| Plan: | Zaanse Schans e.o. |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0479.STED3752BP-0303 |
De voor de Kalverpolder gehanteerde uitgangspunten staan omschreven in 3.5.3.3.2 Koersdocument Inrichting & Beheer Kalverpolder en 4.2.7 Natuur en landschap.
Het bestemmingsplan is zo ingericht dat de in het Uitwerkingsplan Inrichting & Beheer omschreven ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt. Voor een verdere toelichting op de bestemmingen waarmee de hoofdstructuur van de Kalverpolder is vastgelegd wordt verwezen naar hoofdstuk 6 Bestemmingsplanregeling.
De deelgebieden Gortershoek, Haaldersbroek en Zaanse Schans zijn aangewezen als beschermde dorpsgezichten. Gortershoek en Haaldersbroek zijn beschermde dorpsgezichten van rijkswege. De Zaanse Schans betreft een gemeentelijk beschermd dorpsgezicht. De gemeenteraad dient ingevolge de Monumentenwet respectievelijk de gemeentelijke Erfgoedverordening, voor deze gebieden een bestemmingsplan vast te stellen dat is gericht op de bescherming van de desbetreffende waarden. Dit betekent dat er voor de genoemde waarden sprake dient te zijn van een vooral conserverende planregeling. Voor zover het plan voorziet in nieuwbouwmogelijkheden dient op basis van het bestemmingsplan te kunnen worden afgedwongen dat de desbetreffende waarden zoveel mogelijk in ere worden gehouden dan wel hersteld. Het is daarbij niet de bedoeling dat er onnodige beperkingen worden opgelegd aan het gebruik van de gronden en opstallen in de beide beschermde dorpsgezichten.
Het bestemmingsplan Gortershoek bevat voor het perceel Lagedijk 124 een bouwmogelijkheid voor een woning. Het wegbestemmen van deze mogelijkheid was bij de opstelling van het bestemmingsplan Zaanse Schans e.o.niet voorzienbaar. Echter, in de toekomst, bij een volgende bestemmingsplanaanpassing, is het ruimtelijk wenselijk dit deel van het perceel Lagedijk 124-126 te voorzien van een tuinbestemming om de openheid in de bebouwing te waarborgen.
Voor een verdere toelichting op de planregeling voor zover die is toegespitst op de bescherming van de beschermde dorpsgezichten, wordt verwezen naar hoofdstuk 6 Bestemmingsplanregeling.
Stichting Zaanse Schans bracht in 2009 de Visie Zaanse Schans 2015 uit. Samengevat zijn de ambities om de toeristische aantrekkingskracht en verblijfsduur te vergroten, de Zaanse Schans als knooppunt voor regionaal toerisme te versterken en duurzaam behoud van het cultuurhistorisch erfgoed. Bij de raadsbehandeling van het visiedocument van de Stichting Zaanse Schans bleek hiervoor onvoldoende draagvlak te bestaan. Op verzoek van de gemeenteraad heeft de gemeente zelf een beeldkwaliteitsplan en stedenbouwkundige visie opgesteld. Deze stukken vormen tezamen het toetsingskader voor planbeoordeling in de vorm van richtlijnen voor behoud en ontwikkeling.
De stedenbouwkundige visie beschrijft een aantal mogelijkheden om functies in het gebied toe te voegen die binnen de Zaanse Schans mogelijk zijn. Hierbij staat voorop dat de toe te functies maar ook typologieën in balans moeten zijn met het wonen en toerisme op de Zaanse Schans.
Bij het opstellen van voorliggende bestemmingsplan is gekeken hoe de stedenbouwkundige visie als ook het beeldkwaliteitsplan zo goed mogelijk kan worden verwerkt in het bestemmingsplan. Dit heeft geresulteerd in enerzijds toevoegen van gebruiksmogelijkheden aan de bestaande objecten en anderzijds het planologisch mogelijk maken van het toevoegen van objecten aan de Zaanse Schans met daaraan gekoppeld gebruiksmogelijkheden. Hierbij heeft het vigerende planologische kader, bestemmingsplan Zaanse Schans, als uitgangspunt gediend. In de navolgende paragrafen zijn de ontwikkelingsmogelijkheden uit de stedenbouwkundige visie nader uitgewerkt. Overigens zijn de vastgestelde Stedenbouwkundige visie Zaanse Schans en het Beeldkwaliteitsplan Zaanse Schans als bijlagen bij dit bestemmingsplan gevoegd en daarmee onderdeel van dit bestemmingsplan.
