| Plan: | Kern Linschoten |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0335.BPKernLinschoten-VA03 |
De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:
Begrippen (Artikel 1)
Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.
Wijze van meten (Artikel 2)
Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.
Agrarisch (Artikel 3)
In het zuiden van het plangebied zijn twee agrarisch bedrijfspercelen gelegen. Gebouwen mogen uitsluitend in het bouwvlak worden gebouwd. De regeling bevat verder bepalingen met betrekking tot nevenfuncties, vervolgfuncties en de Ruimte voor Ruimteregeling. Hiermee wordt aangesloten op de regels voor het buitengebied van de gemeente.
Agrarisch met waarden (Artikel 4)
Deze bestemming is toegekend aan een onbebouwd agrarisch perceel met waardevolle openheid en is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan Voorvliet.
Bedrijf (Artikel 5)
Binnen de bestemming Bedrijf zijn zowel bedrijven toegestaan, alsmede wegen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en overige bijbehorende voorzieningen.
Bedrijven zijn toegestaan voor zover deze behoren tot de algemeen toelaatbare categorieën van bedrijvigheid. De milieucategorie van de bedrijven wordt bepaald aan de hand van de Staat van Bedrijfsactiviteiten die is opgenomen als bijlage bij de regels van dit bestemmingsplan. In Bijlage 4 is een toelichting op het gebruik van deze Staat van Bedrijfsactiviteiten opgenomen.
De milieuzonering is op de kaart aangegeven door middel van categorieaanduidingen binnen de bestemming Bedrijf. Op de kaart is na de letter die de bestemming aangeeft, de hoogst toelaatbare categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten (tussen haakjes) aangegeven (bijvoorbeeld b<2). Een aantal bedrijven voldoet niet aan de aldaar maximale toelaatbare categorie, maar kunnen ter plaatse wel gehandhaafd blijven. Voor deze bedrijven zijn maatbestemmingen (bijvoorbeeld sb-1) opgenomen. Dit betekent dat bij verplaatsing of beëindiging van een dergelijk bedrijf eenzelfde soort bedrijf is toegestaan of een bedrijf dat past binnen de toelaatbare categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Op deze wijze is sprake van een goede ruimtelijke ordening (zie ook paragraaf 6.6).
Bebouwing ten dienste van de bestemming mag alleen worden gerealiseerd binnen de op de kaart aangegeven bouwvlakken. Op de kaart en in de regels zijn de maximale hoogtematen van de bebouwing aangegeven.
Er is binnen het plangebied een aantal bedrijfswoningen aanwezig. Deze bestaande bedrijfswoningen zijn toegestaan. De vestiging van nieuwe bedrijfswoningen is niet toegestaan.
Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels om bedrijfsactiviteiten toe te staan die genoemd worden in twee categorieën hoger dan algemeen toelaatbaar is en voor bedrijven die niet genoemd worden in de Staat van Bedrijfsactiviteiten, op voorwaarde dat deze bedrijfsactiviteiten (als gevolg van de geringe omvang van hinderlijke (deel)activiteiten of door een milieuvriendelijke werkwijze) naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar zijn met de bedrijfsactiviteiten genoemd in de lagere algemeen toegelaten milieucategorieën.
Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is in de regeling geïmplementeerd door middel van het uitsluiten van risicovolle inrichtingen. In de begrippen is het begrip 'risicovolle inrichtingen' verklaard. Daarnaast zijn geluidshinderlijke inrichtingen eveneens niet toegestaan.
Detailhandel(Artikel 6)
De bestemming Detailhandel is toegekend aan een aantal percelen verspreid over het plangebied. Hierbij gaat het om detailhandel, niet zijnde volumineuze detailhandel. Dergelijke detailhandel is door middel van een specifieke gebruiksregel niet toegestaan.
Dienstverlening (Artikel 7)
De bestemming Dienstverlening is toegekend aan het bankgebouw aan de Strick van Linschotenstraat.
