Plan: | Bedrijventerreinen Lisse |
---|---|
Status: | vastgesteld |
Plantype: | bestemmingsplan |
IMRO-idn: | NL.IMRO.0553.Bedrijven2017-VAX1 |
Het bestemmingsplan voor de bedrijventerreinen in Lisse, vastgesteld op 21 juni 2007, moet in het kader van de actualiseringsplicht worden herzien. Het bestemmingsplan omvat twee bedrijventerreinen, Meer & Duin en Dever. Op beide bedrijventerreinen is sprake van gedeeltelijke leegstand en vestiging van illegale functies. Ook is er steeds meer vraag naar de mogelijkheden voor de vestiging van andere functies, die nu niet zijn toegestaan op basis van het geldende bestemmingsplan. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om webshops en detailhandel. Ten behoeve van de actualisering is het daarom van belang een nieuwe afweging te maken ten aanzien van de gewenste functies en functiemenging op de bedrijventerreinen.
Voorafgaand aan het opstellen van het bestemmingsplan is een kadernotitie gemaakt. Deze kadernotitie bevat de beleidsvisie voor de bedrijventerreinen en de uitgangspunten voor het bestemmingsplan. Deze kadernotitie is tot stand gekomen via een participatietraject met diverse stakeholders en is bestuurlijk vastgesteld door de gemeenteraad op 15 september 2016.
Het plangebied omvat de bedrijventerreinen Meer & Duin en Dever. Deze terreinen bevinden zich respectievelijk aan de noord- en zuidzijde de bebouwde kom van de gemeente Lisse.
Afbeelding 1.1 Ligging plangebied
Voor de bedrijventerreinen Meer & Duin en Dever geldt het bestemmingsplan ‘Bedrijventerreinen’ dat op 21 juni 2007 door de gemeenteraad is vastgesteld. Voor een gedeelte van Meer & Duin geldt tevens het bestemmingsplan ‘Heereweg 1’, dat is vastgesteld op 26 april 2013.
In het vigerende bestemmingsplan hebben de bedrijventerreinen grotendeels een bedrijfsbestemming. Er is een zo hoog mogelijke bedrijfscategorie mogelijk gemaakt. Langs de randen (Heereweg en 1e Poellaan) zijn meer gemengde en woonbestemmingen aanwezig. Van hieruit en vanuit de omliggende woonwijken is inwaarts gezoneerd. Dit betekent dat langs de randen van de bedrijventerreinen de lagere bedrijfscategorieën zijn toegestaan. In het midden van de terreinen de hogere bedrijfscategorieën.
Daar waar afwijkende functies zitten, die niet zondermeer binnen de bedrijfs-bestemming mogelijk zijn, zijn aanduidingen opgenomen. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om enkele kantoor- en sportfuncties.
De toelichting van het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:
Daarna volgen de regels van het bestemmingsplan.
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld en daarmee van kracht geworden. De SVIR vervangt de Nota Ruimte en de Structuurvisie Randstad 2040.
In de Structuurvisie gooit het Rijk het roer om. Het uitgangspunt is om meer over te laten aan provincies en gemeenten: minder nationaal belang en eenvoudigere regelgeving. Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):
Naast de drie hoofddoelen voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland is het Rijk verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en multimodale bereikbaarheid.
Aangezien in de provinciale verordening Ruimte ook de ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen, wordt in paragraaf 2.2 nader ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking. In dit bestemmingsplan worden geen regelingen/ontwikkelingen opgenomen die in strijd zijn met de rijksbelangen die in de SVIR omschreven zijn.
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) heeft de Rijksoverheid de nationale belangen omschreven waarvoor het Rijk zelf verantwoordelijkheid draagt. Een goede doorwerking van deze nationale belangen wordt juridisch geborgd via het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).
De nationale belangen betreffen onder meer onderwerpen op het gebied van de hoofdinfrastructuur (reserveringen rond hoofdwegen en hoofdspoorwegen, vrijwaring rond rijksvaarwegen en hoofdbuisleidingen), de elektriciteitsvoorziening, het vereenvoudigde regime van de ecologische hoofdstructuur en waterveiligheid (bescherming van primaire waterkeringen en bouwbeperkingen in het IJsselmeergebied).
In het Barro zijn geen specifieke regels opgenomen met betrekking tot deze bedrijventerreinen. Het bestemmingsplan is niet in strijd met de regels uit het Barro.
Provinciale Structuurvisie 'Visie Ruimte en Mobiliteit’ (2014) en de actualisatie (2017)
De provincie heeft op 9 juli 2014 de Visie Ruimte en Mobiliteit tegelijk met de Verordening ruimte, Programma ruimte en het Programma mobiliteit vastgesteld. Hierdoor kwam de integrale structuurvisie uit 2010 voor de ruimtelijke ordening in Zuid-Holland te vervallen. De visie Ruimte en Mobiliteit, de verordening en de programma’s beschrijven het beleid, de regels en de wijze van uitvoering voor het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid van de provincie.
De kern van de Visie Ruimte en Mobiliteit is om het speelveld van het publieke belang op orde te brengen en beter te benutten. Daarnaast gaat de visie ook over het verder opwaarderen van de bovenlokale netwerken, landschapsstructuren en verstedelijkingspatronen. De huidige fysieke situatie en de lopende en beoogde projecten in het mobiliteitsnetwerk vormen daarbij het uitgangspunt. Vier rode draden geven richting aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie; beter benutten en opwaarderen van wat er is, vergroten van de agglomeratiekracht, verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en ten slotte het bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving. Op de functiekaart behorende bij de structuurvisie is het plangebied aangeduid als stedelijke agglomeratie.
Provinciale verordening Ruimte (2014) en de actualisatie (2017)
De Verordening Ruimte bevat regels die de gemeenten in bestemmingsplannen moeten overnemen en verplicht ook tot een nadere toelichting van bepaalde ontwikkelingen en situaties waarop het bestemmingsplan ziet. Volgens de kaart bij de verordening is het plangebied vrijwel geheel binnen het bestaand stedelijk gebied gelegen. Alleen het zuidelijk deel van het plangebied bij Dever ligt niet binnen bestaand stedelijk gebied. In de verordening zijn diverse regels ten aanzien van bedrijven en andere functies opgenomen.
Regels bedrijventerreinen
Over het algemeen geldt dat nieuwe bestemmingsplannen die over een bestaand bedrijventerrein gaan, de hoogst mogelijke categorieën dienen toe te staan, mits de omgeving het toelaat.
Op bedrijventerreinen met milieucategorie 1 en 2 is functiemenging mogelijk. In mindere mate is dit ook mogelijk bij bedrijven met een milieucategorie 3.
Daarnaast geeft de provincie in haar beleid ook aan dat de bedrijventerreinen Meer & Duin en Dever niet tot PDV-locaties behoren, waardoor geen uitbreiding van het winkelareaal op het gebied van meubelbedrijven en woninginrichting e.d. is toegestaan. Detailhandel is in principe alleen toegestaan in het centrum en op de PDV-locaties. Er gelden enkele uitzonderingen waardoor bepaalde vormen van detailhandel op een bedrijventerrein mogelijk is, het gaat hierbij om:
Internetdetailhandel wordt overigens beschouwd als reguliere detailhandel. Hierbij zijn uitsluitend afhaalpunten voor niet-dagelijkse artikelen, zonder showroom, etalage of anderszins toegestaan op bedrijventerreinen.
Ladder duurzame verstedelijking
In de verordening is aangegeven dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de Ladder Duurzame Verstedelijking. Hierbij worden achtereenvolgend de treden van de ladder doorlopen:
Er is in dit bestemmingsplan geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het bestemmingsplan is conserverend van aard. Er wordt alleen enige flexibiliteit geboden voor de functies op het bedrijventerrein, maar er worden geen nieuwe bouwmogelijkheden toegestaan.
Intergemeentelijke structuurvisie Greenport (2009 en herziening 2016)
De Greenport gemeenten hebben een Greenpoort Ontwikkelingsmaatschappij (GOM) opgericht om de omvangrijke economische en landschappelijke vitaliseringsopgave voor de Duin- en Bollenstreek ter hand te nemen. Het doel van de visie is driedelig: gedetailleerder ruimtelijk ontwikkelingskader voor de Duin- en Bollenstreek, het wettelijk verankeren van het ontwikkelingskader als zelfbindend kader en het verschaffen van een planologisch juridische basis voor het verevenen van plankosten. Daarnaast heeft de intergemeentelijke structuurvisie een aantal strategisch hoofdlijnen opgesteld. Deze gaan o.a. over het herstructureren, versterken en vernieuwen van de Duin- en Bollenstreek in combinatie met het landschap, het daarvoor realiseren van benodigde ruimtelijke functiewijzigingen, bijdragen aan sociaaleconomische vitaliteit en bijdragen aan de verbetering van de bereikbaarheid van de gehele regio Holland-Rijnland.
In de herziening van de ISG zijn de hoofdlijnen van de ISG uit 2009 ongewijzigd overgenomen. Met deze herziening worden meer flexibiliteit en ontwikkelingsmogelijkheden geboden voor het totale bollen- en sierteeltcomplex in de Duin- en Bollenstreek, met zijn productie, handel, distributie, onderzoek en promotie om te komen tot een Vitale Greenport. Deze herstructureringsopgave moet tegelijkertijd zorgen voor meer openheid en het verbeteren van de landschapskwaliteiten.
De Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport is het wettelijk toetsingskader bij het vaststellen van nieuwe bestemmingsplannen en bestemmingsplanwijzigingen voor het buitengebied. De bedrijventerreinen Meer & Duin en Dever worden niet specifiek genoemd in de ISG 2016.
Bedrijventerreinenstrategie Holland-Rijnland (2009)
De regionale bedrijventerreinenstrategie Holland-Rijnland draagt het motto: 'Meer doen met minder ruimte'. De strategie is gericht op de vernieuwing van bestaande bedrijventerreinen en- waar nodig – de aanleg van nieuwe terreinen. De kernpunten van de strategie gaan over de focus op herstructurering van bestaande terreinen, geen transformatie van bedrijventerreinen naar andere functies zoals wonen en het blijven werken aan voldoende nieuwe terreinen in samenhang met de herstructurering van bestaand terreinen.
De bedrijventerreinen Meer & Duin en Dever vallen onder de 'bestaande bedrijventerreinen herstructureren en niet transformeren'. Hierdoor geldt voor de beide bedrijventerreinen dat de primaire functie als vestigingsplaats voor bedrijven in hogere milieucategorieën is bedoeld. In beperkte mate zijn ook andere functies zoals zelfstandige kantoren, perifere detailhandel en leisure toegestaan, mits deze niet groter zijn dan 750m2 bvo. Hierbij geldt dat voor max. 15% van het netto oppervlak van het gehele bedrijventerrein voor een andere functie kan worden gebruikt. Functiemenging op bedrijventerreinen is daarmee in beperkte mate toegestaan.
Holland Rijnland: Behoefteraming bedrijfshuisvesting 2.0 (2012)
De behoefteraming bedrijfshuisvesting 2.0 uit 2012 is een uitwerking van de bedrijventerreinenstrategie voor de regio Holland-Rijnland.
De totale vraag naar nieuwe bedrijventerreinen in Holland Rijnland bedraagt bij de basisraming 110 hectare netto. Hiervan is 23 hectare uitbreidingsvraag en 87 hectare vervangingsvraag als gevolg van het onttrekken van bedrijventerreinen aan hun functie door transformatie naar woningbouw en als gevolg van het feit dat een deel van het bestaande aanbod niet meer voldoet aan de vraag van modern bedrijfsruimtegebruikers en hierdoor structureel leeg komt te staan.
De omvang van de vraag in de Bollenstreek is beperkt en kan goed worden geaccommodeerd op kleinschalige uitbreidingen, waarbij iedere gemeente zijn eigen vraag opvangt. Op deze terreinen kunnen ook de greenport gerelateerde bedrijven worden opgevangen.
In de behoefteraming wordt geconcludeerd dat als gevolg van economische structuurveranderingen en demografische ontwikkelingen de groei van de werkgelegenheid en daarmee de vraag naar kantoor- en bedrijfsruimten structureel zal afnemen. Door de verdienstelijking van de economie en door de groei van het aantal ZZP'ers en kleine bedrijven zal de vraag naar kleinschalige kantoor- en bedrijfsruimten verder toenemen. De vraag naar grootschalig vastgoed zal afnemen. Er is vooral vraag naar kleinschalige kantoorruimten (tot 1.000 m2 v.v.o.) voor zakelijke dienstverleners en naar kleine en middelgrote bedrijfsruimten (tot 2.500 m2 v.v.o.) voor handelsbedrijven. Dit laat onverlet dat er incidenteel grootschalige kavels nodig blijven voor logistieke bedrijven en voor bedrijven in de hogere milieucategorieën die niet in of in de nabijheid van woonwijken zijn te vestigen.
Kleinere bedrijven zullen zich in toenemende mate oriënteren op binnen de bebouwde kom gelegen informele locaties en op bestaande panden op oudere bedrijventerreinen die dicht bij de woonbebouwing zijn gelegen en waar de huurprijsniveaus lager zijn. Bedrijventerreinen zullen in het komende decennium naar verwachting marktaandeel verliezen aan informele locaties. Ook in Holland Rijnland zal dit het geval zijn. De vraag naar bedrijventerreinen is vooral afkomstig van handelsbedrijven en zakelijke dienstverlening. In de Regionale Bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland is afgesproken dat zelfstandige kantoren groter dan 1.000 m2 bvo niet zijn toegestaan op bedrijventerreinen.
