Wonen Zuid

3.4 Bestemmingsregeling

In het hoofdstuk Bestemmingsregels zijn in de planregels alle bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving. Waar noodzakelijk is gebruik gemaakt van aanduidingen om toegestaan gebruik nader te specificeren. In het bestemmingsplan komen de onderstaande bestemmingen voor.

Agrarisch

De vier agrarische bedrijven in het plangebied hebben de bestemming Agrarisch (Artikel 3 van de regels). Binnen deze bestemming is agrarisch gebruik toegestaan. De gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Gebouwen mogen hierbij niet hoger worden gebouwd dan is aangegeven op de plankaart en daarbij dienen gebouwen te worden afgedekt met een kap waarvan de dakhelling niet minder bedraagt dan 15° en niet meer dan 60°.

Daarnaast mag per agrarisch perceel maximaal één bedrijfswoning worden gerealiseerd. De inhoud van deze bedrijfswoning mag niet meer dan 600 m3 bedragen en dient te worden voorzien van een kap met een hellingshoek van ten minste 30° en ten hoogste 60°. De goothoogte mag niet meer bedragen dan 4 m, ter plaatse van de aanduiding 'glastuinbouw' niet meer dan 4,5 m. De bouwhoogte van de bedrijfswoning mag niet meer bedragen dan 10 m. Daarnaast mogen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd bij de bedrijfswoning. Hiervoor gelden dezelfde regels als voor burgerwoningen (zie onder Wonen - 1 en Wonen - 2)

Drie agrarische percelen hebben, op basis van bestaande rechten, een wro-zone - wijzigingsgebied op het kavel liggen. Deze wijzigingsbevoegdheid wordt uitgelegd in paragraaf 3.5 onder het kopje Algemene wijzigingsregels en is op genomen in Artikel 24van de regels.

Bedrijven

De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven (Artikel 4). Binnen het plangebied liggen twee bedrijfspercelen. Binnen de bestemming zijn bedrijven uit maximaal categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' toegestaan. Daar waar bestaande bedrijven niet passen binnen categorie B1 zijn deze bedrijven met een aanduiding specifiek mogelijk gemaakt. Eén van deze bedrijfspercelen (Assum 16a) heeft, op basis van bestaande rechten, een wro-zone - wijzigingsgebied op het kavel liggen. Deze wijzigingsbevoegdheid wordt uitgelegd in paragraaf 3.5 onder het kopje Algemene wijzigingsregels.

Bij de kringloopwinkel aan de Kleis vindt verkoop van tweedehandsgoederen plaats. Dit is mogelijk gemaakt middels de aanduiding 'detailhandel'.

Daarnaast bevinden zich enkele nutsvoorzieningen in het plangebied. Deze nutsvoorzieningen zijn mogelijk gemaakt middels de aanduiding 'nutsvoorziening'.

Gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd met inachtneming van de aanduidingen op de plankaart. Daarbij mogen gebouwen zowel vlak als met een kap worden afgedekt. De kaphelling bedraagt ten minste 15° en ten hoogste 60°.

Per bedrijf is ten hoogste één bedrijfswoning toegestaan. Hiervoor gelden dezelfde regels als voor bedrijfswoningen op agrarische percelen.

Detailhandel

De bestaande supermarkt (DEEN) met bovenwoningen aan de Anne van Renesselaan heeft de bestemming Detailhandel (Artikel 5) gekregen. Binnen deze bestemming is detailhandel uitsluitend toegestaan op de begane grond.
Wonen is uitsluitend toegestaan op de verdiepingen en niet op de begane grond. In deze woningen zijn ook aan-huis-gebonden beroepen mogelijk.

Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd, met inachtneming van de aanduidingen op de verbeelding.

Groen

De bestemming Groen (Artikel 6) is gegeven aan beeld- of structuurbepalend groen. Het gaat dan om gronden die in gebruik zijn als plantsoenen, bermen en speelvoorzieningen, maar ook voor voet- en fietspaden die door het beeldbepalend groen lopen.

Kantoor

Binnen de bestemming Kantoor (Artikel 7) zijn de in het plangebied liggende kantoorfuncties en zakelijke dienstverlening bestemd. De bestaande bebouwing is opgenomen in een bouwvlak en voorzien van een maximale bouwhoogte.

Maatschappelijk

Maatschappelijke functies, waaronder de scholen en zorginstellingen, zijn voorzien van de bestemming Maatschappelijk (Artikel 8). De bestaande bebouwing is opgenomen in een bouwvlak en voorzien van een maximale bouwhoogte. Binnen de bestemming is onderlinge uitwisseling mogelijk. Het verruimen van de gebruiksmogelijkheden van scholen, bijvoorbeeld ten behoeve van naschoolse opvang, past binnen een maatschappelijke tendens.

Gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd met inachtneming de aanduidingen op de verbeelding.