Gemengd - 1 en Gemengd - 2 (Artikel 8) t/m (Artikel 9)
De bestemming Gemengd - 1 is toegekend aan een de dorpsbebouwing rondom de Dorpstraat/Kerkplein/Vaarkade N.Z. Deze gronden zijn bestemd voor verschillende uitwisselbare functies waaronder het wonen, bedrijven, detailhandel, horeca, kantoren en wonen. Op gronden met de bestemming Gemengd - 2 zijn naast het wonen ook andere functies toegestaan. Deze bestemmingen zijn echter niet zo ruim als binnen de bestemming Gemengd - 1.
Groen (Artikel 10)
De groenvoorzieningen met een structurerend karakter zijn ondergebracht in de bestemming Groen. Naast beplanting, zijn hier onder andere ook speelvoorzieningen, voet- en fietspaden, nutsvoorzieningen en water mogelijk.
Horeca (Artikel 11)
Binnen de bestemming Horeca zijn horeca-activiteiten toegestaan die vallen in ten hoogste categorie 1 van de Staat van Horeca-activiteiten. De toelichting op het gebruik van de Staat van Horeca-activiteiten is opgenomen in Bijlage 5.
Maatschappelijk (Artikel 12)
Maatschappelijke functies, waaronder de kerken, scholen, zorginstellingen, kinderopvang en de begraafplaats, zijn voorzien van de bestemming Maatschappelijk. Ter plaatse van de aanduiding 'wonen' is ook het wonen toegestaan.
In het bestemmingsplan zijn de gronden voor de schoolgebouwen en schoolterreinen dus ook bestemd als 'Maatschappelijk'. Aangezien de gemeente Montfoort haar medewerking wil verlenen aan multifunctioneel gebruik van de schoolgebouwen en de schoolterreinen (deze worden immers steeds vaker voor bredere activiteiten dan louter scholing gebruikt), is de bestemming zo ruim en flexibel mogelijk gehouden zonder specifieke functieaanduidingen, zoals 'school'. Op deze manier wordt gegarandeerd dat het gebruik van het schoolgebouw en het schoolterrein ook buiten de reguliere schooltijden mogelijk is door medegebruikers. Bovendien sluit deze wijze van bestemmen aan bij recente uitspraken van de Raad van State inzake het (multifunctioneel) gebruik van schoolpleinen.
Sport (Artikel 13)
Sportvelden en bijbehorende clubgebouwen, sporthallen en zwembaden hebben de bestemming Sport.
Tuin (Artikel 14)
De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor de voortuinen of zijtuinen bij de op de gronden aanwezige hoofdgebouwen. Op gronden met de bestemming Tuin zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan met uitzondering van de gronden die zijn voorzien van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 4'. Op deze gronden mogen ook bijgebouwen en carports worden gebouwd.
Verkeer (Artikel 15)
Daar waar een weg een stroomfunctie heeft, zijn de gronden bestemd als Verkeer. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, groen- en waterpartijen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen en dergelijke.
Verkeer - Woonomgeving (Artikel 16)
Het openbaar gebied in het woongebied heeft een verblijfs- en verplaatsingsfunctie. Deze gronden zijn bestemd als Verkeer - Woonomgeving. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, groen- en waterpartijen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen, speeltoestellen en reclame-uitingen.
Water (Artikel 17)
Waterpartijen, structuurbepalende watergangen en locaties die van belang zijn voor de waterberging zijn bestemd voor Water.
Wonen (Artikel 18)
In het bestemmingsplan is het wonen de belangrijkste functie. De regeling voor de woonpercelen bestaat uit twee bestemmingen: Wonen en Tuin. De bestemming Tuin is al besproken onder Artikel 14.
