Burgerbrug - Ruimte voor ruimte (Grote Sloot)

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

Aan de oostzijde van de Groote Sloot, even ten noorden van de kern Burgerbrug, ligt een tweetal agrarische bedrijfspercelen (melkveehouderij). De bedoeling is om deze locaties te saneren en hiervoor in de plaats woningbouw - in het kader van de Ruimte-voor-Ruimteregeling - te ontwikkelen. Daarbij wordt ook een gebied meegenomen dat aan de westzijde van de Groote Sloot ligt, tegenover het agrarisch bedrijfsperceel Grote Sloot 108. De woning Grote Sloot 110 is opgenomen in dit plan om ook hiervoor een goede actuele regeling te hebben. Dit betreft een reparatie van het bestemmingsplan "Buitengebied". De ligging van de verschillende delen van het plangebied is op de onderstaande afbeelding weergegeven. Met een gele cirkel is de locatie Grote Sloot 110 weergegeven.

De verschillende delen van het plangebied

1.1 Aanleiding

Aanleiding voor de in dit plan voorziene ontwikkeling is de voorgenomen verplaatsing van het agrarisch bedrijf naar een nieuw bouwperceel aan de Burgerweg. Dit ligt ten oosten van het dorp en even ten oosten van het daar gelegen gemaal. Deze verplaatsing wordt ingegeven door de wens van de initiatiefnemers om een duurzaam melkveebedrijf te gaan exploiteren. Dit om de continuïteit van de exploitatie in de toekomst te kunnen waarborgen in de vorm van een goed uitgerust gezinsbedrijf. Op de huidige locatie is dit niet mogelijk, omdat het bedrijf op slot zit. Dit komt onder meer door de ligging van milieugevoelige functies (woningen) in de omgeving. Bij de verplaatsing worden de agrarische bedrijfspercelen 108 en 118 gesaneerd en wordt op de locatie aan de Burgerweg een nieuw agrarisch bedrijf (veehouderij) opgericht. Dit is in onderstaande afbeelding weergegeven.

De geplande bedrijfsverplaatsing

Om het huidige perceel van het agrarische bedrijf Grote Sloot 108 een zinvolle bestemming te geven, wordt hier voorzien in woningbouw. Door deze woningbouw kan de bedrijfsverplaatsing financieel uitvoerbaar worden gemaakt conform de Ruimte voor Ruimte regeling. Dit bestemmingsplan voorziet in het mogelijk maken van de woningbouw op het voormalige agrarische bedrijfsperceel Grote Sloot 108. Daarnaast regelt dit bestemmingsplan dat het agrarische bouwperceel verder noordelijk in het lint wordt verwijderd en dat de bedrijfswoning wordt omgezet in een burgerwoning. Voor het nieuwe agrarische bedrijf aan de Burgerweg wordt een afzonderlijk bestemmingsplan gemaakt.

1.2 Geldende planologische regeling

Het plangebied maakt onderdeel uit van het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied Zijpe. De nu aan de orde zijnde ontwikkeling kon hier niet meer in worden meegenomen. In het bestemmingsplan Buitengebied heeft het plangebied een agrarische bestemming. De beide agrarische bedrijfspercelen hebben hierin een bouwvlak gekregen met de aanduiding veehouderij. Het bestemmingsplan Buitengebied is recentelijk in werking getreden.

In onderstaande afbeelding is de bestaande planologische situatie weergegeven.

Fragment bestemmingsplan Buitengebied Zijpe (plangebied in rode cirkels)

1.3 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een toelichting gegeven op de bestaande situatie. De gewenste situatie is immers het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan. De ontwikkeling wordt getoetst aan het geldende beleid in hoofdstuk 3. Daarbij wordt ook gekeken naar de mogelijke uitgangspunten vanuit het beleid voor dit plan. In hoofdstuk 4 vindt toetsing plaats aan de omgevingsaspecten. De planbeschrijving, waaronder een beschrijving van de gewenste ontwikkeling staat in hoofdstuk 5. Hoofdstuk 6 geeft een toelichting op het juridische deel van het bestemmingsplan; de regels en ruimtelijke verbeelding. Tot slot gaat hoofdstuk 7 in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 De bestaande situatie

De gewenste ontwikkeling moet op een goede manier ingepast worden in de bestaande situatie. Om die reden wordt in dit hoofdstuk de bestaande situatie nader toegelicht. In hoofdstuk 5 wordt bij de beschrijving van de gewenste situatie ook ingegaan op de inpassing in de bestaande situatie.

2.1 Ligging en ontsluiting

De gewenste ontwikkeling vindt plaats op het bestaande agrarische erf aan de Grote Sloot 108 en aan de overzijde, tegenover de Grote Sloot 108. Alle delen van het plangebied worden ontsloten vanaf de Grote Sloot.

2.2 Ontstaan en ontwikkeling

Tot de 12e eeuw was, wat nu de Zijpe- en Hazepolder is, een hoogveengebied. Vanaf de 13e eeuw werden na overstromingsgevaar delen van het gebied bedijkt. De Westfriese Omringdijk ontstond in deze periode. Jan van Scorel nam in de 16e eeuw het initiatief om Zijpe definitief te bedijken. In 1597 werd de dijk om de Zijpepolder definitief gedicht. Kort na de drooglegging ontstonden de eerste buurtschappen in de polder zoals Oudesluis, Schagerbrug, Sint Maartensbrug en Burgerbrug, verbonden door de Grote Sloot, die de polder in de lengte doorsnijdt. Vanaf ca. 1600 werd de polder door een twintigtal molens bemalen, iedere molen nam een eigen deel (ook wel afdeling genoemd) voor zijn rekening. In 1825 werd het Noord-Hollands Kanaal voltooid, die de polder in twee delen scheidt. Burgerbrug is direct na de droogmaking van de Zijpe ontstaan op het kruispunt van de Grote Sloot met de Burgerweg. De hofstede Welgelegen (Grote Sloot 108) maakt deel uit van de historische kern.

2.3 Ruimtelijke en functionele structuur

De ruimtelijke structuur van het dorp is gekoppeld aan het kruispunt met de Grote Sloot. Het lint grenst aan de open Zijpe Polder, polder A en B. Daaraan grenzend staat de lintbebouwing met de kleinschalige projectmatige uitbreidingen Zwanenplein en Meester Bollplein.

In het plangebied is sprake van twee agrarische bedrijfspercelen (Grote Sloot 108 en 118) en een agrarisch perceel aan de westzijde van de Grote Sloot. Op de locatie Grote Sloot 108 en 118 is sprake van bestaande erven. Deze zijn enigszins op afstand van de weg gesitueerd en vormen een onderdeel van de lintbebouwing. De erven vormen een van de vroegste delen van de lintbebouwing. In onderstaande afbeelding staat de huidige situatie van de drie locaties van het plangebied op een luchtfoto.

