Eemnesserweg 55a-59

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op de hoek van de Eemnesserweg en de Nieuwstraat staan de resten van het voormalige garagebedrijf Kooij (Eemnesserweg 57a-59). Het is de bedoeling op deze locatie nieuwe functies te realiseren.

In 2017 zijn er concrete plannen ontwikkeld voor de verplaatsing van de ALDI uit de Nieuwstraat naar deze locatie in combinatie met woningen. Bij deze plannen zijn niet alleen de gronden van het voormalige garagebedrijf betrokken, maar ook de gronden van naastgelegen panden (Eemnesserweg 55a-57).

Op de huidige locatie (Nieuwstraat 13 en 15) heeft de ALDI geen uitbreidingsmogelijkheden en kan hierdoor in de naaste toekomst geen adequate bedrijfsvoering meer realiseren. Op de nieuwe locatie kan een grotere winkelvloeroppervlakte gerealiseerd worden. De ALDI kan hier ongeveer 1450 m2 bvo realiseren ten opzichte van ongeveer 1.000 m2 bvo op de huidige locatie. Om te voorkomen dat zich op de huidige locatie opnieuw een supermarkt zal vestigen, is het nodig de huidige locatie te voorzien van een andere bestemming.

Door de uitbreiding van de ALDI te combineren met het realiseren van een 6-tal woningen kan op deze locatie een gebouw gerealiseerd worden dat de hoek van de Eemnesserweg en de Nieuwstraat markeert.

De gemeente heeft aangegeven in principe medewerking te willen verlenen aan het plan. De gemeenteraad heeft zich namelijk eind juni 2017 positief uitgelaten over de plannen op basis van een aantal schetsen.

Deze schetsen zijn hieronder opgenomen. Zij vormen het ruimtelijk kader voor de nieuwe ontwikkelingen.

Op de schetsen is te zien dat er woningen geprojecteerd zijn aan de zijde van de Eemnesserweg. Deze woningen zorgen voor de gewenste uitstraling aan deze zijde, terwijl de supermarkt zich er achter bevindt. Op de schetsen is aangegeven, dat er maximaal 4 bouwlagen gerealiseerd mogen worden.

In hoofdstuk 2 zal een uitgebreide beschrijving gegeven worden van de voorgenomen ontwikkeling.

Het voornemen past echter niet binnen het vigerend bestemmingsplan. Daarom wordt een nieuw bestemmingsplan voor dit perceel opgesteld, zodat de ontwikkeling in planologisch-juridische zin doorgang kan vinden.

1.2 Plangebied

Het plangebied is, zoals vermeld, gesitueerd op de hoek van de Eemnesserweg en de Nieuwstraat te Baarn.

Op de luchtfoto is de situering van het plangebied globaal aangegeven. Voor een exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de bijbehorende verbeelding.

Globale ligging plangebied (rode belijning) en huidige locatie ALDI ter plaatse van de rode ster (Bron luchtfoto: Google-Earth)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor de percelen Eemnesserweg 55a-59 en Nieuwstraat 13 en 15 is het bestemmingsplan "Baarn-Centrum" van kracht. Dit plan is vastgesteld op 29 september 2010.

Op basis van dit bestemmingsplan zijn de percelen Eemnesserweg 55a-59 bestemd voor "Bedrijf". Binnen de bouwvlakken mag bebouwing opgericht worden met een maximum goothoogte van 6 meter en een maximum bouwhoogte van 10 meter. Voor een relatief klein deel van het bouwvlak geldt een maximale bouwhoogte van 4 meter. Aan het perceel Eemnesserweg 55a-57 is de specifieke aanduiding "Functieaanduiding specifieke vorm van bedrijf - drukkerij" toegekend, overeenkomend met het huidige gebruik. Aan het perceel Eemnesserweg 55a-57 is de specifieke aanduiding "Functieaanduiding specifieke vorm van bedrijf - garage en plaatwerkerij" toegekend, overeenkomend met het voormalige gebruik van garage Kooij.

Op basis van hetzelfde bestemmingsplan "Baarn-Centrum" zijn de percelen Nieuwstraat 13 en 15 bestemd voor "Gemengd - 4". Deze gronden mogen benut worden voor detailhandel op de begane grond, terwijl de gronden tevens benut mogen worden voor wonen. Binnen het bouwvlak mag bebouwing opgericht worden met een maximum goothoogte van 7meter en een maximum bouwhoogte van 11 meter.

Uitsnede plankaart bestemmingsplan "Baarn Centrum" (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Op dit moment is op de hoek van de Eemnesserweg en de Nieuwstraat nog de bebouwing met een bovenwoning aanwezig van het voormalige garage- en taxibedrijf Kooij. Op de foto's is te zien dat de bebouwing in een vergevorderd stadium van verval verkeert. Dit komt mede door de asbestverwijdering in de winter van 2017.

Rechter deel garage Kooij, hoek Eemnesserweg/ Nieuwstraat

Linker deel garage Kooij aan de Eemnesserweg

Het naastgelegen pand (Eemnesserweg 55a-57) wordt nog benut door een drukkerij, waarvan het kantoor aan de voorzijde gesitueerd is en de drukkerij zelf ontsloten wordt via het achterliggende parkeerterrein. Op de bovenverdieping is nog een woning gesitueerd:

Voorzijde: Kantoor drukkerij en bovenwoning

Achterzijde: drukkerij, ontsloten via het parkeerterrein

Op het binnenterrein achter de bebouwing aan de Nieuwstraat en de Eemnesserweg is een parkeerterrein aanwezig ten behoeve van het centrum:

De toegang tot het parkeerterrein vanaf de Nieuwstraat wordt geflankeerd door de bestaande vestiging van de ALDI:

De toegang tot het parkeerterrein vanaf de Eemnesserweg wordt geflankeerd door het pand van Prins Makelaars. Dit laatste pand behoort niet tot het plangebied.

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich enkele fraaie panden (bijvoorbeeld aan de Nieuwstraat, maar ook aan de Eemnesserweg zelf):

Pand aan de Nieuwstraat

Pand aan de Eemnesserweg nabij toegang tot parkeerterrein

2.2 Voorgestelde ontwikkeling

Zoals gezegd is het de bedoeling de bestaande ALDI te verplaatsen naar de hoek van de Nieuwstraat en de Eemnesserweg. Door de combinatie met drie geschakelde tweekappers kan op deze hoek een markant gebouw gerealiseerd worden.

Onderstaande artist impressions geven een indruk van de mogelijke nieuwe situatie. Aan deze tekeningen kunnen geen rechten ontleend worden.

Op de bovenstaande impressies is te zien dat er aan de Eemnesserweg een drietal bouwblokken geprojecteerd zijn. Elk bouwblok bestaat uit 2 woningen. Deze woningen bestaan uit 2 bouwlagen met een forse kap. Daarmee wordt de "korrelgrootte" van de bestaande panden langs dit deel van de Eemnesserweg (bestaande uit 1 tot maximaal 2 bouwlagen met kap) gerespecteerd. De woningen hebben in de stijl van de bestaande woningen aan de Eemnesserweg voortuinen. Ook hebben de woningen elk 1 parkeerplaats op eigen terrein. Het bezoekersparkeren is aan de Nieuwstraat gesitueerd.

De bouwblokken zijn onderling verschillend (andere kap, wel of geen topgevel, andere gevelkleur), waardoor een levendig straatbeeld gerealiseerd kan worden. Ze krijgen de uitstraling van "statige herenhuizen". De maximale goothoogte is gesteld op 8 meter, terwijl de bouwhoogte van de woningen de 12 meter niet mag overschrijden.

De begane grond van de woningen is tegen het magazijn van de ALDI geprojecteerd ("rug-aan-rug"), waarbij de entrees van de woningen vanaf de Eemnesserweg bereikbaar zijn. De verdieping schuift daar overheen, zodat de woningen aan de achterzijde (zuiden!) voorzien kunnen worden van een terras als buitenruimte.

Aan de zijde van de Eemnesserweg is niet te zien dat zich achter -en deels onder- de woonbebouwing een supermarkt bevindt. Dat hoeft ook niet omdat de entree van deze supermarkt aan de zuidzijde van de supermarkt (zijde parkeerterrein) gesitueerd is. Aan de zijde van de Nieuwstraat manifesteert de supermarkt zich alleen door de toegang tot het magazijn en door de losdock.

Bureau Goudappel Coffeng heeft onderzocht op welke wijze de bevoorrading het beste kan plaatsvinden. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in Bijlage 1.

Op basis van dit onderzoek is geconcludeerd dat de Nieuwstraat minder geschikt is als aanvoerroute voor het bevoorradend verkeer. In plaats daarvan zal de bevoorrading plaatsvinden via de Eemnesserweg, waarbij de vrachtwagens de ruimte van het kruispunt zullen benutten om op eigen terrein in- en uit te rijden naar het magazijn.

Op onderstaande tekening, afkomstig uit het rapport van Goudappel Coffeng is in beeld gebracht welke manoeuvres uitgevoerd kunnen worden ten behoeve van de bevoorrading van de Aldi. De vrachtwagen kunnen aan de zijde van de Nieuwstraat de Aldi bevoorraden, waarbij een verlaagd laaddock direct toegang biedt tot het magazijn.

Voor dit nieuwproject is een parkeerbalans opgesteld conform de systematiek van de Nota Parkeernormen 2014-2019. Voor alle nieuwe functies is bepaald hoeveel parkeerplaatsen er per dagdeel nodig zijn. Daarvan is afgetrokken, het aantal parkeerplaatsen in de bestaande situatie dat conform de parkeernormen al aan het openbaar gebied toegeschreven moet worden. De nieuwe en bestaande functies vragen door de aard van het gebruik op andere tijdstippen en andere momenten van de week om parkeercapaciteit. De parkeerplaatsen welke binnen het plan gerealiseerd worden, zullen gesitueerd worden aan de zijde Eemnesserweg, langs de Nieuwstraat en op het bestaande terrein van de Aldi. Voor dat laatste wordt een gedeelte van het huidige gebouw van de supermarkt gesloopt.

