| Plan: | Herziening Buitengebied 2010 |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0484.B098herzbg2010-0004 |
Het project heeft betrekking op de gronden gelegen tussen Kortsteekterweg 30 en 30A te Alphen aan den Rijn. Initiatiefnemer heeft een agrarisch bedrijf aan de Kortsteekterweg 11 te Alphen aan den Rijn. Op het bedrijf worden een paardenpension en schapenhouderij geëxploiteerd. Gezien de arbeidsintensiviteit van het bedrijf is voortzetting van de huidige bedrijfsvoering onmogelijk. De schaal van het bedrijf is niet voldoende om in de toekomst een volwaardig inkomen te realiseren. Schaalvergroting met de bijbehorende investeringen zijn dan noodzakelijk. Het huidige bouwvlak is daartoe niet toereikend en dit wordt ook niet geambieerd. De bedrijfspanden liggen tussen de percelen Kortsteekterweg 30 en 30a.
Daarom is het de bedoeling om in het kader van de 'ruimte voor ruimte' regeling het bedrijf te beëindigen, de bedrijfspanden slopen en naast nummer 30 een woning te realiseren.
De volgende opstallen zullen worden gesaneerd:
De bedrijfsloods met binnenbak en paardenstallen 49m x 16m 784 m²
Zadelhok 14m x 3 m 42 m²
Palenhok 5 m²
Schapenschuur 16m x 5m 80 m²
Totaal 911 m²
Daarnaast worden de volgende voorzieningen gesaneerd:
Verlichte buitenbak 40m x 20m 800 m²
Erfverharding 300 m²
Mestplaat 15m x 5m 75 m²
Kuilplaat 16m x 6m 96 m²
Totaal 1271m2
Volgens de rekenmethodiek wordt er aan de Kortsteekterweg 11 dan 911 m² gesloopt, alsmede een met een bouwvergunning aangelegde buitenbak van 800 m² plus de gebruikelijke voorzieningen (tezamen 1271 m²). Daarnaast wordt een extra inspanning geleverd in de vorm van het plaatsen en in stand houden van een bord dat de cultuurhistorie van het jaagpad langs de Oude Rijn en het begrip het Stuyvershuis weergeeft. Het achtergelegen land zal als zodanig in gebruik blijven, doordat initiatiefnemer op kleine schaal kleinvee (schapen) blijft houden.
De locatie is gelegen buiten de bebouwde kom in het landelijk gebied. De polder (veenweidegebied) is voornamelijk in gebruik ten behoeve van de grondgebonden landbouw. Het bedrijf ligt aan een historisch lint langs de Rijn op de grens van een wijds veenweidelandschap met doorzicht naar Aarlanderveen. Het lint was aanvankelijk tamelijk open, maar is in de loop der tijd flink verdicht.
In de directe omgeving is sprake van bewoning en opslag van goederen, of caravanstalling. Op iets grotere afstand zijn een agrarisch bedrijf en een agrarisch bedrijf met de maatschappelijke voorzieningen gevestigd. De openheid richting de polder wordt daarom steeds minder en het is de moeite waard deze in stand te houden of zelfs te verbeteren.
Op de percelen rusten nu de bestemmingen "Recreatieve voorzieningen R7) en “Agrarisch gebied met landschappelijke openheid AO(a,v).” Toevoeging 7 staat voor manege. Toevoeging a staat voor potentiele agrarische waarden. De toevoeging v houdt in dat de eigen landschappelijke openheid in stand moet worden gehouden en dient ter bescherming van het karakteristieke verkavelingspatroon. De strijdigheid met het vigerende bestemmingsplan bestaat er uit dat op deze gronden geen woningen mogen worden gebouwd.
De afzonderlijke streekplannen in Zuid-Holland en de Nota Regels voor Ruimte zijn vervangen door de Provinciale structuurvisie. De structuurvisie is op 2 juli 2010 vastgesteld door Provinciale Staten van Zuid-Holland. Een belangrijk deel van het provinciaal ruimtelijk belang wordt bereikt op basis van gezamenlijk overleg, het inzetten van financiële middelen, stimulerende maatregelen, afspraken en overeenkomsten. Op basis van de provinciale verordening worden algemene regels gegeven voor de inhoud van bestemmingsplannen. De Verordening Ruimte is op 2 juli 2010 vastgesteld door Provinciale Staten van Zuid-Holland.
