1e Partiële herziening bestemmingsplan Balkon Zuid

Toelichting

Hoofdstuk 1 INLEIDING

1.1 Aanleiding en doel

1.1.1 Aanleiding

In de nota 'Interprovinciale Structuurvisie Ede-Veenendaal' (ISEV, augustus 1994) is de realisatie van woningbouw in Veenendaal-oost gekoppeld aan de inrichting van een natuurontwikkelingszone direct ten oosten van deze woningbouwlocatie. Het ISEV is vastgesteld door provinciale staten van Gelderland en Utrecht en de gemeenteraden van Ede en Veenendaal.

De woningbouwlocatie Balkon Zuid, waarvoor het bestemmingsplan Balkon Zuid 2012 is ontwikkeld, is bedoeld als intermediair tussen wonen en landschap. Van het wonen in Veenendaal-oost, via het woongebied Balkon Zuid met een lage woningdichtheid, naar de natuurontwikkelingszone De Groene Grens.

De kaders, die de gemeenteraad dan ook heeft gesteld, zijn dat er lucht en ruimte tussen de woningen moet zijn, en dat er een goede overgang van het natuurgebied naar het woongebied (Veenendaal-oost) wordt gerealiseerd.

In totaal worden in het gebied 57 woningen gerealiseerd. Er zijn zeven bestaande woningen in het plangebied. Inmiddels zijn al een aantal kavels verkocht. Om echter mee te ontwikkelen met de gewijzigde marktomstandigheden is het noodzakelijk het bestemmingsplan Balkon Zuid op een aantal punten, binnen de vastgestelde kaders, te verruimen. Hiertoe dienen de eerste en tweede Partiële herziening bestemmingsplan Balkon Zuid.

In de eerste Partiële herziening wordt de verbeelding op onderdelen herzien en in de tweede partiële herziening worden de regels op onderdelen herzien. Het was vanwege het digitaal ontsluiten van de herziening op www.ruimtelijkeplannen.nl niet mogelijk de aanpassingen van de verbeelding en van de regels in één partiële herziening op te nemen.

De herzieningen doorlopen wel tegelijkertijd de benodigde bestemmingsplanprocedure.

1.1.2 Doel

Het doel van deze eerste Partiële herziening van het bestemmingsplan Balkon Zuid en ook van de tweede partiële herziening is, binnen de vastgestelde kaders, flexibiliteit bieden ten behoeve van gewenste veranderingen. Zonder dat hiermee afbreuk wordt gedaan aan duidelijkheid en rechtszekerheid voor (toekomstige) bewoners van het gebied.

1.2 Ligging plangebied

Het gebied Balkon Zuid heeft een oppervlakte van ca. 10,5 ha en is gelegen ten oosten van de Dragonderweg in Veenendaal en is aan drie zijden ingebed in het natuurontwikkelingsgebied De Groene Grens, dat is gelegen op het grondgebied van de gemeente Ede.

Op bovenstaande kaartuitsnede ligt het gebied binnen de rode cirkel. Ten westen van het plangebied wordt de Veenderij (een van de gebieden van de woonwijk Veenendaal-oost) ontwikkeld.

De tweede partiële herziening heeft betrekking op het hele plangebied van het bestemmingsplan Balkon Zuid. Deze eerste partiële herziening heeft alleen betrekking op enkele deelgebieden van de verbeelding van bestemmingsplan Balkon Zuid.

Op bovenstaande kaart is het plangebied van deze eerste partiële herziening weergegeven.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het vigerend bestemmingsplan Balkon Zuid is op 25 oktober 2012 vastgesteld door de gemeenteraad.

Eerste Partiële herziening bestemmingsplan Balkon Zuid

De eerste Partiële herziening bestemmingsplan Balkon Zuid herziet de verbeelding op enkele deelgebieden.

De tweede Partiële herziening bestemmingsplan Balkon Zuid wijzigt slechts een aantal regels van het bestemmingsplan Balkon Zuid. De overige regels van dat bestemmingsplan blijven onverkort van toepassing.

In de bijlagen van de toelichting is een werkverbeelding en een werkexemplaar van de regels opgenomen. Hierin zijn de wijzigingen en aanvulling op bestemmingsplan Balkon Zuid verwerkt.Deze documenten hebben geen juridische status maar bieden een goed overzicht van de wijzigingen.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 komen de huidige en de beoogde situatie, waaronder een toelichting op de bestemmingen, aan bod. Het beleidskader, waaronder de ladder van duurzame verstedelijking, komt aan bod in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 worden de gevolgen van de partiële herziening weergegeven. De economische uitvoerbaarheid en inspraak en overleg worden achtereenvolgens weergegeven in de hoofdstukken 5 en 6.

Hoofdstuk 2 DOEL VAN DE HERZIENING

2.1 Huidige situatie

2.1.1 Oorspronkelijke situatie

Het gebied is sinds de vervening agrarisch gebruikt. Langs de Dragonderweg zijn enkele agrarische bedrijven ontstaan. In het bestemmingsplan Agrarisch Buitengebied 1994 is aan het plangebied de bestemming 'Agrarisch ontginningslandschap het Binnenveld' toegekend. De agrarische bedrijven in het plangebied zijn inmiddels beëindigd en hebben een woonfunctie gekregen, waarbij schuren zijn gesloopt. In de omgeving van het plangebied, langs de Dragonderweg en de Meentdijk liggen nog enkele agrarische en niet-agrarische bedrijven.