De woningen zelf zijn voorzien van de bestemming Wonen. Het beleid van de gemeente Montfoort is erop gericht de kwaliteit van de woonomgeving te behouden. Naast de bestaande situatie en de bestaande mogelijkheden die voortvloeien uit de vigerende bestemmingsplanregeling, is bij het toekennen van de bestemmingen het bieden van voldoende erfbebouwingsmogelijkheden voor de bestaande woningen het uitgangspunt. De basis voor de regeling van de bestaande woonfunctie wordt gevormd door een regeling bestaande uit bouwvlakken ter plaatse van de aanwezige hoofdgebouwen. De gronden buiten het hoofdgebouw (zij- en achtererf) zijn gelegen buiten het bouwvlak. De gronden aan de voorzijde (en soms zijkant) zijn bestemd als Tuin.
Bouwvlakken hoofdgebouwen
Bij de opstelling van het bestemmingsplan is voor alle woningen bepaald waar in de huidige situatie het hoofdgebouw (de woning zelf) en waar het bijgebouw (bijvoorbeeld garage) staat. Deze bestaande situatie is het uitgangspunt. Rekening houdend met karakteristieke voorgevelverspringingen en rooilijnen, zijn op de verbeelding bouwvlakken opgenomen waarmee de plaats van hoofdgebouwen juridisch is vastgelegd. In sommige vigerende bestemmingsplannen is de begrenzing van de bouwvlakken ruimer neergelegd dan de bestaande achtergevel. Ook in dit bestemmingsplan wordt deze ruimte geboden.
Sommige woningen zijn voorzien van bouwaanduidingen die specifiek regelen of woningen gestapeld gebouwd dienen te worden. Uitgangspunt hierbij is het aanhouden van het vigerende bestemmingsplan. Per hoofdgebouw is tot slot de goot- en bouwhoogte vastgelegd.
Erfbebouwing
De gronden achter en deels naast het hoofdgebouw c.q. de woning zijn te gebruiken voor uitbreiding van het hoofdgebouw of voor de bouw van bijgebouwen. De regeling bevat bepalingen met betrekking oppervlakte en hoogte van erfbebouwing.
In het bestemmingsplan worden er voldoende erfbebouwingsmogelijkheden geboden, terwijl de ruimtelijke kwaliteit niet onevenredig wordt aangetast.
Aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten
Aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten zijn als ondergeschikte functie bij de hoofdfunctie wonen toegestaan. Deze mogen alleen voorkomen zolang de omvang niet meer dan 25% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing bedraagt. Dit geldt tot een maximum van 30 m² per woning. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van deze regeling tot een maximum van 50 m² indien daarbij wordt aangetoond dat aan de opgenomen voorwaarden kan worden voldaan (onder andere geen hogere parkeerdruk, geen aantasting woonmilieu etc.).
Overige functies naast het wonen
Op verschillende plaatsen in het plangebied zijn naast de woonfunctie ook andere functies op percelen aanwezig. Het kan hierbij gaan om bijvoorbeeld een praktijk voor gezondheidszorg of bedrijven etc. Deze functies hebben een specifieke functieaanduiding om het huidige gebruik goed mogelijk te maken.
Wonen - Woonwagenstandplaats (Artikel 19)
De in het plangebied voor Wonen - Woonwagenstandplaats aangewezen gronden zijn bestemd voor standplaatsen van woonwagens met bijbehorende tuinen en erven en in samenhang daarmee, voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Een woonwagen bestaat uit ten hoogste één huishouden. In dit bestemmingsplan is gekozen om voor de woonwagens een maximale bouw- en goothoogte op te nemen en een strikt bouwvlak aan te wijzen.
De woonwagen mag alleen worden gebouwd binnen het bouwvlak. Buiten het bouwvlak is per woonwagen ten hoogste één bergruimte toegestaan. De plaats van de bergruimtes is bepaald door middel van de bouwaanduiding 'bijgebouw'. Er zijn vier bouwvlakken op de digitale verbeelding/plankaart aanwezig.
Het uitoefenen van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is direct mogelijk gemaakt, mits de woonfunctie blijft prevaleren. Om te garanderen dat de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft, mag ten hoogste 25% van het vloeroppervlak van de woonwagen worden benut ten behoeve van de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.