Het parkeerterrein Laanstraat P2 is op de drukste momenten van de week, vrijdagmiddag maar vooral de zaterdag, helemaal vol. Er wordt een plan voorbereid voor herinrichting van het parkeerterrein, die in 2018 uitgevoerd wordt. In deze plannen wordt effectief meer parkeercapaciteit gerealiseerd door het aantal blauwe zone-parkeerplaatsen uit te breiden.

De combinatie van het realiseren van parkeercapaciteit binnen het project en de aanpassingen van het parkeerterrein betekent dat voor het nieuwbouwproject in voldoende mate wordt voorzien in parkeerplaatsen.

Voor de huidige locatie van de ALDI zijn afspraken gemaakt. Op de schetsen, die in hoofdstuk 1 aan de orde gekomen zijn, is te zien, dat in de "nieuwe situatie" het achterste deel van de bebouwing gesloopt is en alleen het voorste gedeelte van de bebouwing (zijde Nieuwstraat) gehandhaafd wordt. In het kader van de gewenste concentratie van winkelvoorzieningen is afgesproken dat op de huidige locatie van de ALDI geen nieuwe detailhandel gevestigd mag worden. Daarom zal dit perceel meegenomen worden in dit bestemmingsplan teneinde hier een passende bestemming aan te kunnen geven. De nieuwe bestemming heeft een gemengd karakter, waarbij zowel wonen, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlenende voorzieningen als bedrijven uit categorie 1 van de Bedrijvenlijst als "passend" beschouwd worden. Met toepassing van een afwijkingsbevoegdheid kunnen ook bedrijven uit categorie 2 van de bedrijvenlijst toegelaten worden, mits aangetoond wordt, dat deze bedrijven wat betreft hun invloed op de omgeving gelijkgesteld kunnen worden aan bedrijven uit categorie 1 van deze lijst. Daarnaast is het denkbaar op de begane grond ook kantoren te vestigen.

Zoals gezegd zal alleen het voorste gedeelte van het perceel in de nieuwe situatie bebouwd mogen worden. Het achterste gedeelte dient onbebouwd te blijven en daar worden parkeerplaatsen gerealiseerd welke aansluiten op het (her in te richten) parkeerterrein. Op die manier wordt (mede) voorzien in de parkeerbehoefte, die opgeroepen wordt door de nieuwe functies op de hoek van de Eemnesserweg en de Nieuwstraat.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's zoals de Nota Ruimte, de agenda Landschap en de agenda Vitaal Platteland. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Voor het plangebied heeft de Structuurvisie geen consequenties.

De Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen in stedelijke gebieden optimaal benut wordt.

De inhoudelijke eisen, waaraan voldaan moet worden bij deze zogenaamde "duurzaamheidsladder", zijn op 1 juli 2017 gewijzigd. Vanaf die datum behoeft de "actuele" en "regionale" behoefte niet langer beschreven te worden. Afstemming op regionaal niveau is, volgens de Nota van Toelichting (2017), immers geborgd in de artikelen 3.1.1 en 3.1.6, eerste lid, onder c, van het Bro.

Wel zijn in artikel 3.1.6. lid 2 van de Bro aanvullende eisen opgenomen voor bestemmingsplannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. In het geval in het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, dient de toelichting een beschrijving te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

Door Rho is een ruimtelijk economisch onderzoek uitgevoerd ter onderbouwing van de gewenste ontwikkeling. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 2.

Ten aanzien van de verplaatsing van de Aldi naar de nieuwe locatie wordt in het rapport van Rho het volgende geconcludeerd:

Aldi werkt momenteel aan een moderniseringsslag van haar winkelbestand. Deze moderniseringsslag wordt ook uitgevoerd in Baarn. De huidige vestiging van Aldi aan de Nieuwstraat 13 is te klein met 620 m2 wvo en is op termijn geen duurzame vestigingslocatie. De beoogde locatie aan de Nieuwstraat/Eemnesserweg, op circa 100 meter van de huidige winkel, is dat wel. In dit hoofdstuk is de behoefte aan de beoogde uitbreiding en verplaatsing onderzocht. De behoefte wordt mede ingegeven vanuit het beleid (hoofdstuk 2). De ontwikkeling sluit aan bij zowel de provinciale – als gemeentelijke beleidskaders. Met de verplaatsing van Aldi wordt de supermarkt behouden voor het centrumgebied van Baarn en wordt invulling gegeven aan de ambitie voor een hoogwaardig voorzieningenniveau.

Baarn heeft primair een verzorgingsfunctie voor de eigen kern. Baarn beschikt over een compleet dagelijkse winkelaanbod met relatief veel speciaalzaken. In totaal zijn in Baarn 6 supermarkten gevestigd. 4 van de 6 supermarkten zijn gevestigd in het centrumgebied. Qua supermarktsegmenten is de variatie in het aanbod beperkt. Aldi vertegenwoordigt het harddiscountsegment. De beoogde uitbreiding van Aldi voorziet dan ook in de behoefte van de consument aan het behoud en de versterking van een zo compleet mogelijk dagelijks winkelaanbod. Aldi heeft als harddiscounter een specifieke positie binnen de Nederlandse supermarktstructuur en onderscheidt zich qua winkelomvang, assortiment en service. Het behoud van Aldi op een vanuit ruimtelijk-economisch oogpunt gewenste locatie heeft een positief effect op de verzorgingsfunctie van Baarn. Combinatiebezoek wordt versterkt met zowel full-service supermarkt Albert Heijn als de speciaalzaken in het centrum. Uit distributieplanologisch onderzoek worden geen onaanvaardbare effecten verwacht op de dagelijkse winkelstructuur van Baarn. De marktomstandigheden zullen na de uitbreiding niet substantieel wijzigen.

Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een kwalitatieve behoefte om de dagelijkse goederensector van Baarn te behouden en te versterken op een beleidsmatig gewenste locatie. Het harddiscountsegment maakt wezenlijk onderdeel uit van een compleet dagelijks winkelaanbod. Op basis van de marktanalyse worden geen onaanvaardbare effecten verwacht op het ondernemersklimaat in Baarn.

Uit de ruimtelijk relevante locatie-uitgangspunten van Aldi, die voortkomen uit de consumentenbehoefte, wordt geconcludeerd dat de huidige locatie aan de Nieuwstraat 13 in het centrum van Baarn niet meer geschikt is als duurzame vestigingslocatie voor een harddiscounter.

Inpassing van de gewenste uitbreiding van Aldi binnen de bestaande leegstand / aangeboden winkelpanden in Baarn is niet mogelijk. De leegstand is kleinschalig en gefragmenteerd. Vanuit de consumentenbehoefte is het echter van belang om de compleetheid van het supermarktaanbod in Baarn op peil te houden. Vanuit beleidsmatig oogpunt is de locatie op de hoek van de Eemnesserweg/Nieuwstraat een geschikte locatie. De locatie sluit aan op de vigerende beleidskaders en is dus ook beleidsmatig gewenst. De locatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied in het centrum van Baarn. Met de herontwikkeling wordt een leegstaand garagebedrijf getransformeerd tot duurzame winkellocatie met woningen. Met de ontwikkeling wordt voorzien in een kwalitatieve impuls aan het centrumgebied van Baarn. Geconcludeerd wordt dan ook dat sprake is van zorgvuldig ruimgebruik.

Ten aanzien van de geprojecteerde woningen wordt in het rapport van Rho het volgende geconcludeerd:

De beoogde ontwikkeling van 18 appartementen (Noot: oorspronkelijk plan, nu 6 woningen) wordt aangemerkt als stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder voor duurzame verstedelijking, waardoor expliciet de behoefte aan de ontwikkeling onderbouwd moet worden. Uit de Visie Wonen van de gemeente Baarn wordt geconcludeerd dat er tot 2020 behoefte is aan 1.150 woningen, vooral gericht op jongeren en gezinnen. Conform de provinciale woningbehoefteraming wordt geconcludeerd dat er zowel een kwantitatieve – als kwalitatieve behoefte is aan meergezinswoningen. Rekening houdend met de plancapaciteit is er tot 2030 behoefte aan 355 extra woningen in Baarn. Met de ontwikkeling aan de Eemnesserweg wordt slechts een klein deel van deze behoefte ingevuld.

Dit leidt tot de volgende eindconclusie:

Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling op de hoek van de Eemnesserweg/Nieuwstraat in Baarn voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Met de herontwikkeling is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) omvat regels waar bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Het gaat daarbij om alle ruimtelijke rijksbelangen die een juridische vertaling dienen te krijgen in bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen en de Ecologische Hoofdstructuur.

Onderhavige ontwikkeling heeft geen betrekking op deze nationale belangen en het bestemmingsplan is daarmee niet in strijd met het Barro.

3.1.3 Monumentenwet

De wet- en regelgeving op rijksniveau rondom cultureel erfgoed is vastgelegd in de Monumentenwet 1988. De Monumentenwet is daarna nog verschillende malen aangepast. In de Monumentenwet 1988 is bepaald hoe monumenten kunnen worden aangewezen als beschermd monument. De wet heeft betrekking op gebouwen en objecten, stads- en dorpsgezichten, archeologische waarden en op het uitvoeren van archeologisch onderzoek. Indien een gebouw, een object of een archeologische vindplaats is aangewezen als monument, dan gelden er restricties voor het aanbrengen van wijzigingen aan dat monument.

Het plangebied is niet gelegen binnen de begrenzing van een aangewezen beschermd dorpsgezicht. Ook bevinden zich geen monumenten binnen het plangebied.

