| Plan: | Parkwijk, Langerak |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0344.BPPARKWIJKLANGERAK-0401 |
De verschillende in het plangebied aanwezige functies en bijbehorende regelingen worden in deze paragraaf toegelicht.
Artikel 1 Begrippen
In dit artikel wordt toegelicht wat onder een begrip uit het bestemmingsplan wordt volstaan. Waar nodig wordt de met de SVBP2008 voorgeschreven begripsbepaling gehanteerd. In andere gevallen heeft steeds een afstemming plaats op de begrippen in de andere Utrechtse bestemmingsplannen.
Artikel 2 Wijze van meten
Teneinde te voorkomen dat misverstanden bestaan over hoe en wat gemeten moet worden bij het bepalen van de in de regels genoemde maten, is in dit artikel uiteengezet hoe dat moet gebeuren. Ook hier is aangesloten bij de SVBP2008.
Artikel 3 Bedrijf - Nutsvoorziening
De grotere nutsgebouwen, zoals gebouwen ten behoeve van electriciteitsvoorzieningen, gebouwen van stadsverwarming en dergelijke, zijn in deze bestemming ondergebracht, inclusief de ontsluitingsverhardingen. Deze nutsgebouwen zijn groter dan de nutsgebouwtjes die op grond van de algemene ontheffingsregels kunnen worden toegelaten en zijn dan ook vanwege hun omvang apart bestemd op de verbeelding.
Deze bestemming is van toepassing op het Winkelcentrum Parkwijk. Binnen deze bestemming worden diverse centrumfuncties toegestaan, alsmede woningen. De centrumfuncties zijn alleen toegestaan op de begane grond en wonen alleen op de verdieping.
Artikel 5 Gemengd - 1
Een aantal panden in woonblokken wordt ook voor andere functies gebruikt, zoals dienstverlening, kantoor en maatschappelijke functies. Door een dergelijke menging van functies blijft het gemengde karakter van de straten behouden. In het bestemmingsplan hebben deze panden dan ook een bestemming gekregen die menging van functies mogelijk maakt.
Deze gemengde bestemming is bedoeld voor de Melissekade. Hierdoor wordt functieuitbreiding van de Melissekade geboden, maar is daarnaast ook de woonfunctie mogelijk.
Deze gemengde bestemming is opgenomen voor de schoolwoningenlocatie aan de Langerakbaan. Het maakt de huidige bestemming Maatschappelijk mogelijk, maar geeft ook de mogelijkheid om de wijziging naar woningen uit te voeren.
Artikel 8 Gemengd uit te werken 1
Deze uit te werken bestemming is opgenomen voor de locatie Kop Amaliapark. De eerder beoogde planvorming is hier voor deze plek is stopgezet. Nieuwe initiatieven worden afgewacht. Met de bestemming is aansluiting gezocht bij het eerdere Stedenbouwkundig Programma en het nu geldende bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999. Bouwen in het gebied is niet mogelijk zonder een procedure met rechtswaarborgen.
Artikel 9 Gemengd uit te werken 2
Deze uit te werken bestemming is opgenomen voor de locatie aan de Verlengde Houtrakgracht. De eerdere planvorming hier is niet doorgezet, waardoor nieuwe initiatieven op deze locatie worden afgewacht.
Artikel 10 Groen
De verschillende soorten groenvoorzieningen (met uitzondering van het snippergroen) zijn opgenomen in één bestemming. Een groot deel van het groen heeft alleen een functie als plantsoen of als speelplek.
Binnen de bestemming Groen is ook waterbeheer, waterberging en sierwater toegestaan. De kleinere watergangen zijn dan ook niet apart bestemd. Daarnaast mogen er binnen deze bestemming ook voet- en fietspaden worden gerealiseerd.
Binnen deze bestemming zijn ook dierenweides toegestaan. Deze zijn naar hun aard slechts mogelijk (en in het plangebied ook gesitueerd) in groenvoorzieningen met een parkachtig karakter en in groenvoorzieningen met een minimale breedte van 30 meter. De smallere groenvoorzieningen langs wegen en rond woningen/woningblokken zijn hiervoor niet geschikt.