2.1.2 Stedenbouwkundige opzet bestemmingsplan Balkon Zuid

De woonwijk Veenendaal-oost is opgezet in drie delen. Groenpoort in het noorden, Buurtstede als centraal deel en De Veenderij in het zuiden. Het plangebied van Balkon Zuid is aan de 'overkant' van De Veenderij gelegen.

2.1.2.1 Water en groen

De functie van Balkon Zuid als intermediair tussen Veenendaal-oost en De Groene Grens is vertaald in een hoofdopzet waarbij groen en water van oost naar west door het balkon 'stromen'. Deze groen- en waterzones, de zogenaamde 'scheggen', verbinden De Veenderij met De Groene Grens. De verbindingen geven doorzicht vanuit de woonwijk en vanuit het landschap. Het Balkon Zuid heeft verder ook een fysieke verbintenis met De Groene Grens in de vorm van water en een wandelpad. Door deze uitwerking wordt enerzijds de privacy van de woningen gegarandeerd en anderzijds worden natuur en wonen duidelijk gescheiden.

2.1.2.2 Stedenbouwkundige indeling

Het Balkon Zuid is opgezet als een villawijk en is een mogelijk onderdeel bij het maken van een ommetje vanuit De Veenderij. Voor het woongebied geldt als uitgangspunt een groene uitstraling. Daarbij staan diffuse bebouwing en geleidelijke overgangen naar de omgeving voorop.

Deze hoofdopzet komt tot zijn recht in drie sferen voor de woningen: lint, binnenkant en buitenrand.

Lint: langs de Dragonderweg aansluitend bij het karakter van de lintbebouwing. Hierbij worden een de bestaande woningen ingepast. Het lint is in nevenstaande kaart aangeduid met A

Balkon binnen: Voor de binnenkant geldt eveneens de uitstraling van wonen in het groen: een eenvoudige ontsluitingsweg, een groene uitstraling die voor groot deel mede wordt bepaald door (voor)tuinen, woningen die zichtbaar zijn vanaf de openbare weg met voldoende afstand in verband met privacy. Balkon binnen is in nevenstaande kaart aangeduid met B Buitenrand: Aan de oostzijde staat een geleidelijke overgang naar de natuur voorop. Dat betekent het voorkomen van “uitstraling” naar het natuurgebied. Onder meer door een beperking in hoogte, in kleur (niet licht en hel), groene erfafscheidingen. De Buitenrand is in nevenstaande kaart aangeduid met C

2.2 Beoogde situatie

2.2.1 Meer (twee-onder-een kap)woningen

Voor meer flexibiliteit worden in één deelgebied naast vrijstaande woningen ook twee-onder-een kapwoningen mogelijk gemaakt. Dit betreft het gebied met de bestemming Wonen B tussen de twee groene inprikkers. De twee-onder-een-kappers sluiten in vorm aan bij de goot- en nokhoogten van Wonen B, namelijk: twee bouwlagen met een kap oftewel een goothoogte van 6 meter en nok van 10 meter. De verbeelding wordt aangepast op het toestaan van twee-onder-een-kap-woningen. Het maximaal aantal toegestane woningen neemt hierdoor met 3 toe in dit plandeel.

Tevens hebben gewijzigde marktomstandigheden geleid tot aanpassingen van de kaveloppervlakten in het eerste (zuidelijke) plandeel. Door de verzoeken om met name kleinere kavels ontstaat ruimte voor 4 woningen meer in dit deelgebied. Zonder hierbij de stedenbouwkundige uitgangspunten uit het oog te verliezen en af te wijken van de door de gemeenteraad gestelde kaders. Deze kaders zijn bepaald bij de voorbereiding van bestemmingsplan Balkon Zuid en houden in dat er lucht en ruimte tussen de woningen moet zijn, en dat er een goede overgang van het natuurgebied naar het woongebied (Veenendaal-oost) wordt gerealiseerd.

Ook in het noordelijke plandeel kunnen de kavels op termijn worden aangepast, naar gelang de marktomstandigheden op dat moment. Kleinere kavels zijn ook in dit plandeel mogelijk.

In totaal wijzigt het maximaal aantal woningen met 7 woningen. Het maximaal aantal woningen wordt vastgelegd op de verbeelding. Aanpassing van de verbeelding is nodig.

2.2.2 Toevoegen Wonen - D ten behoeve van vergroten of verkleinen kavels

Binnen de bestemmingen Wonen A, B en C is het mogelijk kavelgrenzen te verschuiven en zo in te spelen op vragen van (toekomstige) kopers. Deze flexibiliteit is ook gewenst tussen de bestemmingen. Op de overgang van nieuwe percelen langs de Dragonderweg en achtergelegen percelen ontbreekt nu die flexibiliteit om te kunnen schuiven tussen percelen met de bestemming Wonen A en C en tussen percelen met de bestemming Wonen A en B. Op deze overgang is daarom de bestemming Wonen - D opgenomen. De woningen met deze bestemming hebben de aanduiding A, B of C gekregen. De bouwregels van deze aanduidingen komen overeen met de bestemmingen Wonen A, B en C. Maar doordat de woningen in deze deelgebieden in één bestemming zijn opgenomen, kan er gemakkelijker geschoven worden met de kavelgrenzen.

In deze eerste partiële herziening is dan ook een afwijkingsregeling opgenomen die het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid geeft omgevingsvergunningen te verlenen voor het bouwen van woningen met de specifieke bouwaanduidingen B en C op percelen met de specifieke bouwaanduiding A.

