Kop Weespertrekvaart

5.2 Stedenbouwkundige aspecten

5.2.1 Inleiding

Het stedenbouwkundig plan voor Kop Weespertrekvaart is zodanig opgezet dat het niet afhankelijk is van de ontwikkelingen in de rest van Weespertrekvaart, maar wel anticipeert op de kansen die deze ontwikkelingen bieden.

Kop Weespertrekvaart ligt in de Visie Overamstel in de woonzone. In de woonzone wordt voornamelijk ingezet op woningbouw in hoge dichtheden. Voor het werken wordt ruimte geboden in de plint van het stadsblok en woonwerk-woningen, mits het werken kan worden gecombineerd met de woonfunctie.

Het plangebied Kop Weespertrekvaart krijgt een combinatie van een (hoog)stedelijk leefmilieu, met een hoge bebouwingsdichtheid en compacte bebouwing (het stadsblok) dat aansluit bij de rest van Overamstel en een strook (de buitenplaats) met juist een lage bebouwingsdichtheid als overgang naar de groenere en dorpse uitstraling van de Weespertrekvaart en het lager gelegen Amsteldorp.

Het stadsblok wordt een min of meer gesloten bouwblok, dat qua verschijningsvorm aansluit op de typologie aan de andere zijde van het spoor in Amstelkwartier. De buitenplaats biedt de mogelijkheid tot grondgebonden woningen, al dan niet geschakeld.

Het programma voor Kop Weespertrekvaart is in totaal circa 46.000 m² brutovloeroppervlak (bvo) voor een plangebied van circa 5,5 hectare.

Er gelden de volgende stedenbouwkundig uitgangspunten:

• 1. getrapte overgang: het plangebied vormt de overgang van het grootstedelijk gebied Overamstel, gekenmerkt door compacte hoge stadsblokken naar de groene zone langs de Weespertrekvaart met daarachter de circa 5 meter lager liggende polder Watergraafsmeer. Door de zone langs de Weespertrekvaart te versterken kan deze een intermediair vormen tussen hoog en laag, stedelijk en dorps. Uitgangspunt voor het stedenbouwkundig plan is dan ook een getrapte overgang tussen de stedelijke schaal van Overamstel en het dorpse karakter van Amsteldorp;
• 2. eilanden: de Weespertrekvaart (noord en zuid) heeft een grote variatie aan verkavelingspatronen, die als 'eilanden' naast elkaar liggen. Het plangebied Kop Weespertrekvaart wordt aan de zuidkant begrensd door twee uitgesproken eilanden: het PIOA-terrein en de studentenhuisvesting. Verder is de smalle strook bedrijven tussen de Wenckebachweg en Weespertrekvaart, met een verkavelingpatroon min of meer haaks op de vaart, duidelijk herkenbaar. Dit ensemble van eilanden vormt een goed uitgangspunt voor het stedenbouwkundig plan en biedt een vanzelfsprekend handvat voor de voorgestane gefaseerde ontwikkeling van Weespertrekvaart-Noord;
• 3. het plan bestaat uit twee delen: de nieuwe buitenplaats en een compact stadsblok.

Figuur 5.2: Stadsblok en Buitenplaats

5.2.2 Buitenplaats

De Buitenplaats is een eigentijdse interpretatie van de historische Solitudo of Lindehoeve. Het refereert aan het ooit chique verleden van de plek, toen rijke Amsterdammers langs de Amstel, de Weespertrekvaart en in de Watergraafsmeer buitens in het agrarische landschap bouwden: een stukje stad in het landschap. Inmiddels ligt het gebied in de stad, waardoor er eigenlijk sprake is van een omkering: een buiten in een stadslandschap. Het buiten met zijn gecultiveerde tuinen vormde vroeger een contrast met de vlakke omliggende weilanden. Nu vormt het buiten juist door het groene karakter en lage bebouwing een contrast met de stedelijke blokken in de rest van Overamstel.

Hoewel er geen sprake is van een reconstructie van de historische buitenplaats, worden wel bepaalde stijlkenmerken gebruikt. Zo wordt de rechthoekige omlijsting van het buiten met laanbomen en de formele inrichting met kamers als basis gebruikt voor het nieuwe buiten.

