Bedrijventerrein Oudenrijn, De Meern

Toelichting actualiseringsbestemmingsplannen

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Doelstelling

In december 2004 heeft de gemeenteraad van Utrecht het bestemmingsplan bedrijventerrein Oudenrijn vastgesteld. Op grond van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening moet de gemeenteraad elke 10 jaar een nieuw bestemmingsplan vast stellen. Deze actualiseringsplicht is de belangrijkste aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan.

Het nieuwe bestemmingsplan heeft als doel de totstandkoming van een eenduidige en samenhangende juridisch-planologische regeling. Het bestemmingsplan richt zich voornamelijk op beheer van de bestaande situatie en het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur. In het plan worden de wijzigingen in de wet- en regelgeving op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan wordt aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, waarbij wordt gestreefd naar uniformiteit van bestemmingen en regelgeving.

Afbeelding 1: luchtfoto van het plangebied

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied Oudenrijn is gelegen aan de westkant van Utrecht. De begrenzing wordt gevormd door aan de noordzijde de Rijksstraatweg, aan de oostzijde de Strijkviertel, aan de zuidzijde A12 en aan de westkant door de groenstrook grenzend aan de tuinen van de woningen van de Meentweg. Het gebied wordt ontsloten via aansluiting op de A2 en de A12. Tevens is een deel van de bebouwing ten oosten aan de Strijkviertel opgenomen in dit bestemmingsplan. De plangrenzen van het bestemmingsplan sluiten aan op die van recente juridisch-planologische regelingen. Op het terrein is nog beperkt grond uitgeefbaar.

Het plangebied Oudenrijn is een groot modern gemengd bedrijventerrein (74 hectare). Voornaamste doelgroep is handel, transport en industrie. Verder zijn aan de Rijnzathe solitaire kantoorpanden gevestigd.

Afbeelding 2: Begrenzing

1.3 Vigerende plannen

Voor het plangebied Oudenrijn vigeren acht verschillende regelingen. Een vigerend plan is, gezien de bestemmingsplantermijn van 10 jaar, verouderd (HOV De Meern).

			vastgesteld door raad	goedgekeurd door GS
HOV De Meern			17-10-2000	22-05-2001
Bedrijfsterrein Oudenrijn			09-12-2004	28-06-2005
1e Herziening Leidsche Rijn, 1e herziening HOV De Meern			09-12-2004	15-03-2005
1e Herziening De Woerd			07-09-2006	22-11-2006
Wijziging HOV-baan bedrijfsterrein Oudenrijn			13-02-2007	15-05-2007
1e Herziening Bedrijfsterrein Oudenrijn			09-04-2009	30-06-2009
Kantoorlocatie Oudenrijnseweg			20-01-2011	07-04-2011
HOV Rijnvliet			29-06-2010	07-10-2011

1.4 Bestemmingsplanmethodiek

Het bestemmingsplan richt zich op de actualisering van het ruimtelijk beleid. De bestaande ruimtelijk-functionele structuur vormt de basis. Aan de te verwachten ontwikkelingen de komende 10 jaar wordt, voor zo ver wenselijk en mogelijk, ruimte geboden.

Ten aanzien van gebieden waar mogelijk veranderingen zullen gaan plaatsvinden heeft de gemeenteraad op 1 september 2005 besloten dat deze veranderingen alleen in een op "beheer" gericht bestemmingsplan worden meegenomen als de ontwikkelingen voldoende uitgekristalliseerd zijn. In alle andere gevallen zal aan deze gebieden een conserverende bestemming worden gegeven, die zoveel mogelijk aansluit bij de geldende bestemming en het bestaande (legale) gebruik.

Wachten op nu nog onzekere bouwplannen houdt het plan- en besluitvormingsproces van op beheer gerichte bestemmingsplannen teveel op.

Overigens is het wel zo dat, indien zich actuele ontwikkelingen voordoen tijdens de planprocedure, telkens overwogen zal worden of en hoe deze ontwikkelingen in het bestemmingsplan kunnen worden betrokken. Toekomstige ontwikkelingen worden dus niet op voorhand afgewezen. Als de ontwikkeling niet in het bestemmingsplan kan worden opgenomen volgt een afzonderlijk planvormingtraject en een afzonderlijke planologisch-juridische procedure. Uitvoering ervan zal dus te zijner tijd mogelijk gemaakt moeten worden met behulp van een herziening van het bestemmingsplan.

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk Hoofdstuk 3 bevat de beschrijving van de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies heeft hier een plek. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieu aspecten komen in hoofdstuk 3 aan bod. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving worden de mogelijkheden die het plan biedt voor de toekomst beschreven. Dit hoofdstuk is gebaseerd op de informatie uit hoofdstuk 2 en 3. De hoofdstukken 5 en 6 behelzen respectievelijk de juridische aspecten en de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

Voor het plangebied zijn diverse beleidsstukken van belang. Het gaat hierbij om gemeentelijk, regionaal en nationaal beleid. Specifiek voor de stad Utrecht is een structuurvisie vastgesteld. Deze visie werkt door in de bestemmingsplannen.

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld.

Het Rijk wil dat de van nature aanwezige economische groeikracht maximaal benut wordt. De ambitie voor 2040 draait in dat licht om leefbaarheid, bereikbaarheid en veiligheid. De hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor de middellange termijn (2028) zijn:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland, waarbij door het Rijk vooral wordt ingezet op mainports, brainports en greenports;
• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De stad Utrecht maakt deel uit van de MIRT-regio Utrecht (Meerjarenprogramma Infrastructuur Ruimte en Transport). Deze regio beslaat de provincie Utrecht en is onderdeel van het gebied 'Noordvleugel van de Randstad'. Opgaven van nationaal belang in dit gebied zijn:

• het goed laten functioneren van de 'draaischijf' Nederland (weg, spoor- en vaarweg);
• realiseren van de waterveiligheidsopgave langs de Lek en Neder-Rijn (Hoogwaterbeschermingsprogramma, Ruimte voor de Rivier, deelprogramma Rivieren van het Deltaprogramma) en zoetwatervoorziening via het hoofdwatersysteem;
• het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000 gebieden;
• het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380kV) en het accommoderen van de inzet van de regio op geothermie en warmte-koudeopslag;
• op lange termijn stimuleren van regionale ontwikkeling van de A12-zone.

2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Volgens artikel 3.1.6 uit het Bro moet de toelichting bij een bestemmingsplan dat nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt voldoen aan drie verschillende randvoorwaarden:

• a. Er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat er sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

De ladder voor duurzame verstedelijking is in beginsel voor dit bestemmingsplan niet van toepassing, omdat het voorliggende bestemmingsplan bedrijventerrein Oudenrijn geen nieuwe stedelijke ontwikkeling beoogt. Er is sprake van een actualiseringsplan. Wel zijn op het bedrijventerrein Oudenrijn nog enkele kavels uitgeefbaar. De verwachting is dat binnen de planperiode deze kavels uitgegeven zullen worden, omdat er in de regio nog steeds behoefte is aan bedrijventerrein. De regionale behoefte aan bedrijventerrein is verder uitgewerkt in het provinciaal en regionaal beleid.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie, Provinciale Ruimtelijke Verordening en Provinciale aanpak Kantorenleegstand

Het provinciale en regionale beleid dat van toepassing is op dit plangebied zijn de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013- 2028 (2013) en de Ontwikkelingsvisie van
NV-Utrecht (samenwerkingsverband tussen Hilversum, Amersfoort en Utrecht en omliggende regio).

De bovenvermelde nota's vullen elkaar aan: er wordt gekozen voor een beheerste groei door verdere verdichting van het stedelijke gebied om zo de landschappen te sparen. In de Ontwikkelingsvisie wordt dit al wat verder uitgewerkt op de lange termijn voor het 'Noordvleugel-gebied' (Amersfoort, Hilversum, Utrecht en de omliggende regiogemeenten).

Via het ruimtelijk beleid wil de provincie bijdragen aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. De twee belangrijkste beleidsopgaven van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) richten zich op het aantrekkelijk houden van de provincie Utrecht als vestigingsplaats. Het accent ligt op de binnenstedelijke opgave.

De provincie zet in op herstructurering, intensivering, en transformatie van bestaand bedrijventerrein. De ontwikkeling van nieuw bedrijventerrein in het stedelijk gebied is alleen mogelijk als de locatie is opgenomen in het stedelijk programma van de PRS en de noodzaak tot het in ontwikkeling brengen van de locatie kan worden onderbouwd. Een aanzienlijk deel van de Utrechtse werkgelegenheid is gebonden aan bedrijventerreinen. Het gaat om activiteiten in onder andere de industriële en logistieke dienstverlening. Deze activiteiten zijn niet of nauwelijks te mengen door hun effecten op de omgeving. Het is voor een diversificatie van de Utrechtse economische structuur van belang dat voldoende van dergelijke locaties in verschillende segmenten beschikbaar blijven.

Op 3 februari 2014 hebben GS de provinciale aanpak Kantorenleegstand vastgesteld.Er is een grote structurele leegstand van kantoren in de provincie Utrecht: 16% van ruim6 miljoen vierkante meter staat leeg (omgerekend ca.40.000 arbeidsplaatsen). Dit probleem dreigt alleen maar groter te worden doordat er nog ruim 1 miljoen vierkante meter kantoor in de planning staat om bij te bouwen (harde plancapaciteit) terwijl de vraag naar kantoormeters blijft afnemen. Te veel nieuwbouwmogelijkheden lokt de markt niet uit tot herontwikkeling of investeringen in bestaande locaties. De nieuwbouwplannen zorgen alleen maar voor nog meer economische veroudering van bestaand vastgoed.De provincie Utrecht wil haar rol als middenbestuurder actief inzetten voor oplossing van het probleem van kantorenleegstand. Dit doet de provincie met het planologische instrumentarium van de provincie: het provinciale inpassingsplannen voorafgegaan door een thematische ruimtelijke structuurvisie. De voorgestelde aanpak is het vervolg op het ingezette beleid van de PRS en PRV (2013). Met aankondiging van de aanpak geeft de provincie richting marktpartijen aan dat bestaande programmering en bestemmingen kunnen gaan wijzigen. Marktpartijen kunnen daarop mogelijk hun investeringsbeslissingen bijsturen.

Op de kaart van het structuurplan is het plangebied aangeduid als 'Bedrijventerrein'. Voor dit plangebied geldt: wanneer kantoren nog niet zijn gebouwd dient een ruimtelijke plan bij actualisering niet meer te voorzien in de functie kantoren, tenzij concreet zicht is op gebruik als kantoor in de planperiode. De bestemming kantoren op bedrijventerreinen is niet meer toegestaan. Bedrijventerreinen zijn geen geschikte locatie voor de ontwikkeling van duurzame kantoren. Uit onderzoek blijkt dat een belangrijk deel van de leegstand op bedrijventerreinen bestaan uit kantoorpanden.

2.2.2 Regionaal Structuurplan 2005-2015

Het Bestuur Regio Utrecht heeft in 2005 het Regionaal Structuurplan (RASP) vastgesteld waarin in grote lijnen is weergegeven hoe de regio Utrecht zich in de komende jaren moet gaan ontwikkelen op het gebied van wonen, werken, groen en bereikbaarheid.

Het centrale thema van het plan is 'beheerste dynamiek'. Via dit principe moet sturing gegeven worden aan de verstedelijkingsdruk om te komen tot een evenwichtige ontwikkeling.
In 2007 hebben de gemeenten gezamenlijke uitvoeringsafspraken geformuleerd en vastgelegd in het uitvoeringscontract RSP 2005-2015. Hierbij is ook het kantorenprogramma vastgesteld. Voor het plangebied is daarvan van belang:

De toegestane ontwikkelingsruimte voor Utrecht is met name toegewezen in het stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum. Het is niet toegestaan dit nieuwe programma te 'verslepen' naar andere locaties.

Herbouw mag, als het volume niet toeneemt.

Restruimte voor kantoorontwikkeling in voorheen geldende bestemmingsplannen vallen buiten de uitvoeringsafspraken. Waar mogelijk zullen gemeenten zich inspannen om deze bestemmingsplannen aan te passen en te wijzigen in andere functies dan kantoren.

Onder 1.500 m2 kantoorruimte is niet geprogrammeerd, maar moet wel worden gemeld.

Op bedrijfsterreinen geldt een maximum tot 2.000 m2 BVO met een maximum van 50% kantoorhoudend. Hier van kan worden afgeweken tot maximaal 4.000 m2. Er moet naar worden gestreefd de ontwikkeling van kantoorfuncties op bedrijventerreinen zoveel mogelijk te beperken.

Het bestemmingsplan Bedrijventerrein Oudenrijn is in overeenstemming met bovenstaand beleid.

2.2.3 Ontwikkelingsvisie NV Utrecht (2009)

De Stad werkt in Noordvleugelverband samen met Amersfoort en Hilversum en de regio (BRU en Eem- en Gooigemeenten) aan een ontwikkelingsvisie. Doelstelling van het Rijk is om de internationale concurrentiepositie van de Randstad als geheel te versterken. Versterken van de economie, vergroting van de kracht en dynamiek van de steden en ontwikkeling van de bijzondere kwaliteiten en de vitaliteit van het Groene Hart dragen bij aan deze doelstelling.

Binnen het nationaal stedelijke netwerk Randstad Holland zijn drie economische kerngebieden gelegen: De Noordvleugel, de Zuidvleugel en de regio Utrecht. Belangrijke bestaande kwaliteiten van het economisch kerngebied Utrecht, die behouden en versterkt moeten worden, zijn:

• Regio Utrecht als centraal knooppunt van infrastructuur;
• Regio Utrecht als broedplaats van kennis en talent;
• Regio Utrecht als belangrijk centrum van nationaal georiënteerde zakelijke dienstverlening en maatschappelijke organisaties.

Voor bedrijventerreinen heeft de Noordvleugel Utrecht de uitbreidingsbehoefte voor de periode 2015-2030 berekend op 410 ha bruto. De regio heeft, in overleg met het Rijk, zich de ambitie gesteld om bestaande en nieuwe bedrijventerreinen tien procent intensiever te gebruiken dan nu het geval is. De intensivering zal vorm krijgen door toepassing van de SER-ladder. Daardoor is de planningsopgave tien procent lager: 410 in plaats van 455 ha. De realisatiemogelijkheden zijn echter beperkt: slechts voor 179 ha kan op eigen grondgebied worden ingevuld. Op korte termijn wordt bekeken hoe de vraagzijde zich ontwikkelt en welke mogelijkheden aan de aanbodzijde kunnen worden gevonden voor het ruimtetekort. Het beleid van de regionale overheden om de ontwikkeling van kantoren te concentreren op toplocaties die goed bereikbaar zijn, zal in hoofdlijnen worden voortgezet.

Het bestemmingsplan Bedrijventerrein Oudenrijn is in overeenstemming met bovenstaand beleid. Er is binnen de regio nog behoefte aan bedrijventerreinen. De enkele kavels die nog uitgeefbaar zijn, bieden de mogelijkheid om het bedrijventerrein beter te benutten.

2.2.4 Water voorop! Waterbeheersplan 2010-2015

Het waterbeheerplan beschrijft in hoofdlijnen de belangrijkste doelen en maatregelen die het waterschap de komende zes jaar wil bereiken en uitvoeren. In het plan staat hoe Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden zorgt voor een duurzaam, schoon en veilig watersysteem.

In het waterbeheerplan zijn onder andere de maatregelen voor de KRW vastgelegd. Voor de maatregelen geldt een resultaatsverplichting voor eind 2015. De doelen die aan deze maatregelen ten grondslag liggen zijn vastgelegd in het Waterplan van de Provincie Utrecht. Voor ruimtelijke ontwikkelingen geldt het principe van Duurzaam waterbeheer.

Het uitgangspunt voor de planontwikkeling is dat het gebied hydrologisch neutraal moet worden ontwikkeld met als doel dat de planontwikkeling geen gevolgen heeft voor het grond- en oppervlaktewater en de waterkwaliteit. Daarmee wordt geborgd dat de ontwikkeling van het gebied met betrekking tot wateraspecten duurzaam is.

2.2.5 Waterstructuurvisie (Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden)

Het Waterbeheersplan van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden '(2010-2015) beschrijft de doelstellingen en het beleid voor zowel het waterkwaliteits- als het waterkwantiteitsbeheer. Het beleid is vooral gericht op het minimaliseren van wateroverlast en watertekort, het zoveel mogelijk voorkomen van het inlaten van gebiedsvreemd water van minder goede kwaliteit, het tegengaan van verdroging en het bestrijden van eutrofiëring. In de Waterstructuurvisie (2002) is een langetermijnvisie (voor 2050) en een middellange termijnvisie (tot 2015) ontwikkeld voor een duurzamer waterbeheer in relatie tot ruimtelijke ontwikkelingen die aan de orde zijn. In het plangebied speelt het ontwikkelen van een duurzaam stedelijk waterbeheer, voor zowel bestaand als nieuwbouwgebied. Het gaat dan met name om schoon water schoonhouden en zo lang mogelijk vasthouden, infiltreren, afkoppelen, daar waar mogelijk aanleggen van een verbeterde gescheiden riolering en het realiseren van voldoende waterberging. De effecten van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden door de waterbeheerder afgewogen in een watertoets.

2.2.6 Conclusie provinciaal en regionaal beleid

De doelstelling van onderhavig bestemmingsplan om de bestaande functies op het bedrijventerrein waar mogelijk te verruimen en te verbreden past in het regionaal- als ook provinciaal beleid. Zo gaat de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 uit van verdichting en kwaliteitsverbetering van bestaande bedrijventerreinen. Daarnaast is een doel van de Regionale Economische Ontwikkelingsstrategie om te voorzien in een tijdig en adequaat aanbod van diverse typen werklocaties, afgestemd op de vraag van bedrijven en instellingen in kwantiteit en kwaliteit. Dit bestemmingsplan legt de bestaande functie 'Bedrijventerrein' vast en sluit nieuwe, zelfstandige kantoren uit.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Structuurvisie 2015-2030 (2004)

Utrecht is een stad met drie kernkwaliteiten, die in de structuurvisie zijn uitgewerkt in de drie perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuinen. Het plangebied van dit bestemmingsplan bevindt zich geen van deze perspectieven en wordt slechts als bedrijventerrein getypeerd.

Het plangebied Oudenrijn wordt volgens de Structuurvisie van Utrecht (2004) getypeerd als bedrijventerrein en voor een deel hoogstedelijk milieu – accent werken. Hoogstedelijk milieu – accent wonen geldt voor een deelgebied dat aan de rechterkant grenst aan de Oudenrijnseweg. Voor beide typeringen geldt een monofunctioneel werkmilieu en de ruimtelijke structuur is toegesneden op de vestigingswensen van eigenaars en gebruikers.

Bedrijventerrein

Met de aanduiding monofunctioneel werkmilieu wordt een programma bedoelt dat bestaat uit bedrijvigheid en industrie, (groot)handel en transport. Ruimte op bedrijventerreinen wordt vanuit optimaliseringoverwegingen zo efficiënt mogelijk benut. Het goederenvervoer krijgt ruimte en aandacht.

Hoogstedelijk milieu – accent werken

Voor de aanduiding 'Hoogstedelijk milieu – accent werken' wordt tevens een monofunctioneel werkmilieu bedoelt dat fungeert als toplocatie en/of vestigingsplaats van internationale hoofdkantoren in de commerciële sectoren (ICT, verkoopkantoren, financiële dienstverleners en de consultancy) en de non-profit sector (brancheorganisaties, verenigingen, stichtingen, dienstverleners). De ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteit is gekoppeld aan de uitstraling die het werkmilieu heeft/moet krijgen.

Voor het bedrijventerrein Oudenrijn betekent dit dat de bestaande situatie wordt behouden.

2.3.2 Hoogbouwvisie

In de Hoogbouwvisie (2005) wordt een toetsingskader gegeven voor hoogbouwplannen. De indeling is grotendeels gebaseerd op de ontwikkelingsperspectieven uit de Structuurvisie Utrecht. Een accent in De Binnentuinen vervult een rol op het niveau van de wijk of buurt en niet van de stad. Accenten moeten daarom altijd passen in de context van de wijk of buurt en hebben tot doel een bijzondere plek in de wijk of buurt te markeren. De vraag waar accenten in De Binnentuinen gezet kunnen worden, blijft te allen tijde maatwerk. Het hoogbouwregime van 'De Binnentuinen' is op het gehele plangebied Oudenrijn van toepassing. Voor het grootste gedeelte van het plangebied is een maximale bouwhoogte van15 meter toegelaten. Dit past binnen de Hoogbouwvisie.

2.3.3 Welstandsnota (2004)

In de 'De schoonheid van Utrecht, Welstandsnota Utrecht' is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken (omgevingsvergunning voor bouwen) en toetsing op basis van de loketcriteria. De welstandnota geeft richtlijnen voor het toetsen van bouwaanvragen aan welstand in aanvulling op het bestemmingsplan.

De Welstandsnota kent drie beleidsniveaus: 'Open' (verandering of handhaving is mogelijk, zowel naar structuur als naar architectuur), 'Respect' (essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristiek worden gerespecteerd) en 'Behoud' (behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en het versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristiek van stedenbouwkundige, architectonische, landschappelijke of cultuurhistorische aard).

Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'Open'. Bij het beleidsniveau 'Open' wordt uitgegaan van verandering of handhaving van het bebouwingsgebied, zowel naar structuur als naar architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden. Dit betekent:

• een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld;
• er is ruimte voor vernieuwing;
• bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.

Het beoogde plan komt overeen met de hierboven benoemde kaders van de Welstandnota 2004.

2.3.4 Economische agenda Utrecht 2012-2018

De Economische Agenda Utrecht 2012-2018 geeft de hoofdlijnen weer van het economische beleid voor de komende jaren, de ambitie die we hebben met de economie van Utrecht en de instrumenten die we zullen inzetten om dit te bereiken.

De doelstelling van het Utrechts economisch beleid is om te komen tot een duurzame economische ontwikkeling, waardoor welvaart, werkgelegenheid en voorzieningen zowel nu als ook op langere termijn worden bevorderd.

Onder invloed van verschillende trends en ontwikkelingen ziet de Utrechtse economie er in 2018 anders uit dan nu. Om goed te kunnen inspelen op deze ontwikkelingen is het van belang de juiste randvoorwaarden hiervoor te bieden. De ambitie van Utrecht voor 2018 is een levendige, gastvrije, diverse, innovatieve en creatieve economie. Met vooral een nationale uitstraling, maar op specifieke clusters ook met internationale allure. Als stad van Kennis en Cultuur richten we ons vooral op die sectoren en ontwikkelingen die dit profiel verder versterken. Mensen wonen, werken, leren en verblijven graag in de stad en kunnen kiezen uit verschillende woonmilieus, werkmilieus en vrijetijdsbestedingen.

Om in te kunnen spelen op de (structurele) ontwikkelingen die we de komende jaren op ons af zien komen zetten we in op acht economische speerpunten voor de stad:

1. Toekomstgerichte werklocaties
2. Werken in de wijk
3. Investeren in Centrum Utrecht
4. Verduurzaming van de Utrechtse economie
5. Bijdrage aan het Werkgelegenheidsoffensief
6. Kenniseconomie en kennisvalorisatie
7. Goede dienstverlening aan ondernemers
8. Bereikbaarheid

Deze speerpunten versterken enerzijds het vestigingsklimaat in de stad en anderzijds specifieke gebieden en sectoren waar Utrecht zich in onderscheidt. Om de ambities voor de verschillende speerpunten te kunnen realiseren, zullen wij samen met de verschillende partners en belangrijke (economische) spelers in de stad werken aan de opgaven die voor ons liggen.

2.3.5 Ontwikkelingskader Bedrijventerrein

Het bedrijventerreinenbeleid van de gemeente Utrecht is gericht op het bieden van toekomstgerichte bedrijfslocaties voor (zelfstandige) ondernemers en bedrijven in Utrecht. Voldoende en goede (niet louter mono-functionele) werklocaties zijn belangrijk voor het algemene vestigingsklimaat van de stad. Maar de wensen en gestelde eisen aan werklocaties zijn aan het veranderen. Onder andere door het huidige economische klimaat, 'het nieuwe werken', door de opkomst van nieuwe flexibele concepten, etc. is wat vroeger voldoende functioneerde, geen vanzelfsprekendheid meer. Om de concurrentiekracht van en werkgelegenheid in onze stad op peil te houden, zijn goede werklocaties waaronder bedrijventerreinen onontbeerlijk.

De doelstelling van het bedrijventerreinenbeleid is om voldoende en toekomstbestendige werklocaties te bieden, die voldoen aan de wensen van hedendaagse en toekomstige ondernemers en daarmee een bijdrage te leveren aan de economische ontwikkeling van de stad. Om ervoor te zorgen dat de Utrechtse bedrijventerreinen ook in de toekomst aantrekkelijke vestigingslocaties blijven, is het van belang op een andere manier naar deze gebieden te kijken. Een meer vraaggerichte benadering is nodig om de bedrijventerreinen ook in de toekomst aan de eisen van het bedrijfsleven en de samenleving te laten voldoen. De kunst is om goed in te spelen op de dynamiek in de economie en maatschappij.

In de Economische Agenda Utrecht 2012-2018 is op hoofdlijnen het economische beleid voor de komende periode verwoord. Deze economische agenda vormt het richtinggevende kader voor het actualiseren van de bedrijventerreinenstrategie van de stad. In de Economische Agenda Utrecht 2012- 2018 zijn 'Toekomstbestendige werklocaties' – waaronder bedrijventerreinen- een van de acht economische speerpunten van de stad.

De bedrijventerreinenmarkt is vooral een regionale markt. Ondernemers die verhuizen of nieuwe bedrijven die zich willen vestigen zoeken veelal bedrijfsruimte in een regionale straal. Belangrijk is dus om vraag naar en aanbod van bedrijventerreinen in Utrecht in regionaal verband te bezien.

De marktsituatie voor bedrijfsruimte in en rond de stad Utrecht is de afgelopen jaren veranderd. Enerzijds onder invloed van de economische laagconjunctuur, maar ook door de ontwikkeling van de economische structuur richting meer (zakelijke) dienstverlening en overheidsdiensten (incl. onderwijs en zorg) en het positioneren van Utrecht als stad van Kennis en Cultuur. Het gemiddelde aanbodcijfer van bedrijfsvastgoed in de stad Utrecht is de afgelopen jaren toegenomen, maar vooralsnog relatief beperkt (7,2% van de totaalvoorraad). Wel zijn hier duidelijke verschillen te constateren tussen de verschillende bedrijventerreinen. Hoewel geen leegstandcijfers beschikbaar zijn voor de bedrijfsruimte op bedrijventerreinen, geven de aanbodcijfers wel een eerste indruk. De cijfers geven echter geen inzicht op de verborgen leegstand. Van het totale aanbod is 57% als incourant aan te merken. Ook hier gelden weer duidelijke verschillen tussen de diverse bedrijventerreinen. Duidelijk is dat op dit moment een deel van de bedrijventerreinen verouderd is geraakt of onder druk staat. Deze gebieden en de beschikbare bedrijfsruimte voldoen niet aan de hedendaagse wensen van het bedrijfsleven. Dit uit zich in een toenemende leegstand op de bestaande (en deels verouderde) bedrijventerreinen. De toenemende leegstand leidt tot een neerwaartse spiraal van verloedering en nog meer leegstand etc..