Tevens is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid geeft de specifieke bouwaanduidingsvlakken- A, - B en - C te verplaatsen, samenvoegen, verwijderen, toevoegen, vergroten en/of verkleinen.

2.2.3 Overige aanpassingen

• Door middel van een maatvoeringsaanduiding wordt de minimale afstand van 10 meter tussen een woning en de zijdelingse en achterse perceelsgrenzen, in het deelgebied met de bestemming Wonen C tussen de twee groene inprikkers ( De Scheg), gehandhaafd.
• Op de plankaart zijn in het zuidelijk deel de bestemmingsgrenzen gecorrigeerd onder andere in verband met een ruimere ontsluiting.
• Het voetpad in het zuidelijk deel dat is komen te vervallen, is niet meer opgenomen op de verbeelding.
• Vlonders zijn mogelijk gemaakt.

Aanpassingen in tweede Partiële herziening bestemmingsplan Balkon Zuid

• Ruimere woningen door geen maximale inhoud voor de woningen op te nemen.
• Verruimen tweede bouwlaag woningen met bestemming Wonen C en woningen met "specifieke bouwaanduiding - C".
• Groter oppervlakte bijgebouwen toestaan bij bestaande woningen aan de Dragonderweg.
• Er is een regeling opgenomen dat kelders mogen worden gebouwd. Uitsluitend onder de woning en slechts van binnenuit bereikbaar. Dus geen betonnen hellingbanen om bij een ondergrondse parkeergarage te kunnen komen, dit om te voorkomen dat grote delen van de tuin verhard moeten worden.
• Voor een duidelijke regeling en uniformiteit is de regeling voor vlonders bij de woningen aangepast.
• Vlonders zijn mogelijk gemaakt binnen de bestemming Wonen - C.
• Onnodige regels of dubbelop bepalingen die beperkend en/of verwarrend werken zijn geschrapt of aangepast.
• Een aantal termen zijn alsnog gedefiniëerd of ter verduidelijking anders benoemd.
• Pergola's zijn toegestaan tot maximaal de hoogte van de 1e verdiepingsvloer.
• Er is geen minimale goothoogte voor woningen met de bestemming Wonen A meer opgenomen.
• Voor woningen met de bestemmingen Wonen A en B is een kap verplicht. Voor woningen met de bestemming Wonen C is een kap verplicht voor de opbouw c.q. de tweede bouwlaag. Het begane grond deel mag met een kap en/of plat uitgevoerd worden.
• Regeling opgenomen dat ondergeschikte bouwdelen zoals overstekken en dakgoten van maximaal 30 cm buiten het bouwvlak mogen worden gebouwd.
• Parkeernorm opgenomen in verband met wetswijziging.

Tevens wordt het Beeldkwaliteitsplan aangepast aan de nieuwe regels en verbeelding.

Hoofdstuk 3 BELEIDSKADER

3.1 Rijks, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid

In bestemmingsplan Balkon Zuid is de ontwikkeling van Balkon Zuid (bouw van de 57 woningen) getoetst aan het rijks-, provinciaal-, regionaal en gemeentelijk beleid en zonodig hieraan aangepast. De wijzigingen in de 1e en 2e partiele herzieningen zijn ten opzichte van het bestemmingsplan Balkon Zuid zodanig beperkt dat nog steeds voldaan wordt aan het relevante beleid.

3.2 Ladder van duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder geldt bij stedelijke ontwikkelingen zoals bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur, indoorsport en leisure. In het bestemmingsplan moet een motivatie worden opgenomen of er aan de hand van de duurzaamheidsladder gekeken is of het project past bij de regionale behoefte en of de functies binnenstedelijk kunnen worden gerealiseerd. Het Bro bepaalt dat voor ondermeer bestemmingsplannen de treden van de ladder moeten worden doorlopen.

Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

De ladder bestaat uit drie treden (de 3 B's):

• Trede 1.: Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan;
• Trede 2.: Binnen- of buitenstedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties;
• Trede 3.: Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen. In een handreiking zijn deze treden als volgt weergegeven:

Afbeelding 3.1: Ladder voor duurzame verstedelijking (bron: Ministerie van Infrastructuur en Milieu)

Toetsing aan de Ladder van duurzame verstelijking levert de volgende resultaten op:

Behoefte

Woningbouw

CBS cijfers

Per 1 juli 2014 wonen er 63.350 personen in Veenendaal en zijn er 26.120 huishoudens. Dit betekent een gemiddelde van 2,43 personen per huishouden. De verwachting van de ontwikkeling van de bevolking en het aantal huishoudens, is volgens het CBS als volgt:

Lokale prognose kerncijfers CBS; 2011-2040

INWONERS

	Onderwerpen	Totale bevolking	Bevolking naar leeftijd
			0 tot 20 jaar	20 tot 65 jaar	65 jaar of ouder
Regio's (situatie 2011)	Perioden
Veenendaal	2013	63.100	16.800	36.600	9.700
	2015	63.800	16.700	36.600	10.500
	2020	65.800	16.500	36.800	12.400
	2025	67.000	15.800	36.900	14.300
	2030	68.300	15.800	36.500	16.000
	2035	68.000	15.600	34.900	17.500
	2040	68.400	15.800	34.100	18.500

CBS/PBL. 10-12-2013

HUISHOUDENS

	Onderwerpen	Totaal	Eén-persoons huishouden	Paren	Eénouder huishouden	Overig
Regio's (situatie 2011)	Perioden
Veenendaal	2015	26.600	8.300	16.700	1.500	200
	2020	28.100	9.100	17.300	1.500	200
	2030	30.400	10.700	18.000	1.500	200
	2040	30.700	11.400	17.600	1.500	200

CBS/PBL. 12-8-2014

Uit de bovenstaande tabellen blijkt dat er in 2030 in totaal 30.400 huishoudens verwacht worden. In relatie met het aantal van 68.300 inwoners betekent dit dat in 2030 de gemiddelde omvang van een huishouden 2,25 personen bedraagt.

