| Plan: | Poortwijk fase III |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0584.BPWONEN2010009-VG99 |
De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Hoofdstuk 2 geeft de planregels behorende bij de in het plangebied voorkomende bestemmingen, waaronder de hierboven genoemde bestemmingen. Hoofdstuk 3 bevat de algemene, voor het gehele plangebied geldende, bepalingen en hoofdstuk 4 bevat tot slot de overgangsregels en slotregel. In deze paragraaf worden alle planregels kort nader toegelicht.
In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de planregels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.
Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
De bestemming Bedrijf is opgenomen voor het gasdrukregel- en meetstation aan de zuidzijde van het plangebied. Ter plaatse zijn binnen het bouwvlak uitsluitend nutsvoorzieningen toegestaan.
De bestemming Detailhandel is opgenomen voor het beoogde wijkwinkelcentrum in de zuidoostelijke hoek van het plangebied. In de regels is opgenomen dat er ten hoogste één supermarkt is toegestaan met een verkoopvloeroppervlakte (vvo) van 1.625 m2. Voor de overige detailhandel is één eenheid van ten hoogste 750 m2 vvo toegestaan. Daarnaast is er ruimte voor kleinschalige detailhandel van ten hoogste 150 m2 vvo per eenheid. De bedrijfsvloeroppervlakte is niet geregeld, aangezien er geen maximum wordt gesteld aan het aantal kleinere eenheden en de verschillende winkels (deels) gebruik zullen maken van dezelfde ondersteunende voorzieningen (zoals personeelsruimte en kantoor). Opslag van consumentenvuurwerk, verkoop van motorbrandstoffen en detailhandel in volumineuze goederen zijn expliciet uitgesloten.
In de bestemmingsomschrijving is verder opgenomen dat bij de bestemming behorende voorzieningen zoals groen, nutsvoorzieningen en water zijn toegestaan. Daarnaast is de mogelijkheid opgenomen voor parkeervoorzieningen van andere functies in de omgeving, zodat het parkeerterrein eveneens gebruikt kan worden als overloopgebied voor naastgelegen functies.
Binnen het bestemmingsvlak is een bouwvlak opgenomen. Gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Daarbij moet eveneens rekening worden gehouden met de verschillende bouwhoogtes voor hoofdgebouwen die zijn aangegeven op de verbeelding. Voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen, overkappingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn specifieke hoogtes opgenomen. De bouwhoogte van aan- en uitbouwen bedraagt ten hoogste 4 m, de goothoogte ten hoogste de hoogte van de begane grondlaag vermeerderd met 25 cm. De goothoogte en bouwhoogte van bijgebouwen en overkappingen bedragen beide ten hoogste 3 m. Erfafscheidingen voor de voorgevel van het hoofdgebouw mogen ten hoogste 1 m hoog zijn. Erfafscheidingen elders 2 m, lichtmasten 6 m en andere bouwwerken 3 m.
De structurele groene elementen zijn opgenomen binnen de bestemming Groen. Binnen de bestemming is ook water toegestaan. In het stedenbouwkundig ontwerp is een aantal grote watergangen opgenomen, die deels binnen de bestemming Groen vallen. Om flexibiliteit voor de exacte ligging te houden, zijn niet alle watergangen bestemd tot Water, maar een aantal tot Groen.
Verder zijn fiets- en voetpaden mogelijk binnen de bestemming Groen. Fiets- en voetpaden zijn ook binnen de bestemmingen Verkeer en Wonen mogelijk. Bruggen voor fiets- en voetpaden zijn ook binnen de bestemming Water toegestaan. Hiermee is er een grote flexibiliteit voor het aanleggen van fiets- en voetpaden.
Binnen de bestemming Groen zijn gebouwen voor nutsvoorzieningen toegestaan en kleine bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van 3 m, bijvoorbeeld ten behoeve van kleine speelvoorzieningen in de wijk. In het noordoosten van het plangebied is een uitgebreidere speelvoorzieningen voorzien, vergelijkbaar met een zogenoemd Cruijf-court. Deze speelvoorzieningen is van een aparte aanduiding voorzien. Hierbinnen zijn hogere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan tot 4 m, zodat hier bijvoorbeeld hoge hekken gebouwd kunnen worden.
