| Plan: | Vleuterweide, Vleuten |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0344.BPVLEUTERWEIDEVLEU-0601 |
Op een aantal regels is in deze paragraaf een nadere toelichting opgenomen.
De verschillende bedrijven zijn in de bestemming 'Bedrijf' opgenomen. Aan het plan is (als bijlage bij de regels) een 'Lijst van Bedrijfsactiviteiten' toegevoegd. Binnen het plangebied zijn uitsluitend de bedrijfsactiviteiten uit de milieucategorieën 1, 2 en 3.1 toegelaten. Een uitzondering hierop wordt gevormd door het bestaande rioolwaterzuiveringsbedrijf aan de Zandweg, dat in een hogere milieucategorie valt. Dit bedrijf is daarom in de regels binnen deze bestemming nader aangeduid en daarmee specifiek bestemd. De bouwregels met betrekking tot gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn overgenomen uit bestemmingsplan Vleuterweide(2002).
Artikel 4 Bedrijf - Nutsvoorziening
De nutsgebouwen die groter zijn dan de nutsgebouwtjes die op grond van de algemene afwijkingsregels kunnen worden toegelaten zijn vanwege hun omvang apart bestemd. Dit zijn de nutsgebouwen ten behoeve van elektriciteitsvoorzieningen, stadsverwarming en dergelijke inclusief de ontsluitingsverhardingen.
Deze bestemming is van toepassing op het Winkelcentrum Vleuterweide. Binnen deze bestemming worden diverse centrumfuncties toegestaan, alsmede woningen. De centrumfuncties zijn alleen toegestaan op de begane grond en wonen alleen op de verdieping. Voor horeca is apart nog een extra aanduiding opgenomen op de plekken waar ruimte is voor een horecavestiging over twee verdiepingen. Deze panden zijn gelegen aan de waterzijde en zijn bij uitstek geschikt om mede een horecabestemming te hebben. In de feitelijke situatie zijn dit ook horeacapanden.
De bestemming Detailhandel is van toepassing op de detailhandelsvestiging langs de Stationsstraat. Het pand panden mag gebruikt worden als winkelruimte.
Deze gemengde bestemming is opgenomen voor de schoolwoningenlocatie aan de Doyenneperenlaan. Het maakt de huidige bestemming Maatschappelijk mogelijk, maar geeft ook de mogelijkheid om de wijziging naar woningen door te voeren.
Voor een perceel aan de Zandweg is de bestemming Gemengd-2 opgenomen. Het betreft een tandartspraktijk, met een omvang die groter is dan een praktijk die valt onder de bedrijf aan huis regeling. Er mag ook gewoond worden. Ook op een perceel aan de Julianalaan is de gemengde bestemming opgenomen. Het betreft hier een pand met een grote kapsalon, welke valt onder de bestemming Dienstverlening. Ook in dit pand mag gewoon worden. Omdat daardoor twee hoofdbestemmingen op de percelen rusten, is er voor de percelen een gemengde bestemming opgenomen.
De verschillende soorten groenvoorzieningen (met uitzondering van het snippergroen) zijn opgenomen in één bestemming. Een groot deel van het groen heeft alleen een functie als plantsoen of als speelplek.
Binnen de bestemming Groen is ook waterbeheer, waterberging en sierwater toegestaan. De kleinere watergangen zijn dan ook niet apart bestemd. Daarnaast mogen er binnen deze bestemming ook voet- en fietspaden worden gerealiseerd.
Binnen deze bestemming zijn verschillende instellingen en voorzieningen ondergebracht. Het gaat daarbij om dagopvang, gezondheidszorg, medische, sociaal-culturele voorzieningen, religieuze en educatieve instellingen en dergelijke. Daarbij is een zekere uitwisseling van functies mogelijk gemaakt.
Er is een specifieke aanduiding opgenomen voor de bestaande begraafplaats. Binnen een afstand van 30 meter uit de grens van deze aanduiding mogen geen gebouwen worden gebouwd.
Op het gebouw aan de Kweektuinlaan is een aanduiding 'wonen' opgenomen. Naast een maatschappelijke functie (op dit moment kinderopvang en buitenschoolseopvang) is het gebouw tevens een woontoren.
De bestaande sportvoorzieningen in het plangebied aan de Europaweg hebben de bestemming sport gekregen waarbinnen ook additionele horeca en ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel': met de sportactiviteiten samenhangende, ondergeschikte detailhandel zijn toegestaan.