Utrecht is reeds enige jaren actief met het revitaliseren en herstructureren van verouderde bedrijventerreinen. De komende jaren zal niet alleen continuering plaatsvinden van de revitalisering en herstructurering van deze bestaande werkgebieden, maar zal ook een aantal andere locaties proactief worden aangepakt; gebieden waar het vestigingsklimaat structureel onder druk staat. Op basis van de jaarlijkse vastgoedmonitor en signalen uit de markt wordt bepaald welke bedrijventerreinen pro actief opgepakt moeten worden. Voor deze bedrijventerreinen zal, op basis van maatwerk per gebied, samen met het (georganiseerde) bedrijfsleven een economisch toekomstprofiel voor het gebied (mede in relatie tot de omgeving) gemaakt worden. In eerste instantie geldt dit voor de bedrijventerreinen Oudenrijn en Demkaterrein.

2.3.6 Kantorenstrategie 2012

Het karakter van de kantorenmarkt is in de laatste jaren sterk veranderd van een groeimarkt naar een verplaatsingsmarkt. Op sterke locaties in de stad is nog steeds vraag naar nieuwbouw. Maar op minder goede locaties is het aanbod groter dan de vraag. De stad Utrecht voert al vele jaren een restrictief kantorenbeleid en staat in hoofdzaak alleen nieuwbouw toe op drie sterke locaties: Papendorp, Leidsche Rijn Centrum en het Stationsgebied. Buiten die drie locaties gaat de gemeente traditioneel zeer terughoudend om met nieuwbouw en uitbreiding. Op locaties waar de leegstand toeneemt is uitbreiding van kantoorruimte niet aan de orde maar spant de gemeente zich juist in om kantoorruimte te transformeren naar een andere functie. In de nieuwe Kantorenstrategie Utrecht 2012 worden de volgende onderdelen vastgelegd

• De strategie ten aanzien van de bestaande stad en aanpak van leegstand;
• De strategie ten aanzien van nieuwbouw kantorenlocaties;
• De strategie ten aanzien van kantoorruimte op bestaande bedrijventerreinen;
• Stedelijke regie op de kantorenmarkt.

Op de Utrechtse bedrijventerreinen Lage Weide, Cartesiusweggebied, Overvecht, De Wetering, Oudenrijn en Merwedestrook staan kantoorgebouwen en maken kantoren deel uit van een bedrijfscomplex. Door segregatie, specialisatie en schaalvergroting van bedrijfsprocessen is er een afname in gecombineerd gebruik van kantoorruimte bij bedrijfshallen. Waar vroeger de verhouding 50/50 nog wel veel voorkwam bij groothandel en productiebedrijven is tegenwoordig het ondergeschikt kantoorgebruik feitelijk meestal niet meer dan 20% van de bedrijfshaloppervlakte. Als gevolg daarvan staan nu veel van die oude ondergeschikte kantoorruimten leeg en worden veel kantoorruimten afgesplitst en (veelal niet conform de bestemming) als zelfstandige kantoorruimten verhuurd. Omdat de grondprijs op bedrijventerreinen relatief laag is hebben eigenaren en ontwikkelaars zelfs onder moeilijke marktomstandigheden de neiging om zo veel mogelijk kantoorruimte bij de bedrijfshal te realiseren. De huuropbrengst is immers hoger bij meer kantoorruimte.

Het uitgangspunt is dat ieder vestigend bedrijf bij de bedrijfshal enige ondergeschikte kantoorruimte mag realiseren en gebruiken. In de praktijk zien we dat veel van de oorspronkelijk ondergeschikte kantoorruimte is afgesplitst en in gebruik is genomen door zelfstandige kantoorgebruikers. Dit is niet conform de vigerende bestemming maar er is weinig handhaving geweest in de afgelopen decennia. Deel van het probleem is dat definities en de begrippen kantoor- en bedrijfsruimte niet helder zijn vastgelegd in voorheen geldende bestemmingsplannen. In algemene zin kan worden gesteld dat kantoorruimten op Utrechtse bedrijventerreinen grotendeels zich aan de onderzijde van de kantoormarkt bevinden, omdat sprake is veel leegstand, overaanbod en weinig perspectief op lange termijn in een krimpende kantorenmarkt.

Voor verschillende bedrijventerreinen, waaronder het plangebied Oudenrijn zijn er regels ten aanzien van kantoren op bedrijventerreinen vastgelegd:

• Bij nieuwe bedrijventerreinen en bij nieuwe bestemmingsplannen van bestaande terreinen wordt het uitgangspunt dat niet meer dan 30% van bedrijfsgebouwen gebouwd en gebruikt mag worden als kantoorruimte.
• Slechts in uitzonderlijke gevallen, in geval een bedrijf kan aantonen dat het voor de eigen activiteiten meer kantoorruimte nodig heeft, kan ontheffing tot maximaal 50% worden verleend.
• In nieuwe bestemmingsplannen moeten stadsbreed dezelfde eenduidige en heldere definities voor kantoorruimte en bedrijfsruimte worden opgenomen, conform de afspraken in het Regionaal Structuur Plan. Er moet een betere handhaving komen op illegale verhuur van ondergeschikte kantoorruimte op bedrijvenbestemming.

2.3.7 Ontwikkelingskader detailhandel

Het Ontwikkelingskader Detailhandel 2012 beschrijft de wijze waarop de gemeente nu en in de komende jaren de totstandkoming van detailhandelsplannen wil begeleiden, faciliteren en toetsen. Daarnaast beschrijft dit kader hoe de gemeente wil omgaan met ontwikkelingen in de bestaande winkelgebieden. Het is een algemeen beleidskader op basis waarvan specifieke gebieden en plannen op maat ontwikkeld en beoordeeld kunnen worden.
Utrecht kent een zorgvuldig opgebouwde en redelijk fijnmazige voorzieningenstructuur. De huidige winkelstructuur die op basis van een strakke regie en planologie tot stand is gekomen, wordt daar waar mogelijk ook behouden. Daarbij wordt uitgegaan van een ruimtelijke concentratie. Bij een concentratie van winkels ontstaat een meerwaarde voor de betreffende bedrijven. De bedrijven kunnen profiteren van elkaars nabijheid, aantrekkingskracht en gemeenschappelijke faciliteiten. De verschillende deelgebieden zijn aangewezen op de winkelvoorzieningen in omliggende gebieden.

Grootschalige en perifere clusters vormen een aparte categorie van winkels, omdat er een ander bezoekmotief is dan bij reguliere detailhandel. Voor de woondetailhandel zijn er kansen die de gemeente op de locaties in Overvecht en op de woonboulevard ruimte wil geven. Daarbij wil de gemeente versnippering van de perifere winkelstructuur beperken.

Voor internetwinkels in of bij woningen is in het Ontwikkelingskader Detailhandel aangegeven dat de vestiging van een webwinkel bij een woonhuis waar alleen een elektronische transactie tot stand komt, en die dus verder geen ruimtelijke uitstraling als winkel heeft, kan worden aangemerkt als de uitoefening van een bedrijf aan huis en past binnen de woonbestemming. Het betreft hier de administratieve handeling die de bewoner aan huis verricht. Er mag geen sprake zijn van een toonzaal of afhaalmogelijkheid. Dit soort internetwinkels dient zich te vestigen op een locatie met een detailhandelsbestemming.

De raad heeft bij motie d.d. 5 juli 2012 aangegeven dat afhaalpunten voor internetwinkels zijn toegestaan op bedrijventerreinen zoals het plangebied Oudenrijn, mits zij opslag en distributie als primaire bedrijfsactiviteit hebben en zich niet ontwikkelen tot complete winkels met een uitgebreide etalagefunctie (showroom) en productadvisering.

2.3.8 Ontwikkelingskader Horeca

Het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht (2012) is geen totaal nieuw kader, het is een herziening van het bestaande OHU 2007. Basis voor het horecabeleid zijn de profielen per deelgebied. Hierin is niet gedetailleerd per pand vastgelegd waar wel en waar niet uitbreiding of nieuwe vestiging van horeca mag plaatsvinden. Bij initiatieven wordt beoordeeld of het initiatief past binnen het profiel van het deelgebied. Vervolgens wordt specifiek gekeken naar de locatie (pand, situatie, omgeving) en naar de actuele situatie in het deelgebied. Zo kan het zijn dat binnen een deelgebied na een aantal nieuwe ontwikkelingen een situatie is ontstaan die verdere groei van horeca, ook als dat wel past in het profiel, onwenselijk maakt.

Vermenging van functies is ook op bedrijventerreinen een trend. Het Nieuwe Werken, de opkomst van ZZP-ers, meerdaags zakelijk verblijf op de grotere kantorenlocaties, clustering van functies (bv meubelboulevard, grootschalige detailhandel) zorgen er allen voor dat werken, consumeren en verblijven in elkaar overvloeien. Dat vraagt maatwerk voor (ondersteunende) horecafuncties op bedrijventerreinen. Het profiel (14) voor bedrijventerreinen biedt ruimte voor de vestiging van horeca A tot en met D2.

Nieuwe locaties voor horeca zijn mogelijk ter plaatse van de aanduiding 'publieksvoorzieningen' in het bestemmingsplan Oudenrijn. Deze horecalocatie was reeds toegelaten op basis van het bestemmingsplan 'Oudenrijn 2004'. Mochten er nieuwe concrete initiatieven zich voordoen, dan worden deze beoordeeld op de criteria uit het Ontwikkelingskader. Indien aan de orde wordt een aparte juridische procedure doorlopen.

Additionele horeca

Bij additionele horeca gaat het om horeca-activiteiten die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie die ter plaatse is toegestaan. Deze additionele activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de afzonderlijke functie 'horeca' begrepen, maar gerekend tot de bestemming van de hoofdfunctie van de instelling (sociaal-culturele/culturele/maatschappelijke/sport-/recreatieve doeleinden). Hiermee worden onder meer bedoeld de kantines bij buurthuizen, scholen, en sportfaciliteiten, of horecavoorzieningen bij musea en dergelijke.

2.3.9 Gemeentelijk Verkeers- en vervoersplan

Het verkeers- en vervoersbeleid van de gemeente is voor de periode 2005-2020 vastgelegd in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP). Om een goede balans tussen bereikbaarheid, veiligheid en leefmilieu te realiseren, worden de economisch belangrijke gebieden, de kerngebieden, via een aantal verkeersassen goed bereikbaar gemaakt. In de overige gebieden, de verblijfsgebieden, en de gebieden rond de overige verkeersassen krijgen veiligheid en leefmilieu prioriteit. De gemeente wil groei van mobiliteit selectief faciliteren. In de piekuren wil de gemeente de groei van met name de automobiliteit afvlakken door het totale vervoersnetwerk beter te benutten. Buiten de piekuren zorgt de gemeente dat de groeiende vraag naar mobiliteit kan worden verwerkt. Dit beleid is vertaald naar een aantal netwerken voor auto, openbaar vervoer, goederenvervoer en fiets.

Volgens het verkeers- en vervoersbeleid behoort het plangebied Oudenrijn tot de type kerngebied 'unimodaal bedrijfsterrein'. De hoofdfuncties hiervan zijn bedrijven (ook kantoorhoudend), aangevuld met perifere detailhandel en eventuele bijzondere voorzieningen.

2.3.10 Ambitiedocument 'Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar'

Het Ambitiedocument 'Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar', vastgesteld door de gemeenteraad op 3 juli 2012, geeft de hoofdlijnen aan waarlangs de doelen een aantrekkelijk en bereikbaar Utrecht kunnen worden bereikt. De ambities voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn neergelegd in zeven beleidsprincipes:

• 1. De gebruiker centraal in het mobiliteitsbeleid
• 2. Kwaliteit in de openbare ruimte centraal stellen
• 3. Levendige centra op knooppunten
• 4. De plaats bepaalt de mobiliteitskeuze
• 5. RSS en HOV (tram) als basis OV-systeem
• 6. De fiets als primair vervoermiddel in de stad
• 7. De stedelijke verdeelring wordt stadsboulevard.

Het plangebied Oudenrijn valt onder het gebiedsaanduiding 'Zone C'. Deze zone is typerend voor een zone waarbij gescheiden hoofdstructuren voor fiets, OV en autoverkeer voorkomen. Ook zijn er verblijfseenheden met lage verkeersintensiteiten. Tevens moet Oudenrijn ruimte bieden voor de HOV-lijn 'Utrecht Centraal - Vleuten'.

2.3.11 Nota Stallen en Parkeren

De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen.

Autoparkeren

Het plangebied Oudenrijn valt volgens de kaart 'Gebiedsindeling parkeernormen' in zone C. Deze zone is opgesplitst in een suburbane zone (zone C1) en een overige zone (zone C2). Beide zones komen voor een deel in het plangebied Oudenrijn. Uitgaande van de bestaande situaties hebben deze regels geen gevolgen voor het plangebied.

2.3.12 Actieplan Luchtkwaliteit Utrecht

Op 3 december 2009 heeft de gemeenteraad het Actieplan Luchtkwaliteit 2009 goedgekeurd. De doelstellingen van het Actieplan Luchtkwaliteit Utrecht zijn: schone lucht, een bereikbare stad en duurzame groei. Het ALU bevat een samenhangend pakket maatregelen om de luchtkwaliteitsknelpunten op te lossen, bewoners, werkenden en bezoekers te stimuleren meer met het openbaar vervoer en de fiets te reizen en knelpunten in het autoverkeer op te lossen.

2.3.13 Nota Externe veiligheid

De nota Externe veiligheid gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht over de beheersing van risico's als gevolg van inrichtingen die met gevaarlijke stoffen werken en het vervoer van gevaarlijke stoffen. Uitgangspunt is dat de stad in ontwikkeling is en daarvoor ruimte nodig heeft. De gemeente Utrecht kiest er daarbij voor om niet wezenlijk af te wijken van de veiligheidseisen die vermeld staan in de risiconormering van de Rijksoverheid. Wel spreekt de gemeente Utrecht zich nadrukkelijk uit over de richtwaarde voor het plaatsgebonden risico (voor beperkt kwetsbare objecten) en de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. Utrecht respecteert zowel die richtwaarde als die oriëntatiewaarde en zal slechts in bijzondere gevallen afwijken van deze waarden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt, of een risico-ontvanger, zoals een woning, wordt gebouwd.

Daarnaast wordt in deze nota aangegeven op welke wijze Utrecht de veiligheidsrisico's wil beheersen die zij kan beheersen. Aangezien dit bestemmingsplan in hoofdzaak uitgaat van bestaande situaties, hebben de beleidskeuzes ten aanzien van zowel het plaatsgebonden risico als het groepsrisico geen consequenties voor het plangebied.

2.4 Conclusie

Ten aanzien van het plangebied kunnen uit het relevante beleid de volgende conclusies getrokken worden:

De doelstelling van onderhavig bestemmingsplan is om de bestaande bedrijfsfuncties op het bedrijventerrein te behouden maar anderzijds functies - waar mogelijk - te verruimen en te verbreden. Deze doelstelling van functiemenging past in het gemeentelijk beleid. Het beoogde plan sluit in hoofdlijnen aan op de gemeentelijke beleidskaders. Er moet rekening gehouden worden met de regels vanuit de 'Kantorenstrategie 2012 en met het Verkeers- en Vervoersplan' waarbij voor Oudenrijn specifieke regels zijn vastgelegd.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert het plangebied in ruimtelijk en functioneel opzicht. Voor zover de verschillende onderdelen van dit hoofdstuk daartoe aanleiding geven, wordt aan het einde van de verschillende paragrafen een aantal conclusies en uitgangspunten voor het bestemmingsplan geformuleerd. Het vormt tevens een basis voor de voorgestane bestemmingsregeling, zoals die in hoofdstuk 4 "Planbeschrijving" is beschreven.

3.2 Ruimtelijke structuur

3.2.1 Historische ontwikkeling, cultuurhistorie en monumenten

Het gebied ten zuiden van de Oude Rijn is (vroeg)-Romeins nederzettingsgebied geweest waar vele archeologische vondsten van getuigen. De Meern is voor archeologen dan ook een van de belangrijkste gebieden in Noordwest-Europa voor vondsten van schepen uit de Romeinse tijd. In deze tijd liep de Limes, de grensweg van het Romeinse rijk langs het huidige dorp De Meern.

De Oude Rijn bleef tot in de vijfde eeuw na Chr. actief alvorens te verlanden. Na enkele decennia rond 500 na Chr., vormde de Oude Rijn echter weer een geheel nieuwe rivierbedding binnen zijn eigen stroomgordel. Verlanding van de diepste delen van de rivierbedding vond plaats vanaf de tiende eeuw na Chris. In 1122 na Chr. kwam definitief een einde aan de activiteit van de Rijn toen deze stroomopwaarts, als Kromme Rijn, bij Wijk bij Duurstede werd afgedamd. Als gevolg verlandden de ondiepere delen in de twaalfde eeuw.

De ontginningsgebieden die in de twaalfde en dertiende eeuw in cultuur werden gebracht omvatten ook Oudenrijn, Heijcop en Veldhuizen. Kenmerkend voor de in deze periode ontgonnen gebieden is het "slagenlandschap' dat het resultaat was van de gevolgde ontginningsmethode. Als basis van de ontginning diende een gekanaliseerde, natuurlijke waterloop of een gegraven watergang met daarlangs een weg ter ontsluiting van de boerderijen. Min of meer haaks hierop en parallel aan elkaar werden vervolgens kavelsloten gegraven, die tevens fungeerden als perceelgrenzen. Op de kop van de kavels verrezen de boerderijen, de oppervlakte van het bijbehorende land bedroeg gemiddeld één hoeve (143,5 ha).

Het ontginningsblok Oudenrijn behoort voor een groot deel tot de hoger gelegen stroomruggronden en zal reeds voor de grote ontginningen als landbouwgrond in gebruik geweest zijn. Om tot afgeronde ontginningblokken te komen werd de in gebruik zijnde grond meegenomen en herverkaveld. Als basis voor deze ontginningen diende een ongeveer op de plaats van de huidige Leidse Rijn gegraven wetering. De bocht in de Leidse Rijn iets ten oosten van de Meernbrug is ontstaan doordat men deze nieuwe watergang ter hoogte van Voorn liet aansluiten op de (Oude) Rijn.

Vanuit deze watergang groef men kavelsloten. De diepte van de kavels bedraagt in Oudenrijn, vanwege de gerende vorm van het gebied, 1250 tot 1750 meter. De boerderijen verrezen op de kop van de kavels. Door latere verbredingen van de Leidse Rijn is de boerderijenstrook waarschijnlijk enigszins in zuidelijke richting verschoven tot op de huidige plaats. De oudste boerderijen langs de huidige Rijksstraatweg dateren uit de zeventiende eeuw.

In hoeverre Veldhuizen en Oudenrijn zogenaamde cope-ontginningen waren, is niet duidelijk. De bisschop moet over deze gebieden wel enige zeggenschap hebben gehad, anders was waarschijnlijk nooit een zo groot deel van de oude cultuurgrond meegenomen en herverkaveld, waardoor afgeronde ontginningseenheden konden ontstaan.

Langs de Leidse Rijn stonden vroeger ook molens, voor bemaling van de polders of voor het malen van graan, maar die zijn in de loop van de eeuwen allemaal verdwenen.

De lintbebouwing langs de Oude Rijn is tot op de dag herkenbaar en van grote cultuurhistorische waarde als restant van de oude polder en ontginningen. De Meern is dan ook voortgekomen uit een uit de middeleeuwen daterende boerderijenstrook. Deze boerderijen stonden op de ontginningsbasis (de tegenwoordige Rijksstraatweg) van de polders Oudenrijn en Veldhuizen. Polder Oudenrijn is ook een voormalig waterschap dat in 1953 opging in het Waterschap van de polder Heycop. De polder wordt doorkruist door de A12.

Foto: Gooischebrug over de Leidse Rijn in 1948-1952, ter hoogte van het Strijkviertel.

De Gooischebrug is in de jaren vijftig gesloopt. De brug heette voorheen Tjepmabrug, die leidde naar de voormalige Tjepmastate die iets verder weg in de polder gelegen was. De boerderij rechts is de voormalige hofstede "Beefland" aan Rijksstraatweg 34, een rijksmonument.

Strijkviertel

De naam De Strijkviertel is de naam van de weg die al wordt vermeld op oude (kadastrale) kaarten. Het is een oude verbindingsweg met de polder Heycop. De Strijkviertel was een oude verbindingsweg met populieren.

Tegenwoordig getuigt slechts één enkele boerderij aan het Strijkviertel nog van de agrarische nederzettingen sinds de middeleeuwen (de betreffende boerderij, nr 74, ligt niet in het plangebied van dit bestemmingsplan). De boerderijen die vroeger aan deze weg lagen zijn allemaal verdwenen.

De voormalige polder Oudenrijn is tegenwoordig een bedrijventerrein, en een recreatiegebied met waterplas aan de oostkant van de weg, ontstaan door zandafgraving ten behoeve van de aanleg van de snelweg Utrecht-Den Haag, de A12.

Foto: Circa 1960-1962. Luchtfoto van de polder Oudenrijn te De Meern (gemeente Vleuten-De Meern), uit het noordoosten, met links op de voorgrond de boerderij Beefland (Rijksstraatweg 34) op de hoek met de Strijkviertel en rechts een deel van de Leidsche Rijn met de Gooisebrug. Achter de loods van het transportbedrijf Fa. Van Dijk (Strijkviertel 1) het poortgebouw van de voormalige Tjepmastate (bron: www.hetutrechtsarchief.nl)

Foto: Circa 1925-1930. Luchtfoto van de polder Oudenrijn te De Meern uit het noordwesten, met links de Leidsche Rijn en in het midden het poortgebouw van de Tjepmastate met omringende tuin.
(bron: www.hetutrechtsarchief.nl)

Kadastrale kaarten

Kaart Bosch, Topografische Militaire Kaart 1850-1864, Nationaal Archief, Den Haag, uitsnede.

Uitsnede uit de kadastrale kaart van L.J.W Meijs, 1898.

Ook op deze kaart is De Strijkviertel aangegeven. De lintbebouwing lang de Leidsche Rijn is niet aangegeven.

Polderkaart van W.H. Hoekwater, 1901, waarop staat aangegeven dat de polder Oudenrijn dienst deed als hulpbemaling.

Lijst van beschermde monumenten en beeldbepalende of beeldondersteunende panden

De volgende panden aan de Rijksstraatweg zijn beschermd als monument, of zijn aangemerkt als beeldbepalend of beeldondersteunend.

Rijksstraatweg 35, woonhuis, beeldbepalend pand.

Rijksstraatweg 41, langhuisboerderij Molensteijn, rijksmonument.

Rijksstraatweg 44, dwarshuisboerderij Veldzigt, rijksmonument.

Rijksstraatweg 50, langhuisboerderij, beeldbepalend pand.

Rijksstraatweg 53-54, woonhuis, twee onder een kap, beeldbepalend pand.

Rijksstraatweg 58, kleine villa, beeldbepalend pand.

Rijksstraatweg 60, langhuisboerderij, rijksmonument.

Rijksstraatweg 61, dwarshuisboerderij, gemeentelijk monument.

Rijksstraatweg 63, langhuisboerderij, beeldbepalend pand.

Rijksstraatweg 64, langhuisboerderij, gemeentelijk monument.

Rijksstraatweg 67, woonhuis, beeldondersteunend pand.

Rijksstraatweg 68, langhuisboerderij, beeldbepalend pand.

Rijksstraatweg 69, langhuisboerderij, beeldbepalend pand.

De beschermde monumenten vallen onder het reguliere vergunningstelsel op grond van de BOR en de WABO waarbij de afdeling Erfgoed vakinhoudelijk toetst. Op grond van de WABO en de Monumentenwet 1988 adviseert de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed alleen nog maar in drie gevallen: in geval van sloop, herbestemming of reconstructie.

Ten aanzien van de beeldbepalende panden en beeldondersteunende panden is het vanuit het oogpunt van Erfgoed gezien zeer wenselijk deze panden te behouden, ook al zijn ze formeel niet beschermd. Dat wil zeggen dat sloop bij voorkeur uitgesloten zou moeten worden, en dat er in geval van sloop-nieuwbouw geen groter volume mag worden teruggeplaatst, en dat de hoofdvorm met kap/dak moet terugkomen in geval van nieuwbouw. Daarnaast is ook de positie van het bouwvlak van belang op de langwerpige percelen gelegen aan de Rijksstraatweg.

3.2.2 Deelgebieden

In de huidige situatie is het plangebied te verdelen in een aantal deelgebieden, met ieder een eigen karakter. Deze paragraaf beschrijft de huidige ruimtelijke kenmerken van de deelgebieden.

I Het lint langs de Leidsche Rijn

Langs de Leidsche Rijn strekt zich de Rijksstraatweg uit. Voor grote delen van de nieuwbouwwijk Leidsche Rijn zijn de (voormalige) agrarische linten en het oorspronkelijke landschap belangrijke 'dragers' van de nieuwe stedenbouwkundige opzet geworden. Dat geldt ook voor de Zandweg en de Groenedijk. Omdat ze een belangrijk onderdeel van de stedenbouwkundige structuur zijn, moeten de karakteristieke kenmerken en kwaliteiten behouden worden. De bebouwing langs de Rijksstraatweg is zeer divers in bouw- en gebruiksvorm. Naast historische boerderijen vinden we hier woningen, bedrijfsgebouwen en kantoren. Veel van de boerderijen hebben geen agrarische functie meer, maar zijn nu in gebruik als woning of als bedrijfsgebouw (bijv. zeilmakerij). Ook de schaal en de ouderdom van de bebouwing varieert sterk; alle bebouwingssoorten komen in verschillende leeftijdsklassen voor. Dit stedelijk patroon is waardevol en zal zo mogelijk worden behouden. De agrarische bedrijfsbebouwing zal beschermd worden hetgeen deels al is gebeurd door de aanwijzing als monument. Aan de zuidzijde wordt het deelgebied begrensd door de recent aangelegde HOV-baan. De ruimte tussen het bebouwingslint en de HOV-baan is deels onbebouwd.

