De Volgerlanden-Oost

Artikel 10 Wonen - Uit te werken

10.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Wonen - Uit te werken aangewezen gronden zijn bestemd voor:

10.1.1

ter plaatse van de aanduiding "railverkeer" in de eerste plaats voor een ondergrondse spoortunnel.

10.1.2

• a. wonen;
• b. maatschappelijke doeleinden, waaronder begrepen educatieve, religieuze, medische, sociale, culturele doeleinden, voorzieningen voor sportieve recreatie en voorzieningen ten behoeve van kinderopvang en ouderen;
• c. kantoren en/of praktijkruimten;
• d. groen- en plantsoenvoorzieningen en recreatieve terreinen zoals speel- en ligweiden;
• e. verkeersdoeleinden; waaronder begrepen rijwegen, woonstraten en woonerven; voet- en fietspaden, parkeergelegenheden, bermen en andere verkeersvoorzieningen;
• f. nutsvoorzieningen, waaronder begrepen transformatorgebouwtjes, gemaalgebouwen, gasdrukregel- en gasdrukmeetstations ten behoeve van het woongebied;
• g. watergangen, waterpartijen en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
• h. geluidwerende/geluidbeperkende voorzieningen;
• i. straatmeubilair en afvalverzamelsystemen;
• j. kunstvoorwerpen;
• k. overige tot een woonwijk behorende voorzieningen;
• l. bij deze bestemming behorende gebouwen en andere bouwwerken.

10.2 Uitwerkingsregels

10.2.1 Administratieve regels

a Algemeen

• A. Uitwerkingsopdracht

Burgemeester en wethouders dienen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1 onder b. van de Wet ruimtelijke ordening, de in lid 10.1 bedoelde bestemming uit te werken met inachtneming van de in dit artikel geformuleerde regels.

• B. Bouwverbod

Het is, onverminderd het elders in deze regels bepaalde, verboden bouwwerken op te richten voordat de in lid 10.1 bedoelde bestemming door burgemeester en wethouders is uitgewerkt in een uitwerkingsplan dat rechtskracht heeft.

• C. Nadere administratieve regels
  Door burgemeester en wethouders kan, zolang de onder a.A bedoelde uitwerking nog niet in werking is getreden, omgevingsvergunning voor het afwijken worden verleend voor de bouw van bouwwerken, onder de voorwaarde dat het bouwplan past binnen een concept-uitwerkingsplan dat door burgemeester en wethouders is vastgesteld.

b Nadere onderzoeksverplichting

Alvorens tot uitwerking c.q. realisatie van de in lid 10.1 bedoelde bestemming over te gaan, dient voor de gronden als bedoeld in lid 10.1.2, nader archeologisch onderzoek te worden verricht naar mogelijke archeologische waarden.

c Overleg

• A. Alvorens tot de uitwerking c.q. realisatie van de in lid 10.1 bedoelde bestemming over te gaan, zal overleg worden gevoerd met het Waterschap Hollandse Delta.
• B. Alvorens tot de uitwerking c.q. realisatie van de in lid 10.1 bedoelde bestemming binnen de op de onder 10.1.2 bedoelde gronden over te gaan, zal overleg worden gevoerd met de beheerder van de aardgastransportleiding.
• C. Alvorens tot de uitwerking c.q. realisatie van de in lid 10.1 bedoelde bestemming binnen de op de onder onder d. bedoelde gronden over te gaan, zal overleg worden gevoerd met de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed of een andere door de rijksdienst goedgekeurde instantie.