Bestaande situatie plangebied e.o. (bron: Bing Maps)

Op het perceel Grote Sloot 108 maakt aan de voorzijde de bestaande woning onderdeel uit van de erfbebouwing. Aan de achterzijde zijn schuren en bijbehorende functies op het erf gesitueerd. Deze liggen verder naar achteren buiten de contour van de dorpsuitbreidingen. De bestaande beplanting in het gebied beperkt zich tot enige erfbeplanting bij de bestaande woning. Het perceel Grote Sloot 118 is op eenzelfde manier opgebouwd, met het grote verschil dat hier sprake is van een bestaande stolpboerderij. Het perceel aan de westzijde van de Grote Sloot is een onbebouwd agrarisch perceel. Aan de zuidzijde ervan wordt een nieuwe brede school met de daarbij horende voorzieningen, alsmede enkele woningen gerealiseerd.

De bestaande lintbebouwing is gevarieerd en heeft deels een waardevolle historische karakteristiek met een zorgvuldige detaillering en vormgeving met plaatselijke gebiedskenmerken.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk komen enkele beleidsstukken aan bod die een directe doorwerking kunnen hebben op dit bestemmingsplan. Daarbij wordt ingegaan op rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid, bijvoorbeeld op het vlak van bouwmogelijkheden van de gewenste ontwikkeling.

3.1 Rijksbeleid

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 22 november 2011 onder aanvaarding van een aantal moties door de Tweede Kamer aangenomen en is begin 2012 in werking getreden. De structuurvisie is in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) vertaald in juridische regels. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen.

Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling is duurzame verstedelijking het uitgangspunt. Hiertoe wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking gevolgd die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6. lid 2 Bro).

In dit geval is er geen sprake van verstedelijking. Het bestaande bebouwde gebied van Burgerbrug neemt door de sanering van de twee agrarische bedrijven, die deel uitmaken van de kern, af. Een forse hoeveelheid bebouwing wordt verwijderd. Hiervoor in de plaats worden in totaal 15 nieuwe woningen terug gebouwd. De hoeveelheid bebouwing neemt hierdoor ten opzichte van de huidige situatie echter niet toe. Daarom is er geen sprake van verstedelijking. Ook in het kader van de verplaatsing is er geen sprake van verstedelijking. Het nieuwe agrarische bedrijf is een aan het landelijk gebied gebonden functie, waarmee er dus geen sprake is van een nieuwe stedelijke functie.

Geconcludeerd wordt dat er niet getoetst hoeft te worden aan de ladder van duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Het project is voorbesproken met de provincie Noord-Holland en is voorgelegd aan het expertteam Ruimte voor Ruimte. Het expertteam is akkoord met de voorgenomen ontwikkeling.

In de Provinciale ruimtelijke verordening (PRV) zijn de beleidsuitgangspunten uit de Structuurvisie Noord-Holland 2040 juridisch vastgelegd. In de PRV is onder andere een regeling opgenomen voor woningbouw in het landelijk gebied. Dit is in principe niet toegestaan, omdat dit buiten bestaand bebouwd gebied ligt. Een deel van de nieuwe locatie Grote Sloot 108 ligt echter in het bestaande bebouwde gebied. In onderstaande afbeelding is het bestaand bebouwd gebied weergegeven.

De begrenzing van het bestaand bebouwd gebied

Woningbouw in landelijk gebied

Afwijking van het verbod op nieuwe woningbouw in het landelijk gebied is echter mogelijk in het kader van een ruimte voor ruimte regeling. De verordening geeft aan dat "een bestemmingsplan kan voorzien in de mogelijkheid van nieuwe woningen ter compensatie van storende bebouwing of functies buiten het bestaand bebouwd gebied als voorzien is in een Ruimte voor Ruimteregeling".

Aan het toepassen van een ruimte voor ruimte regeling zijn vanuit de provinciale verordening een aantal voorwaarden verbonden. Ten eerste moet er een afname van netto bebouwd oppervlak plaatsvinden. Ten tweede moet zeker gesteld worden dat de sloop daadwerkelijk plaatsvindt. Tot slot mogen niet meer compensatiewoningen mogelijk gemaakt worden, dan strikt noodzakelijk is om de sanering van gebouwen mogelijk te maken. Aan deze eisen wordt in dit bestemmingsplan voldaan. Bij verplaatsing van agrarische bedrijven is een afname van bebouwd oppervlak overigens geen vereiste. Er is in deze situatie echter wel sprake van een afname van bebouwing/verhard oppervlak, maar dat komt omdat er twee bedrijven gesaneerd worden.

Daarnaast moet in geval van verstedelijking in het landelijk gebied worden voldaan aan ruimtelijke kwaliteitseisen. Hier wordt in hoofdstuk 5 'Planbeschrijving' nader op ingegaan.

Uitvoeringsregel Ruimte voor Ruimte

Een verdere concretisering van deze regels vindt plaats in de Uitvoeringsregel Ruimte voor Ruimte van de provincie. De voorwaarden daaruit zijn:

• niet meer woningen worden terug gebouwd dan noodzakelijk is om de sloop van de storende bebouwing/functies te kunnen realiseren;
• het leidt tot een aantoonbare en duurzame vermindering van bebouwing in vergelijking met de te slopen bebouwing. Het gaat daarbij om een vermindering van zowel oppervlakte (in m2), als volume (in m3) (Bij bedrijfsverplaatsingen is dit punt niet aan de orde);
• de ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd door naast de sanering van storende gebouwen en functies, de woningbouw ruimtelijk in te passen in de omgeving.
• Voor de nieuw te bouwen woning(en) geldt dat deze niet de bedrijfsvoering en de ontwikkelingsmogelijkheden van omringende agrarische bedrijven beperkt.

Weidevogelleefgebied

Het deel van het plangebied aan de westzijde van de Grote Sloot ligt in een weidevogelleefgebied. Dit blijkt uit onderstaande afbeelding.

De begrenzing van het weidevogelgebied

Hier kan woningbouw plaatsvinden in het kader van de ruimte voor ruimte regeling waarbij de natuurdoelen leidend zijn. Daarnaast kan woningbouw plaatsvinden als er sprake is van een ingreep waarbij netto geen verstoring van het weidevogelleefgebied plaatsvindt. In het weidevogelleefgebied vindt in het geval van het plangebied geen netto verstoring plaats. Om dit aan te tonen is een compensatieplan opgesteld, dit is opgenomen in bijlage 1. Hier wordt in hoofdstuk 4 in de paragraaf 4.7 nader op ingegaan.

Vrijwaringszone (waterkering) Groote Sloot

De randen van het plangebied liggen in de vrijwaringszone langs de Groote Sloot. Dit blijkt uit onderstaande afbeelding.

De ligging van de vrijwaringszone

Volgens de provinciale verordening moet het bestemmingsplan daar reconstructies van de waterkeringen niet onmogelijk maken. In de betreffende zone wordt in principe geen nieuwe bebouwing voorzien. Deze komt verder naar achteren. Hiermee blijft er ruimte over voor reconstructies van waterkeringen.