3.1.4 Visie erfgoed en ruimte

In de Nota 'Kiezen voor karakter, Visie erfgoed en ruimte' schetst het kabinet haar visie op het borgen van onroerend cultureel erfgoed in de ruimtelijke ordening. Om dit te bewerkstelligen is op 1 januari 2012 artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd. Deze wijziging verplicht gemeenten nu om het aspect cultureel erfgoed expliciet mee te wegen bij de vaststelling van een bestemmingsplan. In de Richtlijnen bouwhistorisch onderzoek wordt een onderscheid in de fysieke omgeving gemaakt tussen de cultuurhistorie in de ondergrond en de bovengrond:

• het bodemarchief;
• het bouwkundig erfgoed (gebouwen en structuren);
• het cultuurlandschap.

Het bodemarchief heeft betrekking op de eventuele aanwezigheid van archeologische waarden. In paragraaf 4.2 Archeologie en cultuurhistorie wordt nader ingegaan op de aspecten, die betrekking hebben op archeologie en cultuurhistorie.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Ruimtelijke Verordening

Op 4 februari 2013 hebben Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) vastgesteld. Baarn maakt in de PRS deel uit van de regio Amersfoort. Deze regio maakt op haar beurt deel uit van de Noordvleugel Utrecht. Er is sprake van een hoge verstedelijkingdruk, die ook de komende jaren nog sterk groeit. In de Regio Amersfoort wordt gezocht naar ruimte voor 16.390 woningen. Het herbestemmen van de betreffende bedrijfslocatie naar een gecombineerde detailhandel en woonbestemming past binnen dit beleid.

De provincie zet in op de binnenstedelijke woningbouwontwikkeling. Gericht wordt op de realisatie van ten minste twee derde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren. Deze binnenstedelijke opgave biedt kansen om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. De provincie stimuleert dat overheden en marktpartijen zich gezamenlijk inspannen om de binnenstedelijke opgave te realiseren. De ontwikkeling in het plangebied past binnen dit beleid.

De provincie heeft op 4 februari 2013 ook de 'Provinciale Ruimtelijke Verordening' (PRV) vastgesteld. De PRV bevat regels voor gemeenten. De gemeenten moeten deze regels in acht nemen bij het opstellen van nieuwe ruimtelijke plannen. De regels zijn nodig om het provinciale ruimtelijke beleid te kunnen realiseren. De Verordening wijst het plangebied aan als 'stedelijk gebied'. Hier is verdere verstedelijking toegestaan. Het bestemmingsplan voorziet in het herontwikkelen van een bestaand bebouwd gebied. Dit past binnen de uitgangspunten van de verordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Toekomstvisie/ Structuurvisie Baarn 2030

Op 10 juli 2013 heeft de gemeenteraad de Toekomstvisie / Structuurvisie Baarn 2030 vastgesteld. Met deze nieuwe visie is de gemeente beter in staat om plannen te toetsen en sturing te geven aan ontwikkelingen. Centraal staat hierbij de vraag: hoe de Baarnse identiteit en kwaliteit behouden en versterken?

De kernkwaliteiten van de gemeente zijn onder andere het afwisselende landschap, de extensieve recreatie, de overal aanwezige cultuurhistorie, de bereikbaarheid en het hoogwaardig wonen.

In de Structuurvisie wordt ingezet op 'hoogwaardig wonen'. Zoals in de Toekomstvisie is aangegeven, staat wonen in Baarn voor 'hoogwaardig wonen'. Dit is één van de kernkwaliteiten waar Baarn op bouwt. De gemeente wil deze identiteit verder ontwikkelen, om Baarn zo ook voor komende generaties een prettig en leefbaar dorp te laten zijn. Inbreidingen zullen in typologie en architectuur moeten aansluiten bij de omgeving en de dorpse identiteit versterken.

Bij de kwalitatieve invulling van het woningbouwprogramma gaat het om de juiste woningen voor verschillende doelgroepen en om een aantrekkelijke omgeving waar wonen, werken, spelen en recreëren hand in hand gaan. Om dit te bereiken zet de gemeente volgens de Visie Wonen in op de volgende thema's:

• kwaliteit van wonen en woonomgeving;
• inzet voor jonge huishoudens op de woningmarkt;
• senioren;
• wonen met zorg.

Zoals in paragraaf 2.2 Voorgestelde ontwikkeling is aangegeven, is de planontwikkeling op zorgvuldige wijze ingepast in de bestaande omgeving en past daarmee binnen de bestaande natuurlijke en cultuurhistorische waarden. Er wordt geen afbreuk gedaan aan de leefomgeving van omwonenden. Het woningbouwprogramma sluit aan op de hedendaagse wensen op de woningmarkt.

Uitsnede plankaart Structuurvisie (plangebied ligt binnen rode cirkel)

Op de plankaart van de structuurvisie is het plangebied aangewezen als 'dorpscentrum'. Om maximaal te profiteren van recreanten die op de parels van Baarn afkomen en om het winkelgebied teweer te stellen tegen de digitale bedreigingen (internetverkoop), is het belangrijk het centrum te versterken en te verfraaien. Het centrum moet een hoogwaardige openbare inrichting krijgen. Door een logische en compacte structuur moet worden gezorgd dat het winkelend publiek zowel boodschappen als voor het recreatief winkelen in Baarn terecht kan.

In de Structuurvisie zijn "Potentiële inbreidingslocaties voor transformatie/herstructurering" aangegeven. Tot deze inbreidingslocaties behoort het plangebied op de hoek van de Eemnesserweg en de Nieuwstraat:

Potentiële inbreidingslocaties voor transformatie/herstructurering (het plangebied is gesitueerd binnen de contouren van locatie nr 13 parkeerterrein Langstraat)

In het uitvoeringsprogramma is de gehele locatie 13 (parkeerterrein Langstraat) met een hoge prioriteit aangewezen voor herstructurering bij het thema 'Hoogwaardig wonen'. De herstructurering past derhalve binnen de uitgangspunten van de visie.

Daarnaast is in het uitvoeringsprogramma het Laanplein ook met een hoge prioriteit aangegeven bij het thema "Levendig centrum met hoog voorzieningenniveau".

Geconcludeerd kan worden, dat de voorgenomen ontwikkelingen passen binnen het kader, dat door de Nota Wonen 2016 is aangegeven.

3.3.2 Nota Ruimtelijke Kwaliteit Baarn

De Nota Ruimtelijke Kwaliteit Baarn is op 26 februari 2014 door de gemeenteraad van Baarn vastgesteld. De nota verwoordt ambities en biedt inspiratie voor ontwikkelende partijen, particulieren die (bouw)plannen hebben en voor de gemeente zelf. Deze nota vervangt de Welstandsnota uit 2004 maar heeft een bredere opzet. Het gaat daarbij niet alleen om de beoordeling van gebouwen maar om het totale beeld en de samenhang binnen een (openbaar) gebied.

De "Nota Ruimtelijke Kwaliteit Baarn" kan worden onderscheiden in 3 delen, dit zijn:

• 1. Inleiding;
• 2. Inspiratie en
• 3. Toetsingskader.

Het zwaartepunt van de nota is gelegd bij deel 2, Inspiratie.

In de "Nota Ruimtelijke Kwaliteit Baarn" is de gemeente verdeeld in 6 kerngebieden met totaal 27 deelgebieden.

Het onderhavige plangebied ligt in het kerngebied Baarn Centrum en daarbinnen in het deelgebied Dorpskern (A1).

De ruimtelijke kenmerken van dit deelgebied kunnen als volgt samengevat worden:

• Het stratenpatroon is historisch gegroeid, met de Brink als middelpunt;
• De bebouwing is afwisselend en klein van schaal;
• De bouwhoogte varieert van 1 tot 3 bouwlagen;
• Door verschillende bouwstijlen zijn de gebouwen individueel herkenbaar;
• De bouwstijl is overwegend traditioneel (baksteen met pannendaken);
• De gebouwen zijn hoofdzakelijk van de periode 1850-1940;
• Aan de noordzijde van de Eemnesserweg bevinden zich afwijkende gebouwen (schaal, materiaalgebruik) ter hoogte van de Dalweg (Albert Heijn) en Teding van Berkhoutstraat (kantoren);
• Er is weinig openbaar groen, met uitzondering van de Oude Algemene Begraafplaats aan de Eemnesserweg;
• De groene uitstraling wordt voornamelijk door tuinen bepaald;
• Parkeren vindt overwegend plaats op straat.

Op basis van deze riuimtelijke kenmerken worden voor dit deelgebied de volgende aandachtspunten en ambitie geformuleerd:

Gebouwen

• Stel de ambitie hoog; dit is een deel van Baarns visitekaartje;
• Neem de bestaande en beoogde omgeving als referentiepunt voor alle aanpassingen en toevoegingen;
• Ga door op de herkenbaarheid van individuele panden;
• Zorg voor een evenwichtige opbouw in de gevelindeling; rust in de variatie;
• Neem bestaande karakteristieke en historische details als uitgangspunt bij aanpassing van het gebouw;
• Zorg dat bouwkundige toevoegingen of aanpassingen passen in de stedenbouwkundige structuur en aansluiten op de typologie, de detaillering en het materiaalgebruik

Percelen

• Laat zoveel mogelijk groen toe in de voortuin; op straat is nauwelijks ruimte voor groen;
• Laat verharding in de voortuin achterwege;
• Houd de ruimte open, gebruik lage open erfscheidingen langs de straten met groen of lage open hekwerken.

Openbare ruimte

• Zorg voor een rustige en eenduidige vormgeving in bestrating en aansluitingen;
• Streef naar een zorgvuldige aansluiting van de materialisering van de openbare ruimte op de privé percelen.

