Poelenburg

5.2 Ontwikkelingen met betrekking tot de stedenbouwkundige structuur

5.2.1 Darwinpark

5.2.1.1 Kinderboerderij

Binnen het Darwinpark is de kinderboerderij gelegen. Ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan is duidelijk geworden dat er de wens is om een aantal bestaande opstallen bij de kinderboerderij te slopen en hiervoor in de plaats een (nieuwe) werkschuur te bouwen. De gemeente Zaanstad heeft positief geadviseerd op deze bouwplannen. De ontwikkeling wordt dan ook alvast positief bestemd in het bestemmingsplan. De werkschuur en daarmee de kinderboerderij krijgen de bestemming Cultuur en ontspanning.

5.2.1.2 Waterbekken Twiskeweg en Natuur, Milieu- en Educatie centrum

Het Darwinpark is recent vernieuwd. Investeringen in het verbeteren van het netwerk van verbindingen heeft ertoe geleid dat het park weer als verblijfspark is gaan functioneren. De laatste grote ingrepen concentreren zich rond de plek waar de Twiskeweg het Darwinpark doorsnijdt.

Door recente en mogelijk toekomstige nieuwbouwplannen in Poelenburg en de aangrenzende Kleurenbuurt neemt het verhard oppervlak toe. Ter compensatie kan een deel van de watercompensatie die hiervoor nodig is in het Darwinpark worden gerealiseerd. Dezelfde zone is tevens aangewezen als zoeklocatie voor het Natuur, Milieu- en Educatie centrum. Het huidige onderkomen aan de Thijssestraat 1 is in slechte staat. Bovendien bestaat de wens om meer zichtbaar te zijn in de wijk, bijvoorbeeld langs de Twiskeweg, te midden van de kinderboerderij, schooltuinen en de sport- en recreatiezone. De huidige locatie wordt dan teruggegeven aan het park.

Mogelijkheid voor verplaatsing van het Natuur, Milieu- en Educatie centrum naar de potentiële reserveringszone voor de waterberging.

Ontwikkelingen om te komen tot de aanleg van een waterbekken voor de watercompensatie en de verplaatsing van het Natuur, Milieu- en Educatie centrum zijn voortvarend gestart maar nog onvoldoende uitgewerkt. Er kan dan ook op dit moment nog niets worden opgenomen op de verbeelding en in de regels van het bestemmingsplan.

5.2.2 Vennenbuurt

In en om de Vennenbuurt zijn in de afgelopen jaren, maar zeker ook in de verdere toekomst vele ruimtelijke ontwikkelingen te verwachten. Enkele voorbeelden zijn het bouwen van het Pascal college, plan Kronenburg, verdichtinglocaties zoals De Gouw, Middelven, Schaarsvenlocatie, Zuidervaart etc. Om samenhang tussen de verschillende ontwikkelingen te waarborgen is het belangrijk sturing te geven aan de te verwachten ontwikkelingen.

In de (oude) structuurschets "Dansen op het Veen" en de "Visie Zaandam Zuidoost" is ingezet op het credo; de stad stadser en de dorpen dorps. Het voorstel is om de parkzone, zoals de Vennenbuurt wordt genoemd in de visie Zaandam Zuidoost, een zekere verstedelijking te laten ondergaan. Echter, in de structuurvisie "Zichtbaar Zaans" is de verstedelijkingopgave enigszins afgezwakt. Bij een transformatie wordt ingezet op het verbinden van de wijkcentra door middel van voorzieningen, verkeer-, groen- en waterstructuren. Bovendien is een grotere differentiatie aan dichtheden en woontypologieën gewenst. Gedacht wordt aan verdichting en gestapelde bouw in de nabijheid van de winkelcentra. Aansluitend op de structuurvisie Zichtbaar Zaans is het mogelijk om de Vennenbuurt te transformeren waarbij de verdichtingopgaven op een lager pitje is komen te staan.

Er zijn diverse functies aanwezig. Zo zijn er onderwijsvoorzieningen, kleinschalige bedrijvigheid en maatschappelijke voorzieningen aanwezig. De functies clusteren in combinatie met het vergroten van de woningdifferentiatie geeft gehoor aan het beleid voor de aankomende jaren. Op deze plek komt daarbij dat het mogelijk is om de ruimtelijke kwaliteit te verhogen door middel van het aanbrengen van structuur in de overgang van de bebouwing naar de openbare ruimte.

