| Plan: | Westzanerdijk |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0479.STED3755BP-0307 |
De bestemmingen zijn geregeld in de artikelen die zijn opgenomen in hoofdstuk 2 van de planregels; deze regelen de toegelaten functies en de bijbehorende bouw- en gebruiksmogelijkheden.
De planregels zijn aangevuld met omschrijvingen van de in de regels gebruikte begrippen en met een regeling voor wat betreft de wijze van meten (zie hoofdstuk 1 van de planregels).
De Algemene regels waaronder de ontheffings- en procedureregels zijn terug te vinden in hoofdstuk 3 van de planregels.
Hoofdstuk 4 bevat tenslotte de overgangs- en slotregels.
In algemene zin kan worden opgemerkt dat ook de monumenten - om reden van kenbaarheid - op de verbeelding zijn aangeduid. De planregels bevatten echter geen specifieke regels voor de monumenten in het plangebied. De bescherming van de desbetreffende gebouwen is afdoende verzekerd via de Monumentenwet (artikel 11) en de monumentenverordeningen van de provincie en de gemeente (resp. artikel 6 en artikel 9).
Om die reden wordt in het bestemmingsplan ook niet het vereiste van een sloopvergunning opgenomen.
De in het plangebied voorkomende bestemmingen worden in onderstaande tekst afzonderlijk toegelicht.
Het bestemmingsplan is grotendeels het vastleggen van de bestaande situatie. Dit betekent dat het de bestaande functies nauwkeurig vastlegt. Daarnaast bevat het bestemmingsplan flexibiliteit en globaliteit. Globaliteit houdt in dat op de daarvoor bestemde gronden meerdere mogelijkheden bestaan ten aanzien van het gebruik van gronden, hetgeen tot uiting komt op de verbeelding. Flexibiliteit houdt in dat de globale bestemming en waar mogelijk zijn verruimd qua bouw- en gebruiksregels als ook dat het gemeentebestuur door middel van het verlenen van ontheffingen kan afwijken van het bestemmingsplan. Dit komt tot uiting in de planregels.
De regels zijn gegroepeerd in drie hoofdstukken:
Waar nodig is op enkele artikelen een nadere toelichting opgenomen.
Begrippen
In dit artikel zijn de begrippen die worden gebruikt in het bestemmingsplan gedefinieerd.
Wijze van meten
Bij het toepassen van de regels wordt op de in artikel 2 geregelde wijze gemeten.
a. Hoofdgroepen van bestemmingen
In het plangebied voorkomende hoofdgroepen bestemmingen al dan niet met bijbehorende (hoofd)functies/gebruiksdoelen (in alfabetische volgorde) en gebruiken van de gronden zijn:
Agrarisch
(A)
Een bedrijf dat is gericht op agrarische productiegronden. Binnen deze bestemming is geen uitwisseling van functies mogelijk, anders dan een bestemmingswijziging of een buitenplanse ontheffing.
Bedrijf
(B)
Bedrijfsfuncties zijn ingedeeld in categorieën van licht naar zwaar te weten van categorie A tot en met C. Daarvan is een lijst opgesteld, de Staat van Bedrijfsactiviteiten - gemengd. Het gebied betreft bestaand stedelijk gebied. In woongebieden zijn in ieder geval categorie A functies toegestaan. Categorie B bedrijven zullen vanwege de beperkte milieubelasting toelaatbaar tussen of onmiddellijk naast woonbebouwing, indien hier sprake is van gemengde functies. Daar waar op dit moment reeds een bedrijf is gevestigd dat in een hogere categorie dan A valt, is dit bedrijf op die plaats met "maatbestemming" op de verbeelding aangegeven. Een zelfde soort bedrijf mag dan op die plek nog terugkomen, maar geen andere soorten bedrijven uit een hogere categorie dan A.
Binnen de bestemmingsomschrijving valt ook een kantoorruimte ten behoeve van de bedrijfsvoering als ook een bedrijfskantine. Beide dienen wel ondergeschikt, rgerelatreerd aan en ten dienste van de hoofdbestemming te zijn.
Bedrijventerrein
Een gedeelte van de Aris van broekweg betreft een een bedrijventerrein bestaat, hieraan is de bestemming bedrijventerrein gegeven. Bedrijfsfuncties zijn ingedeeld in categorieën tot en met 5.1. Daarvan is een lijst opgesteld, de Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein.
