| Plan: | Blokhoeve 2012 |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0356.BPBH2012-OH01 |
In dit bestemmingsplan zijn elf reguliere bestemmingen opgenomen, twee uit te werken bestemmingen en vijf dubbelbestemmingen. Deze paragraaf geeft aan voor welke onderdelen van het plan welke bestemming geldt en wat de belangrijkste bouwregels zijn.
De bestemming 'Bedrijf' met de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen met lpg' geldt alleen voor het tankstation langs de A.C. Verhoefweg in het zuidwesten van het plangebied. De verkoop van LPG is hier toegestaan. Er zijn wel specifieke regels gebonden aan de LPG-installaties, aangezien in verband met regels voor externe veiligheid rekening is gehouden met de bestaande ligging van het LPG-vulpunt en het LPG-reservoir.
Deze bestemming is van toepassing op het gebied in het zuiden van Blokhoeve waar diverse functies op het gebied van congressen, evenementen, sport en recreatie voorkomen. Menging van verschillende functies levert een bijdrage aan de leefbaarheid van het gebied. Congrescentra, evenementencentra, beursruimten, tentoonstellingsruimten en vergaderruimten zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'congrescentrum'. Voor de rest zijn sporthallen, tennisbanen en (sportief-)recreatieve voorzieningen toegestaan. Ook ondergeschikte kantoor- en horeca-activiteiten zijn toegestaan, evenals de omliggende (parkeer-)terreinen. De bouwregels binnen deze bestemming zijn afgestemd op de bestaande bouwvolumes.
De bestemming 'Groen' geldt voor de groene gebieden in het plangebied. Alle groene zones om het plangebied maken deel uit van ecologische verbindingszones op hoger schaalniveau. Het bosgebied tussen Blokhoeve en Huis de Geer en de bermzones van de de Taludweg, de A.C. Verhoefweg en de Symfonielaan hebben daarom de aanduiding 'ecologische verbindingszone'. De bestemming 'Groen' is verder van toepassing op het buurtpark op Het Eiland en diverse plantsoenen in De Lamellen en Het Eiland. Binnen deze bestemming zijn slechts kleine gebouwen voor nutsvoorzieningen of waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.
De bestemming 'Horeca' geldt voor twee bestaande horecavoorzieningen en voor nieuw te bouwen horecapanden. De bestaande voorzieningen zijn een restaurant en zalencentrum Green Village op Het Eiland en fastfoodrestaurant McDonald's in Het Blok. Naast deze twee horecavestigingen worden in het plangebied zelfstandige horeca-activiteiten toegestaan op de kavel ten westen van Green Village.
Deze bestemming regelt een aantal belangrijke werkfuncties in het gebied en geldt voor een aantal kleinere kantoorgebouwen op Het Blok. De bouwregels zijn afgestemd op de bestaande bebouwing.
Deze bestemming geldt voor de voortuinen van de grondgebonden woningen en enkele openbare tuinen en verblijfsgebieden bij een aantal appartementengebouwen. Gebouwen zijn in principe niet toegestaan. Alleen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' zijn gebouwen (bergingen) toegestaan in de voortuin. Dat betreft woningen aan de Heidehoeve. Voor carports is een speciale regeling opgenomen.
Artikel 9 Verkeer, Artikel 10 Verkeer - Railverkeer, Artikel 11 Verkeer - Verblijfsgebied
Er zijn drie verkeersbestemmingen opgenomen in dit bestemmingsplan. De bestemming 'Verkeer' geldt voor de belangrijke wegen aan de randen van het plangebied, te weten de Symfonielaan, de A.C. Verhoefweg en de Taludweg. Ook de toegangen tot de wijk hebben deze bestemming gekregen. De bestemming 'Verkeer - Railverkeer' geldt voor de sneltrambaan in het oosten en zuiden van het plangebied. De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' geldt voor de straten, pleinen en parkeerterreinen in de wijk. Binnen deze bestemming zijn ook ondergeschikte groenstroken toegestaan.
