Zeilenmakersstraat - fase 1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Leeswijzer

De toelichting behorende bij een wijzigingsplan geeft uitleg over - en een onderbouwing voor- de in de planregels en op de verbeelding opgenomen bestemmingen en regels. Daarnaast biedt de toelichting een inzicht in de totstandkoming en eventuele gevolgen van de wijziging. De toelichting is hiertoe als volgt opgebouwd.

• In hoofdstuk 1 Inleiding wordt een inleiding gegeven op het wijzigingsplan. De aanleiding, doelstelling en plangrenzen worden achtereenvolgens behandeld.

• In hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied wordt een beschrijving gegeven van ruimtelijke invulling van het plangebied. Daarin komen onder meer de geschiedenis, de stedenbouwkundige invulling van het gebied en de verkeersstructuur aan de orde.
• Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader geeft een overzicht van het ruimtelijk relevante beleid voor de gemeente Zaanstad en specifiek voor het plangebied.
• Hoofdstuk 4 Het ontwikkelplan geeft een beschrijving van het ontwikkelplan zelf.
• In hoofdstuk 5 Onderzoeken worden de resultaten beschreven van de voor het wijzigingsplan relevante en uitgevoerde milieuonderzoeken.
• Hoofdstuk 6 Beschrijving planvorm en bestemmingsregeling bevat de juridische plantoelichting. Daar waar de planregels toelichting behoeven is in dit hoofdstuk een uitleg van de juridische regeling gegeven.
• In hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid wordt allereerst ingegaan op de economische onderbouwing van de in het plan opgenomen ontwikkelingen. Vervolgens wordt een maatschappelijke onderbouwing gegeven, gebaseerd op de zienswijzenprocedure.

1.2 Aanleiding en doelstelling

Initiatiefnemer Tegro Ontwikkeling B.V. (hierna Tegro) is voornemens om in Westzaan een aantal bedrijfslocaties aan de Zeilenmakersstraat te transformeren tot een hoogwaardig woongebied. Deze voorgenomen herontwikkeling omvat de sloop van een aantal (leegstaande) bedrijfspanden, gevolgd door de nieuwbouw van grondgebonden woningen. Het (her)ontwikkelplan voorziet tevens in een bijpassende verbetering van het wegtracé van de Zeilenmakersstraat.

Het voornemen is om 11 tot 16 luxe woningen te bouwen, 2-onder-1-kap en/of vrijstaand, allen voorzien van een tuin en gebouwd in de kenmerkende Zaanse sfeer. Het uiteindelijke aantal te realiseren woningen is afhankelijk van een nog te verwerven perceel inclusief opstallen aan de Zeilenmakersstraat 3. Hierdoor kent de voorgenomen planontwikkeling een gefaseerde opzet, waarbij elke fase een zelfstandig realiseerbaar planonderdeel vormt. De eerste fase, het voorliggende wijzigingsplan bevat de bouw van de eerste 11 woningen.

1.3 Ligging plangebied

Het plangebied aan de Zeilenmakersstraat maakt deel uit van een van oorsprong (kleinschalig) bedrijventerrein. Binnen dit deel van Westzaan bevindt zich in de directe omgeving van het plangebied een aantal bedrijven van uiteenlopende aard. Zo zijn er bedrijven op het gebied van bouw en constructie, opslag, dienstverlenende bedrijven en enkele winkels. Het zijn met name bedrijven uit de lichtere (milieu)categorieën. Overigens kenmerkt het gebied rondom de Zeilenmakersstraat zich van oudsher al door een menging van de functies wonen en bedrijven.

Het plangebied in zijn totaliteit (geel kader) gelegen in Westzaan.

Wijzigingsplan Zeilenmakersstraat - fase I.

Het plangebied van wjizigingsplan Zeilenmakersstraat - fase I wordt begrensd door:

• in het noorden: de percelen van de Zeilenmakersstraat 3 en 7;
• in het oosten: het perceel aan de Burgemeester Verstegenstraat 90 (a);
• in het zuiden: de Weelsloot
• in het westen:.door de percelen aan de Zeilenmakersstraat 1 en 2.

Het gebied is primair ontsloten via de Zeilenmakersstraat, waarna via de aansluitende Kerkbuurt en de J.J. Allanstraat de verdere ontsluiting plaatsvindt.

De centrale ligging in het dorp Westzaan, de smalle toegangsweg tot het bedrijventerrein en de (te) krappe bochten maken dat de bereikbaarheid voor bedrijven aan de Zeilenmakersstraat niet goed is. De meeste bedrijvigheid binnen het plangebied is dan ook weggetrokken en de betreffende panden staan inmiddels al een aantal jaren leeg. De (voormalige) bedrijfspercelen en de (leegstaande) bedrijfspanden aan de Zeilenmakersstraat 5, 6 en 8 zijn momenteel in eigendom van Tegro. Uitzondering is dus de Webshop DW Music Store, welke nog actief is aan de Zeilenmakersstraat 3.

Een overzicht van verschillende panden in de Zeilenmakersstraat in de huidige situatie.

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

2.1 De ruimtelijke omgeving

2.1.1 Het dorp Westzaan

Het plangebied van Tegro bevindt zich aan de rand van de dorpskern van het dorp Westzaan. De Zeilenmakersstraat is haaks gelegen op de Kerkbuurt. De dorpskern van Westzaan heeft een typisch Zaanse uitstraling. Van oudsher is er in Westzaan al een menging van wonen, boerderijen en kleinschalige bedrijvigheid. Deze menging is kenmerkend voor de karakteristiek voor de ontstaansgeschiedenis van heel Zaanstad.

Het karakter van de huidige bebouwing in Westzaan is overwegend landelijk met veelal vrij lage huizen, bestaande uit een begane grondlaag met kap. De nokrichting van de woningen staat evenwijdig aan of loodrecht op de weg. De woningen, waarvan sommigen nog steeds van hout, hebben veelal een individueel karakter. De woningen kenmerken zich verder door de relatief grote tuinen met grote (monumentale) bomen.

Tevens kenmerkend in Westzaan is het vele aanwezige water dat op diverse plaatsen de bebouwde omgeving van Westzaan in komt. Mede in relatie hiermee zijn ook de doorzichten vanuit het dorp naar het aangrenzende landelijke gebied beeldbepalend. De Weelsloot aan de zuidzijde van het plangebied markeert de overgang naar het meer landelijke buitengebied.

In tegenstelling tot het water is er in de verschillende delen van Westzaan relatief weinig openbaar groen. Het particuliere groen, met name de bomen op de erven, is beeldbepalend. Het openbaar groen wordt hoofdzakelijk gevormd door de berm en de straatbomen langs de J.J. Allanstraat, de monumentale bomen in de dorpskern en de openbare groenstroken en oevers langs de randen van het in het dorp aanwezige water.

2.1.2 Het beschermde dorpsgezicht

Het plangebied maakt deel uit van de oude ontginningsas Westzaan. Rond het begin van de 17e eeuw werd in de Zaanstreek, als gevolg van de snelle bevolkingsgroei, de ruimte langs de hoge en lage dijken steeds schaarser. Daardoor was men genoodzaakt 'in het veld' te bouwen. Zo ontstonden de paden haaks op de dijken. De mogelijkheid om deze paden met dwarspaden te verbinden ontbrak meestal en zo ontstonden verschillende kleine en vaak redelijk geïsoleerde woongemeenschappen.

In onderstaande afbeelding is een overzicht opgenomen van de bebouwing in Westzaan anno 1810. Hieruit blijkt dat langs het pad, wat nu de Zeilenmakersstraat is, op dat moment reeds bebouwing aanwezig is. Vanuit deze achtergrond kenmerken de huizen in de Kerkbuurt en langs het lint (J.J. Allanstraat in zuidelijke richting) zich door hun oudere, individuele en typisch Zaanse uitstraling. Een groot deel van deze huizen is inmiddels aangewezen als monument en/of vallen binnen het van rijkswege beschermde dorpsgezicht aangewezen bij Koninklijk Besluit besluit van 4 oktober 1991.

De Zeilenmakersstraat anno 1810.

De karakteristieke ruimtelijke opbouw van Westzaan en de samenhang tussen de nederzetting en het open weidegebied vormen met de historisch waardevolle bebouwing in de Kerkbuurt de voornaamste achtergrond van het voornemen om een deel van Westzaan aan te wijzen tot beschermd dorpsgezicht (zie Aanwijzing beschermd dorpsgezicht).

Het plangebied van de Zeilenmakersstraat ligt formeel binnen de contouren van dit beschermde dorpsgezicht, waarbij wel moet worden opgemerkt dat zich binnen het plangebied geen gebouwen met rijks-, provinciale- of gemeentelijke monumentale waarden bevinden. De verschillende karakteristieke elementen binnen het beschermde dorpsgezicht vormen overigens wel een belangrijke inspiratiebron voor de ontwikkeling.