De onzekerheden over de ontwikkelingen op de lange termijn vragen om voldoende planologische reserveringen om snel in te kunnen spelen op niet voorziene ontwikkelingen zoals een sterk aantrekkende vraag of planuitval. Dit betreft zowel flexibiliteit in omvang (om met groei en krimp om te kunnen gaan) als in huurperiode.
In traditionele sectoren als industrie, logistiek en handel ontstaat steeds meer kantoorwerk door de noodzaak om meer toegevoegde waarde te leveren. Nieuwe kantoorconcepten zoals flex- en ontmoetingskantoren zijn in opkomst. En er ontstaan nieuwe groeisectoren zoals zorg/health, creatieve industrie en kennisintensieve bedrijvigheid.
Kantorenstrategie Holland Rijnland (2012) en actualisatie (2016)
In de regio Holland Rijnland is sprake van leegstand van kantoorruimte. De samenwerkende gemeenten van Holland Rijnland hebben in de kantorenstrategie bindende afspraken gemaakt over het terugdringen van deze leegstand.
Met betrekking tot planreductie is het volgende afgesproken:
Distributieplanologisch onderzoek PDV-locatie noordelijk bollenstreek (2013)
In mei 2014 is in opdracht van Holland-Rijnland en de gemeenten Lisse en Hillegom door het Bureau Stedelijke Planning BV een distributieplanologisch onderzoek uitgevoerd naar PDV-locaties binnen de noordelijke bollenstreek. Het doel van dit onderzoek was een onderbouwing te geven van de ambitie om een PDV-locatie in de noordelijke Bollenstreek te realiseren. Deze onderbouwing is opgesteld als antwoord en onderbouwing richting de provincie vanwege het schrappen van de PDV-zoeklocatie.
In het onderzoek is aangegeven dat concentratie van perifere detailhandel op een beperkt aantal locaties voordelen biedt. De schaarse ruimte op de bedrijventerreinen wordt verstandig(er) benut. Clustering van detailhandel vergroot de attractiewaarde en herkenbaarheid voor de consument. (Geïnterviewde) retailers in PDV-branches beamen dat de winkels in retailclusters beter functioneren dan solitaire vestigingen.
In de noordelijke Bollenstreek is het perifeer detailhandelsaanbod versnipperd over diverse locaties. Een deel van de bestaande perifere vestigingen bevindt zich op locaties waar andere functies beter tot hun recht komen. Alternatieven zoals WOOON en De Baanderij Leiderdorp, Woonboulevard Cruquius en Katwijk 't Heen zijn op enige afstand gelegen.
Het bedrijventerrein terrein Hillegom-Zuid/Meer en Duin Lisse is een geschikte locatie voor concentratie van perifere detailhandel. Dit vanwege de gunstige ligging (op de kruising van drie provinciale wegen, centraal in het marktgebied), met een ultieme (auto)bereikbaarheid, en zichtbaarheid. Door deze gunstige ligging is naar verwachting een deel van de omzet afkomstig uit de omliggende gemeenten (vooral Haarlemmermeer), passerend verkeer en toeristen/recreanten. Op het terrein zijn al enkele publieksvoorzieningen gevestigd: McDonald's, Action (voormalig Welkoop), diverse autobedrijven, dienstverleners en specialistische detailhandel.
De noordelijke Bollenstreek is met een primair draagvlak van bijna 60.000 inwoners groot genoeg om een eigentijds, lokaal verzorgend cluster van perifere detailhandel van circa 8.000 tot maximaal 12.000 m² wvo (winkelvloeroppervlak) te dragen. Dit past binnen de ambities van de gemeenten in de noordelijke Bollenstreek. Het is nadrukkelijk niet de wens of ambitie om een nieuwe woonboulevard met (boven)regionale aantrekkingskracht te realiseren.
De komst van een cluster voor perifere detailhandel kent positieve economische effecten (werkgelegenheid) en uitstralingseffecten zoals structuurversterking en een impuls aan bedrijventerrein in kwestie. Er is echter ook sprake van verdringing. Tot grote uitval c.q. sterk oplopende leegstand elders (en daarmee aantasting van het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat) zal de komst van een lokaal verzorgend cluster van perifere detailhandel niet leiden. Distributief is een forse netto toevoeging van perifere detailhandel echter niet te onderbouwen. Alle eerdere onderzoeken en hernieuwde berekeningen laten een negatieve uitkomst zien. Alleen voor bestaande bouwmarkten is er een (beperkte) uitbreidingspotentie.
De locatie zou benut moeten worden door de hervestiging van bestaande ondernemers. Op korte termijn is de interesse hiervoor beperkt. Het is daarom niet aannemelijk dat op korte of middellange termijn een cluster van perifere detailhandel verrijst op de beoogde locatie.
In het DPO is aangegeven dat overwogen kan worden de beoogde locatie Hillegom-Zuid/Meer en Duin Lisse vooralsnog te reserveren voor perifere detailhandel. Nieuwe initiatieven voor perifere detailhandel (verplaatsing of nieuwvestiging) kunnen dan op de beoogde locatie Hillegom-Zuid/Meer en Duin Lisse gerealiseerd worden.
Ondanks bovenstaande onderbouwing heeft de provincie de zoeklocatie voor PDV in de noordelijke Bollenstreek toch geschrapt. Vanwege de strijdigheid met de provinciale verordening kan geen PDV worden mogelijk gemaakt.
Structuurvisie 'Vertalen, verbinden en versterken' (2011)
De structuurvisie Vertalen, verbinden en versterken vormt de ruimtelijke vertaling van de Toekomstvisie uit 2010. In de visie positioneert Lisse zich niet alleen als gemeente in de regio Holland-Rijnland, maar ook als zelfbewuste zelfstandige gemeente. De structuurvisie borduurt voor een groot gedeelte voort op de reeds bestaande beleidsstukken en benoemt de ontwikkelingen die zich in de afgelopen jaren hebben afgespeeld, als ook de lopende projecten. Daarnaast vormt het een kader voor de opgaven die de gemeente zich voor het komende jaar stelt.
Afbeelding 2.1 uitsnede structuurvisie
Het bedrijventerrein Meer & Duin wordt op de kaart van de structuurvisie aangeduid als gronden voor ‘perifere detailhandel’. Het bedrijventerrein Dever wordt aangeduid als ‘Aandachtsgebied Flower Science: kennisontwikkeling’. Daarnaast grenst volgens de kaart een ontwikkellocatie ten Zuiden van het bedrijventerrein Dever. In de structuurvisie wordt hier geen verder toelichting over gegeven. Bedrijfslocaties in het stedelijk gebied worden zo veel mogelijk op bedrijventerreinen geplaatst, logistieke bedrijven worden ontmoedigd. Functiemenging op de bedrijventerreinen Meer & Duin en Dever wordt in de structuurvisie niet uitgesloten maar ondersteund deze ambities juist. Vanwege de strijdigheid met de later vastgestelde provinciale verordening kan er echter geen PDV worden mogelijk gemaakt op de bedrijventerreinen in Lisse. De gemeente heeft zich er wel hard voor gemaakt om Meer & Duin aan te laten wijzen door de provincie voor perifere detailhandel, maar dit is niet gelukt.
Er wordt momenteel gewerkt aan een nieuwe structuurvisie. Deze is nog in de voorbereidende fase.
Detailhandelsvisie vastgesteld (15 september 2016)
In de Detailhandelsvisie is de ambitie van Lisse ten aanzien van detailhandel aangegeven: Lisse streeft naar behoud van de lokaal en regionaal verzorgende functie van het dorpshart met winkelen als economische drager en horeca als belangrijke ondersteunende centrumfunctie. Om deze ambitie te kunnen realiseren is het van belang dat de ruimtelijke en functionele kwaliteiten van het dorpshart opgewaardeerd worden. Hiervoor zal de begrenzing van het kernwinkelgebied nader bekeken worden, worden er geen nieuwe winkellocaties ontwikkeld en worden winkelfuncties buiten de reguliere structuur ontmoedigd. Ook is aangegeven dat winkels op bedrijventerreinen niet gewenst zijn. Verder is de inzet om alle commerciële functies die passend zijn in het centrum ook in het centrum te krijgen. Dit betekent dat het niet wenselijk is om commerciële functies (die ook passend zijn in het centrum) op de bedrijventerreinen toe te staan.
Specifiek voor Meer & Duin is aangegeven dat het vanuit economisch en planologisch perspectief wenselijk is de Action te verplaatsen naar het centrumgebied. Mede vanwege de verkeersaantrekkende werking, parkeeroverlast en verkeersveiligheid. Bij de herziening van het bestemmingsplan Bedrijventerreinen is het beleid gericht op het opheffen van ongewenste detailhandel inclusief webwinkels met verkoop ter plaatse (webshops zijn dus wel toegestaan, met eventueel een showroom, maar zonder verkoop ter plaatse). Pick-up points van supermarkten zijn niet toegestaan.
Kadernotitie bestemmingsplan Bedrijventerreinen (15 september 2016)
De Kadernotitie voor het bestemmingsplan, die in nauw overleg met de ondernemers tot stand is gekomen, bevat de volgende uitgangspunten voor het bestemmingsplan:
Enige flexibiliteit in functies kan toegestaan worden, mits dit de bedrijfsfuncties niet belemmert en er voldaan wordt aan bepaalde randvoorwaarden (zie ook paragraaf 3.1). Duidelijk aangegeven is dat detailhandel op de bedrijventerreinen niet wenselijk is. Uitzondering hierop is detailhandel in volumineuze goederen. Dit sluit ook aan bij de PRV.
Om leegstand te voorkomen is de insteek van de kadernotitie om bijvoorbeeld kleinschalige kantoren, webshops zonder verkoop ter plaatse, sportscholen, ateliers en opnamestudio's toe te staan als deze nu al aanwezig zijn.
De Kadernotitie is tegelijkertijd met de Detailhandelsvisie vastgesteld. In het licht van de Detailhandelsvisie is de insteek ten aanzien van niet-bedrijfsfuncties ten opzichte van de kadernotitie enigszins aangepast. Er zal ten opzichte van de kadernotitie meer terughoudend omgegaan moeten worden met het toestaan van niet-bedrijfsfuncties op de bedrijventerreinen. Dit omdat het uitgangspunt van de Detailhandelsvisie is om alle commerciële functies die passend zijn in het centrum ook in het centrum te krijgen.
Groenatlas Lisse 2008-2017
De gemeente heeft zich tot doel gesteld de bestaande structuren (groen en water) veilig te stellen en versterken. In de Groenatlas zijn de belangrijke groenstructuren in de gemeente in beeld gebracht. Hierdoor wordt inzichtelijk waar de sterke en zwakke punten in de groenvoorzieningen zijn gelegen en kan aan de hand daarvan een doelgerichte aanpak plaats vinden. Het stedelijk gebied van Lisse kent nog geen samenhangende groenstructuur. De Groenatlas deelt het stedelijk gebied op in verschillende wijken en benoemt per wijk de beoogde maatregelen om de gewenste samenhang te bereiken. Per gebied worden de volgende bouwstenen bekeken: entrees, toegangen en oriëntatiepunten. Volgens de bijbehorende visiekaart van de atlas bevinden zich op het bedrijventerrein een aantal bestaande hoofdstructuren voor wat betreft bomen.
Meer en Duin
Langs het bedrijventerrein van Meer en Duin bevindt zich een bestaande hoofdgroenstructuur. Daarnaast worden een aantal te ontwikkelen locaties aangewezen waaronder de wijkentree, toegang, twee aangewezen parels, nieuwe en alternatieve boomstructuur en ten slotte het realiseren van een groenstructuur.
Afbeelding 2.2 Uitsnede groenatlas Meer en Duin
Dever
Volgens de visiekaart kent het bedrijventerrein Dever naast een bestaande hoofgroenstructuur een aantal te ontwikkelen hoofdgroenstructuren zoals de wijkentree, twee zogenoemde parels, nieuwe hoofdstructuren en een alternatieve boomstructuur op het terrein.
Afbeelding 2.3 Uitsnede groenatlas Dever
Nota Economie en Toerisme (2011)
De nota Economie en Toerisme is een document dat beschrijft hoe Lisse de komende vier jaar haar economische positie en haar toeristische aantrekkingskracht kan versterken. Deze nota bouwt voort op de ambities die zijn vastgesteld in het kader van de Toekomstvisie 2020 alsmede de ambities die centraal staan in het Coalitieprogramma 2010-2014 ‘En nu doorpakken’. In het kader van de Toekomstvisie werd in dialoog met lokale bewoners en ondernemers een drietal centrale ambities geformuleerd. De gemeente Lisse geeft in de Nota Economie en Toerisme aan dat zij de bestemmingen voor het bedrijventerrein Meer & Duin willen verruimen om daar leisure en perifere detailhandel toe te staan. Het beleidskader sluit een mogelijk cluster voor grootschalige perifere detailhandel niet uit. Zoals eerder al is aangegeven, is het op basis van de Provinciale Verordening niet mogelijk om perifere detailhandel te realiseren. Leisure kan een grote impact hebben op de bestaande functies en wordt daarom niet rechtstreeks toegestaan. Bij concrete initiatieven zal beoordeeld worden of de beoogde leisure goed is in te passen op de specifieke locatie.
Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het rijks- provinciaal en gemeentelijk beleid.