De bestemming 'Water' geldt voor de singels, sloten en waterhuishoudkundige bouwwerken in het gebied. In sommige andere bestemmingen zijn water en waterhuishoudkundige voorzieningen als ondergeschikte elementen ook toegestaan. De gebieden met de bestemming 'Water' dienen elk geval als water te worden ingericht vanwege de waterhuishoudkundige en de ruimtelijk structurerende eigenschappen. Steigers en vlonders zijn aan specifieke regels gebonden in verband met landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteiten alsmede privacy. In het compacte deel De Lamellen zijn relatief grote vlonders toegestaan, terwijl langs het groene Eiland de oppervlakte beperkt moet blijven (maximaal de helft van de kavelbreedte).
Op alle gronden met de bestemming 'Wonen' is bebouwing ten behoeve van de woonfunctie toegestaan. Gestapelde woningen worden aangeduid met 'gestapeld'. Het middengebied van Het Eiland is gereserveerd voor woningbouw in particulier opdrachtgeverschap. Voor deze 'vrije kavels' is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 4' opgenomen. Op een aantal locaties zijn andere functies toegestaan. Dit gaat om de hospice en dierenkliniek in De Lamellen en commerciële en maatschappelijke ruimten op de begane grond van het appartementengebouw op Het Eiland.
De hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. Voor de vrije kavels geldt dat er nog schuifruimte is binnen het bouwvlak. De hoofdgebouwen mogen overal binnen het bouwvlak worden gebouwd, maar de oppervlakte mag niet meer bedragen dan 150 m².
De regels voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn ook verschillend voor de vrije kavels en voor de andere grondgebonden woningen. De gronden buiten het bouwvlak mogen voor maximaal 50% bebouwd worden, met een maximum van 50 m². Een verhoging naar 60 m² is ook mogelijk, maar dan mag niet meer dan 25% van de gronden buiten het bouwvlak worden bebouwd. De diepte van aan- en uitbouwen mag niet meer bedragen dan 3 meter. Dit wordt gemeten vanaf de oorspronkelijke achtergevel. De bouwhoogte van aan- en uitbouwen mag niet meer bedragen dan 0,3 meter boven de eerste bouwlaag, maar nooit hoger dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw. Met deze regels wordt gewaarborgd dat de aan- en uitbouwen qua bouwvolume ondergeschikt blijven aan het hoofdgebouw.
Voor de vrije kavels geldt een andere regeling, omdat het voor- en zijerf vooraf niet bekend is. Voor de locatie is daarom opgenomen dat aan- en uitbouwen en bijgebouwen minimaal 3 meter uit de gevelrooilijn moeten blijven. Voor hoekpanden betreft dit zowel de voorgevel als de zijgevel. Ook moet minimaal 1 meter uit de zijdelingse perceelsgrenzen worden aangehouden. Dit gaat dus om de perceelsgrenzen met de andere kavels. Het maximale oppervlak aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen bedraagt 60 m². Het bebouwbare deel van het erf waarop aan- en bijgebouwen mogelijk zijn moet voor 75% onbebouwd blijven. Voor de bouwhoogte gelden dezelfde regels als bij de andere grondgebonden woningen. Voor ondergeschikte uitbreidingen aan de voorkant zijn dezelfde regels van toepassing, die voor de andere grondgebonden woningen vermeld staan bij de bestemming 'Tuin'.
De gemeente stelt nadere eisen aan de situering, oppervlakte, bouwhoogte en/of het volume van gebouwen en bouwwerken met het ook op het bereiken van een aanvaardbare beeldkwaliteit en/of ruimtelijke inpassing.
Artikel 14 Gemengd - Uit te werken
De bestemming 'Gemengd - Uit te werken' is toegekend aan het noordoostelijke deel van Het Blok. De invulling van dit gebied is nog niet bekend. Voor de uitwerking van dit gebied zijn stedenbouwkundige eisen gesteld. In dit gebied kunnen nog maximaal 390 woningen worden gerealiseerd. Als alternatief kan het uitwerkingsplan ook sportieve, recreatieve en culturele voorzieningen toestaan. Het bruto vloeroppervlak hiervan mag niet meer bedragen dan 6.000 m². De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 20 meter. Ter plaatse van de bouwaanduiding mag de bouwhoogte niet meer dan 12 meter bedragen. Enkele stedenhouwkundige accenten mogen, in deze aanduiding niet meer dan 15 meter bedragen. Het uitwerkingsplan mag pas worden vastgesteld als voldoende duidelijkheid bestaat over het woon- en leefklimaat van de nieuwe woningen. Zo moet bij uitwerking tevens duidelijk zijn dat sprake is van een aanvaardbare akoestische situatie ten aanzien van woningen of andere geluidgevoelige functies. Hetzelfde geldt in principe voor de externe veiligheidssituatie (verantwoording groepsrisico).