3.3 Gemeentelijk beleid

Woonvisie Schagen

Op 28 oktober 2014 heeft de gemeenteraad Schagen de woonvisie vastgesteld. In de Woonvisie staat beschreven hoe Schagen omgaat met de veranderingen op de woningmarkt. Centraal staat vraaggestuurd bouwen in de kernen van de gemeente. De Woonvisie beschrijft de rol van Schagen in de regio en de provincie en hoe onderling wordt samengewerkt om te komen tot een blijvend gezond woningbestand in zowel stad, dorp als landelijk gebied.

De visie is gericht op vier thema's die gezamenlijk bijdragen aan blijvend prettig en aantrekkelijk wonen in onze gemeente. Die thema's zijn: de eigen kracht van inwoners; de kwaliteit van de kernen; de kwaliteit van de woningvoorraad behouden en versterken; het woningbouwprogramma verminderen (aansluitend op de marktvraag). In de woonvisie staan de criteria om kwalitatieve keuzes te maken op een rij.

De ontwikkeling in het plangebied is niet concreet opgenomen in de woonvisie. De nieuwe woningen kunnen wel bijdragen in het op peil houden van de bevolking van Burgerbrug. Daarnaast bieden de woningen een nieuw type vestigingsmilieu, wat een aanvulling is op de bestaande bebouwing van de kern.

Coalitieprogramma

Voor de periode 2013-2018 hebben de partijen CDA, VVD en PvdA een coalitie gemaakt. Deze partijen hebben een Coalitieprogramma vastgesteld. De coalitie wil in samenwerking met dorpsraden en wijkpanels werken aan de leefbaarheid van de kernen. Daarbij wordt een inspanning van de gemeenschap zelf verwacht.

De gemeente spant zich in om van Schagen de gemeente met de laagste werkloosheid van Nederland te maken. De agrarische sector is één van de pijlers van de lokale economie. In de agrarische sector is een schaalvergroting aan de gang. De gemeente faciliteert deze. Alle ruimte wordt benut die de provincie biedt om de agrarische structuur te verbeteren en agrarische bedrijven te doen groeien. De bedrijfsverplaatsing naar de Burgerweg past binnen dit beleid.

Een goede ruimtelijke ordening is een voorwaarde voor de leefbaarheid en dynamiek van onze gemeente. De gemeente voert een actieve lobby voor de lokale autonomie van bouwen buiten bestaand bebouwd gebied. Woningbouwplannen moeten aansluiten bij de vraag in de kernen. De woningbehoefte is in 3.1 aangetoond.

 

Beleidsnota Cultuurhistorie Gemeente Schagen 2009

De gemeente Schagen zet in deze nota het gemeentelijk cultuurhistorisch beleid uiteen, voor zover dit de archeologie en de historische geografie betreft.

Het beleid van rijk en provincie heeft het uitgangspunt de archeologie een onderdeel te laten zijn van de ruimtelijke ordeningsprocedures. De wijziging van de Monumentenwet, de Wet op de Archeologische Monumentenzorg, die op 1 september 2007 van kracht is geworden, verleent hieraan de wettelijke basis. Uitgangspunt is dat archeologie één van de onderwerpen is waarover in het kader van planvorming door middel van vooronderzoeken informatie verzameld moet worden. Ook bij het verlenen van medewerking aan de ontwikkeling van ruimtelijke plannen van derden worden deze plannen op de consequenties voor het bodemarchief getoetst. Deze toetsing vindt plaats aan de hand van de beschikbare informatie, verkregen via archeologisch inventariserend vooronderzoek (bureauonderzoek, eventueel aangevuld met inventariserend veldonderzoek, bestaande uit grondboringen en zonodig proefsleuven).

In deze nota worden de historisch-geografische waarden volgens dezelfde richtlijnen als de archeologische waarden behandeld. Dit houdt in dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen ook de historisch-geografische waarden worden meegewogen. Hierbij wordt verwezen naar de Wet ruimtelijke ordening waarin gesteld is dat alle relevante belangen moeten worden meegewogen bij het tot stand brengen van ruimtelijke plannen. Tevens wordt verwezen naar het Beleidskader Landschap en Cultuurhistorie van de Provincie Noord-Holland, waarin te behouden, te versterken en te ontwikkelen cultuurhistorische waarden voor het provinciaal grondgebied worden benoemd

Voor de wijze waarop in dit bestemmingsplan rekening is gehouden met cultuurhistorie en archeologie, wordt verwezen naar paragraaf 4.8

Hoofdrapport streefbeelden voor een veelkleurig landschap

In het hoofdrapport Streefbeelden voor een Veelkleurig Landschap (2009) wordt aangegeven hoe de landschappelijke kwaliteit van Zijpe versterkt kan worden. In het streefbeeld voor het landschap voor de omgeving van Burgerbrug wordt onder meer ingegaan op het ontwikkelen van nieuwe landgoederen in het lint van de Grote Sloot, met opgaande erfbeplanting en een open achterland. Doorzichten tussen de erven naar het achterland zoveel mogelijk waarborgen. De groenstructuur is hier beeldbepalend in het landschap. Daarom sterk inzetten op behoud en versterking van de bestaande groenstructuur van de waardevolle houtopstanden, de erfbeplantingen en afplantingen/windsingels.

Hoofdstuk 4 Onderzoeken

Naast het feit dat de ontwikkelingen in het plangebied binnen het overheidsbeleid tot stand moet komen, moet ook rekening gehouden worden met de aanwezige functies in en rond het gebied. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In dit hoofdstuk zijn de randvoorwaarden, die voortvloeien uit de omgevingsaspecten, beschreven.

4.1 Wegverkeerslawaai

In het kader van geluid is de Wet geluidhinder van toepassing. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidhinder in de toekomst.

In de Wet geluidhinder (Wgh) is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft waar aandacht aan geluidhinder moet worden besteed. Daarbij onderscheidt de Wgh geluidsgevoelige gebouwen enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Het uitgangspunt is dat op de gevels van geluidsgevoelige functies voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Indien hier niet aan wordt voldaan, kan een hogere grenswaarde worden vastgesteld. Deze hogere waarde is te verlenen tot 63 dB in de bebouwde kom. Wegen waarvoor de zoneplicht niet geldt, zijn woonerven en wegen waarop een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

De gehele bebouwde kom van Burgerbrug is aangewezen als 30 km/uur-zone. Deze wegen hebben geen wettelijke geluidszone. Het is daarom niet noodzakelijk om de geluidsbelasting van deze wegen te toetsen aan de Wgh. Wel moet in het kader van een 'goede ruimtelijke ordening' beoordeeld worden of er sprake is van een aanvaardbaar woonklimaat.