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de bestaande ruimtelijke en functionele structuur van de beide bedrijventerreinen. Op basis van de huidige situatie, vigerend bestemmingsplan en beleid is aangegeven wat de uitgangspunten zijn voor de regeling in dit bestemmingsplan.
Voorafgaand aan de ruimtelijke en functionele beschrijving en de specifieke uitgangspunten wordt eerst ingegaan op de algemene uitgangspunten voor dit bestemmingsplan.
Zoals ook in de Kadernotitie (zie ook hoofdstuk 2) is aangegeven, is het uitgangspunt voor dit bestemmingsplan een conserverend bestemmingsplan met zo optimale mogelijkheden voor de bedrijfsfunctie en enige flexibiliteit voor wat betreft het toestaan van (bestaande) niet-bedrijfsfuncties.
Voor de wijze van bestemmen, de bouwmogelijkheden en het toegestane gebruik is het geldende bestemmingsplan leidend geweest. Daarnaast is uiteraard de bestaande feitelijke situatie geïnventariseerd. Op basis daarvan heeft er een actualisatie plaatsgevonden. Bestaande mogelijkheden zijn grotendeels overgenomen in voorliggend bestemmingsplan. Hierop zijn enkele uitzonderingen. Het gaat dan om:
De bedrijventerreinen zijn primair bedoeld voor bedrijfsfuncties. In de vastgestelde kadernotitie voor de bedrijventerreinen is het uitgangspunt om daarnaast enige functiemenging toe te staan, mits dit geen belemmeringen oplevert voor de bestaande bedrijven. Dit om onnodige leegstand te voorkomen. Hierbij zijn de volgende randvoorwaarden van belang:
Op basis hiervan zijn functies die nu op het bedrijventerrein aanwezig zijn, passen binnen het gemeentelijk beleid en de Provinciale Verordening en niet passen in het centrum (te groot, overlast gevend, geen uitstraling naar buiten) in het nieuwe bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Het gaat hierbij om kleinschalige kantoren, webshops / afhaalpunten zonder verkoop op locatie, sportscholen, ateliers en opnamestudio's, die nu al aanwezig zijn. Andere functies waarvoor al een omgevingsvergunning afwijken / ontheffing is verleend zijn tevens toegestaan. Eventueel met een 'uitsterfregeling' als deze functie volgens het detailhandelsbeleid toch beter in het centrum zou passen.
Detailhandel, webshops met verkoop op de locatie, maatschappelijke functies (o.a. therapie), culturele functies en workshops (niet incidenteel) zijn niet wenselijk op de bedrijventerreinen. Deze functies leveren beperkingen op voor de bestaande bedrijven omdat het deels geluidsgevoelige functies zijn en zorgen voor te veel niet-bedrijfsmatig (fiets)verkeer. Dit leidt tot verkeersonveiligheid. Conform het detailhandelsbeleid moeten deze functies zich in het centrum vestigen.
Nieuwe niet-bedrijfsfuncties zijn niet rechtstreeks mogelijk gemaakt in voorliggend bestemmingsplan, omdat hier geen concrete vraag naar is en de gemeente de bedrijventreinen wil behouden voor de vestiging van bedrijven. Bovendien zouden deze functies via een wijzigingsbevoegdheid geregeld moeten worden. Hiervoor geldt een onderzoeksplicht in het kader van het 'moederplan' naar de haalbaarheid. Bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid moet bovendien een wijzigingsplan gemaakt worden met een uitgebreide procedure.
Daarom is ervoor gekozen eventuele nieuwe aanvragen te zijner tijd apart te beoordelen (via bovenstaande randvoorwaarden) en indien gewenst via de zogenaamde 'kruimelregeling' toe te passen. De onderzoekslast ligt dan bij de aanvrager en er geldt een reguliere (kortere) procedure.
Deze uitgangspunten voor het bestemmingsplan worden in de volgende paragrafen nader toegelicht en gespecificeerd.
Het bedrijventerrein Meer en Duin is gelegen in het noordelijk deel van de gemeente en wordt begrensd door de Ringvaart van de Haarlemmermeer, de Zandsloot, de Heereweg en de gemeentegrens met Hillegom. Het bedrijventerrein wordt ontsloten via de rotonde aan de Heereweg (N208). Dit is de enige toegang tot het terrein. Door deze ontsluitingsweg wordt het bedrijventerrein in ruimtelijk opzicht in twee delen gesplitst; in een noordelijke en een zuidelijke gedeelte.
Het zuidelijke deel van het gebied heeft een relatief kleinschalig karakter. Hier bevinden zich veel kleine bedrijfsunits en middelgrote bedrijven. Het noordelijke deel bestaat uit voornamelijk grootschalige bedrijven. De kleinere bedrijven zoals de zogenoemde kleinschalige units bevinden zich in de zuid-oost hoek van Meer en Duin.
Het bedrijventerrein wordt ten zuidoosten en ten zuidwesten begrensd door een waterpartij. Ten zuidoosten is dat de Ringvaart van de Haarlemmermeerpolder. Ten zuidwesten is dat de Lisser Beek.
Over het algemeen hebben de bedrijven op het bedrijventerrein Meer en Duin een bouwhoogte variërend van 8 tot 12 meter. De bedrijven in het zuidelijk deel zijn in het algemeen wat lager dan in het noordelijk deel. Het vigerende bestemmingsplan laat vrijwel overal een bouwhoogte van 12 meter toe. In de zone langs de Heereweg is de maximaal toegestane bouwhoogte in het algemeen 10 m.
Afbeelding 3.1 Bestaande situatie Meer en Duin
Het bedrijventerrein Dever ligt ten zuidwesten van de bebouwde kom en grenst voor een klein deel aan het buitengebied. Het bedrijventerrein Dever wordt begrensd door de Rijnsloot en de woonwijk Poelpolder, het monument Dever en het buitengebied ten zuiden van hiervan, de 1e Poellaan en de Heereweg.
Het terrein wordt ontsloten via de Vennestraat vanaf de 1e Poellaan en door de zuidelijke ontsluitingsweg vanaf de rotonde bij de Heereweg.
Het gedeelte van het bedrijventerrein ten westen van de Vennestraat kent een intensieve bebouwing met grote complexen en ook enkele kleinere bedrijfsunits.
Midden op het bedrijventerrein wordt een groot perceel herontwikkeld met kleinschalige bedrijfsunits.
Het zuidoostelijke gedeelte is in 2002 herontwikkeld voor het distributiecentrum van C&A. Deze forse bebouwing bepaalt thans het ruimtelijke beeld vanaf de Heereweg en de zuidelijke toegangsweg langs Dever. Naast dit complex bevinden zich tevens enkele nieuwe kleine bedrijfsunits. De gebouwen op het bedrijventerrein Dever zijn in het algemeen tussen de 7 en 13 meter hoog. Het vigerende bestemmingsplan staat in het algemeen een bouwhoogte van 12 meter toe (en op enkele plaatsten 13 en 15 m). Langs de randen is lagere bebouwing toegestaan (7, 8 of 9 m).
Dwars op de Vennestraat loopt van oost naar west de Vennesloot. Deze watergang vormt de (ecologische) verbinding tussen de Rijnsloot en de hoofdwatergangen in het buitengebied ten westen van de Heereweg.
Afbeelding 3.2 Bestaande situatie Dever
De bebouwingsregeling voor de bedrijventerreinen in het vigerende bestemmingsplan biedt nog enige ruimte voor uitbreiding of flexibiliteit om nieuwbouw met een iets hogere bouwhoogte te realiseren. Er zit geen ruime overmaat in de bouwmogelijkheden ten opzichte van de gerealiseerde bebouwing.
Er zijn momenteel geen aanwijzingen dat het nodig is de toegestane bouwhoogten te verruimen. Daarom is de huidige bebouwingsregeling overgenomen in voorliggend bestemmingsplan. Mocht blijken dat er vanwege nieuwbouw of uitbreiding van de bedrijven behoefte is aan een hogere bouwhoogte, dan zal dit per locatie specifiek worden beoordeeld. Van belang hierbij is het behoud van de ruimtelijke kwaliteit en de relatie met de omliggende bebouwing (bijvoorbeeld schaduwhinder).
Hieronder wordt eerst per bedrijventerrein een korte functionele karakteristiek beschreven. Vervolgens is voor de verschillende functies in het plangebied aangegeven wat de huidige situatie is, welk beleid er geldt en wat de uitgangspunten voor de regeling in het bestemmingsplan zijn.
De functionele structuur van het bedrijventerrein Meer en Duin wordt gekenmerkt door een diversiteit aan bedrijven. In het zuidelijke deel van het terrein is voornamelijk de autohandel gevestigd, zoals de autobedrijven Ardea Ford en Bakker. De machinefabriek West-end BV bevindt zich in het midden van het bedrijventerrein. In het zuidelijke gedeelte zijn daarnaast veel kleinere bedrijven aanwezig, zoals technische installatiebureaus, ambachtelijke bedrijven zoals metaal- en houtbewerkingsbedrijven, aannemersbedrijven en kantoorachtige bedrijvigheid.
In het noordelijke gedeelte van het bedrijventerrein bevinden zijn grote ondernemingen zoals Bakker Hillegom, Otte en Cremer en verschillende aannemersbedrijven.
In de zone langs de Heereweg zijn enkele burgerwoningen aanwezig.
In Dever is het aantal niet-bedrijfsfuncties het grootst. Zowel aan de Heereweg als aan de 1e Poellaan zijn woningen gesitueerd. Eveneens is op het terrein een sportschool en de gemeentewerf gevestigd. De bedrijvigheid op het terrein wordt gekenmerkt door hoogwaardige technische bedrijven en arbeidsintensieve bedrijven.
Huidige situatie
Het overgrote deel van het plangebied bestaan uit bedrijven. Op het bedrijventerrein Meer & Duin bevinden zich bedrijven variërend van categorie 1 t/m 4.1. Langs de Heereweg, waar ook woningen aanwezig zijn, zijn bedrijven tot maximaal categorie 2 toegestaan. Verder zijn de maximaal mogelijke bedrijfscategorieën toegestaan. In principe tot en met categorie 3.2. Op een aantal locaties hebben bedrijven een specifieke aanduiding, omdat deze niet passen binnen de algemene toelaatbaarheid. Zoals een bedrijf in chemische bestrijdingsmiddelen en een natuursteenbedrijf.
Op het bedrijventerrein Dever bevinden zich meer woningen langs de randen van het terrein dan bij Meer & Duin. Deze bevinden zich met name aan de 1e Poellaan. Van daaruit is in het vigerende bestemmingsplan inwaarts gezoneerd. Achter de woningen bevindt zich dan ook een zone met maximaal categorie 2. Verder is op het terrein de maximaal mogelijke milieucategorie toegestaan (3.1 en 3.2).
Binnen de bedrijfsbestemming zijn in het bestemmingsplan Bedrijventerreinen uit 2007 enkele niet-bedrijfsfuncties toegestaan:
Daarnaast zijn er verschillende niet-bedrijfsfuncties gerealiseerd via een ontheffing / afwijking van het bestemmingsplan. Het gaat hierbij om:
Op beide terreinen is verspreid over het plangebied leegstand aanwezig. Met name bij de kleinere units zijn diverse functies aanwezig die volgens het geldende bestemmingsplan nu niet zijn toegestaan (kantoor, therapie, detailhandel, webshops, opnamestudio's, etc).
Beleid
Het gemeentelijk beleid is erop gericht de bedrijvigheid op de bedrijventerreinen te behouden. Volgens het regionale beleid (Regionale structuurvisie Holland-Rijnland 2020 uit 2009) worden de bedrijventerreinen Meer & Duin en Dever aangemerkt als gebieden voor 'upgrading bedrijventerreinen en waar mogelijk intensivering van het ruimtegebruik'. Daarnaast wordt in de Bedrijventerreinenstrategie Holland-Rijnland (2009) aangegeven, dat verder transformatie van bedrijventerreinen naar andere functies (zoals wonen) niet wenselijk is. De strategie kent onder het mom van 'bestaande bedrijventerreinen herstructureren en niet transformeren' een aantal afspraken. Voor de bedrijventerreinen geldt dat over het algemeen de primaire functie als vestigingsplaats voor bedrijven in hogere milieucategorieën is bedoeld. In beperkte mate zijn ook andere functies zoals zelfstandige kantoren en leisure toegestaan, mits deze niet groter zijn dan 750m2 bvo. Hierbij geldt dat voor max. 15% van het netto oppervlak van het gehele bedrijventerrein voor een andere functie kan worden gebruikt.
Het provinciale beleid (Visie Ruimte en Mobiliteit uit 2014 en actualisatie 2017) dienen reguliere bedrijven op bedrijventerreinen te worden behouden. Daarnaast geeft de provincie aan dat zij functiemenging op bestaande bedrijventerreinen wenselijk vindt (bij bedrijven in categorie 1 en 2 en in mindere mate ook bij 3.1). Op deze manier wil zij inspelen op de toenemende mogelijkheden om te werken op wisselende plekken.
Volgens de Verordening Ruimte 2014 (en de actualisatie van de verordening uit 2017) stelt de provincie dat bij bedrijven op een bedrijventerrein de hoogst mogelijke milieucategorieën moeten worden toegestaan, mits deze passen bij de omgeving van het bedrijventerrein en rekening wordt gehouden met toekomstige ontwikkelingen. In de Verordening wordt tevens vermeldt, dat bij een niet-agrarisch bedrijf ten hoogste 1 bedrijfswoning is toegestaan, voor zover noodzakelijk en doelmatig is voor de bedrijfsvoering. Ook zijn bedrijfsgebonden kantoren toegestaan, mits het bruto vloeroppervlak maximaal 50% van het totale bruto vloeroppervlak van het bedrijf bedraagt.
