Dijkpolder

2.5 Programma, behoefte en locatiekeuze

2.5.1 Inleiding

Deze paragraaf gaat in op de kaders, de behoefte en locatiekeuze van het woningbouwprogramma. Op basis hiervan is het woningbouwprogramma onderbouwd. Tot slot wordt ingegaan op de onderbouwing van de overige functies in het gebied.

2.5.2 Toetsing aan wettelijke en provinciale kaders

Voor de onderbouwing van het programma en de locatiekeuze zijn drie kaders van belang:

• de wettelijke ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 lid 2 Bro);
• regionale afstemming (artikel 2 lid1, Provinciale Verordening Ruimte);
• de provinciale Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 2 lid 2, Provinciale Verordening Ruimte).

Hierna volgt de toetsing aan deze kaders.

2.5.2.1 Toetsing aan artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

Met ingang van 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de verplichting opgenomen om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen bepaalde duurzaamheidsaspecten van het voornemen te motiveren. Bij de ladder dient voor een stedelijke ontwikkeling achtereenvolgens te worden aangetoond of er een actuele regionale behoefte is (trede 1), deze behoefte in bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen (trede 2), en of de locatie multimodaal is of kan worden ontsloten (trede 3).

2.5.2.2 Toetsing aan artikel 2 lid 1 en 2 van de Provinciale Verordening Ruimte

In artikel 2, lid 1 en 2 (PVR) zijn de vereisten voor een bestemmingplan met betrekking tot regionale afstemming over de woningbehoefte en inzake duurzame verstedelijking neergelegd.

Kort samengevat schept lid 1 een gemeentelijke verantwoordingsplicht met betrekking tot de aantoonbaarheid van de woningbehoefte, die is gebaseerd op een regionale visie op het programma of die ten minste regionaal is afgestemd. Lid 2 voegt daaraan toe dat daarbij rekening wordt gehouden met de in dat lid opgenomen voorkeursvolgorde (ladder voor duurzame verstedelijking) en heeft betrekking op de keuze van de locatie. Beide aspecten dienen te worden onderbouwd in de toelichting op het bestemmingsplan.

Hierna wordt toegelicht op welke wijze het woningbouwprogramma en de locatie voldoen aan de voornoemde wettelijke en provinciale kaders.

2.5.3 Onderbouwing woningbehoefte

Kort samengevat schept artikel 3.1.6 lid 2 sub a Bro te samen met artikel 2 lid 1 PVR een gemeentelijke verantwoordingsplicht met betrekking tot de aantoonbaarheid van de actuele regionale woningbehoefte, die is gebaseerd op een regionale visie op het programma of die ten minste regionaal is afgestemd. In paragraaf 2.5.7 wordt ingegaan op de onderbouwing van de overige functies.

Behoeftebepaling

Artikel 3.1.6 lid 2 sub a Bro en artikel 2 lid 1 PVR hebben betrekking op de kwantitatieve en de kwalitatieve actuele regionale behoefte aan i.c. woningen. In een kwantitatieve benadering staan aantallen woningen centraal. In een kwalitatieve benadering staan de kwaliteiten van de woonomgeving centraal, vertaald naar woonmilieus.

Kwantitatieve behoefte

Voor de bepaling van de regionale woonvraag staan diverse prognosemodellen ter beschikking. Maassluis ligt op de grens van de Stadsregio Rotterdam en Stadsgewest Haaglanden, (tezamen de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag). Om gerichter op basis van de prognosemodellen tot bepaling van de woonvraag te komen, is aangesloten bij de prognoses die gemaakt zijn voor het binnen deze twee regio's liggende gebied dat Maassluis, Schiedam, Vlaardingen, Midden-Delfland en Westland omvat. Dit zowel vanwege de fysieke ligging van Maassluis op de grens van twee regio's als de bereikbaarheid van het plangebied vanuit deze regio's. Er zijn dus twee deelgebieden binnen twee grote regio's bezien. Hieruit komt een reëler beeld van de woningbehoefte naar voren dan wanneer de twee gehele regio's betrokken worden. Hoek van Holland en Delfshaven, die ook onder de subregio Waterweg vallen, kunnen niet worden meegenomen omdat hun prognoses onderdeel uitmaken van de stad Rotterdam.

