Garenkokerskwartier
Garenkokerskwartier    

Toelichting     

Hoofdstuk 1 INLEIDING     

verplicht

Afbeelding 1: Ligging van het bestemmingsplangebied in Haarlem

1.1 Bestemmingsplan     

Het bestemmingsplan Garenkokerskwartier bestaat uit regels, een verbeelding en gaat vergezeld van een toelichting. De regels bevatten juridische voorschriften over het gebruik van de ruimte. Deze regels geven aan of, en zo ja, hoe ruimte bebouwd mag worden en welke functies (bestemmingen) zijn toegestaan. De verbeelding geeft de exacte plaats van de bestemmingen aan en verwijst naar de regels. De toelichting is de onderbouwing van de regels en de verbeelding. Hierin staan het doel van het bestemmingsplan en de mogelijkheden in het gebied voor de bebouwing en functies. De toelichting gaat onder andere in op de verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen, milieu- en omgevingsaspecten en de uitvoerbaarheid van het plan.

1.2 Begrenzing van het plangebied     

Het plangebied ligt ten westen van de binnenstad van Haarlem en is ongeveer 34 hectare groot. Het plangebied bestaat uit de overgrote delen van de Hasselaersbuurt en de buurt Garenkokerskwartier. De achtertuinen van de Hoofmanstraat en de Duvenvoordestraat vormen de westelijke en noordelijke grens van het plangebied. De Kinderhuissingel is de oostelijke grens van het plangebied. Aan de zuidzijde vormt de Brouwersvaart de grens van het plangebied.

verplicht

Afbeelding 2: Het bestemmingsplangebied

1.3 Aanleiding tot actualisering van het bestemmingsplan     

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht bestemmingsplannen ouder dan 10 jaar te actualiseren. Het geldende bestemmingsplan Garenkokerskwartier werd in 2006 onherroepelijk en moet daarom worden geactualiseerd.

1.4 Doel van het bestemmingsplan     

Hoofddoel van het nieuwe bestemmingsplan Garenkokerskwartier is het opstellen van een actueel juridisch kader, met een goede planologisch-juridische regeling voor de bestaande situatie. De bestaande ruimtelijk-functionele structuur en voortzetting van het huidige gebruik vormen daarbij belangrijke uitgangspunten. De verbeelding en de regels zijn zo opgesteld dat een maximale bescherming ontstaat voor de functies en gebouwen die in het huidige karakter moeten worden behouden.

Het tweede doel van het bestemmingsplan is aangeven waar in beperkte mate ruimtelijke ontwikkelingen kunnen plaatsvinden, zowel voor het gebruik als voor de bebouwingsmogelijkheden. Het bestemmingsplan biedt bijvoorbeeld, waar mogelijk en wenselijk, ruimte voor niet verstorende functieverandering of uitbreiding van bebouwing, zonder dat daarvoor aanpassing van het bestemmingsplan nodig is.

Het derde doel is het opnemen van een regeling die zorgt voor een zo goed mogelijke bescherming van de cultuurhistorische waarden in het plangebied.

Het vierde doel is het planologisch-juridisch mogelijk maken van enkele ontwikkelingen. Daarvoor zijn ruimtelijke onderbouwingen opgesteld die de planologische haalbaarheid aantonen. Die ruimtelijke onderbouwingen zijn als bijlage bij de toelichting van dit bestemmingsplan opgenomen.

Het resultaat van deze wijze van bestemmen is dat inzichtelijk is wat wel en niet kan in het plangebied, maar dat bovenal duidelijk is aangegeven, dat consolideren geen stilstand betekent. Waar dit mogelijk en verantwoord is, wordt een bestemmings- of bouwverruiming toegepast.

1.5 Geldende planologische regelingen     

Binnen het plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen:

Nummer Naam van het plan Vastgesteld Onherroepelijk
201bp001 Garenkokerskwartier 23-03-2005 09-08-2006
00801 Facetbestemmingsplan Archeologie 02-07-2009 21-08-2009

Tabel 1: Geldende bestemmingsplannen op het moment van opstellen van het bestemmingsplan

Bij het van kracht worden van het nieuwe bestemmingsplan Garenkokerskwartier verliezen de in de tabel genoemde plannen hun rechtskracht voor die delen die binnen de plangrenzen van dit bestemmingsplan liggen. Afwijkende bouw- en gebruiksmogelijkheden, zoals die op basis van afgeronde vrijstellings- of ontheffingsprocedures, projectbesluiten en omgevingsvergunningen mogelijk zijn gemaakt, zijn ook in dit bestemmingsplan opgenomen.

1.6 Bestemmingsplanprocedure     

Het bestemmingsplan Garenkokerskwartier doorloopt de formele procedure. Het conceptontwerp van het bestemmingsplan is in het kader van het wettelijke vooroverleg op basis van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegestuurd aan verschillende (semi)overheden en belangenorganisaties. Omdat er tijdens het opstellen van het bestemmingsplan geen wijkraad actief was in het plangebied kon daarmee geen overleg gevoerd worden. De gemaakte reacties naar aanleiding van het wettelijke vooroverleg zijn betrokken bij het opstellen van het ontwerp van het bestemmingsplan.

Het college van burgemeester en wethouders gaf na bespreking in de commissie Ontwikkeling het ontwerp vrij voor tervisielegging op basis van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Na publicatie ligt het ontwerp gedurende zes weken ter inzage. In die tijd kan iedereen zowel mondeling als schriftelijk zienswijzen naar voren brengen bij de gemeenteraad.

Na verwerking van de zienswijzen en mogelijke ambtelijke aanpassingen besluit de gemeenteraad over de vaststelling van het bestemmingsplan.

Na aanpassing van het bestemmingsplan met inachtneming van de door de raad aangebrachte wijzigingen, ligt het vastgestelde bestemmingsplan opnieuw zes weken ter inzage. Op dat moment start de beroepstermijn. Belanghebbenden die een zienswijze bij de gemeenteraad naar voren brachten of aan wie redelijkerwijs niet kan worden verweten geen zienswijze te hebben ingebracht tegen het ontwerpbesluit kunnen beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Daarnaast kunnen belanghebbenden beroep instellen tegen wijzigingen die de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan aanbrengt. De Raad van State behandelt eventuele beroepen en doet uiteindelijk een uitspraak op basis waarvan het bestemmingsplan geheel, gedeeltelijk of niet onherroepelijk wordt.

1.7 Leeswijzer plantoelichting     

Dit hoofdstuk van de toelichting is de inleiding van het bestemmingsplan. Vervolgens gaat hoofdstuk 2 in op de bestaande ruimtelijk-functionele structuur van het plangebied. De ontstaansgeschiedenis van het gebied verklaart namelijk de huidige verschijningsvorm voor een belangrijk deel. Hoofdstuk 3 behandelt het voor het plangebied relevante beleid. Hoofdstuk 4 bevat een inventarisatie van de verschillende milieu- en omgevingsaspecten en de resultaten van de verschillende onderzoeken. Het gaat hierbij om alle zaken die kunnen leiden tot ruimtelijke beperkingen. Het uitvoeren van onderzoeken en het maken van analyses van het plangebied is nodig op basis van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. Hoofdstuk 5 beschrijft de visie op het plangebied en gaat in op ontwikkelingen die nu of mogelijk in de toekomst in het plangebied spelen. Hoofdstuk 6 gaat in op de juridische aspecten en licht de planregels, milieuzoneringslijst, waarderingskaart, verbeelding en de regeling voor bebouwing toe. Het laatste hoofdstuk beschrijft de financieel-economische uitvoerbaarheid en licht de uitkomsten van het gevoerde vooroverleg toe. Bij de toelichting hoort ook een aantal bijlagen. Daarmee sluit de toelichting af.

Hoofdstuk 2 BESCHRIJVING BESTAANDE SITUATIE     

2.1 Historische schets     

Pre-stedelijke ontwikkelingen

Haarlem ontwikkelde zich net als vele andere oude nederzettingen op de hoger gelegen gedeeltes van strandwallen. Tussen deze droge strandwallen in, lagen de strandvlaktes waarop zich na daling van de zeespiegel dikke lagen veen vormden. Die gebieden zijn later in gebruik genomen dan de strandwallen. In de 8e en 9e eeuw raakte de strandwal in de omgeving van Haarlem bewoond. Haarlem vormde zich eerst als een langwerpig akkercomplex op het hoogste deel van de strandwal. Het plangebied zelf bestond uit het lager gelegen gebied ten westen van de strandwal. Vanaf de 12e en 13e eeuw werd het veen vanuit de nederzettingen op de strandwallen ontgonnen en systematisch afgewaterd door een regelmatig patroon van rechte afwateringssloten en -vaarten zoals de Brouwersvaart. Dit afwateringssysteem zorgde voor het ontstaan van regelmatige verkavelingspatronen. De loop van al bestaande riviertjes hadden ook een belangrijke invloed op de verdere ontwikkeling van het verkavelingspatroon. Ook op de strandwal die ten westen van de strandwal ligt waarop Haarlem zich ontwikkelde ontstonden nederzettingen. Dwarsverbindingen verbonden op enkele plaatsen de wegen op de parallel lopende strandwallen met elkaar. De Zijlweg is zo'n dwarsverbinding. In de veenontginning ten westen van Haarlem vormden de Delft en de Houtvaart de centrale noord-zuidlopende afwateringsstructuren naar het noordelijk gelegen IJ. Destijds waren de Delft en de Houtvaart met elkaar verbonden. Ook deze vaarten waren bepalend voor de richting en de vorm van de kavels in het gebied. De Delft stond zoals gezegd in open verbinding met de Houtvaart, maar eindigde iets ten noorden van de Zijlweg. Via de Garenkokersvaart was de Delft gekoppeld aan de stadssingel. De Garenkokersvaart, waarvan een belangrijk deel binnen het plangebied ligt, had net als de Brouwersvaart economische betekenis.

In de periode van de 12e tot de 17e eeuw ontwikkelde Haarlem zich tot een belangrijke en relatief grote stad. Het agrarische gebruik strekte zich inmiddels uit tot de hele strandwal en de veengebieden ernaast. Op de zandgrond van de strandwal vond onder andere akkerbouw plaats en in de randzones werd de grond ook als weide gebruikt. Nog tot ver in de 19e eeuw was het veengebied ten westen van Haarlem, waar het plangebied onderdeel van was, vooral als wei- en grasland in gebruik. Er ontstond al wel op kleine schaal bedrijvigheid die profiteerde van de aanwezigheid van het vele water. Zo vestigden zich hier enkele linnenblekerijen en brouwerijen. Woonbebouwing en niet agrarische bedrijvigheid concentreerden zich langs de oude linten de Zijlweg en de Brouwersvaart. Langs de Zijlweg bevonden zich enkele korenmolens.

verplicht

Afbeelding 3: tekening van Jordanus Hoorn uit ongeveer 1774 met links de Zijlweg (NHA_53004103)

In de 19e eeuw groeide Haarlem verder uit tot een stad van formaat. Bij stadsuitbreidingen waren in veel gevallen bestaande wegen- en waterstructuren en de aanleg van de spoorwegen leidend in de ontwikkeling. Het plangebied lag rond het midden van de 19e eeuw nog buiten het bebouwde stadsgebied van Haarlem, dat zich nog nauwelijks buiten de singels had uitgebreid. Op de westelijke kade van de Kinderhuissingel en de Zijlsingel lagen de stallen en gebouwen voor de trekvaart en in 1834 vestigde de stoomkatoenfabriek van Prévinaire zich aan de Kinderhuissingel, bij de hoek met de Zijlweg. De fabriek groeide in de loop van de 19e eeuw uit tot een omvangrijk bedrijfscomplex tot ver voorbij de Garenkokersvaart. Ten zuiden van de Zijlweg lag in het tweede kwart van de 19e eeuw de buitenplaats Rosehaghe. Verder bepaalden weiden het beeld, geordend binnen de oude ontginningsstructuren en gescheiden door smalle afwateringsloten van noord naar zuid.

Verstedelijking

Eerste fase

Eind 19e eeuw verdichtte de bebouwing van de Zijlweg snel. Dit zorgde voor het verdwijnen van de molens en het wijzigen van de oude rooilijn. De Garenkokersvaart, de Brouwersvaart en de Zijlweg zijn nog steeds aanwezig, maar opgenomen in een nieuw woongebied die vanaf toen in het gebied werd aangelegd. Van de historische sloten is niets meer aanwezig, maar veel straten volgen nog wel de vroegere loop van de sloten van noord naar zuid.

Vanaf ongeveer 1880-1890 werd er volop gebouwd in het plangebied. De Zijlweg kreeg zijn herenhuisbebouwing en in de buurten aan weerszijden werd voor alle sociale klassen gebouwd. In enkele jaren werden hele straten volgebouwd, zoals de Coornhertstraat en de Hasselaerstraten. Het Hasselaersplein is één van de weinige locaties in dit gebied, waarin vanuit een stedenbouwkundig concept de woningblokken voor de hogere middenstand rond een rechthoekig plein werden geplaatst. Rond 1900 concentreerden de bouwactiviteiten zich in straten als de Duvenvoordestraat, de Gaelstraat en de Roosveldstraat. De uitbreiding van Haarlem zette in het begin van de 20e eeuw verder door en de Zijlweg raakte steeds intensiever bebouwd. Veel voormalige herenhuizen langs deze uitvalsweg werden tot winkel omgevormd. In 1902 werd op de hoek van de Zijlweg en de Zijlsingel het imposante complex van de N.V. Haarlemsche Melkinrichting De Sierkan gerealiseerd.

Tweede fase

Begin 20e eeuw werd er een nieuw uitbreidingsplan voor Haarlem opgesteld, mede bedacht door gemeente-architect en Directeur Openbare Werken L.C. Dumont. Een partieel uitbreidingsplan van 1916 geeft inzicht in de ideeën die bestonden voor een verdere ontwikkeling van het plangebied. Het ging om het invullen van terreinen die tot dan toe een andere bestemming hadden met woningbouw. In de jaren dertig van de 20e eeuw verrees in verschillende fasen een markante buurt met geschakelde middenstandswoningen op het terrein van de in 1920 gesloopte Prévinairefabriek. Na de oorlog vond de invulling van het Prévinaireterrein zijn voltooiing met de bouw van het complex van de Mons Aurea School aan de Garenkokerskade. Andere grootschalige vernieuwingen in de afgelopen vijftig jaar vonden plaats aan de Zijlsingel door de sloop van het Sierkancomplex dat plaats maakte voor de huidige bebouwing en het realiseren van vervangende woningbouw in de jaren tachtig in de Prévinairestraat. Eén van de laatste grootschalige ontwikkelingen binnen het plangebied is de sloop-nieuwbouw in de Ruychaverstraat.

2.2 Ruimtelijke structuur     

2.2.1 Hoofdstructuur     

De Zijlweg en de Pieter Kiesstraat zijn hoofdbuurtstraten en vormen samen een assenkruis waarbij de Zijlweg het plangebied doormidden snijdt. De Zijlweg is een belangrijke oostwestverbinding. Deze oude route loopt van de binnenstad naar Overveen. De Pieter Kiesstraat zorgt voor de noord-zuid ontsluiting in het plangebied. Twee oude waterwegen doorkruisen het plangebied. Dit zijn de Garenkokersvaart ten noorden van de Zijlweg en de Brouwersvaart aan de zuidzijde. Daarnaast zijn de Kinderhuissingel en de Zijlsingel van belang voor het doorgaande verkeer. Het plangebied bestaat voor het grootste deel uit eenvoudige, meest rechte straten van uiteenlopende lengte. Het plangebied is aan de noordzijde begrensd door bedrijfsbebouwing langs het spoor, aan de westzijde door de spoorlijn Haarlem-Leiden en aan de zuid en oostzijde door respectievelijk de Brouwersvaart en de Kinderhuissingel.

De Duvenvoordestraat volgt het gebogen verloop van de spoorlijn van Haarlem naar Leiden en de Kinderhuissingel volgt de contouren van deze voormalige vestinggracht.

2.2.2 Bebouwingsstructuur     

Het gebied is, zoals hiervoor omschreven, in verschillende stadia ontstaan. De buurten zijn vrij homogeen doordat er vrijwel alleen grondgebonden woningen staan. De uniforme bouwstijl van de typische 19e eeuwse bebouwing bestaande uit gesloten bouwblokken met grote middenstandswoningen van twee bouwlagen met een kap of dakschild, bepaalt hoofdzakelijk de ruimtelijke structuur van het plangebied. Een tweede belangrijke bouwstroom is de complexmatige bouw uit het interbellum (de periode tussen de Eerste en de Tweede Wereldoorlog) die zich concentreert op twee plekken in het gebied.

In de bijgaande afbeelding is duidelijk te zien dat de bebouwing in het plangebied in verschillende tijden is gebouwd.

verplicht

verplicht

Afbeelding 4: bebouwing in het plangebied met bouwperiode

19e eeuwse bebouwing

Een groot deel van het plangebied is gebouwd tussen 1875 en 1906. Basis hiervoor waren de Vestingwet uit 1874, die systematisch woningbouw buiten de stadswallen mogelijk maakte én de in 1906 in werking getreden Woningwet 1901. In het plangebied zijn toen vooral middenstandswoningen gerealiseerd. De 19e eeuwse bebouwing kenmerkt zich door strakke rooilijnen en harde overgangen, zonder voortuinen, tussen openbaar en privé gebied. Er is consequent een duidelijke scheiding van openbare ruimten (straatzijde) en private gebieden (privé achtertuinen) doorgevoerd. De kopse kanten van de 19e eeuwse bouwblokken zijn in de loop der tijd vaak afgebakend met hoge tuinmuren en schuttingen. Een enkele keer zijn deze hoeken opgevuld met eenlaagse bebouwing. Ook komen in het 19e eeuwse deel panden voor met een zogenaamde hypotheekkap. Een hypotheekkap is een soort sierkap die zich alleen aan de straatzijde manifesteert. Achter deze kap ligt het lager gelegen platte dak.

Basiskenmerken

  • orthogonaal stratenpatroon;
  • hoofdzakelijk pandsgewijze invulling straten;
  • gesloten bouwblokken met middenstandswoningen met overwegend twee bouwlagen afgedekt met een kap of dakschild;
  • strakke rooilijnen met harde overgangen, zonder voortuin, naar openbaar gebied;
  • bebouwing direct in de rooilijn bepaalt het straatbeeld. Consequente en duidelijke scheiding van openbare ruimte en private gebieden;
  • dicht bebouwd, stedelijk karakter;
  • ensembles van herenhuizen en bijzondere gebouwen langs hoofdstructuren en bijzondere plekken;
  • hoofdzakelijk middenstands- en arbeiderswoningen;
  • aaneengesloten gevelwanden;
  • woonhuizen in series en/of ensembles;
  • verbijzondering hoekpanden;
  • dakopbouwen en dakkapellen komen veelvuldig voor;
  • openbare ruimte: nauwe straten, weinig openbare ruimte, weinig voortuinen, weinig straatbomen, bijzondere plekken, pleinen en waterlopen, bijzondere plekken zijn het Hasselaerplein en de Kinderhuissingel.

Transformaties

  • Door de verschillende manieren waarop woningen zijn uitgebreid zijn enkele straten met arbeiderswoningen getransformeerd van straten met een eenduidig straatbeeld naar straten met verschillen op pandniveau met een wisselend straatbeeld tot gevolg.
  • Soms volgen ingrepen een trendsetter, maar op andere plekken zijn ze niet uniform uitgevoerd, waardoor een heel divers straatbeeld is ontstaan.
  • Plaatselijk is de gevelwand veranderd van een serie identieke of verwante panden naar een rij woonhuizen met ieder een eigen expressie.

Interbellum

De complexmatige uitbreidingen op het terrein van de voormalige katoenfabriek Prévinaire en op de gronden van de villa Rosehaghe hebben duidelijk een minder dichte stedenbouwkundige structuur. Dit wordt ook veroorzaakt door de ruimere overgangen tussen het openbaar en privé gebied door voortuinen, de flauwere hellingshoeken van de kappen in de uitbreiding op 't Land van Prévinaire en de lagere bebouwingshoogte in het complex Rosehaghe. Kenmerkend voor Rosehaghe zijn de grote verspringingen in de rooilijn en diepe voortuinen. De uniformiteit daar is sterk doordat het in één stijl is gebouwd en weinig transformaties heeft ondergaan.

Basiskenmerken

  • hoofdzakelijk voegend in het orthogonaal stratenpatroon met enkele gebogen hoeken;
  • ensembles van jaren '20 en '30 woningen;
  • twee lagen met kap en sporadisch twee lagen plat;
  • voortuinen;
  • erkers;
  • verspringingen in de rooilijn;
  • bredere straten dan 19e eeuwse buurten met meer groene uitstraling;
  • transformaties hebben nauwelijks plaatsgevonden.

Naoorlogse bebouwing

Naoorlogse bebouwing komt sporadisch voor in het plangebied. Soms is de nieuwbouw gepaard gegaan met schaalvergroting, vooral langs de Zijlsingel. Een eerste schaalvergroting vond plaats bij de bouw van de school Mons Aurea over de Garenkokersvaart. Het gebouw vormt een markant poortgebouw over de vaart en vergroot de zichtbaarheid van het gebied vanaf de Nieuwe Gracht. Nu is het één van de naoorlogse monumenten van de stad. Het tweede grote cluster aan de Zijlsingel tussen Zijlweg en Brouwerskade bestaat uit het kantoorgebouw van het UWV op de hoek met de Zijlweg, het Patronaat in het midden en het woonblok op de hoek met de Brouwersvaart. Aan de Prévinairestraat staat een grootschalig woonblok uit de volkshuisvestingsperiode. Pas geleden is een rij nieuwbouwwoningen aan de Ruychaverstraat gerealiseerd dat zich sterk voegt in de 19e eeuwse structuur.

Basiskenmerken

  • grootschalige bouw binnen bestaande structuur;
  • eigen architectuur;
  • transformaties hebben nog niet plaatsgevonden.

2.2.3 Water- en groenstructuur     

De aanwezigheid van water en groen in het plangebied is beperkt. De Garenkokersvaart en de watergang achter de percelen aan de uiterste westzijde van het plangebied zijn de enige aanwezige watergangen in het plangebied. De Garenkokersvaart voorziet in de afwatering van de westelijk van het plangebied gelegen binnenduinrand naar het Spaarne. Met uitzondering van de kaden langs de Kinderhuissingel en de Garenkokerskade en het groene Hasselaersplein, kent het plangebied weinig openbaar groen. Wel is een aantal straten voorzien van bomen, geveltuintjes of privé voortuinen.

2.2.4 Markante bebouwing     

Het plangebied kent diverse markante gebouwen en complexen. Deze worden hierna toegelicht.

Rosehaghe

Het bekendst is het complex Rosehaghe ontworpen door J.B. van Loghem. Hij ontwierp een complex met 139 woningen, 3 winkels en een gemeenschapsgebouw voor woningbouwvereniging Rosehaghe. Van Loghem doorbrak het straatbeeld van een traditionele, vlakke straatwand en probeerde tegelijkertijd tot comfortabele woonhuisplattegronden te komen. Zo ontstond in de jaren '20 een bebouwing met een blokvormig, kubistisch karakter. De woonvertrekken zijn op de achtertuin georiënteerd. Het gemeenschapsgebouw werd schuin tegenover het (inmiddels afgebroken) oude landhuis geplaatst en dient nog steeds voor onder andere vergaderingen.

Sint Anna en Maria kerk

De oudkatholieke Sint Anna en Maria kerk aan de Kinderhuissingel ontworpen door H.T. Zwiers. Hij realiseerde in 1937 een kerk met pastorie, kosterij en vijf middenstandswoningen. De verhoogde ligging veroorzaakt een effect waarbij de kerk de omringende bebouwing lijkt te domineren. De kerk heeft een traditionalistische bouwstijl ontleend aan de baksteenarchitectuur van de Delftse school. De hoofdvorm van de kerk lijkt te zijn ontleend aan het type van de Romaanse Noord-Nederlandse kerk met zadeldaktoren.

Mons Aurea Industrie- en Huishoudschool

De voormalige Mons Aurea Industrie- en Huishoudschool (bouw 1964). Dit gebouw was tot voor kort in gebruik voor onderwijs maar zal in gebruik worden genomen voor de woonfunctie. Dit gebouw is aan beide zijden van de Garenkokersvaart gebouwd en door een luchtbrug verbonden. Volgens katholieke bouwtraditie is veel beeldende kunst toegepast.

Hollandsche IJzeren Spoorwegmaatschappij

Voormalig pakhuis Hollandsche IJzeren Spoorwegmaatschappij (HIJSM). Vroeger werden goederenwagons via een draaischijf dit pakhuis binnen gereden voor de overslag en opslag van goederen. De opmerkelijke bouwstijl wordt gekarakteriseerd door gekoppelde rondboogvensters, een uit geometrische patronen gemetselde fries onder de dakrand en een flauw hellend, overstekend schilddak.

2.3 Functionele structuur     

2.3.1 Inleiding     

Deze paragraaf gaat in op de in het plangebied aanwezige functies. De woonfunctie is de meest voorkomende functie in het plangebied, maar daarnaast bevinden zich tal van andere functies in het plangebied. In het plangebied zijn onder andere bedrijvigheid, detailhandel, dienstverlening en maatschappelijke functies aanwezig. Deze paragraaf beschrijft deze functies.

2.3.2 Wonen     

De meest voorkomende functie in het plangebied is de woonfunctie. Het plangebied kent een hoge bevolkingsdichtheid in vergelijking met andere delen van Haarlem. Meer dan de helft van de totale woningvoorraad in de buurten bestaat uit eengezinswoningen. Ruim twee derde van de woningen is een koopwoning. De afgelopen tien jaar nam het aantal woningen in het plangebied toe. De toename van het woningaantal is voornamelijk te verklaren door het omzetten van de gebruiksfunctie van een niet-woonfunctie naar een woonfunctie en het splitsen van woningen in meerdere wooneenheden. Vanuit een aantal panden vindt een aan-huis-verbonden-beroep plaats.

2.3.3 Bedrijvigheid en voorzieningen     

De grootste concentratie van voorzieningen is te vinden aan de Zijlweg. Ook op diverse andere plekken in de buurten bevinden zich niet-woonfuncties zoals aan de Gaelstraat en de Zijlsingel. Verder is alleen nog een beperkt aantal panden, voornamelijk hoekpanden, verspreid door de buurten in gebruik voor een niet-woonfunctie. Dit aantal is in de loop van de jaren wel gedaald. Tot slot is er ook een aantal maatschappelijke functies in het plangebied aanwezig.

Bedrijven

Bedrijventerreinen zijn in het plangebied niet aanwezig. Voor zover er bedrijvigheid aanwezig is, betreft het vooral kleine bedrijven, vaak aan huis. Ook in de Gaelstraat is in diverse panden bedrijvigheid aanwezig. Van diverse panden daar is de begane grond in gebruik voor het parkeren van motorvoertuigen. Ook loopt in een aantal panden de functie van de Zijlweg door tot in de Gaelstraat.

Cultuur en ontspanning

Een belangrijke culturele voorziening binnen het plangebied is het Patronaat aan de Zijlsingel. Het Patronaat behoort tot de grotere poppodia van Nederland. Verder bevinden zich langs de Zijlweg ook nog een dansschool en een yoga- en meditatieruimte.

Detailhandel, dienstverlening en horeca

De meeste bedrijvigheid in het plangebied in de vorm van winkels, dienstverlening en horeca bevindt zich in de Zijlweg en langs de Zijlsingel. Daarnaast is de begane grond van vooral diverse hoekpanden in gebruik als of geschikt voor dienstverlening of een winkel. In de Zijlweg is een aantal voorzieningen al lange tijd aanwezig zoals een stomerij en een pianohandel. Ook is er in de straat sprake van een aanzienlijke doorloop van voorzieningen wat zorgt voor een afspiegeling van actuele economische ontwikkelingen. Zo bevindt zich in de Zijlweg een Poolse supermarkt en een afhaalrestaurant en is onder meer een videotheek verdwenen. Aan de Zijlweg is ook een aantal horecavoorzieningen aanwezig in de vorm van een snackbar en restaurants. Aan de Bilderdijkstraat 1A bevindt zich sinds jaar en dag een veilinghuis.

Kantoren

Aan de Zijlsingel staat het enige kantoorgebouw in het plangebied. Kantoren aan huis komen wel op meerdere plekken voor in het plangebied.

Maatschappelijke voorzieningen

Maatschappelijke voorzieningen zijn functies die hun doelstelling(en) verbinden aan de samenleving. In het plangebied zijn dat de kerk aan de Kinderhuissingel, een school aan de Nicolaas van der Laanstraat, een activiteitencentrum in de Hoofmanstraat, het sociëteitsgebouw aan het begin van de Zijlweg en een woonzorgvoorziening aan de Zijlsingel. De voormalige school aan de Garenkokerskade 81 is overigens niet langer als zodanig in gebruik en zal naar verwachting een andere bestemming krijgen in de nabije toekomst.

Hoofdstuk 3 BELEIDSKADER     

Dit hoofdstuk gaat in op beleid dat van belang is voor het bestemmingsplan Garenkokerskwartier. Achtereenvolgens is er aandacht voor Europese richtlijnen, het rijksbeleid, het provinciale beleid, het beleid van het hoogheemraadschap en het gemeentelijke beleid. Paragraaf 4.12 beschrijft het rijks- en provinciale beleid voor archeologie .

3.1 Europese richtlijnen     

3.1.1 Kaderrichtlijn water     

De Kaderrichtlijn Water (KRW) is een Europese richtlijn die in 2009 is ingegaan en de lidstaten aanzet tot het waar nodig verbeteren van de ecologische en chemische kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater. Het doel van de KRW is om voor 2027 een goede ecologische toestand van het water te bereiken. Daarbij richt de KRW zich op de zogenaamde KRW-waterlichamen. De KRW onderscheidt natuurlijke, sterk veranderde en kunstmatige waterlichamen. Verder heeft elk waterlichaam van een bepaald type zijn eigen karakteristieke planten- en diersoorten. De KRW hanteert een stroomgebied benadering, met voor Nederland de stroomgebieden van Rijn, Maas, Schelde en Eems. Haarlem valt binnen het stroomgebied van Rijn-West. Het is aan de Rijksoverheid om deze richtlijn te vertalen in landelijke beleidsuitgangspunten, kaders en instrumenten. Ook stelt de richtlijn kaders voor de taken en bevoegdheden van de waterbeheerder. Paragraaf 4.6 gaat verder in op het aspect water.

3.1.2 Milieueffectrapportage     

Het voorkomen van aantasting van het milieu is van groot maatschappelijk belang. Het is daarom zaak om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. Hiervoor gelden twee Europese richtlijnen te weten de Europese richtlijn voor de milieubeoordeling van bepaalde openbare en particuliere projecten van 13 december 2011 en de Europese richtlijn voor de beoordeling van de gevolgen voor het milieu van bepaalde plannen en programma's van 27 juni 2001. Om hier in de praktijk vorm aan te geven is het instrument milieueffectrapportage ontwikkeld. Paragraaf 4.10 beschrijft dat en waarom er geen milieueffectrapportage vereist is voor dit bestemmingsplan.

3.1.3 Vogel- en habitatrichtlijn     

Vanuit Europa is de bescherming van soorten en gebieden geregeld in de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Deze richtlijnen hebben als doel de bescherming van (vogel)soorten en hun natuurlijke habitats. De richtlijnen zijn vertaald in landelijke wetgeving. Op basis van deze richtlijnen zijn er speciale beschermingszones aangewezen die samen één Europees netwerk van natuurgebieden vormen. Dit zijn de Natura 2000 gebieden. Paragraaf 4.7 gaat in op de natuurwaarden in en nabij het plangebied.

3.2 Rijksbeleid     

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte     

In de in 2012 vastgestelde Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities voor Nederland in 2040. Het Rijk formuleerde drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

  • het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur;
  • het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
  • het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden blijven.

De nationale ruimtelijke belangen omvatten globaal de nationale planologische principes zoals gebundelde verstedelijking, de ontwikkeling van mainports, het kustfundament, de bescherming en ontwikkeling van een aantal groene en blauwe gebiedscategorieën en ruimtelijke garanties voor defensiedoeleinden en energieproductie en -voorziening. Het Rijk is verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening inclusief zorgvuldige, transparante ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Ruimte moet zorgvuldig worden benut en overprogrammering dient te worden voorkomen. Om dat te bereiken is er in het Besluit ruimtelijke ordening een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Paragraaf 4.16 gaat daar op in.

Voor dit bestemmingsplan is vooral de bevordering van krachtige steden relevant. Behoud van het stedelijke draagvlak voor voorzieningen en van voldoende stedelijke massa en de daarbij horende economische agglomeratievoordelen zijn van groot belang.

Conclusie

Het bestemmingsplan stemt overeen met de SVIR omdat het bijdraagt aan het bevorderen van een krachtige stad.

3.2.2 Bestuursakkoord Water     

Het Bestuursakkoord Water (2011) vervangt het Nationaal Bestuursakkoord Water (2003 en geactualiseerd in 2008) en het Bestuursakkoord Waterketen (2007). In het Bestuursakkoord Water zetten het Rijk, provincies, gemeenten, waterschappen en drinkwaterbedrijven in op versterking van de watersector door te investeren in kennis, innovatie en samenwerking. Het doel is een mooi, veilig, schoon, gezond en duurzaam beheer van het watersysteem en de waterketen tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten. Paragraaf 4.6 beschrijft hoe in het plangebied met de waterhuishouding wordt omgegaan.

3.2.3 Nationaal Waterplan en Deltaprogramma     

Het in december 2015 vastgestelde Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP2) bevat de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021 met een vooruitblik richting 2050. In het plan zijn de afspraken uit het Bestuursakkoord Water en de Deltabeslissingen uit het Deltaprogramma opgenomen. Het NWP2 richt zich op een klimaatbestendige inrichting van het watersysteem met een goede bescherming tegen overstromingen, het voorkomen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit en een gezond ecosysteem als basis voor welzijn en welvaart.

Het Deltaprogramma anticipeert op ons veranderende klimaat en heeft als doel Nederland te beschermen tegen overstromingen en te zorgen voor voldoende zoetwater. Uit het Deltaprogramma zijn vijf zogenaamde Deltabeslissingen voortgekomen, waaronder de Deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie, dat zich richt op een klimaatbestendige (her)ontwikkeling in bebouwd gebied. Paragraaf 4.6 beschrijft hoe in het plangebied met de waterhuishouding wordt omgegaan.

3.2.4 Archeologie     

De drie belangrijkste uitgangspunten van de Wet op de archeologische monumentenzorg zijn:

  • het behoud van archeologische waarden in de bodem;
  • de initiatiefnemer van het project dat tot bodemverstoring leidt, betaalt de kosten van archeologisch onderzoek;
  • de zorg voor het archeologische erfgoed wordt vroegtijdig geïntegreerd in de procedures van de ruimtelijke ordening.

De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) beheert de Archeologische Monumenten Kaart (AMK). Deze kaart bevat een overzicht van belangrijke archeologische terreinen in Nederland. De terreinen zijn beoordeeld op verschillende criteria en ingedeeld in diverse categorieën archeologische waarden. In aanvulling op de AMK is er de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW). De IKAW geeft voor heel Nederland, inclusief de bodems van grote wateren, de kans aan op het vinden van archeologische resten bij werkzaamheden in de bodem. Paragraaf 4.12 gaat in op het aspect archeologie.

3.3 Provinciaal beleid     

3.3.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040     

Inleiding

De provincie Noord-Holland stelde de Structuurvisie Noord-Holland 2040 op. De doorwerking van de structuurvisie vindt plaats door de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV).

Provinciale belangen

In de structuurvisie staan de provinciale belangen die een rol spelen bij de ruimtelijke ordening in Noord-Holland. Dit zijn:

  • klimaatbestendigheid;
  • ruimtelijke kwaliteit;
  • duurzaam ruimtegebruik.

Klimaatbestendigheid

Door klimaatverandering is er in de toekomst meer bergingscapaciteit voor water nodig. Door meer drogere periodes kan een zoetwatertekort ontstaan. De hele provincie is daarom aangewezen als zoekgebied voor 'fijnmazige waterberging'. De provincie verwacht van de gemeenten en waterbeheerders dat zij deze waterberging waar mogelijk realiseren.

Om energieverbruik te beperken en de resterende vraag met duurzame energie in te kunnen vullen zet de provincie in op het bieden van ruimte voor het kleinschalig opwekken van duurzame energie. Het hele plangebied is aangeduid als 'kleinschalige oplossingen voor duurzame energie'.

Duurzaam ruimtegebruik

Het hele plangebied is aangeduid als 'efficiënter benutten OV-knooppunt'. Ontwikkelingen rond OV-knooppunten dragen bij aan een optimale benutting van het openbaar vervoernetwerk, korte reistijden, de vraag naar centrummilieus, behoud van het landschap en de leefomgevingskwaliteit in de steden en dorpen binnen de provincie en die van de metropoolregio Amsterdam. Op dit soort locaties is het van belang om de stad optimaal te benutten en ruimte te bieden aan economie en woningbouw. Hierbij is verdere verstedelijking het streven.

Omdat er geen sprake is van agrarische bouwpercelen in het plangebied is de aanduiding 'gebied voor gecombineerde landbouw' niet relevant.

Het plangebied behoort verder tot het 'Bestaand Bebouwd Gebied (BBG)'. Voor ontwikkelingen daarbinnen gelden geen aanvullende eisen uit de PRV.

De provincie zet in op een goede toegankelijkheid van groen. Bereikbaarheid van natuur- en recreatiegebieden is daarom van belang. Door het plangebied loopt een specifiek aangeduid 'fietsnetwerk'. Paragraaf 3.4.1 gaat hier dieper op in.

3.3.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening     

Provinciale Staten stelden op 28 september 2015 de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) opnieuw vast. Deze vaststelling wijzigt op een aantal punten de eerder op 3 februari 2014 vastgestelde verordening. Ook zijn de besluiten van 15 december 2014 en 2 maart 2015 over het beleid Wind op land inmiddels in werking getreden.

De PRV duidt het plangebied aan als 'Bestaand Bebouwd Gebied', 'gebied voor gecombineerde landbouw' en 'kleinschalige oplossingen voor duurzame energie'. Dit bestemmingsplan sluit aan bij de provinciale belangen zoals genoemd in de PRV en levert geen belemmeringen op voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Opgemerkt wordt nog dat paragraaf 4.6 inzicht geeft in de risico’s van en bij overstroming en de maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om deze risico’s te voorkomen of te beperken.

