Buitenwijken

3.5 Uitgangspunten

3.5.1 Inleiding

In de voorafgaande hoofdstukken is het plangebied en het relevante beleid beschreven. Naar aanleiding van deze analyse worden in dit hoofdstuk de uitgangspunten voor de actualisering van dit bestemmingsplan en de inhoudelijke wijzigingen van dit bestemmingsplan beschreven. Op basis van deze uitgangspunten is de juridische regeling van dit onderhavige bestemmingsplan tot stand gekomen. In paragraaf 3.5.2 worden eerst de algemene uitgangspunten voor het bestemmingsplan besproken. Vervolgens is ingegaan op enkele specifieke onderwerpen.

3.5.2 Algemene uitgangspunten

Het beleid van de gemeente is op het volgende gericht:

• Het voorliggende bestemmingsplan is hoofdzakelijk conserverend van aard. Dat wil zeggen dat de bestaande ruimtelijke en functionele situatie als uitgangspunt dient voor het bestemmingsplan en dat dit nieuwe bestemmingsplan voornamelijk een revisie en actualisering van het vigerende bestemmingsplan behelst. Van ingrijpende nieuwe ontwikkelingen is in algemene zin derhalve geen sprake.
• In paragraaf 3.6 worden enkele specifieke locaties benoemd waar mogelijke ontwikkelingen kunnen gaan spelen.
• De rechten die grondgebruikers kunnen ontlenen aan het voorgaande bestemmingsplan worden in dit voorliggende bestemmingsplan grotendeels gerespecteerd.

3.5.3 Cultuurhistorie

In het kader van dit bestemmingsplan is de ontstaansgeschiedenis en het waardevolle karakter van het plangebied tot uitdrukking gebracht bij de bestemmingslegging waarbij de bestaande woonpercelen, groenstructuren en natuurgebieden als zodanig zijn bestemd. In het onderhavige bestemmingsplan is verdichting in de vorm van incidentele nieuwe woningen in algemene zin niet toegestaan.

Voorts hebben de verschillende monumenten en karakteristieke elementen de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' gekregen. Doel van de aanduiding is het in standhouden van cultuurhistorische waarden. Ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarde' bedraagt de goothoogte, bouwhoogte en dakhelling niet meer dan de bestaande waarde.

3.5.4 Archeologie

De gemeente Huizen heeft een archeologische waarden/beleidsadvieskaart opgesteld die als uitgangspunt is gebruikt voor de categorisering van de verschillende archeologisch waardevolle gebieden. Hiervoor is hier reeds op ingegaan. De verschillende gebieden zijn voorzien van een dubbelbestemming Waarde-Archeologie. Per gebied geldt daarbij een ander beschermingsregime.

De aanwezige archeologische waarden in het plangebied zijn beschermd via de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie - 1 t/m 3. Op grond van deze dubbelbestemmingen is het voor activiteiten waarbij gegraven wordt, zoals bouwen en een aantal specifiek genoemde werken en werkzaamheden noodzakelijk eerst een archeologisch onderzoek te laten uitvoeren dan wel een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden aan te vragen. Indien is aangetoond dat de te verrichten activiteiten de archeologische waarden niet zullen schaden kan worden gebouwd, dan wel kan de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden worden verleend.

3.5.5 Natuur en groenstructuur

In het voorgaande bestemmingsplan is met bos- en groenvoorzieningen rekening gehouden in die zin, dat er groene verbindingszones zijn aangebracht en dat gebieden tussen de bebouwing en de bossen als groene bufferzones, 'bos' of 'groenvoorzieningen' zijn bestemd. In enkele gevallen wordt in het voorgaande bestemmingsplan bij grote kavels met de bestemming Tuin III een overgang naar waardevolle natuurgebieden gemaakt door een deel van de kavel als bos te bestemmen. Hiermee ontstaat een overgangsgebied en kunnen bijgebouwen niet te dicht bij de waardevolle gebieden geplaatst worden.

In het onderhavige nieuwe bestemmingsplan hebben de hiervoor bedoelde gronden de bestemmingen 'Bos' en 'Groen' gekregen. Het groene karakter van het gebied wordt hiermee behouden.