Daarnaast moet in voldoende parkeergelegenheid voorzien zijn en mogen de kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en niet gepaard gaan met horeca of detailhandel.
Uit het oogpunt van brandveiligheid is het opslaan van goederen als specifiek gebruiksverbod aangemerkt.
Leiding - Riool (Artikel 20)
In het plangebied ter plaatse van de Laan van Rapijnen is een rioolpersleiding van het waterschap gelegen. Deze heeft de dubbelbestemming 'Leiding - Riool' gekregen. Naast deze dubbelbestemming zijn ook andere bestemmingen van kracht. Ten behoeve van de andere voor deze gronden geldende bestemmingen mag, met inachtneming van de voor de betrokken bestemming geldende (bouw)regels, uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken. Nieuwbouw is slechts mogelijk op basis van een door het college van burgemeester en wethouders verleende omgevingsvergunning, waarbij wordt getoetst aan het belang van de leiding. Voor het uitvoeren van een aantal werkzaamheden en werken, geen gebouwen zijnde, is een omgevingsvergunningplicht opgenomen. De werken of werkzaamheden zijn slechts toelaatbaar voor zover het leidingbelang niet onevenredig wordt geschaad.
Waarde - Archeologie (Artikel 21)
In het plangebied is een dubbelbestemming met betrekking tot archeologie opgenomen: 'Waarde - Archeologie'. Deze gronden zijn bij wijze van dubbelbestemming bestemd voor bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.
De gemeente Montfoort heeft een archeologische beleidskaart waarop aangegeven is in welke gebieden en gevallen archeologisch onderzoek uitgevoerd dient te worden (zie ook paragraaf 6.5). De gemeente Montfoort zal naar verwachting begin 2011 haar beleidsnota op het gebied van archeologie en cultuurhistorie vaststellen. In Linschoten zijn terreinen van archeologische waarde aanwezig. Daarnaast zijn in Linschoten gebieden met een hoge, middelhoge en lage archeologische verwachtingswaarde aanwezig.
Bouwwerken op gronden met samenvallende bestemmingen kunnen weliswaar worden gerealiseerd, maar dan met inachtneming van de in de regels opgenomen voorwaarden. Daarvoor is een procedure opgenomen waarbij het verlenen van een omgevingsvergunning van kan worden afgeweken. Is er blijkens onderzoek geen sprake van archeologische waarden, dan kunnen de werken en bouwwerken met omgevingsvergunning worden gerealiseerd.
In het kader van de bescherming van de archeologische waarden is voor een aantal werken, niet zijnde bouwwerken, en werkzaamheden een omgevingsvergunningplicht opgenomen. Archeologische waarden kunnen ook worden bedreigd door grondwerkzaamheden die samengaan met de aanleg van bijvoorbeeld wegen, bebouwing en watergangen. Ook ingrijpende agrarische werkzaamheden (diepploegen, onderbemalen) kunnen het bodemarchief onherstelbaar beschadigen en de daarin opgeslagen informatie verloren doen gaan. Deze gronden worden derhalve mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de aanwezige archeologische waarden. Bouwen ten behoeve van samenvallende bestemmingen is alleen toegestaan voor zover de archeologische waarde niet worden geschaad en genoemde werken en werkzaamheden zijn zonder omgevingsvergunning niet toegestaan.
In het plangebied zijn de volgende specifieke vormen van waarden opgenomen:
Waarde - Cultuurhistorie (Artikel 22)
Het rijksbeschermd dorpsgebied van Linschoten heeft de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie. In dit artikel zijn regels opgenomen om de cultuurhistorische waarden van het beschermd dorpsgebied te beschermen.
Waterstaat - Waterkering (Artikel 23)
Deze dubbelbestemming is toegekend aan de waterkeringen (kernzone inclusief beschermingszones) in het plangebied.