II Het recent ontwikkelde deel van het bedrijventerrein aan weerszijden van de Oudenrijnseweg

De Oudenrijnseweg is aangelegd als één van de hoofdinvalswegen van de Vinexlocatie Leidsche Rijn. Aan weerszijden van de Oudenrijnseweg is een uitbreiding van het bedrijventerrein gerealiseerd. Deze heeft, als entree voor Leidsche Rijn, een hogere beoogde beeldkwaliteit dan het bestaande bedrijventerrein. Op dit moment is de ontwikkeling grotendeels afgerond. Alleen de kavels in het noordwestelijke deel zijn, door het wegvallen van de kantorenmarkt, nog onbebouwd.

De bebouwing bestaat uit bedrijfspanden met een representatief deel aan de voorzijde. De ontwikkeling vindt plaats onder architectonische supervisie, waardoor een samenhangend beeld is ontstaan.

III Het bestaande bedrijventerrein rondom de Strijkviertel

Het bedrijventerrein ten westen van de Strijkviertel wordt in het algemeen gekenmerkt door redelijk grootschalige bedrijvigheid; dit komt tot uitdrukking in de bebouwing en de kaveloppervlakten. Ofschoon de kantoorhoudende bedrijfsgedeelten voornamelijk aan de openbare weg zijn gelegen, is nergens sprake van een hoogwaardige uitstraling. Deels is de uitstraling industrieel. Met name het westelijke gedeelte (Veldzigt/Molensteijn) heeft een modernere uitstraling. Het gebied grenzend aan de Strijkviertel is van minder recente datum en dat komt tot uitdrukking in de staat van onderhoud van de bebouwing. Gelet op de gevestigde bedrijfssoorten is dit geen probleem. Dat neemt niet weg dat op enkele plaatsen afbreuk wordt gedaan aan de uitstraling van het bedrijventerrein als geheel. Hier en daar staat bedrijfswoningen tussen de bedrijfsgebouwen.

Vooral in het noordelijke gedeelte van de Strijkviertel zijn veel woningen gesitueerd, waardoor het gebied eerder het karakter heeft van een dorpslint met bedrijfsbebouwing dan het karakter van een bedrijventerrein. Dit is met name het geval aan de oostzijde van de Strijkviertel.

IV De kantorenstrook langs de rijksweg A12

Aan beide zijden van de Rijnzathe zijn kantoorgebouwen gesitueerd. De gronden in de directe omgeving van de gebouwen worden voornamelijk gebruikt voor het parkeren. De uitstraling van de gebouwen is redelijk. Op het maaiveld wordt het beeld mede bepaald door geparkeerde auto's. De hoogte van de gebouwen maakt ze gedeeltelijk zichtbaar vanaf de rijksweg A12.

V Het park tussen de woningen aan de Meentweg en het bedrijventerrein

Dit park markeert de overgang van bedrijventerrein naar woningbouw en is aangelegd tegelijk met de ontwikkeling van het nieuwe gedeelte van het bedrijventerrein.

VI De zone rond rijksweg A12 en de C.H. Letschertweg

Ter hoogte van het bedrijventerrein valt de rijksweg A12 binnen de plangrens. Parallel hieraan ligt de C.H. Letschertweg, die aangesloten is op de A12 en de A2 en waarop de Oudenrijnseweg aantakt. De weg ligt in een robuuste groenstructuur.

Afbeelding 3: Deelgebieden

3.2.3 Structuurbepalende elementen

Bedrijventerrein Oudenrijn wordt aan de noordzijde begrensd door de Leidsche Rijn met bijbehorende lintbebouwing en aan de zuidzijde door de A12 met de parallelwegenstructuur van de Letschertweg. Aan de west- en oostzijden bevinden zich de groen- en waterstructuren van respectievelijk het Meentpark en de Strijkviertelplas.

Binnen deze grenzen is het plangebied grotendeels als monofunctioneel bedrijventerrein ingericht. De Strijkviertel is het oudste deel van het bedrijventerrein en kent een relatief grote diversiteit aan functies, vergeleken met de latere delen. Het nieuwe gedeelte aan weerszijden van de Oudenrijnseweg is vanwege de ligging meer publiekgericht.

Binnen het bedrijventerrein is de Oudenrijnseweg de belangrijkste ruimtelijke en verkeerskundige structuur, met een breed profiel met parallelwegenstructuur. Haaks hierop staat de HOV-baan.

De boombeplanting aan weerszijden van de C.H. Letschertweg vormt een belangrijke groene structuur aan de zuidzijde.

Het bedrijventerrein heeft overwegend een extensief karakter. Een groot deel van de bebouwing bestaat uit relatief lage (productie)hallen van circa 10 meter hoogte, de diversiteit in hoogte is gering. Een uitzondering hierop is de bebouwing tussen Strijkviertel en Molensteyn, die deels aanzienlijk hoger is (fabrieksbebouwing BASF). De bebouwingsdichtheid ligt veelal rond de 45%, in de nog niet volledig bebouwde delen is de dichtheid uiteraard lager.

De kantoren rond de Rijnzathe, met een hoge dichtheid aan arbeidsplaatsen, wijken hier van af. De bouwhoogte is hier veel groter, gemiddeld rond de 25 meter. Een deel van de kantoorbebouwing, met name aan de zijde van de Oudenrijnseweg, is door zijn hoogte zichtbaar vanaf de A12. Het bebouwingspercentage is ruim 20%.

De ruimtelijke en functionele karakteristieken van het gebied zijn in het voorheen geldende bestemmingsplan vastgelegd en zullen in hoofdzaak worden overgenomen in het nieuwe bestemmingsplan.

Afbeelding 4: Ruimtelijke structuur

3.2.4 Conclusie

De bestaande ruimtelijke en functionele structuur wordt in het bestemmingsplan overgenomen. De HOV-baan is met een apart bestemmingsplan mogelijk gemaakt, dit wordt in het nieuwe bestemmingsplan overgenomen.

3.3 Functionele structuur

3.3.1 Bedrijven

Het bedrijventerrein Oudenrijn is vrijwel geheel in gebruik als bedrijventerrein. Er zijn nog enkele kavels uitgeefbaar op het bedrijventerrein. Ten noorden van de HOV-baan zijn nog enkele kavels beschikbaar. Verder is voor het noordelijk gedeelte van de Oudenrijnseweg in 2011 een bestemmingsplan in procedure gebracht om hier een bedrijf met kantoor te vestigen. Deze ontwikkeling is nog niet gerealiseerd. Ook ten zuiden van de HOV-baan ter hoogte van Damzicht en Landzicht zijn nog enkele gronden niet ontwikkeld.

Op het bedrijventerrein bevinden zich vooral bedrijven in de categorie 2, 3.1 en 3.2. De afstand tussen het bedrijventerrein en de woonbebouwing aan de Meentweg en aan het bebouwingslint aan de Rijksstraatweg is over het algemeen voldoende.

Uitzondering is het bedrijf BASF, dit bedrijf valt deels onder de milieucategeorie 5.2 en betreft een chemische grondstoffenfabriek. Dit bedrijf past niet binnen de categorie-indeling en heeft daarom een aparte aanduiding gekregen (katalysatorenfabriek). Zie ook paragraaf 5.11. Dit bedrijf ligt overigens ook op ruimere afstand van de woningen, namelijk circa 600 meter.

Het bedrijventerrein Oudenrijn kent een zonering voor wat betreft geluid. Deze zone zal aangepast worden. Dit komt nader aan de orde in paragraaf 5.3.2.

Op het bedrijventerrein zijn bedrijfswoningen aanwezig. Deze bevinden zich met name ten noorden van de HOV-baan aan Strijkviertel. De bestaande bedrijfswoningen zijn als zodanig aangeduid. Overeenkomstig het gemeentelijk beleid is het niet meer mogelijk om nieuwe bedrijfswoningen te vestigen.

Tot slot zijn er twee verkooppunten voor motorbrandstoffen zonder LPG aanwezig op het bedrijventerrein. Deze zijn gevestigd aan de Molensteijn 8 en Veldzigt 48.

Er is sprake van een bedrijventerrein dat ook als zodanig bestemd wordt. Bedrijven die in een hogere milieucategorie vallen dan op basis van de richtafstand ten opzichte van een rustige woonwijk passend is, zijn apart aangeduid evenals de verkooppunten voor motorbrandstoffen.

3.3.2 Kantoren

Op het bedrijventerrein Oudenrijn zijn kantoren gevestigd. Deze bevinden zich met name in het zuiden van het plangebied aan de Rijnzathe langs de rijksweg. Daarnaast is nog één locatie op het bedrijventerrein waarvoor in 2011 een bestemmingsplan in procedure is gebracht om hier een kantoor te vestigen. Het bouwplan is nog niet gerealiseerd. De gemeente Utrecht spant zich samen met de regio Utrecht en de provincie Utrecht in om het nieuwbouw kantorenprogramma in de stad te beperken. Utrecht wil geen nieuwe kantoren meer toevoegen op locaties waar het risico op leegstand (nu en op termijn) groot is. Gezien het extreem hoge leegstandspercentage van de bestaande kantoren op Oudenrijn aan de Rijnzathe acht Utrecht het verstandig om geen nieuwe kantoren meer toe te voegen in dit gebied.

Nieuwbouw van kantoren of vergroting van bestaande zelfstandige kantoren is niet toegestaan. Bestaande kantoren zijn toegelaten in het bestemmingsplan en zijn specifiek aangeduid.

3.3.3 Detailhandel, horeca en dienstverlening

Detailhandel

Op het bedrijventerrein zijn van oudsher enkele detailhandelsbedrijven gevestigd. Dit zijn:

Oudenrijn Meubel Strijkviertel 17

Rob's Pakhuis Strijkviertel 35B

Gamma Bouwmarkt Strijkviertel 37

Dijksterhuis meubelen Strijkviertel 40

Van Putten deuren Strijkviertel 46

Van den Berg accu en machinehandel Veldzicht 48

Met uitzondering van de bouwmarkt is in alle gevallen sprake van detailhandel in volumineuze goederen. Deze aanduiding zal ter plaatse worden opgenomen. Voor de bouwmarkt geldt dat sprake is van detailhandel in een specifieke branche. Ook dit bedrijf krijgt een specifieke aanduiding.

Horeca 

Op het bedrijventerrein is nagenoeg geen horeca gevestigd. In het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Oudenrijn 2004' was wel de mogelijkheid opgenomen om horeca te vestigen in het gedeelte tussen de Oudenrijnseweg, Naamrijk, Damzicht en Molensteyn. Het is nog steeds gewenst dat in dit gebied de mogelijkheid blijft om horeca te vestigen. Voor dit gebied is de aanduiding publieksvoorzieningen opgenomen, op basis waarvan horeca toegelaten is.

Dienstverlening

Dienstverlening als onderdeel van de bedrijven is op het gehele bedrijventerrein terug te vinden. In het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Oudenrijn 2004' was wel de mogelijkheid opgenomen voor publiekgerichte dienstverlening in het gedeelte tussen de Oudenrijnseweg, Naamrijk, Veldzicht en Molensteyn. Dit gedeelte van het bedrijventerrein is hiervoor geschikt vanwege de ligging direct grenzend aan de Oudenrijnseweg. De mogelijkheid voor dienstverlening op deze percelen blijft in het bestemmingsplan opgenomen.

3.3.4 Wonen

In het plangebied bevinden zich woningen aan de Rijksstraatweg. Dit zijn deels boerderijen die hun agrarische functie verloren hebben en deels burgerwoningen. De woningen zijn onderdeel van het bebouwingslint langs de Leidsche Rijn.
De bebouwingslinten zijn een onderdeel van de ruimtelijke hoofdstructuur van Leidsche Rijn. Ze worden gekenmerkt door een open bebouwingsstructuur met vrijstaande bouwvolumes en door een grote diversiteit in bebouwing voor wat betreft rooilijnen, volume, hoogte, etc. Deze diversiteit is waardevol en moet zoveel mogelijk behouden blijven.

Aan de Strijkviertel bevinden zich bedrijfswoningen in het deel ten noorden van de kruising met de HOV-baan. Deze zijn als zodanig bestemd en dit zal in het nieuwe plan worden overgenomen.

3.3.5 Verkeer

3.3.5.1 Autoverkeer

In 2015 is het deel uit het masterplan voor bedrijventerrein Oudenrijn gerealiseerd. In de daarbij passende verkeersstructuur is de hoofdontsluiting op de Oudenrijnseweg op het westelijk deel van het bedrijventerrein essentieel. Deze is inmiddels gerealiseerd.

De Oudenrijnseweg is een gebiedsontsluitingsweg met een snelheidregime van 70 en 50 km/u. De overgang tussen deze twee snelheidsregimes ligt ter hoogte van de brug over de Leidsche Rijn.

De aansluiting van de westzijde van bedrijventerrein Oudenrijn op de Oudenrijnseweg is bij de weg Naamrijk. Daarnaast is de Strijkviertel ontsluitingsweg voor de oostzijde van het bedrijventerrein. Deze weg kent een snelheidsregime van 50 km/u. Beide wegen ontsluiten via de C.H. Letschertweg, die de verbinding verzorgt met de A12, A2 en de stad Utrecht.

De Oudenrijnseweg ontsluit naast het bedrijventerrein ook de stadswijken Parkland, Parkwijk, De Woerd en De Meern Noord richting de A12. Door de aanwezigheid van deze nieuwe infrastructuur is de Rijksstraatweg meer verkeersluw gemaakt en geldt daar een snelheidsregime van 30 km binnen de kern van De Meern en 50 km per uur buiten de kern. Doel is om vooral de kern De Meern zoveel mogelijk autoluw te maken.

3.3.5.2 Fietsverkeer

Voor het plan is het hoofdfietsnetwerk van toepassing conform de fietsnota 2002. Deze nota geldt voor de langere termijn en wordt regelmatig herzien op onderdelen van het hoofdfietsnetwerk en het uitvoeringsprogramma. Overigens wordt in de praktijk ook al veel gebruik gemaakt van de inzichten die voort komen uit Utrecht Aantrekkelijk en Bereikbaar.

Routes oost-west

Langs en door het gebied gaan in oost-west richting vier fietsroutes, namelijk:

• De Rijksstraatweg ten noorden van het bedrijventerrein.
• Een deels nog te realiseren route parallel aan de HOV baan langs de Molensteyn aan de noordrand van het gebied. De verwachting is dat deze route in 2014 of 2015 gereed is.
• Aan de westzijde van het gebied een fietsverbinding in het verlengde van de Laan 1954 in aansluiting op de weg Gessel.
• Aan de zuidrand van het gebied de Tjepmaweg.

Routes noord-zuid

Langs en door het gebied gaan noord-zuid richting fietsroutes, namelijk:

• Aan de noordzijde van het bedrijventerrein bestaat de wens voor een goede ontsluiting van de wijken Langerak en Parkwijk naar het bedrijventerrein. Nabij de aansluiting met de Meentweg en de Rijksstraatweg is een nieuwe fietsverbinding (noord-zuid) over de Leidsche Rijn gepland.
• Evenwijdig aan de Oudenrijnseweg ligt aan de oostzijde een fietsroute tussen de Rijksstraatweg en Molensteyn. In zuidelijke richting maakt deze route gebruik van de weg Landzigt.
• De weg Strijkviertel vormt een noord-zuid route vanaf de Rijksstraatweg langs de oostrand van het gebied. In aansluiting is er een fietsverbinding onder de A2 door naar de Heijcopperkade (Rijnenburg).

3.3.5.3 Wandelpaden

Voor de voetgangers zijn logische verbindingen in aanleg tussen het HOV-station ten noordwesten van het gebied en het bedrijventerrein. Hiertoe worden looproutes aangelegd via een viaduct onder de Ouderijnseweg. Langs de fietsroute in het verlengde van de Laan 1954 is een voetpadverbinding gerealiseerd om zo het bedrijventerrein en de kern De Meern te verbinden.

In het gebied worden waar wenselijk en mogelijk langs alle autoinfrastructuur voetpaden aangelegd. De enige uitzondering hierop vormt de Oudenrijnseweg.

3.3.5.4 Openbaar vervoer

Om te voorzien in de groeiende behoefte aan goed openbaar vervoer in de stad Utrecht is gekozen voor de realisatie van Hoogwaardig Openbaar Vervoer. Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) staat voor een sterk verbeterde kwaliteit van openbaar vervoer. Deze kwaliteit wordt in Leidsche Rijn behaald door de aanleg van een netwerk van vrijliggende busbanen.

Het HOV-netwerk in Leidsche Rijn bestaat uit twee radialen, namelijk:

• De noordradiaal vanaf De Meern via Langerak, Parkwijk, station Leidsche Rijn Centrum over de Vleutenseweg richting station Utrecht Centraal.
• De zuidradiaal vanaf station Vleuten, via Vleuterweide, Veldhuizen, De Meern, bedrijventerrein Oudenrijn en Papendorp richting station Utrecht Centraal.

In het noordwestelijk deel van het bedrijventerrein Oudenrijn is een HOV-knooppunt gerealiseerd. Dit knooppunt vormt in het HOV-netwerk het overstapstation tussen de noordradiaal en de zuidradiaal. Het tracé van de zuidradiaal vanaf het HOV-knooppunt richting Strijkviertel en Papendorp kruist de Oudenrijnseweg ongelijkvloers en ligt vervolgens langs de noordzijde van de Molensteijn.

Ten zuiden van het gebied rijdt over de C.H. Letschertweg buslijn 24.

3.3.5.5 Parkeren

In 2013 is de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. In deze nota staat het parkeerbeleid alsmede de parkeernormen voor zowel autoparkeren als fietsparkeren zoals dit van toepassing is voor de hele stad en daarmee ook voor bedrijventerrein Oudenrijn.

Bedrijventerrein Oudenrijn is conform de indeling gelegen in de C-zone, waarbij het deel ten noorden van de Naamrijk valt binnen zone C1 (Suburbaan) en het zuidelijk deel in zone C2 (overige).

3.3.6 Groen, openbare ruimte, recreatie en water

Groen

Het plangebied wordt aan alle zijden begrensd door belangrijke groen-blauwe zones: aan de noordzijde de Leidsche Rijn met het bebouwingslint dat een groen karakter heeft, aan de oostzijde door het recreatiegebied Strijkviertelplas (buiten het plangebied van het bestemmingsplan gelegen), aan de zuidzijde door de groenstructuur langs de rijksweg A12 en aan de westzijde door het Meentpark. Met name aan de noord- en zuidzijde wordt het karakter van de openbare ruimte hierdoor voor een belangrijk deel bepaald. Aan de oost- en westzijde is dit minder het geval omdat de Strijkviertelplas maar beperkt zichtbaar is vanuit de doorgaande weg en omdat het Meentpark achter bedrijfsbebouwing ligt.

Openbare ruimte en water

Daarnaast zijn de Oudenrijnseweg en de HOV-baan de belangrijkste openbare ruimten in het plangebied. In het noordelijk deel van het plangebied bevindt zich onbebouwde ruimte achter de lintbebouwing. Hier is het oorspronkelijke verkavelingspatroon met sloten nog aanwezig. Deze verkavelingsstructuur is waardevol en wordt in het bestemmingsplan overgenomen. De beschreven groenstructuren hebben ruimtelijke kwaliteit en worden behouden.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Algemeen

In het grootste deel van het plangebied wordt de bestaande situatie vastgelegd. Daarnaast zijn er een aantal locaties waar nog ontwikkelingen mogelijk zijn (overgenomen uit het voorheen geldende bestemmingsplan). Er zijn een aantal algemene ruimtelijke en functionele uitgangspunten geformuleerd die vertaald zijn in de juridische regeling.

Het plangebied heeft een heldere hoofdstructuur. Deze hoofdstructuur wordt beschermd, doordat de waterlopen, de belangrijkste groenelementen en de infrastructuur volgens de huidige situatie worden bestemd. Overige kleinere groene eenheden in de openbare ruimte vallen onder de ruimere bestemming Verkeer en Verblijf.

4.2 Bedrijven

Het bestemmingsplan gaat uit van het systeem van inwaartse milieuzonering van het bedrijventerrein (zie ook 5.11). Bedrijven die niet binnen deze systematiek passen, bijvoorbeeld BASF, Videojet en DDM krijgen een maatbestemming.

Het bebouwingspercentage is over het algemeen 60%. Het bebouwingspercentage is verlaagd van 80% naar 60% ten opzichte van het vorige bestemmingsplan. De meeste bedrijven hebben feitelijk een bebouwingspercentage tussen de 30 en 40%. In deze feitelijke situatie functioneert het bedrijventerrein goed en verloopt ook de verkeersafwikkeling redelijk tot goed. Indien bedrijven alsnog allemaal hun perceel tot 80% bebouwen zijn er problemen te verwachten voor wat betreft parkeren en de verkeersafwikkeling. Met een bebouwingspercentage van 60% hebben bedrijven nog voldoende uitbreidingsmogelijkheden en blijft de verkeersafwikkeling acceptabel.

De maximale bouwhoogte is 15 meter hoog, op enkele uitzonderingen na. Feitelijk bedraagt de bouwhoogte van de meeste gebouwen circa 10 meter. De bouwhoogte is niet gewijzigd, omdat bedrijven soms specifieke bouwhoogtes nodig hebben en het niet noodzakelijk is om dit te beperken.

De bedrijven gelegen op het bedrijventerrein krijgen de bestemming Bedrijventerrein. Aan deze bestemming is de Lijst van Bedrijfsactiviteiten gekoppeld, die gemeente Utrecht hanteert voor bedrijventerreinen.

De bedrijven die gelegen zijn aan de Rijksstraatweg krijgen de bestemming Bedrijf. Aan deze bestemming is de Lijst van Bedrijven functiemenging gekoppeld. Dit is de bedrijvenlijst die de gemeente Utrecht hanteert voor bedrijven die nabij woningen ( en niet op een bedrijventerrein) gelegen zijn. Voor een toelichting zie ook 7.8 en 7.9.

4.3 Kantoren

Het Bedrijventerrein Oudenrijn is voor het grootste gedeelte in gebruik als bedrijventerrein. Het is de bedoeling om deze functie in de toekomst te behouden en de bedrijfsfunctie waar mogelijk te versterken.

Met name aan de randen van het bedrijventerrein bevinden zich locaties met zelfstandige kantoren. Gelet op de leegstand van kantoren spant de gemeente Utrecht zich samen met de regio Utrecht en de provincie Utrecht in om de komst van nieuwe kantoren in de stad te beperken. Utrecht wil zeker geen nieuwe kantoren meer toevoegen op locaties waar het risico op leegstand (nu en op termijn) groot is.

Gezien het hoge leegstandspercentage van de bestaande kantoren op Oudenrijn aan de Rijnzathe (39%, bron concept-VGM Utrecht, 2014) acht Utrecht het verstandig om geen nieuwe kantoren meer toe te voegen in dit gebied. In dit plan is daarom nieuwbouw van kantoren of vergroting van bestaande zelfstandige kantoren is niet toegestaan. De zelfstandige kantoren die aanwezig zijn in het plangebied krijgen de bestemming Bedrijf of bedrijventerrein met een functieaanduiding kantoor. Indien het kantoor in de toekomst verdwijnt is het mogelijk om ter plaatse een bedrijf te vestigen.

Er is in het plan één uitzondering opgenomen voor wat betreft 'nieuwe' zelfstandige kantoorruimte. Dit betreft de verhuur van leegstaande bedrijfsruimte. Op het bedrijventerrein staan namelijk ook bedrijfspanden leeg. Het kantoorgedeelte dat onderdeel uitmaakt van deze bedrijfsruimte mag verhuurd worden als zelfstandig kantoor. Dit staat verder uitgelegd in paragraaf 4.3.1.

Naast zelfstandige kantoren, zijn op het bedrijventerrein ook kantoorruimtes die onderdeel uitmaken van een bedrijf. Om verschillende redenen worden de mogelijkheden voor nieuwbouw van ondergeschikte kantoorruimtes beperkt. Dit is uitgewerkt in paragraaf 4.3.2.

4.3.1 Verhuur leegstaande bedrijfsruimte zelfstandig kantoor

In het verleden zijn veel bedrijfspanden gerealiseerd op bedrijventerrein Oudenrijn in de verhouding 50% ondergeschikte kantoorruimte en 50% bedrijfsruimte. Op dit moment staat een deel van deze kantoorruimte gelieerd aan de bedrijfsruimte leeg. Verhuur van deze ruimte op basis van de vigerende bestemmingsplannen is verboden. Om leegstand van overtollig geworden kantoorruimte te voorkomen en investeringen te stimuleren, wordt ontheffing door B&W onder voorwaarden beperkte vestiging van zelfstandige kantoren in het bestaande kantoorgedeelte van de bedrijfsgebouwen mogelijk gemaakt. Het gaat om maximaal 70 % van aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte die verhuurd mag worden als zelfstandig kantoor tot een maximale oppervlakte van 1.500 m². Deze voorwaarde voorkomt dat volledige afsplitsing van kantoor en bedrijfspand ontstaat en er dus een volledig solitaire kantoorgebruik ontstaat.

Daarnaast dient het betreffende gebouw ouder te zijn dan 3 jaar. De reden voor deze laatste beperking is om te voorkomen dat speculatief wordt gebouwd en panden reeds van het ontstaan af aan worden doorverhuurd aan derden.

4.3.2 Nieuwe regeling ondergeschikte kantoorruimte

De inzet voor het bedrijventerrein Oudenrijn is om dit gebied geschikt te houden als bedrijventerrein en om te voorkomen dat het bedrijventerrein 'verkleurt' naar kantoorterrein, waardoor de overblijvende bedrijven in de toekomst beperkt kunnen worden in hun bedrijfsvoering. In het vigerende bestemmingsplan geldt voor bij het bedrijf behorende ondergeschikte kantooractiviteiten dat een maximaal de helft van de brutovloeroppervlakte tot een maximum van 2000m2 gebruikt mag worden als kantoorhoudend deel.

Deze situatie wordt voortgezet de reeds bestaande 50/50 situaties, waarbij bij eventuele uitbreiding het aandeel ondergeschikt kantoor mag meegroeien, mits dit aandeel maar niet groter wordt dan 50%,

Voor overige nieuwe situaties geldt dat bij de in het plangebied gevestigde bedrijven ondergeschikte, bij het bedrijf behorende kantooractiviteiten toegestaan zijn tot maximaal 30% van het brutovloeroppervlakte. Er geldt een beperking in vierkante meters voor gebouwen die binnen een veiligheidszone liggen. Hiervoor geldt dat maximaal 1500m2 als ondergeschikte kantoorruimte gebruikt mag worden.

