2.4.1 Gonnetstraat 26     

HAL-gebouw

Aan de Gonnetstraat 26 is het vrijstaande Haarlemse Allergenen Laboratorium (HAL)-gebouw gelegen. Dit is een gemeentelijk monument (Gonnetstraat 26, monumentnummer 59-0485 1) gebouwd in 1936 -1937 naar een ontwerp van architect A. Baart. Het werd gerealiseerd voor de Koninklijke Fabrieken van het Brocades-Stheeman & Pharmacia in een traditioneel-functionalistische bouwstijl.

Het HAL-gebouw was een broedplaats voor kleine ondernemingen en startende bedrijfjes uit de culturele en creatieve sector. Het HAL-gebouw maakt deel uit van een groter bedrijfscomplex van de toenmalige farmaceut. Behoud van het monumentale HAL gebouw staat centraal met een zorgvuldige aanhechting van vervangende nieuwbouw op het gedeeltelijke braakliggende bedrijvencomplex. Het bedrijfsgebouw onderging in de loop van de tijd enige moderne wijzigingen. Op het dak werd een (terugwijkende) bouwlaag toegevoegd. Enkele gevelopeningen kregen een moderne invulling, of werden dichtgemetseld. Aan de achterzijde van het gebouw bevinden zich enkele moderne uitbreidingen.

Muur

Op enkele plaatsen wordt de locatie begrensd door een muur. Door de plaatsing van de oorspronkelijke gebouwen aan de rooilijn ontstond een binnenterrein. Daar waar de gebouwen los van elkaar stonden werd het binnenterrein verder afgesloten door een muur.

Aan de noordwestzijde van de locatie vormt deze muur een karakteristiek onderdeel van het HAL gebouw. Hier ligt de muur op de rooilijn c.q. erfgrens, terwijl het gebouw ongeveer 2 meter terug ligt. Er is sprake van een kenmerkend contrast tussen het hoekige hoge gebouw en de lage afgeronde muur hier voorlangs.

Aan de westzijde van de locatie (aan de Phoenixstraat) vormden gebouwen op de rooilijn de verdere afscheiding van het binnenterrein. De muur aan de noordwestzijde eindigt dan ook ter plaatse van de oorspronkelijke bebouwing.

Aan de noordoostzijde van de locatie vormt de muur een verbinding tussen de beheerderswoning en het HAL gebouw als afsluiting van het binnenterrein. Een groot deel van de muur wordt bij de aansluiting op het HAL gebouw onderbroken door een poort welke toegang gaf tot het oorspronkelijke binnenterrein. De muur volgt de hoek tussen de Gonnetstraat en de Claes van Ruyvenstraat (evenals aan de noordwest zijde) met een ronding.

Beheerderswoning

Naast het HAL gebouw werd een bijgebouw gerealiseerd, waarschijnlijk een beheerderswoning. De beheerderswoning onderging in de loop der jaren diverse ingrijpende en detonerende wijzigingen. De woning maakt geen deel uit van het monument.

2.4.2 Gonnetstraat 22     

Op de hoek waar de Gonnetstraat en de Claes van Ruyvenstraat samenkomen is een royaal bedrijfspand gelegen. Dit gebouw (Gonnestraat 22) staat ook wel bekend als het 'gebouw van Duyvenbode' en zorgt voor een markante afronding van de straathoek. Dit pand kent geen monumentale status en verkeert in een slechte staat (Van Rossum, constructieve schouw, d.d. 15-12-2015). De opbouw van de 2^e verdieping is niet origineel maar een latere toevoeging.

2.5.1 Toets aan Ruimtelijk - functioneel plan     

HBB heeft een stedenbouwkundig plan ontwikkeld in lijn met de in het Ruimtelijk-functioneel plan gewenste ontwikkeling van het gebied. Het stedenbouwkundig plan van HBB omhelst:

• Een transformatie van bedrijventerrein naar een gemengd woon-werkgebied, met een mix van commerciële bedrijfsruimten, kleinschalige horeca, atelierwoningen en appartementen, waarvan 30 procent sociale woningen c.q. betaalbare woningen;
• Een herontwikkeling volledig op eigen terrein en binnen het bestaande stratenpatroon;
• Behoud van het monumentale HAL- gebouw;
• Vervanging van Gonnetstraat 22 door een vergelijkbare stedenbouwkundige ronde hoekoplossing;
• Toevoeging van twee torens op de kavel nr. 26, waarbij de plint van het gebouw qua bouwhoogte en rooilijn aansluit op het bestaande monumentale HAL- gebouw;
• Parkeren geschiedt op eigen (binnen)terrein en uit het zicht.

Het stedenbouwkundig plan voldoet aan de woonvisie en is ontworpen op basis van het Ruimtelijk-functioneel plan, maar is op één punt strijdig:

• De door HBB voorstelde torens zijn 27 en 33 meter hoog en overschrijden het voorgestelde hoogteaccent van 25 meter.

Afwijking Ruimtelijk-functioneel plan:

Door iets meer hoogte toe te staan, maar in een rankere verschijningsvorm, is het mogelijk om de bebouwing beter te laten aansluiten op het bestaande HAL- gebouw en op de overige bebouwing in de Phoenixstraat en de Claes van Ruyvenstraat. Zo ontstaat er meer ruimte op het binnenterrein met een aantrekkelijker woonklimaat. Het binnenterrein wordt de “shared space” van de woon- en werkfuncties, en daarmee de verbindende factor van de beoogde doelgroep: creatieve professionals.

De hogere bebouwing op deze twee plekken leidt ook tot het gewenste afwisselende en veelzijdige woonmilieu met blokwoningen torenwoningen, appartementen en lofts. Met verlaging van de bebouwing langs de Phoenixstraat en de Claes van Ruyvenstraat ontstaat in beide straten een evenwichtiger en lichter straatprofiel.

Tot slot zijn de torens een manier om dit tot nu toe geïsoleerde gebied te verknopen met de binnenstad, doordat er een werking met hoogteaccenten ontstaat zoals ook bekend is uit de binnenstad.

De ARK en de Stadsbouwmeester hebben positief geadviseerd op het stedenbouwkundig plan en de toevoeging van de twee hoogteaccenten van resp. 27 en 33 meter hierin.

2.5.2 Cultuurhistorische aspecten     

In paragraaf 2.4 zijn de aanwezige cultuurhistorische waarden binnen het plangebied aangegeven. Om het plangebied te herontwikkelen tot een hoogstedelijk gebied met een mix van woon- en werkfuncties en horeca, wordt het grootste deel van de bestaande opstallen binnen het plangebied verwijderd. Wel wordt rekening gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden. Hieronder wordt aangegeven op welke manier omgegaan is met deze waarden.

HAL-gebouw

De monumentale waarden van het HAL-gebouw worden gerespecteerd en de te realiseren nieuwbouw is ontworpen met veel aandacht voor de aansluiting tussen het HAL- gebouw en de nieuwbouw.

Beheerderswoning

De beheerderwoning maakt geen deel uit van het monument en onderging dermate ingrijpende wijzigingen dat het pand niet behoudenswaardig is en plaats maakt voor vervangende nieuwbouw.

Muur

In de stedenbouwkundige opzet van het nieuwe plan wordt het HAL- gebouw als sluitsteen opgenomen in een nieuw te bouwen gesloten stedelijk bouwblok. De nieuwbouw aan de westzijde komt op de plaats van de oorspronkelijke bebouwing. Een smalle doorgang naar het nieuwe binnenterrein houdt de nieuwe bebouwing en de oorspronkelijke bebouwing net los van elkaar, maar zorgt voor behoud van het karakter van het gesloten bouwblok.

Aan de oostzijde zal nieuwbouw eenzelfde oplossing geven. Hierbij wordt vanwege het sluiten van het bouwblok de nieuwbouw om de hoek van de Claes van Ruyvenstraat naar de Gonnetstraat gebogen. De nieuwbouw wordt hierbij ter plaatse van de oorspronkelijke poort net los gehouden van het HAL- gebouw en vormt daarmee wederom toegang tot het binnenterrein. De functie van het afsluiten van het binnenterrein en de kenmerkende gebogen overgang van de Claes van Ruyvenstraat en de Gonnetstraat wordt hierbij door de nieuwbouw overgenomen.

De huidige rooilijn blijft bij de nieuwe stedenbouwkundige opzet behouden, inclusief de locatie van de toegang tot het binnenterrein. Daar waar de muur aan de noordwestzijde zijn functie blijft behouden wordt deze aan de noordoostzijde overgenomen door de nieuwe bebouwing.

Gonnetstraat 22

Gonnetstraat 22 is architectonisch interessant, maar kent geen monumentale status. Het pand verkeert in een sterk verwaarloosde staat en wordt thans tijdelijk verhuurd als opslagruimte. In het ruimtelijk-functioneel plan Gonnetstraat e.o. (2007) is al eens aangehaald dat behoud van dit gebouw geen eis is maar dat de hoekoplossing tenminste zo goed moet worden als bestaand.

De Gonnetstraat 22 wordt door de slechte bouwkundige staat en het weinig adaptieve karakter van het gebouw gesloopt. Het bijzondere karakter van dit gebouw wordt voornamelijk bepaald door de fraaie stedenbouwkundige ronde hoekoplossing als scherpe beëindiging van een vrijwel gesloten bouwblok. Dit principe evenals de verhoging op de afgeronde hoek zal in de vervangende nieuwbouw behouden blijven en versterkt worden.

2.5.3 Bouwplan     

Het bouwplan betreft de Gonnetstraat 22 (voormalige van Duivenbode – locatie) en Gonnetstraat 26 (voormalige HAL-locatie). Het bestaande gebouw Gonnetstraat 22 wordt gesloopt en in een zelfde structuur opnieuw opgebouwd. Het hoofdgebouw van de Gonnetstraat 26, een gemeentelijk monument, wordt gerenoveerd en zorgvuldig opgenomen in een nieuw stedelijk bouwblok aansluitend bij de maat en schaal van het gemeentelijk monument. Hiervoor is inmiddels een omgevingsvergunning afgegeven. Beide nieuwbouwlocaties krijgen een gemengd woon-/werkprogramma en het monument wordt een werkgebouw voor creatieve en innovatieve bedrijvigheid inclusief horecavoorziening en op het dak een lage kas voor algemeen gebruik. Bovenop de nieuwe bouwblokken verrijzen op de groen uitgevoerde daken ('het tweede maaiveld') twee hogere bouwvolumes met woningen. De binnenterreinen van de locaties voorzien in het parkeren en worden beiden afgesloten met een groen ingericht dek. In de volgende twee paragrafen wordt nader ingegaan op de stedenbouwkundige uitgangspunten van het nieuwe ontwerp en het programma.

Afbeelding: foto van maquette bouwplan

3.1.1 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)     

Dit besluit legt nationale ruimtelijke belangen vast. Het beleid is erop gericht om het aantal regels terug te dringen. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Hierdoor is onder andere de aanwijzing van nationale landschappen vervallen.

Het Rijk maakt bijvoorbeeld geen landsdekkende woningbouwafspraken meer, alleen nog in de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad. Het Rijk benoemt alleen nog landelijke doelstellingen om de woningmarkt goed te laten werken. Het landschapsbeleid gaat ook naar de provincies. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er met een gebied moet gebeuren.

Op dit moment legt het Barro geen beperkingen op voor de onderhavige locatie.

3.1.2 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte     

In maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De structuurvisie heeft verschillende nota's vervangen, zoals de Nota Ruimte, Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving, de agenda Landschap, de agenda Vitaal Platteland en de Pieken in de Delta.

De rijksoverheid streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland, met een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. De ruimtelijke structuur van Nederland heeft zich ontwikkeld van steden in een landelijk gebied naar stedelijke regio's in interactie met landelijke en cultuurhistorische gebieden. Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om oplossingen te creëren. Zij verdienen het vertrouwen dat ze dat op een goede manier doen. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie en natuur. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van ruimtelijk ordening. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:

• Een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainport, greenports en de valleys.

• Over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voorbiodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of werelderfgoed.

• Een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners.

In de structuurvisie zijn dertien nationale belangen benoemd. De nationale belangen, die worden benoemd, betreffen de internationale concurrentiepositie, het gebruik van de ondergrond, het behouden en versterken van vervoer- en transportsystemen, de milieukwaliteit, de waterveiligheid en zoetwatervoorziening en behoud en versterken van natuur en cultuurhistorische waarden. Geen van deze nationale belangen zijn van toepassing op dit project en daarmee wordt beleid hierover overgelaten aan de provincie en de gemeente.