Deze gronden hebben een waterkerende functie of zijn van invloed op de waterkering. Er is sprake van samenvallende bestemmingen, waarbij de met Waterstaat - Waterkering samenvallende bestemmingen ondergeschikt zijn. Dit uitgangspunt is vertaald in de betreffende bouwregels. Langs de bestemming Waterstaat - Waterkering zijn beschermingszones aanwezig waarop de Keur van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden van toepassing is.
Indien bij een omgevingsvergunning wordt afgeweken van de bepalingen in de regels, dient het bevoegd gezag de waterkeringsbelangen in acht te nemen.
In de algemene regels zijn aanvullende regels opgenomen met betrekking tot bouwen. Daarnaast bevat dit hoofdstuk algemene ontheffingsregels.
Antidubbeltelregel (Artikel 24)
Een antidubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
De formulering van de antidubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro).
Algemene bouwregels (Artikel 25)
Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten
In dit artikel is een regeling opgenomen voor toegelaten bouwwerken met afwijkende maten. Het lid 'Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten' betreft uitsluitend een bouwbepaling en geen gebruiksbepaling. Met deze bepaling wordt voorkomen dat bestaande bouwwerken, die wat betreft afstandsmaten of andere maten afwijken van de maatvoering zoals vastgelegd in dit bestemmingsplan, onder het overgangsrecht komen te vallen.
Overschrijding bouwgrenzen
Dit lid bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn.
Ondergrondse bouwwerken
In dit lid is bepaald dat ondergrondse bouwwerken niet zijn toegestaan.
Kapvorm en kaprichting
Voor de panden in het beschermd dorpsgezicht is de kapvorm en kaprichting vastgelegd op de kappenkaart welke is toegevoegd in Bijlage 1 bij de regels van het bestemmingsplan. In dit artikel is bepaald dat de kapvorm en kaprichting van hoofdgebouwen als bedoeld op de kappenkaart, niet mag worden gewijzigd.
Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening (Artikel 26)
Deze bepaling geeft invulling aan de afstemmingsbepaling tussen de bouwverordening en het bestemmingsplan ingevolge artikel 9 van de Woningwet. Artikel 9 van de Woningwet regelt primair dat de bouwverordening buiten toepassing blijft voor zover deze niet overeenstemt met het desbetreffende bestemmingsplan. Voor zover het bestemmingsplan geen regels bevat ten aanzien van een onderwerp dat in de bouwverordening is geregeld, is de bouwverordening wel van toepassing, tenzij het bestemmingsplan anders bepaalt.
De bepaling dient als uitwerking van de laatste zinsnede en voorkomt dat de bouwverordening onbedoeld aanvullend werkt bij onderwerpen die in het bestemmingsplan bewust niet zijn geregeld, bijvoorbeeld omwille van globaliteit. De relevante onderwerpen staan allemaal in paragraaf 2.5 van de bouwverordening.
Algemene afwijkingsregels (Artikel 27)
In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om af te wijken van regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan.
Algemene wijzigingsregels (Artikel 28)
In dit artikel is opgenomen dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen.
Daarnaast zijn twee wijzigingsbevoegdheden opgenomen ter plaatse van zalencentrum De Vaart (wijzigingsgebied - 4) en het perceel Vaartkade Z.Z. 12 (wijzigingsgebied - 3).
Overige regels (Artikel 29)
Werking wettelijke regelingen
In de regels van een bestemmingsplan wordt in een (toenemend) aantal gevallen met verwijzing naar een (andere) wettelijke regeling een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van het plan. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling van het bestemmingsplan zou anders zonder Wro-procedure een wijziging van het bestemmingsplan met zich mee kunnen brengen.
In het afsluitende onderdeel van de regels komen de overgangs- en slotregels aan de orde.
Overgangsrecht (Artikel 30)
De formulering van het overgangsrecht is bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.1 Bro).
Slotregel (Artikel 31)
Deze regel bevat de titel van het plan.