Daar waar op dit moment reeds een bedrijf is gevestigd in een hogere categorie dan toelaatbaar of in verband met gevaar, is aan dit bedrijf een zogenaamde functieaanduiding (ook wel maatbestemming genoemd) toegekend. Een zelfde soort bedrijf mag dan op die plek nog terugkomen, maar geen andere soorten bedrijven uit dezelfde categorie waarin dit bedrijf is ingedeeld. Het betreffende bedrijf wordt op die plaats met een aparte aanduiding op de kaart aangegeven. Tenslotte kent het bestemmingsplan een ontheffingsmogelijkheid voor bedrijven die niet in de bedrijvenlijst zijn opgenomen maar die qua milieubelasting overeenkomen met bedrijven die daarin wel worden genoemd en die zijn toegestaan.
Het bouwen mag slechts plaatsvinden in de daarvoor aangegeven bouwvlakken. Buiten de bouwvlakken mag niet worden gebouwd, met uitzondering van de in het besluit bouwvergunningvrije en licht bouwvergunningsplichtige bouwwerken aangegeven vergunningsvrije bouwwerken. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt bezien is het van belang dat deze ruimte open blijft.
Detailhandel
(DH)
Binnen deze bestemming valt de detailhandel die ook als zodanig bestemd dient te blijven. Binnen deze bestemming is dan ook geen uitwisseling van functies mogelijk, anders dan een bestemmingswijziging of een buitenplanse ontheffing.
Gemengd
(GD)
Binnen deze bestemming zijn diverse functies zoals niet hinderlijke bedrijfsactiviteiten uit categorie A en B, maatschappelijke voorzieningen c.q. dienstverlening die niet geluidsgevoelig zijn in de zin van de Wet geluidhinder, cultuur & ontspanning, dienstverlening. Met de aanduiding (si) is binnen deze hoofdgroep een seksinrichting toestaan.
Binnen de bestemmingsomschrijving valt ook een kantoorruimte ten behoeve van de bedrijfsvoering als ook een bedrijfskantine. Beide dienen wel ondergeschikt, gerelateerd aan en ten dienste van de hoofdbestemming te zijn.
Groen
(G)
Groen dat een min of meer structureel karakter heeft zoals groen dat dienst doet als groene buffer of afscheiding tussen wegen en/of (verschillende) functies/wijken als ook in de wijk voorkomt en/of groen dat van belang is voor de groene (be)leefbaarheid van een gebied, dienen gehandhaafd te blijven. In het bestemmingsplan krijgen deze gronden de bestemming 'Groen (G)'.
De rest van het groen dat in de wijk voorkomt, bijvoorbeeld bermen en stroken langs wegen, krijgt de bestemming 'Verkeer (V)' of 'Verkeer - Verblijfsgebied (V-VG)".
In verblijfsgebied vallen naast groen ook de parkeerplaatsen en de buurtontsluitingswegen. Dat houdt in dat deze functies binnen 'Verkeer -Verblijfsgebied' uitwisselbaar zijn: daar waar nu parkeerplaatsen zijn kan groen gerealiseerd worden en een woonstraat kan verbreed worden en daarmee groen laten verdwijnen en vice versa. Een zeer flexibele regeling dus zodat bij een reconstructie van een gebied of het nieuw aanleggen van parkeerplaatsen niet telkens een ontheffings- of wijzigingsprocedure gevolgd hoeft te worden.
Horeca
(H)
Als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan is een toelichting opgenomen op de Staat van Horeca-activiteiten. Lichte, middelzware en zware horeca worden in een aparte bestemming opgenomen, te weten de bestemming 'Horeca'.
Onder lichte horeca wordt in dit verband verstaan: bedrijven die in beginsel alleen overdag en ´s avonds behoeven te zijn geopend (in hoofdzaak verstrekking van etenswaren en maaltijden) en daardoor slechts beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken: restaurants, cafetaria´s, ijssalons en dergelijke.
De snackbar aan de Westzanerdijk krijgt een specifieke horecabestemming. Binnen deze bestemming is dan ook geen uitwisseling van functies mogelijk, anders dan een bestemmingswijziging of een buitenplanse ontheffing.
Maatschappelijk
(M)
Binnen dit artikel zijn diverse vormen van maatschappelijk gebruik ondergebracht zoals een begraafplaats, onderwijsvestigingen, B/NSO, peuterspeelzaal, een watersportvereniging en een sjoelvereniging.