Vanuit oogpunt van goede ruimtelijke ordening zijn de nieuwe bouwmogelijkheden (Zeilenmakerspad en Kalverringdijk Zuid) ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan Zaanse Schans niet direct bestemd maar indirect met een wijzigingsbevoegdheid. Het voordeel van een wijzigingsbevoegdheid is dat de rechtszekerheid die er op dit moment is voor het groene terrein gehandhaafd blijft. Alvorens de wijzigingsbevoegheid tot uitvoering kan worden gebracht dient te worden voldaan aan een vastgesteld ruimtelijk en stedenbouwkundig kader, te weten het beeldkwaliteitsplan en de stedenbouwkundige visie, als ook moet worden aangetoond of de ontwikkeling exploitabel is. Daarnaast betreft het een bevoegdheid van het college, geen plicht.
De hoofdentree is in feite de ´achterkant´ van de Zaanse Schans. Het gebied bestaat uit een plein met clustering van pakhuizen in een niet-historische setting. De entree van de Zaanse Schans past niet bij het karakter van de rest van de ´stijlkamer´. Door enkele aanpassingen te verrichten kan dit veranderen. Zo kan door de bouw van een ophaalbrug de entree beter zichtbaar en beleefbaarder maken. Het achterveld (het voormalige Schipperplein) bestaat uit drie erven, elk op een eigen eiland: een molenerf (waarin pakhuizen Vrede en De Lelie worden opgenomen, in combinatie met een nieuwe papiermolen op een schuur) en twee bedrijfserven (De Vrede, alsmede De Bezem en De Kraai). De drie erven bundelen de grootste toeristische en commerciele functies van de Zaanse Schans. De twee bedrijfserven ten zuiden van het molenerf richten zich op cultuur en ontspanning in pakhuis De Vrede (met daarin de klompenmakerij en eromheen een speelerf voor kinderen) en op horecafuncties in pakhuizen De Bezem en De Kraai.
Het voorgaande betekent voor het bestemmingsplan dat het realiseren van een ophaalbrug, het inbrengen van water, het plaatsen van een molen, planologisch mogelijk gemaakt zijn binnen de bestemmingen ´Cultuur & ontspanning´, ´Groen´, ´Verkeer-Verblijfsgebied´ en ´Water´. Hierbij moet worden opgemerkt dat wanneer een activiteit planologisch mogelijk gemaakt wordt niet automatisch betekent dat de activiteit ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt. De gedachte achter de wijze van bestemmen is toelatingsplanologie en en geen verbodsplanologie.
Op dit vierkante stuk land stond voor de stichting van de Zaanse Schans de korenmolen en later meelfabriek De Haan. De locatie is stedenbouwkundig gezien één van de belangrijkste plekken van de Zaanse Schans, precies tussen het molenlint, het Zeilenmakerspad en het dorpslint. Op dit ´epische centrum´ van de Zaanse Schans staan momenteel drie inwisselbare schuurtjes, waarvan eentje is ingericht als toiletgebouw. Deze locatie verdient beter: inrichting als molenerf en programmering als het ´hart´ van de Zaanse Schans. Het is de logische plek voor een VVV (aan de Zaan, op het punt waar de looproutes en fietspaden samenkomen), aangevuld met bijvoorbeeld een fietsverhuur en ondergeschikte horeca (restaurant of café). Ook is het eventueel mogelijk om hier het Molenmuseum te vestigen, in combinatie met de VVV.
Het voorgaande betekent voor het bestemmingsplan dat aan de bestaande, planologisch toegestane, bebouwing enkele gebruiksfuncties worden toegevoegd zodat functies zoals horeca (maximaal categorie 1), vvv, infocentrum, fietsverhuur kunnen worden uitgeoefend. Om een zekere eenheid van bestemmen in het plan te bewerkstelligen zal erf De Haan de bestemming 'Cultuur en ontspanning' krijgen.
De aanlegsteiger voor de toeristenschepen onder de Julianabrug zorgt voor een directe met de Zaanse Schans. Dit betekent dat een nieuwe entree vanaf het water ontstaat. De steiger waarover de bezoekers lopen sluit aan de noordzijde aan op het talud van de Julianabrug. Om de bezoekers op de Zaanse Schans te krijgen moeten ze als het ware geleid worden naar de Kalverringdijk en komen daar in de wereld van de Zaanse Schans. De huidige overtuin biedt deze mogelijkheid momenteel niet maar zou na een herinrichting wel deze functie kunnen vervullen waarbij de inpassing van de theekoepel ook een belangrijke rol speelt.
Het vigerende bestemmingsplan staat paden ter plaatse toe. Momenteel is er geen uitgewerkt plan wat aan de vastgestelde beleidsstukken getoetst kan worden. Het planologisch regime niet wijzigen.
De Kalverringdijk is de ruimtelijke drager van de Zaanse Schans. De bebouwing aan deze dijk bestaat voor het meest uit koopmanswoningen en molens. De Kalverringdijk is aan de westzijde (kant van de Zaan) vrij verdicht met een doorlopende wand. Aan de oostzijde (onderaan de dijk) is de bebouwing half open met ook enkele lege kavels. vanwaar het weidelandschap nu tot aan de dijksloot doorloopt. Hierdoor ontbreekt in het dorpsbeeld geslotenheid, die kenmerkend is voor de Zaanse dorpen rond 1850. Invulling van de braakliggende erven, met twee huizen, completeert het dorpsbeeld. De woonhuizen zijn zo gesitueerd dat doorzichten naar het achterliggende landschap blijven bestaan. De woningen staan voorop de kavel en hebben een tuin rondom. De achterzijde van de kavel blijft leeg. De woonfunctie versterkt de woningvoorraad van de Zaanse Schans. Er is gekozen voor een indirecte opname van deze ontwikkeling in het bestemmingsplan, namelijk door de opname van een wijzigingsbevoegdheid waaraan voorwaarden verbonden zijn. Deze voorwaarden vinden hun grondslag in wettelijke eisen maar ook in de vastgestelde beleidsstukken (beeldkwaliteitsplan en stedenbouwkundige visie) voor de Zaanse Schans.
Voor een verdere toelichting op deze bestemming ´Wro-zone - wijzigingsgebied 1 (Kalverringdijk Zuid)´ wordt verwezen naar hoofdstuk 6 Bestemmingsplanregeling.
Het Zeilenmakerspad is het pad dat de Kalverringdijk en het achterveld met elkaar verbindt. Hier lopen drommen toeristen van de bussen naar de molens en weer terug. Het pad kan de schakel vormen tussen het dorp op de Kalverringdijk en de hoofdentree, door de padbebouwing met vrijstaande of geschakelde arbeiderswoningen te completeren. De gebouwen kunnen als woning worden ingericht maar zijn ook te gebruiken als bed & breakfast, waarbij de gasten zelf deel worden van het toeristisch decor van de Zaanse Schans.
Het vigerende bestemmingsplan staat voor deze gronden geen bebouwing toe. De gemeente acht deze voorgestane ontwikkeling gewenst in kader van het toevoegen van functies/typologieen toevoegen aan de Zaanse Schans. De voorwaarde is wel dat deze in balans moeten zijn ten aanzien van wonen en attracties. Daarom is gekozen voor een indirecte opname van deze ontwikkeling in het bestemmingsplan, namelijk door de opname van een wijzigingsbevoegdheid waaraan voorwaarden verbonden zijn. Deze voorwaarden vinden hun grondslag in wettelijke eisen maar ook in de vastgestelde beleidsstukken (beeldkwaliteitsplan en stedenbouwkundige visie) voor de Zaanse Schans.
Voor een verdere toelichting op deze bestemming ´Wro-zone - wijzigingsgebied 2 (Zeilenmakerspad)´ wordt verwezen naar hoofdstuk 6 Bestemmingsplanregeling.
Het Zonnewijzerspad maakt de verbinding tussen de Kalverringdijk en het Kraaienpad. Aan het pad bevinden zich arbeiderswoningen met een woonfunctie. Het pad kan verlengd worden en bebouwd worden met woningen waar bij het ook mogelijk is een schuilkerk te bouwen. De schuilkerk kan gebruikt worden als woning maar kan zich ook lenen voor een openbare of cultuur & ontspanning bestemming, bijvoorbeeld voor een molenmuseum. De woningen dienen om de Zaanse Schans uit te breiden.
Het vigerende bestemmingsplan staat voor deze gronden reeds toe dat voor deze gronden woningen, met bijbehorende schuren en verdere aanhorigheden mogen worden gebouwd welke betekenis hebben uit een oogpunt van geschiedenis of kunst. In het voorliggende bestemmingsplan worden deze rechten gerespecteerd en direct bestemd waarbij de vastgestelde beleidsstukken (beeldkwaliteitsplan en stedenbouwkundige visie) in de planregels zijn verwerkt.
Voor een verdere toelichting op deze bestemming ´Woongebied - 1 (Zaanse Schans - Zonnewijzerspad)´ wordt verwezen naar hoofdstuk 6 Bestemmingsplanregeling.
Dit plan maakt het mogelijk dat nabij de molen De Ooievaar (nabij de oostelijke zijde en ten zuiden van de Julianabrug) een aanlegsteiger voor (grotere) toeristenschepen wordt gerealiseerd. De toeristen kunnen daarvandaan de zuidwestelijke entree van de Zaanse Schans bereiken.
De Leeghwaterweg is zodanig bestemd vanwege de herprofilering van een (deel van) de Leeghwaterweg waarvoor onlangs een procedure is afgerond en vergund is. Het gaat verder om ruimte voor de aansluiting op de (nieuwe) Julianabrug, voor de aanpassing van de kruising met de Zuiderweg (nabij de grens met de gemeente Wormerland) en voor de aanpassing van de westelijke entree tot de Zaanse Schans.
In het voorontwerpbestemmingsplan waren aan een drietal woningbouwlocaties aan Kalverringdijk Noord opgenomen. In het navolgende komen deze locaties aan de orde en is aangegeven of en hoe deze in het ontwerpbestemmingsplan zijn opgenomen.
Dit betreft een buitendijks terrein met een aantal woon/werkwoningen. Ten noorden hiervan bevindt zich een scheepsreparatiebedrijf annex handel in scheepsbenodigdheden. Overeenkomstig de oorspronkelijk beoogde plannen voor dit terrein zal het bestemmingsplan met de bestemming ´Woongebied 2´ voorzien in de realisering van nog drie woon/werkwoningen (zogeheten "WIEKwoningen"). Er is in de jaren '90 van de vorige eeuw reeds vergunning verleend - en inmiddels onherroepelijk geworden - voor de realisering van 5 bedrijfsruimten met bijbehorende inpandige woningen. Voor een verdere toelichting op de deze bestemming ´Woongebied 2 (De Zon)´ wordt verwezen naar hoofdstuk 6 Bestemmingsplanregeling.
Ten noorden van locatie De Zon bevinden zich een tweetal bedrijven die zich richten op scheepsreparatie annex handel in scheepsbenodigdheden. Op basis van de in bestemmingsplan Kalverpolder opgenomen bouwmogelijkheden wordt in dit bestemmingsplan een bebouwingspercentage van 70% gehanteerd. Om zoveel mogelijk ruimtelijke kwaliteit te waarborgen, zijn beperkingen gesteld aan de bouwhoogte en is het aan elkaar bouwen van gebouwen van de verschillende bedrijven niet wenselijk. Vandaar dat er een minimale afstand tussen de twee bouwvlakken op het perceel is opgenomen. Deze onderlinge afstand is de helft van de maximaal toegestane bouwhoogte. Hierdoor ontstaat een verhouding tussen bouwhoogte en afstand die zorgt voor een acceptabele bebouwingsdichtheid in dit gebied in relatie tot openheid naar de Zaan en het poldergebied. De op de verbeelding aangeduide, maximale bouwhoogte past qua omvang en schaal bij de overige bebouwing die in het gebied te vinden is.
