Dijkpolder

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Structuurvisie Maassluis 2012-2025 (2012)

Maassluis streeft ernaar een sociale en financieel gezonde stad te zijn. Bij de ontwikkelingen in de stad is duurzaamheid een belangrijk thema. De missie en centrale leidraad voor de structuurvisie is daarom: sociaal, solide en duurzaam. Keuzes maken voor een goede toekomst.

Een deel van de ruimtelijke visie krijgt zijn uitwerking in ruimtelijke ontwikkelingen die al in gang zijn gezet of in voorbereiding zijn (waaronder Dijkpolder en uitbreiding Lely). Deze ontwikkelingen worden hier kort benoemd en vervolgens verder toegelicht.

Ontwikkeling woongebied Dijkpolder

Het project Dijkpolder betreft de ontwikkeling van groot nieuw woongebied tussen Maasdijk en A20 met een groene afscherming van de A20.

De Dijkpolder biedt bij uitstek de kans om een woonmilieu toe te voegen dat tot nu toe in de stad sterk ondervertegenwoordigd is: een groen woonmilieu in een lage dichtheid. De bedrijfslocatie van Lely wordt afgezoomd met kleinschalige bedrijfsfuncties. In het zuidoostelijk deel (aan de Weverskade) wordt onderzocht of dit ook voor wonen geschikt is.

Benutten kansen duurzaam bouwen

De Dijkpolder biedt samen met de Burgemeesterswijk, De Dijk en De Kade kansen om toekomstgericht en duurzaam te bouwen en een bijdrage te leveren aan het streven om in 2050 CO2-neutraal te zijn.

Behoud en versterken poorten tussen stad en buitengebied

Een belangrijke opgave is het versterken van de verbindende structuren van de stad naar het omliggende buitengebied. Dat betekent versterking van de verwevenheid en verbindingen van de stad met het Midden-Delflandgebied.

Belangrijke verbindende elementen tussen stad en het Midden-Delflandgebied zijn:

• de Noordvliet en Zuidvliet en de ook in ecologisch opzicht interessante verbinding via de Boonervliet;
• de nog nader vorm te geven relatie Midden-Delflandgebied en Dijkpolder;
• de groenstructuur Sluispolder Oost en Aalkeetpolder (ter plaatse van Vermeerlaan).

Versterking van dijken en ruimtelijke groenstructuren

Het groen en de cultuurhistorie staan hoog op de agenda zowel regionaal als gemeentelijk.

Transformatie en verdichtingsopgaven worden benut om cultuurhistorische en/of groenstructuren te versterken en indicatief aangegeven ontbrekende schakels te realiseren, in het bijzonder:

• de centrale groenstructuur van Steendijkpolder naar Haven/Binnenstad;
• de Groene route gekoppeld aan Oleanderpark en Kastanjedal, die een voortzetting moet krijgen in het nieuwe woongebied Dijkpolder;
• de Maasdijk, Noorddijk, Zuiddijk, Vlaardingsedijk en Delflandsedijk;
• de Weverskade die als lange lijn een belangrijke recreatieve en groene verbinding is door de stad;
• water, waterberging en natuurvriendelijke oevers maken waar mogelijk onderdeel uit van de ontwerpopgave. Bestaande structuren zoals de groenstructuur moeten robuuster worden en zo gaan functioneren dat de stad als geheel er kwaliteit aan ontleent.

Herontwikkeling bedrijfslocatie Lely

In het oostelijk deel van Dijkpolder vindt herontwikkeling plaats van de fabriekslocatie van Lely. De ontwikkeling gaat uit van uitbreiding van het huidige bedrijf door de bouw van een nieuwe productiehal en bedrijfsgebonden kantoorruimte.

Toelichting Dijkpolder

De structuurvisie geeft op hoofdlijnen de beoogde ontwikkeling in de belangrijkste ontwikkelingsgebieden (waaronder Dijkpolder) weer en de uitgangspunten en randvoorwaarden die bij de verdere planvorming en uitwerking van belang zijn.