De redenen voor deze wijziging ten opzichte van de voorheen geldende bestemmingsplannen zijn de volgende:

• Utrecht zet voor bedrijventerrein Oudenrijn in op behoud van het karakter van een echt bedrijventerrein. De ruimte voor bedrijventerrein in Utrecht is schaars en de behoefte bij bedrijfsruimtegebruikers zal blijven bestaan. Wat de gemeente wil voorkomen is prijsopdrijving door verkantorisering en daarmee verdringing van de beoogde bedrijfsfuncties op het terrein;
• in de praktijk blijkt dat er steeds minder bedrijven zijn die kantoor en bedrijfsprocessen combineren in een 50/50 verhouding. Het resultaat is vaak dat het gebruik van zogenaamde 50/50 gebouwen splitst in losse kantoorgebruikers (verhuur van niet gebruikte kantoorruimte als zelfstandig kantoor, die feitelijk illegaal is, want in strijd met de vigerende planologische regelingen) en losse bedrijfsruimtegebruikers. De opgenomen regeling moet dit voorkomen. Een percentage van 30% blijkt in de praktijk ruim voldoende (zie bijvoorbeeld Wetering Noord);
• de Utrechtse kantorenmarkt is op zich gezond maar kampt in het laagste segment en het middensegment wel met een forse leegstand. Medio 2014 zijn de leegstandscijfers van kantoorruimten op Oudenrijn op 39%. Dit is zeer hoog. De leegstand op de Utrechtse toplocaties is daarentegen zeer acceptabel. De eindgebruiker heeft in een ruime markt de neiging om naar een steeds betere locatie te verhuizen. Daarom is het niet uitgesloten dat de leegstand op Oudenrijn nog verder gaat toenemen. De Utrechtse strategie is er op gericht om alleen nog kantoren en kantoorachtige producten te bouwen op topkantorenlocaties waar de behoefte het grootst is. Met het BRU zijn regionale kantoorafspraken gemaakt over kantoorvolumes en kantoorlocaties. In Utrecht zijn dat het stationsgebied en centrum Leidsche Rijn. Buiten deze locaties mogen geen nieuwe kantoren worden ontwikkeld.

4.4 Opname van detailhandelsmogelijkheden

Zoals in het Ontwikkelingskader detailhandel (paragraaf 2.3.7) staat beschreven is binnen Utrecht sprake van een fijnmazige detailhandelsstructuur en is het gewenst om de huidige winkelstructuur te behouden. Binnen deze structuur past het niet om detailhandel toe te laten op bedrijventerreinen.

De hoofdlijn is dat detailhandel niet is toegelaten op het bedrijventerrein. Hierop zijn enkele uitzonderingen:

• bestaande detailhandel;
• detailhandel in volumineuze goederen;
• detailhandel als nevenactiviteit;
• webwinkels.

4.4.1 Bestaande detailhandel op Oudenrijn

Op het bedrijventerrein zijn enkele bestaande winkels aanwezig. Het betreft enkele winkels in volumineuze artikelen als badkamers, tegels & plavuizen, sanitair, bouwmaterialen, haarden en kachels. De huidige detailhandel heeft een perifeer karakter en geen meerwaarde voor de gevestigde detailhandel in winkelgebieden. Deze winkels moeten dan ook in het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. De bestaande winkels worden dan ook positief bestemd in onderhavig bestemmingsplan. De bestaande winkels hebben de aanduiding 'detailhandel volumineus' gekregen, waardoor de bestaande detailhandelsactiviteiten toegelaten zijn. De bouwmarkt valt niet onder volumineuze detailhandel, maar is gewone detailhandel. De bestaande bouwmarkt heeft daarom de aanduiding 'bouwmarkt' gekregen.

4.4.2 Detailhandel volumineuze goederen

Oudenrijn is een gemengd bedrijventerrein, waarbij detailhandel een beperkte economische activiteit is. Aan de andere kan kan het verbreden van detailhandelsactiviteiten bijdragen aan de verduurzaming en toekomstbestendigheid van het bedrijventerrein.

Detailhandel op Oudenrijn dient ondergeschikt én aanvullend te zijn aan de reguliere winkelcentra en de perifere subcentra Woonboulevard Utrecht,The Wall en het (eventueel) te realiseren kleinschaliger cluster van perifere detailhandel (PDV) op bedrijventerrein Overvecht. Een forse uitbreiding van perifere detailhandel op Oudenrijn wordt dan ook niet voorgestaan. Enige flexibiliteit voor de toekomst is wel gewenst. Daarom is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen, zodat het college per aanvraag een afweging kan maken per geval of het gewenst is om nieuwe detailhandel in volumineuze goederen toe te voegen.

Onder detailhandel in volumineuze goederen vallen de volgende branches:

• Detailhandel in auto's, motoren, boten, caravans, tenten en kampeerartikelen;
• Detailhandel in auto- en motormaterialen;
• Detailhandel in keukens, badkamers, sanitair en tegels;
• Detailhandel in volumineuze artikelen zoals zonwering, tuinhuisjes, buitenspeeltoestellen, zwembaden, tuinbeelden, haarden, grafzerken, paardentrailers, aanhangwagens, etc.;
• Brand- en explosiegevaarlijke stoffen, grove bouwmaterialen, landbouwwerktuigen. 

Daarnaast geldt dat het toelaten van detailhandel in volumineuze goederen niet mag leiden tot verkeersproblemen en dat moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

4.4.3 Detailhandel als nevenactiviteit

Op Oudenrijn zijn bedrijven aanwezig die als hoofdactiviteit productie, groothandel en/of installatie hebben met detailhandel als nevenactiviteit.

In het bestemmingsplan Oudenrijn wordt voor Oudenrijn detailhandel als nevenactiviteit toegestaan. Dit is beperkt tot een maximale verkoopvloeroppervlakte van 250m2. Daarnaast zijn enkele vormen van detailhandel uitgesloten, zoals voedingsmiddelen en kleding.

Op het bedrijventerrein is de verkoop van vuurwerk als nevenactiviteit toegelaten.

4.4.4 Webwinkels

In het in 2011 door het college vastgestelde concept 'Ontwikkelingskader detailhandel' is ten aanzien van internetwinkels het volgende opgenomen over internetwinkels op bedrijventerreinen:

Internetwinkels die geen ruimtelijke uitstraling hebben passen in principe binnen de toepasselijke bedrijvenbestemming. Internetwinkels met een beperkte afhaal- en afrekenmogelijkheid, betreffen een vorm van detailhandel.

Internet wordt in toenemende mate een concurrent van fysieke aankooplocaties. Gezien het feit dat internetzaken vaak bestaan uit een magazijn al dan niet in combinatie met een afhaalpunt richt de vraag naar ruimte voor deze bedrijven zich voor een groot deel op bedrijventerreinen. Concurrentie met de bestaande winkellocaties in Utrecht is een belangrijk aandachtspunt en wordt voorkomen door uitsluitend een afhaalpunt toe te staan en geen showroom. Een webwinkel zonder afhaalpunt past binnen de bestemming bedrijventerrein. Burgemeester en wethouders kunnen met gebruikmaking van een afwijkingsmogelijkheid een afhaalpunt toestaan bij een webwinkel onder de volgende voorwaarden:

• a. het afhaalpunt is gevestigd bij een bedrijf dat opslag en distributie als primaire bedrijfsactiviteit heeft;
• b. het afhaalpunt maximaal 50 m2 bedraagt;
• c. een showroom niet is toegestaan;
• d. geen sprake is van onevenredige gevolgen voor de omgeving, in de vorm van verkeers- of parkeeroverlast.

4.5 Wonen

In het noorden van het bedrijventerrein liggen woningen aan de Rijksstraatweg. Deze Rijksstraatweg vormt een lint, waarvan dit gedeelte bij het bedrijventerrein een onderdeel is. De achterkant van het lint grenst aan het bedrijventerrein, maar de voorzijde van het lint vraagt om een specifieke regeling.

Vervanging en vergroting van bestaande bouwvolumes is mogelijk, maar met mate en passend bij de maat en schaal van het lint. Het uitgangspunt is hierbij de bestaande variatie, maar tegelijkertijd is het onwenselijk om alle bestaande hoofdvolumes op de plankaart te fixeren, omdat dit de vitaliteit van het lint teveel zou beperken. Voor monumenten en beeldbepalende panden is het wél van belang dat deze behouden blijven, vandaar dat hiervoor minder mogelijkheden voor vervanging of uitbreiding zijn. Er is uitgegaan van de onderstaande karakteristieken en kwaliteiten:

• Het bebouwingslint ligt langs een oude weg en waterloop in voormalig agrarisch gebied. Hier zijn landschappelijke kwaliteiten zoals bomenrijen, sloten en grote tuinen beeldbepalend.
• De perceelsgewijze ontwikkeling en verandering van de lintbebouwing heeft gezorgd voor genuanceerde variatie in situering, volume en hoogte van de bebouwing.
• Een aantal panden is gemeentelijk of rijksmonument. Ook zijn er panden aangemerkt als beeldbepalend (monumenten inventarisatie project). Deze panden zijn van extra belang voor de ruimtelijke kwaliteit van het lint.
• De percelen zijn over het algemeen groot, het bebouwd oppervlak is relatief klein en de bebouwing staat veelal vrij op het kavel (met uitzondering van rijenwoningen en twee onder een kapwoningen). De open ruimte tussen de woningen is waardevol vanwege het groene karakter van de tussenruimten en omdat hierdoor vaak doorzicht naar het daarachter gelegen gebied mogelijk is. Dit betekent dat bebouwing van de ruimte tussen de hoofdvolumes met bijbehorende bouwwerken niet wenselijk is.
• Vanwege het verdwijnen van de agrarische functie is de woonfunctie in de linten dominant geworden en is er nog weinig bedrijfsbebouwing aanwezig. De woningen zijn met de representatieve zijde naar de weg gekeerd en eventuele bedrijfsbebouwing staat op afstand daarachter.

4.6 Aansluiting bij stedelijke parkeernormen en verkeersbestemmingen

In het gehele gebied wordt uitgegaan van de bestaande situatie voor wat betreft parkeren. Het uitgangspunt bij nieuwe ontwikkelingen is parkeren op eigen terrein. Hierbij wordt aangesloten op de parkeernormen zoals vastgelegd de "Nota stallen en parkeren" (zie hiervoor paragraaf 2.3).
De aanwezige wegen zijn in overeenstemming met de gewenste of bestaande verkeers- of verblijfsfunctie bestemd. Op deze wijze wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de beoogde doorgaande stroomfunctie van het autoverkeer, en het verblijfskarakter van de wegen en het overige openbare gebied in het plangebied. Binnen de diverse verkeersbestemmingen worden voldoende mogelijkheden geboden voor "ondergeschikte" aanpassingen in de bestaande inrichting, waardoor flexibiliteit ontstaat.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) moet de gemeente in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving opnemen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. In deze paragraaf is een overzicht gegeven van welke milieuaspecten er in het plangebied gelden en wat daarvan de consequenties zijn.

In het plangebied zijn de volgende milieuaspecten van belang:

• verkeersaspecten;
• milieu-effectrapportage en strategische milieubeoordeling;
• geluidhinder;
• milieuhinder bedrijvigheid;
• geur;
• externe veiligheid;
• luchtkwaliteit;
• bodemkwaliteit;
• flora en fauna;
• kwaliteit van de leefomgeving;
• waterhuishouding;
• kabels, leidingen en straalpaden;
• archeologie;
• windenergie.

Dit hoofdstuk gaat in op bovenstaande milieuaspecten voor zover relevant voor het plangebied.

5.2 Verkeer: bereikbaarheid en parkeren

5.2.1 Bereikbaarheid

Het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoers Plan (GVVP) 2005-2020 heeft als doelstelling: het bereiken en handhaven van een goede balans tussen bereikbaarheid, veiligheid en leefmilieu. Daartoe wordt gekozen voor selectieve bereikbaarheid. De economisch belangrijke gebieden, de kerngebieden, worden via verschillende verkeersassen goed bereikbaar gemaakt. In de overige gebieden (de verblijfsgebieden) en rond de overige verkeersassen krijgen veiligheid en leefmilieu prioriteit. Oudenrijn is in het GVVP aangemerkt als kerngebied.

Volgens het GVVP behoort het plangebied Oudenrijn tot de type kerngebied 'unimodaal bedrijfsterrein'. De hoofdfuncties hiervan zijn bedrijven (ook kantoorhoudend), aangevuld met perifere detailhandel en eventuele bijzondere voorzieningen. De ontwikkelingen in het plangebied sluiten aan bij deze gedachte.

Parkeren

Het parkeren bij bedrijven moet in beginsel geschieden op eigen terrein. De feitelijke parkeerbehoefte is sterk afhankelijk van de precieze bedrijfsvoering. Dit kan derhalve pas beoordeeld worden bij de omgevingsvergunningafgifte en de vergunningen in het kader van de Wet milieubeheer.

5.2.2 Verkeersonderzoek

Onderzoeksmethodiek

De afdeling Verkeer van de gemeente Utrecht heeft de verkeersgeneratie van de uitbreidingsmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, in beeld gebracht (zie bijlage9). Er is berekend hoe het verkeer van en naar het plangebied Oudenrijn, zich verdeelt over het wegennet. De verkeersaantrekkende werking van de 'plansituatie' is in beeld gebracht door het verschil te nemen van de plansituatie minus de autonome plansituatie in 2015 zoals ontwikkeld uit het verkeersmodel VRU 3.1 UTR 1.0.

Op basis van de cordonanalyse, selected link analyses en kruispuntbelastingen blijkt het volgende:

In de autonome situatie overschrijdt de verkeersafwikkeling op de kruispunten en wegvakken bij de aansluitingen op de autosnelwegen (A2 Hooggelegen en A12 De Meern) zowel in 2015 als 2020 al kritische waarden.

Een uitbreiding van het bedrijventerrein zorgt voor een beperkte verslechtering van de verkeersafwikkeling: niet alleen ter hoogte van de aansluitingen op de autosnelwegen, maar ook op de ontsluitingswegen van het bedrijventerrein met de Letschertweg zelf.

Voor het garanderen van een goede bereikbaarheid van het bedrijventerrein is het raadzaam nader onderzoek te doen naar aanpassingen van de infrastructuur waarmee de verkeersafwikkeling wordt verbeterd. Dit valt echter buiten de reikwijdte van dit actualiseringsplan.

Conclusie

Als gevolg van de planologische bouwmogelijkheden van het bestemmingsplan Oudenrijn neemt het verkeer op de bestaande wegvakken op Oudenrijn, en van een aantal wegvakken daarbuiten, toe.

De verkeersafwikkeling vormt in de autonome situatie op enkele wegvakken reeds een probleem. De bijdrage van de toename van de bouwmogelijkheden op het bedrijventerrein de Meern is beperkt.

De realisatie van een mogelijke uitbreiding in het plangebied leidt niet tot nieuwe knelpunten in de verkeersafwikkeling en bereikbaarheid.

5.3 Geluidhinder

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke inrichting en ontwikkeling van belang zijn, zijn wegverkeer,railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object. De regels van de Wet geluidhinder zijn van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan.

De normen uit die wet zijn van toepassing bij:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige objecten als woningen en scholen;
• bestemmingen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of 30 km/h-wegen);
• reconstructie van wegen;
• geluidsgezoneerde bedrijventerreinen.

Als één van bovenstaande situaties aan de orde is, dient er een akoestisch onderzoek te worden gedaan en als het nodig blijkt te zijn kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden aangevraagd.

5.3.1 Wegverkeerslawaai

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden langs alle wegen geluidszones, met uitzondering van:

• woonerven;
• 30 km/uur-gebieden.

Aangezien zich binnen het plangebied geen woonerven en vrijwel geen 30 km/h-wegen bevinden, zijn bijna alle wegen gezoneerd in het kader van de Wet geluidhinder. De zonebreedte van een gezoneerde weg is afhankelijk van de ligging en het aantal rijstroken.

Indien binnen de zone van een gezoneerde weg sprake is van een "nieuwe situatie" in de zin van de Wet geluidhinder, dient ingevolge de Wet geluidhinder akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd. Nieuwe situaties doen zich voor bij de bouw van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen geluidszones van wegen en de aanleg van nieuwe wegen langs bestaande of nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet niet in de bouw van nieuwe woningen of andere geluidsgevoelige bestemmingen.

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet niet in de aanleg of reconstructie van wegen en er is eveneens geen sprake van de bouw van nieuwe woningen of andere geluidsgevoelige bestemmingen. Het is daarom niet nodig om in het kader van de Wet geluidhinder een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uit te laten voeren. Wel wordt in het kader van een goede ruimtelijke ordening gekeken naar de mogelijke geluidseffecten die het plan met zich mee kan brengen.

In het kader van bestemmingsplan Bedrijventerrein Oudenrijn is de toename van het wegverkeerslawaai bepaald als gevolg van de planontwikkeling. Conform de Wet geluidhinder (reconstructieregeling) kan een toename tot 1,5 dB als acceptabel worden bestempeld. Uit de berekeningen blijkt dat een toename van meer dan 1,5 dB zich beperkt tot slechts enkele wegen óp het industrieterrein. Voor de woongebieden om Oudenrijn is de toename van het geluid van het wegverkeer niet significant.

Figuur: toename wegverkeerslawaai rondom bedrijventerrein.

5.3.2 Industrielawaai

Algemeen

Wanneer op een industrieterrein conform het bestemmingsplan bedrijven worden toegelaten die veel lawaai kunnen voortbrengen, moet er vanuit de Wet geluidhinder rond dit terrein een geluidszone worden vastgesteld. Deze categorie van bedrijven (de zogeheten 'grote lawaaimakers') staat beschreven in bijlage 1, onderdeel D van het Besluit omgevingsrecht. Grote lawaaimakers zijn bijvoorbeeld betonfabrieken, motorcrossterreinen en energiecentrales. Buiten deze geluidszone mag de geluidsbelasting veroorzaakt door het industrieterrein niet hoger zijn dan 50 dB(A). Binnen de zone gelden grenswaarden bij woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen. De bedrijven op het gezoneerde industrieterrein Oudenrijn moeten gezamenlijk voldoen aan de grenswaarden voor geluid. De eventuele toename van bedrijvigheid als gevolg van dit bestemmingsplan zal ook moeten plaatsvinden binnen deze grenswaarden.

Oudenrijn

Een groot deel van industrieterrein Oudenrijn is gezoneerd in de zin van de Wet geluidhinder. Onderstaande figuur laat zien welk deel van het bedrijventerrein gezoneerd is. Op de Verbeelding zijn daarnaast enkele deelgebieden aangegeven waar grote lawaaimakers zijn toegestaan (ter plaatse van BASF en aan Molensteyn) met de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - inrichtingen - wet geluidhinder'. Op de rest van het gezoneerde bedrijventerrein zijn geen grote lawaaimakers toegestaan.

Het blauwe gebied in de figuur is de zone; dit ligt deels over het bedrijventerrein en deels over woongebieden langs de Rijksstraatweg en de Meentweg. Binnen de zone zijn, maximaal toelaatbare geluidsniveaus (MTG's) bij woningen vastgelegd van 55 dB(A) etmaalwaarde. Genoemde grenswaarden moeten in acht worden genomen bij de verlening van omgevingsvergunningen aan bedrijven in het kader van de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht).

De omvang van het gezoneerde bedrijventerrein en de zone worden met dit bestemmingsplan gewijzigd. Het voormalige en toekomstige gezoneerde bedrijventerrein (geel) en zone (blauw) zijn op onderstaande kaarten weergegeven.

Een geluidszone moet voldoende ruimte bieden aan bedrijven die in potentie een significante hoeveelheid geluid produceren. De bedrijven op het noordoostelijke deel van het bedrijventerrein brengen vrijwel geen geluid voort maar ze hebben met hun wettelijk maximaal toegestane geluidsproductie een hoge geluidbijdrage in de zone.

Door dit deel niet als gezoneerde deel van het bedrijventerrein te bestemmen kan een zone worden vastgelegd die voldoende ruimte biedt aan de daadwerkelijke geluidsproductie van het gezoneerde bedrijventerrein.

De bescherming van woningen tegen geluid van de bedrijven op het noordoostelijke deel van Oudenrijn is gewaarborgd in geluidsvoorschriften.

Afbeelding: Voormalige situatie geluidszone

Afbeelding: nieuwe situatie geluidzone

Geel vak: gezoneerde bedrijventerrein

Blauw vlak: zone

De aanleg van de HOV-baan ten noorden van de Strijkviertelplas heeft tot gevolg dat het deel van het bedrijventerrein langs Strijkviertel dat daar ten noorden van ligt een afzonderlijk deel wordt.

Daar kunnen zich geen grote lawaaimakers vestigen en er zijn vooral bedrijven in een lichte categorie toegestaan. In dit gebied liggen ook veel bedrijfswoningen. Dit gedeelte van het bedrijventerrein onderscheidt zich duidelijk van de rest en behoort niet meer tot het gezoneerde industrieterrein.

De geluidzone is in dit gebied aangepast aan de kleinere omvang van het gezoneerde deel van het bedrijventerrein. De geluidzone biedt voldoende ruimte aan de bedrijven op het bedrijventerrein. De Wet geluidhinder eist namelijk dat de vaststelling of wijziging van een geluidszone niet tot gevolg mag hebben dat buiten die zone de geluidsbelasting, vanwege het gezoneerde bedrijventerrein, hoger wordt dan 50 dB(A). Dit is aangetoond met een onderzoek (Memo Geluidsonderzoek industrielawaai bij bestemmingplan Bedrijventerrein Oudenrijn van 2-3-2014, zie bijlage2 ).

Ook moet de geluidsbelasting worden bepaald van een aantal bestaande bedrijfswoningen aan Strijkviertel die voorheen op het gezoneerde deel van het bedrijventerrein lagen, zie onderstaande figuur (de rode arcering is de zone, voor zover die binnen het plangebied valt).

Deze woningen liggen nu binnen de geluidszone en genieten daardoor bescherming vanuit de Wet geluidhinder tegen het geluid van het gezoneerde deel van het bedrijventerrein. Uit het aangehaalde geluidsonderzoek blijkt dat de geluidsbelasting daar niet hoger is dan 52 dB(A).

Om de bedrijven op Oudenrijn voldoende geluidruimte te bieden zal voor enkele van deze woningen, met huisnummers 62, 64, 21, 52 en 48, met een separate procedure een hogere waarde worden vastgesteld van 55 dB(A). Dit is acceptabel omdat dit onder de maximale grenswaarde blijft én omdat deze woningen voorheen geen enkele bescherming genoten. De woningen die reeds in de zone lagen, langs de Rijksstraatweg, behouden de bescherming van eerder vastgestelde de maximaal toelaatbare geluidsniveaus.

5.4 Geur

Bij geur van bedrijven gaat het om de geuruitstoot (emissie) van bedrijven die zich verspreidt via de lucht en een geurbelasting veroorzaakt op de woon- en leefomgeving. Onder geurbelasting (of 'immissie') verstaan we de hoeveelheid geur, uitgedrukt in odour units per kubieke meter lucht, die op een geurgevoelig object zoals een woning 'terecht' komt.

Het voorkomen van (nieuwe) hinder is het algemene uitgangspunt in het rijksbeleid. Bij het beoordelen van een vergunningaanvraag op het aspect geur is daarom inzicht nodig of de aangevraagde activiteit tot geurhinder zal leiden.

Er is geen eenduidige regel te geven voor hoeveel geur of geurhinder aanvaardbaar is; het bevoegd gezag besluit hierover. Het bevoegd gezag kan kiezen voor een verschil in aanvaardbaar hinderniveau tussen bestaande en nieuwe situaties en tussen aaneengesloten en verspreid liggende woonbebouwing. Veel provincies hebben een eigen geurbeleid opgesteld; de gekozen toetsingskaders kunnen uiteen lopen.

Bij een aantal bedrijfsactiviteiten komt geurhinder zo vaak voor dat structurele aandacht voor geur nodig is. Voor deze activiteiten worden in het Activiteitenbesluit en de daarbij behorende ministeriële regeling voorschriften gesteld met als doel geurhinder te beperken tot een aanvaardbaar niveau. Voor zover het doelvoorschriften betreft, zijn deze in het Besluit zelf opgenomen. De voorgeschreven maatregelen staan in de Ministeriële regeling. Voor bepaalde activiteiten is in de Ministeriële regeling een maatwerkmogelijkheid opgenomen.

Ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen geldt als uitgangspunt dat een nieuwe gevoelige bestemming op een zodanige afstand wordt gepland dat geen of hooguit een acceptabele mate van hinder te verwachten is. Indicatie voor de aan te houden afstanden zijn onder andere te ontlenen aan de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de VNG (zie ook onder paragraaf Bedrijven en milieuzonering).

Conclusie

Binnen het plangebied is geen sprake van industriële geurhinder.

5.5 Externe veiligheid

In en direct rond het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten. Dit heeft het volgende overzicht opgeleverd:

• 1. Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en water. Voor het plangebied is de snelweg A12 relevant. Andere transportassen (spoor en water) bevinden zich op grote afstand van het plangebied (meer dan circa1 km) en zijn niet van invloed hierop. Over niet-Rijkswegen vindt beperkt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats dat wordt gereguleerd door de gemeentelijke routeringsverordening;
• 2. Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. In of nabij het plangebied bevinden zich geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen;
• 3. Bedrijven die vallen onder het Bevi. Binnen het plangebied bevinden zich twee Bevi bedrijven, het bedrijf BASF aan de Strijkviertel en het bedrijf Videojet, ook aan de Strijkviertel. Buiten het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven die een invloedsgebied hebben met een overlap over het plangebied;
• 4. Bedrijven die vuurwerk mogen opslaan: Donadoni (Strijkviertel) en Zena MRD Fireworks (Boteyken).

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. De normen en richtlijnen zijn onder andere vastgelegd in:

• de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs; voor transport over weg, spoor en water)
• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi; voor bedrijven).

5.5.1 Vervoer gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en water

Het risico bij transportassen wordt veroorzaakt door de mogelijkheid van beschadiging van een transportmiddel (tankwagon, schip) als gevolg van een ongeval, bijvoorbeeld een aanrijding en/of door brand. Hierdoor kan een deel of de gehele lading vrijkomen. De meest relevante stoffen zijn vloeibare gassen (b.v. LPG), brandbare vloeistoffen (b.v. benzine) en giftige stoffen. Bij een ongeval met vloeibaar gas kan dat gas vrijkomen en ontbranden met het mogelijk ontploffen van een tankwagon tot gevolg. Een ongeval met brandbare vloeistof zal leiden tot een grote brand met veel hittestraling. Een ongeval met giftige stoffen zal vaak leiden tot de vorming van een giftige gaswolk.

Vanwege de risico's is een toets uitgevoerd aan risiconormen volgens de uitgangspunten van het Basisnet. Dit Basisnet zal op korte termijn wettelijk worden verankerd door middel van aanpassing van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en het nieuw vast te stellen Besluit externe veiligheid transportroutes (Btev). Het Betv zal de afstanden tussen transportroutes en (beperkt) kwetsbare objecten en bestemmingen gaan beschrijven. Dit zijn alle plaatsen waar zich regelmatig personen bevinden m.u.v. verkeersdeelnemers. De getoetste normen hebben betrekking op het zogenaamde plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Wegvervoer, rijksweg A12

Voor de A12 bestaat volgens het Basisnet een PR 10-6 contour van 28 meter (tussen afrit 15 (De Meern) en knooppunt Oudenrijn). Deze contour heeft geen overlap met bouwvlakken binnen het plangebied en levert daarmee geen beperkingen op voor het plangebied.

