Bestemmingsplan Coehoorn

5.1 Uitbreiding Hotel Haarhuis

Korte beschrijving van de ontwikkeling

Hotel Haarhuis zet in op de realisatie 35 tot 40 luxe hotelkamers (circa 30 m2 met balkon) in een nieuwe vleugel naast het Hotel. Voor deze uitbreiding is de sloop van twee panden naast het hotel aan de zijde van het Nieuwe Plein nodig. Het gaat om de panden Nieuwe Plein 25 en 27.

De nieuwbouw krijgt een bouwhoogte van 20 meter. De bovenste bouwlaag bestaat uit penthouses die smaller zijn dan de daaronder gelegen lagen.

Vigerend bestemmingsplan

De gronden waar de uitbreiding betrekking op heeft vallen binnen de grenzen van het geldende bestemmingsplan 'Bergstraat e.o.'. De gronden zijn bestemd als 'kantoor' waarbij op de begane grond ook winkels respectievelijk een café/bar zijn toegestaan. De maximumbouwhoogte van de gronden is 12 meter en aan de achterzijde maximaal 3 meter. De plannen voor de uitbreiding zijn daarom zowel qua functie als qua bebouwing in strijd met het bestemmingsplan.

Stedenbouwkundige aspecten

De ontwikkeling is gelegen tussen het stationsgebied en de oude binnenstad. In dit gebied wordt aansluitend op het stationsgebied een mix nagestreefd van verschillende functies. De uitbreiding van het hotel past binnen de doelstellingen voor dit gebied. Het nieuwe gebouw sluit qua hoogte aan bij de naastgelegen panden en het streven van intensivering van het gebied.

Verkeerskundige aspecten

De ontwikkeling betreft de uitbreiding van een bestaand (vindbaar) hotel zodat de bereikbaarheid ook bij uitbreiding voldoende is. Het hotel ligt aan de centrumring rondom de binnenstad.

Parkeren kan gezien de publieke parkeergarage Arnhem Centraal en de bestaande (beperkte) eigen parkeerfaciliteit van hotel Haarhuis goed opgelost worden. Voor het voorrijden door bezoekers en voor de logistiek van het hotel kan de beschikbare ruimte voor het hotel worden gebruikt zoals dat bij het bestaande hotel ook al gebeurt.

Hotelbeleid

Met het besluit van de Raad van 30 juni 2008 is er ruimte voor de ontwikkeling van 1 of meer hotels in de binnenstad (gebied binnenstad, inclusief de singels en het Coehoorngebied)

Als criterium is gesteld dat het om hotels in het hogere segment moet gaan, die zowel de zakelijke als de toeristische markt bedienen. De hotels moeten zich door hun uitstraling onderscheiden en het imago van Arnhem als innovatieve en creatieve stad versterken (bijv. een designhotel). Doordat de uitbreiding van het hotel gericht is op luxe hotelkamers wordt aan dit beleid voldaan. Er zal nog wel kritisch worden gekeken naar het innovatieve en creatieve karakter van (de uitbreiding van) het hotel.

Wijze van bestemmen

In dit bestemmingsplan zijn de panden Nieuwe Plein 25 en 27 bestemd als 'Centrum' (zie ook paragraaf 6.3.3). Dit betekent dat in het pand meerdere functies zijn toegestaan zoals hotels (horeca-E), wonen, kantoren en maatschappelijke functies. Op de begane grond is ook detailhandel en andere horecafuncties toegestaan.

De maximumbouwhoogte van het pand is 20 meter.

Milieuaspecten

Bij een toets aan de milieuaspecten blijkt dat er geen grote knelpunten zijn. Er zullen voor de realisatie van het plan nog wel een aantal onderzoeken gedaan moeten worden. Hieronder worden de verschillende milieuaspecten behandeld.

Monumenten

Hotel Haarhuis aan het Stationsplein is geen monument. Ook de te slopen panden aan het Nieuwe Plein betreffen geen monument. De panden grenzen aan een beschermd stadsgezicht. Dit heeft geen gevolgen voor deze ontwikkeling.