Daarnaast is in het westen van het plangebied onder de beoogde appartementencomplexen een parkeergarage voorzien. De ontsluiting van deze parkeergarage zal doorlopen binnen de bestemming Groen. De gebouwen en bouwwerken voor deze parkeergarage mogen ten hoogste 2 m boven het maaiveld uitsteken.
In het zuidoosten van het plangebied is een aanduiding opgenomen waarmee een (ongebouwde) fietsenstalling voor de multifunctionele school is toegestaan binnen het groen.
Rondom de bestemming Bedrijf, waar een gasontvangstation is gevestigd, is de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 1' opgenomen. Deze is opgenomen ter bescherming en het onderhoud van het gasontvangstation. Ter plaatse zijn geen speelvoorzieningen en voet- en fietspanden toegestaan. Ter bescherming van het gasontvangstation is eveneens een aanlegvergunningstelsel opgenomen.
In de bestemming Groen zijn twee flexibiliteitsbepalingen opgenomen. Allereerst is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om parkeervoorzieningen binnen de bestemming toe te staan, mocht blijken dat er een tekort is aan parkeerplaatsen in de buurt. Daarnaast is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de gronden in het noordwesten van het plangebied. Hier kan (onder voorwaarden) de bestemming worden gewijzigd naar Verkeer om zo het gebied ten westen van het plangebied te ontsluiten. Hiervan zal mogelijk in de toekomst sprake zijn, indien dit gebied ook ontwikkeld zal gaan worden.
In de zuidelijke strook van het plangebied is de bestemming Maatschappelijk opgenomen voor de onderwijsinstellingen en de jeugd- en kinderopvang die hier is beoogd. Ter plaatse zijn eveneens religieuze voorzieningen toegestaan. Voorzieningen die bij deze bestemming horen, zoals parkeervoorzieningen, groen en water, zijn eveneens mogelijk.
De systematiek waarmee is aangegeven waar gebouwen zijn toegestaan is als volgt: er is een bouwvlak opgenomen, met daarbij een bouwhoogte en een bebouwingspercentage. De bouwhoogte van aan- en uitbouwen bedraagt ten hoogste 4 m, de goothoogte ten hoogste de hoogte van de begane grondlaag vermeerderd met 25 cm. De goothoogte en bouwhoogte van bijgebouwen en overkappingen bedragen beide ten hoogste 3 m.
Ten opzichte van de noordelijk gelegen weg, is het bouwvlak enigszins teruggelegd, zodat de maatschappelijke voorzieningen niet tegen deze weg aangebouwd worden.
Voor de nutsvoorziening binnen de bestemming Bedrijf geldt een veiligheidsafstand van 15 m. Dit is tot uitdrukking gekomen door het bouwvlak op ten minste 15 m van het bouwvlak binnen de bestemming Bedrijf af te leggen.
Voorts is ter beperking van het resteffect bij een incident als gevolg van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Kwakscheweg de mogelijkheid voor burgemeester en wethouders opgenomen om nadere eisen te stellen aan de situering van de bebouwing, de situering van verblijfsruimten en niet-verblijfsruimten, de constructie, de inrichting van terreinen en het aantal en de situering van inpandige en uitpandige vluchtwegen.
Een van de kwaliteiten en kenmerken van Poortwijk III zijn de achtertuinen van de woningen die op het water gericht zijn. Er wordt naar gestreefd deze achtertuinen vrij te houden van bebouwing, zoals bijgebouwen en erfafscheidingen, om zo het beeld vanaf het water naar de woningen niet te laten verrommelen. Voor de gronden die dit betreft, is daarom de bestemming Tuin opgenomen. Binnen deze gronden zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen met een maximale hoogte van 1 m toegestaan.
De verschillende ontsluitingswegen zijn aangegeven op de verbeelding met de bestemming Verkeer. Voor zover van toepassing, zijn de naastgelegen fiets- en voetpaden ook binnen de bestemming Verkeer opgenomen. Mocht de locatie van de ontsluitingswegen en de fiets- en voetpaden onderling worden gewijzigd, dan kan dit zonder meer binnen de bestemming Verkeer.
In het middengebied is beoogd dat de ontsluitingsstructuur niet grenst aan het water. Dit is gewaarborgd door binnen de bestemming Wonen aan te geven dat de voorgevel van de woningen die grenzen aan de bestemming Water niet gericht op het water mogen zijn. Dit is voorts gewaarborgd door de bruggen voor de ontsluiting van dit middengebied aan te geven. Hiermee wordt wel enige flexibiliteit gegeven, maar de ontsluiting van het middengebied en daarmee de interne ontsluitingsstructuur kan niet ingrijpend gewijzigd worden.