Ook geldt er volgens de uitgangspunten van het Basisnet een plasbrandaandachtsgebied (PAG). Dit PAG heeft op geen enkele plek een overlap met bouwvlakken van de diverse bestemmingen binnen het plangebied en levert daarmee geen beperkingen op voor het plangebied.

Het groepsrisico wordt voornamelijk veroorzaakt door de bebouwing van het plangebied, maar ligt ruim onder de oriëntatiewaarde. Deze waarde is het resultaat van een langdurig afwegingsproces tot het optimaliseren van de externe veiligheid rond het totale Nederlandse wegennet, hetgeen heeft geleid tot het Basisnet. Bij dit proces waren gemeente, wegbeheerder en ministerie betrokken en is een optimum gezocht voor groeimogelijkheden van het vervoer en het behoud van ontwikkelmogelijkheden voor de gemeente. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een beperking van de groeimogelijkheden van het vervoer over de A12 (groeifactor 1,5 in plaats van groeifactor 2).

Gelet op het voorgaande wordt het groepsrisico als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid. Het wegvervoer van gevaarlijke stoffen legt geen beperkingen op aan het bestemmingsplan.

De onderbouwing van de conclusies is weergegeven in bijlage 1.

5.5.2 Bedrijven die vallen onder het Bevi

Binnen het bestemmingsplangebied bevinden zich de bedrijven BASF en Videojet, beiden gevestigd aan de Strijkviertel. BASF is een bedrijf waar katalysatoren worden geproduceerd. De risico's bij het bedrijf worden veroorzaakt door uiteenlopende soorten bedrijfsactiviteiten. Een nadere omschrijving van Videojet is in bijlage 6 bij de toelichting opgenomen. Een nadere omschrijving van BASF is in bijlage 7 opgenomen.

Bij het bedrijf Videojet worden gevaarlijke stoffen in kleine verpakkingen opgeslagen. Het risico van de activiteiten bestaat hoofdzakelijk uit de mogelijkheid dat giftige dampen vrij kunnen komen bij een brand.

Vanwege de veiligheidsrisico's bij deze bedrijven is een toets uitgevoerd aan risiconormen volgens het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Het Bevi beschrijft de afstanden tussen risicovolle bedrijven en (beperkt) kwetsbare objecten en bestemmingen. Dit zijn alle plaatsen waar zich regelmatig personen bevinden m.u.v. verkeersdeelnemers. De getoetste normen hebben betrekking op het zogenaamde plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

BASF

De PR=10-6 contour blijft geheel binnen de inrichtingsgrens. Binnen die contour bevinden zich daardoor geen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten.

De PR=10-6 contour wordt op de verbeelding weergegeven met de aanduiding veiligheidszone - 1.

Aan zowel de grenswaarde als de richtwaarde voor het plaatsgebonden risico wordt voldaan. De situatie is in overeenstemming met het Bevi.

Volgens een in 2013 uitgevoerde groepsrisicoanalyse is er voor de uiteindelijk te realiseren situatie sprake van een verwaarloosbaar groepsrisico (minder dan tien personen).

Vanwege de aanwezigheid van diverse preventieve en repressieve maatregelen zijn de belangrijkste risico's binnen het bedrijf tot een beheersbaar niveau gebracht. Met name het plaatsen van de voorzieningen boven de opstelplaats van de waterstoftrailers en boven de centrale verlaadplaats van ammonia, zoutzuur en salpeterzuur hebben ertoe geleid dat geen eisen worden verbonden aan een bedrijfsbrandweerorganisatie.

Mede gelet op de gunstige omstandigheden ten aanzien van de bereikbaarheid, bluswatervoorzieningen, vluchtmogelijkheden en zelfredzaamheid van personen wordt het groepsrisico als aanvaardbaar beschouwd.

Videojet

Zowel aan de grenswaarde als de richtwaarde voor het plaatsgebonden risico m.b.t. de PGS 15 opslagplaatsen wordt voldaan.

Binnen het bedrijf bevindt zich tevens een niet onder het Bevi vallende activiteit. Rond deze activiteit is een PR=10-6 contour vastgesteld. Deze contour heeft een overlap met omliggende beperkt kwetsbare objecten. Omdat deze objecten al sinds lang aanwezig en bestemd zijn, wordt deze situatie als acceptabel beschouwd. Volgens de Bevi systematiek geldt in dit soort gevallen de PR=10-6 contour als richtwaarde. Er is geen aanleiding tot sanering.

Het groepsrisico blijft ruim onder de oriëntatiewaarde. Het groepsrisico wordt als aanvaardbaar beschouwd, mede gelet op de gunstige omstandigheden ten aanzien van de bereikbaarheid, bluswatervoorzieningen, vluchtmogelijkheden en zelfredzaamheid van personen.

De onderbouwing van de conclusies over het plaatsgebonden risico en de volgens het Bevi verplichte verantwoording van het groepsrisico van beide bedrijven is weergegeven in de bijlage 1.

5.5.3 Opslag van vuurwerk

In situaties waarbij niet meer dan 10.000 kg aan consumentenvuurwerk wordt opgeslagen, wordt in het kader van dit bestemmingsplan, wat betreft veiligheidsafstanden, geen extra aandacht besteed. De hiervoor geldende veiligheidsafstand van 8 meter van de deuropening van de opslagplaats tot kwetsbare of geprojecteerde kwetsbare objecten is dusdanig klein, dat hieraan in de meeste gevallen kan worden voldaan. In sommige gevallen moeten bouwkundige maatregelen te worden getroffen. Opslagplaatsen tot maximaal 10.000 kg aan consumentenvuurwerk ten behoeve van verkoop van vuurwerk tijdens de oudejaarsperiode, kunnen uitsluitend plaatsvinden in een bestemming waar Detailhandel is toegestaan.

Voor opslagplaatsen van meer dan 10.000 kg aan consumentenvuurwerk geldt op basis van het Vuurwerkbesluit, afhankelijk van de hoeveelheid aan opslag en de grootte van de deuropening, een veiligheidsafstand van 20 meter of meer vanaf de deuropening van de opslagplaats tot kwetsbare of geprojecteerde kwetsbare objecten.

Opslagplaatsen van meer dan 10.000 kg aan consumentenvuurwerk ten behoeve van verkoop van vuurwerk tijdens de oudejaarsperiode, kunnen mede vanwege de afstandseisen, niet plaatsvinden binnen de bestemming Detailhandel. Aan tuincentra en bouwmarkten kan voor de opslag en verkoop van meer dan 10.000 kg ontheffing worden verleend. In dit bestemmingsplan is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor onder andere brand- en explosiegevaarlijke stoffen.

Binnen het plangebied bevinden zich twee locaties waar consumentenvuurwerk wordt opgeslagen en verkocht. Beide locaties voldoen aan de eisen uit het Vuurwerkbesluit en leveren geen beperkingen op voor het bestemmingsplan.

5.6 Luchtkwaliteit

5.6.1 Kader

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen), die op 15 november 2007 (Stb. 2007, 434) in werking is getreden. De Wet milieubeheer bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 5.1 weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet.

Tabel 5.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

Stof			Toetsing van	Grenswaarde	Geldig vanaf
Stikstofdioxide (NO2)			jaargemiddelde concentratie	60 µg/m³ 40 µg /m³	01-08-2009 01-01-2015
			uurgemiddelde concentratie	max. 18 keer per kalenderjaar meer dan 300 µg /m³	01-08-2009
Fijn stof (PM10)1)			jaargemiddelde concentratie	40 µg /m³	11-06-2011
			24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer per kalender- jaar meer dan 50 µg /m³	11-06-2011

Op grond van artikel 5.16 van de Wlk kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan) uitoefenen indien:

• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);
• de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);
• bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c);
• het voorgenomen besluit is genoemd of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit

Het NSL is een samenwerkingsprogramma tussen Rijk, provincies en gemeenten, dat ertoe leidt dat Nederland tijdig aan de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit kan voldoen. Nederland heeft van de Europese Commissie uitstel gekregen van de huidige grenswaarden, omdat het NSL voldoende garandeert dat hiermee binnen de gestelde termijnen wél aan de grenswaarden kan worden voldaan. Nederland moet nu in op 1 januari 2015 voldoen aan de norm voor stikstofdioxide (NO2). Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden en heeft een looptijd van 5 jaar (tot augustus 2014).

Goede ruimtelijke ordening

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een bestemmingsplan uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied.

5.6.2 Beoordeling luchtkwaliteit

Het bestemmingsplan Oudenrijn maakt geen onderdeel uit van het NSL, zodat een afzonderlijke luchtkwaliteitsbeoordeling is uitgevoerd, waarbij het effect van de verkeersaantrekkende werking langs de belangrijkste aan- en afvoerwegen (verkeersaantrekkende werking meer dan 1.000 mvt/etmaal) op de luchtkwaliteit is beoordeeld.
Op basis van het verkeersmodel Vru3.1u zijn voor de jaren 2015 en 2020 verkeerskundige varianten gemaakt, waarin de met het bestemmingsplan Oudenrijn mogelijk gemaakte ruimtelijke ontwikkelingen zijn opgenomen.

Op basis van het uitgevoerde onderzoek wordt geconcludeerd dat langs de relevante aan- en afvoerwegen en op de wegen in het plangebied voldaan wordt aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer.

5.6.3 Conclusie

In paragraaf 5.6.1 is aangegeven op welke gronden (genoemd in artikel 5.16 van de Wet milieubeheer) bestuursorganen hun bevoegdheden (die gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit) kunnen uitoefenen.

Op basis van de uitgevoerde luchtkwaliteitberekeningen kan worden geconcludeerd dat na realisatie van de in het bestemmingsplan Oudenrijn mogelijk gemaakte ruimtelijke ontwikkelingen aan het gestelde in artikel 5.16 eerste lid 1, onder a van de Wet milieubeheer wordt voldaan.
Gelet op het vorenstaande zijn er geen belemmeringen vanuit de Wet milieubeheer om het Bestemmingsplan Oudenrijn vast te stellen.

5.7 Bodem

5.7.1 Bodemkwaliteit

Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten:

• Bodembescherming
  Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd. Dit speelt met name bij bedrijfsmatige activiteiten en calamiteiten op openbaar terrein. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels ná 1987 is ontstaan, is een 'nieuw geval'. Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan moeten worden gemaakt.
• Bodemsanering
  Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten te worden gesaneerd indien er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's of risico's voor verspreiding via het grondwater. De sanering wordt functiegericht en kosteneffectief uitgevoerd. Nieuwbouw of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Bodembeheer
  Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/ of bodemsanering noodzakelijk is om de locatie geschikt te maken. Als er voor bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening worden gehouden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen.

5.7.2 Onderzoek

Op het bedrijventerrein zijn naast recentere bedrijven ook meerdere oude bedrijven aanwezig (historische bedrijfsmatige activiteiten). Er zijn (ondergrondse) brandstoftanks en aan de noordzijde enkele gedempte sloten aanwezig.

Er zijn meerdere verontreinigingen met zware metalen en PAK in grond en nikkel in grondwater aanwezig, en verder enkele verontreinigingen met olie en vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen in het (diepere) grondwater aanwezig. Ten noorden van de Strijkviertelplas zijn dit omvangrijke grondwaterverontreinigingen, waar monitoring voor nodig is in verband met eventuele bedreiging van het oppervlaktewater. In Leidsche Rijn en De Meern zijn twee grondwaterwingebieden aanwezig, maar het plangebied bevindt zich hier ruim buiten. Ten oosten van het plangebied bevindt zich de beschermingszone van het Amsterdam Rijnkanaal, waar in (Nieuwegein) water uit gewonnen wordt voor de bereiding van drinkwater. Het plangebied vormt geen bedreiging voor deze winningen.

Wanneer voor bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening worden gehouden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen. Als er in de invloedssfeer van een grondwateronttrekking een grondwaterverontreinging aanwezig is , moet er door de initiatiefnemer een samneringsplan opgesteld worden waarin voldoende tegenmaatregelen worden beschreven om deze verontreiniging niet te verplaatsen.

Het plangebied is volgens de nota bodembeheer 2012-2022 ingedeeld in de klasse natuur/landbouw (achtergrondwaarden) voor wat betreft het toepassen van grond.

Overwogen kan worden om bij herontwikkeling duurzaam gebruik te maken van de ondergrond. Investeringen die nu gedaan worden bij uitvoering kunnen uiteindelijk een kostenbesparing opleveren in de beheerfase. Voorbeeldenm van ondergrondse activiteiten zijn:

- parkeerkelders (besparing bovengronds ruimtegebruik);

- tunnels voor kabels en leidingen (graafrust en ruimtegebruik);

- bodemenergie (besparing energiekosten).

Conclusie

Onder bovengenoemde voorwaarden voor onderzoek en/of sanering bij een omgevingsvergunning of een grondwateronttrekking vormt de bodemkwaliteit geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan

5.8 Flora en fauna

5.8.1 Inleiding

Op grond van de Flora en Faunawet is het verboden zonder ontheffing activiteiten te verrichten die leiden tot aantasting van te beschermen soorten en van hun voortplantingsplaats, vaste rustplaats of vaste verblijfsplaats. In een bestemmingsplan moet de uitvoerbaarheid van het plan wordt aangetoond. In dit verband is het van belang dat in het bestemmingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat de gunstige staat van instandhouding van de beschermde soorten niet in geding is.

5.8.2 Onderzoek en conclusie

Wanneer bij planvorming de bestemming in een gebied verandert, moet middels een flora en fauna inventarisatie de huidige waarde worden bekeken en moet er inzicht worden gegeven in het voorkomen van beschermde planten en diersoorten.

Bureau Tauw heeft in het kader van dit bestemmingsplan in april 2014 een quickscan (Kenmerk: R001-1222380ERT-kmi-V03-NL ) uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde soorten in het plangebied. Het gehele onderzoek is opgenomen als Bijlage 3 bij dit bestemmingsplan.

Het voorkomen van beschermde plantensoorten; grondgebonden zoogdieren, reptielen, amfibiën en vissen in het plangebied is uitgesloten.

Vleermuizen zijn niet uitgesloten in gebouwen, het bosperceel aan de A12 en in bomen ten noorden van de busbaan Oudenrijn. Voor het bosperceel aan de A12 en de bomen ter noorden van de busbaan Oudenrijn geldt dat hier een bestemming 'Groen' is opgenomen met de aanduiding 'ecologische waarde'. Ter plaatse van de aanduiding 'ecologische waarde' geldt dat een omgevingsvergunning is vereist voor het uitvoeren van werken, zoals het vellen van houtopstanden.

Ook ten aanzien van vogels geldt dat deze niet zijn uitgesloten in gebouwen, het bosperceel en de bomen in het gebied.

Op de nog uitgeefbare gronden zijn geen gebouwen aanwezig waarin zich vleermuizen of vogelnesten bevinden. Voor het overige is sprake van bestaand bedrijventerrein. Het slopen van gebouwen is niet aan de orde.

Het voorkomen van beschermde vissen in de watergang in het bosperceel langs de A12 en de watergang in het Meentpark is niet uitgesloten. De bittervoorn kan hier voorkomen. Bij het dempen van watergangen dient nader onderzoek plaats te vinden. In dit bestemmingsplan zijn alle watergangen bestemd als 'Water'. Dempen van deze watergangen is niet aan de orde.

Het bestemmingsplan is grotendeels consoliderend van aard, waarin enkele nog niet uit te geven bedrijfsgronden zijn opgenomen. De instandhouding van het ecologisch netwerk en de overige waarden van groen (ruimtelijk, fysisch en sociaal) blijft in het bestemmingsplan mogelijk. Het plan voldoet aan de Flora- en faunawet.

5.8.3 Groenstructuur plangebied

In het plangebied is groen spaarzaam aanwezig. Langs de rand van De Meern is een park aangelegd. Dit park dient als ecologische zone. Ook de groenstrook naast de C.H. Letschertweg dient als ecologische zone en beide groenzones worden alszodanig beschermd in de regels middels de aanduiding 'ecologische waarde'. In de bestemming Groen is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken vereist.

5.9 Water

Met de watertoets wordt beoogd de waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken waardoor het water een evenwichtige plaats krijgt in ruimtelijke plannen. Een evenwichtige plaats houdt in dat in elk plan de negatieve effecten voor de waterhuishouding ten gevolge van ruimtelijke ontwikkelingen -waar mogelijk- moeten worden voorkomen.
De resultaten van de watertoets worden weergegeven in deze paragraaf. Deze paragraaf is opgesteld in overleg met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR).

Waterkering

Bedrijventerrein Oudenrijn grenst aan de noordzijde aan zuidelijke kade van de Leidsche Rijn (zie figuur 3, groene lijn met lichtblauwe zone). Deze kade is aangemerkt als waterkering met de status 'Regionale Waterkering (genormeerd)'.

De waterkering 'Leidsche Rijnkade Zuid' heeft een kernzone (waterstaatszone) van 12 meter (6 meter aan weerszijden van as kering) en een beschermingszone van 50 meter. De kernzone dient in het bestemmingsplan als 'waterstaatswerk-waterkering' (dubbelbestemming) worden aangemerkt. Voor beide zones gelden voorschriften die in de legger zijn opgenomen. Werken zijn conform de keur vergunningsplichtig.

Tussen 1 oktober en 1 april mogen er geen werkzaamheden plaatsvinden die mogelijk het waterkerende vermogen van een waterkering negatief beïnvloeden. Het betreft met name werkzaamheden waarbij in of naast de waterkering wordt gegraven of waarbij de bekleding van het dijklichaam wordt veranderd.

'Niet-direct-kerende primaire waterkering'

In het plangebied bevindt zich ter plaatse van C.H. Letchertweg een primaire waterkering (type c) die de status van 'niet-direct-kerende primaire waterkering' heeft. Deze kering valt in de huidige situatie samen met de ds. M.L. Kinglaan, de C.H. Letchertweg en de Meerndijk en vormt de scheiding tussen de dijkringen 44 [9] en 14 [9]. Voor de werkzaamheden aan of nabij de primaire waterkering is op grond van de Waterwet een Watervergunning noodzakelijk [8]. Rijkswaterstaat is als waterkeringbeheerder de vergunningverlenende instantie. Nieuwe ontwikkelingen op of nabij de waterkering zullen door Rijkswaterstaat worden getoetst aan de hydraulische randvoorwaarden, de in 2009 vastgestelde legger en de leidraden VTV.

De niet-direct-kerende primaire waterkering (type c) heeft een kernzone, beschermingszone (vrijwaringszone-dijk) en buitenbeschermingszone van totaal circa 175 m breed (87,5 meter aan weerszijden van de as van de weg). De totale breedte van deze zones heeft in het bestemmingsplan de dubbelbestemming 'waterstaatswerk-waterkering'. Binnen dit gebied kunnen nieuwe ontwikkelingen van invloed zijn op de waterkering, vandaar dat Rijkswaterstaat bevoegd is eventueel eisen en randvoorwaarden aan functies en bestemmingen te stellen. De breedte van de zones is afhankelijk van de locatie en is vastgelegd in de bijbehorende legger uit 2009 . Bij ruimtelijke ontwikkelingen in deze zone is advies van de waterkeringbeheerder Rijkswaterstaat vereist.

Tussen 1 oktober en 1 april mogen er geen werkzaamheden plaatsvinden die mogelijk het waterkerende vermogen van een waterkering negatief beïnvloeden. Het betreft met name werkzaamheden waarbij in of naast de waterkering wordt gegraven of waarbij de bekleding van het dijklichaam wordt veranderd.

Persleiding Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden (HDSR)

In het plangebied is een persleiding van het HDSR aanwezig. Het betreft de persleiding tussen het RG Molensteijn (370076) en de RWZI De Meern die globaal langs de C.H. Letschertweg en door het Kloosterpark is gesitueerd. Voor rioolpersleidingen is een beschermingszone van 5 meter van toepassing (2,5 meter vanuit as persleiding). Binnen de beschermingszone mogen geen graaf-, grond- of bouwwerkzaamheden plaatsvinden. In het bestemmingsplan krijgt de leiding de dubbelbestemming Leiding - Riool.

Tot slot

HDSR is per email van 11 maart 2014 akkoord gegaan met de waterparagraaf.

5.10 Archeologie

5.10.1 Wettelijke kader

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard moeten te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek moeten worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten zijn volgens de Monumentenwet 1988 beschermde archeologische monumenten. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische waarde zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden in de bodem aanwezig zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijksmonument. Voor deze gebieden en voor gebieden van hoge archeologische verwachting en archeologische verwachting geldt de gemeentelijke verordening op de archeologische Monumentenzorg.

5.10.2 Archeologie in het plangebied

Het plangebied bedrijventerrein Oudenrijn/Strijkviertel bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart deels in een gebied met een hoge archeologische waarde, deels in een gebied met een hoge archeologische verwachting, deels in een gebied met een archeologische verwachting en deels in een gebied zonder archeologische verwachting. De hoge archeologische waarde is gebaseerd op bij prospectie aangetroffen nederzettingssporen uit de Late Ijzertijd, Romeinse tijd en Late Middeleeuwen,de Buitenplaats Tjepma state en de loop van de Romeinse Limesweg. De hoge archeologische verwachting is gebaseerd op een Oude Rijnloop en de daarmee geassocieerde stroomrug waar bewoningsresten uit de prehistorie tot de Middeleeuwen verwacht kunnen worden. De archeologische verwachting is gebaseerd op de aanwezigheid van fysisch geografische fenomenen geassocieerd met de stroomgordel van de Rijn die van ouds als markant punt in het landschap aanwezig waren.

Voor het gebied met een hoge archeologische waarde geldt dat verstoringen van de bodem vanaf 50 m2 en dieper dan 50 cm archeologievergunningplichtig zijn. Voor het gearceerde gebied met een hoge archeologische verwachting geldt dat verstoringen van de bodem vanaf 100 m2 en dieper dan 50 cm archeologievergunningplichtig zijn. Voor het gearceerde gebied met een archeologische verwachting geldt dat bodemingrepen vanaf 1000 m2 en dieper dan 50 cm archeologievergunningplichtig zijn. Het gebied zonder archeologische verwachting is niet archeologievergunningplichtig.

Volgens de gemeentelijke verordening op de Monumentenzorg, moet de initiatiefnemer indien hij deze ondergrenzen overschrijdt door een archeologisch onderzoeksrapport aantonen of er al dan niet sprake is van de aanwezigheid van archeologische waarden. Voor het totale plangebied geldt dat indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische zaken worden aangetroffen er conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) melding van de desbetreffende vondsten dient te worden gedaan bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de afdeling Erfgoed van de Gemeente Utrecht (030-2863990).

Uitsnede archeologische waardenkaart, bedrijventerrein Oudenrijn/strijkviertel

De rode kleur op de kaart betreft het verloop van de Romeinse Limes, en restanten in de bodem van de voormalige Tjepmastate (middeleeuwse hofstede met weilanden, boomgaarden, diverse bijgebouwen, tuinen e.d., hoofdgebouw is afgebroken rond 1900, het poortgebouw is in de jaren 60 afgebroken) en het gebied rond Molensteijn.

Voor deze rode gebieden, geldt, dat als er meer dan 50m2 oppervlakte wordt verstoord of (af)gegraven, er een aanlegvergunning nodig is op grond van de Verordening op de archeologische monumentenzorg. De gemeentelijke archeologen zullen dan nadere (onderzoeks)eisen stellen aan de activiteiten in de grond voorafgaand aan de bouw.

Tjepmastate met omgrachting, uitsnede uit de kadastrale minuut 1832.

Voor de Tjepmastate in het bijzonder geldt dat er onderzoek zou moeten worden gedaan naar funderingen van alle voormalige opstallen die kunnen dateren uit de middeleeuwen tot in de 19e eeuw (hoofdgebouw, poortgebouw, bijgebouwen, vissekom etc). Ook het exacte verloop van de voormalige omgrachting, is van cultuurhistorisch belang, net als de ligging van de voormalige (moes)tuinen en de boomgaarden, en de totale omvang van deze hofstede, voor zover daar nog geen onderzoek naar gedaan is in het verleden.

5.11 Bedrijven en milieuzonering

In de gemeente Utrecht wordt gestreefd naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar ook moet worden voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving, of dat omgekeerd de bedrijvigheid wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen inde directie nabijheid. Van belang zijn in dit kader de invloed van onder andere geur, geluid veiligheid en luchtkwaliteit van het bedrijventerrein op de gevoelige bestemmingen buiten het plangebied.

5.11.1 Algemeen

Bedrijventerrein Oudenrijn is hoofdzakelijk bestemd voor bedrijven. Het bedrijventerrein heeft in het verleden vooral ruimte geboden om de verplaatsing van (hinderlijke) bedrijven uit de woonomgeving mogelijk te maken. Inmiddels is het grootste gedeelte van het bedrijventerrein gebouwd. Een bedrijventerrein moet door zijn hinderveroorzakende functie rekening houden met gevoelige objecten zoals woningen, scholen of ziekenhuizen, maar ook natuur of het buitengebied is als gevoelig te betitelen.

In het kader van voorliggend bestemmingsplan is de bescherming van de omliggende woonwijken van belang. Met de bescherming van woningen is in dit plan rekening gehouden. Door op het terrein een inwaartse zonering toe te passen worden de meest hindergevende bedrijven op de grootst mogelijke afstand van gevoelige objecten toegestaan. De gevoelige functies in de omgeving van het plangebied zijn de woningen gelegen aan de Rijksstraatweg, de woningen gelegen in Langerak en de woningen gelegen in De Meern.

5.11.2 Inwaartse zonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering wordt verstaan het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Als uitgangspunt voor het bepalen van de aan te houden afstanden gebruikt de gemeente Utrecht de VNG-uitgave "Bedrijven en Milieuzonering" uit 2009. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke (indicatieve) richtafstand. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

Naast de geadviseerde milieuzonering voor bedrijven op basis van de VNG brochure "Bedrijven en milieuzonering", gelden er ook nog afstandscriteria uit specifieke milieuwetgeving. Denk hierbij aan de Wet milieubeheer/ Activiteitenbesluit of de veiligheidsregelgeving (Bevi/Revi). Deze wetgeving geldt uiteindelijk als toetsingskader voor de toegestane milieueffecten. Ook deze afstandscriteria worden meegenomen bij de beoordeling van de gewenste ontwikkelingen.