3.3.3 Detailhandelsbeleid Noord-Holland 2015 - 2020     

Op 15 december 2014 stelden Provinciale Staten het Detailhandelsbeleid Noord-Holland 2015 - 2020 vast. Dit beleid gaat uit van drie hoofddoelstellingen: duurzaam ruimtegebruik, een vitale regionale economie en een aantrekkelijke woon- en leefomgeving.

Om leegstand op een locatie op te lossen of te voorkomen wordt van gemeenten verwacht herstructurering en transformatie mogelijk te maken door daarvoor planologisch-juridische mogelijkheden te bieden. In het bestemmingsplan krijgt dit onder andere vorm door gebruik te maken van brede bestemmingen om transformatie te bevorderen.

3.3.4 Watervisie 2021     

Met de Watervisie 2021 zoals vastgesteld op 16 november 2015 geeft de provincie Noord-Holland vervolg aan het Provinciaal Waterplan 2010-2015. De Watervisie is afgestemd met de Stroomgebiedbeheerplannen uit de Kaderrichtlijn Water. De Watervisie is een strategisch beleidsdocument voor de periode 2016-2012 en beschrijft de ambitie en kaders voor het regionale waterbeheer in Noord-Holland richting 2021 met doorkijk naar 2040. De Watervisie is integraal onderdeel van het strategisch omgevingsbeleid en heeft een directe relatie met de provinciale structuurvisie. In de Watervisie richt de provincie zich op de thema's veilig, schoon en voldoende water en werkt die uit in doelstellingen voor onder andere veilige dijken en duinen, robuuste inrichting van het achterland, rampenbeheersing bij overstromingen, kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater, zoetwatervoorziening en het tegengaan van wateroverlast.

Paragraaf 4.6 beschrijft hoe in het plangebied met de waterhuishouding wordt omgegaan.

3.3.5 Provinciaal Milieubeleidsplan     

In het Provinciaal Milieubeleidsplan staan de milieudoelen van de provincie en hoe en wanneer die gerealiseerd moeten worden. Op 15 december 2014 stelden Provinciale Staten het Milieubeleidsplan 2015-2018 vast. Het biedt voor gemeenten een kader voor hun beleid.

De provincie zet in op het minimaal voldoen aan de wettelijke basiskwaliteit en daarnaast is het de ambitie om kansen te creëren en te benutten gericht op een duurzamer, gezonder en veiliger Noord-Holland.

Dit bestemmingsplan geeft op onderdelen uitvoering aan het gegeven beleid waar hoofdstuk 4 verder op ingaat. Voor het overige is het bestemmingsplan niet in strijd met het Provinciaal Milieubeleidsplan.

3.3.6 Archeologie     

De provincie heeft een wettelijke taak op het gebied van archeologie. In het Verdrag van Malta ligt vast dat de provincie vindplaatsen in de bodem moet beschermen. Ten tweede moet, wanneer vindplaatsen verstoord worden, archeologisch onderzoek plaatsvinden. Ten derde moeten de archeologische vondsten toegankelijk zijn voor het grote publiek.

Het archeologische beleid van het provinciaal bestuur van Noord-Holland ligt vast in de Provinciale Cultuurnota. Verder geeft de Informatiekaart Landschap en Cultuurhistorie informatie over onder andere archeologische verwachtingen.

Paragraaf 4.12 werkt het aspect archeologie verder uit.

3.4 Gemeentelijk beleid     

3.4.1 Algemeen     

De gemeenteraad van Haarlem stelde op 20 april 2005 het Structuurplan Haarlem 2020 vast. Dit plan geeft op hoofdlijnen de ruimtelijke ontwikkeling van de stad voor de komende 15 jaar weer. In de toekomst wil Haarlem de bestaande aantrekkelijkheid behouden en verder uitbouwen. Haarlem wil voor zijn inwoners een levendige en veilige stad zijn met veel aandacht voor een leefbare woonomgeving en voldoende voorzieningen voor alle leeftijdsgroepen.

Bij het structuurplan hoort een hoofdkaart. Die kaart geeft diverse netwerken weer, onderscheidt gebiedstypes en geeft acties, reserveringen en zoekgebieden weer. Ook zijn zoekgebieden aangegeven voor een aantal gewenste ontwikkelingen en is er aandacht voor bepaalde reserveringen.

verplicht

verplicht

Afbeelding 5: uitsnede hoofdkaart Structuurplan Haarlem 2020

Voor het plangebied zijn de voorstellen in het structuurplan relatief bescheiden en gericht op versterking van de buurten zelf. Voor het grootste deel wordt geconsolideerd omdat de opzet van het plangebied en de verscheidenheid in voorkomende functies daarbij passen.

Netwerken

De Garenkokersvaart is onderdeel van het Haarlemse waternetwerk en de Zijlweg en de Kinderhuissingel zijn belangrijk voor het wegverkeer.

Acties/activiteiten

Als acties/activiteiten zijn nieuwe / te verbeteren waterverbindingen, nieuwe fietsverbindingen, verbetering van het buurtgroen en meer speelvoorzieningen genoemd.

Nieuwe / te verbeteren waterverbindingen

De te verbeteren waterverbinding betreft de smalle spoorsloot die onder de Zijlweg en op het tracé tussen de Zijlweg en de Garenkokersvaart over gaat in een ondergrondse duikerverbinding. Voor een goede waterhuishouding blijft het wenselijk om de spoorsloot te verbreden en de duikerverbindingen te verruimen en te verkorten en als dat kan op te heffen.

Nieuwe fietsverbindingen

Eén van de genoemde acties is verder het realiseren van een nieuwe fietsverbinding langs de noordzijde van de Garenkokerskade. De gewenste fietsverbinding waar het fietspad langs de noordzijde van de Garenkokerskade onderdeel van is, maakt dit bestemmingsplan niet onmogelijk. Een belangrijke schakel hiervoor is de in de afgelopen planperiode gerealiseerde fiets- en voetgangersbrug over de Kinderhuissingel.

Verbetering buurtgroen

Binnen het plangebied wordt aanleg van meer buurtgroen beoogd. Dit kan tot gevolg hebben dat nieuwe woningbouw (ter vervanging van verouderde woningen) op minder oppervlak gebouwd moet worden. Oplossingen zijn gestapeld bouwen en parkeren onder gebouwen. Dat betekent een inspanningsverplichting in toekomstige gebieden voor herstructureringen om te zoeken naar meer ruimte voor buurtgroen in verdichte gebieden.

Meer speelvoorzieningen

Het structuurplan stelt dat onder andere in het plangebied te weinig speelvoorzieningen aanwezig zijn. Als er bouw- of herstructureringsprojecten in de buurten plaatsvinden is het wenselijk om speelruimte toe te voegen.

Gebiedstypen

Wonen

Het plangebied is voornamelijk aangeduid als woongebied. Voor de woongebieden is handhaven van het woonmilieu het hoofdkenmerk, inclusief de bijbehorende buurtgerichte voorzieningen.

Functiemenging in woonwijken

Het structuurplan duidt het plangebied aan als woongebied waar functiemenging nagestreefd wordt. Functiemenging versterkt de levendigheid van het stedelijke milieu. Op deze plekken in de stad mag het drukker zijn dan elders in de stad. Functiemenging moet het verlies aan leefbaarheid compenseren ontstaan door het verdwijnen van bedrijvigheid door vooral stadsvernieuwing. Het kan bijvoorbeeld gaan om kleinschalige werkplaatsen in de plinten en op binnenterreinen of ateliers die zowel lokale voorzieningen zijn als broedplaatsen voor nieuwe bedrijven. Op plekken in de buurten waar dat mogelijk en gewenst is, is een brede bestemming toegekend. De bestaande rechten zijn in veel gevallen daarbij als uitgangspunt genomen.

Woon-werkas

De Zijlweg is aangeduid als woon-werkas. Het bestemmingsplan geeft aan de panden langs de Zijlweg een brede bestemming die past bij een woon-werkas. Ook hier zijn de bestaande rechten in veel gevallen als uitgangspunt genomen.

Zone versterken met sociaal-maatschappelijke functies

De zone rondom de Zijlweg is aangeduid als zone waar sociaal-maatschappelijke functies versterkt kunnen worden. De sociaal-maatschappelijke ontwikkelingszone omvat gebieden die kansrijk zijn voor intensivering met allerlei (geclusterde) voorzieningen voor welzijn en zorg. De kansrijkheid is gebaseerd op nabijheid van bestaande publieksaantrekkende functies (detailhandelconcentraties), goede bereikbaarheid en/of doorkruising van of grenzend aan een groot aantal aandachtswijken. In het structuurplan staat dat de concrete ruimtebehoefte naar sociaal-maatschappelijke functies nog verder onderzocht zal worden.

Zoekgebied

Aan de westzijde van het plangebied is aangegeven dat zich daar een (deel van een) zoekgebied bevindt waar op lange termijn nieuwe sport- en/of onderwijsfuncties mogelijk zijn. Gelet op de huidige karakteristiek van het zoekgebied is het toch niet aannemelijk dat nieuwe sport- en/of onderwijsfuncties binnen dit plangebied gerealiseerd worden.

3.4.2 Ruimtelijke kwaliteit     

Nota Ruimtelijke Kwaliteit

De Nota Ruimtelijke Kwaliteit (NRK) geeft een integrale stadsbrede visie op ruimtelijke kwaliteit die voor ieder nieuw ruimtelijk plan de basis vormt. De gemeenteraad stelde de nota op 28 juni 2012 vast. Het bestaat uit twee delen. In het eerste deel draagt Haarlem uit waar haar kracht en ambitie liggen. De relatie tussen duurzaamheid, in de zin van toekomstbestendigheid en de kwaliteit van de leefomgeving, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit, is een belangrijk thema van de visie. Er zijn tien gouden regels geformuleerd die een prioriteit voor ruimtelijke ontwikkeling in Haarlem uitspreken.

In de Beoordelingskaders Ruimtelijke kwaliteit geldt voor het plangebied een 'consolidatieregie'. De consolidatieregie is gericht op het behoud van het onderscheidende karakter van de buurten en daarbinnen vrijheid voor individuele invullingen. Plannen en ontwikkelingen moeten zich voegen naar de stedenbouwkundige context: naar het stratenpatroon, het bouwbloktype en de bestaande massa- en gevelopbouw. Er is vrijheid mogelijk in architectonische expressie en materialisering op pandniveau.

Relevante gouden regels voor dit bestemmingsplan zijn onder andere:

  • Kiezen voor toekomstbestendigheid. Haarlem legt de prioriteit bij toekomstbestendigheid: duurzame verstedelijking in relatie tot ruimtelijke kwaliteit.
  • Synergie tussen toekomst-, gebruiks- en belevingswaarde staat centraal in de planvorming. Bij elk ruimtelijk initiatief in de stad staat de vraag centraal hoe de mensen dit zullen ervaren.
  • Bestaande kwaliteit is het vertrekpunt. Prioriteit ligt in Haarlem bij het vasthouden aan bestaande kwaliteit.
  • De gebiedstypologie moet meegenomen worden in afwegingen. Vragen en opgaven moeten in hun onderlinge samenhang worden opgepakt op een manier waarbij de gebiedsidentiteit en gebiedskenmerken centraal staan. Dit zorgt voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en maakt afwegingsprocessen en consequenties transparant.

Nota Dak

De gemeenteraad stelde op 28 juni 2012 ook de nota Dak vast. Deze nota is een bijlage van de NRK. De nota Dak omschrijft intensief ruimtegebruik als een belangrijk thema in de hedendaagse ruimtelijke ordening. In de Nota Dak is ook vastgelegd hoe het Haarlemse daklandschap op een duurzame manier kan bijdragen aan enerzijds het behouden en vergroten van de ruimtelijke kwaliteit en anderzijds aan een intensiever ruimtegebruik.

Intensief ruimtegebruik: Eén van de mogelijkheden is het intensiveren van het gebruik van het daklandschap. Er wordt zo meer gebruiksruimte gerealiseerd. Voor een helder en rustig straatbeeld is het echter van belang naar eenheid te zoeken in de ingrepen op het dak. In ‘straten die een overwegend eenduidig straatbeeld’ hebben, zijn aan te wijzen voorbeelden (trendsetters) belangrijk om een rustig straatbeeld te behouden. In ‘straten met een overwegend wisselend straatbeeld’ kunnen op kleinere schaal bijvoorbeeld per ensemble of per straat trends worden aangewezen. De Nota Dak vormt dus de basis voor het werken met zogenaamde 'trends'.

Zonne-energie: In Haarlem zijn veel kansen voor de toepassing van producten om zonne-energie op te wekken. Afhankelijk van het type dak (plat of hellend) en de oriëntatie ervan, kan het rendement worden bepaald. In de Nota Dak zijn de kansen en mogelijkheden van de toepassing van zonne-energie uitgewerkt. De nota wijst het plangebied aan als gebied waar goede mogelijkheden om zonne-energie te winnen. Dit kan op individueel niveau (pandsgewijs) of juist op blokniveau. Ingrepen worden zorgvuldig ingepast en sluiten aan op de vorm en de gevel- of dakindeling van het gebouw of ensemble.

Windenergie: Het plangebied is bestempeld in de nota als 'geen gunstig windgebied'. Het bebouwde gebied is vanwege de beperkte bouwhoogte en het gebrek aan grote open ruimtes minder gunstig voor het opwekken van windenergie. Daarnaast kan de visuele impact en eventuele geluidhinder van een dergelijke ingreep aanzienlijk zijn.

Daktuinen: Versteende gebieden, daar waar weinig stedelijk groen is, zoals in het plangebied hebben het meeste baat bij groene daken. Volgens de nota is het plangebied dan ook deel van een zone waarbinnen (niet-toegankelijke) daktuinen moeten worden gestimuleerd. De voormalige groene binnenterreinen zijn vaak dichtgezet met aanbouwen en bijgebouwen met platte daken, waardoor ze voor een groot deel versteend zijn. Door het aanleggen van groene daken op aanbouwen en bijgebouwen wordt het verlies van groene ruimte in het binnenterrein gecompenseerd.

Structuurvisie openbare ruimte

Op 2 juli 2013 stelde het college van burgemeester en wethouders van Haarlem het voorontwerp van de Structuurvisie Openbare Ruimte (SOR) vast. Deze structuurvisie is een uitwerking van het Structuurplan Haarlem 2020 en biedt het kader voor de ruimtelijke ontwikkeling, herstructurering en het beheer en onderhoud van het publieke domein in de stad.

De visiekaart is het eindresultaat na voorlopige afweging op basis waarvan keuzes gemaakt kunnen worden en prioriteiten kunnen worden gesteld voor gewenste veranderingen van de openbare ruimte in de periode tot 2040.

De SOR is in ontwikkeling. De uiteindelijke SOR zal kwantitatief aangeven welke ingrepen in de openbare ruimte waar worden gerealiseerd. De datum van vaststelling van de SOR is nog niet bekend.

3.4.3 Wonen     

Haarlem kiest in de Woonvisie Haarlem 2012-2016, met doorkijk naar 2020, voor behoud en versterking van de aantrekkelijkheid van Haarlem als kwalitatief goede woonstad. Wonen vormt een belangrijke factor bij de duurzame stedelijke ontwikkeling in Haarlem. Ruimtelijke kwaliteit geldt daarbij als uitgangspunt net als het zorgvuldig omgaan met de beschikbare ruimte. Door functieverandering, vervanging en intensivering kan de ruimtelijke kwaliteit toenemen. Bouwen kan in Haarlem vaak alleen nog door slim om te gaan met de beschikbare ruimte en meervoudig ruimtegebruik. Het creëren van een goed en gedifferentieerd woonmilieu voor allerlei bewonersgroepen in Haarlem, liefst in alle buurten, is een belangrijke ambitie. Daarbij wordt zorgvuldig omgegaan met behoud en versterking van onder andere historisch interessante woongebieden.

Haarlem is onderdeel van de Metropoolregio Amsterdam. In dat verband zijn afspraken gemaakt over de regionale woningbouwopgave in het Regionaal Actie Programma Wonen (RAP) 2012-2015. Hieraan zal Haarlem ook moeten bijdragen. Gelet op de ruimtelijke beperking die Haarlem heeft, betekent dit dat woonruimte binnen het bestaande stedelijke gebied moet worden gerealiseerd.

De grootste uitdaging in de komende planperiode ligt binnen de bestaande woningvoorraad waarbij het vooral gaat om verduurzaming. Een kleinschaliger, meer organische aanpak past hierbij met stapsgewijze, flexibele verbeteringen in plaats van grote masterplannen.

Het gemeentelijke woningbeleid heeft op het plangebied maar een beperkt effect. Behoud van de huidige hoogwaardige stedenbouwkundige kwaliteit staat voorop. Ook is in het plangebied een groot aantal monumentale en waardevolle panden aanwezig waarvoor de wens bestaat om die te behouden.

In het plangebied speelt een aantal ontwikkelingen die niet passen in de geldende planologisch-juridische regeling. Voor deze ontwikkelingen is het noodzakelijk om afzonderlijk van dit bestemmingsplan procedures te doorlopen om de gewenste herontwikkelingen met omgevingsvergunningen planologisch-juridisch mogelijk te maken. Een aantal van deze ontwikkelingen neemt dit bestemmingsplan direct op waaronder de ontwikkeling aan de Garenkokerskade 81. Daar worden woningen gerealiseerd in een voormalige school. Deze ontwikkeling beschrijft paragraaf 5.4.2.

3.4.4 Economie     

Haarlem doet het goed als ondernemersstad, maar de stad wil wel doorgroeien. De Economische Agenda uit 2012 benadrukt de groeimogelijkheden bij de topsectoren in de stad. Dit zijn toerisme, de creatieve industrie, zakelijke dienstverlening en de zorg.

Detailhandel

Detailhandelsvoorzieningen moeten steeds afgestemd zijn op de veranderende vraag van de consument, die meer gebruik maakt van het internet. Hierdoor zijn er minder fysieke winkels nodig en is er behoefte aan meer concentratie en grotere winkels op sterke winkellocaties. Daarnaast moeten de kleine winkels op bepaalde locaties worden gekoesterd om Haarlem als winkelstad onderscheidend te houden.

Ingezet wordt op zoveel mogelijk ruimtelijke concentratie van voorzieningen en tegelijk een goede ruimtelijke spreiding van vooral dagelijkse voorzieningenclusters. Dit vraagt om behoud en waar mogelijk versterking van de bestaande hoofdwinkelstructuur. Waar nodig kunnen bestaande winkelvoorzieningen transformeren op niet-toekomstbestendige locaties door in het bestemmingsplan ook niet-detailhandelsbestemmingen op te nemen. Hiermee wordt geprobeerd om een bijdrage te leveren aan het voorkomen of beperken van structurele leegstand.

In het plangebied bevindt zich het winkelcluster Zijlweg. De Zijlweg is een aanlooproute naar het centrum ten westen daarvan. In het winkelcluster zijn naast detailhandel ook diverse vormen van dienstverlening en horeca aanwezig. Buiten de Zijlweg is alleen nog zeer sporadisch detailhandel aanwezig in het plangebied. Op niet-toekomstbestendige locaties wordt detailhandel niet langer toegestaan als er op het moment van opstellen van het bestemmingsplan geen detailhandel (meer) is gevestigd.

Standplaatsen

Op 16 februari 2010 stelde het college van burgemeester en wethouders het Standplaatsenbeleid 2010 vast. Dit beleid geeft onder andere criteria voor het nemen van een besluit over een aangevraagde standplaatsvergunning. Voor Haarlem als geheel mag een maximaal aantal standplaatsen worden uitgegeven. Het grondgebied is vervolgens verfijnd naar deelgebieden waarvoor ook een maximum is vastgelegd. Het plangebied is onderdeel van het deelgebied West waarvoor in totaal maximaal 11 standplaatsen zijn toegestaan.

Nieuwe standplaatsvergunningen worden alleen nog maar voor een termijn van maximaal 5 jaar verleend. Verleende standplaatsvergunningen voordat het standplaatsenbeleid in werking trad, blijven van kracht tot wederopzegging.

Toerisme

Haarlem behoort tot de toeristische top van middelgrote Nederlandse steden. Om aan die top te blijven wil de gemeente meer in de stijgende vraag naar overnachtingsmogelijkheden voor de zakelijke en toeristische bezoekers voorzien. De in 2012 vastgestelde nota Hotelbeleid Haarlem werkt dit verder uit. Er blijkt in Haarlem ruimte te zijn voor extra hotelkamers. Primair worden initiatieven voor nieuwe hotels aan de markt overgelaten. Het beleid is er op gericht marktinitiatieven te faciliteren. Wel zal de ruimtelijke inpasbaarheid bij nieuwe initiatieven leidraad zijn. Het aanbieden van bed & breakfast-accommodaties wordt daarnaast gestimuleerd in het plangebied.

Evenementen

Evenementen behoren tot de jaarlijkse hoogtepunten en zijn van grote economische, culturele en maatschappelijke waarde voor de stad. Evenementen trekken veel bezoekers, krijgen een hoge waardering en zetten Haarlem verder op de kaart als toeristische bestemming. Het evenementenbeleid 2013-2016 wijst evenementenlocaties aan en deelt evenementen in drie categorieën in oplopend in schaal en mogelijke overlast. Per evenementenlocatie is in het beleid aangegeven welke evenementen zijn toegestaan. De aangewezen evenementenlocaties bevinden zich niet in of in de nabijheid van het plangebied. De drie gehanteerde categorieën zijn als volgt:

  • categorie 1: evenementen met onversterkte muziek, achtergrondmuziek en beperkte spreekinstallaties. Bij categorie 1 evenementen horen ook straat/buurtfeesten, georganiseerde picknicks, kinderfeesten etc.
  • categorie 2: evenementen met spreekinstallaties, versterkte (live) muziek met kleinschalig karakter, orkest, taptoe, etc.
  • categorie 3: evenementen zoals popconcerten, live optredens, houseparty, Dj's, Rap, Dance-event en muziekprogramma's van radio en Tv-omroepen, etc.

Het evenementenbeleid wijst het plangebied niet expliciet aan als evenementenlocatie. Evenementen van categorie 1 staat dit bestemmingsplan onbeperkt toe. Gelet op de beperkte schaal en de te verwachten beperkte overlast van dergelijke evenementen worden deze onbeperkt mogelijk gemaakt.

3.4.5 Maatschappelijk     

Het Structuurplan Haarlem 2020 wijst gebieden aan die in potentie geschikt of kansrijk zijn om (nieuwe) sociaal-maatschappelijke voorzieningen te vestigen of te clusteren. Eén van deze gebieden is de zone rondom de Zijlweg.

De in 2010 vastgestelde nota Haarlem Maatschappelijk op de Kaart beschrijft de gewenste maatschappelijke voorzieningenstructuur in Haarlem tot 2020. Binnen het stadsdeel Zuid-West is weliswaar genoemd dat er ruimte is voor nog een gezondheidscentra met een breed samengesteld pakket aan eerstelijns zorgaanbieders. Met het oog op de spreiding en huidige aanwezigheid van eerstelijns zorgaanbieders is gesteld dat een locatie in de nabijheid van bijvoorbeeld de Zijlweg de voorkeur verdient. In het plangebied, waar een deel van de Zijlweg in valt, zijn hiervoor echter geen concrete plannen.

3.4.6 Verkeer en parkeren     

Verkeer

Het Haarlems Verkeers- en Vervoersplan (HVVP) uit 2003 beschrijft het beleid op het gebied van verkeer en vervoer. Het HVVP is een plan op hoofdlijnen. Het plan beschrijft de hoofdstructuren voor het autoverkeer, openbaar vervoer en langzaam verkeer. Het HVVP heeft twee belangrijke doelstellingen: het vergroten van de leefbaarheid en het verbeteren van de bereikbaarheid. Dit betekent het aantrekkelijk maken van het gebruik van alternatieven voor de auto (fietsen en het gebruik van het openbaar vervoer) en geen nieuwe wegen in de buurten.

Wegencategorisering

Er vindt in de stad een categorisering plaats van het wegennet om binnen de stad grote stadsleefgebieden te maken. Daarbinnen wordt geen gebiedsvreemd autoverkeer toegelaten om te komen tot een veiligere en leefbaardere stad. Verkeer dat het stadsleefgebied in of uit wil wordt via gebiedsontsluitingswegen type B het gebied uit geleid. Buiten de stadsleefgebieden liggen gebiedsontsluitingswegen type A voor de afwikkeling van het wijkvreemde en doorgaande verkeer. Op deze wegen geldt een maximumsnelheid van 50 km/uur. De invalswegen zijn aangemerkt als stroomweg of gebiedsontsluitingsweg waar een snelheid van 70 km/uur of meer geldt. Alle overige wegen zijn erftoegangswegen waar men maximaal 30 km/uur mag rijden.

Langzaam verkeer

Het HVVP gaat uit van het creëren van verblijfsgebieden met een 30 km/uur beperking, waarbij doorstroming van het verkeer ondergeschikt is.

Uitgangspunt voor voetgangers zijn goede oversteekvoorzieningen en vermindering van de wachttijden bij verkeerslichten, met extra aandacht voor kinderen, ouderen en gehandicapten.

Het streven is om het fietsgebruik op korte afstanden te laten toenemen zodat de auto minder vaak wordt gebruikt. Hiervoor zet het HVVP in op verbetering van bestaande fietsroutes en voorzieningen, bij kruisingen voorrang geven aan de fiets boven het autoverkeer en uitbreiding van het fietsennet. In het plangebied zijn de Zijlweg, de Zijlsingel en de Kinderhuissingel aangewezen als onderdeel van het fietsnetwerk. Binnen het plangebied bevindt zich daarnaast een gedeelte van een nieuwe schakel voor fietsers vanaf de binnenstad naar de Binnenduinrandzone. Op dit moment loopt deze schakel over de Zijlweg en kruist de Westelijke Randweg gelijkvloers. Het is nog steeds gewenst om deze schakel te verleggen naar de Garenkokerskade die onderdeel kan gaan uitmaken van de nieuwe noordelijker gelegen veilige verbinding tussen de binnenstad en de Binnenduinrandzone. Hiervoor zijn inmiddels een brug over de Kinderhuissingel en een verbinding aan de oostzijde van de Garenkokerskade onder de bestaande bebouwing door gerealiseerd.

Openbaar vervoer

Bij openbaar vervoer is er een onderscheid gemaakt tussen de regionale en de lokale functie. In het plangebied zijn geen verbindingen met een regionale functie aanwezig. Wel loopt er een lokale busverbinding over de Zijlweg door het plangebied heen. Om het openbaar vervoer aantrekkelijker te maken wordt ingezet op het verhogen van de kwaliteit en het realiseren van een verbeterde exploitatie.

Autoverkeer

Aan de oostzijde van het plangebied zijn de Kinderhuissingel en de Zijlsingel aangewezen als gebiedsontsluitingswegen type A. Ook de Zijlweg is aangewezen als gebiedsontsluitingsweg type A. Alle overige wegen in het plangebied zijn erftoegangswegen. Dit zijn gewone woonstraten die al zijn ingericht als verblijfsgebied.

Parkeren

Ruimtelijke ontwikkelingen kunnen ervoor zorgen dat de bestaande behoefte aan parkeerplaatsen verandert, of dat de ruimte die nodig is om goederen te laden of lossen wijzigt. Aan een gewijzigde parkeerbehoefte als gevolg van nieuwe ontwikkelingen dient in beginsel op eigen terrein te worden voldaan. Dit draagt bij aan een goede ruimtelijke ordening en voorkomt verkeers- en parkeeroverlast als gevolg van een tekort aan parkeerplaatsen in een bepaald gebied.

Op 6 juni 2013 stelde de gemeenteraad van Haarlem de Parkeervisie vast waarmee de gemeente inzet op een goede bereikbaarheid van Haarlem en voldoende parkeervoorzieningen. Hierbij wordt ingezet op het leveren van maatwerk en het realiseren van de gewenste kwaliteit van de openbare ruimte.

Om te kunnen bepalen welke extra parkeerbehoefte een nieuwe ontwikkeling veroorzaakt, wordt gebruik gemaakt van parkeernormen. De functie en de locatie bepalen de parkeernormen en liggen vast in de Beleidsregels parkeernormen. Uitgangspunt daarbij is dat er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor het laden en/of lossen van goederen op het eigen terrein worden gerealiseerd.

Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk om af te wijken van de parkeernormen. Deze voorwaarden zijn opgenomen in de Beleidsregels parkeernormen. Een gewijzigde parkeerbehoefte kan zowel gaan over het toevoegen van bouwactiviteiten als op het wijzigen van een functie. Het parkeerbeleid is alleen van toepassing op nieuwe ontwikkelingen. Al bestaande situaties zijn hiervan uitgezonderd.

Het bestemmingsplan is een op hoofdlijnen behoudend plan en voldoet aan de Beleidsregels parkeernormen.

3.4.7 Water     

Integraal Waterplan Haarlem

De gemeente Haarlem en het Hoogheemraadschap van Rijnland stelden eind 2004 het Integraal Waterplan (IWP) Haarlem vast. Dit plan is in 2014 geactualiseerd. Centrale doelstelling van het IWP is het ontwikkelen en behouden van een veilig, veerkrachtig en ecologisch gezond watersysteem. Het plan functioneert als strategisch kader voor gerelateerde beleidsvelden zoals het grondwater-, afvalwater-, en baggerbeleid. Om ervoor te zorgen dat het Haarlemse waternetwerk bestand is tegen klimaatsverandering (hoger zeeniveau, toename van de hoeveelheid en intensiteit van de neerslag), inklinking van de bodem, en verstedelijking (toename verhard oppervlak) is ruimte voor extra oppervlaktewater nodig.

Ruimte voor extra oppervlaktewater kan bijvoorbeeld worden gevonden door het verbreden van bestaande watergangen en het graven van nieuwe watergangen. Doelstelling voor het oppervlaktewater is het creëren van een veilig watersysteem met voldoende afwaterend en bergend vermogen, een adequate doorstroming en maximale benutting van gebiedseigen water.

Verbreed Gemeentelijk Riolerings Plan

Het Verbreed Gemeentelijk Riolerings Plan (VGRP) is een beleidsmatig en strategisch plan dat het verbreed rioleringsbeheer (inclusief grondwaterbeheer) en de visie op riolering (en grondwater) voor de langere termijn beschrijft.

Met het VGRP beschikt de gemeente over een instrument om systematisch inzicht te krijgen in de te beheren en onderhouden rioleringsobjecten en de wijze waarop de gemeente invulling geeft aan de wettelijke (milieu)eisen. Door het opstellen van het VGRP wordt het verbreed rioleringsbeleid inzichtelijk en toetsbaar. De nadruk in het VGRP 2014-2017 ligt op onderzoek. Hierdoor kunnen in het opvolgende VGRP (2018 en verder) onderbouwde keuzes gemaakt worden voor de noodzakelijke investeringen, om zo te kunnen blijven voldoen aan de gemeentelijke zorgplicht.

Omdat de riolering veel samenhang heeft met rioolwaterzuiveringen en oppervlaktewater door bijvoorbeeld overstorten, is ook het Hoogheemraadschap van Rijnland betrokken bij het opstellen van het VGRP. Paragraaf 4.6 gaat verder in op het aspect water.

3.4.8 Groen     

De hoofdgroenstructuur ligt vast in het Structuurplan Haarlem 2020. Doelstelling is zowel versterking van groen met ecologische waarde als van groen met stedelijke waarde. Dit wordt bereikt door het in stand houden en versterken van de bestaande groene gebieden en lijnen. Uitgangspunt is verder de versterking van de beleving van groen in Haarlem. Het plangebied zelf maakt behalve de boomstructuur geen deel uit van de hoofdzonering van de groenstructuur. Direct ten noorden en zuiden van het plangebied bevinden zich wel gebieden die onderdeel zijn van de groenstructuur.

Bomen vormen een belangrijk tegenwicht voor de verstening van onze leefomgeving. Het Bomenbeleidsplan 2009-2019 geeft de visie van de gemeente Haarlem op bomen en schept samenhang in de uitvoering van het bomenbeleid. Uitgangspunt voor de bomenstructuur is de verdere uitbouw en verbetering van het Haarlemse bomenbestand. Vooral de oude structuur en ontwikkelingslijnen worden begeleid door bomen.

verplicht

Afbeelding 6: hoofdbomenstructuur

De gemeente Haarlem beschikt verder over een Haarlemse Monumentale Bomenlijst (2009). In het plangebied komen op diverse plaatsen monumentale bomen voor zoals in de Anslijnstraat. Door de waarden van monumentale bomen zal in beginsel geen omgevingsvergunning voor het kappen worden verleend voor deze bomen. De Bomenverordening Haarlem beschermt monumentale bomen.

Dit bestemmingsplan biedt bescherming aan de groeiplaats van alle monumentale bomen in de openbare ruimte die (deels) binnen het plangebied liggen. Op die manier zijn niet alleen de monumentale bomen beschermd op basis van de Bomenverordening Haarlem, maar op basis van het bestemmingsplan ook de ruimtes die de monumentale bomen nodig hebben om te kunnen groeien. Voor het kunnen vastleggen van alle groeiplaatsen is er een actuele inventarisatie uitgevoerd waarbij bepaald is welke monumentale bomen er in het plangebied zijn op het moment dat het bestemmingsplan is opgesteld.

De in de toelichting als paragraaf 4.5 opgenomen groenparagraaf gaat uitgebreid in op het aspect groen.

3.4.9 Ecologie     

Het ecologisch beleidsplan uit 2013 heeft als doel het kwalitatief verbeteren en verhogen van de ecologische waarden en de richtlijnen uit het beleid verankeren in planprocessen en beheer- en onderhoudsprogramma's. Duurzaamheid, biodiversiteit en participatie zijn onderwerpen die een belangrijke rol spelen bij de invulling en uitvoering hiervan.

Het ecologische beleid bevat een afwegingskader bij projecten en andere ingrepen dat weergeeft waar men op moet letten bij projecten. Hierdoor is er minder kans op vertraging. Ook wordt ingezet op het verbeteren van beheer en inrichting van de locaties met ecologische potentie. Dit kan alleen als beheer en inrichting zoveel mogelijk gebaseerd zijn op ecologische principes.

Binnen Haarlem zijn verschillende gebieden aangegeven als ecologische hotspots of als ecologische potentiegebieden. Deze laatste zijn waardevolle groene gebieden die zich door de juiste inrichting en beheer tot hotspots kunnen ontwikkelen. Geen van deze gebieden bevinden zich in het plangebied.

Daarnaast omvat het beleidsplan ook het ecologisch actieplan van de gemeente Haarlem met daarin de ambities voor de periode van 2013-2022 voor onder andere het afkoppelen van regenwater en het toepassen van gevelgroen. Bij nieuwe relevante ruimtelijke ontwikkelingen binnen het plangebied wordt het ecologisch beleidsplan Haarlem betrokken.

3.4.10 Archeologie     

Gemeenten zijn wettelijk verantwoordelijk voor het behoud van het eigen bodemarchief. Het rijke bodemarchief van Haarlem maakt het niet alleen noodzakelijk, maar ook zeer wenselijk om een gemeentelijk archeologiebeleid te voeren.

Het gemeentelijke beleid voor de archeologische monumentenzorg richt zich er in de eerste plaats op waardevolle archeologische vindplaatsen te behouden in de bodem (in situ). De uitgangspunten voor gemeentelijke beslissingen in Haarlem liggen vast in een Beleidsnota archeologie. De archeologische verwachtingen die voor het Haarlems grondgebied gelden zijn vertaald naar de voorlopige Archeologische Beleidskaart Haarlem (ABH).

De kaart geeft aan in welke gebieden bodemverstorende activiteiten van een bepaalde omvang vergunningplichtig zijn. Dit is aangegeven in de vorm van verschillende categorieën. Voor elk van deze categorieën heeft de gemeente bepaald vanaf welke planomvang rekening gehouden moet worden met het (laten) opstellen van een waardestellend archeologisch rapport, het zogenaamde regime.

De regimes gelden voor bodemroerende activiteiten die plaats zullen vinden in het kader van plannen waarvoor het vereist is om het volgende aan te vragen:

  • een reguliere omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen;
  • een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
  • een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk binnen beschermd stadsgezicht.

Het bestemmingsplan kent aan het hele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' toe. De planregels definiëren de relevante begrippen en bepalen welke archeologische voorwaarden aan een omgevingsvergunning kunnen worden verbonden.

Bij uitvoering van het gemeentelijke beleid dient ook rekening gehouden te worden met beschermingsmaatregelen vanuit het Rijk. Paragraaf 4.12 gaat uitgebreid in op het aspect archeologie.

3.4.11 Duurzaamheid en energie     

Duurzame stedelijke ontwikkeling

De gemeente Haarlem geeft in de beleidsnota Praktijkrichtlijn Duurzame Stedenbouw aan dat alle ruimtelijk relevante plannen vanaf 2006 moeten voldoen aan de basiskwaliteit duurzame stedenbouw en waar mogelijk aan een streefkwaliteit. Deze praktijkrichtlijn bestaat uit uitgangspunten en een checklist duurzame stedenbouw op basis van de ervaringen in Haarlem. Hierbij is gebruik gemaakt van het Nationaal Pakket Duurzame Stedenbouw, één van de vier modules van het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen (NPDB). Toepassen van maatregelen is afhankelijk van het stedelijke milieutype. Een grote waterberging past bijvoorbeeld niet in een hoog stedelijk gebied. De checklist beschrijft naast de wettelijke maatregelen (watertoets) een groot aantal (vrijwillig te nemen) maatregelen op het gebied van verkeer/vervoer (parkeren ondergronds), afval (het plaatsen van ondergrondse containers), water en energie (zuid gerichte verkaveling, zonoriëntering). De vrijwillig te nemen maatregelen zorgen ervoor dat een ruimtelijk plan aan de streefkwaliteit kan voldoen. Dat is dus een kwaliteit die verder gaat dan wettelijke regelingen ofwel de basiskwaliteit.