De overgang van de bebouwing en de semiopenbare ruimte aan de Weer hebben een slecht gedefinieerde grens. De rooilijn verspringt op diverse plekken. De opgave is om hier een strakke rooilijn van te maken. Een duidelijk bebouwde rand geeft de Weer een helder karakter. Er wordt dan een transformatie in gang gezet van buurtstraat naar statige laan. Als begrenzing van het Darwinpark is dat een gewenste transformatie. De voorgevelrooilijn van de Vennenbuurt aan de oostzijde moet zo veel mogelijk naar het Darwinpark worden verplaatst.

Links; de huidige situatie Rechts; de gewenste situatie

De bouwhoogte kan aan de zijde van het Darwinpark vrijwel over de gehele lengte 3 bouwlagen worden. Uitzondering zijn enkele accenten in de vorm van een vierde laag om de hoeken te accentueren, hogere accenten (Erasmushuis/plan Kronenburg en nieuwbouw bij de Zuidervaart) maar ook de meer bescheiden hoogte (twee bouwlagen) van de historische bebouwing aan de Zuiderven. Variatie in hoogte is wenselijk. Hierdoor zijn de verschillende 'velden' van de Vennenbuurt goed te onderscheiden. Tevens kan, door aan ieder veld zijn eigen karakter, architectuur en opgave mee te geven, meer variatie worden gerealiseerd.

In geval van toekomstige woningbouw in de zuidpunt van de Vennenbuurt moet in samenhang met de bebouwing langs de Zuidervaart/Thorbeckeweg ontwikkeld worden. Daarbij is het ook het eindstuk van de Vennenbuurt en heeft het daarmee een duidelijke relatie met het Darwinpark en de Gouw. Beëindiging met een hoogteaccent en bijzondere architectuur behoren tot de mogelijkheden.

 

Voorbeeld van een hoogteaccent op de hoek en een voorbeeld van de vooraanzichten.

De velden of bouwblokken hebben een gezicht naar alle zijden. De entrees van de bebouwing moeten dan ook geplaatst worden aan de straat waar het gebouw parallel aan staat. Meerdere ontsluitingen hebben de voorkeur boven centrale ingangen voor de appartementen. Parkeren moet hoofdzakelijk binnen de velden worden opgelost.

De voorgevelrooilijn van de Vennenbuurt aan de westzijde (zijde Dominee M.L. Kingweg) moet worden behouden met maximaal drie bouwlagen (2 lagen met kap of 3 lagen plat). De Gouw en het Darwinpark moeten door middel van de vennen (Schaarsven, Noorderven, Schapenven e.d.) met elkaar verbonden blijven. De profielen van de vennen moeten om die reden niet te smal worden. Dit zorgt er dan tevens voor dat, ondanks de relatief forse bebouwing die mogelijk is aan de Weer, wel een zekere transparantie behouden blijft naar de Gouw toe. Waar mogelijk kan water de verbinding tussen de groene delen versterken.

Het hierboven beschreven toekomstbeeld gaat verder dan de bestemmingsplanperiode. Hieronder wordt per locatie aangegeven op welke wijze met de ingezette transformatie in dit plan wordt omgegaan.

Locaties voor de uitwerking van de stedenbouwkundige structuur in de Vennenbuurt

5.2.2.1 Plan Kronenburg

Op de bovenstaande verbeelding is onder nummer 1 de locatie van het Plan Kronenburg te zien. Voor een verdere uitwerking van deze locatie, inclusief de stedenbouwkundige structuur, wordt verwezen naar paragraaf 5.3.1.1.

5.2.2.2 Basisschool de Gouw

Onder nummer 2 is de locatie van basisschool De Gouw te vinden. De locatie bevindt zich langs De Weer tussen de Noorderven en de Schapenven. Op het terrein is de openbare basisschool De Gouw, een kinderdagverblijf en een gymzaal gevestigd. De woningen rondom zijn eind jaren '90 in de plaats gekomen van een gebied dat gemêleerder was dan nu. Scholen en kleine bedrijfjes wisselen elkaar af.

