Wijzigingsplan Molenschotterrein

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Momenteel realiseert projectontwikkelaar Vazet 47 grondgebonden koopwoningen en 24 huurappartementen op het Molenschotterrein in Soest. Aan de zuidoostzijde van het plangebied zijn nog drie woningen gepland, een tweekapper en één vrijstaande woning, waarvoor in het geldende bestemmingsplan Molenschotterrein een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen. Deze woningen zijn destijds in bestemmingsplan Molenschotterrein niet rechtstreeks mogelijk gemaakt, omdat ten tijde van het in werking treden dit bestemmingsplan het perceel buiten de rode contour lag. De rode contour is vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) en geeft de begrenzing aan van het stedelijk gebied. De rode contour zorgt voor het handhaven van de kwaliteit van het landelijk gebied en de ondersteuning van het realiseren van de binnenstedelijke ambities.

Inmiddels is een aanpassing van de PRS vastgesteld en de rode contour verlegd, waardoor de drie beoogde woningen aan de zuidoostzijde van het Molenschotterrein alsnog als zodanig kunnen worden bestemd. Om dit juridisch en planologisch te regelen is dit wijzigingsplan opgesteld.

1.2 Plangebied en huidige situatie

Het Molenschotterein ligt aan de zuidzijde van de Molenstraat te Soest en grenst aan de zuidkant aan de open en onbebouwde Zuidelijke Eng. Dit wijzigingsplan heeft betrekking het zuidoostelijke deel van het Molenschotterrein, aangeduid in figuur 1.1. In het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Groen - Wijkgroen' en een gebiedsaanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied'. Deze aanduiding heeft betrekking op de bestemmingswijziging die in dit wijzigingsplan wordt geregeld.

Figuur 1.1 - De planologische situatie met een luchtfoto als transparante achtergrond. Het plangebied is rood gearceerd.

1.3 Nieuwe situatie

In het plangebied is projectontwikkelaar Vazet voornemens om een drietal woningen te realiseren: één twee-onder-een-kapwoning en één vrijstaande woning (zie figuur 1.2). De grond langs de openbare weg tot aan minimaal één meter achter de voorgevelbouwgrens krijgt de bestemming 'Tuin'. Het overige plangebied krijgt de bestemming 'Wonen'. Voor zowel de twee-onder-een-kapwoning als de vrijstaande woning wordt een bouwvlak opgenomen dat gefixeerd is rondom het hoofdgebouw. De woningen sluiten qua bestemming en positionering aan op de overige te realiseren woningen op het Molenschotterrein en op het stedenbouwkundig plan.

Ten opzichte van het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan is de vrijstaande woning gelijk gehouden aan de reeds gerealiseerde vrijstaande woningen in het Molenschotterrein, daarbij aangepast aan de unieke ligging van het kavel op een hoek en aan twee zijden ontsloten door een weg. Hierdoor is de woning enigzins van vorm en positie veranderd, echter binnen de kaders en uitgangspunten van zowel het stedenbouwkundig plan als het geldende bestemmingsplan en met een gering ruimtelijk effect.

Figuur 1.2 - Verbeelding van het plangebied, waarop de nieuwe bestemmingsvlakken en bouwvlakken staan aangegeven. Het hoofdgebouw dient binnen de bestemmingsvlakken te worden gebouwd.

1.4 Geldend bestemmingsplan

Het bestemmingsplan dat van kracht is in het plangebied is het bestemmingsplan Molenschotterrein, vastgesteld op 26 november 2015. Met dit plan is de realisatie van 71 van de 74 te realiseren woningen juridisch-planologisch mogelijk gemaakt. Het bijbehorende plangebied omvat het terrein van de voormalige complexen van het verzorgingstehuis Molenschot en aanleunwoningen.

1.5 Leeswijzer

Deze toelichting is als volgt opgebouwd:

• in hoofdstuk 2 wordt de ruimtelijke ontwikkeling getoetst aan de voorwaarden die zijn opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid in het geldende bestemmingsplan
• het relevante ruimtelijke beleidskader is beschreven in hoofdstuk 3. Daarbij is toegelicht op welke manier dit bestemmingsplan past binnen de beleidskaders van de diverse overheden;
• het onderzoek dat voor dit bestemmingsplan is uitgevoerd komt in hoofdstuk 4 aan de orde;
• hoofdstuk 5 beschrijft de juridische opzet van dit bestemmingsplan;
• op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid wordt in hoofdstuk 6 ingegaan;

Om de toelichting beknopt te houden zijn een aantal zaken als bijlage bij de toelichting gevoegd.