Voor dit aantal huishoudens is in deze periode een toename van het aantal woningen noodzakelijk van 4.280 woningen. Om minimaal deze hoeveelheid woningen te kunnen realiseren zal er, rekening houdend met gangbare factor van 70% daadwerkelijke realisatie, een plancapaciteit van 6.114 woningen moeten zijn.

Provincie

In de op 4 februari 2013 door de Provinciale Staten van Utrecht vastgestelde Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie staat vermeld dat gemeente Veenendaal de opgave heeft om 3.750 woningen in de periode 2013-2028 te realiseren. Vermeld is dat dit stedelijk programma voor Veenendaal geheel via inbreiding kan worden gerealiseerd.

Regio Foodvalley

Veenendaal is één van de deelnemende gemeenten aan het samenwerkingsverband Regio FoodValley. In 2012 is in opdracht van de Regio FoodValley door Companen een rapport gemaakt over de geplande bouwproductie in de verschillende gemeenten van de Regio FoodValley. In het in oktober 2012 uitgebrachte rapport “Inventarisatie en probleemanalyse, Eerste stap naar regionaal woningbouwprogramma?” komt naar voren dat voor de regio FoodValley als geheel, niet gesproken kan worden van een samenhangend woningmarktgebied.

Wel zien we dat gemeenten wel een sterke relatie hebben met directe buurgemeenten binnen de regio. Met name Ede heeft een relatief sterke relatie met gemeenten binnen de FoodValley, waarbij relatief veel verhuisbewegingen plaatsvinden tussen Ede, Barneveld, Veenendaal en Wageningen. De gemeenten Nijkerk en Scherpenzeel zijn daarentegen meer georiënteerd op gemeenten buiten de regio. Nijkerk is vanwege haar ligging sterk georiënteerd op Amersfoort, en Scherpenzeel op andere gemeenten binnen de provincie Utrecht.

Dit heeft geleid tot de conclusie dat het niet nodig is om uitgangspunten op te stellen voor een regionaal afstemmingsprogramma.

Gemeente

Er zijn in de afgelopen jaren meerdere gemeentelijke beleidsdocumenten op- en vastgesteld over de woningbehoeften. Hieronder volgt een opsomming van en toelichting op de meeste actuele en relevante documenten.

Woonvisie 2014-2019

Op 28 mei 2015 heeft de raad van Veenendaal de Woonvisie 2014-2019 vastgesteld. In deze visie wordt de behoefte aan de huidige bouwplannen bevestigd, mede gebaseerd op de prognose voor groei van het aantal inwoners van Veenendaal. Dit heeft geleid tot de conclusie dat er geen overcapaciteit van bouwplannen bestaat voor de lange termijn. In deze Woonvisie is als centrale visie op wonen in Veenendaal aangemerkt:

“We streven naar een aantrekkelijke leefstad met een daarbij passende woningvoorraad. Daarbij hoort een actieve gemeente die blijft inspelen op de dynamiek en behoeften van haar woningmarkt. De gemeentelijke zorg op het gebied van wonen strekt zich vooral uit tot de doelgroepen in de markt die niet aan geschikte woonruimte kunnen komen, en tot het aantrekken van dynamische woonmilieus. De woningmarkt in Veenendaal zorgt zelf voor evenwicht in vraag en aanbod.”

Op grond van de woonvisie richt de gemeente Veenendaal zich in de uitvoering vooral op de 3 speerpunten van deze Woonvisie:

• 1. Dynamische Woonmilieus

Doel is meer inwoners van buiten Veenendaal te huisvesten. Eén en ander te bereiken door het promoten van het gevarieerde woningaanbod, de groene omgeving en de goede voorzieningen.

• 2. Huishoudens met een zorgvraag

Doel is de wijken aantrekkelijk te houden door (zorg)voorzieningen en een gevarieerd woningaanbod, waaronder huisvesting voor ouderen.

• 3. Huishoudens met lagere inkomens

Doel is voldoende betaalbare sociale woningen beschikbaar te hebben. Bevordering van de doorstroming is daarvoor een belangrijke maatregel. Ook het bevorderen van de realisering van meer vrije sector huurwoningen en het stimuleren van het kopen van woningen is daarin en belangrijke activiteit.

Actuele Uitgangspunten

Als actuele uitgangspunten van het in de woonvisie vastgelegde beleid zijn onder meer aangemerkt:

• tot 2040 wordt in de provincie Utrecht geen krimp voorzien. De druk op de Utrechtse woningmarkt is dan ook nog steeds hoog;
• door individualisering en vergrijzing neemt het aantal huishoudens ook de komende jaren sneller toe dan het aantal inwoners. Dit heeft gevolgen voor de woningbehoefte, maar ook bijvoorbeeld voor voorzieningen en mobiliteit;
• door toepassing van hogere bebouwing is het mogelijk de beschikbare ruimte beter te benutten;

In de Woonvisie wordt verwezen naar de groeimogelijkheden voor de regio Zuid-Oost Utrecht die blijken uit de Woningmarkt Monitor van de provincie Utrecht. Zo geldt allereerst dat voor de regio Zuid-Oost sprake is van een toename van het aantal huishoudens tot 2040 van ca. 16.000. In deze monitor blijkt ook dat er nog flinke groei zit in de behoeften ten opzichte van de reeds bekende plannen.

