Landgoed Tongeren

3.4 Nieuwe woonerven

Op Tongeren staan diverse gebouwen. De meeste zijn in gebruik bij familieleden en andere direct betrokkenen in de vorm van permanente bewoning. Slechts één woning is bestemd en in gebruik als recreatiewoning. Van geval tot geval wordt bekeken of de BV woningen en andere opstallen verhuurt dan wel in erfpacht uitgeeft. Daarbij staat steeds voorop dat de eenheid van het landgoed niet wordt aangetast en dat het een binnen het landgoed passende functie betreft.

De huidige woonfunctie van de gebouwen moet worden gehandhaafd. Dat geldt niet voor de functie van de agrarische erven. Door de teruglopende inkomsten uit land- en bosbouw is er behoefte aan nieuwe economische dagers. Ontwikkeling van nieuwe 'rode' functies, bijvoorbeeld op de erven waar het agrarisch gebruik verdwijnt, is een mogelijkheid om de dalende inkomsten te compenseren.

Als gevolg van de voorgestelde herstructurering van de landbouw verdwijnen vier agrarische bedrijven. Op de vrijkomende erven wil Tongeren gebruik maken van de regeling functieverandering. De regeling biedt ruimte voor uitbreiding van de woonfunctie en tevens planologische ruimte voor werken aan huis, kantoorfunctie en maatschappelijke doeleinden. In ruil daarvoor moeten oude in onbruik geraakte (niet monumentale) agrarisch gebouwen zoals stallen, schuren, wagenloodsen, kuilplaten en mestsilo's worden opgeruimd. In totaal eist de regeling een 'rood'-reductie van minimaal 50%. Op Tongeren wordt dit percentage ruim gehaald. In totaal wordt ca 1.955 m2 aan 'rood' gesloopt. Hier tegenover staat nieuwbouw op ca 885 m2 gepland.

Door het realiseren van nieuwe functies in vrijkomende gebouwen wordt de economische draagkracht van het landgoed versterkt. De nieuwe functies genereren middelen om het afwaarderen van bestaande agrarische bedrijfsgebouwen en de sloopkosten van overbodige agrarische 'rood' (stallen, wegen, kuilplaten e.d.) te financieren. Daarnaast kunnen met de inkomsten de investeringslasten van de herinrichting van het nieuw te bouwen agrarisch bedrijf worden bekostigd. Ten slotte wordt door de toevoeging van nieuwe functies de economische basis van het landgoed duurzaam versterkt doordat hiermee nieuwe inkomsten kunnen worden gegenereerd.

Bij de herinrichting van de agrarische erven worden de aanwezige karakteristieke en/of historische gebouwen zoveel mogelijk behouden. Naast de doelmatige renovatie c.q. herinrichting van bestaande opstallen wordt op twee agrarische erven nieuwbouw gerealiseerd. Ook hier gaat het om de functie wonen en/of werken.

De uitgangspunten voor de herinrichting van de erven en richtlijnen voor de uiterlijke verschijningsvorm van nieuwe bebouwing zijn uitgewerkt in het beeldkwaliteitplan Landgoed Tongeren,. Daarin zijn naast richtlijnen ten behoeve van functieverandering, ook voorstellen gedaan voor het verbeteren van de belevingskwaliteit van het landschap en de recreatieve gebruiksmogelijkheden. Uitgangspunt daarbij is het leesbaar maken van (de geschiedenis van) het landschap en de verschillende aanwezige cultuurhistorische elementen. Een en ander is en uitgewerkt in referentie- en wensbeelden. Het beeldkwaliteitplan maakt deel uit van dit bestemmingsplan als Bijlage 4.

3.4.1 Herinrichting agrarische erven

Herinrichting Le Chevalierlaan 9

Op het moment dat op deze locatie het agrarisch bedrijf wordt beëindigd, komt de agrarische functie te vervallen. Het erf wordt vervolgens opnieuw ingericht voor wonen en/of werken. Het uiteindelijke doel is een 'woonerf' met meerdere wooneenheden.

Van de bestaande bebouwing blijven de boerderij, de jongveestal, de werktuigstalling en eventueel de hooiberg behouden. De indeling van het terrein met de paden en beplanting wordt intact gelaten. Versnippering van de ruimte wordt vermeden: het erf moet als een eenheid herkenbaar blijven (geen hagen dwars op de gebouwen). Ook het aantal gebouwen blijft beperkt. De bestemming 'Agrarische

Bedrijfsdoeleinden' wordt gewijzigd in 'Wonen'. Op de locatie Le Chevalierlaan 9 wordt gerealiseerd:

• boerderij: woongebouw met 2 wooneenheden (2x 700m³)
• jongveestal: woongebouw met 2 wooneenheden (2x 450m³)
• nieuwbouw: woning (600m³)
• bijgebouwen bij woningen

Tongerenseweg 210

De boerderij, bakhuis en schuur achter de boerderij blijven behouden. De ligboxenstal blijft behouden. De jongveestal wordt gesloopt, vervolgens wordt dit terrein groen heringericht. Daarnaast worden alle mest- en kuilvoerplaten gesloopt. De boerderij is gesplitst in twee wooneenheden met twee afzonderlijke huisnummer 208 en 210; deze blijven behouden. Op de locatie Tongerenseweg 208-210 wordt gerealiseerd:

• boerderij en deel: woning met twee wooneenheden
• ligboxenstal: schuur ten behoeve van hobbymatig houden van dieren
• bijgebouwen bij woning

Koeweg 27

Op het moment dat op deze locatie het agrarisch bedrijf wordt beëindigd, komt de agrarische functie te vervallen. Het erf wordt heringericht voor wonen en/of werken. De herinrichting richt zich op het realiseren van woningen met allure.