Figuur 5.3: Buitenplaats

De Buitenplaats bestaat uit zes kamers. Ten minste twee kamers, de tuinkamers, blijven onbebouwd en zijn openbaar. Belangrijk uitgangspunt voor de kamers vormt de samenhang tussen groen en bebouwing. Er mogen maximaal twee bebouwde kamers naast elkaar liggen, waarbij tussen twee aan elkaar grenzende bebouwde kamers een openbaar pad ligt van minimaal 3 meter. Voorwaarde is dat zowel de tuinkamers als het water een minimum oppervlak krijgen. De overgangen tussen individuele woning, bebouwingsblok, (collectieve)tuin en buitenplaats zijn van wezenlijk belang voor de totale compositie.

De volgorde tussen woon- en tuinkamers kan - deels - op verschillende manieren mits de samenhang gewaarborgd blijft en er een minimum aan groenoppervlak wordt gemaakt. Twee groene kamers, ofwel tuinkamers, zijn vastgelegd als basis voor de buitenplaats. Het gaat om een tuinkamer halverwege de buitenplaats als groene schakel tussen het stadsblok en de Weespertrekvaart en de meest zuidelijk gelegen tuinkamer, die onderdeel uitmaakt van het buurtpark. Op deze manier wordt het groen gelijkmatig verdeeld over de wijk.

Figuur 5.4: stijlkenmerken Buitenplaats

Rond deze kamers komt een laan te liggen die het groene raamwerk van de woonbuurt gaat vormen. De laan zal de hoofdroute zijn voor fietsers en voetgangers in de buurt, maar zal ook gaan functioneren als belangrijke schakel in het voet- en fietspadennetwerk in de omgeving. Voor de samenhang tussen de kamers en de bomenlaan volgt de verkavelingrichting van de bebouwing en de bouwvelden het ortogonale grid van de bomen. Het fietspad dat schuin door de buitenplaats heen steekt vormt de enige uitzondering.

Een belangrijk onderdeel van de buitenplaats vormt het water, dat rechtstreeks aangesloten is op de Weespertrekvaart. Het water kan, zoals in de oorspronkelijke buitenplaats Solitudo ook het geval was, geconcentreerd worden in een haventje, waardoor er een 'blauwe' tuinkamer ontstaat. Het is echter ook mogelijk om het water op andere manieren te integreren in de bebouwing en het groen.
Het totale oppervlak voor de bebouwde kamers is maximaal 7.300 m2. In de buitenplaats is er een wateroppervlak van minimaal 1380 m² aanwezig. Het maaiveld van de buitenplaats is autovrij.

De bouwhoogte is minimaal 2 bouwlagen en maximaal 4 bouwlagen met de mogelijkheid om incidenteel 5 bouwlagen te realiseren (5 %) tot een maximale hoogte van 16 meter. Per woning mag maximaal in één aanlegsteiger worden voorzien.

Parkeergarages (incl. bergingen voor fietsers) worden gesitueerd in de bebouwing in een halfverdiepte of verdiepte parkeergarage. Bij de berekening van het aantal bouwlagen en het maximaal toegestane brutovloeroppervlak worden de gebouwde parkeervoorzieningen niet meegenomen. De inrit van de parkeergarage ligt grotendeels binnen de bebouwing en is geïntegreerd in het bouwblok.

5.2.3 Stadsblok

Het Stadsblok vormt, net zoals de andere stadsblokken van Overamstel, een vertegenwoordiger van de nieuwe setting van het gebied: een grootstedelijk woonwerkmilieu.

Het driehoekige stadsblok staat voor de nieuwste fase van het gebied: de transformatie tot grootstedelijk woonwerkmilieu. Het Stadsblok sluit aan op de stadsbloktypologie aan de andere zijde van het spoor en zorgt zo voor een stevige verankering van de Kop van Weespertrekvaart in het grootstedelijke woon-werkmilieu van Overamstel.