Uitgangspunten voor het bestemmingsplan
Net als in het vigerende bestemmingsplan zal de milieuruimte op de bedrijventerreinen zo optimaal mogelijk benut worden (hoogst mogelijke categorieën worden toegestaan). Maximaal 50% van het bruto vloeroppervlak van bedrijven mag gebruikt worden als kantoor. De bestaande bedrijfswoningen blijven mogelijk. De functies waarvoor een ontheffing of afwijking is verleend, zijn met een aanduiding in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Aangezien massagesalons niet meer wenselijk zijn op de bedrijventerreinen, is voor de bestaande massagesalon op Meer en Duin 263 een uitsterfregeling opgenomen. Als het pand gedurende een jaar niet meer als massagesalon in gebruik is, kan de gemeente de aanduiding laten vervallen.
Er bevindt zich een aantal bestaande bedrijven in het plangebied die niet in de algemene toelaatbaarheid passen, deze hebben een maatbestemming gekregen. Meer infomatie hierover staat in paragraaf 4.4.
Op de uitgangspunten voor de niet-bedrijfsfuncties wordt ingegaan in onderstaande paragrafen.
Huidige situatie
In het bestemmingsplan Bedrijventerreinen 2007 zijn kantoren toegestaan in het vigerende bestemmingsplan:
Ook zijn er bij Dever 3 percelen aan de Heereweg 337a, 339 en 341, die een aanduiding kantoor (k) hebben. Hier zijn ook kantoren toegestaan.
Daarnaast zijn er diverse kantoren gevestigd op locaties met een bedrijfsbestemming. Deze zijn op basis van het bestemmingsplan Bedrijventerreinen uit 2007 niet toegestaan. Het betreft de volgende adressen:
Daarnaast zijn er verschillende kantoren gerealiseerd via een ontheffing / afwijking van het bestemmingsplan.
Beleid
De gemeente heeft zelf geen specifiek beleid voor kantoren op bedrijventerreinen.
Volgens het regionale beleid (Bedrijventerreinstrategie Holland-Rijnland uit 2009 en de Kantorenstrategie uit 2012 en de actualisatie hiervan uit 2016) zijn zelfstandige kantoren op bedrijventerreinen maar in beperkte mate toegestaan, mits deze niet groter zijn dan 1.000 m2 bvo. En het totaal aan niet-bedrijfsfuncties op de bedrijventerreinen niet meer bedraagt dan 15% van de netto-oppervlakte.
Voor Dever kan in het kader van het Flower Science Center mogelijk meer kantoorontwikkeling plaatsvinden.
De provincie geeft in haar beleid aan (Verordening Ruimte uit 2014 (en de actualisatie van de verordening)) dat kantoren in een nieuw bestemmingsplan zijn toegestaan, mits deze binnen de invloedssfeer en begrenzing van de concentratielocaties voor kantoren binnen de begrenzing van scienceparken vallen. De bedrijventerreinen Meer & Duin en Dever behoren beide niet tot deze scienceparken. Daarnaast geeft de provincie aan, dat kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlak van 1.000 m² per vestiging ook elders (dus ook op deze bedrijventerreinen) zijn toegestaan.
Uitgangspunten voor het bestemmingsplan
Het blijkt dat er binnen beide bedrijventerreinen diverse kleinschalige kantoren zijn gevestigd (14 kleinschalige kantoren). Deze zitten veelal in de kleinschalige units. Volgens het regionale en provinciale beleid zijn kleinschalige kantoren tot 1.000m2 mogelijk. Aangezien kantoren vrij veel verkeer aan kunnen trekken (en dus ook een bijbehorende parkeerbehoefte hebben) en er elders in Lisse diverse kantoorpanden leeg staan, is ervoor gekozen alleen kleinschalige kantoren tot 300m2 toe te staan. De parkeerbehoefte en verkeersaantrekkende werking blijft hierdoor relatief beperkt. In eerste instantie worden alleen de bestaande vestigingen toegestaan, maar als blijkt dat er meer behoefte is, kunnen ook enkele extra kantoren (tot maximaal 20 vestigingen totaal) worden toegestaan. Dit kan alleen als er voldaan kan worden aan de parkeerbehoefte en de verkeersveiligheid niet in het geding komt. Met het aantal van 20 vestigingen wordt voorkomen dat er een kantorenpark ontstaat, in plaats van een bedrijventerrein.
In verband met de praktische toetsbaarheid van initiatieven, is gekozen voor een maximum aantal. Het hanteren van een maximum percentage van het bedrijventerrein ten behoeve van niet-bedrijvigheid, zoals was voorgesteld in de kadernotitie, is niet goed toetsbaar en handhaafbaar.
Voor kantoren worden de volgende uitgangspunten in het bestemmingsplan gehanteerd:
Huidige situatie
In het bestemmingsplan Bedrijventerreinen 2007 is ondergeschikte detailhandel toegestaan en verder is uitsluitend detailhandel toegestaan waar sprake is van de subbestemming 'B(3.2)dh' (de Action). Deze subbestemming maakt detailhandel met een maximale verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 1.000m2 mogelijk.
Verder is er geen zelfstandige detailhandel, perifere detailhandel of detailhandel in volumineuze goederen toegestaan.
Op enkele plekken op de bedrijventerreinen zijn afhaalpunten (webwinkels) aanwezig:
Daarnaast is er detailhandel / showroom in volumineuze goederen aanwezig op:
Tevens is er sprake van perifere detailhandel op:
Overige (detailhandels)functies:
Beleid
In de gemeentelijke Structuurvisie uit 2011 en de Nota Economie en Toerisme is aangegeven dat de gemeente Meer & Duin ziet als mogelijke locatie voor perifere detailhandel. De Provinciale Verordening staat perifere detailhandel echter niet toe op de bedrijventerreinen in Lisse, waardoor dit niet mogelijk gemaakt kan worden in voorliggend bestemmingsplan. Zoals ook in hoofdstuk 2 is aangegeven, is het de gemeente niet gelukt om Meer en Duin aan te laten wijzen als locatie voor perifere detailhandel in de Provonciale Verordening.
In de gemeentelijke Detailhandelsvisie (maart 2016) is aangegeven dat het wenselijk is detailhandel in het centrum te vestigen en verspreide detailhandel op bedrijventerreinen niet wenselijk is. In dit kader is aangegeven in de visie dat de Action verplaatst zou moeten worden naar het centrumgebied.
Internetverkooppunten zijn toegestaan op bedrijventerreinen, mits er geen sprake is van een showroom met verkoop ter plaatse. Er wordt hiermee aangesloten bij het beleid van de Provincie.
De provincie geeft verder in de Verordening Ruimte aan, dat dat detailhandel alleen binnen de centra is toegestaan. De provincie heeft een aantal uitzonderingen voor detailhandel buiten de centra geformuleerd. Deze uitzonderingen (a t/m f) zijn opgenomen in de Verordening Ruimte van de Provincie.
Het gaat hierbij om:
Internetafhaalpunten met showroom (en verkoop ter plaatse) worden volgens de provincie als reguliere detailhandel gezien. Uitsluitend zijn afhaalpunten voor niet-dagelijkse artikelen, zonder verkoop ter plaatse toegestaan op bedrijventerreinen.
Uitgangspunten voor het bestemmingsplan
Net als in het vigerende bestemmingsplan wordt binnen de bedrijfsbestemming uitsluitend ondergeschikte detailhandel toegestaan. Aangezien de Action legaal is gevestigd op Meer en Duin 201, blijft de aanduiding (dh) vooralsnog behouden. Via een wijzigingsbevoegdheid kan de gemeente de aanduiding (dh) wel verwijderen als de locatie minimaal 1 jaar niet als detailhandel in gebruik is. Op deze wijze kan de aanduiding (dh) op termijn komen te vervallen, zonder planschaderisico.
Detailhandel in volumineuze goederen wordt uitsluitend toegestaan waar het nu reeds zit:
Perifere detailhandel wordt niet toestaan, met uitzondering van Hoes Baderie (Meer en Duin 80 a). Deze detailhandelsvestiging heeft eerder vergunning in afwijking van het bestemmingsplan gekregen.
De gemeente wil het kringloopcentrum graag faciliteren op het bedrijventerrein, aangezien deze functie niet passend is in het centrum, Kringloopcentra zijn ook volgens de Provinciale Verordening mogelijk op bedrijventerreinen. De thuiszorgwinkel heeft eerder een vergunning gekregen om zich hier te vestigen. Beide functies hebben een specifieke aanduiding gekregen, waardoor hier geen andere detailhandel gevestigd kan worden.
Webwinkels worden toegestaan, conform de regels van de provincie: uitsluitend afhaalpunten zonder verkoop ter plaatse. Dit wordt in de regels algemeen toegestaan. Hierdoor zijn geen aanduidingen op de verbeelding nodig. In de regels zijn definities van webwinkel en showroom opgenomen.
Huidige situatie
Volgens het bestemmingsplan Bedrijventerreinen uit 2007 is wonen toegestaan onder de bestemming Wonen (W), binnen de bestemmingen Gemengde Doeleinden I (GD I) en Gemengde Doeleinden II (GD II) en binnen de bedrijfsbestemming ter plaatse van de aanduiding (w) zijn dienstwoningen / bedrijfswoningen toegestaan.
Op het bedrijventerrein Meer & Duin bevinden zich langs de Heereweg verschillende panden met een woonbestemming. Op het bedrijventerrein Dever bevinden zich de voor wonen aangewezen gronden langs de 1e Poellaan. Ook bevinden zich op het bedrijventerrein Dever twee locaties die aangewezen zijn voor Gemengde Doeleinden I en Gemengde Doeleinden II.
Bij Meer en Duin 78, 21 en achter Meer en Duin 17 zijn bedrijfswoningen aangeduid. Op bedrijfsterrein Dever zijn een bedrijfswoningen toegestaan aan de Vennestraat 9 en aan de 1e Poellaan 58.
Beleid
Volgens het regionale beleid (Bedrijventerreinenstrategie Holland-Rijnland uit 2007) is het niet wenselijk om bestaande bedrijventerreinen te transformeren naar een andere functie, zoals wonen bijvoorbeeld.
De provincie geeft in haar beleid (Visie Ruimte en Mobiliteit) aan dat er groeiende behoefte is aan het mengen van wonen en werken, omdat daardoor een levendige en inspirerende omgeving ontstaat. Daarnaast geeft de provincie in de Verordening Ruimte aan dat bedrijventerreinen met een milieucategorie 4 of hoger zich in het algemeen niet verdragen met functiemening, zeker niet met gevoelige functies zoals wonen.
Uitgangspunten voor het bestemmingsplan
Locaties waar nu reeds wonen of bedrijfswoningen zijn toegestaan opnieuw positief bestemmen. De bedrijfswoning op 1e Poellaan 58 heeft een woonbestemming gekregen. Uit de milieutoets is gebleken dat dit geen negatieve consequenties heeft voor de bestaande bedrijven. Gezien de ligging in het bestaande woonlint is het een logische plek voor een woning. Verder zijn geen nieuwe woonfuncties rechtstreeks toestaan, aangezien deze consequenties kunnen hebben voor de milieuruimte van de bedrijven.
Huidige situatie
Binnen de bestemmingen Gemengde Doeleinden I (GDI) en Gemengde Doeleinden II (GD II) zijn in het bestemmingsplan Bedrijventerreinen uit 2007 de volgende functies toegestaan: wonen, dienstverlening, kantoren en maatschappelijke voorzieningen. Deze bestemmingen zijn allen binnen Dever mogelijk gemaakt aan de Heereweg 343 en Vennestraat 40 (nog onbebouwd).
Verder zijn er op de terreinen 3 sportscholen en een zwemcollege aanwezig (1 mogelijk op basis van bestemmingsplan en de andere via ontheffing). En is er ontheffing verleend voor de trimsalon aan Meer en Duin 351 en een massagesalon aan Meer en Duin 263. Ook zijn er diverse kantoren aanwezig (al dan niet legaal, zie paragraaf kantoren).
Op Meer & Duin is 1 detailhandelsvestiging (Action) toegestaan en op beide terreinen zijn diverse webshops aanwezig (zie paragraaf 4.5).
In strijd met het bestemmingsplan Bedrijventerreinen uit 2007 zijn (naast de bovengenoemde functies) een aantal locaties met de bedrijfsbestemming in gebruik voor niet-bedrijfsfuncties:
Beleid
Er is geen specifiek gemeentelijk of regionaal beleid ten aanzien van maatschappelijke en culturele voorzieningen of horeca.
Ten aanzien van leisure blijkt uit het gemeentelijke beleid dat verwacht wordt dat de vrijetijdsvoorzieningen in toekomst verder zullen toenemen. Tevens worden leisurevoorzieningen vandaag de dag steeds vaker gezien als visitekaartje voor de stad, het nieuwe centrum of de regio. Leisure speelt een nadrukkelijke rol in place marketing. Naar verwachting zal de variëteit van vrijetijdsvoorzieningen verder toenemen, zo ook de clustering van verschillende typen leisurevoorzieningen (bijvoorbeeld hotels & wellness) als ook de integratie van leisure met andere functies.