d Nadere procedure

• A. Alvorens tot uitwerking van de bestemming of een gedeelte daarvan over te gaan kunnen door burgemeester en wethouders nadere richtlijnen worden opgesteld ten behoeve van de verdere uitwerking. Deze richtlijnen kunnen onder meer betrekking hebben op:
  • 1. de actuele woningbehoefte in kwantitatieve en kwalitatieve zin;
  • 2. de gewenste beeldkwaliteit van de te realiseren bebouwing, waarbij een aanzet wordt gegeven ten behoeve van de Welstandsnota;
  • 3. de (beeld)kwaliteit van de te realiseren openbare ruimten;
  • 4. beleidsaspecten met betrekking tot duurzaam bouwen;
  • 5. de uitwerking van de groenvoorzieningen met inachtneming van de voorwaarden verbonden aan de ontheffing van de Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit op grond van de Flora- en Faunawet.
  • 6. de actuele invloed van industrielawaai op het gebied waarop de uitwerking betrekking heeft;
  • 7. binnen de Milieuzone - zones wet milieubeheer: de actuele invloed van geur, stof en veiligheid op de voorgenomen bebouwing;
  • 8. een acceptabele veiligheidssituatie vanuit externe veiligheid.

Deze richtlijnen kunnen tevens dienen als basisdocument voor het te voeren overleg met belanghebbenden en (toekomstige) exploitanten.

• B. In de onder dA bedoelde richtlijnen kan nader worden ingegaan op de gewenste beeldkwaliteit, de samenhang binnen een deelgebied en de gewenste variatie tussen de onderscheiden deelgebieden. Daarnaast kunnen richtlijnen worden opgenomen ten aanzien van:
  • 1. de gewenste (steden)bouwkundige eenheid en/of;
  • 2. de gewenste architectuur / verschijningsvorm van bebouwing.

10.2.2 Programmatische aspecten

a Ten aanzien van bouwen ter plaatse van de functieaanduiding "railverkeer"

De bestemming heeft betrekking op het ondergronds gelegen gedeelte van de Betuwespoorlijn (tunnel) met bijbehorende voorzieningen. Voor de bebouwingsmogelijkheden wordt uitgegaan van de bestaande bebouwing waarbij uitsluitend onder peil mag worden gebouwd alsmede ter plaatse van de aanduiding "bouwvlak" tot de aangegeven bouwhoogte. Nieuwe woningen dienen een afstand in acht te nemen van tenminste 35 m tot het hart van elk van de beide tunnelbuizen van de Sophiaspoortunnel.

b Ten aanzien van de woningen

• A. Binnen de bestemming zullen ten minste 855 en mogen ten hoogste 1055 woningen worden gebouwd.
• B. Bij de fasegewijze realisatie van het plan zal periodiek onderzoek worden gedaan naar de actuele woningbehoefte in kwantitatieve en kwalitatieve zin.

c Ten aanzien van maatschappelijke doeleinden, kantoren en praktijkruimten

• A. Als terreinoppervlak mag ten hoogste 3 ha worden aangewezen;
• B. Van de gronden mag ten hoogste 70% worden bebouwd;
• C. Bovengenoemde functies mogen worden gecombineerd met woonfuncties;
• D. De bedrijfsvloeroppervlakte voor kantoren en praktijkruimten mag per vestiging niet meer bedragen dan 500 m². Ten aanzien van kantoren is het beleid gericht op vestigingen met een wijk- of lokaal verzorgend karakter.

d Ten aanzien van groenvoorzieningen en water

• A. Als terreinoppervlak voor groenvoorzieningen zal ten minste 10% van het bestemmingsvlak worden aangewezen.
• B. Binnen het plangebied zal bij de realisatie van recreatieve terreinen rekening dienen te worden gehouden met speelvoorzieningen waarbij een onderscheid zal worden gemaakt met betrekking tot de inrichting voor diverse gebruikers en de spreiding van de voorzieningen.
• C. Van de onder A bedoelde gronden mag ten hoogste 1% worden bebouwd.
• D. Als terreinoppervlak zal ten minste 8,4% van het bestemmingsoppervlak worden aangewezen voor waterberging.