In het groen van het Park De Hoge Weide is een kinderboerdeij aanwezig. Deze is apart aangeduid.
De voor horeca aangewezen gronden zijn bestemd voor horecabedrijven in horecacategorie D1 en D2. In het plangebied is in de Ab Harrewijnstraat restaurant De Hoge Weide gevestigd, deze heeft de horeca bestemming. Er is tevens een aanduiding vergadercentrum opgenomen, omdat deze locatie tevens een vergadercentrum is. Ook is de horecavoorziening aan de Eerste Oosterparklaan als Horeca bestemd.
Artikel 12 Maatschappelijk
Binnen deze bestemming zijn verschillende instellingen en voorzieningen ondergebracht. Het gaat daarbij om uiteenlopende maatschappelijke voorzieningen, zoals educatieve en religieuze instellingen, medische, sociaal-culturele voorzieningen, kinder- en jeugdopvang en dergelijke. Wat onder maatschappelijke voorzieningen wordt verstaan is gedefinieerd in artikel 1. De bestemming Maatschappelijk is door de diverse functies die er mogelijk zijn een brede bestemming. De diverse functies zijn uitwisselbaar, waardoor binnen de bestemming veel flexibiliteit zit.
Voor de maatschappelijke bestemming aan de Ab Harrewijnstraat is een nadere aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk-kringloopwinkel'opgenomen, waarmee de kringloopwinkel van Emmaus is vastgelegd. Er is ook een nadere aanduiding 'wonen' opgenomen waarmee het (begeleid) wonen wordt toegestaan. Omdat dit uitzonderingen op de regel zijn, zijn voor deze specieke situaties nadere aanduidingen opgenomen.
De campus in het Prinses Amaliapark heeft tevens de nadere aanduiding 'sport'. In dit multifunctionele gebouw waar voornamelijk onderwijs wordt gegeven is tevens ruimte voor sportfaciliteiten, waaronder een sportschool.
Artikel 13 Sport
Binnen deze bestemming worden de sportvelden en bijbehorende accommodaties geregeld. De bouwmogelijkheden zijn afgestemd op de bestaande situatie. De met deze bestemming samenhangende ondergeschikte detailhandel en horeca zijn toegelaten.
Artikel 14 Tuin
In het plangebied zijn enkele buurten of percelen waarbij specifiek een tuinbestemming is opgenomen. Er mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde, die passen in de bestemming, zoals hekwerken. Met deze bestemming is er geen andere bebouwing mogelijk en blijft het open karakter behouden.
Artikel 15 Verkeer
Deze bestemming is van toepassing op de wegen waar de nadruk ligt op de afwikkeling van het doorgaande verkeer. Ook de HOV-baan heeft de bestemming Verkeer. Er zijn binnen deze bestemming kleine gebouwtjes toegestaan, zoals bijvoorbeeld bushokjes.
Artikel 16 Verkeer - Verblijfsgebied
De meeste wegen in het plangebied zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer- Verblijfsgebied'. Dit zijn de wegen met hoofdzakelijk een functie voor het bestemmingsverkeer. Ook de pleinen, de bermen van wegen en het snippergroen maken hier deel van uit. Er zijn kleine gebouwtjes toegestaan bijvoorbeeld voor het realiseren van fietsenstallingen. Binnen de bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden en groen- en waterpartijen.
Op de verbeelding is ter plaatse van de parkeerhoven aan de Houtrakgracht een aanduiding 'specifieke bouwaanduiding-carport' opgenomen. Hier zijn binnen de hoofdbestemming Verkeer-Verblijfsgebied carports gebouwd ten behoeve van het parkeren voor bewoners van het betreffende hof.