2.1.3 De directe omgeving van het plangebied

2.1.3.1 Bedrijven in de directe omgeving

De actuele bedrijvigheid in het plangebied en de directe omgeving betreft een aantal panden waarbinnen momenteel bedrijfsactiviteiten plaatsvinden. Het betreft de volgende bedrijven en bedrijfsactiviteiten:

Bedrijf	Adres	Bedrijfsactiviteit
Witte	Zeilenmakersstraat 3	Webstore Muziekhandel
Bakker	Kerkbuurt 8A	Bedrijfsunits
Venema	J.J. Allanstraat 384	Metaalbewerking

Witte

Muziekhandel Witte (Webshop DW Music Store) aan de Zeilenmakersstraat 3, gevestigd binnen het totale plangebied en direct grenzend aan fase I, is een webwinkel in muziekartikelen en -instrumenten. Het gegeven dat het een webwinkel is en de kopers via internet hun bestellingen doen, maakt dat er niet of nauwelijks sprake is van een bezoekersgenererende werking richting het pand aan de Zeilenmakersstraat. De bedrijfsactiviteiten ter plaatse betreffen vooral de aan- en afvoer van handelswaar.

Bakker

Bakker Bedrijfsunits betreft een particulier initiatief om een bestaand bedrijfsgebouw nabij het plangebied te herbouwen, waarbij inpandig ruimte zal worden geboden aan drie tot vier bedrijfsunits. Binnen deze nog te realiseren bedrijfsunits zullen op grond van het bestemmingsplan (Kerkbuurt Westzaan 2013) (kleinschalige) bedrijfsactiviteiten kunnen plaatsvinden uit de lichtere milieucategorieën. In 2010 heeft de gemeente Zaanstad de benodigde planologische besluiten genomen waardoor het plan kan worden gerealiseerd.

Venema

Metaalbewerking Venema bevindt zich als het ware tegenover het plangebied, aan de overzijde van de Weelsloot. Het bedrijf bestaat uit vier bedrijfspanden ten behoeve van de metaalbewerking en opslag. Tevens bevinden zich een aantal (bedrijfs)woningen op/nabij deze bedrijfslocatie.

2.1.3.2 Overige functies

Westzaan beschikt over een horecagelegenheid welke een bar, restaurant en hotel in één is. Hotel/restaurant de Prins geniet niet alleen lokale bekendheid. Zo wordt het hotel/restaurant tevens gebruikt als gelegenheid voor vergaderingen, bijeenkomsten en feesten.

Qua functies beschikt de directe omgeving van het plangebied nog over onder andere een supermarkt, sportveld, een basisschool, tandarts, fysiopraktijk, kerken en een woon-zorgcomplex voor de huisvesting van senioren. Te grote ontwikkelingen binnen het plangebied, in de zin van grootschalige bedrijvigheid en horecagelegenheden zijn niet gewenst.

2.2 De planologische kaders

De raad van de gemeente Zaanstad heeft op 14 maart 2013 het bestemmingsplan Kerkbuurt Westzaan vastgesteld. Het bestemmingsplan is onherroepelijk geworden op 11 mei 2013. In dit bestemmingsplan zijn de percelen in de Zeilenmakersstraat in beginsel conserverend bestemd met een bestemming 'Bedrijf'. Daarnaast is de Zeilenmakersstraat 'opgeknipt' in drie wijzigingsbevoegdheden ('wro zone- wijzigingsgebied'). Binnen deze zones kan de bestemming Bedrijf worden gewijzigd naar de bestemming 'Wonen'. De verschillende wijzigingsbevoegdheden kunnen gefaseerd tot stand worden gebracht, één en ander binnen de kaders zoals vastgesteld in het 'moederplan' Kerkbuurt Westzaan.

Alvorens gebruik kan worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid dient te worden voldaan aan een vastgesteld planologisch kader. Het voldoen aan de gestelde kaders omvat onder meer het voldoen aan de maximale goot- en nokhoogten voor de te bouwen woningen. Tevens dient het één ander vanuit milieuwetgeving te voldoen. De wijzigingsbevoegdheden zijn gebaseerd op zogenaamde 'quickscans'. De daadwerkelijk uitwerking en eventuele gevolgen en voorwaarden van de verschillende (milieu)onderzoeken zijn opgenomen in hoofdstuk 5.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Algemeen

Het ruimtelijk beleid van het Rijk was de afgelopen jaren met name terug te vinden in de Nota Ruimte (2006). De Minister van Infrastructuur en Milieu heeft op 13 maart 2012 echter de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld als opvolger van onder meer de Nota Ruimte.

3.1.2 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Tot de essenties van de SVIR kunnen worden gerekend dat de Rijksoverheid zich vooral gaat richten op nationale belangen, waaronder het verbeteren van de bereikbaarheid, en dat meer bewegingsvrijheid geboden zal worden aan provincies en gemeenten op het gebied van de ruimtelijke ordening. Het Rijk stelt hierbij dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de situatie in hun regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Zij kunnen dan ook beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren.

Met de vaststelling van de SVIR herbevestigt het Rijk een aantal beleidsaspecten uit de Nota Ruimte, onder andere:

• De visie 'decentraal wat kan en centraal wat moet';
• Het bundelen van verstedelijking en economische activiteiten, met voldoende ruimte voor elke gemeente om te bouwen.

3.1.3 Planspecifiek

Onderhavig plan betreft de realisatie van maximaal 11 woningen. Gezien de kleine schaal van het plan biedt toetsing aan de ladder van duurzame verstedelijking geen meerwaarde.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040/Ruimtelijke Verordening Structuurvisie

Provinciale Staten van Noord-Holland hebben op 21 juni 2010 de Structuurvisie Noord-Holland 2020 'Kwaliteit door veelzijdigheid' vastgesteld. Hiermee geeft de provincie voor haar grondgebied nader invulling aan het nationale ruimtelijke beleid. Tegelijk met de Structuurvisie hebben PS de Ruimtelijke Verordening voor Noord-Holland vastgesteld. Deze verordening schrijft voor waaraan onder meer de gemeentelijke bestemmingsplannen moeten voldoen. Met de Ruimtelijke Verordening waarborgt de provincie als het ware haar ruimtelijke hoofdbelangen en bijbehorende doelstellingen op gemeentelijk niveau.

In de Structuurvisie geeft de provincie Noord-Holland aan dat haar hoofddoelstellingen met name gericht zijn op klimaatbestendigheid, duurzaam ruimte gebruik en ruimtelijke kwaliteit. Ter realisatie van haar doelstellingen zet de provincie vooral in op het plaatsen van de juiste functies op de juiste plek. Als het gaat om het realiseren van voldoende en passende huisvesting op de best mogelijke plek hanteert de provincie als uitgangspunt dat de woningvraag zoveel mogelijk moet worden gerealiseerd binnen het bestaand bebouwd gebied. Daarnaast staat de provincie een zorgvuldige afweging voor tussen de verschillende aanwezige belangen, waarbij (externe) veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit, geur en geluid, maar ook waterkwaliteit belangrijke randvoorwaarden vormen.

3.2.2 Provinciaal Waterplan 2010-2015 'Beschermen, Benutten, Beleven en Beheren'

Het Provinciaal Waterplan 2010-2015 is op 16 november 2009 door Provinciale Staten vastgesteld. De strategische waterdoelen van de provincie zijn met name:

• Het waarborgen van voldoende bescherming van mens, natuur en bedrijvigheid tegen overstromingsrisico's;
• Het zorgen dat het water op verantwoorde wijze benut en beleefd wordt door mens, natuur en bedrijvigheid;
• Het zorgen voor schoon en voldoende water;
• Het zorgen voor maatwerk in het grond- en oppervlaktewatersysteem via integrale gebiedsontwikkeling.

3.2.3 Planspecifiek

De ontwikkelingen binnen het plangebied zijn passend binnen de functie van het gebied. Daarnaast doet het plan geen afbreuk aan de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van het gebied.

3.3 Gemeentelijke beleid

3.3.1 Ruimtelijke Structuurvisie Zichtbaar Zaans

Op 7 juni 2012 heeft de gemeente de Ruimtelijke Structuurvisie Zichtbaar Zaans vastgesteld als actualisatie van de daarvoor geldende structuurschets 'Dansen op het Veen'.

In de Structuurvisie laat de gemeente zien hoe zij met haar beschikbare ruimte wenst om te gaan, nu en in de toekomst. Naast keuzes en prioriteiten ten aanzien van ruimtelijke vraagstukken in het 'hier en nu' anticipeert de gemeente in deze versie waar mogelijk op ontwikkelingen in de verdere toekomst.

