte en de programmering.

Kwantitatieve woningbehoefte

Uit Locatieonderzoek en Woningmarktanalyse is naar voren gekomen dat de regionale behoefte aan woningen tot 2040 circa 104.000 woningen bedraagt. Voor de Gemeente Oudewater is de woningbehoefte berekend op 685 woningen (2018 tot 2040). Van deze 685 is voor de periode 2018 2023 de woningbehoefte ingeschat op circa 135 woningen en nog eens 185 woningen voor de periode tot en met 2028.

Woningmarktmonitor Provincie Utrecht

In april 2019 heeft er een update van de provinciale woningmarktmonitor plaatsgevonden en zijn de ontwikkelingen op de koop- en de huurmarkt geactualiseerd (Companen, Actualisatie cijfers plancapaciteit, koop- en huurmarkt).

De provincie Utrecht heeft in de Provinciale Structuurvisie 2013-2028 (PRS) de ambitie opgesteld om in die periode 68.330 woningen te realiseren. Dit komt neer op een gemiddelde bouwproductie van 4.500 woningen per jaar. In de periode 2013 tot en met 2018 zijn er ruim 28.000 woningen gerealiseerd. In de periode 2019-2028 ligt er nog een opgave van 40.255 woningen om de PRS-ambitie te halen. Op basis van de planmonitor is de plancapaciteit per 1-1-2019 geïnventariseerd. Hieruit blijkt dat de totale plancapaciteit in de provincie ruim 79.600 woningen bedraagt.

Op basis van de woningbehoefte en de benodigde plancapaciteit kan inzichtelijk worden gemaakt of de huidige plannen voldoende zijn om in de behoefte te voorzien. Daarbij is onderscheid gemaakt in harde en zachte plancapaciteit. Onder harde plancapaciteit worden plannen verstaan die zijn vastgesteld of met grote zekerheid zullen worden vastgesteld. Onder zachte plancapaciteit vallen plannen die potentie hebben maar waarvan nog niet zeker is of ze daadwerkelijk worden gerealiseerd. Dit zijn bijvoorbeeld plannen waar een stedenbouwkundige visie voor in de maak is, een haalbaarheidsverzoek voor is ingediend of waar een visie op de kernrandzone voor opgesteld moet worden.

Door de provincie is circa 20% bestempeld als harde plancapaciteit en 80% als zachte plancapaciteit. De grote opgave in de komende periode ligt dan ook in het omzetten van zachte plancapaciteit naar harde plancapaciteit. Dat geldt ook voor de regio West-Utrecht waar Oudewater deel van uitmaakt. Hier is onvoldoende harde plancapaciteit (circa 1.780 woningen) om in de woningbehoefte (circa 2.300 woningen) te kunnen voorzien.

PRS-programma, realisatie en restant programma (bron: Actualisatie woningmarktmonitor)

Inmiddels is gebleken dat alle plancapaciteit nodig is om in de actuele behoefte te kunnen voorzien. Uit de update blijkt dat sprake is van een krappe woningmarkt in de regio West-Utrecht. Er is sprake van stijgende gemiddelde verkoopprijzen en een dalend aantal transacties. Ook het aanbod aan te koop staande woningen blijft dalen.

De verhouding tussen het aantal verkochte woningen en het te koop staande aanbod is een belangrijke indicator om de druk op de koopmarkt te bepalen. Door het aantal woningen dat te koop staat te delen door het (gewogen) aantal transacties ontstaat inzicht in het aantal potentiële woningen waar een koper uit kan kiezen. Het omslagpunt van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt ligt volgens marktkenners bij circa 8 woningen. In de regio West-Utrecht kan per 1 januari 2019 uit ongeveer 4 woningen worden gekozen en in Oudewater uit 3,5 woningen.

Uit de kwalitatieve analyse blijkt dat behoefte is in alle segmenten, maar vooral aan appartementen (koop en huur) en betaalbare grondgebonden woningen (huur en koop).

Prognose saldo vraag aanbod naar woningtype 2018-2023 (Bron: Regionale woningmarktanalyse)

Actieagenda woningmarkt 2018-2021 (2018)

Uit de provinciale Actie Agenda Woningmarkt 2018-2021 (2018) blijkt dat er in de provincie Utrecht onvoldoende plannen zijn om in de woningbehoefte te voorzien. Uit het bijbehorende onderzoek Wonen in provincie Utrecht (2017) komt naar voren dat er in onvoldoende mate harde plannen zijn om te kunnen voorzien in de woningbehoefte. De druk op de woningmarkt in Utrecht is hoog. Er is meer plancapaciteit nodig met concreet zicht op de uitvoering. Verder wordt geconstateerd dat de lage en middeninkomens in de knel zitten en moeilijk toegang hebben tot de woningmarkt, dat de doorstroming stagneert en dat de kansen om bestaande gebouwen te transformeren naar woningen en in te breiden onvoldoende worden benut. Binnen de provincie begon de aantrekkende koopwoningmarkt vooral in de gemeente Utrecht, maar door een gebrek aan aanbod zijn de prijzen in omliggende gemeenten ook gestegen. Hierdoor komt de betaalbaarheid voor onder meer starters en middeninkomens in gevaar.

De gemiddelde woningbouwproductie in de provincie Utrecht bedroeg in de afgelopen jaren circa 4.000 à 5.000 woningen per jaar. Hoofdambitie om de woningmarkt meer in evenwicht te brengen, is het realiseren van een woningbouwproductie van 7.000 woningen per jaar de komende drie jaar met een bij de woningmarktbehoefte passende differentiatie, met name binnenstedelijk en van een goede en duurzame kwaliteit. Mede door het aantrekken van de woningmarkt loopt het woningtekort echter op. In de crisistijd is er te weinig gebouwd waardoor er nu een achterstand is. Het overgrote deel van de woningbouwopgave wordt de komende jaren binnen de huidige zogenaamde rode contour gerealiseerd. De provincie gaat in kaart brengen waar binnenstedelijk en op reeds geplande uitbreidingslocaties de kansen liggen. Op basis daarvan gaat ze voor de lange termijn afspraken maken om de woningbouwproductie op peil te kunnen houden.

De druk op de woningmarkt overstijgt de gemeentegrenzen. Daarom is in 2019 een locatie- en woningbehoefteonderzoek gedaan in de woningmarktregio van 16 Utrechtse gemeenten (de U16). Dit onderzoek is een bouwsteen voor het Ruimtelijk Economisch Programma van de U16. Hierin zullen afspraken gemaakt worden over de regionale programmering voor de verstedelijkingsopgave (binnen de kaders van de Ruimtelijk Economische Koers). Daarnaast gaan het Rijk, de provincie Utrecht en 16 gemeenten in de regio Utrecht langjarig samenwerken om de woningbouwproductie te versnellen en de betaalbaarheid te vergroten.

De totale woningbehoefte is voor de gemeente Oudewater tot en met 2028 berekend op 320 woningen. Dit betekent dat er een woningbehoefte is van gemiddeld 29 woningen per jaar, waarvan 9 sociale huurwoningen. Deze woningbouw vindt voornamelijk plaats in Oudewater. Op basis van de woningbehoefte, wordt de benodigde plancapaciteit bepaald. De ervaring leert namelijk dat 30% van de woningbouwplannen wordt uitgesteld. Om in de woningbehoefte te kunnen voorzien, wordt gerekend met een overmaat aan plancapaciteit van 30%. Om te kunnen voldoen aan de behoefte van 29 woningen per jaar, zullen er per jaar 38 woningen in de planning moeten staan. Dit betekent dat er behoefte is aan een (harde) plancapaciteit in de gemeente Oudewater van 760 woningen tussen 2020 en 2040.

			2020 - 2023	2024 - 2028	2029 - 2040
Benodigde plancapaciteit			114	190	456

Kijkend naar huidige plannen in de gemeente Oudewater, is te zien dat tot 2023 voldoende plancapaciteit beschikbaar is om in de behoefte te voorzien (inclusief het gebied Westerwal). Wel valt op dat bijna de helft van de harde plancapaciteit sociale huurwoningen betreft (53 van de 117 woningen). Na 2023 is er een te kort aan harde plancapaciteit. Van de zachte plancapaciteit is bekend dat ongeveer de helft wordt gerealiseerd. Dit betekent dat voor de periode na 2023 nieuwe locaties gevonden moeten worden.

Toetsing

Betaalbaarheid is een belangrijk thema in Oudewater. Met het voorliggend plan worden 98 woningen gebouwd.

Het woningaanbod zal bestaan uit:

• 17 appartementen
• 6 levensloopbestendige appartementen
• 73 gezinswoningen
• 2 vrijstaande woningen

De focus ligt op lokaal woningzoekenden. De nieuw te realiseren woningen dragen verder bij aan de hoofdambitie om de woningmarkt meer in evenwicht te brengen door de bouw van betaalbare appartementen op een binnenstedelijke locatie. Hierover zijn in de anterieure overeenkomst afspraken gemaakt. Het voorliggend plan is in lijn met het provinciaal en gemeentelijk beleid.

4.3 Milieuzonering

4.3.1 Algemeen

Nieuwe functies kunnen milieuhinderlijk zijn voor omringende woningen dan wel bedrijven. Er dient een beoordeling plaats te vinden of de nieuwe functie wel milieuhygiënisch inpasbaar is. Er dient daarom beoordeeld te worden of in de omgeving van het plangebied functies voorkomen die gehinderd kunnen worden door onderhavig project of waarvan het project juist hinder ondervindt.

