| Plan: | Prozeeterrein Hoograven |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0344.BPPROZEETERREIN-0601 |
In de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 wordt de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven, aan de hand van drie perspectieven: De Markt, het Podium en de Binnentuin.
Voor dit plangebied geldt voor de oostzijde van het kanaal het ontwikkelingsperspectief 'De Binnentuin'. De opgave voor dit ontwikkelingsperspectief ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijkstructuren. De doelstellingen voor het perspectief ' de binnentuin' zijn:
Dit betekent dat de planontwikkeling bijdraagt aan de identiteit van de buurt en wijk. De functie 'wonen' is dominant. Afhankelijk van de situatie kan er sprake zijn van intensivering of juist extensivering. De wijk is de maat, er is een basispakket aan voorzieningen nodig, kleinschalige functiemenging is mogelijk.
Voor de westzijde van het plangebied, aan de overzijde van de Vaartsche Rijn, geldt het perspectief 'De Markt'. Hierbij ligt de opgave in:
Dit westelijk deel van het plangebied maakt tevens onderdeel uit van het gebiedsperspectief "Merwedekanaalzone", waarin verder vorm wordt gegeven aan het ontwikkelingsperspectief voor 2030, namelijk in de toekomst een hoogstedelijk accent op wonen, waarbij menging van functies kan plaatsvinden in redelijk hoge dichtheden. Dit betekent dat voor de periode tot 2015 ingezet zal worden op het toevoegen van stedelijke woonmilieus, intensivering van de huidige extensieve bedrijven en het opwaarderen met arbeidsintensieve werkgelegenheid (dit zal op kleinere schaal plaatsvinden). Daarnaast wordt kleinschalige bedrijvigheid gestimuleerd, bijvoorbeeld in de vorm van woon-werkeenheden.
In de planbeschrijving, hoofdstuk 4, wordt duidelijk dat in lijn met deze twee perspectieven wordt gedacht bij de verdere ontwikkeling van dit gebied.
In de Welstandsnota Utrecht, 'de schoonheid van Utrecht' (2004) is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. De welstandsnota geeft richtlijnen voor het toetsen van bouwaanvragen aan welstand in aanvulling op het bestemmingsplan. In de nota wordt een onderscheid gemaakt in een drietal beleidsniveaus met een verschillende vrijheid in de omgang met de bestaande stedenbouwkundige structuur en architectuur. Het gehele plangebied (aan weerszijden van het kanaal) is aangeduid met het beleidsniveau 'open'. 'Open' betekent:
De zone aan de Vaartsche Rijn (aan beide zijden) worden als stimulansgebied aangemerkt waarmee extra aandacht wordt gevraagd voor ontwikkelingen binnen de zone. Hierbij staan de kwaliteiten van de locatie centraal.
Op de Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht staat de Vaartsche Rijn en directe omgeving aangeduid als gebied met een hoge archeologische verwachting. Zie verder voor behandeling van dit aspect.5.6.
In de nota 'Wonen in een sterke stad (2009)' worden de prioriteiten benoemd die de gemeente stelt om om te gaan met de enorme druk op de Utrechtse woningmarkt. Naast verruiming van het aanbod door nieuwbouw in Leidsche Rijn en Rijnenburg, wil de gemeente ook de kwaliteit van de woningen in de bestaande stad verbeteren, door aanpassing van de bestaande woningvoorraad en een betere verdeling van de woningen over de verschillende groepen. Ook wil men de grootste kansen benutten. De kansen bestaan uit het realiseren van sociale stijging in de wijken en het faciliteren van een stad van kennis en cultuur met de daarbij passende woningbouw. Binnenstedelijke vernieuwing biedt veel kansen voor een groter woningaanbod dat tegelijkertijd van een hogere kwaliteit is.
De speerpunten uit de Woonvisie zijn:
In de Woonvisie staat dat alle nieuwbouw, met uitzondering van starterswoningen, zodanig moet worden ontwikkeld dat het voldoet aan de eisen voor levensloopgeschikte woningen. Een levensloopgeschikte woning is vanwege haar toegankelijkheid (zowel in- als extern) geschikt voor bewoning in alle leeftijdsfasen, dus ook voor ouderen en mensen met een functiebeperking.
Onderstaande doelstellingen uit de woonvisie zijn relevant voor de locatie Prozeeterrein:
In paragraaf 4.1.1 is dit beleid vertaald in het programma.
Het Groenstructuurplan van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. Dit kunnen bestaande voorzieningen zijn of voorzieningen die nog ontwikkeld gaan worden. De visie voor het stedelijk groen gaat uit van de verbetering van de kwaliteit van het huidige stedelijke groenareaal, het realiseren van groene verbindingen naar de omringende landschappen en uitbreiding van het groene areaal om Utrecht.
De meest kansrijke en belangrijke onderdelen voor de ontwikkeling van de groenstructuur zijn:
In de visiekaart op de stedelijke groenstructuur Utrecht 2030 zijn twee wenselijke groenverbindingen aangeduid: zowel de oostelijke als de westelijke oever van de Vaartsche Rijn.
De vergroening langs het Merwedekanaal/ Vaartsche Rijn behoort bij de ambities "meer en beter groen in de stad", dat voor de periode 2007 en 2011 geprioriteerd staat. De randvoorwaarden worden besproken in 5.8 en 5.9.
De bomenvisie (2009) heeft als doelstelling een samenhangende bomenstructuur voor de stad te ontwikkelen en verbeteren, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. En geeft nadere regels hoe het college omgaat met bomen bij de ontwikkeling van de stad. Op de bomenstructuurkaart van Utrecht staan de oevers van de Vaartsche Rijn aangeduid als een watergerelateerde lijn, dit betekent dat bij de verdere ontwikkeling rekening gehouden moet worden met die gewenste lineaire bomenstructuur.
Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.
Eén van de belangrijkste doelstellingen uit de Detailhandelsnota 'Boodschap aan winkels' is het versterken van de nationale en regionale positie van Utrecht als winkelstad. Om dit te realiseren zijn een aansprekend aanbod woondetailhandel en een gevarieerd en hoogwaardig aanbod van winkels in het stadscentrum nodig en moeten de winkelgebieden goed bereikbaar zijn. In de wijken en buurten moeten inwoners terecht kunnen in aantrekkelijke winkelcentra voor een compleet aanbod van dagelijkse boodschappen. Op buurt- en wijkniveau streeft de gemeente naar het in stand houden en versterken van een perspectiefrijke stedelijke detailhandelsstructuur. De nota gaat uit van het concentreren van detailhandel en publiektrekkende voorzieningen in wijkwinkelcentra en buurtwinkelcentra.
Detailhandel op perifere locaties
Vanwege De Arm is in dit plangebied het beleid voor detailhandel op perifere locaties van belang. Hierbij wordt perifeer beschouwd als niet in c.q. niet aansluitend aan de reguliere bestaande en geplande winkelgebieden. Voorheen bepaalde het PDV/GDV rijksbeleid welke detailhandel zich onder welke voorwaarden perifeer mocht vestigen, van oudsher op bedrijventerreinen. Met de inwerkingtreding van de Nota Ruimte is PDV/GDV geen officiële beleidsterm meer. Gemeenten mogen nu in hun beleid bepalen welke branches zich onder welke voorwaarden perifeer mogen vestigen. Wel zijn hiervoor richtlijnen aangegeven in het InterProvinciaal Overleg. Momenteel wordt het detailhandelsbeleid geactualiseerd, waarin ook actueel beleid is geformuleerd ten aanzien van detailhandel op perifere locaties.
Uitgangspunt is in ieder geval dat detailhandel op perifere locaties de functie van de binnenstad en de wijkverzorgende winkelgebieden in essentie niet ondermijnt. Kortom: een sterke structuur van de binnenstad en de reguliere winkelcentra staat voorop. Hieruit volgend geldt ten aanzien van detailhandel op perifere locaties de volgende hoofdlijn: 'Ruimte bieden aan de branches en winkels die niet passen in c.q. aan de rand van de bestaande winkelcentra, dit vanwege het volumineuze karakter van de gevoerde artikelen of omdat zij hier geen plek kunnen vinden gezien de aard en schaal van de detailhandel'.
Samenvattend richt het beleid van detailhandel op perifere locaties zich op:
In dit geval is er sprake van detailhandel als nevenactiviteit. Het aspect detailhandel voor dit bestemmingsplan wordt verder uitgewerkt bij de planbeschrijving in hoofdstuk 4.
Deze nota is opgesteld ter versterking van de kleinschalige bedrijvigheid. Dit streven moet resulteren in extra werkgelegenheid, meer functiemenging en verbetering van de leefbaarheid in wijken. Het verdwijnen van functiemenging moet worden voorkomen: in principe geldt voor bedrijfsverplaatsing of bedrijfsbeëindiging, dat er zich op die specifieke locatie opnieuw een bedrijf vestigt. Aan huis verbonden beroepen of bedrijven worden binnen het plangebied mogelijk gemaakt.