Het is denkbaar dat ook het terrein van de basisschool De Gouw in de toekomst zal transformeren. Twee scenario's - verregaande uitbreiding of sloop/nieuwbouw - zijn daarbij denkbaar. Dat de voorziening behouden blijft op de locatie en zelfs wordt uitgebreid behoord tot de mogelijkheden. Bij uitbreiding van de bestaande school blijft de drager en de uitloper als zodanig herkenbaar. Ook het 'optoppen' met een extra bouwlaag is mogelijk. Bij sloop/nieuwbouw kan worden ingezet op het creëren van duidelijke rooilijnen naar het openbaar gebied, met name op de hoek Noorderven en De Weer. In aansluiting op de omgeving zijn rijwoningen en twee-onder-één-kappers in 3 bouwlagen denkbaar.

Ten tijde van het opstellen van het voorliggende bestemmingsplan zijn de ontwikkelingen onvoldoende rijp voor opname in het bestemmingsplan. Dit betekent dat een grootschalige uitbreiding van de bestaande onderwijsfunctie of transformatie naar een woningbouwlocatie alleen via een separate ruimtelijke procedure kan worden gerealiseerd. Bovenstaande stand van zaken heeft tot gevolg dat in het bestemmingsplan wordt terug gevallen op de vigerende maatschappelijke bestemming en dat de bestaande situatie wordt voortgezet. De enige wijziging waar in het bestemmingsplan voor is gekozen, is het vergroten van het bebouwingspercentage binnen het bouwvlak. Dit zorgt ervoor dat niet voor iedere (kleinere) uitbreiding van de locatie een separate procedure moet worden gevolgd.

5.2.2.3 Smitsven/Blooksven

Het binnenstedelijke bedrijventerrein Smitsven/Blooksven (locatie 3) binnen het plangebied bestaat uit een aantal, nog functionerende, bedrijven. Tevens kent het terrein een aantal (bovengelegen)woningen. In het kader van het bestemmingsplan is gekeken naar de mogelijkheid voor een gemengde bestemming op het bedrijventerrein, aangezien dit beter in overeenstemming is met de huidige stand van zaken.

Het bedrijventerrein kent een grote diversiteit aan bedrijven zoals een timmerwerkfabriek, een sportschool, een telecommunicatiebedrijf, een aannemersbedrijf etc. Praktisch alle bedrijven beschikken tevens over aanpandige bovenwoningen. Oorspronkelijk zijn deze woningen bedoeld als bedrijfswoningen. Er is echter een wens om de mogelijkheid te bekijken om van deze bedrijfswoningen 'reguliere' woningen te maken. Een gemengde bestemming leent zich dan goed voor de diversiteit van dit stukje plangebied.

De gemeente Zaanstad heeft onderzocht welke woningen eventueel geschikt zouden zijn als 'reguliere' bovenwoning. In eerste instantie is hiervoor rekening gehouden met de LPG tank van tankstation TinQ (voorheen Demarol).De uitkomst hiervan is dat (nieuwe) woningen binnen 45 meter vanaf het vulpunt van de LPG tank van TinQ niet zijn toegestaan. De plaatsgebonden risicocontour is op onderstaande verbeelding weergegeven. Hierop is dus te zien dat (nieuwe) reguliere woningen niet zijn toegestaan aan De Weer 27, 28, 29 en 30 en aan de Smitsven 26, 24 en 22.

De cirkel geeft de plaatsgebonden risicocontour aan.

Op 26 oktober 2012 is er echter een omgevingsvergunning verleend aan het tankstation TinQ voor een onbemand tankstation. Wettelijk is een LPG tank niet toegestaan bij een onbemand tankstation. Ingevolge de verleende vergunning mag er vanaf 1 juni 2013 geen LPG meer verkocht worden bij het tankstation. Vervolgens dient uiterlijk vier maanden na 1 juni 2013 de ondergrondse LPG tank te worden verwijderd, inclusief alle (ondergrondse) toebehoren. Wanneer de LPG tank is verwijderd is er ook geen sprak meer van een veiligheidszone. (Boven)woningen zijn dan ook toegestaan waar ze in eerste instantie uitgesloten waren.

5.2.2.4 Middelvenlocatie: Herontwikkeling Ds. M.L. Kingweg 209

Op het terrein tussen de Middelven, De Weer, de Dobbeven en de Ds. M.L. Kingweg (locatie 4) liggen een kerk en een school voor het basisonderwijs. Eind jaren '90 van de vorige eeuw is een start gemaakt met de herstructurering van de locatie. Op het zuidelijk deel zijn zowel aan de Gouwzijde als aan de zijde van het Darwinpark appartementencomplexen verrezen. Deze hebben 6 bouwlagen en 2 bouwlagen.

Op het perceel aan de Ds. Martin Luther Kingweg 209 is op dit moment de Onze Lieve Vrouwe kerk gevestigd, welke in 1965 is opengesteld. Door een terugloop van kerkgangers is de kerk recentelijk aan de eredienst onttrokken en heeft het Bisdom Haarlem-Amsterdam besloten deze kerk te gaan afstoten. Voor de financiële continuïteit en zelfredzaamheid van de Rooms Katholieke Kerk is het van belang om de kerken die zijn gesloten, en waarvan de locaties zich lenen voor een logische herontwikkeling te verkopen aan geïnteresseerde projectontwikkelaars met als doel om de kerk te slopen en nieuwbouw te plegen.

Voor de verkoop van de hier betreffende locatie is een samenwerkingsovereenkomst aangegaan met Pagus Vastgoed. Vanuit deze overeenkomst zijn de partijen gezamenlijk een traject ingeslagen om de mogelijkheden te bekijken om de locatie te herbestemmen. Het Bisdom en Pagus Vastgoed hebben gekozen om in te zetten op een transformatie van de locatie naar woningbouw. Hiervoor is gekozen vanuit zowel beleidsmatig als stedenbouwkundig perspectief.

Helaas is dit samenwerkingsverband in 2012 beëindigd, omdat de verdienopgave die het Bisdom als opdracht had gesteld niet haalbaar bleek. De herontwikkeling ligt nu stil. De bestemming blijft dan ook Maatschappelijk.

5.2.2.5 Schaarsvenlocatie

Een jaar of tien geleden is perceelsgewijs een voorzichtige start gemaakt met de herstructurering van het gebied tussen de Schaarsven en de Pauwenven (locatie 5). Basisschool de Tamarinde kreeg een nieuw onderkomen. In deze periode zijn ook de woningen aan de Schaarsven toegevoegd. Inmiddels is in 2011 een vergunning verleend voor uitbreiding van de school. Zowel woningen, scholen, gymzalen, religieuze gebouwen e.a. komen voor in een gebied dat ruim van opzet is en groen van karakter.

Het is niet ondenkbaar dat de herstructurering zich de komende tijd verder doorzet. Evenals bij de locatie basisschool De Gouw zijn twee scenario's denkbaar. Bij het eerste scenario blijven de voorzieningen behouden op de locatie en worden ze zelfs uitgebreid. Bij het tweede scenario wordt op verregaande uitbreiding of sloop/nieuwbouw ingezet. Hierbij is het uitgangspunt dat duidelijke rooilijnen naar het openbaar gebied zodat het groene karakter van het gebied herkenbaar blijft. Transformatie naar een woongebied lijkt het meest voor de hand te liggen.

Ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan zijn de ontwikkelingen onvoldoende rijp voor directe opname in het bestemmingsplan. Dit betekent dat uitbreiding van de bestaande functie of transformatie naar een woningbouwlocatie alleen via een separate ruimtelijke procedure kan worden gerealiseerd. Voorgaande heeft tot gevolg dat in dit bestemmingsplan wordt teruggevallen op de vigerende bestemmingen en dat de bestaande situatie wordt voortgezet met als enige wijziging een verruiming van het bebouwingspercentage binnen het bouwvlak. Dit om te voorkomen dat voor iedere (kleinere) uitbreiding een uitgebreide procedure om een omgevingsvergunning moet worden doorlopen.

5.2.2.6 Schoollocatie Zuidervaart

Voor de ontwikkelingen en tevens stedenbouwkundige structuur van locatie 6 wordt verwezen naar paragraaf 5.3.2.1.