In aanvulling op de algehele beperking tot lichte en middelzware bedrijvigheid, wordt er voor gezorgd dat het gebruik van een individueel bedrijf niet milieuhinderlijk wordt voor woningen/ andere gevoelige functies. Aan de hand van een 'Lijst van Bedrijfsactiviteiten' (ook gebaseerd op de publicatie van de VNG) wordt een lijst van bedrijfsactiviteiten gegeven die binnen het plangebied toelaatbaar zijn. De lijst van bedrijfsactiviteiten maakt onderdeel uit van de regels van dit bestemmingsplan. In deze lijst zijn de verschillende bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een aantal milieucategorieën. Iedere milieucategorie kent een eigen minimale afstand die aangehouden moet worden tot woonbebouwing/andere gevoelige functies. Het aantal categorieën dat wordt onderscheiden in de VNG-uitgave is 6, waarbij de categorieën 1 en 2 betrekking hebben op lichte bedrijven en waarbij de hoogste categorie (categorie 6) de meeste hinder veroorzaakt. Per categorie wordt een grootste indicatieve afstand aangegeven. Die grootste afstand geeft de minimaal aan te houden afstand weer:

Milieu- categorie	Minimale afstand
1	0 en 10 m
2	30 m
3.1	50 m
3.2	100 m
4.1	200 m
4.2	300 m
5.1	500 m
5.2	700 m
5.3	1.000 m
6	1.500 m

De omgevingsvergunning inzake het aspect milieu is vervolgens het maatwerk, waarmee aan de hand van de precieze aard en omvang van het bedrijf, kan worden beoordeeld wat acceptabel en toelaatbaar is.

Bij inwaartse zonering wordt vanuit de gevoelige functie een beschermende bufferzone gecreëerd. Dit heeft tot gevolg dat bij de invulling van het bedrijventerrein minder belastende activiteiten op kleine afstand en meer belastende activiteiten op grotere afstand worden toegelaten.

Milieuzonering in het plangebied

Bij het westelijke gedeelte van het bedrijventerein is een bedrijvenvrije zone van ten minste 120 meter ten opzichte van woningen gehandhaafd. Gezien de hoge bestaande geluidsbelasting in dit gebied wordt hier echter de lichtere categorie 3.1 toegestaan. Deze zonering is ruim voldoende voor de categorie 3.1 bedrijven volgens de richtafstanden van de lijst van bedrijfsactiviteiten

Direct langs de Rijksstraatweg zijn meerdere kleine bedrijven aanwezig. Deze krijgen een bedrijfsbestemming, die gezien de afstand tot woningen qua zwaarte beperkt dient te blijven tot categorie 1 en 2.

In het zuiden grenst het bedrijventerrein aan de A12. Deze situatie leent zich voor een bedrijvigheid tot categorie 3.2. De bestaande kantoren worden apart bestemd.

Het oostelijk gedeelte van het bedrijventerrein grenst voornamelijk aan het Dagrecreatieterrein Strijkviertel. De aanwezigheid van bedrijvigheid is geen probleem.

Op grond van de afstand tot woningen is het bedrijventerrein intern gezoneerd. Op de verbeelding is dit aangegeven met bestemmingen die oplopen tot de bestemming bedrijfsdoeleinden 3.2 op ten minste 100 meter afstand van woningen.

Beoordeling gevestigde bedrijven

Het grootste deel van de aanwezige bedrijven op het bedrijventerrein past binnen de milieuzonering. Een aantal bedrijven past niet binnen de algemeen toelaatbare milieucategorie. Deze bedrijven wordt op de plankaart aangeduid met een specifieke maatbestemming.

BASF(Strijkviertel 67)

BASF De Meern is te omschrijven als een inrichting voor het ontwikkelen en produceren van katalysatoren voor toepassingsgebieden in de chemische-, petrochemische-, voedingsmiddelen en farmaceutische industrie. Naast de productie van katalysatoren vinden nevenactiviteiten plaats binnen de inrichting, zoals research & development activiteiten, laboratorium, technische dienst en magazijn. Dit bedrijf valt onder het Besluit Risisco's Zware Ongevallen (BRZO '99); categorie 5.2.

Volgens de lijst van bedrijfsactiviteiten dient een gevaarsafstand van 700 meter tot woningen te worden aangehouden. De afstand tot de meest nabijgelegen woning is circa 600 meter. Dit is een aanvaardbare afstand, omdat uit de risicoanalyse blijkt dat de werkelijke risicocontour grotendeels binnen de terreingrens blijft. Voor meer details wordt verwezen naar de paragraaf 5.5.

Op de verbeelding zal een maatbestemming voor BASF worden opgenomen, specifieke vorm van bedrijventerrein - katalysatorfabriek'.

Videojet, Strijkviertel 39

Videojet is een productiebedrijf gespecialiseerd in het leveren van codeer- en markeeroplossingen middels inkt- en lasertechnieken voor de industriële en grafische markt. Het productieproces bestaat in hoofdzaak uit het mengen van oplosmiddelen, harsen, kleurstoffen en hulpstoffen tot codeer- en markeervloeistoffen en het distribueren van de producten. Naast inkt worden ook make up fluids en cleaning solutions geproduceerd.

Het bedrijf is een inktfabriek dat behoort tot de milieucategorie 4.1. Volgens de lijst van bedrijfsactiviteiten is de daarbij horende richtafstand 200 meter tot een rustige woonwijk. Het zwaarstwegende milieuaspect is gevaar. Aan de zuidelijke zijde van de inrichting zijn bedrijven en een woonhuis gelegen. Het meest nabijgelegen woonhuis, Strijkviertel 41, bevindt zich op meer dan 20 meter afstand van het bedrijf. Het betreft een bedrijfswoning van derden.

Het bedrijf heeft een milieuvergunning. Er zijn geen klachten bekend. Uitplaatsing van het bedrijf is niet nodig, omdat de veiligheidscontour binnen de terreingrenzen blijft.

Op de verbeelding zal een maatbestemming voor Videojet worden opgenomen, specifieke vorm van bedrijventerrein - inktfabriek'.

DDM, Veldzigt 62

Aan Veldzigt 62 is DDM gevestigd. DDM is een bedrijf in transport, demontage, relocation, sloopwerken en asbestsanering. In het kader van haar asbestactiviteiten voert DDM sinds 2005 opslag en bewerkingsactiviteiten uit van kleine asbesthoudende (huishoudelijke) apparatuur. De montagewerkzaamheden worden uitgevoerd aan bus/trein en tramstellen welke asbesthoudende onderdelen bevatten.

Demontage van rail- en wegvoertuigen is te typeren als demontage en sloopbedrijf en behoort tot milieucategorie 4.1. Opslag en verwerking van gevaarlijke afvalstoffen kan worden omschreven als milieudienstverlening/afvalverwerkingsbedrijven. Dergelijke bedrijven behoren tot een milieucategorie variërend van milieucategorie 3.1 tot 5.2. Omdat er geen afvalverbranding plaats vindt, kan worden volstaan met een milieucategorie 4.1. Voor bedrijven in milieucategorie 4.1 geldt een richtafstand van 200 meter ten op zichte van een rustige woonwijk. Woningen die liggen in de wijk ten westen van het Meentpark liggen op voldoende afstand van het bedrijf. De dichtsbijzijnde woning is gelegen op circa 230 meter. Er is dus voldaan aan de richtafstanden.

Op de verbeelding zal een maatbestemming voor DDM worden opgenomen, specifieke vorm van bedrijventerrein - demontage- en sloopbedrijf'.

Bestaande bedrijvigheid
Bedrijven en voorzieningen die ten tijde van het vaststellen van dit plan aanwezig zijn, maar niet passen binnen de algemene toelaatbare milieucategorie, krijgen een maatbestemming. Op basis hiervan kunnen bedrijven de activiteiten voortzetten die vallen onder deze maatbestemming. Omschakeling van het bedrijf naar een andere activiteit dan in de bestemming is vermeld, kan alleen plaatsvinden wanneer deze activiteit past binnen de algemeen toelaatbare categorieën van bedrijfsactiviteiten. Bij bedrijfsbeëindiging of -verplaatsing kan zich dan alleen nog een gelijksoortig bedrijf vestigen, of een bedrijf dat past binnen de algemene toelaatbare milieucategorie.

Milieucategorieën

In het bestemmingsplan zijn voor de bedrijfskavels milieucategorieën vastgesteld. Daarbij is in eerste instantie uitgegaan van de systematiek conform de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering. Deze geeft voor verschillende milieucategorieën een minimale aan te houden afstand. Onderstaande tabel geeft deze afstanden uitgaande van een rustige woonwijk.

Richtafstand	Milieucategorie
10 m	1
30 m	2
50 m	3.1
100 m	3.2
200 m	4.1
300 m	4.2
500 m	5.1
700 m	5.2

Vergelijking met milieucategorieën voorheen geldende bestemmingsplannen

In de voorheen geldende bestemmingsplannen is uitgegaan van de categorie-indeling van de Utrechtse standaardlijst. Bij deze Utrechtse standaardlijst wordt uitgegaan onderstaande afstanden en bijbehorende categorieën.

Afstand tot gevoelige bebouwing	Utrechtse standaardlijst afstand tot gevoelige bebouwing
0 meter	cat 1
0 meter	cat 2
40 meter	cat 3
100 meter	cat 4
300 meter	cat 4a
500 meter	cat 5
1.500 meter	cat 6

Naast de Utrechtse lijst werd door andere gemeenten in Nederland veelal gebruik gemaakt van de VNG- bedrijvenlijst. Met de landelijke standaardisering van bestemmingsplannen is de gemeente Utrecht overgegaan tot hantering van de VNG lijst zoals die is opgenomen in de VNG Brochure "Bedrijven en milieuzonering" editie 2009.

Deze lijst benoemt voor een breed scala aan milieubelastende activiteiten de gewenste richtafstanden ten opzichte van een rustige woonwijk. Bij het bepalen van de richtafstanden zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• het betreft 'gemiddeld' moderne bedrijfsactiviteiten;
• de richtafstanden hebben betrekking op de omgevingstypen 'rustige woonwijk' en 'rustig buitengebied';
• de richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van bedrijfsactiviteiten;
• bij activiteiten met ruimtelijk duidelijk te onderscheiden deelactiviteiten (zoals productie, opslag, kantoren, parkeerterreinen) kunnen deze deelactiviteiten desgewenst als afzonderlijke te zoneren activiteiten worden beschouwd, bijvoorbeeld bij ligging van activiteiten binnen zones met een verschillende milieucategorie.

Onderstaande tabel geeft deze afstanden uitgaande van een rustige woonwijk (zoals de wijk Zuilen).

Richtafstand	Milieucategorie
10 m	1
30 m	2
50 m	3.1
100 m	3.2
200 m	4.1
300 m	4.2
500 m	5.1
700 m	5.2

Vergelijking van beide tabellen laat zien dat er een verfijning in de milieucategorieën 3 en 5 is gemaakt. Gemeente Utrecht had categorie 4 al verfijnd om de afstandstappen niet te groot te maken. De verfijning van afstandstappen sluit beter aan bij de praktijk. Waar voorheen in een bestemmingsplan bij een richtafstand van 100 meter milieucategorie 4 was toegestaan, in een nieuw bestemmingsplan bij een afstand van 100 meter categorie 3.2 wordt. De bestaande bedrijven worden door deze nieuwe aanduiding niet in hun bedrijfsvoering geschaad. Zij zijn zodanig bestemd dat zij langdurig kunnen doorfunctioneren, omdat de richtafstand gekoppeld is aan hun bedrijfsactiviteit.

5.12 Kabels en leidingen

In het plangebied zijn geen voor het bestemmingsplan relevante gasleidingen aanwezig. Wel is er een rioolpersleiding van HDSR aanwezig. Deze krijgt de bestemming Leiding - Riool.

Daarnaast ligt er een waterleiding ten zuiden van het plangebied. Deze heeft de dubbelbestemming Leiding - Water.

5.13 Kwaliteit van de leefomgeving

5.13.1 Duurzaamheid

Vanaf begin negentiger jaren voert de gemeente een intensief DuBo- en energiebeleid. Dat is vastgelegd in de Kadernota Duurzaam bouwen (1993) en de daaruit voortvloeiende richtlijnen en beleidskaders. Voor de woningbouw is dat vastgesteld in het Beleidskader "Integrale Woningkwaliteit" (2000), voor de gemeentelijke utiliteitsbouw in de Leidraad "Duurzame gemeentelijke bouwprojecten" (1997) en voor de openbare ruimte in de bijlage 10 van het PvE "Openbare ruimte" de Handreiking "Duurzaam materiaalgebruik in de openbare ruimte" (1998). Mede door haar voorbeeldfunctie verwacht de gemeente dat private partijen ook actief aandacht geven aan duurzaam bouwen. Deels kan dat omdat de regelgeving die mogelijkheid biedt (Wmb, verruimde reikwijdte), deels omdat de private partij de meerwaarde ervan inziet en deels omdat de gemeente een belangrijke partij in ontwikkelingen is.

De toepassing van deze richtlijnen en beleidskaders moet er toe leiden dat de milieubelasting van het gebruik van het gebied verminderd, anders gezegd dat de duurzaamheid toeneemt. Daarbij behelst duurzaamheid de volledige breedte People, Planet en Profit.

Omdat het bedrijventerrein Oudenrijn een reeds bestaand bedrijventerrein is, is toepassing van duurzaamheidsmaatregelen slechts ten dele relevant. Met name bij (her)ontwikkelen van bedrijven of delen van het terrein, dient rekening te worden gehouden met het onderstaande beleid.

5.13.2 Duurzaam ondernemen

Bedrijven worden zich steeds meer bewust van hun maatschappelijke verantwoordelijkheid en zijn in toenemende mate bereid hierover verantwoording af te leggen, bijvoorbeeld in een milieujaarverslag. Bij duurzaam ondernemen worden vaak de drie P's genoemd: Profit, People en Planet. Een evenwichtige aandacht voor deze drie aspecten waarborgt een duurzame ontwikkeling van bedrijf en zijn "buitenwereld". Uitgewerkt beleid ten aanzien van deze drie thema's wordt gewaardeerd in de publieke opinie en kan daarmee belangrijk zijn in de positionering van het bedrijf.

5.13.3 Duurzaam bouwen

Duurzaam Bouwen (DuBo) rust op de pijlers energie, materiaalgebruik, water, afval, binnenmilieu en voltrekt zich veelal in drie stappen. Deze stappen zijn: behoefte zoveel mogelijk verminderen, inzet vernieuwbare producten en materialen en ten slotte zo zuinig mogelijk omgaan met de niet-vernieuwbare stoffen.

Om de Duurzaam Bouwen-ambitie vorm en inhoud te geven, is het verstandig dit in het (her-)ontwerp van gebouwen mee te nemen. In de gebruiksfase wordt (een deel van) dit budget terugverdiend door lagere onderhouds- en gebruikskosten (water, energie, onderhoud, sloopkosten, etc.).

Doordacht ontwerpen ten aanzien van (sociale) veiligheid (bijvoorbeeld personeelsingangen die onverlicht aan de achterkant van het gebouw) en toegankelijkheid (bijvoorbeeld (tijdelijke) mindervalide klanten, werknemers) kost weinig en kan veel (aanpassings)kosten besparen.

Grote effecten op het verminderen van de milieubelasting van bouwwerken hebben een laag fossiel energieverbruik, meer hout in de bouw en dan natuurlijk hout uit duurzaam beheerde bossen, verminderen van het gebruik van nieuw zand en grind en cement, verminderen van het gebruik van uitlogende verontreinigende bouwmaterialen en minder koperen leidingwerk.

Op Bedrijventerrein Oudenrijn zitten bedrijven die wettelijke verplichtingen hebben om op grond van de Wet milieubeheer aan energiebesparing te doen. Voor de meeste bedrijven is de gemeente het bevoegde gezag. Voor Basf is dat de Regionale uitvoeringsdienst Noordzeekanaal. In het jaarlijkse handhavingsprogramma wordt energie structureel meegenomen bij de controles. Bedrijven worden gecontroleerd op energiemaatregelen.De nadruk ligt hier bij de bestaande bedrijfsgebouwen.

5.13.4 Energie

Hoewel energie strikt genomen onderdeel is van het breed gedefinieerde duurzaam bouwen, wordt het toch vaak apart genoemd. Reden is de specifieke mogelijkheden van energiebesparing en duurzame energie.

Van belang is het om bij nieuwe ontwikkelingen op gebouw- of gebiedsniveau een studie naar de meest optimale energievoorziening te doen. In zo'n studie passeren diverse alternatieven voor de energievoorziening de revue op de thema's CO2-uitstootreductie, leveringszekerheid, investeringskosten, energielasten op de lange termijn. Bij die studie wordt ook naar mogelijke energiebronnen in de (onmiddellijke) nabijheid gekeken. De koelvraag van de één kan misschien ingevuld worden door het koude overschot van de buurman en uiteindelijk tot een win-win situatie leiden.

Op basis van de uitkomsten van zo'n energiestudie worden dan de keuzes gemaakt, waarbij de volgorde is behoefte verminderen, duurzame energie en tenslotte efficiënt omgaan met fossiel.

5.14 Gezondheid

Gelet op de voorgaande paragrafen is aan het aspect gezondheid voldoende aandacht besteed.

5.15 Milieu-effectrapportage en Strategische Milieu Beoordeling

5.15.1 Wettelijk kader

Om het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke gevolgen voor het milieu, wordt in Nederland sinds enkele decennia het instrument van de milieueffectrapportage toegepast. In de Wet Milieubeheer en het bijbehorende Besluit m.e.r. is wettelijk geregeld voor welke projecten en besluiten een milieueffectrapportage dient te worden opgesteld. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen activiteiten waarvoor altijd een m.e.r. procedure moet worden doorlopen (m.e.r plicht) en activiteiten waarvoor het bevoegd gezag nader moet beoordelen of een m.e.r. procedure al dan niet nodig is (m.e.r. beoordelingsplicht).

Bij toetsing van het project Bestemmingsplan Oudenrijn aan - de bijlagen C en D van - het Besluit m.e.r. kan geconcludeerd kan worden dat het voorliggende project niet beantwoord aan de omschrijving in kolom 1 van de C en D lijst. Er is geen sprake van de aanleg, wijziging of uitbreiding van een bedrijventerrein waarbij 75 ha is betrokken (aard, opzet en omvang van het bedrijventerrein blijven in de kern behouden). Van een formele m.e.r.-(beoordelings)plicht is daarom geen sprake. Desalniettemin is er uit zorgvuldigheidsoverwegingen voor gekozen om een m.e.r.-beoordelingsnotitie op te stellen. Deze is opgenomen in bijlage 8 van de toelichting. De milieu aspecten maken op die manier een volwaardig onderdeel uit van de ruimtelijke procedure. Er wordt in het kader van de voorliggende m.e.r.-beoordelingsprocedure op vrijwillige basis aangesloten bij de wettelijk gereguleerde procedure (paragraaf 7.6 Wm).

5.15.2 Conclusie

Uit de m.e.r.-beoordeling volgt dat de te verwachten milieugevolgen voldoende concreet in beeld zijn en tevens dat kan worden voldaan aan de ter zake relevante milieu eisen. Mede gelet op de in bijlage III van EEG richtlijn milieueffectbeoordeling genoemde criteria zijn wij van oordeel dat er geen belangrijke nadelige milieugevolgen te verwachten zijn die rechtvaardigen dat in aanvulling op de m.e.r.-beoordeling een milieueffectrapport wordt opgesteld.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het plan voorziet, naast de gebruikelijke (beperkte) uitbreidingsmogelijkheden van de bestaande functies, niet in nieuwe ontwikkelingen. In beginsel zijn er geen kosten voor de gemeente aan verbonden, afgezien van kosten van het ambtelijk apparaat voor de begeleiding en toetsing van aanvragen om omgevingsvergunning. Deze laatste kosten worden door middel van leges gedekt.
Mochten er andere kosten zijn die op grond van artikel 6.13 Wro moeten te worden verhaald, dan zal uitsluitend worden meegewerkt aan de ontheffing of wijziging nadat een exploitatieovereenkomst is gesloten.

6.2 Planschade

Planschadekosten zijn op voorhand niet uit te sluiten. De bouwmogelijkheden uit de voorheen geldende bestemmingsplan worden zoveel mogelijk overgenomen. De gebruiksmogelijkheden voor wat betreft kantoren zijn wel beperkt. Planschade is niet op voorhand uit te sluiten.

6.3 Geen exploitatieplan

Gezien het voorgaande is een exploitatieplan voor dit bestemmingsplan vooralsnog niet nodig. Mochten er in de toekomst toch ontwikkelingen voordoen waarbij de gemeente kosten moet maken dan zullen die uitsluitend buiten het bestemmingsplan om worden vergund. Er zal dan eerst worden bezien of er een kostenverhaalovereenkomst kan worden gesloten. Dat is geen uitgangspunt en gezien de ontwikkelingsmogelijkheden niet de verwachting.

6.4 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.4.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Er zijn twee overlegreacties ingediend: zowel de provincie als het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden hebben met het bestemmingsplan ingestemd.

6.4.2 Advies wijkraad

Er is geen advies ontvangen van de wijkraad.

Hoofdstuk 7 Juridische plantoelichting

7.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de in dit plan gelegde bestemmingen en de daarbij behorende regels toegelicht. Allereerst worden in de volgende paragraaf de hoofdprincipes van de juridische regeling toegelicht. Vervolgens wordt in paragraaf 7.4 ingegaan op de bestemmingen. In principe wordt daarbij per bestemming alleen ingegaan op de wat minder toegankelijke onderdelen. Tot slot komen nog enkele bijzondere onderwerpen aan bod die in de afzonderlijke bestemmingen regelmatig terugkomen.

7.2 Planvorm

Gekozen is voor een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro), waarin de bestaande ruimtelijke en functionele structuur wordt vastgelegd. Het verlenen van een omgevingsvergunning is daar direct mogelijk.

Het is wenselijk dat het bestemmingsplan tijdens de looptijd flexibel blijft en de mogelijkheid biedt om in te spelen op redelijke en acceptabele veranderingswensen. Daartoe wordt gebruik gemaakt van de mogelijkheden die de Wro biedt, in de vorm van de daarin opgenomen zogenaamde flexibiliteitbepalingen namelijk de bevoegdheid van burgemeester en wethouders om af te wijken (ex artikel 3.6 lid 1 c Wro) en het plan te wijzigen (ex artikel 3.6 lid 1 a Wro). De bedoelde afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden moeten voldoende "objectief" begrensd te zijn. De kwantitatieve omvang/reikwijdte ervan is vaak al in de betreffende regel zelf bepaald. Daarnaast blijft er een zekere beslissingsmarge voor burgemeester en wethouders.

Het plan is opgesteld conform de RO-standaarden 2012 en meer in bijzonder SVBP2012.

Ter uitvoering van de Wet ruimtelijke ordening zijn de planregels per hoofdstuk in alfabetische volgorde weergegeven. In het kader van de standaardisering van de bestemmingsplannen is de Utrechtse Leest opgesteld. Daarin zijn de 'standaardregels' voor de bestemmingsplannen binnen de gemeente Utrecht opgenomen.

7.3 Opbouw Regels

De juridische regeling is gestructureerd in vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat het begrippenkader en de wijze van meten. In het tweede hoofdstuk wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. Het derde hoofdstuk bestaat uit algemene regels, die op vrijwel het gehele plangebied van toepassing zijn zoals de algemene afwijkings- en wijzigingsregels. De overgangs- en slotregels zijn neergelegd in hoofdstuk vier.

De opzet en volgorde van de bestemmingsregels is in elk bestemmingsplan gelijk:

• bestemmingsomschrijving: hierin worden toegestane functies omschreven;
• bouwregels: in dit deel worden de bouwregels met betrekking tot het hoofdgebouw, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken geen gebouwen zijnde, beschreven;
• afwijken van de bouwregels;
• nadere eisen;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruiksregels;
• in voorkomende gevallen kan ook een omgevingsvergunningplicht worden opgenomen ter bescherming van aanwezige waarden;
• wijzigingsbevoegdheid.

7.3.1 Nadere eisen

Op basis van artikel 3.6, lid 1 onder d van Wro, kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels, nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de nadere eisen betrekking hebben op de situering of afmetingen van gebouwen en/of bouwwerken, of op het stellen van eisen aan parkeergelegenheid op eigen terrein, maar evenzeer kunnen nadere eisen betrekking hebben op het treffen van bouwkundige voorzieningen en/of aanpassingen die van belang zijn voor een goede ruimtelijke ordening.

In hoofdzaak vindt een goede ruimtelijke ordening plaats door het toekennen van bestemmingen en daarbij bouwmogelijkheden aan percelen. Hoewel daarmee op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijk inrichting van een perceel (qua functie en bebouwingsvolume) is vastgelegd, kan er echter op detailniveau aanleiding zijn of behoefte bestaan om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. Hiervoor is het instrument van nadere eisen in de wet opgenomen.

Om nadere eisen te kunnen opnemen, wordt in de toelichting een beschrijving gegeven van bijvoorbeeld de relevante te beschermen karakteristiek van een plangebied, de parkeersituatie, de cultuurhistorische waarden die beschermd kunnen worden door middel van andere eisen enz.

Nadere eisen dienen er voor om binnen de toegekende bestemming en bouwmogelijkheden maatwerk te kunnen leveren op perceelsniveau. De noodzaak voor dit maatwerk is gelegen in de specifieke ruimtelijke omstandigheden van het betreffende (of het aangrenzende) perceel, die niet op voorhand te regelen zijn in de algemeen geformuleerde bestemmingsregeling.

Deze specifieke ruimtelijke omstandigheden kunnen de volgende aspecten betreffen:

• Stedenbouwkundige aspecten;
• Landschappelijke en of ecologische aspecten;
• Milieukundige aspecten;
• Cultuurhistorische aspecten;
• Verkeersaspecten;
• Sociale veiligheid;
• De gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen/bouwwerken.

Het gebied geeft aanleiding voor het opnemen van nadere eisen, gelet op het specifieke lint aan de Rijksstraatweg en de mate van functiemenging in het gebied. Hieronder worden enkele aspecten nader toegelicht.

Stedenbouwkundige aspecten
In het gebied is het creëren van een afwisselend bebouwingsbeeld van groot belang, waarbij de stedenbouwkundige opzet van het gebied wordt gerespecteerd en nieuwbouw zorgvuldig wordt ingepast.

Specifiek ten aanzien van technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties op het dakvlak, kunnen nadere eisen worden gesteld. Om de gebouwvolumes zo gaaf mogelijk tot hun recht te laten komen, mogen technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties, slechts als toegevoegde objecten of volumes op het dakvlak worden aangebracht, als deze duidelijk deel uitmaken van de architectonische expressie van het gebouw. Deze regel heeft betekenis met betrekking tot het uit beeld brengen van technische installaties en/of hun behuizing vanuit posities dichtbij of ver van het gebouw en/of vanuit hogere gebouwen.

Milieukundige aspecten
Vanuit specifieke milieuomstandigheden kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de locatie van toegangen of vluchtwegen bij gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect externe veiligheid maatregelen noodzakelijk zijn om de veiligheid van die gebouwen te waarborgen.