e Ten aanzien van parkeervoorzieningen

• A. Bij de realisering van woningen dient te worden voorzien in de noodzakelijke parkeervoorzieningen, waarbij voor de gehele bestemming als gemiddelde 1,7 parkeerplaats per woning zal worden aangehouden.
• B. Bij de realisering van het plan zal een nadere nuancering van de parkeernorm voor het parkeren binnen het openbaar gebied plaatsvinden, waarbij, afhankelijk van de woningcategorie en bij de realisering van woningen met parkeergelegenheid op het woonperceel, de norm voor het parkeren binnen het openbaar gebied kan worden verlaagd.
• C. Bij de realisering van praktijkruimten en/of maatschappelijke voorzieningen dient op eigen terrein te worden voorzien in de eigen parkeerbehoefte.

10.2.3 Inrichting

Voor de inrichting van de in lid 10.1 bedoelde gronden gelden de volgende regels:

a Inrichting: Algemeen

• A. Voor het plangebied is het beleid gericht op het realiseren van een hoogwaardig woongebied met een wervend woonmilieu. Uitvoering van dit beleid zal dienen te geschieden door het creëren van:
  • 1. een hoge ruimtelijke kwaliteit door onder meer de aanleg van veel openbare ruimten met groenvoorzieningen en watergangen in het gebied;
  • 2. autoluwe gebieden en gebieden waar de verblijfsfunctie primair staat;
  • 3. aangename toegangsroutes naar het woongebied;
  • 4. herkenbare woonplekken met een eigen karakter/identiteit;
  • 5. een duurzame (steden)bouwkundige kwaliteit.
• B. Voor het plangebied is het beleid gericht op het realiseren van een woongebied met een ruimtelijke samenhang tussen de onderscheiden deelgebieden en een variatie in bebouwing.
• C. Aan toepassing van de in het plan opgenomen afwijkings- en wijzigingsregels zal slechts medewerking worden verleend, indien de (stedenbouwkundige) hoofdstructuur van het plan:
  • 1. niet in onevenredige mate zal worden aangetast, dan wel
  • 2. toepassing van de afwijkings- of wijzigingsregels gewenst is in het kader van de doelstellingen van het plan, waarbij met name dient te worden gelet op de verkavelingsstructuur, situering van voorgevels in straatwanden, de gewenste stedenbouwkundige en architectonische eenheid voor nader aan te geven (deel)gebieden en de gewenste stedenbouwkundige en architectonische differentiatie tussen de te onderscheiden (deel)gebieden.

b Stedenbouwkundige hoofdstructuur

• A. Bij de opzet van het plan wordt uitgegaan van een aantal stedenbouwkundige elementen. De stedenbouwkundige elementen worden gevormd door:
  • 1. openbare ruimten en/of;
  • 2. begrenzingen met structuurversterkende onderdelen.
• B. Voor een nadere plaatsbepaling van de hieronder beschreven stedenbouwkundige hoofdstructuur wordt verwezen naar de afbeelding “Hoofdelementen” zoals opgenomen in de toelichting.
• C. In het noordelijk deelgebied dient te worden uitgegaan van een voortzetting van de “Noordwand” zoals deze in het gebied ten westen van de Vrouwgelenweg is gerealiseerd. Aan de oostzijde van de te realiseren bebouwing zal worden uitgegaan van een (steden)bouwkundig accent in de vorm van een object met ten minste vijf en ten hoogste negen bouwlagen.
  Voorts wordt in de planopzet uitgegaan van de realisatie van drie appartementengebouwen:
  - aan een ruimte aan de Sophialaan;
  - aan de vijver bij de Jacobustocht;
  - aan het water in het noordoostelijke deel van het Sophiapark/ laan.
• D. In het zuidelijke plandeel zal, nabij en in aansluiting op de verkeersontsluiting aldaar, een stedenbouwkundige inrichting worden aangehouden die overeenkomt met de gerealiseerde structuur als gerealiseerd bij het Hooftlaantje in het westelijk van de Vrouwgelenweg gelegen plangebied.
• E. Bij de stedenbouwkundige opzet zal gestreefd worden naar een inpassing van de bestaande buurtschappen gelegen aan de Onderdijkse Rijweg in het nieuw te realiseren woongebied. Grenzend aan de buurtschappen zullen uitsluitend percelen voor eengezinswoningen worden gerealiseerd.
• F. In de Noordvoeg dient ter plaatse van de aansluiting op de achtertuinen van de Van Renesseborch te worden uitgegaan van achtertuinen van woningen, dan wel kopse kanten van woningen, in ten hoogste twee bouwlagen met kap. De Noordvoeg wordt aan de oostzijde beëindigd door het jeugdspeelpark. De grens van De Volgerlanden-Oost met de bestaande kern van Hendrik-Ido-Ambacht ten oosten van het jeugdspeelpark is onderdeel van de Onderdijkse zone. Deze vormt niet alleen de overgang naar het gebied ten noorden maar ook ten oosten van De Volgerlanden (Veersedijk en Noordoevers). Dit deelgebied wordt gescheiden van het overige deel van de wijk Kruiswiel door middel van een watergang van tenminste 6 meter breed. De bebouwing sluit (qua schaal) aan op de reeds bestaande Onderdijkse bebouwing (de buurtschappen). Er wordt uitgegaan van bebouwing in ten hoogste twee bouwlagen met een kap, waarvan de voorzijden en koppen aansluiten op de bestaande bebouwing van Kruiswiel.
• G. Voor de realisering van speelvoorzieningen zal worden aangesloten bij het beleid dat door burgemeester en wethouders voor speelvoorzieningen is opgesteld.
• H. Voor de realisering van kunstvoorwerpen zal worden aangesloten bij het beleid dat door burgemeester en wethouders voor de verwezenlijking van kunst in De Volgerlanden is opgesteld.

c Hoofdverkeersstructuur

• A. Autoverkeer
  • 1. Binnen het plangebied zal een aansluiting van het woongebied De Volgerlanden worden gerealiseerd op de Veersedijk; dit betreft een wijkontsluitingsweg.
  • 2. Binnen zowel het noordelijk als het zuidelijk woongebied zal ten minste één aansluiting worden gerealiseerd voor autoverkeer naar het westelijk van de Vrouwgelenweg gelegen woongebied; vandaar zal verder worden aangesloten op de binnen dat gebied gerealiseerde hoofdverkeersstructuur.
  • 3. De (buiten het plangebied gelegen) Vrouwgelenweg en de Onderdijkse Rijweg zullen geen functie vervullen voor autoverkeer naar en van het plangebied.
  • 4. Tussen het woongebied De Volgerlanden-Oost en de bestaande woonwijk Kruiswiel zullen één of meer verbindingen voor autoverkeer worden gerealiseerd ter plaatse van de Van Kijfhoekstraat en/of de IJdenhove.
  • 5. Behoudens de onder A1 bedoelde weg, zullen de in het woongebied te realiseren wegen worden aangemerkt als 30 km/u-zone.
• B. Langzaam verkeer
  • 1. Binnen het plangebied zullen aansluitpunten op de te realiseren fiets- en/of voetgangersroutes worden gerealiseerd. Bij de realisatie van het plan dienen ten minste twee aansluitingen voor langzaam verkeer te worden gerealiseerd naar de Onderdijkserijweg (ten minste één in het zuidelijk deel en ten minste één in het noordelijk deel).
  • 2. Vanuit het woongebied De Volgerlanden-Oost zal een verbinding voor langzaam verkeer aansluiting geven op de bestaande wijk Kruiswiel (ter hoogte van de Van Kijfhoekstraat) in de richting van het winkelcentrum De Schoof.
  • 3. Voor de onder 1 bedoelde bedoelde langzaamverkeersroutes dient te worden uitgegaan van een inrichting welke recht doet aan de verkeersveiligheid en de sociale veiligheid.
• C. Openbaar vervoer
  In de verkeersopzet zal rekening worden gehouden met de aanleg van toekomstig openbaar vervoer.

