| Plan: | Landelijk gebied Westzaan |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0479.STED3761BP-0301 |
De burgerwoningen aan de Middel maken deel uit van het plangebied. Verder is de begrenzing van het plan zo gekozen dat in principe alleen de agrarische bedrijven er in vallen. De burgerwoningen van Westzaan ten zuiden van de Middel zijn dus geen onderdeel van dit bestemmingsplan, maar vallen in het bestemmingsplan Lint Westzaan.
De meeste van de woningen aan de Middel zijn in de jaren ‘20 en ’30 van de vorige eeuw gebouwd als vrijstaand huis. Ook zijn er rijtjeswoningen uit die periode. Oudere huizen zijn meestal boerderijen die in de naoorlogse periode al aan het agrarische gebruik zijn onttrokken. Op het terrein van voormalige eier- en kuikenhandel Rensen zijn in de lijn met de bestaande bebouwing van de Middel, de afgelopen jaren 4 woningen gebouwd ter vervanging van de bedrijfsbebouwing en een bestaande woning.Verder zijn de laatste jaren verspreid in het plangebied enkele voormalige agrarische bedrijfswoningen als burgerwoning in gebruik genomen of, ter vervanging van het agrarisch bedrijf, als burgerwoning gebouwd.
Het buitengebied en de linten worden als een plezierig woongebied ervaren. De woningen worden extra gewaardeerd vanwege de ruime erven en vanwege het veelal vrije (uit)zicht. Een deel van de woningen vertegenwoordigt een cultuurhistorische waarde, omdat het om historische bebouwing gaat.
Voor de burgerwoningen geldt in dit bestemmingsplan het algemene beleid van Zaanstad voor alle burgerwoningen in de gemeente. Daarnaast zijn er enkele aanvullingen die te maken hebben met het karakter van het buitengebied, zoals de mogelijkheid om stolpen inwendig te splitsen in twee woningen.
Woonvisie Zaans Mozaïek
De woonvisie is gericht op het benutten en versterken van verscheidenheid in mensen en woonmilieus. Dat is een verschuiving ten opzichte van het verleden, toen het woonbeleid sterk gericht was op kwantiteit: hoge productie om het woningtekort te verminderen. Het primair sturen op kwantiteit is echter geen afdoende antwoord meer op de uitdaging van Zaanstad om een vitale stad in de metropoolregio Amsterdam te worden. In Zaans Mozaïek zijn de volgende vier beleidsopgaven geformuleerd:
1. sterker sturen op kwaliteit en gedifferentieerde woonmilieus;
2. tegengaan van verval en benutten van kansen in de wijken;
3. een verdere uitrol van het ingezette beleid van wonen, welzijn en zorg
4. Duurzaamheid
Maatvoering woningen
De gemeente zal voor de omvang (bouwmaten) van de bebouwing aansluiten bij de bestaande situatie. Dit betekent dat de woning opgericht dient binnen het bouwvlak en dat er goot- en bouw/nokhoogtes zullen worden gehanteerd. In specifieke gevallen kan ook de dakhelling zijn aangegeven. Hierbij worden de mogelijkheden die de nota Woonbebouwing biedt, gefaciliteerd.
Nota Woonbebouwing Zaanstad 2012
Op 1 juni 2012 is de Nota Woonbebouwing Zaanstad 2012 (hierna: nota) door het college vastgesteld. Deze nota is bedoeld om een verantwoorde, eenduidige afweging te kunnen maken over uitbreiding van een woning, bedrijfswoning en agrarische woning (hierna: woningen) en hierbij horende bouwwerken zoals aanbouwen e.d. In de nota zijn standaardregels opgenomen voor uitbreidingen en bijbehorende bouwwerken bij woningen. Er is gezocht naar een evenwichtige balans tussen deregulering in de zin van meer bouwmogelijkheden enerzijds en het sturen op ruimtelijke kwaliteit anderzijds. Daarnaast is zoveel mogelijk aangesloten bij de regels voor het vergunningvrij bouwen om tegenstrijdige voorschriften te voorkomen en eenduidigheid in het begrippenkader te scheppen.
De nota heeft betrekking op:
De nota is van toepassing op het gehele gemeentelijke grondgebied. De nota is niet van toepassing op woonschepen, woonwagens, recreatiewoningen, appartementencomplexen, monumenten en beschermde stads- en dorpsgezichten. Er is ten slotte bijzondere aandacht in de nota voor panden met een 'bijzonder bouwvolume en architectuur'. Dit zijn panden met een bijzonder bouwvolume (rond, trapezium, etc.) en bijzondere bouwtypologieën zoals benoemd in de welstandsnota. Voorbeelden hiervan zijn de typologieën 'Rijke Zaanse Huizen', 'Eenvoudige Zaanse Huizen', 'Stolpen', 'Kapbergen', 'Historische fabrieken' en 'Molens'.