Sociale veiligheid
Vanuit sociale veiligheid kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de situering van de gebouwen zelf of de toegangen tot deze gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect sociale veiligheid geen sociaal onveilige situaties of plekken ontstaan en zo veel mogelijk een veilig gevoel ontstaat voor de gebruikers van deze gebouwen en omliggende terreinen.

Verkeersaspecten;
De veilige afwikkeling van verkeer en het voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen aanleiding zijn voor het stellen van nadere eisen aan bebouwing. Hierbij zal het vooral gaan om maatregelen en eisen aan bebouwing voor het waarborgen overzichtelijke verkeerssituaties, de doorstroming van het verkeer en de bereikbaarheid van gebouwen. Maar ook kan het stellen van eisen aan de situering of het aantal parkeerplaatsen bij een woning, bedrijf, kantoor of voorziening van belang zijn als bijvoorbeeld extra parkeerplaatsen op de openbare weg niet mogelijk of gewenst zijn.

Gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen
Het is niet de bedoeling dat naastgelegen percelen en/of bouwwerken hinder ondervinden van de ontwikkelingen op hun buurperceel. Vaak is dit met kleine maatregelen goed te voorkomen. Te denken valt aan het stellen van nadere eisen aan de hoogte of aan de situering van erfbebouwing.

7.4 Artikelsgewijze toelichting

Op een aantal bestemmingen is in deze paragraaf een nadere toelichting opgenomen.

Artikel 3 Bedrijf

De verschillende bedrijven aan de Rijksstraatweg zijn in de bestemming 'Bedrijf' opgenomen. Binnen deze bestemming zijn bedrijfsactiviteiten toegestaan in de categorie 1 en 2 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten.

Een uitgebreide toelichting op deze lijst is opgenomen in paragraaf 7.8 en in de bijlage van de toelichting.

Aan de Leidse Rijn zijn zelfstandige kantoren gevestigd, deze zijn apart aangeduid.

Artikel 4 Bedrijventerrein
Het grootste gedeelte van het plangebied is voornamelijk in gebruik als bedrijventerrein. Het is de bedoeling om deze functie in de toekomst te behouden en waar mogelijk te versterken. Het merendeel van de bedrijven krijgt een bedrijventerreinbestemming die is gekoppeld aan de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, die deel uitmaakt van de regels. Er wordt daarbij uitgegaan van interne milieuzonering, waarbij rekening is gehouden met de gevoelige functies in de omgeving van het bedrijventerrein, en waarover meer in paragraaf 5.11 en 7.8 'Milieuzonering bedrijventerrein' . Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen in de regels voor het onder bepaalde voorwaarden toelaten van een bedrijf die een milieucategorie hoger is gewaardeerd in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

In het voorheen geldende plan waren bedrijven in een milieucategorie toegelaten. In de huidige regeling zijn bedrijven én activiteiten toegelaten. BASF bijvoorbeeld, is een categorie 5.2 bedrijf, maar heeft ook activiteiten zoals opslag, die niet vallen onder deze hoge categorie. In de regels zijn ook deze activiteiten toegelaten ook al behoren de activiteiten tot een bedrijf in een hogere categorie.

De bouwvlakken die grenzen aan de HOV-baan en zijn gelegen tussen de Landzigt en Veldzigt kennen een specifieke aanduiding publieksvoorzieningen. Binnen deze aanduiding zijn tevens toegelaten functies met publiekstrekkende functie, zoals vergader- en congresruimten, sportvoorzieningen en/of horeca behorend tot de categorie B, C en D.

Op het bedrijventerrein is een aantal bestaande niet-bedrijvenfuncties aanwezig. Deze percelen krijgen de bestemming bedrijventerein, met een specifieke aanduiding voor het gebruik ter plaatse. De niet-bedrijvenfunctie wordt daarmee positief bestemd. Wanneer de niet-bedrijvenfunctie weggaat, kan eenzelfde functie terugkomen of er kan zich een bedrijf vestigen. Het gaat met name om detailhandel in volumineuze goederen en kantoren.

Voor het grootste deel van het plangebied wordt uitgegaan van deze globale bestemming 'Bedrijventerrein'. Tevens zijn fiets- en voetpaden, water, groen, parkeervoorzieningen, nutsgebouwtjes e.d. toegestaan.

De hoofdontsluitingswegen en het structurele groen en water zijn apart bestemd

Geluidzonering industrieterrein

Zoals in paragraaf 5.3.2 van de toelichting is gemeld is een groot deel van bedrijventerrein Oudenrijn gezoneerd in de zin van de Wet geluidhinder. Binnen deze zone zijn inrichtingen toegestaan die “in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken” zoals bedoeld in de wet geluidhinder (Wgh). Dergelijke bedrijven worden ook wel “grote lawaaimakers” genoemd (zoals betonfabriek en energiecentrale).
Het gezoneerde deel van Oudenrijn is op de verbeelding aangegeven met de gebiedsaanduiding “overige zone - industrieterreinzone”. Met de benaming van deze gebiedsaanduiding wordt aangesloten op de terminologie uit de Wet geluidhinder. In de regels is bepaald dat binnen deze zone de “grote lawaaimakers” zijn toegestaan. In de begripsomschrijving is met de definiëring van “industrieterrein” aangesloten op de omschrijving uit de Crisis- en Herstelwet.

Rond het bedrijventerrein is een “geluidzone industrie” vastgesteld. Op grond van de Wet geluidhinder behoort tot deze geluidszone het gebied tussen het industrieterrein en de buitengrens van de geluidszone industrielawaai. Buiten de geluidzone mag de geluidbelasting als gevolg van het betreffende industrieterrein niet meer bedragen dan 50 dB(A). Voor het industrieterrein en de daarop aanwezige woningen gelden geen geluidsnormen.

Op de verbeelding is de geluidzone, voor zover deze binnen het plangebied valt, weergegeven met de gebiedsaanduiding “geluidzone-industrie”. Binnen de geluidzone zijn woonbestemmingen en andere geluidgevoelige bestemmingen enkel toegestaan indien de geluidbelasting op de gevels voldoet aan de wettelijke grenswaarden (voorkeursgrenswaarde is 50 dB(A)) of het maximaal toelaatbare geluidsniveau (MTG). Een en ander is bepaald in de algemene aanduidingsregels.

Milieuzonering bedrijventerrein

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die in een bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere activiteiten moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten (woningen). Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het anderzijds bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Deze (planologische) afweging moet reeds plaats vinden in het bestemmingsplan, zo leert tevens jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het standpunt dat bij de milieuvergunning rekening zal worden gehouden met de belangen van omwonenden is op zichzelf onvoldoende (uitspraak ABrS 31 augustus 2005 Zwartewaterland).

Lijst van bedrijfsactiviteiten; maximale milieucategorie

Binnen de bestemming “Bedrijventerrein (BT)” zijn, om te beginnen, bedrijven toegestaan die zijn vermeld in Lijst van Bedrijfsactiviteiten, die deel uitmaakt van de regels. Door middel van de functieaanduiding “bedrijf tot en met milieucategorie #” is per bestemmingsvlak aangegeven welke categorie bedrijven, waar is toegestaan. Door uit te gaan van bestemmingsvlakken wordt voorkomen dat onduidelijkheden ontstaan doordat een grens tussen milieucategorieën dwars over het terrein van een bedrijf heen loopt.

Behalve dat bedrijven zijn toegelaten, zijn ook activiteiten toegelaten binnen de aangegeven milieu-categorie. Een bedrijf kan vallen in een hoge milieu-categorie, maar een deel van haar activiteiten valt in een lagere milieu-categorie. Door zowel bedrijven als activiteiten toe te laten, is dan de activiteit in de lagere categorie passend binnen de planregels.

In de Lijst van Bedrijfsactiviteiten zijn bij de diverse bedrijven voor de diverse milieufactoren, zoals geur, stof en geluid, afstandsmaten aangegeven. Het gaat daarbij om afstanden van bedrijven tot woonbebouwing die is gelegen in een "rustige woonwijk" (of uiterlijk op de rand daarvan). De bij een bepaald bedrijf aangegeven grootste afstand is bepalend voor de categorie-indeling:

categorie-indeling bedrijf					code	afstand tot woonbebouwing:
bedrijf tot en met categorie 1					(b=1)	10 m
bedrijf tot en met categorie 2					(b=2)	30 m
bedrijf tot en met categorie 3.1					(b=3.1)	50 m
bedrijf tot en met categorie 3.2					(b=3.2)	100 m
bedrijf tot en met categorie 4.1					(b=4.1)	200 m
bedrijf tot en met categorie 4.2					(b=4.2)	300 m
bedrijf tot en met categorie 5.1					(b=5.1)	500 m
bedrijf tot en met categorie 5.2					(b=5.2)	1.000 m

Binnen een bestemmingsvlak in de directe nabijheid van woonbebouwing -vanaf 10 m- zijn bedrijven toegestaan die in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten in categorie 1 vallen. Op een afstand van 30 m zijn bedrijven in categorie 2 toegestaan. Op een afstand vanaf 50 m zijn bedrijven categorieën 3.1 toegestaan.

Aanwezige bedrijven die in een zwaardere categorie vallen dan ter plaatse volgens de categorie-aanduiding is toegestaan, worden specifiek bestemd.

Enkele bestaande verkooppunten voor motorbrandstoffen, zonder LPG, zijn eveneens specifiek aangeduid. Ter plaatse of in plaats daarvan kunnen andere bedrijven zich vestigen, conform de bestemming.

Ontheffing hogere milieucategorie
Als er zich een bedrijf voor vestiging aandient dat in de “Lijst van Bedrijfsactiviteiten” in één hogere categorie valt dan ter plaatse is toegestaan, bijvoorbeeld in categorie 4.1, waar categorie 3.2 is toegestaan, dan kan dat bedrijf mogelijk toch worden ingepast. Via een afwijkingsbevoegdheid kan dat bedrijf worden toegestaan, mits het, gezien de gevolgen daarvan voor de omgeving, redelijkerwijs kan worden gelijkgesteld met bedrijven die op de betreffende plaats als recht, in dit geval dus 3.2., zijn toegestaan.
In de daartoe opgenomen procedure van afwijking wordt bezien of eventuele maatregelen mogelijk en toereikend zijn. Deze afwijkingsprocedure zal in de praktijk gelijk oplopen met de toetsingsprocedure van de beoogde bedrijfsactiviteiten in het kader van de Wet milieubeheer.

Bevi's

In deze bestemming komen "bevi's" voor: inrichtingen als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen, met een bepaald veiligheidsrisico buiten de inrichting. Onder meer verkooppunten voor motorbrandstoffen met LPG zijn een bevi. Ook bedrijven, waarin koel- en vriesopslag plaatsvindt of kan plaatsvinden, kunnen een bevi zijn, vanwege de mogelijke toepassing van ammoniak als koel-/vriesmiddel.

Rond de bestaande bevi's (Videojet en BASF) is een "veiligheidszone - 1" aangeduid, zodanig dat buiten die zone het maatgevende- plaatsgebonden risico van meer dan 10-6 per jaar niet wordt overschreden.

Het plaatsgebonden risico is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen omschreven als: 'risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel betrokken is'.

Binnen een "veiligheidszone - 1" zijn geen nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten, als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen toegestaan. Het betreft in dit kader in het bijzonder kantoren groter dan 1.500 m² per object en ruimten voor kinderopvang.

De plaats van de feitelijke risicobron van de bevi, binnen de betreffende "veiligheidszone - 1", is voldoende bepaald; de risicobron kan fysiek binnen de veiligheidszone verschuiven, maar dan blijft gelden dat buiten de aangeduide veiligheidszone niet een plaatsgebonden risico van meer dan 10-6 per jaar mag worden veroorzaakt. Het risico van een risicobron/bevi kan ook afnemen doordat ter zake technische maatregelen (bijvoorbeeld een andere brandblussysteem) worden getroffen.

Nieuwe bevi's kunnen via een afwijkingsbevoegdheid worden toegestaan. Voorwaarde is dat de plaatsgebonden–risicocontour, hetzij op het eigen terrein van het bedrijf ligt, hetzij daarbuiten ligt maar dan alleen op gronden met de bestemming 'Groen', 'Verkeer', 'Verkeer - Verblijfsgebied' of 'Water'. Gronden dus waar geen sprake is of kan zijn van (beperkt) kwetsbare objecten; die zijn niet aanwezig en kunnen er ook niet komen.

Bouwmogelijkheden

Voor bijna het gehele terrein geldt een maximaal bebouwingspercentage van 60%. Het percentage wordt berekend over het bouwperceel (bestemmingsvlak). In het voorheen geldende bestemmingsplan was veelal een bebouwingspercentage van 80% opgenomen. In het voorheen geldende bestemmingsplan werd het bebouwingspercentage echter berekend over het bouwvlak (kleiner dan het bestemmingsvlak). Het te bouwen oppervlakte neemt in enige mate af. Het feitelijke bebouwingspercentage bedraagt rond de 30% en 40%. Dit betekent dat bij een bebouwingspercentage van 60% bedrijven nog een uitbreidingsmogelijkheid hebben van 20% tot 30%. Reden dat het feitelijke bebouwingspercentage een stuk lager is dat het toegelaten bebouwingspercentage heeft te maken met het feit dat bij ieder bedrijf ook ruimte nodig is voor logistiek en parkeren.

De maximale bouwhoogte is op een uitzondering na, gesteld op 15 meter, conform het voorheen geldende bestemmingsplan.

Kantoren

Oudenrijn is zoals hierboven is vermeld voornamelijk in gebruik als bedrijventerrein. Op het terrein komen ook verschillende kantoren voor.

Zelfstandige kantoren

De gemeente Utrecht spant zich samen met de regio Utrecht en de provincie Utrecht in om het nieuwbouw kantorenprogramma in de stad te beperken. Utrecht wil geen nieuwe kantoren meer toevoegen op locaties waar het risico op leegstand (nu en op termijn) groot is. Gezien het extreem hoge leegstandspercentage van de bestaande kantoren op Oudenrijn aan de Rijnzathe (39%, bron concept-VGM Utrecht, 2014) acht Utrecht het verstandig om geen nieuwe kantoren meer toe te voegen in dit gebied.

Ondergeschikte kantoren

Bij de bedrijven zijn daarbij behorende en daaraan ondergeschikte kantoren toegestaan. Er doen zich een drietal situaties voor:

• 1. Bestaande aan bedrijfsruimte gelieerde kantoren mogen blijven bestaan in een verhouding 50/50;
• 2. Voor nieuwe situaties geldt voor bedrijven tot een maximale omvang van 500 m2 dat zij tot een maximum van 50% van de brutovloeroppervlakte aan gelieerde en ondergeschikte kantoorruimte mogen realiseren (dus tot 250 m2 aan ondergeschikte kantoorruimte);
• 3. Voor overige nieuwe situaties geldt voor bedrijven dat zij tot een maximum van 30% van de brutovloeroppervlakte aan gelieerde en ondergeschikte kantoorruimte mogen realiseren. Uitgezonderd daarvan zijn die gevallen ter plaatse van gronden met de aanduiding “veiligheidszone – bevi” waar de brutovloeroppervlakte wordt beperkt tot 1.500 m². Met gebruikmaking van een afwijkingsbevoegdheid kan hiervan worden afgeweken tot niet meer dan 50% van de brutovloeroppervlakte, wederom uitgezonderd ter plaatse van gronden met de aanduiding “veiligheidszone – bevi”.

De ondergeschiktheid van kantoren ziet op de bedrijfsactiviteiten in ruime zin. Het is dus toegestaan om bijvoorbeeld ondersteunende (wereldwijde) HRactiviteiten onder te brengen in het ondergeschikte kantorendeel. Zolang de kantoren maar ondergeschikt zijn aan de bedrijfsactiviteiten in ruime zin ten behoeve van het specifieke op het terrein gevestigde bedrijf worden ze als ondergeschikt beschouwd.

Zelfstandige kantoren
Gebouwen die al lange tijd nagenoeg geheel (80-100%) in gebruik zijn als zelfstandig kantoor worden op de verbeelding aangeduid als “kantoor”. De betreffende kantoren mogen niet groter worden; de bestaande brutovloeroppervlakte van het gebouw is het maximum.

Deze wijze van bestemmen biedt optimale flexibiliteit: enerzijds is ter plaatse van de aanduiding zelfstandig kantoor toegestaan, anderzijds is tevens de onderliggende bedrijvenbestemming van toepassing. Als het kantoor weggaat kan er alsnog een bedrijf worden gevestigd.

Onderverhuur zelfstandige kantoren
Om leegstand van overtollig geworden kantoorruimte te voorkomen en investeringen te stimuleren, wordt onder voorwaarden beperkte vestiging van zelfstandige kantoren in bestaande bedrijfsgebouwen in principe mogelijk gemaakt tot een maximum van 1.500 m² tot maximum van 70% van de aanwezige kantoorruimte. Aan deze mogelijkheid is een aantal voorwaarden verbonden, zo mag de verhuur of ingebruikneming van kantoorruimte voor zelfstandige kantoren alleen plaatsvinden indien het pand 3 jaar of ouder is en 30% van de bestaande kantoorruimte moet gelieerd blijven aan de bedrijfsruimte.

Horeca en detailhandel

Horeca

In het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht (OHU) wordt voor bedrijventerreinen (profiel 15) een toekomstbeeld geschetst, waarbij het mogelijk is om te lunchen of in de pauze een vers broodje te nuttigen in een restaurant om de hoek. Daarbij wordt uitbreidingsruimte voorgestaan van dag- of vroege horeca zoals een lunchroom, (weg) restaurant of cafetaria (cat. C, D1 of D2). Dit zou desgewenst kunnen worden gecombineerd met andere functies zoals leisure (sport, vergaderfaciliteiten) of een hotel.

Het bestemmingsplan laat uitsluitend de de vestiging van horeca toe op de plaatsen waar dit ook in het voorheen geldende bestemmingsplan kon (aanduiding publieksvoorziening). Indien nieuwe horeca zich wil vestigen, dan wordt beoordeeld of deze plannen passen binnen het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht. Via een buitenplanse ontheffingsbevoegdheid kan ontheffing worden verleend voor deze gevallen.

Detailhandel

Volumineuze detailhandel
Het gemeentelijk beleid met betrekking tot detailhandel op het bedrijventerrein voorziet in een vestigingsmogelijkheid van "volumineuze detailhandelsbedrijven" op het bedrijventerrein Oudenrijn. Het gaat daarbij om de volgende branches:

• auto's, motoren, boten, caravans, tenten en kampeerartikelen;
• automaterialen;
• keukens, badkamers, sanitair en tegels;
• volumineuze artikelen zoals zonwering, tuinhuisjes, buitenspeeltoestellen, zwembaden, tuinbeelden, haarden, grafzerken, paardentrailers, aanhangwagens, etc.;
• brand- en explosiegevaarlijke stoffen, grove bouwmaterialen, landbouwwerktuigen.

In de regels zijn de randvoorwaarden aangegeven, waaronder de omvang en de verplichting om te voldoen aan de parkeernormen.

Ondergeschikte detailhandel
In het bestemmingsplan wordt detailhandel als nevenactiviteit en gerelateerd of ondersteunend aan de hoofdactiviteit in het betreffende bedrijf als recht toegestaan. Dat de detailhandel niet meer dan een nevenactiviteit mag en kan zijn, ligt onder andere besloten in de bepaling dat de verkoopvloeroppervlakte in het betreffende bedrijf niet meer dan 250 m² mag bedragen. Onder ondergeschikte detailhandel valt ook de verkoop van consumentenvuurwerk gedurende enkele dagen per jaar.

Nieuwe perifere detailhandelsvestigingen

Op Oudenrijn is detailhandel een beperkte economische activiteit. Detailhandel dient ondergeschikt én aanvullend te zijn aan de reguliere winkelcentra en de perifere subcentra Woonboulevard Utrecht,The Wall en het (eventueel) te realiseren kleinschaliger cluster van perifere detailhandel op bedrijventerrein Overvecht.

Een aantal winkels en branches wordt middels een afwijkingsbevoegdheid door B&W toegestaan. Het betreft die winkels die niet passen in c.q. aan de randen van de bestaande winkelcentra én waarvan clustering in de perifere subcentra geen synergievoordelen en meerwaarde oplevert. Het gaat dan om de volgende branches:

• a. Detailhandel in auto's, motoren, boten, caravans, tenten en kampeerartikelen;
• b. Detailhandel in automaterialen;
• c. Detailhandel in keukens, badkamers, sanitair en tegels;
• d. Detailhandel in volumineuze artikelen zoals zonwering, tuinhuisjes, buitenspeeltoestellen, zwembaden, tuinbeelden, haarden, grafzerken, paardentrailers, aanhangwagens etc;
• e. Brand- en explosiegevaarlijke stoffen, grove bouwmaterialen, landbouwwerktuigen.

Gezien het feit dat het accent bij Oudenrijn ligt op de functie van bedrijventerrein gelden de volgende criteria bij het toepassen van de afwijkingsbevoegdheid:

• a. Het gaat om een perifere detailhandelsvestiging uit één van de bovengenoemde branches.
• b. Het initiatief moet passen binnen de geldende parkeernormen.

Webwinkels

In het in 2011 door het college vastgestelde concept 'Ontwikkelingskader detailhandel' is ten aanzien van internetwinkels het volgende opgenomen over internetwinkels op bedrijventerreinen:

Internetwinkels die geen ruimtelijke uitstraling hebben passen in principe binnen de toepasselijke bedrijvenbestemming. Internetwinkels met een beperkte afhaal- en afrekenmogelijkheid, betreffen een vorm van detailhandel.

Internet wordt in toenemende mate een concurrent van fysieke aankooplocaties. Gezien het feit dat internetzaken vaak bestaan uit een magazijn al dan niet in combinatie met een afhaalpunt richt de vraag naar ruimte voor deze bedrijven zich voor een groot deel op bedrijventerreinen. Concurrentie met de bestaande winkellocaties in Utrecht is een belangrijk aandachtspunt en wordt voorkomen door uitsluitend een afhaalpunt toe te staan en geen showroom. Een webwinkel zonder afhaalpunt past binnen de bestemming bedrijventerrein. Burgemeester en wethouders kunnen met gebruikmaking van een afwijkingsmogelijkheid een afhaalpunt toestaan bij een webwinkel onder de volgende voorwaarden:

• a. het afhaalpunt is gevestigd bij een bedrijf dat opslag en distributie als primaire bedrijfsactiviteit heeft;
• b. het afhaalpunt maximaal 50 m2 bedraagt;
• c. een showroom niet is toegestaan;
• d. geen sprake is van onevenredige gevolgen voor de omgeving, in de vorm van verkeers- of parkeeroverlast.

Overige regeling

Verkeers- en andere voorzieningen

In deze bestemming 'Bedrijventerrein' kunnen naar behoefte verkeersvoorzieningen, met name wegen, parkeer- en groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen, watergangen en -partijen, tuinen, erven en andere terreinen worden aangelegd.

Bouwregels

Aan het bouwen van gebouwen op het bedrijventerrein zijn alleen die eisen betreffende situering, oppervlakte en andere maatvoering gesteld, die nodig zijn om een ruimtelijk en planologisch verantwoorde invulling van het gebied te verkrijgen. In dat kader moeten gebouwen binnen bouwvlakken te worden gebouwd, op een bepaalde afstand tot wegen en tot een van de zijdelingse en achterste perceelsgrenzen. De maximale hoogtematen van de gebouwen en het bebouwingspercentage zijn op de verbeelding weergegeven.

Bedrijfswoning
In deze bestemming zijn alleen bestaande bedrijfswoningen toegestaan, alleen ter plaatse van de aanduiding "bedrijfswoning". In een moderne bedrijfsvoering is een bedrijfswoning in principe geen noodzaak meer. Bovendien kunnen bedrijfswoningen, vooral qua milieuruimte, belemmeringen opleveren voor omliggende bedrijven.

Artikel 5 Groen

De verschillende soorten groenvoorzieningen (met uitzondering van het snippergroen) zijn opgenomen in één bestemming. Een groot deel van het groen heeft alleen een functie als plantsoen of als speelplek.

Binnen de bestemming Groen is ook waterbeheer, waterberging en sierwater toegestaan. De kleinere watergangen zijn dan ook niet apart bestemd. Daarnaast mogen er binnen deze bestemming ook voet- en fietspaden worden gerealiseerd.

Artikel 6 Leiding - Riool

Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van de persleiding in het gebied.

Artikel 7 Tuin

In het vigerende plan is gewerkt met een woonbestemming en drie verschillende tuinbestemmingen, waaronder een bestemming 'voortuin' die onbebouwd blijft.
In het nieuwe bestemmingsplan wordt de voortuinbestemming overgenomen en wordt daarnaast één algemene woonbestemming gehanteerd voor het gehele resterende perceel. De bestaande hoofdvolumes worden niet vastgelegd met een bouwvlak behalve daar, waar het monumenten of beeldbepalende panden betreft.

Hierdoor kan de karakteristiek van de bebouwing aan de Rijksstraatweg in essentie worden behouden zonder dat dit onnodig ten koste gaat van flexibiliteit. Bebouwingslinten als de Rijksstraatweg zijn belangrijke structurerende elementen in Leidsche Rijn. In de Cultuurhistorische Effectrapportage Leidsche Rijn (1995) is dit benoemd.

Een belangrijk kenmerk van het bebouwingslint is de losse 'korrel'. Gebouwen staan overwegend los van elkaar en op enige afstand van de weg. Een kleine minderheid wordt gevormd door twee-onder-een-kappers en groepjes van drie woningen. Tussen deze bouwvolumes is de ruimte in principe onbebouwd. De variatie in maat en uitstraling is een belangrijk kenmerk. De regeling beoogt om dit te behouden en daarnaast te voorkomen dat de open ruimte dichtslibt.

De landelijke regelgeving omtrent vergunningvrij bouwen maakt aanbouwen en bijgebouwen vanaf 1 meter achter de voorgevel mogelijk, tenzij gemotiveerd wordt aangegeven waarom dit ruimtelijk niet wenselijk is, en er een bestemming wordt opgenomen die dit onmogelijk maakt.

Vanwege de hierboven genoemde redenen, is het wenselijk om de voortuinbestemming onbebouwd te laten en dus te vrijwaren van vergunningsvrije bijbehorende bouwwerken.

Artikel 8 Verkeer

Deze bestemming is van toepassing op de wegen waar de nadruk ligt op de afwikkeling van het doorgaande verkeer. Ter bevordering van het ontstaan van ecologische verbindingszones zijn in deze bestemming faunapassages toegestaan.

Artikel 9 Verkeer - 1
Deze bestemming is van toepassing op de snelweg A12.

Artikel 10 Verkeer - Openbaar vervoer
Door het gebied loopt een HOV-baan. Deze heeft een aparte bestemming gekregen, aangezien hier geen 'gewoon' autoverkeer overheen mag.