Grenzend aan de bestemming Bedrijf, waar een gasontvangstation is gevestigd, is de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 1' opgenomen. Deze is opgenomen ter bescherming en het onderhoud van het gasontvangstation. Ter plaatse zijn geen voet- en fietspanden toegestaan. Ter bescherming van het gasontvangstation is eveneens een aanlegvergunningstelsel opgenomen.
De bestaande en beoogde structurele watergangen zijn opgenomen binnen de bestemming Water. In het plangebied geldt een waterbergingsopgave van 10%. Hiervoor is het noodzakelijk dat een bepaalde hoeveelheid water wordt gerealiseerd. Water mag ook binnen de meeste overige bestemmingen worden gerealiseerd, waardoor de hoeveelheid water binnen het plangebied groter kan worden.
Daarnaast zijn binnen de bestemming Water ook bruggen ten behoeve van fiets- en voetpaden toegestaan, zodat de structuur voor fiets- en voetpaden nog flexibel kan worden aangepast.
De beoogde woningen zijn opgenomen binnen de bestemming Wonen. De appartementencomplexen zijn specifiek aangeduid met de bouwaanduiding 'gestapeld'. Binnen de overige bestemmingsvlakken is de bouwwijze (vrijstaand, twee-aaneen of meer dan twee-aaneen) vrij.
Ten aanzien van het bouwen van de woningen moet een aantal bouwregels in acht worden genomen. De bouwhoogte is op de plankaart aangegeven. In het algemeen geldt een bouwhoogte van 9 m. Voor de appartementen is een hogere bouwhoogte opgenomen. Daarnaast is een goothoogte van 6 m opgenomen voor de starterswoningen in de oostelijke strook en de woningen in de noordelijke strook. Voor deze goothoogte in de oostelijke strook is gekozen om de ruimtelijke impact voor de woningen aan de Stougjesdijk te beperken. Voor de noordelijke strook woningen is aansluiting gezocht in goothoogte bij de bestaande woningen in Poortwijk fase II aan de Klarinet. Evenals aan de Klarinet is deze goothoogte niet van toepassing voor vier woningen die op de hoeken worden gerealiseerd bij de zogenoemde pleinenroute en langs de waterstructuur die eveneens door Poortwijk fase I en II loopt. Dit is aangegeven met de aanduidingen [sba-1] en [sba-2].
Voor de verschillende soorten grondgebonden woningen gelden voorts regels ten aanzien van grondoppervlakte, minimale afstand van voorgevel tot de straat en een maximale diepte.
In het middengebied is een grote verscheidenheid van woningen beoogd. Om te waarborgen dat de bebouwingsdichtheid niet te hoog wordt, is hier per deelgebied bepaald wat het maximum aantal woningen is. Voor de gestapelde woningen in het westen van het plangebied en voor de bebouwingsvlakken in de noordelijk strook zijn geen maximum aantallen opgenomen. Voor de gestapelde woningen is het bouwvolume voldoende gemaximeerd door de bouwhoogte en doordat is aangegeven dat per bouwvlak ten hoogste 75% mag worden bebouwd. Voor de bebouwingsvlakken in het noorden en oosten is in het stedenbouwkundig ontwerp reeds rekening gehouden met rijwoningen, waardoor hier een maximale dichtheid wordt voorzien. Het opnemen van een maximum aantal woningen zorgt niet voor extra ruimtelijke kwaliteit. Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om het aantal woningen in het middengebied te kunnen vergroten. Dit is mogelijk indien er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid.
De oriëntatie van de woningen is voor de woningen in het middengebied geregeld en voor de woningen in de noordelijke strook. Voor de woningen is het middengebied is bepaald dat van de woningen die grenzen aan de bestemming Water de voorgevel niet gericht mag zijn op deze bestemming. Voor de woningen in de noordelijke strook is een gevellijn weergegeven op de plankaart. De voorgevel van de woningen moet gericht zijn op deze gevellijn. Op deze manier wordt gewaarborgd dat de woningen met de achtertuinen grenzen aan de achtertuinen van de woningen in Poortwijk fase II.