Artikel 17 Water
Water is in het plangebied een structurerend element. De grotere watergangen zijn in de bestemming 'Water' opgenomen. De regeling uit de keur blijft onverkort naast het bestemmingsplan van kracht. Bij de bestemmingsomschrijving van Verkeer, Verkeer-Verblijfsgebied en Verkeer-Railverkeer, staat onder andere de bestemming water.
Kruisingen met verkeerswegen zijn toegestaan in de bestemmingsomschrijving. In de meeste andere bestemmingen zijn water, waterbeheer, waterberging en sierwater eveneens toegestaan, in het belang van waterbeheer en waterberging.
In het bestemmingsplan is de woonfunctie de overwegende functie. In het plangebied is nog oorspronkelijke lint bebouwing aanwezig, met name langs de Groenedijk en de Leidsche Rijn (Zandweg). Hiervoor is een aparte woonbestemming gemaakt: Wonen-1. Ten opzichte van de nieuw toegevoegde woningen onderscheiden deze woningen zich omdat zij behoren tot de oorspronkelijke lintbebouwing langs de wegen die door dit voormalige agrarisch (kassen)gebied liepen. De woningen zijn zijn veelal gelegen op grotere percelen en er zijn vaak grote bijgebouwen aanwezig. Deze bebouwing leent zich over het algemeen goed voor allerlei woon-werkcombinaties, vooropgesteld dat deze woon-werk milieus goed passen binnen de daaromheen liggende nieuwe woonmilieus. Diverse regels zijn opgesteld voor de maatvoering en situering van deze bebouwing.
Omdat de voormalige lintbebouwing enerzijds structuurbepalend is en anderzijds zorgt voor een eigen waardevolle karakteristiek in het gebied is hiervoor een speciaal toegesneden woonbestemming in het plan opgenomen, die de ruimtelijke karakteristiek van de lintbebouwing beschermd. De inhoud van woningen bedraagt maximaal 450m3 en er worden voorwaarden gesteld ten aanzien van de afstand tot de erfgrens.
Voor een deel van de Groenedijk geldt dat verdere terughoudendheid ten aanzien van de uitbreiding van de omvang van bebouwing gewenst is. Voor dit gebied - specifiek aangegeven op de verbeelding - geldt het bestaande volume van de woning als uitgangspunt. Conform het nu geldende bestemingsplan mag dit volume ten hoogste 15% worden vergroot.
In de bestemming Wonen 1 is tevens bestaande bedrijvigheid toegestaan in lichtere categorieen. Afwijkende bedrijfscategorieen zijn specifiek aangegeven op de verbeelding en in de regels.
De bestemming Wonen - kent twee met elkaar samenhangende wijzigingsbevoegdheden voor een perceel aan de Zandweg. Deze maken de bouw van maximaal twee woningen mogelijk bij beëindiging van de huidige bedrijfsfunctie op het achtererf. In de wijzigingsbevoegdheden worden nadere voorwaarden gesteld. De woningen dienen qua vormgeving, materiaalgebruik en uitstraling een relatie hebben met het (voormalig) agrarische karakter van de lintbebouwing. Hiertoe is opgenomen dat er sprake moet zijn van een stedenbouwkundig aanvaardbare inpassing.
Wijzigingsbevoegdheid 2 is nodig om de ontsluiting van de woningen mogelijk te maken. Idealiter vindt de ontsluiting plaats via het plangebied van bestemmingsplan Slingeraklaan-Zandweg. Als dat niet mogelijk is, dan kan met deze wijzigingsbevoegdheid een ontsluiting vanaf de Zandweg gerealiseerd worden.
Het overgrote deel van de het plangebied betreft de nieuwbouwwoningen van Parkwijk en Langerak. De regeling voor de nieuwe woningen verschilt van die van de bestaande lintbebouwing. Voor de nieuwe woning is dan ook een eigen regeling opgenomen in de vorm van Wonen-2.
In deze bestemming zijn ook de daarbij behorende tuinen geregeld en is bepaald in welke mate bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan. In deze bestemming is ook onder bepaalde voorwaarden de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf toegestaan.