De natuurgebieden (onderdelen van de Ecologische Hoofdstructuur) in het plangebied worden als zodanig bestemd (natuurbestemming) in het voorliggende bestemmingsplan. Doel hierbij is het in stand houden van de natuurlijke waarden. Hiervoor is een stelsel van omgevingsvergunningen voor werken en werkzaamheden opgenomen ter bescherming van het natuur opgenomen.

3.5.6 Ligging rooilijnen

In het voorgaande bestemmingsplan is bebouwing behorende bij de woonpercelen uitsluitend toegestaan in de bestemming Tuin II of achter een op de kaart aangegeven rooilijn bij de bestemming Tuin III. Soms ligt deze rooilijn voor de voorgevel van de woning. Op dat moment is de woning dus niet in de rooilijn, maar daarachter gebouwd. In die situatie is bebouwing voor de voorgevel van de woning mogelijk.

De rooilijnen uit het voorgaande bestemmingsplan komen in het nieuwe bestemmingsplan niet terug. De rooilijnen worden vervangen door bestemmingsgrenzen tussen Wonen en Tuin. In het plangebied wordt bebouwing uitsluitend toegestaan in de bestemming Wonen. Gebouwen worden in de bestemming Tuin uitgesloten. De regeling uit het voorgaande bestemmingsplan wordt daarmee op een andere wijze behouden.

Voor de percelen waar in het voorgaande bestemmingsplan een 'Tuin I' en Tuin II' bestemming was opgenomen (de 'kleinere' woonpercelen) wordt voorgesteld om de huidige bestemmingsregeling over te nemen. Dit houdt in dat de woonbestemming dan in principe 3 meter achter de voorgevel begint. Bebouwing is hiermee op deze gronden alleen toegestaan op 3 meter achter de voorgevel om het karakter van de kleinere percelen te beschermen. Deze bestemmingsregeling sluit aan op het geldende beleid elders in de gemeente.

Voor zover het percelen betreft waar in het voorgaande bestemmingsplan een 'Tuin III' bestemming was opgenomen (de grote percelen), wordt de grens tussen bestemming Tuin en Wonen op 1 meter achter het verlengde van de voorgevel gelegd. In de meeste gevallen betekent dit dat de bestemmingsgrens simpelweg 1 meter naar achteren gelegd kan worden. In een aantal gevallen (met name bij verspringende woningen) is maatwerk verricht. Op deze gronden is daarmee bebouwing toegestaan op 1 meter achter de voorgevel. Eventuele aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen doen bij grote percelen minder afbreuk aan het karakter van de percelen. De bestaande bouwmogelijkheden zijn in het nieuwe bestemmingsplan zoveel mogelijk gegarandeerd.

Figuur 3.3: Huidige bestemmingsplan. Grens tussen Tuin I en Tuin II ligt op 3 meter achter de voorgevel. Rooilijn bij Tuin III regeling varieert.

Figuur 3.4: Nieuwe bestemmingsplan. Grens tussen bestemming Tuin en Wonen bij 'kleinere' percelen op 3 meter achter de voorgevel. Grens tussen bestemming Tuin en Wonen bij grotere percelen op 1 meter achter de voorgevel.

3.5.7 Tuinen

Regeling voorgaande bestemmingsplan

Het voorgaande bestemmingsplan kent de bestemmingssystematiek van Tuin I, Tuin II en Tuin III. De grotere kavels (bijvoorbeeld in het gebied Crailo) hebben een bestemming Tuin III (voor- en achtertuin) gekregen. De kleinere kavels (bijvoorbeeld Naarderstraat en Bikbergerweg) hebben een bestemming Tuin I (voortuin) en Tuin II (achtertuin) gekregen. Binnen het bouwvlak kan de hoofdbebouwing van een woning worden opgericht, evenals aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Binnen de Tuin I bestemming kunnen geen gebouwen worden gerealiseerd. Binnen de Tuin II (achtertuin) en Tuin III (voor- en achtertuin) bestemmingen kunnen (vrijstaande) bijgebouwen, aan- en uitbouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, opgericht worden. In de voortuin zijn alleen bebouwingsmogelijkheden op de gronden met bestemming Tuin III mogelijk middels een vrijstelling.