Haarlem Klimaatneutraal

In maart 2007 sprak de Haarlemse gemeenteraad in meerderheid uit dat Haarlem in 2030 een klimaatneutrale stad moet zijn. Voor de eigen organisatie gold dit al vanaf 2015 waaraan inmiddels is voldaan. Hiertoe stelde de gemeenteraad op 9 oktober 2008 een plan van aanpak vast. Kern van de aanpak is dat bij ieder (nieuw)bouwproject het energieaspect verder aandacht moet krijgen, waarbij in eerste instantie het gebruik van energie zo beperkt mogelijk moet worden gemaakt via bijvoorbeeld isolatie en zuinige apparatuur. Daarnaast dient zoveel mogelijk van duurzame energie gebruik te worden gemaakt door bijvoorbeeld situering en door zonne-energie in combinatie met warmte-koude opslag toe te passen. In de laatste plaats kan eventueel naar compensatiemaatregelen worden gezocht. Deze compensatiemaatregelen kunnen ook bestaan uit het investeren in andere energiebesparende maatregelen op een andere locatie.

Nieuwbouw

Bij eventuele nieuwbouw binnen het plangebied moeten minimaal de vaste maatregelen uit het NPDB worden uitgevoerd. Dit betreft zowel utiliteitsbouw, grond- weg- en waterbouw als woningbouw. Daarbij moet gedacht worden aan gunstige oriëntatie op het zuiden voor het toepassen van zonneboilers en (in de toekomst) zonnecellen, compact bouwen en afkoppelen van regenwaterafvoer. Bij voorkeur wordt nu al rekening gehouden met een mogelijke verandering van bestemming in de toekomst. Dit staat ook bekend als flexibel bouwen.

3.4.12 Milieuzonering     

Het grondgebied van Haarlem is ingedeeld in gebieden of zones zoals het college van burgemeester en wethouders van Haarlem in november 2002 vaststelde als onderdeel van de nota Milieuzonering. Deze nota is in 2008 geactualiseerd, waarbij de indeling in gebieden of zones uit 2002 is behouden. Deze opdeling is bepaald door specifieke kenmerken van die gebieden zoals de aanwezige functies, de bebouwingsdichtheid en de ligging ten opzichte van wegen en stations en dergelijke.

Het plangebied valt volgens de milieuzonering in de gebiedstypering wonen met een maximaal toegestane hindercategorie B (wonen met overwegend laagbouw in een lage dichtheid). Langs de corridors ofwel doorgaande verkeersroutes is sprake van een menging van wonen en werken. Hierbij staat de nota een maximaal toegestane hindercategorie C (corridors/gemengd gebied met hoofdfunctie werken; bedrijven zijn gemengd met woningen en/of werkfuncties langs stadsstructuurwegen) toe. Paragraaf 4.2 gaat hier verder op in.

3.4.13 Recreatie     

De gemeente Haarlem geeft in de Recreatienota aan dat ingezet wordt op de zorg voor de recreatieve kwaliteit van de leefomgeving voor de inwoners van Haarlem. Naast de zorg voor voldoende recreatievoorzieningen dicht bij huis, staat ook de bereikbaarheid van vooral langzaam verkeer van de recreatievoorzieningen centraal. De Recreatienota wijst een aantal Recreatieve Concentratie Gebieden (RCG's) aan. Deze gebieden zijn als speerpunt aangeduid in de nota. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een RCG. Omdat het plangebied niet is aangewezen als RCG is er geen sprake van concentratie en bundeling van recreatieve elementen in het plangebied.

Hoofdstuk 4 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN     

4.1 Inleiding     

Dit hoofdstuk bevat een inventarisatie van de verschillende milieu- en omgevingsaspecten en de resultaten van de verschillende milieuonderzoeken.

Dit bestemmingsplan is op hoofdlijnen behoudend van aard. Bij het handhaven van de bestaande situatie kan in beginsel via het bestemmingsplan bestaande hinder niet verminderen. Daarom vond er in het kader van dit bestemmingsplan maar aan een beperkt aantal milieuaspecten toetsing plaats. Voor toekomstige situaties is dit hoofdstuk de eerste informatiebron om te bepalen welke milieu- en/of omgevingsaspecten een rol spelen bij ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied.

4.2 Milieuzoneringen     

Inleiding

Milieuzonering is het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting van de leefkwaliteit. Het gebruik van milieuzonering maakt het mogelijk om gevoelige functies te vrijwaren van (zware) bedrijvigheid, maar het biedt ook de mogelijkheid om bepaalde bedrijvigheid te versterken.

In de milieuzonering staat de typering van (woon)gebieden centraal. Bij het wel of niet toelaten van bepaalde bedrijvigheid in gebieden zijn onder andere de ligging van (potentiële) bedrijven ten opzichte van de omgeving, de mate van eventueel te verwachte hinder en het na te streven karakter van het gebied van belang.

Door een passende bestemmings- en gebruiksregeling kan het bestemmingsplan een bijdrage leveren aan een afname van overlast binnen het plangebied, door niet passende bedrijvigheid of activiteiten zoveel mogelijk te weren, te reduceren, of door hinder beperkende maatregelen te treffen.

Toetsing bestaande bedrijven aan beoogde milieuzonering

Aan de hand van een lijst met bedrijven binnen het plangebied die vallen onder de Wet milieubeheer (Wm) is een onderzoek uitgevoerd naar de potentiële hinder daarvan. Deze lijst is als bijlage 1 bij de toelichting gevoegd. Per bedrijf is onderzocht welke categorie van toepassing is. Deze categorieën worden bepaald met de zoneringlijst. Deze zoneringslijst is opgenomen als bijlage 1 bij de regels en geeft, voor zover passend binnen de bestemming, op basis van de hindercategorie aan welk type activiteiten zijn toegestaan. Activiteiten die niet in de lijst omschreven staan kunnen, voor zover passend binnen de bestemming, worden beoordeeld op basis van de hinder die ze (kunnen) veroorzaken. Naast deze planologische toetsing vindt ook altijd een toetsing plaats in het kader van de Wm (onder meer het verlenen van een omgevingsvergunning voor de activiteit milieu of een eventuele melding) wanneer een nieuw bedrijf (de wet spreekt over een inrichting) gevestigd wordt.

Uitwerking milieuzonering in het bestemmingsplan

De bestemmingen 'Gemengd' staan op een aantal locaties bedrijvigheid toe. Hierbij is goed gekeken naar het karakter van de specifieke locaties, het feitelijke gebruik en ook naar bestaande planologisch-juridische rechten. Daardoor is de volgende onderverdeling aangebracht:

  • bedrijfsactiviteiten niet toegestaan;
  • bedrijfsactiviteiten uit maximaal categorie A;
  • bedrijfsactiviteiten uit maximaal categorie B.

Bedrijfsactiviteiten uit categorie C zijn in het plangebied niet toegestaan binnen de diverse bestemmingen 'Gemengd'. Hier is een aantal redenen voor. Ten eerste bestaat de bestaande bedrijvigheid binnen deze bestemmingen niet uit bedrijfsactiviteiten uit categorie C. Ten tweede is het zo dat voor het vestigen van dergelijke bedrijven vaak een groot oppervlak nodig is. Dergelijke oppervlaktes zijn nu niet of nauwelijks in gebruik door een enkel bedrijf. Langs de noordkant van de Zijlweg zijn wel enkele bedrijfspanden aanwezig die doorlopen van de Zijlweg naar de Gaelstraat. Als voor deze panden bedrijfsactiviteiten uit categorie C toegestaan wordt, kan dit leiden tot een grote verkeersaantrekkende werking in de Gaelstraat. Het profiel van deze weg is daarvoor ongeschikt. De Gaelstraat is ook geen onderdeel van de hoofdinfrastructuur wat het onwenselijk maakt om dergelijke bedrijfsactiviteiten daar mogelijk te maken. Tot slot is het zo dat in de panden aan de Zijlweg op de verdiepingen veelal wordt gewoond. Deze functie sluit aan bij het karakter van de rest van het plangebied waar de woonfunctie ook het meest aanwezig is. Bedrijfsactiviteiten uit categorie C sluiten ook minder goed aan bij dat karakter.

Conclusie

Uit de toetsing komt naar voren dat alle aanwezige bedrijven voldoen aan de voorgestane milieuzonering en daarmee positief kunnen worden bestemd voor wat betreft het aspect milieuzonering. Daarbij is er gekozen voor het leveren van maatwek voor het toestaan van categorieën van bedrijfsactiviteiten.

4.3 Geluid     

Inleiding

Het bestemmingsplan Garenkokerskwartier is een op hoofdlijnen behoudend bestemmingsplan. Bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn zoveel mogelijk overgenomen. Voor alleen een beperkt aantal bestaande panden is een (op onderdelen) andere bestemming voorzien. Het bestemmingsplan maakt echter geen daadwerkelijk nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen mogelijk. Dit bestemmingsplan realiseert ook geen nieuwe bronnen in het plangebied. Wel herstelt dit bestemmingsplan enkele planologisch-juridische onjuistheden uit het voorheen geldende bestemmingsplan door voor een aantal panden op de begane grond wonen toe te staan. Paragraaf 5.3.1 licht dat verder toe.

Normering

De mate waarin wegverkeerslawaai, spoorwegverkeerslawaai en/of industrielawaai het (woon)milieu mogen belasten is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Deze wet stelt dat in principe de geluidbelasting op de gevel van gevoelige bestemmingen zoals een woning, een school of een ziekenhuis niet hoger mag zijn dan de zogenaamde voorkeursgrenswaarde.

Geluidsbronnen in het plangebied

Wegen

In het kader van de Wgh bevinden zich langs wegen geluidzones. Binnen de zone moet voor het realiseren van een nieuwe geluidsgevoelige bestemming onderzoek worden gedaan naar de optredende geluidbelasting. Het plangebied bevat wegen met een snelheidsregime van 50 en 30 km/uur. De wegen met een snelheidsregime van 50 km/uur hebben een geluidzone van 200 meter aan weerszijde van de weg. Wegen op woonerven en wegen waarvoor een maximum snelheid van 30km/uur geldt, hebben geen zone. Het plangebied is overwegend een 30 km/uur gebied met uitzondering van de Zijlweg, de Zijlsingel en de Kinderhuissingel.

Spoorwegen

Er loopt een spoorlijn langs het plangebied. De omvang van de geluidzone is 300 meter aan beide zijden van de spoorlijn. De snelheid van de treinen is in de nabijheid van het plangebied betrekkelijk laag omdat alle treinen stoppen op station Haarlem. De meeste treinen rijden langs het plangebied 40 tot 70 km/uur.

Industrieterrein en overige bronnen

In of nabij het plangebied ligt geen gezoneerd industrieterrein en ook ligt het plangebied niet binnen een beperkingsgebied van een luchthaven.

Conclusie

In het kader van de Wgh is voor het beheersgerichte deel van het bestemmingsplan geen akoestisch onderzoek noodzakelijk omdat er geen nieuwe geluidsgevoelige functies mogelijk worden gemaakt. In het bestemmingsplan is ook geen sprake van bestemmingswijzigingen die een daadwerkelijk nieuwe geluidsgevoelige bestemming mogelijk maken.

4.4 Bodemparagraaf     

Er is volgens de Wet bodembescherming getoetst of de aanwezige bodemkwaliteit een belemmering vormt voor de beoogde functies in het plangebied. Voor de toetsing is gebruik gemaakt van de gemeentelijke bodemkwaliteitskaart, de aan- of afwezigheid van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging en al uitgevoerde onderzoeken in het plangebied.

Het aspect bodem levert geen belemmering op voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Voor omgevingsvergunningen die op basis van dit bestemmingsplan worden aangevraagd, kan het noodzakelijk zijn om een technisch bodemonderzoek aan te leveren om de kwaliteit van de bodem ter plaatse te kunnen bepalen.

De daadwerkelijke toetsing is als bijlage 3 bij de toelichting van het bestemmingsplan gevoegd.

4.5 Groenparagraaf     

4.5.1 Inleiding     

De groenparagraaf biedt inzicht in de kwaliteit en de kwantiteit van het aanwezige groen binnen het plangebied. Deze paragraaf sluit aan op het gemeentelijke beleid zoals dat is opgenomen in paragraaf 3.4 en beschrijft niet alleen duidelijk welke effecten dit bestemmingsplan heeft op het aanwezige groen, maar gaat ook in op de kansen voor en de bescherming van groen. De aspecten water en natuurwaarden werkt deze paragraaf niet verder uit. Paragraaf 4.6 gaat dieper in op het aspect water en paragraaf 4.7 op het aspect natuurwaarden.

4.5.2 Beschrijving plangebied     

Het plangebied bestaat uit de overgrote delen van de Hasselaersbuurt en de buurt Garenkokerskwartier. Er is in het plangebied over het algemeen sprake van een vrij hoge bebouwingsdichtheid waardoor de ruimte voor groen beperkt is.

4.5.3 Groen in het plangebied     

Ondanks de vrij hoge bebouwingsdichtheid zijn er belangrijke groenelementen in het plangebied aanwezig die bijdragen aan het karakter van het plangebied. Belangrijke groenelementen zijn:

  • het Hasselaersplein;
  • het groenelement in de Hoofmanstraat;
  • het groen in de Garenkokerskade, de Kinderhuis- en de Zijlsingel en de Brouwerskade.

verplicht

Afbeelding 7: het Hasselaersplein

Ook op particuliere grond is groen aanwezig. Vaak gaat het om achtertuinen bij woningen maar op een aantal plaatsen zorgen (gevel)tuinen aan de voorzijde van woningen voor een groene aanblik van een straat.

4.5.4 Bomen     

4.5.4.1 Algemeen     

Bomen zijn van invloed op de kwaliteit van de leefomgeving en hebben meerdere betekenissen. Zowel in de belevingssfeer als ruimtelijk, milieutechnisch, ecologisch cultuurhistorisch als educatief zijn bomen van belang. Daarom is een boom het waard om zorgvuldig mee om te gaan.

In een groot deel van het plangebied zijn in meer of mindere mate bomen aanwezig. Een deel van die bomen is onderdeel van de hoofdbomenstructuur. Het uitgangspunt daarvoor is de verdere uitbouw en verbetering van het Haarlemse bomenbestand. Structurele boombeplanting zijn de dragers van het landschap, de stedenbouwkundige structuur en de infrastructuur. De bomen langs de volgende wegen zijn onderdeel van de hoofdbomenstructuur:

  • de Kinderhuissingel;
  • de Zijlsingel;
  • de Zijlweg;
  • de Garenkokerskade;
  • de Brouwerskade.

In de gebieden die deel uitmaken van de hoofdbomenstructuur staat de ontwikkeling van een duurzame bomenstructuur centraal. Het Bomenbeleidsplan geeft aan wat de gewenste boomsoorten zijn en welke maatregelen genomen moeten worden om die gewenste structuur te realiseren.

4.5.4.2 Monumentale bomen     

Vanaf 2015 bieden de Haarlemse bestemmingsplannen bescherming aan de groeiplaatsen van monumentale en waardevolle bomen. Als er in dit bestemmingsplan gesproken wordt over monumentale bomen worden daarmee monumentale én waardevolle bomen bedoeld. De bescherming van de monumentale boom zelf is geregeld in een gemeentelijke verordening. Voor dit bestemmingsplan zijn alle monumentale en waardevolle bomen in het plangebied geïnventariseerd. Een boom kan als monumentaal zijn aangewezen als deze voldoet aan één of meer van de volgende criteria: de boom is minimaal 50 jaar oud, van cultuurhistorisch belang, het is een bijzondere soort of een herdenkingsboom. De vastgestelde monumentale bomen staan op de monumentale bomenlijst van Haarlem. Dit bestemmingsplan legt groeiplaatsen voor monumentale bomen vast die in de openbare ruimte staan. Bomen op particuliere terreinen die voldoen aan de criteria om monumentaal te worden, zijn niet opgenomen. Hiervoor geldt dat er nog geen beleid is vastgesteld en dat er ook (nog) geen afspraken zijn gemaakt met de eigenaren van de gronden waar deze monumentale bomen staan.

Om de groeiplaats te kunnen bepalen is voor alle monumentale bomen in de openbare ruimte de te verwachten maximale kroonprojectie onderzocht. Dit is de maximale oppervlakte van de kroon gemeten in het horizontale vlak van een volgroeide boom op een locatie. Deze is bepaald door onderzoek naar maximale groeiverwachting en afhankelijk van het type boom, de huidige leeftijd en de groeiomstandigheden. In het bestemmingsplan is voor deze groeiplaatsen de dubbelbestemming 'Waarde - Groeiplaats monumentale boom' opgenomen. Binnen deze dubbelbestemming geldt een bouwverbod en is een omgevingsvergunning nodig voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden (aanlegvergunning). Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen om af te wijken van het verbod om te bouwen wanneer de aanvrager met een groentoets aantoont dat de groeiplaats van de monumentale boom niet onevenredig wordt aangetast.

Opname van de monumentale bomen in bestemmingsplannen is maatwerk. Hierbij wordt onder andere rekening gehouden met bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden op particuliere gronden. De dubbelbestemming 'Waarde - Groeiplaats monumentale boom' valt daarom niet over particuliere gronden heen.

4.5.5 Effecten op groen     

Het bestemmingsplan is een op hoofdlijnen behoudend plan. Daardoor en door de beperkte ruimte binnen het plangebied valt het karakter van het plangebied nauwelijks te beïnvloeden.

4.5.6 Kansen en bescherming groen     

De planregels van dit bestemmingsplan zorgen voor een optimale bescherming van het groen in het plangebied. Dit komt in de planregels tot uitdrukking in:

4.5.7 Conclusie     

Het bestemmingsplan is een op hoofdlijnen behoudend plan en heeft geen nadelige effecten voor het aspect groen in het plangebied.

4.6 Waterparagraaf     

4.6.1 Inleiding     

Een belangrijk ordenend principe bij ruimtelijke plannen is het waterbeheer: de zorg voor veiligheid tegen overstromingen en voor voldoende en gezond oppervlaktewater. Waterbeheerders worden in een zo vroeg mogelijk stadium betrokken bij het proces van ruimtelijke planvorming. De Watertoets is hiervoor het wettelijk geregelde procesinstrument, zie www.dewatertoets.nl. De resultaten van het doorlopen van dit proces van afstemming zijn weergegeven in deze waterparagraaf. Deze paragraaf benoemt de waterbeheerder en diens beleid, beschrijft het huidige watersysteem en gaat in op de effecten daarop van ruimtelijke ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. Het beleid over water van de diverse overheidslagen staat in hoofdstuk 3.

4.6.2 De waterbeheerder in het plangebied     

Het hoogheemraadschap van Rijnland is in het plangebied het bevoegd gezag voor het beheer van waterkeringen, oppervlaktewater en (ondiep) grondwater. In het proces van ruimtelijke planvorming heeft Rijnland een adviserende rol. In de uitvoerings- en beheerfase van ruimtelijke plannen heeft Rijnland een regelgevende rol.

4.6.3 Beleid waterbeheerder     

Waterbeheerplan 5

Het hoogheemraadschap van Rijnland is verantwoordelijk voor het watersysteem in haar beheersgebied dat zich uitstrekt van Gouda tot Spaarndam. Het hele plangebied is daar onderdeel van.

Elke zes jaar leggen waterschappen het beleid en de aanpak die noodzakelijk zijn om de watertaken goed te kunnen uitvoeren vast in een waterbeheerplan.

De belangrijkste taken van Rijnland zijn:

  • veiligheid tegen overstromingen;
  • voldoende, schoon en gezond oppervlaktewater en
  • het zuiveren van afvalwater.

Het WBP5 formuleert de ambities van Rijnland voor bovengenoemde taken in de periode 2016 -2021 en werkt deze uit in doelstellingen en maatregelen. Het WBP5 integreert daarbij de actuele  hoofdlijnen voor de aanpak voor de Kaderrichtlijn Water (KRW) zoals voorgeschreven door de Europese Unie.

Om initiatieven van burgers, bedrijven en organisaties die het watersysteem kunnen beïnvloeden te reguleren, gebruikt Rijnland de Keur en bijbehorende uitvoeringsregels. Hierin staat waar werkzaamheden die invloed hebben op het watersysteem aan moeten voldoen.

Keur van Rijnland

Om initiatieven van burgers, bedrijven en organisaties die het watersysteem kunnen beïnvloeden te kunnen reguleren, maakt Rijnland gebruik van de Keur en bijbehorende uitvoeringsregels. Hierin staat waaraan werkzaamheden die invloed hebben op het watersysteem moeten voldoen. In de Keur 2015 gaat Rijnland niet langer uit van een 'nee tenzij' aanpak maar van een 'ja, mits' en geeft daarmee verantwoordelijkheid en flexibiliteit aan de initiatiefnemers waar dat kan en stelt regels waar dat moet. Deze aanpak zorgt voor minder regeldruk en daarmee voor minder vergunningen en meldingen.

Compensatie

Een belangrijke beleidsregel is dat een toename van verharding (wegen, gebouwen, enzovoort) gecompenseerd moet worden. Bij een aanwijsbare toename van het verhard oppervlak zullen waterhuishoudkundige maatregelen getroffen moeten worden om waterbezwaar als gevolg van toename van verharding te voorkomen. Wanneer er gebouwd wordt en hierbij meer dan 500m² onverhard oppervlak omgezet wordt naar verhard oppervlak, dient 15% van de toename van verharding als oppervlaktewater te worden aangebracht.

Het uiteindelijk te compenseren oppervlak hangt af van overige maatregelen die de waterhuishouding in een gebied ten goede kunnen komen. Voorbeelden zijn grasdaken en ontkoppeling van de verharding van het gemengde rioolstelsel, waarbij het ontkoppelde water in de bodem geïnfiltreerd wordt.

Wanneer compensatie in het gebied niet gewenst of doelmatig is, kan ervoor gekozen worden de Berging Rekening Courant toe te passen. Middels een afkoopbedrag in het Waterfonds, kan op een andere plek in Haarlem dan extra waterberging worden gerealiseerd.

Omdat dit een op hoofdlijnen behoudend plan betreft, is er voor vaststelling van dit bestemmingsplan geen compensatie nodig. Wel geldt altijd de verplichting om de benodigde compensatie te regelen als bij een ontwikkeling de toevoeging van het verharde oppervlak toeneemt met meer dan 500m².

4.6.4 Beschrijving watersysteem     

Oppervlaktewatersysteem

De Brouwersvaart begrenst het plangebied in het zuiden en de Kinderhuissingel in het oosten. Beide vaarten behoren tot het boezemwatersysteem, een uitgebreid en samenhangend netwerk aan vaarten, singels, plassen en kanalen binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het boezemwatersysteem heeft een gemiddeld waterpeil van 0,60 m onder NAP. Verder doorkruist de Garenkokersvaart het plangebied van west naar oost. Deze vaart is ook onderdeel van het boezemwatersysteem. De Kinderhuissingel, de Brouwersvaart en de Garenkokersvaart zijn hoofdwatergangen (primaire) watergangen en hebben een belangrijke functie voor de doorstroming van het boezemstelsel en afwatering van het boezemgebied. Pleziervaartuigen gebruiken deze watergangen ook en ze zijn op diverse locaties ingericht met afmeervoorzieningen daarvoor.

Aan de westzijde begrenst een smalle spoorsloot het plangebied. Deze sloot gaat onder de Zijlweg en op het tracé tussen de Zijlweg en de Garenkokersvaart over in een ondergrondse duikerverbinding. Duikerverbindingen, en dan vooral de verdiept aangelegde duikerverbinding onder de Zijlweg, vormen knelpunten voor een goede doorstroming van het water en hebben een negatieve invloed op de waterkwaliteit. De spoorsloot is onderdeel van het boezemsysteem en heeft de status van 'overig water'. Voor een goede waterhuishouding is het wenselijk om de spoorsloot te verbreden en de duikerverbindingen te verruimen en te verkorten en waar mogelijk op te heffen.

Relatief schoon kwelwater uit de duinen aan de westrand van Haarlem voedt het boezemwater in het plangebied. Tegelijkertijd belasten de riooloverstorten, afspoeling van meststoffen vanuit het landelijk gebied en straatvuil in het stedelijk gebied het water met nutriënten. Het water is relatief voedselrijk en van matige kwaliteit.

Grondwater

Het gemeentelijke grondwaterbeleid richt zich op het opheffen of voorkomen van grondwateroverlast op openbaar terrein. Dat gebeurt vooral door de aanleg en het beheer van drainagesystemen. De ontwateringsdiepte, de afstand tussen het maaiveld en het grondwaterpeil zijn over het algemeen voldoende en levert geen aanleiding tot verdergaande maatregelen. Wel zullen er gelijktijdig met toekomstige rioolvervangingen verbeteringen worden doorgevoerd in het drainagesysteem.

Riolering

Het plangebied heeft een gemengd rioolstelsel. Hierin wordt zowel het afvalwater als hemelwater verzameld en naar de rioolwaterzuivering gevoerd. Bij hevige regenval kan het gemengde stelsel niet al het regen- en afvalwater verwerken en wordt een deel van het water via overstorten naar het oppervlaktewater geloosd. In het plangebied zijn twee overstorten en een milieuvoorziening in de vorm van een bergbezinkbassin aanwezig die op de Garenkokersvaart, Kinderhuissingel en Brouwersvaart lozen.

De gemeente werkt met het hoogheemraadschap samen aan een duurzame en doelmatige afvalwaterketen. Een duurzame invulling betekent een vermindering van de vuilemissie via overstorten en een vermindering van de afvoer van schoon hemelwater naar de rioolwaterzuivering. Dit is mogelijk door de aanleg van randvoorzieningen (bergbezinkbassins) en het afkoppelen van hemelwater door de aanleg van gescheiden stelsels of het infiltreren van hemelwater in de bodem.

Met de aanleg van de milieuvoorziening in de Kinderhuissingel is een belangrijke stap gezet in verbeteringsmaatregelen. Door het op hoofdlijnen behoudende karakter van het bestemmingsplan zijn de kansen voor het realiseren van de maatregelen hierboven verder vrij beperkt.

4.6.5 Ontwikkelingen plangebied     

Het bestemmingsplan is een op hoofdlijnen behoudend plan. De toekomstige situatie wijkt alleen op detailniveau af van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die gelden op basis van de bestemmingsplannen die dit bestemmingsplan vervangt. Dit betekent dat er door de vaststelling van dit bestemmingsplan geen veranderingen in de waterhuishouding optreden en dat de kansen voor verbetermaatregelen aan het oppervlaktewatersysteem en de riolering zich maar beperkt voordoen.

4.6.6 Gemaakte inhoudelijke en procesafspraken     

In het kader van het wettelijke vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening meldt het hoogheemraadschap dat er geen waterhuishoudkundige belangen in het geding zijn die aanleiding geven om daarover opmerkingen te maken.

4.7 Natuurwaarden     

Via twee sporen zijn de natuurwaarden in Nederland beschermd. Dit verloopt enerzijds via gebiedsbescherming en anderzijds via soortenbescherming. Deze paragraaf gaat in op de natuurwetgeving en werkt deze twee sporen uit voor het plangebied.

Wetgeving

Natuurbeschermingswet 1998

De Natuurbeschermingswet 1998 wijst zogenaamde Natura 2000-gebieden aan. Dit zijn gebieden die op Europees niveau een netwerk van te beschermen natuurgebieden vormen. In Nederland liggen deze gebieden vooral binnen het Natuurnetwerk Nederland (NNN), voorheen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Ook de beschermde gebieden volgens de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn zijn opgenomen in de Natura 2000-gebieden.

In het kader van een natuurtoets moet worden nagegaan of het plangebied binnen een speciale beschermingszone valt, en of handelingen in of veranderingen in het bestemmingsplangebied invloed zouden kunnen hebben op de kwaliteit van Natura 2000-gebieden in de omgeving. Dit valt onder 'externe werking' van een activiteit of een verandering in het bestemmingsplangebied op een Natura 2000-gebied in de omgeving. Naast de Natura 2000-gebieden zijn er nog andere vormen van gebiedsbescherming. Een aantal terreinen is namelijk aangewezen als onderdeel van het NNN of als natuurreservaat, anders dan Natura-2000 gebied.

De impact voor een concreet terrein van één van deze vormen van beschermde status is per situatie anders. Voor dit bestemmingsplan is nagegaan wat de gevolgen zijn van een beschermde status van een natuurterrein, als dat in of in de nabijheid van het plangebied aanwezig is. Daarnaast is nagegaan, of vanuit het bestemmingsplangebied externe invloeden mogelijk zijn op de beschermde waarden van een natuurfunctie, anders dan Natura-2000 gebied.

Flora- en faunawet

De soortenbescherming in Nederland is wettelijk geregeld in de Flora- en faunawet. Het doel van deze wet is het beschermen van in het wild voorkomende plant- en diersoorten en hun leefgebieden. In de Flora- en faunawet is het soortenbeschermingsdeel van de Habitat- en Vogelrichtlijn geïmplementeerd. Er zijn binnen de Flora- en faunawet twee typen soortenbescherming. Dit zijn de algemene zorgplicht en de bescherming van vooral genoemde beschermde soorten. De algemene zorgplicht houdt in dat alle in Nederland van nature voorkomende soorten planten en dieren vallen onder de algemene zorgplicht. Dat wil zeggen, dat een soort in een gunstige staat van voortbestaan moet blijven. Bij menselijk handelen, beheerwerk, nieuwbouw en planologische ontwikkelingen dient een ieder hiermee rekening te houden. Daarnaast geldt extra bescherming voor de vooral genoemde wettelijk beschermde soorten in de afzonderlijke tabellen 1 tot en met 4. Voor de soorten van tabel 1 geldt geen ontheffingsverplichting. Voor de soorten van de tabellen 2 t/m 4 moet een ontheffing worden aangevraagd, als exemplaren van die soorten door een voorgenomen activiteit zouden kunnen worden beschadigd of gedood. Als een initiatiefnemer een door het ministerie goedgekeurde gedragscode hanteert, zijn soorten van tabel 2 niet ontheffingsplichtig. Voor broedende soorten vogels is geen ontheffing mogelijk. Men moet afwachten tot het nest niet meer in gebruik is. Voor sommige soorten vogels en voor vleermuizen zijn ook de tijdelijk niet in gebruik zijnde nesten respectievelijk verblijfsplaatsen jaar rond beschermd.

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen deel uit van een Natura-2000 gebied. Het plangebied ligt op meer dan 1 kilometer afstand van het dichtstbij gelegen Natura-2000 gebied de Duinen van Zuid-Kennemerland en is daarvan gescheiden door stedelijke bebouwing, drukke wegen en watergangen. Dat betekent, dat het bestemmingsplangebied geen significante gevolgen voor het Natura 2000-gebied kan hebben.

Het bestemmingsplan heeft verder geen relatie met een onderdeel van het NNN, anders dan een Natura-2000 gebied.

Soortenbescherming

Binnen het plangebied kunnen op diverse plekken de strikt beschermde gierzwaluw en vleermuizen voorkomen. Het is praktisch niet mogelijk om alle nestlocaties en verblijfsplaatsen op te sporen en op kaart vast te leggen. De dwergvleermuis en de ruige dwergvleermuis wonen in gebouwen. Er zijn ook soorten vleermuizen die in boomholtes verblijven.

Voorafgaand aan ruimtelijke ingrepen en bij (ver)bouwactiviteiten zal in opdracht van de initiatiefnemer door veldonderzoek geïnventariseerd moeten worden of zwaluwen, vleermuizen en/of andere wettelijk beschermde soorten of verblijfplaatsen van deze soorten inderdaad aanwezig zijn. Mocht dat het geval zijn dan zal de initiatiefnemer van de ruimtelijke ingreep of verbouwing een ontheffing van de Flora- en faunawet moeten aanvragen bij het ministerie, waarin onder andere aangegeven wordt welke mitigerende of compenserende maatregelen genomen gaan worden.

4.8 Luchtkwaliteit     

Voor dit bestemmingsplan is onderzocht of de luchtkwaliteitseisen voor de buitenlucht in acht worden genomen. Deze eisen staan in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer. Dit onderzoek is als bijlage 2 bij de toelichting opgenomen.

Het bestemmingsplan Garenkokerskwartier is op hoofdlijnen behoudend en maakt geen nieuwe ontwikkelingen van enige omvang mogelijk die niet al ruimtelijk vastliggen of eerder vastlagen. Op grond daarvan is duidelijk dat er sprake is van een 'niet in betekenende mate' invloed op de luchtkwaliteit. Daarnaast geven de jaarlijks doorgerekende prognoses aan dat de luchtkwaliteit in het plangebied ruim blijft voldoen aan de grenswaarden. De luchtkwaliteit vormt daarom geen belemmering voor het vaststellen van het bestemmingsplan Garenkokerskwartier.

4.9 Externe veiligheid     

Externe veiligheid gaat over risicobronnen (bedrijven of transportroutes) en risico-ontvangers (personen of objecten die risico lopen). Om voldoende ruimte te scheppen tussen risicobronnen en risico-ontvangers moeten vaak afstanden in acht worden genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de personendichtheid kunnen om onderzoek vragen. Bij risicovolle inrichtingen, leidingen en transportroutes gelden wettelijke afstanden waarbinnen het lokaal bevoegd gezag een zogenaamde verantwoording van het groepsrisico moet doen.

Wat betreft de risico-ontvangers maakt de wetgeving onderscheid in kwetsbare objecten en beperkt kwetsbare objecten. Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Het PR geeft de kans om op een bepaalde plaats te overlijden als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De kans heeft betrekking op iemand die continu op die plaats aanwezig is. Het PR kan weergegeven worden met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Het GR is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting bij een calamiteit. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt meestal begrensd door de 1% letaliteitsgrens. Dit is de afstand waarop niet meer dan 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen.

Risicovolle inrichtingen

In het plangebied en in de nabijheid daarvan zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig.

Leidingen

Er bevinden zich geen leidingen in of nabij het plangebied waarlangs veiligheidszones in acht moeten worden gehouden.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Direct ten noorden van het plangebied loopt de spoorlijn van Haarlem naar Uitgeest. Formeel vindt over dit spoor geen vervoer van gevaarlijke stoffen meer plaats. Ten oosten van het plangebied loopt de spoorlijn van Haarlem naar Leiden. Over deze spoorlijn vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Wel is het raadzaam om bij eventuele bebouwing rondom het spoor de bereikbaarheid van het spoor te handhaven om een eventueel optredend ongeval te kunnen bestrijden.

In en rond het plangebied bevinden zich geen watergangen waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid levert gelet op wat hiervoor opgenomen is geen beperkingen op voor het bestemmingsplan.

4.10 MER-beoordeling     

Voor dit bestemmingsplan hoeft volgens de Wet milieubeheer geen milieueffectrapport te worden gemaakt.

Op 1 april 2011 wijzigde het Besluit milieueffectrapportage. De wijziging houdt in dat als nieuwe activiteiten of projecten mogelijk worden gemaakt, een afweging moet plaatsvinden of een m.e.r.-beoordeling nodig is of niet. Een m.e.r.-beoordeling is nodig als niet kan worden uitgesloten dat een project belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben volgens de selectiecriteria zoals genoemd in bijlage III bij de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Die selectiecriteria hebben onder meer betrekking op de omvang van het project, de cumulatie met andere projecten en de aard van de omgeving.

Ook gelet op wat elders in deze toelichting is opgemerkt over de afzonderlijke milieuaspecten, heeft dit bestemmingsplan geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu in de zin van het Besluit milieueffectrapportage en de Europese richtlijn.

4.11 Cultuurhistorische waarden     

4.11.1 Inleiding     

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat gemeenten bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden. Bij cultuurhistorische waarden gaat het over de positieve waardering van sporen, objecten, patronen en structuren die zichtbaar of niet zichtbaar deel uitmaken van onze leefomgeving en een beeld geven van een historische situatie of ontwikkeling. In veel gevallen bepalen deze cultuurhistorische waarden de identiteit van een plek of gebied en bieden ze aanknopingspunten voor toekomstige ontwikkelingen. Voor een volledige inventarisatie van cultuurhistorische waarden is een onderzoek gedaan. Dit onderzoek is inclusief een redengevende omschrijving als bijlage 4 bij de toelichting gevoegd. Deze paragraaf gaat in op de bescherming van de cultuurhistorische waarden in het plangebied.

4.11.2 Bescherming monumenten     

In het plangebied zijn veel rijks- en gemeentelijke monumenten aanwezig. Deze (voornamelijk) panden zijn wettelijk al beschermd op basis van de Monumentenwet 1988. Ook de Monumentenverordening Haarlem beschermt deze monumenten. Het bestemmingsplan en de waarderingskaart duiden alle monumenten aan en verschaffen op die manier informatie over de aanwezige monumenten in het plangebied. Monumenten zijn in dit bestemmingsplan als orde 1 aangeduid. Hoofdstuk 5 gaat in op de wijze van bestemmen van monumenten.

4.11.3 Bescherming beeldbepalende bebouwing     

In het plangebied genieten verschillende panden door hun cultuurhistorische betekenis bescherming. Het bestemmingsplan beschermt bouwwerken en complexen ouder dan 50 jaar en die door hun hoge architectonische kwaliteit en/of hun plaats in de stedenbouwkundige structuur en/of als toonaangevend element in de gevelwand een belangrijke bijdrage leveren aan het stadsbeeld van het plangebied. De waardering drukt de samenhang tussen stadsbeeld en de individuele panden en complexen uit. De hoofdstructuren in het plangebied zijn de toonaangevende lijnen en plekken. De daar gesitueerde panden en complexen krijgen door hun vaak hoge beeldwaarde extra aandacht. Dit geldt ook voor de locaties in het plangebied met een bijzondere stedenbouwkundige ontwerpkwaliteit. Verder zijn enkele markante hoekpanden en bijzondere, gave en toonaangevende voorbeelden van historische woningbouw, ook in delen van het plangebied met een meer secundaire betekenis als beeldbepalend aangemerkt. Beeldbepalende bebouwing is in dit bestemmingsplan als orde 2 aangeduid. Hoofdstuk 5 gaat in op de wijze van beeldbepalende bebouwing.

4.11.4 Bescherming overige cultuurhistorische waarden     

Door de keuze van bestemmingen en de daarbij behorende bebouwingsregelingen zorgt het bestemmingsplan voor een verdere bescherming van de overige cultuurhistorische waarden in het plangebied. Vooral van belang daarbij is het beschermen van de hoofdstructuur van het plangebied. Door met name het opnemen van de bestemming 'Verkeer' met de daarbij behorende bebouwingsregeling is de hoofdstructuur verankerd.