Voor de periode tot 2020 heeft de gemeente haar ruimtelijke ambities vertaald in een aantal ruimtelijke ontwikkelopgaven. Genoemd kunnen worden:

• Herstructureren en revitaliseren, oftewel het verbeteren van de kwaliteit van een aantal woonbuurten en bedrijventerreinen;
• Beheren en versterken, oftewel het op peil houden en verbeteren van het bestaande stedelijke en resterende landelijke gebied;
• Intensiveren en transformeren, oftewel verstedelijking door middel van slim, veranderend en meervoudig ruimtegebruik;
• Verbinden, ofwel het verbeteren van de lokale en regionale bereikbaarheid.

Met de Ruimtelijke Structuurvisie heeft de gemeente een beleidsmatig en juridisch kader in handen voor de ruimtelijke ontwikkelingen van Zaanstad.

3.3.2 Woonvisie 'Zaans Mozaïek' (2008)

In de gemeentelijke Woonvisie kijkt de gemeente tot 202 vooruit op het wonen in Zaanstad en op de wijze waarop dit zich verder moet ontwikkelen. In de Woonvisie concentreert de gemeente zich vooral op de kwaliteit van wonen. In dat opzicht wil Zaanstad zich als aantrekkelijke woon- en werkstad profileren met bijzondere woonmilieus en in een waterrijk landschap en met een imposant industrieel erfgoed. De strategische doelstelling van de Woonvisie is dan ook gericht op het benutten en versterken van de verscheidenheid in mensen en woonmilieus vanuit de kracht van de specifieke identiteit van Zaanstad: het Zaans Mozaïek. De gemeente heeft zichzelf onder meer de volgende beleidsopgaven gesteld richting de vorming van het 'Zaans Mozaïek':

• Door sterker te sturen op kwaliteit en gedifferentieerde woonmilieus kan Zaanstad een veelzijdige en aantrekkelijke stad blijven en haar positie binnen de regio versterken;
• Tegengaan van verval en benutting van kansen in de wijken versterkt de fysieke, sociale en economische kwaliteit van deze wijken en draagt bij aan de verscheidenheid van de stad;
• Duurzaamheid als basis is een voorwaarde voor een op de langere termijn kwalitatief hoogwaardige, aantrekkelijke, veilige en gezonde stad.

Om van beleid tot uitvoering te komen stelt de gemeente in de Woonvisie dat samenwerking met onder meer marktpartijen (waaronder ontwikkelaars) essentieel is om de ambities te realiseren.

3.3.3 Ruimtelijke Milieuvisie Zaanstad (2009)

Met de Ruimtelijke Milieuvisie stelt de gemeente een richtinggevend milieukader voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. De Ruimtelijke Milieuvisie geldt als een gebiedsgericht milieubeleid dat er toe moet leiden dat men kan wonen en werken in een gezonde, veilige en leefbare omgeving. Daar hoort ook een vitale natuur bij, zowel in het buitengebied als in de bebouwde kom. Dit gebiedsgerichte beleid moet er overigens ook toe leiden dat nieuwe economische en stedelijke ontwikkelingen mogelijk blijven c.q. worden. Zo geeft de Milieuvisie aan waar grenzen én kansen liggen voor bijvoorbeeld woningbouw. Op de langere termijn moet het gemeentelijk milieubeleid leiden tot een duurzame ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de huidige bewoners van Zaanstad, zonder daarmee de behoeftevoorziening van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Al met al vormt de Ruimtelijke Milieuvisie een belangrijke input voor de Ruimtelijke Structuurvisie van de gemeente.

3.3.4 Nota Woonbebouwing Zaanstad (2012)

De Nota Woonbebouwing is vastgesteld op 1 mei 2012. De Nota is opgesteld met als doel om een verantwoorde afweging te kunnen maken in vraagstukken over het uitbreiden van een woning en/of bijbehorende bouwwerken. De Nota vormt daarmee een toetsingskader voor het wel of niet medewerking verlenen aan het afwijken van het bestemmingsplan of een ontheffing van de bouwverordening. De Nota richt zich met name op zaken als:

• Vergroting van het hoofdgebouw;
• Bijbehorende bouwwerken (aan- en uitbouwen en bijgebouwen);
• Bouwwerken geen gebouwen zijnde;
• Dakkapellen

In de Nota zijn een aantal beleidsregels opgenomen, waarmee de gemeente meer mogelijkheden wil bieden voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij (bedrijfs)woningen. Aanvullend wordt ook de samenhang van het stedenbouwkundige geheel en het bebouwingsbeeld met deze regels gewaarborgd. De in de Nota opgenomen regeling stelt de hiërarchie in het bebouwingsbeeld tussen hoofdgebouw (in bouwkundig en visueel opzicht het belangrijkste gebouw) en de bijbehorende bouwwerken veilig. Dat gebeurt door regels te stellen aan het maximaal toegestane oppervlak, de positionering op de kavel, goot- en nokhoogte, maar ook de breedte van een aanbouw en opzichte van het hoofdgebouw. Tot slot houdt de Nota rekening met de doorzichten die bij gebouwen in het bebouwingslint horen. Bijgebouwen zijn slechts aan één zijde van en achter het hoofdgebouw toegestaan. Hierdoor blijven doorzichten gehandhaafd en blijven vrijstaande woningen ook als vrijstaande woningen gehandhaafd.

In basis voldoen de woningen binnen het Tegro-ontwikkelplan allen aan de voorschriften uit het (moeder)bestemmingsplan. De Nota vormt dan ook met name een toetsingskader voor de verschillende bouwopties voor de woningen, zoals gepresenteerd in Woningtypen.

Hoofdstuk 4 Het ontwikkelplan

4.1 Het stedenbouwkundig plan

4.1.1 Algemeen

Het bouwplan, ten behoeve waarvan voorliggend wijzigingsplan is opgesteld, voorziet in kleinschalige woningen die in maat en schaal aansluiten op de omringende woningbouw langs het dorpslint van Westzaan. Het stedenbouwkundige ontwerp heeft een gedifferentieerde opzet door de toepassing van verschillende woningtypes en door de toepassing van verschillende kaprichtingen en goothoogten. Door toepassing van meerdere materialen (hout en baksteen) en verschillende (Zaanse) kleuren ontstaan individueel herkenbare woningen.

4.1.2 Typologie en architectuur

De woningen kennen in basis een beukmaat van circa 6,70 meter en een diepte van circa 11 of 12 meter, afhankelijk van het woningtype. De woningen hebben goothoogten tot circa 4,4 meter en nokhoogten tot circa 9,2 meter. Naast deze basiskenmerken en -maatvoeringen zijn in het bouwplan opties opgenomen voor de realisatie van aan- en/of uitbouwen aan de zij- en/of achtergevel van de woningen. Voor een aantal woningen (type dwarskap) geldt tevens een dakkapel als optie. Alle woningen worden, conform het Bouwbesluit 2012, voorzien van een vrijstaande berging.

Vertrekpunt is telkens een 'basiswoning' zonder aanvullende opties. Per type worden vervolgens ook de mogelijke opties in beeld gebracht. De verschillende bouwmogelijkheden zijn als Woningtypen bij dit wijzigingsplan opgenomen.

4.2 Welstand

Op 25 september 2012 is het bouwplan als concept voorgelegd aan de welstandscommissie. Het betrof hier een vooroverleg, op basis waarvan de commissie een pre-advies heeft gegeven. Het bouwplan is aan de commissie voorgelegd teneinde een uitspraak te krijgen over het stedenbouwkundig plan, met inbegrip van alle mogelijke opties.

Resultaat van dit vooroverleg was dat de welstandscommissie het bouwplan op hoofdlijnen akkoord heeft bevonden. De commissie had een positief oordeel over het ontwerp, met daarbij enkele kleine aanbevelingen c.q. aandachtspunten:

• Bijzondere aandacht wordt gevraagd voor zijgevels die goed zichtbaar zijn vanaf het openbaar gebied, bijvoorbeeld door toevoeging van extra gevelopeningen. Dit kan bijdragen aan een verdere verbetering van het straatbeeld;
• De differentiatie in (optionele) uitbreidingen spreekt de commissie aan en draagt bij aan een levendig en gevarieerd straatbeeld. Het verruimen van de hoeveelheid opties is voor de commissie geen bezwaar en draagt bij aan het gewenste straatbeeld.