Recreatie

De volkstuinen die gelegen zijn in het plangebied zijn opgenomen in de bestemming Recreatie (Artikel 9). Binnen deze bestemming mag per tuin 1 gebouw gebouwd worden met een oppervlakte van ten hoogste 2 m2 en een bouwhoogte van 1 m. Verder mogen nog bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd.

Sport

De tennisvelden aan de noordzijde van het plangebied zijn bestemd als Sport (Artikel 10). Binnen de bestemming zijn sportvelden en bijbehorende voorzieningen, waaronder kantines en kleedlokalen mogelijk. De bestaande bebouwing is opgenomen in een bouwvlak en voorzien van een maximale goot- en bouwhoogte.

Tuin

De voor Tuin (Artikel 11) aangewezen gronden zijn bestemd als voor- en zijtuinen bij woningen. Binnen het gebruik van tuinen wordt ook het kleinschalig houden van dieren, zoals konijnen, toegestaan. Het veroorzaken van overlast is daarbij op basis van privaatrechtelijke wet- en regelgeving niet toegestaan. Op deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogelijk. Daarnaast is er een bouwregeling opgenomen om beperkt mogelijkheid te bieden voor de bouw van erkers, luifels en andere ondergeschikte bouwdelen ten behoeve van de bij de aangrenzende bestemming Wonen behorende hoofdgebouwen.

Langs de wegen Assum, Weeg en Tolweg hebben de grote zijpercelen bij de aanwezige woningen ook de bestemming Tuin gekregen. Op enkele van deze percelen zijn in de bestaande situatie paardenbakken met lichtmasten of bijbehorende bouwwerken aanwezig. In het bestemmingsplan worden deze bouwwerken, om ongewenste situaties tegen te gaan, specifiek geregeld middels een aanduiding.

Verkeer

Daar waar een weg een stroomfunctie heeft, zijn de gronden bestemd als Verkeer(Artikel 12). Binnen het plangebied betreft dit de Jacoba van Beierenlaan, het zuidelijk deel van De Kleis en de Anna van Renesselaan. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen en dergelijke.

Verkeer - Verblijfsgebied

Het openbaar gebied in het woongebied heeft een verblijfs- en verplaatsingsfunctie. Deze gronden zijn bestemd als Verkeer - Verblijfsgebied (Artikel 13). Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen, speeltoestellen en reclame-uitingen.

Water

Waterpartijen, structuurbepalende watergangen en locaties die van belang zijn voor de waterberging zijn bestemd voor Water (Artikel 14). Steigers en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van de bestemming, zijn binnen deze bestemming mogelijk. Steigers dienen wel te voldoen aan bepaalde maten. Zo mag een steiger niet breder zijn dan 6 meter en mag de steiger niet dieper dan 1 meter zijn, gemeten vanaf de bestaande oeverbeschoeiing. Daarnaast dient een minimale maat van 1 meter te worden aangehouden tussen de steiger en de zijdelingse perceelsgrens.

Wonen

De woongebieden zijn voorzien van de bestemming Wonen (Artikel 15). Het beleid is erop gericht de kwaliteit van de woonomgeving te behouden en de vigerende planologische rechten te respecteren. Naast de bestaande situatie en de bestaande mogelijkheden die voortvloeien uit de vigerende regeling, is bij het toekennen van de bestemmingen het bieden van voldoende erfbebouwingsmogelijkheden voor de bestaande woningen het uitgangspunt. De basis voor de regeling van de bestaande woonfunctie wordt gevormd door een regeling bestaande uit bouwvlakken.

Bouwvlakken hoofdgebouwen

Bij de opstelling van het bestemmingsplan is voor alle woningen bepaald waar in de huidige situatie het hoofdgebouw (de woning zelf) staat en waar deze op basis van het vigerend bestemmingsplan juridisch mogelijk is. Rekening houdend met karakteristieke voorgevelverspringingen en rooilijnen, zijn op de verbeelding bouwvlakken opgenomen waarmee de plaats van hoofdgebouwen juridisch is vastgelegd. Per hoofdgebouw is de maximale bouwhoogte afgestemd op de huidige situatie en de bestaande juridische mogelijkheid. De woningen waar een minimale en maximale dakhelling van 30° respectievelijk 60° geldt zijn bestemd als Wonen.

Bijbehorende bouwwerken

De gronden achter en deels naast het hoofdgebouw c.q. de woning zijn te gebruiken voor uitbreiding van het hoofdgebouw of voor de bouw van bijbehorende bouwwerken. De regeling zoals opgenomen in de bestemming Wonen bevat bepalingen met betrekking tot oppervlakte en hoogte van deze bebouwing. Deze regeling sluit aan op het huidige beleid van de gemeente Uitgeest.

De bijbehorende bouwwerken mogen in totaal niet meer dan 50% van het zij- en achtererf bedragen tot een maximum van 50 m2. Bij grotere kavels gelden oplopend grotere maxima.