Dit leidt tot de volgende toetsingscriteria:

• De bestaande en beoogde omgeving zijn het referentiepunt voor alle bouwwerken. Een bouwkundige toevoeging of verandering moet passen in de stedenbouwkundige structuur en aansluiten bij de typologie van gebouwen, de detaillering, de kleur en het materiaalgebruik ervan;
• Aan- en uitbouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdvolume;
• Gevelindelingen zijn evenwichtig en samenhangend;
• Hoofdgebouwen zijn op de openbare ruimte georiënteerd;
• Individuele uitstraling, heldere hoofdvorm;
• Oorspronkelijke parcelering is uitganspunt voor het vormgeven van de straatgevel in de winkelstraten;
• Gebouwen hebben een verticale geleding / zijn verticaal gericht;
• Toepassing van hoogwaardige en duurzame materialen, die niet snel verouderen;
• Baksteen, pleisterwerk voor gevels en royale kappen met pannen;
• Zorgvuldige detaillering van gevels en dak(randen);
• Beluifeling is op oorspronkelijke parcelering afgestemd en mag geen scheiding aanbrengen tussen de plint en de bovenbouw die de verticale geleding aantast;
• Terughoudend kleurgebruik afgestemd op omgeving, maar niet identiek als belendende  gebouwen.

De commissie Ruimtelijke Kwaliteit (welstandscommissie) zal het plan hieraan toetsen.

3.3.3 Visie Wonen 2016

De Visie Wonen 2016 is door de raad vastgesteld op 23 november 2016.

De kernpunten van de Woonvisie zijn opgenomen in de Samenvatting. Deze Samenvatting is hieronder nagenoeg onverkort opgenomen:

Woningmarktopgaven in een notendop

De woningmarkt staat onder druk. Met name nieuwkomers vinden in Baarn moeilijk een woning, in het bijzonder omdat in het segment tussen huur en koop op dit moment aanbod mist. Dan gaat het om goedkope koopwoningen, en in beperkte mate vrije-sectorhuurwoningen.

Baarn kent momenteel al een relatief vergrijsde bevolking. De vergrijzing gaat de komende jaren verder. Hierdoor komt een aantal voorzieningen voor jongere groepen, zoals (sport)verenigingen, onder druk te staan. Hierdoor wordt de woonaantrekkelijkheid van Baarn minder. Om de woonaantrekkelijkheid te ondersteunen zet de gemeente met prioriteit in op vestiging van gezinnen met kinderen.

Voor de zeer diverse groep senioren zien we de huisvestingsopgave vooral in de bestaande woningvoorraad, en veel minder in nieuwbouw. Mensen zijn vaak zeer gehecht aan hun omgeving. Aanpassen van de bestaande woning aan veranderende woonwensen verdient dan ook de voorkeur.

Tot slot zien we de komende jaren een groeiende behoefte aan sociale huurwoningen: van 2.840 woningen in 2015 naar ruim 3.000 sociale huurwoningen in 2020; vooral in het goedkopere huursegment (onder de aftoppingsgrens van circa €600).

Perspectief Wonen in Baarn

In Baarn, Lage Vuursche en Eembrugge is het goed wonen in een landschappelijke groene omgeving. Elke generatie en inkomensgroep vindt een passend thuis in Baarn. Mensen vinden in Baarn een plek om de hectiek van de stad te ontvluchten.

Wij geven invulling aan dit perspectief vanuit de volgende ontwikkelingsrichtingen:

• Een meer evenwichtige bevolkingsopbouw.
• Toegankelijke, comfortabele woningen nabij voorzieningen voor de vergrijzende bevolking.
• Verduurzaming van woningen.
• Invullen van de sociale huisvestingsopgave en het opvullen van het segment tussen sociale huur en koop.

In het vervolg gaan we in op de prioriteiten die we stellen om aan dit perspectief inhoud te geven.

Huisvestingskansen jonge huishoudens vergroten

Door voldoende en gerichte nieuwbouw de huisvestingskansen voor jonge huishoudens vergroten, waaronder voor gezinnen met kinderen (ouders 30 tot 40 jaar, kinderen tot 5 jaar).

Om dit te realiseren zetten we de komende jaren in op voldoende nieuwbouw om de woningbehoefte in Baarn op te kunnen vangen (830 à 1.150 woningen tot 2030). Bij nieuwbouw geven we vervolgens prioriteit aan koopwoningen voor gezinnen tot € 220.000 en in beperkte mate woningen in de vrije huursector; woningen die in trek zijn bij jonge huishoudens. Om dit te kunnen realiseren is wel eerst onderzoek nodig naar nieuwe locaties om de ambitie te realiseren.

Woonaanbod dat aansluit bij de veranderende vraag

Bestaande woningvoorraad kwalitatief beter laten aansluiten bij de veranderende woonwensen en kwaliteitsnormen, onder meer ten aanzien van levensloopgeschiktheid, wonen met zorg, en duurzaamheid.

Deze opgave valt in twee delen uiteen: in de eerste plaats de toekomstkwaliteit in relatie tot de veranderende bevolkingssamenstelling, in de tweede plaats duurzame toekomstkwaliteit.

Met de vergrijzing wint de woningvraag van ouderen aan belang. De meeste mensen blijven wonen in hun huidige woning, ook als zij minder goed ter been worden. De gemeente wil mensen stimuleren hun woning tijdig geschikt te maken voor de oude dag. Dit vraagt bewustwording door informatievoorziening. Een deel van de senioren wil wel verhuizen naar een passende woning. Zij ervaren emotionele en praktische belemmeringen. Een goede informatievoorziening in combinatie met gevarieerd passend aanbod kan deze belemmeringen beperken. Daarnaast is flexibele en aanpasbare nieuwbouw nodig, om op toekomstige vragen te kunnen blijven inspelen. Dit geldt nu in het bijzonder voor mensen die met een zwaardere zorgvraag (langer) zelfstandig wonen.

Er ligt bovendien een opgave om het woningaanbod toekomstbestendig te maken door verduurzaming. De gemeente hanteert hiertoe bij nieuwbouw aanvullende eisen ten aanzien van de energieprestatie van woningen. De grootste winst is echter te halen in de bestaande woningvoorraad. In de bestaande voorraad is het verduurzamen primair de verantwoordelijkheid van de woningeigenaar; particulier of verhuurder. De gemeente ondersteunt dit door informatievoorziening. Voor de sociale huursector geldt als ontwikkelingsrichting gemiddeld label B in 2020. Voor de langere termijn formuleert de gemeente haar ambitie in de Visie Duurzaamheid die in 2017 wordt opgesteld.

Verbeteren slaagkansen in sociale huurvoorraad

Slaagkansen in de sociale huurvoorraad voor de verschillende inkomensgroepen (ondanks beperkende regelgeving) minimaal gelijk houden en waar mogelijk verbeteren.

Vanuit de Woningwet wordt van de gemeente gevraagd expliciet richting aan te geven voor de ontwikkeling van de sociale huurvoorraad in de gemeente. Het volkshuisvestingsbeleid is daarmee de basis voor te maken prestatieafspraken met corporaties.

Van de totale woningbouwopgave tot 2030 wordt minimaal 30% gerealiseerd in de sociale huursector. Tot 2020 wil de gemeente ruim 3.000 sociale huurwoningen (Daeb) in Baarn, met een accent op woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen. Na 2020 is onvoldoende inzichtelijk hoe de behoefte zich verder ontwikkelt. Nieuwbouw in de periode na 2020 moet ook bijdragen aan de verdere ontwikkeling van de sociale huurvoorraad. Binnen de sociale voorraad moeten verschillende inkomensgroepen en doelgroepen gelijke slaagkansen hebben. Dit vraagt variatie in huurprijzen, passend bij het inkomensniveau van de doelgroepen. Veranderingen in de sociale huurvoorraad, bijvoorbeeld door verkoop of liberalisatie (van Daeb-woningen) kan alleen als dit het streven van 3.000 sociale huurwoningen niet in de weg zit.

Realisatie visie samen met partners

De Visie Wonen komt ten uitvoer in samenwerking tussen gemeente en maatschappelijke partners. De gemeente neemt verantwoordelijkheid door de uitvoering te stimuleren en in voorkomende gevallen te faciliteren. De uiteindelijke uitvoering (het hoe) ligt voor een belangrijk deel bij onze partners, zoals de corporaties. Op basis van de Visie Wonen nodigt de gemeente de corporaties uit om haar bijdrage aan de realisatie van de visie kenbaar te maken. Op basis hiervan willen we komen tot concrete prestatieafspraken.

Het bovenstaande overziend, kan geconcludeerd worden, dat de geprojecteerde woningbouw niet naadloos past binnen de doelstellingen, die in de Visie Wonen 2016 zijn verwoord. Er wordt namelijk een categorie (koop)woningen aan de markt toegevoegd, die vanuit ruimtelijk en financieel-economisch oogpunt passend zijn op deze locatie, maar waaraan geen prioriteit wordt toegekend in de Visie Wonen 2016.

Hoofdstuk 4 Onderzoek

4.1 Wet Natuurbescherming

Vastbouw vastgoedontwikkeling is voornemens op de percelen Eemnesserweg 55a-59 een ALDI te bouwen in combinatie met een 6-tal woningen.

Volgens nationale- en internationale regelgeving is het verplicht om voorafgaand aan deze ingreep onderzoek te doen naar de effecten op beschermde gebieden (Natura 2000 en Natuurnetwerk Nederland (NNN)) en het eventuele voorkomen van beschermde flora en fauna. Tevens is het volgens nationale regelgeving in sommige gevallen verplicht om melding te doen van het kappen van houtopstanden.

Bescherming van Natura 2000-gebieden, soorten en houtopstanden wordt in Nederland vanaf 1 januari 2017 geregeld via de Wet natuurbescherming. Het beleid rond NNN is vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en heet hier formeel EHS.

In verband met eigendomsverhoudingen zijn er twee quick-scans uitgevoerd door bureau Regelink: een quick scan voor de percelen Eemnesserweg 57a - 59 (opgenomen in Bijlage 3) en een quick scanvoor de percelen Eemnesserweg 55a - 57 (opgenomen in Bijlage 4).