4.3 Openbare ruimte

Het smalle profiel van de Zeilenmakersstraat zorgt voor een intiem en dorps karakter. Parallel aan de noordzijde van de rijbaan ligt een strook met haaks parkeren. Conform de parkeernota van de gemeente Zaanstad voorziet het bouwplan in twee parkeerplaatsen per woning: één op eigen terrein en één in het openbaar gebied. De realisatie van het nieuwe wegtracé zal gelijktijdig plaatsvinden met de realisatie van de woningen.

De rest van de openbare ruimte wordt tevens door Tegro bouw- en woonrijp gemaakt. Na voltooiing van de openbare ruimte wordt deze weer overgenomen door de gemeente voor het blijvend onderhoud.

Hoofdstuk 5 Onderzoeken

5.1 Archeologie

5.1.1 Algemeen

Op grond van het door Nederland ondertekende Verdrag van Valletta dient bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te worden gehouden met mogelijk in de bodem aanwezige archeologische waarden. In navolging van het Verdrag is het Nederlandse beleid inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed gericht op het zoveel mogelijk in de bodem bewaren van de archeologische waarden op de locatie zelf. Daarnaast is vanaf september 2007 de vernieuwde Monumentenwet 1988 van kracht. Hierin wordt de status van archeologisch belangwekkende gebieden scherper geregeld en worden extra voorwaarden gesteld aan ingrepen in de bodem.

Het plangebied aan de Zeilenmakersstraat is in het bestemmingsplan Kerkbuurt Westzaan benoemd als gebied met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1'. Deze bestemming is van invloed op het verrichten van bodemverstorende werkzaamheden zoals bouwen en graven. De waarde die gegeven wordt betekent dat (nader) archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd wanneer bodemverstorende werkzaamheden zijn voorzien binnen oppervlakten groter dan 50 m2 en op diepten van meer dan 80 cm.

5.1.2 Archeologisch onderzoek

Conform de regels uit het bestemmingsplan Kerkbuurt Westzaan heeft het archeologisch adviesbureau RAAP een verkennend archeologisch (bureau)onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek had als doel een gespecificeerde archeologische verwachting op te stellen voor de Zeilenmakersstraat. Onderzocht is of, en in hoeverre, eventueel aanwezige archeologische resten verstoord zullen worden door de geplande ingrepen en of nader archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Het volledige onderzoek wordt als Archeologisch onderzoek bij dit wijzigingsplan toegevoegd.

Op grond van haar analyse concludeert RAAP dat bij de realisering van de herontwikkeling mogelijk archeologische resten worden verstoord. In het westelijk deel van de Zeilenmakersstraat worden namelijk archeologische resten vanaf de 11e eeuw verwacht, in het oostelijk deel betreft het archeologische resten vanaf de 17e eeuw. Meer concreet kunnen deze resten vanaf maaiveld (in een antropogeen ophogingpakket) tot in de top van het Hollandveen worden aangetroffen. Aangezien het een verkennend bureauonderzoek was, kan RAAP op grond van deze constateringen (nog) geen uitspraken doen over de aard en omvang van een eventuele verstoring.

RAAP concludeert verder in haar rapport dat op basis van het uitgevoerde verkennend onderzoek niet kan worden aangetoond dat eventueel aanwezige archeologische resten door de geplande werkzaamheden niet verstoord worden. Conform het bestemmingsplan Kerkbuurt Westzaan wordt dan ook invulling gegeven aan een vervolgstap uit het proces van de Archeologische Monumentenzorg (AMZ), een en ander in samenspraak met de stadsarcheoloog van de gemeente. Bij het vervolgonderzoek kan worden gedacht aan het plaatsen van proefboringen op nog nader te selecteren plaatsen.

In reactie op de resultaten van voornoemd RAAP onderzoek stelt de gemeente voor dat wanneer de bodem wordt opgehoogd met minimaal 40 cm, en vervolgens in de opgehoogde grond de fundering wordt gelegd, de archeologische vindplaats niet wordt aangetast. De verstoring door heipalen die wel door (eventuele) vindplaatsen gaan is minimaal en geen reden om archeologische maatregelen te treffen. Is het ophogen van de bodem niet mogelijk, en zijn er geen andere geschikte manieren te bedenken om te voorkomen dat door de bouw de bodem niet wordt verstoord, dient de projectontwikkelaar bij zijn aanvraag om een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen een inventariserend onderzoek te laten uitvoeren. Dit om vast te stellen hoe diep en waar potentiële vindplaatsen precies liggen.

Archeologische verwachtingswaarden Zeilenmakersstraat, totaalplan. (Bron: RAAP, november 2012)

5.2 Water

5.2.1 Algemeen

Waterhuishouding heeft met name betrekking op de wijze waarop waterstromen in een gebied verlopen. Daarbij kan het gaan om de kringloop van het water in de natuur of om het afwateringssysteem, bestaande uit sloten, kanalen, meren en dergelijke. Waterhuishouding omvat daarnaast ook de (technische) organisatie van het afvoeren van regen- en afvalwater alsmede de zuivering daarvan.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang om aan te geven óf en in welke mate een ontwikkeling gevolgen heeft voor de waterhuishouding in het gebied. Met name de wijze waarop invulling wordt gegeven aan de aspecten van de waterbeheersing, zijnde 'vasthouden - bergen - afvoeren' (in die volgorde) zijn van belang. Uitgangspunten in dit verband zijn:

• Zoveel mogelijk gebiedseigen water vasthouden en de inlaat van gebiedsvreemd water zoveel mogelijk beperken;
• Beperking van overlast door (grond)water of tekort aan water.

Naast de waterkwantiteit heeft duurzaam omgaan met water ook betrekking op de kwaliteit van het water. Hierbij staat de trits 'schoonhouden - scheiden - zuiveren' centraal. Uitgangspunten in dit verband zijn:

• Vervuiling waar mogelijk bij de bron aanpakken;
• Voorkomen van verspreiding en verontreinigingen.

Het beheer van de waterkwaliteit en - kwantiteit in de polder Westzaan valt onder het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK).

5.2.2 Watertoets

In het kader van de watertoets is gecommuniceerd met het HHNK. De watertoets is het proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan in samenspraak met het hoogheemraadschap de waterhuishoudkundige belangen op een goede wijze integreert in het betreffende plan. De watertoets is verplicht voor ruimtelijke ontwikkelingen waarvoor een planologische procedure gevolgd moet worden.

Binnen de watertoets zijn voor de herontwikkeling van de Zeilenmakersstraat met name de volgende zaken van belang:

• 1. Verandering van het verharde oppervlak. Een toename van het verharde oppervlak met meer dan 2.000 m2 is vergunningplichtig en moet, in overleg met het hoogheemraadschap, worden gecompenseerd;
• 2. Ruimtelijke ontwikkelingen binnen de 'zonering primaire waterlopen'. Het gaat hierbij om een beperkingsgebied langs de Weelsloot, meer specifiek een vrijwaringzone waarbinnen in beginsel geen onomkeerbare ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Ad 1.

Het plangebied omvat een oppervlak van in totaal ruim 0,5 hectare en is in de huidige situatie nagenoeg volledig verhard. Het (totale) ontwikkelplan voorziet in maximaal 16 grondgebonden woningen, met een totaal bebouwd oppervlak van maximaal 0,23 hectare. Deze maximale situatie betreft de bouw van alle 16 woningen, allen voorzien van alle aangeboden uitbreidingsopties.

Ad 2.

Dit aspect betreft de ligging van (een deel van) de bouwpercelen in een zone langs de Weelsloot. Gezien het stedenbouwkundig plan betreft het hier concreet (een deel van) de tuinen, grenzend aan de Weelsloot. Het ontwikkelplan voorziet niet in de realisatie van onomkeerbare zaken in deze zone.

Op 26 september 2012 heeft het HHNK laten weten ten aanzien van het verharde oppervlak geen belemmeringen te voorzien. Gelet op de zone langs de Weelsloot stelt het HHNK dat deze watergang reeds zodanig is gedimensioneerd dat deze varend wordt onderhouden. Naar verwachting leidt het ontwikkelplan ook op dit punt niet tot belemmeringen van de beheerstaken van het HHNK.

Op grond van de Waterwet en de uitgevoerde watertoets zal bij het HHNK een watervergunning moeten worden aangevraagd. Dit kan gelijktijdig gebeuren met de aanvraag om omgevingsvergunning 'Activiteit Bouwen'.

5.3 Geluid

5.3.1 Algemeen

Bij de herontwikkeling van de Zeilenmakersstraat dient rekening te worden gehouden met het aspect geluid, meer in het bijzonder wegverkeerslawaai en industrielawaai. Ten behoeve van de ontwikkeling is een nader akoestisch onderzoek gedaan door Aveco de Bond, september 2012. Dit onderzoek is als Akoestisch onderzoek bij het wijzigingsplan gevoegd.