Voor onderhavig plan is vooral relevant de bevordering van krachtige steden. Behoud van het stedelijke draagvlak voor voorzieningen en van voldoende stedelijke 'massa' en de daarbij horende economische agglomeratievoordelen is van groot belang. Het plan sluit aan bij het beleid ten aanzien van het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke cultuurhistorische waarden behouden blijven. Het plan creëert tevens ruimte voor economische krachten als 'creatieve hotspots' en 'ZZP-woningen'.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. In voorliggend geval betreft het een stedelijke ontwikkeling aangezien bestaande bedrijfsfuncties worden vervangen door een nieuw woon- werkgebied. Daarom dient aandacht besteed te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. In paragraaf 4.15 wordt de ladder doorlopen.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking     

Voor de projectlocatie geldt dat gaat om de herstructurering van een verouderd stukje bedrijventerrein naar een woon-werkgebied. Het bestaande monument HAL- gebouw blijft behouden, maar de overige opstallen op zowel Gonnetstraat 22 als 26 zal gesloopt worden en vervangen door nieuwbouwwoningen en werkruimtes. Met dit bestemmingsplan wordt de ontwikkeling van in totaal 96 woningen beoogd. Dit vindt plaatst binnen bestaand stedelijk gebied. De treden van de ladder voor duurzame verstedelijking dienen goed gemotiveerd te worden. Daarvoor dient beschreven te worden:

1. dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
2. in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
3. in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Actuele regionale behoefte

In de Structuurvisie Noord-Holland 2014 van Provincie Noord-Holland is opgenomen dat tot 2040 tenminste een netto toevoeging aan de woningvoorraad nodig is van ruim 200.000 woningen. Dit kan worden verdeeld over ongeveer 35.000 in de periode 2010-2030 in Noord-Holland Noord, de overige woningen in de periode 2010-2040 in de Metropoolregio Amsterdam, waarbij voor zo'n 50.000 woningen nog geen afspraken zijn gemaakt (15.000 in de periode 2020-2030, en 35.000in de periode 2030-2040).

Het Regionale Actieprogramma Wonen (RAP) van de regio Zuid-Kennemerland / IJmond en de provincie Noord-Holland benoemt de gewenste woningbehoefte. In Haarlem is het gewenste woningbouwprogramma in de periode 2016 t/m 2020 het grootst in vergelijking met de andere gemeenten. Er moeten tussen de 3.306 en 4.960 woningen gerealiseerd worden. De binnenstedelijke ruimte voor deze toevoeging is aanwezig: dit woningbouwaantal is voor het grootste gedeelte al onderdeel van al bestaande plannen, veelal 'rood voor rood' (transformatie bedrijvengebieden in woongebieden).

Voorzien behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied

De nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd op een locatie waar nu al diverse bedrijven aanwezig zijn. Er is hier sprake van een binnenstedelijke herstructurering binnen het bestaand stedelijk gebied.

Passende ontsluiting

Aangezien er sprake is van een actuele behoefte en een herstructurering binnen bestaand stedelijk gebied, is een passende ontsluiting niet van toepassing.

3.1.4 Archeologie     

De drie belangrijkste uitgangspunten van de Wet op de archeologische monumentenzorg zijn:

• het behoud van archeologische waarden in de bodem;
• de initiatiefnemer van het project dat tot bodemverstoring leidt, betaalt de kosten van archeologisch onderzoek;
• de zorg voor het archeologische erfgoed wordt vroegtijdig geïntegreerd in de procedures van de ruimtelijke ordening.

De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) beheert de Archeologische Monumenten Kaart (AMK). Deze kaart bevat een overzicht van belangrijke archeologische terreinen in Nederland. De terreinen zijn beoordeeld op verschillende criteria en ingedeeld in diverse categorieën archeologische waarden. In aanvulling op de AMK is er de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW). De IKAW geeft voor heel Nederland, inclusief de bodems van grote wateren, de kans aan op het vinden van archeologische resten bij werkzaamheden in de bodem.

Het bestemmingsplan Gonnetstraat 22 – 26 ligt in een gebied dat staat vermeld op de AMK als een terrein van hoge archeologische waarde. Op de IKAW heeft het plangebied grotendeels een hoge verwachtingswaarde, dat wil zeggen dat de kans op het aantreffen van archeologische waarden hoog wordt geacht. In het plangebied zijn archeologische onderzoeken, vondsten en waarnemingen geregistreerd uit de Prehistorie tot en met de Nieuwe Tijd. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het behoud van het eigen bodemarchief. Bij haar ruimtelijk beleid dient de gemeente rekening te houden met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden.

3.2.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040 en Provinciale Ruimtelijke Verordening     

De provincie zet in op “kwaliteit door veelzijdigheid”. Het Noord-Hollandse landschap is namelijk gevarieerd, open, heeft hoge cultuurhistorische waarden en is over het algemeen goed bereikbaar vanuit de stad. Noord-Holland moet daarom aantrekkelijk blijven in wat het is: een diverse, internationaal concurrerende regio, in contact met het water en uitgaande van de kracht van het landschap. De identiteit van de landschappen in Noord-Holland zijn daarom in 2040 versterkt met behoud door ontwikkeling en door transformatie. De afwisseling tussen stad en open landschap is duidelijk herkenbaar.

Bestaande stedelijke woonmilieus moeten waar mogelijk verder transformeren tot hoogstedelijke milieus. Bestaande werklocaties moeten waar mogelijk verder intensiveren en herstructureren om nieuwe ontwikkelingen te accommoderen. Door te kiezen voor hoogstedelijke milieus en beperkte uitleg van bedrijventerreinen blijft het landelijk gebied open en dichtbij. De hoogstedelijke milieus kenmerken zich door functiemenging, hoogwaardige culturele voorzieningen en een goede bereikbaarheid.

Om het toekomstbeeld ruimtelijk te realiseren heeft de Provincie Noord-Holland provinciale belangen benoemd. Deze vallen uiteen in drie hoofdbelangen: ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik en klimaatbestendigheid. Deze zijn verankerd in de provinciale ruimtelijke verordening. De structuurvisie en de provinciale verordening vormen enerzijds het toetsingskader voor de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van Noord-Holland (ruimtelijke kwaliteit) en anderzijds de juridische beleidsuitwerking.

Provinciale verordening

In deze verordening zijn regels opgenomen die de provinciale belangen beschermen. Deze regels zijn een uitwerking van de structuurvisie.

Het relevante beleidsonderwerp voor de onderhavige locatie wordt hierna behandeld.

Artikel 5a Nieuwe stedelijke ontwikkeling

1. Een bestemmingsplan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken.
2. Gedeputeerde staten stellen nadere regels aan de afspraken bedoeld in het eerste lid.

Artikel 5a sluit aan op de wettelijk verplichte toepassing van de Ladder voor Duurzame

Verstedelijking, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In deze versie van de PRV zijn eerdere regels over het aantonen nut en noodzaak (Laddertrede 1) en het benutten van binnenstedelijke mogelijkheden van de betreffende marktregio (Laddertrede 2) uit de PRV gehaald, omdat het al bij wet is geregeld in artikel 3.1.6 lid 2a en 2b van het Bro.

Door het uit de PRV halen van regels die samenvallen met de Ladderregels in de Bro komt het accent in de PRV te liggen op datgene wat niet in de wet is vastgelegd. Dat zijn de regionale afspraken. Al eerder zijn in de PRV voor woningbouw regionale afspraken in de Regionale Actie Programma's (RAP's) verplicht gesteld en zijn voor detailhandel regionale visies verplicht.

Door het uit de PRV halen van regels die samenvallen met de Ladderregels in de Bro komt het accent in de PRV te liggen op datgene wat niet in de wet is vastgelegd. Dat zijn de regionale afspraken. Al eerder zijn in de PRV voor woningbouw regionale afspraken in de Regionale Actie Programma's (RAP's) verplicht gesteld en zijn voor detailhandel regionale visies verplicht.

Omdat het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) via de Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) al regels stelt over 1) aantonen nut en noodzaak en 2) onderzoeken van binnenstedelijke mogelijkheden, zijn deze regels niet meer in de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) opgenomen. Daarmee komt de regionale afstemming in de PRV centraal te staan als het gaat om nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Regionale afstemming is niet in het Bro via de Ladder geregeld en blijft daarom in de PRV gehandhaafd.

In paragraaf 3.1.2 is reeds aangegeven dat het hier gaat om een stedelijke ontwikkeling.

De Ladder dient doorlopen te worden. In paragraaf 4.15 wordt hier aandacht aan besteed. Het plan is daarnaast niet in strijd met het provinciale beleid zoals vervat in de structuurvisie en met provinciale belangen zoals verwoord in de verordening.

3.2.2 Watervisie 2021     

Met de Watervisie 2021 zoals vastgesteld op 16 november 2015 geeft de provincie Noord-Holland vervolg aan het Provinciaal Waterplan 2010-2015. De Watervisie is afgestemd met de Stroomgebiedbeheerplannen uit de Kaderrichtlijn Water. De Watervisie is een strategisch beleidsdocument voor de periode 2016-2021 en beschrijft de ambitie en kaders voor het regionale waterbeheer in Noord-Holland richting 2021 met doorkijk naar 2040. De Watervisie is integraal onderdeel van het strategisch omgevingsbeleid en heeft een directe relatie met de provinciale structuurvisie. In de Watervisie richt de provincie zich op de thema's veilig, schoon en voldoende water en werkt die uit in doelstellingen voor onder andere veilige dijken en duinen, robuuste inrichting van het achterland, rampenbeheersing bij overstromingen, kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater, zoetwatervoorziening en het tegengaan van wateroverlast.

Paragraaf 4.5 beschrijft hoe in het plangebied met de waterhuishouding wordt omgegaan.

3.2.3 Archeologie     

Het archeologische beleid van het provinciaal bestuur van Noord-Holland ligt vast in de Provinciale Cultuurnota. Verder geeft de Informatiekaart Landschap en Cultuurhistorie informatie over onder andere archeologische verwachtingen.

Paragraaf 4.15 werkt het aspect archeologie verder uit.

3.3.1 Structuurplan Haarlem 2020     

Het Structuurplan geeft op hoofdlijnen de ruimtelijke ambities en wensen voor de stad voor de periode 2005-2020. In de toekomst wil Haarlem de bestaande aantrekkelijkheid behouden en verder uitbreiden. Haarlem wil voor zijn inwoners een levendige en veilige stad zijn met veel aandacht voor een leefbare woonomgeving en voldoende voorzieningen voor alle leeftijdsgroepen. Voor bedrijven moet Haarlem nog interessanter worden als vestigingsplaats. De strategische ligging vlakbij Schiphol, Amsterdam en IJmond, de goede bereikbaarheid over de weg en per openbaar vervoer, en de aanwezigheid van een hoogopgeleide beroepsbevolking spelen daarbij een cruciale rol.

De speerpunten van beleid zijn profilering op een duurzaam goed woonklimaat, versterking van de zakelijke dienstverlening en versterking van de culturele en toeristische wervingskracht.

Uitgangspunt voor de ruimtelijke ontwikkeling van Haarlem is dat bewust met schaarse ruimte wordt omgegaan en dat er contrasten in de stad zijn. Naast plekken waar dynamiek wordt voorgestaan (in herstructureringsgebieden, op knooppunten van openbaar vervoer en in veranderzones) zijn er ook rustige woonwijken waar plaats is voor ondersteunende wijkvoorzieningen.

In voorliggend plan staat primair het stimuleren van functiemenging in Nieuwstad voorop. Specifiek gaat het om het stimuleren van het (recreatief) gebruik van de bestaande, al dan niet toeristische, voorzieningen in de omgeving. Deze hangen samen met de verbetering van de toegankelijkheid en de bereikbaarheid van het gebied, stimuleren van intensiever grondgebruik en het aanbieden van betere en meer overnachtingsmogelijkheden. Bestaande rustige woongebieden in de omgeving dienen als rustig woongebied beschermd te worden.

Nieuwstad wordt in het Structuurplan onderverdeeld in verschillende hoofdgebiedstypen met ieder een verschillende mate van dynamiek. Het gebied rondom het station is aangewezen tot een 'multifunctioneel knooppunt' én 'verandergebied spoorzone'. Hier ligt het accent op locaties die kunnen veranderen en intensiveren (denk hier aan verdichting, functiemengingen meervoudig grondgebruik). Het plan sluit aan bij het beleid ten aanzien van de toegankelijkheid en de bereikbaarheid van het gebied en het stimuleren van intensiever grondgebruik.

3.3.2 Masterplan Spoorzone     

Het Masterplan Spoorzone is een uitwerking van het Ontwikkelingsplan Haarlem (OPH) en het Structuurplan Haarlem 2020 en sluit aan op het Haarlems Verkeer en Vervoerplan en het Integraal Waterplan. Voor verschillende deelgebieden binnen de spoorzone zijn destijds toekomstige programma's en visies geformuleerd, waaronder voor het Stationsplein e.o. Het door de raad vastgestelde plan is echter te ambitieus gebleken. De volgende speerpunten zijn nog wel van toepassing voor het plangebied. In het masterplan Spoorzone is voor de Gonnetstraat als ambitie aangegeven dat deze oude bedrijfslocatie herontwikkeld moet worden tot een (gemengd) binnenstedelijk gebied, met de nadruk op wonen, gericht op diverse doelgroepen waaronder ook senioren. Er wordt een intensief stedelijke ontwikkeling voorgesteld gebaseerd op de schaal van de Haarlemse binnenstad. Daarnaast is het gewenst dat ontwikkeling van binnenstedelijke (private) kantoorfuncties nabij het spoor plaatsvindt en zijn de speerpunten flexibel bouwen, functiemenging en veiligheid een belangrijk thema.