Hoofdstuk 2 Voorwaarden toepassing wijzigingsbevoegdheid

2.1 Wijzigingsbevoegdheid en -voorwaarden

In het geldende bestemmingsplan is in de algemene wijzigingsregels een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de realisatie van de drie woningen kan worden mogelijk gemaakt. Het gaat om een wijzigingsbevoegdheid die geldt ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied' en waarmee de bestemming kan worden gewijzigd in de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin'. Deze wijzigingsbevoegdheid stelt als basisvoorwaarde dat het betreffende gebied in de provinciale ruimtelijke verordening moet zijn aangemerkt als stedelijk gebied. Daarnaast worden de volgende voorwaarden in artikel 15.4 opgesomd:

• a. Er worden maximaal 3 woningen gebouwd;
• b. de woningen worden vrijstaand of twee-onder-één-kap gebouwd;
• c. de goothoogte bedraagt niet meer dan 6 m;
• d. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 11 m;
• e. de afstand tussen de noordwestelijke perceelsgrenzen en de hoofdgebouwen bedraagt niet minder dan 6 m en niet meer dan 14 m; [gebleken bij nameting]
• f. de afstand tussen de vrije zijde van de hoofdgebouwen en de zijdelingse perceelgrens bedraagt ten minste 3 m;
• g. er wordt een tuinbestemming gelegd langs de gehele openbare weg tot minimaal 1 m achter de voorgevelbouwgrens;
• h. er wordt een haag aangelegd en in stand gehouden zoals aangegeven in bijlage 1 met 'haag maximaal 1,00 m (wijzigingsbevoegdheid)', waarvoor geldt dat de minimumhoogte 0,80 m en de maximumhoogte 1,00 m bedraagt.

2.2 Toetsing aan de wijzigingsvoorwaarden

In deze paragraaf wordt de beoogde wijziging getoetst aan de voorwaarden die in de wijzigingsbevoegdheid van artikel 15.4 van het moederplan worden gesteld. Een basisvoorwaarde uit dit artikel is dat het plangebied volledig binnen de rode contour moet liggen en dus als stedelijk gebied moet zijn aangemerkt in het provinciale beleid. Met de herijking van zowel de provinciale verordening als de provinciale structuurvisie in 2016 is dit het geval, zoals blijkt uit de kaartvergelijking in figuur 2.1.

Figuur 2.1 - Verlegging van de rode contour op de kaart 'wonen en werken' horende bij de PRS (links: 2013, rechts: herijking 2016). Het plangebied is op beide kaarten donkerrood omlijnd.

Toetsing overige voorwaarden:

• a. Er worden in totaal 3 woningen gerealiseerd;
• b. het betreft één vrijstaande en één twee-onder-een-kapwoning;
• c. de goothoogte bedraagt niet meer dan 6 meter;
• d. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 11 meter;
• e. de afstand tussen de noordwestelijke perceelsgrenzen en de hoofdgebouwen bedraagt tussen de 6 en 14 meter.
• f. de afstand tussen de vrije zijde van de hoofdgebouwen en de zijdelingse perceelgrens bedraagt meer dan 3 meter;
• g. langs de hele openbare weg wordt een tuinbestemming gelegd tot minimaal 1 meter achter de voorgevelbouwgrens;
• h. in de specifieke gebruiksregels binnen de bestemming Tuin is het niet in stand houden van de aan te leggen haag als strijdig gebruik aangemerkt.

De voorwaarden a t/m g zijn op de verbeelding vastgelegd door middel van aanduidingen en de positionering van de bestemmings- en de bouwvlakken. Wijzigingsvoorwaarde h is in de regels opgenomen als specifieke gebruiksregel. Zodoende voldoet het plan aan de wijzigingsvoorwaarden die in het moederplan zijn gesteld.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het relevante ruimtelijke beleidskader beschreven. Achtereenvolgens komt het rijksbeleid, het provinciale beleid en het gemeentelijke beleid aan bod.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Het rijksbeleid voor de ruimtelijke ordening is vastgelegd in de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

(maart 2012). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Om dit te bereiken is een aanpak geformuleerd die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Bij de inrichting van de ruimte gaat het om de ruimtelijke ontwikkeling van stad en platteland in brede zin, waarbij onder meer de belangen van mobiliteit, milieu, natuur, water, economie en wonen worden afgewogen. In de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte heeft het Rijk dertien zogenaamde ‘nationale belangen’ geformuleerd. Deze nationale belangen geven aan voor welke onderwerpen het Rijk verantwoordelijk is en waarvoor zij resultaten wil bereiken. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening - ook wel aangeduid als de AMvB Ruimte of Barro - zijn per nationaal belang algemene regels opgenomen omtrent de inhoud van ruimtelijke plannen en besluiten van decentrale overheden. De volgende nationale belangen zijn relevant voor het plangebied:

• Nationaal belang 1: een excellente ruimtelijk-economische structuur van Nederland door een aantrekkelijk vestigingsklimaat in en goede internationale bereikbaarheid van de stedelijke regio’s met een concentratie van topsectoren. De voorgenomen ontwikkeling past binnen dit nationaal belang.
• Nationaal belang 4: efficiënt gebruik van de ondergrond. De ondergrond is belangrijk voor bestaande energievoorziening en nieuwe energievoorziening. Daarnaast moet in de ondergrond rekening gehouden worden met de winning van (oppervlakte)delfstoffen, archeologie, ondergrondse rijksinfrastructuur, het beheren van niet verwijderbare (resten van) bodemverontreiniging en de bescherming van de grondwaterkwaliteit en -kwantiteit. Op de verhouding tussen de beoogde ontwikkeling en deze omgevingsaspecten wordt in hoofdstuk 4 nader ingegaan.
• Nationaal belang 8: verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico’s. Voor een goede milieukwaliteit moet de kwaliteit van bodem, water en lucht minimaal voldoen aan de (internationaal) geldende norm(en). De gezondheid van burgers moet worden beschermd tegen negatieve milieueffecten zoals geluidsoverlast. Op de verhouding tussen de beoogde ontwikkeling en deze omgevingsaspecten wordt in hoofdstuk 4 nader ingegaan.
• Nationaal belang 13: zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Bij het voorliggende bestemmingsplan zijn alle belangen zorgvuldig afgewogen. Burgers, belangenorganisaties en andere overheden hebben de mogelijkheid om in het kader van de bestemmingsplanprocedure te reageren op deze afweging.

Het Rijk is verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, is een 'ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. Deze is juridisch vastgelegd in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De 'ladder' houdt in: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en multimodale bereikbaarheid. Deze drie 'treden' vormen gezamenlijk de ladder voor duurzame verstedelijking. De jurisprudentie geeft een ondergrens aan van vier woningen waarvoor de ladder moet worden beklommen. Voor het bestemmingsplan Molenschotterrein - het 'moederplan' van dit wijzigingsplan - is de ladder al uitvoerig doorlopen. Hieronder worden de conclusies per trede herhaald en nader toegespitst op de drie woningen die in dit wijzigingsplan mogelijk worden gemaakt.

• 1. De eerste trede van de ladder is de beoordeling of de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. De regio Amersfoort is in 2012 door het Rijk (in de Actieagenda Bouw) aangewezen als pilot-regio om de te onderzoeken of regionale programmering van woningbouw zinvol is. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft in opdracht van Regio Amersfoort een verkenning opgesteld voor de korte termijn (2013-2017), waaruit blijkt dat er in de gemeente Soest geen sprake van een te hoog aanbod op korte termijn. In de nota 'Wonen in Soest' uit 2012 is de plancapaciteit in de gemeente Soest voor de komende jaren vastgelegd. Het project voor het terrein van Molenschot is in het planaanbod meegerekend. De behoefte is dus inbegrepen in het bovenstaande onderzoek. Ook is onderzoek gedaan naar de soort woningen. Op basis van informatie van makelaars en gemeente, blijkt er behoefte te zijn aan dit woonmilieutype en woningtype.
• 2. De drie te realiseren woningen worden, aan de gewijzigde vaststelling van de rode contour in de provinciale ruimtelijke verordening, binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. Op het Molenschotterein is, nadat de bebouwing jarenlang heeft leeggestaan, de bestaande bebouwing gesloopt en hiervoor in de plaats komen woningen. Hiermee wordt leegstand tegengegaan.
• 3. Omdat de drie woningen kunnen worden gerealiseerd door herstructurering in bestaand stedelijk gebied, is de derde trede van de ladder van duurzame verstedelijking niet van toepassing.

3.2.2 Conclusie

De ontwikkelingen die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt passen binnen de kaders die het rijksbeleid stelt.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie 2009-2030

In de Structuurvisie 2009 - 2030 'Een groen en levendig Soest, nu en in de toekomst' is globaal vastgelegd hoe de gemeente er in het jaar 2030 ongeveer uit moet zien. De kracht van de structuurvisie zit in de samenhang tussen elementen als hoeveel en soort woningen, werkgelegenheid, voorzieningen en verkeersafwikkeling. Het speerpunt van de structuurvisie is het dorp Soest levendig en groen houden. Een levendig en groen dorp vraagt om het actief inspelen op ontwikkelingsmogelijkheden op velerlei gebieden.

In de structuurvisie wordt gestreefd naar een evenwichtige bevolkingsopbouw. Alle bevolkingsgroepen moeten kunnen blijven wonen, werken en gebruik maken van voorzieningen in de gemeente. Hiertoe wordt er gebouwd voor de eigen bevolking en wordt rekening gehouden met een kleine instroom. Het toevoegen van woningen, voornamelijk voor het goedkope segment en voor doorstromers, aan de woningvoorraad mag niet ten koste gaan van het groene en dorpse karakter. Het combineren van deze punten leidt tot een integrale visie voor de kern Soest, welke een aanzet is tot nieuwe mogelijkheden.