4.12 Archeologie     

De Haarlemse bodem

Het huidige Haarlem ligt zowel op de oudste strandwal, 56 eeuwen geleden ontstaan, als de op een na oudste strandwal van Nederland. Op deze strandwallen bouwden jagers en vissers in de nieuwe steentijd (vanaf 3600 v. Chr.) eenvoudige onderkomens. Vanaf de bronstijd (2000-800 v. Chr.) legden de mensen akkers aan en bouwden ze boerderijen. Vele eeuwen later, in de Karolingische tijd (7e-8e eeuw n. Chr.), ontstond op een strategische plek aan het Spaarne de nederzetting Harulahem. Harulahem, wat huis(en) op een open plek in een op zandgrond gelegen bos betekent, is later verbasterd tot Haarlem. Haarlem ontwikkelde zich al snel tot een belangrijke stad in Holland en kreeg in 1245 stadsrechten. De resten van woningen, huisraad en andere sporen van vroegere bewoning zijn in de loop der eeuwen door natuurlijke processen en kunstmatige ophogingen verborgen geraakt in de Haarlemse bodem. Zo is Haarlemse bodem een opeenstapeling geworden van diverse lagen van 56 eeuwen bewoningsgeschiedenis.

Verwachtingswaarde plangebied

Van het hele plangebied is alleen de Zijlweg en de directe omgeving daarvan op de landelijke Archeologische Monumenten Kaart (AMK) als een terrein van hoge archeologische waarde aangegeven. Op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) heeft het plangebied een middelhoge trefkans.

Volgens de voorlopige Archeologische Beleidskaart Haarlem (ABH) is het plangebied onderverdeeld in een aantal categorieën op basis van de archeologische verwachtingswaarde.

verplicht

verplicht

Afbeelding 8: Uitsnede voorlopige Archeologische Beleidskaart Haarlem

Het grootste deel van het plangebied behoort volgens de ABH tot categorie 5. Deze categorie geldt voor die gedeelten van het grondgebied van Haarlem die relatief laat voor bewoning geschikt gemaakt zijn. Voor deze categorie geldt dat bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van 10.000 m2 en meer en die dieper gaan dan 30 cm onder het maaiveld, een waardestellend archeologisch rapport dient te worden overlegd bij een aanvraag om een omgevingsvergunning.

Alleen de Zijlweg is aangeduid als categorie 3. Voor dit gebied geldt dat de aanvrager van een omgevingsvergunning waarvan bodemverstorende bouwwerkzaamheden deel uitmaken, in geval de oppervlakte van het project meer dan 500 m2 betreft en de bouwwerkzaamheden dieper dan 30 cm onder het maaiveld plaatsvinden, een waardestellend archeologisch rapport te overleggen.

4.13 Duurzaamheid en energie     

Omdat het voorliggende bestemmingsplan op hoofdlijnen behoudend van aard is, vindt er geen toetsing plaats aan dit milieuaspect. Paragraaf 3.4.11 geeft aan welke zaken voor dit aspect relevant zijn en waar bij eventuele ontwikkelingen op gelet moet worden.

4.14 Vliegverkeer     

Vanaf 20 februari 2003 is het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) van kracht. Het LIB wijst rond het luchthavengebied een beperkingengebied aan. Daarbinnen gelden regels voor beperkingen van bestemming en gebruik van grond. Het gaat om beperkingen voor bebouwing, hoogtebeperkingen, beperkingen voor het realiseren van vogelaantrekkende bestemmingen en gebruik en beperkingen voor windturbines en lasers.

Bebouwing

Binnen het plangebied gelden geen beperkingen voor bebouwing en het gebruik daarvan voor het externe veiligheidsrisico en de geluidbelasting vanwege het luchthavenverkeer. Het plangebied ligt namelijk niet in een aan- en uitvliegroute van het vliegverkeer en op een te grote afstand van de luchthaven.

Hoogte

Voor het hele plangebied gelden wel hoogtebeperkingen op basis van de artikelen 2.2.2 en 2.2.2a van het LIB. De hoogtebeperkingen zorgen ervoor dat vliegtuigen op een veilige manier van en naar de luchthaven Schiphol kunnen vliegen. De maximaal toegestane hoogte op grond van artikel 2.2.2 varieert van 141 meter aan de noord-oostzijde van het plangebied tot 146 meter meer richting het zuid-westelijke deel van het plangebied. Op grond van artikel 2.2.2a geldt verder een toetshoogte waarboven zonder advies van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) geen objecten zijn toegestaan. Boven de toetshoogte is het nodig om te beoordelen of een object het functioneren van radarapparatuur en veilig luchtverkeer belemmert. Aan de oostzijde van het plangebied bedraagt de toetshoogte 76 meter en aan de westzijde 78 meter. Ook voor bomen en struiken geldt dat die de veiligheid van het luchtverkeer niet mogen verstoren. Zodra een boom of struik hoger is dan de maximaal toegestane hoogte zoals bepaald in het LIB, kan de ILT bepalen dat deze hinder veroorzaakt voor het vliegverkeer of luchtverkeersapparatuur en adviseren om maatregelen te nemen om de hinder weg te nemen.

Voor het bestemmingsplan hebben de hoogtebeperking door de gehanteerde maximale hoogten geen gevolgen.

Vogelaantrekkende bestemmingen en gebruik

Binnen het hele plangebied is het niet toegestaan om vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik toe te staan. Dit voorkomt dat zich in de nabijheid van de luchthaven concentraties vogels bevinden die hinderlijk kunnen zijn voor vliegtuigen. Onder vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik wordt verstaan:

  • industrie in de voedselsector met extramurale opslag of overslag;
  • viskwekerijen met extramurale bassins;
  • opslag of verwerking van afvalstoffen met extramurale opslag of verwerking;
  • natuurreservaten en vogelreservaten;
  • moerasgebieden en oppervlaktewateren groter dan 3 hectare.

Het bestemmingsplan maakt geen vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik als bedoeld in artikel 2.2.3 van het LIB mogelijk.

Windturbines en lasers

Op grond van artikel 2.2.4 van het LIB gelden er binnen een bepaalde toetszone rondom de luchthaven Schiphol extra beperkingen voor windturbines en vaste laserinstallaties. Deze regels moeten hinder voor landend en startend vliegverkeer voorkomen en een goede werking van de luchtverkeersapparatuur waarborgen. Voor nieuwe windturbines geldt een maximaal toegestane tiphoogte van 35 meter of bij plaatsing van een dakturbine op een gebouw een maximale tiphoogte van de turbine van 5 meter waarbij de hoogte van het gebouw inclusief de tiphoogte van de turbine de 35 meter niet mag overschrijden. Uiteraard blijft daarnaast gelden, dat een nieuwe windturbine niet door een toetsvlak mag steken zoals geregeld in artikel 2.2.2 tenzij een verklaring van geen bezwaar is verkregen. Ook voor nieuwe laserinstallaties met een bepaalde lichtintensiteit binnen de toetszone, is een verklaring van geen bezwaar nodig als bedoeld in artikel 8.9 van de Wet luchtvaart.

Dit bestemmingsplan maakt geen windturbines met een tiphoogte van meer dan 35 meter mogelijk en ook geen vaste laserinstallaties.

Conclusie

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het LIB.

4.15 Kabels, leidingen, straalpaden en andere belemmeringen     

Door het uiterste oosten van het plangebied loopt een afvalwatertransportleiding. Deze leiding wordt echter niet als ruimtelijk relevant geacht en daarom ook niet opgenomen in dit bestemmingsplan. Voor wat dit aspect betreft zijn er geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

4.16 Ladder voor duurzame verstedelijking     

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt de standaard te zetten stappen wanneer er een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Hierdoor moet er voor de nieuwe stedelijke ontwikkeling sprake zijn van een goede onderbouwing en een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing.

De gevraagde stappen zorgen ervoor dat de wens om een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken, nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied, maar ook met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte, en voor de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt.

De te doorlopen stappen zijn:

  1. beschrijven dat een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
  2. beschrijven in hoeverre in de regionale behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
  3. indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, beschrijven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Een stedelijke ontwikkeling is in het Bro gedefinieerd als een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Het bestemmingsplan is een op hoofdlijnen behoudend plan waarbij er geen sprake is van nieuw ruimtebeslag en dat voornamelijk een beperkte wijziging van het toegestane gebruik mogelijk maakt. De ruimtelijke onderbouwingen van de ontwikkelingen zoals genoemd in paragraaf 5.4.2 gaan apart in op de ladder voor duurzame verstedelijking. Voor het overige geldt dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling die het plan mogelijk maakt. Het doorlopen van de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom verder niet aan de orde.

Hoofdstuk 5 VISIE OP HET PLANGEBIED     

5.1 Inleiding     

Het bestemmingsplan Garenkokerskwartier is een op hoofdlijnen behoudend plan. Uitgangspunt is behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Dit betekent echter niet dat het bestemmingsplan helemaal geen veranderingen toestaat. Er wordt wel nadrukkelijk rekening gehouden met de rechten die het voormalige bestemmingsplan bood. Het bestemmingsplan biedt op diverse manieren nog steeds flexibiliteit en ontwikkelingsmogelijkheden. Dit geldt zowel voor de toegestane bebouwing als voor de toegestane functies.

5.2 Ruimtelijke aspecten     

5.2.1 Stedenbouwkundige visie     

De stedenbouwkundige visie geeft invulling aan het feit dat het plangebied in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit (NRK) aangeduid is als gebied met consolidatieregie. De NRK geeft handreikingen voor dit regietype. Bij alle afwegingen wordt gekeken naar de volgende drie aspecten:

  • de huidige stedenbouwkundige situatie, waarbij een onderscheid wordt gemaakt in de drie benoemde bouwperiodes (19e eeuw, interbellum en naoorlogs);
  • de cultuurhistorische waarden die aanwezig zij in het plan en de bescherming die zij verdienen;
  • de gebruikswaarde van de panden.

Consolidatieregie

Zoals gezegd benoemd de NRK het plangebied als gebied met een 'consolidatieregie'. Daarbij hoort behoud van het onderscheidende karakter van de buurten en -daarbinnen - vrijheid voor individuele invullingen. Plannen en ontwikkelingen moeten zich voegen naar de stedenbouwkundige context: naar het stratenpatroon, het bouwbloktype en de bestaande massa- en gevelopbouw. Er is vrijheid mogelijk in architectonische expressie en materialisering op pandniveau. In het algemeen geldt hier: hoe meer een plan zich voegt naar zijn context, hoe groter de vrijheid op pandniveau. Bij panden die deel uitmaken van een serie (vrijwel) identieke gebouwen kunnen ingrepen afwijken van de buurpanden, zolang het verbouwde pand blijft passen binnen de maat- en schaalverhoudingen van de wand als geheel.

Eén van de gouden regels van de NRK stelt dat de synergie tussen toekomst-, gebruiks- en belevingswaarde centraal staat in de planvorming. Bij elk ruimtelijk initiatief wordt de vraag gesteld hoe mensen dit zullen ervaren. Vanuit dit oogpunt staat de balans tussen flexibiliteit in gebruik en behoud van beeldkwaliteit centraal. Er wordt ook gesteld dat de gebiedstypologie moet worden meegenomen in afwegingen en dat opgaven in hun onderlinge samenhang moeten worden opgepakt op een manier waarbij de gebiedsidentiteit en gebiedskenmerken centraal staan. Bij alle stedenbouwkundige overwegingen die gemaakt zijn in dit plan worden gebiedsidentiteit en gebiedskenmerken meegenomen.

Relevante toetsingcriteria voor massa en vorm van bebouwing in gebieden met consolidatieregie zijn onder andere:

  • Een ingreep in de bebouwing past binnen de maat- en schaalverhoudingen van de gevel en de gevelwand als geheel.
  • Bij het hoger optrekken van een pand moet de nieuwe gevel als één geheel worden behandeld.
  • Driedeling toepassen in gevelopbouw: basement, middendeel en gevelbeëindiging.
  • Oorspronkelijke architectuur en architectonische bijzonderheden bij verbouw respecteren.

Consolidatieregie betekent dus voor de stedenbouwkundige visie: behoud op op hoofdlijnen en vrijheid per pand mits het past in het totale straatbeeld.

Stedenbouwkundige situatie

Onderstaande beschrijving wordt uitgebeeld in afbeelding 4.

19e eeuwse straten

De 19e eeuwse straten kenmerken zich door pandsgewijze bouw die soms deel uitmaakt van een ensemble en soms niet. De ene straat heeft meer transformaties ondergaan dan de andere en de verschillen binnen een straat kunnen groot zijn qua bouwhoogte, dakvorm en aantasting van de gevel en dak.

Het instrumentarium wordt in dit gebied toegepast op de stedenbouwkundige situatie per straat. Daar waar de situatie min of meer uniform en gaaf is, zal gestuurd worden op behoud daarvan door het intrumentarium, zoals de hoogteaanduidingen en trends. Waar bepaalde tendensen (bijv. dakopbouwen) al zichtbaar zijn, zijn zogenaamde trends bepaald om samenhang enigszins te bewaren. Nieuwe initiatieven zullen deze trends moeten volgen.

Dat betekent bijvoorbeeld dat de goothoogtes in dergelijke straten voornamelijk per cluster bepaald worden door de hoogste goothoogte in het cluster, als deze dominant aanwezig is. Wanneer de laagste goothoogte domineert is er aanleiding om een verspringing in de hoogteaanduiding aan te brengen. In één bouwblok kunnen meerdere clusters voorkomen.

complexen uit het interbellum

Deze straten bestaan uit jaren '20 en '30-rijtjes en twee-onder-een-kap-woningen in ensembles. Het overgrote deel is gewaardeerd als orde 1 of orde 2. Het straatbeeld is samenhangend. Op detailniveau kan er wel variatie zijn. Dit komt ook door de beperkte aantasting van de daken en gevels. Deze samenhang is een bijzondere kwaliteit van het gebied en dient behouden te blijven. De woningtypologie leent zich bovendien slecht voor individuele opbouwen en/of ophogingen. Kleinschalige ingrepen zoals dakkapellen vormen daarop een uitzondering Het instrumentarium is hier dus hoofdzakelijk conserverend. De goothoogte wordt daarom ook op de werkelijk aanwezige hoogte bepaald en trends komen in beperkte mate voor.

naoorlogse bebouwing

De naoorlogse gebouwen liggen als grote korrels binnen een fijnmazige structuur. Het beeld is per complex verschillend. In meerderheid zijn het grootschalige gebouwen met elke hun eigen vorm en architectuur. Waar geen reden is om van transformatie en/of uitbreiding uit te gaan wordt hoofdzakelijk de bestaande situatie vastgelegd.

Cultuurhistorie

Naast de kenmerken van de verschillende bouwperiodes is een ander belangrijk aspect bij het opstellen van het nieuwe bestemmingsplan om op een zo zorgvuldig mogelijke wijze de cultuurhistorische waarden in het plangebied te beschermen. Binnen het plangebied zijn tal van cultuurhistorisch waardevolle elementen zoals panden en bruggen aanwezig. Deze aspecten dragen bij aan de uitstraling van het plangebied en het is van belang om deze beeldbepalende aspecten waar mogelijk te behouden en te versterken. Dit bestemmingsplan gaat uit van bescherming van cultuurhistorisch waardevolle aspecten.

Om alle cultuurhistorisch waardevolle aspecten goed in beeld te krijgen is er een cultuurhistorisch onderzoek uitgevoerd en een waarderingskaart inclusief een redengevende omschrijving opgesteld. De waarderingskaart en de redengevende omschrijving zijn als bijlage 5 aan de toelichting toegevoegd. Op basis daarvan is samen met input van cultuurhistorici bepaald welke cultuurhistorische aspecten (uiteindelijk) bescherming krijgen in het bestemmingsplan.

Dit is in dit bestemmingsplan uitgewerkt door:

  • het toekennen van de aanduidingen 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' en 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' aan respectievelijk monumenten en beeldbepalende bouwwerken;
  • het vastleggen van cultuurhistorische structuren.

Gebruikswaarde

Bij bestaande woningen neemt in de regel de wens tot veranderingen in en aan de woning toe naarmate de woning ouder is. Aanvragen hebben meestal betrekking op de uitbreiding van de woonruimte, luxer maken van de woning, of een grotere berging/garageruimte in de achter- of zijtuin. Nieuwe wensen hangen voor een groot deel samen met een verandering van levensfase (bijvoorbeeld kinderen krijgen of de deur uit, hoger inkomen, pensionering). Ook maatschappelijke veranderingen, zoals de wens om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen, kunnen een reden zijn voor aanpassing.

Bij alle veranderingen in bestemmingsplan ten opzichte van het oude is overwogen of uitbreiding van de woningen mogelijk en gewenst is. Bij deze afweging spelen de rechten uit het oude bestemmingsplan een rol. Die wordt afgewogen tegen bovenstaande punten, zoals cultuurhistorie. Om de huidige kwaliteit van de buurten te bewaren is vergroting van de woning dan ook alleen beperkt en onder voorwaarden toegestaan. Om samenhang te behouden en toch de gebruikswaarde te vergroten wordt, onder andere gewerkt met zogenaamde trends.

5.2.2 Stedenbouwkundig instrumentarium     

De ruimtelijke visie is vertaald in de volgende instrumenten. Deze ruimtelijke en stedenbouwkundige instrumenten zijn meegenomen bij het opstellen van de regels in het bestemmingsplan. Hoofdstuk 6 zet uiteen hoe de juridisch bindende delen van het bestemmingsplan, de regels, de verbeelding en de waarderingskaart, zijn vormgegeven.

5.2.2.1 Voorgevelrooilijn     

De voorgevelrooilijn is de lijn waar de openbare ruimte of de voortuin de voorgevel raakt. Het is de scheidslijn tussen bebouwd en onbebouwd. De manier waarop de voorgevelrooilijn loopt, bepaalt de loop van de gevels en is daarmee bepalend voor het straatbeeld. De voorgevelrooilijn vertegenwoordigt, meer nog dan bijvoorbeeld de bouwhoogte of kapvorm, de historische situatie van het plangebied. Uitgangspunt is dat bij bebouwing in gebieden met consoliderende regie de voorgevel in de bestaande voorgevelrooilijn dient te zijn gebouwd. In het plangebied staan de aaneengesloten gevelwanden meestal in een doorgaande rooilijn, of ze nu bestaan uit individuele panden of ensembles.

5.2.2.2 Bouwvlak     

Het bouwvlak duidt de gronden aan waar bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten. Het bestemmingsplan houdt zoveel mogelijk rekening met de historisch bepaalde situatie en met mogelijkheden die het huidige bestemmingsplan geeft. Gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd waarbij moet worden aangesloten op de belendende gebouwen.

5.2.2.3 Aan- en bijgebouwen     

Gegeven de stedenbouwkundige structuur met gesloten bouwblokken wordt bij de achtertuinen de mogelijkheid geboden om de achtertuin te bebouwen in één bouwlaag. In de meeste gevallen is dit beperkt tot de helft van de tuin. In bijzondere gevallen kunnen uitbouwen het straatbeeld versterken. Door de hoekpercelen de mogelijkheid tot bebouwing van het achtererf te geven wordt een heldere overgang tussen openbaar en privé aan de kopse kanten van de bouwblokken tot stand gebracht. Bovendien kan door het vergroten van de begane grondvloer van de hoekpercelen een 'actieve plint' ontstaan met ramen aan de straatzijde die de zichtbaarheid en sociale veiligheid vergroten.

5.2.2.4 Parcellering     

Het plangebied kenmerkt zich door pandsgewijze invulling van de gevelwanden. Er zijn veel kleine ensembles maar er zijn ook voorbeelden dat gehele straten een ensemble vormen. De Duvenvoordenstraat is daar een goed voorbeeld van. Deze zogenaamde series kennen een pandsgewijze bouw. De historische situatie is wat dat betreft nog goed afleesbaar in het straatbeeld. Het samenvoegen van panden gaat ten koste van deze structuur en dus van de cultuurhistorische waarde.

5.2.2.5 Goot- en bouwhoogtes     

Het voornaamste instrument om de maat- en schaalverhoudingen van de gevelwanden te behouden zijn de (goot)hoogtes. Enerzijds moeten ze ervoor zorgen dat het straatbeeld behouden blijft, anderzijds moeten ze de gebruiksmogelijkheden niet onnodig beperken. Het plangebied kent zowel straten met sterk wisselende hoogtes (Zijlweg) als straten met volledig uniforme hoogtes (Duvenvoordestraat).

Orde 1 panden (rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten) hebben wettelijk al een beschermde status maar deze status wordt in het bestemmingsplan bevestigd door in de regels de bestaande goothoogte ook als maximale hoogte vast te leggen. Er wordt in de verbeelding ter plaatse van orde 1 panden daarom geen bouw- of goothoogte aanduiding opgenomen

Orde 2 panden (beeldbepalende panden) krijgen ook bescherming door in de regels de bestaande goothoogte ook als maximale hoogte vast te leggen. Er wordt hier echter ook een vrijstellingsmogelijkheid opgenomen voor het bouwen tot een grotere goothoogte, onder voorwaarde dat de cultuurhistorische waarde niet wordt aangetast. Er wordt in de verbeelding ter plaatse van orde 2 panden daarom wel een bouw- of goothoogte aanduiding opgenomen

Voor de overige panden wordt in het algemeen een goothoogte en soms een bouwhoogte op de verbeelding opgenomen.

Bij het bepalen van de goothoogtes van deze panden zijn de volgende drie aspecten gewogen:

  1. De stedenbouwkundige situatie. Er wordt geanalyseerd welke hoogte bepalend is voor het beeld van de gevelwand.
  2. De cultuurhistorische betekenis van de goothoogte in het geval van een orde 2 pand. Er wordt bekeken of hij bepalend is voor de waardestelling. Daar waar dit geval is wordt de hoogteduiding op de plankaart vastgelegd op de bestaande hoogte, rekening houdend met de andere aspecten.
  3. De bestaande bouw- en goothoogtes zoals die in het bestemmingsplan Garenkokerskwartier uit 2005 zijn opgenomen.

Daarom worden de goothoogtes soms per individueel pand, soms per cluster van panden en soms per gehele gevelwand vastgelegd.

5.2.2.6 Kap- en dakvormen     

De kappen van de individuele panden en ensembles vormen samen het daklandschap.

Kapvormen variëren per ensemble of per pand, waardoor in veel straten de bebouwing een individuele uitstraling krijgt. Een goed voorbeeld daarvan is de Pieter Kiesstraat. Bij vervanging van een kap zou in dit type straten voor een andere dakvorm gekozen kunnen worden.

Bij de grote ensembles is het juist de eenheid die het straatbeeld bepaalt. Zie als voorbeeld de Duvenvoordestraat. De 19e eeuwse bebouwing wordt vaak gedekt door een afgeplat schilddak of een mansardekap. De jongere bebouwing is vaak afgedekt met een schild- of zadeldak. Bij vervanging van een kap van een onderdeel van een ensemble is het van belang de bestaande kapvorm en nokrichting te behouden. De oorspronkelijke kaplagen van deze grote ensembles bieden vaak voldoende ruimte om deze als woonlaag in te zetten. Het is daarom niet waarschijnlijk dat de kapvorm gedurende de planperiode zal veranderen en de eenheid zal doorbreken.

Bovenstaande dakvormen worden daarom mogelijk gemaakt in algemene regels. Onder voorwaarden voor breedte en positie in het dakvlak mogen Dakkapellen in dakvlakken worden geplaats om de kaplaag te vergroten.

5.2.2.7 Ensembles     

Ensembles geven aan welke woningen samen een architectonische en stedenbouwkundige eenheid vormen. De ensembles van orde 1 en orde 2-panden zijn op de waarderingskaart aangegeven.

5.2.2.8 Trends     

In principe kan overal in het plangebied overwogen worden om een opbouw te plaatsen als het bebouwing betreft van twee lagen onder de goot. Maar om meer rust en uniformiteit terug te brengen in het plangebied hanteert dit bestemmingsplan trends in de vorm van dakopbouwen en kappen.

Trends zijn de binnen een straat en/of ensemble voorkomende nagenoeg gelijke dakopbouwen. Een dakbouw is een uitbreiding ten opzichte van de oorspronkelijke woning in de vorm van kapvormen of dakkapellen. De trends zijn juridisch, technisch en vanuit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit passend en vormen daardoor de blauwdruk voor toekomstige uitbreidingen in dezelfde straat of ensemble. In het geval dat er meerdere dakopbouwen zijn gerealiseerd wordt de meest voorkomende vorm als trends benoemd (50% criterium).

Voor dit bestemmingsplan zijn per straat of straatdeel, trends toegekend in de vorm van dakopbouwen en kappen waarmee wordt voorkomen dat een kakofonie van opbouwen ontstaat. De locatie van de trends is verbeeld op de trendkaart. Deze trendkaart is als bijlage 6 aan de toelichting toegevoegd.

De navolgende trends komen voor in het bestemmingsplangebied:

  • optrekken binnen de '70 graden contour;
  • opbouwen achter de nok van een (hypotheek)kap;
  • opbouw d.m.v. een kap met steile en flauwe hoek (vergelijkbaar met mansardekap);
  • het recht optrekken van de achterzijde;
  • bijzondere dakopbouw Pieter Kiessstraat.

5.2.2.9 Dakterrassen     

In de dichtbebouwde wijken van Haarlem zijn dakterrassen toegestaan. Dakterassen vergroten de woonkwaliteit mits rekening wordt gehouden met privacy van omwonenden. Het bevoegd gezag zal per situatie toetsen of er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de bezonningssituatie en de privacy van de bewoners van de aangrenzende percelen. Er is een zichtbaarheidsregel opgesteld voor dakterrassen op de hoofdbebouwing, waarbij de impact op de omgeving zoveel mogelijk wordt beperkt. Afstand hekwerken tot voorgevel is bijvoorbeeld afhankelijk van de breedte van de straat.

5.2.3 Buurten en straten     

Zijlweg / Kinderhuissingel 116-126

De Zijlweg is de belangrijkste straat van het plangebied qua verkeer, gebruik en ruimtelijke structuur. Hij wordt in de NRK benoemd als één van de lange lijnen van Haarlem. De lange lijnen in de stad zijn gebiedsoverschrijdend en kennen een bijzondere regie die uitgaat van een verscherpte aandacht voor de zichtbaarheid aan de lange lijn of op de bijzondere plek, terwijl het bouwwerk tegelijkertijd een relatie houdt met de achterliggende buurt.

Het is een hoofdstraat voor verkeer en winkels. Het profiel van de Zijlweg is breed en de bebouwing gemiddeld hoger dan de achterliggende straten. Gevelwanden van de straat zijn echter sterk wisselend qua bouwjaar, bouwstijl en bouwmassa. Zowel in breedte als hoogte is er veel variatie. Ook dakafronding, gevelindeling, gevelplastiek zijn sterk gevarieerd. Naar het westen verspringt de rooilijn een aantal meters naar achteren. De voorgevelrooilijnen van het bestemmingsplan volgen de bestaande situatie.

Ongeveer de helft van de panden aan de Zijlweg hebben een ordewaardering, waarvan het merendeel orde2. Deze liggen in clusters verspreid aan de Zijlweg. Het grootste deel van de panden is laat-19e eeuwse bouw, soms individueel, soms in ensembles. De 19e eeuwse bebouwing wordt afgewisseld door panden in overgangsarchitectuur, jaren '30- rijtjes en volkshuisvesting uit de jaren '80.

Vanuit de ruimte en de functie van de straat zijn aan de Zijlweg in principe grotere bouwmassa's mogelijk dan elders in het plangebied. De Zijlweg is opgebouwd uit verschillende clusters van bebouwing die allen bijdragen aan de het huidige gevarieerde beeld. Het verspringen van hoogtes is dan ook een typerend element voor de Zijlweg. Dat betekent dat de goothoogtes per cluster en soms per individueel pand bepaald worden. Ook wordt gezocht naar een overgang naar de achterliggende gebieden door de hoogteaanduidingen.

Pieter Kiesstraat

De Pieter Kiesstraat is één van de doorgaande straten en is van oorsprong een woon- en winkelstraat. Dat is terug te zien aan de vele openingen in de puien. Het profiel is smal en de bebouwing kleinschalig, variërend van 1 tot 3 lagen onder de kap. In goothoogte is er veel variatie, meestal per rijtje of ensemble in een gevelwand. De winkelfunctie is nagenoeg verdwenen maar de straat onderscheidt zich qua karakter en gevelbeeld nog steeds van de andere smalle straten. De architectuur van de gevels is gevarieerd. Gezien het smalle profiel en de variatie die typerend is voor de straat kunnen goothoogtes vaker verspringen. Daarbij kunnen hogere goothoogtes toegestaan waar dat past in het gevelbeeld maar over het algemeen is de huidige beeldbepalende hoogte leidend.

Brouwersvaart

De noordzijde van de Brouwersvaart is onderdeel van het plangebied. De blokken die er haaks op staan domineren de structuur en gevelwand van de Brouwersvaart. Op een aantal plekken liggen de zijkanten van de bebouwing van de zijstraten direct aan de vaart. De bebouwing ondersteunt in die zin niet de positie die de vaart heeft in de stedenbouwkundige hiërarchie. De gevelwand is daardoor nogal gevarieerd. De stukken gevelwand hebben dan ook ieder een eigen karakter en dat geldt ook voor de hoogtes. Er is voor wat betreft het stedenbouwkundige beeld bij uitzondering ruimte voor ophogingen bij individuele panden.

Duvenvoordestraat

De Duvenvoordestraat kenmerkt zich door uniforme gevelwanden in een lange flauwe boog. Vooral aan de noord-west zijde, waar de 19e eeuwse bebouwing het spoortraject begeleid, is er sprake van één continu ensemble. Dit ensemble is qua ritmiek en bouwmassa erg repeterend. Aan de zuidzijde is de samenhang wat dat betreft iets minder ook omdat de gevelwand vaker wordt onderbroken door zijstraten. Desondanks is ook daar de goothoogte vrij gelijkmatig. Het verspringt per rijtje slechts ongeveer een meter. De goothoogtes in de verbeelding ondersteunen de uniformiteit van het straatbeeld. Een klein deel van de zuidelijke gevelwand kent een trend (opbouw 2) wat betekent dat achter de bestaande kap uitgebouwd mag worden.

Hasselaersplein/1e en 2e Haselaerstraat

Het Hasselaersplein is een langgerekt plein dat in de luwte ligt van de Zijlweg. Het wordt geflankeerd door de Eerste en Tweede Haselaerstraat. Het plein is open aan de Brouwersvaart. Het heeft een parkachtige inrichting met bosschages en open stukken groen. De plattegrond van het plein is nagenoeg symmetrisch. Aan weerzijden staan ensembles van 16 panden met een gelijke beukbreedte en goothoogte. De gevelindeling van de panden is nagenoeg gelijk. Alleen op details verschillen de panden. De gevelwand op de kop van het plein is ook een ensemble. Deze gevel is net iets hoger dan de flankerende gevelwanden. Alle panden zijn gewaardeerd als orde 2. Gezien het unieke stedenbouwkundige karakter en de gaafheid van deze plek worden de goothoogtes bepaald op de bestaande hoogte.

Ruychaverstraat

Deze straat wordt aan de oostzijde gedomineerd door de achterkanten van grootschalige nieuwbouw die georiënteerd is op de Zijlsingel. De bouwmassa aan de oostzijde van de Ruychaverstraat vormt de overgang naar de lagere bebouwing in het plangebied. De eerste 16 panden vanaf de Brouwersvaart maken deel uit van eenzelfde nieuwbouwproject. De nieuwbouw voegt zich naar de rooilijnen. Naar het midden toe verspringt het aantal bouwlagen van 4 naar 3 om vervolgens richting de Zijlweg weer terug te springen. Gezien het feit dat er meerdere nieuwbouwontwikkelingen in de straat zijn en de straat een overgang vormt van de grootschaligheid van de Zijlsingel is de gehanteerde goothoogte daarom gelijk aan de gehanteerde hoogte in het voorheen geldende bestemmingsplan.

Schermerstraat / Bilderdijkstraat / Coornhertstraat / Langendijkstraat

Deze 19e eeuwse straten zijn over het algemeen vrij uniform qua bouwmassa en architectuur. In de Langendijkstraat is het beeld wisselender qua gevelplastiek, -indeling en dakvorm. Op een enkele plek worden langskappen afgewisseld met dwarskappen en/of dakkapellen. Sommige panden zijn opgehoogd maar de gevelwanden ogen samenhangend. Er zijn weinig verspringingen in hoogtes. Met uitzondering van de Coornhertstraat is een minderheid gewaardeerd als orde pand. De bouwhoogte conserveert de uniforme uitstraling van de straat. Individuele panden die bij uitzondering lager zijn krijgen een bouwhoogte die overeenkomt met de rest in de gevelwand. Enkele korte rijtjes kennen drie lagen met een plat dak. Hier is plaatselijk een bouwhoogte toegepast. De tuinen van hoekbebouwing is vaak (deels) bebouwd. Op deze plekken is het mogelijk om hoeken volledig te bebouwen. Zie paragraaf 5.2.2. Op twee plekken komt de trend 70-70 voor die het mogelijk maakt onder voorwaarden een opbouw te plaatsen.

Hooffmanstraat / Merkmanstraat / Kopstraat / Anslijnstraat

Dit gebied wordt gedomineerd door jaren '20 ensembles die gewaardeerd zijn als orde 1. Aan de Kopsstraat staat een nieuwbouwblok en een orde 2 ensemble. De korte rijtjes aan zowel de Hooffmanstraat als de Anslijnstraat direct achter de Zijlweg hebben platte daken. Deze kennen geen ordewaardering. Het platte dak is typerend voor deze bebouwing hier worden bouwhoogtes opgenomen gebaseerd op huidige hoogte. Typisch voor dit gebied zijn de ruime voortuinen. Deze worden geconsolideerd door de bestemming 'Tuin - 1' op te nemen.

Pijntorenstraat / Burgemeester Boreelstraat / Burgemeester Sandbergstraat / Kinderhuissingel 88-114 / Previnairestraat / Garenkokerskade 54-92 / Nicolaas van der Laanstraat 23-36

Deze straten bestaan bijna volledig uit jaren '30-rijtjes en twee-onder-een-kap-woningen in ensembles. De meerderheid is gewaardeerd als orde 2. Het straatbeeld oogt samenhangend, ondanks variatie op detailniveau. Dit komt ook door de beperkte aantasting van de daken. Deze samenhang is een bijzondere kwaliteit. De woningtypologie leent zich bovendien slecht voor individuele opbouwen en/of ophogingen. De goothoogte wordt daarom ook op de werkelijk aanwezige hoogte bepaald. Typisch voor dit deel is de aanwezigheid van voortuinen. Deze worden geconsolideerd door de 'Tuin - 1' bestemming.

Garenkokerskade 1-52

De zuidzijde van dit deel van de Garenkokerskade bestaat volledig uit een monumentaal ensemble van twee bouwlagen met een kap uit het begin van de 20e eeuw. De noordzijde heeft een ander karakter. De twee zijden hebben geen onderlinge relatie. De 19e eeuwse bebouwing aan deze zijde wisselt meer dan 4 meter van hoogte, dakafronding, gevelindeling en ordewaardering. Het verspringen van hoogtes is dan ook een typerend element voor de noordzijde van de Garenkokerskade. Dat betekent dat de goothoogtes per cluster of per individueel pand bepaald worden.

Gaelstraat

De Gaelstraat is een lange woonstraat waarin lange ensembles van 19e eeuwse bebouwing worden afgewisseld door rijen met opgehoogde panden. Van deze lange ensembles zijn er twee orde 2 en één orde 1. De panden kennen één laag met een kap en hebben geen aantastingen aan het dak. De lage goothoogte is bepalend voor het beeld van de straat. Een deel van de zuidwand wordt gedomineerd door drive-in woningen met platte daken en grotere bouwhoogtes.

Roosveldtraat

De Roosveldstraat is een lange woonstraat met seriematige bebouwing zonder ordewaardering. De oorspronkelijke panden kennen één laag met een kap maar bij ongeveer de helft van de panden is het dak gewijzigd: met een brede dakkapel, met een platte laag of met een laag plus kap. De diverse toevoegingen en ophogingen bepalen het straatbeeld. Daarmee ligt de gemiddelde goothoogte dus een verdieping hoger dan de oorspronkelijke hoogte. Voor deze straat is een eigen trend vastgesteld: opbouw 3.

Coltermanstraat / Nicolaas van der Laanstraat 1-20 / Stuverstraat / Johan van Vlietstraat

In deze straten is de 19e eeuwse bebouwing vrij uniform qua bouwmassa en architectuur. Sommige panden zijn opgehoogd maar de gevelwand oogt samenhangend. Er zijn nauwelijks verspringingen in hoogtes. De meeste panden hebben twee lagen of twee lagen plus kap met uitzondering van een deel van de Coltermanstraat. Er is één ensemble gewaardeerd als orde 1. De goothoogtes vertegenwoordigen de uniforme uitstraling van de straten. In de Stuverstraat zijn twee trends vastgelegd, aan elke zijde één.

Kinderhuissingel 8-62

Het deel van de Kinderhuissingel ten noorden van de Garenkokerskade bestaat uit ensembles van 19e eeuwse herenhuizen, van twee lagen met een mansardekap. Een enkel rijtje is een verdieping lager. De ritmiek van de gevels is samenhangend. De ensembles variëren in beperkte mate van elkaar qua goothoogte. De goothoogtes zijn daarom ook per cluster bepaald.

5.3 Functionele aspecten     

Het bestemmingsplan Garenkokerskwartier is een op hoofdlijnen behoudend bestemmingsplan. Ook voor de in het plangebied toegestane functies is dat het belangrijkste uitgangspunt. Wel houdt dit bestemmingsplan rekening met ruimtelijk aanvaardbare ontwikkelingen die zich voor het gebruik kunnen voordoen in de komende planperiode en zijn nieuwe wet- en regelgeving en beleid verwerkt.

5.3.1 Wonen     

De woonfunctie is de functie die het meeste voorkomt in het plangebied. Inzet voor het plangebied is behoud en waar mogelijk versterking van het woon- en leefklimaat. Langs de Zijlweg, een belangrijke woon-werkas in het plangebied, blijft de mix van wonen en werken het uitgangspunt.

Er is een uitvoerige inventarisatie uitgevoerd voor het opstellen van dit bestemmingsplan. Hieruit bleek dat er op een aantal locaties in het plangebied waar de bestemming uit het bestemmingsplan Garenkokerskwartier uit 2005 wonen op de begane grond uitsluit, toch al continu gewoond wordt van vóór het moment dat het ontwerp van het bestemmingsplan uit 2005 ter inzage lag. Als in die gevallen ook in het daarvoor geldende ruimtelijke plan wonen al was toegestaan op de begane grond, maakt dit bestemmingsplan dat opnieuw mogelijk. Ter controle zijn hiervoor naast het gemeentelijke bouwarchief ook rondkijkfoto's uit onder andere 2005 en 2015 geraadpleegd en de Basisregistraties Adressen en Gebouwen.