Archeologie

Ter plaatse geldt een hoge archeologische verwachtingskans. Er is een bureauonderzoek uitgevoerd om zicht te krijgen of en welke archeologische waarden er aanwezig zijn en welke vervolgstappen (bijvoorbeeld archeologische begeleiding) moeten worden genomen.

Het archeologisch onderzoek (Bureau en inventariserend veldonderzoek, verkennend booronderzoek van 5 augustus 2010 met nummer S100191) is uitgevoerd door Synthegra bv (zie bijlage 1). De conclusie is dat de zeer lage archeologische verwachting uit het bureauonderzoek voor vuursteenvindplaatsen uit het laatpaleolithicum en mesolithicum en de lage verwachting voor nederzettingssporen uit het neolithicum tot en met de vroege middeleeuwen gehandhaafd blijft. De middelhoge verwachting voor de late middeleeuwen wordt naar laag bijgesteld. De middelhoge verwachting voor de archeologische resten uit de nieuwe tijd veranderd niet. Een vervolgonderzoek is niet noodzakelijk.

Water en rioolbeheer

Vanuit water en rioolbeheer zijn er een aantal aandachtspunten:

• Mocht ondergronds bouwen, bijvoorbeeld de aanleg van een parkeergarage, aan de orde komen dan is een hydrologisch onderzoek noodzakelijk.
• In het geval van nieuwbouw wordt afkoppelen en infiltreren in de bodem van regenwater als voorwaarde gesteld.

Externe Veiligheid & hinder

De locatie ligt in de directe omgeving van Arnhem Centraal waar via het spoor (vooral gedurende de dagperiode) transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. De wijziging van kantoor naar hotel zal voor wat betreft het aantal aanwezige mensen gedurende de dag(periode) waarschijnlijk niet veel toenemen. Dit betekent dat het groepsrisico ook niet zal toenemen. In principe zij er vanuit Externe veiligheid/hinder geen bezwaren tegen de uitbreiding.

Geluid

Vanuit geluid bestaan er geen beperkingen voor de uitbreiding van een hotel omdat een hotel geen geluidgevoelige bestemming is.

Luchtkwaliteit

Vanuit luchtkwaliteit zijn er geen beperkingen omdat de locatie niet bekend staat als "luchtknelpunt". Een verslechtering van de luchtkwaliteit van maximaal 1% is momenteel voor dit soort ontwikkelingen acceptabel. De bijdrage van de uitbreiding van het bestaande hotel zal niet bijdragen aan een verslechtering van meer dan 1%.

Groen/Ecologie

Vanuit Groen en Ecologie is er geen bezwaar teken het vestigen van een hotel. Er zal wel voldaan worden aan de Flora- en Faunawet. Hiervoor is door Bureau Waardenburg bv een onderzoek uitgevoerd naar de mogelijke aanwezigheid van beschermde soorten krachtens de Flora- en faunawet (zie bijlage 2). Conclusie van dit onderzoek is dat in het plangebied geen soorten (of sporen hiervan) zijn aangetroffen waar voor werkzaamheden in het kader van ruimtelijke ontwikkeling een ontheffing ex art. 75 van de Flora- en faunawet noodzakelijk is.

Bodem

Op de locatie en in de omgeving zijn in het verleden bodembedreigende activiteiten uitgevoerd. Daarom is ten behoeve van deze locatie door PJ Milieu een bodemonderzoek (nr.: 1026301A en d.d.: 15 juli 2010) opgesteld (zie bijlage 3). Conclusie van dit onderzoek is dat de hypothese 'verdachte locatie' stand houdt. In de bovengrond zijn lood en PAK aangetoond in een gehalte waarbij in lichte mate sprake is van verontreiniging. De vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor deze bestemmingsplanwijziging. Bij de bouwaanvraag zal wel nader onderzoek moeten worden uitgevoerd.