In het afgelopen jaar is een groot aantal onderzoeken en prognoses uitgevoerd. Uit de onderzoeken CBS/PBL prognose Pearl en Primos Prognose ABF blijkt dat zowel de huishoudensprognose als de bevolkingsprognose leidt tot een toename van huishoudens in de gehele Metropool regio Rotterdam- Den Haag. Uit onderstaande huishoudensprognoses blijkt dat dit ook geldt voor het onderzoeksgebied.

Tabel huishoudensprognoses

Resumerend op basis van bovenstaande tabellen:

In het gebied dat in ogenschouw is genomen (Maassluis, Schiedam, Vlaardingen, Midden-Delfland en Westland) zijn momenteel ruim 300.000 inwoners en ruim 132.600 huishoudens (CBS). Op basis van de provinciale prognose (WBR2010), Primos (2011) en CBS (2011), wordt in het gebied een toename verwacht van het aantal huishoudens van respectievelijk 8.732, 11.500 en 14.057 tot 2025 en respectievelijk 9.869, 14.000 en 18.118 tot 2030. Zoals hierboven onderbouwd is de groei van andere gemeenten in de regio Rotterdam en regio Haaglanden niet in bovenstaande tabellen opgenomen. De verwachting is dat de behoefte naar woningen in die andere gemeenten ook deels wordt ingevuld door de Dijkpolder, omdat huishoudens ook op grotere afstand naar het geschikte kwalitatieve woonmilieu zoeken ingeval het kwalitatieve aanbod in de naaste omgeving afwijkt van de kwantitatieve vraag.

De verwachte kwantitatieve behoefte loopt uiteen in de drie uitgevoerde onderzoeken. De voorspellingen van de regionale groei (exclusief Maassluis) kennen een bandbreedte van tussen de 7.744 huishoudens tot 12.937 huishoudens tot 2025. Het gemiddelde van de uitgevoerde onderzoeken komt op een groei van 9.993 huishoudens in de regio in de periode tot 2025.

Wat de lokale groei van huishoudens voor Maassluis betreft, lopen bovenstaande prognoses uiteen van 988 tot 2.200 huishoudens tot 2025. Het gemiddelde van de uitgevoerde onderzoeken komt uit op een groei van 1.436 lokale huishoudens in de periode tot 2025.

Kwalitatieve behoefte

Naast deze kwantitatieve onderzoeken en prognoses is er in de afgelopen jaren voortdurend geïnventariseerd wat de kwalitatieve vraag in de verschillende subregio's van de stadsregio Rotterdam is. Hierbij is gewerkt met woonmilieus conform de Rosetta-methode. In 'Op weg naar een gezonde woningmarkt, Verstedelijkingsscenario 2020 Regio Rotterdam' is weergegeven aan welke woonmilieus een overschot is en aan welke een tekort. Over de gehele regio, van Hoek van Holland naar Krimpen aan de IJssel, van Lansingerland tot Albrandswaard/Barendrecht wordt een tekort benoemd van het grondgebonden suburbane en exclusieve woonmilieu. Dit wordt bevestigd en ondersteund door de volgende verdiepende regionale rapporten:

• Woningmarktontwikkelingen Stadsregio Rotterdam (Explica, juli 2013);
• Woningmarktanalyse Stadsregio Rotterdam (Fakton, sept 2013);
• Kernpublicatie woON 2012 Maassluis (in vergelijking met Metropoolregio Rotterdam Den Haag en Stadsregio Rotterdam) (ABF research, juni 2013);
• Dijkpolder, Identiteit, consument en woonmilieu (Smart Agent, mei 2010);

Explica geeft in het onderzoek 'Woningmarktontwikkelingen Stadsregio Rotterdam' (juli 2013) aan dat de woningmarkt stagneert, dat de bevolking toeneemt en vergrijst en dat het aantal huishoudens sterker groeit dan het aantal inwoners. De bevolkingsgroei in de regio ligt met 3,7% hoger dan het gemiddelde in Nederland (3,2%)1.