Specifieke aanduidingen zijn opgenomen voor parkeergarages, zorginstelling, dakopbouw, kap woon-werkwoningen, onderdoorgangen, twee-aaneen en woonwagens. Voor woonwagens is een specifieke bouwregeling in de regels opgenomen onder artikel 19.2.4. Hieronder worden de specifieke aanduidingen toegelicht.
Parkeergarage: deze aanduiding is opgenomen in de woonbestemming aan de Kreekraklaan. In deze rijwoningen is op de kop van twee rijtjes een inpadige parkeergarage gerealiseerd (ter hoogte van Kreekraklaan nummer 1 en nummer 27). Omdat deze functie afwijkt van wat er binnen de bestemming wonen-2 wordt mogelijk gemaakt is ervoor gekozen om deze functie als een aanduiding op de verbeelding op te nemen.
Zorginstelling: Aan de Mierikswortelstraat 110-122 is een project van begeleid wonen aanwezig. Hierbij is het begrip 'woning ten behoeve van één huishouden' zoals opgenomen in de begripsbepalingen niet van toepassing. Daarom is deze afwijkende functie als anduiding opgenomen op de verbeelding. De regels van de hoofdbestemming voor wat betreft bouwen en gebruik zijn gewoon van toepassing, er gelden geen afwijkende regels voor deze aanduiding.
Dakopbouw: er is een aanduiding 'specifieke bouwaanduiding-opbouw' opgenomen voor onder andere de woningen aan de Monarchvlinderlaan. Sommige woningen hebben de dakopbouw reeds uitgevoerd. Hierdoor zijn er twee type dakopbouwen die nu als standaard gelden. Deze bouwoptie is nu in beide versies verankerd in de regels.
Woon-werkwoningen zijn woningen waarin, uitgebreider dan bij een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, bedrijvigheid is toegestaan. De uitoefening hiervan is gebonden aan een bewoner van de woning. Er is geen limiet in oppervlakte. Detailhandel, horeca, afhaalzaken en belhuizen zijn niet toegestaan.
Onderdoorgangen zijn middels een aanduiding op de verbeelding opgenomen. Het betreffen onderdoorgangen van de openbare weg naar veelal parkeerhoven of groen danwel speelvoorzieningen.
Twee-aaneen: de aanduiding 'twee-aaneen' is opgenomen in het deelgebied de Oeverwal, het vrije kavelproject aan de Vuurvlindersingel. Voor dit project gelden specifieke stedenbouwkundige voorwaarden. Zo zijn in het SPvE De Oeverwal enkele percelen aangeduid waarbij de woningen worden uitgevoerd als twee-onder-eenkap woningen. Op de verbeelding is dit weergegeven met deze nadere aanduiding.
Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf en Bed&Breakfast
Een ander belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 60 m². Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.
Daarnaast is de uitoefening van een Bed&Breakfast in samenhang met wonen toegestaan. Die activiteit dient ondergeschikt te zijn. Om die reden wordt bepaald dat de hoofdbewoner minimaal 50% van de woning in gebruik dient te houden voor wonen.
Aan de Groenedijk is in de lintbebouwing een perceel onbebouwd. Op dit perceel worden woningen ontwikkeld. De stedenbouwkundige randvoorwaarden voor het perceel zijn opgenomen in deze woonbestemming.
Artikel 21 Leiding - Leiding Water
De aanwezige hoofdwaterleiding wordt binnen deze dubbelbestemming beschermd. Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het bouwen, mits advies wordt ingewonnen bij de leidingbeheerder.
Artikel 22 Leiding-Leiding Hoogspanningsverbinding
De aanwezige hoogspanningsverbinding wordt binnen deze dubbelbestemming beschermd. Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het bouwen, mits advies wordt ingewonnen bij de leidingbeheerder.