Nota's Wonen 2012 en 2013

De Woonvisie 2014-2019 werd voorafgegaan door de Woonvisie 2007. Deze woonvisie, met als titel “Werken aan een aantrekkelijke leefstad” had een looptijd van vijf jaar (2007-2012). De bouwambities in deze Woonvisie waren gebaseerd op een woonbehoefteonderzoek uit 2006. De in 2008 begonnen economische crisis stond aan de basis van een drastisch veranderende en veranderde woningmarkt. In 2012 heeft de raad daarom vastgesteld dat toen niet wenselijk was voor een periode van 5 jaar een nieuwe visie op wonen vast te stellen. De woningmarkt bleek erg grillig en gelet daarop constateerde het gemeentebestuur de behoefte om, zolang de instabiele woningmarktsituatie zou aanhouden, jaarlijks een beleidsstuk vast te stellen. Dit met het doel om snel in te spelen op de continu veranderende situatie op de woningmarkt. Om deze reden is toen de Nota Wonen 2012 opgesteld. De uitgangspunten van de Woonvisie 2007 bleven ongewijzigd, echter de snelheid waarmee de uitgangspunten van de Woonvisie 2007 konden worden uitgevoerd was sterk afgenomen. Met de Nota Wonen 2013 is vervolgens aangesloten bij de Nota Wonen 2012. In de nota 2013 zijn drie punten opgenomen die niet moeten gebeuren.

In de eerste plaats is dat het bijbouwen van appartementen, omdat hierin al met de bestaande bouwplannen in combinatie met de bestaande voorraad en aanbod wordt voorzien.

In de tweede plaats moeten er geen dure grondgebonden woningbouwplannen bijkomen. De bestaande voorraad en de bestaande bouwplannen bieden hierin eveneens voldoende aanbod.

In de derde plaats wordt in de nota vastgesteld dat er wel degelijk sprake is van een hoge verhuisbehoefte in Veenendaal en dat gelet daarop toekomstige bouwplannen niet definitief moeten worden afgewezen. Zodra het vertrouwen op de woningmarkt is teruggekeerd, moeten nieuwe woningbouwplannen snel kunnen worden uitgevoerd.

Beide nota's zijn door het vaststellen van de Woonvisie 2014-2019 vervallen.

Wonen in Veenendaal 2013

In de periode november 2013 – januari 2014 is in Veenendaal een woningbehoeftenonderzoek uitgevoerd. De gemeente Veenendaal wil namelijk graag weten hoe de woontevredenheid, verhuisgeneigdheid en woonwensen van haar inwoners eruit ziet. Hiermee kan vervolgens rekening worden gehouden bij het realiseren/aanpassen van het aanbod in Veenendaal. Het onderzoek is uitgevoerd door het onderzoeksbureau van de gemeente Ede (Strategie & Onderzoek).

De probleemstelling van het onderzoek luidde:

Hoe ziet de Veenendaalse woningbehoefte er de komende jaren uit per wijk?

Enkele belangrijke conclusies van dit onderzoek zijn:

• Veenendalers zijn erg tevreden met hun woning. De tevredenheid is het grootst onder bewoners van de wijken Zuidoost, West, Noordwest en Noordoost, koopwoningen en vrijstaande woningen/bungalows.
• Onder de Veenendalers die binnen de gemeente willen verhuizen zijn vooral West, Zuidoost en het Centrum geliefde wijken. Buiten Veenendaal zijn vooral de regio en het westen van Nederland in trek.
• Verhuisgeneigden waarbij studie of werk de verhuisreden is, oriënteren zich grotendeels buiten Veenendaal. Vormt gezondheid of behoefte aan zorg de verhuisreden, dan wordt bijna altijd binnen Veenendaal gezocht.
• In Veenendaal is vraag naar een mix van tussen- / hoekwoningen, twee-onder-éénkapwoningen, vrijstaande woningen en gestapelde woningen.
• De woningbehoefte van senioren wijkt wel wat af van de jongere doelgroepen. Onder 55-plussers zijn vooral appartementen en seniorenwoningen in trek, relatief vaak in de huursector.

Projectenboeken 2012 t/m 2015

De Projectenboeken geven jaarlijks een verantwoording van- en vooruitblik op de woningbouwprojecten in de gemeente Veenendaal. Aan de projectenboeken liggen woningbouwprognoses ten grondslag. Uit de vergelijking tussen de huishoudensprognoses en het aanbod aan nieuwe woningen blijkt dat er vanaf 2018 sprake zal zijn van een beperkt tekort aan nieuwe woningen.

Conclusie

Uit de hiervoor genoemde rapporten blijkt dat er geringe cijfermatige verschillen bestaan in de prognoses voor de korte en de lange termijn. Duidelijk is wel dat er in de periode tot 2030 nog behoefte zal bestaan aan substantiële uitbreiding van het aantal woningen. Dit aantal ligt rond het getal van 4.000. In regionaal perspectief gezien is het realistisch deze behoefte binnen de grenzen van Veenendaal in te vullen. Deze behoefte kan binnen het stedelijke gebied van Veenendaal worden ingevuld. Daarnaast blijkt er geen sprake te zijn van een samenhangende regionale woningmarkt, waardoor opvang van de woningbehoefte elders in de regio geen reële optie is.