In de structuurvisie (Vertalen, verbinden en versterken) staat als uitgangspunt het verbreden van een bestemming op bedrijventerreinen waaronder bijvoorbeeld leisure.
Het provinciaal beleid geeft geen randvoorwaarden ten aanzien van maatschappelijke functies, culturele voorzieningen, horeca of leisure.
Uit het gemeentelijk detailhandelsbeleid volgt dat het de inzet is om alle commerciële functies die passend zijn in het centrum ook in het centrum te krijgen. Dit betekent dat het niet wenselijk is om commerciële functies (die ook passend zijn in het centrum) op de bedrijventerreinen toe te staan.
Uitgangspunten voor het bestemmingsplan
Ondanks dat het gemeentelijk beleid aangeeft dat leisure mogelijk zou kunnen zijn op de bedrijventerreinen, wordt deze functie niet rechtstreeks toegestaan in voorliggend bestemmingsplan. Deze functie kan een grote impact (veel bezoekers en verkeer en parkeren) hebben op de omgeving. Daarom zal bij een concrete aanvraag in beeld gebracht worden wat de impact is op de omgeving (verkeersafwikkeling, verkeersveiligheid, parkeren, beperkingen voor bestaande bedrijven, overlast op woningbouw) en per geval afgewogen worden of de ontwikkeling wenselijk is.
Maatschappelijke functies (o.a. therapie), culturele functies en workshops (niet incidenteel) zijn niet wenselijk op de bedrijventerreinen. Deze functies leveren beperkingen op voor de bestaande bedrijven omdat het deels geluidsgevoelige functies zijn en zorgen voor te veel niet-bedrijfsmatig (fiets)verkeer. Dit leidt tot verkeersonveiligheid. Conform het detailhandelsbeleid moeten deze functies zich in het centrum vestigen. Ook massagesalons zijn niet wenselijk op het bedrijventerrein.
De opname studio's, fotostudio's en ateliers wil de gemeente graag faciliteren op de bedrijventerreinen. Deze functies kunnen overlast geven op de omgeving (geluid, geur, etc) en hebben een bedrijfsuitstraling. Deze werden niet concreet genoemd in de Staat van Bedrijfsactiviteiten van het vigerende bestemmingsplan, maar staan wel in de nieuwe Staat van Bedrijfsactiviteiten.
Bij bepaalde activiteiten op het bedrijventerrein behoort het incidenteel geven van workshops bij de functie (zoals ateliers). Daarom zijn incidentele workshops tot maximaal 12 keer per jaar toegestaan.
Voor de overige functies gelden de volgende uitgangspunten:
Auto-ontsluiting
De bedrijventerreinen zijn goed ontsloten voor het autoverkeer. Beide bedrijventerreinen liggen aan de N208 (Heereweg). Meer en Duin is aangesloten op de N208 via een rotonde. Via de N208 is het bedrijventerrein goed bereikbaar vanuit zowel Lisse als het landelijke wegennet (de A4 en A44).
Dever wordt eveneens goed ontsloten vanaf de N208.
Ontsluiting openbaar vervoer
De enige relevante bushalte voor het bedrijventerrein Dever ligt aan de N208 (Heereweg) ter hoogte van het bedrijventerrein. Hier stoppen de lijnen 50, 51, 52 en 55 ook buslijn 361 naar Schiphol stopt hier. Buslijn 361 stopt ook bij het bedrijventerrein Meer en Duin ter hoogte van hotel, restaurant De Nachtegaal.
Ontsluiting fietsverkeer
Door de ligging van het bedrijventerrein aan de rand van het stedelijke gebied, ligt het bedrijventerrein op een acceptabele fietsafstand voor inwoners van Lisse die op het bedrijventerrein werken. Veel werknemers gaan dan ook met de fiets naar het bedrijventerrein. Voor het fietsverkeer van en naar het bedrijventerrein liggen rood uitgevoerde fietsstroken langs de 1e Poellaan. Langs de Heereweg ligt aan beide zijden een vrijliggend fietspad. Via de fietsstructuur op de rotonde sluiten deze aan op de fietspaden aan beide zijden van de ontsluitingsweg.
Parkeren
De parkeerruimte voor vrachtwagens en voor personenauto's van werknemers is per bedrijf op eigen terrein gerealiseerd. De parkeervraag van de verschillende bedrijvigheid op beide bedrijventerreinen, wordt opgevangen op eigen terrein. Afhankelijk van de type bedrijvigheid wordt een parkeernorm toegepast. De gemeente hanteert nu nog de normen van de CROW en stelt momenteel eigen parkeerbeleid op.
Daarnaast zijn er langs de wegen enkele parkeerplaatsen aanwezig. Op veel plekken is het echter vanwege verkeersveiligheidsredenen ongewenst om te parkeren. Dit is dan ook tegen gegaan met parkeerverbodsborden.
Om te voorzien in de behoefte aan ruimte voor vrachtwagen parkeren heeft de gemeenteraad op beide terreinen een aantal vrachtwagenparkeerplaatsen aangewezen.
Vrachtwagenparkeren
In de nota Vrachtwagen parkeren uit 2015 heeft de gemeente het vrachtwagen parkeren voor de bedrijventerreinen Meer & Duin en Dever vastgelegd. Het bedrijventerrein Meer & Duin voorziet in twee parkeerplaatsen voor vrachtwagens die uitsluitend zijn bedoeld voor vrachtwagens en bussen. De locatie van deze twee plekken is ter hoogte van het pand waar de Action in zit.
Op het bedrijventerrein Dever zijn in totaal vijf parkeerplaatsen langs de Vennestraat opgenomen. Ook deze parkeerplaatsen zijn uitsluitend bedoeld voor vrachtwagens en bussen.
Uitgangspunten voor bestemmingsplan
In het bestemmingsplan wordt vastgelegd dat parkeren op eigen terrein moet plaatsvinden. Ook worden de parkeernomen uit het gemeentelijk parkeerbeleid verankerd in de regels.
Bij de afweging of niet-bedrijfsfuncties toegestaan kunnen worden, is de verkeersaantrekkende werking en verkeersveiligheid van groot belang in de toetsting. Het uitgangspunt is dat het verkeer ten behoeve van de bedrijventerreinen gefaciliteerd moet worden. Ander verkeer (zoals fietsende kinderen of bezoekers van detailhandel of maatschappelijke functies) is niet wenselijk, Dit leidt tot verkeersproblemen (veel parkeren) en verkeersonveiligheid (fietsers tussen de vrachtwagens).
Een specifieke regeling voor het vrachtwagen parkeren in het bestemmingsplan is niet nodig. Via het verkeersbesluit en de APV is afdoende geregeld dat vrachtwagen parkeren verder niet is toegestaan op de openbare weg van de bedrijventerreinen.
Huidige situatie
Op de bedrijventerreinen zijn diverse watergangen en groenstroken aanwezig. Deze bevinden zich met name langs de randen van de bedrijventerreinen.
Het bedrijventerrein Meer en Duin wordt aan de oostzijde begrensd door de Ringvaart Haarlemmermeer en de Zandsloot. De hier aanwezige dijk biedt mogelijkheden voor recreatief gebruik door de werknemers van het bedrijventerrein. Langs de Zandsloot en langs de Ringvaart van de Haarlemmermeer ligt een groenzone die vanuit de woonwijken Lisserbeek en Meerenburgh en op korte afstand vanuit de polder de bedrijfsbebouwing aan het oog onttrekt. Daarnaast kent het bedrijventerrein Meer en Duin vele kleine watergangen zoals slootjes en enkele wadi's.
Het bedrijventerrein Dever wordt aan de oostzijde begrensd door de Rijnsloot, een brede watergang die uiteindelijk uitmondt bij de Lisserdijk. Verder zijn er vele kleine watergangen op het terrein, net zoals bij Meer en Duin terug te vinden. Ook is er sprake van boombeplanting en groenstroken langs de wegenstructuur. Bij Dever is een aantal watergangen en groenstroken aangewezen als ecologische verbindingszone
Op het bedrijventerrein Meer en Duin bevindt zich een groenstrook die in het bestemmingsplan Bedrijventerreinen uit 2007 bestemd is als groen. Deze groenstrook is uitgegeven aan de aangrenzende bedrijven (Meer en Duin 54 a t/m 54 k en Meer en Duin 339 t/m 365). Deze groenstrook wordt (in strijd met het bestemmingsplan) gebruikt voor o.a. opslag van de bedrijven. Bewoners in de naastgelegen woonwijk hebben de gemeente om handhaving gevraagd.
Figuur 3.3 Groenstrook Meer en Duin
Gemeentelijk beleid
In de Groenatlas Lisse 2008-2017 is de bestaande te behouden groenstructuur en de gewenste groenstructuur weergegeven voor beide terreinen (zie paragraaf 2.4).
Uitgangspunten voor het bestemmingsplan
De bestaande watergangen op de bedrijventerreinen worden met dit bestemmingsplan beschermd en behouden, conform de Groenatlas, en krijgen net als in het vigerende bestemmingsplan de bestemming Groen en Water. Ook zal de gewenste groenstructuur uit de Groenatlas worden mogelijk gemaakt.
De ecologische verbindingszones worden evenals in het vigerende bestemmingsplannen opgenomen in het nieuwe bestemmingsplan.
De groenstrook bij Meer en Duin 54 a t/m 54 k en Meer en Duin 339 t/m 365 houdt de bestemming Groen. Via een voorwaardelijke verplichting is het mogelijk om deze strook, voor zover voorzien van de aanduiding 'bedrijf' te gebruiken als bedrijfsfunctie. Voorwaarde voor dit gebruik is het realiseren en in stand houden van een groene terreinafscheiding op 1,5 meter van de bestemming water. Deze terreinafscheiding moet 2 meter hoog zijn en voorzien worden van groene beplanting. Hiermee wordt een geluidafschermende werking en groene zone uitstraling behouden. De gronden zijn namelijk uitgegeven aan de aangrenzende bedrijven. De groene uitstraling zal hiermee verbeterd worden. Aangezien naast deze strook nog een zone van 1,5 meter met groen en water aanwezig is, blijft er sprake van een groenstructuur langs deze zijde van Meer en Duin. Als er geen 2 meter hoge terreinafscheiding met groene beplanting wordt gerealiseerd, moeten de gronden achter de bedrijfsunits geheel groen beplant blijven.
Wettelijk kader
Op grond van hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is het noodzakelijk om ten behoeve van een bestemmingsplan dat kaderstellend is voor of een besluit neemt over projecten met grote milieugevolgen een milieueffectrapportage te doorlopen. Onderdeel C van de bijlage Besluit m.e.r. geeft de omvang van dergelijke projecten. Van andere projecten moet het bevoegd gezag beoordelen of deze projecten belangrijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen hebben. Deze projecten staan in onderdeel D van de bijlage Besluit m.e.r.
Hierbij geldt de omvang van een project als richtwaarde, en niet als absolute drempelwaarde. Daarom is vrijwel altijd een toets noodzakelijk of sprake is van een project met grote milieugevolgen. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria van Bijlage III, van de EU-richtlijn m.e.r. De hoofdcriteria waaraan moet worden getoetst zijn: kenmerken van de projecten, plaats van de projecten en kenmerken van het potentiële effect.
Resultaten
Er is in het kader van dit bestemmingsplan geen sprake van ontwikkelingen. Er zijn dan ook geen wijzigingen die (negatieve) effecten op de milieusituatie kunnen hebben. Voor het bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.
Wettelijk kader
De Wet geluidhinder (Wgh) biedt een toetsingskader voor het geluidniveau op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen en scholen. Als een plangebied binnen de onderzoekszone van een weg, spoorweg of gezoneerd industrieterrein valt en er nieuwe geluidgevoelige bestemmingen mogelijk worden gemaakt, is geluidsonderzoek noodzakelijk.
Conclusie
Over een deel van het plangebied ligt een geluidszone industrielawaai. Deze zone behoort bij de betonmortelcentrale die gelegen is op het nabijgelegen bedrijventerrein Hillegom-Zuid. Binnen deze zone worden geen geluidgevoelige bestemmingen mogelijk gemaakt.
Aangezien er in dit bestemmingsplan geen nieuwe geluidgevoelige ontwikkelingen worden toegstaan binnen de onderzoekszones van wegen of spoorwegen is het niet noodzakelijk de geluidsituatie ter plaatse te onderzoeken.
Wettelijk kader
Het aspect luchtkwaliteit wordt bij de besluitvorming van ruimtelijke plannen betrokken. In dat kader wordt een plan of ontwikkeling getoetst aan de voorschriften van Titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Centraal daarbij staat artikel 5.16, eerste lid, van de wet.
Daarnaast moet het plan voorzien in een aanvaardbaar woon- en leefklimaat, op grond van het beginsel van een goede ruimtelijke ordening. Het beginsel van een goede ruimtelijke ordening is altijd van toepassing op ruimtelijke ontwikkelingen, ook wanneer besluiten op grond van artikel 5.16, eerste lid, van de Wm niet beoordeeld hoeven te worden.
Tot slot heeft het bevoegd gezag volgens Algemene wet bestuursrecht (Awb) als taak om belangen op een evenwichtige wijze af te wegen (art. 3.4) en besluiten deugdelijk te onderbouwen (art. 3.46).
Conclusie
In dit bestemmingsplan zijn geen ontwikkelingen voorzien. De luchtkwaliteit zal dan ook niet verslechteren als gevolg van dit bestemmingsplan. Een onderzoek is niet noodzakelijk.