Recreatie
(R)
Binnen dit artikel zijn voorzieningen mogelijk voor diverse vormen van recreatie. Voorzieningen voor hobby- en gezelschapsdieren zijn aangeduid met de functieaanduiding (r) en voorzieningen ten behoeve van volkstuinen worden aangeduid met (vt). Ten behoeve van een volkstuincomplex mag een verenigingsgebouw worden opgericht.
Verkeer (V)
Binnen dit artikel is de functie voor het afwikkelen van verkeer de belangrijkste functie. De wegen die als belangrijkste functie het afwikkelen van verkeer hebben zijn: de stroomwegen en gebiedsontsluitingswegen.
Daarnaast zijn ook voet- en fietspaden, bermen, parkeer- en groenvoorzieningen, water- en oevervoorzieningen, onder- en bovengrondse inzamelplaatsen voor afval, geleiding, beveiliging en regeling voor verkeer, een brug, een tunnel en straatmeubilair mede inbegrepen.
Verkeer - Verblijfsgebied
(V-VB)
Binnen de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' is de verblijfsfunctie het belangrijkst. De functie verkeer is hieraan ondergeschikt, in tegenstelling tot de bestemming 'Verkeer'. Bij 'Verkeer-Verblijfsgebied' gaat het om wegen en gebieden met verblijfsfunctie en buurtontsluitingswegen.
Deze bestemming voorziet ook in voorzieningen voor het afmeren van schepen op de daarvoor door burgemeester en wethouders aangewezen locaties. Het is de bedoeling de daar aanwezige bouwkundige voorzieningen te handhaven. Dit betreft vergunningsvrije bouwwerken (palen, loopplanken e.d.). Tevens valt straatmeubilair onder deze bestemming.
Met de aanduiding gemaal (gm) is een gemaal toegestaan.
Water (WA)
Het water in het plangebied, waaronder de Dijksloot, heeft de bestemming 'Water' gekregen. Deze bestemming voorziet eveneens in voorzieningen voor het afmeren van schepen op de daarvoor door burgemeester en wethouders aangewezen locaties. Het is de bedoeling de daar aanwezige bouwkundige voorzieningen te handhaven. Dit betreft vergunningsvrije bouwwerken (palen, loopplanken e.d.).
Water - Woonschepenligplaats
(WA-WL)
In het plangebied zijn de bestaande woonboten opgenomen in het bestemmingsplan. In het plangebied zijn geen woonarken aanwezig.
Daar waar woonboten zijn gelegen is het water bestemd voor het innemen van een ligplaats voor woonboten. Op de verbeelding is de locatie aangegeven en per locatie is één woonboot toegestaan. In het artikel zijn regels gegeven voor de maximale lengte, hoogte en breedte van de woonboten.
Wonen
(W)
Belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan is de beschrijving en regulering van de woonbebouwing. Alle woonvormen (met uitzondering van kamerverhuur) en woningtypes zijn ondergebracht in één woonbestemming. Binnen het toegestaan gebruik binnen de bestemming Wonen is Bed&Breakfast (maximaal 6 bedden) toegestaan. Dit verhoogt de flexibiliteit en sluit goed aan op de wens van het bestuur om een flexibele bestemmingsregeling te creëren.
Er zijn een aantal ruimtelijke redenen voor beperking van de bouwmogelijkheden. In de eerste plaats kan de beeldkwaliteit geschaad worden. Dat geldt vooral voor allerlei bouwsels aan de straatzijde in de voortuin die beeldverstorend werken. Bebouwing in de achtertuin/erf, voor zover niet zichtbaar vanaf de straat, heeft geen invloed op de beeldkwaliteit. Een tweede aspect is leefbaarheid en het belang van de openbare ruimte. Totaal volgebouwde kavels verliezen aan ruimtelijke kwaliteit en geven een verarming van het ruimtelijk aanzicht in de buurt. Gedeeltelijk onbebouwde tuinen en erven hebben daarop een positief effect.
Tenslotte wordt het woongenot geschaad bij het onbeperkt volbouwen van tuinen en erven door buren. Dat gaat ten koste van uitzicht, daglichttoetreding, bezonning en leefbaarheid. Hierbij is aangesloten bij de Woningwet en dan met name bij het Besluit bouwvergunningsvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken (Bblb).
Huisgebonden beroep of bedrijf
In het bestemmingsplan is een huisgebonden beroep en bedrijf regeling opgenomen. Aan de hand van jurisprudentie met betrekking tot dit onderwerp is gekozen voor de zgn. 30%-70% regeling. Dat wil zeggen: wanneer een beroep of bedrijf aan huis niet meer dan 30% van het bruto woonvloeroppervlak inclusief bijbehorende bouwwerken beslaat met een maximum van 65 m² dan wordt op het pand geen bedrijfsbestemming gelegd, maar blijft de woonbestemming gehandhaafd. De vestiging van het beroep of bedrijf aan huis mag geen aanzet geven tot verdringing van de woonfunctie en niet te leiden tot verkeersoverlast.