Programma

De ontwikkeling bestaat uit twee delen. In het oostelijk deel vindt herontwikkeling plaats van de fabriekslocatie van Lely. De planvorming hiervoor is in een vergevorderd stadium. De ontwikkeling gaat uit van uitbreiding van het huidige bedrijf door de bouw van een nieuwe productiehal en kantoorruimte. Het westelijk deel wordt ontwikkeld als woonlocatie. De omvang en ligging van de locatie maken het mogelijk om hier een geheel eigen woonmilieu te realiseren en daarmee een versterking van de woonmilieus die ondervertegenwoordigd zijn in Maassluis en de regio.

Voor de Dijkpolder zal overwegend sprake zijn van het woonmilieu 'suburbaan exclusief', met accenten van 'suburbaan grondgebonden' Dit sluit aan op de visie van de Stadsregio Rotterdam en de gemeente Maassluis. Er wordt uitgegaan van wonen in een relatief lage dichtheid.

De Dijkpolder zal een bijdrage leveren aan de vernieuwing van de sociale woningvoorraad.

Met de ontwikkeling van de werklocatie van Lely Industries in de Dijkpolder wordt een belangrijk aandeel geleverd aan het economisch- en werkgelegenheidsprofiel van Maassluis.

Dit gebied ten zuiden van de toekomstige nieuwbouw van Lely industries is door de herontwikkeling van Lely de komende jaren nog in gebruik als werklocatie. De keuze voor een ontwikkelingsscenario op termijn is afhankelijk van de ontwikkeling en groei van Lely Industries, die mogelijk verder wil en kan uitbreiden in dit gebied.

Door kleinschalige commerciële invullingen in de wijk en aan de randen, door werken en ondernemen vanuit huis en door wellicht in beperkte mate winkelvoorzieningen wordt het commercieel programma verder ingevuld en werkgelegenheid gecreëerd.

Uitgangspunten en randvoorwaarden

Het realiseren van een onderscheidende en duurzame woonwijk wordt beoogd, die bijdraagt aan de stad Maassluis en de regio. Hierbij wordt een onderscheidend woonmilieu met een dorps-landelijk en rustig-stedelijk karakter gecreëerd op basis van woonkwaliteit. De kwalitatieve pijlers hiervoor zijn openbare ruimte, veiligheid en woongenot.

Bij de planuitwerking is het zaak dat met de volgende ruimtelijke uitgangspunten rekening wordt gehouden.

• De (cultuurhistorisch) waardevolle lintbebouwing langs de Weverskade dient gerespecteerd te worden.
• Van belang is zorg te dragen voor een goede aansluiting/relatie met de bestaande woongebieden van Maassluis en voor in ruime mate inpassing van groen.
• Aandachtspunt is het vormgeven van de ruimtelijke relatie met het Midden-Delflandgebied bijvoorbeeld door de te kiezen verkavelingsstructuur en langzaamverkeersverbindingen.
• Een punt van bijzondere aandacht bij de planuitwerking voor de Dijkpolder vormen milieuaspecten in relatie tot de A20, met name verkeerslawaai c.q. geluidswerende voorzieningen en externe veiligheid. Daar wordt in de plannen rekening mee gehouden door onder meer een geluidswal langs de A20.
• Voor de hoofdontsluiting van de Dijkpolder, worden twee aantakkingen gemaakt op de bestaande hoofdwegenstructuur; een op het kruispunt Westlandseweg-Uiverlaan en een op de Maasdijk.

Een goede OV-bereikbaarheid van de Dijkpolder is een wens van de gemeente.

Samenvatting uitgangspunten en randvoorwaarden ontwikkelingslocatie Dijkpolder

• Groen en onderscheidend woonmilieu in lage dichtheid.
• Respecteren cultuurhistorisch waardevol lint Weverskade.
• Zorg dragen voor goede aansluiting op bestaande woongebieden en aandacht voor vormgeven relatie met het Midden-Delflandgebied.
• Klimaatbestendig ontwikkelen, voldoende waterberging inbouwen.
• Overige aandachtspunten: geluid en externe veiligheid A20.