Deze bestemming is van toepassing op de wegen waar de nadruk ligt op de afwikkeling van het doorgaande verkeer. Er zijn kleine gebouwtjes toegestaan bijvoorbeeld voor het realiseren van fietsenstallingen en bushokjes.
Artikel 13 Verkeer - Openbaar vervoer
Deze bestemming is overgenomen uit het onherroeppelijke bestemmingsplan HOV-baan Rijnvliet, omdat dit het verlengde van dezelfde HOV-baan betreft en zo een consistente regeling aanwezig is. Naast het gebruik door bussen is het ook toegestaan dat calamiteitenverkeer, zoals politie, ambulance en brandweer gebruik maken van de baan. Binnen de bestemming is een kunstwerk zoals een onderdoorgang mogelijk. Daarnaast zijn fietspaden mogelijk. Binnen de bestemming zijn ook kleine gebouwtjes toegestaan, bijvoorbeeld voor het realiseren van fietsenstallingen en bushokjes.
Artikel 14 Verkeer - Railverkeer
De spoorlijn heeft de bestemming 'Verkeer-railverkeer'. In deze bestemming zijn de spoorbaan en de daarbij behorende voorzieningen toegestaan en ook geluidwerende voorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en water.
Artikel 15 Verkeer - Verblijfsgebied
De meeste wegen in het plangebied zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer- Verblijfsgebied'. Dit zijn de wegen met hoofdzakelijk een functie voor het bestemmingsverkeer. Ook de pleinen, de bermen van wegen en het snippergroen maken hier deel van uit. Er zijn ook speelvoorziening toegestaan. Er zijn kleine gebouwtjes toegestaan bijvoorbeeld voor het realiseren van fietsenstallingen.
Water is in het plangebied een structurerend element. De grotere watergangen zijn in de bestemming 'Water' opgenomen. De regeling uit de keur blijft onverkort naast het bestemmingsplan van kracht. Bij de bestemmingsomschrijving van Verkeer, Verkeer-verblijf en Verkeer-Railverkeer, staat water tevens in de doeleindenomschrijving. Kruisingen met verkeerswegen en bruggen en kademuren zijn toegestaan in de bestemmingsomschrijving.
In het bestemmingsplan is de woonfunctie de overwegende functie. In het plangebied is nog oorspronkelijke lint bebouwing aanwezig, met name langs de Zandweg. Omdat de voormalige lintbebouwing enerzijds structuurbepalend is en anderzijds zorgt voor een eigen waardevolle karakteristiek in het gebied, is hiervoor een speciaal toegesneden woonbestemming in het plan opgenomen, die de ruimtelijke karakteristiek van de lintbebouwing beschermt, te weten Wonen-1. Ten opzichte van de nieuw toegevoegde woningen onderscheiden deze woningen zich omdat zij behoren tot de oorspronkelijke lintbebouwing langs de wegen die door dit voormalige agrarische (kassen)gebied liepen. De woningen zijn veelal gelegen op grote percelen en er zijn vaak grote bijgebouwen aanwezig. Diverse regels zijn opgesteld voor de maatvoering en situering van het hoofdgebouw en de bijbehorende bouwwerken. De regeling is overgenomen uit bestemmingsplan Vleuterweide 2002.
Het overgrote deel van het plangebied betreft de nieuwbouwwoningen van Vleuterweide. De regeling voor de nieuwe woningen verschilt van die van de bestaande lintbebouwing. Voor de nieuwe woningen is dan ook een eigen regeling opgenomen in de vorm van Wonen-2.
In deze bestemming zijn ook de bijbehorende bouwwerken geregeld. In deze bestemming is ook onder bepaalde voorwaarden de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf toegestaan.
Specifieke aanduidingen zijn opgenomen en worden hieronder nader toegelicht:
Ten aanzien van de bouwregels voor bijbehorende bouwwerken is de standaardregeling uit de Utrechtse Leest opgenomen, aangevuld met specifieke regels uit de 2e herziening Vleuterweide. Dit betreffen de regels ten aanzien van de afstand van vrijstaande bouwwerken tot de oeverlijn en de regels ten aanzien van de overstek van een steiger boven het water.
Voor hoogbouw in het plangebied is een aparte woonbestemming opgenomen, te wonen Wonen-3.