De (indicatieve) lijst “Bedrijven en Milieuzonering 2009”, uitgegeven door de Vereniging van Nederlandse gemeenten, geeft weer wat de richtafstanden zijn voor milieubelastende activiteiten. In deze publicatie worden de indicatieve richtafstanden gegeven voor de vier ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

Bij het bepalen van de richtafstanden wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten:

• het betreft gemiddeld moderne bedrijfsactiviteiten met gebruikelijke productieprocessen en voorzieningen;
• de richtafstanden hebben betrekking op de omgevingstypen ‘rustige woonwijk’ en rustig buitengebied’;
• de richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van de bedrijfsactiviteiten;
• bij activiteiten met ruimtelijk duidelijk te onderscheiden deelactiviteiten kunnen deze activiteiten desgewenst als afzonderlijk te zoneren activiteiten worden beschouwd, bijvoorbeeld bij de ligging van de activiteit binnen zones met een verschillende milieucategorie.

Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer.

Een rustig buitengebied is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer.

Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor bijvoorbeeld geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend.

Relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype

De gegeven richtafstanden zijn in het algemeen richtafstanden en geen harde afstandseisen. Ze moeten daarom gemotiveerd worden toegepast. Dit betekent dat geringe afwijkingen in de lokale situatie mogelijk zijn.

4.3.2 Onderzoek

In maart 2021 is door Peutz een onderzoek Bedrijven- en milieuzonering uitgevoerd. In navolgende afbeelding is de bedrijvigheid rondom het plangebied weergegeven. Weergegeven is de maximaal toegestane milieucategorie die op grond van het bestemmingsplan ter plaatse is toegestaan.

Situering bedrijvigheid nabij plangebied met aanduiding milieucategorie (2 rood omcirkelde zijn geen onderdeel van dit bestemmingsplan)

In navolgende tabel zijn de gegevens van de in de vorige afbeelding weergegeven locaties nader uiteengezet, inclusief de richtafstand. Uit de afbeelding wordt ook duidelijk dat sprake is van een gemengd gebied, de directe aansluiting op het centrumgebied van Oudewater, met horeca, winkels en recreatieve activiteiten versterkt het karakter van het gemengde gebied nog verder.

Uit de milieuzoneringsanalyse blijkt dat geen van de omliggende bedrijven een richtafstand heeft die de beoogde woningbouw overlapt. De beoogde woningen zijn op basis van de richtafstanden voor gemengd gebied op voldoende afstand van de bestaande bedrijvigheid gesitueerd.

Hoewel de richtafstand niet overschreden wordt, is de aanwezigheid van het LPG-tankstation aan de Goudsestraatweg een aandachtspunt in het kader van het aspect externe veiligheid. De beoogde woningen worden gesitueerd buiten de 10-6-contour die aan de orde is voor wat betreft het plaatsgebonden risico (zie figuur 3.1), maar (deels) binnen de invloedsafstand van 150 meter voor wat betreft het groepsrisico. De invloed van de woningbouw op de hoogte van het groepsrisico dient derhalve berekend te worden. Ook dient de toename van het groepsrisico verantwoord te worden. In paragraaf 4.4 wordt hier nader op ingegaan.

4.3.3 Conclusie

Op basis van de voorliggende quickscan wordt geconcludeerd dat voor wat betreft de inpasbaarheid van de beoogde woningbouw van het plan "Westerwal" te Oudewater, de beoogde woningen conform de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering op een verantwoorde afstand van omliggende bedrijvigheid gesitueerd worden. Dit aspect is dus geen belemmering voor de realisatie van het plan. Het uitgevoerde onderzoek is als Bijlage 4 Bedrijven- en milieuzonering toegevoegd aan dit plan.

4.4 Externe veiligheid

4.4.1 Algemeen

Wettelijk kader

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10-6 (één op de miljoen) bedraagt.

Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen en Regeling externe veiligheid inrichtingen (Bevi en Revi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Circulaire effectafstanden LPG-tankstations

In de circulaire is de effectbenadering uitgewerkt voor LPG-tankstations. In beginsel zijn geen (beperkt) kwetsbare objecten binnen een effectafstand van 60 meter en geen zeer kwetsbare objecten binnen een effectafstand van 160 meter toegestaan. Naast de circulaire blijft ook de toetsing aan het Bevi noodzakelijk.

Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg)

Voor de beoordeling van de risico's vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt en basisnet), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor de beoordeling van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb en Revb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen.

4.4.2 Onderzoek

In maart 2021 is door Peutz vanwege het nabij gelegen LPG-tankstation een onderzoek externe veiligheid uitgevoerd.

Woningen dienen als kwetsbare objecten te worden beoordeeld. De effectafstand van het LPG-tankstation bedraagt 60 meter vanaf het vulpunt. De dichtstbijzijnde nieuwbouwwoning in het bestemmingsplan is gelegen buiten de effectafstand van 60 meter. Hiermee wordt voldaan aan de afstandseis van 60 meter voor (beperkt) kwetsbare objecten.

In het onderzoek van Peutz is één woning opgenomen, die is gelegen binnen 50 meter van het vulpunt, maar deze woning maakt géén onderdeel uit van dit bestemmingsplan. Daarmee wordt met dit bestemmingsplan voor alle woningen voldaan aan de afstandseis van 60 meter voor (beperkt) kwetsbare objecten.

Een groot deel van de geprojecteerde woningen is gelegen binnen de zone van 160 meter. Dit betekent dat in principe voorkomen moet worden dat ter plaatse sprake zal zijn van zeer kwetsbare objecten.

Uit de rekenresultaten van het onderzoek blijkt dat in de toekomstige situatie (na realisatie van 98 woningen) het groepsrisico wijzigt. Het groepsrisico wijzigt van 0,016 maal de oriëntatiewaarde naar 0,21 maal de oriëntatiewaarde. Dit betekent een significante toename van het groepsrisico. Het groepsrisico blijft overigens (ruim) onder de oriëntatiewaarde. De toename van het groepsrisico dient door het bevoegd gezag te worden verantwoord.

In het rapport is voor enkele aspecten een nadere toelichting gegeven ter onderbouwing van het groepsrisico. Daarbij is ingegaan op bouwkundige maatregelen, zelfredzaamheid, hulpverlening en organisatorische mogelijkheden.

Belangrijk punt daarbij is dat het nieuwbouwplan zodanig is ontworpen dat van de bron af gevlucht kan worden. In het gebied komt verder geen concentratie van 'verminderd zelfredzame' personen voor.

Voor de hulpdiensten is het LPG-tankstation goed te bereiken, middels meerdere toegangswegen. Ook de nieuwbouw is goed bereikbaar voor hulpdiensten.

De toekomstige bewoners zullen bij de aankoop van de woning, middels een schriftelijke instructie worden geïnformeerd over de risico's en de handelswijze, ingeval zich een incident voordoet.

Hiermee is een aanzet gegeven tot het verantwoorden van het groepsrisico. De eindverantwoording van het groepsrisico is een taak van het bevoegd gezag.

Gelet op het feit dat in Oudewater binnenstedelijk en binnen de rode contour moet worden gebouwd en er geen vergelijkbare alternatieve locatie beschikbaar is, is het verantwoord om, met in achtneming van de genoemde maatregelen en het feit dat het groepsrisico ruim onder de oriëntatiewaarde blijft, deze locatie te benutten voor de beoogde woningbouwinvulling.

4.4.3 Conclusie

Externe veiligheid is geen belemmering voor de realisatie van het plan. Het uitgevoerde onderzoek is als Bijlage 5 Externe veiligheid toegevoegd aan dit plan.

4.5 Waterhuishouding

4.5.1 Algemeen

Voor alle ruimtelijke ontwikkelingen gelden de algemene uitgangspunten die in het waterbeleid zijn beschreven. Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient in de toelichting op ruimtelijke plannen, een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin staat de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan op de waterhuishouding. In die paragraaf dient uiteengezet te worden of en in welke mate het plan gevolgen heeft voor de waterhuishouding (waaronder grondwater en waterveiligheid). Het is de schriftelijke weerslag van de zogenaamde watertoets: 'het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren (door de waterbeheerder), afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten'.

4.5.2 Onderzoek

In juli 2021 is door DRONG Omgeving & Techniek een watertoets opgesteld om de gevolgen voor de waterhuishouding te inventariseren.

Hieruit blijkt dat ten gevolge van de ontwikkeling van projectgebied Westerwal het verhard oppervlak toeneemt met circa 6.115 m2. Door vergroenen van de openbare ruimte kan dit worden verminderd met 106 m2. Daarnaast kan er berging worden gerealiseerd door een waterbergend pakket onder doorlatende verhardingen en de wadi in het middengebied. De gezamenlijke berging van deze voorzieningen zorgen voor circa 121 m3 aan waterberging. Uitgaande van 45mm berging conform het handboek van Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden (HDSR) wordt hiermee circa 2.683 m2 aan verhard oppervlak gecompenseerd. Met de uitbreiding van het oppervlaktewater wordt de resterende 2.983 m2 van het verhard oppervlak voor circa 12,5% gecompenseerd. Voor de benodigde resterende compensatie zijn enkele mogelijkheden beschikbaar. Deze worden bij verdere uitwerking afgewogen. Met deze mogelijkheden kan voldoende compensatie gerealiseerd worden.