Werken aan huis kan een bijdrage leveren aan het plaatselijke (vooral dienstverlenende) voorzieningenniveau. Het toestaan van beroepsmatige activiteiten aan huis kan de economische ontwikkeling stimuleren. Veel ondernemers zijn op deze manier begonnen. Binnen de ruimtelijk-functionele opzet van bestaande woongebieden zijn de mogelijkheden van het toestaan van beroepsmatige activiteiten aan huis uiteraard beperkt. Overlast voor het wonen moet namelijk voorkomen worden, omdat bijvoorbeeld het verkeerssysteem en de verkaveling niet inspelen op andere functies en de gevolgen daarvan. Ook mag het werken de woonfunctie niet verdrijven. Kortom: de gemeente staat in principe positief tegenover deze ontwikkeling zonder de mogelijke nadelen uit het oog te verliezen. Het gebruiken en inrichten van woningen en bijgebouwen voor beroepsmatige activiteiten aan huis is mogelijk als aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Zo zijn alleen dienstverlenende beroepen mogelijk en mag er geen overlast voor de woonomgeving ontstaan. Bovendien geldt als uitgangspunt dat de woonfunctie gehandhaafd dient te blijven. De omvang van de beroepsmatige activiteiten wordt daarom in de regels gelimiteerd: 35 procent van het bruto vloeroppervlak van een woning tot een maximum van 50 m2 mag voor beroepsmatige activiteiten aan huis worden gebruikt. Aan huis verbonden, dienstverlenende beroepen kunnen bijvoorbeeld zijn: kleine adviesbureaus, kleine financiële instellingen, pedicures en praktijkruimten voor de zogenaamde vrije beroepen zoals arts, tandarts en notaris. Bed & breakfast is toegestaan voor zover het maximaal 4 bedden verdeeld over maximaal 2 kamers betreft.

In het plangebied is tot slot een aantal ontwikkelingen bekend om het gebruik van panden te wijzigen van een commerciële functie naar een woonfunctie. Deze ontwikkelingen maakt dit bestemmingsplan slechts deels planologisch-juridisch mogelijk. Paragraaf 5.4 beschrijft deze ontwikkelingen.

5.3.2 Commerciele voorzieningen     

Het uitgangspunt voor het plangebied is het behoud van de huidige karakteristiek. Het bestemmingsplan biedt vrijwel geen ruimte voor de vestiging van commerciële voorzieningen zoals bedrijven, detailhandel of dienstverlening op geheel nieuwe locaties. Locaties waar commerciële voorzieningen mogelijk zijn, krijgen meestal een brede bestemming. Het toekennen van een dergelijke bestemming geeft flexibiliteit en biedt ruimte voor ruimtelijk aanvaardbare functieverandering. In het kantoorgebouw aan de Zijlsingel blijft het net als nu uitsluitend mogelijk om zakelijke dienstverlening uit te oefenen.

Commerciële voorzieningen kunnen zich vooral op de begane grond langs de Zijlweg en de zuidelijke zijde van de Gaelstraat ontwikkelen. Daarbij geldt dat ook op de begane grond van een aantal hoekpanden commerciële functies gevestigd kunnen worden. Ook is er een aantal locaties in het plangebied waar van oudsher al commerciële voorzieningen aanwezig zijn. Op deze manier kunnen de voorzieningen bijdragen aan de gewenste functiemenging in de buurten. De geldende planologische-juridische mogelijkheden zijn hierbij een belangrijk uitgangspunt.

Om verantwoorde functiemenging te stimuleren is het op een aantal locaties mogelijk om voorzieningen op het gebied van cultuur en ontspanning uit te oefenen. Dit komt tegemoet aan actuele marktontwikkelingen. Waar dat ruimtelijk aanvaardbaar is, is op locaties met een brede bestemming ook de lichtste vorm van bedrijvigheid toegestaan die zich goed verhoudt met gevoelige functies zoals wonen.

Voor detailhandel is de visie om te komen tot zoveel mogelijk ruimtelijke concentratie van detailhandelsvoorzieningen. Op niet-toekomstbestendige locaties in het plangebied waar nu (en in veel gevallen al geruime tijd) geen detailhandel meer aanwezig is, is het niet langer mogelijk om opnieuw detailhandel te vestigen. Op die manier wordt bijgedragen aan het versterken van de hoofdwinkelstructuur door het realiseren van een kritische massa en mix op daartoe aangewezen locaties. Ook draagt dit bij aan een optimaal gebruik van bestaande infrastructuur en parkeervoorzieningen.

5.3.3 Maatschappelijke voorzieningen     

De in het plangebied aanwezige maatschappelijke voorzieningen waaronder een (voormalige) onderwijsvoorziening, de kerk, de sociëteit en een activiteitencentrum zijn in het bestemmingsplan opgenomen met de bestemming 'Maatschappelijk'. De gebruiksmogelijkheden van deze functies blijven grotendeels gelijk aan hoe het voorheen was. Dit houdt in dat het mogelijk blijft om, wanneer een bestaande maatschappelijke voorziening zijn functie verliest, in hetzelfde pand een andere maatschappelijke voorziening te vestigen. Het poppodium Patronaat is een belangrijke culturele voorziening in het plangebied. Hiervoor is het de insteek om de bestaande legaal aanwezige activiteiten te kunnen voortzetten.

5.3.4 Openbare ruimte     

Binnen de op de verbeelding opgenomen bestemmingen die de openbare ruimte betreffen, zoals 'Verkeer' en 'Groen' bestaat ruimte om zonodig veranderingen aan te brengen in de inrichting van de openbare ruimte, afgestemd op wijzigende behoeften. Ter bescherming van de groenvoorzieningen in het plangebied is ervoor gekozen terughoudend te zijn voor wat betreft bouwmogelijkheden. Binnen de bestemming 'Verkeer' is ruimte voor diverse verkeerstechnische aanpassingen (zoals veiligere inrichtingen), goede inrichting voor fietsers en voetgangers, goede en voldoende parkeervoorzieningen, verkeersremmende maatregelen in woonstraten (drempels, 30-km/uur-zones), stallingsmogelijkheden voor fietsen en aanleg van kleine groen- en speelvoorzieningen. Bij de inrichting van de openbare ruimte moeten gebruik, veiligheid en beeldkwaliteit samengaan, zoals dat vastligt in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit.

5.4 Ontwikkelingen     

5.4.1 Inleiding     

In het plangebied spelen meerdere ontwikkelingen die niet passen in de geldende planologisch-juridische regeling. Voor deze ontwikkelingen worden afzonderlijk van dit bestemmingsplan procedures doorlopen om de gewenste herontwikkelingen met omgevingsvergunningen planologisch-juridisch mogelijk te maken. Een aantal van deze ontwikkelingen neemt dit bestemmingsplan op. Deze ontwikkelingen beschrijft paragraaf 5.4.2. In het kort worden de bestaande situatie, het plan en de vertaling ervan in het bestemmingsplan toegelicht. Over een aantal ontwikkelingen bestaat echter nog onvoldoende zekerheid in de zin van een uitvoerbaar plan of loopt er een andere ruimtelijke procedure die nog niet dusdanig ver gevorderd is dat opname in het bestemmingsplan voor de hand ligt. Deze ontwikkelingen neemt het bestemmingsplan niet mee. Paragraaf 5.4.3 benoemt deze ontwikkelingen wel.

5.4.2 Ontwikkelingen in het bestemmingsplan     

5.4.2.1 Garenkokerskade 81     

Bestaande situatie

Aan de Garenkokerskade 81 bevindt zich het pand waar voorheen het Nova College gehuisvest was. Door het vertrek daarvan is het gebouw leeg komen te staan. Omdat er geen andere onderwijsinstelling de mogelijkheden of interesse heeft om zich te vestigen op deze locatie, komt de locatie voor herbestemming in aanmerking.

Het plan

Het plan betreft het verbouwen van een schoolgebouw tot 23 appartementen. Bijlage 7 bij deze toelichting geeft een uitvoerige beschrijving van het plan.

Vertaling in het bestemmingsplan

De grootste wijziging is het omzetten van de bestemming 'Maatschappelijke doeleinden' naar de bestemming 'Wonen' voor de (na de verbouwing) bebouwde gronden. De onbebouwde gronden die bij de ontwikkeling horen krijgen grotendeels de bestemming 'Tuin - 1' waarbij er een functieaanduiding 'parkeerterrein' is toegekend aan de gronden waar geparkeerd mag worden. Alleen de onbebouwde gronden in het uiterste zuiden van het plan krijgen de bestemming 'Tuin - 2' omdat dit het karakter heeft van een binnentuin. Verder krijgen de monumentale delen van de bebouwing, zowel het gebouw als de monumentale ommuring, de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 1'. De bij die aanduiding behorende regels bieden planologisch-juridisch extra bescherming voor het monument. De in het plan mee ontworpen dakopbouw op de noordelijk gelegen bebouwing is ook mogelijk gemaakt en vastgelegd door het opnemen van een maximum bouwhoogte van 17 meter.

5.4.2.2 Zijlsingel 1     

Bestaande situatie

Aan de Zijlsingel 1 bevindt zich ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan een (deels leegstaand) kantoorgebouw.

Het plan

De ontwikkeling aan de Zijlsingel 1 betreft het omzetten van een voormalig kantoorpand naar een hotel. Naast de benodigde interne bebouwing wordt het achterliggende bouwdeel verhoogd met twee verdiepingen. Bijlage 8 bij deze toelichting geeft een uitvoerige beschrijving van het plan.

Vertaling in het bestemmingsplan

Dit plan maakt het bestemmingsplan mogelijk door de bestemming te wijzigen van 'Kantoordoeleinden' naar 'Horeca'. De maximum bouwhoogte van het achterliggende bouwdeel wordt verhoogd van 15 naar 18 meter met een klein deel tot 20 meter voor het opstellen van installaties.

5.4.3 Overige ontwikkelingen     

5.4.3.1 Garenkokerskade 1     

De eigenaar van het pand aan de Garenkokerskade 1 wil het pand gaan verbouwen tot een woning of enkele studio's. Hiervoor zijn drie scenario's voorgelegd aan de gemeente waar advies op is gegeven. De drie scenario's zijn zowel voor wat betreft de toegestane gebruiksmogelijkheden als voor de bouwmogelijkheden in strijd met het geldende bestemmingsplan. De initiatiefnemer werkt op basis van het gegeven advies de ontwikkeling verder uit.

Er is ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan geen aanvraag om een omgevingsvergunning ingediend voor de hier genoemde activiteiten.

5.4.3.2 Ruychaverstraat     

Aan de Ruychaverstraat is een plan ontwikkeld voor het realiseren van 18 zogenaamde extended stay appartementen en 2 appartementen met een reguliere woonfunctie. Hiervoor is een aanvraag om een omgevingsvergunning ingediend bij het bevoegd gezag. Extended stay is het bedrijfsmatig aanbieden van logies anders dan in een woning voor een kortstondig verblijf van tenminste 1 week tot maximaal 1 jaar aan natuurlijke personen die buiten de gemeente hun hoofdverblijf of vaste woon- of verblijfplaats hebben. Voor deze functies wordt een nieuw gebouw gerealiseerd. Dat gebouw komt in de rooilijn van de Ruychaverstraat te staan en bestaat uit drie bouwlagen met een kap met dakkapellen. Daarmee sluit het gebouw voor wat betreft massa en hoogte aan op de direct naastgelegen bebouwing. Het materiaal -en kleurgebruik is afgestemd op de bebouwing aan de Ruychaverstraat. De aangevraagde bebouwing wordt passend geacht in het straatbeeld.

Er is ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan al een aanvraag om een omgevingsvergunning ingediend voor de hier genoemde ontwikkeling. De procedure van deze aanvraag is echter nog niet ver genoeg gevorderd om de ontwikkeling direct op te nemen in het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 JURIDISCHE ASPECTEN     

6.1 Inleiding     

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht gemeenten bestemmingsplannen op te stellen. In de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is verder uitgewerkt uit welke onderdelen een bestemmingsplan in ieder geval moet bestaan. Het gaat om een verbeelding met planregels en een toelichting daarop. Daarnaast biedt zowel de Wro als het Bro opties voor een verdere juridische inrichting van een bestemmingsplan. Hierbij moet worden gedacht aan de toepassing van bijvoorbeeld afwijkingsmogelijkheden.

Uitgangspunt is dat het bestemmingsplan voorziet in een passende regeling voor de komende tien jaar. Dat is in principe de geldigheidsduur van een bestemmingsplan.

Er is één landelijke voorziening waar alle ruimtelijke plannen voor een ieder volledig toegankelijk en raadpleegbaar zijn. Hiertoe moeten alle bestemmingsplannen voldoen aan landelijk vastgestelde standaarden. In de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012) zijn de hoofdgroepen van bestemmingen bepaald, zoals 'Wonen' of 'Cultuur en ontspanning'. Ook geeft de SVBP2012 bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan. Dat leidt ertoe dat de systematiek zoals gehanteerd in dit bestemmingsplan, op ondergeschikte onderdelen af kan wijken van de voorheen geldende planologische regelingen.

Het juridische bindende onderdeel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De planregels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en gebouwen en bepalingen over de toegelaten bebouwing. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de regels en de functie van visualisering van de bestemmingen.

6.2 Juridische planopzet     

Bij bestemmingsplannen gaat het om de belangen van burgers en bedrijven. Zij moeten zich snel en op eenvoudige wijze een juist beeld kunnen vormen van de planologische mogelijkheden en beperkingen op één of meer locatie(s). Daarnaast is de vergelijkbaarheid van ruimtelijke plannen van groot belang voor degenen die deze plannen in grotere samenhang wensen te bezien. Denk hierbij aan degenen die betrokken zijn bij de planvoorbereiding, de planbeoordeling, de monitoring van beleid en de handhaving.

De regels van het bestemmingsplan vallen volgens de SVBP2012 in de volgende 4 hoofdstukken uiteen:

6.2.1 Hoofdstuk 1: Inleidende regels     

Begrippen (artikel 1)

Dit artikel definieert de in de regels gebruikte begrippen. Dit voorkomt dat verschillende interpretaties van begrippen tot verschil van mening over de regelgeving zouden kunnen leiden. Bij toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de begrippen toegekende betekenis. Voor zover er geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.



Wijze van meten (artikel 2)

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten gemeten moeten worden. Een aantal bepalingen schrijft de SVBP2012 dwingend voor.

6.2.2 Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels     

Een bestemming brengt tot uitdrukking welke gebruiksdoelen of functies, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, aan de in het plan begrepen gronden zijn toegekend. Niet iedere functie leent zich voor een eigen bestemming. Of dit zo is, hangt af van de ruimtelijke relevantie, of wel van de mate waarin de betrokken functie invloed heeft op zijn omgeving of daaraan eisen stelt. Behalve om functies gaat het bij bestemmingen altijd om concreet ruimtegebruik of om fysiek aanwezige ruimtelijke objecten. Bestemmingsgrenzen scheiden de bestemmingen.

6.2.2.1 Bestemmingen     

Cultuur en ontspanning (artikel 3) 

Aan de gronden waar het poppodium Patronaat is gevestigd, is de bestemming 'Cultuur en ontspanning' toegekend. Op deze gronden zijn een concert- en evenementengebouw, culturele voorzieningen en zalenverhuur voor maatschappelijke, sociale en culturele bijeenkomsten, congressen en evenementen toegestaan. Voor deze functies zijn daarnaast ook aan de hoofdfunctie ondergeschikte en daarmee verbonden detailhandel en horeca in de categorieën 3 en 5 en bijbehorende voorzieningen toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening' is een nutsvoorziening groter dan 15m² toegestaan.

Horeca 5

Horecabedrijven die hoofdzakelijk dranken verstrekken en gericht zijn op dansen en beluisteren van muziek, zoals dancings en discotheken en gelijkwaardige horecabedrijven. Horecabedrijven zoals discotheken en bar-dancings onderscheiden zich door late openingstijden, instroom van bezoekers in nachtelijke uren, een plotselinge en grote uitstroom rond sluitingstijd, in de regel een hogere verkeersaantrekkende werking dan bij bijvoorbeeld cafés, grotere bezoekersaantallen en potentieel zware overlast door de verstrekking van grote hoeveelheden alcohol in combinatie met afwijkende openingstijden.

De beschrijving van de bestemming 'Gemengd' gaat onder andere in op de algemene beschrijving van horeca 3.

Dienstverlening (artikel 4)  

De bestemming 'Dienstverlening' is toegekend aan gronden die geheel in gebruik zijn voor dienstverlenende functies. Hier zijn zowel publieksgerichte als niet-publieksgerichte dienstverlening mogelijk. Publieksgerichte dienstverlening is het verlenen van diensten met rechtstreeks contact met het publiek in de vorm van zakelijke, consumentverzorgende, openbare en (para)medische dienstverlening inclusief ondergeschikte nevenfuncties. Niet-publieksgerichte dienstverlening is het verlenen van diensten zonder rechtstreeks fysiek contact met het publiek.

Gemengd (artikel 5 t/m 7)

De bestemming 'Gemengd' geldt voor gebouwen en gronden op locaties waar het mogelijk is om een flexibele bestemming toe te kennen. Het toekennen van een flexibele bestemming sluit aan bij de dynamiek van stedelijke gebieden en levert een bijdrage aan een optimaal ruimtegebruik. De daar toegestane functies zijn uitwisselbaar en naast elkaar uit te oefenen, zonder dat ze ruimtelijk relevante hinder voor elkaar veroorzaken. De ruimtelijke impact op de omgeving van deze functies is beperkt. Het veelal kleinschalige karakter van de diverse functies binnen de bestemmingen 'Gemengd' speelt daarbij een belangrijke rol.

Dit bestemmingsplan kent diverse bestemmingen 'Gemengd' toe. Deze bestemmingen variëren in de mate waarin de toegestane functies op het publiek zijn gericht. Als functies meer publiek aantrekken, kan dat leiden tot bijvoorbeeld meer verkeershinder, parkeerhinder en een andere uitstraling van het gebouw of de grond.

Binnen alle bestemmingen 'Gemengd' is enige vorm van dienstverlening mogelijk. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in publieksgerichte en niet-publieksgerichte dienstverlening. Publieksgerichte dienstverlening bestaat uit diverse soorten dienstverlening. Ten eerste gaat het om zakelijke dienstverlening waarbij er sprake is van fysiek contact met de klant. Ten tweede consumentverzorgende dienstverlening zoals een kapper. Ten derde horen openbare dienstverlening en overheidsinstanties gericht op het publiek tot publieksgerichte dienstverlening. Tot slot hoort ook (para)medische dienstverlening tot publieksgerichte dienstverlening. Een medische dienstverlener kan een huisarts zijn en een paramedische dienstverlener bijvoorbeeld een logopedist of een fysiotherapeut. Onder niet-publieksgerichte dienstverlening vallen alle vormen van zakelijke dienstverlening waarbij er geen sprake is van fysiek contact met de klant ter plaatse

Het toekennen van andere functies dan die standaard al mogelijk zijn binnen de bestemmingen 'Gemengd' vereist maatwerk. Hiervoor kunnen functieaanduidingen gebruikt worden. Niet elke locatie waaraan een bestemming 'Gemengd' is toegekend, is namelijk geschikt voor bijvoorbeeld het vestigen van horeca of een maatschappelijke functie door de ruimtelijke uitstraling en impact die dat op de omgeving kan hebben. Door gebruik te maken van functieaanduidingen is het alleen ter plaatse van een functieaanduiding toegestaan om die specifieke functie uit te oefenen.

Binnen het plangebied komen de volgende typen 'Gemengd' voor:

Gemengd - 2 Gemengd - 3 Gemengd - 4
Begane grond:
Wonen (tenzij op verbeelding aangeduid 'wonen uitgesloten') Wonen (tenzij op verbeelding aangeduid 'wonen uitgesloten')
Dienstverlening Dienstverlening Dienstverlening
Detailhandel
Bedrijven tot en met categorie B (tenzij anders op de verbeelding aangeduid) Bedrijven tot en met categorie B (tenzij anders op de verbeelding aangeduid) Bedrijven tot en met categorie B (tenzij anders op de verbeelding aangeduid)
Apotheek (indien op verbeelding aangeduid)
Atelier (indien op verbeelding aangeduid) Atelier (indien op verbeelding aangeduid)
Horeca (indien op verbeelding aangeduid)
Cultuur en ontspanning (indien op verbeelding aangeduid) Cultuur en ontspanning (indien op verbeelding aangeduid) Cultuur en ontspanning
Dansschool (indien op verbeelding aangeduid)
Supermarkt (indien op verbeelding aangeduid)
Veilinghuis (indien op verbeelding aangeduid)
Maatschappelijk
Overige verdiepingen:
Wonen Wonen
Functies zoals toegestaan op de begane grond (indien op verbeelding aangeduid) Functies zoals toegestaan op de begane grond
Dienstverlening (indien op verbeelding aangeduid)
Woonzorgvoorziening (indien op verbeelding aangeduid
Veilinghuis (indien op verbeelding aangeduid)
Wonen vanaf de 2e verdieping (indien op verbeelding aangeduid)

Tabel 2: Overzicht van de bestemmingen 'Gemengd'

Gemengd - 2 (artikel 5)

GD - 2: (diverse uitwisselbare functies)

Deze bestemming geldt voor gronden waar diverse uitwisselbare functies zijn toegestaan op de begane grond. De toegestane functies zijn uitwisselbaar en het is ruimtelijk gezien aanvaardbaar om deze functies te realiseren die (deels) gericht zijn op het aantrekken van publiek. Dienstverlening, zowel publieksgericht als niet-publieksgericht, is in deze bestemming altijd toegestaan. Wonen is op de begane grond ook toegestaan tenzij dat uitdrukkelijk is uitgesloten. Ook een bepaalde mate van bedrijvigheid is vaak toegestaan afhankelijk van de gebruikte functieaanduiding. Binnen deze bestemming is een aantal functieaanduidingen opgenomen om op bepaalde locaties op de begane grond extra functies toe te staan of functies juist uit te sluiten. De functieaanduidingen die gebruikt zijn in deze bestemming zijn:

  • atelier;
  • bedrijf uitgesloten;
  • cultuur en ontspanning;
  • specifieke vorm van bedrijf - bedrijf tot en met categorie A;
  • wonen uitgesloten.

Deze functieaanduidingen zorgen er vooral voor dat de geldende planologisch-juridische situatie voortgezet wordt.

Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf uitgesloten' is geen bedrijvigheid toegestaan. Cultuur en ontspanning is ter plaatse van de aanduiding 'cultuur en ontspanning' toegestaan in de vorm van een atelier, creativiteitscentrum of wellness. Deze aanduiding is toegekend aan gronden in de Langendijkstraat. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - bedrijf tot en met categorie A' is bedrijvigheid toegestaan op de begane grond van categorie A zoals genoemd in de zoneringslijst zoals die bij de regels van dit bestemmingsplan is opgenomen. Als er geen functieaanduiding over bedrijvigheid is opgenomen, dan zijn bedrijven en bedrijfsactiviteiten zoals genoemd in de categorieën A en B van de zoneringslijst toegestaan. Het is ter plaatse van de aanduiding 'wonen uitgesloten' niet toegestaan om te wonen op de begane grond.

Op de overige verdiepingen is uitsluitend wonen toegestaan.

Afwijken van de gebruiksregels

Binnen deze bestemming kan het bevoegde gezag afwijken van de regels om een bedrijf toe te staan dat niet in de zoneringslijst of als hogere categorie staat vermeld maar vergelijkbaar is met toegelaten milieucategorieën.

Gemengd - 3 (artikel 6)

GD - 3: (diverse uitwisselbare functies inclusief detailhandel)

In tegenstelling tot de bestemming 'Gemengd - 2' is in deze bestemming ook detailhandel mogelijk op de begane grond. De bestaande winkels in het plangebied krijgen deze bestemming. Ook een aantal gebouwen waar omschakeling naar detailhandel ruimtelijk voorstelbaar is krijgt deze bestemming. Bij detailhandel is het ook toegestaan om daaraan ondergeschikte en daarmee verbonden horeca met niet meer dan 30% van het bruto vloeroppervlak, zonder terras en zonder het schenken van alcoholische dranken. Op de overige verdiepingen is uitsluitend wonen toegestaan tenzij anders op de verbeelding is aangeduid. Binnen deze bestemming is een aantal functieaanduidingen opgenomen om op bepaalde locaties op de begane grond extra functies toe te staan of bepaalde functies juist uit te sluiten. Dit zijn:

  • atelier;
  • cultuur en ontspanning;
  • dansschool;
  • horeca tot en met categorie 3;
  • specifieke vorm van bedrijf - bedrijf tot en met categorie A;
  • specifieke vorm van maatschappelijk - apotheek;
  • supermarkt;
  • wonen uitgesloten.

Ook is er een aantal functieaanduidingen opgenomen om extra functies toe te staan op de verdiepingen. Dit zijn:

  • dienstverlening;
  • specifieke vorm van gemengd - 3.

Cultuur en ontspanning is ter plaatse van de aanduiding 'cultuur en ontspanning' toegestaan in de vorm van een atelier, creativiteitscentrum of wellness. Deze aanduiding is toegekend aan gronden langs de Zijlweg en de daaraan verwante gronden en een deel van de Gaelstraat Bij wellness gaat het om een activiteit gericht op het ervaren en beleven van lichamelijke en geestelijke ontspanning en gezondheid zoals een yoga- of meditatiecentrum, een badhuis of vergelijkbare functies. Een sportschool of een fitnesscentrum wordt niet onder wellness geschaard. Voor het toestaan van een dergelijke sportfunctie is een afzonderlijke afweging noodzakelijk.

De aanduiding 'horeca tot en met categorie 3' is toegekend aan vier locaties langs de Zijlweg. Het bestemmingsplan onderscheidt de volgende typen horeca:

Horeca 1

Aan de detailhandelsfunctie verwante horeca die hoofdzakelijk overdag eenvoudige etenswaren verstrekken en als nevenactiviteit licht- en niet-alcoholische dranken verstrekken zoals lunchroom, ijssalon, koffiebar, tearoom en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven. De openingstijden van deze horecabedrijven (aanvullende daghoreca) zijn meestal gerelateerd aan de winkeltijden. Dit wil niet zeggen dat de daghoreca exact ook deze tijden moet hanteren, maar het moet hier wel een relatie mee hebben. De locatie van de horecabedrijven is gerelateerd aan detailhandel en het overgrote deel van het beoogde publiek is er al want dat komt voor andere (detailhandels)functies waardoor er (vrijwel) geen extra verkeersaantrekkende werking is. Bepalend is de relatie met de winkeltijden en de andere functies.

Horeca 2

Dit zijn horecabedrijven die hoofdzakelijk maaltijden verstrekken en als nevenactiviteit alcoholische en niet-alcoholische dranken verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van maaltijden, zoals restaurants en eethuisjes en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven. Deze horecabedrijven (maaltijdverstrekking onafhankelijk van winkeltijden) onderscheiden zich door de aard van de functie en openingstijden, hebben in de regel vooral fiets- en voetgangersverkeer en maar een beperkte verkeersaantrekkende werking voor autoverkeer. In de avonden zijn deze horecabedrijven meestal open tot ongeveer 23:00 uur.

Horeca 3

Horecabedrijven die hoofdzakelijk dranken en eten verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van dranken, zoals cafés, eetcafés en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven. Horecabedrijven zoals cafés (verkoop alcohol als hoofdactiviteit, muziek/dansen en eten bijkomstig) onderscheiden zich door openingstijden (vroeg open en laat dicht), normaliter een geleidelijkere instroom en uitstroom van bezoekers dan discotheken, minder verkeersaantrekkende werking (meer fiets/voetgangers verkeer), vaak een beperkte omvang, veel alcoholgebruik, potentieel zwaardere overlast voor de directe omgeving doordat alcoholverstrekking het hoofddoel is.

Om binnen de horeca een functiewisseling naar minder overlast gevende typen horeca mogelijk te maken is functiewisseling van horeca 3 naar horeca 2 en horeca 1 toegestaan, en ook van horeca 2 naar horeca 1.

De beschrijving van de bestemming 'Horeca' gaat in op horeca 4. Ook horeca 5 definieert dit bestemmingsplan. De beschrijving van de bestemming 'Cultuur en ontspanning' beschrijft deze vorm van horeca.

Ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke vorm van bedrijf - bedrijf tot en met categorie A' is bedrijvigheid toegestaan op de begane grond van categorie A zoals genoemd in de zoneringslijst zoals die bij de regels van dit bestemmingsplan is opgenomen. Als er geen functieaanduiding over bedrijvigheid is opgenomen, dan zijn bedrijven en bedrijfsactiviteiten zoals genoemd in de categorieën A en B van de zoneringslijst toegestaan. Het is ter plaatse van de aanduiding 'wonen uitgesloten' niet toegestaan om te wonen op de begane grond.

In het pand aan de Zijlweg 46 is zakelijke dienstverlening op de verdiepingen vergund en aanwezig. Om dit ook planologisch-juridisch toe te staan is de functieaanduiding 'dienstverlening' opgenomen. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 3' (Gaelstraat 2a) geldt dat dezelfde functies zijn toegestaan als op de begane grond.

Afwijken van de gebruiksregels

Binnen deze bestemming kan het bevoegde gezag afwijken van de regels om een bedrijf toe te staan dat niet in de zoneringslijst of als hogere categorie staat vermeld maar vergelijkbaar is met toegelaten milieucategorieën.

Gemengd - 4 (artikel 7)

GD - 4: (diverse uitwisselbare functies op alle bouwlagen zonder wonen)

Deze bestemming wordt gebruikt voor gebouwen waar wonen is uitgesloten en waar uitsluitend werkfuncties zijn toegestaan. Zowel publieksgerichte en niet-publieksgerichte dienstverlening, bedrijven, cultuur en ontspanning in de vorm van een atelier, creativiteitscentrum of wellness en maatschappelijk zijn toegestaan op alle verdiepingen. Vaak gaat het om gebouwen die daar bijvoorbeeld door ligging en een bepaalde ruimtelijke uitstraling passend voor zijn. Het gaat bijvoorbeeld om de panden Olympia aan de Kinderhuissingel en het veilinggebouw aan de Bilderdijkstraat. Binnen deze bestemming is een aantal functieaanduidingen opgenomen. Dit zijn:

  • specifieke vorm van detailhandel - veilinghuis;
  • specifieke vorm van gemengd - 4;
  • specifieke vorm van maatschappelijk - woonzorgvoorziening;
  • wonen.

Als er geen functieaanduiding over bedrijvigheid is opgenomen, dan zijn bedrijven en bedrijfsactiviteiten zoals genoemd in de categorieën A en B van de zoneringslijst toegestaan. Het van oudsher aanwezige veilinggebouw aan de Bilkderdijkstraat krijgt de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - veilinghuis'. Hier vindt per openbare verkoop bij opbod of afslag plaats. De veiling vindt slechts enkele malen per jaar plaats inclusief kijkdagen. De aanduiding 'specifieke vorm van gemengd 4' geeft aan dat alle functies die op de begane grond zijn toegestaan ook op de verdiepingen mogelijk zijn. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - woonzorgvoorziening' is op de verdiepingen een woonzorgvoorziening toegestaan. Deze aanduiding is opgenomen voor het pand aan de Zijlsingel 22. De aanduiding 'wonen' is toegekend aan de gronden aan de Zijlweg 61. Hier is vanaf de tweede verdieping de woonfunctie toegestaan.

Afwijken van de gebruiksregels

Binnen deze bestemming kan het bevoegde gezag afwijken van de regels om een bedrijf toe te staan dat niet in de zoneringslijst of als hogere categorie staat vermeld maar vergelijkbaar is met toegelaten milieucategorieën.

Groen (artikel 8)

Het openbare groen van structurele aard in het plangebied is specifiek bestemd als 'Groen'. Dit zijn het Hasselaersplein, de kades langs de Garenkokerskade, de Zijlsingel, de Kinderhuissingel en de Brouwersvaart en een plantsoentje in de Hoofmanstraat. Deze gronden zijn onder andere bestemd voor groenvoorzieningen, stadslandbouw, evenementen van categorie 1, voet- en fietspaden, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, speelvoorzieningen en nutsvoorzieningen. Voor deze bestemming gelden zeer strike bouwregels om het groen zoveel mogelijk te behouden. De bouwhoogte van speelvoorzieningen mag niet meer bedragen dan 5 meter.

Horeca (artikel 9)

De bestemming 'Horeca' is toegekend aan de gronden en bebouwing met (in de nabije toekomst) uitsluitend een horecafunctie. Binnen deze bestemming is horeca uitsluitend toegestaan in de vorm van horeca 4.

Horeca 4

Horeca 4 bestaat uit horecabedrijven die hoofdzakelijk logies per nacht verstrekken met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken en het houden van bijeenkomsten/vergaderingen/congressen. Horecabedrijven zoals hotels en pensions onderscheiden zich door verkeersaantrekking (af en aanrijden van taxi's en/of bussen), gebruik van de hotelfunctie vooral door gasten, verder weinig publiekaantrekking, in de regel minder overlast dan bij cafés of discotheken ook door een beperkter alcoholgebruik ter plaatse en geen grote bezoekersaantallen.



Maatschappelijk (artikel 10)

De bestemming 'Maatschappelijk' is toegekend aan gronden en bebouwing met geheel of voornamelijk een maatschappelijk functie. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend de specifiek in de regels aangegeven activiteiten toegestaan. Er zijn maatschappelijke activiteiten die voor wat betreft schaal en/of hinder voor de omgeving maatwerk verlangen. Dit maatwerk vindt plaats door gebruik te maken van een aanduiding binnen de bestemming 'Maatschappelijk'. Binnen deze bestemming is gebruik gemaakt van de functieaanduidingen 'dienstverlening', 'kinderdagverblijf' en 'specifieke vorm van maatschappelijk - dienstwoning'.

Tuin - 1 (artikel 11)

De op de verbeelding voor 'Tuin - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen en verhardingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing. Binnen deze bestemming zijn alleen tuinen en verhardingen toegestaan. Een aan- of uitbouw of een bijgebouw zoals een berging kan niet binnen deze bestemming worden gebouwd, met uitzondering van een fietsenberging en/of erker. Deze bestemming komt vaak voor aan de voorzijde van woningen. Bebouwing aan de voorzijde van woningen geeft een rommelig beeld en kan vooral bij hoekwoningen het uitzicht voor automobilisten verminderen waardoor gevaarlijke situaties kunnen ontstaan. De monumentale muur rondom de bebouwing aan de Garenkokerskade 81 die binnen deze bestemming valt is aangeduid met een 'specifieke bouwaanduiding - orde 1'. Hiervan mag de hoogte niet wijzigen. Parkeren in tuinen met bestemming 'Tuin - 1' is alleen toegestaan waar dit met een aanduiding 'parkeerterrein' op de verbeelding is aangegeven.

Afwijken van de gebruiksregels

Met een omgevingsvergunning kan het bevoegde gezag afwijken van de in de regels gestelde gebruiksregels. Afwijking is mogelijk voor het toestaan van parkeren van motorvoertuigen op onbebouwde gronden als er geen onevenredige belemmeringen ontstaan voor omliggende functies.

Tuin - 2 (artikel 12)

De op de verbeelding voor 'Tuin - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen en verhardingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing. Deze bestemming komt vooral voor in tuinen aan de achterkant van gebouwen, de zogeheten erven. Op deze gronden mogen onder voorwaarden aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden gebouwd. Het geheel volbouwen van gronden met de bestemming 'Tuin - 2' is niet toegestaan. Dit in het belang van de woonkwaliteit in de vorm van voldoende openheid. In de regels zijn daarom maximale bouwregels opgenomen. De gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 50 procent van het bestemmingsvlak met een maximum oppervlakte van 40 m². De hoogte van de aan- en uitbouwen mag onder de in de regels aangegeven voorwaarden tot 4 meter hoog en losse bijgebouwen tot 3 meter hoog. De monumentale muur rondom de bebouwing aan de Garenkokerskade 81 die binnen deze bestemming valt is aangeduid met een 'specifieke bouwaanduiding - orde 1'. Hiervan mag de hoogte niet wijzigen. Dakterrassen zijn toegestaan op aan- en uitbouwen tenzij er sprake is van privaatrechtelijke belemmeringen. Het is niet toegestaan om een dakterras te gebruiken voor horeca. Horeca op een dakterras is namelijk ongewenst in verband met mogelijke overlast op de directe omgeving, onder andere door de intensiteit van het gebruik bij een gebruikelijke bedrijfsvoering. Om die reden is een terras voor horecadoeleinden ook uitgesloten binnen de bestemming 'Tuin - 2'. Parkeren op gronden met de bestemming 'Tuin - 2' is toegestaan op bebouwde gronden én waar dit met een aanduiding 'parkeerterrein' op de verbeelding is aangegeven.

Afwijken van de bouwregels

Met een omgevingsvergunning kan het bevoegde gezag afwijken van de in de regels gestelde bouwregels. Afwijking is mogelijk voor een kap op een bijgebouw of op een aan- en uitbouw aan de oorspronkelijke zijgevel en voor de diepte van dakterrassen.

Voor het toepassen van deze bevoegdheid wordt getoetst aan de criteria:

  • straatbeeld en daklandschap;
  • privacy en bezonning omwonenden;
  • cultuurhistorische waarden;
  • gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

Paragraaf 6.2.3 licht deze criteria toe.

Afwijken van de gebruiksregels

Met een omgevingsvergunning kan het bevoegde gezag afwijken van de in de regels gestelde gebruiksregels. Afwijking is mogelijk voor het toestaan van parkeren van motorvoertuigen op onbebouwde gronden als er geen onevenredige belemmeringen ontstaan voor omliggende functies.

Tuin - 3 (artikel 13)

De op de verbeelding voor 'Tuin - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen en verhardingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing. De gronden die onder deze bestemming vallen mogen voor 100 procent worden bebouwd. De bouwhoogte van aan- en uitbouwen mag maximaal 4 meter bedragen; de bouwhoogte van bijgebouwen en van andere bouwwerken maximaal 3 meter. Dakterrassen zijn toegestaan op aan- en uitbouwen tenzij er sprake is van privaatrechtelijke belemmeringen. Het is niet toegestaan om een dakterras te gebruiken voor horeca. Horeca op een (dak)terras is namelijk ongewenst in verband met mogelijke overlast op de directe omgeving, onder andere door de intensiteit van het gebruik bij een gebruikelijke bedrijfsvoering. Parkeren op gronden met de bestemming 'Tuin - 3' is toegestaan in gebouwde voorzieningen én waar dit met een aanduiding 'parkeerterrein' in de verbeelding is aangegeven.