In de periode 2007 - 2015 moeten volgens de structuurvisie circa 350 nieuwe woningen worden gebouwd. Het gewenste woningprogramma is - op basis van de behoefte en vervangende nieuwbouw - geschat op 750 nieuwe woningen tot en met 2015. De woningbehoefte van de kern Soest moet worden opgelost in en bij de kern Soest. Van de totale opgave van 750 woningen moeten circa 560 woningen in de kern Soest worden gebouwd. Gemeentebreed lijkt er op basis van de Woonvisie voldoende speelruimte voor het realiseren van het gewenste programma. De bestaande plancapaciteit in de kern Soest omvat circa 480 woningen. Het Molenschotterrein is aangewezen als 'woningbouwlocaties 2008 - 2015'. Voor Molenschot zijn in totaal 76 woningen weergegeven in de woningbouwbehoefte voor deze jaren. De voorgenomen ontwikkeling betreft de ontwikkeling van circa 71 woningen: 71 via het bestemmingsplan Molenschotterrein en 3 via het voorliggende wijzigingsplan.

3.3.2 Nota 'Wonen in Soest'

Voor de gemeente geldt de nota 'Wonen in Soest - Woningmarkt in perspectief' uit 2012. Het voornaamste doel van deze nota is een actualisering van het woonbeleid op basis van nieuwe gegevens. Voor Soest geeft de trendraming aan dat er een groei verwacht kan worden van circa 1.500 huishoudens. Het is echter raadzaam om een bandbreedte aan te houden waarbij de trendraming fungeert als bovengrens. De ondergrens kan gesteld worden op 1.000.

In de gemeente Soest manifesteert de vraag zich in de periode 2010-2020 ten eerste in de groei van de koopsector. Binnen deze periode ligt het accent binnen de vraagontwikkeling vooral op de middeldure koopwoning (€215.000- € 350.000). Binnen het koopsegment is de eengezinswoning gewild. Maar er is ook vraag voor andere segmenten. De tweede manifestatie is de groeiende vraag naar de meergezinswoning in zowel de huur- als de koopsector. Hierbij is de groei even groot in de huur als in de koopsector. De derde manifestatie is de afname van de vraag naar de goedkope en de middeldure huurwoning. De vraag naar de huur van een eengezinswoning daalt zeer sterk wat verklaard wordt door de wens om een eigenaar-bewoner te zijn van een eengezinswoning.

Voor de kern Soest geldt dat alle projecten van 5 woningen of meer moeten voldoen aan de volkshuisvestelijke norm die stelt dat 40% van de te realiseren woningen 'betaalbaar' moet zijn. In het bestemmingsplan Molenschotterrein is onderbouwd dat dit voor alle 74 te realiseren woningen gezamenlijk, dus inculsief de drie woningen die via de wijzigingsbevoegdheid mogelijk worden gemaakt, het geval is.

3.3.3 Conclusie

Het voorliggende bestemmingsplan past in het gemeentelijk beleid. Zoals aan de orde is gesteld in hoofdstuk 2, past de ontwikkeling eveneens in het bestemmingsplan Molenschotterrein, door de wijzigingsmogelijkheid die artikel 15.4 biedt.

3.4 Provinciaal beleid

3.4.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) en Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV)

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) wordt het ruimtelijk beleid van de Provincie Utrecht voor de periode tot 2028 beschreven. Deze periode sluit aan bij die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het Rijk. Het nieuwe ruimtelijke beleid van de provincie heeft als uitgangspunt: lokaal wat kan, regionaal wat moet. Gemeenten krijgen hierdoor meer ruimte om, binnen gestelde kaders, zelf beslissingen te nemen. Ruimtelijke kwaliteit staat hierbij voorop. In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) is door de provincie voorgeschreven hoe gemeenten met provinciale belangen in bestemmingsplannen moeten omgaan. Na de vaststelling van de PRS en de PRV in 2013 werden beide in 2014 tweemal partieel herzien. De herijkte PRS en PRV zijn op 12 december 2016 integraal vastgesteld, dus met inbegrip van de 1e en 2e partiële herziening.

De uitwerking van de PRS rust op 2 belangrijke pijlers:

• Accent op de binnenstedelijke opgave. Ten minste 2/3 van de woningbouwopgave moet binnenstedelijk worden gerealiseerd. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave.
• Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied. Het aantrekkelijk landelijk gebied moet worden behouden en versterkt, zowel voor het landelijk gebied zelf, als voor het stedelijk gebied. De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied.

Het plangebied is de meest actuele, herijkte versie van de PRV onderdeel van het besluitsubvlak 'Stedelijk gebied' (artikel 3.1). De toelichting op het ruimtelijk plan bevat een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Indien het ruimtelijk plan betrekking heeft op grootschalige verstedelijking bevat de toelichting een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overstromingsgevaar. In de uitwerking van het woningbouwplan voor het Molenschotterrein is rekening gehouden met de genoemde duurzaamheidsaspecten. Dat geldt ook voor de 3 woningen die in tweede instantie zullen worden gerealiseerd. Omdat de woningen door één ontwikkelaar worden ontwikkeld en door één architect ontworpen, is er relatief veel invloed uit te oefenen op deze aspecten. Hoewel Molenschot geen grootschalige verstedelijking betreft, is het plangebied gelegen op de stuwwal van Soest en daardoor is het gevaar voor overstroming zeer klein. Dit blijkt tevens uit de risicokaart voor overstroming.