Het plan geeft invulling aan de ambitie van het Masterplan Spoorzone om de Gonnetstraat te herontwikkelen tot intensief gemengd binnenstedelijk gebied.

3.3.3 Ruimtelijk -functioneel plan Gonnetstraat e.o.     

Het Ruimtelijk – functioneel plan Gonnetstraat e.o. is op 4 december 2007 door het college van B&W vastgesteld. In dit plan wordt in kaarten en teksten de verdere uitwerking voor dit deel van Masterplan Spoorzone beschreven en is daarmee kaderstellend en richtinggevend voor de ontwikkeling van het gebied. In het ruimtelijk functioneel plan staan beschreven het plangebied (begrenzing), de historie, het vigerend beleid en komen analyse en visie op de ontwikkeling naar voren en wordt aangegeven welk programma (functies) er moet komen.

Voor het projectgebied wordt een menging van functies nagestreefd, waarbij de nadruk ligt op wonen. Het is van groot belang dat het Gonnetstraat gebied een wezenlijk onderdeel van de Nieuwstad gaat uitmaken met een evenwichtige menging van functies. Op stadsniveau heeft de locatie een centrale plek en het ligt in de directe invloedsfeer van het belangrijkste OV- knooppunt van Haarlem.

Uitgangspunt is dat 20-30% van het vloeroppervlak binnen deelgebied A voor werken en voorzieningen wordt gebruikt, ten opzichte van wonen. Binnen deelgebied B zal het percentage vloeroppervlak werken en voorzieningen hoger zijn vanwege de geluidsgevoelige situering aan spoorlijn en Friese Varkenmarkt. Functiemenging vindt zowel plaats op pand als op bouwblokniveau. Ook vormen waar wonen en werken in elkaar overvloeien zoals atelierwoningen zijn wenselijk.

Woonprogramma

Voor het bepalen van het woonprogramma is de ligging van het gebied en de daarbij horende doelgroepen van belang. De bijzondere omgeving nabij het royaal opgezette Ripperdapark en het te verbeteren Parklaantracé vragen om een groot aantal woningen in het hogere segment.

Typerend voor de omgeving is het grote aantal ruime grondgebonden woningen. Van belang is dat het merendeel van de nieuwbouwwoningen ook een eigen voordeur aan de straat krijgen. Maisonnettes en beneden/bovenwoningen worden in dit opzicht ook als grondgebonden beschouwd. De verhouding grondgebonden t.o.v. appartementen dient te liggen op respectievelijk 20-30% en 70-80%.

Belangrijke doelgroepen zijn stedelijk georiënteerde en cultuurgerichte (gezins-)huishoudens die op een comfortabele manier midden in de stad willen wonen. Tevens zijn huishoudens met praktijk-aan-huis en/of atelierruimte goed denkbaar op deze locatie. De optie van een eigen ruimte voor een inwonende volwassene in de woning is aantrekkelijk.

Voor beide groepen is een flexibele indeling van de plattegrond gewenst. Tevens leent de locatie zich goed voor senioren en starters gericht op stedelijk leven en goede bereikbaarheid per openbaar vervoer (nabijheid Centraal Station). De nabijheid van de Janskliniek (Jansstraat) maakt het plangebied interessant om ook te richten op bouwen voor doelgroepen die nu of in de toekomst gebruik willen maken van zorg nabij huis.

Bouwhoogten

Wat de bouwhoogten betreft is een onderscheid te maken in de hoogte van het Ripperdaparkblok (laag), het middengebied (middenhoog) en het Gonnetblok (hoog). Van west naar oost en van zuid naar noord neemt de bouwhoogte toe. In het middengebied is ruimte voor een hoogteaccent van maximaal 25 meter hoog.

Met voorliggend plan worden de uitgangspunten uit het ruimtelijk – functioneel plan nader uitgewerkt. Er wordt afgeweken van het hoogteaccent van maximaal 25 meter, door een hoogteaccent van maximaal tien bouwlagen te realiseren. Op basis van paragraaf 2.5 en 2.6 kan echter gesteld worden dat deze afwijking goed te motiveren is en nog steeds past in de uitgangspunten van het ruimtelijk – functioneel plan.

Samengevat kan gesteld worden dat door iets meer hoogte toe te staan, het mogelijk is om met hetzelfde volume de bebouwing beter te laten aansluiten op het bestaande HAL gebouw en op de overige bebouwing in de Phoenixstraat en de Claes van Ruyvenstraat. Zo ontstaat er meer ruimte op het binnenterrein met een aantrekkelijker woonklimaat. Het binnenterrein wordt de “shared space” van de woon/werk units, en daarmee de verbindende factor van de beoogde doelgroep: creatieve jonge professionals.

De hogere bebouwing op deze twee plekken leidt ook tot het gewenste afwisselende en veelzijdige woonmilieu met blokwoningen torenwoningen, appartementen en lofts. Met verlaging van de bebouwing langs de Phoenixstraat en de Claes van Ruyvenstraat ontstaat in beide straten een evenwichtiger en lichter straatprofiel.

Tot slot zijn de torens een manier om dit tot nu toe geïsoleerde gebied te verknopen met de binnenstad, doordat er een werking met hoogteaccenten ontstaat zoals ook bekend is uit de binnenstad.

3.3.4 Ruimtelijke kwaliteit     

Nota Ruimtelijke Kwaliteit

De Nota Ruimtelijke Kwaliteit (NRK) geeft een integrale stads brede visie op ruimtelijke kwaliteit die voor ieder nieuw ruimtelijk plan de basis vormt. De gemeenteraad stelde de nota op 28 juni 2012 vast. Het bestaat uit twee delen. In het eerste deel draagt Haarlem uit waar haar kracht en ambitie liggen. De relatie tussen duurzaamheid, in de zin van toekomstbestendigheid en de kwaliteit van de leefomgeving, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit, is een belangrijk thema van de visie. Er zijn tien gouden regels geformuleerd die een prioriteit voor ruimtelijke ontwikkeling in Haarlem uitspreken.

Relevante gouden regels voor dit bestemmingsplan zijn onder andere:

• Kiezen voor toekomstbestendigheid. Haarlem legt de prioriteit bij toekomstbestendigheid: duurzame verstedelijking in relatie tot ruimtelijke kwaliteit.

• Synergie tussen toekomst-, gebruiks- en belevingswaarde staat centraal in de planvorming. Bij elk ruimtelijk initiatief in de stad staat de vraag centraal hoe de mensen dit zullen ervaren.

• Bestaande kwaliteit is het vertrekpunt. Prioriteit ligt in Haarlem bij het vasthouden aan bestaande kwaliteit.

• De gebiedstypologie moet meegenomen worden in afwegingen. Vragen en opgaven moeten in hun onderlinge samenhang worden opgepakt op een manier waarbij de gebiedsidentiteit en gebiedskenmerken centraal staan. Dit zorgt voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en maakt afwegingsprocessen en consequenties transparant.

Het plan sluit aan op enkele hoofdpunten van het beleid van ruimtelijke kwaliteit. Met name ten aanzien van functiemenging, herbestemmen, leefbaarheid, leefkwaliteit en stimulatie daktuinen.

Nota Dak

De gemeenteraad stelde op 28 juni 2012 ook de nota Dak vast. Deze nota is een bijlage van de NRK. De nota Dak omschrijft intensief ruimtegebruik als een belangrijk thema in de hedendaagse ruimtelijke ordening. In de Nota Dak is ook vastgelegd hoe het Haarlemse dak landschap op een duurzame manier kan bijdragen aan enerzijds het behouden en vergroten van de ruimtelijke kwaliteit en anderzijds aan een intensiever ruimtegebruik.

Intensief ruimtegebruik: Eén van de mogelijkheden is het intensiveren van het gebruik van het dak landschap. Er wordt zo meer gebruiksruimte gerealiseerd. Voor een helder en rustig straatbeeld is het echter van belang naar eenheid te zoeken in de ingrepen op het dak. In 'straten die een overwegend eenduidig straatbeeld' hebben, zijn aan te wijzen voorbeelden (trendsetters) belangrijk om een rustig straatbeeld te behouden. In 'straten met een overwegend wisselend straatbeeld' kunnen op kleinere schaal bijvoorbeeld per ensemble of per straat trends worden aangewezen. De Nota Dak vormt dus de basis voor het werken met zogenaamde 'trends'.

Zonne-energie: In Haarlem zijn veel kansen voor de toepassing van producten om zonne-energie op te wekken. Afhankelijk van het type dak (plat of hellend) en de oriëntatie ervan, kan het rendement worden bepaald. In de Nota Dak zijn de kansen en mogelijkheden van de toepassing van zonne-energie uitgewerkt. Het plangebied is gelegen binnen het beschermd stadgezicht. In het beschermd stadsgezicht zijn er, afhankelijk van het type dak en de oriëntatie hiervan, ook kansen om op pandniveau zonne-energie toe te passen. Vanwege de hoge cultuurhistorische waarde en ruimtelijke kwaliteit is de plaatsing van elementen voor zonne-energie echter erg kwetsbaar. Bij monumenten wordt daarbij vanzelfsprekend ook gekeken of er geen historisch dakmateriaal verloren gaat. Een overweging kan dan juist zijn om losse zonnecellen wel toe te staan in plaats van geïntegreerde zonnecellen omdat deze de originele dakbedekking minder aantasten. Er moet dan wel op worden gelet dat het monumentale aanzicht en karakter van het pand niet verloren gaan. Meer kansen liggen er in de binnengebieden van de historische bouwblokken. Aan- en uitbouwen met platte afdekking komen hier veelvuldig voor. Duurzaam gebruik van de binnengebieden wordt aangemoedigd. Ingrepen aan de voorzijde worden niet zichtbaar vanaf de openbare weg geplaatst. Indien elementen zichtbaar worden geplaatst moeten ze geïntegreerd zijn in het ontwerp. Bij plaatsing in het binnengebied dient rekening te worden gehouden met de directe woonomgeving.

Windenergie: op basis van de Nota is het plangebied gelegen binnen een ongunstig windgebied en beschermd stadsgezicht. Daar waar het rendement beperkt is (in het dichtbebouwde stedelijke gebied) is ook de ruimtelijke kwaliteit het meest kwetsbaar. In de historische binnenstad van Haarlem wordt alleen meegewerkt aan kleinschalige windmolens mits de molen volledig wordt geïntegreerd in het ontwerp van een (nieuw) bouwplan. Op hoge, platte daken zonder monumentale waarde zoals een parkeergarage zijn kleinschalige windmolens eveneens denkbaar mits het gekozen type molen en de constructie waarop/waaraan deze wordt bevestigd zorgvuldig is ontworpen.

Daktuinen: Versteende gebieden, daar waar weinig stedelijk groen is, zoals in het plangebied hebben de meeste baat bij groene daken. Volgens de nota is het plangebied dan ook deel van een zone waarbinnen (niet-toegankelijke) daktuinen moeten worden gestimuleerd. De voormalige groene binnenterreinen zijn vaak dichtgezet met aanbouwen en bijgebouwen met platte daken, waardoor ze voor een groot deel versteend zijn. Door het aanleggen van groene daken op aanbouwen en bijgebouwen wordt het verlies van groene ruimte in het binnenterrein gecompenseerd. Voorliggend plan realiseert een groene binnentuin en is tevens voornemens daktuinen te realiseren.

3.3.5 Structuurvisie openbare ruimte     

Deze structuurvisie is een deelherziening van het Structuurplan Haarlem 2020 en biedt het kader voor de ruimtelijke ontwikkeling, herstructurering en het beheer en onderhoud van het publieke domein in de stad. Hoofdkeuzes uit de SOR die van invloed zijn op de herontwikkeling van de Gonnetstraat zijn zoveel mogelijk al meegenomen in dit bestemmingsplan. Het gaat hierbij om de keuze voor meer verblijfskwaliteit, meer stadsnatuur, gezonde straatbomen, aandacht voor klimaatadaptatie, ruimte voor de voetganger en kwaliteit van de looproutes, ruimte voor de fiets, bevordering van duurzame mobiliteit.

3.3.6 Wonen     

De Woonvisie 2017-2020 “Doorbouwen aan een (t)huis”, vastgesteld op 17 maart 2017, actualiseert de thema's van de vorige Woonvisie 2012-2016 “Haarlem, duurzame ongedeelde woonstad” en scherpt ze aan waar nodig¹. De thema's zijn betaalbaarheid, beschikbaarheid, dynamiek, nieuwbouw, wijken en verduurzamen van de woningvoorraad. Per thema worden de trends en ontwikkelingen, doelen en ambities voor de langere termijn (tot 2030) en agenda t/m 2020 beschreven.