Voor het toepassen van deze bevoegdheid wordt getoetst aan de criteria:

  • straatbeeld en daklandschap;
  • privacy en bezonning omwonenden;
  • cultuurhistorische waarden;
  • gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

Paragraaf 6.2.3 licht deze criteria toe.



Verkeer (artikel 14)

De in het plangebied voorkomende wegen, met bijbehorende bermen, parkeerplaatsen, fiets- en voetpaden, standplaatsen, uitstallingen en alle andere bijbehorende voorzieningen zijn ondergebracht in de verzamelbestemming 'Verkeer'. Binnen de bestemming 'Verkeer' zijn groen-, water- en speelvoorzieningen toegestaan, evenementen van categorie 1, bouwwerken voor de verkeers- en verblijfsfunctie, waaronder nutsvoorzieningen, abri's, (ondergrondse) afval- en recyclecontainers en (ondergrondse) bergbezinkbassins, verkeers- en lichtmasten, reclameborden en andere bouwwerken zoals fietsenrekken.

De bestemming 'Verkeer' laat ruimte om zonodig veranderingen te kunnen aanbrengen in de inrichting van de openbare ruimte, afgestemd op wijzigende behoeften. Te denken valt aan ruimte voor diverse verkeerstechnische aanpassingen (zoals veiligere inrichtingen).

De bruggen in het plangebied bestemd voor gemotoriseerd verkeer zijn voorzien van de aanduiding 'brug'. Garageboxen binnen de bestemming 'Verkeer' moeten gebouwd worden binnen een bouwvlak en te voldoen aan de hoogtebepalingen.

Water (artikel 15)

De in het plangebied voorkomende waterlopen, waterwegen en waterpartijen, en bijbehorende voorzieningen zijn ondergebracht in de bestemming 'Water'. Deze gronden zijn bestemd voor waterberging en de waterhuishouding, waterlopen en waterpartijen, verkeer over water, groenvoorzieningen, oevers, kunstwerken en bijbehorende voorzieningen, zoals bruggen, sluizen, stuwen, dammen, steigers, duikers, gemalen. Op gronden met de bestemming 'Water' mag niet worden gebouwd tenzij het gaat om het veranderen of vernieuwen van bestaande beschoeiingen, kaden, aanlegplaatsen, remmingen, meerpalen en dukdalven.

Wonen (artikel 16)

De bestemming 'Wonen' is bedoeld voor gebouwen binnen het plangebied die uitsluitend voor wonen worden gebruikt. Op enkele plaatsen is (beperkte) uitbreiding van de bestaande woningen toegestaan. Daarnaast is vaak wonen mogelijk binnen de bestemmingen 'Gemengd'. Beroepsmatige activiteiten aan huis zijn binnen de bestemming Wonen toegestaan onder de voorwaarde dat deze activiteiten ondergeschikt zijn aan het wonen en niet meer ruimte in beslag nemen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak van een woning met een maximum van 50 m2. Aan huis verbonden dienstverlenende beroepen kunnen bijvoorbeeld zijn kleine adviesbureaus, kleine financiële instellingen, pedicures en praktijkruimten voor de zogenaamde vrije beroepen zoals een arts, tandarts en notaris. Ook gastouderopvang en bed & breakfast zijn toegestaan onder de voorwaarden genoemd in de regels. Binnen deze bestemming is de functieaanduiding 'opslag' opgenomen. Uitsluitend ter plaatse van deze aanduiding mag de begane grond ook gebruikt worden voor opslag en het parkeren van motorvoertuigen. Voor de in het plangebied aanwezige onderdoorgangen is de aanduiding 'onderdoorgang' opgenomen.

6.2.2.2 Dubbelbestemmingen     

Waarde - Archeologie (artikel 17)

De aanwezige archeologische verwachtingswaarden krijgen bescherming door het toekennen van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, ook bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden.

Het bestemmingsplan houdt rekening met de voorlopige Archeologische Beleidskaart Haarlem. In het plangebied komen de daarop aangeduide categorieën 3 en 5 voor.

Categorie 3

Gezien de aard van deze archeologische waarden geldt hier een regime dat door het verbinden van voorwaarden aan een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen- en/of het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden bij bodemroerende activiteiten met een oppervlak groter dan 500 m² en dieper dan 30 cm onder maaiveld van toepassing is. Deze gebieden hebben de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'.

Categorie 5

Dit geldt voor de gedeelten van het grondgebied van Haarlem die relatief laat voor bewoning geschikt gemaakt zijn. Daarom geldt hier een regime dat door het verbinden van voorwaarden aan een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en/of het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden bij bodemroerende activiteiten met een oppervlak groter dan 10.000 m² en dieper dan 30 cm onder maaiveld van toepassing is. Deze gebieden hebben de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'.

Wanneer archeologische bevindingen daar aanleiding toe geven kan het bevoegd gezag het plan wijzigen in die zin, dat de verbeelding wordt gewijzigd door van één of meerdere bestemmingsvlakken de begrenzing te veranderen of de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' te verwijderen of een andere archeologiecategorie toe te kennen.

Nadere eisen

Deze dubbelbestemming bevat de bevoegdheid voor burgemeester en wethouders (het bevoegde gezag) om nadere eisen te stellen aan de bouw- en gebruiksregels als uit onderzoek blijkt dat ter plaatse beschermingswaardige archeologische resten aanwezig zijn. Aan zowel de situering, de inrichting en het gebruik van de gronden kunnen nadere eisen gesteld worden.

Afwijken van de bouwregels

Deze dubbelbestemming bevat de bevoegdheid om af te wijken van bepaalde bouwregels. Het bevoegde gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor het overleggen van een waardestellende archeologisch rapport, met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende (bouw)regels. Deze vergunning wordt verleend als aangetoond is dat er geen archeologische waarden aanwezig of te verwachten zijn, of als aangetoond is dat die niet verstoord zullen worden.

Wijzigingsbevoegdheid

Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de begrenzing te veranderen of de dubbelbestemming te verwijderen als archeologische bevindingen daartoe aanleiding geven.

Waarde - Groeiplaats monumentale boom (artikel 18)

In het bestemmingsplan is de dubbelbestemming 'Waarde - Groeiplaats monumentale boom' inclusief een bouwverbod en een aanlegvergunningstelsel opgenomen.

Binnen deze dubbelbestemming is geen nieuwe bebouwing mogelijk. Er kan met een omgevingsvergunning afgeweken worden van het verbod om te bouwen als uit een zogenaamde groentoets blijkt dat de groeiplaats van de boom niet onevenredig wordt aangetast.

Daarnaast is voor een aantal werken of werkzaamheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden (aanlegvergunning) vereist.

Het bevoegd gezag kan het bestemmingsplan wijzigen door de dubbelbestemming 'Waarde - Groeiplaats monumentale boom' geheel of gedeeltelijk te verwijderen, of de dubbelbestemming toe te voegen. Het verwijderen van de dubbelbestemming kan alleen als de bescherming van de groeiplaats niet langer nodig is of er sprake is van een zwaarwegend maatschappelijk belang. Het toevoegen is mogelijk als bomen de monumentale bestemming hebben verkregen nadat het bestemmingsplan is vastgesteld.

Afwijken bouwregels

Als een uitgevoerde groentoets aantoont dat bouwactiviteiten een groeiplaats van een monumentale boom niet onevenredig aantast, kan afgeweken worden van het verbod om te bouwen op gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - Groeiplaats monumentale boom'.

Wijzigingsbevoegdheid

Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om deze dubbelbestemming geheel of gedeeltelijk te laten vervallen bij zwaarwegende belangen, als de bescherming niet langer nodig is of als een boom een monumentale status heeft verkregen.

6.2.3 Hoofdstuk 3: Algemene regels     

Anti-dubbeltelregel (artikel 19)

Deze regel voorkomt dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Bijvoorbeeld in het geval (onderdelen van) bouwpercelen, al dan niet tijdelijk, van eigenaren wisselen. De regeling is vooral van belang met het oog op nieuwbouw. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden al meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere omgevingsvergunning. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit te verkrijgen.

Algemene bouwregels (artikel 20)

Dit artikel bepaalt de bouwregels van veel enkelbestemmingen in het bestemmingsplan. Er zijn zowel regels opgenomen voor gebouwen als voor bouwwerken geen gebouw zijnde.

Afwijken van de bouwregels

In de algemene bouwregels is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders (bevoegd gezag) om van bepaalde bouwregels af te mogen wijken. Dit betreft:

  • goothoogte orde 2 panden;
  • dakkapellen;
  • dakterrassen.

Criteria bij afwijken van bouwregels

Bij de uitoefening van deze bevoegdheid wordt aan een aantal criteria getoetst.

  1. het straatbeeld en daklandschap;
  2. de privacy en bezonning van de omwonenden;
  3. de cultuurhistorische waarden;
  4. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;

Het straatbeeld en daklandschap

Voor de binnen de bestemming toegelaten bebouwing dient te worden gestreefd naar het in stand houden of tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straatbeeld en daklandschap. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:

  • een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
  • een goede hoogte-breedteverhouding van de bebouwing zelf;
  • passendheid in het daklandschap;
  • een samenhang in bouwvorm / architectonisch beeld tussen naastgelegen bebouwing van of bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;
  • behoud van de samenhang van ensembles;
  • behoud of versterken van de aanwezige trends (zie paragraaf 5.2.2).

Voor het daklandschap wordt in eerste instantie aansluiting gezocht bij de Nota Dak.



De privacy en bezonning van de omwonenden

Voor de binnen de bestemming toegelaten bebouwing gebruiksvormen en bouwmogelijkheden dient rekening gehouden te worden met het instandhouden of tot stand brengen van een redelijke lichttoetreding en de aanwezigheid van voldoende privacy. Bij privacy wordt gekeken naar het gebruik van het bouwwerk en de invloed daarvan op de omliggende gronden. Naarmate de invloed van de bebouwing en het gebruik op de omgeving toenemen, dient een grotere afstand tot de omliggende gronden te worden aangehouden.

De cultuurhistorische waarden

Voor de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen en bouwmogelijkheden dient rekening te worden gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden, waarbij wordt gestreefd naar het in stand houden of versterken van deze waarden. Uit cultuurhistorisch onderzoek, naar het oordeel van de gemeentelijk architectuurhistoricus, of uit andere informatie dient te blijken dat de cultuurhistorische waarden niet op onaanvaardbare wijze worden verstoord.

Voor dit onderwerp zal getoetst worden aan:

  • de Nota Ruimtelijke Kwaliteit;
  • de Nota Dak;
  • de parcellering;
  • de aanwezigheid van ensembles en seriebouw;
  • de waarderingskaart.

De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden

Voor de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen en bouwmogelijkheden dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, als deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

Algemene gebruiksregels (artikel 21)

De bepaling in lid 21.1 geeft algemene regels over ongewenst gebruik van gronden die in alle gevallen gelden, tenzij dit in de specifieke gebruiksregels uitdrukkelijk alsnog wordt toegestaan. Een dergelijke situatie doet zich binnen de bestemmingsregels niet voor. Wel komen aanvullende specifieke gebruiksregels voor binnen een aantal bestemmingen.

Algemene afwijkingsregels (artikel 22)

Voor de flexibiliteit en bruikbaarheid in de praktijk zijn er bepaalde algemene afwijkingsregels voor het bevoegd gezag. Zo kan er een afwijking plaatsvinden voor de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10%.

Overige regels (artikel 23)

De leden 23.1 en 23.2 leggen een koppeling tussen de regels van het bestemmingsplan en de “Beleidsregels parkeernormen” van de gemeente Haarlem. De parkeernormen liggen niet vast in het bestemmingsplan maar in gemeentelijke beleidsregels. Het voordeel daarvan is dat het niet nodig is om het bestemmingsplan te wijzigen wanneer er behoefte is aan het wijzigen van de parkeernormen. Het wijzigen van de “Beleidsregels parkeernormen” volstaat daarvoor. Die gemeentelijke beleidsregels geven aan wanneer er sprake is van voldoende ruimte voor het parkeren van auto's en het laden of lossen van goederen. Ook gaan de beleidsregels in op de mogelijkheden om af te wijken van de geldende parkeernormen. Als er een aanvraag om een omgevingsvergunning wordt ingediend voor een ontwikkeling waardoor de parkeerbehoefte wijzigt, zal getoetst worden aan de “Beleidsregels parkeernormen” zoals die gelden op het moment van de ontvangst van de aanvraag om een omgevingsvergunning.

6.2.4 Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels     

Overgangsrecht (artikel 24)

Het overgangsrecht is van toepassing op bestaande situaties (gebruik en/of bebouwing) die op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan niet passen binnen het nieuwe plan.

Het overgangsrecht houdt in dat gebruik en bebouwing dat in strijd is met het nieuwe bestemmingsplan, maar al aanwezig was tijdens de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet. Ook bouwwerken die op basis van een geldige omgevingsvergunning nog gebouwd mogen worden, worden onder het overgangsrecht geschaard.

Het overgangsrecht is nadrukkelijk niet bedoeld voor bouwwerken die een gebruik kennen dat onrechtmatig is op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan. Er is geen sprake van legalisatie van al strijdig gebruik door dit bestemmingsplan en er kan ook nog steeds gehandhaafd worden. Ook bouwwerken die op peildatum illegaal zijn, blijven illegaal.



Slotregel (artikel 25)

Het laatste artikel van de regels betreft de citeertitel van het onderliggende bestemmingsplan.

Bijlage 1 bij de regels Zoneringslijst

De Zoneringslijst is opgenomen in bijlage1 bij de regels en geeft voor zover die passen binnen de bestemming op basis van de hindercategorie aan welk type activiteiten zijn toegestaan. Activiteiten die niet in de lijst omschreven staan kunnen – voor zover passend binnen de bestemming – worden beoordeeld op basis van de hinder die ze (kunnen) veroorzaken. Vanuit milieuoverwegingen (zoals lawaai en stank) als vanuit ruimtelijke overwegingen (een bedrijf met een vloeroppervlak van 90 m2 ziet er geheel anders uit dan een bedrijf met een vloeroppervlak van 350 m2) is het wenselijk niet alle werkfuncties toe te laten. Daarom is als bijlage bij de regels een zogeheten Zoneringslijst opgenomen. Deze lijst vormt het planologische toetsingskader bij het al dan niet toelaten van een nieuw bedrijf. Deze bijlage zet uiteen hoe de lijst is samengesteld en hoe de toetsing aan de Zoneringslijst verloopt. Naast de planologische toetsing vindt ook altijd een toetsing plaats in het kader van de Wet milieubeheer (onder meer het verlenen van een milieuvergunning) wanneer een nieuw bedrijf (de wet spreekt over een inrichting) gevestigd wordt.

Milieuzonering is het waar nodig ruimtelijk scheiden van milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies. De in het gebied voorkomende activiteiten zijn overeenkomstig het huidige gebruik en de bouwmogelijkheden in dit bestemmingsplan opgenomen. Voor bestaande werkfuncties die een hogere milieucategorie hebben dan het bestemmingsplan toelaat worden geen uitbreidingsmogelijkheden geboden. De milieuhinder van de bedrijfsfuncties moet passen binnen de voor het gebied geldende categorieën van de zoneringslijst. Bedrijven met een hogere milieuhindercategorie zijn alleen toegestaan waar dat nader is aangeduid op de verbeelding.

6.3 Hoofdopzet waarderingskaart     

Omdat veel panden in het plangebied een cultuurhistorische waarde hebben is een waarderingskaart voor de gebouwde omgeving opgesteld. De waarderingskaart geeft weer wat de cultuurhistorische waarde van afzonderlijke gebouwen is en welke panden een architectonische / stedenbouwkundige eenheid vormen (ensembles). Doel van deze kaart is de beschermende werking in het bestemmingsplan juridisch en planologisch te regelen.

De waarderingskaart is een bijlage bij het bestemmingsplan. De waarderingskaart is door een indeling in twee verschillende orden (orde 1 en 2) gekoppeld aan een bepaalde mate van bescherming in de planregels. Daarnaast heeft de waarderingskaart ook een informatieve waarde naar bewoners en gebruikers van het plangebied.

De verbeelding heeft een indirecte koppeling met de waarderingskaart. Op de waarderingskaart zijn alleen beschermde monumenten en behoudenswaardige panden en complexen weergegeven. Overige panden hebben geen orde-aanduiding en genieten geen extra bescherming.

Orde 1 (rood)

Orde 1 betreft gebouwen (en ook bruggen) die beschermd zijn volgens de Monumentenwet 1988 of de gemeentelijk monumentenverordening. In de Monumentenwet 1988 is onder meer bepaald dat het verboden is om monumenten af te breken of te wijzigen. De aangewezen beschermde monumenten zijn daarom conserverend opgenomen in het bestemmingsplan. Aangewezen gemeentelijke en rijksmonumenten zijn op de waarderingskaart voorzien van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 1'. Dit heeft voornamelijk een informatieve waarde. De bescherming zelf regelen de Monumentenwet 1988 en de gemeentelijke monumentenverordering. Het bestemmingsplan heeft geen directe invloed op de bescherming, onderhoud en herstel van het monument. Wel is bij het bestemmen van de betreffende gebouwen en directe omgeving in het bestemmingsplan waar nodig rekening worden gehouden met de cultuurhistorische waarde.

Orde 2 (oranje)

Orde 2 betreft gebouwen (en ook bruggen) ouder dan 50 jaar die volgens hun hoge architectonische kwaliteit, hun plaats in de stedenbouwkundige structuur en/of als toonaangevend element in de gevelwand een belangrijke bijdrage leveren aan het stadsbeeld. De toegevoegde waarde van deze bouwwerken heeft niet alleen betrekking op de beeldbepalendheid in de stedenbouwkundige context, maar ook op individuele architectonische en stedenbouwkundige kwaliteiten van de bouwwerken. Behoud van de specifieke waarden van deze gebouwen is het uitgangspunt. Bijlage 4 bij de toelichting bevat een omschrijving van de specifieke waarden per orde 2 pand.

In de waardering van de orde 2 panden is gezocht naar de samenhang tussen stadsbeeld en de individuele panden en complexen. De hoofdstructuren in het plangebied zijn de toonaangevende lijnen en plekken. De daar gesitueerde panden en complexen krijgen door hun vaak hoge beeldwaarde extra aandacht. Dit geldt ook voor de locaties in de buurten, die een bijzondere stedenbouwkundige ontwerpkwaliteit hebben, zoals het Hasselaersplein en de in de jaren '30 gerealiseerde middenstandsbebouwing op het voormalige Prévinaireterrein. Verder zijn enkele markante hoekpanden en bijzondere, gave en toonaangevende voorbeelden van historische woningbouw, ook in delen van meer secundaire betekenis, in de selectie opgenomen.

Ensembles

Ensembles zijn aangegeven op de waarderingskaart. Seriebouw wordt hier geschaard onder de noemer 'ensembles'. Dit betreft gebouwen die in één bouwstroom zijn neergezet. Er is sprake van een ensemble als in de vormgeving van de verschillende gebouwen de suggestie wordt gewekt dat het om een groter gebouw gaat. Seriebouw bestaat uit een aantal gebouwen naast elkaar die in dezelfde architectuur zijn uitgevoerd. Voor ensembles en seriebouw geldt als uitgangspunt dat de samenhang tussen de verschillende gebouwen niet mag worden verstoord. Daarom dient een eventuele bouwkundige ingreep aan de kap of gevel van een onderdeel van een ensemble of seriebouw zodanig te gebeuren dat het ensemble of de betreffende seriebouw niet in onevenredige mate wordt verstoord.

6.4 Hoofdopzet verbeelding     

6.4.1 Inventarisatie plangebied     

Dit bestemmingsplan gaat uit van behoud van de bestaande situatie en maakt vervanging binnen grenzen mogelijk. Dit bestemmingsplan bestemt de bestaande bebouwing daarom positief.

De gemeente Haarlem heeft op de volgende wijze onderzoek gedaan om de bestaande situatie goed in beeld te brengen voor het opstellen van dit bestemmingsplan en de verbeelding in het bijzonder:

  • er zijn veelvuldig locatiebezoeken gebracht aan het plangebied door de kerngroep(leden) om specifieke situaties te controleren of in beeld te krijgen;
  • waar nodig is er een analyse gemaakt van de luchtfoto's van 2015 en de 360° foto's van 2001 tot en met 2015 zoals beschikbaar via het gemeentelijke interne informatienetwerk Stroomlijn;
  • het gemeentelijke bouwarchief is voor dit bestemmingsplan geraadpleegd met bouwvergunningen, omgevingsvergunningen en vrijstellingen, ontheffingen en afwijkingen.

Met de informatie van deze bronnen is een compleet beeld van het plangebied ontstaan op basis waarvan de bestemmingen en de bouw- en gebruiksmogelijkheden op de verbeelding en in de regels konden worden vastgelegd.

6.4.2 Opbouw verbeelding     

De verbeelding is opgebouwd uit verschillende elementen. Dit zijn:

  • de bestemmingen;
  • de dubbelbestemmingen;
  • aanduidingen.

Hieronder wordt uitgelegd wat deze elementen inhouden.

De bestemmingen

De verbeelding geeft in verschillende kleuren de bestemmingen weer. De bestemmingen worden begrensd door bestemmingsgrenzen. De regels geven per bestemming aan wat deze bestemming inhoudt en welke bouw- en gebruiksregels gelden voor de bestemming. Voorbeelden van veel voorkomende bestemmingen zijn 'Wonen', 'Maatschappelijk' en 'Verkeer'. Soms worden ook verzamelbestemmingen toegepast waarbinnen een grotere diversiteit aan functies mogelijk is, zoals in dit bestemmingsplan diverse bestemmingen 'Gemengd'. Ter onderscheid met de dubbelbestemmingen worden de bestemmingen ook wel enkelvoudige bestemmingen genoemd.

De dubbelbestemmingen

Dubbelbestemmingen zijn een aparte vorm van bestemmingen. Dubbelbestemmingen beslaan vaak een groter gebied en omvatten vaak meerdere enkelvoudige bestemmingen. Op de verbeelding zijn ze opgenomen door een arcering. De regels van de dubbelbestemmingen gaan vóór ten opzichte van de regels van de enkelvoudige bestemmingen. Dubbelbestemmingen zijn gericht op de bescherming van specifieke sectorale belangen. Dit bestemmingsplan hanteert de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie' en 'Waarde - Groeiplaats monumentale boom'. Deze bestemmingen zijn bedoeld voor de bescherming van de archeologische waarden in de ondergrond en de groeiplaatsen van monumentale bomen. Voor de dubbelbestemmingen geldt net als voor de enkelvoudige bestemmingen dat in de regels de specifieke bouw- en/of gebruiksregels zijn opgenomen.

Aanduidingen

Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming nader of specifieker te regelen. Dit bestemmingsplan bevat de volgende aanduidingen:

  1. bouwvlakken;
  2. functieaanduidingen;
  3. bouwaanduidingen;
  4. maatvoeringen.

1. bouwvlakken

Bouwvlakken zijn een noodzakelijk onderdeel van de verbeelding. Bouwvlakken bestaan uit dikke zwarte lijnen die aangeven waarbinnen hoofdbebouwing is toegestaan. Bouwvlakken bepalen vaak ook de voorgevelrooilijn van gebouwen of clusters van gebouwen, waardoor ze een belangrijk element vormen bij de bescherming van een bepaald straatbeeld. Ook de uiterste achtergevelrooilijn wordt bepaald met de bouwvlaklijn. Hier geldt echter vaak een vergunningsvrije bouwmogelijkheid, waar er hier minder sprake is van een beschermend karakter in vergelijking met de voorgevelzijde.

In de meeste gevallen laten de bouwvlakken op de verbeelding in combinatie met de bouwregels, verbetering, vernieuwing, bescheiden vergroting of vervanging met gelijkwaardige bouw toe. Daarbij is rekening gehouden met de nodige flexibiliteit, kwaliteitseisen voor de bebouwing, de woonomgeving en bereikbaarheid. Over het algemeen zijn de bebouwingsgrenzen van de geldende bestemmingsplannen overgenomen. Daar waar met een ontheffing is afgeweken van het geldende beleid is de nieuw ontstane situatie opgenomen.

2. functieaanduidingen

Functieaanduidingen zijn er in vele soorten en maten. De benaming van de diverse functieaanduidingen ligt vast in de SVBP2012. Ze zijn als een vlak op de verbeelding opgenomen. Een functieaanduiding is op de verbeelding opgenomen om binnen een bestemming maatwerk te kunnen leveren voor het gebruik. Het is daarbij gewoonlijk niet wenselijk of mogelijk om de aangeduide functie in algemene zin in de planregels op te nemen, maar het is juist gewenst om het als uitzonderingssituatie vast te leggen. Het kan hierbij gaan om een verdere specificatie van het gebruik, een uitdrukkelijke verruiming daarvan of juist een beperking. Voorbeelden van gebruikte functieaanduidingen zijn 'dienstverlening', 'horeca tot en met categorie 3' en 'wonen uitgesloten'.

3. bouwaanduidingen

Bouwaanduidingen geven specifieke bouwmogelijkheden aan. Ze zijn als een vlak op de verbeelding opgenomen. De benaming van de diverse bouwaanduidingen ligt vast in de SVBP2012. Een bouwaanduiding wordt op de verbeelding opgenomen als er binnen een bepaalde bestemming maatwerk moet worden geleverd voor de bouwmogelijkheden. Het is daarbij gewoonlijk niet wenselijk of mogelijk om de bebouwing in algemene zin in de planregels op te nemen, maar het is juist gewenst om het als uitzonderingssituatie vast te leggen.

Voorbeeld van bouwaanduidingen zijn 'onderdoorgang' of 'specifieke bouwaanduiding - orde 2'

4. maatvoeringen

Maatvoeringen hebben betrekking op afmetingen, percentages, oppervlakten, hellingshoeken en aantallen, zowel voor het bouwen als voor het gebruik.

Afhankelijk van de waardering en het type bebouwing wordt een maatvoering aangegeven met één van de volgende aanduidingen:

  • een maximum goothoogte;
  • een maximum bouwhoogte;
  • maximum te bebouwen oppervlak.

Op de verbeelding worden hoogtematen naar boven afgerond op hele meters. Dus 5,3 m of 5,8 m wordt allebei 6 m.

Maximum goothoogte

De aanduiding 'maximum goothoogte' wordt gebruikt voor de hoofdbebouwing van orde 2 bebouwing of bebouwing zonder ordewaardering. Bij de hoofdbebouwing is de gootlijn belangrijk voor het straatbeeld. De maximum goothoogte is er om de samenhang van het straatbeeld te behouden en om op de plekken waar het kan extra bouwmogelijkheden te geven.

Maximum bouwhoogte

De aanduiding 'maximum bouwhoogte' wordt gebruikt voor de hoofdbebouwing van orde 2 bebouwing of bebouwing zonder ordewaardering. Deze wordt bij hoofdbebouwing alleen toegepast als het platte dak typerend is voor het pand of wanneer de toepassing van een kap de samenhang van het straatbeeld zou aantasten. Ook op achterbebouwing wordt over het algemeen een bouwhoogte gehanteerd in plaats van een goothoogte.

Maximum bebouwingspercentage

De aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' wordt gehanteerd op plekken binnen het bouwvlak waar niet het totale oppervlak bebouwd kan worden, zoals bij onevenredige verdichting en verharding van het binnenterrein. Het maximale percentage is op de verbeelding weergegeven.

6.5 Overzicht bouwmogelijkheden     

Deze paragraaf geeft een overzicht van de in dit bestemmingsplan opgenomen bouwmogelijkheden voor dakkapellen, dakvormen, trends en dakterrassen. Een afbeelding geeft de bouwmogelijkheden weer.

6.5.1 Dakkapellen     

verplicht

Afbeelding 9: dakkapellen

6.5.2 Oorspronkelijke kap en dakvormen     

verplicht

Afbeelding 10: oorspronkelijke kap en dakvormen

Een kap is volgens de begripsbepaling opgenomen in artikel 1.51 een uitwendige scheidingsconstructie onder een hoek met het horizontale vlak.

Een zadeldak bestaat uit twee tegen elkaar geplaatste hellende dakvlakken die elkaar in de nok snijden.

Veel voorkomende bestaande dakvormen in het plangebied zijn de derde bouwlagen die voorzien zijn van een dakschild aan de voorzijde. Verder zijn deze daken voorzien van een groot plat dak of uitgevoerd als een mansardekap waarvan de bovenste dakhelling minder bedraagt dan 35 graden.

De verschillende kapvormen komen door elkaar voor. Belangrijk is dat wanneer er sprake is van eenheid, bijvoorbeeld als onderdeel van een ensemble, dat daarop wordt aangesloten.

6.5.3 Trends     

Trends zijn de binnen een straat en/of ensemble voorkomende (nagenoeg) indentieke dakopbouwen die juridisch, technisch en vanuit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit passend zijn en vormen daardoor de 'blauwdruk' voor toekomstige uitbreidingen in dezelfde straat of ensemble. Dit bestemmingsplan kent per straat of straatdeel, trends toe in de vorm van dakopbouwen en kappen. De navolgende trends komen voor in het bestemmingsplangebied.

6.5.3.1 Opbouw     

verplicht

Afbeelding 11: 70-70

Opbouw 70-70  - op verbeelding specifieke bouwaanduiding - opbouw

Het uitgangspunt is eenheid en aansluiting op de trend zowel voor wat betreft volume als materialisering. Een dakopbouw mag maximaal 3 meter boven de maximum goothoogte worden gebouwd met aangegeven hellingshoeken en daartussen een platte afdekking.

Wanneer er al opbouwen aanwezig zijn met een flauwere dakhelling aan de voorzijde dan dient hierop te worden aangesloten.  

De naar de openbare weg gekeerde dakvlakken moeten worden afgeschuind.   

De achterkant mag recht worden uitgevoerd binnen de contour '70 graden voor, 3 meter hoog en 70 graden achter'. De achtergevel mag buiten deze contour recht worden opgetrokken mits wordt voldaan aan voldoende afstand ten opzichte van omliggende bebouwing zoals weergegeven in de regels.  

De uitbreiding biedt de mogelijkheid tot het vergroten van de woonkwaliteit die past in het straatbeeld en de schaal. Een dergelijke uitbreiding leidt niet tot onevenredige aantasting van privacy en bezonning van de directe woonomgeving. 

6.5.3.2 Opbouw 2     

verplicht

Afbeelding 12: hypotheekkap

Opbouw hypotheekkap - op verbeelding specifieke bouwaanduiding - opbouw 2

Het uitgangspunt is eenheid en aansluiting op de trend zowel voor wat betreft volume als materialisering. De opbouw achter is een dakopbouw die beperkt zichtbaar is vanuit de straat. De opbouw begint vanuit de nok van een (hypotheek)kap. De dakopbouw mag als derde laag 3 meter hoog zijn en deels boven de bestaande nok uitsteken mits het voordakvlak wordt verlengd in eenzelfde dakhelling. De uitbreiding biedt de mogelijkheid tot het vergroten van de woonkwaliteit die past in het straatbeeld en de schaal. Een dergelijke uitbreiding leidt niet tot onevenredige aantasting van privacy en bezonning van de directe woonomgeving. 

Goede voorbeelden zijn al gerealiseerd in de Stuverstraat, de Previnairestraat en de Burgemeester Boreelstraat.

6.5.3.3 Opbouw 3     

verplicht

Afbeelding 13: geknikt voordakschild

Opbouw geknikt voordakschild  - op verbeelding specifieke bouwaanduiding - opbouw 3

Het uitgangspunt is eenheid en aansluiting op de ingezette trend, zowel voor wat betreft volume als materialisering. Een dakopbouw mag maximaal 3 meter boven de maximum goothoogte worden gebouwd met aangegeven hellingshoeken en daartussen een platte afdekking.

Dit type opbouw komt voor in de Roosveldstraat. Door deze vormgeving in het voordakvlak blijven dakopbouwen ondergeschikt en sluiten aan bij de bestaande dwarskappen.

Als er al opbouwen aanwezig zijn met een flauwere dakhelling aan de voorzijde dan dient hierop te worden aangesloten.  

De naar de openbare weg gekeerde dakvlakken moeten worden afgeschuind.   

De achterkant mag recht worden uitgevoerd binnen de contour '70 graden voor, 3 meter hoog en 70 graden achter'. De achtergevel mag recht worden opgetrokken buiten de contour mits wordt voldaan aan voldoende afstand ten opzichte van omliggende bebouwing zoals weergegeven in de regels.  

De uitbreiding biedt de mogelijkheid tot het vergroten van de woonkwaliteit die past in het straatbeeld en de schaal. Een dergelijke uitbreiding leidt niet tot onevenredige aantasting van privacy en bezonning van de directe woonomgeving. 

6.5.3.4 Recht optrekken achterzijde     

verplicht

Afbeelding 14: recht optrekken achterzijde

Recht optrekken achterzijde - op verbeelding specifieke bouwaanduiding - recht optrekken achterzijde  

De achtergevel mag recht worden opgetrokken aan de achterzijde tot maximaal 4 meter boven de maximum goothoogte. De bestaande nokhoogte mag hierbij niet worden overschreden.   

De uitbreiding biedt de mogelijkheid tot het vergroten van de woonkwaliteit die past in het straatbeeld en de schaal. Een dergelijke uitbreiding leidt niet tot onevenredige aantasting van privacy en bezonning van de directe woonomgeving. 

6.5.3.5 Bijzondere dakopbouw     

verplicht

Afbeelding 15: bijzondere dakopbouw

Bijzondere dakopbouw - op verbeelding specifieke bouwaanduiding - bijzondere dakopbouw

Het uitgangspunt is eenheid en aansluiting op de ingezette trend, zowel qua volume als materialisering. De bijzondere dakopbouw komt alleen voor bij het ensemble Pieter Kiesstraat 56-66. De trend is hier al gezet bij nummer 60. Daar is de bestaande vliering met flauwe helling achter de nok vervangen door een volledige verdieping tot een bouwhoogte van 9 meter. Aan de voorzijde wordt het dakvlak verlengd met een kap waarvan de helling 45 graden bedraagt. Wanneer panden uit hetzelfde ensemble willen uitbreiden dient aangesloten te worden bij de ingezette trend.

6.5.4 Dakterrassen     

verplicht

Afbeelding 16: dakterrassen

Er is een zichtbaarheidsregel opgesteld voor dakterrassen op de hoofdbebouwing, waarbij de impact op de omgeving zoveel mogelijk wordt beperkt. Afstand hekwerken tot voorgevel: bij een straatprofiel breder dan 20m, 4m tot de dakrand, bij een straatprofiel kleiner dan 20m is het 2m tot dakrand. Aan de achterzijde staat het hekwerk op 2,5 van de achtergevel en minimaal 3 meter uit de erfgrens. Er zijn afwijkingsmogelijkheden waarbij het bevoegd gezag per situatie zal  toetsen of er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de bezonningssituatie en de privacy van de bewoners van de aangrenzende percelen.

Hoofdstuk 7 UITVOERBAARHEID     

7.1 Economische uitvoerbaarheid     

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat de gemeenteraad bij de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan ook een exploitatieplan vast stelt als het kostenverhaal bij bouwplannen niet is verzekerd.

Het bestemmingsplan is een behoudend plan maar voorziet op enkele locaties echter ook in nieuwe bouw- en gebruiksmogelijkheden. Het Besluit ruimtelijke ordening geeft aan wat onder een bouwplan wordt verstaan in artikel 6.2.1. Voor dit soort ontwikkelingen vindt kostenverhaal op de initiatiefnemer plaats via een zogenoemde anterieure overeenkomst of met toepassing van de legesverordening. Daarmee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en hoeft geen exploitatieplan opgesteld te worden.

Zoals in elk bestemmingsplan is het verder mogelijk om binnen bestaande bebouwingscontouren sloop- of nieuwbouwplannen te ontwikkelen. In die gevallen, voor zover zij zich zullen voordoen, zijn er geen kosten voor de gemeente, waardoor kostenverhaal niet aan de orde is. De plankosten van dit bestemmingsplan komen verder voor rekening van de gemeente Haarlem.

Bij nieuwe ontwikkelingen worden eventuele planschadekosten op de initiatiefnemer afgewenteld via een overeenkomst. Er doen zich geen situaties voor waarin op voorhand aangenomen moet worden dat een dergelijke afwenteling niet mogelijk is. Overigens wordt planschade tot op zekere hoogte geacht tot het maatschappelijk risico te behoren, en komt planschade niet voor vergoeding in aanmerking voor zover deze voorzienbaar is.

Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid     

7.2.1 Wettelijk vooroverleg     

Volgens artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het conceptontwerpbestemmingsplan op 7 december 2015 toegezonden aan de volgende instanties:

  • Provincie Noord-Holland;
  • Hoogheemraadschap van Rijnland;
  • Rijkswaterstaat;
  • Ministerie van Defensie;
  • Ministerie van EL&I;
  • Gasunie;
  • Luchtverkeersleiding Nederland;
  • KPN;
  • Alliander;
  • Liander
  • ProRail;
  • NS;
  • PWN;
  • VAC Haarlem.

Op 7 december 2015 is het conceptontwerpbestemmingsplan ook toegezonden aan de Coöperatie Garenkokerskwartier.

Dit bestemmingsplan wordt op het internet gepubliceerd. De werking van de Wet bescherming persoonsgegevens strekt zich niet uit tot gegevens over ondernemingen die behoren tot een rechtspersoon. Deze namen zijn daarom niet geanonimiseerd. Dit geldt ook voor beroepsmatig bij de procedure betrokken personen (zoals advocaten en gemachtigden).

De volgende instanties hebben niet gereageerd:

  • Provincie Noord-Holland;
  • Rijkswaterstaat;
  • Ministerie van Defensie;
  • Ministerie van EL&I;
  • Luchtverkeersleiding Nederland;
  • KPN;
  • Alliander;
  • Liander;
  • Prorail;
  • NS.

De volgende instantie gaf schriftelijk aan geen opmerkingen op het conceptontwerpbestemmingsplan te hebben:

  • Hoogheemraadschap van Rijnland.