De woonwijk Molenschot wordt gerealiseerd door middel van herstructurering van een binnenstedelijke locatie. Hierdoor wordt het draagvlak voor voorzieningen in de kern en openbaar vervoer vergroot en vermindert de druk op het landelijk gebied. Het aantrekkelijk landelijk gebied en beschermd dorpsgezicht van de Eng wordt behouden en versterkt door een goede landschappelijke inpassing van de woonwijk. Vrijwel alle bomen in de randen worden gehandhaafd en nieuwe in het plan aangeplant, waardoor de wijk gezien vanuit het landelijk gebied een groen karakter krijgt. De hoge verzorgingsflat op de locatie domineert het beeld vanaf de Eng. De sloop ervan zorgt voor een versterking van het landelijke beeld, omdat er lagere woningen voor terug komen die verscholen liggen in het groen.

3.4.2 Conclusie

De ontwikkeling die met dit wijzigingsplan mogelijk wordt gemaakt passen binnen de kaders die in de provinciale ruimtelijke structuurvisie en de provinciale ruimtelijke verordening worden gesteld.

3.5 Conclusie

Dit bestemmingsplan past binnen het relevante beleid van de diverse overheden.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

Dit hoofdstuk bevat de toetsing van het wijzigingsplan aan de relevante omgevingsaspecten. In een aantal gevallen is er voor het betreffende aspect reeds onderzoek uitgevoerd in het kader van het bestemmingsplan Molenschotterrein. In die gevallen wordt hier volstaan met een verwijzing naar deze onderzoeken en een bondige weergave van de conclusies.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Beleidskader

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Wet op de archeologische monumentenzorg vervangen door de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Gemeentelijk beleid

De bescherming van archeologische waarden is binnen de gemeente Soest vastgelegd in de Erfgoedverordening gemeente Soest 2014. Deze verordening hanteert verschillende zones met archeologische waarden. Daarbinnen dient archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden voordat werkzaamheden uitgevoerd mogen worden die (mogelijk) een verstorend effect hebben op archeologische (verwachtings)waarden. De archeologische (verwachtings)waarden zijn aangeduid op de Archeologische beleidsadvieskaart 2016 (zie figuur 4.1).

Figuur 4.1 - Uitsnede uit de archeologische beleidsadvieskaart 2016, het plangebied is omcirkeld.

Onderzoek en toetsing

Het plangebied is op de Archeologische beleidsadvieskaart aangeduid als 'Gebied zonder archeologische verwachting/waarde'. Op het terrein is namelijk in het kader van het bestemmingsplan Molenschotterrein een bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd (Oranjewoud, Projectnummer 178999, van 18 juni 2008 - bijlage 2). Uit het dit onderzoek is gebleken dat het plangebied een hoge verwachtingswaarde heeft voor het aantreffen van archeologische sporen. Op basis van de resultaten van het bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek is geadviseerd om het bebouwde deel van het plangebied vrij te geven voor wat betreft archeologie, en de rest van het terrein middels een proefsleuvenonderzoek nader te onderzoeken.

Op basis van het bouwplan in 2011 is een inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven uitgevoerd (Oranjewoud, Inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven, Projectnummer 242730, van 9 oktober 2011 - bijlage 3). Ook is in het voorjaar van 2015 nader archeologisch proefsleuvenonderzoek uitgevoerd (Econsultancy, Archeologisch proefsleuvenonderzoek plangebied Molenschot te Soest, Rapportnummer 14065723 van 1 mei 2015 - bijlage 4). Uit het nadere onderzoek blijkt dat deze hoge verwachting voor wat betreft het aantreffen van archeologische nederzettingssporen niet waargemaakt kan worden. De proefsleufonderzoeken hebben een voldoende dichtheidsgraad om een gedegen uitspraak te kunnen doen over de verwachting tot het aantreffen van archeologische vindplaatsen binnen het plangebied. Aangezien deze verwachting, op basis van de uitgevoerde onderzoeken, kan worden bijgesteld naar 'laag', mag worden aangenomen dat er geen vindplaatsen in het plangebied aanwezig zijn. Het plangebied daarom vrijgegeven voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.3 Ecologie

Beleidskader

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Utrecht

In de provincie Utrecht wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het in of op de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, ter voorkoming of bestrijding van onnodig lijden van zieke of gebrekkige dieren, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage II bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bunzing, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