De gemeente stelt nadere eisen aan de situering, oppervlakte, bouwhoogte en/of het volume van gebouwen en bouwwerken met het ook op het bereiken van een aanvaardbare beeldkwaliteit en/of ruimtelijke inpassing.
Artikel 15 Wonen - Uit te werken
De bestemming 'Wonen - Uit te werken' is van toepassing op de kavels waar nu nog geen woningen kunnen worden gebouwd, vanwege de nabijheid van de hoogspanningsverbinding. Er kan pas een uitwerkingsplan worden vastgesteld, als de hoogspanningsverbinding is verwijderd of aangepast of als door nieuwe inzichten over de effecten van de elektromagnetische straling het niet langer bezwaarlijk is als op deze gronden woningen worden gebouwd. In het uitwerkingsplan kunnen maximaal 86 gestapelde woningen (ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld') en maximaal 40 vrijstaande of twee-onder-een-kapwoningen worden opgenomen. Bij de uitwerking moet tevens duidelijk zijn dat wordt voorzien in een aanvaardbare akoestische situatie ten aanzien van woningen of andere geluidgevoelige functies. Hetzelfde geldt in principe voor de externe veiligheidssituatie (verantwoording groepsrisico).
De gemeente stelt nadere eisen aan de situering, oppervlakte, bouwhoogte en/of het volume van gebouwen en bouwwerken met het ook op het bereiken van een aanvaardbare beeldkwaliteit en/of ruimtelijke inpassing.
Artikel 16 Leiding - Leidingstrook
Dit betreft een dubbelbestemming. Deze bestemming is bedoeld voor de bescherming van de leidingen in het plangebied, waarmee met de aanduiding 'leiding brandstof', 'leiding gas' en 'leiding hoogspanningsverbinding' de verschillende leidingen zijn aangegeven. Binnen deze zones is een omgevingsvergunning vereist voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden. Ook kan niet zo maar worden gebouwd, om het veilig en doelmatig functioneren van de leidingen niet te schaden.
Artikel 17 Waarde - Archeologie 1
Het terrein van archeologische waarde (Green Village) heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1'. Deze bestemming dient ter waarborging van waardevolle archeologische resten in de bodem. Daarom is er in beginsel een verbod op (bouw-)werkzaamheden die grondbewerkingen van meer dan 0,30 meter onder het maaiveld tot gevolg hebben. Uit archeologisch onderzoek moet blijken wat de exacte gevolgen zijn voor archeologische resten in de bodem. Op basis daarvan kan de gemeente eventueel eisen dat de werkzaamheden onder begeleiding van een archeoloog worden uitgevoerd of dat er een opgraving dient plaats te vinden.
Aan een omgevingsvergunning kunnen voorwaarden worden verbonden om de archeologische resten te beschermen. Dit gaat om de verplichting werkzaamheden uit te voeren onder archeologische begeleiding, het treffen van technische maatregelen of het doen van opgravingen.
Artikel 18 Waarde - Archeologie 2
Deze bestemming geldt voor de gronden met een hoge of zeer hoge archeologische verwachtingswaarde. Het verschil met de bestemming 'Waarde - Archeologie 1' is dat het verbod op (bouw-)werkzaamheden pas geldt, indien over een oppervlakte van meer dan 100 m² wordt gewerkt.
Artikel 19 Waarde - Archeologie 3
Deze bestemming geldt voor de gronden met een hoge of zeer hoge archeologische verwachtingswaarde. Het verschil met de bestemming 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 2' is dat het verbod op (bouw-)werkzaamheden pas geldt, indien er dieper dan 150 cm gegraven wordt.
Artikel 20 Waterstaat - Duiker
Dit betreft een dubbelbestemming. Deze bestemming is bedoeld voor de bescherming van duikers in het plangebied. Op deze gronden mag worden gebouwd mits er schriftelijk advies is ingewonnen bij de beheerder van deze duiker. Binnen deze zones is een omgevingsvergunning vereist voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden.