| Plan: | Haven en bedrijventerrein 2011 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0450.BPHavenbedrijv2011-VG01 |
In het hoofdstuk Bestemmingsregels zijn in de planregels alle bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving. Waar noodzakelijk is gebruikgemaakt van aanduidingen om toegestaan gebruik nader te specificeren. In het bestemmingsplan komen de onderstaande bestemmingen voor.
Bedrijf (Artikel 3)
Het gehele noordelijke bedrijventerrein en de individuele bedrijven rond de haven hebben de bestemming Bedrijf. Binnen deze bestemming zijn, met inachtneming van de milieuzonering op de verbeelding, bedrijven toegestaan tot en met categorie 4.1 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Bestaande bedrijven die niet passen binnen de algemene toelaatbaarheid zijn middels een specifieke bedrijfsaanduiding mogelijk gemaakt. Bij bedrijfsbeëindiging kan zich hier alleen een gelijksoortig bedrijf vestigen of een bedrijf dat past binnen de algemene toelaatbaarheid. Ten aanzien van de milieuzonering is zoveel mogelijk aangesloten bij de milieucategoriën die aansluiten bij de huidige bedrijfsvoering, danwel hetgeen in het verleden was bestemd.
Binnen de bestemming Bedrijf is verder detailhandel niet toegestaan, met uitzondering van ondergeschikte detailhandel van ter plaatse geproduceerde of vervaardigde goederen. Daarnaast zijn bij de bedrijfsvoering behorende kantoren toegestaan tot 50% van het bedrijfsvloeroppervlak met een maximum van 400 m². Voor zelfstandige kantoren is de aanduiding 'kantoren' opgenomen. Alleen ter plaatse van deze aanduiding zijn zelfstandige kantoren toegestaan.
Nieuwe bedrijfswoningen zijn niet toegestaan, de bestaande bedrijfswoningen worden aangeduid op de verbeelding. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' is maximaal één bedrijfswoning per bedrijf toegestaan met een maximuminhoud van 650 m³. Indien de bedrijfswoning die in het verleden is vergund meer inhoud heeft, is de vervanging van de woning mogelijk tot de eerder vergunde inhoud van de bedrijfswoning.
Daarnaast zijn in het noordelijke plandeel nog een aantal andere functies aanwezig. Omdat dit deel een overwegend bedrijfsmatig karakter heeft, zijn deze functies binnen de bedrijfsbestemming middels specifieke functieaanduidingen mogelijk gemaakt, waardoor naast de bedrijfsbestemming ook alternatieve functies bestemd zijn. Dit betreft:
In het prostitutiebeleid van de gemeente is een deel van het bedrijventerrein aangegeven als een mogelijke vestigingslocatie voor seksinrichtingen of escortbedrijven. In het bestemmingsplan is hiervoor dan ook de functieaanduiding 'seksinrichting' opgenomen.
Bouwregels
Binnen de bestemming zijn uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwen toegestaan met inachtneming van de aanduidingen op de verbeelding. Met de bouwhoogtes die zijn opgenomen op de verbeelding is rekening gehouden met de aanwezigheid van de molens De Kat en De Dog. De bedrijfsbebouwing in de buurt van de molens zijn lager dan de bedrijfsbebouwing op de rest van het bedrijventerrein. De maximale bouwhoogte varieert van 10 m langs de Geesterweg en 7 m rondom de haven tot 14 m langs de rijksweg.
Buiten het bouwvlak zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Terrein- en erfafscheidingen grenzend aan openbaar gebied mogen worden gebouwd tot een hoogte van 3 m.
Langs de rijksweg staat een reclamemast. Hiervoor is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' opgenomen. Binnen deze aanduiding zijn reclamemasten en zend-/ontvangstinstallaties toegestaan met een bouwhoogte van ten hoogste 30 m.