Onderzoek

• Soortenbescherming: in het kader van de opstelling van het bestemmingsplan Molenschotterrein, dat ook het plangebied van dit plan omvat, is in 2014 een natuurtoets en een vleermuisonderzoek uitgevoerd (resp. bijlage 5 en 6). Uit deze onderzoeken blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen ontwikkeling,
• Gebiedsbescherming: Het plangebied ligt niet in of in de directe omgeving van beschermde gebieden. Effect op de beschermde gebieden in de omgeving is op grond van de planschaal en de bestemming van het terrein uit te sluiten.
• Overig groen: Naast de van Gooyenlaan, staan op het te ontwikkelen terrein drie bomen die in conflict zijn met de aanleg van woningen en het ophogen van het maaiveld (zie figuur 4.2). Op grond van onderzoek van BTL Bomendienst (bijlage 7) is een adviesrapport opgesteld. Hieruit komt naar voren dat twee van de bomen in direct conflict zijn met de woningcontouren van de nieuwbouw (boom 2 en 3). Boom 1 is in conflict met de grondophoging. Omdat de bouwcontouren en de ophoging niet gewijzigd kunnen worden, zijn de bomen op de huidige locatie niet te handhaven. Omdat de bomen niet te verplanten zijn, wordt geadviseerd deze te kappen. Aangezien het gaat om bomen uit Categorie regelgeving 1, geldt een herplantplicht. Hierbij dient de oude situatie zoveel mogelijk te worden benaderd en is de minimale plantmaat voor nieuwe bomen 20/25. In figuur 4.2 is ook weergegeven waar de herplant plaatsvindt.

Figuur 4.2 - De locaties van de te kappen bomen en de nieuwe aanplant, ten opzichte van de vrijstaande woning. De afbeelding is afkomstig uit het Adviesrapport Bomen van BLT Bomendienst (bijlage 7).

Conclusie

Op basis van bovenstaande overwegingen luidt de conclusie dat er vanuit het aspect ecologie geen belemmeringen voortkomen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Bodem

Beleidskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient de bodemkwaliteit ter plaatse te worden onderzocht. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

In het algemeen wordt de richtlijn gehanteerd dat bij de beoordeling van ruimtelijke plannen ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, moet worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dan dient het volledig verkennend bodemonderzoek te worden verricht.

Conclusie

Gelet op de beoogde functiewijziging is er aandacht nodig voor het aspect bodem. In het kader van bestemmingsplan Molenschotterrein is hiertoe in 2015 al onderzoek uitgevoerd (bijlage 8). Voor het plangebied van dit wijzigingsplan bestaan er vanuit bodemkundige en milieuhygiënisch oogpunt geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Verkeer en parkeren

Beleid en conclusie

In het bestemmingsplan Molenschotterrein is onderbouwd dat er voor de aspecten ontsluiting, verkeersaantrekkende werking en parkeren geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen ontwikkeling. Ook de realisatie van de drie woningen die met deze wijzigingsbevoegdheid mogelijk wordt gemaakt, zijn meegenomen in dit onderzoek. Per deelaspect zijn hier de belangrijkste conclusies opgenomen.

• Ontsluiting: Net als in de huidige situatie wordt het plangebied ontsloten via de Albert Cuyplaan en de Van Goyenlaan op de Molenstraat. De Van Goyenlaan wordt daartoe verbreed naar 5 meter. Binnen het plangebied worden twee woonstraten aangelegd.
• Verkeersaantrekkende werking: Ten opzichte van de oorspronkelijke en planologisch-juridische toegestane situatie (dat vóór het moederplan) betekent het plan een verbeterde verkeerssituatie. De ontwikkeling van Molenschot zorgt voor een toename van de totale etmaalintensiteit met 466 mve. Het is een toename van verkeer, die acceptabel is op de Molenstraat en dus past binnen de richtlijn. Aangezien het plangebied een 30 km/u zone betreft, worden snelheidsremmende maatregelen aangelegd in de vorm van plateaus.
• Parkeren: Bij het bepalen van de parkeerbehoefte is gerekend met de door de gemeente Soest vastgestelde parkeernormen. In het woonplan voor het Molenschotterrein wordt met 122,3 parkeerplaatsen voldaan aan de totale parkeereis van 121,4 parkeerplaatsen. Ook het conform de Nota Parkeernormen vereiste aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte van 24,67 wordt met 58 ruimschoots gehaald. Aan de loopafstand van maximaal 100 meter vanan de hoofdingang van de woning, die voor openbare parkeerplaatsen geldt, wordt eveneens voldaan. Het plan kent een gesloten parkeerbalans en voldoet daarmee aan het gemeentelijk parkeerbeleid.

4.6 Wegverkeerslawaai

Beleidskader

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft geluidsgevoelige functies bepaald waarvoor, indien deze gelegen zijn binnen de geluidszone van een gezoneerde weg, akoestisch onderzoek uitgevoerd moet worden. Langs alle wegen, met uitzondering van 30 km/uur wegen en woonerven, bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder geluidszones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen of buiten stedelijke ligging.

Conclusie

Woningen vallen onder geluidgevoelige objecten. Aangezien er geluidgevoelige objecten in het plangebied worden gerealiseerd, moet nader worden ingegaan op het onderdeel geluid.

In deze paragraaf wordt alleen ingegaan op het geluidsaspect wegverkeerslawaai, aangezien het plangebied niet nabij een gezoneerd industrieterrein of in een spoorwegzone ligt.