4.5.3 Conclusie

Het aspect water is geen belemmering voor de realisatie van het plan. De watertoets is als Bijlage 6 Watertoets toegevoegd aan dit plan. De precieze vormgeving van de maatregelen om te voldoen aan de benodigde watercompensatie worden afgestemd met HDSR.

4.6 Geluid

4.6.1 Algemeen

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de mensen te beschermen tegen geluidsoverlast ten gevolge van weg-, spoorweg- of industrielawaai. Op basis van deze wet dient bij het opstellen van het bestemmingsplan dan ook aandacht te worden geschonken aan het aspect "geluid". In de Wet geluidhinder is een zonering van industrieterreinen, wegen en spoorwegen geregeld. Enerzijds betekent dit dat (geluids)eisen worden gesteld aan de milieubelastende functies, anderzijds betekent dit dat beperkingen worden opgelegd aan milieugevoelige functies. De verplichting tot het uitvoeren van een akoestisch onderzoek in relatie tot het opstellen van een bestemmingsplan geldt niet indien in dat bestemmingsplan geen mogelijkheden worden geboden voor het realiseren van nieuwe woningen en andere geluidgevoelige objecten.

Aangezien er woningen (geluidgevoelige objecten) in het plangebied worden gerealiseerd, dient er akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden.

Met betrekking tot geluid veroorzaakt door het wegverkeer is in de Wet geluidhinder de verplichting opgenomen tot het verrichten van onderzoek naar de geluidsbelasting op de gevels van (nieuw geprojecteerde) woningen en andere geluidgevoelige objecten. Op grond van artikel 74 van de Wet geluidhinder (Wgh) hoofdstuk VI, afdeling 1 bevindt zich aan weerszijden van een weg een zone. Als in deze zone geluidgevoelige bebouwing wordt geprojecteerd dan dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd. De breedte van deze zone is afhankelijk van:

• de ligging van de weg in stedelijk of buitenstedelijk gebied;
• het aantal rijstroken.

In stedelijk gebied worden twee typen wegen onderscheiden, met aan weerszijden van de weg de volgende zonebreedtes:

• wegen met een of twee rijstroken: 200 meter;
• wegen met drie of meer rijstroken: 350 meter.

In buitenstedelijk gebied worden drie typen wegen onderscheiden, met aan weerszijden van de weg de volgende zonebreedtes:

• wegen met een of twee rijstroken: 250 meter;
• wegen met drie of vier rijstroken: 400 meter;
• wegen met vijf of meer rijstroken: 600 meter.

De volgende wegen hebben op grond van artikel 74 Wgh geen zone:

• wegen gelegen in een als woonerf aangeduid gebied;
• wegen met een maximum snelheid van 30 km/uur.

4.6.2 Onderzoek

In mei 2021 is door Peutz een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de optredende geluidbelasting vanwege wegverkeer ter plaatse van het nieuwbouwproject “Westerwal” te Oudewater. Het onderzoek dient ter onderbouwing van een planologische procedure. De nieuw te bouwen woonwijk wordt gesitueerd op een geluidbelaste locatie, binnen de akoestische invloedssfeer van meerdere wegen zoals de Zwier Regelinkstraat en de Goudsestraatweg.

Op basis van verkregen verkeerscijfers en tekeningen van het bouwplan is een akoestisch rekenmodel opgesteld. Met behulp van dit rekenmodel is de optredende geluidbelasting vanwege wegverkeer berekend ter plaatse van de beoogde woningen. De berekende geluidbelasting is getoetst aan de grenswaarden conform de Wet geluidhinder en het gemeentelijk geluidbeleid.

Uit het onderzoek blijkt dat vanwege wegverkeer over de Zwier Regelinkstraat (13 woningen) en de Goudsestraatweg (1 woning) is plaatselijk sprake van geluidbelastingen boven de voorkeursgrenswaarde. De maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden.

Op twee woningen na wordt zonder aanvullende maatregelen voldaan aan het geluidbeleid van de gemeente Oudewater, waarin als randvoorwaarde voor medewerking aan het verlenen van een hogere waarde onder andere wordt gesteld dat sprake dient te zijn van een geluidluwe zijde en een geluidluwe buitenruimte.

Bij de resterende twee woningen aan de noordwestzijde van het plan wordt niet geheel voldaan aan het geluidbeleid. Hier worden aanvullende maatregelen getroffen door het toepassen van een tuinmuur, als geluidsscherm. Voor de woningen die een verhoogde geluidbelasting ondervinden, wordt in de ontwerpfase voorts aandacht besteed aan de te realiseren geluidwering van de gevel teneinde een binnenniveau van maximaal 33 dB te garanderen.

4.6.3 Conclusie

Uit het onderzoek blijkt dat dit aspect geen belemmering is voor de realisatie van het plan. Wel dient een hogere grenswaarde procedure te worden doorlopen en moet voor een aantal woningen worden aangetoond in de ontwerpfase dat aan de binnenwaarde van 33 dB wordt voldaan. Het uitgevoerde onderzoek en het Besluit Hogere Grens Waarde zijn respectievelijk als Bijlage 7 en Bijlage 8 toegevoegd aan dit plan.

4.7 Archeologie

4.7.1 Algemeen

Door ondertekening van het verdrag van Malta (1992) heeft Nederland zich verplicht om bij ruimtelijke planvorming nadrukkelijk rekening te houden met het niet-zichtbare deel van het cultuurhistorisch erfgoed, te weten de archeologische waarden. In de Monumentenwet 1988 is geregeld hoe met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden moet worden omgegaan. Het streven is om deze belangen tijdig bij het plan te betrekken. Bij ingrepen waarbij de ondergrond wordt geroerd, dient te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast.

Door de wijziging van artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten ook cultuurhistorische waarden worden meegewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen. Dat betekent dat gemeenten een analyse moeten verrichten van de cultuurhistorische waarden in de ontwikkelingslocatie en moeten aangeven welke conclusies ze daar aan verbinden en op welke wijze ze deze waarden borgen in het bestemmingsplan.

4.7.2 Onderzoek

4.7.2.1 Archeologie

Door de gemeente Oudewater is een archeologische waarden- en verwachtingenkaart opgesteld. Op deze kaart valt het gebied grotendeels onder een hoge archeologische verwachtingswaarde en geldt een vrijstelling voor werkzaamheden tot 200 m2 en 30 cm –mv. Voor het oostelijk deel van het plangebied geldt een vrijstelling van 50 m2 en 30 cm –mv.

Omdat de archeologische vrijstellingsgrenzen worden overschreden is in het kader van de omgevingsvergunning nader archeologisch onderzoek uitgevoerd.

Uitsnede archeologische waarden- en verwachtingenkaart

Omdat de archeologische vrijstellingsgrenzen worden overschreden zijn in het kader van de omgevingsvergunning archeologische onderzoeken uitgevoerd om te bepalen of er archeologische vondsten zijn te verwachten.

In 2020 is door ADC ArcheoProjecten voor Westerwal een archeologisch adviesdocument (Bijlage 10) opgesteld, dat is gebaseerd op eerdere onderzoeksrapporten.

In maart 2021 is een karterend booronderzoek voor deelgebied De Scheg (zie Bijlage 9 en Bijlage 11) uitgevoerd.

De gemeente Oudewater heeft het initiatief genomen om in samenspraak de beoogde bodemingrepen in het project door te nemen, in relatie tot de verwachte archeologische waarden in het plangebied, zodat het bevoegd gezag kan bepalen of en zo ja, waar archeologisch vervolgonderzoek plaats dient te vinden.

De resultaten hiervan zijn op 13 april 2021 door de gemeente vastgelegd in het Oplegvel bij "Archeologisch adviesdocument Oudewater Westerwal (zie Bijlage 12)". In de navolgende punten zijn de resultaten van het overleg geformuleerd:

• 1. Noordelijke zone Westerwal: ‘De Scheg’.

Selectiebesluit: Archeologische begeleiding bodemingrepen om de puinlagen nader te onderzoeken (ouderdom, samenstelling).

• 2. Riolering Selectiebesluit:

Archeologische begeleiding. Besproken in overleg: De rioleringssleuf wordt maximaal 2,50 meter breed en 2,75 m -mv diep. De sleuf wordt in delen ontgraven.

• 3. De proefsleuven van het IVO-p onderzoek van het ADC in 2004.