5.3.2 Industrielawaai

Het metaalbewerkingsbedrijf Venema, gevestigd aan de J.J. Allanstraat 384, valt onder de werking van het Besluit Algemene Regels Inrichtingen milieubeheer (Barim, ook wel het Activiteitenbesluit genoemd). Het bedrijf geldt als een type B-inrichting waarvoor de volgende algemene geluidsvoorschriften gelden:

	07:00-19:00 uur	19:00-23:00 uur	23:00-07:00 uur
LAr,LT o de gevel van gevoelige gebouwen	50 dB(A)	45 dB(A)	40 dB(A)
LAmax op de gevel van gevoelige gebouwen	70 dB(A)	65 dB(A)	60 dB(A)

Akoestische normen Activiteitenbesluit

Het akoestische onderzoek toont aan dat het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau binnen het plangebied ten hoogste 48 dB(A) bedraagt. Dit is onder de norm van 50 dB(A). Daarnaast toont het onderzoek aan dat de maximale geluidbelasting binnen het plangebied ten hoogte 62 dB(A) bedraagt, zowel in de dag- als in de avondperiode. Conform het Activiteitenbesluit mag de maximale geluidbelasting in deze perioden ten hoogste respectievelijk 70 en 65 dB(A) bedragen. Er wordt dus voldaan aan de geluidnormen uit het Activiteitenbesluit. In de nachtperiode zijn er geen bedrijfsactiviteiten.

Geluidcontouren langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (LAr,LT) Venema, representatieve bedrijfssituatie.

Het geluidonderzoek toont verder aan dat de geluidbelasting op de nieuwe woningen voldoen aan de algemene voorschriften van het Activiteitenbesluit. De woningen kunnen dan ook worden gerealiseerd zonder dat dit beperkingen oplevert in de geluidemissie van Venema. Uit de gepresenteerde geluidcontouren blijkt dat er zelfs nog enige uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten mogelijk is voordat de maximaal toegestane geluidcontour tot aan de toekomstige (dichtstbijzijnde) gevels reikt. Een groei van de activiteiten met een geluidtoename van 5 dB(A) lijkt mogelijk. Dit komt overeen met een groeifactor tot 3 maal de huidige bedrijfsactiviteiten.

5.3.3 Wegverkeerslawaai

Het grootste deel van de wegen in dit deel van Westzaan betreft 30-km wegen. Deze wegen hebben, in de zin van de Wet geluidhinder (Wgh) geen geluidzone. Dit betekent dat de geluidbelasting bij deze wegen formeel niet berekend hoeft te worden. Uitzondering hierop is de J.J. Allanstraat ten zuiden van de Zeilenmakersstraat, voorbij de ophaalbrug over de Weelsloot. Vanaf daar mag maximaal 50 km/uur gereden worden.

Het geluidonderzoek toont aan dat de 48 dB geluidcontouren ten gevolge van de J.J. Allanstraat ten hoogste 14 meter het plangebied in reikt. De beoogde woningen vallen buiten deze 48 dB contour, waardoor het bouwplan (ook) ten opzichte van het wegverkeer akoestisch inpasbaar is.

Geluidcontouren J.J. Allanstraat (incl. aftrek ex artikel 110g Wgh).

Wanneer naast de (wettelijk verplichte) geluidbelasting van de J.J. Allanstraat ook (vrijwillig) het wegverkeer van de Kerkbuurt in beschouwing wordt genomen leidt dit tot een 48 dB geluidcontour die ten hoogste 25 meter het plangebied in reikt. Binnen deze geluidcontour dient bij de (reguliere) toetsing aan het bouwbesluit, de geluidwering van de gevels van de nieuwe woningen nader beoordeeld te worden.

Geluidcontouren J.J. Allanstraat en Kerkbuurt (incl. aftrek ex artikel 110g Wgh)

5.4 Externe veiligheid

5.4.1 Algemeen

Externe veiligheid betreft het beperken van de kans op, en het effect van, een ernstig ongeval voor de omgeving door:

• Gebruik, de opslag en productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen);
• Transport van gevaarlijke stoffen (buisleidingen, waterwegen en spoorwegen);
• Gebruik van luchthavens.

Het externe veiligheidsbeleid in Nederland is gericht op het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving. Essentie hierbij is het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen, al dan niet gerelateerd aan nutsvoorzieningen. Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er nabij kwetsbare- (zoals woningen en scholen) en beperkt kwetsbare- (zoals kantoren en hotels) bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden.

5.4.2 Vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg

Buiten de Zeilenmakersstraat ligt een route vervoer gevaarlijke stoffen. Het gaat om de Vaartdijk en de N246, beiden gelegen buiten de bebouwde kom. Uit onderzoek van Arcadis (Externe veiligheid, mei 2008, Externe veiligheid), uitgevoerd voor het bestemmingsplan Kerkbuurt Westzaan, blijkt dat voor deze wegen geen Plaatsgebonden Risico (PR) 10-6 contour aanwezig is en dat het Groepsrisico (GR) niet meetbaar of zeer laag is. Het vervoer van gevaarlijke stoffen over deze wegen leidt dan ook niet tot een belemmering van ontwikkelingen in de Kerkbuurt en dus ook niet aan de Zeilenmakersstraat.

Route vervoer gevaarlijke stoffen (Bron: Bestemmingsplan Kerkbuurt Westzaan 2013, Arcadis 2008)

5.4.3 Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Een deel van de 'wijk' Kerkbuurt ligt binnen de toetsingszone van een hogedruk aardgastransportleiding. Uit onderzoek van Arcadis (Externe veiligheid, mei 2008, Bijlage 6), blijkt dat er geen Plaatsgebonden Risico (PR) 10-6 contour aanwezig is. Uit dit onderzoek blijkt ook dat het Groepsrisico (GR) zeer laag is en niet wijzigt door het nieuwe bestemmingsplan Kerkbuurt Westzaan. De externe veiligheid als gevolg van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg en middels gastransportleidingen vormt dan ook geen belemmering voor de Zeilenmakersstraat.

Transportleidingen (Bron: Bestemmingsplan Kerkbuurt Westzaan 2013, Arcadis 2008)

5.4.4 Veiligheid en bereikbaarheid

Als onderdeel van het integrale haalbaarheidsonderzoek is onder meer het aspect 'bereikbaarheid' onderzocht en getoetst. Meer specifiek ging het om de bereikbaarheid van de nieuwe woningen voor brandweer- en vuilnisauto's. Het aspect bereikbaarheid speelt met name vanwege het gegeven dat de Zeilenmakersstraat een doodlopende weg is met een lengte van circa 130 meter. Middels een vergelijking van de situatie na realisatie van het ontwikkelplan met (het voortzetten van) de huidige situatie is antwoord gegeven op de volgende vragen:

Brandweer;

• 1. Biedt het ontwikkelplan voldoende ruimte voor een goede (snel en veilig) bereikbaarheid voor brandweerauto's?
• 2. Kan een brandweerauto veilig keren op de Zeilenmakersstraat?

Het Bouwbesluit 2012 schrijft voor dat tussen de openbare weg en een toegang van een bouwwerk voor het verblijven van personen een verbindingsweg ligt die geschikt is voor voertuigen van de brandweer en andere hulpverleningsdiensten. Tevens dient een verbindingsweg onder meer te voldoen aan een breedte van tenminste 4,5 meter, een verharding over een breedte van tenminste 3,25 meter en een vrije hoogte boven de kruin van de weg van tenminste 4,2 meter. Daarbij dient bij een bouwwerk voor het verblijven van personen zodanige opstelplaatsen voor brandweervoertuigen te zijn voorzien, dat een doeltreffende verbinding tussen die voertuigen en de bluswatervoorziening kan worden opgelegd.

Tevens schrijven de Handleiding Bluswatervoorziening en bereikbaarheid (NVBR 2003) en het beleid 'Steeds Paraat!' Brandweerdekking in Zaanstad (AVD 2008) voor dat in beginsel een object via twee onafhankelijke routes bereikbaar dient te zijn. Aangezien de Zeilenmakersstraat een rechte weg wordt, die bovendien niet extreem lang is, is het in onderhavige situatie mogelijk om de bestrijdbaarheid van branden af te stemmen op de ruimtelijke kaders van een doodlopende straat. Belangrijke ruimtelijke uitgangspunten zijn in dat geval een wegbreedte van minimaal 4,5 meter, keermogelijkheden aan het einde van de weg (bij voorkeur in de vorm van een keerlus) en een doorgangshoogte van de weg van minimaal 4,2 meter.