Voor het plangebied is een akoestisch onderzoek uitgevoerd voor wegverkeerslawaai (februari 2014). Dit onderzoek is toegevoegd als bijlage 2. In het onderzoek is gekeken naar de locaties aan de Grote Sloot en de locatie aan de Burgerweg (bedrijfswoning). Het uitgangspunt voor de locatie Grote Sloot is het stedenbouwkundig plan zoals dat in het beeldkwaliteitplan is opgenomen en wat de basis vormt van dit bestemmingsplan. Uit het onderzoek blijkt dat bij de nieuwe woningen aan de Grote Sloot sprake is van een 'goede ruimtelijke ordening'. Wanneer de woningen volgens het Bouwbesluit worden gerealiseerd wordt voldaan aan de grenswaarde voor het binnenniveau. Er is dan geen sprake van geluidsoverlast van het wegverkeer.

4.2 Bedrijven en milieuhinder

Het milieubeleid en de daarop gebaseerde regelgeving spelen een belangrijke rol bij het ruimtelijk ordeningsbeleid. Beide beleidsterreinen richten zich op de bescherming van de kwaliteit van de (leef)omgeving. In ruimtelijke plannen wordt de situering van milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) ten opzichte van elkaar (milieuzonering) geregeld. In de toelichting bij een ruimtelijk plan moet aangegeven worden hoe aan dat beleid gestalte wordt gegeven.

Bij de locatie Grote Sloot 108 staat een kerk. Deze heeft in het bestemmingsplan Buitengebied een maatschappelijke bestemming. Op het deel dat aan de locatie Grote Sloot 108 grenst, ligt een begraafplaats. Het ligt niet in de rede dat dit op kort termijn verandert. Wel is er enige uitbreidingsruimte. De geplande woningen liggen op meer dan 10 meter afstand van de begraafplaats. Hiermee wordt voldaan aan de aan te houden afstand vanuit de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering.

Aan de westzijde van de Grote Sloot ligt een agrarisch bedrijf. Dit betreft een akkerbouwbedrijf. De nieuwe woningen staan op ruim 50 meter van dit bedrijf. Hiermee wordt voldaan aan de aan te houden minimale afstand volgens de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering.

Op het adres Grote Sloot 128 is een melkrundveehouderij (met mestbassin) aanwezig. De aan te houden richtafstand afstand volgens de VNG-brochure bedrijven en milieuzonering tot de nieuwe woningen bedraagt 100 meter. Deze afstand wordt ruimschoots gehaald. Binnen 100 meter van de melkrundveehouderij bevinden zich wel bestaande woningen. Hierbij wordt voldaan aan de wettelijke afstand van 50 meter.

4.3 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging, zijn op grond van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) daarbij vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Op grond van de Regeling Niet in betekenende mate (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

• woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen;
• kantoorlocaties met een vloeroppervlak van minder dan 100.000 m2;
• projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor stikstofdioxide of fijnstof bijdragen. Dit komt overeen met 1,2 µg/m3.

In dit geval gaat het om een woningbouwproject van 15 woningen, dit is ver onder het maximum van 1.500 woningen. Een dergelijk project draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het plan geeft geen belemmeringen voor de luchtkwaliteit.

4.4 Externe veiligheid

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is het van belang te kijken naar gevaarleverende functies in of in de nabijheid van het plangebied. Op grond van de AMvB Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) wordt daarom gekeken naar zogenaamde risicovolle inrichtingen. Daarnaast wordt gekeken naar vervoer van gevaarlijke stoffen en hoofdgasleidingen. Doel hiervan is om de individuele personen als groepen mensen een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Ten aanzien van risicovolle inrichtingen en het vervoer van gevaarlijke stoffen worden de risico's gemeten in twee maten: plaatsgebonden risico (voor individuen) en groepsrisico (voor groepen mensen).

Blijkens de landelijke risicokaart zijn er in en rond het plangebied geen risicovolle inrichtingen, transportroutes of buisleidingen aanwezig die invloed kunnen hebben op het plangebied.

4.5 Milieuhygiënische kwaliteit van de bodem

Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem dienen in het kader van de Wet bodembescherming bij ruimtelijke plannen en projecten te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening.

In het plangebied worden gevoelige functies gerealiseerd. Onderzocht moet worden of de bodem voldoende kwaliteit heeft om een dergelijke gevoelige functie toe te laten, of dat hiervoor speciale maatregelen nodig zijn. Voor de locaties aan de Grote Sloot zijn bodemonderzoeken uitgevoerd. Het gaat daarbij om verkennende onderzoeken, waarin het aspect asbest specifiek is meegenomen. Beide onderzoeken zijn opgenomen in bijlagen 3 (Grote Sloot 108) en 4 (Grote Sloot 118).

Op beide percelen is een plaatselijk (sterke) verontreiniging aangetroffen. Hiervoor is het van belang de omvang van de verontreinigingen vast te stellen in een nader bodemonderzoek. Het tijdstip van het nader bodemonderzoek wordt afgestemd met het bevoegd gezag.

Daarnaast is bij het perceel op nr. 118 sprake van puinmateriaal in de bodem. Vastgesteld moet worden of het puinmateriaal onder de te verwijderen verhardingen asbesthoudend is. De verharding moet blijven liggen en deze werkzaamheden moeten onder saneringscondities plaatsvinden.

De gemeente kan meer inzicht wensen in de verdeling van lood op de locatie nr. 118, zodat risico's voor de nieuwe woningen beter kunnen worden ingeschat. Een nader bodemonderzoek wordt daarvoor geadviseerd. Dit tijdstip wordt afgestemd met het bevoegd gezag.

In het advies van de Regionale uitvoeringsdienst Noord-Holland (RUD) wordt ten aanzien van het aspect 'milieuhygiënische kwaliteit van de bodem' vermeld dat nader onderzoek moet plaatsvinden. De gebouwen mogen eerst gesloopt worden, maar slechts tot het maaiveld. De verharding blijft eerst liggen, maar deze wordt uiteindelijk ook verwijderd. Onderzoek moet onder saneringscondities plaatsvinden. Het advies van de RUD is als bijlage 5 bij de toelichting toegevoegd.

4.6 Waterhuishouding

Van belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

Watertoets

Door het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier is een watertoets uitgevoerd.

Gebiedsbeschrijving

De plangebieden aan de Grote Sloot 108 en 118 zijn gelegen in peilgebied 2781-04 in de Afdeling AB in Zijpe. Het ter plaatste geldende streefpeil is NAP–2,05 meter. Het plangebied aan de Burgerweg ligt in peilgebied 2781-05 in de Afdeling AB in Zijpe. Het ter plaatse geldende streefpeil is NAP-2,35 meter. Het gebied watert af middels een stelsel van primaire waterlopen naar het gemaal B. Daar wordt het water via dit gemaal op de Schermerboezem uitgeslagen. Het plangebied aan de westkant van de Grote Sloot ligt in peilgebied 2758 C in de Afdeling ZG-ZM in Zijpe. Het ter plaatse geldende streefpeil is NAP-2,10 meter. Het gebied watert af middels een stelsel van primaire waterlopen naar het gemaal ZG. Daar wordt het water via dit gemaal op de Schermerboezem uitgeslagen.