Voor de woningen in de oostelijke strook is niets geregeld. Voor deze strook geldt dat deze aan de bestemming Verkeer grenst. Hiermee zullen de voorgevels of de zijgevels aan deze bestemming grenzen.
Om te waarborgen dat de voorgevels van de woningen die naast elkaar worden gerealiseerd niet te veel verspringen, is bepaald dat een hoofdgebouw niet meer dan 1 m mag uitsteken ten opzicht van het hoofdgebouw op het aangrenzende bouwperceel.
Ten behoeve van de erven zijn voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen voorts nadere bepalingen opgenomen ten aanzien van goot- en bouwhoogte en oppervlakte.
Naast de functie wonen, zijn ook aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten toegestaan binnen de bestemming Wonen. Het vloeroppervlak voor deze functie mag niet meer bedragen dan 30% van het totale oppervlakte van de woning en mag ten hoogste 45 m2 bedragen. Binnen de bestemming zijn verder wegen, fiets- en voetpaden, water, groen, parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen toegestaan.
De planologisch relevant gasleiding die vanuit het zuiden naar het gasontvangstation in het plangebied loopt, is hiertoe bestemd. Om deze leiding te beschermen, is het voor de gronden met de (dubbel)bestemming Leiding - Gas uitsluitend met een aanlegvergunning mogelijk werken en werkzaamheden uit te voeren.
Artikel 12 Waarde - Archeologie
In het kader van de planontwikkeling is verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt dat er slechts voor een klein gedeelte in het zuidwesten van het plangebied een archeologische verwachtingswaarde geldt: er zijn resten aangetroffen op een diepte van 1,5 m onder het maaiveld. Dit gebied valt in het gebied dat is bestemd tot Groen. De planvorming heeft geen gevolgen voor eventuele archeologische resten. Wel is voor dit gedeelte een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' om ervoor te zorgen dat bij eventuele werken en werkzaamheden de archeologische waarden niet worden aangetast. Omdat de archeologische resten zich op een diepte van circa 1,5 m beneden maaiveld bevinden, is ervoor gekozen dat werken en werkzaamheden die tot een halve meter hierboven reiken zonder meer kunnen worden uitgevoerd. Werken en werkzaamheden die dieper reiken (dus dieper dan 1 m benden maaiveld) kunnen alleen worden uitgevoerd indien is aangetoond dat eventuele archeologische resten niet worden aangetast.
Deze regel dient om te voorkomen dat indien in het bestemmingsplan bij een bepaald gebouw een zeker open terrein is geëist, dat terrein nog eens meetelt bij het beoordelen van een aanvraag voor een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
Artikel 14 Algemene bouwregels
De op de verbeelding aangegeven bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen worden overschreden met kleine bouwdelen. In dit artikel is geregeld hoe groot de overschrijding mag zijn en onder welke voorwaarden.
Artikel 15 Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening
Bij globale bestemmingsplannen bestaat de kans dat bij toetsing van bouwaanvragen sprake is van aanvullende werking van de bouwverordening, omdat het bestemmingsplan ter zake van de stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening (zoals rooilijnen) niets regelt. Deze aanvullende werking kan ongewenst zijn, omdat het bestemmingsplan met opzet globaal is gehouden ten aanzien van deze onderwerpen. Artikel 15 voorkomt dat bepalingen uit de bouwverordening alsnog van toepassing kunnen zijn.
Artikel 16 Algemene afwijkingsregels
Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan is een algemene afwijkingsmogelijkheid opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.
Artikel 17 Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van kleine overschrijdingen van de bestemmingsgrenzen.
In dit artikel is een bepaling opgenomen om de wetgeving te 'fixeren'. Dit betekent dat de wettelijke regelingen waarnaar wordt verwezen blijven gelden zoals zij gelden ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan.
Bouwwerken
In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van bouwen neergelegd. Uitbreiding van de bebouwing is slechts mogelijk met omgevingsvergunning voor het afwijken.
Gebruik
De eerste drie leden van dit artikel betreffen de (reducerende) overgangsregels met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken voor zover dat gebruik afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Hiervan is uitgezonderd strijdig gebruik dat al in strijd was met het voorheen tot dat tijdstip geldende plan en waartegen wordt of alsnog kan worden opgetreden. Dit sluit aan bij de vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waaruit blijkt dat, indien de gemeente strijdig gebruik gewraakt heeft, er geen beroep op het overgangsrecht mogelijk is.
Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderliggende bestemmingsplan.