Op basis van de uitgevoerde quick scans kunnen de volgende conclusies getrokken worden:

Ten aanzien van beschermde gebieden:

• De ingreep leidt niet tot een verslechtering van de kwaliteit van de natuurlijke habitats of de habitats van soorten in Natura 2000-gebieden en heeft ook geen significant verstorend effect op de soorten waarvoor Natura 2000-gebieden zijn aangewezen.
• De ingreep vindt niet plaats binnen het NNN. Hierdoor is het afwegingskader Ecologische Hoofdstructuur niet van toepassing.

Ten aanzien van beschermde soorten ter plaatse van Eemnesserweg 57a - 59:

• In het plangebied zijn de volgende vogelsoorten waarvan de nesten jaarrond zijn beschermd te verwachten: gierzwaluw en huismus. Voordat het pand gesloopt kan worden is het noodzakelijk dat er nader onderzoek wordt uitgevoerd naar de aanwezigheid van jaarrond beschermde nesten van de huismus en gierzwaluw.
• Voor de andere mogelijk aanwezige soorten broedvogels geldt dat de werkzaamheden buiten het broedseizoen uitgevoerd dienen te worden. Werkzaamheden die uitgevoerd worden tijdens het broedseizoen kunnen leiden tot het verlaten van nesten met eieren of jongen en brengen de functionaliteit van de nesten in gevaar en zijn een overtreding van de Wet natuurbescherming, artikel 3.1, lid 1 en 2. Voor het broedseizoen stelt de wet geen vaste begin- of einddatum. Normaal gesproken loopt het broedseizoen voor de meeste vogelsoorten van 15 maart tot 15 juli.
• Wanneer niet buiten het broedseizoen gewerkt kan worden, moet het plangebied voorafgaande aan de werkzaamheden door een deskundige op het gebied van beschermde soorten onderzocht worden op de aanwezigheid van broedgevallen. Ook is het dan aan te raden de vegetatie (bestaande uit lage struiken, bamboe, laurierbomen en coniferen) en het snoeiafval binnen het werkterrein (ruim) voor het broedseizoen te verwijderen, om de kans op broedgevallen binnen het plangebied te beperken.
• Enkele gebouwbewonende vleermuissoorten hebben mogelijk hun vaste rust- en/of verblijfplaats in het pand. Daarom is het noodzakelijk aanvullend onderzoek naar het voorkomen van deze vleermuissoorten in het plangebied te verrichten. Het verdient aanbeveling dit aanvullende onderzoek uit te voeren volgens het Vleermuisprotocol 2017 van de Gegevensautoriteit Natuur.
• Bij gebruikmaking van dit protocol wordt een eventuele ontheffingsaanvraag zonder aanvullende informatie vrijwel zeker in behandeling genomen. Tevens geeft het Vleermuisprotocol invulling aan de onderzoeksinspanning voortkomend uit de Wet natuurbescherming. Aanvullend vleermuisonderzoek houdt in dat er drie bezoeken in de periode 15 mei t/m 15 juli (twee direct na zonsondergang en een direct voor zonsopkomst) en twee bezoeken in periode 15 augustus t/m 1 oktober (ruim na zonsondergang en ruim voor zonsopkomst) aan het plangebied gebracht dienen te worden. Deze bezoeken moeten met behulp van een heterodyne batdetector met time expansion uitgevoerd worden. Tevens dient de zolder onderzocht te worden op een mogelijke verblijfplaats van gewone grootoorvleermuis.
• Samenvattend kan geconcludeerd worden, dat de uitvoering van de ingreep niet door de Wet natuurbescherming verhinderd, mits tijdig aanvullend onderzoek wordt uitgevoerd naar vleermuizen, huismussen en gierzwaluwen, en rekening wordt gehouden met het broedseizoen van vogels. Afhankelijk van de resultaten van dit aanvullende onderzoek kan een aanvraag van een ontheffing en het opstellen en uitvoeren van een mitigatieplan noodzakelijk zijn.

Ten aanzien van beschermde soorten ter plaatse van Eemnesserweg 55a - 57:

• Binnen het plangebied zijn geen jaarrond beschermde nesten van vogelsoorten met vaste rust- en/of verblijfplaatsen te verwachten.
• Voor de andere mogelijk aanwezige soorten broedvogels geldt dat de werkzaamheden buiten het broedseizoen uitgevoerd moeten worden. Werkzaamheden die uitgevoerd worden tijdens het broedseizoen kunnen leiden tot het verlaten van nesten met eieren of jongen en brengen de functionaliteit van de nesten in gevaar en zijn een overtreding van de Wet natuurbescherming, artikel 3.1, lid 1 en 2. Voor het broedseizoen stelt de wet geen vaste begin- of einddatum. Normaal gesproken loopt het broedseizoen voor de meeste vogelsoorten van 15 maart tot 15 juli.
• Wanneer niet buiten het broedseizoen gewerkt kan worden, moet het plangebied voorafgaand aan de werkzaamheden door een deskundige op het gebied van beschermde soorten onderzocht worden op de aanwezigheid van broedgevallen.
• Het is niet mogelijk ontheffing te verkrijgen voor het verstoren van broedende vogels.
• Enkele gebouwbewonende vleermuissoorten hebben mogelijk hun vaste rust- en/of verblijfplaats in het pand. Daarom is het noodzakelijk aanvullend onderzoek naar de aanwezigheid van deze vleermuissoorten in het plangebied te verrichten. Het verdient aanbeveling dit aanvullend onderzoek uit te voeren volgens het Vleermuisprotocol 2017 van de Gegevensautoriteit Natuur.
• Bij gebruikmaking van dit protocol wordt een eventuele ontheffingsaanvraag zonder aanvullende informatie vrijwel zeker in behandeling genomen. Tevens geeft het Vleermuisprotocol invulling aan de onderzoeksinspanning voortkomend uit de Wet natuurbescherming. Aanvullend vleermuisonderzoek houdt in dat er drie bezoeken in de periode 15 mei t/m 15 juli (twee direct na zonsondergang en een direct voor zonsopkomst) en twee bezoeken in periode 15 augustus t/m 1 oktober (ruim na zonsondergang en ruim voor zonsopkomst) aan het plangebied gebracht moeten worden. Deze bezoeken moeten met behulp van een heterodyne batdetector met time expansion uitgevoerd worden.
• Samenvattend kan geconcludeerd worden, dat op grond van de mogelijke effecten de uitvoering van de ingreep niet door de Wet natuurbescherming wordt verhinderd, mits tijdig aanvullend onderzoek wordt uitgevoerd naar vleermuizen en rekening wordt gehouden met het broedseizoen van vogels. Afhankelijk van de resultaten van dit aanvullend onderzoek kan een aanvraag van een ontheffing en het opstellen en uitvoeren van een mitigatieplan noodzakelijk zijn.

Op basis van deze quick scan is een aanvullend onderzoek gepleegd door bureau Regelink naar vleermuizen (bij beide percelen) en naar gierzwaluwen en huismussen (beide alleen ter plaatse van de percelen Eemnesserweg 57a - 59. Het resultaat van deze aanvullende onderzoeken is opgenomen in Bijlage 5

Op basis van deze aanvullende onderzoeken zijn door bureau Regelink de volgende conclusies getrokken:

Algemeen

• Omdat het onderzoek heeft plaatsgevonden volgens het Vleermuisprotocol 2017 en de kennisdocumenten voor huismus en gierzwaluw kan gesteld worden dat het plangebied afdoende is geïnventariseerd;
• Voor het uitvoeren van de werkzaamheden is een ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig.

Resultaten

• Huismussen en gierzwaluw broeden niet in het plangebied. Het plangebied heeft ook geen essentiële functie als foerageergebied of rustplaats voor deze soorten;
• In het plangebied zijn een zomer- en paarverblijfplaats van gewone dwergvleermuis aanwezig. Deze bevindt zich in een voormalige buitenmuur, waar later een loods tegenaan is gebouwd;
• Paarverblijfplaatsen van gewone dwergvleermuis worden ook gebruikt als winterverblijfplaats door kleine groepjes dieren;
• Het plangebied fungeert als foerageergebied voor gewone dwergvleermuis en laatvlieger. Het gebruik is incidenteel, en daarmee dan ook geen essentieel foerageergebied voor deze soorten;
• Er ligt een vliegroute van laatvlieger over het plangebied, de overvliegende dieren vertonen geen enkele binding met het plangebied. Ze komen hoog over, van noord naar zuid;
• De ruige dwergvleermuis is eenmaal roepend waargenomen, het plangebied heeft geen functie voor deze soort en moet gezien worden als een toevallige passant;
• Overige verblijfplaatsen of functies zijn niet aangetroffen.

Effecten

• De ingreep heeft een marginaal negatief effect op de lokaal aanwezige individuen;
• De ingreep heeft geen effect op de gunstige staat van instandhouding van de populatie gewone dwergvleermuis in Baarn.

Toetsing

• Met het uitvoeren van de werkzaamheden worden lid 1 en 4 van artikel 3.5 van de Wet natuurbescherming overtreden;
• Voor het uitvoeren van de werkzaamheden is een ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Hiermee worden de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem,de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'.

Het Verdrag van Malta regelt de omgang met het Europees archeologisch erfgoed. Nederland ondertekende dit verdrag van de Raad voor Europa in 1992. Aanleiding voor dit verdrag was dat het Europese archeologische erfgoed in toenemende mate bedreigd werd. Niet alleen door natuurlijke processen of ondeskundig gebruik van het bodemarchief, maar ook door ontwikkelingen in de ruimtelijke ordening.