Figuur 3.5: Systematiek voorgaande bestemmingsplan, Tuin I (voortuin) en Tuin II (achtertuin)

Figuur 3.6 Systematiek voorgaande bestemmingsplan Tuin III (voor- en achtertuin)

Bouwmogelijkheden voorgaande bestemmingsplan:

• Tuin I : geen bouwmogelijkheden;

• Tuin II : bouwmogelijkheden voor bijgebouwen, aan- en uitbouwen;
• Tuin III: achter de rooilijn bouwmogelijkheden voor bijgebouwen, aan- en uitbouwen. Voor de rooilijn met vrijstelling beperkte bouwmogelijkheden voor aan- of uitbouwen en onoverdekte zwembaden.
• bouwvlak: hoofdbebouwing (woning en eventuele aan-uitbouwen en bijgebouwen)

Voorstel nieuw bestemmingsplan

De systematiek die gehanteerd wordt bij het nieuwe bestemmingsplan houdt in dat de voortuinen van alle kavels in het plangebied de bestemming 'Tuin' hebben gekregen. Alle achtertuinen in het plangebied hebben de bestemming Wonen gekregen. De grens tussen de bebouwde en onbebouwde delen is in paragraaf 3.5.6 besproken. In deze bestemmingsregeling Tuin zal nagenoeg geen bebouwing mogelijk worden gemaakt. Alleen bouwwerken geen gebouwen zijnde, zijn op deze gronden toegestaan. Bebouwing aan de voorzijde van de voorgevel is daardoor voor het gehele plangebied nagenoeg uitgesloten. Voor de grote kavels, waarvan de voor- en achtertuinen in het voorgaande bestemmingsplan zijn bestemd als Tuin III, worden de daaraan verbonden rechten behouden en in een aantal gevallen iets verruimd doordat de bebouwingsgrens (rooilijn, zie paragraaf 3.5.6) wordt verplaatst. In de bestemmingsregels voor 'Tuin' wordt de huidige bestemmingsregeling van Tuin I en Tuin III (voor zover gelegen voor de voorgevelrooilijn) overgenomen.

Figuur 3.7 Voorstel nieuw bestemmingsplan: 1 bestemming Tuin (voor- zijtuinen), achter de rooilijn en gronden met bestemming Tuin II wordt de bestemming Wonen voorgesteld.

Bouwmogelijkheden nieuwe bestemmingsplan:

• bestemming Tuin: geen bouwmogelijkheden (afwijkingsmogelijkheid voor onoverdekte zwembaden en vrijstaande bijgebouwen);
• bestemming Wonen: bouwmogelijkheden voor bijgebouwen, aan- en uitbouwen;
• bouwvlak: hoofdbebouwing (woning en eventuele aan- uitbouwen en bijgebouwen).

3.5.8 Perceelsplitsing / appartementen

In het plangebied is sprake van een behoorlijk aantal grote woonpercelen, waarbij de grootte varieert tussen de 5.000 m² en 25.000 m². Splitsing van deze grote kavels om meerdere woningen mogelijk te maken is voor de eigenaren interessant. Voor enkele percelen is in het verleden al eens een verzoek ingediend voor opsplitsing van de percelen. Tot nu toe is daar geen medewerking aan verleend. In het verlengde hiervan is ook het mogelijk maken van appartementen op verschillende percelen relevant. Hiervoor zijn in het verleden ook al enkele verzoeken ingediend.

Door het opsplitsen van kavels ontstaat er verdichting van het gebied. Dit kan grote ruimtelijke consequenties met zich meebrengen en een ingrijpende verandering betekenen. Het beleid in de Buitenwijken is erop gericht om de bestaande aanwezige bebouwing te respecteren en verdichting niet toe te staan. Het aantrekkelijke van het gebied is dat er weinig bebouwing is. Als uitgangspunt voor het nieuwe bestemmingsplan is er daarom voor gekozen om opsplitsing van kavels niet mogelijk te maken. Dit betekent het uitsluiten van mogelijkheden voor de bouw van nieuwe hoofdgebouwen/woningen. Gelet op de bestaande fysieke situatie, worden geen mogelijkheden gezien voor nieuwe hoofdgebouwen (eventuele herbouw uitgezonderd omdat herbouw immers niet leidt tot verdichting).

Gelet op bovenstaande argumentatie en het consoliderende karakter van het bestemmingsplan worden ook geen mogelijkheden opgenomen voor de realisatie van appartementen.