Van de bestaande bebouwing worden de boerderij (twee wooneenheden) met stal en berging bij de woning behouden. Mogelijk blijft ook de 6-hoekige hooiberg staan. De ruimtelijke indeling van het erf blijft gehandhaafd, oostelijk van het erfpad worden alle gebouwen, silo's, opslag e.d. gesloopt, zodat een open plek ontstaat die geschikt is voor nieuwbouw. De bestemming 'Agrarische Bedrijfsdoeleinden' wordt gewijzigd in 'Wonen'. Op de locatie Koeweg 27 wordt gerealiseerd:

• boerderij en deel: woongebouw met 2 wooneenheden (750m³ en 1200m³)
• nieuwbouw: woning (1100m³)
• bijgebouwen bij woningen

Molenweg 47

Dit agrarisch erf komt vrij als gevolg van de verplaatsing van de pachter in het kader van natuurontwikkeling van deze gronden. De boerderij, bakhuis en de schuur achter de boerderij blijven behouden. De overige schuren en mest- en kuilvoerplaten worden gesloopt. Het terrein wordt opnieuw groen ingericht. De twee wooneenheden met twee huisnummers 47 en 49 blijven behouden. De bestemming 'Agrarische Bedrijfsdoeleinden' wordt gewijzigd in 'Wonen'. Op de locatie Molenweg 47 wordt gerealiseerd:

• boerderij en deel: woning (behoud bestaande inhoud) en twee huisnummers
• schuur: bijgebouw bij woning - schuur ten behoeve van het hobbymatig houden van dieren

De invulling van het vereiste van sloop is binnen Landgoed Tongeren als volgt:

• te slopen: 1998m²

Nieuw te bouwen woningen:

• 9 woningen in bestaande bebouwing
• 1 nieuwe woning 1100m³
• 1 nieuwe woning 600m³

Daarnaast zal een recreatief steunpunt in de vorm van een schaapskooi worden gebouwd met een oppervlakte van 200m². Deze ontwikkeling is nader beschreven in paragraaf 3.6.1.

Voor een uitgebreid overzicht van de te slopen en toe te voegen bebouwing in het kader van functieverandering zie Bijlage 5. Zie afbeelding 10 voor een inrichtingssuggestie.

Afbeelding 10: inrichtingssuggestie Le Chevalierlaan 9 en Koeweg 27

bron: Adviesbureau Haver Droeze

3.4.2 Ruimtelijk inrichtingsvoorstel

Voorliggende plannen gaan uit van zoveel mogelijk behouden van bestaande karakteristieke en/of monumentale bebouwing. De boerderijen en karakteristieke elementen zoals bakhuizen, hooibergen en houten schuren blijven zoveel mogelijk behouden en krijgen een nieuwe (woon)functie. Door sloop van niet karakteristieke bebouwing nemen cultuurhistorisch waardevolle erfensembles in kwaliteit toe. Het totaal oppervlak feitelijk te slopen bebouwing bedraagt circa 1998m² (te behouden waardevolle bebouwing is in deze oppervlakte niet meegerekend). Wooneenheden worden zoveel mogelijk in 1 gebouw ondergebracht.

Alleen op Le Chevalierlaan 9 en op de Koeweg 27 wordt binnen het bestaande erf nieuwe (woon)bebouwing toegevoegd in de vorm van een nieuw te bouwen woning van respectievelijk 600m³ en 1100m³. In alle gevallen wordt het bouwvlak verkleind en krijgen de omliggende gronden een passende bestemming. De beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing zijn nader uitgewerkt in het beeldkwaliteitplan dat is opgesteld voor landgoed Tongeren.

Door een herschikking van de agrarische functie op Tongeren kan zowel de landbouw als drager van het bijzonder waardevolle cultuurlandschap, ook de leefbaarheid van het buitengebied een impuls krijgen doordat vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing een nieuwe functie krijgt. Door de functie van de bestaande, vrijkomende agrarische erven binnen de buurschap te wijzigen in wonen, verdwijnt de agrarische functie uit de woonenclave. De twee locaties waar de agrarische functie wordt voortgezet, zijn zodanig gekozen dat deze niet alleen strategisch zijn gelegen binnen het landgoed waardoor voor beide bedrijven een reëel inkomen kan worden verworven, ook ontstaat hierdoor voldoende afstand tot de aanwezige woonbebouwing waardoor deze bedrijven ook in de toekomst geen hinder zullen ondervinden van die woonbebouwing.