Binnen de reikwijdte van een beroep en bedrijfsactiviteiten aan huis wordt nadrukkelijk inbegrepen de vestiging van dienstverlenende activiteiten zoals een kapsalon, en pedicure/manicure.
Bijbehorende bouwwerken (voormalige aanbouwen en bijgebouwen)
De Wabo maakt geen onderscheid in aanbouwen/uitbouwen en bijgebouwen. Binnen de bestemmingsregels is op de invoering van de Wabo (datum van inwerkingtreding is ten tijde van het opstellen van het ontwerpbestemmingsplan nog niet bekend) geanticipeerd door onder bouwregels het kopje 'bijbehorende bouwwerken' te hanteren in plaats van 'aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen'.
Erfbebouwingsregeling
Burgemeester en wethouders hebben bij besluit van 18 september 2007 de nota erfbebouwing Zaanstad 2007 vastgesteld. In deze nota staat aangegeven in welke gevallen met een ontheffing op grond van de Wet ruimtelijke ordening en/of een ontheffing op grond van de bouwverordening medewerking wordt verleend aan de realisering van bijbehorende bouwwerken. Deze regeling wordt in de nieuw vast te stellen bestemmingsplannen opgenomen zodat geen ontheffing meer nodig zal zijn en geen uitzonderingen op het beleid worden gemaakt tenzij er een dringende reden en/of omstandigheden bestaan die een uitzondering rechtvaardigen. Echter deze dienen door de aanvrager zelf te worden aangeleverd en onderbouwd te worden.
De bestemming wonen is inclusief een erfbebouwingsregeling waarbij erfbebouwing mag worden opgericht, bijvoorbeeld een schuur, garage of berging. Om de tuinen grotendeels open te houden is een trapsgewijze erfbebouwingsregeling opgenomen, namelijk:
- oppervlakte achter de achtergevel niet meer dan 300 m², dan mag het achtererf voor maximaal 50% bebouwd worden met daarnaast een maximum van 75 m²;
- oppervlakte achter de achtergevel meer dan 300 m², dan mag het achtererf voor maximaal 100% bebouwd worden.
Voor bijbehorende bouwwerken die vastzitten aan de woning is gekozen voor een praktische maat namelijk dat een bijbehorend bouwwerk niet hoger mag zijn dan 0,25 meter boven de vloer van de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw.
Binnen dit artikel worden standplaatsen voor woonwagens toegestaan ter plaatse van de aanduiding woonwagenstandplaats (wp). Een standplaats is een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen dat wil zeggen een voor bewoning bestemd bouwwerk dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.
In het artikel zijn regels gegeven omtrent het aantal woonwagens en de maximale lengte, hoogte en breedte. Door deze specifieke bestemming is een uitwisseling van functies niet mogelijk.
Op dit moment is er een nota woonbebouwing in voorbereiding.
b. Hoofdgroepen van dubbelbestemmingen
De in het plangebied voorkomende hoofdgroep van dubbelbestemmingen al dan niet bijbehorende (hoofd)functies/gebruiksdoelen zijn de volgende:
Leiding - Riool (L-R)
Voor de in het plangebied aanwezige persleiding is een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van deze leiding. Normaliter worden persleidingen niet op de verbeelding aangeduid, echter vanwege de regionale betekenis van de persleiding is deze toch opgenomen.
Hiervoor geldt dat daar waar de dubbelbestemming samenvalt met de hoofdbestemming primair de regels van de dubbelbestemming gelden. Bij samenloop van diverse hoofdgroepen van dubbelbestemmingen is in elke hoofdgroep van dubbelbestemming een artikel opgenomen met een voorrangsregeling.
Waarde - Archeologie 1/Waarde - Archeologie 4
(WR-A)
Voor de in het plangebied aanwezige terreienn van archeologische waarde is een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van de in het gebied te verwachten archeologische sporen. Hiervoor geldt dat daar waar de dubbelbestemming samenvalt met de hoofdbestemming primair de regels van de dubbelbestemming gelden. Bij samenloop van diverse hoofdgroepen van dubbelbestemmingen is in elke hoofdgroep van dubbelbestemming een artikel opgenomen met een voorrangsregeling.