In het bestemmingsplan worden op deze manier voor de verschillende erven voldoende bouwmogelijkheden geboden, terwijl de ruimtelijke kwaliteit niet onevenredig wordt aangetast.

De bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken bedraagt ten hoogste 5 meter mits minimaal 1 meter onder de hoogte van het bestaande hoofdgebouw. Voor erkers aan de voorzijde is een regeling opgenomen in de bestemming Tuin.

Voor woningen waar in de voortuin bijbehorende bouwwerken aanwezig zijn is de aanwezige bebouwing opgenomen in de woonbestemming. In de regels is opgenomen dat voor bijbehorende bouwwerken voor de voorgevel het oppervlak ten hoogste 20 m2mag bedragen. Omdat het oppervlak ook is beperkt door de tuinbestemming is het niet mogelijk meer te bouwen dan in de huidige situatie.

Aan-huis-gebonden beroepen

Aan-huis-gebonden beroepen zijn, bij direct recht, als ondergeschikte functie bij de hoofdfunctie wonen toegestaan. Onder aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten wordt verstaan een dienstverlenend beroep of activiteiten voor zover sprake is van een inrichting type A van het activiteitenbesluit.

Deze mogen alleen uitgevoerd worden zolang de omvang niet meer dan 25% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing bedraagt. Dit geldt tot een maximum van 40 m² per woning. Daarnaast mogen er geen verbouwingen worden gedaan ten behoeve van het bedrijf waardoor afbreuk wordt gedaan aan de woonomgeving, dan wel de woonfunctie. Hieronder valt ook het aanbrengen van storende commerciële reclame-objecten. De activiteit dient te worden uitgevoerd door de bewoner, verhuur van de ruimte is niet toegestaan. Daarnaast mogen de werkzaamheden niet tot overlast leiden voor de omwonenden en mogen er geen detailhandelsactiviteiten plaatsvinden.

Waldijk

Het noordelijk deel van de uitbreidingswijk Waldijk is nog niet gerealiseerd, maar is in het bestemmingsplan Waldijk II al mogelijk gemaakt. In dit bestemmingsplan is in het kader van de flexibiliteit gekozen voor een globale bestemming en een maximum aantal woningen. Van deze woningen zijn een groot deel al gerealiseerd. In dit bestemmingsplan wordt voor de nog niet gerealiseerde woningen aangesloten bij de globale regeling uit het bestemmingsplan Waldijk II. Voor deze woningen is ook de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' opgenomen. Deze aanduiding stelt dat binnen de aanduiding niet meer dan 130 woningen mogen worden gebouwd. Daarnaast is voor het noordelijkst gelegen blok de aanduiding 'aaneengebouwd' opgenomen, binnen deze aanduiding dienen woningen aaneengebouwd of twee-aaneengebouwd te worden, waarbij de afstand tussen twee woningen niet meer mag bedragen dan 2 meter. De minimale bouwhoogte voor deze woningen bedraagt ten minste 9 m.

Het blok dat daaronder ligt is de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2' opgenomen. Hiervoor geldt dat de woningen aan-een, twee-aan-een of vrijstaand gebouwd mogen worden, maar dat de maximale afstand tussen hoofdgebouwen ten hoogste 6 meter mag bedragen. De minimale bouwhoogte voor dit bouwblok bedraagt 6 m.

Waarde - Archeologie

In het plangebied geldt een middelhoge tot hoge kans op archeologische sporen. Om deze waarde te waarborgen, is een bestemming Waarde - Archeologie - 1 (Artikel 16) opgenomen voor delen van het plangebied. De bestemming Waarde - Archeologie fungeert als dubbelbestemming. Bouwwerken op gronden met samenvallende bestemmingen kunnen weliswaar worden gerealiseerd, maar dan met inachtneming van de in de planregels opgenomen voorwaarden. Daarvoor zijn regels opgenomen om bij een omgevingsvergunning af te wijken. Is er blijkens onderzoek geen sprake van archeologische waarden, dan kunnen de werken en bouwwerken met afwijking worden gerealiseerd. In het kader van de bescherming van de archeologische waarden is voor een aantal werken, niet zijnde bouwwerken, en werkzaamheden een aanlegverbod opgenomen.

Archeologische waarden kunnen ook worden bedreigd door grondwerkzaamheden die samengaan met de aanleg van bijvoorbeeld wegen, bebouwing en watergangen. Ook ingrijpende agrarische werkzaamheden (diepploegen, onderbemalen) kunnen het bodemarchief onherstelbaar beschadigen en de daarin opgeslagen informatie verloren doen gaan. Deze gronden worden derhalve mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de aanwezige archeologische waarden. Bouwen ten behoeve van samenvallende bestemmingen is bij een omgevingsvergunning alleen toegestaan voor zover de archeologische waarden niet worden geschaad. Genoemde werken en werkzaamheden zijn zonder omgevingsvergunning niet toegestaan.