De nota dient als basis voor de actualisatie van bestemmingsplannen en de welstandsnota. Voor zover mogelijk zijn de objectief meetbare zaken van de nota in het bestemmingsplan verwerkt. Het gaat daarbij om het vergroten hoofdgebouw (achterwaarts), dakkapellen, erkers, bijbehorende bouwwerken, dakterrassen en erfafscheidingen. Deze zijn grotendeels bij recht als bouwmogelijkheid opgenomen. Hiermee is voor een kleiner aantal gevallen van een (kleinschalige) uitbreiding bij wonen een aparte planologische procedure noodzakelijk. Een aantal onderdelen uit de nota zijn vergunningsvrij. Het betreft o.a. de bouwwerken ten behoeve van een zwembad, whirlpool, jacuzzi, vijver, keermuur, sport- en speeltoestellen en dergelijke.
Overigens is het onder sommige omstandigheden mogelijk van de in het bestemmingsplan gestelde regels af te wijken. In de meeste situaties gaat het om gevallen waarbij sprake is van een trendsetter of een medische indicatie. Onder een trendsetter van een dakkapel of dakopbouw wordt verstaan een als zodanig door de Welstandscommissie aangewezen plan in hetzelfde bouwblok of een bij gelijke architectuur in de nabije omgeving vergund bouwwerk dat al is gerealiseerd, maar dat afwijkt van de mogelijkheden in het bestemmingsplan. Ook bij andere bouwwerken kan er sprake van zijn dat burgemeester en wethouders afwijken van het bestemmingsplan. Bij een procedure tot afwijken zal in ieder geval getoetst worden of er geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van:
Het beleid van de gemeente Zaanstad is erop gericht het onderscheidende en unieke karakter van buurten en landschap te behouden en uit te buiten. Het stedenbouwkundige ensemble en het bebouwingsbeeld spelen hierin een belangrijke rol. Het bebouwingsbeeld wordt bepaald door de in het algemeen langs een wegzijde of binnen een cluster aanwezige gevelbreedten, kavelgrootten, grondvlakken, goot- en nokhoogtes, voorgevelrooilijnen - die bepalend zijn voor de afstand tussen bebouwing en openbare ruimte, nokrichting, kapvormen, de maaswijdte tussen bouwwerken en de mate van contact vanaf het openbaar gebied naar het open achterland.
Wanneer deze verschillende fragmenten door hun onderlinge relatie een zekere ruimtelijke samenhang vertonen spreekt men van een ensemble. Dankzij deze ruimtelijke samenhang zijn ensembles herkenbaar en hebben ze als (potentieel) harmonisch geheel een zekere stedenbouwkundige waarde.
Hoe meer ruimtelijke samenhang, hoe hoger de stedenbouwkundige waarde vanuit het ensemble, des te kwetsbaarder voor ontwikkelingen die directe invloed hebben op de begrenzing van het openbaar gebied. Uitbreiding van het hoofdvolume heeft in het algemeen meer invloed op de openbare ruimte dan ondergeschikte toevoegingen aan het hoofdgebouw zoals erkers en aanbouwen.
WMO beleidsplan 2011-2015, Meerjarenplan 2009-2015 Woonservicewijken Zaanstad, Nota Gezondheidsbeleid 2008-2015
Het is relevant om de genoemde nota's hier te noemen vanwege de mogelijkheden voor mantelzorg en vanwege de mogelijkheden voor zorgboerderijen als onderdeel van de verbrede landbouw, die in het bestemmingsplan worden opgenomen.
Het belangrijkste doel van het WMO beleidsplan is dat inwoners en instellingen van Zaanstad met elkaar een samenleving vormen waarin iedereen zo zelfstandig mogelijk kan functioneren. Zaanstad gaat hierbij nog meer dan voorheen de eigen kracht van inwoners aanspreken en stimuleren.
De nota Gezondheidsbeleid hangt nauw samen met het WMO-beleidsplan: ze hebben raakvlakken en overlap: mensen die openstaan voor actieve deelname aan en betrokkenheid bij de maatschappij voelen zich gezonder, en een goede gezondheid maakt deelname aan het maatschappelijke leven mogelijk. Overstijgend doel is het bevorderen van de kwaliteit van leven van burgers.