Waterkwantiteit locaties Grote Sloot 108 en 118

De realisatie van het voornemen heeft een afname van verharding en bebouwing tot gevolg. Hiervan uitgaande hoeft er dus geen additioneel oppervlaktewater te worden gegraven als compensatie voor versnelde afvoer van verhardingtoename. Wel zal volgens de ingediende gegevens totaal 375 m2 oppervlaktewater worden gedempt. Dit oppervlak dient volledig te worden gecompenseerd door middel van het graven van extra oppervlaktewater. Volgens de ingediende gegevens zullen binnen het plan aan de Grote Sloot 108 enkele waterlopen worden gegraven en verbreed, met een totaal wateroppervlak van ongeveer 1.350 m2.

In de aan te leggen dam in de nieuw te graven waterloop dient een duiker te worden aangebracht met een minimale inwendige diameter van 800 mm. Er is daarbij vanuit gegaan dat de waterlopen zullen worden gegraven en verbreed overeenkomstig de ingediende gegevens, dus met een minimale breedte op de waterlijn van zes meter. Het hoogheemraadschap geeft er de voorkeur aan dat het nat profiel van deze te graven en verbreden waterlopen in onderhoud komt bij de gemeente Schagen, en dus niet bij de aangrenzende particulieren. De droge oevers, ene eventuele beschoeiingen, zullen wel in onderhoud komen bij de eigenaren van de aangrenzende gronden.

Waterkwantiteit locatie westkant/overzijde Grote Sloot

Uit de ingediende gegevens blijkt dat hier in totaal ongeveer 600 m2 extra verhard oppervlak zal worden aangebracht. Dit is minder dan de door het hoogheemraadschap gehanteerde ondergrens van 800 m2 verhardingtoename waarbij zal moeten worden gecompenseerd. Er hoeft dan ook geen compensatie te worden gegraven voor deze verhardingtoename.

Waterkwantiteit alle locaties

Over de exacte invulling van de compenserende maatregelen dient overleg plaats te vinden tussen het Hoogheemraadschap en de initiatiefnemer. Eventuele slootdempingen dienen één op één te worden gecompenseerd.

Ten opzichte van de aanvraag wordt er binnen het plangebied minder water gerealiseerd. Dat wat geschrapt is, wordt elders extra gecompenseerd. Met het Hoogheemraadschap is afgesproken om samen naar compensatiemogelijkheden te kijken. De te compenseren oppervlakte wordt dan berekend. Op dat moment worden er ook afspraken gemaakt over waar het water precies gecompenseerd wordt. Waarschijnlijk worden elders nieuwe sloten gegraven of verbreed.

Waterkering locatie Grote Sloot 118

Het betreft het amoveren van bebouwing achter een doorgaand bebouwingslint, in de beschermingszone van de waterkering. Er is hier geen verbod uit de keur van toepassing in de beschermingszone. Er zijn geen bijzondere opmerkingen vanuit waterkeringoogpunt nodig.

Waterkering locatie Grote Sloot 108

Deze locatie kan gezien worden als een bebouwde dijkstrekking. Ten aanzien van het aspect 'waterkering' worden door het hoogheemraadschap enkele aanbevelingen gedaan voor de nieuw te bouwen woningen. De bestaande waterloop en graven van de nieuwe waterloop geven vanuit het oogpunt van de waterkering geen bezwaren.

Waterkering locatie westkant/overzijde Grote Sloot

Het betreffende perceel ligt langs een regionale boezemwaterkering en de locatie wordt gezien als een onbebouwde dijkstrekking (met incidentele bebouwing). De bebouwing is gelegen binnen zone waterstaatswerk/de waterkering. Voor deze locatie geldt dat de herbouw mogelijk is buiten het profiel van vrije ruimte (de ruimte benodigd voor de toekomstige versterkingen, de komende 50 jaar). Het profiel van vrije ruimte is gelijk aan zone waterstaatswerk indien deze zone nog niet exact bekend is / is berekend. Met een vuistregel is de benodigde ruimte voor toekomstige versterking (50 jaar vanaf heden) exacter te bepalen. Een afstand van vijftien meter uit de zijkant van het asfalt is dan nodig voor de toekomstige versterking (50 jaar vanaf heden). Dit is ook de afstand die is aangehouden bij het naast gelegen perceel (ontwikkelingen brede school).

Het terrein zal bouwrijp gemaakt worden en mogelijk worden verhoogd. Het terrein van de mogelijke ontwikkeling brede school zal bij bouwrijp maken vermoedelijk worden verhoogd met 0,70 m/1,00 m. Het is verstandig beide ontwikkelingen op elkaar af te stemmen. Ten aanzien van het aspect 'waterkering' worden door het hoogheemraadschap enkele aanbevelingen gedaan voor de nieuw te bouwen woningen.

Voor werkzaamheden in, onder, langs, op, bij of aan oppervlaktewater, waterkeringen en wegen in beheer bij het hoogheemraadschap en het realiseren van verhardingstoenames groter dan 800 m2 is een watervergunning en/of keurontheffing van het hoogheemraadschap nodig.

In de watertoets in bijlage 6 bij dit bestemmingsplan is een nadere toelichting hierop gegeven. In de watertoets is ook een toelichting gegeven op de waterkwaliteit en de waarborging van het behoud van voldoende kwaliteit.

4.7 Ecologische waarden

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op de natuurbescherming, rekening worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

Met betrekking tot de gebiedsbescherming gaat het om de bescherming van gebieden die zijn aangewezen als onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS, beleid) en/of om gebieden die zijn aangewezen als Natura 2000-gebied (Natuurbeschermingswet).

Het grootste deel van het plangebied bevindt zich op afstand van ongeveer 1,1 kilometer afstand van de EHS en ligt ook niet in het qua status daarmee vergelijkbare weidevogelleefgebied. Het westelijk deel van het plangebied ligt wel in het weidevogelgebied. De ontwikkeling daar is echter dusdanig klein dat negatieve effecten daarop niet verwacht worden. De ontwikkeling van de brede school heeft mogelijk ook een negatief effect op het weidevogelgebied. De weidevogels die gebruik maken van het gebied hebben echter voldoende ruimte om elders een plek te zoeken in het achter de nieuwbouw liggende land.

Op circa 1,7 kilometer afstand ligt het Natura 2000-gebied Abtskolk en de Putten. Op grotere afstand (zo'n 3,3 kilometer) ligt het Natura 2000-gebied Zwanenwater en Pettemerduinen. Gelet op deze grote afstanden en de tussenliggende functies mogen van de nieuwe woningbouw geen (significante) gevolgen op deze beschermde gebieden worden verwacht.

Soortenbescherming

De soortenbescherming vindt primair plaats via de Flora- en faunawet. Op grond van deze wet mogen de in de wet aangewezen beschermde planten en dieren (en hun verblijfsplaatsen) niet verstoord worden. Voor soorten die vermeld staan op bijlage IV, zoals vleermuizen, van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst soorten is een zware bescherming opgenomen. De verblijfplaatsen van beschermde soorten mogen volgens de Flora- en faunawet niet negatief worden beïnvloed door bouw- of sloopactiviteiten.