Specifieke gebruiksregels
In de specifieke gebruiksregels worden regels gesteld aan het gebruik van de gronden. Hierin is geregeld dat Bevi-inrichtingen, bedrijven met een externe veiligheidscontour, niet zijn toegestaan, evenals de opslag van meer dan 10.000 kg vuurwerk of geluidshinderlijke inrichtingen (Wgh-inrichtingen). Ook zijn activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage 1994 niet toegestaan in de gevallen zoals genoemd in kolom 2. Hiermee wordt voorkomen dat het bestemmingsplan MER-plichtige activiteiten toestaat en daarmee planMER-plichtig wordt. Binnen de bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, die dergelijke bedrijven wel mogelijk maakt. Aan deze bevoegdheid is onder meer als voorwaarden opgenomen dat een milieueffectrapportage wordt opgesteld op basis van de eisen uit de Wet milieubeheer. Verder wordt hier geregeld dat detailhandel niet is toegestaan, met uitzondering van ter plaatse geproduceerde of vervaardigde producten of ter plaatse van de aanduidingen 'detailhandel volumineus' en 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg'.
Afwijkingsbevoegdheden
Om binnen kaders toch flexibiliteit te kunnen bieden, zijn in dit bestemmingsplan een aantal bevoegdheden opgenomen, die het bevoegd gezag de mogelijkheid geeft voor delen van het bestemmingsplan bij omgevingsvergunning af te wijken.
Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken voor de aangewezen categorie voor ten hoogste één categorie hoger dan is toegestaan, mits het bedrijf naar aard en omvang past binnen de maximaal toegelaten bedrijfscategorie en niet meer hinder produceert dan een bedrijf met de toegestane milieucategorie.
Daarnaast kan het bevoegd gezag afwijken voor het maximaal toegestaan oppervlak aan kantoren en kunnen zij toestaan dat het kantoorvloeroppervlak ten hoogste 3.000 m² bedraagt, mits het bedrijfsvloeroppervlak voor niet meer dan 50% uit kantoorruimte bestaat. Vestiging van een dergelijke kantoorruimte kan alleen mits het bedrijf zich niet kan vestigen bij een belangrijke openbaarvervoerslocatie, vanwege een tekort aan ruimte, of een te groot en extensief ruimtebeslag heeft of de milieuhygiënische situatie.
Ten behoeve van detailhandel kan het bevoegd gezag afwijken van het bestemmingsplan en detailhandel toestaan, mits dit detailhandel is in goederen die niet past in winkelcentra, detailhandel in bouwmaterialen of landbouwwerktuigen of detailhandel in andere volumineuze goederen, waaronder keukens, badkamers en sanitair en aanverwante producten.
Ten slotte kan het bevoegd gezag bij omgevingsvergunning afwijken van het bestemmingsplan en sport- en recreatievoorzieningen toestaan.
Voor alle afwijkingsbevoegdheden geldt dat de omgevingsvergunning alleen mag worden verleend indien er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de verkeerssituatie en verkeersveiligheid, wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en er geen milieutechnische belemmeringen zijn.
Detailhandel (Artikel 4)
De winkel aan de Meldijk is bestemd als detailhandel. Binnen deze bestemming is detailhandel mogelijk. Daarnaast zijn bijbehorende voorzieningen zoals groen, water, nuts-, parkeer- en laad-en losvoorzieningen toegestaan.
Binnen de bestemming mogen gebouwen worden gebouwd binnen het bouwvlak met inachtneming van de aanduidingen op de verbeelding. Buiten het bouwvlak zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Terrein- en erfafscheidingen grenzend aan openbaar gebied mogen worden gebouwd tot een hoogte van 2,5 m. Elders mogen deze worden gebouwd tot een hoogte van 3 m.
Gemengd (Artikel 5)
Aan de Molenstraat 1 is de bestemming Gemengd opgenomen ten behoeve van de functies bedrijven tot categorie 2, kantoren en een huisartsenpost. Daarnaast zijn bijbehorende voorzieningen zoals groen, water, nuts-, parkeer- en laad-en losvoorzieningen toegestaan.
Binnen de bestemming mogen gebouwen worden gebouwd binnen het bouwvlak met inachtneming van de aanduidingen op de verbeelding. Buiten het bouwvlak zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Terrein- en erfafscheidingen grenzend aan openbaar gebied mogen worden gebouwd tot een hoogte van 2,5 m. Elders mogen deze worden gebouwd tot een hoogte van 3 m.
Groen (Artikel 6)
De bestemming Groen is gegeven aan beeld- of structuurbepalend groen. Het gaat dan om gronden die in gebruik zijn als plantsoenen, bermen en speelvoorzieningen, maar ook voor voet- en fietspaden die door het beeldbepalend groen lopen.