Ten aanzien van de bereikbaarheid door de brandweer is er wel sprake van een kanttekening. De brandweer heeft een negatief advies gegeven d.d. met betrekking tot de mogelijkheid van keren. Er is namelijk niet met 100% zekerheid aan te geven of een brandweervoertuig volledig veilig kan keren in de nieuwe situatie. In het verlengde van deze kanttekening wordt echter tevens vastgesteld dat het hier niet gaat om een lange doodlopende straat en er wél wordt voldaan aan de voorwaarde van een goede aanvalsroute en dat de veiligheid verder niet in het geding is.

In dit specifieke geval is dan ook door het college afgeweken van de beleidsmatig gewenste keermogelijkheid in de vorm van een keerlus.De ontwikkeling voorziet in de realisatie van laagbouw, grondgebonden woningen. Met dit als vertrekpunt wordt er van uitgegaan dat bij een mogelijke brand in een woning in beginsel geen (extreem) grote brandweerauto's, zoals ladderauto's, benodigd zullen zijn. Redenerend vanuit de inzet van brandweerauto's van reguliere afmeting wordt dan ook vooropgesteld dat de keermogelijkheid, zoals hierna verbeeld voor de vuilnisophaaldienst, eveneens toepasbaar is voor een brandweerauto.

Vuilnisophaaldienst;

• 1. Houdt het ontwikkelplan voldoende rekening met de afvalinzamelmethode van de gemeente?
• 2. Kan een vuilnisauto veilig keren op de Zeilenmakersstraat?

Het gemeentelijk Afvalstoffenplan 2009-2012 schrijft voor dat er in de openbare ruimte voldoende, goed bereikbare opstelplaatsen voor vuilcontainers moeten zijn. De loopafstand van een woning naar de dichtstbijzijnde opstelplaats is in beginsel maximaal 75 meter. In bijzondere situaties kan, na overleg met de gemeente, hiervan worden afgeweken tot maximaal 120 meter. Vanuit efficiëncyoverwegingen hanteert de gemeente het beginsel van verzamelpunten voor afvalcontainers. Locaties voor deze opstelplaatsen moeten in overleg met de gemeente worden vastgesteld. Vuilnisauto's legen de containers 'zijdelings' waardoor de containers in een enkelvoudige rij aan de straat dienen te worden geplaatst (benodigde ruimte: 2 containers per meter).

In februari 2012 heeft er overleg plaatsgevonden tussen Tegro en de gemeente. In dit overleg is aangegeven dat de gemeente aan het ontwikkelplan tegemoet komt aan het Afvalstoffenplan en goede mogelijkheden biedt voor het aanwijzen van opstelplaatsen. Daarbij wordt in beginsel akkoord gegaan met de voorgestelde keermogelijkheid voor de vuilnisauto.

Keermogelijkheden grotere voertuigen (Bron: HB Adviesbureau, februari 2012)

Het ontwikkelplan van Tegro aan de Zeilenmakersstraat resulteert uiteindelijk in meer ruimte voor een aantal belangrijke zaken.

Ruimtelijk aspect	Huidige situatie	Situatie na ontwikkeling
Tracé Zeilenmakersstraat	Circa 130 meter, met knik	circa 130 meter, zonder knik
Breedte rijbaan	4,00 m	5,60 m
Breedte strook parkeervakken	-	4,90 m
Breedte trottoir	-	1,50 m
Tegelplateau (eind straat)	-	Circa 8,00 x 6,40 m = 51 m2

Vergelijking huidige- en toekomstige situatie

5.5 Geur

Binnen en nabij de Zeilenmakersstraat bevinden zich geen grote geuremitterende bedrijven. Wel zijn er buiten dit gebied veehouderijen aanwezig met een geuremissie. Deze veehouderijen hebben echter een milieuvergunning waarmee de geurhinder is gereguleerd. Daarmee vormen ze geen belemmering voor de geurgevoelige objecten, zoals woningen. De veehouderijen vormen dan ook geen belemmering voor mogelijke ontwikkelingen.

5.6 Luchtkwaliteit

In Europees verband zijn normen vastgelegd voor de maximum concentratie van een aantal stoffen in de buitenlucht. Deze normen zijn voor de Nederlandse situatie sinds 15 november 2007 vastgelegd in de Wet luchtkwaliteit en de Wet milieubeheer. In Nederland dient iedere ruimtelijke ontwikkeling te worden getoetst aan deze luchtwetgeving.

De huidige luchtwetgeving omvat tevens het 'Besluit Niet in Betekenende Mate bijdragen (NIBM)'. Dit betekent dat ruimtelijke bijdragen die 'niet in betekenende mate' leiden tot een verslechtering van de heersende luchtkwaliteit, niet afzonderlijk getoetst hoeven te worden op de grenswaarden. Tenzij een dreigende overschrijding van één of meerdere grenswaarden te verwachten is. Het Ministerie heeft de betekenis van 'in betekenende mate' vastgelegd in een algemene maatregel van bestuur (AMvB). In deze AMvB, te zien als luchtkwaliteitseisen, is vastgelegd dat projecten die leiden tot een toename van (concentratie-)grenswaarden van een stof met meer dan 3%, in betekenende mate bijdragen aan de luchtvervuiling. Onder deze 3% grens is dus sprake van NIBM. Deze 3% grens is in de AMvB voor een aantal veelvoorkomende ruimtelijke functies op voorhand reeds gekwantificeerd. In relatie tot woningbouw is de NIBM-grens gekoppeld aan 1.500 woningen met één ontsluitingsweg.

Een en ander brengt met zich mee dat de herontwikkeling van de Zeilenmakersstraat als een NIBM-ontwikkeling kan worden benaderd. Dit is in lijn met bestemmingsplan Kerkbuurt Westzaan, waarin wordt gesteld dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor nieuwe ontwikkelingen, zoals de beoogde transformatie.

5.7 Bodem

Het bodembeleid in Nederland heeft als doel te voorkomen dat als gevolg van aanwezige bodemverontreiniging onaanvaardbare risico's ontstaan voor de gebruikers van deze bodem. De Wet bodembescherming stelt dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. De gewenste functie bepaalt daarbij als het ware de benodigde bodemkwaliteit.

Over de Zeilenmakersstraat kan in algemene zin worden gesteld dat er vrijwel overal ophooglagen (van verschillende samenstellingen) worden aangetroffen. Op alle percelen zijn verontreinigingen aanwezig in de bodem en is er een (BUS-)saneringstraject van toepassing indien er nieuwbouw gaat plaats vinden.

Op alle percelen heeft in het verleden (vanaf 1998 tot 2005) bodemonderzoek plaatsgevonden. Bodemonderzoek mag normaliter niet ouder zijn dan circa 5 jaar, meestal is daarna nieuw onderzoek benodigd omdat er door het gebruik nieuwe aantasting van de bodem zou kunnen ontstaan.

Op alle percelen is min of meer een gelijksoortige chemische verontreinigingsituatie aangetoond (integraal sterke verontreinigingen met zware metalen en PAK aanwezig in de bodem alsmede puinbijmenging). Omdat deze verontreinigingen immobiel zijn en in principe weinig veranderen hoeft geen volledig nieuw onderzoek uitgevoerd te worden. Een beperkt actualiserend onderzoek volstaat om de chemische kwaliteit voor het gebied in kaart te brengen c.q. te bevestigen. Wel dient de kwaliteit van het grondwater volledig geactualiseerd te worden (omdat dit wel sterk zou kunnen variëren gezien de mobiliteit van grondwater). Gezien de aanwezigheid van puin (potentieel asbestverdacht) dient daarnaast ook nog een asbest-in-grond c.q. -puinonderzoek plaats te vinden.

In eerste instantie wordt met een actualiserend bodemonderzoek geen significant verschil verwacht ten opzichte van de reeds bekende gegevens. De bodemonderzoeken, zoals tot dusver uitgevoerd en gerapporteerd, worden op grond van het bovenstaande als afdoende beoordeeld voor de planologische wijziging van de functie 'Bedrijven' in 'Wonen'. De genoemde vervolgonderzoeken worden uitgevoerd in het kader van de aanvraag om Omgevingsvergunning 'Activiteit Bouwen'.

5.8 Natuur en Flora en Fauna

5.8.1 Algemeen

In Nederland zijn er verschillende wetten die de natuur beschermen. De belangrijkste zijn de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. De Natuurbeschermingswet is specifiek gericht op gebiedsbescherming. De bescherming van soorten is geregeld in de Flora- en faunawet.

5.8.2 Natuur

De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van bijvoorbeeld Natura 2000-gebieden, een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden op het grondgebied van de lidstaten van de Europese Unie. Het Natura 2000-netwerk omvat alle gebieden die in een eerder stadium zijn beschermd op grond van de Vogel- en Habitatrichtlijn.

Daarnaast kent Nederland de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), een Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. Binnen de EHS bestaat onderscheid tussen kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en verbindingszones. De eerdergenoemde Natura 2000-gebieden zijn vrijwel volledig geïntegreerd in de EHS.

Bureau Maerlant heeft, in samenwerking met Aveco de Bondt, een aantal onderzoeken binnen het ontwikkelingsgebied uitgevoerd teneinde meer inzicht te krijgen in de aanwezige ecologische waarden en de eventuele impact van de ontwikkeling op deze waarden. De volgende onderzoeken zijn hiervoor uitgevoerd:

• Een ecologische quickscan van de Tegro-percelen aan de Zeilenmakersstraat Westzaan (mei 2011);
• De Tegro-percelen aan de Zeilenmakersstraat; nader onderzoek vleermuizen (november 2011);
• De Tegro-percelen aan de Zeilenmakersstraat; advies gebruik verlichting t.a.v. vleermuizen (februari 2012).

De Zeilenmakersstraat ligt niet binnen en ligt ook niet aan een Natura 2000-gebied. Ook maakt deze straat geen onderdeel uit van de EHS. Op een afstand van circa 80 meter bevindt zich het Natura 2000-gebied in ontwerp; Polder Westzaan. De voorgenomen herontwikkeling van het terrein brengt ingrepen met zich mee in een reeds bestaande bebouwde omgeving. Gezien de aard en omvang van deze ingrepen (slopen bedrijfsgebouwen, ter plaatse gevolgd door nieuwbouw van woningen) zijn significante effecten op het Natura 2000-gebied op voorhand uitgesloten.

5.8.3 Flora en Fauna

Uit de toetsing aan de Flora- en faunawet blijkt dat bij uitvoering van voornoemde ingreep mogelijk negatieve effecten te verwachten zijn op vleermuizen en vogels. Hierbij geldt dat (alle) vleermuizen in Nederland een beschermde status hebben. Ten aanzien van de overige soortgroepen worden geen negatieve effecten op beschermde soorten verwacht. De Flora- en faunawet vormt in relatie tot deze overige soortgroepen dan ook geen beperking.

Vogels

De ruige overhoekjes binnen het plangebied bieden broedlocaties voor diverse algemeen voorkomende vogels. Wanneer de sloopt- en bouwactiviteiten buiten het broedseizoen plaats vinden wordt de Flora- en faunawet niet overtreden. Voor het broedseizoen wordt standaard de periode 15 maart t/m 15 juli aangehouden.

Vleermuizen

In relatie tot het plangebied aan de Zeilenmakersstraat, ofwel de huidige bedrijfslocaties met (leegstaande) bedrijfspanden, constateert Bureau Maerlant onder meer het volgende:

• Binnen het plangebied zijn geen verblijfplaatsen dan wel paarterritoria c.q. -verblijven van vleermuizen vastgesteld;
• Het plangebied wordt slechts incidenteel en kort door foeragerende vleermuizen bezocht. Het betreft dan de Gewone Dwergvleermuis;
• Vastgesteld is dat het plangebied zelf geen essentieel foerageergebied voor deze vleermuissoort vormt;
• Relaties tot de aanwezige (leegstaande) bedrijfspanden zijn niet aangetoond en derhalve afwezig.

Op grond van deze onderzoeksresultaten concludeert Bureau Maerlant dan ook dat de ingrepen in het plangebied zelf geen effect hebben op vleermuizen en probleemloos doorgang kunnen vinden. In relatie tot de directe omgeving van het plangebied, meer specifiek de Weelsloot, constateert Bureau Maerlant het volgende:

• De Weelsloot is naar alle waarschijnlijkheid een essentieel foerageergebied voor de Gewone Dwergvleermuis. Aangetoond is dat 6 tot 10 vleermuizen tegelijkertijd foerageren boven de Weelsloot;
• Indien sprake is van uitbundige en langdurige verlichting van deze watergang is mogelijk sprake van verstoring van dit foerageergebied en daarmee van deze vleermuissoort.

De Gewone Dwergvleermuis is krachtens de Flora- en faunawet beschermd. Als gevolg hiervan mag het foerageergebied van deze vleermuis niet worden verstoord, in dit geval met name door lichtuitstraling. Bureau Maerlant constateert in haar onderzoeken overigens dat de kans op negatieve beïnvloeding van de Weelsloot bij regulier gebruik van de woningen (terras- en tuinverlichting) redelijkerwijs is uit te sluiten. Bureau Maerlant adviseert dan ook om uitbundige verlichting langs de watergang en het talud, voor de langere duur dan één opeenvolgende nacht, uit te laten sluiten. In algemene zin kan in dit geval worden gesteld dat uitbundige verlichting over een periode van meer dan 24 uur als een niet regulier c.q. niet-normaal voorkomende situatie moet worden gezien.

Desalniettemin heeft een en ander geresulteerd in de noodzaak om het ontwikkelplan voor te leggen aan het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. Dit om een uitspraak te krijgen over een eventueel benodigde ontheffing ex artikel 75 van de Flora- en faunawet. Namens Tegro heeft Kontour Projectmanagement BV invulling gegeven aan deze procedure.

De procedure is gestart als gevolg van de gesignaleerde aanwezigheid van de Gewone Dwergvleermuis (Pipistrellus pipistrellus) boven de Weelsloot, buiten het te ontwikkelen gebied. Vertrekpunt in deze procedure is de aanname dat bij een normale invulling van de woonfunctie (normale toepassing van terrasverlichting in de normale avonduren) er geen negatieve effecten optreden voor deze vleermuis.

Op 2 oktober 2012 bevestigde het Ministerie de aanname dat er geen sprake is van overtreding van de Flora- en faunawet. Daarbij werd tevens bevestigd dat het is toegestaan om het voorgenomen ontwikkelplan zonder ontheffing uit te voeren, mits voldaan wordt aan de door Tegro reeds voorgestelde lichtreducerende maatregelen. Het Ministerie bevestigt daarmee dat het ontwikkelplan van Tegro in beginsel niet leidt tot een belemmerende situatie voor de Gewone Dwergvleermuis. In beginsel, aangezien excessen in de lichtuitstraling zowel tijdens de bouwperiode als bij het toekomstig gebruik van de woningen voorkomen dienen te worden.

Het besluit van het Ministerie inclusief toelichting en voorgestelde mitigerende maatregelen is als Ecologie bij dit wijzigingsplan gevoegd.

5.9 Bedrijven

5.9.1 Algemeen

De ruimtelijke ordening in Nederland is gericht op het creëren van zowel een aangenaam woon- en leefklimaat als een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven. Een goede ruimtelijke ordening voorkomt voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten van bedrijven. Daarnaast biedt het bedrijven voldoende zekerheid om hun activiteiten uit te kunnen voeren . Een en ander brengt met zich mee dat weloverwogen keuzes moeten worden gemaakt als het gaat over vestiginglocaties voor woonlocaties enerzijds en bedrijven anderzijds.

Milieuzonering legt een relatie tussen de milieuaspecten van een bedrijf (in casu met name geluid) en de omgeving. Bij milieuzonering gaat het vooral om de vraag: "Welke afstand is aanvaardbaar tussen (nieuwe) bedrijven en (nieuwe) woningen?". Steeds meer vormen van bedrijvigheid lenen zich overigens prima voor functiemenging. Anders gezegd; bepaalde bedrijven zijn verenigbaar met woningen in hetzelfde plangebied. De (Rijks)overheid hanteert in dit verband als uitgangspunt; "functiemenging waar het kan, functiescheiding waar het moet".

Binnen het vigerende bestemmingsplan Kerkbuurt Westzaan maakt de gemeente onderscheid tussen gemengde gebieden en gebieden met functiemenging. Het begrip 'gemengd gebied' wordt bij milieuzonering gebruikt om de richtafstanden aan te geven tussen een bedrijventerrein of bedrijfslocatie enerzijds en een gebied met een variatie aan functies (zoals wonen, horeca, kleine bedrijvigheid) anderzijds. De te hanteren afstanden zijn in zo'n geval korter dan wanneer de afstanden moeten worden bepaald tussen een bedrijventerrein of bedrijfslocatie en een rustige woonwijk. Het begrip 'gebied met functiemenging' wordt gebruikt om aan te geven welke functies binnen een gemengd gebied onder welke voorwaarden zijn toegestaan.