Met de Woonvisie wordt uitvoering gegeven aan de volgende (hoofd)doelen:

• Het toevoegen van 7.500 woningen in de periode 2016-2025;

• Van deze 7.500 woningen worden 1.900 sociale huurwoningen gerealiseerd, waarvan 1.200 in Zuidwest, Centrum en Noord;

• Meer en/of beter woningaanbod voor specifieke groepen zoals jongeren, ouderen, eenpersoonshuishoudens, doorstroom uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang;

• De verbetering van wijken door te zetten, met zoveel mogelijk behoud van het huidig aantal sociale huurwoningen;

• Via pilots en samenwerking met diverse partijen binnen en buiten de stad de energietransitie tot stand te brengen aansluitend bij de in wording zijnde routekaart Haarlem Klimaat Neutraal.

Wonen vormt een belangrijke actor bij de duurzame stedelijke ontwikkeling in Haarlem. Ruimtelijke kwaliteit geldt als uitgangspunt en aantasting van het groen in en om de stad wordt niet geaccepteerd. In de Woonvisie zijn uiteenlopende maatregelen opgesomd die een bijdrage moeten leveren aan de doelstellingen. Daarbij wordt zorgvuldig omgegaan met behoud en versterking van historisch interessante woonwijken en beschermde stadsgezichten.

Haarlem is onderdeel van de Metropoolregio Amsterdam. In dat verband zijn afspraken gemaakt over de regionale woningbouwopgave in het Regionaal Actie Programma (RAP). Hieraan zal Haarlem ook moeten bijdragen. De grootste uitdaging ligt binnen de bestaande woningvoorraad. Het gaat om verduurzaming van deze voorraad en van de openbare ruimte, leefbaarheid en mobiliteit. Een kleinschaliger, meer organische aanpak past hierbij, met stapsgewijze, flexibele verbeteringen in plaats van grote masterplannen.

1 Tijdens het opstellen van de plannen en het sluiten van de anterieure overeenkomst tussen ontwikkelaar HBB en gemeente Haarlem en het vaststellen van de startnotitie was de Woonvisie Haarlem 2012 – 2016 nog van kracht. De nieuwe Woonvisie is ambtelijk wel naast voorliggend plan gehouden en vanuit de beleidsdiscipline Wonen zou het hanteren van de nieuwe Woonvisie niet tot andere conclusies hebben geleid.

Deze aanpak is bij uitstek toepasbaar binnen de ruimtelijke structuur van het plangebied Nieuwstad, omdat hier geen ruimte is voor grootschalige nieuwbouw of herstructureringsprojecten. Het behoud van de hoogwaardige stedenbouwkundige kwaliteit staat voorop.

Stadsdeel Centrum

Het centrum heeft veel dynamiek en diversiteit. Dat zorgt voor aantrekkingskracht voor bepaalde woningzoekenden, waaronder jongeren en studenten, maar van oudsher ook voor ouderen die in de hofjes wonen, en in toenemende mate ook in kwalitatieve nieuw- en verbouw op bijzondere locaties (waaronder woningen boven winkels). In het centrum vinden vanuit de aantrekkingskracht die het stadsdeel heeft op diverse locaties en vanuit particulier initiatief kleinschalige en organische inbreidingen plaats. Er is tegelijkertijd sprake van relatief weinig sociale woningbouw. Corporaties hebben, vanwege de verspreide en versnipperde ligging van hun bezit, de afgelopen jaren veel van hun bezit in dit stadsdeel aangemerkt als te verkopen delen van hun voorraad. Toename van sociale huurwoningen is vanwege het kleinschalige karakter van veel projecten ook moeilijk realiseerbaar. Toevoeging van woonzorgwoningen in het centrum kan de doorstroming in andere wijken (zoals Haarlem Zuid) bevorderen.

De komende jaren willen we op het gebied van wonen in het centrum ons richten op:

• het zo veel mogelijk behoud van corporatiebezit;

• voortzetting en zo mogelijk uitbreiding van Wonen boven Winkels (waaronder mogelijke short-stay voorzieningen en studenten/ jongerenhuisvesting);

• verdere totstandkoming kleinschalige inbreiding, zoveel mogelijk in particulier opdrachtgeverschap;

• differentiatie: uitgangspunt is 30% sociaal bij nieuwbouw.

Regionaal actieprogramma Wonen 2016 – 2020 (RAP)

Het RAP 2016 – 2020 'De regio Zuid-Kennemerland/IJmond Geeft Thuis!' heeft als doelstelling: “in 2020 beschikken de inwoners van Noord-Holland over voldoende woningen met een passende kwaliteit en in een aantrekkelijk woonmilieu”. Het vorige RAP 2012 t/m 2015 werd begin 2012 vastgesteld en markeerde de officiële start van regionale samenwerking binnen de regio Zuid-Kennemerland / IJmond op het brede beleidsveld wonen. In onderstaande afbeelding is de beoogde nieuwbouw van het RAP 1 weergegeven en de werkelijke realisatie van de nieuwbouw.

afbeelding: Tabel beoogde nieuwbouw RAP 1 en werkelijke realisatie (bron: RAP 2016 – 2020)

Uit deze afbeelding blijkt dus dat in de periode 2011 – 2015 voor Haarlem een woningbouwopgave van 2.900 woningen beoogd was. Hiervan is 69% gerealiseerd, namelijk 2.009 woningen. Er is dus een tekort aan 891 woningen in de periode 2011 – 2015.

In het RAP 2016 – 2020 is de woningbehoefte weergegeven. De woningbehoefte is afhankelijk van de verwachte ontwikkeling van het aantal (en het type) huishoudens. In 2015 heeft de provincie Noord-Holland een prognose gepubliceerd van die huishoudensontwikkeling, voor de jaren 2015 t/m 2040. In alle gemeenten wordt nog een groei van het aantal huishoudens verwacht tot 2025. Ook na 2025 groeien de meeste gemeenten in de regio nog, alleen Zandvoort laat in die periode een lichte afname van het aantal huishoudens zien.

afbeelding: Tabel prognose huishoudensontwikkeling 2015 – 2040 (bron: RAP 2016 – 2020)

In de periode 2015 – 2025 groeit het aantal huishoudens met 11% en in de periode 2015 – 2040 groeit het aantal huishoudens met 22%. In de tabel is tevens te zien dat Haarlem de grootste groei in huishoudens doormaakt.

afbeelding: Gewenst bouwprogramma (bron: RAP 2016 – 2020)

Daarnaast is in Haarlem het gewenste woningbouwprogramma in de periode 2016 t/m 2020 het grootst in vergelijking met de andere gemeenten. Er moeten tussen de 3.306 en 4.960 woningen gerealiseerd worden. In het RAP is ook de ontwikkelingsrichting aangegeven. Voor zowel de vrije sector als de sociale huursector geldt dat per saldo een lichte procentuele toename van de voorraad gerealiseerd dient te worden.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling realiseert in totaal 93 woningen in de gemeente Haarlem. Op basis van het RAP 2016 – 2020 moeten in Haarlem in de periode 2016 t/m 2020 tussen de 3.306 en 4.960 woningen gerealiseerd worden. De voorgenomen ontwikkeling maakt het mogelijk om sociale huur of koop te realiseren. Daarnaast realiseert de voorgenomen ontwikkeling de appartementen in het duurdere segment, waar op basis van de RAP tevens vraag naar is.

3.3.7 Maatschappelijk     

In het Structuurplan Haarlem 2020 zijn gebieden aangewezen die in potentie geschikt of kansrijk zijn om (nieuwe) sociaal-maatschappelijke voorzieningen te vestigen of te clusteren. De nota Haarlem Maatschappelijk op de Kaart (2010) geeft inzicht in de ontwikkeling van aanbod en spreiding van de sociaal maatschappelijke voorzieningen. Tevens geeft het een handvat voor de ontwikkeling of bijstelling van het eigen gemeentelijk accommodatiebeleid, met aanbevelingen voor nieuwe vormen van gecombineerd gebruik of andere keuzen voor locaties en gebruik op het gebied van welzijn, onderwijs, zorg, cultuur en sport.

Vanuit diverse invalshoeken worden die met elkaar verbonden en wordt een richting gegeven voor ruimtelijke ontwikkelingen voor de komende jaren. Daarmee wordt een koppeling tot stand gebracht tussen sociaal en fysiek. Concrete keuzes moeten worden uitgewerkt in gebiedsvisies. De visie is een instrument om op meer planmatige wijze maatschappelijke voorzieningen plek te geven in de stad en professionele partijen (veelal uitvoerder) te verleiden en te committeren om er invulling aan te geven.

In het kader van duurzaamheid is meervoudig ruimtegebruik uitgangspunt. Zo is niet alleen maar sprake van een bouwopgave met uitbreidingsbehoefte. Kansen liggen er om de voorzieningenstructuur anders te organiseren waarbij de inzet van multifunctionele accommodaties een belangrijke rol speelt. De bevolkingssamenstelling van het centrum bestaat met name uit een klein deel opgroeiende kinderen en een klein deel ouderen. De Haarlemse bevolkingsprognose gaat uit van een in absolute aantallen beperkte groei van het aantal 75+ers.

3.3.8 Verkeer en vervoer     

Het Haarlems Verkeer en Vervoersplan (2003) (HVVP) beschrijft het beleid op het gebied van verkeer en vervoer. De huidige en toekomstige hoofdstructuren voor het autoverkeer, het openbaar vervoer en de fiets worden nader toegelicht. Belangrijke pijlers zijn leefbaarheid en bereikbaarheid. Het plan beoogt het fiets- en ov-gebruik in de stad te stimuleren en het autoverkeer in de wijken zoveel mogelijk terug te dringen.

De auto

Op het Haarlemse wegennet wordt niet meer autoverkeer toegelaten dan de stad aan kan. Het wegennet wordt gecategoriseerd om binnen de stad grote stadsleefgebieden te creëren. Dit zijn gebieden waarin geen gebiedsvreemd autoverkeer wordt toegelaten. Onderscheid wordt gemaakt tussen gebiedsontsluitingsweg 70 km/h, gebiedsontsluitingsweg type A, gebiedsontsluitingsweg type B en erftoegangswegen.

Een stadsleefgebied bestaat uit een aantal verblijfsgebieden waar maximaal 30km/h gereden mag worden. Het autoverkeer dat de stadsleefgebieden in of uit wil, wordt via ontsluitingswegen type B zo direct mogelijk naar de randen van het gebied geleid. Op de buiten de stadsleefgebieden gelegen wegen van type A wordt het wijkvreemde en doorgaande verkeer afgewikkeld.

In de filosofie van het HVVP wordt fietsgebruik in de stad gestimuleerd en het autoverkeer in de wijken zoveel mogelijk teruggedrongen. De fiets en voetganger krijgen voorrang op de automobilist (behalve op gebiedsontsluitingswegen type A). Ook betekent dit geen uitbreiding van wegen in wijken en in de binnenstad. Op het maaiveld parkeren wordt in de binnenstad beperkt, parkeren in garages wordt gestimuleerd. Het HVVP gaat door op de inzet uit de nota 'Haarlem Centrum Autoluw'. Dit plan is erop gericht de kwaliteit van de binnenstad te verbeteren, door onder andere het onmogelijk maken van doorgaand verkeer door de binnenstad. Het verkeer wordt om de binnenstad heen geleid, zoveel mogelijk over de tangenten. Verder wordt ingezet op verbetering en uitbreiding van het fietsnet en realiseren van stallingen bij stations.

3.3.9 Parkeren     

Ruimtelijke ontwikkelingen kunnen ervoor zorgen dat de bestaande behoefte aan parkeerplaatsen verandert, of dat de ruimte die nodig is om goederen te laden of lossen wijzigt. Aan een gewijzigde parkeerbehoefte als gevolg van nieuwe ontwikkelingen dient in beginsel op eigen terrein te worden voldaan. Dit draagt bij aan een goede ruimtelijke ordening en voorkomt verkeers- en parkeeroverlast als gevolg van een tekort aan parkeerplaatsen in een bepaald gebied. Op 6 juni 2013 stelde de gemeenteraad van Haarlem de “Parkeervisie” vast waarmee de gemeente inzet op een goede bereikbaarheid van Haarlem en voldoende parkeervoorzieningen. Hierbij wordt ingezet op het leveren van maatwerk en het realiseren van de gewenste kwaliteit van de openbare ruimte.

Om te kunnen bepalen welke extra parkeerbehoefte een nieuwe ontwikkeling veroorzaakt, wordt gebruik gemaakt van parkeernormen. De functie en de locatie bepalen de parkeernormen en liggen vast in de “Beleidsregels parkeernormen”. Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk om af te wijken van de parkeernormen. Deze voorwaarden zijn opgenomen in de “Beleidsregels parkeernormen”. Een gewijzigde parkeerbehoefte kan zowel gaan over het toevoegen van bouwactiviteiten als over het wijzigen van een functie. Het parkeerbeleid is alleen van toepassing op nieuwe ontwikkelingen. Reeds bestaande situaties zijn hiervan uitgezonderd.