3.5.9 Zorgwoningen

Een trend, die steeds verder uitbreidt, is het herinrichten van grote villa's waarbij de mogelijkheid voor zorg wordt aangeboden. Een zorgwoning is een woning waarbij tegen betaling gebruik wordt gemaakt van zorgaanbod van bijvoorbeeld een zorginstelling. Bewoners wonen er zelfstandig, maar kunnen gebruik maken van de zorg en deelnemen aan activiteiten. Zorgwoningen zijn bedoeld voor senioren en voor iedereen die zorg-afhankelijk is maar wel graag zelfstandig wil wonen.

Het huidige bestemmingsplan is op dit punt verouderd, waardoor onduidelijk is of het volgens de geldende regels is toegestaan. Toepassing en interpretatie van de criteria uit de jurisprudentie moeten momenteel uitkomst bieden. Dat leidt tot rechtsonzekerheid en dat is niet gewenst. Bovendien is omwille van het behoud en de bescherming van het karakter van de villawijk een specifieke regeling voor zorgwoningen gewenst. Zo kan per geval een afweging worden gemaakt of een verbouwing en/of gebruik ten dienste van een zorgwoning aanvaardbaar is.

Het voorgaande is in de planregels als volgt verwoord.

Allereerst zijn er in de definities specifieke omschrijvingen opgenomen;

• huishouden: zelfstandige bewoning in gezinsverband waarbij sprake is van continuïteit in de samenstelling en onderlinge verbondenheid.
• woning of wooneenheid: een complex van ruimten ten behoeve van een huishouden;

Door deze begrippen in het bestemmingsplan op te nemen in combinatie met het toestaan van één woning per perceel binnen de bestemming Wonen, is het niet mogelijk om woningen zonder meer om te vormen tot zorgwoningen.

Voor zorgwoningen is een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen, zodat het college per geval kan afwegen of de verbouw en het gebruik van een villa tot een zorgwoning ruimtelijk aanvaardbaar is.

De aandacht gaat hierbij uit naar het karakter van de woning. Het is een woning en zo moet het qua verschijningsvorm, inclusief de inrichting van het perceel (de tuin) blijven. De omgeving mag bovendien niet meer hinder ervaren dan in een situatie waarin sprake is van een traditioneel gezin'' . Het gebruik voor zorgwonen moet daarom beperkt blijven tot het hoofdgebouw. Er moet ook sprake zijn van zelfstandige bewoning, de zorg is ondergeschikt. Bovendien mogen buren niet in een nadeliger situatie komen. Tot dat laatste moet in elk geval de hoeveelheid extra verkeersbewegingen en voertuigen worden gerekend.

3.5.10 Zwembaden

In het plangebied komen verschillende zwembaden voor. Dergelijke voorzieningen kunnen een ruimtelijke impact hebben. De behoefte aan het realiseren van zwembaden op de grote percelen zal ook de komende jaren blijven. Via het onderhavige bestemmingsplan zal worden voorzien in een duidelijke regeling met betrekking tot zwembaden. In het voorgaande bestemmingsplan zijn (dakloze) zwembaden uitsluitend toegestaan achter de rooilijn/op het achtererf, terwijl in sommige gevallen een zwembad in de voortuin niet op bezwaren stuit. In de eerste partiële herziening van het voorgaande bestemmingsplan 'Buitenwijken' is een regeling opgenomen voor zwembaden voor de voorgevelrooilijn bij de Tuin III-percelen. Deze regeling luidt als volgt:

Onoverdekte zwembaden voor de voorgevelrooilijn zijn toegestaan mits:

• a. het zwembad vanaf de openbare weg door groenvoorzieningen aan het zicht wordt onttrokken;
• b. de oppervlakte van het zwembad niet meer bedraagt dan 10% van het tuingedeelte dat zich voor de voorgevelrooilijn bevindt, met een maximum van 100 m2;
• c. het zwembad tenminste op een afstand van 15 meter uit de voorerfgrens wordt gesitueerd.

Aan deze regeling wordt in dit voorliggende bestemmingsplan het volgende toegevoegd:

• d. de afstand van het zwembad tot de zijdelingse perceelgrens bedraagt minimaal 10 meter.