Besproken in overleg: de gemeente komt op basis van de bevindingen van het eerder uitgevoerde onderzoek en bijbehorende toenmalige selectiebesluiten met een reactie. Uitgangspunt gemeente d.d. 05-01-2021: Destijds (2005) is door de provinciaal archeoloog een selectiebesluit genomen dat de zone met (verwachte) archeologische waarden in deel 1B van het toenmalige plangebied, deels in situ wordt behouden, deels wordt opgegraven en deels wordt vrijgegeven. Plangebied 1A betrof een thans bebouwd deel langs de West-IJsselkade, hier heeft een opgraving plaatsgevonden (put 1) en dit deel is archeologisch vrijgegeven. In put 2 en 3 in zone 1B liggen hier direct westelijk van in het thans braakliggende deel van Westerwal. In 2006 is op basis van dit selectiebesluit een onderzoeksprogramma van eisen opgesteld, mede in relatie tot de beoogde bodemingrepen daar (respectievelijk realisatie van de woningbouw en daarop vooruitlopend bodemsanering). Dit programma van eisen is alleen in conceptvorm aanwezig en nooit goedgekeurd door het bevoegd gezag. Inmiddels ligt er anno 2021 een nieuw inrichtingsplan voor Westerwal en geldt voor deze locatie dat de bodemingrepen zoals genoemd onder de overige punten in dit oplegvel conform de daar overeengekomen afspraak al dan niet in aanmerking komen voor archeologisch onderzoek. Met betrekking tot de reeds aangelegd opgravingsputten 2 en 3: de ontgravingsdiepte van de putten is secundair te herleiden uit de profieltekeningen van het onderzoeksrapport uit 2004. Hierbij is zichtbaar dat de zone waarbinnen archeologische resten thans in verticale zin worden verwacht niet tot de einddiepte is onderzocht. Dat impliceert dat – mede gezien de nieuwe gebiedsinrichting, ook deze zones hier onderdeel van vormen mits hier dieper wordt ontgraven dan in 2004.

• 4. Saneringslocaties

Selectiebesluit: nader te bepalen. Besproken in overleg: overleg wanneer meer duidelijk is over de te saneren locaties (omvang, diepte, aard vervuiling, wijze van saneren) om in gezamenlijkheid te bepalen of enige vorm van archeologische begeleiding al dan niet noodzakelijk is en of er wellicht met een meldingsprotocol toevalsvondsten kan worden gewerkt door de niet-archeologische aannemers.

• 5. Ondergrondse afvalinzameling

Selectiebesluit: archeologische begeleiding Besproken in overleg: De ondergrondse afvalinzamelingseenheden kennen een afmeting van 2,5 x 2,5 m.

• 6. Kabels en leidingen

Selectiebesluit: archeologische begeleiding indien bodemingrepen dieper dan 1 m -mv plaatsvinden. Besproken in overleg: archeologische begeleiding indien bodemingrepen dieper dan 1 m -mv plaatsvinden.

• 7. Te slopen bebouwing

Selectiebesluit: archeologische begeleiding ter plaatse van de kleine hal.

4.7.3 Conclusie

Gezien de uitgevoerde onderzoeken en de gemaakte afspraken tussen de gemeente en initiatiefnemer is het aspect archeologie geen belemmering voor de realisatie van het plan.

Bovenstaande besluiten zijn gebaseerd op de archeologische onderzoeksresultaten (bureauonderzoek en karterend booronderzoek) en het schetsontwerp van de beoogde 3 gebiedsinrichting. Mochten er in het voorlopig of definitief ontwerp nog aanpassingen zijn ten aanzien van de locatie en/of diepte van de bodemingrepen dan wordt door Westerwal Wonen en diens archeologisch adviseur gekeken hoe zich dit verhoudt tot de archeologische verwachting en of dit leidt tot bijstelling van het archeologisch onderzoek (uitbreiden of terugschalen). Dit wordt afgestemd met het bevoegd gezag.

Het is altijd mogelijk dat tijdens grondwerkzaamheden onverwacht archeologische vondsten aan het licht komen. Het verdient daarom aanbeveling om de uitvoerder van de grondwerkzaamheden te wijzen op de plicht zogenoemde toevalsvondsten te melden bij de bevoegde overheid, zoals aangegeven in artikel 5.10 en 5.11 van de Erfgoedwet. Deze melding dient behalve bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) tevens plaats te vinden bij de gemeente Oudewater.

4.8 Flora en fauna

4.8.1 Algemeen

Wet natuurbescherming

De natuurwetgeving voor Nederland is per 1 januari 2017 vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Binnen de wet zijn de beschermingsregimes voor Natura 2000-gebieden, soortbescherming en houtopstanden opgenomen als afzonderlijke hoofdstukken, waardoor de wet via duidelijke en eenvoudige regels voorziet in een heldere implementatie van de Europese natuurbeschermingsrichtlijnen.

Naast de Wet natuurbescherming bestaat in Nederland het Natuur Netwerk Nederland (NNN), waarvoor de provincies beleid maken.

Natura 2000

De wetgeving met betrekking tot Natura 2000-gebieden is vastgelegd in Hoofdstuk 2 van de Wet Natuurbescherming. Natura 2000-is de overkoepelende naam voor gebieden die op Europees niveau worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn.

Vanuit deze richtlijnen worden specifieke diersoorten en hun habitat beschermd om de biodiversiteit te behouden, te herstellen of uit te breiden.

Het ondernemen van projecten, plannen of activiteiten in en in de omgeving van een Natura 2000-gebied kan mogelijkerwijs leiden tot (significant) negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen. Indien het niet mogelijk is om negatieve effecten op voorhand uit te sluiten, dan is er sprake van een vergunningsplicht en moet een habitattoets uitgevoerd worden. In een habitattoets worden de projecten, plannen of activiteiten getoetst op hun invloed op de instandhoudingsdoelstellingen en of (onder bepaalde voorwaarden) toestemming voor de uitvoering kan worden verleend.

Soortbescherming

De Wet natuurbescherming kent naast het beschermingsregime voor Natura 2000-gebieden drie beschermingscategorieën onder het hoofdstuk ‘soortbescherming’:

• 1. Alle van nature in Nederland in het wild levende vogels op grond van de Vogelrichtlijn (art 3.1).
• 2. Soorten beschermd op grond van de Habitatrichtlijn, het Verdrag van Bern en het Verdrag van Bonn (art. 3.5).
• 3. Nationaal beschermde ‘andere soorten’ (art.3.10) als vermeld in Bijlage A van de Wet Natuurbescherming alsmede alle de vaatplanten van de soorten genoemd in bijlage B van de Wet Natuurbescherming.

De Soortbescherming is alleen (met uitzondering van de zorgplicht) van toepassing op soorten genoemd onder deze drie beschermingscategorieën.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Naast de Wet natuurbescherming bestaat in Nederland het Natuur Netwerk Nederland (NNN), waarvoor de provincies beleid maken. Het NNN is ruimtelijk in de Provinciale Structuurvisie vastgelegd. Het vormt een robuust netwerk van natuurgebieden en tussenliggende verbindingszones. Dit netwerk bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuw aan te leggen natuur en verbindingszones tussen deze gebieden.

Ook de beheersgebieden voor agrarisch natuurbeheer behoren tot het NNN. De planologische verankering van het NNN vindt plaats in (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Wanneer bij ruimtelijke ontwikkelingen een bestemmingsplan wijziging moet worden doorgevoerd dient altijd een ‘Nee, tenzij’- toets te worden uitgevoerd. Hierin wordt beoordeeld of er als gevolg van de voorgenomen maatregelen significante effecten op de wezenlijke waarden en kenmerken van het netwerk optreden.

Voor onderhavig project is het uitvoeren van een ‘Nee, Tenzij’- toets niet nodig omdat er geen wijziging in de bestemmingsplannen plaatsvindt en het plangebied buiten de begrenzing van het NNN ligt.

4.8.2 Onderzoek

In april 2020 is door Bureau Natuurlijk een quickscan natuurtoets uitgevoerd om inzicht te verschaffen of de geplande uit te voeren werkzaamheden conflicteren met de Wet Natuurbescherming (zie Bijlage 13 Quickscan natuurtoets) .

Natura 2000

In de directe omgeving van de inrichting zijn gebieden gelegen die vallen onder de werkingssfeer van de Vogel- / Habitatrichtlijn en/of de wet Natuurbescherming. Het dichtstbij gelegen gebied dat valt onder de werkingssfeer van de wet Natuurbescherming Broekvelden, Vettenbroek & Polder Stein ligt op een afstand van ruim 4,5 km.

Gebiedsbescherming

Gezien de aard van de geplande werkzaamheden op de projectlocatie en de (effect)afstanden en tot de Natura2000 gebieden wordt geen verstoring of negatieve effecten verwacht op het vlak van vernietiging, verstoring, verdroging, verzoeting of verzilting van aangewezen habitattypen. Tevens vind er geen oppervlakteverlies of versnippering plaats.

Natuurnetwerk Nederland

De planlocatie is gelegen buiten het NNN Utrecht. Aangezien het NNN in Utrecht geen externe werking kent is verdere toetsing niet aan de orde.

Soortbescherming

Flora

Het terrein is nauwkeurig onderzocht op inheemse en uitheemse beschermde vegetatie. Er zijn geen beschermde soorten aangetroffen. Ook de geraadpleegde databanken geven geen aanwijzingen naar beschermde soorten. Het terrein aan de Westerwal bestaat momenteel uit een ingerichte industriële omgeving, braakliggend terrein en parkeerplaatsen met verharding. Algemeen aangetroffen flora op het braakliggend terrein betreffen speenkruid, fluitekruid, koolzaad en boterbloem.

Er is geen sprake van overtreding Wet natuurbescherming.

Vleermuizen

Het leefgebied van beschermde vleermuizen (artikel 3.5 Habitatrichtlijn bijlage IV) bestaat uit verblijfplaatsen, vliegroutes en foerageergebieden.