De volgende instanties maakten schriftelijk hun opmerkingen kenbaar:

  • PWN;
  • VAC Haarlem;
  • Gasunie.

Hierna volgt een reactie daarop van het gemeentebestuur. De ingezonden reacties zijn samengevat. De volledige schriftelijke reacties zijn als bijlage 9 toegevoegd bij de toelichting van het bestemmingsplan. Het kan zijn dat wij een deel van de reactie niet of niet helemaal beschrijven. Dan hield het gemeentebestuur bij de beoordeling toch rekening met dat deel.

Reactie PWN Antwoord gemeente
Ter veiligstelling van aanwezige leidingen wordt verzocht de voorwaarde in acht te nemen met betrekking tot het beschikbaar stellen van voldoende ruimte in openbare grond voor het ondergronds verkeer. Ingeval de leidingstrook voorzien wordt van verharding, dient deze verharding 'open' te zijn. Tevens dient het leidingtracé vrij te blijven van opslag e.d.. Met name wordt aandacht gevraagd voor de ter plaatse aanwezige 315PVC-drinkwatertransport- leiding. Een ongestoorde ligging van deze leiding is van groot belang. Deze gegeven voorwaarde zal voor zover mogelijk in acht genomen worden.

Na de gemaakte opmerkingen is contact opgenomen met PWN. Hierbij is aangegeven dat in een voorkomend geval waarin PWN-transportleidingen een doortransporterend “regionaal” karakter hebben deze opgenomen zullen worden op de verbeeldingen.
Het PWN-distributienet ten behoeve van de te realiseren nieuwbouw wordt ontworpen op de drinkwatervraag. Vervolgens wordt in overleg met de brandweer (gemeente) bestudeerd of het verzoek om bluswater (op de diverse locaties in het plan) in het ontwerp kan worden ingepast. In de gevallen dat dit niet kan worden gehonoreerd, dient de brandweer (gemeente) naar een alternatieve bluswatervoorziening uit te zien. PWN wijst er op dat alternatieven in een zeer vroeg stadium ontwikkeld dienen te worden zodat er voldoende financiële middelen voor vrijgemaakt kunnen worden. Voor kennisgeving aangenomen.
Aandacht wordt gevraagd voor het standaarddocument VANN. Dit document is door de nutsbedrijven in Noord-Holland opgesteld ten behoeve van de aanleg van voorzieningen in nieuwbouwgebieden. Voor kennisgeving aangenomen.
In het belang van de volksgezondheid mogen de in het plan gelegen gronden geen gevaarlijke stoffen bevatten, die na leidingaanleg in het drinkwater terecht kunnen komen. Zonder uw tegenbericht nemen wij aan dat in het onderhavige plan geen vervuilde gronden aanwezig zijn. Binnen het bestemmingsplangebied zijn geen locaties bekend waar een verontreiniging aanwezig is. De huidig bekende bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor het huidige gebruik en de toekomstige functies. I

Reactie VAC Antwoord gemeente
Het stimuleren van het creëren van daktuinen juicht VAC Haarlem toe.

In de toenemende verstedelijking neemt de behoefte aan buitenruimte toe, zo ook aan groen in de stad. Deze ontwikkeling mag echter niet ten koste gaan van de verbetering van het grondgebonden buurtgroen en het toevoegen van meer speelvoorzieningen. 		Voor kennisgeving aangenomen.
Door regelgeving betreffende goothoogtes en kap-en dakvormen behoudt de buurt haar unieke aanzicht wat wij als positief beoordelen. Voor kennisgeving aangenomen.
Opmerkelijk is dat het bestemmingsplan geen uitsluitsel geeft over het voornemen om aan de Zijlsingel in het bestaande pand een hotel te ontwikkelen maar dat er wel overleg geweest is met de omgeving. Een dergelijke voorziening mag o.i. nooit het woongenot verminderen. Aangezien het een voornemen betreft en er nog geen duidelijkheid is over de planvorming wordt dit (vooralsnog) niet opgenomen in het bestemmingsplan.

Reactie Gasunie Antwoord gemeente
Het plan is getoetst aan het huidige externe veiligheidsbeleid. Op grond van deze toetsing is de conclusie dat het plangebied buiten de 1% letaliteitgrens van de dichtst bij gelegen aardgastransportleiding valt. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling. Voor kennisgeving aangenomen.

7.2.2 Zienswijzen     

Gedurende een periode van 6 weken is een ieder in de gelegenheid gesteld om te reageren op het ontwerpbestemmingsplan. Het eindverslag van de zienswijzeprocedure is onderdeel van het raadsbesluit tot vaststelling van dit bestemmingsplan.

7.3 Handhaving     

Met dit bestemmingsplan beoogt de gemeenteraad een voor de burgers duidelijk en herkenbaar ruimtelijk beleid te formuleren. Op grond daarvan mag dan ook verwacht worden dat het college van burgemeester en wethouders handhavend optreedt als iemand de regels van het bestemmingsplan niet naleeft. De ruimtelijke kwaliteit van het gebied loopt namelijk gevaar als men in strijd met het bestemmingsplan een bouwwerk bouwt of als men in strijd met het bestemmingsplan gronden of bouwwerken gebruikt. Het achterwege laten van handhaving kan ertoe leiden dat zich ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen voordoen, die negatieve gevolgen hebben voor de ruimtelijke kwaliteit en de veiligheid. Daarom wordt hier het beleid voor de handhaving uiteengezet en aangegeven hoe de handhaving van de bestemmingsplanregels wordt opgepakt. Volgens vaste jurisprudentie bestaat er een beginselplicht om handhavend op te treden. Dit houdt in dat, gelet op het algemeen belang dat gediend is met de handhaving, in geval van overtreding van een wettelijk voorschrift of regel het bestuursorgaan dat bevoegd is om met bestuursdwang of een last onder dwangsom op te treden, in de regel van deze bevoegdheid gebruik moet maken. Alleen onder bijzondere omstandigheden mag van het bestuursorgaan worden gevergd dit niet te doen. Dit kan zich voordoen als er concreet zicht op legalisatie bestaat. Verder kan handhavend optreden zodanig onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien. De gemeente Haarlem voldoet aan deze beginselplicht door daadkrachtig en consequent op te treden.

Eens in de vier jaar stelt de gemeente Haarlem een integraal handhavingsbeleid vast waarin de projecten staan aangegeven die worden opgepakt. De opzet is dat de afdeling Vergunning, Toezicht en Handhaving niet alle illegale situaties tegelijk aanpakt, maar wel een werkbaar aantal zaken, wat een uitstralend effect zal hebben. Nieuw vastgestelde bestemmingsplannen lenen zich bij uitstek voor deze projectmatige aanpak. Uiteraard wordt bij calamiteiten altijd opgetreden. Handhaving van de regels van bestemmingsplannen vindt in de gemeente Haarlem plaats langs bestuursrechtelijke weg. Rechtszekerheid en gelijke behandeling van burgers staan hierbij voorop. Daarbij is ook communicatie belangrijk. Hier kan bovendien een preventieve werking van uitgaan. De gemeente brengt vooral de relatie met de na te streven beleidsdoelstellingen onder de aandacht, zodat voor iedere inwoner, eigenaar en ondernemer duidelijk mag zijn hoe en wanneer het college handhaaft.

Ook voor dit plangebied zal de handhaving van de kaders van het bestemmingsplan ook plaatsvinden na het verstrekken van omgevingsvergunningen voor de activiteiten 'bouwen', 'het uitvoeren van een werk' en 'het gebruiken van gronden en bouwwerken'. Want niet alleen handelingen zonder vergunning zijn onderwerp van handhaving, maar ook handelingen in afwijking van een omgevingsvergunning vormen een overtreding. Het gemeentelijk toezicht tijdens de vergunningplichtige activiteiten is gewaarborgd doordat inspecteurs in Haarlem volgens het Landelijk Toezichtprotocol werken. Deze inspecteurs classificeren projecten volgens het protocol, waarmee zij de noodzakelijke frequentie en het niveau van de controles tijdens de bouw bepalen. De rapportage van deze controles slaan zij digitaal op. Zo draagt het college zorg voor de handhaving van de bestemmingsplanregels.

Regels     

Hoofdstuk 1 Inleidende regels     

Artikel 1 Begrippen     

1.1 Aan-huis-verbonden beroep:     

het uitoefenen van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, educatief, kunstzinnig of technisch vlak of daarmee gelijk te stellen activiteiten niet zijnde detailhandel, dat een uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.2 Aanbouw en uitbouw:     

een aangebouwd gebouw behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

1.3 Aanduiding:     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4 Aanduidingsgrens:     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5 Aanlegvergunning:     

omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder b van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.6 Achtergevelrooilijn:     

bebouwingsgrens aan de van de weg afgekeerde zijde van het bebouwingsvlak.

1.7 Archeologisch deskundige:     

professioneel archeoloog die op basis van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie bevoegd is om archeologische onderzoek uit te voeren en programma's van eisen op te stellen en te toetsen.

1.8 Archeologisch onderzoek:     

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarde binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie.

1.9 Archeologisch rapport:     

in rapportvorm vervat verslag van een volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen verricht archeologisch onderzoek, op basis waarvan een conclusie kan worden getrokken over de aanwezigheid van archeologische waarden.

1.10 Archeologische waarde:     

vindplaats of vondst met een oudheidkundige waarde. Het betreft hier met name archeologische relicten in hun oorspronkelijke ruimtelijke context.

1.11 Bebouwing:     

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.12 Bebouwingspercentage:     

een op de verbeelding aangegeven percentage dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

1.13 Bed & breakfast:     

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen een (bedrijfs)woning of woonschip met behoud van de woonfunctie.

1.14 Bedrijf:     

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

1.15 Begane grond:     

een bouwlaag waarvan het vloerniveau (nagenoeg) ter hoogte van het aansluitende peil ligt.

1.16 Bestemmingsgrens:     

de grens van een bestemmingsvlak.

1.17 Bestemmingsplan:     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.18 Bestemmingsvlak:     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.19 Bijgebouw:     

een gebouw dat, zowel in bouwkundige als in functionele zin ondergeschikt is aan en ten dienste staat van een hoofdgebouw.

1.20 Bouwen:     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.21 Bouwgrens:     

de grens van een bouwvlak.

1.22 Bouwlaag:     

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd.

1.23 Bouwperceel:     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.24 Bouwperceelgrens:     

de grens van een bouwperceel.

1.25 Bouwvlak:     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijn toegelaten.

1.26 Bouwwerk:     

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.27 Bruto vloeroppervlak (bvo):     

de totale vloeroppervlakte van alle tot het gebouw behorende binnenruimten, met inbegrip van de bouwconstructie, bergingen,trappenhuizen, interne verkeersruimten, magazijnen, dienstruimten et cetera, met uitzondering van balkons, galerijen, parkeer- en stallingsvoorzieningen.

1.28 Creativiteitscentrum:     

een instelling waar cursussen gegeven en/of activiteiten georganiseerd worden als dans, koken, beeldende kunst, audiovisuele, dramatische en/of literaire vorming.

1.29 Cultuurhistorische waarde:     

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied.

1.30 Dakhelling:     

de hoek die een dakvlak maakt met het horizontale vlak.

1.31 Dakkapel:     

een zich in een dakvlak bevindende uitbouw.

1.32 Dakopbouw:     

een extra bouwlaag boven de goot met een platte afdekking.

1.33 Dakterras:     

een met een omheining afgezette buitenruimte op een gebouw.

1.34 Detailhandel:     

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van horeca.

1.35 Dienstverlening:     

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij afnemers rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord worden gestaan en geholpen, in de vorm van publieksgerichte en niet-publieksgerichte dienstverlening.

1.36 Ensemble:     

twee of meer gebouwen die samen een bouwkundige eenheid vormen, waarbij de suggestie wordt gewekt dat het één gebouw betreft.

1.37 Evenement categorie 1:     

evenementen met onversterkte muziek, achtergrondmuziek en beperkte spreekinstallaties. Bij categorie 1 evenementen horen ook straat/buurtfeesten, georganiseerde picknicks, kinderfeesten etc.

1.38 Evenement categorie 2:     

evenementen met spreekinstallaties, versterkte (live) muziek met kleinschalig karakter, orkest, taptoe, etc.

1.39 Evenement categorie 3:     

evenementen zoals popconcerten, live optredens, houseparty, Dj's, Rap, Dance-event en muziekprogramma's van radio en Tv-omroepen, etc.

1.40 Evenement:     

periodieke en/of incidentele manifestaties zoals sportmanifestaties, concerten, bijeenkomsten, voorstellingen, tentoonstellingen, shows, thematische beurzen en thematische markten.

1.41 Gastouderopvang     

gastouderopvang als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen, die een uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.42 Gebouw:     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.43 Hoofdgebouw:     

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.44 Horeca 1:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk overdag eenvoudige etenswaren verstrekken en als nevenactiviteit licht- en niet-alcoholische dranken verstrekken, zoals lunchrooms, ijssalons, koffie/theehuizen, broodjeszaken en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.45 Horeca 2:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk maaltijden verstrekken en als nevenactiviteit alcoholische en niet-alcoholische dranken verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van maaltijden, zoals restaurants en eethuisjes, snackbars en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.46 Horeca 3:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk dranken en eten verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van dranken, zoals (eet)cafés en bars en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.47 Horeca 4:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk logies per nacht verstrekken met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken en het houden van bijeenkomsten/vergaderingen/congressen.

1.48 Horeca 5:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk dranken verstrekken en gericht zijn op dansen en beluisteren van muziek, zoals dancings en discotheken en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.49 Kampeermiddel:     

  1. een tent, een tentwagen, een kampeerauto, camper of een caravan;
  2. enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan voor zover geen bouwwerk zijnde, een en ander voor zover deze geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen voor recreatief nachtverblijf.

1.50 Kantoor:     

een gebouw voor het verlenen van diensten en het uitvoeren van handelingen, waarbij de nadruk ligt op de administratieve afwikkeling van die handelingen.

1.51 Kap     

een uitwendige scheidingsconstructie onder een hoek met het horizontale vlak.

1.52 Kunstwerk:     

civieltechnisch werk voor de infrastructuur van wegen, water, spoorbanen,waterkeringen en/of leidingen niet bedoeld voor permanent menselijk verblijf.

1.53 Lessenaarsdak:     

een dakvorm die bestaat uit slechts één dakvlak of dakschild die onder een zekere helling is aangebracht.

1.54 Niet-publieksgerichte dienstverlening     

het verlenen van diensten zonder rechtstreeks fysiek contact met het publiek.

1.55 Oeverlijn     

de scheidingslijn tussen water en land.

1.56 Onderdoorgang/overbouwing:     

een op de verbeelding aangegeven gebied waar binnen het bouwvlak een doorgang mogelijk is, waarboven bebouwing mag worden opgericht.

1.57 Orde 1 bouwwerken:     

orde 1 betreft bouwwerken die beschermd zijn op grond van de Monumentenwet 1988, de provinciale of gemeentelijke Monumentenverordening.

1.58 Orde 2 bouwwerken:     

orde 2 betreft bouwwerken ouder dan 50 jaar die op grond van hun architectonische kwaliteit, op grond van hun plaats in de stedenbouwkundige structuur of als toonaangevend element behoudenswaardig zijn.

1.59 Peil:     

  1. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
  2. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ten tijde van de terinzaglegging van het ontwerpbestemmingsplan;
  3. indien in of op het water wordt gebouwd: het plaatselijk gemiddelde waterpeil.

1.60 Plan:     

het bestemmingsplan Garenkokerskwartier met identificatienummer NL.IMRO.0392.BP2120004-on01 van de gemeente Haarlem.

1.61 Plat dak:     

een afdekking onder een hoek van maximaal 5 graden ten opzichte van het horizontale vlak.

1.62 Prostitutie:     

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.63 Publieksgerichte dienstverlening     

het verlenen van diensten met rechtstreeks contact met het publiek in de vorm van zakelijke, consumentverzorgende, openbare en (para)medische dienstverlening inclusief ondergeschikte nevenfuncties.

1.64 Seriebouw:     

twee of meer gebouwen naast elkaar die in dezelfde architectuur zijn uitgevoerd.

1.65 Shortstay:     

het structureel verhuren van woonruimte voor korte periodes (van minimaal één week tot maximaal zes maanden).

1.66 Sloopvergunning:     

omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder g van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.67 Stadslandbouw     

agrarisch natuurbeheer in combinatie met groene dienstverlenende nevenactiviteiten die inspelen op natuur- en landschapsbeheer en/of die inspelen op de recreatieve landschapsbeleving en/of die inspelen op voedselproductie, waarbij tenminste 10% van de inkomsten uit agrarische activiteiten moeten voortkomen.

1.68 Standplaats:     

een plaats in de openbare ruimte waar met een voertuig, een kraam, een tafel of enig ander middel:

  1. bedrijfsmatig goederen of diensten te koop worden aangeboden of verstrekt;
  2. voorlichting wordt gegeven al dan niet met promotionele activiteiten.

1.69 Trend:     

binnen een (deel van een) straat voorkomende nagenoeg indentieke dakopbouwen, kapvormen of dakkapellen (die juridisch, technisch en qua ruimtelijke kwaliteit gewenst bevonden zijn).

1.70 Verbeelding:     

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen ruimtelijke informatie.

1.71 Verkoopvloeroppervlakte:     

het voor publiek toegankelijke deel van de winkelvloeroppervlakte, inclusief etalageruimte en de ruimte achter de toonbank dan wel kassaruimte.

1.72 Voorgevelrooilijn:     

de bouwgrens aan de wegzijde van het bouwvlak.

1.73 Voorzieningen van openbaar nut:     

voorzieningen ten behoeve van openbare verlichting, telecommunicatie, gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen ondergrondse kabels en leidingen, transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten (vergunningvrij op grond van Besluit omgevingsrecht bijlage II)

1.74 Waterberging:     

een aangewezen gebied waarbinnen incidenteel of permanent het teveel aan water wordt vastgehouden op het ene moment totdat er water nodig is op een later moment.

1.75 Wellness:     

een activiteit gericht op het ervaren en beleven van lichamelijke en geestelijke ontspanning en gezondheid.

1.76 Wet:     

de Wet ruimtelijke ordening.

1.77 Woning:     

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van een huishouden.

1.78 Woonzorgvoorziening:     

een voorziening bedoeld voor al dan niet zelfstandige huisvesting van personen, die geestelijke en/of lichamelijke zorg nodig hebben, inclusief de daarbij behorende gemeenschappelijke ruimtes en in de voorziening aanwezige afzonderlijke ruimte(s) voor de verzorging; de zorg kan voortdurend of nagenoeg voortdurend plaatsvinden.

Artikel 2 Wijze van meten     

 

2.1 Bij de toepassing van de regels wordt als volgt gemeten:     

afstand tot de bouwperceelsgrens

tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is.

bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte onderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen onderdelen. Siergevels zoals trapgevels, halsgevels, klokgevels en lijstgevels worden niet meegerekend bij het bepalen van de bouwhoogte.

de dakhelling

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, dan wel de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

verticale diepte van een ondergronds bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenzijde van de laagstgelegen vloer.

inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

breedte dakvlak bij dakdoorbreking

de meetlijn wordt gelegd op de helft van de hoogte van de dakdoorbreking.

2.2 Overschrijden bouwgrenzen     

Het is toegestaan de in dit plan aangegeven bouwgrenzen te overschrijden ten behoeve van:

  1. stoepen, stoeptreden, funderingen, plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen, schoorstenen en dergelijke ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 0,5 m;
  2. gevel- en kroonlijsten, overstekende daken en dergelijke onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 10 % van de breedte van de aangrenzende straat en met een maximum van 1 m. Deze werken mogen niet lager gelegen zijn dan 4,2 m boven de rijweg met inbegrip van een strook van 0,6 m breedte ter weerzijde van de rijweg, dan wel 2, 2 m boven een fiets- en/of voetpad;
  3. hijsinrichtingen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1 m en deze werken niet lager zijn gelegen dan 5 m boven peil.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels     

Artikel 3 Cultuur en ontspanning     

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Cultuur en ontspanning' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. concert- en evenementengebouw, culturele voorzieningen en zalenverhuur voor maatschappelijke, sociale en culturele bijeenkomsten, congressen en evenementen;
  2. aan de hoofdfunctie ondergeschikte en daarmee verbonden detailhandel en horeca-activiteiten (categorie 3 en 5) ten dienste van deze voorzieningen met niet meer dan 20% van het bruto vloeroppervlak;
  3. alsmede nutsvoorziening ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening';
  4. bij de bestemming behorende 'bouwwerken geen gebouw zijnde', groenvoorzieningen, wegen en paden, erven en terreinen, waterlopen en waterpartijen en voorzieningen van openbaar nut.

3.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Cultuur en ontspanning' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 20.

3.3 Afwijken van de gebruiksregels     

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het in lid 1 onder a bepaalde teneinde functies toe te staan die niet zijn genoemd, en die naar hun aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met functies die ter plaatse bij recht zijn toegestaan;
  2. Een omgevingsvergunning als bedoeld in dit lid kan alleen worden verleend voor zover geen onevenredige belemmeringen voor omliggende functies ontstaan.

Artikel 4 Dienstverlening     

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Dienstverlening' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. dienstverlening;
  2. bij de bestemming behorende 'bouwwerken geen gebouw zijnde', groenvoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen, waterlopen en waterpartijen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen;
  3. (ondergrondse) parkeervoorzieningen ten dienste van de direct aan deze bestemming grenzende bestemmingen.

4.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Dienstverlening' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 20.

Artikel 5 Gemengd - 2     

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Gemengd - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

5.1.1 Begane grond     
  1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed & breakfast, tenzij op de verbeelding is aangegeven 'wonen uitgesloten';
  2. dienstverlening;
  3. bedrijven of bedrijfsactiviteiten tot en met categorie B, zoals genoemd in de bij deze regels behorende zoneringslijst, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven;
  4. alsmede atelier ter plaatse van de aanduiding 'atelier';
  5. alsmede cultuur en ontspanning, in de vorm van een atelier, creativiteitscentrum of wellness, ter plaatse van de aanduiding 'cultuur en ontspanning';
  6. bij de bestemming behorende 'bouwwerken geen gebouw zijnde', groenvoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen, waterlopen en waterpartijen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen.
5.1.2 Overige verdiepingen     
  1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed & breakfast;

5.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Gemengd - 2' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 20.

5.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 21 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

  1. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
  2. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 m², waarbij het aanbod voor bed & breakfast zich beperkt tot maximaal 2 kamers en maximaal 4 personen tegelijk.

5.4 Afwijken van de gebruiksregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 1, sub 1 onder c, ten behoeve van een bedrijf dat niet in de zoneringslijst dan wel in een hogere categorie staat vermeld, maar dat naar aard en invloed op de omgeving is gelijk te stellen met de toegelaten milieucategorieën.

Artikel 6 Gemengd - 3     

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Gemengd - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

6.1.1 Begane grond     
  1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed & breakfast, tenzij op de verbeelding is aangegeven dat 'wonen' wordt uitgesloten;
  2. dienstverlening;
  3. detailhandel met daaraan ondergeschikte en daarmee verbonden horeca met niet meer dan 30% van het bruto vloeroppervlak, zonder terras en zonder het schenken van alcoholische dranken;
  4. bedrijven of bedrijfsactiviteiten tot en met categorie B, zoals genoemd in de bij deze regels behorende zoneringslijst, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven;
  5. alsmede atelier ter plaatse van de aanduiding 'atelier';
  6. alsmede horeca tot en met categorie 3 ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 3';
  7. alsmede cultuur en ontspanning, in de vorm van een atelier, creativiteitscentrum of wellness, ter plaatse van de aanduiding 'cultuur en ontspanning';
  8. alsmede dansschool ter plaatse van de aanduiding 'dansschool';
  9. alsmede apotheek ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - apotheek;
  10. alsmede supermarkt ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt';
  11. alsmede nutsvoorziening ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening';
  12. bij de bestemming behorende 'bouwwerken geen gebouw zijnde', groenvoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen, waterlopen en waterpartijen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen.
6.1.2 Overige verdiepingen     
  1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed & breakfast;
  2. alsmede dezelfde functies als op de begane grond ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 3';
  3. alsmede zakelijke dienstverlening ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening'.

6.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Gemengd - 3' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 20.

6.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 21 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

  1. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
  2. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 m², waarbij het aanbod voor bed & breakfast zich beperkt tot maximaal 2 kamers en maximaal 4 personen tegelijk.

6.4 Afwijken van de gebruiksregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 1, sub 1 onder d, ten behoeve van een bedrijf dat niet in de zoneringslijst dan wel in een hogere categorie staat vermeld, maar dat naar aard en invloed op de omgeving is gelijk te stellen met de toegelaten milieucategorieën.

Artikel 7 Gemengd - 4     

7.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Gemengd - 4' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

7.1.1 Begane grond     
  1. dienstverlening;
  2. bedrijven of bedrijfsactiviteiten tot en met categorie B, zoals genoemd in de bij deze regels behorende zoneringslijst, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven;
  3. cultuur en ontspanning in de vorm van een atelier, creativiteitscentrum of wellness;
  4. maatschappelijk waarbij de functies zijn toegestaan als bedoeld in artikel 10 lid 1 onder a, b en c;
  5. alsmede veilinghuis met daaraan ondergeschikte en daarmee verbonden horeca met een oppervlakte van maximaal 75 m², zonder terras en zonder het schenken van alcoholische dranken ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - veilinghuis';
  6. bij de bestemming behorende 'bouwwerken geen gebouw zijnde', groenvoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen, waterlopen en waterpartijen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen.
7.1.2 Overige verdiepingen     
  1. dezelfde functies als op de begane grond ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 4';
  2. alsmede een woonzorgvoorziening ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - woonzorgvoorziening';
  3. alsmede wonen vanaf de 2e verdieping ter plaatse van de aanduiding 'wonen'.

7.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Gemengd - 4' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 20.

7.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 21 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

  1. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
  2. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 m², waarbij het aanbod voor bed & breakfast zich beperkt tot maximaal 2 kamers en maximaal 4 personen tegelijk.

7.4 Afwijken van de gebruiksregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 1, sub 1 onder b, ten behoeve van een bedrijf dat niet in de zoneringslijst dan wel in een hogere categorie staat vermeld, maar die naar aard en invloed op de omgeving is gelijk te stellen met de toegelaten milieucategorieën.

Artikel 8 Groen     

8.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. groenvoorzieningen;
  2. stadslandbouw;
  3. evenementen categorie 1;
  4. voet- en fietspaden;
  5. bij de bestemming behorende waterlopen en waterpartijen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, kunstwerken, kunstobjecten, waterberging, waterhuishoudkundige voorzieningen, bergbezinkbassins, reclame uitingen, warmte-koudeopslag, warmte-koudetransport.

8.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Groen' mogen 'bouwwerken geen gebouw zijnde' worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

  1. de hoogte van terreinafscheidingen mag niet meer dan 1 m bedragen;
  2. de bouwhoogte van speelvoorzieningen mag niet meer dan 5 m bedragen;
  3. de oppervlakte per 'bouwwerk' mag niet meer dan 10 m² bedragen;
  4. de diepte van een (ondergronds) bouwwerk mag niet meer dan 7,0 m bedragen.

Artikel 9 Horeca     

9.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. horeca 4;
  2. bij de bestemming behorende 'bouwwerken geen gebouw zijnde', groenvoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen, waterlopen en waterpartijen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen.

9.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Horeca' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 20.

Artikel 10 Maatschappelijk     

10.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. verenigingsleven, educatieve voorzieningen, gezondheidszorg (incl. apotheek), sociaal-medische dienstverlening, levensbeschouwelijke voorzieningen, bibliotheek, peuterspeelzaalwerk, buitenschoolse opvang, buurtcentrum, welzijnsinstelling en openbare dienstverlening;
  2. aan de hoofdfunctie ondergeschikte en daarmee verbonden detailhandel en horeca-activiteiten van categorie 2 ten dienste van deze voorzieningen met niet meer dan 20% van het bruto vloeroppervlak;
  3. aan de hoofdfunctie ondergeschikte sportactiviteiten;
  4. alsmede dienstverlening ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening';
  5. alsmede een kinderdagverblijf met bijbehorende voorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'kinderdagverblijf';
  6. alsmede een dienstwoning ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - dienstwoning';
  7. bij de bestemming behorende 'bouwwerken geen gebouw zijnde', groenvoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen, waterlopen en waterpartijen, nuts- en (ondergrondse) parkeervoorzieningen.

10.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 20.

10.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 21 geldt met betrekking tot het gebruik de volgende regel:

  1. tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken voor drugsopvang.

10.4 Afwijken van de gebruiksregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in het eerste lid ten behoeve van een maatschappelijke voorziening die niet in lid 1 is vermeld en die naar aard en invloed op de omgeving gelijk hieraan te stellen is.

Artikel 11 Tuin - 1     

11.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Tuin - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. tuinen en verhardingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing;
  2. alsmede parkeren ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein';
  3. bijbehorende voorzieningen en bouwwerken ten behoeve van het hoofdgebouw zoals fietsenberging, erkers, speeltoestellen, erfafscheidingen, hellingbanen, trappen, warmte-koudeopslag, warmte-koudetransport.

11.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Tuin - 1' mogen 'bouwwerken geen gebouw zijnde' worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

  1. de hoogte van erfafscheidingen niet meer dan 1 m mag bedragen;
  2. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' dient de bestaande hoogte te worden gehandhaafd;
  3. de hoogte van overige 'bouwwerken geen gebouw zijnde' mag niet meer dan 3 m bedragen.

fietsenberging

  1. het realiseren van een fietsenberging in de voor- of zijtuin mag onder de volgende voorwaarden, tenzij de betreffende gronden behoren bij orde-1 panden:
    1. er is geen achterom aanwezig bij de woning;
    2. de diepte van de voortuin of de breedte van de zijtuin is minimaal 2,5 m;
    3. de hoogte van de berging mag maximaal 1,4 m bedragen;
    4. de verticale diepte van een berging mag maximaal 1 m bedragen;
    5. de oppervlakte van de berging mag maximaal 20% van de oppervlakte van de voor- of zijtuin bedragen met een maximum van 4 m²;
    6. de gevels van de berging evenwijdig aan de voorgevel, mogen maximaal 30% van de breedte van die voorgevel beslaan.

erker

  1. bestaande erkers zijn toegestaan.

11.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 21 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

  1. tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van onbebouwde gronden voor het parkeren van motorvoertuigen, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven.

11.4 Afwijken van de gebruiksregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 1 onder b en parkeren toestaan op plaatsen waar geen aanduiding 'parkeerterrein' is weergegeven, mits geen onevenredige belemmeringen voor omliggende functies ontstaan.

Artikel 12 Tuin - 2     

12.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Tuin - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. tuinen en verhardingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing;
  2. parkeren op bebouwde gronden;
  3. alsmede parkeren ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein';
  4. bijbehorende bouwwerken ten dienste van het hoofdgebouw.

12.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Tuin - 2' mogen bouwwerken worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

12.2.1 Alle bouwwerken     
  1. de gezamenlijke oppervlakte van bouwwerken (per tuin per adres) mag niet meer bedragen dan 50% van de gronden met een maximum van 40 m2, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven;
  2. de diepte van een ondergronds bouwwerk mag niet meer dan 7 m bedragen.
12.2.2 Gebouwen     
  1. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen mag voor zover op een afstand van niet meer dan 2,5 m van de achtergevelrooilijn niet meer bedragen dan 0,3 m boven de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw met een maximum bouwhoogte van 4 m, gemeten vanaf het aansluitend peil;
  2. de bouwhoogte van overige aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag ten hoogste 3 m bedragen.
  3. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' of 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' dient de bestaande goothoogte en/of bouwhoogte te worden gehandhaafd;
12.2.3 Bouwwerken geen gebouw zijnde     
  1. de hoogte van erfafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen;
  2. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' dient de bestaande hoogte te worden gehandhaafd;
  3. de hoogte van overige 'bouwwerken geen gebouw zijnde' mag niet meer dan 3 m bedragen;
  4. de hoogte van constructies die dienen ter ondersteuning en/of geleiding van beplanting mag niet meer dan 2 m bedragen, met dien verstande dat minimaal 70% van de constructie open is.

dakterras

  1. een dakterras is toegestaan, mits:
    1. gesitueerd op een aan- of uitbouw;
    2. het dakterras van binnenuit wordt ontsloten;
    3. privacyschermen op aanbouwen niet hoger zijn dan 1,5 m en niet dieper dan 2,5 m;
    4. de afstand tussen de tegenoverliggende achtergevels van de hoofdbebouwing minimaal 15 m bedraagt;
    5. de diepte van het dakterras niet meer bedraagt dan 2,5 m gemeten vanuit de achtergevel;
    6. voorzien van een afscheiding met een maximum hoogte van 1,2 m;
    7. er geen overige bouwwerken op het dakterras worden geplaatst.

12.3 Afwijken van de bouwregels     

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van:

kap op bijgebouw

  1. het bepaalde in lid 2 sub 2 en toestaan dat de goot van bijgebouwen 3 m mag bedragen, waarbij boven de goot mag worden afgedekt met een kap met een maximum hoogte van 2 m;

kap op aan- en uitbouw aan de oorspronkelijke zijgevel

  1. het bepaalde in lid 2 sub 2 voor een kap op een aan- en uitbouw gebouwd aan de oorspronkelijke zijgevel onder de volgende voorwaarde:
    • de goothoogte van een aan- en uitbouw aan de oorspronkelijke zijgevel mag niet meer bedragen dan de begane grondlaag vermeerderd met 0,30 m boven de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw met een maximum goothoogte van 4,0 m, gemeten vanaf het aansluitend peil;
    • de dakhelling van de kap aan de voor- en achterzijde niet meer bedraagt dan de dakhelling van de hoofdbebouwing.

dakterrassen

  1. het bepaalde in lid 2 sub 3 onder d en toestaan dat een dakterras met een andere diepte dan maximaal 2,5 m achter de achtergevelrooilijn wordt gebouwd;

  1. Het bevoegd gezag toetst bij de toepassing van de afwijkingsbevoegdheid of geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van:
    1. het straatbeeld en daklandschap;
    2. de privacy en bezonning van de omwonenden;
    3. de cultuurhistorische waarden;
    4. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

12.4 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 21 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

  1. tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van:
    1. onbebouwde gronden voor het parkeren van motorvoertuigen, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven;
    2. (dak)terrassen voor horeca.

12.5 Afwijken van de gebruiksregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 1 onder c en parkeren toestaan op plaatsen waar geen aanduiding 'parkeerterrein' is weergegeven, mits geen onevenredige belemmeringen voor omliggende functies ontstaan.

Artikel 13 Tuin - 3     

13.1 Bestemmingsomschrijving     

De op de verbeelding voor 'Tuin - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. tuinen en verhardingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing;
  2. parkeren op bebouwde gronden;
  3. alsmede parkeren ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein';
  4. bijbehorende bouwwerken ten dienste van het hoofdgebouw.

13.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Tuin - 3' mogen bouwwerken worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

13.2.1 Alle bouwwerken     
  1. de gronden met de bestemming 'Tuin - 3' mogen volledig worden bebouwd;
  2. de diepte van een ondergronds bouwwerk mag niet meer dan 7 m bedragen.
13.2.2 Gebouwen     
  1. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen mag voor zover op een afstand van niet meer dan 2,5 m van de achtergevelrooilijn niet meer bedragen dan 0,3 m boven de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw met een maximum bouwhoogte van 4 m, gemeten vanaf het aansluitend peil;
  2. de bouwhoogte van overige aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag ten hoogste 3 m bedragen.
  3. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' of 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' dient de bestaande goothoogte en/of bouwhoogte te worden gehandhaafd.
13.2.3 Bouwwerken geen gebouw zijnde     
  1. de hoogte van erfafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen;
  2. de hoogte van overige 'bouwwerken geen gebouw zijnde' mag niet meer dan 3 m bedragen;

dakterras

  1. een dakterras is toegestaan, mits:
    1. gesitueerd op een aan- of uitbouw;
    2. het dakterras van binnenuit wordt ontsloten;
    3. privacyschermen op aanbouwen niet hoger zijn dan 1.5 m en niet dieper dan 2.5 m;
    4. de afstand tussen de tegenoverliggende achtergevels van de hoofdbebouwing minimaal 15 m bedraagt;
    5. de diepte van het dakterras niet meer bedraagt dan 2,5 m gemeten vanuit de achtergevel;
    6. voorzien van een afscheiding met een maximum hoogte van 1,2 m;
    7. er geen overige bouwwerken op het dakterras worden geplaatst.

13.3 Afwijken van de bouwregels     

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van:

bouwhoogte aan- of uitbouw

  1. het bepaalde in lid 2, sub 2 onder b en toestaan dat de bouwhoogte van de aan- of uitbouw wordt verhoogd naar 4 m.

dakterrassen

  1. het bepaalde in lid 2, sub 3 en toestaan dat een dakterras met een andere diepte dan maximaal 2,5 m achter de achtergevelrooilijn wordt gebouwd.

  1. Het bevoegd gezag toetst bij de toepassing van de afwijkingsbevoegdheid of geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van:
    1. het straatbeeld en daklandschap;
    2. de privacy en bezonning van de omwonenden;
    3. de cultuurhistorische waarden;
    4. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

13.4 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 21 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

  1. tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van:
    1. onbebouwde gronden voor het parkeren van motorvoertuigen, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven;
    2. (dak)terrassen voor horeca.

Artikel 14 Verkeer     

14.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 

  1. straten en wegen
  2. voet- en fietspaden;
  3. standplaatsen en uitstallingen;
  4. evenementen categorie 1;
  5. (fiets-)parkeervoorzieningen;
  6. alsmede brug voor gemotoriseerd verkeer ter plaatse van de aanduiding 'brug';
  7. bij de bestemming behorende groenvoorzieningen, waterlopen en waterpartijen, speelvoorzieningen, verkeers- en verblijfsfunctie, waaronder nutsvoorzieningen, abri's, verkeers- en lichtmasten, reclameborden, (ondergrondse) afval- en recyclecontainers, kunstwerken, kunstobjecten, waterberging, bergbezinkbassins, reclameuitingen, warmte-koudeopslag, warmte-koudetransport.

14.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Verkeer' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 20 alsmede, ter plaatse van de aanduiding 'brug', de bepalingen van artikel 15.