d Groen- en waterstructuur

• A. In het woongebied zullen watergangen worden gerealiseerd. Daarbij dient voor een oostelijke watergang te worden aangesloten op de in het gebied ten westen van de Vrouwgelenweg gerealiseerde (verlengde) Jacobustocht.
• B. Voor de in het plan te realiseren watergangen wordt, naast de waterstaatkundige functie, gestreefd naar een inrichting welke een bijdrage vormt aan de ecologische structuur van het plangebied en de recreatieve functie.
• C. De realisering van de groen- en waterstructuur is gericht op een nadere concrete invulling van de ecologische route nr. 70, zoals deze is opgenomen in het Streekplan Zuid-Holland Zuid, en hierbij wordt een inrichting nagestreefd die er op is gericht dat het plangebied geschikt blijft als leefgebied voor de aanwezige te beschermen diersoorten.

10.2.4 Fasering

Voor de realisatie van de in lid 10.1 bedoelde bestemming wordt uitgegaan van een gefaseerde bouw en oplevering, tot uiterlijk in 2021. Ook het bouwrijp maken zal gefaseerd plaatsvinden (vanaf 2011). De start van de bouw van de eerste woningen in De Volgerlanden-Oost zal plaatsvinden in 2012.

Bij de uitwerking van de bestemming op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) zal een fasering in deelgebieden worden aangehouden.

10.2.5 Overige aspecten

a Bebouwing

Voor het woongebied gelden, in aanvulling op het voorgaande, de volgende aanwijzingen.

• A. Van het aantal te bouwen woningen zal ten minste 90% als eengezinswoningen worden gebouwd; de overige woningen mogen als gestapelde woningen worden gebouwd.
• B. Voor de bebouwing dient te worden uitgegaan van:
  • 1. één tot drie bouwlagen al dan niet met kap voor eengezinswoningen;
  • 2. drie tot vijf bouwlagen al dan niet met kap voor gestapelde woningen;
  • 3. ten minste vijf tot ten hoogste negen bouwlagen (al dan niet met kap) voor het stedenbouwkundig accent ten oosten van de te realiseren “Noordwand”.
• C. Indien het wenselijk wordt geacht ter versterking van de stedenbouwkundige structuur, voor het benutten van bijzondere locaties (uitzicht) en/of ter versterking van markante stedenbouwkundige situaties, kan na een door burgemeester en wethouders te verlenen afwijking medewerking worden verleend aan de bouw van twee extra bouwlagen, al dan niet met kap.

b Akoestische aspecten

• A. De bouw van geluidsgevoelige objecten is uitsluitend toegestaan, indien voldaan kan worden aan de in of krachtens de Wet geluidhinder geldende normen.
• B. Bij de uitwerking is het beleid gericht op het slechts dan gebruik maken van de vastgestelde hogere waarden zoals opgenomen in de bijlage bij dit plan, indien uit onderzoek is gebleken dat een lagere waarde redelijkerwijs niet realiseerbaar is.
• C. Bij de uitwerking van het plan dient ten aanzien van de situering van geluidsgevoelige objecten te worden gestreefd naar een uit akoestisch oogpunt zo gunstig mogelijke situatie.
• D. Bij de uitwerking zal voor wegen bij doorgangen tussen woningen nader worden onderzocht en toegelicht in hoeverre, door het treffen van maatregelen in de overdrachtssfeer, de geluidsbelasting op de aangrenzende woningen zoveel mogelijk kan worden beperkt of voorkomen.
• E. Bij de uitwerking zal tevens nader worden onderzocht op welke wijze voor bestaande of nieuwe geluidsgevoelige objecten (door verkaveling en inrichting met geluidsluwe gevels en/of geluidsafscherming) de inrichting kan worden afgestemd op de aanwezige akoestische situatie.
• F. Het beleid is er op gericht de eerstelijnsbebouwing langs de Veersedijk zoveel mogelijk een afschermende functie te laten vervullen (aaneengesloten bouwen).
• G. Voorts dient bij de uitwerking het bepaalde in artikel 17.1 in acht te worden genomen.