Fakton concludeert dat de subregio Waterweg in absolute aantallen een overaanbod aan geplande woningen kent, maar dat de regio kansen laat liggen in het woonmilieu Suburbaan hoogwaardig grondgebonden. Binnen dat woonmilieu bestaat een zeer grote behoefte aan woningen, terwijl slechts 30% van het bestaande aanbod in dit woonmilieu is gepland2. Dit wordt ook ondersteund door de hiervoor genoemde publicaties.

De kernpublicatie WoON 2012 Maassluis is uitgevoerd in opdracht van de gemeente Maassluis en Maasdelta Maassluis. De uitkomsten voor Maassluis zijn afgezet tegen de resultaten voor de metropoolregio Rotterdam Den Haag en de Stadsregio Rotterdam. Een van de conclusies uit de rapportage is dat er in de hele metropoolregio waarbinnen ook het gebied valt zoals hiervoor omschreven (omvattende Maassluis, Schiedam, Vlaardingen, Midden-Delfland en Westland) een aanzienlijk tekort is aan dure eengezinswoningen3.

De ontwikkelaar heeft, alvorens het masterplan op te stellen, marktonderzoek laten verrichten naar woonmilieus teneinde tot een duurzame en economisch haalbare ontwikkeling van de Dijkpolder te komen. Dit onderzoek is in 2010 door Smart Agent uitgevoerd. Het onderzoek is één van de grondslagen voor de ontwikkelrichting als opgenomen in het Masterplan Dijkpolder (januari 2012). Smart Agent constateert in het onderzoek dat er een groot tekort aan aanbod is in de woonmilieus rustig-stedelijk (tekort 30.000 woningen), hoogwaardig (tekort 10.000) en landelijk (tekort 15.000). Dit zijn de woonmilieus die in de nieuwe indeling zijn te scharen onder suburbaan exclusief (waar een tekort aan is) en in welke behoefte de Dijkpolder voorziet.

Ook in beleidsdocumenten is aangegeven dat er een structureel onderaanbod (zowel kwantitatief als kwalitatief) is van het woonmilieu 'suburbaan-exclusief/groen stedelijk'4.

Regionale afstemming

De gemeente Maassluis heeft als deelnemende gemeente van de Stadsregio Rotterdam in de afgelopen jaren op zorgvuldige wijze gewerkt aan een verstedelijkingsambitie welke invulling geeft aan zowel de lokale als regionale woningbehoefte, ingegeven vanuit de woonmilieubenadering en rekening houdend met actuele marktomstandigheden. Deze ambitie is op gemeentelijk niveau vastgelegd in de gemeentelijke Structuurvisie 2012-2025.

Zoals hiervoor aangegeven, is in het Verstedelijkingsscenario 2020 van de Stadsregio Rotterdam geconstateerd dat er een structureel onderaanbod (zowel kwantitatief als kwalitatief) is van het woonmilieu 'suburbaan-exclusief'. Binnen de Stadsregio is afgesproken een aanzienlijk deel van deze behoefte in de Dijkpolder te realiseren, omdat dit een van de weinige geschikte locaties in de regio is waar invulling gegeven kan worden aan de behoefte aan dit woonmilieu. De Stadsregio geeft aan dat het programma zoals dat in het Masterplan Dijkpolder is verwoord, past in de (sub)regionale visie. Het woonmilieu als voorzien in de Dijkpolder is volgens de Stadsregio een wenselijke aanvulling op de bestaande woonmilieus en komt overeen met het Verstedelijkingsscenario 2020.

In oktober 2013 heeft de Stadsregio een actueel overzicht gemaakt van plannen die onder de huidige economische omstandigheden naar verwachting gerealiseerd kunnen worden (brief aan Provincie Zuid, Holland, zie bijlage 7). In de bijgaande tabel is regionaal afgestemd dat in Maassluis in de periode 2013 tm 2019 in totaal 1101 woningen gebouwd kunnen worden. Dijkpolder past in deze planning. Ook is aangekondigd dat de regionale woonvisie voor eind 2013 wordt opgeleverd.

Tegen de achtergrond van deze opgave heeft de gemeente in haar beleid actief gestuurd op een kader voor de ontwikkeling van de Dijkpolder, een gebied dat sinds de gemeentelijke herindeling uit 2004 door de provincie is aangewezen als woonlocatie.

De voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte en over die ontwikkeling heeft regionale afstemming plaatsgevonden, zowel voor wat betreft de kwantiteit als voor de kwaliteit.