Tijdens het veldbezoek kon niet uitgesloten worden dat de planlocatie een van deze functies vervult. De bebouwing is onderworpen aan een visuele inspectie. Bij deze ronde tijdens het veldbezoek zijn er holten en spleten waargenomen die mogelijkheden verschaffen voor vleermuizen om in het gebouw te komen. Dit is vooral de dakbedekking van de bedrijfswoningen en de aanbouwen wat in potentie een verblijfplaats zou kunnen zijn. Om vast te stellen of de vleermuis daadwerkelijk gebruik maakt van de planlocatie en dat de planlocatie een van de eerder genoemde functies vervult, is een nader onderzoek alle functies voor gebouw bewonende vleermuizen geadviseerd. In de aanwezige bomen zijn geen holten of spleten waargenomen welke kunnen duiden op de aanwezigheid van boom bewonende vleermuizen.

Vleermuizenonderzoek

Door Bureau Natuurlijk is een nader onderzoek vleermuis uitgevoerd (zie Bijlage 15 Vleermuis onderzoek). Het onderzoek naar vleermuizen op de locatie aan de Westerwal te Oudewater is volgens het vleermuisprotocol uitgevoerd: een vleermuisonderzoek naar winter, kraam-, zomer-, en paarverblijven. De functie van massa winterverblijfplaats is gezien de omvang en de aard van de opstal niet te verwachten.

Uit het onderzoek blijkt dat er geen verblijfplaatsen van vleermuizen zijn aangetroffen in de te slopen bebouwing en de aanwezige bomen. Er zijn geen paarroepjes en baltsgedrag waargenomen, waardoor er ook geen opnames zijn gemaakt.

Het plangebied zelf heeft geen belangrijke waarde als jachtgebied of onderdeel van een vliegroute: Het plangebied wordt in de toekomstige situatie niet veranderd waardoor er essentiële lijnelementen verloren gaan. Er gaan geen verblijfplaatsen of essentiële functies verloren door of tijdens de geplande ingreep.

Zoogdieren

Tijdens het veldbezoek zijn geen vaste verblijfplaatsen van overige zoogdieren die zijn opgenomen op Habitatrichtlijn en de Verdragen van Bern en Bonn aangetroffen. Er is geen sprake van overtreding Wet natuurbescherming.

Vogels

Het plangebied is onderzocht of de opstallen zich lenen voor vogels welke menselijke bebouwing gebruiken als nestlocatie. Hierbij valt te denken aan de huismus en de gierzwaluw. De opstallen aan de Westerwal, en dan wel specifiek de voormalige bedrijfswoningen, zijn bedekt met dakpannen. De overige daken zijn bedekt met golfplaten. De pannen sluiten niet volledig aan waardoor de ruimten onder de pannen toegankelijk worden. Het is niet uit te sluiten dat deze daken als nestlocatie in gebruik zijn voor de huismus. Daarom is een nader onderzoek huismus geadviseerd om dit aan te tonen dan wel uit te sluiten.

Huismusonderzoek

In mei 2020 is door Bureau Natuurlijk een huismusonderzoek uitgevoerd t.b.v. het vergunning traject en inzicht te verschaffen of de geplande uit te voeren werkzaamheden conflicteren met de Wet Natuurbescherming (zie Bijlage 16 Huismus onderzoek).

Tijdens de veldbezoeken zijn er geen huismussen waargenomen op of nabij het plangebied. In of bij de te slopen opstallen is geen nestindicatief gedrag waargenomen. Bij de sloop van de woningen zullen geen voortplantingsplaatsen, vaste rust- of verblijfplaatsen en functioneel leefgebied verloren gaan. Het leefgebied blijft behouden of wordt mogelijk beter als het huidige terrein wordt ingericht als tuin met beplanting en onderdeel zal uitmaken van het leefgebied. Er hoeven geen maatregelen genomen te worden ter compensatie van het mogelijk wegvallen van functioneel leefgebied. Het leefgebied blijft intact omdat er voldoende voedselmogelijkheden behouden blijven in de directe omgeving.

De ingreep heeft geen negatief effect op de gunstige staat van instandhouding van de huismus. Op termijn zal het effect zo mogelijk zelfs positief zijn, indien de bewoners van de planlocatie begroeiing aanplanten die geschikt zijn voor rust- en verblijfplaatsen dan wel voedsel- en dekkingsmogelijkheden bieden.

Reptielen en amfibieën

Geadviseerd wordt om, vanuit het oogpunt zorgvuldig handelen, de planlocatie ver voor de uit te voeren werkzaamheden te voorzien van een zogenaamd amfibieënscherm

Houtopstanden

In het plangebied zijn geen houtopstanden aanwezig. Overtreding op dit onderdeel Wet natuurbescherming is niet aan de orde.

4.8.3 Conclusie

Uit de onderzoeken blijkt dat Flora en fauna geen belemmering is voor de realisatie van de plannen.

4.9 Bomen Effect Analyse

In januari 2020 is door Tree-o-logic een Bomen Effect Analyse (BEA) uitgevoerd om te beoordelen of de werkzaamheden gevolgen hebben voor de duurzame instandhouding van de bestaande bomen binnen de invloedssfeer van het plangebied. In het rapport (zie Bijlage 13 Bomen Effect Analyse) is het BEA-advies uitgewerkt voor alle 122 bomen. Het advies is gebaseerd op het onderzoek naar de boomkwaliteit en de projectinvloed. Daarbij wordt rekening gehouden met de bevindingen uit het bewortelingsonderzoek. De centrale vraag daarbij luidt:

"Kunnen de bomen binnen het projectgebied, in het perspectief van de voorgenomen plannen, in de huidige verschijningsvorm en op deze standplaats duurzaam behouden blijven?"

Door de samenloop van diverse maatregelen in het kader van het bouw- en woonrijpmaken, zullen de meeste bomen gekapt worden. Het omleggen van kabels en leidingen, het uitvoeren van de bodemsanering, de sloop en nieuwbouw van de bebouwing en het herstellen van cultuurhistorische elementen maakt het behoud van de bomen niet mogelijk. Aan de zuidzijde van het plangebied kunnen 12 bomen behouden blijven. Daarnaast zullen in het plan nieuwe bomen worden aangeplant, daarbij zal ook aandacht worden besteed aan goede groei omstandigheden. Bij de aanplant van de nieuwe bomen wordt rekening gehouden met ecologie, landschap en klimaat.

4.10 Stikstof

4.10.1 Algemeen

Kader huidige wet- en regelgeving

De wetgeving inzake stikstofdepositie in relatie tot Natura 2000 is gedeeltelijk gesneuveld. Het kader wordt nu gevormd door de overgebleven wetgeving (Wet natuurbescherming), jurisprudentie, de tussentijds (en haastig) uitgebrachte beslisboom1 van het BZK en de provinciale beleidsregels die door de provincies zijn uitgebracht. Daarnaast wordt rekening gehouden met de Spoedwet Aanpak Stikstof die per 1 januari 2020 in werking is getreden. De regels zijn echter volop in beweging. Veranderingen daarin kunnen invloed oefenen op dit onderzoek.

4.10.2 Onderzoek

In augustus 2021 is een stikstofdepositie berekening in relatie tot Natura 2000 uitgevoerd.

Rekenresultaat beoogde situatie realisatiefase

Tot voor 1 juli 2021 was het noodzakelijk om eventuele (tijdelijke) stikstofdepositie tijdens de aanlegfase te berekenen. Met het Besluit stikstofreductie en natuurverbetering wordt de eerder vastgestelde stikstofwet verder uitgewerkt, waaronder de bouwvrijstelling. Dit besluit en de al eerder gepubliceerde Wet stikstofreductie en natuurverbetering zijn ingegaan in op 1 juli 2021. Daarmee is ook de bouwvrijstelling ingegaan op 1 juli. Dit resulteert in een vrijstelling voor de aanlegfase.

Rekenresultaat beoogde situatie gebruiksfase

Uit de Aerius berekeningen van de gebruiksfase blijkt dat er geen rekenresultaten hoger zijn dan 0,00 mol/ha/jr op het omliggende Natura 2000-gebied.

4.10.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat door de gebruiksfase de nu gehanteerde grenswaarde van de stikstofdepositie van 0,00 mol/ha/jr niet wordt overschreden. Er is met de nieuwe gebruiksfase geen sprake van een significante verslechtering van Natura 2000-gebied.

De uitgevoerde berekening is als Bijlage 14 Stikstofberekening toegevoegd aan dit plan.

4.11 Luchtkwaliteit

4.11.1 Algemeen

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie vier kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen);

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze ‘gevoelige bestemmingen’ zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen / klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van ‘gevoelige bestemmingen’ binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

4.11.2 Onderzoek

De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van 98 woningen. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Uit de NIBM-tool blijkt dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse en vrijgesteld is van toetsing aan de grenswaarden.

Worst-case berekening voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van een plan op de luchtkwaliteit.

NIMB-tool

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2021 die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat de maximale grens niet wordt overschreden.

4.11.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het projectgebied, de concentraties luchtverontreinigende stoffen voldoen aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer.

4.12 Bodem

4.12.1 Algemeen

De bodem wordt op vele manieren gebruikt, voor bijvoorbeeld woningbouw, landbouw, aanleg van wegen en winning van grondstoffen. Om te zorgen dat dit nu en in de toekomst mogelijk blijft, is een duurzaam beheer van de bodem belangrijk. Doordat mensen al vele eeuwen gebruik maakt van de bodem heeft zij overal sporen achtergelaten. Deze sporen zijn terug te zien in het landschap en te vinden op en in de bodem. Door bodemsanering worden de ernstige chemische verontreiniging van de bodem aangepakt. Bescherming van de bodem betekent bovendien het voorkomen dat schone grond verontreinigd raakt en het rekening houden met de eigenschappen van de bodem.