De nadruk lig op het intensiveren en multifunctioneel ruimtegebruik van gronden. Nieuwe stedelijke functies buiten de bebouwingscontouren zijn in beginsel niet toegestaan. Het bouwplan ligt buiten de bebouwingscontour. De waarden uit de voormalige regeling 'Ruimte voor Ruimte' blijven behouden. Een van deze waarden is het vergroten van de kwaliteit van het landschap in Zuid-Holland. Afbraak van voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen en kassen, met in ruil daarvoor de bouw van woningen met een veel kleinere bouwmassa, wordt gestimuleerd.
In het kader van 'Ruimte voor Ruimte' mogen ter compensatie van de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, niet-agrarische bedrijfsgebouwen of kassen, onder voorwaarden één of meer burgerwoningen worden gebouwd, in afwijking van de bepaling in de nota 'Regels voor Ruimte' dat niet-agrarische nieuwbouw in het buitengebied dient te worden geweerd. Compensatie kan zowel ter plekke als elders. Daarbij gelden de volgende voorwaarden:
- de nieuwbouw mag alleen plaatsvinden indien de ruimtelijke kwaliteit van het gebied verbetert en geen aantasting plaatsvindt van bestaande of te ontwikkelen bijzondere waarden (landschappelijke, natuurwetenschappelijke of cultuurhistorische waarden) op het perceel of in de directe omgeving daarvan; beeldkwaliteit is een belangrijk aandachtspunt;
- voor de sloop van iedere 1000 m2 bedrijfsbebouwing of 5000 m2 kassen kan een woning worden teruggebouwd, met een maximum van drie;
- de bestaande bedrijfswoning mag worden omgezet naar een burgerwoning.
Aanvrager sloopt 911 m2 aan voormalige bebouwing en 1271 m2 aan andere voorzieningen. Daarnaast wordt er een extra inspanning geleverd door aan de Oude Rijn een informatiebord te plaatsen. Voor wandelaars zal daarnaast een houten bank geplaatst worden. Gelet op het vorenstaande kan een beroep worden gedaan op de provinciale Ruimte-voor-ruimte-regeling. Voor de maximale inhoudsmaat van de compensatiewoning gelden in kwetsbaar agrarisch gebied (agrarische gebied plus of agrarisch gebied met bijzondere natuur- en/of landschapswaarden) beperkingen op grond van het provinciaal beleid. In het overige landelijk gebied gelden eventueel beperkingen op grond van het gemeentelijk beleid. In onderhavig geval kan een woning van 650m3 worden gebouwd.
Onlangs is in de gemeente Alphen aan den Rijn de Structuurvisie Buitengebied vastgesteld. In de structuurvisie wordt onderscheid gemaakt in economische, sociale en ruimtelijke kwaliteiten. De Structuurvisie Buitengebied van de gemeente Alphen aan den Rijn beoogt een leefbaar en aantrekkelijk buitengebied te bevorderen. In de structuurvisie wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen de diverse polders die gelegen zijn rondom de stad. Van elke polder zijn de specifieke kenmerken beschreven welke beschermd en versterkt dienen te worden, vanuit economisch, sociaal en ruimtelijk oogpunt. De rol van Alphen a/d Rijn als centrum van het Groene Hart staat daar centraal in.
De ruimte voor ruimte regeling is benoemd in de structuurvisie en kan worden toegepast om de gewenste gebiedskwaliteiten te bereiken. De structuurvisie geeft in deze de mogelijkheid tot lokaal maatwerk.
Het plan draagt bij aan de doelen van de structuurvisie door oude bedrijfsgebouwen te slopen en een open doorzicht te maken richting de molenviergang. Uitvoering van het voorliggende plan biedt hierin concrete mogelijkheden op volgende aspecten:
- Vanuit economisch oogpunt; de landerijen van het gebied worden blijvend ingezet ten behoeve van weidebouw en veehouderij, duurzaamheid en continuïteit wordt gerealiseerd met het houden van vee.