Langs het spoor is het blok maximaal 8 lagen en aan de laan van de buitenplaats tussen de 4 en 6 lagen. Aan de noordkant van het blok komt min of meer gespiegeld aan de hoogbouw in Amstelkwartier een hoogteaccent van tussen 60 en 73 meter. Het ruimtelijke spel tussen deze hoogbouwvolumes versterkt de samenhang tussen de woongebieden aan weerszijden van de spoorbaan. In combinatie met de brug over de Weespertrekvaart vormt de hoogbouw een herkenbaar stedelijk silhouet van Overamstel. In het kader van het stedenbouwkundig plan heefteen hoogbouwstudie (een bezonnings- en zichtstudie) plaatsgevonden (zie ook paragraaf 4.5).

Het is mogelijk om het stadsblok op te splitsen, waarbij het hoogbouwvolume wordt verzelfstandigd.

Vanwege het spoorgeluid ligt de bebouwing in een schil rond een open hof of keurtuin. Het Stadsblok biedt de mogelijkheid flexibel om te gaan met woon(werk)typologie, parkeeroplossingen en dichtheid.

De bebouwingswand vormt een duidelijke grens tussen de openbare straat en het besloten, autovrije, groene binnenterrein. Hier is ruimte voor zowel privé-tuinen als een grotere, collectieve tuin om te spelen, te borrelen met de buren of het jaarlijkse 'blokbarbecue'. De gesloten bouwbloktypologie maakt bovendien het bouwen langs de spoorlijn makkelijker, omdat bij woningbouw op geluidsbelaste locaties een geluidsluwe zijde een voorwaarde is.

5.2.4 Autoluwe wijk

Het plangebied leent zich door de nabijheid van het metrostation en het fijnmazige voet- en fietspadennetwerk voor een autoluwe wijk. Momenteel is de Wenckebachweg via een smal viaduct verbonden met de Spaklerweg. Door deze verbinding voor autoverkeer op te heffen komt er alleen nog maar bestemmingsverkeer in het plangebied. Er is één 30-km weg die als een circuit rond het stadsblok ligt. Het parkeren op maaiveld wordt geconcentreerd langs de zuid- en westkant van de weg rond het stadsblok. De entree van de parkeergarage van het stadsblok komt aan de zuidkant, zodat de auto's direct vanaf de toegangweg naar binnen kunnen rijden. Ook de parkeergarages van de buitenplaats zijn direct bereikbaar van deze straat.

Het plangebied blijft voor auto's bereikbaar via de Wenckebachweg. Het bestaande tracé van de Wenckebachweg zal vanuit het zuiden aansluiten op de rondweg rond het stadsblok. Deze straat is ten zuiden en westen van het stadblok tweerichtingsverkeer (5,5 meter breed) en aan de oostkant eenrichtingsverkeer (3,5 meter breed ).
Zowel de entree van de parkeergarage van het stadblok als het merendeel van het parkeren op maaiveld ligt aan de straat met tweerichtingsverkeer. De auto's kunnen via dezelfde weg weer terugrijden naar de Wenckebachweg. Op de straat aan de oostkant van het blok komt veel minder autoverkeer, zodat een smallere eenrichtingsweg voldoende is.
De laan van de buitenplaats is autovrij.

5.2.5 Openbaar groen

Het openbaar groen bestaat uit drie delen: de formele laan en tuinkamers van de Buitenplaats, het buurtparkje en de groene strook langs het spoor. De tuinkamers en de formele laan vormen het gecultiveerde, esthetische groen. Het overig groen vormt het natuurlijke, informele groen.

Ten zuiden van de Buitenplaats vormt het groen samen met de tuinkamer een buurtparkje. Dit parkje anticipeert op de mogelijk toekomstige ontwikkeling van het Bijlmerbajes-terrein. Het tuinkamerdeel van het parkje krijgt dus een formele inrichting gecombineerd met een speelplek. Het deel buiten de laan krijgt juist een eenvoudige inrichting.

Aan de noordkant ligt een driehoekig groengebiedje, verborgen tussen water, laan en spoor. Dit gebiedje kan prima een natuurlijke inrichting krijgen met water, riet en ruige begroeiing. Een slingerend pad biedt de mogelijkheid om een ontdekkingstocht naar de natuur te maken.

Een brede berm langs het spoortalud en het water rond het PIOA-terrein verbindt het buurtparkje met het natuurparkje.