Het doel van de bodemtoets bij ruimtelijke plannen is de bescherming van de bodem. Een bodemonderzoek moet worden uitgevoerd om te kunnen beoordelen of de bodem geschikt is voor de geplande functie en of sprake is van een eventuele saneringsnoodzaak.

In artikel 9 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets moet worden uitgevoerd bij het wijzigen of opstellen van een bestemmingsplan.

4.12.2 Onderzoek

In maart 2021 is door Eco Reest BV is een actualiserend milieukundig (water)bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd ter plaatse van de locatie Westerwal 17 en 24 t/m 36 te Oudewater (projectnummer Eco Reest; 180774). Aansluitend is in 2021 is door Eco Reest BV hier een aanvullend milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd op een gedeelte van deze locatie. Aanleiding tot het onderzoek is de voorgenomen transactie van de locatie en de herontwikkeling van de locatie(s) ten behoeve van woningbouw.

Doel van het verkennend chemisch onderzoek is een indruk te verkrijgen over de eventuele aanwezigheid van verontreinigingen in de grond, het grondwater en de waterbodem ter plaatse van het onderzoeksterrein. Dit gebeurt teneinde te bepalen of er vanuit milieuhygiënisch oogpunt belemmeringen bestaan voor het toekomstige gebruik van de locatie (wonen).

Doel van het verkennend asbestonderzoek is om met een relatief geringe onderzoeksinspanning na te gaan of de verdenking op verontreiniging van de bodem met asbest terecht is en een indicatieve uitspraak te doen over het asbestgehalte in de bodem.

Aanleiding tot aanvullend bodemonderzoek is de geplande herontwikkeling van het bedrijfsterrein Westerwal 32-34 ten behoeve van woningbouw, in relatie tot de resultaten van het voorgaande onderzoek (rapport Eco Reest nr. 180774, d.d. 14-11-2018).

Doel van het aanvullend onderzoek is een indruk te verkrijgen omtrent de eventuele aanwezigheid van verontreinigingen in de grond en in het grondwater ter plaatse van de niet eerder onderzochte delen van het bedrijfsterrein Westerwal 32-34. Dit gebeurt teneinde te bepalen of er vanuit milieuhygiënisch oogpunt belemmeringen bestaan voor het toekomstige gebruik van de locatie (wonen met tuin).

Daarnaast heeft het aanvullend onderzoek tot doel; het nader bepalen van de omvang van de verontreinigingen, aangetoonde verontreinigingen met minerale olie, polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK) en zware metalen in de grond, alsmede minerale olie in het grondwater.

Aanbevelingen actualiserend onderzoek 180774

• Op basis van het totaal aan gegevens van het actualiserend onderzoek wordt het volgende aanbevolen: Het saneren van de ter plaatse aangetoonde sterke verontreinigingen in de grond en het grondwater.
• Het bepalen van de kwaliteit (chemisch en t.a.v. asbest) van het depot puin aan de zuidwestzijde van locatie B (Hollandsche IJssel).
• Het uitvoeren van niet-vormgegeven bouwstoffen-onderzoek met betrekking tot de ter plaatse aanwezige puinlagen, met het oog op mogelijk hergebruik.
• Het actualiseren van de verontreinigingssituatie ter plaatse van de olieverontreiniging in het midden van de locatie Hollandsche IJssel (deellocatie B3).
• Het, met het oog op de toekomstige ontwikkeling, plaatselijk aanvullend verifiëren van de chemische bodemkwaliteit, teneinde na te gaan of deze voldoet aan de klasse wonen.

Aanbevelingen aanvullend onderzoek 202127

Op basis van het totaal aan resultaten van het aanvullend onderzoek wordt aanvullend het volgende aanbevolen:

Het afronden van het aanvullend onderzoek door het uitvoeren van onderzoek met betrekking tot de volgende onderdelen:

• Het verifiëren van de bodemkwaliteit (onder de puin- en slakkenlagen) ter plaatse van de oostelijke en zuidoostelijke delen van het buitenterrein van de locatie van de machinefabriek Hollandsche IJssel (deellocatie A);
• Het aanvullend verifiëren van de kwaliteit van de ondergrond ter plaatse van de loodsen aan de noord- en oostzijde van het terrein (onder de op diepte aanwezige tegelvloeren).
• Het verifiëren van de bodemkwaliteit ter plaatse van de opslagloods aan de zuidzijde van het terrein (deellocatie F).
• Het (nader) bepalen van de omvang van de grond- en grondwaterverontreiniging ter plaatse van de voormalige ondergrondse HBO-tank (deellocatie G).
• Het verifiëren van de omvang van de sterke loodverontreiniging aan de zuidoostzijde van de locatie (deellocatie H).
• Het verifiëren, of ter plaatse van de (vermoedelijk verwijderde) ondergrondse HBO-tank aan de noordzijde van het terrein (ten noorden van de loods) sprake is van bodemverontreiniging met olieproducten.
• Het verifiëren van de eventuele aanwezigheid van grondwaterverontreiniging bij de zuidzijde van de loods aan de oostkant van het terrein.

4.12.3 Conclusie

Ten behoeve van de bodemsanering wordt door initiatiefnemers een (raam)saneringsplan opgesteld. Het saneringsplan zal, naast het bestemmingsplan, ook door het bevoegd gezag vastgesteld moeten worden, alvorens woningbouw op deze locatie mogelijk wordt. De kosten voor de benodigde sanering maken onderdeel uit van de exploitatie van het project, zoals die door initiatiefnemers gedragen wordt.

Het aspect bodem vormt na het inachtnemen van voorgaande aanbevelingen geen belemmering voor de realisatie van het plan. Het uitgevoerde onderzoek is als Bijlage 18 Actualiserend milieukundig (water)bodem- en asbest-onderzoek en aanvullend bodemonderzoek toegevoegd aan dit plan.

4.13 Parkeren en verkeer

Door Goudappel is onderzoek gedaan naar parkeren en verkeer (zie Bijlage 19 A en B).

4.13.1 Parkeren

De gemeenteraad heeft bij motie in 2018 voor vier bouwlocaties in Oudewater aangegeven dat elk bouwproject, op eigen terrein binnen de contouren van het project, over voldoende parkeergelegenheid moet beschikken voor de eigen bewoners en de bezoekers van de bewoners, volgens de CROW-normen. Daarbij heeft de gemeenteraad ook aangegeven dat "een parkeernota kan worden opgesteld op basis waarvan na raadsbesluit van de huidige (CROW)-normen kan gaan worden afgeweken, lees: de parkeernormen te verlagen". Parkeren wordt in samenhang bekeken op basis van bestaande normen en op basis van resultaten van een studie naar parkeren in de binnenstad.

Vanaf 2018 is bij de planvorming voor het stedenbouwkundig plan (vastgesteld mei 2020) en het Beeldkwaliteitsplan en de toevoeging aan het stedenbouwkundig plan (vastgesteld juni 2021) het parkeren conform de CROW-normen als vast onderdeel in de planvorming meegegeven. Op grond van de stedenbouwkundige opzet en ligging van de locatie is daarbij, op advies van Goudappel conform de landelijke parkeerkencijfers van het CROW, zoals vermeld in publicatie 381 'Toekomstbestendig Parkeren', uitgegaan van de stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk' en de zone 'schil centrum'.

Dit uitgangspunt is door Goudappel nog extra geverifieerd door een nader onderzoek uit te voeren naar het gemiddeld autobezit per woningtype (inclusief leaseauto's) op buurtniveau van de kern Oudewater weer. Deze cijfers zijn gebaseerd op basis van niet-openbare microdata van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Hieruit volgt dat de gehanteerde kencijfers passend zijn bij het autobezit in Oudewater.

De gemeente Oudewater beschikt sinds juli 2021 over (nieuw) parkeerbeleid en een nieuwe Nota Parkeernormen. Ook in deze nota wordt verwezen naar de parkeerkencijfers van de CROW, maar wordt een andere zone-indeling gehanteerd, voor de locatie Westerwal en omgeving is de zone 'rest bebouwde kom' als basis aangewezen.

In de parkeernota is aangegeven dat bij het opstellen van een bestemmingsplan waarin een nieuwe ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, in het kader van een goede ruimtelijke ordening, aandacht moet worden besteed aan de parkeerbehoefte. Voor alle nieuwe bestemmingsplannen geldt de verplichting om een parkeernorm voor te schrijven al dan niet in de vorm van een paraplu-bestemmingsplan, dan wel te verwijzen naar de Nota Parkeernormen of parkeerkencijfers van het CROW. De Nota Parkeernormen functioneert als beleidsregel, bij een nieuw bestemmingsplan is altijd, vanuit een goede ruimtelijke ordening, een specifieke motivering nodig.

Voor het voorliggende bestemmingsplan wordt, ook conform de motie uit 2018, gebruik gemaakt van dergelijk specifiek onderzoek en een specifieke onderbouwing van de parkeerbehoefte. Het onderzoek en de onderbouwing van de parkeerbehoefte is in september 2021 afgerond door Goudappel.