Proces

Het grootste deel van het gebied is eigendom van Lely. De gemeente heeft in september 2010 een overeenkomst gesloten met Lely Vastgoed en Lely Industries voor de ontwikkeling van het gebied. De Lely-partijen zijn verantwoordelijk voor de planvorming. De gemeente toetst de plannen en is verantwoordelijk voor de juridisch-planologische procedures. Parallel aan de structuurvisie is het Masterplan Dijkpolder opgesteld. Deze documenten zijn tussentijds op elkaar afgestemd. De eerste fase is de uitbreiding van de fabriekslocatie. Later volgt de ontwikkeling van het woongebied en de herstructurering van de bestaande fabriekslocatie. De locatie zal volgens het principe van het organisch ontwikkelen worden ontwikkeld.

4.4.2 Welstandsnota

De gemeente Maassluis heeft in 2004 een welstandsnota vastgesteld. Hierin zijn beoordelingskaders opgenomen voor gebieden en objecten, die hun grondslag vinden in de samenhang van het bebouwingsbeeld, stedenbouwkundige kenmerken en landschappelijke structuren. In de op 15 mei 2012 vastgestelde herziening van de Welstandsnota, wil de gemeente het welstandsbeleid vereenvoudigen.

Uitgangspunten voor welstand

Maassluis zoekt naar een evenwicht tussen de bouwmogelijkheden voor burgers en bedrijven enerzijds en het aanzien van de gemeente anderzijds. Voor de woongebieden en bedrijventerreinen wil de gemeente zich wat betreft welstand terughoudend opstellen en waar mogelijk ruimte laten voor particulier initiatief.

Gebieden

Per gebied is een samenhangend beoordelingskader opgesteld met daarin een korte beschrijving van het gebied, waarbij aandacht wordt besteed aan de ontstaansgeschiedenis, de stedenbouwkundige of landschappelijke omgeving, een typering van de bouwwerken, het materiaal- en kleurgebruik en de detaillering. De welstandscriteria zijn onderverdeeld in criteria betreffende de relatie met de omgeving van het bouwwerk, de bouwmassa, de architectonische uitwerking, materiaal en kleur. Met de welstandscriteria kan de commissie zich binnen de grenzen van het bestemmingsplan een gewogen oordeel vormen. In aanvulling op de tekst zijn foto's opgenomen, die een impressie van het gebied geven en zowel goede als slechte voorbeelden tonen.

Niveaus

Voor elk welstandsgebied is het gewenste welstandsniveau aangegeven. Het welstandsniveau sluit zoveel mogelijk aan bij het gehanteerde ruimtelijk kwaliteitsbeleid en de gewenste ontwikkelingen.

Niveaukaart (bron: gemeentelijke welstandsnota

Gebiedskaart (bron: gemeentelijke welstandsnota)

Voor de Dijkpolder als geheel geldt een gewoon welstandsniveau. De Dijkpolder is in twee gebieden opgenomen. De werklocatie is aangeduid als 'bedrijventerrein'. Het welstandsbeleid hier is gericht op behoud van de samenhang in de massa's. Variatie moet niet tot rommeligheid leiden. De woningbouwlocatie valt binnen deelgebied 'buitengebied'. Het beleid hier is gericht op het behoud van de oorspronkelijke structuurelementen, de cultuurhistorische bebouwing, het karakteristieke profiel van de lintwegen en het inperken van grote oppervlakken verharding.

Voor de ontwikkeling van de woningbouwlocatie worden aparte beeldkwaliteitseisen opgesteld, die zullen worden toegevoegd aan de Welstandsnota. De invulling van het gebied zal getoetst worden aan deze eisen.

4.4.3 Wegenstructuurvisie Maassluis (2010 - 2025)

In de wegenstructuurvisie Maassluis zijn oplossingsrichtingen gegeven voor de toekomstige verkeersstructuur van Maassluis en is onderzocht of er knelpunten te verwachten zijn met de demografische en ruimtelijke ontwikkeling van Maassluis tot 2025.

Uit de structuurvisie blijkt dat het wegennet van Maassluis, zonder uitbreiding met nieuwe infrastructuur, maar wel met het toepassen van enkele benuttings- en aanpassingsmaatregelen, voldoende capaciteit biedt om de effecten op het verkeer van de nu bekende ontwikkelingen tot 2025 te kunnen verwerken. Hoewel er een stijging is van de verkeersbelasting van het wegennet, blijven de milieueffecten binnen de wettelijke normen en vragen deze geen extra maatregelen.