Artikel 11 Verkeer - Verblijfsgebied

De meeste wegen in het plangebied zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer- Verblijfsgebied'. Dit zijn de wegen met hoofdzakelijk een functie voor het bestemmingsverkeer. Ook de pleinen, de bermen van wegen en het snippergroen maken hier deel van uit. Er zijn kleine gebouwtjes toegestaan bijvoorbeeld voor het realiseren van fietsenstallingen.

Artikel 12 Water

Water is in het plangebied een structurerend element. De grotere watergangen zijn in de bestemming 'Water' opgenomen. De regeling uit de keur blijft onverkort naast het bestemmingsplan van kracht. Bij de bestemmingsomschrijving van Verkeer, Verkeer en verblijf, staat onder andere de bestemming ‘water’.

Kruisingen met verkeerswegen zijn toegestaan in de bestemmingsomschrijving. In de meeste andere bestemmingen zijn waterbeheer, waterberging en sierwater eveneens toegestaan, in het belang van waterbeheer en waterberging.

Artikel 13 Wonen

De woningen aan de Rijksstraatweg krijgen over het algemeen de bestemming 'Wonen'.

De bestaande bedrijfswoningen op het bedrijventerrein worden toegestaan en krijgen een maatbestemming binnen de bestemming 'Bedrijventerrein'. Nieuwe bedrijfswoningen worden geweerd. De reden hiervoor is dat dergelijke bedrijfswoningen mogelijk onaanvaardbare milieubelasting ondervinden en een belemmering kunnen vormen voor de uitbreidingsmogelijkheden van omliggende bedrijven.

Resumerend leidt dit tot de volgende regeling in het bestemmingsplan:

• Behoud van de bestaande woonfuncties is het uitgangspunt.

• De niet-bedrijfsgebonden woningen op het bedrijventerrein krijgen een standaard woonbestemming.
• De bestaande bedrijfswoningen worden op de verbeelding specifiek aangeduid binnen de bestemming Bedrijventerrein.

Voor deze bestemming is de gebruikelijke regeling voor hoofdgebouwen (woningen), bijbehorende bouwwerken (vrijstaand of aangebouwd) en overige bouwwerken is opgenomen. De monumentale panden zijn op grond van de monumentenwet beschermd. Daarnaast staan er verschillende panden die niet monumentaal zijn maar wel als beeldbepalend zijn aangemerkt. Voor deze twee categorieën is een bouwvlak opgenomen. Hierdoor is ook voor de beeldbepalende panden de kans op sloop en vervangende nieuwbouw verkleind.
Voor de resterende panden is geen bouwvlak opgenomen.

De ligging en de maximale maten van de erfbebouwing zijn vastgelegd, zodat op basis van de huidige situatie eventuele uitbreidingsmogelijkheden duidelijk zijn.

Dit geeft de volgende bebouwingsregels:

• Het aantal woningen mag niet uitgebreid worden.
• Maximaal volume voor hoofdgebouwen is 600 m3.
• Maximale bouwhoogte is 1 bouwlaag met kap, dat wil zeggen een maximale goothoogte van 3 meter en een maximale nokhoogte van 6 meter.
• Afstand tot de zijdelingse perceelgrenzen is tenminste 3 meter. Dit mag anders verdeeld worden als in de huidige situatie deze maat al kleiner is.
• De afstand van de voorgevel van het hoofdgebouw tot de weg bedraagt minimaal 4 en maximaal 15 meter.
• Er geldt een zone voor bijbehorende bouwwerken vanaf de straat tot aan de achtergevel die onbebouwd blijft. Deze zone is aangeduid als Tuin.
• bijbehorende bouwwerken zijn mogelijk volgens de nieuwe erfbebouwingsregeling vergunningvrij bouwen, in de bovengenoemde zone is dit in principe niet mogelijk.
• Er kunnen nadere eisen worden gesteld ten aanzien van situering van bebouwing in relatie tot het algehele bebouwingsbeeld in het lint.
• Voor monumenten en beeldbepalende panden geldt dat het bestaande pand behouden dient te blijven en dat de uitbreidingsmogelijkheden kleiner zijn (wel bijbehorende bouwwerken, uitbreiding van het hoofdvolume alleen met ontheffing)
• Aanvullende regels met betrekking tot onder andere afstand tot perceelsgrenzen kunnen ervoor zorgen dat dit volume in bepaalde gevallen niet haalbaar is.
• Tot slot is opgenomen dat bestaande maatvoering die niet voldoet aan de regels, aangehouden mag worden als maximale toegelaten maatvoering.

Afwijkingsregels:

• Voor percelen groter dan 2.000 m2 kan ontheffing worden verleend voor het vergroten van het bouwvolume van het oorspronkelijke hoofdgebouw met maximaal 15%.
• Er kan ontheffing worden verleend voor een bouwhoogte van 2 bouwlagen met kap wanneer deze hoogte in de huidige situatie al aanwezig is of wanneer dit ten goede komt aan het algehele bebouwingsbeeld.
• Ten aanzien van de afstand tot de achterste perceelsgrens kan ontheffing worden verleend voor een kleinere afstand dan 10 meter indien deze ten goede komt aan het algehele bebouwingsbeeld.

Twee of meer woningen onder één kap

Twee of meer woningen onder één kap vormen een samenhangend geheel. Vergroting van het hoofdvolume bij één van de woningen heeft grote invloed op de woonsituatie in het naastgelegen pand, zoals ontnemen van zicht. Tevens gaat op deze manier het samenhangende beeld van de twee onder een kapwoningen of het rijtje verloren. Voorgesteld wordt geen uitbreiding van het hoofdvolume mogelijk te maken zoals bij vrijstaande woningen, maar aan te sluiten bij de algemene erfbebouwingsregelingen.

• Het aantal woningen mag niet uitgebreid worden.
• bijbehorende bouwwerken volgens de nieuwe erfbebouwingsregeling die aansluit op vergunningvrij bouwen.
• Bestaande afwijkingen mogen worden gehandhaafd /vernieuwd maar niet vergroot.

Het uitoefenen van aan-huis-verbonden beroepen en Lijst van bedrijven functiemenging bedrijven uit milieucategorie A of B1 van de Lijst van bedrijven functiemenging wordt direct mogelijk gemaakt, mits de woonfunctie overheersend blijft. Om te garanderen dat de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft, is het vloeroppervlak ten behoeve van aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven gemaximaliseerd. Bij aan-huis-verbonden beroepen en -bedrijven mag geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken en/of belhuizen. Aan-huis-verbonden beroepen en -bedrijven die niet genoemd worden in de Lijst van bedrijven functiemenging kunnen eveneens toegelaten worden, wanneer deze naar hun aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden te behoren tot milieucategorie A of B1.

Artikel 14 Bedrijf (uit te werken)

Deze bestemming is opgenomen op de gronden ten noorden van de HOV-baan. In het voorheen geldende plan was hier de wijzigingsmogelijkheid opgenomen om kantoren te realiseren. Nieuwe kantoren zijn niet meer wenselijk, maar in de toekomst kunnen zich hier wel bedrijven vestigen. De bestemming Bedrijf (uit te werken) bevat tevens een smalle strook tussen de HOV-baan en de langgerekte woonpercelen aan de Rijksstraatweg. Voor deze gronden kan onderzocht worden of hierop nog ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. De uitwerkingsregels zijn gelijkluidend aan de bouwregels die waren opgenomen in het voorheen geldende plan.

Artikel 15 Leiding - Water
Er bevindt zich een waterleiding ten zuiden van het plangebied, ten noorden van rijksweg A12. Om deze functie veilig te stellen is een dubbelbestemming opgenomen.

Artikel 16 Waarde - Archeologie

Op de verbeelding zijn de gebieden waarvan bekend is dat er (vermoedelijk) archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch monument, voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. De bescherming van de archeologisch waardevolle gebieden is binnen de gemeente vastgelegd in de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Voor een archeologisch waardevol gebied geldt het volgende regime:

• bij bouwwerken wordt de archeologie gekoppeld aan de omgevingsvergunning;
• alvorens B&W een omgevingsvergunning verlenen winnen zij advies in bij de gemeentelijk archeoloog over de gevolgen van voorgenomen werken of werkzaamheden voor het behoud van de archeologische waarden in het gebied;
• de gemeente beslist op basis van het advies of en onder welke voorwaarden de vergunning wordt verleend.

Artikel 17 Waterstaat - Waterkering

De gronden aan weerszijden van de waterloop ten oosten van de busbaan Langerak hebben een waterkerende functie. Om deze functie veilig te stellen, is een dubbelbestemming opgenomen.

Voor de andere bestemmingen van deze gronden gelden bijzondere bepalingen met het oog op de waterkering. Het bouwen conform die andere bestemmingen is alleen toegestaan via een afwijkingsbevoegdheid. Dat om te kunnen beoordelen of door dat bouwen geen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van de waterkering. Essentieel is dat de beheerder van de betreffende leiding in die beoordeling wordt betrokken. Daarom is als voorwaarde gesteld dat per afwijking vooraf diens advies dient te worden ingewonnen.

Deze regeling in het bestemmingsplan laat onverlet de bepalingen die gelden voor activiteiten (zoals grondroeringen) op, in of nabij waterkeringen, uit hoofde van de Keur van het betreffende waterschap of enige, andere specifieke regelgeving.

Artikel 18 Waterstaat - Waterstaatkundige functie

De 'niet-direct-kerende primaire waterkering' gelegen langs de C.H. Letschertweg heeft de dubbelbestemming gekregen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 19 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken. Deze formulering van de anti-dubbeltelregel is letterlijk voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 20 Algemene bouwregels

Deze regels maken het mogelijk om ondergeschikte onderdelen of uitstekende delen van gebouwen te bouwen met overschrijding van in het plan gelegde grenzen. In de bouwverordening zijn ook regels opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke regels uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven.

Artikel 21 Algemene gebruiksregels

In deze bepaling worden een aantal vormen van gebruik expliciet als verboden gebruik aangemerkt. Zo zijn seksinrichtingen expliciet niet toegestaan. Zonder een dergelijk verbod zouden deze, als vallend onder de 'reguliere' bedrijfsbestemming, niet kunnen worden geweigerd op het bedrijventerrein. Vrijstaande bijgebouwen mogen niet voor bewoning worden gebruikt; dat zou namelijk tot onaanvaardbare toestanden, zoals illegale (zelfstandige) bewoning en kamerverhuur, op achtererven kunnen leiden. De genoemde gebruiksvormen moeten vanzelfsprekend niet verboden te zijn als ze verband houden met (de realisering van) de bestemming, zoals bijvoorbeeld het plaatsen van caravans of bouwketen (onderkomens) op het terrein van een bedrijf dat daarin handelt.

Artikel 22 Overige regels

Dit artikel regelt dat de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het artikel neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening die eenzelfde voorwaarde aan het gebruik stelt. Bij het toetsen van omgevingsvergunningen aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen voldoet. Het college heeft normen vastgesteld die aangeven wat als 'voldoende' moet worden beschouwd. In een bestaande situatie wordt de bestaande parkeergelegenheid voor auto's en fietsen als voldoende beschouwd. Deze bestaande parkeergelegenheid moet op grond van dit artikel in stand worden gehouden. Bij sloop- nieuwbouw wordt het bestaande aantal parkeerplaatsen (het rechtens verkregen niveau) in mindering gebracht op het aantal dat nodig is bij de nieuwe ontwikkeling, een en ander conform het geldende gemeentelijk beleid. Met parkeervoorzieningen worden parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen bedoeld.

Artikel 23 Algemene aanduidingsregels

Hier zijn (beperkende) bepalingen opgenomen die samenhangen met gebiedsaanduidingen die over meerdere bestemmingen liggen. In dit bestemmingsplan gaat het om:

• 1. de 'geluidzone – industrie' (zone als bedoeld in de Wet geluidhinder, waarbuiten de geluidsbelasting de waarde van 50 dB(A) niet mag overschrijden);
• 2. Veiligheidszone - 1, waarbinnen geen kwetsbare objecten als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen zijn toegestaan;
• 3. Veiligheidszone - 2, waarbinnen geen bouwwerken mogen worden gebouwd in verband met voorschriften van de brandweer.

Artikel 24 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 25 Algemene wijzigingsregels

In de regels zijn twee wijzigingsbevoegdheden opgenomen. De eerste betreft de mogelijkheid om bestemmings,- bouw en aanduidingsgrenzen te wijzigen. De tweede wijzigingsbevoegdheid betreft de mogelijkheid om de veiligheidszone- 1 te wijzigen, indien het bedrijf stopt met de risico veroorzakende activiteiten.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande twee bepalingen.

Artikel 26 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 27 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

7.5 Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf

Een belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of –bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 40 m². Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A of B1 van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

In een beperkt aantal gevallen, namelijk wanneer de woonoppervlakte van een woning groter is dan 200 m², kunnen burgemeester en wethouders afwijken van de oppervlaktemaat voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf tot maximaal 60 m². Ook is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van milieucategorie B2 voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, echter onder de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteit in kwestie naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A of B1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten.

7.6 Regeling bijbehorende bouwwerken

7.6.1 Inleiding

Utrecht hanteert regels voor erfbebouwing. Deze worden in alle bestemmingsplannen opgenomen. Hierbij wordt uitgegaan van uniforme regels voor de hele stad die, waar nodig, aan specifieke situaties en gebiedskarakteristieken kunnen worden aangepast. Uitgangspunten voor deze regels zijn:

• het waarborgen van een goed woon- en leefklimaat. Dit houdt onder andere in dat op alle erven voldoende licht, lucht en ruimte aanwezig kan zijn, en dus ook dat erfbebouwing op het ene perceel geen onevenredig grote negatieve gevolgen heeft voor de naastgelegen percelen;
• het mogelijk maken van groen (bomen, tuinen) op erven;
• het waarborgen van goede verhoudingen in maat en schaal tussen hoofd- en bijgebouwen;
• voor de grotere percelen: het in stand houden en versterken van bestaande landschappelijke structuren.

7.6.2 Aanleiding

De tot nu toe gehanteerde erfbebouwingsregels voldoen in de meeste situaties. Op een aantal punten moeten ze echter worden aangepast:

• de bestaande regeling vertoont een discontinuïteit in bebouwingsmogelijkheden op de overgang van kleine naar middelgrote percelen;
• voor de grote en zeer grote percelen is er momenteel geen eenduidige uniforme regeling, maar is sprake van verschillende onderling afwijkende regelingen;
• de bestaande regeling houdt geen rekening met de mogelijkheden om zonder vergunning bijbehorende bouwwerken op te richten.
  

De nieuwe opzet van de erfbebouwingsregels sluit qua bouwmogelijkheden in verreweg de meeste gevallen aan op de bestaande regels, maar voorziet tevens in een oplossing voor de hierboven vermelde punten.

7.6.3 De regeling

Voor de nieuwe regeling zijn de mogelijkheden om op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) onder de daarbij gestelde voorwaarden, vergunningvrij te bouwen als uitgangspunt genomen. Voor de meeste percelen in stedelijk gebied zijn deze mogelijkheden voldoende, maar voor de grotere percelen niet. De nieuwe erfbebouwingsregeling voorziet hiervoor in meer bebouwingsmogelijkheden.

De basisregels van de nieuwe erfbebouwingsregeling voor bijbehorende bouwwerken, zijn de volgende:

• uitsluitend op het achtererf, minimaal 1 meter achter de voorgevelrooilijn;
• de erfzone* grenzend aan het hoofdgebouw mag volledig worden bebouwd;
• de diepte van bijbehorende bouwwerken (aan achtergevel en/of zijgevel) bedraagt maximaal 3 meter.

* Erfzone is de zone van 2,5 meter direct grenzend aan de achterkant en de zijkant van een hoofdgebouw op het achtererfgebied. Het achtererfgebied is het erf aan de achterkant en de niet naar het openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant van een hoofdgebouw (overgenomen uit de Bor).

In aanvulling op de basisregels is een uitsplitsing gemaakt naar de grote van het achtererf:

1. Een achtererf tot 300 m2:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 50 % van het achtererfgebied, inclusief de erfzone, tot maximaal 30 m2, exclusief de erfzone;
• goothoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 3 meter;
• nokhoogte bijgebouwen vrijstaande bouwwerken maximaal 4,5 meter

2. Een achtererf tussen 300-1500 m2:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 10% van het achtererfgebied, inclusief erfzone, tot maximaal 75 m2 exclusief erfzone;
• goothoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 3 meter;
• nokhoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 4,5 meter.

3. Een achtererf groter dan 1.500 m2:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 5 % van het achtererfgebied, inclusief erfzone, tot maximaal 125 m2, exclusief erfzone;
• goothoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 3 meter;
• nokhoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 6 meter;
• bijbehorende aangebouwde bouwwerken (aan achtergevel en/of zijgevel) maximaal 3 meter diep.

Deze nieuwe erfbebouwingsregels zijn vertaald in de regels van de woonbestemming(en) en de bestemmingen waar de functie wonen met bijbehorende bouwwerken mogelijk wordt gemaakt.

7.7 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

In de bestemming Groen met de nadere aanduiding ecologische waarde is het verboden bepaalde werken en werkzaamheden uit te voeren zonder een omgevingsvergunning. Op deze manier wordt voorkomen dat er werkzaamheden worden uitgevoerd die het groen met ecologische waarde onherstelbaar kunnen aantasten.

Op werken en werkzaamheden die het normale onderhoud betreffen, noodzakelijk zijn voor het op de bestemming gerichte beheer of gebruik van de grond of reeds vergunde werken of werkzaamheden is het verbod niet van toepassing. De omgevingsvergunning wordt afgegeven als geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, herstel en ontwikkeling van de ecologische waarde.

7.8 Lijst van bedrijfsactiviteiten

7.8.1 Algemeen

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Lijst van Bedrijfsactiviteiten. Een Lijst van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is de Lijst van Bedrijfsactiviteiten opgenomen.

Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand- en explosiegevaar).

In specifieke situaties kan daarnaast de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

7.8.2 Omgevingstype bepalend voor de daadwerkelijk te hanteren afstanden

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijfsactiviteiten zijn gebaseerd op de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009).

De gewenste afstand tussen een bedrijfsactiviteit en woningen (of andere gevoelige functies zoals scholen) wordt mede bepaald door het type gebied waarin de gevoelige functie zich bevindt. Conform de VNG-publicatie worden daarbij twee omgevingstypen onderscheiden: rustige woonwijk en gemengd gebied.

Omgevingstype rustige woonwijk

In een rustige woonwijk komen enkel wijkgebonden voorzieningen voor en vrijwel geen andere functies zoals kantoren of bedrijven. Langs de randen (in de overgang naar eventuele bedrijfsfuncties) is weinig verstoring door verkeer. Als daarmee vergelijkbare omgevingstypen noemt de VNG-publicatie onder meer een rustig buitengebied (eventueel met verblijfsrecreatie) en een stilte- of natuurgebied.

Omgevingstype gemengd gebied

In een gemengd gebied komen naast wonen ook andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Daarmee vergelijkbare gebieden zijn lintbebouwingen in het buitengebied waarin functiemenging voorkomt en gebieden gelegen direct langs een hoofdinfrastructuur. Kenmerkend voor het omgevingstype gemengd gebied is dat sprake is van een zekere verstoring en dus van een relevant andere omgevingskwaliteit dan in een rustig woongebied.

Bedrijfswoningen

Een bedrijfswoning op een bedrijventerrein is een specifiek woningtype waar minder hoge eisen aan het woon- en leefklimaat kunnen worden gesteld. Bedrijfswoningen zijn in het algemeen minder milieugevoelig dan de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied.

7.8.3 Te hanteren richtafstanden

De volgende tabel geeft voor beide omgevingstypen (rustige woonwijk en gemengd gebied) per milieucategorie inzicht in de gewenste richtafstanden. De richtafstand geldt tussen de grens van de bestemming die bedrijven toelaat en de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan (of via vergunningvrij bouwen) mogelijk is. Daarbij gaat het nadrukkelijk om een richtafstand. Kleinere afwijkingen ten opzichte van deze afstand zijn mogelijk zonder dat hierdoor knelpunten behoeven te ontstaan.

milieucategorie		Richtafstand rustige woonwijk (in meters)	Richtafstand gemengd gebied
1		10	0
2		30	10
3.1		50	30
3.2		100	50
4.1		200	100
4.2		300	200
5.1		500	300
5.2		700	500
5.3		1.000	700
6		1.500	1.000

7.8.4 Toelaatbaarheid van bedrijven die onder een specifieke regelgeving vallen

Bepaalde bedrijven vallen onder een specifieke wettelijke regeling. Het betreft:

• bedrijven die "in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken" zoals bedoeld in de Wet geluidhinder (zogenoemde grote lawaaimakers); deze bedrijven zijn alleen toegestaan op industrieterreinen die in het kader van deze wet gezoneerd zijn;
• bedrijven die onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) kunnen vallen (nu of in de toekomst); het betreft risicovolle bedrijven waar gebruik, opslag en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt; voor dergelijke bedrijven gelden (wettelijke) normen ten aanzien van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico;
• bedrijven die onder het Vuurwerkbesluit vallen; voor dergelijke bedrijven gelden (wettelijke) afstandsnormen.

7.8.5 De toegepaste Lijst van Bedrijfsactiviteiten

De Lijst van Bedrijfsactiviteiten (LvB) is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende voorbeeldstaat uit de VNG-publicatie. Op een punt is een andere werkwijze toegepast:

In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Staat. In de SvB zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan.

De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de digitale verbeelding (plankaart) van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Staat van Horeca-activiteiten).

7.8.6 Flexibiliteit

De Lijst van Bedrijfsactiviteiten blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De richtafstanden en inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten is verondersteld. In de planregels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken van de regels en een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie. Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aanmoeten, waarvan de activiteiten in de LvB niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de planregels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders vestiging van een dergelijk bedrijf via een afwijkingsbevoegdheid. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

In de LvB is bij de indeling van sommige bedrijfsactiviteiten uitgegaan van een continue bedrijfsvoering, waarbij de hinderlijke activiteiten ook 's nachts plaatsvinden. Dit is in de LvB aangegeven met een "C" in de laatste kolom. Het kan echter voorkomen dat een specifiek bedrijf niet continu werkt. Dit gegeven kan eveneens aanleiding zijn om het bedrijf via de bovengenoemde afwijkingsbevoegdheid een categorie lager in te delen.

7.9 Lijst van bedrijven functiemenging

Algemeen

In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn twee Voorbeeldstaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'VoorbeeldLijst van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' en de ' VoorbeeldLijst van Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijven 'functiemenging' (LvB 'functiemenging') is gebaseerd op de tweede VoorbeeldStaat in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De LvB 'functiemenging' wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de LvB 'functiemenging') bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden

In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de LvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de LvB 'functiemenging' worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten

De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om:

• kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Lijst van Bedrijven 'functiemenging'

De bovengenoemde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'. In de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende VoorbeeldStaat uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

• 1. In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan). De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de genoemde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten) van deze activiteiten.
  
• 2. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.
  

Categorie-indeling

Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Categorie A Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies zijn toegestaan, desgewenst in daarvoor omschreven zones binnen rustige woongebieden. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. Categorie B1 Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies in een daarvoor omschreven gebied met functiemenging zijn toegestaan.  ) De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. Categorie B2 Bedrijfsactiviteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter bouwkundig afgescheiden van woningen/andere gevoelige functies. Bouwkundig afgescheiden betekent dat de panden los van elkaar moeten te staan. Uitzondering hierop vormen binnenterreinen omringd door voornamelijk woningen: ook al zijn bedrijven bouwkundig afgescheiden van woningen, op deze locaties zijn hooguit categorie B1 bedrijven toegestaan. Categorie C Activiteiten genoemd onder categorie B2, waarbij vanwege relatief grote verkeersaantrekkende werking een directe ontsluiting op hoofdinfrastructuur gewenst is.

Flexibiliteit

De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aanmoeten, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken en vestiging van een dergelijk bedrijf kan toestaan. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

7.10 Lijst van horeca-activiteiten

Bij dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Utrechtse standaardlijst voor Horeca-activiteiten.
Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor het woon- en leefklimaat kunnen meebrengen, in een bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in ‘harde’ tot ‘zachte’ typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type/de categorie horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Horeca-activiteiten.

7.11 Handhaving

7.11.1 Algemeen

In Utrecht wordt onder handhaven het gemeentelijk handelen verstaan die gericht is op “het bevorderen van de naleving van de rechtsregels of het beëindigen van overtredingen”. Om te kunnen handhaven is het nodig om toezicht uit te oefenen. Onder toezicht wordt het observeren en constateren verstaan of er wel of niet voldaan wordt aan de regels.
De handhaving zoals deze plaats vindt binnen de afdeling Toezicht en Handhaving, richt zich in hoofdzaak op het observeren van gebeurtenissen, het bepalen of deze gebeurtenissen al dan niet in strijd zijn met de daarop van toepassing zijnde wet- en regelgeving en het handelend optreden wanneer sprake is van strijdigheid.

Zo handhaaft de afdeling Toezicht en Handhaving van de Sector Publieke Diensten namens het college onder andere de regels van het voorliggende bestemmingsplan.

Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsbepalingen door het bouwtoezicht gehandhaafd worden. Dit gebeurt veelal door toepassing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt.

7.11.2 Doelstelling

Doel van het bestemmingsplan is om een actueel kader te bieden waarbinnen bouwen en gebruiken kan worden gereguleerd. Doordat voor het plangebied verschillende bestemmingsplannen en stadsvernieuwingsplannen van kracht waren, bleken de voorschriften van en de plankaarten behorende bij de diverse regelingen verouderd. Dit betekende overigens niet dat er niet op de naleving van de voorschriften toegezien werd.

Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingsplan. Voor bewoners en gebruikers van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een bijgebouw is niet groot indien er op andere plaatsen – zonder vergunning – bijgebouwen zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning geweigerd wordt, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

7.11.3 Instrumentarium

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking, te weten bestuursdwang en dwangsom:

• bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente afgebroken wordt en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Maar het is bijvoorbeeld ook mogelijk om (indien er zonder omgevingsvergunning gebouwd wordt en de bouw stilgelegd wordt d.m.v. een bouwstop) de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan;
• een tweede optie is het opleggen van een last onder dwangsom. Dit betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik gestaakt moet worden binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening gebracht worden aan de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat een overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit.

7.11.4 Wat betekent dit voor het plangebied?

In het plangebied zal er gehandhaafd worden op het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Verder zal er qua bouw gecontroleerd worden op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of in geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een winkel, de winkel niet alsnog in gebruik is genomen.

Voort zal de afdeling Toezicht en Handhaving toezien op de – onder de Wet milieubeheer vallende- bedrijven. Dit vloeit indirect voort uit de voorschriften van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden door de afdeling Toezicht en Handhaving.