Goudappel heeft, zoals hiervoor reeds vermeld, daarin onder meer onderbouwd waarom de zone 'schil centrum' voor deze locatie van toepassing is.

In de rapportage van Goudappel is de parkeerbehoefte berekend, conform het beoogde bouwprogramma. De parkeerbehoefte bedraagt op de werkdagavond, 156,8 parkeerplaatsen; in het gebied is binnen de huidige stand van het maaiveldontwerp, ruimte voor 178 parkeerplaatsen. Daarmee is sprake van een overschot van ruim 21 parkeerplaatsen. Dat biedt ruimte om de parkeerdruk in de omgeving van het plangebied wat te verminderen, om die reden is er in de berekeningen van Goudappel ook rekening gehouden met het opnemen van 15 parkeerplaatsen voor de omgeving.

Uit de rapportage blijkt verder dat rekening houdend met een planologisch maximale invulling op het parkeerkundig maatgevend moment, de werkdagavond, afgerond 179 parkeerplaatsen benodigd zijn (inclusief opnieuw de 15 parkeerplaatsen voor de omgeving). Ten opzichte van het huidig maaiveld ontwerp komt het project daarmee (afgerond) 1 parkeerplaats tekort, maar binnen de bestemmingen Verkeer, Groen en Wonen is voldoende ruimte beschikbaar om deze (hypothetische) extra parkeerplaats te realiseren. Hiermee is voldoende parkeercapaciteit beschikbaar om te kunnen voorzien in de eigen parkeervraag van het project.

4.13.2 Verkeer

De ontwikkeling heeft mogelijk effect op de verkeerssituatie in de omgeving. Door Goudappel is het verkeerseffect van de ontwikkeling inzichtelijk gemaakt. Hierbij is de verkeersgeneratie van de ontwikkeling bepaald en wordt kort ingegaan op een aantal relevante verkeersaspecten in de directe omgeving van de ontwikkeling.

De verkeersgeneratie van de ontwikkeling is berekend op basis van de kencijfers verkeersgeneratie uit CROW publicatie 381. De totale extra verkeergeneratie voor de ontwikkeling bedraagt op een werkdag 847 voertuigen. Bij de planbeoordeling is eveneens de verkeersgeneratie van het bestaande kantoor betrokken, waardoor gerekend wordt met 870 voertuigen. Tijdens de ochtendspits genereert de ontwikkeling ongeveer 70 motorvoertuigbewegingen in het drukste uur. In de avondspits bedraagt de verkeergeneratie gedurende het drukste uur circa 76 motorvoertuigbewegingen.

De planontwikkeling leidt tot een toename van 7% ten opzichte van het berekende aantal motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal in de huidige situatie. Voor de nieuwe situatie kan worden uitgegaan van in totaal 10.265 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal op dit wegvak. Deze intensiteiten passen bij de weginrichting, categorie en functie van een gebiedsontsluitingsweg als de Zwier Regelinkstraat. Het aspect verkeer is geen belemmering voor de ontwikkeling van dit plan.

4.14 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

4.14.1 Algemeen

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffect-rapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan); Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3); Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4); Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). In het geval dat een activiteit wel genoemd staat in de D-lijst maar onder de genoemde drempelwaarde blijft, is een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig.

Het voorliggend plan valt, vanwege het enkel opnemen van de eindbestemmingen, onder kolom 4 (besluiten).

4.14.2 Onderzoek

4.14.2.1 Artikel 2.8 van de Wet natuurbescherming

Bij elke activiteit die een extra stikstofdepositie met zich meebrengt, dient te worden getoetst of er sprake is van significant negatieve effecten op Natura 2000 gebieden. In dit geval gaat het om de ontwikkeling van 98 woningen, welke circa 847 verkeersbewegingen met zich meebrengt. Wanneer er verwacht wordt dat er sprake is van significante negatieve effecten op Natura 2000-gebieden, dient een passende beoordeling te worden opgesteld. Tevens zal er dan een berekening naar de stikstofdepositie benodigd zijn.

In dit geval ligt het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ' Broekvelden, Vettenbroek & Polder Stein op een afstand van ruim 4,5 kilometer.

In augustus 2021 is daarom nagegaan of er sprake is van stikstofdepositie op Natura-2000 gebieden (zie Bijlage 14). Uit de AERIUS-berekeningen voor het beschouwde plan komt naar voren dat géén sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden (<0,00 mol/ha/jr).

4.14.2.2 Drempelwaarden Besluit m.e.r.

In het voorliggende geval is, zoals aangegeven, sprake van een activiteit die is opgenomen in onderdeel D van het Besluit m.e.r., namelijk: 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'.

Daarom dient te worden getoetst of er sprake is van m.e.r-beoordelingsplicht. Hier is sprake van indien de activiteiten de volgende drempelwaarden uit onderdeel D overschrijden:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Gezien de drempelwaarden wordt geconcludeerd dat voor dit bestemmingsplan geen sprake is van een m.e.r. beoordelingsplicht. Echter, zoals ook in het voorgaande aangegeven, dient ook wanneer ontwikkelingen onder drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er van te vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben.

Gelet op de aard- en omvang van de voorgenomen ontwikkeling is het de vraag of er sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' als bedoeld in onderdeel D 11.2 van het Bestluit milieueffectrapportage. Uit jurisprudentie (ABRvS 15 maart 2017, ECLI:NL:RVS:2017:694) volgt dat het antwoord op deze vraag afhankelijk is van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als de aard en de omvang van de voorziene ontwikkeling moet worden beoordeeld of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Niet relevant is of per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen ontstaan.

4.14.2.3 Kenmerken van het project

Het woningbouwproject omvat maximaal 98 woningen. Het woningaantal is geborgd door de specifieke plankaart, het beeldkwaliteitsplan en de bij het bestemmingsplan behorende verkeers- en parkeerberekeningen. Het project blijft ruim onder de drempelwaarde van 2000 woningen uit kolom 2 van het Besluit m.e.r.

Van cumulatie met andere (woningbouw)projecten in de omgeving is geen sprake. Het project zelf veroorzaakt geen verdere verontreiniging en hinder en brengt ook geen risico's voor de menselijke gezondheid met zich mee.

Met de vaststelling van het bestemmingsplan komen de huidige bedrijfsbestemmingen te vervallen.

4.14.2.4 Plaats van het project

De locatie Westerwal is gelegen binnen het bebouwde gebied van de stad Oudewater. De locatie is gelegen aan de Hollandsche IJssel en heeft de laatste eeuw vooral dienstgedaan als plek van industrie en bedrijvigheid.

In de plannen is rekening gehouden met deze ligging, vanuit cultuurhistorie, water en bodemgebruik (verontreiniging en archeologie). In de hoofdstukken 2 en 3 en in de voorgaande paragrafen van dit hoofdstuk is hier uitgebreid op ingegaan. Ook zijn de bijbehorende onderzoeken als bijlagen toegevoegd.

4.14.2.5 Kenmerken van het potentiële effect

Vanuit het project zelf komen geen belangrijke nadelige milieugevolgen op de omgeving naar voren. In de voorgaande paragrafen van dit hoofdstuk is hier uitgebreid op ingegaan.

De milieugevolgen van de huidige bedrijven (en bedrijfsbestemmingen) komen te vervallen met het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan.

Ten behoeve van de benodigde sanering van de aanwezige bodemverontreiniging zal een (raam)saneringsplan worden opgesteld. Daarbij zullen de mobiele verontreiniging worden verwijderd.

Daarmee leidt het project tot vermindering van de effecten op de omgeving en brengt het project geen verdere potentiële effecten met negatieve gevolgen met zich mee.

4.14.3 Conclusie

Gelet op bovenstaande toelichting zullen dus geen belangrijke nadelige milieugevolgen optreden als gevolg van de vaststelling van dit bestemmingsplan.. Eén en ander is tevens bevestigd in de in dit bestemmingsplan opgenomen milieu- en omgevingsaspecten en de daarvoor uitgevoerde onderzoeken.

Dit bestemmingsplan is niet m.e.r.-plichtig. Deze paragraaf wordt in dit geval beschouwd als de vormvrije m.e.r.-toets.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Artikel 1 Begrippen

De begrippen die in het bestemmingsplan gebruikt worden zijn in dit artikel gedefinieerd. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel maakt duidelijk hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken worden gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.

5.2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Gemengd

De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor o.a.:

• wonen, met daaronder begrepen aan-huis-gebonden beroep en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
• huiskameractiviteiten voor de buurt;
• maatschappelijke functies;
• kleinschalige botenopslag en/of botenverhuur;
• daarbij behorende kleinschalige horeca-activiteiten.

Artikel 4 Groen

De gronden met evidente groenvoorzieningen binnen het plangebied hebben de bestemming ‘Groen'. Binnen deze bestemming zijn onder andere groenvoorzieningen, paden, water, voorzieningen van algemeen nut en straatmeubilair toegestaan. Op deze gronden mogen voorzieningen van algemeen nut en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.

Artikel 5 Tuin

De bestemming 'Tuin' is gelegd op de bij de woningen behorende gronden waarop in principe geen bebouwing is toegestaan.

Artikel 6 Verkeer en Verblijfsgebied

De wegen binnen het plangebied zijn bestemd als 'Verkeer en Verblijfsgebied’. Binnen deze bestemming zijn onder andere wegen, paden, voorzieningen van algemeen nut, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en water toegestaan.