- Vanuit sociaal oogpunt; de recreatieve functie die het bedrijf momenteel heeft, wordt beëindigd, waardoor de rust in gebied wordt bevorderd. De combinatie van beweiding met schapen en natuurbeheer draagt bij aan de doelstelling verantwoordelijk en duurzaam met het gebied om te gaan. Het bedrijf is reeds vanaf het eerste moment betrokken geweest bij de natuurvereniging “de Wetering” en is voornemens dit voort te zetten. Reeds sinds de start van de regeling wordt hiertoe gewerkt met meerjarige overeenkomsten die de duurzaamheid bevorderen. Tevens wordt er een extra inspanning geleverd door aan de Oude Rijn een bord te plaatsen welke informatie levert over de historie van het jaagpad. Teneinde de wandelaar die hiervan kennis wil nemen en tegelijkertijd een rustplaats zoekt zal daarnaast een houten bank geplaatst worden.
- Vanuit ruimtelijk oogpunt; zoals reeds beschreven, is ruimtelijke kwaliteitswinst de basis voor de ruimte voor ruimte regeling. Dit staat dan ook centraal in het voorliggende plan. De extra relatie met de structuurvisie is met name te vinden in een nieuw doorzicht op de molenviergang, een van de belangrijkste identiteitsdragers van het gebied. De cultuurhistorische bebouwing is gelegen in de lintbebouwing, de nieuw te bouwen compensatiewoning sluit hier op aan
Door verwezenlijking van de plannen ontstaat extra doorzicht op de achtergelegen polder hetgeen een belangrijk voordeel is. Landschappelijke openheid is een van de belangrijkste waarden van dit poldergebied. De doorzichten staan onder druk vanwege toenemende bebouwing. De nieuwe woning is daarentegen op een open kavel geprojecteerd waardoor een deel van het hier aanwezige doorzicht verloren gaat. Doordat de huidige schuren vrij diep de polder in liggen is het zicht momenteel flink ingeperkt. Per saldo is er dus meer winst aan doorzicht dan verlies.
De huidige schuur van golfplaten is een storend element in het lint langs de Kortsteekterweg. Deze schuur zal verdwijnen en plaats maken voor openheid. De huidige bedrijfsbebouwing heeft geen cultuurhistorische waarde.
Gekozen wordt voor een woning met een goothoogte van ca. 3 meter in traditionele bouwstijl (rode baksteen met evt. gestucte plint, eenvoudige symmetrische gevelindeling). Een steile kap met een pannendak, zonder onderbrekingen past hier het beste bij. De inhoud van de woning bedraagt maximaal 650 m3 inclusief opstallen. De bestande opstallen op het perceel worden daarbij niet meegeteld.
De woning komt op maximaal 30 meter uit de kant van de Kortsteekterweg en minimaal 10 meter van de slootkant. De woning volgt de lengterichting van het perceel, waarbij de nokrichting haaks op de weg is geprojecteerd, en de entree aan de zijkant. De woning moet een voorname uitstraling krijgen, passend binnen de omringende agrarische bebouwing. Een heldere en eenvoudige hoofdvorm is gewenst, geen samengesteld volume.
De Wet milieubeheer beoogt milieuhinder ten gevolge van bedrijfsmatige activiteiten in de woonomgeving of ten opzichte van gevoelige functies zoals woningen zoveel mogelijk te voorkomen. Alle bedrijfsmatige activiteiten die in potentie hinder kunnen veroorzaken worden door middel van vergunningen of meldingen op basis van de Wet milieubeheer gereguleerd.
In aanvulling op deze vergunningen of meldingen voorziet een 'goede ruimtelijke ordening' eveneens in het voorkomen van onvoorzienbare hinder bij gevoelige functies zoals wonen, door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (bedrijven) en gevoelige functies (wonen). Bedrijfsmatige activiteiten zijn in de VNG publicatie “Bedrijven en Milieuzonering 2009” ingedeeld in een aantal categorieën met bijbehorende minimaal gewenste afstanden tot milieugevoelige functies. De indeling van de activiteiten is gebaseerd op de standaard bedrijfsindeling (SBI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, een richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk is.
|
Milieucategorie Richtafstand Woonomgeving Richtafstand gemengd gebied |
||
|
1 |
10 m |
0 m |
|
2 |
30 m |
10 m |
|
3.1 |
50 m |
30 m |
|
3.2 |
100 m |
50 m |
|
4.1 |
200 m |
100m |
Op nummer 30 zat een varkensmesterij/kippenslachterij, maar er zijn, voor zover bekend, geen bedrijfsmatige activiteiten meer sinds 1998. Bij navraag bleek dat er nog wel een loods wordt verhuurd voor “stille” opslag. Verder worden er hobbymatig nog wat dieren gehouden (schapen, ezel). Dit is geen belemmering voor het bouwen van een woning. De afstand van ongeveer 50 meter is voldoende. Aan de andere zijde van het perceel, op no. 30a, zit een caravanstalling en handel in oa. kippen en ander vee. De nieuwe woning komt op ca 75 meter hiervan. Deze afstand is voldoende om eventuele overlast te voorkomen.