Paragraaf 4.9 toont aan dat het bestemmingsplan in overeenstemming is met de "Beleidsregels parkeernormen".

3.3.10 Water     

Waterbeleid, waterwetgeving en waterregelgeving

Sinds 22 december 2009 is de nieuwe Waterwet van kracht. Deze nieuwe Waterwet regelt het beheer van grond- en oppervlaktewater en verbetert de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Op basis van deze wet is in december 2009 het Nationaal Waterplan vastgesteld.

In het Nationaal Waterplan worden antwoorden geformuleerd op ontwikkelingen op het gebied van klimaat, demografie en economie en investeren in een duurzaam waterbeheer voor Nederland.

Waterbeheerplan Rijnland

In het Waterbeheerplan 2016 – 2021 geeft het Hoogheemraadschap van Rijnland (hierna te noemen: Rijnland) zijn ambities aan en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. De vier hoofddoelen zijn [1] waterveiligheid, [2] voldoende water, [3] schoon en gezond water en [4] waterketen.

Bij het doel 'waterveiligheid' wordt gestreefd naar het beschermen tegen overstromingen, gevolgbeperking en het voorbereiden op eventuele calamiteiten. Bij voldoende water wordt gestreefd naar juiste waterpeilen, instandhouding van het watersysteem, voorkomen van wateroverlast en voldoende zoetwater. Bij schoon en gezond water wordt gestreefd naar het verminderen van watervervuiling, ecologisch beheer en onderhoud, het realiseren van schone meren, plassen en natuurgebieden en schone en veilige zwemwaterlocaties. Bij het doel waterketen wordt gestreefd naar het op een doelmatige wijze verwerken van afvalwater en het verduurzamen van de verwerking van afvalwater en het optimaal hergebruiken van afvalwater.

Het Waterbeheerplan 2016 – 2021 van Rijnland is te vinden op www.rijnland.net.

Rijnlands Keur en Beleidsregels

Rijnland dient haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder adequaat te kunnen uitvoeren. De “Keur” is een verordening van de waterbeheerder met juridisch bindende regels (gebod- en verbodsbepalingen). Zo zijn werken en werkzaamheden in en bij waterkeringen (dijken, kaden, duinen) en watergangen (sloten, vaarten, plassen) zonder of in afwijking van een vergunning op grond van de Keur niet toegestaan. Ook het aanbrengen van verhard oppervlak (bebouwing, bestrating) en het onttrekken van grondwater zijn in veel gevallen vergunningsplichtig.

In de “Beleidsregels” die bij de “Keur” horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt. De “Keur en Beleidsregels” van Rijnland zijn te vinden op www.rijnland.net.

Rijnlands beleid Riolering en afvalwaterzuivering

Rijnland geeft de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater. Naast een voorkeursvolgorde voor afvalwater geldt voor de behandeling van hemelwater de zorgplicht.  Rijnland geeft daarbij de voorkeur aan brongerichte maatregelen boven 'end-of-pipe' maatregelen.

Hierbij geldt de volgende toelichting. 'Hemelwater kan de capaciteit van riolering en zuivering aanzienlijk belasten. Dat is niet wenselijk en vaak ook niet nodig. Zeker bij nieuwbouw ontwikkelingen is het gescheiden aanbieden van hemelwater en afvalwater vaak een doelmatige maatregel. Rijnland volgt hierbij een de voorkeursvolgorde (rijksbeleid), waarbij vooropstaat het voorkomen van het ontstaan van afvalwater. Als er afvalwater is het zoveel mogelijk beperken van verontreiniging en waar mogelijk afvalwaterstromen scheiden. De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). De uiteindelijke afweging wordt lokaal gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat'.

Het te lozen hemelwater mag geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater veroorzaken. Maatregelen om dit te bereiken zijn duurzaam bouwen, infiltratie, het toepassen van berm- of bodempassage en straatkolken met extra voorzieningen. Als ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of- als laatste keus - aansluiten op het gemengde stelsel.

Integraal Waterplan Haarlem

De gemeente Haarlem en het Hoogheemraadschap van Rijnland hebben eind 2004 het Integraal Waterplan Haarlem vastgesteld en in 2014 geactualiseerd. Centrale doelstelling van het Integraal Waterplan is het ontwikkelen en behouden van een veilig, veerkrachtig en ecologisch gezond watersysteem. Het plan functioneert als strategisch kader voor gerelateerde beleidsvelden zoals het grondwater-, afvalwater-, en baggerbeleid. Om ervoor te zorgen dat het Haarlemse waternetwerk bestand is tegen klimaatsverandering (hoger zeeniveau, toename van de hoeveelheid en intensiteit van de neerslag), inklinking van de bodem, en verstedelijking (toename verhard oppervlak) is ruimte voor oppervlaktewater nodig.

Ruimte voor extra oppervlaktewater kan worden gevonden door het verbreden van bestaande watergangen, het graven van nieuwe watergangen en het weer open leggen van gedempte grachten. Doelstelling voor het oppervlaktewater is het creëren van een veilig watersysteem met voldoende afwaterend en bergend vermogen, een adequate doorstroming en maximale benutting van gebiedseigen water. Als streefbeeld heeft de gemeente voor ogen een verbeterd waternetwerk dat uitgebreid is met nieuw water.

Gemeentelijk Rioleringsplan

Het GRP is een beleidsmatig en strategisch plan waarin het verbreed rioleringsbeheer (incl. financiën) en de visie op riolering voor de langere termijn worden beschreven. Met het GRP beschikt de gemeente over een instrument om systematisch inzicht te krijgen in de te beheren en onderhouden rioleringsobjecten en de wijze waarop de gemeente invulling geeft aan de wettelijke (milieu)eisen. Door het opstellen van het GRP wordt het verbreed rioleringsbeleid inzichtelijk en toetsbaar. Er zijn vier doelstellingen voor het GRP van toepassing, te weten:

• het doelmatig inzamelen van het afvalwater en het hemelwater.

• het transporteren van het rioolwater naar een geschikt lozingspunt.

• Het zoveel mogelijk voorkomen van wateroverlast.

• Het beperken van vervuiling door overstorten middels aanleg van randvoorzieningen (o.a. BBB's) en afkoppelen.

Compensatieregeling

Een algemene regel met betrekking tot de waterkwantiteit is het compenseren van een eventuele toename van verharding (wegen, gebouwen). Indien verharding in een gebied toeneemt, zullen waterhuishoudkundige maatregelen getroffen moeten worden om waterbezwaar als gevolg van de toegenomen verharding te voorkomen. Gemeente Haarlem en het Hoogheemraadschap van Rijnland stellen als richtlijn dat - indien gebouwd wordt en hierbij meer dan 500 m² onverhard oppervlak omgezet wordt naar verhard oppervlak - minimaal 15 procent van de toename aan verharding gecompenseerd dient te worden in de vorm van oppervlaktewater.

Het uiteindelijk te compenseren oppervlak hangt af van overige maatregelen die de waterhuishouding in een gebied ten goede kunnen komen, zoals het vertraagd afvoeren van hemelwater. Voorbeelden zijn grasdaken en ontkoppeling van het rioolstelsel, waarbij het ontkoppelde water in de bodem geïnfiltreerd wordt. Tevens onderschrijft het Waterplan de noodzaak op het vlak van baggeren, afkoppelen, saneren overstorten, inrichten natuurvriendelijke oevers, en afkoppelen schone verharding, en het creëren van extra open water ter compensatie van toegenomen verharding.

3.3.11 Groen     

De hoofdgroenstructuur ligt vast in het Structuurplan Haarlem 2020. Doelstelling is zowel versterking van groen met ecologische waarde als van groen met stedelijke waarde. Dit wordt bereikt door het in stand houden en versterken van de bestaande groene gebieden en lijnen. Uitgangspunt is de versterking van de beleving van groen in Haarlem. In de omgeving van Nieuwstad is weinig sprake van voortuinen, echter is er voor binnenstedelijke begrippen veel hoogwaardig groen. Het groen maakt onderdeel uit van groene (oost-west) dwarsverbanden door heel Haarlem en zijn van ecologisch belang als schakel tussen het buitengebied en de woonomgeving.

Bomen vormen een belangrijk tegenwicht voor de verstening van onze leefomgeving. Het Bomenbeleidsplan 2009-2019 geeft de visie van de gemeente Haarlem op bomen en schept samenhang in de uitvoering van het bomenbeleid. Uitgangspunt voor de bomenstructuur is de verdere uitbouw en verbetering van het Haarlemse bomenbestand. Vooral de oude structuur en ontwikkelingslijnen worden begeleid door bomen. De hoofdbomenstructuur van Nieuwstad is geconcentreerd langs de oevers van de waterverbindingen. Er zijn geen monumentale bomen in het plangebied aanwezig.

Afbeelding: Hoofdbomenstructuur

3.3.12 Ecologie     

Het ecologisch beleidsplan uit 2013 heeft als doel het kwalitatief verbeteren en verhogen van de ecologische waarden en de richtlijnen uit het beleid verankeren in planprocessen en beheer- en onderhoudsprogramma's. Duurzaamheid, biodiversiteit en participatie zijn onderwerpen die een belangrijke rol spelen bij de invulling en uitvoering hiervan.

Het ecologische beleid bevat een afwegingskader bij projecten en andere ingrepen dat weergeeft waar men op moet letten bij projecten. Hierdoor is minder kans op vertraging. Ook wordt ingezet op het verbeteren van beheer en inrichting van de locaties met ecologische potentie. Dit kan alleen als beheer en inrichting zoveel mogelijk gebaseerd zijn op ecologische principes.

Binnen Haarlem zijn verschillende gebieden aangegeven als ecologische hotspots of als ecologische potentiegebieden. Deze laatste zijn waardevolle groene gebieden die zich door de juiste inrichting en beheer tot hotspots kunnen ontwikkelen. Geen van deze gebieden bevinden zich in het plangebied.

Daarnaast omvat het beleidsplan ook het ecologisch actieplan van de gemeente Haarlem met daarin de ambities voor de periode van 2013-2022 voor onder andere het afkoppelen van regenwater en het toepassen van gevelgroen. Bij nieuwe relevante ruimtelijke ontwikkelingen binnen het plangebied wordt het ecologisch beleidsplan Haarlem betrokken.

3.3.13 Archeologie     

Het gemeentelijke beleid voor de archeologische monumentenzorg richt zich er in de eerste plaats op waardevolle archeologische vindplaatsen te behouden in de bodem (in situ). De uitgangspunten voor gemeentelijke beslissingen in Haarlem liggen vast in een Beleidsnota archeologie. De archeologische verwachtingen die voor het Haarlems grondgebied gelden zijn vertaald naar de voorlopige Archeologische Beleidskaart Haarlem (ABH).

De kaart geeft aan in welke gebieden bodem verstorende activiteiten van een bepaalde omvang vergunningsplichtig zijn. Dit is aangegeven in de vorm van verschillende categorieën. Voor elk van deze categorieën heeft de gemeente bepaald vanaf welke planomvang rekening gehouden moet worden met het (laten) opstellen van een waarde stellend archeologisch rapport, het zogenaamde regime.

De regimes gelden voor bodemroerende activiteiten die plaats zullen vinden in het kader van plannen waarvoor het vereist is om het volgende aan te vragen:

• een reguliere omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen;

• een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;

• een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk binnen beschermd stadsgezicht.

Paragraaf 4.10 gaat uitgebreid in op het aspect archeologie.

3.3.14 Duurzaamheid en energie     

Duurzame stedelijke ontwikkeling

De gemeente Haarlem heeft in de beleidsnota “Praktijkrichtlijn Duurzame Stedenbouw” bepaald dat alle ruimtelijk relevante plannen vanaf 2006 moeten voldoen aan de basiskwaliteit duurzame stedenbouw en waar mogelijk aan een streefkwaliteit. De praktijkrichtlijn duurzame stedenbouw bestaat uit uitgangspunten en een checklist duurzame stedenbouw op basis van de ervaringen in Haarlem. Hierbij is gebruik gemaakt van het Nationaal Pakket Duurzame Stedenbouw (NPDS, 1999). Toepassen van maatregelen is afhankelijk van het stedelijk milieutype, bijvoorbeeld een grote waterberging past niet in een hoog stedelijk gebied.

In de checklist zijn naast de wettelijke maatregelen (watertoets) een groot aantal (vrijwillig te nemen) maatregelen beschreven op het gebied van verkeer/vervoer (parkeren ondergronds), afval (het plaatsen van ondergrondse containers), water en energie (zuid gerichte verkaveling zonoriëntering).

De vrijwillig te nemen maatregelen zorgen ervoor dat een ruimtelijk plan aan de streefkwaliteit kan voldoen. Dat is dus een kwaliteit die verder gaat dan wettelijke regelingen ofwel de basiskwaliteit.