Planspecifiek

De eerste en tweede partiële herzieningen zijn getoetst aan de ladder. Dit levert de volgende beoordeling op:

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

De eerste Partiële herziening Balkon Zuid maakt 7 woningen extra mogelijk binnen het plangebied. Ten opzichte van de 64 woningen die al reeds mogelijk zijn op basis van het bestemmingsplan Balkon Zuid is dit een geringe toename in het gebied. Het gebied maakt ook nog eens deel uit van de bebouwde kom van Veenendaal. Als al sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling dan is het in ieder geval een zeer beperkte ontwikkeling.

Trede 1. Bestaande regionale behoefte:

Binnen het plangebied worden zeven woningen extra gerealiseerd. Drie van de zeven woningen worden mogelijk gemaakt door in het middeldeel ook twee-onder-een-kap woningen toe te staan. In het gebied zijn dan ook zowel vrijstaande als twee-onder-een-kap woningen mogelijk en de grootte van de kavels worden aangepast aan de vraag. Hierdoor zijn de kavels voor meerdere doelgroepen geschikt.

Uit het voorgaande blijkt dat de zeven woningen zowel kwalitatief als kwantitatief binnen de bestaande regionale en plaatselijk behoefte van ca. 4.000 woningen tot 2030 passen.

Trede 2. Binnen- of buitenstedelijk:

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom. Het grenst aan de woonwijk Veenendaal-Oost en de natuurontwikkelingszone De Groene Grens. De 7 woningen worden gerealiseerd binnen de woonwijk Balkon Zuid waarvan de eerste woningen al zijn gerealiseerd.

Trede 3 Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten

Met het bevestigend beantwoorden van de vraag in trede 2 is de motivering afgerond. Immers de keuze voor een locatie buiten het stedelijk gebied is niet aan de orde. Toetsing aan trede 3 is daarmee niet aan de orde.

Conclusie

De ontwikkeling ter plaatse van het plangebied voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking doordat wordt voorzien in een regionale behoefte in een binnenstedelijkgebied.

Hoofdstuk 4 GEVOLGEN VAN DE HERZIENING

4.1 Gevolgen omgeving en milieu

Als gevolg van deze eerste partiële herziening kunnen er 7 woningen meer worden gebouwd in de woonwijk Balkon Zuid.

Na gegaan is of de onderzoeken die verricht zijn voor het bestemmingsplan Balkon Zuid ook als basis kunnen dienen voor de herzieningen.

4.1.1 Luchtkwaliteit

Inleiding

Luchtkwaliteit heeft betrekking op de concentraties luchtvervuiling in de lucht en dan vooral de concentraties stikstofdioxide en fijn stof.

Regelgeving

In 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Met deze wet zijn luchtkwaliteitseisen verankerd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer. Er is vastgelegd dat ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan de in de wet opgenomen grenswaarden en richtwaarden. De grenswaarden van de Wet luchtkwaliteit staan in onderstaande tabel.

Tabel 1: Grenswaarden Wet luchtkwaliteit

De belangrijkste grenswaarden zijn de jaargemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide, fijn stof en zeer fijn stof. De overige grenswaarden worden in Nederland nauwelijks overschreden.

Niet in betekenende mate (hierna: NIBM)

Alleen projecten die 'in betekenende mate' bijdragen aan de concentraties luchtvervuiling worden getoetst aan de grenswaarden. Er dient te worden onderzocht of een project 'in betekenende mate' van invloed is op de luchtkwaliteit. Als een bouwproject voldoet aan de gestelde criteria voor de schaalgrootte van het plan (minder dan 1.500 woningen of 100.000 m2 kantooroppervlakte) dan hoeft er niet te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen.

Cumulatiebepaling

Om te voorkomen dat deze methodiek wordt toegepast op een wijze die de wetgever niet beoogt, is in het Besluit NIBM een cumulatiebepaling opgenomen. Deze bepaling voorkomt dat grote ontwikkelingen worden opgeknipt in kleinere delen, zodat toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit achterwege kan blijven. Concreet stelt deze cumulatiebepaling dat ontwikkelingen die gelijktijdig worden gerealiseerd, gecumuleerd aan de luchtkwaliteitseisen moeten worden getoetst. De voorwaarden zijn dat de ontwikkelingen gebruik maken van dezelfde infrastructuur en aan elkaar grenzen of in elkaars directe nabijheid zijn gelegen en de bijdrage van de afzonderlijke plannen minimaal 0,1 microgram per m3 bedraagt.

Besluit gevoelige bestemmingen

Kinderen, ouderen en zieken zijn gevoeliger voor luchtvervuiling en worden daarom extra beschermd. Op basis van het Besluit gevoelige bestemmingen gelden voor gevoelige bestemmingen nabij wegen zwaardere beperkingen. Zo mogen op basis van het Besluit binnen 300 meter van rijkswegen en 50 meter vanaf provinciale wegen geen bestemmingen voor langdurig verblijf als kinderdagverblijven, scholen of verzorgingstehuizen worden gebouwd. Woningen zijn in dit besluit dus niet aangemerkt als gevoelige bestemming. Het besluit verplicht overheden om onderzoek uit te voeren naar de concentraties stikstofdioxide en fijn stof. Indien de grenswaarden worden overschreden binnen deze afstanden, kunnen deze bestemmingen niet worden gerealiseerd. Voor gemeentelijke wegen geldt in die gevallen een zwaardere motiveringsplicht.

