Gershwin

4.3 Stedenbouwkundige randvoorwaarden

In deze paragraaf en de twee volgende zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten voor de ontwikkeling van het plangebied omschreven. Deze uitgangspunten zijn niet per definitie 1 op 1 vertaald in de regels van dit bestemmingsplan. Deze paragraaf schetst het stedenbouwkundig beeld.

Maximale bouwhoogtes

Zowel de blokken aan de noordzijde als de blokken aan de zuidzijde hebben een afwisselend patroon in bouwhoogten. De lage stadsblokken mogen maximaal 34 meter hoog worden, de hoge stadsblokken daarentegen maximaal 67-77 meter. De lage waterblokken mogen maximaal 24 meter hoog worden en de hoge waterblokken maximaal 45 meter hoog. Symphony, in het hart van het gebied, heeft eveneens een hoog en een laag deel. De afwisseling in bouwhoogten zorgt voor een goede lichttoetreding in de blokken. Tegenover een hoog blok staat altijd een laag blok en omgekeerd. De opbouw in noord-zuidrichting van hoog naar laag sluit goed aan op de bestaande bouwvolumes in Buitenveldert en creëert een uitzonderlijk rijk stedenbouwkundig totaalbeeld.

Dit bouwhoogte schema wordt verder verfijnd doordat alle blokken opgebouwd zijn in lagen zoals het Zuidasbloktype in principe is opgebouwd, dat wil zeggen: de plintlaag tot 8-12 meter, de onderbouw tot 32 meter en de torens.

- Plintzone: voor de stadsblokken is de plintlaag, tot maximaal 12 meter hoog, vooral bestemd voor de toegangen, de voorzieningen en het commerciële programma. Met name langs de hoofdstraten (Beethovenstraat, Mahlerlaan en Buitenveldertselaan) is een plint van twee bouwlagen, zijnde acht meter, het uitgangspunt.

- Middenzone: De middenzone is gesitueerd tussen de 8 en 32 meter. Voor de stadsblokken zijn er zes bouwlagen mogelijk.Deze zone vormt tezamen met de plintzone de straatwand en is vooral geschikt voor gestapelde appartementen, die in de hoge stadsblokken gecombineerd worden met extra voorzieningen.

- Topzone: De derde zone, de topzone, komt slechts voor in de hoge stadsblokken, tot maximaal 67 en deels 77 meter hoogte. Deze zone is bij uitstek geschikt voor “torenvilla's” met woonkwaliteiten die worden bepaald door uitzicht en grootte. De topzone bestaat uit maximaal 14 bouwlagen. Uitzondering hierop is de hoogbouw op het kavel (Symphony) met de bestemming W-4 en (deels) van de bestemming GD-2 met een hoogte van 105 meter. Deze hoogbouw markeert het einde van de Minerva-as.

Bebouwd oppervlak

Voor de vier bouwzones zijn per zone regels aangegeven ten aanzien van de hoeveelheid bebouwd oppervlak en de verplichte rooilijnen. De verplichte rooilijnen hebben alleen betrekking op de plintzone en de middenzone aan de hoofdstraten. De combinatie van een hoger bebouwd oppervlak en verplichte rooilijnen aan de Mahlerlaan en de andere hoofdstraten leidt tot een gewenst bouwvolume dat goed aansluit op de openbare ruimte en zorg draagt voor een goede daglichttoetreding in de blokken.

Ten aanzien van het bebouwd oppervlak geldt het volgende:

- De aangegeven percentages zijn maxima. Het maximum is voorgeschreven om te waarborgen dat er op plintniveau genoeg onbebouwde ruimte is zodat er tuinen, dan wel watertuinen ontstaan. Voor de hogere zones geldt dat de afnemende percentages zorgen voor voldoende transparantie, zicht en daglichttoetreding.

- In de zogenaamde middenzone van de hoge stadsblokken is een ruime bebouwingspercentage aangehouden ten behoeve van bijzondere voorzieningen

Onbebouwd oppervlak en privé tuinen

Voor de lage stadsblokken en alle waterblokken is aangegeven welk percentage van de kavel onbebouwd moet blijven. Dit ligt meestal rond de 25-30 %. Dit onbebouwde oppervlak moet voorzien worden van een voldoende groei- of aardelaag. Het idee hierachter is dat de onbebouwde ruimte ook echt als tuin wordt ingericht, met substantieel groen, als bomen en struiken. Deze moeten grenzen aan het openbaar gebied en ook vanaf het openbaar gebied zichtbaar zijn. Volgens de bestemmingsplan regels zijn er twee soorten “tuin”: de oppervlakte met als bestemming “Tuin” (zoals bijvoorbeeld de groene strook aan de Gershwinlaan en de tuinen tussen blok 14 en 16) en de “onbebouwde oppervlakten”, die ingericht moeten worden als tuin. Bij kavel 14 en16 is sprake van een grotere aaneengesloten tuin tussen de twee bouwvolumes.

De privéstroken aan de Gershwinlaan, met voortuinen en terrassen, bepalen in grote mate het karakter van de straat en vergroten de diversiteit van het gebied. De overgang van deze stroken naar de openbare straat moet in vormgevingskwaliteit aansluiten bij de architectuur van de gebouwen. Het ideaalbeeld laat een woongebied zien met weelderig groene tuinen, die een belangrijke functie hebben als gebruiks- en kijkgroen, in een zeer stenig en dicht bebouwd woongebied. Daarbij horen bomen, de belangrijkste bouwstenen voor groene massa.