Dit betreft een braakliggend, buitendijks terrein noordelijk van de meest noordelijk gelegen molen van de Zaanse Schans. Voor deze locatie loopt een jarenlang proces van onderhandelingen tussen aanvrager, gemeente en provincie. Er is aan het einde van de jaren negentig reeds een artikel 19 WRO procedure gestart ten behoeve van de realisering van woningen op deze locatie. Gedeputeerde staten hebben toen uiteindelijk geen medewerking verleend. Bij de daarop volgende herziening van het streekplan is de onderhavige locatie binnen de "rode contour" (de grens van het stedelijke gebied) komen te liggen; woningbouw is daarmee ook op basis van het provinciaal beleid mogelijk geworden.
Er is voor dit terrein een verzoek om vrijstelling/bouwvergunning ontvangen ten behoeve van de bouw van 10 woningen, vier in de vorm van een "pakhuis/loodswoning", twee in de vorm van een woonschuur, twee in de vorm van twee-onder-één kap en twee woningen van een "afwijkend type". De meeste woningen bestaan uit één of twee lagen met kap. Eén woning heeft vier verdiepingen. De woningen zijn gepositioneerd rond een gemeenschappelijke ruimte. De meeste woningen staan aan het water; een enkele woning staat aan de dijk. Er zullen totaal 19 parkeerplaatsen zijn, waarvan 7 in gebouwde vorm in een schuur. Verder zijn er garages en opstelplaatsen op eigen erf.
Ten tijde van het opstellen van voorliggende bestemmingsplan bleek dat deze woningbouwontwikkeling nog onvoldoende rijp was voor opname in dit bestemmingsplan. Dit betekent dat deze woningbouwontwikkeling alleen via een separate ruimtelijke procedure kan worden gerealiseerd. Voorgaande heeft tot gevolg dat in dit bestemmingsplan voor deze locatie wordt teruggevallen op de vigerende bedrijfsbestemming ingevolge het bestemmingsplan ´Kalverpolder´ maar dat in het belang van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied de bebouwingsmogelijkheden worden beperkt. Hiermee blijft het mogelijk de locatie onder voorwaarden te benutten voor bedrijvigheid. Tegelijkertijd kan in de toekomst ingezet worden op het realiseren van de beoogde woningen. In beide gevallen worden de kwaliteiten van de omgeving (natuurwaarden, zicht op de Zaanse schans) zoveel mogelijk gerespecteerd. Om met de nodige flexibiliteit te kunnen inspelen op een, op dit moment onbekende bedrijfsinvulling, die op een stedenbouwkundig verantwoorde manier past in de omgeving, is voor deze locatie een uit te werken bedrijfsbestemming opgenomen.
Dit betreft een momenteel braakliggend, buitendijks terrein aan de noordwestelijke zijde van de Kalverringdijk Noord (tegen de grens met de gemeente Wormerland). Er is een verzoek om vrijstelling ex artikel 19 van de (oude) Wet op de Ruimtelijke Ordening ontvangen ten behoeve van de bouw van 19 wooneenheden (vijf vrijstaande woningen, tien geschakelde woningen en vier appartementen) met bijbehorende voorzieningen. Ten tijde van het opstellen van voorliggende bestemmingsplan is het verzoek tot de gemeente afgewezen. Voorgaande heeft tot gevolg dat in dit bestemmingsplan voor deze locatie wordt teruggevallen op de vigerende bedrijfsbestemming ingevolge het bestemmingsplan ´Kalverpolder´ waarmee bestaande rechten worden gerespecteerd.
Tegenover het Jacob Visterrein ligt een terrein dat eigendom is van Staatsbosbeheer. Er staan hier drie gebouwen die behalve bij Staatsbosbeheer ook in gebruik zijn bij een scoutingvereniging en bij de Stichting Kalverpolder. Voor dit terrein is een dusdanig maximaal aantal m2 bebouwing toegestaan dat ook de realisering van extra kantoorruimte c.a. door Staatsbosbeheer tot de mogelijkheden behoort.