Infrastructurele maatregelen

Het gebied Dijkpolder zal aangetakt worden op zowel de Westlandseweg als de Maasdijk. In de eerste ontwikkelingsfase zal op het kruispunt Westlandseweg-Uiverlaan aangetakt worden, hiertoe zijn extra opstelstroken nodig op dit kruispunt. Bij een verdere ontwikkeling van de Dijkpolder zal door middel van een extra aansluiting op de rotonde Westlandseweg/Dr. J. Schoutenlaan aangetakt worden.

Openbaar vervoer

De ontwikkeling van de Dijkpolder vraagt een goede bereikbaarheid met openbaar vervoer naar de verschillende voorzieningen binnen de stad en de Hoekse Lijn.

4.4.4 Beleid hogere grenswaarden Wet geluidhinder

De gemeente Maassluis heeft eigen geluidsbeleid, dit is vastgelegd in 'Beleid hogere grenswaarden Wet geluidhinder, handreiking en uitwerking beleid, achtergronddocument, d.d 16 november 2009'.

Het gemeentelijk beleid voor het vaststellen van hogere grenswaarden steunt op twee pijlers:

• Wettelijk vereiste afweging van mogelijke maatregelen

In de eerste plaats moet worden voldaan aan de wettelijke eisen voor onderzoek naar en afweging van mogelijke geluidsreducerende maatregelen. Doel hiervan is het aantal woningen waarvoor een hogere grenswaarde wordt vastgesteld en de hoogte van de geluidsbelasting zo beperkt mogelijk te houden.

• Gemeentelijke eisen aan een aanvaardbaar akoestisch klimaat

Erkend moet worden dat, met name langs vele (spoor)wegen of in de omgeving van industrieterreinen, niet aan de voorkeursgrenswaarden kan worden voldaan. Op deze locaties wordt een aanvaardbaar akoestisch klimaat nagestreefd. De betreffende eisen zijn uitgewerkt in het beleid. Deze eisen vervangen de in het oude stelsel van de Wet geluidhinder opgenomen criteria.

4.4.5 Archeologisch beleid (2013)

Op grond van de Wet op de archeologische monumentenzorg zijn gemeenten verantwoordelijk voor het archeologisch beleid binnen de stadsgrenzen. Daarvoor heeft Maassluis informatie nodig over wat er zich in de grond bevindt. Hiertoe heeft de gemeenteraad van Maassluis op 16 april 2013 het Archeologiebeleid Maassluis 2013 vastgesteld. Onderdeel van dit beleid is de Archeologische waarden- en verwachtingenkaart. Op basis van deze kaart gelden voor het plangebied diverse archeologische verwachtingswaarden. Deze zijn in dit bestemmingsplan vertaald.

4.4.6 Duurzaamheidsvisie gemeente Maassluis (2012-2015)

Maassluis is een stad waar mensen wonen, werken en recreëren. Het is een stad waar veel gebeurd op lokaal niveau. De gemeente kiest er daarom voor om de duurzaamheid in de stad te bezien volgens de principes van People (mensen), Planet (milieu) en Prosperity (welvarendheid), of volgens het coalitie akkoord 'sociale, financiële en duurzame doelstellingen' die in een harmonieuze wijze gecombineerd gelijktijdig dienen te worden gehaald.

De gemeente heeft daarom een duurzaamheidsbeleid geformuleerd die moet leiden tot een CO2-neutrale stad in 2040. De gemeente wil hierbij inzetten op een lager energieverbruik en een meer gebruikmaken van duurzaam opgewekte energie. Hiervoor zet de gemeente in op haar eigen organisatie en op stimuleren van duurzaamheid bij bedrijven en burgers.

4.4.7 Landschapontwikkelingsperspectief (LOP, 2009)

Midden-Delfland is een prachtig open veenweidegebied tussen Rotterdam en Den Haag. Maassluis neemt in het Midden-Delflandgebied een bijzondere positie in aan de Nieuwe Waterweg. Het is een topgebied en dat willen Maassluis en de omringende gemeenten graag zo houden. Het LOP presenteert een streefbeeld en geen eindbeeld. Er wordt een gemeenschappelijke koers gegeven om nieuwe ontwikkelingen in de gewenste richting te sturen en werkt door in het ruimtelijk beleid.