Vanwege regionale afspraken in BRU-verband is verdere kantoorontwikkeling alleen mogelijk op een drietal locaties in de stad (Leidsche Rijn Centrum, Papendorp, Stationsgebied). Slechts onder strikte voorwaarden is in overige delen van Utrecht in beperkte mate kantoorontwikkelingen tot een maximum van 1500m2 b.v.o. toegestaan. Zoals duidelijk wordt in de regels is in dit plangebied verdere kantoorontwikkeling niet mogelijk.
In de nota 'Partiële herijking parkeernormen' worden de kaders van het parkeernormenbeleid van de stad neergelegd. Het plangebied bevindt zich in het gebied 'schil rond de centrale stad'. Dit betekent dat, rekening houdend met de kenmerken van de locatie en functie, de parkeerbehoefte op eigen terrein moet worden gerealiseerd, bij voorkeur ondergronds. Indien dit aantoonbaar niet mogelijk is dan is gebouwd parkeren acceptabel. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen
Het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht (2007) geeft aan hoe de gemeente Utrecht om wil gaan met de vestiging van horeca in de stad. Utrecht kiest voor versterking van de horecafunctie in een aantal deelgebieden, met een bestaand cluster van horeca of functioneel gemengd karakter.
Voor een groot aantal gebieden zijn gebiedsprofielen opgesteld waarbij de mogelijke ontwikkelingsruimte en wenselijke ontwikkelingsrichting is aangegeven. Het in het ontwikkelingskader aangegeven profiel 16 geeft voor het plangebied mogelijkheden voor het realiseren van solitaire spraakmakende horeca.
Het geluidbeleid behelst het beheersen van geluidshinder bij toekomstige ontwikkelingen in Utrecht. Bestaande knlpunten zullen worden onderzocht en aangepakt in het kader van de EU-richtlijn Omgevingslawaai. De Geluidnota heeft alleen betrekking op weg-, rail- en industrielawaai. Voor geluidhinder van bijvoorbeeld brommers, luchtvaart en buren is in deze nota geen specifiek beleid opgesteld.
De nota is een direct gevolg van de wijziging van de Wet geluidhinder en is tevens een voortvloeisel van de doelstellingen uit het Milieubeleidsplan. In de nota zijn de gemeentelijke bevoegdheden conform de Wet geluidhinder uitgewerkt. Daarbij is een aantal beleidsregels van het vigerend (o.a. provinciaal) beleid overgenomen en is een aantal beleidsregels versoepeld en vereenvoudigd. De nota stelt eisen aan woningen die een hogere waarde ontvangen dan de voorkeursgrenswaarde.
Doelstellingen in de Wijkvisie Zuid op het gebied van wonen waaraan de ontwikkelingen op het Prozeeterrein (gedeeltelijk) een bijdrage kunnen leveren:
Voor de zone langs de Vaartsche Rijn heeft de gemeente in 2003 een visie opgesteld: de Visie Vaartsche Rijn. Hierin is de gewenste hoofdstructuur benoemd, dat als kader dient voor ontwikkelingen. Het gaat dan om de zone ten oosten van de Vaartsche Rijn tot aan de Briljantlaan/ Verlengde Hoogravenseweg/Pagelaan. Het plangebied wordt begrensd door het spoor en de A12.
Belangrijke uitgangspunten: De versterking van de hoofdstructuren en een vergroting van de recreatieve waarde van de Vaartsche Rijn. De groene plekken die de relatie met het water leggen, zijn daar een onderdeel van. In de planbeschrijving wordt hier nader op ingegaan.
In deze visie worden de kansen voor Watertoerisme aangegrepen om de watertoerist Utrecht aan te laten doen en daar meer tijd door te laten brengen. De hoofdlijn is verbetering van faciliteiten: langere verblijfstijden, grotere diversiteit, een hoger economisch rendement en betere benutting van de plekken langs het water.
De Vaartsche Rijn is daarin opgenomen als onderdeel van het waternetwerk dat opwaardering verdient en waarbij watertoerisme bij die opwaardering een kans kan bieden. De ontwikkeling van het Prozeeterrein kan een kans bieden om het water meer te beleven (ook vanaf de wal) door, bij de ontwikkeling de wal openbaar en vrij toegankelijk te maken en horeca mogelijk te maken. In de watervisie staan nog meer mogelijkheden genoemd, om de belevingswaarde van het water te vergroten, zoals het stimuleren van watergericht bouwen, het stimuleren van openbare en toegankelijke oevers en doorlopende fiets- en wandelroutes langs het water.
In de planbeschrijving wordt duidelijk dat de mogelijkheden om de beleving van het water, zowel vanaf het water als vanaf de oever, zijn benut, (afgezien van de doorlopende route).