Horeca (Artikel 7)
Het partycentrum in het noorden van het plangebied is bestemd tot Horeca. Binnen deze bestemming zijn horeca-activiteiten tot categorie 3 uit de Staat van Horeca-activiteiten toegestaan, inclusief bijbehorende voorzieningen zoals groen, water, nuts-, parkeer- en laad-en losvoorzieningen.
Binnen de bestemming mogen gebouwen worden gebouwd binnen het bouwvlak met inachtneming van de aanduidingen op de verbeelding. Buiten het bouwvlak zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Terrein- en erfafscheidingen grenzend aan openbaar gebied mogen worden gebouwd tot een hoogte van 2,5 m. Elders mogen deze worden gebouwd tot een hoogte van 3 m.
Binnen de bestemming zijn twee wijzigingsbevoegdheden opgenomen, waarmee burgemeester en wethouders de bestemming kunnen wijzigen ten behoeve van de vestiging van bedrijven. Bij de eerste wijzigingsbevoegdheid kan de bestemming Horeca aan de Westerwerf 1 gewijzigd worden in de bestemming 'Bedrijf'. De tweede wijzigingsbevoegdheid vloeit voort uit een overeenkomst tussen de gemeente en de heer Martens die op 22 juni 1998 is gesloten. Strekking hiervan is dat indien de bestemming horeca in zijn geheel of gedeeltelijk (het discotheekgedeelte) komt te vervallen de heer Martens een gedeelte van het parkeerterrein aan de Westerwerf 1 en 3 kan bebouwen ten behoeve van de vestiging van bedrijven. Uitgangspunt voor de bebouwingsmogelijkheden is het voorgaande bestemmingsplan. Dit houdt in dat 80% van de gronden bebouwd mogen worden tot een maximale hoogte van 14 m.
Tuin (Artikel 8)
De als Tuin aangewezen gronden zijn bestemd als voor- en zijtuinen bij woningen. Binnen het gebruik van tuinen wordt ook het kleinschalig houden van dieren, zoals konijnen toegestaan. Op deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogelijk. Daarnaast is er een bouwregeling opgenomen om beperkt mogelijkheid te bieden aan de bouw van erkers, luifels en andere ondergeschikte bouwdelen ten behoeve van de bij de aangrenzende bestemming Wonen behorende hoofdgebouwen.
Op de gronden voor de woonschepen is de aanduiding 'bijgebouwen' opgenomen en mag het oppervlak van een bijgebouw per woonschip niet meer dan 9 m² bedragen.
Verkeer (Artikel 9)
Daar waar een weg een doorstroomfunctie heeft, zijn de gronden bestemd als 'Verkeer'. Binnen het plangebied betreft dit de Geesterweg. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen en dergelijke.
Verkeer - Verblijfsgebied (Artikel 10)
Het openbaar gebied in het woongebied heeft een verblijfs- en verplaatsingsfunctie. Deze gronden zijn bestemd als Verkeer - Verblijfsgebied. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen, speeltoestellen en reclame-uitingen.
Water (Artikel 11)
Waterpartijen, structuurbepalende watergangen en locaties die van belang zijn voor de waterberging zijn bestemd voor Water. Bruggen, steigers, kunstwerken en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming, zijn binnen de bestemming mogelijk.
Ter plaatse van de aanduiding 'woonschepenligplaats' zijn woonschepen toegestaan. Het aantal woonschepen mag niet meer bedragen dan 10 en de hoogte mag niet meer bedragen dan 5,5 m.
Wonen (Artikel 12)
De woongebieden zijn voorzien van de bestemming Wonen. Naast de bestaande situatie en de bestaande mogelijkheden die voortvloeien uit de vigerende regeling, is bij het toekennen van de bestemmingen het bieden van voldoende erfbebouwingsmogelijkheden voor de bestaande woningen het uitgangspunt. De basis voor de regeling van de bestaande woonfunctie wordt gevormd door een regeling bestaande uit bouwvlakken om het hoofdgebouw en regels voor bijgebouwen buiten het bouwvlak maar binnen het bestemmingsvlak.