Om de kernkwaliteiten van Midden-Delfland in stand te houden, te verrijken en te versterken, wordt gestreefd naar:

• versterken van het contrast land-stad;
• versterking van de relaties met de bredere omgeving;
• versterking van de relaties met de directe omgeving;
• versterking van de kwaliteit van de randen;
• zonering van het recreatief gebruik: stad-rand-land;
• versterking van het agrarisch kerngebied;
• versterking van het kerngebied weidevogels;
• benutting van de kwaliteiten van het land als recreatief uitloopgebied;
• benutting van de recreatieve potenties van het water.

Specifieke opgave in Dijkpolder is de realisatie van een langzaamverkeersverbinding tussen het station Maassluis West, Dijkpolder en het Midden-Delflandgebied. Hierbij dient de Weverskade als een poort van Midden-Delfland. Voor de bebouwing van de Dijkpolder worden de volgende richtlijnen aangegeven: Het huidige verkavelingspatroon is richtinggevend, de nieuwe wijk moet een gezicht bieden naar de open polder, er mogen enkel grondgebonden woningen worden gerealiseerd, de geluidswerende voorziening mag geen gebouwde voorzienig zijn en ten slotte moet het cultuurhistorische lint van de Weverskade worden versterkt.

Met de ontwikkeling van de Dijkpolder wordt aan deze voorwaarden voldaan. Echter worden er niet uitsluitend grondgebonden woningen gebouwd. Binnen de gemeente Maassluis is behoefte aan appartementen. In de vormgeving zullen de gestapelde woningen worden ingepast in de stedenbouwkundige structuur.

4.4.8 Groenstructuurplan (2001)

De bestaande groenstructuur in de bebouwde kom blijft behouden. De gemeente formuleert voor zichzelf de opgave om te blijven investeren in de groene route door Maassluis. De voorgestelde structuur is echter geen blauwdruk maar verbeeldt een ambitie. In de praktijk is de route herkenbaar als een aaneenschakeling van groene openbare ruimten verbonden door lanen. In 2004 heeft de gemeenteraad de bij het plan behorende kaart geactualiseerd.

Het gemeentelijk groenstructuurplan zal de komende tijd worden geactualiseerd, met het Landschapontwikkelingsperspectief als belangrijkste beleidskader voor het buitengebied.

4.4.9 Waterplan Maassluis 2008-2015 (2008)

Beleid waterkwantiteit en kwaliteit

Voor het benutten van kansen en het oplossen van de aanwezige knelpunten in het watersysteem van Maassluis is niet alleen rijksbeleid, maar ook Europees beleid van invloed. In het Waterplan Maassluis 2008-2015 is een doorvertaling gemaakt naar de specifieke situatie van Maassluis. De Europese Kaderrichtlijn Water richt zich vooral op verbetering van de waterkwaliteit. Hier dient ruimte voor te worden gereserveerd als dat mogelijk is. Daarnaast is aandacht nodig voor het waterbeleid voor de 21e eeuw. Hierin wordt bepaald dat bij (her)ontwikkelingen ruimte wordt gereserveerd voor water. Dit gebeurt aan de hand van de stappen vasthouden, bergen, afvoeren. Het controle-instrument voor dit beleid is de watertoets.

Watertoets bij ruimtelijke ontwikkeling

Bij ruimtelijke (her)ontwikkelingen is het van belang om de waterhuishouding van het begin mee te nemen in de planvorming. Om dat te waarborgen is een verplichte watertoets in het leven geroepen. In de watertoets komen verschillende waterthema's aan de orde, zoals waterkwantiteit, waterkwaliteit, waterkeringen, afvalwaterketen en beheer en onderhoud van nieuw oppervlaktewater.

Opgaven en maatregelen

De belangrijkste opgaven vanuit het thema water zijn als volgt samen te vatten.

• In de planvorming voor de (her)ontwikkelingsgebieden voldoende waterberging realiseren en voor robuuste aan- en afvoermogelijkheden.
• Afkoppelen van schoon hemelwater.
• Gebruik van duurzame, niet-uitloogbare materialen.
• Integreren ecologische verbindingszone langs Boonervliet en natuurvriendelijke oever Westgaag.
• Integreren van voorgenomen infiltratie-berging-transportstrook.
• Integreren van groenblauwe strook door het centrum van Maassluis.