c Archeologische waarden

Bij de uitwerking dient het bepaalde in het artikel 12 opgenomen omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden in acht te worden genomen.

d Het "Perenlaantje"

Bescherming van de landschaps-, natuurwaarde en cultuurhistorische waarde van de gronden met de aanduiding "Natuur" binnen de bestemming Groen (het “Perenlaantje” )geschiedt mede door het in het artikel 3.3 opgenomen omgevingsvergunningenstelsel.

10.3 Bouwregels

Op de in lid 10.1.1 bedoelde gronden mogen, met inachtneming van het bepaalde in lid 10.2, uitsluitend bouwwerken ten dienste van de genoemde bestemmingen worden gebouwd, met dien verstande, dat:

• a. ten aanzien van de woningen:
  • 1. voor de eengezinswoningen de bouwhoogte ten hoogste 13 m mag bedragen;
  • 2. voor de gestapelde woningen de bouwhoogte ten hoogste 18 m mag bedragen; behoudens het te realiseren (steden)bouwkundig accent ten oosten van de te realiseren “Noordwand”, waarbij de goothoogte ten hoogste 27 m en de bouwhoogte ten hoogste 30 m mag bedragen;
  • 3. indien de woningen worden gebouwd in combinatie met andere functies mag de toegestane bouwhoogte van de onderscheiden functies worden opgeteld;
• b. voor de maatschappelijke doeleinden de bouwhoogte ten hoogste 15 m mag bedragen;
• c. indien de maatschappelijke doeleinden worden gecombineerd met woningen de bouwhoogte ten hoogste 20 m mag bedragen;
• d. de bouwhoogte van (openbare) nutsvoorzieningen ten hoogste 6 m mag bedragen.

10.4 Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 10.3 onder a voor het bouwen van twee extra bouwlagen al dan niet met kap.

10.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

• a. Verbodsbepalingen
  Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden van burgemeester en wethouders de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren op de gronden met de bestemming als bedoeld in lid 10.1.1 aanduiding "Railverkeer" en de gronden binnen de aanduiding "vrijwaringszones - spoor":
  • 1. het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op andere wijze ingraven c.q. indrijven van voorwerpen met een diepte van meer dan 2 m beneden het maaiveld;
  • 2. het ontginnen, ontgronden, bodemverlagen of afgraven, ophogen en egaliseren met een niveauverschil van meer dan 2 m ten opzichte van het maaiveld;
  • 3. het uitvoeren van graafwerkzaamheden anders dan normaal spit en ploegwerk met een diepte van meer dan 2 m beneden het maaiveld;
  • 4. het graven van waterbergingen (sloten, singels en/of vijvers) met een diepte van meer dan 2 m beneden het maaiveld;
  • 5. het leggen van (drainage)leidingen op een diepte van meer dan 2 m beneden het maaiveld;
  • 6. het toepassen van bronbemaling.
• b. Toelaatbaarheid

Een vergunning als bedoeld in lid 10.5 onder a is slechts toelaatbaar, indien door die andere werken en/of werkzaamheden geen schade kan worden veroorzaakt aan de spoortunnel of anderszins de belangen van de spoortunnel worden of kunnen worden geschaad.

• c. Uitzonderingen

Het bepaalde in lid 10.5 onder a is niet van toepassing op het uitvoeren van andere werken en/of werkzaamheden in het kader van het onderhoud of beheer van de spoortunnel.

• d. Adviezen

Alvorens te beslissen over een vergunning als bedoeld in lid 10.5 onder a wordt door burgemeester en wethouders schriftelijk advies ingewonnen bij de beheerder van de spoortunnel.