Concluderend

Het bepalen van de woningbehoefte voor de Dijkpolder dient zowel vanuit kwantitatieve benadering als kwalitatieve benadering te worden bepaald. Uitgaande van de gemiddelden van alle uitgevoerde onderzoeken, is er een groei in de periode tot 2025 op subregionaal niveau van 9.993 huishoudens en op lokaal niveau van 1.436 huishoudens. Voorts volgt uit de genoemde kwalitatieve analyses van de woningmarkt dat er een groot tekort is aan woningen in het woonmilieu dat in de Dijkpolder wordt ontwikkeld. De Dijkpolder vult deze kwalitatieve lacune op subregionaal niveau in en trekt bewoners aan uit zowel Maassluis als uit een breder gebied binnen de Stadsregio Rotterdam en het Stadsgewest Haaglanden (te weten de gebieden Schiedam, Vlaardingen, Midden-Delfland en Westland). Door het ontbreken van vergelijkbare woonmilieus in de wijde omgeving is er nauwelijks sprake van concurrentie.

Op basis van voorgaande is er een aantoonbare actuele regionale woningbehoefte voor het woonmilieu zoals dat in de Dijkpolder wordt ontwikkeld. Die woonbehoefte is vanuit de kwantitatief gemiddelde groei aan huishoudens bepaald. Van belang daarbij is ook de kwalitatieve behoefte naar het binnen de Dijkpolder geplande woonmilieu. De kwantitatieve en de kwalitatieve behoefte leidt tot een prognose van de volgende bandbreedte:

• lokaal : 1.436 huishoudens (50% tot 75% in de Dijkpolder) : 718 - 1.077;
• subregionaal : 9.993 huishoudens (6 - 12% in de Dijkpolder) : 600 - 1.200

• totaal in de Dijkpolder: 1318-2277

Uit bovenstaande prognoses blijkt een totale behoefte tot 2025 (12 jaar) in een bandbreedte van 1.318-2.277 woningen. Gecorrigeerd naar de bestemmingsplanperiode (10 jaar) komt de behoefte neer op 1.098-1.890 woningen en een jaarlijkse bandbreedte van 110-189 woningen.

Daarbij is van belang dat de ontwikkeling van Dijkpolder, meer dan bij traditionele ontwikkelingen, 'vraaggericht' ingezet wordt. Het gebied wordt op een organische wijze ontwikkeld, waarbij het woonmilieu geleidelijk, in afgeronde eenheden, tot stand komt. Dit betekent dat binnen een dergelijke eenheid de groen-blauwe structuur en de inrichting van de openbare ruimte wordt afgerond. Binnen deze eenheden is veel ruimte voor diversiteit. Door op organische wijze te ontwikkelen kan aangesloten worden op de actuele marktvraag. De opzet van het onderhavige bestemmingsplan sluit hierop aan, door uit te gaan van een directe bestemming. De opzet van het onderhavige bestemmingsplan, waarbinnen de groenblauwe structuur als ruggengraat van het plan is opgenomen op de plankaart, sluit hierop aan.

2.5.4 Toetsing aan artikel 3.1.6 lid 2 sub b Bro en artikel 2 lid 2 PVR

De locatie ligt tussen het bestaand bebouwd gebied van Maassluis en de snelweg A20. Het gebied is in de provinciale verordening aangeduid als bestaand stedelijk gebied (zie paragraaf 4.3). Het realiseren van een suburbaan exclusief woonmilieu is in Maassluis en de regio niet mogelijk door middel van herstructurering, intensivering of transformatie, omdat suburbane exclusieve woonmilieus een dusdanig ruimtebeslag vragen dat deze niet passen in de bestaande bebouwingsstructuur. Het gewenste milieu is verder alleen aan randen van stedelijke gebieden mogelijk: grenzend aan landelijk gebied, maar werk, voorzieningen en openbaar vervoer binnen handbereik. Er wordt daarmee voldaan aan de 'voorkeursvolgorde' (zoals opgenomen in artikel 2 lid 2 PVR en het Bro).