Artikel 20 Wonen - Woonwagenstandplaats
Er is een aparte bestemming opgenomen voor de woonwagenlocatie in het plangebied. Op de verbeelding is het aantal standplaatsen aangegeven. In de regels worden maten gegeven van de woonwagen en de bijbehorende bouwwerken.
Ook is hiervoor een wijzigingsgebied Wro opgenomen waarbij de bestemming Wonen - Woonwagenstandplaats kan worden gewijzigd naar Wonen -2, wanneer woonwagenstandplaatsen daar niet meer aan de orde zijn.
Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf
Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. Deze regeling is ook van toepassing op de woonwagens.
Voor enkele ontwikkellocaties in het plangebied geldt al wel een Stedenbouwkundig Plan en/of is het programma van de locatie bekend. De bestemming Woongebied geeft een directe bouwtitel voor deze gebieden. De regels voor de bestemming Woongebied zijn afgeleid van het bestemmingsplan Vleuterweide 2002, aangevuld met de regeling voor bijbehorende bouwwerken conform de Utrechtse Leest. Ook zijn de specifieke gebruiksregels voor aan-huis-verbonden beroep en bedrijf en bed and breakfast uit de Utrechtse Leest overgenomen.
Artikel 22 Gemengd - Uit te werken
Voor een te ontwikkelen locatie nabij station Vleuten is de bestemming Gemengd-uit te werken opgenomen. De reden van het gemengde karakter is dat er twee hoofdbestemmingen in het gebied zullen komen, te weten wonen en maatschappelijk.
Artikel 23 Wonen - uit te werken
Voor enkele ontwikkellocaties in het plangebied rond het winkelcentrum is een aparte bestemming opgenomen. Dit is een uit te werken bestemming waarbij op de verbeelding een maximum aantal woningen is aangegeven. Op het moment van ontwikkelen van de locaties dient een uitwerkingsplan te worden opgesteld.
Dit artikel geeft regels omtrent de gasleiding dit door het plangebied loopt. Op verzoek van de Gasunie is tevens een voorrangsregeling opgenomen wanneer verschillende bestemmingen samenvallen.
Dit artikel geeft regels omtrent de rioolleiding dit door het plangebied loopt. Ook hier is een voorrangsregeling opgenomen wanneer verschillende bestemmingen samenvallen.
Artikel 26 Waarde - Archeologie
De archeologische waarden en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde-Archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg beschermd. Overtreding van het bestemmingsplan is een strafbaar feit. Op deze manier houdt het bestemmingsplan rekening met de archeologische waarden en verwachtingen conform de Monumentenwet.
Artikel 27 Waterstaat - Waterkering
Deze dubbelbestemming is opgenomen voor de watergangen die een waterkerende functie hebben. Het betreft de primaire watergangen zoals die zijn aangewezen in de waterparagraaf in paragraaf 4.10 van de toelichting. De beschermingszone heeft een breedte van circa 5 meter.
Artikel 28 Waterstaat - Waterstaatkundige functie
Binnen deze bestemming zijn watergangen opgenomen met een waterstaatkundige functie. Er mag alleen worden gebouwd als de belangen van de waterstaatsdoeleinden in acht worden genomen.
Artikel 29 Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.
Artikel 30 Algemene bouwregels
In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van werkverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.
Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.
Artikel 31 Algemene gebruiksregels
De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.
Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.
Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.
Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.
Artikel 32 Algemene regel m.b.t. parkeergelegenheid
Deze regel is opgenomen om te waarborgen dat bij de verschillende bestemmingen voldoende parkeergelegenheid is of wordt gerealiseerd. Dit geldt zowel bij bouwen als bij gebruikswijzigingen.
Artikel 33 Gebiedsaanduidingsregels
In dit artikel zijn verschillende gebieden aangeduid waarvoor een beperking geldt. Dit zijn:
Artikel 34 Algemene afwijkingsregels
Dit artikel regelt afwijkingsmogelijkheden voor het college van burgemeester wen wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.
Artikel 35 Algemene wijzigingsregels
Dit artikel regelt een wijzigingsbevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders om bestemmingsgrenzen aan te kunnen passen indien dat noodzakelijk is voor een betere inpassing van het plan of vanwege terreinomstandigheden.
Tevens is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om kinderdagverblijven mogelijk te maken, mits wordt voldaan aan de in dit artikel gestelde voorwaarden.
De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande twee bepalingen.
In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.
Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.
Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.
Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.
Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.
Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.
Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.
Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.