Vanuit het beginsel van een goede ruimtelijke ordening moet het gebied geschikt zijn voor de beoogde functie. Een goede luchtkwaliteit is een van de randvoorwaarden voor een goede leefomgeving. Daarom is het wenselijk om inzicht te hebben in de luchtkwaliteitssituatie in het gebied.

Plangebied

De Omgevingsdienst heeft de concentraties stikstofdioxide, fijn stof en zeer fijn stof berekenend met het rekenmodel GeoMilieu, versie 2.30. In dit rekenmodel is het rekenhart STACKS geïntegreerd, welke voldoet aan de Regeling beoordeling. De hieruit voortgekomen concentraties zijn grafisch weergegeven in de figuren 1, 2 en 3:

  

Figuur 1: Concentraties stikstofdioxide in 2015 in en nabij het plangebied

 

Figuur 2: Concentraties fijn stof in 2015 in en nabij het plangebied

Figuur 3: Concentraties zeer fijn stof in 2015 in en nabij het plangebied

Uit de figuren is af te leiden dat de concentratie stikstofdioxide en fijn stof zich beneden de wettelijk toegestane jaargemiddelde grenswaarde van 40 microgram per m3 bevinden.

De uurgemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide van 200 microgram per m3 wordt overschreden wanneer de concentraties gemiddeld op jaarbasis boven de 60 microgram per m3 uitkomen. De concentraties in het plangebied overschrijden nergens de grens van 60 microgram per m3, wat betekent dat voor het hele plangebied aan de uurgemiddelde grenswaarde wordt voldaan.

Naast een jaargemiddelde grenswaarde voor fijn stof is er ook een daggemiddelde grenswaarde van 50 microgram per m3 van kracht, die per jaar 35 keer mag worden overschreden. Uit statistische vergelijkingen van TNO en het RIVM blijkt dat deze grenswaarde bij een concentratie van 31,3 microgram per m3 vaker dan 35 keer wordt overschreden. Aangezien de concentratie fijn stof in het plangebied niet boven de 31,3 microgram per m3 uitkomt, wordt aan deze daggemiddelde grenswaarde voldaan.

Voor zeer fijn stof wordt voldaan aan de jaargemiddelde grenswaarde van 25 microgram per m3.

De effecten als gevolg van de realisatie van Veenendaal-oost zijn reeds in het Bestemmingsplan Veenendaal-oost (december 2006) opgenomen. Het plangebied Balkon Zuid gaat niet van dezelfde ontsluitingsweg gebruik maken.

Conclusie

Binnen het plangebied wordt de realisatie van 64 woningen mogelijk gemaakt. Conform de Regeling NIBM is het niet vereist om de planbijdrage te toetsen aan de wettelijke grenswaarden van de Wet luchtkwaliteit.

Vanwege het beginsel van een goede ruimtelijke ordening zijn de concentraties stikstofdioxide en fijn stof in kaart gebracht. Hieruit blijkt dat de wettelijke grenswaarden niet worden overschreden. Daarmee wordt voldaan aan het beginsel van een goede ruimtelijke ordening.

4.1.2 Bodem

Er zijn sinds het bestemmingsplan van 2012 geen wijzigingen of aanvullende onderzoeken uitgevoerd. De bodem paragraaf is nog actueel.

De gemeente Veenendaal is op dit moment bezig met het bepalen van interferentiegebieden voor bodemenergiesystemen (WKO) in Veenendaal Oost en Balkon Zuid. Deze moeten nog worden vastgesteld door de gemeente. Dit heeft echter geen invloed op de haalbaarheid van het plan. Mocht hier meer informatie over beschikbaar zijn dan kan de paragraaf hierop aangevuld worden. Dit is echter niet noodzakelijk.

Conclusie

De paragraaf inzake bodem is nog actueel en voldoet. Mocht er meer informatie beschikbaar zijn over de interferentiegebieden voor bodemenergiesystemen dan kan de paragraaf hierop aangevuld worden.

4.1.3 Ecologie

Er zijn geen ecologische gevolgen te verwachten door de uitvoer van de herzieningen op het bestemmingsplan.

Zowel gebieds- als soortbescherming is niet specifiek besproken in de toelichting. Aangezien het hier om een kleine wijziging gaat ten opzichte van het oorspronkelijke plan kan wel worden gesteld dat er door de herzieningen geen extra verstoring op zal treden met betrekking tot gebieds- en/of soortbescherming. De wijzigingen zijn in ecologisch opzicht niet relevant. Er behoeven geen extra onderzoeken uitgevoerd te worden.

Conclusie

De wijziging/herziening heeft geen significante invloed op het oorspronkelijk plan. Er behoeven naar aanleiding van de wijziging geen extra maatregelen worden genomen of extra onderzoek uitgevoerd te worden.

4.1.4 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Het vigerend bestemmingsplan Balkon Zuid is op 25 oktober 2012 vastgesteld waarmee de realisatie van 57 woningen mogelijk is gemaakt. In vervolg hierop wil de gemeente de uitvoering van dit bestemmingsplan flexibeler insteken. Hiertoe zijn twee partiële herzieningen opgesteld waarmee 7 woningen meer mogelijk worden gemaakt en er geschoven kan worden met de typering van de woningen.