Figuur 5.5: openbaar groen

5.2.6 Ecolint

Het plangebied vormt een belangrijke schakel in het Ecolint. Het Ecolint verbindt belangrijke groengebieden, die voorheen vrij geïsoleerd lagen, met elkaar. Die gebieden liggen tussen het Nieuwe Meer bij het Amsterdamse Bos aan de westkant en het Nieuwe Diep bij het IJ-meer aan de oostkant van Amsterdam. Het Ecolint, tien kilometer lang, loopt via 't Kleine Loopveld in Buitenveldert, de Amstel, de Weespertrekvaart en de Oosterbegraafplaats naar het Nieuwe Diep.

Het voorstel is om de steile westoever langs de Weespertrekvaart ter plaatse van het plangebied om te vormen tot een geleidelijk aflopende oever. Deze overgang biedt plaats aan een meer gevarieerde flora en fauna. Ook het natuurparkje aan de noordkant van het plangebied ondersteunt het Ecolint.

Figuur 5.6: Ecolint

5.2.7 Programma

Het totale woningbouwprogramma mag maximaal 44.000 m2 bvo bedragen. Het absolute aantal woningen is vrij gelaten. Maximaal mag 34.000 m² bvo aan vrije sector woningen worden gerealiseerd. Uitgaande van een gemiddelde brutovloeroppervlakte van 140 m2 zullen circa 240 vrije sector woningen worden gerealiseerd. Minimaal 30 % van het totaal aantal te realiseren woningen dienen woningen in de sociale sector te zijn. Hierbij gaat het om circa 105 woningen. De sociale woningbouw zit geheel in het stadsblok. In onderstaande tabel is dit indicatief aangegeven.

Tabel woningbouwprogramma (indicatief)

Bouwblok	stadsblok (1)	buitenplaats (2)	Totaal
Vrije sector:
m2 bvo	25.200	8.500	34000 (77%)
aantal	180	61	241 (70%)
Sociale huur:
m2 bvo	10.300	0	10300 (23%)
aantal	103	0	103 (30%)
Totaal:
m2 bvo	35.500	8.500	44.000
aantal	283	61	344

Hoewel de nadruk in het plangebied ligt op de woonfunctie, is er ruimte voor werken in de plint van het stadsblok. De logische plek voor de werkplint is de plint langs het spoor, maar het is ook mogelijk elders in de plint van het stadsblok een werkplint te maken. Het werkprogramma moet tenminste 2.000 m2 bvo en maximaal 2.500 m2 bvo bedragen.Er is ruimte voor kleinschalige werkruimten van circa 75 m2 tot 300 m2 bvo. De combinatie met wonen, de invloedssfeer van metrohalte Spaklerweg en het Amstelstation, voldoende maaiveld parkeren en de nabijheid van voorzieningen bieden een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor diverse vormen van kleinschalige bedrijvigheid.
Er kunnen ook voorzieningen in de werkplinten komen. Eén van deze voorzieningen is een kinderdagverblijf van circa 385 m² bvo met een buitenruimte van circa 240 m².

Tabel programma per bouwblok (indicatief)

bouwblok	stadsblok (1)	buitenplaats (2)	totaal
wonen (m2 bvo)	35.500	8.500	44.000
werken (m2 bvo)	2000	0	2000
totaal (m2 bvo)	37.500	8.500	46000

Scholen en zorgvoorzieningen zijn voorzien in het aangrenzende deel van Overamstel. Het wijkwinkelcentrum is gepland aan het 'Nuonpark', nabij de voor de wijk belangrijke toekomstige oost-west lopende straat. Deze locatie ligt centraal in Overamstel en vormt samen met het park het brandpunt van de wijk. Deze voorzieningen zijn lopend en per fiets goed bereikbaar vanuit de Kop Weespertrekvaart.
Door de twee geplande nieuwe bruggen voor langzaam verkeer over de Weespertrekvaart zijn ook voorzieningen, zoals de sportvelden, in het aangrenzende Amsteldorp goed bereikbaar.

Per woning moet gemiddeld 1 parkeerplaats worden gerealiseerd en voor bedrijven, kantoren en voorzieningen geldt een parkeernorm van 1 parkeerplaats per 125 m2 bvo. In totaal zullen circa 375 gebouwde en ongebouwde parkeervoorzieningen worden gerealiseerd (zie verder subparagraaf 6.5.1).