Artikel 7 Water

Het water is bestemd als Water. Binnen Water zijn tevens bruggen toegestaan.

Artikel 8 Wonen

Het grootste deel van het plangebied heeft de bestemming ‘Wonen’. De woningen zijn binnen het aangegeven bouwvlak toegestaan. Het bouwvlak volgt de uitgangspunten uit het beeldkwaliteitsplan. Daarmee ligt de positie van de hoofdbebouwing vast. Op de verbeelding zijn tevens de hoogtes en het maximum aantal woningen weergegeven. Buiten het bouwvlak zijn bijbehorende bouwwerken en tuinen toegestaan.

Artikel 9 Waarde - Archeologie 1

Bouw- en grondwerkzaamheden zijn uitsluitend toegestaan wanneer (verkennend) archeologisch onderzoek is uitgevoerd waaruit blijkt dat er geen archeologische waarden worden geschaad. Er is een beperkt aantal uitzonderingen op deze regeling, onder andere voor werkzaamheden die niet dieper reiken dan 30 cm en niet groter zijn dan 50 m2. Werkzaamheden die kunnen worden aangemerkt als regulier beheer en onderhoud zijn in ieder geval van deze verplichting gevrijwaard.

Artikel 10 Waarde - Archeologie 2

Bouw- en grondwerkzaamheden zijn uitsluitend toegestaan wanneer (verkennend) archeologisch onderzoek is uitgevoerd waaruit blijkt dat er geen archeologische waarden worden geschaad. Er is een beperkt aantal uitzonderingen op deze regeling, onder andere voor werkzaamheden die niet dieper reiken dan 30 cm en niet groter zijn dan 200 m2. Werkzaamheden die kunnen worden aangemerkt als regulier beheer en onderhoud zijn in ieder geval van deze verplichting gevrijwaard.

Artikel 11 Waarde - Cultuurhistorie

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming – mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van cultuurhistorische waarden van het beschermd stadsgezicht.

Artikel 12 Waterstaat - Waterkering

In het belang van de aanwezige waterkering met bijbehorende beschermingszone(s) in het plangebied is er een beschermingszone opgenomen. Deze strook is mede bepalend voor het waterkerend vermogen en de stabiliteit van de waterkering. De betreffende gronden zijn aangewezen voor waterkeringsdoeleinden. Deze gronden zijn als zodanig bestemd in combinatie met andere aan deze gronden gegeven bestemmingen.

5.3 Algemene regels

Artikel 13 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Bro vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Artikel 14 Algemene aanduidingen

Dit artikel bevat algemene aanduidingen waar welke objecten ter plaatse van de aanduiding niet zijn toegestaan.

Artikel 15 Algemene bouwregels

Dit artikel bevat de bepaling 'Overschrijding bouwgrenzen'. Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken.

Artikel 16 Afwijkingsregels
In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om af te wijken van de regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan.

Artikel 17 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel maakt het mogelijk om de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen wanneer dit benodigd is voor een technisch betere realisering van bestemmingen. Deze bevoegdheid mag nadrukkelijk niet worden gebruikt om zodanig aanzienlijke wijzigingen van bestemmingen te bewerkstelligen, dat daarmee de essentie van het plan wezenlijk wordt veranderd

Artikel 18 Overige regels

Dit artikel bevat de bepaling 'Werking wettelijke regeling'. Hierin is bepaald dat wanneer in de regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen, deze gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Daarnaast is in dit artikel geborgd dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en laad- en losruimte.

5.4 Overgangs- en slotregels

Artikel 19 Overgangsrecht

In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 13.1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen. In lid 13.2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen.

Artikel 20 Slotregel

De slotregel beschrijft op welke wijze de regels aangehaald moeten worden.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

Met betrekking tot het verhaal van de kosten van de bestemmingsplanprocedure en de uitvoering van het bestemmingsplan, is met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. Verhaal van eventuele planschadekosten is onderdeel van de anterieure overeenkomst. De initiatiefnemer heeft in de projectbegroting tevens rekening gehouden met de benodigde bodemsanering. Het verhaal van kosten is hiermee "anderszins verzekerd", zodat het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig is.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Het bestemmingsplan wordt in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegezonden aan de verschillende overlegpartners. De ingekomen reacties worden van een beantwoording voorzien.

6.2.2 Participatie

Het participatieproces van Westerwal in Oudewater is zorgvuldig doorlopen, daarbij is (mede door alle corona-perikelen) sprake geweest van een relatief intensief participatieproces Om het gehele participatieproces te resumeren, is het participatieproces samengevat in drie verschillende fases: de kennismaking en oriëntatie, richtingbepalende ateliers en inloopavonden en tot slot verdiepende klankbordgroepen.

Vervolgstappen

Doordat de meeste zorgen betrekking hadden op parkeren en verkeer is hier extra onderzoek naar uitgevoerd door verkeerskundig bureau Goudappel. Daarnaast zijn door Westerwal Wonen gesprekken gevoerd met diverse omwonenden. Deze gesprekken vinden in kleiner comité plaats, zodat dieper op de zorgpunten kan worden ingegaan. Nadat de zorgpunten verder zijn uitgezocht en besproken met de betreffende omwonenden zal er ook een algemene informatieavond worden georganiseerd voor alle inwoners in Oudewater over het Ontwerp Bestemmingsplan.

De klankbordgroepleden en de andere direct betrokken omwonenden,worden ook geïnformeerd over de voortgang van het project.

Westerwal Wonen BV is altijd bereikbaar voor de omwonenden voor eventuele vragen en opmerkingen.

De samenvatting Participatie Westerwal Oudewater is als Bijlage 20 toegevoegd aan dit plan.

6.2.3 Ter inzagelegging

Het ontwerpbestemmingsplan is gepubliceerd op 9 november 2021 en heeft ter inzage gelegen van 10 november tot en met 21 december 2021. Een ieder heeft de gelegenheid gehad om een zienswijze in te dienen. Gedurende deze termijn zijn 9 zienswijzen ontvangen. De zienswijze zijn tijdig ingediend en derhalve ontvankelijk.

Iedere zienswijze is in de reactienota (zie Bijlage 21 Nota van beantwoording zienswijzen Bestemmingsplan 'Westerwal') samengevat en van een gemeentelijk standpunt voorzien. Daarbij is aangegeven of het punt wel of geen aanleiding geeft om het bestemmingsplan aan te passen. De zienswijze wordt in zijn totaliteit beoordeeld.

Naast de aanpassingen die benoemd zijn in de nota, zijn er ook enkele ambtelijke aanpassingen en staat van wijzigingen op het ontwerpbestemmingsplan gedaan.

Ambtelijke aanpassingen en Staat van Wijzigingen

Ambtelijke aanpassingen

• De hoogteaanduiding in het 'Olieslager-blok' staat dubbel op de verbeelding. Alleen de zuidelijke woning heeft een maximale bouwhoogte van 11 meter. Dit wordt aangepast op de verbeelding.
• Om de opritten goed in te kunnen passen is een beperkte aanpassing van het bouwvlak van het parkeergebouw nodig. Hierop is de verbeelding aangepast.
• Het bouwvlak van het 'Olieslager-blok' wordt aangepast. In de plannen heeft de woning (het brugwachtershuisje) op de begane grond een kleine uitbouw, voor onder meer de ontsluiting. In de plannen was dit al opgenomen, maar het bouwvlak was hier niet op aangepast. Dit is nu met elkaar in overeenstemming gebracht.

Staat van wijzigingen

• Op de verbeelding en in de regels is de effectcirkels en de daaraan verbonden voorwaarden uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen en de 'Circulaire effectafstanden externe veiligheid LPG-tankstations voor besluiten met gevolgen voor de effecten van een ongeval' opgenomen.
• Op de verbeelding wordt de dubbelbestemming Waterstaatswerk (waterkering) opgenomen op de daarvoor bestemde plaats. Tevens zijn de regels toegevoegd in artikel 12 van het bestemmingsplan.
• In artikel 8.4.2 (Wonen - voorwaardelijke verplichting) wordt een tekstuele aanpassing gedaan. 'Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het bouwen van woningen en andere bouwwerken en/of het aanleggen van (andere) verharding binnen het plangebied indien niet daarvoor of gelijktijdig daarmee in het peilgebied minimaal 15% van de toename aan verharding door die bebouwing in het plangebied aan water is gerealiseerd of in overleg met de waterbeheerder een andere maatregel is genomen om aan de benodigde watercompensatie te voldoen.'
• De hoogteaanduiding in het 'Olieslager-blok' staat dubbel op de verbeelding. Alleen de zuidelijke woning heeft een maximale bouwhoogte van 11 meter. Dit wordt aangepast op de verbeelding.
• Om de opritten goed in te kunnen passen is een beperkte aanpassing van het bouwvlak van het parkeergebouw nodig. Hierop is de verbeelding aangepast.
• Het bouwvlak van het 'Olieslager-blok' is aangepast. In de plannen heeft de woning (het brugwachtershuisje) op de begane grond een kleine uitbouw, voor onder meer de ontsluiting. In de plannen was dit al opgenomen, maar het bouwvlak was hier niet op aangepast. Dit is nu met elkaar in overeenstemming gebracht.