Duurzaam bouwen

De gemeenteraad heeft op 15 november 2005 het beleid voor duurzame woningbouw vastgesteld. Bij alle nieuwe woningbouwprojecten waar de gemeente direct bij betrokken is moet de zogenoemde basiskwaliteit Duurzaam bouwen (Dubo) worden toegepast. De basiskwaliteit is gebaseerd op een voortschrijdende normstelling en zal worden aangescherpt. Deze basiskwaliteit kan worden bereikt door het toepassen van kostenneutrale duurzame maatregelen. De basiskwaliteit duurzame nieuwbouw binnen het plangebied kan op twee manieren worden bereikt:

1. Door het toepassen van de voorkeurslijst duurzaam bouwen maatregelen nieuwbouw.
2. Door het instrument GPR-gebouwen toe te passen. Met dit rekeninstrument kunnen projecteigenaren zelf een alternatief maatregelenpakket samenstellen.
   
   

De gemeente kan het initiatief nemen om samen met de projecteigenaar een hogere kwaliteit te bereiken (streefkwaliteit).

De Gemeentelijke Praktijk Richtlijn Duurzaam Bouwen (GPR) is het resultaat van praktijkervaringen in de gemeente Tilburg en 80 andere gemeenten. Met het rekeninstrument kunnen projecteigenaren zelf een alternatief maatregelenpakket samenstellen. GPR Gebouw zet ontwerpgegevens van een gebouw om naar prestaties op het gebied van kwaliteit en duurzaamheid.

Haarlem Klimaatneutraal

In maart 2007 heeft de Haarlemse gemeenteraad in meerderheid uitgesproken dat Haarlem in 2030 een klimaat neutrale stad moet zijn. Voor de eigen organisatie geldt dit al vanaf 2015. Hiertoe heeft de gemeenteraad op 9 oktober 2008 een plan van aanpak vastgesteld. Kern van de aanpak is dat bij ieder (nieuw)bouwproject het energieaspect nader aandacht moet krijgen, waarbij in eerste instantie het gebruik van energie zo beperkt mogelijk moet worden gemaakt via bijvoorbeeld isolatie en zuinige apparatuur. Daarnaast dient zo veel mogelijk van duurzame energie gebruik te worden gemaakt door bijvoorbeeld situering en door zonne-energie in combinatie met warmte-koude opslag toe te passen. In de laatste plaats kan eventueel naar compensatiemaatregelen worden gezocht. Deze compensatiemaatregelen kunnen ook bestaan uit investeren in andere energie maatregelen buiten het gebied.

Nieuwbouw

Bij de nieuwbouw binnen het plangebied dienen minimaal de vaste maatregelen uit de nationale pakketten duurzaam bouwen te worden uitgevoerd. Dit betreft dus zowel utiliteitsbouw, grond- weg- en waterbouw als woningbouw. Daarbij moet gedacht worden aan gunstige oriëntatie op het zuiden voor het toepassen van zonneboilers en (in de toekomst) zonnecellen, compact bouwen en afkoppelen van regenwaterafvoer. Bij voorkeur wordt nu al rekening gehouden met een mogelijke verandering van bestemming in de toekomst. Dit staat ook bekend als flexibel bouwen.

4.4.1 Inleiding     

De groenparagraaf biedt inzicht in de kwaliteit en de kwantiteit van het aanwezige groen binnen het plangebied. Deze paragraaf sluit aan op het gemeentelijke beleid zoals dat is opgenomen in paragraaf 3.3.11en beschrijft niet alleen duidelijk welke effecten dit bestemmingsplan heeft op het aanwezige groen, maar gaat ook in op de kansen voor en de bescherming van groen. De aspecten water en natuurwaarden werkt deze paragraaf niet verder uit. Paragraaf 4.5 gaat dieper in op het aspect water en paragraaf 4.8 op het aspect natuurwaarden.

4.4.2 Beschrijving plangebied     

Het plangebied bestaat op dit moment uit een volledig verhard terrein met diverse opstallen. Het heeft een bedrijfsmatige en verrommelde uitstraling zonder enige vorm van groen.

4.4.3 Groen in het plangebied     

Huidige situatie

De Gonnetstraat gaat er qua groen flink op voorruit in vergelijking met de huidige situatie. Het project Gonnetstraat 22 - 26 wordt volledig uitgevoerd op eigen terrein. De onbebouwde delen van het projectgebied zijn nu volledig verhard.

Nieuwe situatie

Met het voorliggende stedenbouwkundig ontwerp wordt het projectgebied flink 'vergroend': de parkeergarages onder de binnenterreinen worden beiden afgesloten met een dek dat deels wordt beplant. Het streven was daarbij om de boom op het binnenterrein van het HAL-gebouw (Gonnetstraat 26) te behouden. Helaas is de boom door zware storm beschadigd geraakt en verwijdert. De groene binnentuin van Gonnetstraat 26 krijgt een semiopenbaar karakter. De binnentuin van Gonnetstraat 22 wordt de gezamenlijke buitenruimte van de bewoners. In het VO en DO krijgen de binnenterreinen nadere invulling.

Zowel het monumentale HAL-gebouw (Gonnetstraat 26), als de toe te voegen bouwvolumes krijgen groene daken. De beplante daken op dezelfde hoogte vormen zo een “tweede maaiveld”, een groene toevoeging aan het daklandschap in het binnenstedelijk gebied.

De openbare ruimte rondom de kavels wordt ook betrokken bij de herontwikkeling. Dat betekent dat de omliggende bomen blijven staan en tijdens de bouw waar nodig beschermd worden. Ontwikkelaar draagt financieel bij aan de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit in de openbare ruimte.

4.5.1 Inleiding     

Een belangrijk ordenend principe bij ruimtelijke plannen is het waterbeheer: de zorg voor veiligheid tegen overstromingen en voor voldoende en gezond oppervlaktewater. Waterbeheerders worden in een zo vroeg mogelijk stadium betrokken bij het proces van ruimtelijke planvorming. De Watertoets is hiervoor het wettelijk geregelde procesinstrument, zie www.dewatertoets.nl. De resultaten van het doorlopen van dit proces van afstemming zijn weergegeven in deze waterparagraaf. Deze paragraaf benoemt de waterbeheerder en diens beleid, beschrijft het huidige watersysteem en gaat in op de effecten daarop van ruimtelijke ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. Het beleid over water van de diverse overheidslagen staat in hoofdstuk 3.

4.5.2 De waterbeheerder in het plangebied     

Het hoogheemraadschap van Rijnland is in het plangebied het bevoegd gezag voor het beheer van waterkeringen, oppervlaktewater en (ondiep) grondwater. In het proces van ruimtelijke planvorming heeft Rijnland een adviserende rol. In de uitvoerings- en beheerfase van ruimtelijke plannen heeft Rijnland een regelgevende rol.

Waterspreekuur Rijnland

De gewenste ontwikkeling van deze locatie is op 9 maart 2016 besproken in het waterspreekuur met het Hoogheemraadschap van Rijnland. Rijnland heeft aangegeven in te kunnen stemmen met deze ontwikkeling.

4.5.3 Beleid waterbeheerder     

Compensatie

In de huidige situatie is het plangebied volledig verhard. In de nieuwe situatie bestaat het plangebied opnieuw uit volledige verharding, maar worden maatregelen genomen om hemelwater vertraagd af te voeren. Zo worden er daktuinen/groene daken gerealiseerd en wordt ontkoppeld. Watercompensatie is niet nodig.

Oppervlaktewater

Er is geen oppervlaktewater aanwezig binnen het plangebied.

Waterkwaliteit

In het project worden geen uitlogende materialen gebruikt die de waterkwaliteit aantasten.

Waterkeringen

Polderkaden of peilscheidingen vormen de scheiding tussen gebieden met een zeer beperkt waterpeilverschil. De 'waterkering' is de begrenzing tussen een gebied met een hoog waterpeil en een gebied met een lager waterpeil. In de omgeving van het plangebied zijn zogenaamde waterkeringen aanwezig langs de oevers van het Spaarne.

Waterketen

Het plangebied heeft een gemengd rioolstelsel. Hierin wordt zowel het afvalwater als regenwater verzameld en naar de rioolzuivering gevoerd.

Bij herstructurering van het Gonnetgebied zal bekeken moeten worden wat de meest aangewezen oplossing is voor afkoppeling van het hemelwater van het rioolsysteem (dubbel rioolsysteem, infiltratie in de bodem). In dit verband is de gemeente momenteel een afkoppelingkansenkaart aan het opstellen voor het gehele gemeentelijke grondgebied. Deze kaart zal ook inzicht verschaffen in de haalbaarheid om binnen het plangebied de schone verharding van het gemengde stelsel los te koppelen. Bij het afkoppelen van verharding zullen tevens maatregelen ter voorkoming van uitloging door bouwmaterialen (met name zink en lood) genomen moeten worden. Op 19 december 2013 heeft de gemeenteraad van Haarlem het verbrede Gemeentelijk Rioleringsplan (vGRP) vastgesteld. In dit plan zijn de ambities voor de riolering van de gemeente Haarlem verwoord. De ambities zijn o.a. om riolen van slechte kwaliteit te vervangen en de riolering tevens te verbeteren, zodat kan worden voldaan aan de wettelijk verplichte basisinspanning en het waterkwaliteitsspoor. In het plangebied dient het huidige gemengde rioolstelsel te worden verbeterd door het verruimen van een aantal riolen ter voorkoming van wateroverlast.

5.2.1 Hoofdstuk 1: Inleidende regels     

Begrippen (artikel 1)

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Daardoor wordt vermeden dat verschillende interpretaties van de begrippen tot verschillen van mening over de regelgeving zouden kunnen leiden. Bij toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover er geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.

Wijze van meten (artikel 2)

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten gemeten moeten worden. Een aantal bepalingen zijn op grond van de SVBP dwingend voorgeschreven

5.2.2 Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels     

Met een bestemming wordt tot uitdrukking gebracht welke gebruiksdoelen of functies, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, aan de in het plan begrepen gronden zijn toegekend. Niet iedere functie leent zich voor een eigen bestemming. Of dit zo is, hangt af van de ruimtelijke relevantie, of wel van de mate waarin de betrokken functie invloed heeft op zijn omgeving of daaraan eisen stelt. Behalve om functies gaat het bij bestemmingen altijd om concreet ruimtegebruik of om fysiek aanwezige ruimtelijke objecten. Een bestemming heeft altijd betrekking op een geometrisch bepaald vlak. Lijn- en puntbestemmingen komen niet voor. De verbeelding van een bestemming bestaat dus nooit uit een lijn of een punt. De bestemmingen worden gescheiden door bestemmingsgrenzen.

5.2.3 Hoofdstuk 3: Algemene regels     

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel

Met deze regel wordt voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Bijvoorbeeld in het geval (onderdelen van) bouwpercelen - al dan niet tijdelijk - van eigenaren wisselen. De regeling is met name van belang met het oog op nieuwbouw. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere omgevingsvergunning. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit te verkrijgen.

Artikel 10 Algemene bouwregels

In dit artikel zijn de bouwregels voor alle bestemmingen opgenomen, met uitzondering van de dubbelbestemmingen.

Artikel 11 Algemene gebruiksregels

Dit artikel geeft algemene regels met betrekking tot ongewenst gebruik van gronden die in alle gevallen opgeld doen, tenzij dit in de specifieke gebruiksregels expliciet alsnog wordt toegestaan.

Artikel 12 Algemene afwijkingsregels

Starheid van bestemmingsregels mag niet de oorzaak zijn van gekunstelde oplossingen, waarmee de kwalitatieve doelstelling van het bestemmingsplan niet gediend is. Door middel van dit artikel is enige mate van flexibiliteit mogelijk. Zo kan er een afwijking plaatsvinden voor de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10%.

Het toepassen van een afwijkingsbevoegdheid gebeurt altijd met inachtneming van het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht, zodat belanghebbenden de mogelijkheid tot bezwaar/beroep hebben wanneer op grond van dit artikel van het plan wordt afgeweken.

Artikel 13 Overige regels

Dit artikel legt een koppeling tussen de regels van het bestemmingsplan en de gemeentelijke beleidsregels voor het parkeren. De normen voor parkeren, stallen, laden en lossen zelf liggen namelijk niet vast in dit bestemmingsplan, maar in gemeentelijke beleidsregels. Die beleidsregels geven aan wanneer er sprake is van voldoende ruimte voor parkeren, stallen, laden en lossen. Uitgegaan wordt altijd van de gemeentelijke beleidsregels voor het parkeren zoals die gelden op het moment van de ontvangst van de aanvraag om een omgevingsvergunning.

Lid 13.1.3 geeft ook aan wat als strijdig gebruik van gronden en bouwwerken is aangemerkt. Strijdig gebruik is het gebruiken of laten gebruiken van gronden of bouwwerken waarbij niet in voldoende mate ruimte is aangebracht en in stand wordt gehouden op eigen terrein voor parkeren, stallen, laden en lossen overeenkomstig het gemeentelijke beleid.

Tot slot bepaalt lid 13.1.4 dat er afgeweken kan worden onder de voorwaarden zoals die zijn genoemd in de gemeentelijke beleidsregels voor het parkeren. Ook hiervoor geldt dat uitgegaan dient te worden van de gemeentelijke beleidsregels voor het parkeren zoals die gelden op het moment van de ontvangst van de aanvraag om een omgevingsvergunning.

5.2.4 Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels     

Artikel 14 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is van toepassing op bestaande situaties (gebruik en/of bebouwing) die op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan niet passen binnen het nieuwe plan.

Het overgangsrecht houdt in dat gebruik en bebouwing dat in strijd is met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet.Ook bouwwerken die basis van een geldige omgevingsvergunning nog gebouwd mogen worden, worden onder het overgangsrecht geschaard.

Het overgangsrecht is nadrukkelijk niet bedoeld voor bouwwerken die een gebruik kennen dat onrechtmatig is op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan.Er is geen sprake van legalisatie van reeds strijdig gebruik door dit bestemmingsplan en er kan ook nog steeds gehandhaafd worden. Ook bouwwerken die op peildatum illegaal zijn, blijven illegaal.

Artikel 15 Slotregel

Het laatste artikel van de regels betreft de citeertitel van het onderliggende bestemmingsplan.

Bijlage 1 bij de regels Zoneringslijst

De Zoneringslijst is opgenomen in bijlage 1 van de regels en geeft – voor zover passend binnen de bestemming – op basis van de hindercategorie aan welk type activiteiten zijn toegestaan. Activiteiten die niet in de lijst omschreven staan kunnen – voor zover passend binnen de bestemming – worden beoordeeld op basis van de hinder die ze (kunnen) veroorzaken. Vanuit milieuoverwegingen (zoals lawaai en stank) zowel als vanuit ruimtelijke overwegingen (een bedrijf met een vloeroppervlak van 90 m² ziet er geheel anders uit dan een bedrijf met een vloeroppervlak van 350 m²) is het wenselijk niet alle werkfuncties toe te laten. Daarom is als bijlage achter de regels een zogeheten Zoneringslijst opgenomen. Deze lijst vormt het planologische toetsingskader bij het al dan niet toelaten van een nieuw bedrijf. In deze bijlage wordt uiteengezet hoe de lijst is samengesteld en hoe de toetsing aan de Zoneringslijst verloopt. Naast deze planologische toetsing vindt ook altijd een toetsing plaats in het kader van de Wet milieubeheer (onder meer het verlenen van een milieuvergunning) wanneer een nieuw bedrijf (de wet spreekt over een inrichting) gevestigd wordt.

Milieuzonering is het waar nodig ruimtelijk scheiden van milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies. De in het gebied voorkomende activiteiten zijn overeenkomstig het huidige gebruik en bouwmogelijkheden in dit bestemmingsplan opgenomen. Voor bestaande werkfuncties die een hogere milieucategorie hebben dan het bestemmingsplan toelaat worden geen uitbreidingsmogelijkheden geboden. De milieuhinder van de bedrijfsfuncties moet passen binnen de voor het gebied geldende categorieën van de zoneringslijst. Bedrijven met een hogere milieuhindercategorie zijn slechts toegestaan waar dat nader is aangeduid op de verbeelding.

6.2.1 Wettelijk vooroverleg     

De gewenste ontwikkeling van deze locatie is op 9 maart 2016 besproken in het waterspreekuur met het Hoogheemraadschap van Rijnland. Rijnland heeft aangegeven in te kunnen stemmen met deze ontwikkeling.

6.2.2 Zienswijzen     

Het ontwerpbestemmingsplan heeft 6 weken ter inzage gelegen. Bij het vaststellingsbesluit is een samenvatting van de ingekomen zienswijzen, samen met de beantwoording van het gemeentebestuur opgenomen.

1.1 Aan-huis-verbonden-beroep:     

het uitoefenen van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, educatief, kunstzinnig of technisch vlak of daarmee gelijk te stellen activiteiten niet zijnde detailhandel, dat een uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.2 Aanbouw en uitbouw:     

een aangebouwd gebouw behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

1.3 Aanduiding:     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4 Aanduidingsgrens:     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5 Aanlegvergunning:     

omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder b van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.6 Achtergevelrooilijn:     

bebouwingsgrens aan de van de weg afgekeerde zijde van het bebouwingsvlak.

1.7 Antenne-installatie:     

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

1.8 Archeologisch deskundige:     

professioneel archeoloog die op basis van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie bevoegd is om archeologische onderzoek uit te voeren en programma's van eisen op te stellen en te toetsen.

1.9 Archeologisch onderzoek:     

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarde binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie.

1.10 Archeologisch rapport:     

in rapportvorm vervat verslag van een volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen verricht archeologisch onderzoek, op basis waarvan een conclusie kan worden getrokken over de aanwezigheid van archeologische waarden.

1.11 Archeologisch waardevol gebied:     

gronden waar archeologische waarden aanwezig of te verwachten zijn.

1.12 Archeologische waarde:     

vindplaats of vondst met een oudheidkundige waarde. Het betreft hier met name archeologische relicten in hun oorspronkelijke ruimtelijke context.

1.13 Bebouwing:     

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.14 Bebouwingspercentage:     

een op de verbeelding aangegeven percentage dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

1.15 Bed & breakfast:     

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs)woning met behoud van de woonfunctie.

1.16 Bedrijf:     

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

1.17 Begane grond:     

een bouwlaag waarvan het vloerniveau (nagenoeg) ter hoogte van het aansluitende peil ligt.

1.18 Begeleid wonen:     

vormen van wonen waarbij de begeleiding door externen plaatsvindt, zodat zelfstandig wonen mogelijk wordt of blijft, met dien verstande dat de externen niet voortdurend of nagenoeg voortdurend aanwezig zijn en in de woning geen afzonderlijke ruimte voor de begeleiding aanwezig is.

1.19 Beschermd stads- of dorpsgezicht:     

stads- of dorpsgezicht dat door het daartoe bevoegde gezag, ingevolge artikel 35 van de Monumentenwet 1988 is aangewezen.

1.20 Bestaande (situatie)     

onder “bestaande” goot- of bouwhoogte, kap- en dakvorm, gevelindeling, maatvoering en oppervlakte wordt verstaan de goot-/bouwhoogte, kap- en dakvorm, nokrichting, gevelindeling, maatvoering en oppervlakte zoals die op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan rechtens bestaat of rechtens mag bestaan.

1.21 Bestemmingsgrens:     

de grens van een bestemmingsvlak.

1.22 Bestemmingsplan:     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.23 Bestemmingsvlak:     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.24 Bevoegd gezag:     

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning.

1.25 Bijbehorend bouwwerk:     

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

1.26 Bijgebouw:     

een gebouw dat, zowel in bouwkundige als in functionele zin ondergeschikt is aan en ten dienste staat van een hoofdgebouw.

1.27 Bouwen:     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.28 Bouwgrens:     

de grens van een bouwvlak.

1.29 Bouwlaag:     

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd.

1.30 Bouwperceel:     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.31 Bouwperceelgrens:     

de grens van een bouwperceel.

1.32 Bouwvlak:     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijn toegelaten.

1.33 Bouwwerk:     

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.34 Bruto vloeroppervlak (bvo):     

de totale vloeroppervlakte van alle tot het gebouw behorende binnenruimten, met inbegrip van de bouwconstructie, bergingen,trappenhuizen, interne verkeersruimten, magazijnen, dienstruimten et cetera, met uitzondering van balkons, galerijen, parkeer- en stallingsvoorzieningen.

1.35 Cultuurhistorische waarde:     

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied.

1.36 Dakhelling:     

de hoek die een dakvlak maakt met het horizontale vlak.

1.37 Dakkapel:     

een zich in een dakvlak bevindende uitbouw.

1.38 Dakopbouw:     

een extra bouwlaag boven de goot met een platte afdekking.

1.39 Dakterras:     

een met een omheining afgezette buitenruimte op een gebouw.

1.40 Detailhandel:     

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van horeca.

1.41 Dienstverlening:     

het verlenen van diensten in de vorm van publieksgerichte en niet-publieksgerichte dienstverlening.

1.42 Ensemble:     

twee of meer gebouwen die samen een bouwkundige eenheid vormen, waarbij de suggestie wordt gewekt dat het één gebouw betreft.

1.43 Gastouderopvang     

gastouderopvang als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen, die een uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.44 Gebouw:     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.45 Grondgebonden agrarisch bedrijf:     

een agrarisch bedrijf waarbij de productie hoofdzakelijk afhankelijk is van het voortbrengend vermogen van onbebouwde grond in de directe omgeving van het bedrijf.

1.46 Historisch woonschip     

een vaartuig met een casco dat herkenbaar is als een van origine varend schip, waaronder begrepen een dekschuit, met daarop een gehele of gedeeltelijke opbouw, met een historisch karakter en een historische uitstraling, dat uitsluitend of in hoofdsdzaak wordt gebruikt als woning.

1.47 Hoofdgebouw:     

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.48 Horeca 1:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk overdag eenvoudige etenswaren verstrekken en als nevenactiviteit licht- en niet-alcoholische dranken verstrekken, zoals lunchrooms, ijssalons, koffie/theehuizen, broodjeszaken en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.49 Horeca 2:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk maaltijden verstrekken en als nevenactiviteit alcoholische en niet-alcoholische dranken verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van maaltijden, zoals restaurants en eethuisjes, snackbars en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.50 Horeca 3:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk dranken en eten verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van dranken, zoals (eet)cafés en bars en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.51 Horeca 4:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk logies per nacht verstrekken met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken en het houden van bijeenkomsten/vergaderingen/congressen.

1.52 Horeca 5:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk dranken verstrekken en gericht zijn op dansen en beluisteren van muziek, zoals dancings en discotheken en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.53 Intensieve veehouderij:     

de teelt van slacht-, fok-, leg- of pelsdieren in gebouwen zonder of nagenoeg zonder weidegang, waarbij de teelt niet afhankelijk is van de agrarische grond ter plaatse als productiemiddel.

1.54 Kamerverhuurbedrijf:     

het exploiteren van onroerende zaken door bedrijfsmatige verhuur van in hoofdzaak afzonderlijke kamers ten behoeve van bewoning.

1.55 Kampeermiddel:     

1. een tent, een tentwagen, een kampeerauto, camper of een caravan;
2. enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan voor zover geen bouwwerk zijnde, een en ander voor zover deze geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen voor recreatief nachtverblijf.

1.56 Kantoor:     

een gebouw voor het verlenen van diensten en het uitvoeren van handelingen, waarbij de nadruk ligt op de administratieve afwikkeling van die handelingen.

1.57 Kap     

een uitwendige scheidingsconstructie onder een hoek met het horizontale vlak.

1.58 Kas:     

een gebouw, waarvan de wanden en het dak geheel of grotendeels bestaan uit glas of ander lichtdoorlatend materiaal, dienend tot het kweken van gewassen.

1.59 Kiosk:     

klein gebouw in de openbare ruimte waar goederen of diensten te koop worden aangeboden of verstrekt.

1.60 Kunstwerk:     

civieltechnisch werk voor de infrastructuur van wegen, water, spoorbanen,waterkeringen en/of leidingen niet bedoeld voor permanent menselijk verblijf.

1.61 Lessenaarsdak:     

een dakvorm die bestaat uit slechts één dakvlak of dakschild die onder een zekere helling is aangebracht.

1.62 Natuurwaarden:     

de aan een landschap toegekende waarden in verband met de in dat gebied voorkomende geologische, bodemkundige, biologische en ecologische elementen.

1.63 Niet-publieksgerichte dienstverlening:     

het verlenen van diensten zonder rechtstreeks fysiek contact met het publiek.

1.64 Nieuwbouw:     

nieuwbouw betreft bouwwerken jonger dan 50 jaar.

1.65 Oeverlijn     

de scheidingslijn tussen water en land.

1.66 Onderdoorgang/overbouwing:     

een op de verbeelding aangegeven gebied waar binnen het bouwvlak een doorgang mogelijk is, waarboven bebouwing mag worden opgericht.

1.67 Orde 1 bouwwerken:     

orde 1 betreft bouwwerken die beschermd zijn op grond van de Monumentenwet 1988, de provinciale of gemeentelijke Monumentenverordening.

1.68 Orde 2 bouwwerken:     

orde 2 betreft bouwwerken ouder dan 50 jaar die op grond van hun architectonische kwaliteit, op grond van hun plaats in de stedenbouwkundige structuur of als toonaangevend element behoudenswaardig zijn.

1.69 Orde 3 bouwwerken:     

orde 3 betreft bouwwerken ouder dan 50 jaar die geen architectonische of stedenbouwkundige meerwaarde hebben.

1.70 Peil:     

1. voor een bestaand bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. voor een bestaand bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang;
3. voor overige bouwwerken: de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkt terrein ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;
4. indien in of op het water wordt gebouwd: het plaatselijk gemiddelde waterpeil.