Binnen de verbrede landbouw zijn zorgboerderijen (zonder nachtopvang) toegestaan. Op een kleinschalige manier die bij de hoofdfunctie van het gebied past, kunnen activiteiten in het plangebied zo bijdragen aan het zelfstandig (blijven) functioneren en aan de geestelijke en fysieke gezondheid van bewoners van Zaanstad.
Voor de woningen is een mantelzorgregeling in het bestemmingsplan opgenomen, die wonen door de mantelzorger bij de zorgcliënt of vice versa mogelijk maakt binnen de oorspronkelijke woning inclusief aanbouwen.
Er zijn verschillende manieren waarop initiatieven kunnen ontstaan om nieuwe woningen aan het gebied toe te voegen. Enkele initiatieven zijn reeds bekend. Vanwege de aard van het plangebied, wordt zeer terughoudend omgegaan met de mogelijkheden voor extra woningbouw. Het bestemmingsplan stelt daar de kaders voor. Hetzelfde geldt voor vervanging van bestaande woningen. De verschillende (mogelijke) ontwikkelingen zijn:
Vervangende nieuwbouw
Vervangende nieuwbouw van een burgerwoning in het plangebied is toegestaan. De mogelijkheid bestaat om de woning elders op de kavel te plaatsen. Betere bezonning van de tuin of de mogelijkheid een parkeerplaats op eigen kavel te realiseren zijn veel voorkomende argumenten. Het bestemmingsplan voorziet in een wijzigingsbevoegdheid voor verschuiving van het bouwvlak, mits het niet leidt tot inbreuk op de ruimtelijke samenhang van het ensemble, onevenredige aantasting van het bebouwingsbeeld, de bezonningssituatie op de aangrenzende percelen en de gebruiksmogelijkheden van het perceel en de belendende percelen.
Nieuwe stolpen
Soms wordt de gemeente gevraagd om medewerking te verlenen aan de bouw van een nieuwe stolp. Het gemeentelijke beleid is gericht op het behoud van de bestaande stolpen. De gemeente kan in bijzondere gevallen meewerken aan het realiseren van nieuwe stolpen, vooral als het gaat om plaatsen waar eerder een stolp heeft gestaan, maar deze inmiddels is gesloopt. In geval van herbouw van een stolp is de omvang van de oorspronkelijke bebouwing maatgevend. Omdat het gaat om incidenten én omdat per situatie een eigenstandige afweging dient te worden gemaakt, worden dergelijke verzoeken in het kader van een daarvoor op te stellen projectafwijkingsbesluit afgedaan. Momenteel zijn binnen landelijk gebied Westzaan geen initiatieven bekend voor een nieuwe stolp
Splitsing van bestaande stolpen en monumenten
De gemeente zal meewerken aan het inwendig splitsen van een bestaande stolp waarbij in totaal twee woningen ontstaan. In dat geval mag ten behoeve van de beide woningen samen één bijgebouw worden gerealiseerd met een oppervlakte van maximaal 150 m². Op deze wijze wordt de ruimtelijke identiteit van de stolp zoveel mogelijk intact gelaten, terwijl de beide huishoudens voldoende armslag krijgen. Bij de op de verbeelding aangeduide monumenten (rijks-, provinciale en gemeentelijke monumenten) en beeldbepalende panden is, evenals bij overige (voormalige) woonboerderijpanden met een omvang van meer dan 700 m³, woningsplitsing toegestaan, als dit kan bijdragen aan het behoud van de voor het buitengebied kenmerkende boerderijgebouwen.
Voorwaarden zijn onder meer dat het bebouwde oppervlak niet wordt vergroot, de cultuurhistorische waarden niet onevenredig worden aangetast en de agrarische verschijningsvorm gehandhaafd blijft. Bovendien mag er geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de in de naaste omgeving aanwezige ruimtelijke functies en waarden. Tevens dient de boerderij te zijn gelegen buiten een geurcontour of andere hinderzone van een agrarisch bedrijf. Bovendien moet de nieuwe woning voldoen aan de geldende geluidsnormering.