De wegen rondom het plangebied zijn alle 30 km/u-zones. Op grond van de Wet geluidhinder hebben deze wegen geen geluidszone en derhalve geldt geen onderzoeksplicht. Het aspect geluid leidt daarmee logischerwijs niet tot belemmering van de voorgenomen ontwikkeling.

4.7 Luchtkwaliteit

Beleidskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, artikel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). De Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 4.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof	toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	Uurgemiddelde concentratie	Max. 18 keer p.j. meer dan 200 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 ìg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

NIBM

In het Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek en conclusie

Het wijzigingsplan maakt een ontwikkeling mogelijk, die van geringere omvang is dan de drempelwaarden die hiervoor zijn bepaald. Daarom kan geconcludeerd worden dat de luchtkwaliteit niet 'in betekenende mate' zal verslechteren.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2016 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Middelwijkstraat. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Ter plaatse van het plangebied is dan ook sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.8 Bedrijven en milieuzonering

Beleidskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Onderzoek en conclusie

Vanuit de omgeving zijn geen belemmeringen voor het wijzigingssplan. In de nabije omgeving van het plangebied liggen een moskee, een uitvaartcentrum en een locatie waar bedrijvigheid in de milieucategorie 1 en 2 zijn toegestaan. Bij milieucategorie 1 en 2 geldt een maximale richtafstand van 30 meter ten opzichte van een rustige woonwijk. OIvereenkomstig de VNG-publicatie geldt voor 'kerkgebouwen en dergelijke' een richtafstand van 30 m ten opzichte van een rustige woonwijk. Voor een uitvaartcentrum geldt een richtafstand van 10 m ten opzichte van een rustige woonwijk. De beoogde ontwikkeling ligt niet binnen de genoemde richtafstanden. In het plangebied worden daarnaast geen milieubelastende functies toegestaan. Daarmee zijn er geen belemmeringen van het plangebied naar de omgeving.

4.9 Externe veiligheid

Beleidskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Onderzoek en conclusie

Overeenkomstig de professionele risicokaart (https://nederlandprof.risicokaart.nl) waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn in de directe nabijheid van het plangebied geen risicovolle inrichtingen, dan wel buisleidingen waardoor vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Tevens worden in de directe nabijheid van het plangebied geen gevaarlijke stoffen vervoerd over de weg, het water of het spoor. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering.

4.10 Water

Beleidskader

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van waterschap Vallei en Veluwe, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van plan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de voorgestane ontwikkeling.

Conclusies

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een waterparagraaf opgesteld (bijlage 9). De gemeente is als waterbeheerder geraadpleegd. Daarnaast is het waterschap geïnformeerd door gebruik te maken van de digitale watertoets. De samenvatting en resultaten hiervan zijn opgenomen in bijlage 10. Het waterschap heeft hierop een positief advies uitgebracht. Dit advies is opgenomen in bijlage 11 en verwerkt in het plan. Hiermee voldoet de voorgenomen ontwikkeling aan wettelijke en beleidskaders die voor het aspect water zijn gesteld.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

In het vigerende bestemmingsplan 'Molenschotterrein' is een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Op basis van deze bevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders het plan binnen de wijzigingsregels het daarin bepaalde gebied wijzigen door middel van een wijzigingsbesluit. In de dit hoofdstuk wordt uiteengezet welke regels op het plangebied van het wijzigingsbesluit van toepassing zijn en waar er sprake is van afwijkingen ten opzichte van de regels in het moederplan. Deze afwijkingen zijn gebaseerd op de wijzigingsvoorwaarden zoals opgesomd en getoetst en hoofdstuk 2 van de toelichting.

Conform de wettelijke verplichting is gebruikgemaakt van de SVBP2012 voor de planregels en de verbeelding.

5.2 Inleidende regels

De inleidende regels - artikel 1 en 2 in dit wijzigingsplan - zijn overgenomen uit het bestemmingsplan 'Molenschotterrein'. Er is geen aanleiding om van deze regels af te wijken van dit moederplan.

5.3 Bestemmingsregels

Wat de bestemmingsregels betreft zijn die van de bestemmingen 'Tuin' en 'Wonen' van toepassing op het plangebied van dit wijzigingsplan.

Artikel 3 Tuin

De strook grond tussen de openbare weg en de voorgevel van de hoofdgebouwen heeft op de verbeelding de bestemming 'Tuin' toegewezen gekregen. De bestemmingsregels uit het bestemmingsplan 'Molenschotterrein' zijn in de regels overgenomen. In artikel 3.3 onder a wordt wijzigingsvoorwaarde h inzake de aanleg en instandhouding van hagen in acht genomen. Wijzigingsvoorwaarde g aangaande de positionering van de tuinbestemming ten opzichte van de voorgevelbouwgrens is in de verbeelding ruimschoots geborgd.