De belangrijkste maatregelen zijn opgenomen op de waterstructuurkaart/maatregelenkaart 2008/2015 (Waterplan Maassluis, 2008).

Bij de ontwikkeling van het onbebouwde deel van de Dijkpolder moeten de nieuwe ontwikkelingen voorzien in de eigen waterbergingsopgave en afvoer conform richtlijnen van het Waterschap en het waterplan. Het waterplan is nader uitgewerkt in het Masterplan Dijkpolder.

4.4.10 Nota Horecabeleid (2012)

Het uitgangspunt van het gemeentelijke horecabeleid is een sfeervolle stad te creëren waarbij een aantrekkelijk klimaat voor zowel inwoners, toeristen als horecaondernemers ontstaat, waar het woon- en leefgenot gewaarborgd is en de belasting/overlast door horecabedrijven voor de omgeving en omwonenden tot een minimum beperkt blijft.

Het doel van de Horecanota is het scheppen van kaders en hiermee een bijdrage leveren aan het bereiken van een goede balans tussen horeca, als belangrijke economische en recreatieve/ontspannende functie, en het bewaken van de woon- en leefsituatie en gezondheid. De positieve aspecten van horeca moeten zoveel mogelijk gestimuleerd worden en de negatieve aspecten moeten zoveel mogelijk voorkomen worden.

Beleidsuitgangspunten per gebied

Belangrijk is dat horeca in Maassluis aansluit bij de behoefte in de verschillende wijken/gebieden en dat dit ook wordt vastgelegd in de lokale bestemmingsplannen. Gekozen is om het beleid per wijk/gebied te beschrijven. Het bestemmingsplan in deze wijken is leidend en deze nota geeft dan ook de uitgangspunten weer van de mogelijkheden die zich in deze wijken voordoen.

Leidend hierbij is het uitgangspunt om horeca te centreren in de winkelgebieden, te weten het Stadshart, Koningshoek, Steendijkpolder en Palet. De reden hiervan ligt in het feit, dat uitgaan in horecabedrijven min of meer gerelateerd is aan winkelgebieden. De winkelgebieden zijn over de hele stad verdeeld; de schaalgrootte van Maassluis vraagt niet om (veel) extra horecagelegenheden in de overige wijken/gebieden, die voor het grote deel bestaat uit woongebieden of bedrijventerreinen. Ten slotte is uit ervaring gebleken dat de vestiging van horeca in niet-winkelgebieden kan leiden tot overlastsituaties in de betreffende (woon)wijken.

Categorisering

De volgende typering wordt gehanteerd:

• categorie 1: lichte horeca;
• categorie 2: horeca;
• categorie 3: middelzware horeca;
• categorie 4: zware horeca.

Een bijzondere categorie is de zogenaamde paracommerciële horeca. Het gaat hier om sportkantines, sociaal-culturele en educatieve instellingen en instellingen van levensbeschouwelijke of godsdienstige aard. Voor deze bijzondere categorie zijn in de nota aparte beleidsregels opgesteld.

Beleidsuitgangspunten Dijkpolder

De vestiging van een horecabedrijf en hotel nabij de bedrijfslocatie behoort in het gemeentelijk horecabeleid expliciet tot de mogelijkheden. Dit bestemmingsplan maakt dit mogelijk. Verder wordt met dit bestemmingsplan alleen lichte horeca mogelijk gemaakt, die gekoppeld is aan de groenstructuur. Er wordt geen horeca mogelijk gemaakt die concurrerend werkt voor de bestaande winkelgebieden. Daarmee is dit bestemmingsplan in lijn met het horecabeleid.

4.4.11 Beleidsregels parkeren Maassluis 2012

In de bouwverordening van Maassluis is opgenomen dat bij gebouwen voldoende parkeergelegenheid dient te zijn aangebracht en dat dit primair op eigen terrein dient te geschieden. Ter bevordering van de rechtszekerheid heeft het college in de beleidsregels parkeren Maassluis 2012 vastgelegd welke parkeernormen van toepassing zijn bij bouwplannen. In de beleidsregels is tevens vastgelegd op welke voorwaarden afgeweken mag worden van de parkeernormen.