Ecologische quick scan Grote sloot 108 en 118

Voor de locatie Grote Sloot 108 is onderzoek gedaan naar mogelijk voorkomende beschermde soorten (zie bijlage 7). Hieruit blijkt dat in een aantal te slopen opstallen vleermuizen kunnen zitten. Ook zijn er geschikte nestplekken voor de huismus. Tijdens het onderzoek zijn echter geen aanwijzingen gevonden dat deze hier daadwerkelijk een vaste verblijfplaats hebben. De opstallen zijn in potentie geschikt voor de kerkuil en de steenuil. De kerkuil is in de omgeving gemeld.

In verband hiermee is voor de feitelijke sloop van de bebouwing een vleermuizen- en vogelonderzoek noodzakelijk. Verwacht wordt echter dat een ontheffing van de Flora- en faunawet kan worden verleend. Of dat zodanige maatregelen kunnen worden getroffen dat een ontheffing niet nodig is (zoals het bieden van alternatieve verblijfplaatsen). Een aanvullend onderzoek voor de sloop is daarmee niet meer nodig.

In de brede sloot rond het weiland is kans op de aanwezigheid van de bittervoorn (beschermd). Deze sloot blijft bestaan. Hier worden evenwel geen ingrijpende veranderingen voorzien.

Voor de locatie Grote Sloot 118 is eveneens onderzoek gedaan naar mogelijk voorkomende beschermde soorten (zie bijlage 7). In de te slopen bebouwing op het te verwijderen noordelijke agrarische bouwperceel zijn geen geschikte in- en uitvliegmogelijkheden voor vleermuizen aangetroffen. Ook zijn er geen geschikte nestplekken gevonden voor huismus en steenuil. Wel is er een kerkuilenkast aangetroffen. Hiervoor moet op korte afstand weer een nieuwe terugkomen. De nieuwe boerderij aan de Burgerweg is een goede mogelijkheid.

In de brede sloot rond het weiland is kans op de aanwezigheid van de bittervoorn (beschermd). Deze sloot blijft bestaan. Hier worden evenwel geen ingrijpende veranderingen voorzien.

Ecologische quick scan overzijde Grote Sloot

Voor de locatie aan de andere zijde van de Grote Sloot is een ecologische quick scan uitgevoerd, zie bijlage 8. Uit de analyse blijkt dat de kans op aanwezigheid van beschermde soorten binnen het plangebied afwezig is. Er is geen kans op effecten op beschermde soorten. Er is geen ontheffing van de Flora en faunawet nodig en er is geen verklaring van geen bedenkingen nodig. Gezien de afstand tot de Natura 2000 gebieden en de ecologische hoofdstructuur is mede gezien de aard van de ontwikkelingen een effect op de beschermde natuurgebieden uit te sluiten. Er is geen vergunning van de natuurbeschermingswet noodzakelijk en er is geen verklaring van geen bedenkingen nodig. Het plangebied ligt juist binnen gebieden die zijn aangewezen als weidevogelleefgebied. De agrarische drooglegging en het gebruik leidt echter tot de constatering dat er eerder een akkervogelgezelschap dan een weidevogelgezelschap aanwezig is. Feitelijk is er geen effect op de weidevogels. In verband met de ligging van dit deel van het plangebied in het weidevogelleefgebied is een compensatieplan nodig. Dit plan is opgesteld en toegevoegd in bijlage 1 bij deze toelichting. De ingreep is in dit geval met een financiële bijdrage gecompenseerd. Dit heeft een relatie met de oppervlakte van de ingreep. De compensatie is in een overeenkomst tussen de provincie en de initiatiefnemer vastgelegd.

Er zijn geen belemmeringen vanuit de beschermde natuurwaarden op de initiatieven.

4.8 Archeologische en cultuurhistorische waarden

Het is wettelijk verplicht om bij ruimtelijke plannen ook de aspecten archeologie en cultuurhistorie mee te wegen. Dat komt in deze paragraaf aan bod.

Archeologie

Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Deze nieuwe wet maakt deel uit van de (gewijzigde) Monumentenwet. De kern van Wamz is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven.

Voor de locatie Grote Sloot 108 is een archeologisch onderzoek gedaan (zie bijlage 9). Hieruit blijkt dat eerdere bouwactiviteiten op het voormalige agrarisch perceel (oostzijde), de bodem en daarmee mogelijke aanwezige resten samenhangend met de (niet meer aanwezige) 17e eeuwse stolpboerderij verstoord zijn. Mogelijk zijn zeer lokale archeologische resten nog in de bodem aanwezig. De kans dat hier nog intacte resten dan wel behoudenswaardige archeologische resten van overgebleven zijn, is zeer klein. Tijdens het veldonderzoek zijn getijdenafzettingen aangetroffen. In de getijdenafzettingen zijn geen aanwijzingen voor de aanwezigheid van een vindplaats aangetroffen.

Conform het advies in het onderzoek zal de sloop van de bebouwing onder maaiveld onder archeologische begeleiding worden uitgevoerd. Dit houdt in dat tijdens of direct voorafgaand aan de grondwerkzaamheden archeologische waarnemingen en eventuele archeologische sporen worden gedocumenteerd. Op basis hiervan kan een besluit worden genomen over een eventueel vervolgonderzoek of kan het gebied worden vrijgegeven.

Cultuurhistorie

De bestaande bebouwing op de locatie Grote Sloot 108 heeft geen cultuurhistorische waarden. Er is geen sprake van aangewezen monumenten en de bebouwing is niet karakteristiek voor het landschap. Daarnaast zijn op de locaties ook geen karakteristieke of cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig.

De bestaande stolp op het perceel Grote Sloot 118 heeft een cultuurhistorische waarde. Het is van belang de hoofdvorm van deze stolp te bewaren. Om die reden heeft de stolp een specifieke bestemming in dit plan.

Voor de te ontwikkelen delen van het plangebied is een beeldkwaliteitplan opgesteld. Dit is in bijlage 10 opgenomen. Daarbij is ook rekening gehouden met de cultuurhistorische aspecten van de structuur van het dorp.

4.9 Duurzaamheid

De gemeente Schagen heeft in 2013 het "Uitvoeringsprogramma (2014-2018) naar een meer energieneutrale gemeente Schagen" vastgesteld. De gemeente streeft er naar om op de lange termijn energieneutraal en klimaatbestendig te zijn. Op de korte termijn zet de gemeente in op energiebesparing en wordt 24% van het energieverbruik duurzaam opgewekt. Voor nieuwe woningbouw wordt als uitgangspunt 'energie neutraal bouwen' gehanteerd, mits bedrijfseconomisch haalbaar. Dit uitgangspunt is ook van toepassing op onderhavige planontwikkeling.