Bouwvlakken hoofdgebouwen
Bij de opstelling van het bestemmingsplan is voor alle woningen bepaald waar in de huidige situatie het hoofdgebouw (de woning zelf) en waar het bijgebouw (bijvoorbeeld garage) staat. Deze bestaande situatie is het uitgangspunt. Op de verbeelding zijn bouwvlakken opgenomen waarmee de plaats van hoofdgebouwen juridisch is vastgelegd. Per hoofdgebouw is de maximale bouwhoogte en goothoogte afgestemd op de huidige situatie.
Erfbebouwing
De gronden achter en deels naast het hoofdgebouw c.q. de woning zijn te gebruiken voor uitbreiding van het hoofdgebouw of voor de bouw van andere bijbehorende bouwwerken. De regeling, zoals opgenomen in de bestemming Wonen, bevat bepalingen met betrekking tot oppervlakte en hoogte van erfbebouwing. Deze regeling sluit aan op het huidige erfbebouwingsbeleid van de gemeente Uitgeest.
De aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen (bijbehorende bouwwerken) mogen in totaal niet meer dan 50% van het zij- en achtererf bedragen tot een maximum van 50 m². Bij grotere kavels gelden hogere maxima. Indien het zij- en achtererf groter is dan 200 m² mag het oppervlak aan bijbehorende bouwwerken maximaal 75 m² bedragen. Indien het zij- en achtererf groter is dan 500 m² mag het oppervlak aan erfbebouwing niet meer dan 100 m² bedragen, voor erven waarbij het zij- en achtererf groter is dan 800 m² mag het oppervlak aan bijbehorende bouwwerken niet meer dan 125 m² bedragen. Voor erven met een zij- en achtererf groter dan 1.000 m² mag het totaal oppervlak aan bijbehorende bouwwerken niet meer dan 200 m² bedragen. In het bestemmingsplan worden op deze manier voldoende erfbebouwingsmogelijkheden geboden, terwijl de ruimtelijke kwaliteit niet onevenredig wordt aangetast.
De bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken bedraagt ten hoogste 4 m. Voor erkers aan de voorzijde is een regeling opgenomen in de bestemming Tuin.
Aan-huis-gebonden beroepen
Aan-huis-gebonden beroepen zijn, bij direct recht, als ondergeschikte functie bij de hoofdfunctie Wonen toegestaan. Onder aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten wordt verstaan een dienstverlenend beroep of activiteiten voor zover sprake is van een inrichting type A.
Deze mogen alleen uitgevoerd worden zolang de omvang niet meer dan 25% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing bedraagt. Dit geldt tot een maximum van 40 m² per woning. Daarnaast mogen er geen verbouwingen worden gedaan ten behoeve van het bedrijf waardoor afbreuk wordt gedaan aan de woonomgeving, dan wel de woonfunctie. Hieronder valt ook het aanbrengen van storende commerciële reclameobjecten. De activiteit dient te worden uitgevoerd door de bewoner, verhuur van de ruimte is niet toegestaan. Daarnaast mogen de werkzaamheden niet tot overlast leiden voor de omwonenden en mogen er geen detailhandelsactiviteiten plaatsvinden.
Waarde - Archeologie (Artikel 13 en Artikel 14)
Op basis van de archeologische waardenkaart van de gemeente blijkt dat een deel van het plangebied een archeologische waarde heeft. Hiervoor is de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie - 1 en Waarde - Archeologie - 2 opgenomen.
Binnen deze bestemming zijn de gronden beschermd ten behoeve van de archeologische waarden en worden aan de uitvoering van bouwwerkzaamheden en aan andere werkzaamheden regels gesteld, indien de werkzaamheden betrekking hebben op werkzaamheden groter dan 500 m² (WR-A-1) of 5.000 m² (WR-A-2) en dieper zijn dan 35 cm of geen werkzaamheden betreffen die betrekking hebben op vervangen, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing.
Waterstaat (Artikel 15)
Ter bescherming van de in het plangebied aanwezige waterkering is de bestemming Waterstaat opgenomen. Binnen deze bestemming blijven de gebruiks- en bouwmogelijkheden van de onderliggende bestemmingen gelden, maar wordt bij bouwplannen en wijziging van gebruik advies ingewonnen bij de waterbeheerder.