Hiermee is een duidelijke regeling opgenomen voor dakloze zwembaden voor de voorgevelrooilijn in de bestemming 'Tuin'. Door deze regeling zijn op de gronden waarop de oude bestemming Tuin I was gelegen tevens dakloze zwembaden toegestaan. Door de afstandsmaten zijn deze mogelijkheden echter zeer gering.

3.5.11 Mantelzorg

Mantelzorg is de zorg voor chronisch zieken, gehandicapten en hulpbehoevenden door naasten: familieleden, vrienden, kennissen en buren. Vanwege de toenemende vergrijzing en het feit dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig moeten kunnen blijven wonen, zal de vraag naar mantelzorg de komende jaren verder toenemen. De toenemende vraag naar mantelzorg betekent tevens dat de vraag naar het bieden van woonruimte in of nabij de woning waar de zorg wordt verleend, groter wordt. De toenemende vraag naar woonruimte voor mantelzorg wordt door de gemeente Huizen erkend. Thans biedt het huidige bestemmingsplan weinig ruimte voor het faciliteren van mantelzorg. Vanwege de ruimtelijke gevolgen van mantelzorg heeft dit aspect een plek gekregen in dit nieuwe bestemmingsplan. Op dit moment is er een aantal mogelijkheden om mantelzorg planologisch te regelen. Kort samengevat betreft dit regelingen voor:

• inwoning;
• tijdelijke woning;
• een extra woning (bijvoorbeeld door splitsing, functieverandering of nieuwbouw).

Om te komen tot een eenduidige regeling is het van belang een aantal begrippen te definiëren. In dit nieuwe bestemmingsplan zijn daarom in ieder geval twee begrippen toegevoegd die specifiek voor de regeling mantelzorg van belang zijn. Het betreft de begrippen afhankelijke woonruimte en mantelzorg.

Een afhankelijke woonruimte is gedefinieerd als een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is. In de begripsbepaling afhankelijke woonruimte is vastgelegd dat de woonruimte zowel ruimtelijk als functioneel moet zijn verbonden met een woning.

Het begrip mantelzorg is gedefinieerd als het bieden van zorg aan eenieder die aantoonbaar hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband. In het begrip mantelzorg is opgenomen dat deze zorg in beginsel aan eenieder kan worden verleend. Er hoeft dus geen sprake te zijn van bijvoorbeeld een familierelatie. Ook is er geen sprake van een leeftijdscriterium. De behoefte aan zorg dient wel aantoonbaar te zijn. In het begrip mantelzorg is tevens deze specifieke vorm van zorgverlening afgebakend ten opzichte van meer geprofessionaliseerde zorgvormen.

In de algemene gebruiksregels is opgenomen dat het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen als zelfstandige woning of als afhankelijke woonruimte niet is toegestaan. In het plan is voorts een afwijkingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van mantelzorg. Wanneer aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan kan van de afwijking gebruik worden gemaakt.

Bij de toepassing van de afwijkingsbevoegdheid gelden de volgende criteria:

• 1. de bewoning uit het oogpunt van mantelzorg noodzakelijk moet zijn;
• 2. er sprake moet zijn van afhankelijke woonruimte binnen toegestane bebouwing;
• 3. de oppervlakte van voor mantelzorg in gebruik te nemen bijgebouwen (aan- en uitbouwen daaronder begrepen) niet meer dan 50 m² mag bedragen.
• 4. bij grote(re) kavels wordt die oppervlakte vermeerderd met 10% van de overmaat (boven 50 m²) tot een oppervlakte van niet meer dan 80 m²;
• 5. een voor mantelzorg in gebruik te nemen bijgebouw moet zijn gelegen binnen een straal van 10 meter van de dichtstbijzijnde zij- of achtergevel van het hoofdgebouw en mag niet zijn gesitueerd voor de (verlengde) voorgevel van het hoofdgebouw;
• 6. geen sprake mag zijn van een onevenredige aantasting van het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

Teneinde voor belanghebbenden in het prille begin reeds duidelijk te maken dat mantelzorg wordt gezien als een tijdelijk verschijnsel, is een bepaling opgenomen dat het bevoegd gezag de verleende omgevingsvergunning kan intrekken indien de bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aantoonbaar of aanwezig is.