In opdracht van de gemeente Baarn heeft Vestigia Archeologie & Cultuurhistorie BV in 2010 een bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd in het plangebied Laanstraat te Baarn. Dit plangebied is hieronder nader aangegeven:

Het plangebied, dat onderzocht is door Vestigia (Bron: Vestigia)

Het archeologische onderzoeksrapport is opgenomen in Bijlage 6.

Op basis van het bureauonderzoek verwachtte Vestigia bewoningsresten aan te kunnen treffen uit de vroege prehistorie (Mesolithicum – Neolithicum) en de Late Middeleeuwen tot in de Nieuwe tijd.

Tijdens het veldonderzoek zijn echter geen vondsten aangetroffen uit deze periode en ook geen intacte bodem of archeologische niveaus. De ondergrond van het parkeerterrein is vermoedelijk afgegraven bij de aanleg en destijds opgehoogd met schoon zand.

Op basis van de onderzoeksresultaten adviseert Vestigia BV Archeologie & Cultuurhistorie daarom geen nader archeologisch onderzoek en ziet geen bezwaar in de voortgang van de herontwikkeling. Indien tijdens de werkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen, geldt een meldingsplicht conform Artikel 53 van de Monumentenwet.

In het gebied bevinden zich geen monumenten of andere beeldbepalende panden. Wel bevinden zich in de onmiddellijke omgeving van het plangebied enkele fraaie panden. Bij de nieuwe planontwikkeling dient rekening gehouwen te worden met voldoende zichtlijnen op deze fraaie panden.

4.3 Bodem

In verband met eigendomsverhoudingen zijn er twee bodemonderzoeken uitgevoerd:

een bodemonderzoek en onderzoek asbest voor de percelen Eemnesserweg 57a - 59 (uitgevoerd in april 2017 door Econsultancy en opgenomen in Bijlage 7) en

een bodemonderzoek en onderzoek asbest voor de percelen Eemnesserweg 55a - 57 (uitgevoerd in augustus 2017 door Boot en opgenomen in Bijlage 8).

Op basis van het uitgevoerde verkennende bodemonderzoek en onderzoek naar asbest in de bodem van de percelen Eemnesserweg 57a - 59 kan het volgende geconcludeerd worden:

• Het bodemonderzoek is uitgevoerd in het kader van de door gemeente Baarn voorgenomen herontwikkeling van de onderzoekslocatie. Daar het grondwater zich dieper dan 5,0 m -mv bevindt, heeft er conform de NEN 5740 geen grondwateronderzoek plaatsgevonden.
• De bodem bestaat voornamelijk uit zwak siltig, matig fijn grof zand. De bovengrond is bovendien zwak humeus. De ondergrond is plaatselijk zwak leem- en/of roesthoudend.
• Tijdens de graaf- en boorwerkzaamheden zijn er zintuiglijk geen asbestverdachte materialen aangetroffen. De grond is plaatselijk zwak tot matig puinhoudend tot maximaal 1,0 m -mv. Verder is de grond zwak tot matig kolengruishoudend, eveneens tot maximaal 1,0 m -mv. In het opgeboorde materiaal ter plaatse van de met betrekking tot minerale olie verdachte deellocaties A t/m H zijn geen oliewater reacties waargenomen.
• Op de onderzoekslocatie zijn een 10-tal deellocaties onderzocht (A t/m J).
• Met het uitgevoerde bodemonderzoek is de actuele milieuhygiënische situatie van de onderzoekslocatie vastgelegd. De vooraf gestelde hypothese dat de onderzoekslocatie ter plaatse van de deellocaties A t/m I als "verdacht" kan worden beschouwd, wordt voor deellocaties F en I verworpen en voor deellocaties A t/m E, G en H aanvaard. De vooraf gestelde hypothese, dat de deellocatie J als "onverdacht" kan worden beschouwd wordt, op basis van de aangetoonde lichte tot plaatselijk sterke verontreinigingen, verworpen. Gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er aanleiding voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem mogelijk belemmeringen voor de herontwikkeling van de onderzoekslocatie.
• Econsultancy adviseert om op termijn de aard en de omvang van de vastgestelde matige verontreinigingen met lood, zink en ethyleenglycol ter plaatse van deellocaties A, C, D en J, alsmede de plaatselijk sterke verontreinigingen met lood en PAK ter plaatse van deellocatie J nader te onderzoeken.
• Indien er werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt, kan de grond niet zonder meer worden afgevoerd of elders worden toegepast. De regels van het Besluit bodemkwaliteit zijn hierop van toepassing.
• Op basis van de onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd, dat er geen aanleiding bestaat tot het uitvoeren van een nader onderzoek asbest in de bodem. In geval van grondwerkzaamheden op de locatie behoeven er ten aanzien van asbest geen specifieke maatregelen te worden getroffen.

Op basis van het uitgevoerde verkennende bodemonderzoek en onderzoek naar asbest in de bodem van de percelen Eemnesserweg 55a - 57 kan het volgende geconcludeerd worden:

Deellocatie A - Eemnesserweg 57:

• Ter plekke van boring 102 is een sterke verontreiniging met lood aangetroffen welke aanleiding geeft tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek. Er kan worden gesteld dat de verontreiniging verband houdt met de aangetroffen matige verontreiniging met lood ter plaatse van deellocatie B;
• De overige licht verhoogde concentraties geven vanuit de Wet bodembescherming geen noodzaak voor het uitvoeren van nader onderzoek en/of het treffen van sanerende maatregelen;
• In de bodem is visueel en analytisch geen asbest aangetoond.

Deellocatie B - Eemnesserweg 55a:

• Ter plekke van boring 202 is een matige verontreiniging met lood aangetroffen. Er kan worden gesteld dat deze verontreiniging verband houdt met de aangetroffen sterke verontreiniging met lood ter plaatse van deellocatie A;
• De overige licht verhoogde concentraties geven vanuit de Wet bodembescherming geen noodzaak voor het uitvoeren van nader onderzoek en/of het treffen van sanerende maatregelen;
• In de bodem is visueel en analytisch geen asbest aangetoond.

Aanbevelingen:

• Geadviseerd wordt om een nader onderzoek uit te voeren naar de aard, omvang en urgentie van de loodverontreiniging op het perceel Eemnesserweg 57 en de matige loodverontreiniging aan de Eemnesserweg 55a. We adviseren om één nader onderzoek uit te voeren en beide verontreinigingen daar in te onderzoeken, omdat op basis van de resultaten de kans groot is dat beide verontreinigingen aan elkaar gerelateerd zijn.
• Aanbevolen word om af te stemmen met de gemeente in hoeverre de ondergrond onderzocht moet worden voor de voorgenomen nieuwbouw of sloop. Indien nodig kan onderzoek naar de ondergrond gecombineerd worden met het nader onderzoek.

Naar aanleiding van de uitgevoerde verkennende bodemonderzoeken is een nader onderzoek uitgevoerd door bureau Econsultancy in november 2017. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 9.

Het nader bodemonderzoek is uitgevoerd naar aanleiding van de onderzoeksresultaten van het verkennend bodemonderzoek, uitgevoerd door Econsultancy in april 2017 (rapportnummer 2793.001versie D3). Tijdens het verkennend bodemonderzoek zijn de volgende verontreinigingssituaties waargenomen, die nader onderzocht dienen te worden:

• deellocaties A en C (A: voormalige garage-werkplaats, C: voormalige showroom/kantoor): de grond is matig verontreinigd met lood;
• deellocatie D (voormalige opslag cardanolie en koelvloeistof): de bovengrond is plaatselijk matig verontreinigd met zink;
• deellocatie J (buitenterrein): de ondergrond is plaatselijk sterk verontreinigd met lood en/of PAK.

Het nader bodemonderzoek (fase 1) heeft de volgende doelstellingen:

• het lokaliseren van de aard van de inpandige bodemverontreiniging met lood (fase 1);
• het vaststellen van de aard en de omvang van het geval van bodemverontreiniging aangaande de deellocaties D en J;
• zo mogelijk reeds verkrijgen van een indicatie of er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging;
• het, indien noodzakelijk, maken van een inschatting van de milieuhygienische risico's.

De bovengrond bestaat voornamelijk uit zwak humeus, zwak siltig, matig fijn. De ondergrond bestaat uit zwak siltig, matig fijn zand. Vanaf 0,2 m -mv is de ondergrond plaatselijk bovendien sterk grindig. De grond is plaatselijk zwak tot matig puinhoudend tot maximaal 1,5 m -mv. Verder is de grond zwak tot sterk kolengruishoudend tot maximaal 1,3 m -mv.

Loodverontreiniging, deellocatie A / C (inpandig)

Op basis van analyseresultaten en de zintuiglijke waarnemingen wordt de inpandige matige verontreiniging aan lood in de grond als afgeperkt beschouwd. De matige verontreiniging aan lood in de grond bevindt zich in de kern van de verontreiniging, centraal onder de voormalige werkplaats, vanaf maaiveld (onder een beton- en puinverharding) tot maximaal circa 0,6 m -mv. De inpandige matige loodverontreiniging op de locatie is verder niet relevant aangezien de gehalten beneden de verhoogde loodgehalten in de bodemkwaliteitszone zijn gemeten.

Lood-, zink- en PAK-verontreiniging, deellocatie D + J (buitenterrein achter het pand)

De locatie is ter plaatse van het terrein achter het pand matig tot sterk verontreinigd met lood en/of zink, en is tevens matig tot sterk verontreinigd met PAK. De matige tot sterke verontreinigingen aan lood, zink en PAK kunnen op grond van het nader bodem¬onderzoek op de onderzoekslocatie verticaal als afgeperkt en horizontaal als deels afgeperkt worden beschouwd. Het gehele geval van bodemverontreiniging is vooralsnog echter niet bepaald en de verontreinigingscontouren zijn derhalve nog niet getrokken. De totale omvang van deze verontreinigingen op het buitenterrein achter het pand bedraagt naar verwachting echter meer dan 25 m3. Als voorlopige schatting is globaal circa 50 m3 aan te geven.