De (partiële) herziening van het bestemmingsplan maakt een activiteit mogelijk als bedoeld in categorie D 11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). Deze activiteit betreft de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. Een stedelijk project valt onder een m.e.r-beoordelingsplicht in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

•een oppervlakte van 100 hectare of meer,

•een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of

•een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Het aantal te realiseren woningen ligt ver onder de drempelwaarde van 2000 woningen. In dit geval wordt ingevolge het Besluit m.e.r. een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd. De vormvrije m.e.r.-beoordeling geeft antwoord op de vraag of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Daarbij kunnen de volgende twee situaties optreden:

1. Belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) nodig.

2. Belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen niet worden uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordelingsprocedure worden doorlopen of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.-procedure.

Op grond van artikel 2 lid 5 van het Besluit m.e.r. dient het voornemen te worden getoetst aan de criteria van bijlage III van de Europese m.e.r. richtlijn. Deze beoordelingscriteria hebben betrekking op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de gevolgen van de activiteit.

Volgens de partiële herziening wijzigt het aantal woningen met 7 woningen. De verbeelding wordt aangepast op het toestaan van twee-onder-een-kap-woningen en er ontstaat ruimte voor woningen zonder hierbij de stedenbouwkundige uitgangspunten uit het oog te verliezen en af te wijken van de door de gemeenteraad gestelde kaders. Het aantal totaal te realiseren woningen blijft ver onder de hierboven genoemde drempelwaarde. Hierbij kan er van worden uitgegaan dat de aanpassing niet gepaard gaat met een grote toename aan verkeersintensiteiten en daarmee gepaard gaande milieubelasting (geluid, luchtkwaliteit). De grenzen van het plangebied van het bestemmingsplan Balkon Zuid en de verkeersstructuur wijzigen niet. Met het oog op de uitgevoerde onderzoeken in het kader van het bestemmingsplan Balkon Zuid – welke onderzoeken als basis dienen voor de onderhavige herziening – kan geconcludeerd worden dat (de toename van) het aantal woningen geen effect heeft op het milieu en de omgeving.

Conclusie

Geen belangrijke nadelige milieugevolgen.

Op basis van de vormvrije m.e.r.-beoordeling kan geconcludeerd worden dat belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uit te sluiten. Hierbij is rekening gehouden met de in bijlage III van de Europese m.e.r. richtlijn aangegeven omstandigheden.

4.2 Verkeer en parkeren

In het bestemmingsplan Balkon Zuid wordt een parkeernorm gehanteerd van 1,8 parkeerplaats per woning, dit conform het geldende parkeernormenbeleid. Ook voor de zeven woningen die mogelijk gemaakt worden in deze partiële herziening wordt een parkeernorm gehanteerd van 1,8 parkeerplaats.

Het gebied wordt intern ontsloten door een slingerweg, een rijbaan met aan weerszijden bomen.

De toename van zeven woningen heeft geen gevolgen voor de verkeersstructuur.

Hoofdstuk 5 FINANCIEEL-ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

De gemeente is eigendom van alle gronden die in het plangebied worden ontwikkeld. De kosten voor het realiseren van het bestemmingsplan Balkon Zuid en de partiële herzieningen worden gedekt door de uitgifte van bouwrijpe grond. Hiermee wordt het bestemmingsplan en de partiële herzieningen economisch uitvoerbaar geacht.

Hoofdstuk 6 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID

Het ontwerp 1e Partiële herziening bestemmingsplan Balkon Zuid heeft van 18 juni 2015 tot en met 29 juli 2015 voor een ieder ter inzage gelegen. Tegelijkertijd hebben de vormvrije m.e.r.beoordeling en het aangepaste beeldkwaliteitsplan ter inzage gelegen.

Hiervan heeft een publicatie in de Veenendaalse krant, in de Staatscourant en op de website www.officielebekendmakingen.nl gestaan. Bewoners, toekomstige bewoners en degene die tegen het bestemmingsplan Balkon Zuid beroep heeft ingesteld zijn tevens per brief geïnformeerd. Het ontwerp is voorts gepresenteerd op een informatieavond op 28 april 2015.

Op de ontwerpen is één zienswijze binnengekomen. Een pro forma zienswijze van de heer G.J. Nap van Van Westrenen BV namens V.O.F. Stempvoort. Bij brief van 12 augustus, verzonden op 13 augustus, is de gelegenheid geboden om, binnen twee weken na verzenddatum van de brief, de gronden van de zienswijzen alsnog in te dienen.

Op 25 augustus 2015 zijn de gronden ingediend. De zienswijze is ontvankelijk. De pro forma zienswijze is binnen de termijn dat het ontwerp ter inzage heeft gelegen binnen gekomen bij de gemeente. De gronden zijn binnen de termijn van twee weken ingediend. De zienswijze is samengevat en van een reactie voorzien. De zienswijze is ongegrond en heeft geen aanleiding gegeven het ontwerp aan te passen. Zie voor de overwegingen de in bijlage 3 opgenomen commentaarnota.

Het ontwerp is tevens toegezonden aan de gebruikelijke overlegpartners van de gemeente. De Provincie heeft hierop gereageerd en aangegeven dat de Provincie geen aanleiding ziet in het plaatsen van opmerkingen in het kader van het provinciaal belang zoals dat is opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013.

Bijlagen:

Bijlage 1 Consolidatieplan bestemmingsplan Balkon Zuid

Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan

Bijlage 3 Commentaarnota

Bijlage 4 bijlage commentaarnota