5.2.3 Nieuw Poelenburg

5.2.3.1 Straat Poelenburg

De gemeente is in 2011 gestart met het vervangen van het riool in Poelenburg. Het bestaande gemengde riool is op veel plekken aan onderhoud toe en wordt vervangen door een gescheiden rioolsysteem. In de huidige riolering wordt al het regen- en rioolwater door één buis naar de rioolwaterzuivering afgevoerd. Daar wordt het rioolwater schoongemaakt. Het regenwater is schoon en hoeft niet gereinigd te worden. Het is dus ook niet nodig dat dit met het vuilwater naar de zuivering wordt afgevoerd. Daarom wordt gewerkt met een systeem met twee buizen. De vervanging van de riolering duurt ongeveer 3,5 jaar. De werkzaamheden worden dan ook in drie fasen verdeeld;

Fase 1: Zuidervaart t/m Wachterstraat (verwachting); start juli 2011, eind april 2012;

Fase 2: Wachterstraat t/m E. Heimansstraat (verwachting); start oktober 2011, eind februari 2013;

Fase 3: E. Heimansstraat tot Twiskeweg (verwachting); start oktober 2011, eind februari 2013.

Aansluitend op de rioolwerkzaamheden wordt de openbare ruimte in Poelenburg opnieuw ingericht. De straat Poelenburg moet een groene laan worden. De rijweg is 7 meter breed en heeft aan de westkant een tweerichtingen fietspad. Tevens komt er een slinger in de weg. Door middel van het aanbrengen van de slinger in de weg zullen mensen automatisch langzamer gaan rijden. Daarnaast komen de bomen in het middendeel direct aan de woningen te liggen en ontstaat een parkstrip direct aansluitend op de wijk.

De garageboxen aan de oostzijde van de straat Poelenburg zijn hoofdzakelijk in eigendom van Parteon en Rochdale. De lopende huurcontracten dienen dan ook tijdig door de eigenaar te worden opgezegd.

Het volkstuincomplex zelf wordt niet aangetast.

5.2.3.2 ZVH

ZVH heeft de zogenaamde 'E-flat' gelegen aan de straat Poelenburg en tussen de Jaspersstraat en de Lobeliusstraat. Ten tijde van het schrijven van het ontwerpbestemmingsplan heeft het managementteam van ZVH ingestemd met sloop/nieuwbouw van de flats. Dit houdt in dat min of meer op de huidige plek van de flats weer 3 gebouwblokken komen. Deze flats zullen bestaan uit 4 of 5 bouwlagen en dan waarschijnlijk 66 tot 84 woningen bevatten. Op de plek van de huidige garages zijn dan grondgebonden woningen voorzien (maximaal 10).

Nu nog niet exact duidelijk is hoe de nieuwe ontwikkeling eruit gaat zien, bijvoorbeeld 8 grondgebonden woning in plaats van 10 en hoe om te gaan met de bouwlagen, wordt deze opgenomen door middel van een wijzigingsbevoegdheid. Deze wijzigingsbevoegdheid maakt de transformatie van de locatie mogelijk aan de hand van een aantal belangrijke uitgangspunten. Deze uitgangspunten betekenen over het algemeen een maximale normering. Zo mogen er in ieder geval niet meer dan 5 bouwlagen worden gebouwd bij de flatgebouwen en mogen er niet meer dan 10 grondgebonden woningen worden gebouwd tussen de flatgebouwen.

5.2.4 De Groene Driehoek

De oostzijde van het plangebied, de Groene Driehoek is, in het Uitvoeringsprogramma Nieuw Poelenburg 2009-2018 een belangrijke ontwikkellocatie. Deze ontwikkeling zal niet op korte termijn plaatsvinden. Desondanks worden hier de uitgangspunten voor de Groene Driehoek beschreven.

Het is de bedoeling dat de Groene Driehoek wordt ontwikkeld tot een woongebied. In hoofdlijnen zijn er vier delen in de Groene Driehoek te onderscheiden. De overgangen van de gebieden worden gemarkeerd door een waterpartij die het water dichter naar de wijk brengt. Het aantal woningen wordt bepaald door de mogelijkheid om het bijbehorende parkeerprogramma te realiseren. In de plannen is geen rekening gehouden met ondergronds parkeren, maar met parkeren op straat of in de blokken.