Artikel 23 Waarde - Archeologie
De archeologische waarden en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde-Archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg beschermd. Overtreding van het bestemmingsplan is een strafbaar feit. Op deze manier houdt het bestemmingsplan rekening met de archeologische waarden en verwachtingen conform de Monumentenwet.
Artikel 24 Waterstaat - Waterkering
Deze dubbelbestemming beschermt de waterkering door middel van een bouwbeperking.
Artikel 26 Algemene bouwregels
Een algemene bouwregel is opgenomen om kleine overschrijdingen, tot een maximum van 1,5 m, mogelijk te maken. Daarbij dient gedacht te worden aan ondergeschikte bouwdelen, zoals stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken.
Artikel 27 Algemene gebruiksregels
Deze bepaling geeft aan dat het verboden is om een bouwwerk te gebruiken, te doen of te laten gebruiken in strijd met de bestemmingen. Dat betreft onder meer het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning en onbebouwde gronden voor opslag, voor staan- of ligplaats voor onderkomens of als kampeerterrein.
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen prostitutiebedrijven gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe prostitutiebedrijven niet toegestaan en zijn prostitutiebedrijven uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.
Artikel 28 Algemene afwijkingsregels
Hierin zijn afwijkingsregelingen opgenomen, die kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.
Artikel 29 Algemene wijzigingsregels
In een aantal gevallen kan de bestemmingsgrens worden overschreden met een wijzigingsbevoegdheid als dat van belang is voor bijvoorbeeld een technisch betere realisering van een bestemming.
Het aantal wijzigingsbevoegdheden is beperkt gehouden, om te voorkomen dat bij herhaling bijzondere procedures moeten worden gevoerd met het daarbijbehorende capaciteitsbeslag op zowel het gemeentelijk apparaat als het bestuur.
Verder is er een algemene wijzigingsbeveodgheid opgenomen ten behoeve van het vestigen van een kinderdagverblijf, mits deze geen onevenredige nadelige gevolgen voor de omgeving heeft, in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast en is aangetoond dat er voor de realisatie van het kinderdagverblijf geen milieutechnische belemmeringen zijn van de milieuaspecten luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en verkeerslawaai.
Artikel 30 Overgangsrecht
Deze regeling heeft tot doel een regeling te creëren voor bebouwing die afwijkt van het plan. In principe mag die bebouwing worden gehandhaafd en zelfs gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd. Alleen als deze bebouwing door een calamiteit verloren gaan, is algehele herbouw mogelijk. Voorwaarde daarbij is wel, dat de aanvraag om omgevingsvergunning binnen 2 jaar na het teniet gaan van het bouwwerk wordt ingediend. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen voor een eenmalige vergroting van de inhoud van een bestaand bouwwerk dat afwijkt van het plan. Deze vergroting is echter beperkt tot maximaal 10 % van de inhoud.
Van de overgangsbepaling zijn die bouwwerken uitgezonderd die bestaan op het moment van ter inzage legging van het ontwerp van dit bestemmingsplan maar die zijn gebouwd in strijd met het voorgaande bestemmingsplan en waartegen nog wordt of kan worden opgetreden. Het overgangsrecht is dus niet van toepassing op illegale bebouwing.
Daarnaast heeft deze bepaling tot doel een regeling te creëren voor gebruik dat afwijkt van het plan. Het tijdstip waarop gebruik als bestaand gebruik in de zin van deze bepaling wordt aangemerkt is, op grond van vaste jurisprudentie, de datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan. In principe mag het afwijkende gebruik worden gehandhaafd en mag er zelfs een wijziging in worden aangebracht. Die wijziging moet dan wel leiden tot een vermindering van de gebruiksafwijking, zowel naar aard als naar omvang. Dit betekent, dat in gevallen van afwijkend gebruik een intensivering van dat afwijkende gebruik niet is toegestaan.
Ook hier is een uitzondering op. Het gebruik dat al in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan en waartegen nog wordt of kan worden opgetreden, valt niet onder deze overgangsregeling.
Artikel 31 Slotregel
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.