De achtergrondconcentraties (gemeten over 2015) bedragen voor fijn stof (PM10) tussen de 18 en 20 ug/m3 ter plaatse van Meer en Duin. Voor Dever is de achtergrondconcentratie van fijn stof minder dan 18 ug/m3. De achtergrondconcentratie voor stikstofdioxide (NO2) bedraagt op beide terreinen tussen de 15 en 20 ug/m3.
Beleidsmatig kader
Bedrijfsactiviteiten kunnen hinder voor de (woon-)omgeving veroorzaken door lawaai, onaangename geuren, stof, trillingen, verkeers- en parkeeroverlast. Daarom is het nodig om bedrijfsactiviteiten (of andere functies die het leefmilieu belasten) op een aanvaardbare afstand van woningen of andere hindergevoelige functies te situeren, al dan niet gecombineerd met het treffen van speciale maatregelen. Voor de milieuzonering in dit plan is gebruik gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering (VNG, 2009).
Methodiek
In de publicatie worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in zes categorieën, variërend van lichte tot zeer zware milieuhinder. Per milieucategorie zijn richtafstanden tot hindergevoelige functies opgenomen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in twee gebiedstypen: een rustige woonwijk en een gebied met een menging van functies. In de onderstaande tabelzijn deze richtafstanden weergegeven. Deze afstanden zijn gebaseerd op de mate van verspreiding van geluid, stof, gevaar en geur.
Milieu- categorie |
Richtafstanden in 'rustige woonwijk' | Richtafstanden in 'gemengd gebied' |
1 | 10 meter | 0 meter |
2 | 30 meter | 10 meter |
3 | 50-100 meter | 30-50 meter |
4 | 200-300 meter | 100-200 meter |
5 | 500-1.000 meter | 300-700 meter |
6 | 1.500 meter | 1.000 meter |
Tabel 4.1: Richtafstanden per milieucategorie.
De VNG-publicatie is geen wet, maar wel een algemeen aanvaarde richtlijn voor de toepassing van milieuzonering in een ruimtelijk plan. Niettemin gaat de publicatie uit van richtafstanden, die in algemene zin bepaald zijn op basis van gemiddelde productieprocessen. Dat betekent dat bij de toepassing van de publicatie altijd ook de feitelijke situatie ter plaatse in ogenschouw moet worden genomen.
In dit bestemmingsplan gaat het om een bestaand bedrijventerrein. Bij het bestemmingsplan Bedrijventerreinen uit 2007 is reeds rekening gehouden met bovenstaande systematiek. Daar waar woningen dicht bij bedrijven liggen, ter plaatse van bedrijventerrein Dever, zijn bedrijven tot en met categorie 2 mogelijk. Ter plaatse van bedrijventerrein Meer & Duin is sprake van een gemengd gebied, waardoor hier bedrijven tot en met categorie 3.1 dicht bij woningen mogelijk zijn. Dit is in lijn met de VNG-publicatie. Op het moment dat er namelijk sprake is van een gemengd gebied, mogen de richtafstanden met een afstandsstap worden verkleind.
Hoe meer afstand er tussen de woningen en bedrijven komt te liggen hoe hoger de toegestane categorie wordt. De bedrijventerreinen huisvesten bedrijven tot en met categorie 3.2. Op een aantal locaties bevindt zich bedrijvigheid die niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Deze bedrijven hebben een maatbestemming gekregen. Het betreft een metaalbewerkend bedrijf dat in categorie 4.1 valt en een natuursteenverwerkingsbedrijf dat in categorie 3.2 valt (waar de algemene toelaatbaarheid 3.1 is) en een constructiewerkplaats met categorie 3.2 (waar de algemene toelaatbaarheid 2 is). Het gaat hier om bestaande bedrijvigheid, die geen overlast geeft op de omgeving.
Om te voorkomen dat bedrijven hinder gaan ondervinden van nieuwe gevoelige functies (zoals wonen) is in de planregels geregeld dat enkel bestaande gevoelige functies gehandhaafd mogen blijven en nieuwe gevoelige functies niet zijn toegestaan.
Er zijn dan ook geen belemmeringen te verwachten op het gebied van bedrijven en milieuzonering.
Landelijk wettelijke kader
Wet ruimtelijke ordening
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen regels stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Dit betekent voor de bodem (grond en grondwater) dat de bodemkwaliteit en de voorgenomen bestemming met elkaar in overeenstemming dienen te zijn. Of de bodem een planontwikkeling in de weg staat, wordt middels een historisch onderzoek eventueel aangevuld met een bodemonderzoek bepaald. De resultaten van het historisch onderzoek, het bodemonderzoek en de conclusie met eventuele saneringsadviezen worden in het bestemmingsplan vermeld.
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)
In de Wabo staat dat een omgevingsvergunning, voor het bouwen op een vermoeden van ernstig verontreinigde grond, pas in werking treedt nadat:
Wet bodembescherming (Wbb)
Als er sprake is van ernstige bodemverontreiniging dan gelden de regels van de Wet Bodembescherming. In de Wbb is een saneringsdoelstelling bepaald (het saneren naar de functie) en een saneringscriterium (wanneer moet er gesaneerd worden (bij zogenaamde “spoed- of risicolocaties”)).
Besluit bodemkwaliteit (Bbk)
Het Besluit bodemkwaliteit geeft de lokale bevoegde gezagen de mogelijkheid om de bodemkwaliteit binnen hun gebied actief te gaan beheren binnen de gegeven kaders. Dit geeft onder andere ruimte voor nieuwe projecten op het gebied van natuur, wonen en industrie. Daarnaast worden de kwaliteit en de integriteit van belangrijk intermediairs bij bodemactiviteiten beter geborgd. In het Bbk staan ook regels met betrekking tot het toepassen van bouwstoffen, grond en baggerspecie.
Lokaal bodembeleid
De regels voor grondverzet volgen uit het Besluit bodemkwaliteit. In de gemeente Lisse is het generieke beleid van kracht. Dat betekent dat toe te passen grond altijd aan twee eisen moet voldoen:
De gemeente Lisse beschikt over een bodemfunctieklassenkaart. Eventueel aanvullende regels worden opgenomen in de regionale bodembeheernota. In de gemeente Lisse is voor dit plangebied geen gebiedsspecifiek beleid van kracht.
Relatie tot het plangebied
Het huidige bestemmingsplan is een conserverend plan waarin geen ontwikkelingen zijn meegenomen. Wanneer er binnen een gebied geen ontwikkelingen zijn gepland hoeft de bodem alleen gesaneerd te worden indien sprake is van een risicovolle bodemverontreiniging; een zogenaamde “spoedlocatie”. In het huidige plangebied zijn geen spoedlocaties bekend. Op locaties waar wel ontwikkelingen plaatsvinden dient de bodem gesaneerd te worden als sprake is van een ernstige bodemverontreiniging. In dat geval dient voorafgaand aan ontwikkelingen een saneringsplan of BUS-melding opgesteld te worden welke goedgekeurd moet worden door de Omgevingsdienst zijnde het bevoegd gezag in het kader van de Wet bodembescherming (Wbb).
Door de Omgevingsdienst is een inventarisatie gemaakt van de meest relevante bodemgegevens uit het plangebied. Het gaat hierbij om informatie uit tank-, bodemonderzoek- en verontreinigingsbronnen.
De informatie is afkomstig uit de volgende archieven:
Bodeminformatiesysteem (BIS)
Gebleken is dat van een groot deel van het plangebied de bodemkwaliteit niet bekend is. In het plangebied zijn een aantal locaties aanwezig waar sterke verontreinigingen met zware metalen (vnl koper, lood en zink) zijn aangetroffen, waarschijnlijk als gevolg van langdurig gebruik en ophooglagen. Er bevinden zich in het gebied geen zogenaamde spoed locaties of locaties waar binnen een bepaalde termijn saneringen moeten worden uitgevoerd. Wel bestaan er diverse potentieel ernstige, niet spoedeisende gevallen van bodemverontreiniging, die gezien het conserverend karakter van het plan niet nader zijn geïnventariseerd.
Verder is in het BIS gekeken naar locaties die in het verleden zijn aangepakt in het kader van de Wbb en waarvoor het bevoegd gezag beschikkingen heeft afgegeven. Binnen het plangebied zijn locaties waar nog vervolgacties moeten worden uitgevoerd. Bij bouwen, graafwerkzaamheden, grondverzet e.d. dient rekening te worden gehouden met een onderzoeks- en/of saneringsplicht in het kader van de Wbb.
Tankinformatiesysteem
Verspreid over het plangebied is een aantal tanks aanwezig. Een groot aantal is conform KIWA-richtlijnen/BOOT/Activiteitenbesluit gesaneerd. Van andere tanks is geen informatie bekend. De Omgevingsdienst verwacht geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.
Historisch bedrijvenbestand
In het plangebied zijn bedrijven aanwezig geweest die potentieel verdacht zijn op het veroorzaken van bodemverontreiniging. Historisch onderzoek en/ of oriënterend onderzoek moet hier nog worden uitgevoerd. Andere locaties zijn bij bouwwerkzaamheden al wel onderzocht. De Omgevingsdienst verwacht echter geen belemmeringen voor het bestemmingsplan
Conclusie
Het bestemmingsplan is conserverend van aard. Voor de vaststelling van het plan worden vanuit het vakgebied bodem geen belemmeringen verwacht. In het algemeen geldt dat een bodemonderzoek noodzakelijk is bij het wijzigen van de bestemming, de aanvraag van een omgevingsvergunning of graafwerkzaamheden. Indien sprake is van ernstige bodemverontreiniging, zal op basis van de Wbb en de Wabo (art 6.2c) pas gebouwd/ontwikkeld mogen worden wanneer bij de omgevingsaanvraag een door het bevoegd gezag (Omgevingsdienst West-Holland) goedgekeurd saneringsplan/BUS-melding is gevoegd. Indien er grond wordt afgevoerd of toegepast op een locatie, dient dit plaats te vinden conform de van overheidswege gestelde regels. In het bijzonder wordt gewezen op het Besluit bodemkwaliteit.
Wettelijk kader
De bescherming van natuur is vastgelegd in Europese en nationale wet- en regelgeving, waarin een onderscheid wordt gemaakt tussen soortenbescherming en gebiedsbescherming. De soortenbescherming en de gebiedsbescherming zijn in Nederland geregeld in de Wet Natuurbescherming.
Soortenbescherming
De soortenbescherming is gericht op het instandhouden en beschermen van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. De Wet Natuurbeschreming kent zowel een zorgplicht als verbodsbepalingen. De zorgplicht geldt te allen tijde voor alle in het wild levende dieren en planten en hun leefomgeving. De verbodsbepalingen zijn gebaseerd op het 'nee, tenzij'-principe. Alle schadelijke handelingen ten aanzien van beschermde planten- en diersoorten zijn in principe verboden, maar er kan worden afgeweken van de verbodsbepalingen middels ontheffingen.
Gebiedsbescherming
Door middel van gebiedsbescherming wordt een beschermingskader geboden voor de flora en fauna binnen de Natura 2000-gebieden. Een belangrijk onderdeel van de Wet Natuurbescherming is dat er geen vergunning gegeven mag worden voor handelingen of projecten die schadelijk kunnen zijn voor de kwaliteit van de habitats van soorten, waarvoor een gebied is aangewezen. Wanneer niet op voorhand uitgesloten kan worden dat er schadelijke effecten kunnen optreden, dan dient de initiatiefnemer een 'passende beoordeling' te maken. Dat betekent een onderzoek naar alle aspecten van het project en welke gevolgen die kunnen hebben voor datgene wat bescherming geniet.
Situatie plangebied
Gebiedsbescherming
Natura 2000
Bedrijventerrein Meer & Duin ligt op ongeveer 3,6 km afstand van Natura 2000-gebied Kennemerland-Zuid. Bedrijventerrein Dever ligt op ongeveer 6 km afstand van het Natura 2000-gebied Kennemerland-Zuid. Door de afstand, verschil in habitat en tussenliggende barrières zijn effecten op het Natura 2000-gebied op voorhand uit te sluiten. Bovendien zijn er in het plangebied geen nieuwe ontwikkelingen voorzien. De nog niet bebouwde percelen zijn reeds vergund.
Natuurnetwerk Nederland
Bedrijventerrein Meer & Duin ligt op ongeveer 3 km afstand van het Natuurnetwerk Nederland. Directe effecten op de NNN zijn uit te sluiten en het toetsingskader van de NNN is niet van toepassing.
Bedrijventerrein Dever ligt op ongeveer 20 meter afstand van het Natuurnetwerk Nederland. Directe effecten op de NNN zijn uit te sluiten en het toetsingskader van de NNN is niet van toepassing.
Binnen het terrein Dever is een drietal lokale ecologische verbindingszones op de verbeelding opgenomen, te weten de Ringslootader, Deverader en de Venneslootader. De noordelijke zone langs de bestaande watergang kan als zodanig functioneren en een verbinding tot stand brengen tussen de Ringvaart van de Haarlemmermeer en het landelijk gebied aan de westzijde van de provinciale weg (beide buiten het plangebied).
Afbeelding 4.1 Ligging ecologische verbindingszones
Soortbescherming
Door Bureau Waardenburg is een ecologische quickscan uitgevoerd.. Voor Meer & Duin en voor Dever is een separate notitie geschreven. Hieronder worden de onderzoeksresultaten beknopt weergegeven. De volledige rapportages zijn opgenomen in Bijlage 1 en Bijlage 2.