4.10 Kabels en leidingen

In en rond het plangebied zijn geen kabels of leidingen aanwezig waarmee met dit bestemmingsplan rekening mee gehouden moet worden. Wel zijn enkele kleinere water-, riool- en gasleidingen (huisaansluitingen) aanwezig. Met de uitvoering van de plannen wordt met deze leidingen rekening gehouden. Voor het bestemmingsplan behoeven deze leidingen geen bescherming.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van het plan voor het plangebied weer; de gewenste situatie. Dit is het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling.

5.1 Ruimtelijke inpassing

Bij de herontwikkeling van de locatie wordt een nieuwe dorpsrand gerealiseerd. In het gebied ontstaat nieuwe ruimtelijke kwaliteit. Geïnspireerd op het voormalige boerenhof wordt een nieuw hof van woningen gerealiseerd binnen een omgrachting. De koppen van de woningen bakenen de ruimte af. Op een tweetal plekken in het plan krijgen de woningen een tweezijdige oriëntatie. In combinatie met de mogelijke ontwikkeling van een fiets- en wandelpad met daarlangs een groenstrook, ontstaat een nieuwe groene dorpsrand met een verbindend pad. Hierdoor krijgt het dorp een gave groene contour aan de oostkant.

Aan de oostzijde van de Grote Sloot wordt de gave bestaande lintbebouwing aangevuld en ontstaat een entree naar het woongebied. Het terrein achter de kerk wordt vrijgehouden van bebouwing. Hiervoor wordt in dit plan een regeling opgenomen.

Aan de overzijde van de te ontwikkelen locatie kunnen twee woningen ontwikkeld worden die zich voegen in de lintstructuur. Aansluitend op het dorp wordt de ontwikkeling van een brede school voorgestaan. Deze brede school grenst aan de zuidzijde van deze locatie in het plangebied. Na realisatie daarvan voegen de twee nieuwe woningen zich in het nieuw ontstane lint. De twee nieuwe woningen aan de westzijde worden op ruime afstand, minimaal 50 meter van het naastgelegen agrarisch bedrijf gesitueerd.

In de volgende afbeelding staat een impressie van de ruimtelijke inpassing van de gewenste ontwikkeling in de omgeving.

Situering van het plan binnen de totale structuur

Op de locatie Grote Sloot 118 wordt de bestaande bedrijfsbebouwing gesaneerd, alleen de huidige stolp blijft bestaan. De stolp voegt zich op dit moment al op een goede manier in de omgeving. Door de sloop van de bedrijfsbebouwing past de ruimtelijke structuur van het perceel beter in de omgeving. Dit deel is niet meegenomen in het beeldkwaliteitplan, omdat hier geen nieuwbouw plaatsvindt.

5.2 Bebouwing

Rondom het centrale hof worden hoofdzakelijk nieuwe vrije kavels voorzien. Hier wordt gestreefd naar een open bebouwingspatroon, gericht op het hof en op de Grote Sloot. Het open bebouwingspatroon sluit aan op het bebouwingsbeeld aan de overzijde van de weg en zorgt voor samenhang in het totale bebouwingsbeeld aan de doorgaande wegen en de bebouwing in het landschap. Het uitgangspunt ten aanzien van de plaatsing van de woningen is een losse bebouwingsstructuur. Het aantal woningen dat hier gerealiseerd kan worden bedraagt 14 (waarvan één bestaand) rondom het hof en bij de entree van het hof. Aan de overzijde van het water is nog ruimte voor een tweetal woningen. De bestaande bedrijfswoning naast Grote Sloot 108 voegt zich in het totale nieuwbouwplan. Woningen zijn op het water of op de weg georiënteerd.

De bebouwing bestaat uit een enkelvoudige of samengestelde massa-opbouw, klein tot middel-groot. Het bouwvolume bestaat uit maximaal anderhalve bouwlaag met kap. De gebouwen kennen een heldere vloeiende hoofdvorm met kantige belijning en een dakhelling. Bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw en kennen een eenvoudige vorm. Bijgebouwen zijn voorzien van een kap.

Het stedenbouwkundige ontwerp is weergegeven in de figuur in paragraaf 5.1 en ook nader beschreven in het beeldkwaliteitplan in bijlage 10.

5.3 Groen en water

De centrale groene ruimte kan hierdoor een groene invulling krijgen met eventueel een speelplek en of een recreatieve zitplek. Het bestaande water krijgt een prominente plek en loopt door tot aan het centrale plein. Erfafscheidingen tussen zij- en achtererven en openbaar gebied of aangrenzend landschap, zijn in het algemeen uitgevoerd als groene en "zachte" elementen, meestal in de vorm van erfbeplantingen en hagen.

5.4 Verkeer en parkeren

Het parkeren wordt vooral gerealiseerd op eigen terrein en langs de weg op het rechte stuk vanaf Grote Sloot naar het hofje. Door de eenzijdige bebouwing langs de weg en door het extensieve karakter van het plan is in deze situatie voldoende ruimte aanwezig voor parkeren in het profiel.

5.5 Uitgangspunten bestemmingsplan

Het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan is dat de gewenste situatie mogelijk gemaakt wordt. Daarbij gaat het niet alleen om alle aspecten die in de voorgaande paragrafen beschreven zijn. Daarnaast worden de belangrijkste aspecten vanuit de bestaande situatie, het beleid en de omgevingsaspecten ook geborgd in het bestemmingsplan. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om de specifieke bestemming voor de te behouden stolp en waterlopen.

De hoofdstructuur van het plan wordt zo veel mogelijk in de juridische regeling van dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Een belangrijk uitgangspunt daarbij is de plaatsing van de nieuwe bebouwing zoals dit beschreven is in het beeldkwaliteitplan. Door middel van bouwvlakken wordt de plaatsing weergegeven, waarbij een onderscheid gemaakt wordt tussen de bebouwing in het lint en de bebouwing aan het hof. Het maximum aantal te bouwen woningen is vastgelegd, vanwege de ruimtelijke en beleidsuitgangspunten.

De afmeting van de bebouwing, zoals deze voorzien is in het beeldkwaliteitplan of al aanwezig is, is vertaald in de bouwregels van de verschillende woonbestemmingen. Ook hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de bebouwing in het lint en de bebouwing aan het hof.

Daarnaast is het ook van belang de belangrijke bestaande structuren, bijvoorbeeld groen en water, te behouden. Dit vindt plaats door middel van specifieke bestemmingen. Binnen die bestemmingen is in veel gevallen geen sprake van bouwmogelijkheden van gebouwen.

De nieuwe wegen in het woonhof krijgen een specifieke bestemming, waarmee de hoofdontsluiting van deze locatie mogelijk wordt gemaakt. Daarbij wordt ook rekening gehouden met de gewenste doorsteken naar het achterliggende agrarische gebied. Deze blijven vrij van bebouwing, waardoor deze gronden bereikbaar blijven voor de eigenaren / agrariërs.