Artikel 15 Water     

15.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. waterberging, waterbeheer en waterhuishouding;
  2. waterlopen en waterpartijen;
  3. verkeer te water;
  4. groenvoorzieningen;
  5. waterstaatkundige voorzieningen, zoals bruggen, taluds en oevers, sluizen, stuwen, dammen, kademuren, duikers, gemalen en overige kunstwerken;
  6. aanmeervoorzieningen, aanlegsteigers.

15.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Water' mogen 'bouwwerken geen gebouw zijnde' worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

bouwhoogte

  1. de bouwhoogte van gemalen mag niet meer dan 3 m bedragen en de oppervlakte mag niet meer dan 15 m² bedragen;
  2. de bouwhoogte van meerpalen mag maximaal 4 m bedragen;
  3. de bouwhoogte van 'bouwwerken geen gebouw zijnde' mag niet meer dan 1 m bedragen;
  4. de bouwhoogte van bruggen mag maximaal 3 m bedragen;
  5. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' of 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' dient de bestaande goothoogte en/of bouwhoogte te worden gehandhaafd.

15.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 21 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

  1. tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken als ligplaats voor hotel- en horecaschepen.

Artikel 16 Wonen     

16.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed & breakfast;
  2. bijbehorende voorzieningen zoals groenvoorzieningen, waterlopen en waterpartijen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, bergingen, tuinen, erven en terreinen;
  3. alsmede een onderdoorgang ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang';
  4. alsmede opslag ter plaatse van de aanduiding 'opslag'.

16.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Wonen' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 20.

16.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 21 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

  1. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
  2. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 m², waarbij het aanbod voor bed & breakfast zich beperkt tot maximaal 2 kamers en maximaal 4 personen tegelijk;
  1. tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van onbebouwde gronden voor het parkeren van motorvoertuigen.

Artikel 17 Waarde - Archeologie     

17.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

17.2 Bouwregels     

  1. In aanvulling op het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) gelden de volgende regels:
    1. ter plaatse van de aanduiding 'Waarde - Archeologie 3' dient de aanvrager van een omgevingsvergunning waarvan bodemverstorende bouwwerkzaamheden deel uitmaken, in geval de oppervlakte van het project meer dan 500 m2 betreft en de bouwwerkzaamheden dieper dan 0,30 m onder maaiveld plaatsvinden, een waardestellend archeologisch rapport: te overgeleggen;
    2. ter plaatse van de aanduiding 'Waarde - Archeologie 5' dient de aanvrager van een omgevingsvergunning waarvan bodemverstorende bouwwerkzaamheden deel uitmaken, in geval de oppervlakte van het project meer dan 10.000 m2 betreft en de bouwwerkzaamheden dieper dan 0,30 m onder het maaiveld plaatsvinden, een waardestellend archeologisch rapport: te overgeleggen;

  1. Aan een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' kunnen de volgende voorschriften worden verbonden;
    1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
    2. het doen van opgravingen;
    3. begeleiding van de bodemverstorende activiteiten door een archeologisch deskundige.

  1. Het bepaalde in lid 2, sub 1 is niet van toepassing op een bouwplan dat betrekking heeft op vervanging van een reeds bestaand bouwwerk waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut.

17.3 Nadere eisen     

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de situering, de inrichting en het gebruik van de gronden die vallen binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse beschermingswaardige archeologische resten aanwezig zijn. Toepassing van de bevoegdheid mag niet leiden tot een onevenredige beperking van het meest doelmatige gebruik.

17.4 Afwijken van de bouwregels     

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 2, sub 1, met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende (bouw)regels.

  1. Een omgevingsvergunning, zoals bedoeld in dit lid, wordt verleend indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de aanvrager van de omgevingsvergunning aan de hand van:
    1. nader archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn of als er, mede naar het oordeel van de gemeentearcheoloog, geen archeologische waarden te verwachten zijn;
    2. andere informatie heeft aangetoond dat door bodemverstoringen op de betrokken locatie geen archeologische waarden verstoord zullen worden.

17.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

  1. Voor de volgende werken of werkzaamheden is een aanlegvergunning vereist:
    1. het aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen;
    2. bodemverlagen of afgraven, ophogen, egaliseren dan wel anderszins aanbrengen van wijzigingen in het maaiveld;
    3. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en bomen;
    4. het verrichten van graafwerkzaamheden anders dan normaal spit- en ploegwerk;
    5. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen;
    6. het aanleggen van kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies;
    7. diepploegen;
    8. het aanleggen van watergangen of het vergraven, verruimen of dempen van reeds bestaande watergangen;
    9. het uitvoeren van werkzaamheden ter verlaging van de grondwaterstand;
    10. het plaatsen van objecten zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair.

  1. Geen aanlegvergunning is vereist voor werken of werkzaamheden die:
    1. de oppervlakte- dan wel de dieptemaat niet overschrijdt, behorende bij de categorie 'Waarde - Archeologie' genoemd in lid 2 die voor die gronden van toepassing zijn;
    2. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende aanlegvergunning of een ontgrondingvergunning;
    3. noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarvoor een omgevingsvergunning, zoals in lid 4 bedoeld, is verleend;
    4. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

  1. Een aanlegvergunning wordt in ieder geval verleend, indien:
    1. de aanvrager aan de hand van een waardestellend archeologisch onderzoek of rapport aantoont dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn dan wel dat de aanwezige archeologische waarden naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld;
    2. ter bescherming van betrokken archeologische waarden kunnen aan de aanlegvergunning voorwaarden worden verbonden gericht op:
  • het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
  • het doen van opgravingen;
  • begeleiding van de bodemverstorende activiteiten door een archeologisch deskundige.

17.6 Wijzigingsbevoegdheid     

Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen in die zin, dat de verbeelding wordt gewijzigd door van één of meerdere bestemmingsvlakken de begrenzing te veranderen of de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' te verwijderen, dan wel deze bij een ander archeologiecategorie, zoals vermeld in lid 2, in te delen, als archeologische bevindingen daar aanleiding toe geven.

Artikel 18 Waarde - Groeiplaats monumentale boom     

18.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde- Groeiplaats monumentale boom' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van de groeiplaats van monumentale bomen.

18.2 Bouwregels     

In aanvulling op het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) geldt dat het verboden is om op deze gronden te bouwen.

18.3 Afwijken van de bouwregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 2, mits de groeiplaats van de monumentale boom niet onevenredig wordt geschaad. Dit dient door de aanvrager te worden aangetoond door een groentoets.

18.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

  1. Voor de volgende werken of werkzaamheden is een aanlegvergunning vereist:
    1. het aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen;
    2. bodemverlagen of afgraven, ophogen, egaliseren dan wel anderszins aanbrengen van wijzigingen in het maaiveld;
    3. het verrichten van graafwerkzaamheden anders dan normaal spit- en ploegwerk;
    4. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen;
    5. het aanleggen van kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies;
    6. het aanleggen van watergangen of het vergraven, verruimen of dempen van reeds bestaande watergangen;
    7. het uitvoeren van werkzaamheden ter verlaging van de grondwaterstand;
    8. het wijzigen van de grondwaterstand en/of waterhuishouding door bevloeiing, (bron)bemaling, drainage of andere wijze.

  1. Geen aanlegvergunning is vereist voor werken of werkzaamheden die:
    1. betrekking hebben op normaal onderhoud en beheer;
    2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan krachtens een verleende vergunning;
    3. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning;
    4. plaatsvinden op het moment dat de monumentale boom niet meer aanwezig is;
    5. werken en/of werkzaamheden, die strekken ter behoud of het herstel van de monumentale waarden van de boom.

  1. Een aanlegvergunning wordt in ieder geval verleend indien:
    1. de waarde die de boom monumentaal of waardevol maakt niet langer aanwezig is en deze niet kan worden hersteld;
    2. de boom niet in onevenredige mate worden aangetast; waarbij de gemeente desgewenst aan de aanvrager kan verzoeken een onderzoek aan te leveren waarin dit aangetoond wordt ;
    3. de mogelijkheden voor het behoud van de boom niet worden verkleind.

18.5 Wijzigingsbevoegdheid     

Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen door de dubbelbestemming 'Waarde - Groeiplaats monumentale boom':

  1. geheel of gedeeltelijk te doen vervallen indien:
    1. bescherming van de betreffende monumentale boom niet langer noodzakelijk is, omdat:
      • de boom niet meer aanwezig is;
      • de levensverwachting van de betreffende monumentale boom minder dan 10 jaar bedraagt;
    2. zwaarwegende maatschappelijke belangen dit vergen.
  2. toe te voegen voor bomen in het plangebied die een monumentale status hebben verkregen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels     

Artikel 19 Anti-dubbeltelregel     

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere plannen buiten beschouwing.

Artikel 20 Algemene bouwregels     

Voor het bouwen op de gronden van de in de daartoe aangegeven bestemmingen gelden de volgende regels naast de in de bestemming genoemde specifieke bouwregels.

20.1 Bouwregels     

20.1.1 Gebouwen     
  1. gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd;
  2. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' of 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' dient de bestaande goothoogte en/of bouwhoogte te worden gehandhaafd, tenzij een maximum bouwhoogte is aangegeven;
  3. ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' is ten hoogste het aangegeven bebouwingspercentage toegestaan;
  4. ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte' is ten hoogste de aangegeven goothoogte toegestaan;
  5. ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte' is ten hoogste de aangegeven bouwhoogte toegestaan;
  6. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' is een onderdoorgang toegestaan;
  7. de verticale diepte van een ondergronds bouwwerk mag niet meer dan 7 m bedragen;
  8. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' dient de bestaande indeling van gevels, voor zover gekeerd naar openbaar toegankelijk gebied, gehandhaafd te blijven;
  9. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' dient de bestaande indeling van gevels, voor zover gekeerd naar openbaar toegankelijk gebied, gehandhaafd te blijven, tenzij gebouwd wordt overeenkomstig een op de verbeelding aangeduide trend of maatvoeringsaanduiding.

dakkapellen

  1. dakhellingen mogen worden onderbroken voor het oprichten van een dakkapel, mits:
    1. de bovenzijde van de dakkapel ten minste 0,5 m onder de noklijn is gelegen;
    2. bij dakvlakken met een hellingshoek minder dan 35 graden mag een dakkapel in of binnen 0,5 m van de nok geplaatst worden;
    3. de onderzijde van de dakkapel meer dan 0,5 m en minder dan 1 m boven de dakvoet wordt geplaatst;
    4. de dakkapel in of binnen 0,5 m van de dakvoet wordt geplaatst, waarbij de breedte van de dakkapel niet meer bedraagt dan 1,5 m en niet breder is dan een derde van de breedte van het dakvlak;
    5. de zijkanten van de dakkapel minimaal 0,5 m worden gerealiseerd van de zijkanten van het dakvlak;
    6. de dakkapel in het voordakvlak niet breder is dan de helft van de breedte van het dakvlak;
    7. bij meerdere dakkapellen in serie er tevens sprake is van een regelmatige rangschikking van de dakkapellen met een minimum afstand van 0,5 m tussen de afzonderlijke kapellen.

Oorspronkelijke kap en dakvormen

orde 1 en 2

  1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' of 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' dient de bestaande nokrichting, kap- of dakvorm gehandhaafd te blijven tenzij:
    1. gebouwd wordt overeenkomstig de trendkaart;
    2. het ondergeschikte onderdelen betreft, zoals dakkapellen en/of dakdoorbrekingen.

(mansarde)kap en zadeldak

  1. als boven de (maximum) goothoogte wordt gebouwd, mag worden afgedekt met een (mansarde)kap of zadeldak:
    1. waarvan de maximum bouwhoogte 4 m bedraagt, verticaal gemeten vanaf de goothoogte;
    2. de dakhelling niet minder bedraagt dan 30 en niet meer dan 70 graden.
    3. bij een samengestelde kap dient de dakhelling van de bovenste dakvlakken minimaal 20 graden te bedragen.

gootverhoging met dakschild

  1. de goot mag worden verhoogd ten behoeve van een extra laag als:
    1. de hoogte van de extra bouwlaag boven de goothoogte niet meer dan 3 m bedraagt;
    2. de hellingshoek van het voor- en achterdakvlak en bij hoekwoningen het zijdakvlak, maximaal 70 graden bedraagt.

Trends

opbouw 70-70

  1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - opbouw' mag de (maximale) goothoogte worden overschreden voor een extra bouwlaag met een platte afdekking, als:
    1. de hoogte van de extra bouwlaag boven de goothoogte niet meer dan 3 m bedraagt;
    2. de hellingshoek van het voor- en achterdakvlak maximaal 70 graden bedraagt;
      • het achterdakvlak mag recht worden opgetrokken binnen de contour, gevormd door de maximum hoogte en maximum hellingshoek.
    3. de hellingshoek van het zijdakvlak bij hoekwoningen maximaal 70 graden bedraagt indien:
      • gekeerd naar openbaar toegankelijk gebied;
      • de afstand van de hoekwoning tot naastgelegen hoofdbebouwing minder dan 10 m bedraagt;
    4. er wordt aangesloten op de trend.

opbouw 2 (hypotheekkap)

  1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - opbouw 2' mag het voordakvlak aan de voorzijde vanaf de nok worden verlengd voor een extra bouwlaag of het vergroten van de derde bouwlaag, als:
    1. de hoogte van de bouwlaag boven de goothoogte niet meer dan 3 m bedraagt;
    2. de hellingshoek van het voordakvlak gelijk blijft;
    3. het achterdakvlak maximaal 70 graden bedraagt of recht wordt opgetrokken binnen deze contour;
    4. er wordt aangesloten op de trend.

opbouw 3 (geknikt voordakschild)

  1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - opbouw 3' mag de (maximum) goothoogte worden overschreden voor een bouwlaag met een platte afdekking, als:
    1. de hoogte van de bouwlaag boven de goothoogte niet meer dan 3 m bedraagt;
    2. het voordakvlak wordt uitgevoerd met een knik waarvan:
      • de hellingshoek van het onderste dakvlak 75 graden bedraagt;
      • de hellingshoek van het bovenste dakvlak 35 graden bedraagt;
      • de knik zich bevindt op 1.6 m boven de bestaande goothoogte.
    3. het achterdakvlak maximaal 70 graden bedraagt of recht wordt opgetrokken binnen deze contour;
    4. er wordt aangesloten op de trend.

recht optrekken achterzijde 

  1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - recht optrekken achterzijde' mag de goot aan de achterzijde verhoogd worden voor een bouwlaag met een platte afdekking, als:
    1. de hoogte van de bouwlaag boven de goothoogte niet meer dan 3 m bedraagt;
    2. de bestaande nokhoogte niet wordt overschreden;
    3. er wordt aangesloten op de trend.

bijzondere dakopbouw 

  1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bijzondere dakopbouw' mag de bestaande vliering met flauwe dakhelling achter de goot vervangen worden door een volledige verdieping tot een bouwhoogte van maximaal 9 meter. Aan de voorzijde wordt het dakvlak verlengd met een kap waarvan de helling 45 graden bedraagt.

20.1.2 Bouwwerken geen gebouw zijnde     

dakterras

  1. een dakterras is toegestaan, mits:
    1. gesitueerd op een erker of op aan- en uitbouwen;
    2. het dakterras van binnenuit wordt ontsloten;
    3. privacyschermen op aanbouwen niet hoger zijn dan 1,5 m en niet dieper dan 2,5 m;
    4. de afstand tussen de tegenoverliggende achtergevels van de hoofdbebouwing minimaal 15m bedraagt;
    5. de diepte van het dakterras niet meer bedraagt dan 2,5 m gemeten vanuit de achtergevel;
    6. voorzien van een afscheiding met een maximum hoogte van 1,2 m en een minimum hoogte van 1,0 m;
    7. er geen overige bouwwerken op het dakterras worden geplaatst.

brug

  1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' dient de bestaande hoogte gehandhaafd te blijven.

20.2 Afwijken van de bouwregels     

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van:

goothoogte orde 2

  1. het bepaalde in lid 1 sub 1 onder b en toestaan dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' tot de op de verbeelding aangegeven goothoogte wordt gebouwd indien de volumevergroting niet leidt tot:
  1. een onevenredige aantasting van de cultuurhistorische waarde;
  2. een onevenredige aantasting van het straatbeeld en/of daklandschap.

dakkapellen

  1. het bepaalde in lid 1 sub 1 onder j en toestaan dat:
  1. een dakkapel aan de voor- en achterzijde in of binnen 0,5 m van de dakvoet geplaatst wordt;
  2. een dakkapel aan de voor- en achterzijde in of binnen 0,5 m van de daknok geplaatst wordt;
  3. een dakkapel aan de voorzijde een breedte heeft die meer dan helft van het dakvlak bedraagt, mits de afstand tot de perceelgrens minimaal 0,5 m is;
  4. een dakkapel aan de achterzijde een breedte heeft over het gehele dakvlak.

trends

  1. het bepaalde in lid 1 sub 1 onder n, o, p en r en toestaan dat de achterzijde recht wordt opgetrokken indien:
  • de tegenoverliggende achtergevelrooilijnen minimaal op een afstand van 20 m liggen;
  • niet wordt gebouwd in de hoek van een bouwblok binnen 15 m van het snijpunt van de oorspronkelijke achtergevels.

dakterrassen

d. het bepaalde in lid 1 sub 2 onder a en toestaan dat:

  • een dakterras op de hoofdbebouwing wordt gebouwd, waarbij de maximum bouwhoogte ten behoeve van een valbeveiliging met ten hoogste 1,2 m mag worden overschreden;
  • een dakterras met een andere diepte dan maximaal 2,5 m achter de achtergevelrooilijn wordt gebouwd, als het dakterras niet binnen 2 m van de erfgrens wordt geplaatst, tenzij de eigenaar van de aangrenzende grond(en) hier schriftelijk toestemming voor heeft verleend;
  • een dakterras aan de voorzijde wordt gebouwd.

  1. Het bevoegd gezag toetst bij de toepassing van de afwijkingsbevoegdheden of geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
    1. het straatbeeld en daklandschap;
    2. de privacy en bezonning van de omwonenden;
    3. de cultuurhistorische waarden;
    4. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

Artikel 21 Algemene gebruiksregels     

21.1 Strijdig gebruik     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken voor:

  1. prostitutie en seksinrichtingen;
  2. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud;
  3. bijgebouwen als zelfstandige woning.

Artikel 22 Algemene afwijkingsregels     

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van:
    1. de voorgeschreven maten ten aanzien van goothoogten, bouwhoogten, oppervlakten en bebouwingspercentages met ten hoogste 10%;
    2. de in het plan aangegeven bouwgrenzen voor het realiseren van balkons, luifels, erkers, buitentrappen of andere ondergeschikte delen van een gebouw tot een maximum van 1,5 m;
    3. de in het plan aangegeven hoogten ten behoeve van centrale technische voorzieningen waarvan de bouwhoogte niet meer dan 3 m mag bedragen en de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 20% van de oppervlakte van het hoofdgebouw.
    4. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat een bouwwerk voor een Wmo-voorziening in openbaar toegankelijk gebied wordt geplaatst, mits:
      • er geen achterom aanwezig is bij de woning;
      • de hoogte van de voorziening maximaal 1,3 m mag bedragen;
      • de oppervlakte van de voorziening maximaal 4 m2 mag bedragen;

  1. Het bevoegd gezag kan bij het verlenen van een omgevingsvergunning als genoemd in lid 1, sub a tot en met d voorwaarden stellen met betrekking tot de situering en toetsen of geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
    1. het straat- en bebouwingsbeeld;
    2. de verkeerssituatie ter plaatse;
    3. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
    4. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
    5. cultuurhistorische waarden.

Artikel 23 Overige regels     

23.1 Parkeren, laden en lossen     

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen en/of het gebruiken van gronden of bouwwerken geldt dat overeenkomstig de gemeentelijke “Beleidsregels parkeernormen” zoals die gelden ten tijde van de ontvangst van de aanvraag in voldoende mate ruimte moet zijn aangebracht en in stand worden gehouden op eigen terrein voor:

  1. het parkeren van auto's;
  2. het laden of lossen van goederen.

23.2 Afwijken     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 23.1 overeenkomstig de afwijkingsmogelijkheden die zijn vastgelegd in de in dat lid bedoelde “Beleidsregels parkeernormen”.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels     

Artikel 24 Overgangsrecht     

24.1 Bouwen     

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

  1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

24.2 Afwijken     

Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van lid 1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk met maximaal 10%.

24.3 Uitzondering overgangsrecht bouwwerken     

Lid 1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

24.4 Gebruik     

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

24.5 Strijdig gebruik     

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 4 te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdige gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

24.6 Verboden hervatten gebruik     

Indien het gebruik, bedoeld in lid 4 na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

24.7 Uitzondering overgangsrecht gebruik     

Lid 4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 25 Slotregel     

Deze regels kunnen worden aangehaald als regels van het bestemmingsplan Garenkokerskwartier.

BIJLAGEN BIJ DE REGELS     

Bijlage 1 Zoneringslijst     

Inleiding

Bij het opstellen van een bestemmingsplan is milieuzonering een standaardinstrument voor de ruimtelijke ordening. Milieuzonering is bedoeld om indicatief te beoordelen in hoeverre de woon, werk en recreatieve functies, of (indirect) verkeer, belemmeringen voor elkaar opleveren. Het doel is deze eventuele hinder of belemmeringen te voorkomen in nieuwe situaties en te verhelpen of te beperken in bestaande situaties.

Toepassing milieuzonering

Om de afweging of een bestemming ergens wel of niet past te kunnen maken biedt milieuzonering handvatten (een gebiedstypering en een bedrijvenlijst). Het grondgebied van Haarlem is ingedeeld in gebieden of zones zoals het college van burgemeester en wethouders van Haarlem in november 2002 vaststelde als onderdeel van de nota Milieuzonering. Deze nota is in 2008 geactualiseerd, waarbij de indeling in gebieden of zones uit 2002 is behouden.

Gebiedstypering

Het toenemend intensief en doelmatig ruimtegebruik vraagt om een integrale benadering van de kwaliteit van de leefomgeving. Door te weten waar theoretisch welke bedrijfsactiviteiten en welke duurzaamheidmaatregelen mogelijk zijn, wordt het ruimtelijk plannen eenvoudiger. Zodoende is één integrale kaart en typeringsomschrijving ontwikkeld. In de praktijk bevat het plangebied van een bestemmingsplan meestal meer gebiedstypen en is ieder plangebied weer uniek. Dit is van groot belang voor de ruimtelijke indeling van verschillende functies. In de gebiedstypologie is vrijwel het gehele grondgebied van de gemeente Haarlem terug te vinden. De hoofdgroepen wonen, werken en natuur & recreatie geven de belangrijkste functie binnen een gebiedstype weer. De tabel typeert op hoofdlijnen. De verfijning vindt plaats op bestemmingsplanniveau.

Typologie Omschrijving Maximaal toegestane bedrijfscategorie
A Wonen
Overwegend laagbouw in een lage dichtheid Dichtheid < 40 w/ha B
Overwegend laagbouw in een hoge dichtheid Dichtheid = 40 w/ha B
Flatwijk = 50% van het aantal woningen zijn flatwoningen B
Stedelijke centra Historisch centrum en moderne C
B Werken
Corridors/ Gemengd gebied Hoofdfunctie is werken. Bedrijven zijn gemengd met woningen. Werkfuncties langs stadsstructuurwegen. C
Bedrijvigheid Bedrijven geconcentreerd in een gebied C
C Natuur en recreatie
Stadsnatuur Alle stedelijke parken en plantsoenen n.v.t.
Dagrecreatie Recreatie gericht op ontspanning voor minder dan een dag Recreatie-

gebonden
Buitengebied/ natuurontwikkeling Landelijke gebied met en zonder woningen B (gebieds- gebonden)

Tabel 1: typologieën op hoofdlijnen

Ad A Wonen

Voor de drie eerstgenoemde woontypologieën zijn in principe categorie B bedrijven altijd toegestaan. Wel kan via het bestemmingsplan besloten worden om in afzonderlijke wijkdelen of straten slechts categorie A bedrijven toe te staan. Feitelijke juridische vastlegging van een dergelijke milieuzonering vindt plaats in bestemmingsplannen. Daarom blijft het onderscheid tussen categorie A en B bestaan. Tot de vierde woontypologie “stedelijke centra” worden de vergrote binnenstad gerekend.

Ad B Werken

Wat betreft de typering 'corridors/gemengd gebied' geldt dat corridors doorgaande routes/verkeersassen met openbaar vervoer zijn, die en verbinding vormen met het centrum (of centrum Schalkwijk) met nadruk op de werkfunctie. Hiertoe wordt de direct nabij gelegen bebouwing links en rechts gerekend. Er kan worden gekozen om categorie C bedrijven daar toe te staan. Voor deze bedrijven geldt in principe een indicatieve afstand van 50 meter. De typering van het achterliggende gebied en de bijbehorende toegestane bedrijfscategorieën zijn bepalend voor de toegestane milieuhinder aan de achterzijde van bebouwing in een corridor. In het bestemmingsplan zijn de details nader bepaald. Tussen woonwijken en corridors kan nog een tussenvorm herkend worden, wijkontsluitingswegen, die om reden van vereenvoudiging niet apart is getypeerd. Langs deze wegen overheerst de woonfunctie, maar de verkeersintensiteit is relatief hoog en ook hier rijdt vaak openbaar vervoer. Categorie C bedrijven zijn niet ondenkbaar langs wijkontsluitingswegen, maar het aantal dient duidelijk lager te liggen dan in corridors.

Ad C Natuur en recreatie

Onder stadsnatuur” worden naast openbare parken ook begraafplaatsen gerekend. Onder 'dagrecreatie' wordt naast groengebied buiten de stad ook sport gerekend. In deze gebiedstypen kunnen gebiedsgebonden activiteiten worden toegestaan en kan eventueel horeca ook een plek krijgen. Voor het “buiten-/ natuurontwikkelingsgebied” geldt dat gebiedsgebonden bedrijfsactiviteiten tot categorie B zijn toegestaan. In sommige gevallen zal categorie C toelaatbaar zijn, afhankelijk van de nabijheid van gevoelige bestemmingen en de verkeersaantrekkende werking.

Bedrijvenlijst

De door bedrijven veroorzaakte mate van hinder is weergegeven in een categorie indeling, daarbij geldt hoe lager het categoriecijfer des te minder hinder een bedrijf oplevert. De categorieën A en B zijn in principe in de hele stad Haarlem toegestaan. Voor een specifieke locatie (zoals een woonwijk in lage dichtheid) kan bepaald worden dat alleen een categorie A of geen bedrijvigheid is toegestaan. Bedrijven van categorie C moeten per definitie nader beoordeeld worden op de daadwerkelijke hinder (in relatie tot de geplande locatie) door de afdeling milieu. Dit geldt voor alle nieuwe bestemmingsplannen.

Steeds meer bedrijven vallen onder het Activiteitenbesluit milieubeheer en zijn niet meer vergunningplichtig. Er zijn dus minder bedrijven waaraan specifieke eisen kunnen worden gesteld via een vergunning. Voor een deel wordt dit ondervangen met de preventieve werking van het instrument milieuzonering. Daarmee is milieuzonering een belangrijk instrument. De bedrijvenlijst (milieuzoneringslijst) garandeert deze preventieve werking voldoende.

Zoneringslijst - staat bedrijfsactiviteiten - functiemenging
SBI-

CODE 		OMSCHRIJVING
- Cate-gorie
01 LANDBOUW EN DIENSTVERLENING T.B.V. DE LANDBOUW  
014 - plantsoenendiensten en hoveniersbedrijven, b.o. < 500 m² B
15    
15 VERVAARDIGING VAN VOEDINGSMIDDELEN EN DRANKEN  
151 Slachterijen en overige vleesverwerking:  
151 - vleeswaren- en vleesconservenfabrieken, p.o. < 200 m² B
1552 Consumptie-ijsfabrieken, p.o. < 200 m² B
1581 Broodfabrieken, brood- en banketbakkerijen, v.c. < 2500 kg meel/week B
1584 Verwerking cacaobonen en vervaardiging chocolade- en suikerwerk:  
1584 - Cacao- en chocoladefabrieken- vervaardigen van chocoladewerken met p.o. < 200 m² B
1584 - Suikerwerkfabrieken zonder suiker branden, p.o. < 200 m² B
1593 t/m 1595 Vervaardiging van wijn, cider e.d. B
17    
17 VERVAARDIGING VAN TEXTIEL  
174, 175 Vervaardiging van textielwaren B
176, 177 Vervaardiging van gebreide en gehaakte stoffen en artikelen B
18    
18 VERVAARDIGING VAN KLEDING; BEREIDEN EN VERVEN VAN BONT  
181 Vervaardiging kleding van leer B
20    
20 HOUTINDUSTRIE EN VERVAARDIGING ARTIKELEN VAN HOUT, RIET, KURK E.D.  
203, 204, 205 Timmerwerkfabrieken, vervaardiging overige artikelen van hout, p.o. < 200 m2 B
205 Kurkwaren-, riet- en vlechtwerkfabrieken B
22    
22 UITGEVERIJEN, DRUKKERIJEN EN REPRODUKTIE VAN OPGENOMEN MEDIA  
221 Uitgeverijen (kantoren) A
2222.6 Kleine drukkerijen en kopieerinrichtingen B
2223 Grafische afwerking A
2223 Binderijen B
2224 Grafische reproduktie en zetten B
2225 Overige grafische aktiviteiten B
223 Reproduktiebedrijven opgenomen media A
24    
24 VERVAARDIGING VAN CHEMISCHE PRODUKTEN  
2442 Farmaceutische produktenfabrieken:  
2442 - verbandmiddelenfabrieken B
26    
26 VERVAARDIGING VAN GLAS, AARDEWERK, CEMENT-, KALK- EN GIPSPRODUKTEN  
2615 Glasbewerkingsbedrijven B
262, 263 Aardewerkfabrieken:  
262, 263 - vermogen elektrische ovens totaal < 40 kW B
267 Natuursteenbewerkingsbedrijven:  
267 - indien p.o. < 2.000 m² B
2681 Slijp- en polijstmiddelen fabrieken B
28    
28 VERVAARD. VAN PRODUKTEN VAN METAAL (EXCL. MACH./TRANSPORTMIDD.)  
281 - gesloten gebouw, p.o. < 200 m2 B
284 Smederijen, lasinrichtingen, bankwerkerijen e.d., p.o. < 200 m2 B
2852 Overige metaalbewerkende industrie, inpandig, p.o. > 200 m2 C
2852 Overige metaalbewerkende industrie, inpandig, p.o. <200m2 B
287 Overige metaalwarenfabrieken n.e.g.; inpandig, p.o. <200 m2 B
30  
30 VERVAARDIGING VAN KANTOORMACHINES EN COMPUTERS  
30 Kantoormachines- en computerfabrieken B
33    
33 VERVAARDIGING VAN MEDISCHE EN OPTISCHE APPARATEN EN INSTRUMENTEN  
33 Fabrieken voor medische en optische apparaten en instrumenten e.d. B
36    
36 VERVAARDIGING VAN MEUBELS EN OVERIGE GOEDEREN N.E.G.  
361 Meubelstoffeerderijen b.o. < 200 m2 A
362 Fabricage van munten, sieraden e.d. B
363 Muziekinstrumentenfabrieken B
3661.1 Sociale werkvoorziening B
40    
40 PRODUKTIE EN DISTRIB. VAN STROOM, AARDGAS, STOOM EN WARM WATER  
40 Elektriciteitsdistributiebedrijven, met transformatorvermogen:  
40 - < 10 MVA B
40 Gasdistributiebedrijven:  
40 - gas: reduceer-, compressor-, meet- en regelinst. Cat. A A
40 - gasdrukregel- en meetruimten (kasten en gebouwen), cat. B en C B
40 Warmtevoorzieningsinstallaties, gasgestookt:  
40 - blokverwarming B
41    
41 WINNING EN DITRIBUTIE VAN WATER  
41 Waterdistributiebedrijven met pompvermogen:  
41 - < 1 MW B
45    
45 BOUWNIJVERHEID  
45 Aannemersbedrijven met werkplaats, b.o. < 1000 m2 B
50    
50 HANDEL/REPARATIE VAN AUTO'S, MOTORFIETSEN; BENZINESERVICESTATIONS  
501, 502, 504 Handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven B
5020.4 Autobeklederijen A
5020.5 Autowasserijen B
503, 504 Handel in auto- en motorfietsonderdelen en -accessoires B
51    
51 GROOTHANDEL EN HANDELSBEMIDDELING  
511 Handelsbemiddeling (kantoren) A
5134 Grth in dranken C
5135 Grth in tabaksprodukten C
5136 Grth in suiker, chocolade en suikerwerk C
5137 Grth in koffie, thee, cacao en specerijen C
514 Grth in overige consumentenartikelen C
5148.7 Grth in vuurwerk en munitie:  
5148.7 - consumentenvuurwerk, verpakt, opslag < 10 ton B
5153 Grth in hout en bouwmaterialen:  
5153 - algemeen C
5153 - indien b.o. < 2000 m2 B
5153.4 zand en grind:  
5153.4 - indien b.o. < 200 m² B
5154 Grth in ijzer- en metaalwaren en verwarmingsapparatuur:  
5154 - algemeen C
5154 - indien b.o. <2.000 m² B
5156 Grth in overige intermediaire goederen C
5162 Grth in machines en apparaten, exclusief machines voor de bouwnijverheid C
517 Overige grth (bedrijfsmeubels, emballage, vakbenodigdheden e.d. C
52    
52 DETAILHANDEL EN REPARATIE T.B.V. PARTICULIEREN  
52 Detailhandel voor zover n.e.g. A
5211/2,5246/9 Supermarkten, warenhuizen B
5222, 5223 Detailhandel vlees, wild, gevogelte, met roken, koken, bakken A
5224 Detailhandel brood en banket met bakken voor eigen winkel A
5231, 5232 Apotheken en drogisterijen A
5249 Detailhandel in vuurwerk tot 10 ton verpakt A
527 Reparatie t.b.v. particulieren (excl. auto's en motorfietsen) A
55    
55 LOGIES-, MAALTIJDEN- EN DRANKENVERSTREKKING  
5511, 5512 Hotels en pensions met keuken, conferentie-oorden en congrescentra A
553 Restaurants, cafetaria's, snackbars, ijssalons met eigen ijsbereiding, viskramen e.d. A
554 Café's, bars A
554 Discotheken, muziekcafé's B
5551 Kantines A
5552 Cateringbedrijven B
60    
60 VERVOER OVER LAND  
6022 Taxibedrijven B
6024 Goederenwegvervoerbedrijven (zonder schoonmaken tanks), b.o. < 1.000 m² C
603 Pomp- en compressorstations van pijpleidingen B
61, 62    
61, 62 VERVOER OVER WATER / DOOR DE LUCHT  
61, 62 Vervoersbedrijven (uitsluitend kantoren) A
63    
63 DIENSTVERLENING T.B.V. HET VERVOER  
6321 Autoparkeerterreinen, parkeergarages C
6322, 6323 Overige dienstverlening t.b.v. vervoer (kantoren) A
633 Reisorganisaties A
634 Expediteurs, cargadoors (kantoren) A
64    
64 POST EN TELECOMMUNICATIE  
641 Post- en koeriersdiensten C
642 Telecommunicatiebedrijven A
642 zendinstallaties:  
642 - FM en TV B
642 - GSM en UMTS-steunzenders B
65, 66, 67    
65, 66, 67 FINANCIELE INSTELLINGEN EN VERZEKERINGSWEZEN  
65, 66, 67 Banken, verzekeringsbedrijven, beurzen B
70    
70 VERHUUR VAN EN HANDEL IN ONROEREND GOED  
70 Verhuur van en handel in onroerend goed A
71    
71 VERHUUR VAN TRANSPORTMIDDELEN, MACHINES, ANDERE ROERENDE GOEDEREN  
711 Personenautoverhuurbedrijven B
712 Verhuurbedrijven voor transportmiddelen (excl. personenauto's) C
713 Verhuurbedrijven voor machines en werktuigen C
714 Verhuurbedrijven voor roerende goederen n.e.g. C
72    
72 COMPUTERSERVICE- EN INFORMATIETECHNOLOGIE  
72 Computerservice- en informatietechnologie-bureau's e.d. A
72 Switchhouses B
73    
73 SPEUR- EN ONTWIKKELINGSWERK  
732 Maatschappij- en geesteswetenschappelijk onderzoek A
74    
74 OVERIGE ZAKELIJKE DIENSTVERLENING  
74 Overige zakelijke dienstverlening: kantoren A
7481.3 Foto- en filmontwikkelcentrales C
7484.4 Veilingen voor huisraad, kunst e.d. A
75    
75 OPENBAAR BESTUUR, OVERHEIDSDIENSTEN, SOCIALE VERZEKERINGEN  
75 Openbaar bestuur (kantoren e.d.) A
7525 Brandweerkazernes C
80    
80 ONDERWIJS  
801, 802 Scholen voor basis- en algemeen voortgezet onderwijs B
803, 804 Scholen voor beroeps-, hoger en overig onderwijs B
85    
85 GEZONDHEIDS- EN WELZIJNSZORG  
8512, 8513 Artsenpraktijken, klinieken en dagverblijven A
8514, 8515 Consultatiebureaus A
853 Verpleeghuizen B
853 Kinderopvang B
9001 rioolgemalen B
91    
91 DIVERSE ORGANISATIES  
9111 Bedrijfs- en werknemersorganisaties (kantoren) A
9131 Kerkgebouwen e.d. B
9133.1 Buurt- en clubhuizen B
92    
92 CULTUUR, SPORT EN RECREATIE  
9213 Bioscopen C
9232 Theaters, schouwburgen, concertgebouwen, evenementenhallen C
9234 Muziek- en balletscholen B
9234.1 Dansscholen B
9251, 9252 Bibliotheken, musea, ateliers, e.d. A
9261.1 Zwembaden: overdekt C
9261.2 Sporthallen B
9261.2 Maneges C
9261.2 Bowlingcentra B
9262 Schietinrichtingen:
9262 - binnenbanen: boogbanen A
9262 Sportscholen, gymnastiekzalen B
9271 Casino's C
9272.1 Amusementshallen B
93    
93 OVERIGE DIENSTVERLENING  
9301.3 Wasverzendinrichtingen B
9301.3 Wasserettes, wassalons A
9302 Kappersbedrijven en schoonheidsinstituten A
9303 Begrafenisondernemingen: uitvaartcentra A
9304 Fitnesscentra, badhuizen en sauna-baden B
9305 Persoonlijke dienstverlening n.e.g. A