Het is mogelijk dat diverse beschermde diersoorten gebruik maken van het plangebied. Echter, aangezien er geen werkzaamheden uitgevoerd worden kunnen negatieve effecten uitgesloten worden. Mochten er toch werkzaamheden aan bomen of gebouwen plaatsvinden, dan is nader onderzoek nodig naar vogels en vleermuizen.
Indien er werkzaamheden uitgevoerd worden ter plaatse van bedrijventerrein Meer & Duin, dient rekening te worden gehouden met verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming ten aanzien van de gierzwaluw, huismus, boomvalk, ransuil en sperwer.
Indien er werkzaamheden uitgevoerd worden ter plaatse van bedrijventerrein Dever, dient rekening te worden gehouden met verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming ten aanzien van de huismus, gierzwaluw, boomvalk, ransuil en sperwer.
Conclusie
Er worden geen beschermde soorten of gebieden aangetast als gevolg van de vaststelling van dit bestemmingsplan.
Wettelijk kader
De regelgeving op het gebied van de externe veiligheid heeft als doel de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Deze regels zijn vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; buisleidingenbesluit), en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).
De regels voor transport en voor buisleidingen kennen dezelfde pijlers en dezelfde systematiek als de regelgeving voor inrichtingen. Het externe veiligheidsbeleid kent twee pijlers:
Het plaatsgebonden risico
Dit wordt bepaald op basis van de risicobron en wordt gebruikt om het minimum beschermingsniveau waar de samenleving recht op heeft aan te geven. Dit minimum beschermingsniveau wordt uitgedrukt in een grenswaarde en kan ruimtelijk worden weergegeven als een contour. Het ruimtebeslag van deze contour is veelal beperkt.
Het groepsrisico
Met het groepsrisico wordt aangegeven welk beschermingsniveau ontstaat als mensen (omdat ze wonen, werken, recreëren in de nabije omgeving) en industriële risico's bij elkaar in de buurt komen. Verder dient het groepsrisico om een afweging te kunnen maken over de wenselijkheid van de voorgenomen activiteit (herbestemming, verdichting, etc.) in relatie tot de risicobron. Dit wordt de verantwoordingsplicht genoemd. Het groepsrisico wordt uitgerekend voor het invloedsgebied, en berekent de kans op 10 of meer slachtoffers. Voor het groepsrisico geldt niet een grenswaarde maar een oriëntatiewaarde.
Onderzoek en conclusie
Binnen het plangebied valt geen enkel bedrijf onder het Bevi. Alleen de firma Van der Veek (Heereweg 3) heeft een opslag van bestrijdingsmiddelen (maximaal 10 ton) en van kunstmeststoffen ((voldoet aan PGS 15) . Voor dit bedrijf is de plaatsgebonden risicocontour niet bekend. Er wordt in dit bestemmingsplan van uitgegaan dat de risico-contour niet buiten de inrichting ligt. Ook worden in de omgeving van dit bedrijf geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Dit betekent dat het groepsrisico ongewijzigd blijft. Overigens bestaat de bebouwing in de omgeving voornamelijk uit bedrijfsgebouwen.
Er vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats in of nabij het plangebied. Vervoer van gevaarlijke stoffen over water of over het spoor of door buisleidingen is niet aan de orde in de omgeving van het plangebied.
Toetsingskader
De archeologie is beschermd via de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (2007). Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In deze wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. In een bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.
Nota Archeologie (2009)
De provincie en gemeenten zijn verantwoordelijk voor het verantwoord beheren van het archeologisch erfgoed. De gemeente Lisse heeft hieraan (samen met de gemeenten Hillegom en Noordwijkerhout) gehoor gegeven door op 16 september 2009 de Nota Archeologie vast te stellen. In deze nota wordt het beleid uiteengezet voor een realistische en duurzame omgang met het archeologisch erfgoed en is de daarbij behorende Archeologische beleidskaart vastgesteld. Per geomorfologische eenheid geldt een hoge tot lage archeologische verwachtingswaarde waarbij voorschriften zijn opgenomen inzake de onderzoeksverplichting.
Inmiddels is de archeologische waarden- en verwachtingenkaart van Lisse geactualiseerd. Dit is vastgelegd in het rapport: Wink, K. e.t. 2014: Toelichting op de archeologische verwachtings(waarden) kaart en beleidskaart Gemeenten Katwijk, Noordwijk, Noordwijkerhout, Lisse, Teylingen en Hillegom, Weesp (Raap-rapport 2852).
Onderzoek en conclusie
Het deelgebied Dever is op de geactualiseerde archeologische waarden- en verwachtingenkaart van Lisse grotendeels aangeduid als gebied met een lage verwachting. Enkele zones zijn aangeduid als gebied waarvoor een hoge of middelhoge verwachting op het aantreffen van archeologische resten geldt.
Deelgebied Meer en Duin is eveneens grotendeels aangeduid als gebied met een lage archeologische verwachting. Ook hier is sprake van een klein deel waarvoor een hoge verwachting geldt. In beide gebieden zijn tot slot zones aangeduid waar als gevolg van eerdere bodemverstoringen geen archeologische resten meer worden verwacht.
Het beleid ten aanzien van de archeologische verwachtingsgebieden is als volgt.
Afbeelding 4.2: Uitsnede uit de archeologische waardenkaart (links) en beleidskaart (rechts) van Lisse: Deelgebied ‘Dever’ is aangeduid met een zwart kader.
Afbeelding 4.3 Uitsnede uit de archeologische waardenkaart (links) en beleidskaart (rechts) van Lisse: Deelgebied ‘Meer en Duin’ is aangeduid met een zwart kader.
Planregels
In de planregels zijn drie categorieën Waarde Archeologie opgenomen, waarin de volgende afwijkingscriteria worden gehanteerd:
Er zijn geen rijksmonumenten binnen het plangebied. Op bedrijventerrein Dever bevinden zich een aantal gemeentelijke monumenten (Heereweg 341, 341 a/b en 343-345) en op Meer en Duin zijn ook twee gemeentelijke monumenten aanwezig (Heereweg 7 en 11). Er zullen geen wijzigingen optreden aan het monument als gevolg van het vaststellen van dit bestemmingsplan. De gemeentelijke monumenten zijn wel middels een aanduiding opgenomen op de verbeelding van het bestemmingsplan.
Toetsingskader
Bij ruimtelijke planvorming dient de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder in het kader van de zogenaamde watertoets. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer.
Bij het tot stand komen van het bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf.
Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.
Europa
Nationaal
Provinciaal
Waterschapsbeleid
Voor de planperiode 2016-2021 is het Waterbeheerplan 5 (WBP) van het Hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing. In dit plan geeft het Hoogheemraadschap aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen accent op de uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn en blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het Hoogheemraadschap dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en hevigere buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het WBP sorteert voor op deze ontwikkelingen.
Visie op Zuid-Holland - Verordening Ruimte
De Verordening Ruimte van de Provincie stelt regels aan gemeentelijke bestemmingsplannen. Een daarvan is het aspect water waarin de provinciale belangen op het gebied van waterveiligheid, kustfundament, de primaire waterkeringen en de regionale waterkeringen zijn vastgelegd. Deze waarden zijn in de Verordening Ruimte vastgelegd en liggen tevens in Lisse. In deze verordening is regelgeving opgenomen voor de regionale en primaire waterkeringen. In bestemmingsplan dienen de randvoorwaarden opgenomen te worden die een onbelemmerde werking, instandhouding en het onderhoud van de primaire en regionale waterkeringen mogelijk maken. Dit geldt voor de beschermingszone en de kernzone die hoort bij de waterkeringen zoals opgenomen in de vastgestelde leggers van de waterschappen.
Gemeentelijk beleid
Het Waterplan Lisse (2008-2012) heeft als doel om het waterbeleid binnen de gemeente en tussen de waterpartners, gemeente en Hoogheemraadschap, op elkaar af te stemmen. Het waterplan bevat de gezamenlijke visie van de waterpartners op het gewenste waterbeheer. Het waterplan gaat vooral in op de stedelijke omgeving van de gemeente en daar waar interactie is met het landelijk gebied, is dat ook meegenomen. Naast het beleid is in het waterplan ook een pakket aan maatregelen opgenomen waarmee een concrete verbetering van het waterbeheer in Lisse wordt bereikt. Het waterplan is een integraal plan. De uitdrukking 'integraal' heeft hierbij twee betekenissen. Enerzijds als samenhangend beleid op het gebied van oppervlaktewater, grondwater en riolering, zowel wat betreft waterkwantiteit als kwaliteit. Anderzijds als afstemming voor bij het water betrokken functies, zoals (natte) natuur, ruimtelijke ordening, recreatie en leefomgeving.
Huidige situatie water en bodem
Meer en Duin
Het bedrijventerrein Meer en Duin ligt waterstaatkundig in het noordelijke peilgebied van de Meer- en Duinpolder. Water door neerslag en kwel wordt afgevoerd in zuidelijk richting via een duiker onder de Zandsloot door naar een poldergemaal. Deze slaat het water uit op de Ringvaart van de Haarlemmermeer. De bodem bestaat uit lage strandwalgrond, bestaande uit kleiig fijn zand. Het maaiveld ligt geschat rond NAP -0,5 m. In het gebied treedt infiltratie op van 0,5 tot 1 mm per dag. Het polderpeil is NAP -1,35 m (zomer- en winterpeil). Het waterschap heeft aangegeven dat in de Meer- en Duinpolder geen waterkwantiteitsknelpunt of wateroverlast aanwezig is. Het bedrijventerrein is voorzien van een gescheiden rioleringsstelsel. Hemelwater vanaf verhard oppervlak watert direct af richting het oppervlaktewater. Afvalwater wordt via een vuilwaterdrukriool afgevoerd naar de RWZI in het zuidoosten van Lisse.
Dever
Waterstaatkundig ligt het bedrijventerrein Dever grotendeels in de Zemelpolder, deels in boezemland. Dit plangebied ligt hoger dan Meer en Duin (rond NAP 0 m) en de bodem ligt op de overgang van kleiige bodem naar zandgrond. In de Zemelpolder treedt infiltratie op van 0,5 tot 1 mm per dag. De afwatering van het deel poldergebied gaat via de watergang langs de Vennestraat in noordoostelijke richting naar een poldergemaal dat het uitslaat op de boezem van de Ringsloot. In het noorden van het deelplangebied Dever is het zomer- en winterpeil resp. NAP -1,2 m en -1,25 m, in het zuiden is het winterpeil 5 cm lager. Het deel boezemland watert vrij af naar de boezemwatergang die ligt tussen de Vennestraat en de 1e Poellaan in, en die in open verbinding staat met de Rijnsloot. Het streefpeil van de boezem ligt op NAP -0,6 m. In de Zemelpolder doet zich geen waterkwantiteitsknelpunt of wateroverlast voor. In het bedrijventerrein Dever is grotendeels drukriolering aanwezig (gescheiden stelsel). Een klein deel in het noorden (Vennestraat) is gemengd gerioleerd en het bedrijventerrein Vennestraat 13-15 heeft een verbeterd gescheiden stelsel met twee overstorten op het polderwater.
Knelpunt waterkwaliteit
Waterkwaliteitsmetingen van het Hoogheemraadschap van Rijnland geven aan dat de oppervlaktewaterkwaliteit in het plangebied zeer matig tot slecht is, zowel in het boezem- als in het polderwater. Vooral te hoge nutriëntgehalten (o.a. fosfor) leiden tot zuurstofloosheid, algenbloei en slecht doorzicht. Ook worden te hoge concentraties van koper gemeten, afkomstig van riooloverstorten en diffuse verontreinigingen zoals afspoeling van vervuilde oppervlakken (verkeer, bedrijvigheid), door het gebruik van bestrijdingsmiddelen en mogelijk door historische verontreinigingen door bedrijven. In de waterbodem van de watergang langs de voormalige tuinbouwschool aan de Heereweg is bijvoorbeeld klasse 4 specie aangetroffen. Een bron van verontreinigingen is ook de inlaat van boezemwater van minder goede kwaliteit, waarmee in droge perioden de watergangen worden doorgespoeld en eventuele tekorten worden aangevuld.
Voor een aantal watergangen in het gebied geldt dat zij geen robuuste afmetingen hebben, dat ze niet goed bereikbaar zijn voor onderhoud of dat ze met elkaar in verbinding staan met een lange duiker. In het gebied Meer en Duin en in Dever liggen twee lange duikerverbindingen, die ook een negatief effect hebben op de waterkwaliteit.
Toekomstige situatie water
De waterbeheerder en de gemeente Lisse streven naar een duurzaam stedelijk waterbeheer. Met het oog op klimaatverandering (nattere winters, hevigere buien, drogere zomers) is het van belang dat stedelijke gebieden meer zelfvoorzienend en veerkrachtig worden voor wat betreft de waterhuishouding en dat een goede waterkwaliteit gerealiseerd wordt. Maatregelen om schade door wateroverlast en door droogte te voorkomen moeten worden geënt op de drietrapsstrategie "eerst vasthouden, dan bergen en dan pas aan-/afvoeren". Ruimtelijke ontwikkelingen mogen in geen geval leiden tot nadelige effecten op het watersysteem. Knelpunten mogen niet worden afgewenteld op naastgelegen gebieden.
Bestemmen boezemwaterkeringen
Op de verbeelding zijn de boezemwaterkeringen opgenomen als een zone van 15 m die primair bestemd is voor de waterkering.