5.9.2 Gebiedstypering 'Kerkbuurt Westzaan'

In het bestemmingsplan Kerkbuurt Westzaan 2013 is de hele Kerkbuurt aangemerkt als 'gemengd gebied', ofwel een gebied waarbinnen wonen en kleinschalige bedrijvigheid naast elkaar voorkomen. Het bestemmingsplan bevat tevens een bedrijvenlijst waaruit blijkt dat op en nabij de Zeilenmakersstraat zich bedrijven kunnen vestigen, behorend tot categorie A en B. Categorie C bedrijven zijn uitgesloten vanwege de verkeersaantrekkende werking, welke in deze omgeving ongewenst en niet passend is. Op het moment van schrijven gelden de volgende bedrijven c.q. (voorgenomen) bedrijfsactiviteiten en bijbehorende categorieën voor de Zeilenmakersstraat:

Bedrijf(sactiviteit)	Adres	Bedrijfscategorie (SBI-code)
Witte, Muziekhandel	Zeilenmakersstraat 3	B
Bakker, Bedrijfsunits	Kerkbuurt 8A	B
Venema, Metaalbewerking	J.J. Allanstraat 384	Maatbestemming

Bedrijfsactiviteiten en -categorieën

Het metaalbewerkingsbedrijf Venema heeft in het bestemmingsplan een maatbestemming gekregen. Dit betekent dat wanneer metaalbewerking Venema stopt of weggaat, het mogelijk is om een gelijksoortig bedrijf op deze locatie te hebben. Andersoortige bedrijven op deze locatie zullen moeten voldoen aan de algemeen maximaal toelaatbare milieucategorie B van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Dit houdt in dat een dergelijk bedrijf c.q bedrijfsactiviteit geschikt moet zijn voor functiemenging, een en ander zoals aangegeven in het bestemmingsplan.

Op basis van het voorgaande kan gesteld worden dat het ontwikkelplan voor de Zeilenmakersstraat in beginsel verenigbaar is met de aanwezige dan wel reeds geplande bedrijfsactiviteiten. Gezien de aard en omvang van de bedrijfsactiviteiten is specifiek voor metaalbewerkingbedrijf Venema een nader akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit is terug te vinden in de paragraaf over Geluid.

Hoofdstuk 6 Beschrijving planvorm en bestemmingsregeling

6.1 Gekozen planvorm

De planvorm betreft een wijziging van de bestaande bestemming 'Bedrijf' naar 'Wonen'. Het wijzigingsplan is gebaseerd op het vigerende 'moederplan' Kerkbuurt Westzaan (2013). De in dit bestemmingsplan gegeven voorwaarden en uitgangspunten zijn in dit wijzigingsplan opgenomen.

De bestemming 'Wonen' is voor zover mogelijk flexibel opgenomen. Op basis van dit wijzigingsplan dient namelijk een aanvraag om omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen aangevraagd te worden. Alhoewel deze aanvraag in overeenstemming moet zijn met het voorliggende wijzigingsplan, is het mogelijk dat er kleinschalige ondergeschikte afwijkingen zijn in bijvoorbeeld de maatvoeringen van de woningen. Absolute maatvoeringen zijn dan ongewenst.

De planregeling is gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. Tevens gaat dit wijzigingsplan na vaststelling onderdeel uitmaken van het bestemmingsplan 'Kerkbuurt Westzaan (2013)'.

6.2 Bestemmingsregeling

Dit wijzigingsplan gaat, juridisch gezien, alleen om een regeling met betrekking tot dakkappellen met bijbehorende afwijkingsmogelijkheden en een aantal andere definitiebepalingen. De andere onderdelen uit het bestemmingsplan 'Kerkbuurt Westzaan' kunnen immers niet gewijzigd worden.

De wijzigingsbevoegdheid voor het wijzigen van de gronden met de bestemming 'Bedrijf' naar de bestemmingen 'Tuin', 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Wonen' is verwerkt in de verbeelding en de regels. Ook de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Cultuurhistorie' zijn onverkort overgenomen.

In artikel 1 zijn vijf definities opgenomen (plan, wijzigingsplan, bestemmingsplan, overige begrippen en wijze van meten), om dit wijzigingsplan goed te definieren en om daarbij de juridische binding met bestemmingsplan 'Kerkbuurt Westzaan' aan te geven.

Wettelijk zijn voor wijzigingsplannen anti-dubbeltelbepaling en overgangsregels voorgeschreven. Deze zijn opgenomen in de artikelen 8 en 9. Verder heeft dit plan een eigen slotregel: artikel 10.

In beginsel zijn de regels van bestemmingsplan 'Kerkbuurt Westzaan', vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Zaanstad op 14 maart 2013, tevens van toepassing op voorliggend wijzigingsplan. Voor een toetsing aan de regels dient het bestemmingsplan dan ook te worden geraadpleegd. De regels van het vigerende bestemmingsplan 'Kerkbuurt Westzaan' zijn als Bijlage Regels vigerend bestemmingsplan 'Kerkbuurt Westzaan' bij de regels van het wijzigingsplan opgenomen.

Een uitzondering, dan wel extra toevoeging, op de regels van het bestemmingsplan ten behoeve van dit wijzigingsplan zijn te vinden in Artikel 4 van de regels bij dit wijzigingsplan. Dit artikel biedt extra en/of afwijkende mogelijkheden bij de bestemming 'Wonen'. De gewijzigde onderdelen zijn daarbij cursief weergegeven. Deze extra's/afwijkingen zijn tot stand gekomen in nauw overleg met de ontwikkelaar van het gebied.

6.3 Procedure wijzigingsplan

In artikel 23 van het bestemmingsplan 'Kerkbuurt Westzaan' is de mogelijkheid tot het maken van een wijzigingsplan opgenomen. Dit artikel geeft de randvoorwaarden en uitgangspunten op basis waarvan voorliggend wijzigingsplan tot stand is gekomen.

Bij de besluitvorming in het kader van de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid geldt de volgende procedure:

• 1. Het ontwerp(wijzigings)besluit wordt met bijbehorende stukken voor een termijn van 6 weken ter inzage gelegd;
• 2. De terinzagelegging wordt vooraf bekend gemaakt in één of meer dag-, nieuws,- of huis-aan-huisbladen of op een andere geschikte wijze;
• 3. In de bekendmaking wordt vermeld dat gedurende de termijn van terinzagelegging belanghebbenden schriftelijk hun zienswijze kenbaar kunnen maken over het ontwerpbesluit.

De Wro bepaalt verder dat op de voorbereiding van een wijziging afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing is met dien verstande dat de kennisgeving bedoeld in artikel 3:12 van die wet tevens langs elektronische weg geschiedt, dat het ontwerpbesluit met de hierbij horende stukken tevens langs elektronische weg beschikbaar wordt gesteld, dat burgemeester en wethouders binnen acht weken na afloop van de termijn van terinzagelegging omtrent de wijziging besluiten en dat de kennisgeving van het besluit tot vaststelling van de wijziging tevens langs elektronische weg geschiedt.

Een afzonderlijk vooroverleg (artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro)) met rijk, provincie, waterschap e.a. is gelet op de in het 'moederplan' vastgestelde procedure niet noodzakelijk. Tevens betreft het een ontwikkeling van een dermate beperkte omvang dat vooroverleg ook omwille daarvan niet nodig geacht wordt.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

De herontwikkeling van de Zeilenmakersstraat wordt gerealiseerd vanuit een particuliere exploitatie. Private partijen zijn verantwoordelijk voor de uitvoering en dragen in beginsel het risico van planontwikkeling.

Ter waarborging van de uitvoerbaarheid van de transformatie van de Zeilenmakersstraat hebben de gemeente Zaanstad en Tegro op 9 juli 2013 een anterieure overeenkomst met elkaar afgesloten.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwikkelplan voor de Zeilenmakersstraat is volledig meegenomen in de procedure tot vaststelling van het bestemmingsplan Kerkbuurt Westzaan. Op grond van meerdere passages uit zowel het bestemmingsplan uit 2001 als het huidige vastgestelde plan uit 2013, blijkt dat de gemeente al langere tijd de wens heeft dat de bedrijfsgebouwen aan de Zeilenmakersstraat worden herontwikkeld.

Op 6 september 2012 was er een openbare informatieavond in Westzaan, georganiseerd door de gemeente in het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan Kerkbuurt Westzaan. Op deze avond was ook Tegro vertegenwoordigd om nader toelichting te geven op het ontwikkelplan voor de Zeilenmakersstraat. Zowel Tegro als de gemeente hebben op deze avond ervaren dat het ontwikkelplan op positieve wijze leeft onder (nagenoeg) alle omwonenden van de Zeilenmakersstraat.

Nu een wijzigingsplan zijn eigen procedure kent is het plan specifiek voor het wijzigingsplan Zeilenmakersstraat - fase 1 voor belanghebbenden ter inzage gelegd. De terinzagelegging was van 03-10-2013 tot en met 13-11-2013. Tijdens deze periode is er 1 zienswijze ingediend. In de Reactienota zienswijze Bijlage 1 is ingegaan op de zienswijze.