Hoofdstuk 6 Juridische toelichting

In de voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

6.1 Juridische vormgeving

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

6.2 Bestemmingen

6.2.1 Agrarisch

De gronden binnen de bestemming Agrarisch zijn bedoeld voor de uitoefening van een agrarische bedrijfsfunctie. Dit betekent echter dat - wanneer geen bouwperceel is opgenomen - het alleen gaat om landbouwgrond en niet om een bebouwd perceel. Het behoud van de openheid van het landschap is geregeld, in verband met de weidevogels en de kenmerkende ruimtelijk structuur van het omliggende landschap.

6.2.2 Groen

De bestemming Groen ligt op de gronden ten oosten van de nieuwbouw en de bestaande bebouwing. Hierdoor wordt een logische begrenzing van de bebouwing naar het landelijk gebied gerealiseerd. Deze gronden moeten vrij blijven van gebouwen, kleinschalige bouwwerken zijn wel mogelijk. De regeling van deze bestemming sluit aan op die van het bestemmingsplan "Dorpen aan de Grootje Sloot".

6.2.3 Verkeer-Verblijfsgebied

De bestemming Verkeer - Verblijfsgebied is gelegd op de hoofdontsluiting van het plangebied, behalve woonstraten en dergelijke zijn hierin onder meer ook parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en speelvoorzieningen mogelijk.

6.2.4 Water

De binnen het plangebied aanwezige sloten en voorziene nieuwe watergangen - en partijen zijn bestemd als Water. Hiermee wordt geregeld dat er voorzien wordt in voldoende waterberging.

6.2.5 Wonen - 1

Voor de in het plan opgenomen bestaande woning en de nieuwe woningen aan de Grote Sloot is de bestemming Wonen - 1 opgenomen. De hoofdgebouwen moeten binnen deze bestemming binnen de op de kaart aangegeven bouwvlakken worden gesitueerd. De ligging van de bouwvlakken is afgestemd op het stedenbouwkundig ontwerp. In de regels is opgenomen dat het moet gaan om vrijstaande hoofdgebouwen. Het gebied buiten het bouwvlak kan worden gebruikt als tuin of erf. Verder zijn op zij- en achtererf aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogelijk. De goothoogte van de woningen bedraagt maximaal 5 m, de bouwhoogte van een hoofdgebouw mag niet meer dan 9 m bedragen.

6.2.6 Wonen - 2

Voor de in het plan opgenomen nieuwbouwlocatie achter de Grote Sloot is de bestemming Wonen - 2 opgenomen. Ten opzichte van de bestemming Wonen -1 wordt hier enige flexibiliteit geboden voor de verkaveling en situering. Zo wordt binnen de bestemming Wonen - 2 niet gewerkt met bouwvlakken, maar zijn op de verbeelding gevellijnen aangegeven. In de regels is vervolgens opgenomen dat tenminste één gevel van het hoofdgebouw in de gevellijn, dan wel tot een maximum van 3 m achter de gevellijn wordt gebouwd. Bij de indeling van de bestemmingsvlakken is weliswaar aangesloten bij het stedenbouwkundig ontwerp, maar is flexibiliteit en globaliteit aangehouden voor de exacte situering. Wel is in de regels opgenomen dat er uitsluitend vrijstaande hoofdgebouwen worden gebouwd.

Dezelfde erfbebouwingsregeling als bij Wonen - 1 is van toepassing.

6.2.7 Wonen - Stolp

De bestemming Wonen - Stolp is op de plek van de voormalige agrarische bedrijfswoning van het noordelijk agrarische perceel gelegd. behoud van de hoofdvorm van de stolp is uitgangspunt in de opgenomen regeling. Voor de situering van het hoofdgebouw en de bouw- en gebruiksmogelijkheden op het perceel gelden nagenoeg dezelfde regels als de bestemming Wonen - 1.

6.2.8 Waterstaat - Waterkering

De bestemming Waterstaat - Waterkering is gelegd op de stroken aan weerszijden van de Grote Sloot, die in de provinciale verordening zijn aangewezen als vrijwaringszone voor de waterkering. In de regels zijn hierover een aantal extra bepalingen opgenomen ten opzichte van de onderliggende bestemming.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een wijzigingsplan. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

7.1 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid moet aangetoond worden. Bepalend daarbij zijn de grondexploitatieregeling en de financiële haalbaarheid van de ontwikkelingen die in het plangebied mogelijk worden gemaakt.

Grondexploitatieregeling

De grondexploitatieregeling uit de Wet ruimtelijke ordening is van toepassing, omdat bij recht een bouwplan mogelijk wordt gemaakt. Dit betekent dat in principe een exploitatieplan bij het bestemmingsplan moet worden vastgesteld, om zo het kostenverhaal van de gemeente vast te leggen. In dit geval is daarvan echter geen sprake, omdat tussen de gemeente en de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst wordt gesloten. Met deze overeenkomst is het kostenverhaal anderszins verzekerd.

Financiële haalbaarheid

Bij dit bestemmingsplan gaat het om een initiatief van een particuliere partij. De initiatiefnemer financiert de ontwikkeling en alle werkzaamheden die daarbij van toepassing zijn. Daarbij horen onder meer ook de plankosten. Voor de toepassing van de Ruimte-voor-Ruimte regeling is een exploitatieopzet gemaakt. Deze voldoet aan de uitgangspunten van de regeling. Het bestemmingsplan is hierdoor economisch uitvoerbaar.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het project is voorbesproken met de provincie Noord-Holland en is voorgelegd aan het expertteam Ruimte voor Ruimte. Het expertteam is akkoord met de voorgenomen ontwikkeling.

Het bestemmingsplan doorloopt de wettelijk vastgelegde procedure, waarmee de maatschappelijke uitvoerbaarheid aangetoond kan worden.

Overleg

Het bestemmingsplan wordt, volgens artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), verzonden naar de overleginstanties. Door de gemeente Hollands Kroon en de provincie Noord-Holland zijn reacties ingebracht. Beide instanties geven aan geen inhoudelijke reactie te hebben op het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan hoeft hiervoor niet aangepast te worden. De reactienota voor het overleg is ingevoegd in bijlage 11 bij dit bestemmingsplan.

Zienswijzen

Dit ontwerpbestemmingsplan heeft de uniforme openbare voorbereidingsprocedure gevolgd die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpplan heeft daarvoor vanaf 23 maart 2015 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Een ieder is daarbij in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen. Op het plan zijn geen zienswijzen ingediend.

Vervolg

Vervolgens is het bestemmingsplan op 28 juni 2016 vastgesteld. De publicatie van het vaststellingsbesluit vindt (over het algemeen) plaats binnen twee weken na de vaststelling. Tijdens de daarop volgende inzagetermijn (6 weken) is het mogelijk beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Het vaststellingsbesluit treedt in werking op de eerste dag ná de dag waarop de beroepstermijn afloopt, tenzij er een voorlopige voorziening is aangevraagd.