Standaard
Dit bestemmingsplan is opgesteld en ingericht conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Daarnaast is aangesloten bij recente bestemmingsplannen van de gemeente.
Deze paragraaf bevat een beschrijving van de bestemmingen, waarbij per bestemming het doel of de doeleinden worden aangegeven. Daarnaast wordt in deze paragraaf ingegaan op de overige regels uit het bestemmingsplan. Conform SVBP2012 zijn de regels onderverdeeld in vier hoofdstukken.
Hoofdstuk 1 Inleidende regels
Artikel 1: Begrippen
In dit artikel is een aantal begrippen verklaard die genoemd worden in de planregels. Dit artikel voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen.
Ten aanzien van de begrippen voor detailhandel, detailhandel in volumineuze goederen en perifere detailhandel is rechtstreeks aangesloten bij de definities die uit de Provinciale verordening Ruimte. Daarnaast is ter verduidelijking ook een begrip opgenomen voor detailhandel in nevenassortiment, groothandel en showroom.
Artikel 2: Wijze van meten
In dit artikel is bepaald hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moeten worden. Evenals de begripsbepalingen voorkomen de bepalingen inzake de wijze van meten interpretatieverschillen bij de toepassing van de planregels.
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
Het grootste deel van het plangebied heeft de bestemming Bedrijventerrein gekregen. Middels aanduidingen is aangegeven welke categoriën bedrijven waar zijn toegestaan. Ook hebben diverse aanwezige niet-bedrijfsfuncties, die eerder via een ontheffing of afwijking zijn mogelijk gemaakt of al op basis van het vorige bestemmingsplan mogelijk waren, een aanduiding gekregen. Bijvoorbeeld een sportschool of hondentrimsalon. Binnen deze bestemming zijn ook wegen, groen en paden toegestaan. Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om te regelen dat indien de Action het bedrijventerrein verlaat en het pand gedurende een jaar niet als detailhandel in gebruik is, de aanduiding detailhandel kan vervallen. Ook is er een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf-massagesalon' te laten vervallen als het pand Meer en Duin 263 gedurende een jaar niet meer als massagesalon in gebruik is.
Daarnaast hebben bedrijven die in een hogere milieucategorie vallen dan algemeen toelaatbaar in dit plangebied een maatbestemming gekregen. Tevens hebben de panden die op de monumentenlijst van de gemeente staan een aanduiding op de verbeelding gekregen.
Bestaande kleinschalige kantoren zijn mogelijk gemaakt ter plaatste van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf-kleinschalig kantoor'. Deze mogen een oppervlakte hebben van maximaal 300m2.
Bij de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf-kleinschalig kantoor 2' is een kantoor tot 350m2 toegestaan.
Bij de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf-kantoor' is een kantoor toegestaan van 2.700m2. Bij de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf-kantoor 2' is een kantoor toegestaan van 2.970m2. En bij de aanduiding 'kantoor' zelfstandige kantoren tot 1.000 m2. Deze grotere kantoren zijn uitzonderingen.
Binnen de bedrijfsbestemming zijn webshops toegestaan, mits geen verkoop ter plaatse plaatsvindt. Showrooms om (stalen van) producten te laten zien zijn ook toegestaan. Daarbij geldt ook dat geen verkoop ter plaatste is toegestaan.
Ondergeschikte detailhandel is uitsluitend toegestaan bij productiebedrijven tot maximaal 20% van het bedrijfsvloeroppevlak en een maximale oppervlakte van 50m2. Ook zijn incidentele workshops mogelijk, mits deze niet meer dan 12 keer per jaar plaatsvinden.
Aan de Heereweg op bedrijventerrein Dever is ter plaatse van een perceel de bestemming Gemengd opgenomen. Hier zijn dienstverlening, maatschappelijke functies en wonen toegestaan. Ook zijn er binnen deze bestemming enkele gemeentelijke monumenten aanwezig welke zijn aangeduid op de verbeelding.
Het groen dat is opgenomen in de groenstructuur van de gemeente heeft de bestemming Groen gekregen. Op bedrijventerrein Meer en Duin is een aanduiding bedrijf opgenomen in het groen. Middels deze aanduiding wordt geregeld dat een deel van de groenbestemming mag worden gebruikt voor de aangrenzende bedrijfsfunctie. Dit gebruik is alleen toegestaan indien er parallel aan het water, op 1,5 meter uit de waterbestemming, een groene terreinafscheiding wordt geplaatst en in stand wordt gehouden. Zo blijft er voor de bewoners aan de overzijde een groen uitzicht bestaan en kunnen de bedrijven deze gronden alsnog deels gebruiken voor de bedrijfsfunctie.
Het kantoor aan de Heereweg op Meer en Duin heeft de bestemming Kantoor gekregen. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gerealiseerd en de maximum bouwhoogte is op de verbeelding aangegeven.
De woningen die in het plangebied voorkomen hebben op grond van de gemeentelijke systematiek in de voortuin een bestemming Tuin gekregen. Hierin zijn geen gebouwen toegestaan. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals terreinafscheidingen zijn wel toegestaan. Daarnaast is het mogelijk om af te wijken van de bouwregels voor het realiseren van een erker in de tuin.
Artikel 8 Verkeer - Verblijfsgebied
De hoofdwegen hebben de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied gekregen. Binnen deze bestemming zijn naast wegen ook groen- en parkeervoorzieningen toegestaan.
De aanwezige watergangen zijn bestemd als Water. Binnen deze bestemming zijn water en waterhuishoudkundige voorzieningen (zoals duikers) toegestaan. Gebouwen zijn in deze bestemming niet toegestaan, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan tot een maximum hoogte van 5 meter.
Op beide bedrijventerreinen zijn aan de randen woningen gesitueerd. Deze hebben de bestemming Wonen gekregen. Een aantal woningen zijn tevens gemeentelijk monument en zijn als zodanig op de verbeelding weergegeven.De woningen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Voor een aantal woningen is een maximum bouwhoogte op de verbeelding aangeduid. Indien dit niet het geval is, mag de bestaande inhoudsmaat van de woning niet worden vergroot. Enkel voor het realiseren van vergunningsvrije aan- en uitbouwen mag de inhoud van de woning worden vergroot.
Artikel 12 Waarde - Archeologie 1, Artikel 13 Waarde - Archeologie 2 en Artikel 14 Waarde - Archeologie 3
Ter bescherming van de mogelijk aanwezige archeologische waarden is een dubbelbestemming opgenomen. (Grond)werkzaamheden die over een oppervlakte van meer dan respectievelijk 250 m2 (Waarde - Archeologie 1), 500 m2 (Waarde - Archeologie 2) en 1000 m2 (Waarde - Archeologie 3) uitgevoerd worden, mogen pas uitgevoerd worden nadat middels onderzoek is vastgesteld dat de archeologische waarden niet onevenredig worden geschaad.
Artikel 15 Waterstaat - Waterkering
De aanwezige waterkering wordt beschermd middels de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering.
Een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden is verplicht, zodat vooraf vastgesteld kan worden of de werken of werkzaamheden schade aan de waterkering kunnen toebrengen. Het waterschap adviseert het bevoegd gezag over de verlening van deze vergunning.
Hoofdstuk 3 Algemene regels
Artikel 16 Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.
Artikel 17 Algemene bouwregels
In dit artikel is opgenomen dat bestaande afwijkingen behouden mogen blijven, mits deze afwijkingen niet vergroot worden. Tevens is in dit artikel ook opgenomen dat een perceel niet zodanig gebruikt of bebouwd mag worden dat een naastgelegen perceel onbruikbaar zou worden.
Artikel 18 Algemene gebruiksregels
In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik ten aanzien van gebouwen en gronden wordt verstaan.
Artikel 19 Algemene aanduidingsregels
Ter plaatse van de aanduiding Geluidzone - Industrie geldt dat er geen nieuwe geluidgevoelige functies opgericht mogen worden.
Artikel 20 Algemene afwijkingsregels
Afwijkingen van de maten die per bestemming geregeld zijn, mogen binnenplans vergund worden mits deze afwijkingen niet groter zijn dan 10 % van de betreffende maat. Op deze manier is het niet noodzakelijk om voor iedere kleine wijziging een uitgebreide omgevingsvergunning aan te vragen.
Artikel 21 Algemene wijzigingsregels
Het is toegestaan om het plan in kleine mate te wijzigen ten opzichte van datgene dat is vastgesteld. Bestemmingsgrenzen mogen gewijzigd worden mits de overschrijding niet meer dan 3 meter of 15 % van het bestemmingsvlak bedraagt.
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
In het Besluit ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen. Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.
Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.
In deze regel wordt de exacte naam van dit bestemmingsplan weergegeven.
De bedrijventerreinen zijn primair bedoeld voor bedrijfsfuncties. In de vastgestelde kadernotitie voor de bedrijventerreinen en dit op basis daarvan opgestelde bestemmingsplan is het uitgangspunt om daarnaast enige functiemenging toe te staan, mits dit geen belemmeringen oplevert voor de bestaande bedrijven. Dit om onnodige leegstand te voorkomen.
Daarom zijn de niet-bedrijfsfuncties die nu op het bedrijventerrein aanwezig zijn, passen binnen de Provinciale Verordening en niet passen in het centrum (te groot, overlastgevend, geen uitstraling naar buiten) in voorliggend bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Het gaat hierbij om kleinschalige kantoren, webshops zonder verkoop ter plaatse, sportscholen, ateliers en opnamestudio's.
Andere gerealiseerde functies waarvoor al een omgevingsvergunning afwijken / ontheffing is verleend, zijn tevens toegestaan. Eventueel met een 'uitsterfregeling' als deze functie volgens het detailhandelsbeleid toch beter in het centrum zou passen.
Detailhandel, webshops met verkoop ter plaatse, maatschappelijke functies (o.a. therapie), massagesalons, culturele functies, workshops (niet incidenteel), e.d. zijn niet wenselijk op de bedrijventerreinen. Deze functies leveren beperkingen op voor de bestaande bedrijven en zorgen voor te veel niet-bedrijfsmatig (fiets)verkeer. Conform het detailhandelsbeleid zou ernaar gestreefd moeten worden deze functies in het centrum te vestigen. Detailhandel en perifere detailhandel is niet toegestaan op basis van de Provinciale Verordening.
Daar waar deze functies (op het moment van vaststelling) op het bedrijventerrein illegaal aanwezig zijn, zal handhaving plaatsvinden.
Aangezien het bestemmingsplan voornamelijk een consoliderend karakter heeft, zijn hier geen kosten of financiële aspecten aan verbonden. Het betreft voornamelijk particuliere terreinen/eigendommen waar geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden.
Om een breed draagvlak te krijgen onder de belanghebbenden en andere betrokkenen bij de bedrijventerreinen is ervoor gekozen om de kadernotitie en het bestemmingsplan via een participatietraject tot stand te laten komen.
Daarom zijn diverse stakeholders voorafgaand aan het opstellen van de kadernotitie geconsulteerd. Er zijn individuele gesprekken gevoerd en er heeft 2 maal overleg plaatsgevonden met de participatiegroep waar vertegenwoordigers van de ondernemers in zitten.
De stakeholders worden gedurende het gehele bestemmingsplanproces betrokken. Enerzijds via de participatiegroep en anderzijds via inloopavonden en de formele inspraakprocedure en terinzagelegging.
Het voorontwerpbestemmingsplan is verzonden naar onderstaande overlegpartners en heeft ter inzage gelegen voor inspraak conform de inspraakverordening:
De vooroverlegreacties zijn hieronder beknopt weergegeven, waarbij is aangegeven in hoeverre de reactie heeft geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan. De volledige reacties zijn opgenomen in de bijlage bij de toelichting.
De Nota Inspraak is opgenomen in Bijlage 6 Nota inspraak. Naar aanleiding van de inspraak is het bestemmingsplan op onderdelen aangepast. Dit is specifiek aangegeven in de Nota inspraak.
1. Provincie Zuid Holland
Voor het bestemmingsplan is het digitale formulier van de Provincie Zuid-Holland ingevuld. Hieruit bleek dat het bestemmingsplan niet hoeft te worden voorgelegd aan de Provincie.
2. Hoogheemraadschap van Rijnland
Het Hoogheemraadschap geeft een voorlopig positief wateradvies, mits hun opmerkingen worden verwerkt. De opmerkingen betreffen het beleid en een waterkering in Dever. Het beleid is niet actueel en moet aangepast worden en de waterkering is niet helemaal juist opgenomen.
Het beleid en de waterkering zijn aangepast.
3. Veiligheidsregio Midden Holland
De Veiligheidsregio adviseert een tweede ontsluiting te realiseren bij Meer en Duin. Verder zijn er geen aandachtspunten voor externe veiligheid.
De aanleg van een extra ontsluiting valt buiten de scope van dit bestemmingsplan dat gericht is op actualisering. Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan.
4. Omgevingsdienst West-Holland
De omgevingsdienst adviseert de toelichting en regels voor een aantal milieuaspecten aan te passen en doet hier concrete voorstellen voor.
Het bestemmingsplan is hierop aangepast.
Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 5 april 2018 tot en met 16 mei 2018 ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn is er op 30 april 2018 in het gemeentehuis een inloopavond georganiseerd waarbij uitleg en informatie over het bestemmingsplan is verstrekt. Tijdens de termijn van tervisielegging zijn er 7 zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn samengevat en van een antwoord voorzien in Bijlage 8 Nota zienswijzen. Naar aanleiding van de zienswijzen is het bestemmingsplan op onderdelen aangepast.