Mogelijke locaties voor nieuwbouw
Er zijn twee specifieke locaties binnen het plangebied waar binnen de werkingstermijn van dit bestemmingsplan mogelijk woningbouw zal worden gerealiseerd. Het betreft de locatie Westzanerwerf (het oude Pont Meyerterrein) en de locatie Westzanerdijk 150. Deze locaties worden in dit hoofdstuk apart beschreven in paragraaf 4.15 Locaties Westzanerwerf en
Westzanerdijk 150
Voor alle aanpassingen aan bestaande woningen en voor de genoemde mogelijkheden voor woningbouw, geldt dat zij moeten voldoen aan de Nota Woonbebouwing.
Mantelzorg/afhankelijke woonruimte
Vanuit sociaal-maatschappelijk oogpunt is er een toenemende behoefte aan mogelijkheden voor huisvesting van zorgbehoevende familieleden, een gehandicapt kind of rustende boer. De gemeente wil in beginsel tegemoet komen aan de behoefte om deze zogenaamde mantelzorg te bieden, die er immers voor zorgt dat mensen zo zelfstandig mogelijk op hun eigen plek kunnen (blijven) wonen. Anderzijds wil de gemeente niet dat de legitieme vraag naar mantelzorg leidt tot een sluipenderwijze verdichting van het buitengebied. In het bestemmingsplan wordt mantelzorg daarom toegestaan, maar geldt de randvoorwaarde dat de mogelijkheden beperkt blijven tot het gebruik van de woning inclusief de aanbouwen die zijn toegestaan volgens de nota Woonbebouwing en zijn opgenomen in dit bestemmingsplan. Er blijft dus één woonadres en daarmee ook één adres voor aansluitingen e.d bestaan.
De gemeente vindt het wenselijk om kleinschalige activiteiten aan huis mogelijk te maken. Dat is een laagdrempelige vorm om een nieuw bedrijfje op te starten. Voorkomen moet echter worden dat dergelijke aan huis verbonden activiteiten uitgroeien tot grotere niet-agrarische bedrijven. De vestiging van bedrijf of beroep aan huis mag geen aanzet vormen tot verdringing van de woonfunctie. Zaanstad heeft gekozen voor de 30%-70% regeling. Dat wil zeggen, dat het beroep of bedrijf aan huis niet meer dan 30% van het bruto vloeroppervlak van het woonhuis mag beslaan, inclusief bijgebouwen, met een maximum van 65 m2.
In Zaanstad wordt niet alleen gewoond in gewone woningen; ook wordt op een aantal schepen gewoond. In het plangebied liggen zeven woonschepen. Eén van de woonschepen, aan de Middel 101, is in de loop van de tijd door verlanding op vaste wal komen te liggen. Het woonschip wordt niet meer als zodanig gebruikt en staat niet in het woonschepenregister van de gemeente. Op hetzelfde perceel vindt gelegaliseerde bewoning (gedoogbeschikking) op land plaats. Met de eigenaar is overeengekomen, dat die gedoogde bewoning in het nieuwe bestemmingsplan gelegaliseerd zal worden.
Binnen het plangebied bevinden zich reeds drie woonboten met een ligplaatsvergunning. Op grond van een aangenomen amendement bij raadsbesluit 57 uit 2012, worden drie andere woonschepen, gelegen tegenover Nauernasche Vaartdijk 50, in dit bestemmingsplan gelegaliseerd door het toekennen van ligplaatsen.
Woonschepennota 2010
In de woonschepennota 2010 wordt aandacht besteed aan alle beleidsaspecten (met uitzondering van financiën en belastingen) die verband houden met het wonen op het water in woonschepen. In de nota worden de beleidskeuzes benoemd en nader uitgewerkt die bij deze vorm van wonen op het water van belang zijn, zoals ligplaatsen, ruimtelijke inpassing en veiligheid, aanzicht van de gemeente, bouwvoorschriften en vergunninguitgifte. De focus ligt op het huidige woonschepenbestand en bestaande ligplaatslocaties binnen de gemeente Zaanstad. De nota zet niet in op nieuwe initiatieven voor nieuwe ligplaatsen.
De Woonschepennota 2010 behandelt ook het vraagstuk over de binnen de gemeente afgemeerde woonschepen die niet beschikken over de vereiste vergunningen.
Woonschepenverordening 2010
In de Woonschepenverordening 2010 (vastgesteld door de raad op 8 april 2010) zijn voor de hele gemeente onder meer de maximaal toegestane afmetingen van woonschepen opgenomen.
Het woonschip aan de Middel 101 wordt niet meer in het bestemmingsplan opgenomen.
De zes overige woonschepen worden in het bestemmingsplan opgenomen. Voor maatvoering gelden de regels volgens de woonschepenverordening dan wel het genoemde amendement.