Uit de voorlopige uitgebreide beoordeling van de humane risico’s blijkt dat er sprake is van een geval van ernstige verontreiniging, maar waarbij de locatie niet met spoed gesaneerd hoeft te worden. Opgemerkt wordt dat de definitieve beoordeling van de humane risico’s dient nog nader te worden afgeleid, nadat de horizontale verspreiding van het gehele geval nader is vastgesteld (P.M.).

"Geval van bodemverontreiniging met lood, zink en PAK in de grond"

Gesteld wordt dat op de locatie sprake is van het volgende geval van bodemverontreiniging: De verontreinigingen met lood, zink en PAK in de grond zijn naar alle waarschijnlijkheid veroorzaakt door het jarenlange, woon- en/of bedrijfsmatige activiteiten ter plaatse. De verontreinigingen zijn grotendeels te relateren aan de plaatselijk matig- tot sterk puin- en kolengruishoudende laag op de locatie.

In het voorgaande verkennend bodemonderzoek zijn in zowel de zintuiglijk schone, alsmede de zintuiglijk zwak puinhoudende bovengrond lichte verontreinigingen met kwik, lood, zink, minerale olie, PCB en/of PAK aangetoond. De zintuiglijk schone ondergrond is licht verontreinigd met kwik, lood en zink. De grondverontreinigingen bevinden zich derhalve vermoedelijk geheel op het perceel Eemnesserweg 57A-59 te Baarn.

Gezien het feit dat de bebouwing dateert van circa 1975 en de bedrijfsactiviteiten deels reeds voor 1975 hebben plaatsgevonden (sinds 1962 is op de locatie een autoreparatiebedrijf gevestigd) kan worden gesteld dat het hier een bestaand geval van bodemverontreiniging betreft (ontstaan vóór 1 januari 1987). Het geval betreft enkel het kadastrale perceel gemeente Baarn, sectie L, nummer 911.

Uit de milieuhygiënische beoordeling is gebleken dat er géén sprake is van onaanvaardbare humane, ecologische of verspreidingsrisico's. Het grondwater bevindt zich beneden 5 m -mv en is derhalve niet in beschouwing genomen. Verder zijn, als "worst-case", de hoogst gemeten waarden in de beoordeling betrokken en is er vanuit gegaan dat het geval te relateren is aan de zintuiglijk matig tot sterk verontreinigde bodemlaag.

Uitgaande van het voorgaande, alsmede van de mate en het volume van de geconstateerde verontreinigingen (meer dan 25 m³ sterk verontreinigde grond), wordt gesteld dat het hier, in het kader van de Wet bodembescherming, een geval van ernstige bodemverontreiniging betreft, dat niet met spoed hoeft te worden gesaneerd.

Asbest

Er zijn op basis van het vooronderzoek, tijdens de terreininspectie en bij de uitvoering van de veldwerkzaamheden geen nieuwe aanwijzingen gevonden die aanleiding geven een asbestverontreiniging op de locatie te verwachten. De huidige waarnemingen en de resultaten van het verkennend onderzoek asbest geven geen aanleiding tot aanvullend asbestonderzoek.

Met behulp van de berekeningssystematiek van de CROW publicatie 132 (werken in of met verontreinigde grond) is voorlopig bepaald dat de veiligheidsklasse 3T van toepassing is. In geval van grondwerkzaamheden op de locatie dienen er ten aanzien van lood en/of PAK specifieke maatregelen te worden getroffen (zie bijlage 7b).

Econsultancy adviseert de verspreiding van de aangetroffen sterk met lood, zink en/of PAK verontreinigde grond op het zuidelijk achter het gebouw gelegen terrein nader in kaart te brengen en de verontreinigde bodem op termijn/ten tijde van de ontwikkeling van de locatie te saneren conform een door het bevoegd gezag goedgekeurd saneringsplan of BUS-melding.

4.4 Geluid

Volgens artikel 77 van de Wet geluidhinder (Wgh) is het nodig akoestisch onderzoek te verrichten naar (nieuwe) woningen die in een geluidszone vallen. Op grond van artikel 74 van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen geluidszones, met uitzondering van:

• woonerven;
• 30 km/uur-gebieden.

De Eemnesserweg en de omliggende wegen behoren tot een 30 km/uur-gebied. Om deze reden behoeft er geen akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden.

De woningen zullen echter wel aan het Bouwbesluit dienen te voldoen. Op grond van het Bouwbesluit mag het maximale binnenniveau 33 dB bedragen. Indien hieraan wordt voldaan, is er uit akoestisch oogpunt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Milieuhinder van bedrijven

In planologische procedures waarin de vestiging van woningen in de nabijheid van bedrijven mogelijk wordt gemaakt, moet rekening worden gehouden met ruimtelijk relevante milieuhygienische aspecten van die bedrijven. In het bestemmingsplan staat het begrip "een goede ruimtelijke ordening" centraal. Ook het milieubeleid beoogt handhaving en bevordering van een goede kwaliteit van het leefmilieu. Om dit te realiseren wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Milieuzonering zorgt voor een voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) in ruimtelijke plannen en heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen: "zware" bedrijven zullen verder van gevoelige bestemmingen worden gesitueerd dan "lichte" bedrijven.

Milieuzonering heeft met name betrekking op milieuaspecten die een ruimtelijke dimensie hebben, te weten geur, stof, geluid en gevaar. Een belangrijk hulpmiddel om hiermee rekening te houden is de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering', die voor het eerst in 1986 verscheen en voor het laatst in 2009 geactualiseerd. In deze brochure is een omvangrijke lijst van bedrijven opgenomen, waarin per bedrijf voor een aantal aspecten de mate van ruimtelijk relevante hinderlijkheid is weergegeven.

Voor dit bestemmingsplan zijn de richtafstandenlijst en omgevingstypen de belangrijkste bouwstenen van milieuzonering:

• richtafstandenlijst: In de richtafstandenlijst zijn bedrijven op grond van hun potentiële milieubelasting ingedeeld in zes categorieën. De categorie 1 staat voor de laagste potentiële milieubelastingen en de categorie 6 staat voor de hoogste potentiële milieubelasting. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden.
• omgevingstype: Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten, is onder meer afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype rustige woonwijk. Een rustige woonwijk is ingericht volgens het principe van de functiescheiding: afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor; langs de randen is weinig verstoring door verkeer. Wanneer sprake is van het omgevingstype gemengd gebied kunnen de richtafstanden tussen milieubelastende functies en richtafstanden met één afstandsstap verlaagd worden, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

In de omgeving van de het plangebied zijn diverse andere functies aanwezig. De locatie ligt daarom in een zogenaamd gemengd gebied. Om deze reden kunnen kortere afstanden worden aangehouden tussen woningen en bedrijven ten opzichte van een rustige woonwijk.

De horeca- en winkelbedrijven in de onmiddelijke omgeving van het plangebied behoren tot categorie 2 van de VNG-brochure. Hier hoort een afstand van 30 meter bij tot woningbouw in een rustige woonwijk en een afstand van 10 meter tot woningbouw in een gemengd gebied. De afstand van 10 meter wordt overal makkelijk gehaald.

Geconcludeerd wordt dat omliggende bedrijven geen invloed hebben op de geprojecteerde woningbouw in het plangebied. Omgekeerd heeft het bouwplan geen invloed op de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven.

Uit het oogpunt van milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor de planontwikkeling.

4.6 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit samen met de AMvB "Niet in betekenende mate bijdragen" (NIBM), de ministeriële regeling NIBM, de ministeriële regeling Projectsaldering en de ministeriële regeling Beoordeling luchtkwaliteit in werking getreden.

Projecten die "niet in betekenende mate bijdragen" aan de luchtverontreiniging, hoeven volgens de nieuwe wet niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht.

Het "Besluit niet in betekenende mate" (NIBM) omschrijft het begrip nader: een project dat minder dan 3% van de grenswaarden bijdraagt is NIBM. Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor fijn stof en NO2. Voor woningbouw ligt de 3%-grens op 1.500 woningen.

Voor wat betreft de luchtkwaliteit wordt voldaan aan een goed woon- en leefklimaat als de grenswaarden (jaargemiddelde concentratie van stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10)) niet worden overschreden. In de directe nabijheid van de locatie zijn geen activiteiten zoals veehouderijen, industrieën of/en verkeer die een extra toename NO2 of PM10 produceren, waardoor de achtergrondconcentratie bepalend is. De achtergrondconcentratie is de totale concentratie van alle bronnen per vak van 1 kilometer bij 1 kilometer. De achtergrondconcentratie wordt jaarlijks bepaald door de emissies van veehouderijen, industrieën en verkeer bij elkaar op te tellen. De jaargemiddelde achtergrondconcentratie ter plaatse van de locatie ligt ver beneden de wettelijke grenswaarde van 40 µg/m³. De concentratie fijn stof ter plaatse van de locatie is dermate laag dat uit het oogpunt van luchtkwaliteit dan ook sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Omdat er in het plangebied maximaal 6 woningen gebouwd zullen worden, blijft de toename van het woningaantal ruimschoots onder de grens van 1.500 woningen.
Op basis van artikel 5.16, lid 1 onder a van de Wet milieubeheer (Wm) kan gesteld worden dat de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de planontwikkeling.

4.7 Externe veiligheid

Het Bevi heeft tot doel de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen in bedrijven tot het aanvaarde maximum te beperken.

Het gaat daarbij om het beperken van de kans op en effect van een ernstig ongeval vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen binnen inrichtingen. Op vergelijkbare wijze zijn de aanvaardbare risico's, verbonden aan transport van gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor en het transport door buisleidingen, vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de daarbij behorende regelingen.