Bij de ontwikkeling van een ruimtelijk plan en/of bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit ter plaatse. Voor een bestemming zoals wonen, gelden ander normen dan voor, bijvoorbeeld, de bestemming bedrijven. Met het oog op de beoordeling van de realiseerbaarheid van een bestemmingsplan(wijziging) dient bodemonderzoek te worden verricht. In de praktijk wordt gestart met een historisch onderzoek naar mogelijk bodembedreigende activiteiten in het verleden en/of bodemonderzoeken die in het verleden zijn uitgevoerd, bijvoorbeeld in het kader van de Wet milieubeheer of een grondtransactie. Op basis hiervan wordt een eerste inschatting gemaakt van de bodemkwaliteit ter plaatse. In het geval er, in een later stadium, sprake zal zijn van verplichting voor het uitvoeren van een bodemonderzoek, conform NEN 5740, op basis van de Woningwet of de Wet milieubeheer, wordt veelal in dit stadium al een verkennend onderzoek uitgevoerd.
De locatie ligt op de grens van oude lintbebouwing. In april 2010 is een verkenned bodemonderzoek uitgevoerd op de bouwlocatie. Conclusie uit dit onderzoek is dat de bodem maximaal licht verontreinigd is. Dientengevolge zijn er geen belemmeringen.
Geluidsoverlast kan veroorzaakt worden door industrielawaai, railverkeerslawaai, wegverkeerslawaai en luchtverkeerslawaai van Schiphol.
Verkeerslawaai
De geplande woning is een geluidgevoelige bestemming en ligt binnen de geluidzone van zowel de Kortsteekterweg als de Steekterweg. Ten behoeve van dit plan is door de Milieudienst een globaal akoestisch onderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde zoals bedoelde in de Wet geluidhinder (48 dB) ter plaatse van de geplande gevel van de woning niet zal worden overschreden.
Industrielawaai
De woning ligt niet binnen een geluidszone van een inrichting zoals bedoeld artikel 41 van de Wet geluidhinder. Dit aspect wordt daarom niet nader beschouwd.
Railverkeer
De woning ligt niet binnen de zone van een spoorlijn. Dit aspect wordt daarom niet nader beschouwd
Luchtverkeerslawaai
De woning ligt niet binnen de zogenaamde 20 Ke-zone van de luchthaven Schiphol. Dit aspect wordt daarom niet nader beschouwd.
Op 15 november 2007 is de Wet milieubeheer gewijzigd. Aan hoofdstuk 5 is een titel toegevoegd: titel 5.2 luchtkwaliteitseisen. Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005.
In de wet is, door middel van criteria, een onderscheid gemaakt tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het niet in betekenende mate leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Volgens bijlage 3 van de Regeling draagt het plan “niet in betekenende mate” bij. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden.
In dit geval is er geen sprake van een gevoelige bestemming in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen. Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging als gevolg van het plan kunnen de concentraties uit de digitale saneringstool (3.1), die behoort bij het NSL (beschikbaar gesteld door de ministeries van Vrom en Verkeeer en Waterstaat) worden gebruikt. Uit de saneringstool 3.1.blijkt dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof ter plaatse van de Kortsteekterweg, respectievelijk 23,5 µg/m3 (2011) en 18,2 µg/m3 (2011 met zeezoutaftrek) bedragen. Hiermee wordt voldaan aan de ambitie uit het milieubeleidsplan 2003-2010.
Er zijn geen belemmeringen voor het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit.
Potentiële risicobronnen zijn transport over de weg, over het water, per rail, via buisleidingen en bedrijfsmatige activiteiten op een vaste locatie. In de omgeving van de bouwlocatie bevindt zich geen van deze risicobronnen. Een verdere beoordeling is daarom niet noodzakelijk.