2.5.5 Toetsing aan artikel 3.1.6 lid 2 sub c Bro

Het gebied wordt multimodaal ontsloten (per auto, langzaam verkeer en met openbaar vervoer). Daarmee voldoet de ontwikkelingslocatie aan het vereiste van een passende ontsluiting. Op de ontsluiting is nader ingegaan in paragraaf 2.4.

2.5.6 Programma

Voor de Dijkpolder is rekening gehouden met de doelstelling die door de gemeente is neergelegd in de Structuurvisie Maassluis 2012-2025 (2012) (zie paragraaf 4.4.1). Voor Dijkpolder is hierin uitgegaan van een lage woningdichtheid van circa 20 tot 25 woningen per ha. Dit betekent voor Dijkpolder (circa 75 ha) tussen de 1.500 en 1.875 woningen5. Dit aantal past binnen de bandbreedte van de woningbehoefte zoals deze blijkt uit de in paragraaf 2.5.3 genoemde onderzoeken.

De woningen zullen grondgebonden zijn, zowel vrijstaand, als geschakeld/twee-onder-een kap en rijwoningen. Daarnaast zullen er ook appartementen worden gerealiseerd. In het masterplan is een indicatieve verdeling tussen de verschillende woningtypen aangegeven (zie onderstaande tabel).

woningtypologie	percentage
vrijstaande woningen en kavels	15-25%
twee-onder-een-kapwoningen	25-35%
geschakelde en rijwoningen	15-25%
sociale huur- en bereikbare koopwoningen*	25%
appartementen	5-10%

Indicatief programma (bron: Masterplan)

*) Sociale huur tot € 652,52 (huurrealisatiegrens, prijspeil 2011) en bereikbare koopwoningen tot € 220.000,- (verordening startersleningen, prijspeil 2011) of het huurequivalent daarvan.

Kwalitatieve uitgangspunten woningbouw

De toekomstige woningbouw in de Dijkpolder is benoemd als 'suburbaan-exclusief'. Hierdoor kan een (regionale) onderscheidende en duurzame woonwijk worden gerealiseerd op basis van woonkwaliteit. De belangrijke uitgangspunten hiervoor zijn openbare ruimte, veiligheid, duurzaamheid en woongenot. Vanwege de veranderende woningmarkt is het belangrijk dat plannen robuust genoeg zijn om de gewijzigde marktomstandigheden op te kunnen vangen. Regio, gemeente en ontwikkelaar werken samen om tot realisatie te komen. Met name het woonmilieu, de ontspannen sfeer en de goede stedelijke inpassing zijn daarbij een goed voorbeeld van actuele gebiedsontwikkeling. Ook het private initiatief, de organische opzet en de goede privaatrechtelijke afhechting met de overheid zijn daarbij benoemde kwaliteiten.

Zoals reeds eerder aangegeven, zal de ontwikkeling van Dijkpolder meer 'vraaggericht' ingezet worden, waarbij de ontwikkeling bewuster op de wens van de toekomstige bewoner inspeelt. Dit komt tot uiting in zowel de stedenbouwkundige schaal als op kavelniveau. Hierbij wordt het gebied op een organische wijze ontwikkeld, waarbij het woonmilieu geleidelijk, in afgeronde eenheden, tot stand komt. Binnen deze eenheden is veel ruimte voor diversiteit. Door op organische wijze te ontwikkelen kan aangesloten worden op de actuele marktvraag.

Kwantitatieve uitgangspunten woningbouw

Het is de ambitie om de gehele Dijkpolder conform het masterplan als woongebied te ontwikkelen. Het bestemmingsplan kent een planperiode van 10 jaar. Hiervoor is de behoefte aangetoond van het voorgenomen woningbouwprogramma. Gezien de huidige onzekere marktomstandigheden, kan de totale ontwikkeling van de Dijkpolder mogelijk langer duren dan 10 jaar (de planperiode van dit bestemmingsplan).

Vertaling in het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan moet rekening houden met de onzekerheden van de huidige markt. In bovenstaande prognoses is een bandbreedte aangegeven, waarbij het reëel is dat minimaal de onderste bandbreedte noodzakelijk is om in de behoefte te voldoen. Er zijn op basis van de bovenstaande analyse voldoende aanknopingspunten om ervan uit te gaan dat de woningmarkt in de planperiode aantrekt en de bovengrens noodzakelijk blijkt. Het plan moet dus voldoende flexibel zijn om in te kunnen spelen op behoefte in de markt en de wens voor een organische ontwikkeling. Bovendien moet het bestemmingsplan de integraliteit en de kwaliteit van het masterplan borgen.