1.71 Perifere detailhandel:     

detailhandel die moeilijk inpasbaar is in bestaande winkelgebieden vanwege de volumineuze aard en de bevoorrading ( zoals auto's, boten, caravans, tuincentra artikelen, bouwmarkt, grove bouwmaterialen, keukens en sanitair en woninginrichting).

1.72 Plan:     

het bestemmingsplan Gonnetstraat 22-26 met identificatienummer NL.IMRO.0392.BP1120008-va01 van de gemeente Haarlem.

1.73 Plat dak:     

een afdekking onder een hoek van maximaal 5 graden ten opzichte van het horizontale vlak.

1.74 Prostitutie:     

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.75 Publieksgerichte dienstverlening:     

het verlenen van diensten met rechtstreeks contact met het publiek in de vorm van zakelijke, consumentverzorgende, openbare en (para)medische dienstverlening inclusief ondergeschikte nevenfuncties.

1.76 Seksinrichting:     

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een (raam) prostitutiebedrijf, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een besloten huis, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.77 Seriebouw:     

twee of meer gebouwen naast elkaar die in dezelfde architectuur zijn uitgevoerd.

1.78 Sloopvergunning:     

omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid , onder g van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.79 Standplaats:     

een plaats in de openbare ruimte waar met een voertuig, een kraam, een tafel of enig ander middel:

1. bedrijfsmatig goederen of diensten te koop worden aangeboden of verstrekt;
2. voorlichting wordt gegeven al dan niet met promotionele activiteiten.

1.80 Trend:     

binnen een (deel van een) straat voorkomende nagenoeg indentieke dakopbouwen, kapvormen of dakkapellen (die juridisch, technisch en qua ruimtelijke kwaliteit gewenst bevonden zijn).

1.81 Verbeelding:     

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen ruimtelijke informatie.

1.82 Verkooppunt van motorbrandstoffen:     

een inrichting waar door middel van een of meer pompinstallaties motorbrandstoffen worden verkocht en geleverd.

1.83 Verkoopvloeroppervlakte:     

het voor publiek toegankelijke deel van de winkelvloeroppervlakte, inclusief etalageruimte en de ruimte achter de toonbank dan wel kassaruimte.

1.84 Voorgevelrooilijn:     

de bouwgrens aan de wegzijde van het bouwvlak.

1.85 Voorzieningen van openbaar nut:     

voorzieningen ten behoeve van openbare verlichting, telecommunicatie, gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen ondergrondse kabels en leidingen, transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten.(vergunningvrij op grond van Besluit omgevingsrecht bijlage II)

1.86 Waterberging:     

een aangewezen gebied waarbinnen incidenteel of permanent het teveel aan water wordt vastgehouden op het ene moment totdat er water nodig is op een later moment.

1.87 Wet:     

de Wet ruimtelijke ordening.

1.88 Windmolen:     

inrichting bestemd en geschikt voor het benutten van windkracht.

1.89 Woning:     

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van een huishouden.

1.90 Zorgwoning:     

een gebouw of zelfstandig gedeelte van een gebouw dat bedoeld is voor de huisvesting van personen die niet zelfstandig kunnen wonen en die geestelijke en/of lichamelijke verzorging behoeven; verzorging kan voortdurend of nagenoeg voortdurend plaatsvinden en in het gebouw kan afzonderlijke ruimte ten behoeve van de verzorging aanwezig zijn.

2.1 Bij de toepassing van de regels wordt als volgt gemeten:     

afstand tot de bouwperceelsgrens

tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is.

bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte onderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen onderdelen. Siergevels zoals trapgevels, halsgevels, klokgevels en lijstgevels worden niet meegerekend bij het bepalen van de bouwhoogte.

de dakhelling

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, dan wel de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

verticale diepte van een ondergronds bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenzijde van de laagstgelegen vloer.

inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de hoogte van een windturbine

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

breedte dakvlak bij dakdoorbreking

de meetlijn wordt gelegd op de helft van de hoogte van de dakdoorbreking.

2.2 Overschrijden bouwgrenzen     

Het is toegestaan de in dit plan aangegeven bouwgrenzen te overschrijden ten behoeve van:

1. stoepen, stoeptreden, funderingen, plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen, schoorstenen en dergelijke ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 0,5 m;
2. gevel- en kroonlijsten, overstekende daken en dergelijke onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 10 % van de breedte van de aangrenzende straat en met een maximum van 1 m. Deze werken mogen niet lager gelegen zijn dan 4,2 m boven de rijweg met inbegrip van een strook van 0,6 m breedte ter weerzijde van de rijweg, dan wel 2, 2 m boven een fiets- en/of voetpad;
3. hijsinrichtingen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1 m en deze werken niet lager zijn gelegen dan 5 m boven peil.

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Gemengd 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

3.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Gemengd 2' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 8 en 10.

3.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 11 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

1. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
2. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 m², waarbij het aanbod voor bed & breakfast zich beperkt tot maximaal 2 kamers en maximaal 4 personen tegelijk.

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Gemengd - 5' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

4.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Gemengd - 5' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 8 en 10.

4.3 Afwijken van de gebruiksregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in het eerste lid ten behoeve van een bedrijf dat:

1. niet in de zoneringslijst dan wel in een hogere categorie staat vermeld, maar dat naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen is met de toegelaten milieucategorieën.

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Tuin - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. tuinen en verhardingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing;
2. alsmede terras ter plaatse van de aanduiding 'terras' voor horeca t/m categorie 2;
3. alsmede inpandig parkeren ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage'.

5.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Tuin - 1' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 8 en 10.

5.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 11 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

1. tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van:
   1. onbebouwde gronden voor het parkeren van motorvoertuigen;
   2. bijgebouwen als zelfstandige woning.

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 

1. straten en wegen
2. voet- en fietspaden;
3. parkeervoorzieningen;
4. alsmede terras voor horeca t/m categorie 2 ter plaatse van de aanduiding 'terras' ;
5. bij de bestemming behorende groenvoorzieningen, waterlopen en waterpartijen, speelvoorzieningen, kunstwerken, kunstobjecten, waterberging, bergbezinkbassins, warmte-koudeopslag, warmte-koudetransport.

6.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Verkeer' mogen geen bouwwerken worden opgericht.

7.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

7.2 Bouwregels     

1. In aanvulling op het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) gelden de volgende regels:
   1. ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' dient de aanvrager van een omgevingsvergunning waarvan bodemverstorende bouwwerkzaamheden deel uitmaken, in geval de oppervlakte van het project meer dan 50 m² betreft en de bouwwerkzaamheden dieper dan 0,30 m onder het maaiveld plaatsvinden, een waardestellend archeologisch rapport te overleggen.

2. Indien uit een waardestellend archeologisch rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden worden verstoord door het bouwen van een bouwwerk waarvoor een omgevingsvergunning is vereist, kunnen aan een omgevingsvergunning zoals bedoeld in lid 7.2 sub 1 de volgende voorschriften worden verbonden;
   1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. het doen van opgravingen;
   3. begeleiding van de bodemverstorende activiteiten door een archeologisch deskundige.

3. Het bepaalde in lid 7.2 sub 1 is niet van toepassing op een bouwplan dat betrekking heeft op vervanging van een reeds bestaand bouwwerk waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut.

7.3 Nadere eisen     

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de situering, de inrichting en het gebruik van de gronden die vallen binnen de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie', indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse beschermings- waardige archeologische resten aanwezig zijn. Toepassing van de bevoegdheid mag niet leiden tot een onevenredige beperking van het meest doelmatige gebruik.

7.4 Afwijken van de bouwregels     

1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2 sub 1, met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende (bouw)regels.

2. Een omgevingsvergunning, zoals bedoeld in dit lid, wordt verleend indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de aanvrager van de omgevingsvergunning aan de hand van:
   1. nader archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn of als er, mede naar het oordeel van het bevoegd gezag, geen archeologische waarden te verwachten zijn;
   2. andere informatie heeft aangetoond dat door bodemverstoringen op de betrokken locatie geen archeologische waarden verstoord zullen worden.

7.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

1. Voor de volgende werken of werkzaamheden is een aanlegvergunning vereist:
   1. aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen;
   2. bodem verlagen of afgraven, ophogen, egaliseren dan wel anderszins aanbrengen van wijzigingen in het maaiveld;
   3. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en bomen;
   4. het verrichten van graafwerkzaamheden anders dan normaal spit- en ploegwerk;
   5. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen;
   6. het aanleggen van kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies;
   7. diepploegen;
   8. het aanleggen van watergangen of het vergraven, verruimen of dempen van reeds bestaande watergangen;
   9. het uitvoeren van werkzaamheden ter verlaging van de grondwaterstand;
   10. het plaatsen van objecten zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair.

2. Geen aanlegvergunning is vereist voor werken of werkzaamheden die:
   1. de oppervlakte- en de dieptemaat niet overschrijden, behorende bij de categorie 'Waarde - Archeologie' genoemd in lid 7.2 die voor die gronden van toepassing zijn;
   2. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende aanlegvergunning of een ontgrondingvergunning;
   3. noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarvoor een omgevingsvergunning, zoals in lid 7.4 bedoeld, is verleend;
   4. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

3. Een aanlegvergunning wordt in ieder geval verleend, indien:
   1. de aanvrager aan de hand van een waardestellend archeologisch rapport aantoont dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn dan wel dat de aanwezige archeologische waarden naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld.
4. Ter bescherming van betrokken archeologische waarden kunnen aan de aanlegvergunning voorwaarden worden verbonden gericht op:
   1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. het doen van opgravingen;
   3. begeleiding van de bodemverstorende activiteiten door een archeologisch deskundige.

7.6 Wijzigingsbevoegdheid     

Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen in die zin, dat de verbeelding wordt gewijzigd door van één of meerdere bestemmingsvlakken de begrenzing te veranderen of de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' toe te voegen of te verwijderen, dan wel deze bij een ander archeologiecategorie, zoals vermeld in lid 7.2 in te delen, als archeologische bevindingen daar aanleiding toe geven.

8.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - beschermd stadsgezicht' aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, herstel en de uitbouw van de in de toelichting aangegeven cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied en zijn bebouwing.

8.2 Bouwregels     

In aanvulling, en met voorrang op de algemene bouwregels van artikel 10 gelden voor bouwwerken de volgende regels:

bouwvlak / voorgevelrooilijn / gevelindeling

1. gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd;
2. er moet aangesloten worden op de belendende gebouwen;
3. voorgevels mogen uitsluitend in de voorgevelrooilijn worden opgericht;
4. ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduidingen 'orde 1 dient de monumentale bebouwing gehandhaafd te blijven.

8.3 Nadere eisen     

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen, de nokrichting, kap- en dakvormvorm, dakhelling en de indeling en vormgeving van de bebouwing, ten behoeve van:

1. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. de cultuurhistorische waarden;
3. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

10.1 Bouwregels     

bouwhoogte / ondergronds bouwwerk

1. ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte' dient binnen de aangegeven bouwhoogte te worden gebouwd;
2. de verticale diepte van een ondergronds bouwwerk mag niet meer dan 7 m bedragen;

hoogteaccent - lessenaarsdak

3. ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte, maximum bebouwingspercentage' is een hoogteaccent toegestaan, indien:
   1. er wordt afgedekt met een lessenaarsdak;
   2. de dakhelling minimaal 15 en maximaal 40 graden bedraagt;
   3. het dakvlak is gericht naar openbaar gebied (Phoenixstraat respectievelijk Claes van Ruyvenstraat) evenwijdig aan het bouwvlak;
   4. binnen de aangegeven maximum bouwhoogte en het maximum bebouwingspercentage wordt gebouwd (inclusief balkons), waarbij het bebouwingspercentage geldt vanaf 13 m;
   5. balkons de maximum oppervlakte van balkons niet meer dan 45 m² per verdieping bedraagt.

balkons

4. ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding - balkon zijn balkons toegestaan;

dakterras

5. ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding - dakterras is een dakterras toegestaan; indien:
   1. het dakterras van binnenuit wordt ontsloten;
   2. privacyschermen niet hoger zijn dan 1,5 m;
   3. voorzien van een afscheiding met een maximum hoogte van 1,2 m;
   4. er geen overige bouwwerken op het dakterras worden geplaatst.

erfafscheiding

6. de hoogte van erfafscheidingen mag niet meer dan 1 m bedragen.

10.2 Afwijken van de bouwregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 10.1 en toestaan dat de maximale bouwhoogte wordt overschreden ten behoeve van pergola's tot een maximum hoogte van 3 m.

11.1 Strijdig gebruik     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken voor:

1. prostitutie en seksinrichtingen;
2. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud.

13.1 Parkeren, laden en lossen     

14.1 Bouwen     

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

14.2 Afwijken     

Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van lid 14.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

14.3 Uitzondering overgangsrecht bouwwerken     

Lid 14.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

14.4 Gebruik     

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

14.5 Strijdig gebruik     

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 14.4 te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdige gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

14.6 Verboden hervatten gebruik     

Indien het gebruik, bedoeld in lid 14.4 na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

14.7 Uitzondering overgangsrecht gebruik     

Lid 14.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.