Voor wat betreft soortenbescherming is de Flora- en Faunawet van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige beschermde soorten. Als hiervan sprake is, moet ontheffing worden aangevraagd.
De woning zal worden gebouwd op bestaand grasland, welke momenteel wordt benut voor beweiding met schapen en paarden. In ruil hiervoor wordt een aanzienlijk groter perceel welke nog bebouwd is met bedrijfsgebouwen gesloopt. Deze gronden zullen weer worden ingezaaid met gras en gebruikt worden ten behoeve van de beweiding met schapen. Per saldo is er dus geen sprake van aantasting van flora en fauna.
Daarnaast worden de overige percelen cultuurgrond deels benut ten behoeve van particulier natuurbeheer in de vorm van uitgestelde maaidata en het zoeken naar vogelnesten. Hiermee wordt beoogt een maximale inspanning te leveren voor zowel het agrarisch gebruik door beweiding met schapen als de realisatie van natuurdoelstellingen.
Ingevolge de Provinciale archeologische kaart rust op het perceel een hoge archeologische verwachtingswaarde. Daarom zijn door SOB Research onderzoeken uitgevoerd: een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek. Op basis van het verwachtingsmodel kan worden ingeschat dat binnen het onderzoeksgebied archeologische sporen uit de Bronstijd tot en met de Late Middeleeuwen B kunnen worden aangetroffen. De kans op sporen uit de Romeinse tijd wordt niet hoog ingeschat. Het onderzoeksgebied is in ieder geval vanaf het begin van de 18e eeuw onbebouwd geweest. Tijdens het booronderzoek zijn intacte profielen aangetroffen. Op basis van de planvorming kan echter worden aangenomen dat het te verstoren oppervlak klein is. Daarom is geen archeologisch vervolgonderzoek benodigd.
Bij de uitvoering van bodemwerkzaamheden rust op de aanvrager wel de plicht om de archeologische (toevals)vondsten te melden bij het bevoegd gezag.
Oppervlaktewater
De bouw van de woning aan de Kortsteekterweg tegen over huisnummer 11 maakt deel uit van een regeling in het kader van 'ruimte voor ruimte'. Hierbij wordt voor een totaal van ca 900 m2aan opstallen en voorzieningen gesaneerd. Hiervoor in de plaats komt een woonhuis met bijgebouwen met een totaal oppervlak van maximaal 250 m2.
De hoeveelheid afvoerend verhard oppervlak neemt hierdoor af, wat een positief effect heeft op het kwantitatieve waterbeheer.
Riolering
Het vrijkomende huishoudelijke afvalwater zal worden afgevoerd via het ter plaatse aanwezige (druk)rioolstelsel zodat er geen vuilemissie op oppervlaktewater plaats vindt en de waterkwaliteit dus niet nadelig wordt beïnvloed.
Per saldo zal er aanzienlijk minder gebruik worden gemaakt van de openbare ruimte voor het parkeren van auto's door de beëindiging van de pensionstalling. Op eigen terrein wordt minimaal plaats gemaakt om 4 auto's te kunnen parkeren. Het aantal verkeersbewegingen zal afnemen door staking van de bedrijfsactiviteiten.
Dit project betreft een particulier initiatief. Het bouwplan wordt in eigen beheer uitgevoerd. Daarnaast wordt met de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten om de kosten voor de bestemmingswijziging te kunnen dekken. Daarmee zijn de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd en is een exploitatieplan niet nodig.
De invloed van het plan voor de omwonenden is per saldo positief te noemen. Veel bezwaren zijn niet te verwachten. Slechts de woning gelegen aan de Kortsteekterweg 30 zal direct beïnvloed worden door het plan, omdat de bebouwing dichterbij komt dan de huidige bebouwing. Deze woning is echter wat uitzicht betreft niet gericht op deze zijde waardoor de invloed minimaal is.
Voor het overige is te verwachten dat de plannen positief zullen worden ervaren. De openheid van de polder wordt immers bevorderd, tevens zal de verkeersdruk op de Kortsteekterweg afnemen en ten slotte wordt er door het plaatsen van een bord een bijdrage geleverd een het cultuurhistorisch besef van deze omgeving.