In dit bestemmingsplan worden 1.150 woningen en een beperkt aantal toevoegingen in het lint van de Weverskade) van een directe bouwtitel voorzien. Hierbij wordt uitgegaan van een aantal woningen dat rond de ondergrens ligt van de geprognosticeerde bandbreedte woningbehoefte, zoals onderbouwd in paragraaf 2.5.3. Uitgangspunt daarbij blijft dat de hoofd(verkeers)structuur direct bestemd en uitvoerbaar is, maar ook dat een kwalitatieve afronding op ieder moment mogelijk is.

Op basis van de zienswijze van de Provincie Zuid-Holland is niet gekozen om met wijzigingsbevoegdheden, afhankelijk van de marktvraag, het aantal woningen uit te breiden. Als blijkt dat uitbreiding van het woningaantal noodzakelijk is, zal een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld. Uit de toelichting volgt dat er aanknopingspunten zijn die het aannemelijk maken dat van deze mogelijkheid binnen de planperiode van het onderhavige bestemmingsplan gebruik zal worden gemaakt.

2.5.7 Overige functies

Behalve de woningbouwontwikkeling worden verspreid diverse andere functies gerealiseerd. Het masterplan gaat uit van een tweetal voorzieningenclusters: een zakelijk voorzieningencluster en een gemengd maatschappelijk voorzieningencluster.

2.5.7.1 Zakelijk voorzieningencluster

Aan de nieuwe ontsluitingsweg bij de bedrijfslocatie van Lely Industries wordt een zakelijk voorzieningencluster gerealiseerd. De clustering van de activiteiten van Lely Industries, maar ook de bedrijvigheid in de omgeving van de Dijkpolder, biedt kansen voor huisvestings- en horecavoorzieningen voor personeel en bezoekers. Voor een dergelijke functie is dan ook ruimte gezocht in de nabijheid van de werklocatie. Binnen dit cluster wordt een hotel van circa 100 kamers met bijbehorende voorzieningen gerealiseerd. Dit hotel richt zich specifiek op de zakelijke dienstverlening. In het cluster komen verder diverse ondersteunende voorzieningen, zoals vergader- en congresfaciliteiten, een restaurant-, wellness- en sportfaciliteiten en dienstverlening (zoals een copyshop, maar ook een verkoopkantoor voor de Dijkpolder).

In dit cluster wordt ook de mogelijkheid geboden om zorgwoningen te bouwen. Deze woningen kunnen gebruikmaken van de voorzieningen die in het zakelijk voorzieningencluster aanwezig zijn.

Markttoets

Er zijn markttechnisch mogelijkheden voor een hotel in Maassluis. De beoogde locatie is goed bereikbaar via de A20. Deze weg verbindt Maassluis met het Westland en met Rotterdam. In de gemeente Westland is door de Greenport Westland (internationale handel in agrarische producten) internationale bedrijvigheid gevestigd. Naast de klandizie van Lely, bestaat hier ook een vraag naar zakelijke hotelovernachtingen.

Naast de verbinding met de Greenport Westland is ook de verbinding met Rotterdam kansrijk. Rond 2020 wordt de verbinding met de Rotterdamse haven sterk verbeterd door de realisatie van een nieuwe oeververbinding nabij Maassluis. Dit opent mogelijkheden voor het aanbieden van zakelijke overnachtingen aan personen die bedrijven in het havengebied bezoeken.

Zakenhotels hebben doorgaans 3 of 4 sterren. In de gemeente Westland is momenteel één 4-sterrenhotel gericht op de zakelijke markt. Ten oosten van Maassluis – aan de westkant van de regio Rotterdam (gemeentes Vlaardingen en Schiedam) – zijn vijf hotels aanwezig gericht op de zakelijke markt. Deze liggen eveneens nabij de A20 en zijn verbonden met de Rotterdamse haven via de Beneluxtunnel. Geconcludeerd wordt dat er in het gehele marktgebied in verhouding veel hotels zijn met 4 sterren, waardoor de marktkansen voor een 3-sterrenhotel op voorhand groter worden ingeschat.