Artikel 4 Wonen

Voor het overige deel van het plangebied is een bestemmingsvlak 'Wonen' opgenomen voor de bouw van maximaal drie woningen. Binnen dit bestemmingsvlak liggen twee bouwvlakken, één met de aanduiding 'vrijstaand' en één met de aanduiding 'twee-aan-één'. Daarnaast is op de verbeelding aangeduid dat de goothoogte niet meer dan 6 meter mag bedragen en de bouwhoogte niet meer dan 11 meter. Met voorgaande worden de wijzigingsvoorwaarden a-d in acht genomen. Voorwaarde e en f zijn geborgd in de verbeelding, door middel van de positionering en fixering van het bouwvlak.

5.4 Algemene regels

De algemene regels - artikel 5 tot en met 10 in dit wijzigingsplan - zijn overgenomen uit het bestemmingsplan 'Molenschotterrein', met uitzondering van artikel 9.4. Dit betreft de wijzigingsbevoegdheid die werd opgenomen in het moederplan om dit wijzigingsplan mogelijk te maken. Verder is geen aanleiding om van deze regels af te wijken van dit moederplan.

5.5 Overgangs- en slotregels

De overgangs- en slotregels - artikel 11 en 12 in dit wijzigingsplan - zijn overgenomen uit het bestemmingsplan 'Molenschotterrein'. Er is geen aanleiding om van deze regels af te wijken van dit moederplan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij nieuwe ontwikkelingen moet onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of een anterieure overeenkomst. De gemeente heeft hierbij de onderzoeksverplichting om de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan te toetsen.

De gemeente zal een anterieure overeenkomst sluiten met de betreffende partij waarin het kostenverhaal wordt geregeld. Hierdoor is een exploitatieplan niet noodzakelijk. De kosten voor de uitvoering van het bouwplan liggen volledig bij de ontwikkelende partij. Geconcludeerd wordt dat er voldoende middelen zijn om de ontwikkeling tot uitvoering te brengen. Het plan is daarmee financieel uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overleg en inspraak in het kader van moederplan 'Molenschotterrein'

De drie woningen die met het voorliggende wijzigingsplan mogelijk worden gemaakt, maakten reeds onderdeel uit van het bestemmingsplan 'Molenschotterrein' dat op 26 november 2015 werd vastgesteld. Voorafgaand aan het opstellen van het stedenbouwkundig plan dat hieraan ten grondslag ligt, heeft er veelvuldig overleg plaats gevonden met belanghebbenden en omwonenden van het Molenschotterrein. Zo is overlegd met de Stichting Vrienden Soester Eng en met de bewonersvereniging van de Molenstraat en heeft afstemming plaats gevonden over een goede inpassing van de nieuwe wijk Molenschot.

Het plan is tevens voorgelegd aan de Welstandscommissie op 16 april 2014. Daarnaast heeft er op 1 september 2014 een informatiebijeenkomst plaatsgevonden voor omwonenden en andere belanghebbenden. Op 11 september 2014 is het plan gepresenteerd aan de raadscommissie. Op deze avonden zijn de belanghebbenden geïnformeerd over de plannen. Tevens was er gelegenheid op de plannen te reageren door middel van het indienen van inspraakreacties. De reacties en vragen uit deze bijeenkomsten zijn samengevat en beantwoord en dat heeft deels geleid tot een aanscherping van het stedenbouwkundige plan. De hoofdpunten daaruit vormen de maximale bouwhoogte van de woningen en zoveel mogelijk behoud van bestaande bomen.

Het bestemmingsplan 'Molenschotterrein' is overeenkomstig de Wet ruimtelijke ordening (Wro) ter inzage gelegd. Binnen de periode van terinzagelegging zijn er geen zienswijzen ontvangen die betrekking hebben op het plangebied van het voorliggende wijzigingsplan.

Overleg en inspraak in het kader van dit wijzigingsplan

Het ontwerpwijzigingsplan 'Molenschotterrein' heeft van 9 november tot en met 20 december 2017 ter inzage gelegen. Naar aanleiding van de terinzagelegging heeft het college twee zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn ingediend en door de gemeente ontvangen binnen de periode dat het wijzigingsplan 'Molenschotterrein' met de daarmee gecoördineerde documenten in ontwerp ter inzage lag. Die zienswijzen zijn om die reden ontvankelijk.

Het college heeft besloten om het plan gewijzigd vast te stellen naar aanleiding van de zienswijzen. Het bouwvlak is verplaatst naar de locatie zoals opgenomen in het stedenbouwkundig plan (d.d. 19 augustus 2014). In de Nota Zienswijzen (bijlage 12) wordt deze gewijzigde vaststelling nader toegelicht.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Hagenkaart

Bijlage 2 Inventariserend veldonderzoek proefsleuven

Bijlage 3 Archeologisch onderzoek

Bijlage 4 Archeologisch onderzoek proefsleuven 2

Bijlage 5 Nader onderzoek vleermuizen

Bijlage 6 Natuurtoets

Bijlage 7 Adviesrapport Bomen

Bijlage 8 Bodemonderzoek voormalige bebouwing

Bijlage 9 Waterparagraaf

Bijlage 10 Samenvatting en resultaat watertoets

Bijlage 11 Advies waterschap

Bijlage 12 Nota Zienswijzen