Het noordelijk deel, ten noorden van de moskee, blijft groen. De nadruk ligt hier op natuur en recreatie met een speeltuin voor jongeren.

In het deel tussen de moskee en de kanovereniging ligt de nadruk op grondgebonden woningen. Het stratenpatroon uit Poelenburg wordt doorgezet en de kade aan de Watering wordt openbaar. Aan de straat Poelenburg komen woningen met hun voorkant aan de straat en vormen een straatwand. Langs de oevers van de Watering bestaat de mogelijkheid drie clusters met vrijstaande of twee-onder-één-kap woningen te realiseren. Deze zijn dusdanig gepositioneerd dat het zicht op de Watering vanuit de oost-west lopende woonstraten niet wordt geblokkeerd.

Het derde deel rond het Weerpad krijgt een Zaans karakter; compact met smalle straten en parkeren in de blokken. De blokken zijn gesloten met dichte hoeken. De woningen staan direct langs het trottoir. Zij- en achtertuinen worden afgescheiden van de straat door gebouwde elementen. De diversiteit in kapvorm en -richting varieert binnen het bouwblok. Met name aan het Weerpad wordt gestreefd naar een beeld dat aansluit bij het lint van Oostzaan: individuele woningen met twee bouwlagen en een kap. Aan het water en aan de straat Poelenburg is ruimte voor hogere bebouwing tot maximaal 6 bouwlagen. In dit deelgebied wordt gestreefd naar een mix van wonen en werken, passend bij het lint. De nabijheid van het winkelcentrum maakt een meer gemengde bestemming mogelijk.

De jachthaven en de kanovereniging moeten worden ingepast in de nieuwbouwplannen. De historische bebouwing en de relatie met het water zijn belangrijke elementen voor het karakter van de buurt. Op termijn zou de locatie ontwikkeld kunnen worden naar een gemengd woon- en werkgebied waarbij de voorkeur uit gaat naar behoud van een aantal schuren. Bij herbouw vormt de schuurarchitectuur de basis voor de woningen en bedrijfsruimtes. Concrete plannen hiervoor zijn er echter nog niet.

Een element dat veel invloed heeft gehad op de schikking van de gebouwen op deze locatie is de hoofdgasleiding die door het gebied loopt. Aan de noordzijde staat het gasverdeelstation. Ten tijde van het Masterplan is rekening gehouden met een afstand van 15 meter rondom. Deze ruimte wordt groen ingericht en hier is parkeerruimte voor de bedrijven gelegen. Nieuwere richtlijnen kunnen ervoor zorgen dat wanneer de locatie tot ontwikkeling wordt gebracht, strengere regelgeving van toepassing is. Op dit moment geeft de Gasunie aan dat de minimale afstand van bebouwing tot het gasontvangstation 25 meter moet zijn. Langs de gaslijn moet afstand worden gehouden aan weerszijden van de leiding. Om de profielen smal te houden is bedacht om de werkgebouwen naast de gasleiding te situeren.

Het vierde deelgebied wordt gevormd door de volkstuinen. Om het Zaanse deel rondom het Weerpad mogelijk te maken zal een deel van het volkstuincomplex verdwijnen. Er zijn plannen om op dit vierde deelgebied een compacter ingericht volkstuinpark te realiseren. Dit zal echter nader moeten worden bestudeerd wanneer de planvorming weer wordt opgepakt.

De verwachting dat de Groene Driehoek binnen de planperiode tot ontwikkeling komt is zoals gezegd niet groot. De feitelijke situatie wordt dan ook bestemd. Mocht er in de toekomst toch weer interesse ontstaan voor ontwikkelingen dan staat de gemeente hier in principe positief tegenover. De ontwikkeling hoeft niet in één keer te worden opgepakt, maar kan ook in (kleinere) delen worden gerealiseerd, passend bij de mogelijkheden van de tijd. Bepaalde delen zoals de bebouwing langs het Weerpad lenen zich bij uitstek voor een kavelgewijze ontwikkeling. Voor wat betreft de kaders en uitgangspunten van een potentiële toekomstige ontwikkeling dient te worden uitgegaan van de uitgangspunten genoemd in het Uitvoeringsprogramma Nieuw Poelenburg 2009-2015.