2.5.7.2 Maatschappelijk voorzieningencluster

De activiteiten van de huidige locatie van Lely Industries aan de Weverskade 110 zullen op korte termijn worden verplaatst naar Weverskade 60. Na het vrijkomen zal de locatie Weverskade 60 worden herontwikkeld tot maatschappelijk voorzieningencluster. Door de ligging aan één van de ontsluitingswegen en aan de langzaamverkeersstructuur, is dit cluster vanuit de hele wijk goed bereikbaar. In dit cluster komen voorzieningen die nodig zijn in een woongebied van deze grootte. Hierbij valt te denken aan:

• zorgwoningen met ondersteunende functies (huiskamer, etc.), huisartsenpraktijk/specialistische praktijk, tandarts, apotheek;
• basisschool, peuterspeelzaal, kinderdagverblijf, naschoolse opvang, sportzaal;
• beperkte, wijkgerichte commerciële voorzieningen;
• woon-werkunits.

Behoefte

Bij de realisering van nieuwe woningen, ontstaat vanuit deze woningen ook de behoefte aan maatschappelijke, dienstverlenende en detailhandelsvoorzieningen. Gelet op de gemeentelijke detailhandelsnota zijn geen nieuwe winkelcentra gewenst in de Dijkpolder. Wel wordt in het bestemmingsplan de mogelijkheid geboden om deze voorzieningen ondersteunend aan de woningbouw te realiseren. Dit leidt ook tot een aantrekkelijker woon- en leefklimaat in de nieuwe wijk.

2.5.7.3 Recreatieve activiteiten

De ruim opgezette groen- en waterstructuur biedt ruime mogelijkheden voor recreatie op buurt- en wijkniveau. Verspreid over het woongebied zullen op buurtniveau diverse speelvoorzieningen in het groen aangelegd worden.

Op wijkniveau krijgt de hoofdgroenstructuur een belangrijke verblijfsrecreatieve functie. De geluidswal wordt zó gerealiseerd, dat deze aan de zuidzijde een flauwe helling met enkele opgangen krijgt en daarmee goed toegankelijk is vanuit de wijk. Op de kruin van de wal wordt een wandel-/fietspad aangelegd. De groenzone tussen de woonwijk en bedrijventerrein Transportcentrum A20 krijgt een ecologische inrichting en wordt ingericht als plas-drasgebied. Binnen de groenzone en op de geluidswal kunnen diverse kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen een plaats krijgen, zoals een kinderboerderij of een kiosk.

Naast de technische en kwalitatieve aspecten, krijgt het water ook een belangrijke recreatieve functie. Een deel van het water wordt beleefbaar, benaderbaar en bevaarbaar voor kleine boten, sloepjes en kano's. Dat betekent dat ook in de wijk een aanlegsteiger gerealiseerd kan worden.

2.5.7.4 Aan-huis-gebonden voorzieningen

Binnen de hele Dijkpolder wordt het mogelijk om op kleine schaal wonen te combineren met werken. Hierbij moet gedacht worden aan kleine dienstverlenende bedrijfjes of ruimtes voor zzp-ers, die in de woning geïntegreerd worden. Hierdoor ontstaat een flexibele en duurzame wijk, ingericht op hedendaagse werkvormen.

• 1. Zie Woningmarktontwikkelingen Stadsregio Rotterdam (Explica, juli 2013), pagina 8.
• 2. Zie: Woningmarktanalyse Stadsregio Rotterdam (Fakton, sept 2013), paragraaf 2.4.3.
• 3. Zie: Kernpublicatie WoON 2012 Maassluis (ABF Research, juni 2013), pagina 1 en 73.
• 4. Zie Verstedelijkingsscenario 2020, Op weg naar een gezonde woningmarkt (Stadsregio Rotterdam, 2010), pagina 21 en Verstedelijkingsprogramma Zuidvleugel 2010-2020 (Zuidvleugel, mei 2010), pagina 23.
• 5. Dit sluit aan bij het indicatieve programma in het RR2020 (uit 2005), waarin Dijkpolder is opgenomen als uitleggebied met 2000 woningen, te realiseren tussen 2010 en 2020 (zie pagina 95).