Binnen het plangebied zijn twee verschillende begrenzingen van archeologische waarden opgenomen, namelijk:
Voor de in het plangebied aanwezige primaire en regionale waterkering is een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van de functie van de waterkering.
c. Functieaanduidingen
In het plangebied komen de volgende functieaanduidingen voor:
bedrijf (b)
Ter plaatse van deze aanduiding is een bedrijf toegestaan.
detailhandel (dh)
Ter plaatse van deze aanduiding is detailhandel toegestaan.
detailhandel volumineus (dhv)
Ter plaatse van deze aanduiding is volumineuze detailhandel toegestaan.
gemaal (gm)
Ter plaatse van deze aanduiding is een gemaal toegestaan.
recreatie (r)
specifieke vorm van bedrijf - .. (sb-..)
Ter plaatse van deze aanduiding wordt een bedrijf met een bepaalde categorie toegestaan.
specifieke vorm van waarde - monument (swr-mon)
Met deze aanduiding wordt een monument aangeduid.
verblijfsgebied (vb)
Ter plaatse van deze aanduiding is verblijfsgebied toegestaan.
verkoop van motorbrandstoffen zonder vulpunt voor LPG (vm)
Ter plaatse van deze aanduiding is de verkoop van motorbrandstoffen toegestaan.
volkstuin (vt)
Ter plaatse van deze aanduiding is een volkstuin(complex) toegestaan.
woonwagenstandplaats (wp)
Ter plaatse van deze aanduiding is een woonwagenstandplaats toegestaan.
d. Bouwaanduidingen
In het plangebied komen de volgende bouwaanduidingen voor:
bijgebouw [bg]
Ter plaatse van deze aanduiding bevindt zich een bijgebouw.
gestapeld [gs]
Ter plaatse van deze aanduiding bevindt zich gestapelde bouw.
onderdoorgang [ond]
Ter plaatse van deze aanduiding bevindt zich een onderdoorgang.
Waar nodig is op enkele artikelen een nadere toelichting opgenomen.
Anti-dubbeltelregel
Doel van deze regel is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog een keer meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis kan worden gesteld.
Geluidzone - industrieterrein
Doel van deze regel is te voorkomen dat gebouwen worden gerealiseerd ter plaatse van gronden waar de geluidsbelasting ten gevolge van een industrieterrein op gevels van gebouwen de aanvaardbare normen overschrijdt.
Luchtvaartverkeerzone
Doel van deze regel is te voorkomen dat de maximale bouwhoogte voor gebouwen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals opgenomen in het Luchthavenindelingsbesluit wordt overschreden ter bescherming van de belangen van de luchtvaart.
Vrijwaringszone - dijk
Doel van deze regel is om voor de bewuste gronden aangewezen bestemmingen (primaire bestemmingen) mede te bestemmen voor een strook van 100 meter breed ter bescherming van de waterkering met de daarbijbehorende terreinen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Algemene bouwregels
Deze regel vormt het sluitstuk van de bestemmingsplansystematiek in die zin, dat deze regel al het bouwen dat strijdig is met de aan de gronden gegeven bouwmogelijkheden verbiedt. In dit artikel zijn enkele regels opgenomen die gelden, zoals parkeernormen.
Algemene gebruiksregels
Deze regel vormt het sluitstuk van de bestemmingsplansystematiek in die zin, dat deze regel alle gebruik dat strijdig is met de aan de gronden gegeven bestemming verbiedt. In dit artikel zijn enkele specifieke vormen van gebruik als verboden gebruik aangemerkt. Daaronder valt onder meer het verbod op seksinrichtingen behalve op gronden waar dit expliciet is toegestaan.
Algemene afwijkingsregels
Hierin zijn onder meer ontheffingsmogelijkheden opgenomen ten behoeve van het oprichten van bijvoorbeeld antennemasten voor mobiele telefonie, beperkte overschrijdingen van bouwgrenzen en het toelaten van nieuwe nutsgebouwtjes etc...
Overgangsrecht
De overgangsregels hebben ten doel een rechtstoestand te creëren voor situaties die afwijken van de in het plan opgenomen bepalingen. In principe mogen deze situaties worden gehandhaafd. Indien het gaat om afwijkingen van de bebouwingsregels mag het bouwwerk zelfs worden verbouwd. Alleen als ze door een calamiteit verloren gaan, mogen ze geheel worden herbouwd.
Slotregel
Deze regel geeft de naam van het bestemmingsplan weer.