Het doel wordt in Bevi, Bevt en Bevb vertaald naar de begrippen plaatsgebonden risico en groepsrisico:

• Plaatsgebonden risico (PR): Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als een kans per jaar dat een persoon onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.
• Groepsrisico (GR): Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen de inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

In Bevi, Bevt en Bevb zijn de risiconormen (plaatsgebonden risicoafstanden) wettelijk vastgelegd. Binnen deze afstanden mogen geen kwetsbare objecten worden opgericht. Beperkt kwetsbare objecten mogen alleen onder zwaarwegende motieven binnen deze risicoafstanden. Er is in Bevi, Bevt en Bevb geen harde norm voor het groepsrisico vastgesteld. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht.

Om te bepalen of het aspect externe veiligheid belemmeringen oplevert voor de realisatie van het plangebied is de risicokaart geraadpleegd.

Uit de risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Tevens vindt er geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over het water. Ter plaatse van en in de nabijheid van het plangebied bevindt zich geen infrastructuur waar gevaarlijke stoffen over worden vervoerd.

Uit het oogpunt van externe veiligheid zijn er derhalve geen belemmeringen voor de ontwikkeling van het plangebied.

4.8 Water

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd.

De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten.

Digitale watertoets

Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn. Op 11 september 2017 is de digitale watertoets doorlopen. De resultaten van deze watertoets zijn opgenomen in Bijlage 10.

Op basis van de watertoets concludeert het Waterschap Vallei en Veluwe, dat het plan geen essentiele waterbelangen raakt. Zij komt tot deze conclusie omdat:

• er in het plangebied veel minder dan 1.500 m2 nieuwe verharding wordt aangelegd;
• er in het plangebied geen belangrijke oppervlaktewateren liggen (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging.

Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

Aandachtspunten

Voor de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, geeft het waterschap aan dat rekening gehouden moet worden met een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten voor water:

Vasthouden - bergen - afvoeren

Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.

Van de zijde van de gemeente Baarn kan hierover het volgende opgemerkt worden: De gemeente Baarn hanteert een voorkeursvolgorde ten aanzien van de manier van verwerken van hemelwater van nieuw verhard oppervlak (particulier en openbaar). Deze volgorde is:

• opvangen en hergebruiken;
• infiltreren ('afvoeren naar de bodem');
• afvoeren naar oppervlaktewater (al dan niet via hemelwaterriool);
• afvoeren naar gemengd riool.

Grondwaterneutraal bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen.

Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.

Schoon houden - scheiden - schoon maken

Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Wij vragen de initiatiefnemer de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak van het waterschap toe te passen.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

5.1 Inleiding

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

5.2 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

Hierin worden de in de regels gebruikte begrippen gedefinieerd. Ze zijn alfabetisch gerangschikt met uitzondering van de begrippen plan en bestemmingplan die als eerste zijn genoemd.

Het doel van deze regels is om misverstanden of verschillen in interpretatie te voorkomen. Dit als aanvulling op de gevallen waarbij het woordenboek van Van Dale geen uitsluitsel geeft.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit is de handleiding voor de manier van meten van diverse in het plan bepaalde maten.

5.3 Bestemmingsregels

Hierna wordt - voor zover nog nodig - een toelichting op een aantal artikelen van de bestemmingsregels gegeven:

Artikel 3 Detailhandel

Deze bestemming is toegekend aan de gronden, waar de ALDI haar nieuwe vestiging zal realiseren. De bebouwing dient binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden en mag maximaal 6 meter hoog worden. Op de gronden met de bestemming Detailhandel mag buiten het bouwvlak niet gebouwd worden. Wel mogen hier voorzieningen getroffen worden voor de bevoorrading van de supermarkt. Ook het situeren van parkeerplaatsen is hier toegestaan.

Artikel 4 Gemengd

Deze bestemming is toegekend aan het voorste deel van het perceel aan de Nieuwstraat, waar de ALDI op dit moment gehuisvest is. Na verplaatsing van de ALDI is het niet de bedoeling, dat zich op deze locatie weer detailhandel vestigt. Dat past niet in het streven het winkelgebied zoveel mogelijk te concentreren teneinde daardoor een grotere aantrekkingskracht te realiseren van het kernwinkelgebied.

Op het voorste deel van het perceel zijn nieuwe functies denkbaar, varierend van wonen, maatschappelijke voorzieningen, een dienstverlenend bedrijf tot bedrijven, behorende tot categorie 1 van de Bedrijvenlijst. In de regels is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om ook bedrijven, behoprende tot categorie 2 van de Bedrijvenlijst toe te kunnen laten, mits aangetoond wordt dat deze bedrijven wat betreft hun invloed op de omgeving gelijkgesteld kunnen worden aan bedrijven uit categorie 1 van de Bedrijvenlijst.

Ook is het mogelijk de begane grond te benutten voor kantoorruimte. Om hier nog enige ontwikkelingsruimte te bieden is de maximale goothoogte bepaald op 9 meter en de maximale bouwhoogte op 13 meter.

Artikel 5 Verkeer

Deze bestemming is toegekend aan het achterste deel van het perceel aan de Nieuwstraat, waar de ALDI op dit moment gehuisvest is. Afgesproken is, dat een deel van de huidige bebouwing gesloopt zal worden en plats zal maken voor een uitbreiding van het parkeerareaal. Om deze reden is aan deze gronden de bestemming Verkeer toegekend, aansluitend op eenzelfde bestemming van het (nog her in te richten) parkeerterrein.

Artikel 6 Wonen

Deze bestemming is toegekend aan de 3 woonblokken van elk 2 woningen, die aan de Eemnesserweg geprojecteerd zijn. De maximale goothoogte bedraagt 8 meter, terwijl de maximale hoogte op 12 meter bepaald is. Ter plaatse mogen maximaal 6 woningen gebouwd worden.

De woningbouw zal tegen de supermarkt gebouwd worden:

• op de begane grond zullen de woningen tegen het magazijn van de supermarkt gebouwd worden;
• de verdieping van de woningen schuift deels over het magazijn van de supermarkt heen, waarbij tevens voorzien wordt in een terras als buitenruimte;
• anders gezegd: het magazijn van de supermarkt is voor een deel gesitueerd onder de woningen. Om de betreffende gronden op de begane grond ook daadwerkelijk voor de supermarkt te kunnen benutten is op de plankaart een aanduiding 'detailhandel' opgenomen. Binnen de begrenzing van het gebied met deze aanduiding mag op de begane grond maximaal 75% van deze gronden benut worden ten dienste van de supermarkt (magazijn en kantoor/ sociale ruimten).

5.4 Algemene regels

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een perceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 8 Overige regels

In dit artikel wordt geregeld dat een bouwplan moet voorzien in voldoende ruimte voor laden en lossen.

Bij een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken, indien op een andere wijze voorzien kan worden in voldoende ruimte voor laden en lossen. Ten slotte kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken voor zover het voldoen aan de regels door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

In deze regels is als eerste de op grond van vaste jurisprudentie vereiste algemene afwijking in de vorm van de zogenaamde 'toverformule' opgenomen. Bij een omgevingsvergunning moet van het gebruiksverbod worden afgeweken, indien strikte toepassing zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Daarnaast wordt in deze regels de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde in het bestemmingsplan geregelde onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Deze regels zijn niet van toepassing, indien en voor zover er specifieke in de bestemming zelf geregelde afwijkingsregels van toepassing zijn.

Ten slotte zijn de criteria voor de toepassing van deze afwijkingsregels hier opgenomen.

5.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 10 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is vastgelegd in de vorm zoals in het Bro is voorgeschreven.

Tevens is een hardheidsclausule opgenomen in de vorm van persoonsgebonden overgangsrecht op de wijze zoals door de regering bij de totstandkoming van het Bro werd aanbevolen.

Artikel 11 Slotregel

Als laatste wordt de slotregel opgenomen. Deze regel bevat zowel de aanhalingstitel van het plan, de aanhalingstitel van de regels van het plan als de vaststellingsregel van het plan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Indien sprake is van een of meerdere aangewezen bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, (hierna “een aangewezen bouwplan”), in combinatie met een bestemmingsplan, wijzigingsplan, projectuitvoeringsbesluit of omgevingsvergunning is de afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (Grondexploitatiewet) van toepassing. Dit houdt in dat de gemeenteraad een exploitatieplan dient vast te stellen tenzij middels gemeentelijke gronduitgifte dan wel, of in combinatie met, een anterieure overeenkomst de kosten in de grondexploitatie anderszins verzekerd zijn en, indien noodzakelijk, er afspraken zijn gemaakt over een tijdvak, fasering en locatie-eisen.

Met de ontwikkelaar is een anterieure overeenkomst gesloten, waardoor er geen exploitatieplan vastgesteld hoeft te worden en de economische uitvoerbaarheid van het project verzekerd is.

6.2 Communicatie

6.2.1 Overleg met de buurt

Er zijn twee inloopbijeenkomsten georganiseerd:

• Op 3 oktober heeft er een informatiebijeenkomst plaatsgevonden voor direct omwonenden en direct betrokkenen;
• Op 13 november is er een inloopbijeenkomst gehouden voor alle belangstellenden.

Geconcludeerd kan worden, dat vooral de wijze van bevoorrading van de supermarkt een belangrijk item is. Daarom heeft bureau Goudappel Coffeng in de periode tussen deze beide inloopbijeenkomsten een apart onderzoek ingesteld naar de wijze van bevoorrading. De conclusies uit dit rapport zijn verwerkt in dit bestemmingsplan (zie ook 2.2 Voorgestelde ontwikkeling).

6.2.2 Uitkomsten vooroverleg

De nieuwe ontwikkeling is binnen de zogenaamde rode contour geprojecteerd. Een dergelijk plan wordt in het kader van het (voor)overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening niet toegezonden aan de provincie.

Het overleg met het Waterschap heeft al plaatsgevonden in het kader van de digitale watertoets en behoeft niet herhaald te worden.